정부의 부동산 투기억제 대책이 강도를 더해가고 있다.참여정부 부동산정책의 로드맵을 담은 10·29 종합대책에 이어 부동산 보유세 강화방안이 골격을 드러냈다.문민정부 당시 ‘토지를 많이 보유한 사람이 고통을 받도록 하겠다.’는 말이 생각날 정도로 부동산투기의 뿌리를 뽑겠다는 정부의 의지에 비장함이 배어 있다. 이번 대책은 과거 단편적인 대책과 달리 공개념을 바탕으로 한 부동산투기 억제정책의 단계적인 실행방안을 제시했다는 점에서 국민들 사이에 만연한 투기심리 억제에 효과가 클 것으로 기대된다.신규 분양시장에서는 실수요자 위주로 주택을 공급하고 기존 시장에서는 다주택 보유자에게 중과세하는 등 가수요 억제에 초점이 맞춰져 있다. 특히 부동산 투기대책의 교과서적인 처방으로 평가받고 있는 부동산 보유세 강화는 항구적인 부동산가격 안정에 필요한 제도적 기반이 될 것으로 평가 받을 만하다.과거 새 정부가 들어설 때마다 보유과세 강화 방침을 되풀이하다 용두사미로 끝나고 말았지만 이번에는 과표 현실화가 구체적으로 법에명시된 데다 누진적인 종합부동산 보유세도 도입할 계획이어서 주목된다.이대로 시행되면 보유과세가 피부에 와 닿을 정도로 부담이 될 것이다.무엇보다 부동산 가격이 안정기에 들어서면 가랑비에 옷 젖듯이 보유세 강화는 더 큰 위력을 발휘할 것이다. 보유과세 강화는 단기 투기수요 억제대책 가운데 하나인 양도소득세 강화의 부작용을 보완할 수 있다는 점에서 또 다른 의미가 있다.통상 양도소득세는 세율을 높이면 보유자가 일단 과세를 피하기 위해 매물을 내놓지 않는,이른바 ‘자물쇠 효과’로 인해 오히려 부동산 가격을 상승시킬 수 있다.이에 따라 보유에 따르는 비용을 높일 경우 투기적인 보유가 어려워져 양도세와 보유세 강화는 부동산가격 안정에 서로 상승작용을 일으킬 수 있다. 이번 대책이 차질 없이 실행에 옮겨지면 이제는 부동산투기가 단기는 물론 장기적으로도 발을 붙이기 곤란하게 될 것이다.앞으로는 실수요자의 수급상황에 따라 시장에서 자율적인 가격 하향 조정이 본격화될 것이다.시장을 주도해온 가수요 위축이 불가피해 실수요만으로 시장의 거래가 형성되면서 부동산가격은 하락국면으로의 대세 전환이 불가피해진다.수급여건을 고려할 때 일단 가격이 떨어지면 장기화될 가능성이 크다. 지금의 주택공급은 착공이 본격적으로 증가했던 초기에 해당되는 입주 물량이지만 이미 빈집이 증가하는 등 공급과잉이 가시화되고 있다.반면 주택 실수요는 그동안 전세입자의 상당 부분이 일시에 구매수요로 전환돼 구매수요 공백이 예상되는 데다 경기침체 장기화로 구매력도 약화되고 있어 위축될 것이다.전세계적인 저금리 기조의 종결에 따른 금리상승 움직임도 집값의 하향안정에 큰 영향을 미치게 될 것이다. 앞으로 정책당국은 시장상황에 일희일비하거나 이해관계 집단의 여론에 흔들리지 말고 일관된 원칙을 지키면서 부동산 투기억제 대책들을 차질없이 시행해 나가야 할 것이다. 노동시장에 새로 진입하려는 젊은 층의 근로의욕마저 저하시켜 성장잠재력 훼손이라는 또 다른 비용을 낳고 있다.부동산투기 현상을 중장기 거시경제의 안정적인 운용 차원에서 인식할 필요가 여기에 있다. 현재 국민들 사이에는 아파트 투기의 성공 신화가 구전(口傳)으로 급속히 확산되면서 맹목적으로 가격이 오를 것이라는 자기실현적인 기대심리가 워낙 견고하게 고착되어 있다.이 때문에 정부의 의지가 흔들리면 언제든지 다시 과열될 수 있는 상황이다.정부가 부동산투기를 뿌리뽑겠다는 초심이 흔들려서는 안 될 것이다. 김 성 식 LG경제 연구원 연구위원

정부가 또 ‘세금 칼’을 들쳐 메고 나왔다.이번에는 투기꾼들을 기어이 요절내고야 말겠다는 기세로 연일 긴 칼을 휘둘러 대고 있다.국세청은 어제 2백억∼3백억원대의 시중 부동자금을 동원해 고급 주상복합 아파트 96채를 사들인 서울의 가정주부 등 전문 투기꾼들을 적발했다.그러나 지금까지의 경험에 비추어 볼 때 투기꾼들보다는 애매한 실수요자만 다치게 하지 않을까 하는 걱정이 앞선다. 그 이유는 정부가 부동산 투기를 억제하는 여러가지 정책수단들 가운데 유독 세금에만 의존하고 있다는 점에서 연유한다.정부는 이미 올해에만 여섯번의 부동산 대책을 내놓았는데 한결같이 세금에만 의존하는 정책을 펼치다가 모두 실패한 전례가 있다.그럼에도 지난 주에 발표된 ‘10·29 대책’은 여전히 세금에만 의존하고 있다.양도소득세와 부동산 보유세 과세 강화가 골자다.보유세를 최고 120배까지 올리고,주택거래신고를 하지 않으면 집값의 15%를 과태료로 물리겠다는 엄포성 후속대책들도 쏟아지고 있다. 한마디로 부동산 시장을 향하고 있는 부동자금의물꼬는 그대로 둔 채 세금벽만 높게 높게 쌓고 있다.그러나 아무리 세금벽을 높게 쌓아도 어딘가는 구멍이 생기고 넘치게 된다는 데는 여전히 생각이 못 미치고 있다.정부는 왜 거듭된 실패에도 불구하고 세금대책에만 매달리는 것일까? 여기에 정책 당국자들의 ‘세금에 대한 미신’이 있다.부동산에 세금을 무겁게 물리면 값이 떨어질 것이라는 근거 없는 믿음이 그것이다. 만약 세금이 집값을 안정시키는 효과가 있다면 지금쯤 서울 강남의 아파트 값은 폭락하고,투기꾼들은 초토화됐어야 할 것이다.그러나 실제로는 아파트 값이 줄기차게 올랐다.잠시 주춤하다가 한두달을 못가 다시 폭등한 것이 지난 2년 동안의 반복된 경험이다. 우리는 어떤 믿음이 실제 경험과 지속적으로 배치될 때 그것을 ‘미신’이라고 부른다.세금을 올리면 투기가 억제되고 집값이 안정될 것이라는 믿음은 ‘미신’이다.전문 투기꾼들은 정부가 휘두르는 ‘세금 칼’을 두려워하지 않는다.다양한 세금회피 기법에 정통해 있으며,세금회피가 불가능해지더라도 세금이 오른 폭만큼 가격을 더 올려받으면 그만이라고 생각한다. 세금대책이 안 먹히는 또 다른 이유는 투기지역 부동산 시장의 특수성에 있다.투기지역은 양호한 교육·교통·생활 여건과 개발 가능성 등 다양한 요인들에 의해 실수요자들만으로도 만성적인 공급부족 상태에 있으며,여기에 투기수요가 가세해 가격폭등을 낳는 지역이다.즉 파는 사람이 사는 사람보다 힘을 쓰는 전형적인 ‘공급자 우위의 시장’(seller’s market)이어서 부르는 게 값이다.이런 상태에서는 거래세와 보유세를 불문하고 세금을 사는 사람에게 떠넘길 수 있다.부동산 정책을 입안하고 시행하는 정부의 담당자들은 투기꾼들을 직접 만나 한번 얘기를 들어볼 것을 권하고 싶다. 조세정책 담당자들은 부동산을 중과세해야 한다는 소신을 갖고 있다.공직자로서 그런 소신을 갖는 것은 전혀 나무랄 일이 아니다.땀흘려 일해도 월 2백만∼3백만원 벌이가 쉽지 않은 마당에 아파트를 사고 팔아 한달만에 뚝딱 1억∼2억원의 불로소득을 챙기는 투기꾼들에게는 세금을 무겁게 물리는 것이 당연하다. 문제는 세금을 올리면 부동산 값도 떨어질 것이라고 믿는 데 있다.그러나 이것은 착각이다.망국병을 일으키는 투기꾼들을 이 땅에서 추방해 땀흘려 일하는 사람이 잘 사는 나라를 만들어야 한다는 사명감에 충만한 나머지 세금을 올리면 부동산 값도 떨어진다고 믿어버리는 것은 아닌가.조세정의를 구현하는 것과 집값을 안정시키는 것은 서로 다른 개념이다.정부가 ‘세금 미신’을 깨고 시장원리에 근거한 집값 잡기 대책을 펴주기를 기대한다. 염 주 영 논설위원 yeomjs@

