보수적이기로 유명한 우리나라 부자들의 돈이 ‘담’을 넘기 시작했다. 국내 부자들은 초과수익률 한두푼을 좇아 이리저리 옮겨다니지 않는 게 속성.부동산이든 단골은행이든 신뢰가 쌓인 투자처에 먼지가 앉도록 던져둔다. 강력한 안정대책을 써도 부동산 자금이 증시로 흘러들지 않는 것도 아는 투자처에만 머무는 부자 자금의 성격탓이다. 이런 부자들의 돈굴리는 패턴이 조금씩 바뀌고 있다.업계는 최근 안전자산과 위험자산 사이를 막고있던 철옹성이 허물리며 부자들의 돈이 증시나 간접펀드 등 이른바 ‘위험자산’쪽으로 넘어오는 기류가 뚜렷하다고 보고 있다.저금리·개인신용정보 공유 등으로 예전보다 빡빡해진 은행권,강화된 부동산 관련 세금,재산을 물려받은 2세 부자들의 등장,증권·투신권의 다양한 상품개발과 계몽노력 등이 ‘화학작용’을 일으킨 결과라고 업계는 분석한다. ◆돈,예금에서 펀드로- 올들어 지난달 말까지 단기채권형,MMF 등 펀드설정액이21.5%,34.2% 가까이 늘 동안 신M1(은행 등의 요구불 및 수시입출금식 예금)은 7.79% 증가에 그쳤다.금리가 4%대를 맴돌면서 안전성의 대명사이던 은행예금이 빛을 잃고,펀드나 신탁상품 등이 부상하는 추세가 뚜렷하다.대한투자신탁증권 관계자는 “담보대출을 안해주는 펀드에 맡겨지는 돈은 기본적으로 부자들의 여윳돈 성격이 강하다.”면서 “지방지점에도 1억원씩 싸들고와서 특별관리를 받는 고객들도 많다.”고 말했다. ◆부동산,세금이 무섭다- 증권사 등에는 보유세·양도세 등이 대폭 강화된 최근의 부동산안정대책 발표 이후 상담을 청하는 큰손들이 부쩍 늘었다. 한때 부동산을 빼고 부의 형성을 얘기할 수 없었던 이들이 정부의 잦은 개입과 세제에 대한 부담 등으로 옛날같은 ‘대박’을 터뜨리기가 힘들어졌다는 걸 느끼기 시작했다는 것이다. 오희열(吳熙悅) 삼성증권 웰쓰매니지먼트 기획팀장은 “고객들은 종합토지세 등에 알레르기 반응을 보이며 두려움을 털어놓는다.”면서 “세금에서 자유롭다는 점 때문에 주식을 눈여겨보는 부자들도 있다.”고 말했다. ◆부자 2세 등장- 부자 1세대가 70∼80년대 부동산 신화 하나로 부(富)를일구다시피 했다면 ‘부자아빠’밑에서 다양한 금융기법을 접하며 자란 2세대들은 주식투자에 대한 두려움이 별로 없다. 일선 투자상담 관계자는 “젊은 부호들일수록 위험에 대한 겁이 없고 다양한 금융상품에 대한 욕구도 크다.”고 말했다. ◆증권·투신사 간접상품 봇물- 부자들의 위험기피 성향을 고려한 다양한 간접투자 상품이 큰돈을 빨아들이고 있다. 삼성투신 배재규(裵在圭) 시스템운용본부장은 “2년전 1500억원에 불과하던 인덱스펀드 수탁고가 2조원 가까이 늘었다.”면서 “상장지수펀드를 비롯,리스크를 줄여주는 펀드를 개발해 더욱 적극적인 큰 돈 사냥에 나설 것”이라고 말했다. 손정숙기자 jssohn@

이달말 개설될 상장지수펀드(ETF)시장과 관련해 ‘KOSPI 200’ 상품 운용사로 선정된 삼성투신운용과 LG투신운용이 불꽃튀는 선점 경쟁을 벌이고 있다. 상장지수펀드란 코스피 200 등 지수에 편입된 시가총액 상위종목들로 바스켓을 구성,수익률이 지수의 상승·하락률을 그대로 따라가도록 설계된 인덱스펀드의 일종이다.주식처럼 자유롭게 사고팔 수 있는데다 공매도와 차익거래가 자유롭고 수수료도 싼 편이어서 제약이 많은 기존 인덱스펀드보다 업그레이드된 상품으로 평가된다. 상품 구색으로는 차별화할 여지가 좁아 기선을 제압하는 한 곳이 시장을 독식할 확률이 높다.26일 상장을 앞두고 투신사는 고객을 유치하기 위해 치열한 홍보전을 벌이고 있다. ◆삼성투신,“우리가 원조다.”-삼성투신측은 “가장 먼저 상장지수펀드의 필요성을 절감해 도입하기 위한 노력을 해왔다.”고 설명한다.관계자는 “2년 전부터 태스크포스팀을 만들어 유관기관 홍보부터 법 개정에 이르기까지 온갖 궂은 일을 도맡았는데 경쟁사가 숟가락 하나만 더 얹었다.”고 주장한다. ◆LG투신,“증권사는 우리 편이다.”-주식처럼 사고 팔 수 있는 상장지수펀드는 판매증권사(AP)의 역할이 절대적이다.증권사들이 시장을 제대로 조성하지 못하면 투자자들은 상장지수펀드를 제때,제값을 받고 사고 팔 수 없다.LG투신은 10곳의 AP를 확보,운용의 우위를 점했다고 주장한다. LG,현대,대우,대신,동원,동양,한화,제일투자,브릿지,하나증권 등 국내 굵직한 증권사들은 대부분 LG편에 섰다. 삼성투신측은 삼성증권,굿모닝,한국투신증권 등 국내사는 3곳밖에 없지만 도이치증권,살로먼스미스바니,CSFB 등 외국계 3곳이 합류,‘양보다 질’이라고 반박한다. 손정숙기자 jssohn@

