국가재정법, 野 추경 요구에 지연 국회 문턱 걸린 ‘실거주 의무 폐지’ 재건축 초과이익 환수법도 계류 중연내 통과 안 되면 자동폐기 우려22대 국회서 재논의 땐 국민 피해 2023년이 한 달 남짓 남은 가운데 각 부처의 발걸음도 분주해지고 있다. 국정감사가 마무리되면 부처별 현안이 담긴 쟁점 법안들이 국회에서 본격 논의될 것이란 기대도 있었지만, 여야 대치 속 ‘시계 제로’ 상황이 이어지면서 법안 처리에 난항을 겪고 있기 때문이다. 21일 기획재정부에 따르면 이번 정기 국회에서 가장 처리를 벼르고 있는 법안은 ‘재정 준칙’을 담은 국가재정법 개정안이다. 정부가 예산을 편성할 때 관리재정수지 적자 규모가 국내총생산(GDP)의 3%를 넘지 않도록, 국가채무비율이 GDP의 60%를 넘지 않도록 관리하는 규범이다. 재정 준칙은 문재인 정부 때 입법 토대를 마련해 큰 틀에서 여야 이견이 없지만, 더불어민주당이 경기 부양을 위한 추가경정예산 편성을 요구하며 입법을 미뤄 논의가 지연되고 있다. 국토교통부는 실거주 의무 폐지를 담은 ‘주택법 개정안’을 시급한 법안으로 꼽았다. 패키지로 묶이는 전매제한은 주택법 시행령 개정으로 완화됐다. 하지만 실거주 의무 폐지 법안이 국회 문턱에 가로막혀 집을 팔아도 실거주는 해야 하는 모순적 상황이 벌어질 가능성으로 인해 입주를 앞둔 수분양자 등은 불안을 호소하고 있다. 또 재건축 사업의 발목을 잡는 주범으로 꼽히는 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률 일부 개정안’도 국회에 계류 중이다. ●산업부, 방사성 폐기물 특별법 사활 산업통상자원부는 원전 가동 후 나오는 사용 후 핵연료 보관 저장 시설을 마련하기 위한 ‘고준위 방사성 폐기물 특별법’ 통과에 사활을 걸었다. 고준위 방폐장 처분 시설은 부지 선정부터 완공까지 37년이 걸려 당장 법이 국회를 통과해도 2060년이 돼야 설치가 가능하다. 산업부 관계자는 “영구 정지된 월성 원전 1호기를 해체해 복원하려고 해도 고준위 방폐물을 저장할 공간이 없으면 해체작업 자체를 할 수가 없다”고 호소했다. 행정안전부는 내년 4월 총선 전에 정당 현수막 관리를 강화하기 위해 ‘옥외광고물 등의 관리와 옥외광고산업진흥법’을 통과시키려 총력전을 펼치고 있다. 우후죽순 늘어나는 정당 현수막이 도시 경관을 해치는 데다 환경오염과 안전사고의 원인이 된다고 보기 때문이다. 보건복지부에서는 ‘저출산·고령사회기본법 일부 개정 법률안’의 연내 통과가 급하다. 내년부터 둘째 아이 이상에겐 현행보다 100만원 오른 300만원의 ‘첫만남 이용권’을 지급하기로 했는데 현행법에는 200만원으로 규정돼 있다. ●외국인 근로자 고용 등 줄줄이 대기 고용노동부는 공정채용법과 육아휴직 확대를 담은 ‘남녀고용평등법’, 외국인 근로자를 출국 없이 계속 고용할 수 있도록 규정한 ‘외국인근로자 고용 등에 관한 법률’을 시급한 법안으로 꼽았다. 환경부에서는 가습기살균제 사고 이후 강화된 규제를 유럽연합(EU) 등 선진국 수준으로 조정하는 ‘화학물질 등록 및 평가 등에 관한 법률’과 ‘화학물질관리법’의 개정이 시급하다. 농림축산식품부는 ‘그린바이오산업육성법’ 제정을 우선 과제로 본다. 문제는 법안들이 연내 통과되지 않으면 회기 만료로 자동 폐기 가능성이 높다는 데 있다. 해를 넘기면 내년에는 ‘총선 정국’과 맞물리며 국회 논의가 더 지지부진할 수 있다. 4월 총선이 끝나면 21대 국회 회기가 종료된다. 정부 관계자는 “법안이 폐기되면 22대 국회에서 새로 시작해야 하기에 피해가 고스란히 국민에게 전가될 수밖에 없다”고 지적했다.

