●대투 ‘광개토대왕 채권혼합 투자신탁’ 대한투자증권(사장 김병균·www.ditc.co.kr)은 추가형 펀드인 ‘광개토대왕 채권혼합 투자신탁’을 이달 6일부터 판매하고 있다. 자산의 30% 이하를 삼성전자와 현대자동차 주식에 투자해 주가차익과 배당수익을 동시에 추구한다.자산의 70% 수준은 국공채 및 우량회사채에 투자해 안정적인 이자수익을 좇는다. 우리나라 대표기업들에 한정해 투자하는 펀드인 만큼 단기적인 시세 변동보다는 장기 추세적인 주가상승 잠재력이 주된 투자포인트다.세금우대나 생계형 비과세 지정도 가능하다.펀드에 가입한 지 90일이 안돼 중도해지하면 이익금의 30%를 수수료로 내야 한다. 대투증권은 상품 발매에 맞춰 고구려 관련 문화행사를 여는 한편 정기적으로 진행하고 있는 어린이 경제교실과 병행,‘고구려 역사 바로 알기운동’도 펼쳐나갈 계획이다.회사 관계자는 “최근 두드러지고 있는 종목별 차별화 장세가 앞으로는 더욱 심해질 것”이라면서 “이에 따라 향후에도 국내 주요 기업 중 글로벌 경쟁력을 갖춘 대표기업에만 투자하는 펀드를 지속적으로 개발,판매할 계획”이라고 설명했다. ●한투 배당중심 펀드 3종 한국투자증권(사장 홍성일·www.hantutams.com)은 연말 배당 시즌을 앞두고 배당 중심의 투자유망 펀드 3종을 선정해 집중 판매하고 있다. ‘비과세 장기배당 인덱스펀드’는 한국배당주가지수(KODI)의 수익률에 근거해 운용하는 펀드다.KODI에 맞춰 포트폴리오를 구성하기 때문에 펀드매니저의 임의운용 없이 안전성 위주의 투자가 이뤄진다.배당지수 편입종목 교체나 유·무상 증자 등 극히 예외적인 경우에만 포트폴리오를 재구성한다. ‘비과세 장기배당 주식형펀드’는 배당 성향이 높고 시장수익률 이상의 수익을 올릴 수 있는 우량기업을 발굴해 최대 95%까지 주식에 투자하는 액티브형 펀드다.주가상승 차익을 최대한 확보하고 우량기업의 배당수익도 기대할 수 있다. ‘LG 배당주 혼합형 펀드’는 주로 배당 성향이 높고 안정적인 고배당주에 50% 이하를 투자,수익을 올리는 상품이다.회사 관계자는 “혼합형의 경우 시중금리의 두 배에 이르는 연평균 수익을 올리고 있다.”며 “특히 1년 이상 가입하면 비과세 혜택까지 볼 수 있어 저금리 시대에 적절한 투자대안”이라고 말했다. ●교보 베스트 운전자종합보험 교보자동차보험(사장 신용길·www.kyobodirect.com)의 ‘교보베스트 운전자종합보험’은 저렴한 보험료로 운전자 자신에게 일어날 수 있는 각종 위험을 종합적으로 보장해 준다. 피보험자인 운전자가 지하철,기차,버스,택시,항공기 등 대중교통을 이용할 때 발생하는 사망·후유장해 보상액을 일반 교통사고의 두 배로 지급한다.1년 순수 보장성 상품이다.기본형 8150원,표준형 9920원 등 기존 보험료의 10% 수준에 각각 최고 1억원과 1억 5000만원까지 보상이 가능하다.택시승객이 사고를 당했을 경우 기존 운전자보험은 평균 80% 수준의 고도 후유장해 판정을 받아야 4000만∼5000만원 정도의 보상이 가능하지만 이 상품은 3% 수준 이상 일반 후유장해부터 보상이 시작된다.예컨대 기본형으로 가입했다면 50% 수준의 일반 후유장해 판정으로 5000만원까지 보상받을 수 있다. 운전 중 다른 사람에게 상해를 입혀 벌금이 부과되면 2000만원 한도에서 보상받으며 운전면허가 취소되거나 교통사고로 구속되는 경우 100만원을 정액으로 받는다.

아파트 시장에 세풍(稅風)이 강타하고 있다.재산세와 종합토지세를 합산 과세하고,과세기준이 공시지가가 아닌 기준시가가 적용되면 세금이 크게 증가할 수 밖에 없기 때문이다.이렇게 되면 다주택자소유자나 아파트가격이 비싼 강남지역 가구주의 세부담은 크게 늘어나게 된다.주택을 2채 이상 소유한 다주택자나 고가주택 보유자의 경우 종토세와 재산세 등 보유세가 현재보다 3∼4배가량 늘어 날 것이라는 분석도 나오고 있다.아파트시장이 침체에 빠지면서 매물이 급증할 가능성도 있다.향후 부동산 경기전망과 세부담을 줄이는 세테크 방안 등을 알아봤다. ■ 매물 홍수 아파트 시장에 세금 회피용 팔자 물건이 쏟아지고 있다. 재산세와 종토세 합산과세,종합부동산세 신설 윤곽이 잡히면서 아파트를 내다팔기 위한 경쟁이 본격화될 전망이다. 이를 반영하듯 서울 강남 부동산중개업소에는 재산세 파급 영향을 묻는 집주인들의 문의가 잇따르고 있다.가격을 낮춰서라도 빨리 처분하려는 급매물도 속출하기 시작했다. 반면 수요자들은 ‘열중쉬어’자세다.아파트 구입계획을 아예 취소하거나 시장을 좀더 지켜본 뒤 사자는 생각이 지배적이다.당연히 가격도 하락 안정세를 벗어나지 못할 것으로 보인다. ●급매물 증가,거래 중단 주택거래신고제가 실시되는 지역에서는 아예 거래가 끊겼다.실거래가 기준으로 취득·등록세를 물어야 하는 부담에다 엎친 데 덮친 격으로 재산세마저 큰 폭으로 오를 것으로 예상되자 거래가 완전히 끊겼다. 신고지역에서 벗어난 지역이라도 1가구2주택 이상의 투자 목적 거래는 완전 중단됐다.실수요자마저 기다리면 집값이 떨어질 것이라는 생각에 덩달아 아파트 구입을 포기하고 있는 것이다. 거래 실종과 함께 가격 하락도 감지된다.집주인들이 그동안 고집해온 희망 가격을 접고 값을 깎아서라도 팔아만 달라는 요청이 늘고 있다.집주인과 구매자의 줄다리기 싸움에서 힘이 구입자 쪽으로 완전히 넘어가고 있는 형국이다. 이런 현상은 재건축 아파트가 몰려 있는 송파 잠실,강남 개포동 일대에서 뚜렷하게 나타나고 있다.김치영 공인중개사는 “개포동 주공 아파트 단지 중개업소들은 세제 개편 이야기가 나오면서 17평 아파트값이 3000만원 정도 빠졌다.”고 말했다. 신도시 아파트값도 하락 안정세로 굳어지고 있다.정효승 현대공인중개사 사장은 “거래가 중단되면서 급매물이 서서히 나오고 있다.”면서 “중대형 아파트값은 부르는 가격 기준으로 1000만∼2000만원가량 빠지기 시작했다.”고 말했다. ●세금 여파 가격 하락 부추긴다 전문가들은 아파트 거래 중단·가격 하락은 시작에 불과하다고 말한다. 거래를 직접 규제하는 강력한 부동산 투기억제 정책의 틀이 계속 유지되는 데다 세금 정책 역시 부동산투기 거래를 간접적으로 죌 것이기 때문이다. 부동산 거래가 이중삼중으로 규제를 받으면서 애물단지 아파트도 많이 등장할 것으로 보인다.주택시장이 가라앉은 상황에서 세금 부과체계 변경이 확정되면 아파트값 하락은 눈에 띌 것으로 보인다. 실거주자가 아닌 투자 목적으로 강남 아파트를 구입해 둔 아파트,1가구 다주택자들이 이미 가격 상승이 멈춘 데다 세금이 크게 오를 것을 걱정,급매물을 대거 내놓을 전망이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “세금 부담을 피하려는 매물이 증가할 것”이라면서 “거래세 인하 조치가 따르지 않으면 아파트값 하락은 물론 거래 자체가 동결돼 침체의 늪은 더욱 깊어질 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 稅테크는 유주택자나 고가 주택 소유자는 세테크에 관심을 가져야 한다.지금부터라도 팔 것은 빨리 팔고,가구주 분리도 빠르면 빠를수록 좋다.딱 당해서 물건을 내놓으면 팔리지도 않을 뿐 아니라 제값을 못받을 가능성이 많다. ●유주택자가 집을 늘리려면 먼저 주택을 한채 소유한 유주택자가 집을 사거나 늘려가야할 경우라면 취등록세 부담을 줄이고 1가구 1주택 비과세 요건을 최대한 활용하는 방법으로 분양권 매입을 고려할 수 있다. 분양권은 분양권 상태 매입시 취등록세가 부과되지 않고 입주 후 등기시점에 취등록세를 내기 때문에 거래시 세 부담을 줄일 수 있다.새 아파트 입주 후 1년 안에 기존 주택을 매각하면 1가구 1주택 요건을 갖춰 비과세를 받을 수도 있다. 또 사업승인이 난 재건축 아파트를 사는 것도 한 방법이다.이것은 분양권으로 분류되기 때문에 입주 후 등기 때까지는 여러 채를 보유해도 다주택자에 해당하지 않는다. ●가구 분리 빠를수록 좋다 개인별 과세가 되는 세금은 가구를 분리할 경우 세금을 절약할 수 있다.실례로 양도소득세의 경우 부부 공동명의로 할 경우에는 인적 공제 혜택이 각각 계산되고 개인별 소득에 따른 누진과세폭이 줄어들게 되므로 부부 공동명의도 세테크로서는 좋은 방법이다. 또한 가구별 과세가 되는 세금이라면 계산은 한 가구 내에서만 이루어지므로 가구를 분리하는 것도 좋은 방법이다.단,배우자의 경우는 분리해도 한 가구로 본다. 실제로 종합부동산세 도입시 형제나 자녀가 독립가구가 아닌 상태에서 주택을 보유하고 있으면 가구주는 다주택자로 분류된다.당연히 세금을 많이 물어야 한다.가능하면 빨리 독립가구로 분리를 해두는 것이 좋다. ●비투기지역 물건부터 팔아라 한 채를 보유하더라도 종합부동산세의 과세대상이 될 소지가 있는 과세표준 6억원 이상의 고가주택을 2채 이상 보유한 경우는 매도하는 편이 낫다.매도 순서는 6억원이 넘지 않으나 투자가치가 있는 강남주택이라면 다른 지역 물건을 먼저 처분하는 것이 우선순위다.양도차액이 적고 투기지역이나 주택거래신고지역 물건이 아닌 것부터 매도하는 것은 기본이다. 그럼에도 여러 채를 보유하면서 부동산 투자를 하고 싶다면 임대사업을 하는 것도 좋은 방법이다.2주택자로 할지 5주택자로 할지 정해지진 않았으나 정부는 종합부동산세를 도입하더라도 임대주택에 대해서는 중과세를 하지 않을 방침이다. 이와 관련 세무법인 코리아베스트의 주용철 세무사는 “종합부동산세의 윤곽이 아직 구체화되지 않아 절세 방법을 논하기에는 어려운 점이 있으나 현재까지 발표로는 다주택자의 경우는 종합부동산세의 과세 대상이 되지만 상가는 과세 대상에 포함되지 않을 가능성이 있어 수익률이 높은 상가나 오피스텔 등의 수익성 부동산으로 투자대상을 전환하는 방안도 고려할 만하다.”고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr ■ 도움말 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr) 부동산연구소