한가위가 성큼 다가오면서 은행권에 추석마케팅 불이 붙고 있다.하지만 지난해와 달리 중소기업 대출시장 규모는 줄어들 전망이다. ◆풍성한 한가위 보내세요.- 하나은행은 오는 19일부터 21일까지 경부고속도로 하행선 만남의 광장에 모바일 뱅크인 ‘움직이는 하나은행’을 설치해 귀성객들을 대상으로 헌 돈을 새 돈으로 교환해준다. 기업은행은 10일부터 19일까지 ‘빠른 송금서비스’를 이용해 송금하면 중국 지린성과 랴오닝성에서 돈을 찾는 수취인에게 떡 교환권을 증정한다.은행 관계자는 “타향에서 추석을 맞는 동포들을 위한 것”이라고 설명했다. 우리은행은 우리카드와 공동으로 전국 주요 도시의 50개 영업점 앞에 부스를 설치하고 영업점을 방문하는 고객과 시민들에게 비누와 샴푸 세트 등의 사은품을 나눠준다.인터넷 보험 중개업체인 인스밸리(insvalley.co.kr)와 제휴해 이 업체 이용고객에게 ‘고향길 안심보험’을 공짜로 가입해준다. 또 국민은행과 서울은행 등은 BC카드와 제휴,대형할인점 6개월 무이자 할부행사를 갖는다. ◆수표 발행수수료 면제- 외환,우리,국민,하나,기업은행 등은 16∼19일까지 자기앞수표 발행수수료를 면제해 주기로 했다.은행별로 평균 장당 50원(10만원권 기준)인 정액 자기앞수표 발행 수수료가 모두 면제된다.또 우리은행과 기업은행도 자기앞수표 발행 수수료를 면제해주고 계좌가 없는 고객에게도 대여금고를 무료로 빌려준다. ◆추석용 대출 시장은 축소될 듯- 시중에 돈이 많이 풀려 있어 시중은행들이 기업에 제공하는 추석용 자금의 규모는 축소될 전망이다.외환,우리,국민은행은 별도의 추석용 대출자금을 마련하지 않았다.외환은행 관계자는 “최근 은행들이 금리 경쟁을 하며 경쟁적으로 중소기업 대출 영업을 해 추석용 중소기업 자금 조성이 별도로 필요치 않다고 판단했다.”고 말했다.한국은행이 시중은행에 저금리로 제공하는 기준자금을 지난해보다 3000억∼4000억원 축소한 것도 이 때문이다. 하나,조흥,기업,서울은행은 추석을 앞두고 직원상여금 등 일시적으로 자금이 필요한 중소기업을 대상으로 특별대출을 실시한다. 하나은행은 3000억원을 조성해중소기업에 일반금리보다 0.5%포인트 낮은 금리로 빌려준다.조흥은행도 3000억원을 조성,CD(양도성예금증서) 유통수익률과 연동한 우대금리를 적용한다.기업은행과 서울은행도 업체당 많게는 10억원을 대출해준다. 김유영기자 carilips@

9월들어 주식시장이 다시 약세로 기울고 있다.일본 닛케이지수가 1983년 이후 최저치를 기록하고,타이완의 자취엔지수도 연중 최저치로 떨어지는 등 세계 주가의 동조화현상이 재연되고 있기 때문이다.특히 미국은 9·11테러 1주년을 맞아 투자심리가 다시 냉각됐다. 이번주 주식시장에 가장 영향을 미칠 주요 변수는 외국인과 국내 기관투자가 동향이다.지난주 관망세를 보인 외국인과 5000억원 가까이 순매도세를 나타낸 기관에 맞서 개인투자자들은 순매수 기조를 유지했다.하지만 종목에 대한 응집력이 약해 주가상승을 이끌지는 못하고 있는 상황이다. 둘째 변수는 미국의 본격적인 이라크 공습 여부이다. 셋째,부동산투기 억제조치로 인한 시중자금의 증시유입 여부다.시중자금 유입은 주가에 후행하는 성격을 가지고 있긴 하나 자금의 속성상 증시로 이동하는 것이 쉽지만은 않을 것 같다. 전체적으로 주식시장은 주도주나 매수 주체,재료의 부재로 인해 무기력한 장세가 계속되고 있다.따라서 투자자 입장에서는 20일 이동평균선을 주가가 넘어서지 못할경우 보수적인 투자전략이 요구된다고 하겠다.연말을 앞두고 배당수익률이 높은 종목이나 자산가치 우량종목 그리고 개별재료주 등은 빠른 순환매를 보이며 수익률 게임을 이끌 것으로 보인다. 김경신/브릿지증권 상무

4세 딸아이 엄마인 직장인 김모씨(36)는 최근 고민에 빠졌다.딸이 입학한뒤 본격적으로 학원비 등이 들어갈 때를 대비,아이 몫으로 적금이라도 들려고 하지만 마땅한 상품을 찾기가 쉽지 않다.연 이자가 4∼5%밖에 안되는 은행 적금에 넣긴 아깝고,특정 기능만 강조하는 보험상품 역시 돈을 쪼개 여기저기 폭넓게 쓰려는 김씨의 뜻과는 안맞는다. 김씨같은 고민이 있는 사람이라면 은행·투신권의 적립식 펀드로 눈을 돌려봄직하다.최근 각 투신증권사들은 몫돈이 필요한 일시납 펀드와는 달리 적금을 붓듯 조금씩 다달이 쪼개넣는 적립식 펀드를 선보이고 있다. ◆푼돈으로 주식투자-소액으로 주식투자를 할 수 있다는 점이 적립식 펀드의 매력이다.다달이 10만원 정도씩 쪼개부으며 잊어버리고 있으면 몇년뒤 주가 상승률에 따라 몫돈이 돌아온다. 다른 장점도 많다.장기간에 걸쳐 주식을 사들이기 때문에 위험 분산효과가 탁월하다.한꺼번에 주식을 사들이면 주가가 폭락했을 때 그로 인한 손실을고 스란히 받게 된다.하지만 적립식은 매입단가가 평준화돼 주가폭락에 따른위험이 상대적으로 덜하다.삼성투신 관계자는 “10년간의 시계열 분석결과적립식 펀드의 수익률은 한꺼번에 돈을 넣는 일시납보다 높은 것으로 입증됐다.”고 말했다. ◆저금리시대 투자 대안-적립식 펀드의 인기는 저금리기조가 정착될수록 가속화할 전망이다.대한투신증권 고석만 상품분석부장은 “금리의 하향 안정화 추세로 은행 금리에 만족하지 못하는 고객들이 늘기 때문에 향후 적립식 펀드의 인기는 더욱 높아질 것”이라고 전망했다.투신권에선 위험분산 효과를 충분히 누리기 위해 투자기간을 최소한 3년 이상 길게 잡는 것이 좋다고 조언한다. ◆특화상품 봇물-최근 출시됐거나 출시를 준비중인 상품은 단순 적립식에서벗어나 여러가지 기능을 첨가한 것이 특징이다.주식투자를 꺼리는 보수적 투자자들까지 겨냥했다.대투증권이 이달 출시할 ‘스마트플랜펀드’는 채권형·성장주식형·안정주식형 등 주식 편입 비중이 다른 세 펀드를 설정,투자자들이 원하기만 하면 언제든지 펀드를 갈아탈 수 있다.주가전망이 좋을때는 성장주식형에 투자하다가 시장이 비관적으로 바뀌면 채권형으로 바꿔타는게 가능하다. 손정숙기자 jssohn@