정부가 29일 내놓은 주택시장안정종합대책은 관련 부처간의 실현 가능한 수단들을 한데 끌어모은 ‘전방위 처방’의 성격이 강하다.세제(양도·보유세율 인상)·금융(투기성 자금줄 죄기)·공급확대(주택건설) 등 3각축으로 끝없이 치솟는 부동산투기 열풍을 잠재워보자는 의도다.그러나 내용을 들여다 보면 결과를 낙관할 수 없다는 관측이 적지 않다. ●세제가 처방의 핵심 세제쪽의 처방은 한마디로 더 이상 부동산매매가 재산증식의 수단이 될 수 없도록 하겠다는 것이다.1가구3주택이상의 경우 양도차익의 최고 82.5%(주민세 포함)까지 과세하도록 한 것이 그 예다.이것마저 약발이 먹혀들지 않을 때는 고가주택의 경우 1가구1주택 비과세 폐지도 검토하겠다는 의지를 내보였다.노무현 대통령은 “부동산 투기를 통해 금리소득 수준을 넘는 초과소득은 전액 과세로 환수할 수도 있다.”고 투기근절 의지를 강조했다. 다만 시중의 풍부한 유동성을 증시 등으로 유인하고,주택 초과수요에 따른 공급확대 대책은 예상보다 크게 완화되거나 기대에 못 미쳤다는 지적이다.자금흐름 선순환구조 정착을 위해 내놓은 주식투자활성화,장기주식투자수요기반 확충 등은 제도를 제·개정하고 상품을 새로 만드는 데 적잖은 시간이 걸리는 데다 효과도 크지 않을 것이란 우려도 있다.주택담보대출 억제를 위한 강력한 규제도 향후 추가조치로 넘어가 다소 김이 빠졌다는 지적이다. ●정책 실효성 의문 강북 뉴타운 추가건설,판교 신도시 교육인프라 집적 단지 조성 등은 구체적인 재원조달이 필수적이다.연말까지 결론을 내기로 한 강북의 특목고 설립은 부처간의 협의가 전제돼야 한다. 실거래가를 확보하기 위해서는 주택 거래 사실이 드러날 수 있는 통계·전산망 마련이 필수조건이지만 예산부족,부처간 이견 등으로 어려움을 겪을 전망이다.부동산종합전산망 구축을 앞당기기 위해 정부 차원의 예산 배정이 필요하다. 집값 상승의 진원지인 서울 강남지역 공급을 늘리기 위한 대책이 빠진 것도 아쉽다.이번 대책 가운데 공급 부분은 이미 나왔던 내용들을 다시 나열한 것에 불과하다.강남 수요를 충족시킬 수 있는 공급대책이 함께 제시됐다면 효과는 배가될 수 있었을 것이다.양도세 중과조치에서 1가구2주택자를 배제한 것도 문제점으로 지적된다. 주병철 류찬희기자 bcjoo@

정부가 29일 내놓은 ‘부동산 종합대책’에서 강북뉴타운 건설을 적극 지원하겠다고 밝혔지만 실상은 ‘알맹이’가 없어 서울시가 시큰둥한 반응을 보이고 있다. 시는 부동산 종합대책 수립에 앞서 국가적 사업인 강북균형발전을 위해 뉴타운 사업에 ▲향후 10년간 예산의 50%(8600억원)를 정부가 지원하고 ▲뉴타운 사업에 도시개발사업 방식을 도입할 수 있게 하며 ▲자립형 사립고나 특목고를 유치할 수 있도록 해줄 것 등을 정부에 건의했다. 그러나 이번 정부 종합대책에는 이같은 시의 건의가 축소됐거나 일부는 아예 반영조차 되지 않았기 때문이다.대표적 과밀지역인 서울에 정부차원의 지원이 집중되는 것은 지역균형발전을 저해하는 것 아니냐는 일부 여론에 정부가 부담을 느낀 것으로 보고 있다. 정부는 또 강북뉴타운이 강남수요를 대체할 것이라는 서울시의 기대에 회의적인 것으로 알려졌다.강북뉴타운 건설은 단지 강북에서 강남으로 옮기려는 수요를 줄이는데 그칠 것으로 보는 것이다. 종합대책에서는 11월중 2200∼1만8000가구 규모의 뉴타운 12∼13곳을 추가로 선정하고 서구형 고급주택,편의시설,녹지공간 등이 어우러지는 자족형 타운으로 개발하기 위해 중앙정부가 적극 지원하기로 했다.하지만 예산지원은 대지조성 및 기반시설 설치에 소요되는 자금을 국민주택기금에서 3년내 일시상환,연리 5% 조건로 융자해 주기로만 했다.직접적인 국고지원은 한푼도 없는 셈이다. 시와 재정경제부가 협의를 끝낸 자립형 사립고나 특목고 유치와 관련해서도 “교육부가 앞으로 부동산 대책을 염두에 두고 교육대책을 세우기로 했다.”는 원론적인 수준에 불과했다. 다만 도시개발사업 방식 도입과 국유지 상환조건 완화 등은 시가 건의한 대로 수용됐다. 시 관계자는 “뉴타운은 주거환경과 교육여건 개선이 함께 이뤄져야 하는 만큼 재정이나 교육정책 등의 측면에서 정부의 지원이 꼭 필요하다.”면서 “그러나 이번 종합대책은 뉴타운 사업을 통해 강남의 수요를 억제 또는 흡수하기에는 내용이 부실하다.”고 혹평했다.다른 관계자도 “수도권에 신도시를 건설하는 비용의 절반만 강북뉴타운에 투자해도 강남 부동산 수요를 흡수할 수 있을 것”이라면서 “강북뉴타운에 대한 파격적인 지원과 교육환경 조성이 급선무”라고 지적했다. 시는 29일 최재범 부시장 주재로 대책회의를 열고 정부에 재정지원 확대와 특목고·자립형사립고 유치 지원 등을 다시 건의하기로 했다. 류길상기자 ukelvin@