수도권 택지개발지구에서 주택건설업계가 택지비ㆍ건축비를 허위신고해 7조 1600억여원을 챙겼다는 주장이 제기됐다. 경제정의실천시민연합은 15일 기자회견을 갖고 “2000년 이후 한국토지공사와 대한주택공사가 수도권 일대에 공동주택 용도로 공급한 28개 택지개발지구 177개 사업 가운데 23개 지구,111개 사업을 분석한 결과 이같이 드러났다.”고 주장했다. 경실련 분석결과 민간 주택건설업체들은 평당 298만원에 사들인 수도권 공공택지를 소비자에게 703만원에 팔아 405만원의 차익을 챙겼다.177개 전체 사업으로 환산하면 땅값 차익은 7조 1600억원을 웃돈다. 고양풍동 지구에서는 평당 443만원짜리 땅이 1230만원에 팔려 787만원의 차익이 생겼고,용인 동백·죽전,파주 교하,화성 동탄에서도 평당 500만원을 웃도는 차익이 발생했다. 경실련 아파트값 거품빼기 운동본부 김헌동 본부장은 “주공과 토공이 주민 땅을 20만∼30만원의 헐값에 사들여 업체에 300만원에 팔고,업체는 이를 소비자에게 700만∼800만원에 파는 셈”이라면서 “1∼2년 사이 땅값이 수십배나 뛰는 기현상이 일어나고 있다.”고 말했다. 경실련은 또 두 공사가 수도권에 공급한 택지의 61%인 100만평 이상이 수의계약으로 우선공급됐으며,군인공제회와 재향군인회 등의 아파트 분양사업이 수익사업으로 전락하면서 국민주거 안정에 기여하지 못하고 있다고 밝혔다. 경실련은 특히 수도권 택지에서 발생한 주택건설업체의 분양수익률은 32%로 분양원가 대비 47%에 이르지만 업체들이 공시한 매출액경상이익률은 2.4%이며,따라서 이를 기준으로 납부하는 법인세도 1425억원에 불과하다고 주장했다.7조원 이상의 막대한 불로소득을 챙기면서도 법인세는 개발이익의 2%에 불과해 개발이익 환수가 이뤄지지 않고 있다는 것이다. 경실련은 “택지개발과 공급 과정이 국민 주거안정이라는 법 취지에 맞도록 택지개발촉진법을 전면 개정하거나 현행법을 폐지,대체입법하고 공공택지는 전 과정을 공영개발해 공공소유주택을 대폭 확충해야 한다.”고 촉구했다. 이효용기자 utility@seoul.co.kr

주택 관련 보유세 개편의 윤곽이 드러났다.주택의 경우 건물과 토지 세원을 합산해 과세한다는 게 정부의 방침이다.새롭게 부동산 정책을 총괄조정하게 된 국민경제자문회의 산하 부동산정책회의 안건이어서 시행될 가능성이 커 보인다. 정부의 주택 보유세 개편 방침은 ‘능력상응’ 부담 원칙에 따른 과세 형평성,과세방법의 단순화,투기억제 기능 등의 측면에서 만시지탄의 감이 없지 않다. 무엇보다도 현행 주택 보유세는 조세의 대원칙인 형평성에 문제가 있다.토지의 경우 공시지가로 통일돼 있어 비교적 형평과세가 이루어지고 있다.그러나 건물분 재산세의 경우 자산의 실제 가치보다는 신축연도·넓이·구조 등을 기준으로 과세되고 있다.이 때문에 시가가 싼 주택 보유자가 재산세를 더 많이 부담하는 모순이 발생한다.주택보유세가 시가를 기준으로 합산 과세될 경우 과세 형평성은 근본적으로 개선될 것으로 기대된다. 주택보유세 과세체계가 지나치게 복잡하다는 문제점도 있다.현재 과세기준은 행정자치부의 과세표준,국세청의 기준시가,건설교통부의 공시지가 등 세목에 따라 또는 동일 세목이라도 과세 기준이 제각각이다.특히 건물분 과표산정의 경우 전문가도 힘들 정도로 과세표준 평가방법이 복잡하다.향후 주택보유세 과세 기준을 지금의 양도소득세나 상속세에 적용하는 국세청 기준시가로 활용할 경우 납세자가 쉽게 알 수 있도록 과세표준이 단순화되고 세목간 과세 기준도 단일화되는 효과가 있을 것이다. 정부가 주택 보유세 과세 기준으로 고려하고 있는 국세청 기준시가는 시가에 가장 근접해 있을 뿐만 아니라 관련 자료가 광범위하게 축적돼 있어 세제개편에 따른 과세행정 비용도 최소화할 수 있는 장점이 있다. 주택보유세는 지나치게 낮은 실효세율로 인해 투기를 조장해온 측면도 없지 않다. 지방자치단체들이 손쉬운 거래세에 치중하고 보유과세 강화는 소홀히 한 결과 부동산 보유비용이 다른 자산 보유비용에 비해 상대적으로 낮아 자산간 상대가격을 왜곡해 왔다.그 결과 부동산에 대한 투자기대 수익률은 여타 자산에 비해 항상 높게 나타나고 만성적인 투기적 과다보유 기대심리를 조장해 왔다. 이번 주택보유세 개편을 계기로 실가 과세기반을 확보해 실효세율을 선진국 수준으로 지속적으로 높여 나가고 정책의 일관성을 유지한다면 부동산에 대한 투자기대 수익률을 떨어뜨려 막연한 과다보유 심리 억제로 이어질 것이다.장기적으로 부동산시장을 안정시킬 수 있는 교과서적인 처방으로 거래세는 낮추고 보유세 부담은 높이는 방안이 언급되는 배경이다. 문제는 주택보유세가 합산과세될 경우 일시에 과세 기준이 현실화돼 급격한 세부담 증가가 불가피하다는 점이다.이에 따른 조세저항도 만만치 않을 것이다.더구나 주택·토지 등 부동산 과다 보유자를 대상으로 한 종합부동산세 도입도 추진되고 있어 국민들의 막연한 심리적인 조세저항이 작지 않은 상황이다.아직까지 수그러들지 않고 있는 재산세 파동에서 볼 수 있듯이 조세부담 증가는 아무리 당위성이 있더라도 납세자가 수용하지 않으면 현실적으로 시행에 애로가 있을 수밖에 없다. 이에 따라 세원이 노출되는 만큼 세율을 하향 조정해 일시에 세부담이 급격히 증가하지 않도록 할 필요가 있다.동시에 세부담 증가가 예측 가능하도록 고지해 심리적인 충격을 줄여야 할 것이다.장기적으로 주택 보유세의 실효세율을 선진국 수준으로 현실화한다는 중장기 과세 방침을 국민들에게 고지하고 일관성 있게 추진하되 세부담은 가랑비에 옷 젖듯이 완만하게 증가하도록 운용의 묘를 살릴 필요가 있다. 김성식 LG경제연구원 연구위원