80년대에 국채와 정기예금,서울 강남아파트,주식에 투자해 16년간 기다렸을 경우 수익률이 가장 높은 것은 무엇일까.국채라는 조사 결과가 나왔다. LG경제연구원 송태정 연구원은 5일 “1986년 7월에 1000만원씩을 투자해 올 7월까지 보유했을 경우의 투자수익률을 분석한 결과 국채 수익률이 560%로가장 높았다.”고 밝혔다. 그 다음은 정기예금(332%),강남아파트(215%),주식(190%) 등의 순이었다. 1000만원을 투자해 16년 뒤에는 투자원금이 ▲국채(국민주택채권 1종) 6583만원 ▲정기예금 4324만원 ▲강남아파트 3150만원 ▲주식 2897만원으로 각각 불어난 것으로 조사됐다.강남아파트가 아닌 전국 평균 수준의 주택에 투자했을 경우에는 수익률이 75%에 불과했다. 그러나 투자수익률은 투자시점에 따라 달랐다.외환위기 직전인 97년 7월에1000만원을 투자했다면 강남아파트가 국채와 함께 59%의 수익률로 가장 높았다.정기예금(51%),전국 평균수준 주택(11%)이 뒤를 이었다.주식은 -2% 수익률로 손해를 봤다.반면 외환위기 직후인 98년 1월에 투자했다면 주식이 수익률 93%로 1위였다.강남아파트(58%),국채(50%),정기예금(43%)이 뒤를 이었다. 손정숙기자

‘부동산 시장은 뜨거운데 리츠는 파리 날리네요.’ 부동산투자신탁(리츠·REITs)이 제구실을 못하고 있다. 부동산 시장이 투기성 자금의 유입 등으로 폭등장세를 보이고 있지만 리츠는 겨우 명맥만 유지하고 있다.지난해 7월 부동산투자회사법이 발효된 이래 고작 CR(구조조정용) 리츠 2건이 출시되는 데 그쳤다. 부동산금융 전문가들은 건전한 부동산 투자를 유도하기 위해서는 리츠의 활성화가 시급하다고 주장하고 있다.이를 위해서는 일반리츠에 과세되는 법인세를 낮춰주는 등의 세제혜택이 이뤄져야 한다고 촉구한다. ◆ 1년새 2000여억원 불과= 현재 시장에 나온 교보메리츠퍼스트 CR리츠(840억원)와 코크랩1호리츠(1330억원) 등 2건뿐이다.법이 제정된지 1년이 넘었지만 금액으로는 2000억원을 겨우 넘어섰다. 이들 리츠는 CR리츠로 일반리츠는 한건도 없다.에이팩리츠 등 2건이 인가를 받았지만 공모에 실패,재공모를 준비중이나 성공여부는 불투명한 상태다. 당초 삼성경제연구소가 리츠가 출시되면 5∼6년내에 최소 연 5조원 규모의 시장을 형성할것으로 전망한 것과는 대조적이다. ◆ 수익성이 안보인다= 이처럼 리츠상품들이 당초 기대와 달리 저조한 실적을 보이고 있는 것은 투자자들의 관심을 끌 만큼 수익을 내기가 쉽지 않기 때문이다. 특히 CR리츠에는 없는 법인세 부과가 일반리츠에는 치명적이라는 게 부동산금융 전문가들의 진단이다. 배당가능 금액의 29.7%에 달하는 법인세 부과는 투자자들의 몫이 그만큼 줄어드는 것을 의미한다.법인세를 떼고 나서 10%의 수익금을 투자자에게 배당한다고 가정할 때 수익률이 3%포인트 가까이 떨어지기 때문이다.이런 수익성으로는 시중의 자금을 끌어들일 수 없다는 게 전문가들의 분석이다. ◆ 세금부담 줄여야= 리츠를 활성화해 시중의 여유자금을 끌어들이기 위해서는 무엇보다도 법인세 부담을 줄여줘야 한다는 지적이다. 메리츠증권 부동산금융팀 안홍빈(安洪彬) 차장은 “현행 리츠회사가 법인세를 부담하고 또 이를 배당받은 투자자가 배당소득세를 내는 2중과세 구조로는 일반리츠의 활성화를 기대하기 어렵다.”며 “세제부문의 손질이 불가피하다.”고 말했다.실제로 법인세를 내고도 일반인에게 10%안팎의 배당을 하기는 쉽지 않은 실정이다. 미국에서는 CR리츠든 일반리츠든 법인세를 감면해주고 있다.우리나라는 CR리츠만 법인세를 감면해주고 있다. 이에 따라 건설교통부 등은 일반리츠의 활성화를 위해 현행 500억원으로 돼 있는 초기자본금을 250억원으로 낮추고 일반공모비율도 줄이는 방안을 마련중이다. 그러나 세금문제는 재정경제부 등이 난색을 표명,난항을 겪고 있는 것으로 알려졌다. 김성곤기자 sunggone@