초강력 집값 안정대책이 발표되면서 주택시장이 급랭하고 있다. ‘주택거래신고제’가 도입될 경우 거래가를 낮춰 신고하는 이중계약서 사용이 원천적으로 봉쇄되기 때문이다.실거래가 기본의 투명한 거래시장 기반이 마련되면 투기의 뿌리인 시세차익을 근절할 수 있다. 또 각종 규제에서 비켜서 있던 주상복합 아파트에 대해서도 일반 아파트와 재건축 아파트에 적용했던 ‘무기’를 들이대면서 주택시장이 전반적으로 꽁꽁 묶이게 됐다.다가구 보유자와 단기간의 아파트 시세 차익에 대한 양도세 강화,재산세 인상 조치 등도 투자자들의 구매 의욕을 꺾기에 충분할 것으로 보인다. 하지만 강남 아파트 인기가 쉽게 식지 않을 것으로 보는 견해도 있다.강남 아파트를 찾는 새로운 수요가 여전하고,대신 강남 아파트를 처분하려는 사람이 없어 집값이 쉽게 빠지지 않을 것이라는 주장이다. ●구매의욕 감소,집값 안정 가격을 포함한 거래 사실이 노출되면 가수요는 상당 부분 줄어들 수밖에 없다. 주택 투기의 뿌리는 거래가를 허위 신고해 차익에 대해 세금을내지 않아도 되는 맹점에서 싹이 텄다.그러나 앞으로는 그동안 관행으로 굳어졌던 이중계약서 작성이 근절되면 단기간에 수천만원의 차익을 남기고도 매도가격을 허위로 신고,세금을 적게 내는 수법이 무기력해진다. 실거래가 기반의 투명거래시장이 마련된 상태에서 여러 채를 보유한 사람에 대한 양도세를 강화하면 단기간 시세 차익을 노린 투기성 거래가 끊기면서 값도 안정세를 띨 것이라는 전망이다.비싼 아파트,‘단타’거래자,다가구 소유자 등 시세차익을 노린 가수요를 철저히 막아 아파트값 상승을 막겠다는 의지가 뚜렷한 만큼 이번에 발표된 투기억제책만으로도 강남 투기 수요는 크게 줄어들게 됐다. 아파트값 안정 요인은 다른 분야에서도 찾을 수 있다.우선 아파트값 상승을 이끄는 서울·수도권에 대한 지속적인 물량 공세는 수요를 감소시키고 가격 폭등을 막을 수 있을 것으로 보인다. 지난해 전국에 공급된 주택은 66만 6541가구.이중 아파트가 38만 4692가구였다.특히 서울에는 아파트 5만 1815가구를 비롯해 모두 15만 9767가구가 공급됐다.올해는 8월 말 현재 38만 9000가구를 공급했고,이중 아파트가 29만 7000가구를 차지했다. 건교부는 앞으로도 해마다 50만가구 이상의 주택(수도권 30만가구)을 공급할 수 있을 것으로 추산했다.수도권의 입지여건이 빼어난 화성동탄(2004년 3만 9000가구)·판교(2005년 2만 9700가구) 및 김포(2006년 7만가구)·파주(2006년 4만 7000가구) 등에 19만여 가구가 분양될 예정이다.이럴 경우 2006년에는 수도권의 주택보급률은 100%를 달성,수요가 크게 줄어들고 아파트값이 하락할 것이라는 것이다. 입주 물량도 풍성하다.지난해 모두 59만 908가구가 입주했으며,이중 34만 6946가구는 아파트였다.2004∼2006년에 서울에서만 30여만 가구(아파트 18만 2000여가구)의 주택이 입주할 계획이다.통계에 잡히지 않는 주거용 오피스텔까지 더하면 실제 입주 물량은 이보다 훨씬 많을 것으로 추정된다. ●강남 인기 여전,가격 안빠져 당장은 아파트 시장이 충격을 받겠지만,그렇다고 해서 강남 아파트값을 낙관만 할 수도 없다.강남 아파트의 경우 수요에 따른 공급이 제때 이뤄질 수 없다는 한계를 지닌 탓이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “비수기로 접어들고 강력한 대책이 나올 것으로 예견되면서 아파트값이 관망세로 돌아선 상태”라고 말했다.그러나 “강남 집값의 오름세를 기대하는 사람이 많고,집을 팔고 나가는 사람이 거의 없는 상태여서 큰 폭의 가격하락은 기대할 수 없을 것”이라고 주장했다.다만 주상복합 청약 과열양상은 사라질 것으로 전망했다. 류찬희기자 chani@

서울 강남권(강남·서초·송파·강동구)아파트값에 40% 이상의 거품이 끼었다는 주장이 나왔다. 오는 2015년쯤에는 서울 아파트 실질가격(명목가격/물가상승)이 올 3·4분기 현 수준에 비해 10% 가량 떨어질 것으로 전망됐다. 손경환 국토연구원 연구위원이 22일 내놓은 ‘주택시장의 진단과 전망’보고서에 따르면 서울지역 아파트 시장가격이 기본가치를 넘어서 거품이 심각한 것으로 나타났다.아파트 시장의 거품 정도를 수치로 밝힌 것은 손 위원이 처음이다. 손 연구위원은 서울 아파트값에 거품이 낀 원인으로 저금리 금융시장,교육문제,주거선호 변화,분양가 인상,투기세력 가세를 꼽았다.아파트값 급등이 저금리에 따른 유동성 자금의 유입뿐만 아니라 경제외적인 요인이 복합적으로 작용했다고 분석했다. 손 위원은 “특히 강남권 아파트는 시장가격이 정상적인 기본가치(임대료)를 크게 웃돌아 거품이 심각하다.”면서 “현재 가격으로 강남권 아파트를 구입해 보증부 월세로 전환할 경우 수입이 회사채 등 다른 투자 수익에 비해 40% 떨어진다는 뜻”이라고 설명했다. 서울 강남지역 4개구의 아파트 평당 매매가는 지난 17일 현재 1812만원이고 전세가격은 630만원으로 35% 수준에 그치고 있다. 전셋값을 월세로 환산했을 때의 수익률이 3.7%에 불과,최근의 회사채 수익률 5.3%보다 40% 가량 낮아 아파트 값이 그만큼 떨어져야 수지타산이 맞다는 것. 그는 “그러나 저금리기조의 지속으로 아파트값이 계속 상승하지는 않을 것”이라면서 “거품 추가 확대를 억제하는 한편 거품이 서서히 해소되도록 시장의 연착륙을 유도하는 대책이 필요하다.”고 주장했다.이어 오는 2015년쯤에는 행정수도·공공기관 이전,고속철도 개통,인구증가율 둔화 등으로 인해 서울 아파트 실질가격이 올 3·4분기 현 수준에 비해 10% 정도 떨어질 것으로 전망했다. 손 위원은 “주택시장 불안을 잠재우는 데는 수요억제책만으로는 한계가 따른다.”면서 “강남권 수요를 흡수하는 대규모 택지개발 및 강북지역 균형개발,고교 평준화제도의 재검토” 등을 주장했다. 류찬희기자 chani@

정부는 22일 국무회의를 열고 부담금관리기본법을 개정,내년 1월1일부터 부과 중지하기로 했던 개발부담금을 수도권지역에 한해 계속 부과하기로 심의 의결했다.각종 개발과정에서 땅값 상승이 예상되는 해당지역과 인근지역 토지에 대한 잠재적 투기수요를 억제할 필요가 있고,특히 신도시 건설이나 택지개발 등 각종 개발계획이 발표된 상태에서 시중 부동자금이 수도권 토지에 유입될 가능성이 크다는 판단에 따른 것이다.개발부담금제도는 토지 형질변경 등으로 생기는 개발이익을 환수,투기를 막기 위해 1980년대 말 택지소유상한제,토지초과이득세 등과 함께 토지공개념 3법의 하나로 도입됐다.