‘빚 늘리기냐,채권시장 활성화냐.’ 외환보유액이 1700억달러를 넘는 등 달러가 넘치는데도 정부가 10억달러의 외화 외국환평형기금채권(외평채) 발행을 강행해 논란이 일고 있다. 13일 재경부와 금융계에 따르면 정부는 오는 16일 미국 뉴욕에서 10억달러의 외화 외평채를 발행하기로 하고 13∼15일 싱가포르·런던·뉴욕에서 투자설명회를 개최한다.국내 기업이나 금융기관 해외차입금리의 기준금리(벤치마크)를 형성하고 한국경제를 홍보하기 위해서라는 게 재경부의 설명이다.재경부는 내년에도 10억달러 규모의 외평채 발행을 추진하는 등 매년 꾸준히 늘려 현재 40억달러(2008년 만기 30억달러,2013년 만기 10억달러)인 외화 외평채 발행잔액을 100억달러 정도로 늘릴 계획이다. 재경부 김익주 외화자금과장은 “지난해 국내 기업·은행의 해외차입은 200억달러에 달했다.”면서 “국가의 대외 기준금리인 외평채 발행금리가 내려가 기업이나 은행의 차입금리가 0.1%포인트만 떨어져도 연간 이자부담이 2000만달러 정도 절감된다.”고 말했다.지금은 외평채 발행잔액이 미미하고 만기구조가 단순해 국제금융시장에서 한국물 금리가 작은 충격에도 쉽게 흔들릴 우려가 있는 만큼 추가적인 외평채 발행을 통해 한국물 시장을 안정적으로 만들어야 한다는 것이다. 그러나 금융권에서는 외환보유액이 갈수록 불어나는 상황에서 외평채 발행은 나라 빚만 키울 뿐 실익이 없다고 지적한다.한국은행 관계자는 “국가 기준금리는 국가신용등급이나 개별기업의 신용도에 좌우되는 만큼 외평채 발행을 늘린다고 해서 차입여건이 개선되는 것이 아니다.”면서 “오히려 국가부채를 늘리고 고금리로 차입한 달러를 낮은 수익률로 운용,역마진 부담만 커질 것”이라고 우려했다. 시중은행 관계자는 “외국 은행이나 투자기관은 국가별로 여신한도를 정해 운용하고 있다.”면서 “정부가 외평채 발행으로 한도를 잠식하면 기업이나 금융기관의 몫이 줄어들 가능성이 크다.”고 말했다. 김미경기자 chaplin7@seoul.co.kr

동탄으로 갈까,판교를 기다릴까.신도시 아파트 청약을 앞두고 청약통장 가입자들의 고민이 커졌다.안전하게 당첨이 보장되는 동탄 신도시 아파트를 청약할지,시세차익이 보장되는 판교 신도시 아파트 분양을 기다려야 할지 쉽게 판단이 서지 않는다.판교 아파트에 당첨되면 시세 차익이 확실히 보장되지만 ‘로또’당첨 이상의 청약경쟁을 치러야 한다.반면 동탄 아파트는 당장 큰 시세차익을 기대하기는 어렵지만 경쟁을 치르지 않고도 당첨될 가능성이 크다.전문가들 사이에서도 당첨 기회가 큰 동탄 신도시 아파트에 청약하는 게 바람직하다는 의견과 기다렸다가 판교에 모든 것을 걸어야 한다는 주장이 엇갈리고 있다.동탄과 판교는 비슷한 규모에 경부고속도로를 축으로 하는 서울 남부 신도시라는 점에서 같으나 분양 시기는 동탄이 빠르다.동탄 분양이 끝날 즈음 판교 분양이 시작된다. 아파트 분양가도 큰 차이를 보일 것으로 전망된다.특히 전용면적 25.7평 이상 아파트는 내년 3월부터 택지 채권입찰제가 적용돼 분양 가격이 크게 상승할 것으로 보인다.판교 신도시에서는 25.7평 이하 국민주택규모 아파트의 경우 분양 원가 규제를 받게 돼 동탄 신도시 아파트 수준의 가격으로 분양받을 수 있어 엄청난 시세차익이 예상된다. ●동탄, 10월 6456가구 2차 분양 동탄 신도시는 지난 7월 시범단지 공급에 이어 다음달 2차 분양몰이에 나선다.이번에 공급되는 아파트는 모두 6456가구로 집계됐다.시범단지 분양 때와 달리 중대형 아파트가 많다.전용면적 60∼85㎡ 아파트가 2814가구,85㎡ 초과 아파트가 3642가구로 중대형 평형이 절반 이상을 차지한다. 청약 분위기는 시범단지 때와 딴판일 것으로 전망된다.판교 신도시 분양의 윤곽이 잡혔기 때문이다.여기에 내년부터는 25.7평 이하 아파트에는 원가연동제를 실시,분양가가 인하되는 만큼 실수요자를 빼고는 굳이 청약에 참여하지 않을 것으로 보인다. 이 때문에 청약경쟁률도 시범단지 평균 경쟁률에서 크게 떨어질 것으로 점쳐진다.일부 아파트는 미달·미계약이 우려될 정도다.아파트 분양에 참여하는 건설업체들도 속이 탄다.청약 분위기가 시범단지 분양 때만큼만 살아나 주기를 내심 바라고 있다. 분양가는 아직 확정되지 않았지만 시범단지 아파트 분양가 이상으로 내놓기는 어렵게 됐다.25.7평 이하 아파트는 평당 720만원 안팎에서 결정될 공산이 크다.평형별로 공급량의 30%는 최초 입주자 모집공고일 현재 화성시 지역에서 1년 이상 거주한 사람에게 분양된다.전용면적 85㎡ 이하 아파트는 공급 물량의 75%가 무주택 우선공급 대상자에게 돌아간다. 동탄신도시는 273만평의 대규모로 삼성전자 등과 가깝고,28만평에 반도체 등 첨단산업체를 유치하는 등 직주근접형 자족도시로 조성된다.수원·화성·오산지역 거주자들에게 권할 만하다.모두 3만 2960가구가 들어서며 나머지 물량은 내년에 공급될 예정이다. 지금까지 나온 수도권 신도시 가운데 가장 빼어난 입지를 지녔다.강남과 분당 신도시 중간에 있어 서울과 가장 가까이 붙어 있다.쾌적한 환경을 자랑하고 있어 최고의 청약경쟁률을 기록할 것으로 전망된다. ●판교, 원가연동·채권입찰제 적용 아파트 분양은 빨라야 내년 4∼5월쯤 이뤄진다.이 때는 개정 주택법이 시행될 예정이라서 원가 연동제는 물론 택지를 경쟁입찰에 부치는 채권입찰제가 적용돼 분양가격이 지금과 크게 달라진다. 전용면적 25.7평 이하는 택지를 싼 값에 공급받기 때문에 분양가격이 상대적으로 저렴하지만 중대형 아파트는 분양가격이 크게 상승한다. 이 때문에 25.7평 이하 아파트는 당첨만 되면 대박으로 이어진다.하지만 당첨 확률은 ‘로또’를 연상할 정도다.중대형 아파트도 분양가가 비싸다고 하지만 강남이나 분당 신도시 아파트값과 비교할 경우 시세차익이 예상돼 청약경쟁률은 역시 사상 최고를 기록할 것으로 보인다. 25.7평 이하 아파트는 1만 3600가구 정도 분양된다.이 중 30%는 2001년 12월26일 이전부터 성남시에서 살고 있는 청약통장 가입자에게 우선 공급된다.9520가구는 수도권 청약통장 가입자의 몫이지만 이중 75%인 7140가구는 무주택우선공급자에게 돌아간다.따라서 일반 청약통장 가입자가 청약할 수 있는 아파트는 2380여가구에 불과하다.그나마 한꺼번에 분양하는 것이 아니라 3∼4차례 나눠 분양하게 되므로 청약경쟁률이 사상 최고를 기록할 것으로 보인다. ●실수요자 동탄, 투자자는 판교 겨냥을 김태호 부동산랜드 사장은 “판교 아파트는 당첨과 동시에 차익을 기대할 수 있다.”면서 “청약통장 가입자들이 판교 아파트를 잡기 위해 ‘올인’할 것으로 예상된다.”고 말했다. 따라서 당첨 확률이 높은 성남시 거주자와 무주택우선공급대상자는 판교 아파트에 청약할 것을 권한다.25.7평 이하 아파트는 당첨과 동시에 1억원 이상의 차익이 예상된다.다만 입주 후 3년간 팔 수 없다는 점을 고려해야 한다. 판교 중대형 평형은 경쟁률은 중소형 아파트에 비해 낮겠지만 분양가격이 상대적으로 비싸다.단기 투자 수익률은 중소형 아파트에 비해 떨어지겠지만 장기적으로 시세가 비싸게 형성될 전망이다. 무주택 우선공급 대상에서 빠진 실수요자라면 당첨 가능성이 큰 동탄신도시에 청약하는 것도 괜찮다.수원·화성 삼성전자 직장인 등 직주근접 아파트를 원하는 수요자가 청약할 만하다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