부부 자산소득(이자·배당·부동산임대) 합산과세에 대한 헌법재판소의 위헌 결정이 그렇지 않아도 극성인 부동산 투기를 더욱 부추길 수 있다는 지적이 나오고 있다.합산신고보다 개별신고에 따른 절세액이 금융소득(은행이자·주식배당)에서보다는 부동산수익에서 훨씬 크기 때문이다.부부간의 활발한 명의이전은 물론,금융자산에서 돈을 빼 수익성이 상대적으로 높은 부동산으로 돌리는 예가 잇따를 것으로 보인다. 30일 재정경제부에 따르면 남편과 부인이 연간 각각 5000만원씩의 금융소득을 얻을 경우 부부합산(1억원) 신고 때에는 금융소득종합과세에 따른 소득세가 1770만원이었다.그러나 헌법재판소의 위헌 판결에 의해 5000만원씩 따로 신고하면 각각 750만원씩 1500만원의 세금을 내야 한다.세금이 270만원 줄어드는 셈이다. 부동산임대소득은 1억원을 부부 통합과세할 때 2430만원을 내야 한다. 남편과 아내가 각각 5000만원씩 분리신고하면 각자 900만원씩 1800만원의 세금을 내게 돼 통합과세때보다 630만원이 적다.따라서 분리신고 과세의 경우 부동산에 투자할 때 절세액(630만원)이 금융 쪽에 투자할 때 절세액(270만원)보다 360만원 더 많다. 이렇게 금융소득과 부동산소득간에 차이가 생기는 것은 금융소득은 ▲4000만원 이하 15% 원천징수+4000만원 이상은 종합소득세 누진세율 적용 ▲소득전액에 15% 원천징수 등 2가지 계산법 가운데 세금이 많이 나오는 쪽에 과세를 한다.그러나 부동산소득은 전액을 ▲1000만원까지 9% ▲4000만원까지 18% ▲8000만원까지 27% ▲8000만원 이상 36%의 누진율을 적용,상대적으로 세금의 폭이 크기 때문이다. 이에따라 지금까지 금융이 아닌 부동산 형태로 자산을 갖고 있던 사람들의 경우 남편→부인,부인→남편의 명의이전이 활발하게 이뤄질 전망이다.특히 현행 상속·증여세법은 5억원이 넘는 부부간 증여에만 세금을 물리고 있다.현행 부부간 증여에 대한 면세점 5억원을 더 낮추지 않을 경우 상당한 세수결손이 생길 것이라는 우려가 나오고 있다. 또 금융에 비해 무겁게 과세돼 온 부동산소득 세금이 상대적으로 큰 폭으로 떨어지면서 전체 수익률이 금융자산보다 훨씬 높은 부동산에 대한 투자가 크게 늘 것으로 보인다.서울시내 한 세무사는 “부동산은 통상 금융자산보다 수익성이 높기 때문에 이번에 많은 사람들이 부부분리 과세에 따른 세금경감을 노려 부동산으로 이동할 수 있을 것”이라고 전망했다. 재경부 관계자는 “부부 분리과세 전환에 따른 혜택은 금융자산보다 부동산쪽이 큰 것은 사실”이라면서 “그러나 부동산에는 각종 제한이 있는데다 등기이전 등에서 상당한 비용이 드는 점을 감안할 때 어느 쪽이 더 유리한 지 여부는 따져봐야 한다.”고 말했다. 한편 재경부는 이번 정기국회 때 금융소득 종합과세 관련 조항에서 ‘부부합산 연간 4000만원 이상’ 조항을 ‘개인별 4000만원 이상’으로 바꾸는 소득세법 개정안을 제출할 예정이다.재경부는 또 금융소득 종합과세 신고 기준점 4000만원 이상은 현행대로 유지하거나 상황을 보아가며 인하할 방침이다. 김태균기자 windsea@

잇따른 부동산시장안정대책으로 아파트 시장이 위축되면서 일반 투자자들이 대체상품 찾기에 골몰하고 있다.그동안 높은 수익률을 냈던 재건축 아파트와 토지시장이 크게 위축될 것으로 예상되기 때문이다. 주택업체들도 정부가 내놓은 각종 대책들이 내년부터 위력을 발휘할 것으로 예상,대책마련에 부심하고 있다. ◇투자자,새 아파트 분양에 몰릴듯- 부동산전문가들은 그동안 인기를 끌었던 재건축 아파트와 택지 등에 대한 투자열기가 가라앉을 것으로 보고 있다.자금출처,청약제한 등이 강화되고 투자 수익률도 크게 떨어질 것으로 전망했다. 그렇다고 시중 유동자금이 쉽게 부동산 시장을 떠나지는 않을 것으로 전문가들은 보고있다. 따라서 잠시 멈칫하고 있는 투자자들은 곧 새로운 투자대상을 찾아나설 것이고,눈에 띄는 마땅한 투자 상품이 없는 상태에서 신규 분양 아파트로 몰릴 것으로 예상했다. 지역별로는 분양권 전매제한을 받는 서울·수도권보다는 지방 아파트가 투자 타깃으로 떠오를 전망이다. 청약자격 제한이 없고,분양권 전매대상이 아닌오피스텔이나 주상복합아파트도 다시 인기를 회복할 것으로 분석된다. 미르하우징 임종근 사장은 “투자자들은 재건축 아파트나 리스크가 큰 토지보다는 신규분양에 다시 눈을 돌릴 것으로 보인다.”며 “특히 오피스텔과 주상복합아파트에 돈이 몰려 이들 상품이 다시 시장을 형성할 가능성이 크다.”고 말했다. ◇주택업체,새 상품 개발에 주력- 주택업체들은 올해보다 내년을 더 걱정하고 있다. 투기대책에도 불구하고 공급부족에 따른 영향으로 올해까지는 분양에 어려움이 없을 것으로 전망했다. 그러나 올해초부터 터져나온 집값안정대책이 내년부터 본격적인 위력을 발휘하기 시작,시장이 급속도로 냉각될 것으로 주택업체는 내다보고 있다. 따라서 주택 업체들은 내년 이후 안정적인 매출을 올리기 위해 대체상품 및 시장 개발이 시급하다고 판단,새 상품 개발에 매달리고 있다. 그러나 마땅한 상품이 없는 것이 고민이다.당분간 오피스텔이나 주상복합이 시장을 지탱해 주겠지만 오래 가지는 못할 것이기 때문이다. 한국주택협회 김시갑 차장은 “분양 성공여부를 떠나 재건축 지연 등으로 집지을 땅이 없다.”며 “정부가 발표한 택지지구들도 2004년이나 돼야 분양이 가능해 내년이 문제”라고 말했다. 이에 따라 주택업체들은 이미 한계에 도달한 재건축 보다는 재개발로 방향을 선회할 것으로 보인다.또 일감확보를 위해 수도권에 공급되는 공공택지를 분양받기 위한 경쟁이 치열할 것으로 전망된다. 김성곤기자 sunggone@

국민은행은 오는 30일부터 후순위채 4500억원어치를 판매한다.만기 종류는 5년 6개월,7년 6개월,10년 6개월 등 3가지다.수익률은 5년 6개월 만기 상품의 경우 3개월 복리채 기준 실효수익률이 연 6.56%이고 총 수익률은 41.80%다.최저 판매금액은 1000만원이고,이후 100만원 단위로 가입할 수 있다.

돈이 몰리는 펀드를 잡아라. 700선 아래로 곤두박질하던 종합주가지수가 740선 안착을 목전에 두고 있다.주식시장에 회복 기미가 완연할 때 가장 안달하는 사람들은 보수적 투자자들이다.위험 부담을 떠안는 것을 꺼려해 안전자산인 은행권의 예금에 투자한 이들도 이럴 때면 증시로 옮겨타야 할 지 여부에 대해 하루에도 몇번씩 고민한다. 전문가인 펀드매니저가 투자를 대행해주는 주식형 펀드는 이런 투자자들에게 무난한 투자 대안이라는 평가를 받는다.이를 반영하듯,지난주부터 주식형 펀드로의 자금유입액은 순증가세로 돌아섰다.빠져나가는 돈보다 들어오는 돈이 더 많다. 업계에서는 주식형 펀드 중에서도 투신사 상품을 추천한다.대부분 해당 회사 마케팅의 중심에 있기 때문에 투자자들이 많이 찾는다.펀드는 블루칩 위주로 짜여있어 우량주들이 더 뜨는 상승전환 장세에서 유리하다. 주가하락의 유탄을 맞긴 했으나 수익률이 시장수익률(종합주가지수 상승률)을 웃도는 상태를 유지하고 있다. 대투증권의 갤롭블루칩 바스켓펀드(시장 대비 6% 초과수익률),한투증권의 그랜드슬램 주식형펀드(10% 초과수익률) 등이 인기다.실적이 좋기 때문이다.두 펀드 모두 수신고 2000억원 돌파를 목전에 두고 있다. 동양투신증권의 ‘온국민뜻모아펀드’에는 700억원 이상이 유입됐다.현투증권의 선취형(가입금액의 0.5∼1%를 수수료로 먼저 뗌) 중에서는 나폴레옹프리펀드에 가장 많은 돈이 들어왔다. 주식에 70% 이상 투자하는 ‘갤롭코리아…’는 대형 우량주 위주로 투자하는 것이 돋보인다.삼성투신의 ‘팀파워90펀드’ 역시 우량주에 90% 이상 투자하는 개방형 뮤추얼펀드다.이 편드도 선취 수수료형(1.0%)이다. 제투증권의 ‘점프2000 주식형펀드’는 20여개의 핵심 우량주에 집중 투자한다. 손정숙기자 jssohn@