내년 집값은 1∼2%대,전셋값은 2∼3%대의 소폭 하락이 각각 예상된다는 전망이 나왔다. 한국건설경제협의회가 17일 발표한 ‘2004년 주택·부동산 시장 변화와 전망’이라는 연구용역 보고서 결과다. 용역을 맡은 김용순 주택공사 주택도시연구원 경기동향분석팀장과 김선덕 건설경제연구소장은 “올해 집값 상승률이 전국 평균 5.5%(서울 아파트 6.5%)에 이를 것으로 전망되나,내년에는 집값이 하락세로 반전될 것”이라고 내다봤다.이들은 “그러나 이달 말 발표될 정부 부동산 대책에 거래를 직접 규제하거나 보유를 억제하는 조치가 포함될 경우 하락률은 3∼4%에 이를 수도 있다.”고 덧붙였다. 전셋값 역시 하향 안정세를 점쳤다.특히 서울 아파트의 경우 올해 4% 내릴 것으로 내다봤다.이같은 추세는 내년에도 이어져 2∼3%의 추가 하락이 기대된다.땅값 상승률은 올해보다 낮은 1% 안팎으로 둔화될 것으로 전망됐다. 집값이 하향 안정세로 돌아설 것이라는 전망은 수요 감소와 강도 높은 부동산투기억제 정책에 뿌리를 두고 있다.경제회복이 더디고 금리및 대출억제 조치 역시 가격 오름세 기대심리를 떨어뜨려 집값을 안정시키는 요인으로 봤다.내년도 입주 주택은 모두 52만 가구에 이를 것으로 추산된다. 올해와 비슷한 수준이다.해마다 27만 가구의 일반 수요가 발생하고 멸실·대체 수요를 감안하더라도 수급 여건이 개선돼 공급 부족에 따른 집값 상승의 발목을 잡을 수 있다는 주장이다.주택보급률이 100%를 넘어섰고 지난 2∼3년 전에 분양된 주거용 오피스텔과 주상복합아파트 입주가 내년부터 본격화되면서 오히려 공급과잉 현상을 점치기도 했다. 다만 서울 강남 등 일부 인기 지역은 수요가 쉽게 줄어들지 않아 큰 폭으로 오른 집값이 한꺼번에 빠지지 않고,재건축 아파트 이주가 본격화되면서 전셋값 불안이 재현될 수도 있다고 경고했다. 새 아파트 분양시장도 크게 위축될 것으로 보인다.공급 물량이 올해보다 5만가구 정도 줄어든 55만 가구에 머무를 것으로 전망된다. 분양 시장 판도는 신도시 위주로 형성된다고 보아야 할 것 같다.내년부터 화성 동탄신도시,2005년부터는 판교신도시 아파트가 나오기 시작하면서 신도시 아파트는 인기를 끄는 반면 비신도시 아파트 청약률은 크게 떨어지는 양극화 현상이 예견된다. 류찬희기자 chani@

서울·수도권 아파트값에 거품이 끼였다는 주장이 점차 설득력을 얻고 있다.작은 충격에도 아파트값이 빠질 수 있는 상태에 이르렀다는 ‘시그널’이 다양한 채널에서 감지되기 때문이다.많은 전문가들은 강남 아파트값이 정점에 달했다며 투자 주의보를 내렸다.그러나 거품이 빠진다고 해도 일본처럼 단기간에 집값이 급락하거나 경제가 붕괴되는 현상은 생기지 않을 것으로 전망했다.전문가들이 주장하는 집값 거품의 근거를 정리한다. ●#1.전셋값 안정=투자수익률 하락 아파트값에 거품이 끼였다는 첫 징조는 전셋값 하락.아파트값이 천정부지로 치솟는 것과 달리 전셋값은 안정세를 유지하고 있다. 국민은행에 따르면 9월 말 현재 서울 아파트값 대비 전셋값 비율은 51.7%였다.1월보다 2.6%포인트,1년 전보다 9%포인트 하락했다.특히 서울 강남 아파트 전셋값 비율은 46.1%로 다른 지역보다 훨씬 낮았다. 닥터아파트 조사에서는 이른바 강남권 아파트 전셋값 비율이 상대적으로 낮다는 점이 확연히 드러난다.송파구 33.2%,강동구 35.4%,강남구 35.7%,서초구 39.1%로 전셋값 비율이 30%대를 기록했다.‘묻지마’ 투자자들이 몰리면서 아파트값에 거품이 끼였다는 것을 방증하고 있다. 수도권 주요 도시 역시 과천시 26.5%,광명시 42.6%,용인시 42.7%로 전셋값 비율이 낮았다.재건축 붐과 신도시 개발로 인해 아파트값이 이상 급등한 것을 알 수 있다. 전셋값 비율 하락은 주택 보유 가치가 줄었다는 것으로 해석할 수 있다.가격 오름세가 크지 않을 때는 전셋값 비율이 주택투자 가치 판단의 유일한 기준이 된다.따라서 점차 전셋값 비율이 하락하고 있다는 것은 주택투자의 메리트가 점점 떨어지고 있다는 것을 의미한다. ●#2.주택보급률 100%시대=수요감소 지속적인 물량 공세도 수요 감소와 가격 하락을 예고한다. 건설교통부에 따르면 지난해 전국에서는 66만 6541가구의 주택이 공급됐다.이 중 아파트가 38만 4692가구를 차지했다.특히 서울에는 아파트 5만 1815가구를 비롯해 모두 15만 9767가구가 쏟아졌다.올해는 8월 말 현재 38만 9000가구를 공급했다.특히 아파트 공급에 집중,29만 7000가구를 분양했다. 건교부는 앞으로도 해마다 50만가구 이상의 주택(수도권 30만가구)을 공급할 계획이다.특히 수도권의 입지여건이 빼어난 화성동탄(2004년 3만 9000가구)·판교(2005년 2만 9700가구),김포(2006년 7만가구),파주(2006년 4만 7000가구) 등에서 19만여 가구가 분양된다.이럴 경우 2006년 수도권 주택보급률은 100%를 달성,수요가 크게 줄고 아파트값 하락이 두드러질 것이라고 건교부는 전망했다. 입주 물량도 풍성하다.지난해 총 59만 908가구가 입주했으며,이 중 34만 6946가구는 아파트였다.2004∼2006년 서울에서만 30여만 가구(아파트 18만 2000여 가구)가 입주할 계획이다.통계에 잡히지 않는 주거용 오피스텔까지 더하면 실제 입주물량은 훨씬 많을 것으로 추정된다. ●#3.투기 억제책 강화=투기 수요 감소 정부의 부동산 투기 억제책이 점차 날카로워지고 있다.칼날의 방향도 비싼 아파트,‘단타’거래자,다가구 소유자 등을 향하고 있다.시세차익을 노린 가수요를 잡아 아파트값 상승을 막겠다는 의지가 역력하다. 따라서 정부가 발표한 각종 투기억제책만 제대로실천에 옮겨도 투기 수요는 크게 줄 것으로 예상된다.우선 단기 양도자에 대한 과세를 강화하면 시세 차익을 노린 단타 거래자들이 큰 타격을 받을 것이 분명하다.가수요가 줄어들면 가격이 안정되고,부풀려진 아파트값은 어느 정도 빠질 것으로 보인다.보유과세 강화도 부동산 보유에 따른 부담을 가중시켜 가수요 억제에 도움이 된다. 여기에 더해 실거래가 기준으로 세금을 물리고,반드시 투명거래를 정착시키겠다는 각오 아래 제도개선에 나선다면 거품 붕괴는 가속화될 수 있다. ●#4.지방분권 가속화=서울 아파트값 약세 정부의 지방 분권 및 행정수도 건설 계획도 서울 아파트값에 영향을 미치는 요인이다.서울의 주요 기관을 지방으로 이전하면 서울 편중의 주택 수요를 장기적으로 지방으로 분산시키는 동시에 서울의 주택수요를 감소시켜 집값 안정에 보탬이 될 것이라는 논리다. 정부는 행정수도 이전으로 2030년까지 수도권 인구 38만∼122만명이 빠져나가 13만∼41만 가구의 주택수요 감소효과를 가져올 것으로 보고 있다.특히 올해 말까지 1차 지방이전대상 공공기관을 확정·발표하고 내년부터 지방이전을 추진하면 서울 아파트값도 영향을 받을 것으로 보고 있다. 내년 4월 개통되는 고속철도의 개통도 미약하나마 서울 주택수요를 수도권 밖으로 분산시키는 효과가 있을 것으로 기대하고 있다. ●#5.가계소득·GDP(국내총생산)비교=버블 가능지수 상승 소득에 비해 지나치게 오른 집값도 버블 징조다.LG경제연구원은 이달 초 ‘주택가격 버블 가능성 진단’ 보고서에서 2001∼2002년 도시 근로자 가처분 소득 증가율이 17.5%였던 반면에 같은 기간 전국 아파트값 상승률은 71%였다고 밝혔다.또 2001년부터 올해 상반기까지 연평균 경제성장률은 6.5%에 머물렀으나 서울 아파트값은 연평균 25.2% 올라 버블 가능성 지수 상승세가 7분기째 이어졌다며 아파트값 거품을 경고했다. 류찬희기자 chani@