국민연금관리공단이 연금·기금을 통해 서울지역의 주요 빌딩 매입에 적극 나서는 방안을 검토하고 있다.정부에서 국공채 이상 수익률을 보장할 경우 주택임대사업에 연금·기금을 동원,장기간 연금 납부액을 꾸준히 낸 성실 가입자에게 입주 우선권을 주는 방안도 추진하기로 했다. ●공청회·심의 거쳐 11월까지 확정 ‘국민연금 중장기 기금운용 마스터 플랜 기획단’은 최근 강원도 원주 오크밸리에서 기획단에 참여 중인 교수들과 보건복지부 및 연금기금운용본부 관계자 등이 참석한 가운데 열린 회의에서 최적의 포트폴리오 구축,부동산 및 사회간접자본(SOC) 투자 등 14개 과제별로 이같은 기금 운용방안을 집중 검토했다. 기획단은 오는 11월까지 중장기 기금 운용안을 마련,공청회와 기금운용위원회심의 등을 거쳐 최종안을 확정할 방침이다. 현재 기금의 총 규모는 121조원이나 2010년에는 242조원,2015년에는 363조원으로 기하급수적으로 불어나게 된다. ●서울도심 투자… 안정적 수입구조 모색 기획단 관계자는 “서울 도심의 핵심지역에 위치한 사무실용 빌딩을 단독,혹은 다른 투자처와 공동 매입하면 안정적·지속적인 수입 구조를 만들 수 있을 것”이라고 말했다.주식투자비율도 높여가기로 했다.해외주식·채권의 경우 지금까지는 주로 위탁투자를 통해 거래했으나 앞으로는 직접 투자하는 쪽으로 방향을 잡을 예정이다. 연금 가입자들에게 가시적인 혜택을 주기 위해 노인요양시설과 같은 각종 복지시설과 체육시설 건립에도 적극 참여,저렴하게 이용할 수 있도록 하는 방안도 검토키로 했다. 김성수기자 sskim@seoul.co.kr

골프장 회원권의 ‘불패신화’가 흔들리고 있다.골프장 건설이 크게 늘어날 것으로 예상되면서 회원권 가격이 큰 폭으로 하락하고 있는 것이다.중저가 골프장의 바로미터격인 경기 용인 리베라CC 회원권은 10일 현재 7600만원에 거래되고 있다.이 회원권은 지난 5월 중순 1억 2500만원에 매매됐다.저가 골프장의 대표격인 용인 한원CC 회원권은 가격이 4개월 사이 무려 40%나 급락했다.지난 5월 6700만원에서 현재 4000만원에 매매된다. 용인 화산CC도 지난 5월 4억 7000만원에 거래됐지만 현재 4억 1000만원까지 떨어졌다.골프 회원권은 매년 10% 정도 가격이 상승해 부유층 사이의 재테크 수단으로도 사랑받아 왔다.그러나 향후 가격이 계속 빠질 것이란 전망에 힘이 실리면서 회원권 가격이 연일 내리막길을 걷고 있다. ●“불패 신화가 무너진다” 한국레저산업연구소가 이날 발표한 ‘골프장 회원권 가격 분석’에 따르면 전국 90개 골프장 회원권 평균 가격은 지난 5월 1억 5114만원에서 지난 8일 현재 1억 2496만원으로 17.3% 내렸다.지난해 11월부터 지난 5월까지 28% 오르는 등 이상적인 급등세를 이어가다 하락세로 돌아서면서 반등 기미가 없다. 가격대별로는 5000만∼1억원 미만의 중저가 회원권 가격의 하락폭이 19.5%로 가장 컸다.1억∼1억 5000만원 미만은 12.9%,1억 5000만∼2억원 미만은 16.5%,2억∼3억원 미만은 16%,3억원 이상은 15.8% 내렸다. 지역별로는 수도권 골프장의 평균 가격이 1억 5272만원으로 18.5% 떨어져 하락폭이 가장 컸다.이어 강원 17.0%,제주 16.4%,영남 16.3%,충청 11.0%,호남 8.7% 등의 순이다. 지난 7월 이헌재 부총리 겸 재정경제부장관이 “230여개의 골프장 허가를 넉달 안에 내주겠다.”며 ‘골프장 경기부양론’을 띄운 게 주요 원인이란 분석이다.전북 새만금에 540홀짜리 세계 최대 골프장 건설 계획까지 나오는 등 전국이 골프장 건설 신드롬에 빠지면서 수요 세력이 관망세를 유지하고 있기 때문이다. 삼성경제연구소 김범식 수석연구위원은 “골프는 상류층이 즐기는 스포츠인 만큼 폭락 원인은 골프장 건설에 따른 회원권 보유 기대수익률이 떨어졌기 때문으로 보인다.”고 분석했다.업계 관계자는 “불황이 지속되는 가운데 골프장 공급도 증가한다는 발표가 나온 만큼 회원권 불패신화는 종지부를 찍은 것”이라고 말했다. ●다시 반등할까 에이스회원권거래소에 따르면 전국 53개 골프장 회원권의 평균 가격은 지난 2003년 9월 1억 1942만원에서 올 9월 1억 3054만원으로 9.3% 올랐다.건설되는 골프장보다 골프를 즐기는 인구가 더 빨리 증가하는 만큼 회원권 가격은 전년 대비 여전히 상승 추세에 있다. 그러나 전망이 밝지만은 않다. 한국레저산업연구소 서천범 소장은 “오는 2010년까지 회원제 골프장 100개가 추가되면 가격이 지금보다 최고 43%까지 상승할 수 있고,200개가 공급되면 최대 34%까지 떨어질 것”이라고 진단했다.업계 관계자는 “수도권에 들어서는 골프장 수는 제한된 만큼 가격이 추석을 기점으로 다시 반등하겠지만 그 폭은 최고 5%를 넘지 않을 것”이라고 내다봤다. 다른 관측도 있다.정부가 골프장 230개를 허가해 준다고 했지만 그 중 수도권에 들어설 수 있는 골프장은 30개 이하가 될 것이라며 실제 인·허가를 받고 문을 여는 골프장 수는 제한적일 것이기 때문에 일본처럼 회원권 가격이 폭락할 가능성은 낮다는 것이다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