“부동산신탁 남은 것 없어요?” 지난 13일 우리은행 150여개 지점에는 이날부터 판매가 시작된 210억원어치의 부동산투자신탁에 가입하려는 고객들로 붐볐다.그러나 지점별로 할당된 규모는 1억 4000만원.1인당 가입한도(최대 1억원) 때문에 판매가 개시되자마자 순식간에 매진돼 고객 대다수가 발길을 돌려야 했다. 저금리 시대가 계속되면서 은행권의 부동산투자신탁이 ‘없어서 못파는’재테크 상품으로 각광받고 있다.은행 이자보다 수익성이 높기 때문이다. ●부동산투자신탁이란= 부동산에 투자하고 싶지만 노하우가 없는 고객들을 위해 개발됐다.아파트나 상가 건축,땅 매입 등 부동산 개발에 투자한 뒤 나중에 수익금을 고객에게 되돌려준다.주식으로 치면 간접투자상품이다.투자대상(부동산) 선정은 은행의 전담팀이 맡는다. 만기는 1∼3년.1인당 최저 가입한도가 500만∼1000만원이어서 소액투자도 가능하다. 사업성이 검토된 부동산개발사업에 투자하기 때문에 주식·채권 등 다른 금융상품보다 비교적 안전하다. 평균 수익률은 은행에 내는 신탁보수(투자액?1∼2%)를 떼고도 연 7∼8%대.정기예금 금리보다 2.5∼3.5%포인트나 높다. ●없어서 못판다= 올 상반기 은행권이 판매한 부동산투자신탁은 8000억원 규모에 이른다.외환은행이 지난 8일 판매한 ‘KEB부동산신탁 3호’ 50억원 어치는 순식간에 매진됐다.미리 예약한 고객들이 은행문이 열리자마자 모두 사갔기 때문이다. 국민은행은 지난 7월 1100억원 규모의 ‘국민부동산투자신탁 17∼20호’를출시 2시간여만에 모두 팔았다.올들어 23개 부동산투자신탁 2000억원어치를판매한 산업은행 역시 출시와 동시에 매진사례했다. ●1조원 물량 쏟아진다= 산업은행이 오는 30일 410억원 어치의 부동산투자신탁을 판매하는 데 이어 은행권에는 연말까지 총 1조원어치의 상품이 대기 중이다.우리·산업은행이 각각 2000억원,조흥은행이 1500억원,국민은행이 1200억원,하나·한미은행이 각각 600억원 규모의 상품 판매를 계획하고 있다.신한은행측은 “그동안 부동산투자신탁을 취급하지 않았지만 투자대상을 물색해 연말까지 500억원 규모의 상품을 개발할 계획”이라고밝혔다.조흥은행은 다음달 초에 130억원짜리 투자펀드를 내놓을 예정이다. ●판매계획 미리 확인해야= 부동산투자신탁은 부정기적으로 판매되기 때문에 은행별로 판매일정을 미리 확인한 뒤 예약해 놓는 게 유리하다. 원리금이 보장되지 않는 실적배당상품인 만큼 상품 안전성도 반드시 사전에 따져봐야 한다.우리은행 정우성 신탁팀 과장은 “어떤 회사가 시공하고 시행사의 책임은 어디까지인지,금융기관은 채권확보를 위해 어떤 안전장치를마련해 놓았는지 등을 확인해야 한다.”고 조언했다. 김미경기자 chaplin7@

생명보험회사들의 수익기반을 위협했던 ‘이자 역마진’이 크게 줄어들었다.그러나 아직 적자를 탈출하지 못해 여전히 수익구조가 불안한 것으로 지적됐다. 금융감독원이 20일 발표한 ‘2001 사업연도(2001년 4월∼2002년 3월) 생보사 손익분석’에 따르면 삼성생명 등 22개 생보사는 이자율 차이에 따른 이익이 1년 전에 비해 2조 3289억원이나 증가했다. 이자율 차이란 보험회사들이 보험료를 산정할 때 적용하는 예정이자와 실제 시중금리의 차이로,예정이자보다 시중금리가 싸면 보험회사들의 자산운용수익률이 떨어져 역마진이 발생하게 된다.보험사들의 평균 예정이율은 연 7%대인 반면 시중금리는 4∼5%대에 머물고 있어 보험사들은 역마진에 시달려왔다. 그러나 확정금리 보험상품 판매를 지양하고 시장금리에 연동되는 변동상품판매 등에 주력해온 덕분에 2조원이 넘는 이익을 기록했다. 다만 전년 사업연도에 워낙 손실폭(2조 9893억원)이 커 흑자 전환에는 실패(-6604억원)했다. 안미현기자 hyun@

국내시장에서 판매되는 제품이나 서비스 가운데 수익률이 가장 큰 것은 이동통신인 것으로 나타났다. 19일 관련업계에 따르면 SK텔레콤은 상반기 4조 447억원의 매출과 1조 3684억원의 영업 이익(영업이익률 33.8%)을 올렸다.1000원 어치의 서비스를 제공하고 338원을 남긴 것이다. KTF와 LG텔레콤도 1000원 어치의 서비스를 제공,각각 166원과 167원의 이익을 남겼다. 이에 비해 국내 초우량기업인 삼성전자의 영업이익률은 19.9%,현대자동차는7.2%,LG홈쇼핑은 0.3%에 불과,이통업체들의 수익폭이 월등히 높은 것으로 확인됐다. 영업이익에 감가상각비를 더해서 계산한 순현금영업이익(EBITDA)마진 폭은 더욱 큰 것으로 집계됐다.SK텔레콤의 순현금영업이익 마진은 49%,KTF는 36%,LG텔레콤은 39%로 나왔다.SK텔레콤의 경우,고객으로부터 통화요금 1000원을 받았다면 490원을 남긴 셈이다. 그러나 이처럼 엄청난 이익을 남긴 이통업계가 요금인하에는 이구동성으로 난색을 표명,이용자들의 불만을 사고 있다. 이에 대해 이통업계는 “업체별로 수조원씩 들어가는대형 사업이 기다리고 있는데다 우리나라 이통 요금이 비교적 싸고,품질도 좋다.”고 말했다. 박홍환기자 stinger@