부동산 투기억제 대책의 일환으로 은행의 주택담보대출 총량을 규제하는 방안이 거론되고 있으나 정부는 이 제도를 도입하지 않기로 했다. 재정경제부 신제윤(申齊潤) 금융정책과장은 15일 “이달 말 발표될 종합 부동산대책에 주택대출 총량 규제는 포함시키지 않기로 했다.”고 밝혔다.주택대출 총량제란 각 은행의 주택대출 총 규모가 일정선을 넘지 못하도록 제한하는 제도다.1980년대 말 일본 정부가 썼던 처방이다. 신 과장은 “주택거래 허가제 등 다른 제도와 달리 주택대출 총량제는 투기지역 등 특정지역에만 적용할 수 없다는 맹점이 있다.”면서 “그렇다고 전국에 적용하게 되면 실수요자나 투기자를 가리지 않고 무차별적으로 파급돼 교각살우가 된다.”고 설명했다. 부분적용이 안되는 까닭은 서울 강남 등 투기지역의 은행 점포에 대해 주택대출 총량을 제한할 경우,비투기지역으로 건너가 대출을 받으면 그만이기 때문이다.일본도 전국에 적용했었다. 신 과장은 “종합 부동산대책 로드맵 발표 때 최종수단으로 포함시킬 수는 있겠지만 채택 가능성은 거의 없다.”면서 “이보다는 금융기관들이 교묘한 편법을 동원해 규정보다 주택담보대출을 과다 취급하고 있어 이를 규제하는 방안을 검토중”이라고 말했다. 안미현기자 hyun@

주택시장이 급속히 공황 상태에 빠져들고 있다. 특히 1가구 다주택자는 넋을 잃은 채 손을 놓은 표정이다.‘토지(주택)공개념 도입 검토’라는 초메가톤급 대책이 시장을 강타한 탓이다.그러나 재건축 대상 아파트는 과세가 강화되기 전에 팔고 이사를 하자는 움직임이 있어 급매물이 출회될 조짐도 엿보인다. ●다주택자들 공황상태 노무현 대통령이 토지공개념 도입 가능성을 거론한 이후 1가구 다주택자들은 마땅히 대응할 방도를 찾지 못하고 안절부절하지 못하고 있다.사실상 체념상태라고 봐도 과언이 아니다.그래서 당장 매물을 내놓기보다는 정부의 방침이 확정된 뒤 매각여부를 결정하겠다는 것이다.대치동 B공인중개업소 관계자는 “과세강화 이전에 매각하겠다는 1주택자들의 문의 전화가 잇따르고 있다.”며 “그러나 가격을 낮추기보다 현재의 시세대로 팔아달라고 주문하는 사람들이 대부분”이라고 말했다. 서초동 D공인 관계자는 “매물은 쑥들어가고 현재 거래는 완전히 중단된 상태”라면서 “다만 실수요자를 중심으로 급매물이 있으면 사겠다는문의는 있다.”고 전했다. ●가격은 하락세 거래가 끊긴 가운데 가격은 떨어지고 있다.서울 대치동 은마아파트의 경우 매도·매수세가 모두 실종됐지만 값을 낮춰서라도 팔겠다는 문의자들이 나타나고 있다. 송파지역 일부 아파트는 지난 6일 이후 이틀 만에 가구당 3000만∼4000만원이나 떨어졌다. ●급매물 출회도 다주택자들이 아직 매물을 내놓지 않고 있는 것은 정부 대책이 확정되지 않았기 때문이다.그러면서도 다주택자 중과세나 자금추적 등에 대해 민감하게 반응하고 있다. 특히 다주택자 거래허가제 등이 도입되면 매도 타이밍을 놓치는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다.이들은 정부의 방침이 정해지면 시장에 급매물을 대거 내놓을 가능성이 크다는 게 부동산 전문가들의 분석이다. 재건축 아파트 관계자들도 개발이익 환수와 다주택 중과,거래허가제 등이 거론되면서 자칫 매도기회를 놓치는 것이 아닌가 하고 걱정하고 있다. 대치동 G공인 관계자는 “앞으로 강남의 집값이 떨어질 것이라는 게 대체적인 시각”이라면서 “곧 다주택자들의 움직임이 가시화될 것”이라고 전망했다. 송파구에서는 급매물도 출회되고 있다.H공인 관계자는 14일 “정부의 강공책으로 시세보다 10%가량 가격을 낮춘 급매물이 나오고 있다.”면서 “그러나 매수세는 실종돼 앞으로 가격은 더 떨어질 것”으로 내다봤다. ●토지시장도 ‘꽁꽁’ 토지시장도 얼어붙었다. 특히 전국 땅 거래를 주로 하는 서울 강남의 큰 업소는 아예 문을 닫았다.투자자들의 문의에도 당분간 기다려보자는 말만 할 뿐 갈피를 잡지 못하고 있다.김형선 공인중개사는 “며칠 전까지 거래가 활발했던 서울 뉴타운개발 예상지역,천안·평택 등 땅값 오름세가 눈에 띄었던 곳도 거래가 끊겼다.”고 말했다. 토지거래허가제·투기지구 지정 등의 강력한 조치에도 불구하고 땅값 하락 기미가 없었던 대전·충청지역도 노 대통령의 토지공개념제 도입 언급에 맥을 추지 못하고 있다. 부동산중개업소에는 계약 취소 문의가 잇따르고 부르는 값이 떨어지고 있다.오진우 벤처부동산 사장은 “지역 주민들과 투자자들이 정국 불안으로 행정수도 이전 계획이 흔들리는 것을 걱정하고 있다.”면서 “토지공개념 같은 강력한 투기억제책이 거론되면서 부동산 거래가 ‘올스 톱’ 됐다.”고 밝혔다. 김성곤기자 sunggone@