아파트 지금 살까,아니면 좀더 기다릴까.집값이 바닥을 면치 못하고 있다.아파트값이 올해들어 10% 이상 떨어진 곳도 있다.거래는 지난해의 절반 수준에 불과하다.많은 전문가들은 더 기다려야 집값 바닥을 만날 수 있을 것으로 전망한다.매수자들도 시장을 제대로 읽고 있다.집값이 빠지거나 적어도 오르지는 않을 것으로 예상하고 있다.거래가 이뤄지지 않는 이유가 여기에 있다.많은 전문가들은 아파트값 하락이 연말까지 이어질 것으로 점쳤다.아직 바닥을 찍기까지는 좀더 기다려야 한다는 것이다.집값 하락의 근거는 크게 2가지로 요약된다.시장 안정 위주의 주택정책이 크게 변하지 않고,대규모 물량 공격이 이뤄지기 때문이다. 각종 부동산 정책의 변화를 아전인수격으로 해석하거나 성급한 판단을 내리는 사람이 많다.일부 정책의 움직임을 놓고 마치 주택시장 안정대책 기조가 후퇴하는 것처럼 호들갑을 떨거나,확대 해석해 시장을 잘못 읽고 있다. ●주택거래규제 당분간 유지될듯 적어도 주택 시장을 바라보는 정부 정책의 기조는 안정이다.‘10·29대책’의 근간은 그대로 유지한다는 방침이다.주택 시장 침체가 전체 경기 침체를 부채질하고 있다는 사실을 알지만 당장 주택시장 부양으로 경기를 떠받치겠다는 정책을 기대하기는 어렵다. 일부 지역에 대해 투기과열지구·주택투기지역 해제 조치가 나왔지만 이를 주택시장 부양이나 시장 살리기 신호탄으로 보기보다는 지나치게 불필요한 규제를 완화하는 차원으로 해석해야 한다.섣부른 기대는 금물이다. 주택 거래 감소에 직격탄을 가져온 주택거래신고제에 대해 정부는 일부 불합리하게 지정된 곳에 대해 해제를 검토했다.하지만 자칫 시장이 과민 반응할 수 있다는 판단에 따라 해제를 유보했다. 집값도 시장 경제의 원리를 따라야 하는 것이 당연하지만 현실은 그렇지 못하다.당장 노무현 대통령의 집값 발언에 주목할 필요가 있다.노 대통령은 “집값은 어떤 수단을 써서라도 안정시키겠다.”는 발언을 잇따라 내놓았다.“지금의 집값 수준에서 급락하는 것은 바람직하지 않고,물가 상승률 이상으로 상승하는 것을 막겠다.”고 했다.이는 집값 안정에 더 무게를 두겠다는 것으로 풀이된다. 전문가들은 노 대통령의 발언을 집값이 바닥을 쳤기 때문에 더이상 떨어져서는 안된다는 것으로 해석하지 않는다.집값 급락이 자칫 금융권에 충격을 줄 것을 우려,연착륙을 강조한 것으로 보고 있다. 장희순 강원대교수는 “정부가 주택 시장 안정 대책을 쉽게 후퇴시키지 않을 것”이라면서 “집값 안정이라는 목적을 이루기 위해선 당분간 거래 규제가 이어질 것”이라고 내다봤다. 콜금리 인하도 집값을 끌어올리는 지렛대 역할을 하기에는 역부족이라는 주장이 많다.주택 시장에 다른 변수가 없는 상태에서는 금리 인하가 큰 영향을 줄 수 있지만 거래를 꽁꽁 묶어둔 상황에서는 이 정도의 금리 인하로는 시장을 움직일 수 없다는 것이다. ●수도권 일부지역 빈집 늘어나 올해 전국적으로 입주 주택이 37만가구에 이른다.지난해 입주 물량 29만가구보다 8만여가구 늘어날 예정이다.아파트만 떼어 놓고 볼 때 전국적으로 28만 7000여가구가 새 주인을 맞는다.지난해에는 24만 8000여가구가 입주를 마쳤다. 서울에서는 4만 3000여가구가 입주한다.지난해 입주 물량 6만 3000여가구보다는 줄어들 예정이다.하지만 경기 지역에서는 올해 12만여가구가 입주한다.지난해 8만 1200여가구에 불과했다. 풍부한 입주 물량은 가격을 안정시키는 데 결정적인 역할을 한다.공급 과잉에 따른 부작용도 서서히 나타나고 있다. 집값 상승은 투기 거래뿐만 아니라 무주택자의 조급증에 의한 사재기도 한몫 한다.그동안은 무주택자가 내집을 마련하기 위한 순수한 의미의 주택거래가 많았다. 하지만 입주 물량 증가로 내집 마련 목표가 달성된 만큼 시장에서 아파트 수요가 줄어든다.수요 감소는 추가 가격 상승의 발목을 잡기에 충분하다.입주 물량이 크게 늘면서 세입자를 구하지 못해 빈 집이 증가하고 있는 것이 이를 뒷받침한다. 이철민 명진건설 사장은 “수도권 일부에서 빈 집이 늘고 있다.”면서 “이런 현상이 더욱 심화돼 집값 하락으로 이어질 것”이라고 전망했다. 역전세난도 더욱 가속화될 것으로 보인다.거래 침체와 맞물려 매매가 및 전세값이 동반 하락하는 가운데 입주 물량이 증가하면서 수도권 아파트 장세는 침체에서 쉽게 벗어나지 못한다는 얘기다. ●매수 타이밍은 연말 지나야 올 하반기 용인시 아파트 입주 물량은 죽전·신갈지구를 포함, 1만 8000여가구에 이른다.파주시도 금촌지구를 포함 7000여가구,화성시에서는 태안지구 입주를 시작으로 6000여가구가 각각 입주한다. 그렇다면 아파트를 언제 사야 하나.전문가들은 더 떨어진 뒤 연말쯤 사도 늦지 않다고 말한다.당장 시세차익을 노린 구입을 자제해야 한다는 것이다.과거처럼 단기간에 높은 수익률을 기대하기는 어렵다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “추가 하락이 예상되는 만큼 매수에 신중을 기해야 한다.”면서 “단기 차익을 노린 주택 투자는 위험이 크다.”고 말했다. 실수요자라면 급매물을 골라잡는 것도 괜찮다.입지가 빼어난 강남지역이나 신도시에서도 이따금 주변 시세에 비해 10% 정도 싼 급매물이 나오는 경우가 있다. 김태호 부동산랜드사장은 “강남 아파트는 수요가 꾸준하다.하지만 무조건 달려들지 말고 급히 처분해야 하는 아파트를 골라잡는 지혜가 필요하다.”고 말한다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

9일 금융통화위원회 개최를 앞두고 콜금리 향방이 주목된다. 콜금리를 추가로 인하하느냐,동결하느냐가 관건이 될 전망이다.시장의 분위기와 경제 전문가들의 분석은 인상 가능성이 크지 않다는 쪽이다.콜금리 인하에 무게를 두는 측은 정부가 경기부양에 대한 강한 의지를 갖고 있는 만큼 한은이 이에 부응해야 한다는 논리다.지난달에 콜금리를 내렸기 때문에 추가 인하는 대세라는 주장도 있다. 이덕청 미래에셋 연구원은 “정책의 실효성에서 보면 지난달에 이어 이번달에 콜금리를 내려 정부의 정책과 보조를 맞추는 것이 나을 것 같다.”며 “물가상승이 우려되긴 하지만 실물경기가 좋지 않은 상황에서 더 이상 선택의 여지가 없다.”고 말했다. 이어 “콜금리를 추가로 내린다고 효과가 더 있겠느냐는 얘기가 있지만,현금을 예금하면 실질금리가 마이너스이고,채권에 투자하면 3%대의 채권수익률이 나는 현실을 감안하면 콜금리 추가 인하에 대한 효과는 제한적이긴 하지만 여전히 유효하다.”고 말했다. 홍춘욱 한화증권 투자전략팀장은 “내수경기 지표가 좋지 않은 상태에서 물가상승 부담을 줄이기 위해서는 정부가 원화절상에 나서야 하지만,정부가 나서지 않고 있다.”며 “이런 상황에서 한은마저 손을 놓고 있으면 안 된다.”며 콜금리 인하를 옹호했다. 금융연구원 신용상 연구원은 “국제유가가 추가 상승하지 않는다고 하지만 여전히 우리 경제에 영향을 주고 있는 상황에서 콜금리를 내려서는 안 된다.”며 “정부가 감세·재정정책을 펴고 한은이 콜금리를 인하했기 때문에 심리적 측면에서는 경기부양의 효과가 시장에 충분히 반영됐다.”며 추가 인하에 반대했다. 삼성경제연구소 김경원 상무는 “지난달 콜금리 인하로 시장에 충분한 시그널을 준 셈”이라며 “내수진작을 위해서는 소득을 늘려야지 비용을 줄여주는 식으로는 해결할 수 없다.”며 “돈있는 사람에게 돈을 쓸 수 있는 분위기를 만들어야 한다.”고 말했다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

우리나라가 외환보유액을 종자돈삼아 국제금융계의 ‘큰 손’으로 등극할 수 있을까. 외환보유액의 일부를 떼내 전문적으로 운용하는 ‘한국투자공사’(KIC) 설립안이 7일 국무회의에서 통과됐다.이제 올가을 국회를 통과하는 일전(一戰)만이 남아있다.그러나 ‘사모펀드법’ 못지않은 난항이 예상된다.야당이 “관치금융의 극치”라며 발목을 단단히 틀어잡을 기세다.애초부터 KIC 설립에 부정적이었던 한국은행은 뒷짐만 지고 있다. 한국투자공사는 동북아 금융허브를 표방하며 내놓은 재경부의 야심작.서울 광화문 파이낸스센터 등 외환위기 이후 매물로 나온 대형 부동산을 줄줄이 사들여 국내에서도 유명해진 ‘싱가포르 투자청’(GIC)을 벤치마킹했다.세계4위의 외환보유액 국가답게 ‘여유분’(200억달러)을 조금 떼내 국내외 부동산이나 주식 등에 전문적으로 투자,수익률을 극대화하자는 취지다.그동안 외환보유액은 미국 국채 등 주로 안전자산에 투자돼왔다.하지만 한은 등 관계부처간 협의과정에서 부동산과 주식투자는 배제하기로 했다. 재경부 최중경 국제금융국장은 “투자자로서 국제금융시장에 직접 참여하면 시장에서 얻는 정보의 질이 다르다.”며 공사설립 필요성을 역설했다.국내외 금융위기 조짐에 역동적으로 신속대응할 수 있다는 주장이다.여당인 열린우리당도 긍정적인 입장이다. 그러나 한나라당은 “정치적 성향이 강한 정부가 국가비상금인 외환보유액을 운용하겠다는 것은 관치금융의 극치”라며 펄쩍 뛰고 있다.민주노동당도 부정적이다.과거 외환보유액 일부를 시중은행에 맡겼다가 외환위기때 돌려받지 못한 뼈저린 경험이 있어서다. 김태동 금융통화위원은 “재경부가 모델삼은 싱가포르투자청도 외환보유액을 투자하는 것은 아니다.”라며 “외환보유액을 떼내 투자하겠다는 것은 매우 위험한 발상”이라고 경고했다. 부처 논의과정에서 가뜩이나 변질된 공사 설립안이 국회에서 ‘누더기’가 될 가능성도 배제할 수 없다.투자대상 제한으로 한은이 올리고 있는 수익률 이상을 달성하기도 힘겨워 보여,출범후 ‘효용성 시비’도 예상된다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