‘40일동안 2427%.’대우증권이 최근 개최한 ‘선물·옵션 실전투자대회’에서 1위를 차지한 이승훈(29·사진)씨가 올린 수익률이다.이씨의 500만원짜리 계좌는 40일간의 투자로 1억 2100만원으로 불어나 있었다. 이씨의 직업은 옵션 데이트레이더.옵션 매매를 업(業)으로 삼는 사람이다.아파트매매로 치면 일명 ‘딱지’매매업자쯤 된다. 그는 대학 졸업 후 한번도 직장을 다녀본 적이 없다.그래도 꼬박꼬박 증권사 객장으로 출근한다.별명은 ‘이 박사’,‘이 선수’,‘이 프로’등.지난4월 대신증권 투자대회에서 1000% 넘는 수익률로 2위를 하면서 업계의 주목을 받기 시작했다. “자꾸만 ‘비결’을 물어보는데 그런건 없습니다.저만의 ‘원칙’을 세워놓고 칼같이 지킬 뿐이죠.” 이씨가 주식시장에 본격 뛰어든 것은 외환위기가 먹구름을 드리운 1998년.계명대 3학년때다.주식 현물에서 옵션으로 눈을 돌린 것은 99년말.인터넷 투자사이트 설명회를 쫓아다니며 독학하다가 ‘바로 이거다.’며 무릎을 쳤다고 한다.“주식 수익률은 어쩔수 없이 장세에 좌우됩니다. 장이 가라앉으면 아무리 고수라도 꼼짝못하죠.하지만 옵션은 시장이 오르거나 내릴때 각각의 위험을 헤지(방지)하는 투자기법이기 때문에 어떤 상황에서도 돈을 벌수가 있어요.” 옵션 투자자가 되기까지 손해본 ‘수업료’만도 4000만∼5000만원에 이른다.옵션 투자에 집중한 2년동안은 오후 3시반이 점심시간이었다. 장이 끝나야 식사를 할 수 있기 때문이었다.장이 끝나면 하루도 빠짐없이 매매일지를 썼다.그의 ‘비법’이라 할 투자원칙들이 모두 여기서 나왔다. “하루 ‘게임’이 끝나면 저는 반드시 정산을 합니다.일정액 이상의 잔고를 그대로 둔채 다음 장에 들어가는 경우는 없어요. 추격매수도 서슴지 않지만 손절매(일정액 이상의 손해를 보면 매도하는 기법)도 거의 기계적으로 합니다. 10만원짜리 콜옵션(살수 있는 권리) 매수 주문을 내면 그 물량이 바로 매도호가에 따라나와 줘야 합니다.0.1초라도 늦으면 그냥 던져버려요.” 하루에도 수십번씩 매수도 주문을 낸다.지금도 주문횟수가 하루 20∼30회를 오르내린다.“무엇보다 유연한 마음가짐이 중요합니다.옵션은 시간과의 싸움이라 그야말로 1초안에 이익을 내느냐,손해를 보느냐가 결정되기 때문입니다.” 오랜 경험 덕분에 지금은 수익을 내는 날이 20일 가운데 14∼15일 정도 된다. 대신증권 투자대회때는 20일중 19일간 플러스 수익률을 기록했다.지난해 9·11 테러 다음날엔 50%,이튿날에도 20%씩 수익률을 올렸다.날마다 잔고를 정리해 오버나잇 갭(전일 장마감 이후의 호·악재가 다음날 아침 가격에 반영되는 것)을 피하고,분초를 다투는 순발력있는 시장대응으로 흐름을 따라갔기 때문이다. 지난해 9월 애기 아빠가 된 그의 꿈은 “벼락성공보다는 최대한 시장에 오랫동안 남는 투자자”란다. 손정숙기자

‘서비스드 레지던스’(Serviced Residence·호텔형 임대주택)가 늘고 있다.서비스드 레지던스는 청소,세탁,비즈니스 시설 이용 등의 호텔식 서비스를 받으면서 취사까지 가능한 새로운 주거시설.장기간 머무는 외국인을 겨냥한 새로운 형태의 임대주택이다. 객실 이용료는 호텔보다 싸면서 번잡하지 않아 내집 같은 분위기를 느낄 수 있어 오랫동안 투숙하는 외국인들이나 교포들에게 인기가 높다.‘나홀로’입국한 외국인이 많이 찾고 있으며,부부 또는 어린 아이를 동반하는 경우도 있다.보름 또는 한 달,1년 이상 머무는 경우도 있다. 장기 체류 외국인이 증가할 것으로 전망되면서 서비스드 레지던스 시장에 진출하는 부동산개발업체도 늘고 있다.단순 오피스텔·주상복합 아파트와 비교해 수익성이 높아 새로운 부동산 상품으로 자리잡을 것으로 기대된다. ●호텔식 서비스는 기본= 청소,세탁 서비스는 기본.공동으로 이용하는 비즈니스 상담 공간과 수영장 등의 헬스시설 등도 갖추고 있다.바비큐 시설,응접실 등을 마련한 경우도 있다.웬만한 호텔 서비스가제공돼 입주자들이 장기간 머무는데 불편이 없도록 했다.10평형대부터 대형 아파트까지 다양하다.오피스텔이나 주상복합 아파트가 많다. ●운영방식= 직영으로 운영하는 방식과 부동산개발업체가 투자자들에게 분양한 뒤 위탁계약을 받아 운영하는 형태가 있다.서울의 그랜드힐튼서울호텔이나 올해 초 문을 연 강남구 삼성동 ‘오크우드 프리미어 코엑스 센터',지난 4월 개장한 종로구 인사동 ‘프레이저 스위트’등은 직영이다. 위탁계약 운영은 개발업체가 연간 일정한 수익을 책임지는 ‘수익보장형’과 임대인 알선 등의 서비스만 해주는 ‘수익알선형’이 있다.강남 역삼동‘휴먼터치빌Ⅰ’,서초구 양재동 체르니 아파트 등 국내 부동산개발업체가 공급한 서비스드 레지던스 대부분이 위탁 운영하는 형태를 띠고 있다. ●투자수익 높아 인기= 임대 방식은 월세이나 국내 임대시장과 달리 임대기간 동안의 월세를 입주 때 한꺼번에 내는 ‘깔세’가 대부분이다. 호텔의 경우 1일 숙박료가 18만∼20만원,외국인 전용 아파트 월세는 20평기준 150만원 정도.현재운영중인 서비스드 레지던스 월 이용료는 400만∼500만원으로 호텔과 전용 아파트의 중간 정도다. 장기 체류하는 외국인이 증가하고 있어 현재 운영 중인 객실 점유율은 70%정도.수익보장형은 일정 기간 연 8∼10%의 수익률을 보장한다.수익 알선형은 12∼15%의 수익률이 가능하다고 업체는 주장하고 있다. ●새로운 부동산 상품으로 정착= 국내에 운영 중인 서비스드 레지던스는 오크우드(279가구),프레이저스위트(213가구),휴먼터치빌Ⅰ(160가구)등이다.이밖에 오퓨런스,파크스위트,SK바비앵,코업레지던스 등이 분양을 마쳤다.오는 10월에는 ㈜신영이 종로구 수송동 한국일보사 앞에 10∼44평형 606가구를 분양할 계획이다.이밖에 중소 부동산개발업체들이 호텔형 임대주택사업에 적극 뛰어들 준비를 하고 있다. 신영에셋 김상태(金尙泰)상무는 “서비스드 레지던스 수요가 증가하고 있어 부동산 개발업체의 개발 경쟁이 치열해지고 있다.”며 “새로운 부동산 투자 상품으로 자리잡을 것”이라고 내다봤다. 류찬희기자 chani@