■찬/“정책적 선언효과 클것” 김성식 LG경제硏 연구위원 우선 명확히 해야 할 것은 정부가 당장 토지 공개념을 도입하겠다고 한 게 아니라는 점이다.최후의 수단으로 쓰겠다고 했다.투기억제 대책의 단계적인 로드맵을 만들어 최후 단계에 공개념까지도 고려하겠다는 의도다.이는 정부 정책의 최우선 순위가 부동산시장 안정에 있다는 뜻이다.따라서 그 자체로 정책적 선언효과가 적지 않을 것이라는 점에서 일단 지지한다.이전의 단편적 대책들로는 시장 참가자들의 이같은 오름세 심리를 무력화할 수 없다. 벌써부터 토지 공개념의 부작용이나 문제점을 따지는 것은 바람직하지 않다.그렇게 되면 정책이 취하고자 하는 목적이나 취지 자체를 흐리게 할 수 있다.언론도 정책의 당위성은 제쳐둔 채 부작용만 거론하며 거들고 있다. 토지 공개념을 도입할 당위성은 당연히 있다.첫째,부동산투기를 방치하면 성장 잠재력이 저하돼 우리 모두가 공멸할 수 있다.주거비 상승은 가계비용 상승으로 이어져 임금인상을 야기한다.부동산가격이 급등했던 1980년대 말부터 5년간 우리나라의 임금상승률은 연평균 20%가 넘었다.지난해 우리나라의 임금상승률은 11.6%였다.이같은 ‘드라마틱한’ 고비용 경제구조는 결국 거시경제의 붕괴를 가져온다. 둘째,자원배분의 비효율성이다.부동산투기는 자금뿐 아니라 사회의 에너지까지도 왜곡하고 있다. 사회가 온통 집 얘기만 하고 있지 않은가.거듭 경고하지만 이대로 부동산시장을 방치하면 일본식 ‘버블 붕괴’가 재현될 우려가 있다.단언컨대 버블이 붕괴됐을 때 온 국민이 치러야 할 고통과 비용보다 토지 공개념 도입에 따른 고통과 비용이 적다. ■반/“A를 규제하면 B가 뜰뿐” 김정호 자유기업원장 대통령이 밝힌 토지 공개념의 근거는 토지나 주택이 공공재라는 것이다.그러나 토지나 주택은 중요한 재화일지언정 공공재는 아니다.어디까지나 사적 재화다.시장에서 충분히 공급될 수 있기 때문이다.쌀이 중요하지만 공공재가 아닌 것과 마찬가지다. 일부는 ‘국토가 정해져 있는데 어떻게 충분히 공급되는가.’라고 반문할 수도 있다.현재 주택이나 상가,공장부지 등으로 활용되는땅은 전 국토의 5%밖에 안된다.각종 규제를 풀어주면 토지 공급량은 얼마든지 늘어날 수 있다. 이같은 상황에서 주택토지를 규제하면 상가 등 다른 용도로 둔갑하도록 자극할 따름이다.실제 아파트를 규제하니까 주상복합 건물이 뜨지 않았던가.시장은 정책 당국자들이 생각하는 것 이상으로 빠르게 상황에 적응한다. 둘째,토지 공개념을 도입하게 되면 결국은 ‘다(多)주택’이 과녁이 될 수밖에 없다.그렇게 되면 임대주택을 규제하는 꼴이 되고 만다.즉 정책의 실효성은 없고 국민 불편만 야기하게 되는 것이다.토지 공개념은 시장을 기절시키는 정책에 불과하다.조금 있으면 깨어나 수요가 다시 돌아다닌다.서울 강남지역 등의 집값이 오르는 것은 고급주택의 공급이 적기 때문이다. 분명히 말하지만 토지 공개념이 사회주의식 규제이기 때문에 반대하는 것은 결코 아니다.실효가 없기 때문에 반대하는 것이다. 공급이 뒷받침되지 않는 수요 억제정책만으로는 문제를 근본적으로 해결할 수 없다.효과없는 토지 공개념보다는 토지 이용에 관한 규제를 과감히 풀고,대형주택의 공급을 늘리는 것이 근본적 해결책이다. 정리 안미현기자 hyun@

말도 많은 사교육 해결 방안으로 또 대입시가 표적이 되고 있다.교육부 요청으로 사교육비 경감 방안을 마련한 교육개발원이 수능 성적을 아예 20∼30단계로 등급화하는 방안을 제시했다.지금의 개인별 시험 성적을 그룹화하면 학업 열기가 둔화될 것이고,자연히 사교육 수요도 줄어들 것이라는 생각이다.그밖에 다른 방안도 포함되어 있지만 요체는 성적의 우열을 명확히 구분해 주지 않음으로써 사교육을 억제한다는 접근법이다. 어처구니없는 발상이다.대학 입시에서 성적을 구분해 주지 않으면 다른 기준이 생길 것이고,그 기준을 위한 과외가 생기는 것은 불문가지 아닌가.대입 정원이 고교 졸업생을 초과하는데도 과외가 극성인 까닭을 모르는가.1980년 과외 금지령 이후 지금까지 19번이나 과외를 규제하고 억제하는 방안이 시행되었지만 하나같이 실패로 끝나지 않았나.또 고품질의 교육을 받기 위해 해외로 줄을 잇는 조기 유학은 어떻게 할 것인가.남아프리카공화국까지 조기 유학을 떠나는 요즘이라고 한다. 사교육 문제는 수능이나 흔들어서 될 일이 아니다.이미 번번이 실패했다.더구나 법원이 수능 총점도 부족해 전체 누적 석차를 공개하라고 판결한 마당에 아예 등급만 발표하겠다는 게 사회적 동의를 얻을 수 있다고 보는가.사교육 문제에 접근하는 발상을 바꿔야 한다.모닥불은 물을 뿌려 끄지만 산불은 맞불로 꺼야 하는 법이다.대학 입시를 어떻게 해보겠다는 집착을 이젠 버리고 과외 학생들이 몸담고 있는 중·고교로 눈을 돌려야 한다.당장은 힘들더라도 공교육의 질을 정상화하고,학습 효율성을 극대화하는 방안을 과감히 시행해야 할 것이다.

정부는 소비심리 회복을 위해 소비지출에서 차지하는 비중이 큰 사(私)교육비를 줄이기 위한 종합대책을 올해 안에 마련키로 했다.또 집값 안정을 위해 주택금융 억제,재산세 등 보유세 강화 및 과표현실화,주택분양제도 보완 등의 부동산종합대책을 이달 말까지 마련키로 했다. 정부는 12일 오후 서울 명동 은행회관에서 경제장관간담회와 대외경제장관회의를 잇따라 열어 노무현 대통령의 재신임 발언 여파로 경제정책의 혼선이 초래될 것이라는 우려에 대비,경제 현안을 일관성있게 추진키로 하고 경기부진의 주요인인 소비위축의 대응방안을 집중 논의했다. 경제장관간담회에서는 소비심리 회복이 절대적으로 중요하다고 보고 소비진작책의 일환으로 가계지출에서 차지하는 비중이 큰 교육비 부담을 경감시켜 소비자들의 구매력을 높이기로 했다.통계청이 최근 내놓은 ‘도시근로자 가계수지 동향’에 따르면 올 2분기(4∼6월) 중 도시근로자 가구당 월평균 사교육비 지출은 13만 110원으로,지난해 2분기의 9만 1528원보다 42.2% 증가한 것으로 나타났다.90년 2분기(52.1%) 이후 13년만의 최고치다. 간담회는 또 청년실업과 신용불량자 문제를 해결하고 교육,의료,스포츠 부문에서 급속히 팽창하고 있는 국외 소비를 줄이기 위해 서비스시장 개방과 고급화를 통해 국내 소비를 유도하기로 했다.아울러 고소득층의 소비에 대한 편견을 해소하는 방안도 강구하기로 했다. 김진표 부총리는 간담회가 끝난 뒤 기자들과 만난 자리에서 “부동산은 결국 수요와 공급의 문제인 만큼 정부는 수요·공급측면에서 종합 프로그램을 가지고 부동산 대책을 추진하고 있다.”면서 “수도권 주택공급률이 115%가 될 때까지 수요분산 및 억제 등을 통해 가격안정에 만전을 기하겠다.”고 말했다. 박병원 재경부 차관보는 “국세청이 투기 혐의가 있는 강남지역의 부동산 거래 2만여건을 수집해 조사한 결과 은행 대출에 의해 이뤄진 거래가 깜짝 놀랄 정도로 많았다.”면서 “이에 따라 강남 등 투기지역에서 은행 대출을 조이면 부동산 가격을 안정시키는 효과가 있을 것”이라고 설명했다. 한편 간담회에서 참석자들은 지방자치단체가 지난달 말까지 신청한 448개 특구,3239건의 규제 특례 조치도 부처별로 적극 검토하고 관련 특구법을 올해 안에 제정하기로 했다. 주병철 김유영기자 bcjoo@