우리 국민들은 주식시장에 대해 극단적으로 이율배반적인 시각을 갖고 있다.연기금의 주식투자 허용 문제가 나오면 뭘 믿고 국민의 노후 자금을 주식에 투자하느냐고 반발한다.한마디로 주식시장에 상장된 기업과 주식시장의 투명성에 대한 불신이다.그러면서도 외환위기 이후 외국의 자본에 대해서는 우리 시장에 투자하라고 손짓한다.그리고 결산시점을 맞아 외국의 투자자들이 거액의 배당금을 챙기는 것은 못마땅해 하고 배아파 한다. 열린우리당이 이번 정기국회에서 연기금의 주식투자를 원칙적으로 금지하는 기금관리기본법을 개정해 주식투자의 물꼬를 트려 하자 야당과 노동계,시민단체들이 발끈하고 있다.경제정책 성적표라고 일컬어지는 증시를 떠받치기 위해 국민의 노후자금을 정부의 쌈짓돈으로 삼으려 한다는 것이 비판의 주된 내용이다. 과거 노태우 정부 시절 투신사들을 동원해 무리하게 증시를 부양했다가 엄청난 후유증에 시달렸던 경험과 인위적인 증시 부양은 반드시 실패하기 마련이라는 교과서적인 상식이 비판의 논거를 제공하고 있다.증시가 폭락할 때마다 연기금쪽으로 눈길을 돌렸던 경제관료들에 대한 불신도 깔려 있다.그 결과,연기금의 주식투자 제한이 많은 문제점을 안고 있음에도 여론의 호응을 얻지 못한 것으로 분석된다. 하지만 이제는 감정적인 대응에서 벗어나 냉정한 관점에서 본질을 직시해야 할 필요가 있다.지난해 말 현재 55개 연기금 190조원은 채권에 51.5%,금융기관 예치에 32.8%,공적자금 등 예탁에 12%,주식에 4%가 투자돼 있다.연기금 가운데 가장 규모가 큰 국민연금(지난해 말 현재 112조원)은 채권에 79.4% 투자된 반면 주식 투자는 6.3%에 불과하다. 주식 투자 비율이 절반 이상인 외국에 비해 우리의 연기금은 채권 위주로 포트폴리오가 구성돼 있는 것이다.안정성만 우선시한 탓이다.이러한 비정상적인 연기금 운용은 채권 수익률 하락-연기금 수익률 하락이라는 악순환의 고리 구실을 하고 있다.더구나 국민연금만 하더라도 2025년이면 기금 규모가 1250조원에 이를 것으로 추정되고 있다.투자처를 다변화하지 않는 한 조만간 돈을 굴릴 데가 없는 상황에 도달하게 되는 것이다. 현재의 저금리 기조,실질금리 마이너스 추세를 감안하면 낸 돈만큼도 받지 못하는 사태가 벌어지지 않는다고 장담할 수 있을까.외국의 펀드들이 고객인 은퇴생활자들의 안락한 노후생활을 지켜주기 위해 우리 주식시장에서 고액의 배당을 요구하는 것을 계속 시기심 어린 시선으로 바라만 볼 건가.지금처럼 연기금의 주식 투자에 빗장을 걸어둔 상태에서는 해법이 나올 수가 없다.연기금의 주식 투자를 허용하되 논란의 초점이 되고 있는 기금 운용의 독립성과 중립성 확보에 정부와 정치권이 머리를 맞대는 것이 올바른 자세라고 본다. 게다가 연기금의 주식 투자 허용 논란에서는 정작 해야 할 핵심적인 논의가 빠져 있다.자본시장 정상화를 위한 논의다.우리나라는 외환위기 직후 기업들이 주식·채권 등 직접 자본시장을 통해 기업자금을 조달할 수 있게 금융시스템을 정비하려 했으나 1년이 못돼 외환위기 이전의 은행 중심 시스템으로 되돌아가고 말았다.직접 자본시장 육성에 필요한 신용평가나 외부감사,기업의 투명성 확보 등 지원체제가 뒷받침되지 않았기 때문이다.400조원에 이르는 부동자금이 은행권의 단기 상품에서만 들락거리는 것이 이를 단적으로 방증한다. 연기금이 외국의 거대 자본에 대항하는 토종마 구실을 하려면 연기금의 주식 투자 등 투자처 확대 논의와 함께 직접 자본시장을 되살리는 방안도 진지하게 검토돼야 한다.직접 자본시장이 신뢰를 회복한다면 누가 말려도 연기금이 증시를 기웃거리게 될 것이다. 우득정 논설위원 djwootk@seoul.co.kr

증권 창업투자 등 제2금융권이 정부와 함께 고부가가치 부품소재 중소기업에 공동 투자해 연평균 17% 이상의 높은 수익을 내는 등 재미가 쏠쏠하다. 3일 산업자원부에 따르면 2000년부터 4년동안 ‘투자연계형 부품·소재 기술개발사업’에 23개 금융사가 참여해 연평균 17.0%의 높은 수익을 올렸다.275개 부품소재 기업이 2419억원의 투자 혜택을 입었다. 정부·금융사가 공동으로 지분에 참여한뒤 주식 상장→판매시장 확보→기술개발→기업 이익실현→주가 상승→주식매각 등으로 시세차익을 실현하는 사례가 대부분이었다.금융사별 평균 수익률은 증권사가 32.4%,창업투자사 22.6%,은행 14.2%,신기술금융사 6.0% 등이다.정부의 수익은 재투자금으로 사용된다. 수익률은 기술 투자의 위험부담 때문이라고 하더라도 시중은행의 여신을 통한 마진율이 1.5%(중소기업),0.1∼0.2%(대기업)에 불과한 점과 비교하면 엄청나게 높은 편이다.지난해 창업투자조합의 평균 투자수익률(7.4%)에 비해 부품소재산업이 유망한 투자처임을 보여준다.이 때문에 초창기에는 정부 출연금이 민간 투자금보다 많았지만 지난해 정부출연금은 626억원,민간 투자금이 679억원으로 민간 투자액이 앞질렀다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

경기도 군포시 산본신도시에 사는 서모(46)씨는 평촌에 전세를 끼고 사둔 아파트를 팔아 매달 임대소득이 발생하는 상가에 투자하기로 했다. 아파트를 팔아 2억 2000만원을 마련한 서씨는 안산 중앙동이나 산본의 활성화된 상가를 구입할 생각이었다.하지만 이미 상권이 형성된 상가는 가격이 너무 올랐고,권리금도 엄청나게 붙어있어 포기했다.당초 분양가를 알아보니 너무 비싸다는 생각이 미쳤다. 결국 서씨는 부동산 중개업소를 통해 안산 고잔 지구에 대형 택지가 공급된다는 것을 파악했다.2003년 3월 택지지구 상업용지에 들어선 S프라자 1층 18.8평을 평당 1600만원에 분양받았다.총 분양 대금은 2억 9900만원이었다.올 2월 보증금 3000만원에 월세 80만원을 받기로 하고 임대를 놓았지만 실망이 이만저만이 아니다.연간 수익률이 4%를 밑돌고 있기 때문이다.서씨는 택지지구 상가는 무조건 안전하다는 말을 믿고 투자했다가 실패한 케이스다. 경기도 용인에 사는 김모(51)씨는 아파트 단지 주변 길가 상가를 분양받았다가 낭패를 본 경우다.그는 대규모 아파트가 들어서는 용인지역의 근린상가를 분양받았다.면적은 30평에 분양가는 평당 1300만원으로 총 3억 9000만원이 들었다.입주를 앞둔 시기에는 주변 분양가보다 싸다고 판단했으며,용인지역 대단위 주거단지의 풍부한 수요가 보장된다고 생각했다.하지만 지금은 부동산 경기 침체로 임대도 안나가는 상황이다.보증금 4000만원과 월 임대료 140만원으로 시세를 조금 낮추어 내놓아도 마찬가지다.상가를 팔기 위해 분양가보다 60%나 깎아 1억 5600만원에 내놓았지만 역시 팔릴 기미가 안 보인다.임대도 안 나가고 팔리지도 않는 상가를 껴안는 바람에 은행 이자만 고스란히 물고 있다. 일산 상업지역의 경우 2002년을 기점으로 성공과 실패가 엇갈린다. 외환위기 이후 일산 신도시 상업지 한 평 값은 400만∼500만원에 불과했다.일산구 장항동에서 부동산중개업을 운영중인 홍모씨는 “외환위기 이후 땅값이 쌀 때 300∼500평 정도의 땅을 계약금 1억 5000만원만 내고 샀다가 상가를 분양해서 30억∼50억원 가까이 남긴 사람이 있다.”고 귀띔했다.청원건설 등이 분양한 라페스타는 성공적인 사례다.하지만 2002년부터 사업을 시작해 작년 말부터 올들어 준공을 끝낸 상가는 공실률이 50%를 웃돈다. 고양 윤창수기자 geo@seoul.co.kr