‘고시의 메카’인 서울 신림 9동 고시촌에서 시험을 준비하는 수험생들이 집값 폭등과 생활비 상승의 이중고(二重苦)에 시달리고 있다.매년 고시원과 원룸 등의 월세·전셋값이 치솟아 인근 지역의 2∼3배를 웃돌고 있어 수험생들의 불만의 목소리가 높아지고 있는 실정이다. 수험생들은 “돈이 없으면 신림동 고시촌에서 공부할 생각을 하지 말라는 말이 공공연하게 나올 정도”라면서 “집값 거품 때문에 최근 수험생들이 고시촌을 떠나고 있다.”고 푸념하고 있다. ●수험생 불만= 사법시험을 준비하고 있는 정모(29)씨는 “주거비와 학원비,생활비를 포함해 매달 70만원이 있으면 겨우 공부할 수 있는 수준이고,100만원이 있으면 사람처럼 살고,150만원 정도는 있어야 여유가 생긴다.”면서 “나이들어 집에 손을 벌릴 수도 없고 공부하면서 아르바이트를 하는데도 한계가 있다.”며 한숨을 내쉬었다. 행정고시를 준비하는 박모(27)씨는 “신림 9동에서 고시생활을 하기 위해서는 주거비로만 40만∼70여만원이 든다.”면서 “돈이 고시 준비의 1차적인 장벽이돼버렸다.”며 불만을 털어놨다. 이모(25)씨는 “집값 거품이 심해 고시원에 들어가고 싶지만 비용이 많이들어 집에서 통학하거나 2동이나 6동에 집을 구할 생각”이라면서 “최근 고시생들이 높은 주거비용으로 이 지역을 떠나고 있다.”고 말했다. 실제로 고시촌인 신림 9동 고시원은 월평균 25만∼30만원,5∼7평짜리 원룸은 40만∼55만원으로 전세가로 환산할 경우 4500여만원에 이른다.이는 서울강남지역이나 지하철역 주변 등 역세권과 비슷하거나 이를 웃도는 수준이다.여기에 독서실 비용으로 월평균 9만∼12만원이 추가된다. ●주변지역보다 2∼3배 높아= 신림 9동을 중심으로 형성된 고시촌은 IMF직후인 98년 이후 고시생들이 몰리면서 집값 상승이 시작됐다.특히 지난 2년 동안 신·개축된 건물만 150여개에 이를 정도로 증·개축이 붐을 이루며 집값폭등을 주도하고 있다. 현재 신림9동의 평당 평균가격은 1300만∼1800만원,신축가격의 경우 평당 3000만원을 웃돈다.신림 9동과 인접한 신림 6동의 평당가격이 500만∼600만원,도로 건너편인 신림 2동의평당 가격이 800만∼1000만원인 것과 비교하면 2∼3배가 넘는다. 한 부동산 업자는 “부동산 거래는 월평균 최대 수익을 계산해 평당 매매가격이 산출되는데 예를 들어 40만원의 월세를 받을 수 있는 원룸이 30개가 있는 건물이라면 월 1200만원의 수익을 얻을 수 있다는 전제로 매매가가 형성된다.”면서 “2∼3년전부터 고시생들이 몰려들면서 건물이 신·개축되고 임대업자들이 가격을 올리면서 폭등하고 있다.”고 말했다. 한 원룸 소유자는 “솔직히 임대료가 주변에 비해 높은 편이지만 월평균 최대 수익을 산정한 비싼 가격에 건물을 구입했기 때문에 어쩔 수 없다.”면서 “차라리 방을 비우는 게 낫지 가격을 낮춰 예상 총 수익액을 줄이고 싶지않다.”고 밝혔다. ●부동산 거품 제거해야= 무엇보다 부동산 가격의 거품을 제거해야 한다는 것이 전문가들의 지적이다.또 사법시험 위주로 운영되는 학원이 다양한 국가고시 수험생들을 끌어안을 수 있도록 다양화·활성화돼야 하며,단기적인 지역경제 침체를 막기 위해 일반인들을 위한 주거기능을 살려야 한다는 의견도 있다. 한 부동산 업자는 “7,8월 두달에만 독서실 매물이 좌석기준으로 5500석이 쏟아지는 등 임대료가 고평가됐고,상당수 거품이 있다.”면서 “앞으로 부동산 수익률을 계산할 때 최대수익률의 70∼80%를 기준으로 삼아야 한다.”고 주장했다. 이 업자는 또 “시설 좋은 원룸과 독서실도 임대율이 70∼80%에 불과하다.”면서 “임대비를 현재의 70∼80%수준으로 낮춰야 한다.”고 덧붙였다. 장세훈기자 shjang@

미국의 금리동결 영향을 받아 환율이 큰 폭으로 하락했다. 14일 서울 외환시장에서 원·달러 환율은 전일보다 13.7원 하락한 1186.3원에 마감됐다.하루 하락 폭으로는 지난해 5월2일 16.90원 이후 16개월 만에 최대치다. 채권시장에서 지표금리인 3년 만기 국고채 수익률은 전일보다 0.02%포인트떨어진 연 5.24%로 연중 최저치를 기록했다. 박정현기자 jhpark@