‘증시가 날개를 달 수 있을까.’ 증권·투신업계가 정부의 부동산 투기 억제 정책과 때를 같이해 부동산에 몰려 있는 시중 부동자금을 증권시장으로 돌리기 위해 팔을 걷어붙였다.지난 5월 정부의 부동산 대책에 이어 나온 증시부양책이 한계에 봉착했다는 판단에서다. 증권업계와 투신업계 사장단 46명은 10일 증권업협회에서 합동 간담회를 갖고 부동자금을 증시로 돌리기 위해서는 비과세장기증권저축 상품의 상설화,신상품 개발,증권·투신사의 퇴직연금 사업 참여 허용 등이 필요하다는 데 의견을 모으고 이를 정부 등 관계 기관에 건의했다. 김진표 부총리는 이날 업계 건의사항에 대해 “수용할 게 있으면 하겠다.”고 말해 부분 수용 방침을 시사했다. ●효과는 장기증권저축 부활이 커 증권·투신업계는 부동산에 몰린 돈을 증권시장으로 돌리기 위한 각종 저축상품허용 등을 건의했다.이 가운데 증권업계가 가장 효과가 클 것으로 기대하는 것은 근로자주식저축이나 장기증권저축 등과 같은 세금 우대 장기증권저축 상품의 상설화.지난 1991∼1992년간한시적으로 판매한 증권저축상품의 최종 만기가 이달 22일로 도래하는데 이의 만기를 연장해 주는 것은 사실상 ‘부활’로 간주되고 있다.업계는 장기증권저축의 판매규모가 4조 5000억원에 달해 이를 상설화할 경우 증권시장의 버팀목이 될 것으로 보고 있다.장기증권저축 상품의 저축한도도 현행 5000만원에서 1억원으로 올려야 한다는 의견이 제시됐다. 증권업계는 이와 함께 지난해 증권거래세가 2조 300억원 규모로 총 국세에서 차지하는 비중이 2%수준으로 높아진 만큼 0.3%인 증권거래세율을 절반 수준으로 낮춰줄 것을 건의했다. 또 증권사의 주가연계증권(ELS)과 경쟁하는 은행권의 지수연동 정기예금(ELD)에 대한 현행 예금자 보호 장치를 없애고 은행권의 수시 입출금식 예금(MMDA)상품에 대해서도 현행 지급준비율 5%를 상향 조정하고 결제 및 이체 횟수를 제한하는 등 규제를 강화해야 한다는 의견을 내놨다.이밖에 증시활성화를 위해 신상품 개발 관련 각종 규제 완화,배당소득의 세제혜택 확대,시가배당 실시 유도 등을 건의했다. 투신업계는 증시수요 확충을 위해 장기 비과세 채권형 펀드나 장기 적립식 주식형 펀드 등의 신규 상품 판매를 허용해 줄 것을 요구했다. 또 투신권이 판매하는 실적배당 상품에 대해 투자 위험을 고려하지 않고 은행권의 확정 금리 상품과 같은 15%의 세율을 적용하는 것은 부당하다며 5% 또는 10%로 배당소득세율을 낮추도록 건의하기로 했다. ●건의안 상당수 수용여부 미지수 이날 모임에서 참석자들은 부동산 안정화 대책과 맞물려 부동산 쪽에 몰려 있는 자금의 흐름을 증시로 돌리기 위한 아이디어로 증권·투신업계의 만기 3∼5년짜리 장기증권저축상품에 가입할 경우 주택청약권을 부여하는 방안을 제시했다.또 부동산 매각시 매각 대금으로 주식을 매입할 경우 양도소득세를 감면해 주는 방안도 나왔으나 현실성이 없다는 이유로 건의 사항에서 제외됐다. 간담회에 참석한 증권업협회 김명기 상무는 “참석자들이 부동자금의 증시유입을 위해 다양한 의견을 제시했다.”면서 “재경부도 업계에서 부동자금을 증시로 유인할 신상품을 개발하면 적극 도와 주기로 약속했다.”고 말했다. 그러나 장기증권저축 상설화의 경우 증권투자자에 대한 세제 혜택 등의 형평성 문제 때문에 재경부가 그동안 난색을 보여온 점에서 부동산 대책과의 저울질 속에서 수용 여부가 결판날 전망이다. 거래세 인하는 일단 액수가 미미한 것으로 평가된다.이에 따라 정부가 어떤 카드를 뽑아들지에 따라 향후 증시 향방이 달라질 가능성이 있다. 강동형기자 yunbin@

경기도 내에서 공장총량제에 의한 신·증설 물량을 배정받은 뒤 시세차익을 노리고 해당 공장부지를 전매하는 투기행위가 기승을 부리고 있다. 9일 경기도에 따르면 정부는 수도권의 과밀억제와 지역균형발전을 유도하기 위해 지난 1994년부터 수도권에 허용되는 공장건축면적을 총량으로 제한하는 ‘공장총량제’를 시행하고 있다. 이에 따라 도내에서 공장 신·증설을 추진하는 기업체나 개인은 해당 시·군에 배정된 공장 총량 범위 내에서 공장 건축 허가와 함께 건축물량을 배정받아야 한다. 그러나 99년부터 도내 공장건축총량 부족이 심화되고 신·증설 물량을 배정받은 부지의 명의를 변경하는 사례가 늘어나면서 일부 지역에서 공장총량제가 투기용으로 악용되고 있다. 부동산중개업자 및 개발업자들이 신·증설 물량을 배정받은 뒤 가격이 오른 공장부지를 팔아 시세차익을 남기고 있다는 것.실제 98년부터 지난해까지 도내에서 공장총량을 배정받은 뒤 건축물 준공 전에 공장부지의 명의변경이 이뤄진 사례는 전체 공장총량 집행건수의 9%에 해당하는 1426건에 이른다. 특히 명의변경 건수는 1998년 126건에서 2000년 311건으로,지난해에는 다시 451건으로 해마다 크게 증가하고 있다.뿐만 아니라 지난해까지 이뤄진 명의변경 가운데 50.8%인 724건은 건축승인 후 1년 이내에 이뤄진 것으로 조사됐다. 도는 지난 2001년 공장총량제의 투기악용 의혹이 제기되자 공장 준공 전 명의변경 업체에 대해 국세청과 협조,세무조사를 실시하도록 하는 등 ‘공장건축 투기예방과 실수요자 공급을 위한 개선대책’을 마련했으나 실효를 거두지 못하고 있다. 수원 김병철기자 kbchul@

정부가 주택담보대출 비율을 50%에서 40%로 낮추는 등 금융 조치에 나서면서 실효성에 관심이 쏠리고 있다.일부에서는 자칫 투기 목적이 아닌 실거주 목적의 주택 구매자에게 피해가 갈 수 있다는 우려도 나온다. 정부가 주택담보대출비율 축소 카드를 꺼낸 것은 담보대출이 집값 폭등을 부추기고 있기 때문이다.실제 강남 등 일부 지역을 제외하고는 집값이 보합세를 보이고 있는데도 불구하고 지난달 주택담보대출이 2조 3000억원 늘었다.이는 지난해 11월 이후 가장 크게 증가한 것이다.이에 따라 강남지역 등의 주택담보대출 비율을 낮춰 자금공급을 줄이겠다는 것이다. 시중은행 관계자는 “이렇게 되면 투기세력들의 가수요를 어느 정도 차단하는 효과는 있겠지만 강남의 부자들은 대출을 받아 집을 사는 경우가 별로 없기 때문에 투기세력보다 실수요자들이 더 큰 타격을 입을 수 있다.”고 말했다. 아울러 지난해처럼 주택담보대출 축소를 은행에 대해서만 적용할 경우 실효를 거두기 힘들 것이라는 지적도 나오고 있다.현재 저축은행과 할부금융사 등 2금융권을 통하면 담보액의 80%까지 대출을 받을 수 있기 때문이다. 국민은행연구소 김정인 박사는 “대출 금액을 일괄적으로 낮추는 것은 근본적인 해결책이 되지 못한다.”면서 “담보 위주의 대출관행에서 벗어나 소득수준,상환능력 등을 고려한 대출로 전환시켜야 은행대출에 의존한 부동산 투기수요를 잠재울 수 있을 것”이라고 지적했다. 한편 신용보증기금은 오는 13일부터 주택담보 인정비율 축소와 함께 연대보증인 자격을 대폭 강화한 ‘개인보증업무 처리기준’을 적용키로 했다.이에 따라 주로 서민들이 이용하는 전세자금 대출이나 아파트 중도금 대출 등을 이용할 때의 담보 인정비율이 60%에서 50%로 낮아지게 됐다. 김유영기자 carilips@