상가는 주택과 달리 철저한 수익형 부동산이다.따라서 실패도 투자자가 전적으로 책임져야 한다.상가는 주택처럼 공공재의 성격은 아니기 때문이다. 그렇다고 상가 문제를 방치할 수도 없는 노릇이다.상가가 제 기능을 하지 못하면 경기회복도 불가능하다. 상가114 유영상 소장은 “상가는 대출금 비중이 크지 않지만 총 금액은 주택보다 큰 편”이라면서 “지금은 경기침체로 기존 상가가 경매에 주로 나오지만 금융권이 중도금 회수에 나서면 연말에는 경매로 나오는 신규 상가가 봇물을 이룰 것”이라고 말했다. 요즘에도 분양가의 절반에 내놓은 상가는 물론 관리비만 내고 들어와서 장사하라는 상가도 속출하고 있다. 신규 상가의 경우 입점이 이뤄지지 않는 것은 경기침체의 영향도 있지만 공급과잉 탓이 크다. 요즘 가장 큰 문제가 되고 있는 주상복합아파트 단지내 상가의 경우도 마찬가지다.과거에는 주거부문이 90%이면 10%를 상업 시설에 배당했다.여기에 주거비율을 줄이면 용적률을 더주는 인센티브제를 채택했었다.그러나 최근 들어서는 이 비율이 70%로 줄어 들었다.주거부문 비중을 낮추는 대신 상업시설 비중을 높인 것이다. 시간과 공간사 한광호 대표는 “빈땅만 있으면 상가를 지으니 공급과잉이 올 수밖에 없다.”면서 “지방자치단체나 택지공급 주체가 상업시설의 비중을 줄여야 한다.”고 말했다. 일산 장항동 파크프라자를 분양중인 최진호 상무이사는 이처럼 상가 경기가 뚝 끊긴 것에 대해 고양시청 등을 탓했다. 최 상무는 “상업용지는 주거용지에 비해 돈이 되니까 토지공사와 지방자치단체가 인구에 비해 과하게 상가를 허가해 줬다.”면서 “주거용지가 70%면 복지시설 10%,공원 10%,상가 10%가 돼야 하는데 지금은 상가부분 비중이 더 커졌다.”고 지적했다. 현재 분양된 상가는 경기가 아무리 좋아져도 임대를 해서 수익을 낼 형편이 못된다.따라서 이들 상가를 다른 용도로 전환할 수 있는 길을 터줘야 한다는 주장이 나오고 있다. 상가를 사무실로 전환하는 것은 현실적으로 큰 장애가 없다.다만,상가를 오피스로 전환할 경우 투자 수익이 나오지 않는다.상가는 대부분 분양가가 평당 2000만∼4000만원으로 비싸기 때문이다. 그렇지만 손실을 최소화하려면 용도를 변경하는 방안도 강구할 필요가 있다는 지적이다. 당국에서도 상가를 주택으로 용도를 변경하는 부분 등에 대해 신축적인 자세를 보여야 한다는 주장도 나온다.무엇보다 투자자들이 상가 투자에 신중을 기해야 한다. 박명수 주택공사 차장은 “택지지구 상가를 빼고는 일단 조심하라.”고 권했다.택지지구 상가는 우선 점포 수를 90∼100가구 당 1개꼴로 배치하기 때문에 그런 대로 안정성이 있다.하지만 배후 상가는 전혀 상권을 고려하지 않는다.정광영 한국부동산컨설팅 사장은 “그럴 듯한 상가 분양 광고에 속아 테마상가에 무턱대고 투자했다가 실패하는 경우가 많다.”면서 “확정 수익률 제시 등 달콤한 미끼를 내걸고 분양하는 상가를 조심해야 한다.”고 말했다. 류찬희 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

기업들이 불황속에서도 ‘미래수익원(캐시카우)’ 찾기에 한창이다. 새 수익원을 개발해 놓아야만 향후 시장에서 생존할 수 있다는 지극히 단순한 업계의 생리 때문이다.고위 임원들이 캐시카우 개발업무를 맡지만 사장이 직접 나서는 기업도 적지 않다. 30일 관련기업에 따르면 금호아시아나그룹은 새로운 수익원 창출을 위해 입수·합병(M&A) 매물로 나온 범양상선의 입질에 나섰다.금호아시아나는 아시아나항공과 금호고속 등을 보유한 운송전문 그룹이지만 해운회사가 없는 상태다. 금호아시아나는 택배회사 설립도 검토 중이다.90년대 중반에 택배업을 하던 금호특송을 팔았으나 최근 들어 운송전문기업으로서 택배업 진출의 필요성을 절감해 왔다는 분석이다.박삼구 회장은 운송전문그룹로으서의 ‘풀라인 업’을 구축하기 위해 범양상선 인수와 택배업 진출을 직접 챙기는 것으로 알려졌다. 현대건설도 2001년 유동성 위기로 출자전환을 통해 현대그룹으로부터 분리된 이후 3년여만에 독자 회생의 기반을 닦았다.하지만 최근 들어 새로운 캐시카우 발굴에 골몰하고 있다.이 사업은 이지송 사장이 직접 챙기고 있다.관계자는 “해외건설 분야에서 매년 15억달러가량의 공사를 수주하는 등 안정적인 성장기반을 닦았지만 5∼10년후의 경쟁력 있는 사업분야를 찾아야 한다.”고 말했다. 이 사장은 해외건설 분야에 치중하되 기존 방식과는 달리 기본설계 분야의 기술습득에 대한 준비를 하고 있다.또 국내에서는 서산 간척지 활용방안 등도 강구 중이다.이 사장의 구상은 주로 이종수 경영지원본부장이 맡아 체계화하고 있다. 현대상선은 종합물류기업으로의 변신을 꾀하고 있다.그동안 유동성 위기로 새 사업에 대한 투자여력이 없었으나 이제는 해외 물류사업 진출 등 종합물류 기업으로서의 변신을 계획하고 있다.노정익 사장의 지휘하에 기획실에서 맡고 있다. 할인점 이마트를 통해 경쟁력을 쌓은 신세계는 중국시장에서 미래의 캐시카우를 찾고 있다.중국을 궁극적으로 회사의 최대 수익처로 보고 있다.구학서 사장이 직접 챙기면서 할인점 출점을 가속화하고 있다. 중국 이마트는 97년 개점한 이후 이듬해부터 매년 20억∼30억원씩 수익을 올리고 있다.상하이 이마트 1호점은 연평균 420억∼440억원의 매출을 기록 중이다.상하이 이마트 2호점도 하루 평균 1억원 이상의 매출을 올리고 있다. 중국 이마트는 매출액은 한국의 3분의1 정도이지만 개점비용이 국내의 40%인 150억원 정도에 지나지 않는다.따라서 투자대비 수익률은 중국 이마트가 한국보다 높다.특히 중국에 10개 이상 점포를 낼 경우 현지에서 싸게 상품을 대량 구매할 수 있어 일부를 국내에 들여와 이마트에서 팔면 수익 극대화가 가능하다고 판단하고 있다. 김성곤 윤창수기자 sunggone@seoul.co.kr

‘꼬리(채권금리)가 몸통(콜금리)을 흔들고 있다.’‘금리정책이 효능을 잃고 실종됐다.’ 연일 사상 최저치를 기록하고 있는 채권금리(수익률)를 두고 통화정책 당국과 금융권에서 우려하는 목소리다.지난 12일 콜금리 인하(3.75%→3.5%) 이후 시장의 지표금리인 3년 만기 국고채 수익률(장기금리)이 지난 27일 3.59%로,콜 금리(금융기관간 초단기거래 금리)와의 격차가 0.09%포인트로 줄었다.지표금리와 콜금리간 역전 현상이 눈앞에 다가오면서 콜금리 추가 인하를 강하게 압박하고 있다. 지난 26일 현재 채권형(단·장기) 펀드 잔고는 63조원으로 전월 말 대비 순증액은 3조 2000억원이었다.단기금융상품(MMF)도 잔고가 58조원으로,2조 8700억원이 늘었다.반면 주식형 펀드는 점차 줄고 있다.이 때문에 일각에서는 한은의 콜금리 인하가 ‘시장의 힘’에 눌려 꼼짝없이 당할 것으로 우려하고 있다.채권금리가 지속적으로 하락하면 콜금리를 인하할 수밖에 없다는 얘기다. ●콜금리,채권금리에 놀아난다 채권금리가 떨어지는 것은 시중자금이 갈 곳이 없어 채권시장으로 몰리기 때문이다.채권매입 수요가 늘면 금리(수익률)는 떨어질 수밖에 없다. 문제는 채권금리가 콜금리보다 더 떨어지게 놔둘 수는 없다는 데 있다.장·단기 금리가 역전되면 자금을 오래 묻어두는데 따른 리스크 프리미엄(위험에 대한 웃돈)이 없어져 소비·투자 등 실물경제쪽으로 돈이 가지 않는다.이렇게 되면 자금경색으로 시장 자체가 왜곡될 가능성이 크다.정책당국이 이같은 점을 우려해 콜금리를 추가적으로 인하한다고 해서 문제가 해결되는 것도 아니다.금리정책의 약발이 먹히지 않는 상황에서 추가로 인하한다고 해서 소비·투자쪽으로 돈이 간다는 보장이 없기 때문이다.대신경제연구소 문병식 선임연구원은 “시중에 몰린 돈은 갈 곳이 없어 채권으로 몰리는 반면 기업은 투자를 하지 않아 회사채 발행 요인이 없고,정부는 세수감소 등을 우려해 국채발행 등을 통한 재정지출 확대를 주저하고 있어 채권수급상 금리는 더 떨어질 것”이라고 말했다. 한은 관계자는 “최근 한 증권사가 모집한 200억원대의 채권형 펀드가 하루 만에 동이 났다.”며 “콜금리가 추가로 내릴 것으로 예상하고 국채선물 등에 대량으로 투기한 세력들이 콜금리를 끌어내리기 위해 조직적으로 움직이고 있다는 얘기도 들린다.”며 채권시장이 투기장으로 변질될 것을 우려했다. ●금리정책 실종됐다 금융권에서는 콜금리 인하가 정책수단으로써의 기능을 완전 상실했다고 말한다.콜금리를 내렸는데도 실물경제쪽으로 돈이 돌지 않으면 시장의 자금이 제대로 배분되지 못해 경기회복에도 타격을 줄 것이라고 분석했다.대우증권 김형기 연구원은 “최근 채권금리의 잇단 하락은 금리정책이 더 이상 효능을 갖기 어렵다는 점을 방증하고 있다.”고 분석했다. 대신경제연구소 문 연구원은 “실물경제의 회복을 위해 서민·중산층에게는 재정지출 확대,중상위층에게는 감세라는 이원화된 경기부양책을 고려해 볼 수 있을 것”고 말했다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