“비과세 금융상품에 서둘러 가입하라.” 재테크 전문가들은 “비과세 상품은 이자에 붙는 16.5%(주민세 포함)의 세금을 내지 않을 뿐만 아니라 여러가지 혜택이 주어지기 때문에 가입을 서두르는 것이 좋다.”고 조언한다.재정경제부가 공적자금 상환재원을 마련하기위해 올 정기국회에 제출할 세법 개정안에 올 연말부터 돌아오는 각종 비과세 금융상품의 판매 시한을 연장하지 않기로 했기 때문이다. ◇연말까지 가입 서둘러라- 올해 말까지만 가입할 수 있는 비과세 상품으로는 근로자우대저축과 고수익고위험펀드가 있다.근로자우대저축은 연간 총급여액 3000만원 이하인 근로자만 가입할 수 있다.금리는 연 6∼7%로 일반적금보다 0.5∼1.0%포인트 높아 결혼·주택자금에 필요한 목돈을 마련하기에 알맞다. 1인당 최고 3000만원까지 가입할 비과세 고수익고위험펀드도 올 연말이면 판매 시한이 끝난다.투기등급인 ‘BB+’ 이하 채권에 30% 이상을 투자해야하는 고위험펀드지만 1년 뒤 목표수익률이 6%대여서 비과세 효과까지 감안하면 정기예금보다 2%포인트높다. ◇내년 말까지 가입 가능한 상품- 신협·농수협단위조합·새마을금고에서 판매하는 저축상품(예탁금)은 내년 말까지 농어촌특별세 1.5%만 내면 된다.그러나 2004년과 2005년부터는 각각 5.0%와 10.5%의 이자소득세가 부과된다.은행의 비과세·세금우대저축은 1년 이상 가입해야 세금우대를 받지만 예탁금은 기간 상관없이 혜택받을 수 있다. 비과세 이외에 연말 소득공제 혜택까지 받을 수 있는 장기주택마련저축도 내년 말까지 신규가입이 가능하다.만 18세 이상 무주택자 등이 가입할 경우 연간 불입액의 40% 범위에서 최고 300만원까지 소득공제를 받을 수 있어 수익률 면에서는 최고다. ◇틈새형 상품도 인기- 65세 이상 노년층은 비과세 상품의 판매기한이 아직 정해지지 않은 생계형저축에 가입하면 세금을 면제받을 수 있다.농·수·축협의 농어가목돈마련저축도 매월 10만원 안팎의 적금을 부으면 비과세 혜택을 받는다.비과세 상품에 이미 든 사람은 이자소득세를 10.5%만 내면 되는 세금우대저축에 가입해도 좋다. ◇유의사항- 비과세 상품은 지난해까지 1인 1통장으로 가입이 제한됐으나 올해부터는 가입한도에서 여러 금융기관에 중복 가입할 수 있다.가입한도도 장기주택마련저축 상품은 월 100만원에서 분기별 300만원으로,근로자우대저축은 월 50만원에서 분기별 150만원으로 변경됐다. 조흥은행 서춘수(徐春洙) 재테크팀장은 “가입기간이 장기이면 2∼3개 계좌에 나눠 가입해 중도해지할 때 필요한 금액의 계좌만 해약하면 손해를 줄일 수 있다.”고 조언했다.중도 해지하면 비과세혜택이 취소되고 지급이율도 연 2∼3%대로 대폭 낮아진다. 김미경기자 chaplin7@

서울 강남 재건축아파트 투자에 ‘빨간불’이 켜졌다.특히 재건축 사업승인을 받지않은 단지들 대부분이 규제 강화로 수익성이 크게 악화될 전망이다.또 안전진단도 받지 않고 시공사만 선정,가격이 크게 오른 재건축 아파트들은 처음부터 다시 시작해야돼 뒤늦게 투자했다가는 ‘상투’를 잡히기 십상이다. 부동산 전문가들은 현재 아파트별 재건축 추진 상황에 따라 투자 가치가 달라질 것으로 전망되는 만큼 ‘묻지마 투자’는 금물이라고 지적한다. ◆용적률 상향조정 기대를 버려라- 서울시는 개포지구를 비롯 택지지구 용적률을 200%이하로 적용하는데 변함이 없다.따라서 용적률 250%를 기대하고 오른 가격은 하락세로 돌아설 전망이다.개포주공 2단지 19평형은 용적률이 올라갈 것이라는 기대심리에힘입어 4억 8000만원 수준까지 올랐다.주공 1단지 11평형도 지난해 말과 비교하면 43% 오른 2억 6500만원에 호가가 형성됐다. 고덕지구도 사정은 마찬가지다.용적률 200%라는 악재가 시세에 반영되지 않았지만곧 아파트값 거품이 상당수 빠질 것으로 보인다.◆아파트값 조작 어려워진다.- 재건축 단지 대부분은 조합원 총회를 열면서 시공사를선정해 아파트값을 뻥튀기 했다.투기세력들은 재건축 추진아파트를 미리 사들인 뒤시공사가 선정되면 재건축이 다 이뤄진 것처럼 소문을 퍼뜨린 뒤 ‘치고 빠지는’수법으로 잇속을 챙겼다. 이에 따라 지난달 시공사를 선정한 서울 강남구 대치동 은마아파트는 최고 8000만원 이상 올랐다.또 잠실 가락 시영아파트도 하루에 2000만원이상 뛰었다.그러나 안전진단을 받은 뒤 시공사를 선정하면 인위적인 가격 조작은 사실상 어려질 것으로 예상된다. ◆기준시가 인상에 수익률 하락- 11일 부동산뱅크에 따르면 강남과 잠실 재건축 추진아파트의 기준시가는 시세의 절반을 약간 웃도는 58% 수준에 불과한 것으로 조사됐다.아파트 가격이 급격히 오르면서 시세와 기준시가의 차이가 크게 벌어졌기 때문이다.하지만 정부 방침대로 기준시가를 현실적으로 반영하면 단기매매 차익에 대한 양도세가 늘어나 강남권 재건축아파트에 대한 투자 수익률이 대폭 떨어질 전망이다 ◆안전진단강화로 재건축 남발 막는다- 안전진단 평가가 앞으로 시·도지사의 사전안전진단평가를 거쳐야 하기 때문에 재테크 수단으로 사용되는 재건축은 사실상 어려워질 것으로 보인다.서울시도 지난달 재건축사업의 무분별한 추진을 막기 위해 안전진단을 대폭 강화하겠다는 입장을 밝혔다.따라서 강남 지역에 안전진단을 받지 못한재건축 추진 아파트들은 큰 타격을 입을 것으로 예상된다.이들 대부분은 재건축 추진위원회만 결성돼 시공사를 선정했기 때문에 처음부터 재건축사업 일정을 다시 짜야한다. 김경두기자 golders@