충북 오송,경북 김천,울산에 경부고속철도 중간역이 건설되고 이들 지역의 투기억제를 위해 김천,울산이 토지거래허가구역으로 묶일 전망이다. 7일 건설교통부에 따르면 이런 내용의 경부고속철도 기본계획 변경안을 마련,관련 지자체와 협의를 거쳐 다음주 말쯤 공식 발표할 예정이다. 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 주거지역 180㎡,상업지역 200㎡,공업지역 660㎡,녹지지역 200㎡,농지 1000㎡,임야 2000㎡를 초과하는 땅을 거래할 때는 실수요 여부,이용목적,취득면적의 적정성 심사를 거쳐 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 오송의 경우 충청권 신행정수도 건설과 관련,이미 토지거래허가구역으로 지정됐기 때문에 이번에 추가로 토지거래허가구역으로 묶이는 곳은 김천,울산 지역내 중간역 역사 후보지 일대가 될 것이라고 건교부는 설명했다. 기본계획 변경으로 중간역 3곳이 추가될 경우 경부고속철도 역사는 기존 8개에서 서울∼용산∼광명∼천안 아산∼오송∼대전∼김천∼동대구∼신경주∼울산∼부산 등 11곳으로 늘어나게 된다.고양차량기지역,부산부전역 등은 오송,김천,울산 중간역보다 타당성이 낮은 것으로 나타났다고 건교부는 밝혔다. 류찬희기자 chani@

-‘부동산 보유세 3배 올린다’ 기사(10월6일자 1면)를 읽고 지난해에 이어 올해도 집값이 많이 올랐다.특히 서울 아파트값이 급등했다.일반 서민이 서울에서 아파트 한 채를 사려면 몇 년치 월급을 모아야 할지 점점 까마득해져 간다. 집값이 폭등하면서 양도세 강화,분양권 전매금지 확대,강남 집값 폭등의 진원지인 재건축 안정대책에 이르기까지 정부가 내놓을 수 있는 카드는 대부분 나왔다고들 말한다.하지만 최근에는 ‘9·5대책’도 약발이 이미 다했다고 얘기한다.재건축 시장을 누르니 다른 지역,다른 상품 가격이 크게 오르고,주춤하던 강남권 재건축 가격도 다시 상승세다. 급기야 정부가 투기수요 억제를 위해 부동산 보유세를 3배 수준으로 올리고 투기지역을 추가 지정하고,양도세를 강화하는 방침을 강구 중이라는 얘기마저 나왔다.하지만 아파트를 여러 채 보유한 소위 있는 사람들에게 이 정도 보유세 강화가 얼마나 효과가 있을지는 의문이다.실제 적용까지는 차근차근 진행돼야 하겠지만 보다 강화된 보유세 기준이 필요하다고 생각한다.또 한가지 걱정은 보유세 강화의 수준이나 방법이 재산 수준에 따라 달라야 한다는 점이다.누진세를 적용해서 있는 사람들은 많이,서민들은 적정 수준에서 보유세를 부담할 수 있어야 한다.정말 집 한 채 가진 실수요자들까지 보유세 부담이 동일하게 높아진다면 조세 저항이 클 수밖에 없지 않겠는가. 김복선 경기도 구리시 수택동

｜상하이 연합｜요즘 중국 사람들의 최대 관심사는 과연 부동산 시장이 현재의 상승세를 계속 유지할 것이냐라고 할 수 있다.학계 등 전문가들은 대체로 ‘거품 붕괴론’을 제기하는 반면 업계와 일반인들은 ‘대세 지속론’을 믿는 분위기다. 학계 전문가들이 거품을 우려하는 근거는 여러 측면에서 찾을 수 있다.일단 올들어 8월까지 은행대출의 17.6%가 부동산 시장에 흘러가는 등 부동산에 너무 많이 돈이 몰리는 현상을 들 수 있다.또 부동산투자는 연간 30∼40%의 증가율을 기록하고 있다.좋게 보면 황금기이지만 정상적 상황은 아니라는게 전문가들의 진단이다. 중국의 대표적인 경제학자인 우징리앤(吳敬璉) 교수는 현재 시장이 수요와 공급 모두 왕성한 것이 사실이지만 이런 현상이 부동산 시장의 문제점을 덮어줄 수는 없다고 주장했다.부동산은 소비상품이 아닌 자산상품이기 때문에 비정상적인 가격에서도 수급 균형이 이뤄질 수 있다는 것이다. 특히 ‘자산을 보유해서 얻을 수 있는 예상수익(내재가치)’으로 인해 투기가 극성을 부리면서 거품 규모가 점점 커지고 있다는 분석이다.정부의 투기억제 대책이 강력히 시행되거나 가격 추가 상승에 대한 기대감이 수그러지면 분위기는 급반전돼 투매 사태가 일어날 가능성도 배제할 수 없다. ‘가수요 현상’에 의한 거품은 최근 집값은 오르는데 집세는 오히려 떨어지고 있는 일부 도시의 모습에서 단서가 보인다고 학자들은 주장한다. 또 최근 중국의 대부호로 부상하는 대부분의 인물들이 제품을 생산하는 제조업체 출신이 아닌 부동산 개발업자들이라는 점도 부정적 흐름을 반영한다.실제로 미국의 경제전문지 포브스가 선정한 지난해 중국 10대 부호 가운데 7명이 부동산 업체 총수들이다. 이 ‘포브스 명단’은 곧 감옥에 갈 사람이라는 말도 나돈다.토지 매입과 전매 과정,은행 대출,허가 취득 등 부동산 거래의 전 과정이 ‘이윤 분배 먹이사슬’로 연결돼 있는 왜곡된 거래관행을 염두에 두고 한 말이다. 실제로 지난해 중국 인민은행 감사 결과 2만 901건에 달하는 토지담보 은행 대출건 중 10% 상당이 문제가 있는 것으로 드러났다.은행 부실대출과 부패경제의 온상이 되는 부동산 경제의 단면을 보여주는 것이다. 특히 최근 중국 금융당국이 ‘금융위기’를 우려해 부동산 대출요건을 강화하는 것을 골자로 한 새로운 통지를 각 은행에 시달하면서 과다한 투자열기를 진정시키고 거품 제거에 나설 것이라는 관측이 제기되고 있다. 하지만 전문가들의 경고에도 불구하고 중국인들의 ‘대세 낙관’ 흐름은 수그러지지 않고 있다.최근 상하이의 부동산업체가 실시한 설문조사 결과 응답자의 67%가 ‘돈이 있으면 집을 사겠다.’고 대답했고,동부 연안의 주요 도시에서도 비슷한 분위기다. 한 부동산 업자는 6일 “중국의 부동산 시장은 경제개발의 동력으로 작용하고 있다.”면서 “부동산 가격이 떨어지면 대부분 부동산 담보에 의존하는 은행들이 무너지고,이는 곧 중국 경제의 붕괴로 이어질 것”이라고 말했다.한마디로 급격하게 부동산 거품을 제거할 수 없는 구조적 모순을 안고 있다는 것이다. 한국 경제와 마찬가지로 부동산 시장이 중국 전체 경제의 향방을 좌우할 중대변수로 등장하고 있다.