채권금리가 사흘째 사상 최저치를 경신하며 3.5%대로 내려 앉았다. 특히 콜금리(3.50%)를 턱밑까지 쫓아와 지표금리와 콜금리간 역전도 예상되고 있어 콜금리 추가인하 압력도 가중되고 있다. 27일 한국증권업협회에 따르면 채권시장에서 지표금리인 3년 만기 국고채 수익률은 전일보다 0.03%포인트 하락한 연 3.59%로 마감됐다.사흘째 사상 최저치를 갈아 치웠으며 콜금리와의 격차도 0.09%포인트로 줄었다.5년 만기 국고채와 3년 만기 회사채(AA-) 수익률도 0.03%포인트씩 내린 3.78%와 4.15%를 각각 나타냈고 91일물 양도성 예금증서(CD)는 0.02%포인트 내린 3.53%를 기록했다. 금리는 최근 시중자금이 채권시장으로 몰리면서 하락압력이 팽배해진 가운데 이날 7월 산업활동 동향이 예상보다 저조한 것으로 발표되자 추가로 떨어졌다.신동준 동부증권 연구위원은 “경기가 살아날 기미를 보이지 않고 있어 지표금리와 콜금리의 역전은 시간 문제”라며 “금리는 당분간 별다른 저항없이 하향세를 유지할 것”이라고 전망했다. 김태균기자 windsea@seoul.co.kr

미분양이 늘면서 부동산시장에 각종 판촉전략이 홍수를 이루고 있다.아파트에서 상가,펜션 등에 이르기까지 분양가를 낮추거나 가격·수익을 보장하는 상품들이 쏟아지고 있는 것이다.IMF(국제통화기금) 외환위기 직후의 분양시장을 방불케 한다.실제로 경기도 남양주 덕소 등에서는 인근 분양 아파트보다 평당 분양가를 100만원가량 낮춘 아파트가 등장했다.실수요자라면 판촉전략에 솔깃해질 수밖에 없다.하지만 판촉전략 중에는 눈속임이 적지 않다.눈속임에 넘어가 막대한 자금을 들여 집을 장만할 수는 없는 노릇이다.판촉전략의 허실을 잘 살펴봐야 한다는 얘기다. 상가나 펜션,오피스텔에 이어 최근 아파트에도 이런 상품이 등장했다.이달 초 성원산업개발이 분양한 강원도 고성의 ‘성원오션상떼빌’은 28,34평형 196가구를 분양하면서 이자 후불제와 함께 입주후 시세가 분양가보다 낮으면 아파트를 되사주는 ‘아파트 리콜제’를 채택했다. ●수익보장형 상품들 수익형 부동산 중에 수익보장형 상품도 많다.오피스텔에서는 서울 성수동 ‘비즈-웰’이 최근 선시공 후분양 방식으로 분양하면서 중도금 전액 무이자 융자와 임대보장제를 내세웠다.만약 분양후 1년동안 가격이 시세에 못미치면 매월 분양가의 7%를 시행업체가 분양자에게 입금해주기로 했다. 상가 가운데 인천 구월주공 재건축 단지내 ‘센테니얼프라자’는 잔금 30%를 융자해주면서 2년간 연 8%의 확정임대수익을 보장한다는 조건을 내걸었다.국내 최대 수익형 펜션단지인 강원도 평창의 ‘숲속의 요정’은 지난 7월 초 분양하면서 연간 10%의 수익률을 보장했다.이같은 조건은 현재 분양 중인 2차분에도 적용되고 있다. 신성건설은 대구광역시 중구 계산동 ‘신성미소시티’ 주상복합아파트 분양때 계약자를 추첨,밀라노 여행을 보내주는 등의 이벤트를 채택했다.또 한국도시개발은 서울 양평동 ‘샤르망스위트’를 분양하면서 모델하우스 방문객에게 복권을 통해 매주 토요일 동남아여행권,공기청정기,러닝머신,특급호텔 패키지 등의 다양한 경품을 제공했다. ●경품 등 이벤트 홍수 늘푸른주택은 충남 서산시 석림동 ‘서산늘푸른 오스카빌’ 분양때 모델하우스 방문객을 추첨해 TV,냉장고,홈시어터,자전거,인라인,순금 행운의 열쇠를 제공했다. 가장 적극적으로 고려해볼 수 있는 판촉전략은 분양가 인하다.내집마련정보사 함영진 팀장은 “실수요 차원이라면 인근 분양 아파트에 견줘 분양가가 낮은 아파트를 노리는 것이 가장 확실하다.”고 말했다. ●‘본질은 경품이 아닌 아파트’ 분양업체가 믿을 만하다면 리콜제 아파트도 고려해볼 만하다.분양업체가 부도를 내면 리콜제는 보장되지 않는다.수익보장형도 분양업체의 안정성을 반드시 확인해야 한다.시행사가 부도나면 수익보장이나 가격보장은 아무런 의미가 없어진다. 모델하우스를 찾는 고객에게 주어지는 경품은 그저 경품일 뿐이다.이것이 수천만원에서 수억원씩 하는 아파트를 구입하는 조건은 될 수 없다.경품을 타러 갔다면 경품만 타서 돌아오면 된다.또 상담을 하게 되면 상담원의 설득에 넘어가 계약을 하는 경우가 많다.주로 오피스텔에 많다.나중에 해약하면 계약금을 날리게 된다. 시간과 공간사 한광호 대표는 “분양시장의 본질은 아파트”라며 “판촉조건이나 경품 등이 본질(아파트)을 뛰어넘을 수는 없는 만큼 본질을 보고 청약해야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

(1) 타이밍이 중요하다=땅값은 단계적으로 오른다.개발 구상 시기에 소문이 돌면서 서서히 오르기 시작,발표 이후 급등한다.판교·파주 주변의 움직임을 보면 개발 단계마다 땅값이 계단식으로 올랐음을 알 수 있다. (2) 도넛 효과를 노려라=개발 중심지보다는 주변 지역 땅값 상승률이 크다.중심지는 수용 등의 조치가 따르는 반면 주변 지역은 거래 가격이 노출되지 않고 상대적으로 땅값이 싸 장기적으로 높은 투자 수익률이 기대된다. (3) 도로를 따라가라=땅값 움직임을 가장 먼저 느끼는 곳은 큰 길과 붙어 있는 땅이다.값이 아무리 싸고 모양이 좋더라도 맹지(盲地)는 쓸모없는 땅이다.접근이 쉬워야 거래가 쉽고 가격 오름세도 크다. (4) 개발계획을 읽어라=도로,택지지구 조성 등 크고 작은 개발 호재는 모두 도시개발계획에서 출발한다.대개 입안 단계부터 개발이 이뤄지는 과정이 주민에게 공개된다.도시계획공람을 따라 다니면 개발 방향을 읽을 수 있다. (5) 정확한 정보만 믿어라=떠도는 소문을 믿다가는 큰 코 다친다.꼭 개발계획을 확인,가능성이 있는 곳인지를 판단한 뒤 결정해야 한다. (6) 발품을 팔아라=땅은 등기부등본과 달리 권리·이용·모양새가 다를 수 있다.임야,하천 옆 땅은 더욱 조심해야 한다. (7) 싼 게 비지떡=내가 먹기 좋은 떡이 다른 사람에 눈에도 띈다.비싸고 모양새 좋은 땅이라야 쉽게 팔 수 있고 투자수익률이 높다. (8) 분수에 맞게 투자하라=자금 능력을 감안해야 한다.욕심이 앞선 나머지 덩치 큰 곳에 투자했다가 자금 동원 길이 막히면 체하기 십상이다. (9) 파는 것도 지혜다=지나친 투자수익률을 기대하다가는 시기를 놓친다.규제에 묶이거나 수용 조치가 따르기 전 적당한 시기에 털고 나오는 전략도 세워야 한다. (10) 눈에 보이는 것만 투자하라=초보자는 그린벨트·택지지구 입주권 등 눈에 보이지 않는 권리에 투자할 때 조심해야 한다.눈에 보이지 않기 때문에 사기꾼들이 득실거리고 있다.