서울시의회 주택공간위원회 신동원 의원(국민의힘·노원구 제1선거구)은 3일 주택공간위원회 2023년도 서울주택도시공사 (이하 ‘SH공사’) 행정사무감사에서 SH공사의 ‘지능형 홈네트워크 하자보수’에 관한 신뢰회복을 위해서는 5년의 제척기한이 아닌 민법의 채권소멸시효인 10년으로 확대 보상할 것을 촉구했다. 신 의원은 SH공사가 사전에 보고한 집합건물의 하자보수에 따른 5년의 제척기간이 아닌 민법 제162조 1항에 따라 10년을 적용해 수분양자와 임차인에게 온전한 홈네트워크의 기능을 활용할 수 있도록 철저한 보상계획을 수립하라고 주장했다. SH공사에서 보고한 5년 내의 단지를 대상으로 할 경우 2016년부터 2021년까지 준공된 29개 단지 중에서 홈네트워크 제어기능이 있는 홈네트워크와 랜방식비디오폰 22개 단지 총 1만 6557세대가 해당한다. 신 의원은 민법의 소멸시효인 10년을 적용해 2013년부터 2023년까지 준공된 60개 단지로 확대하고, 그렇게 된다면 보상이 가능한 51개 단지 총 3만 7662세대가 대상이 된다고 밝혔다.SH공사는 지난 2021년 12월 내부규정을 수립해 2022년 이후 공급된 단지에는 하자대상이 없다고 밝혀 실제로는 2021년까지 준공된 60개 단지가 대상이 된다. 비디오폰 및 제어기능이 없는 단지는 통신망 미설치 등으로 인해 현재 보수가 어려운단지이며, 해당 단지는 전부 임대단지로 총 5138세대이다. 김헌동 SH공사 사장은 홈네트워크 사용빈도, 비용절감, 법률해석의 모호성으로 인해 설계부터 빠뜨린 공사의 실수를 인정하면서도 10년의 확대 보상에 대해서는 법률검토 등 내부적검토를 하겠다고 밝혔다. 아울러, 신 의원은 지난 1일 제321회 정례회 제1차 본회의 5분 자유발언에서 기반시설 미설치로 보상대상단지에서 제외된 9개 임대단지에 대해서도 공공주택 유지보수 기준에 ‘홈네트워크 유지보수 관리기준’을 수립하는 등 SH공사에 신뢰회복을 위한 책임있는 대책 마련을 촉구한 바 있다. 마지막으로 신 의원은 “SH공사는 법령과 규정을 준수해야 하는 공공기관이라며, 가장 중요한 신뢰를 잃은 것은 뼈아픈 실책이라며 신뢰를 만회하기 위해서는 SH공사는 착오를 인정하고 철저한 보상계획을 수립해야 한다”라고 강하게 SH공사를 질타했다.

한국자산매입은 국가지원 기술개발 연구과제인 팁스에서 최종 선정됐다고 19일 밝혔다. 한국자산매입은 리스크헷징 서비스의 고도화를 위해 분양가 적정성 평가 및 리스크 등급화 모델을 AI딥러닝 기술 접목 기술연구 및 개발계획을 수립한 바 있다. 팁스 운영사인 블루포인트를 통해 연구계획서 제출 후 발표 과정을 거쳤고 범부처통합연구지원시스템(IRIS)를 통해 최종 선정 결과를 확인했다고 전했다. 부동산 리스크분석을 위해서는 지역별 인구통계, 주변 평형별 시세변동 흐름, 지형의 특징 및 주요 인프라, 주변 택지지구 개발현황, 2~3년간의 공급계획, 분양단지의 층과 방향에 따른 매매 평당가 등 공개되어 있는 다양한 파라미터와 빅데이터를 활용하게 된다. 그러나 많은 변수들에 적용되는 가중치가 관점에 따라 상대적이기 때문에 민간 및 공공연구 기관에서 보고서들이 상이할 수 밖에 없고 표준화하기에 많은 어려움이 따랐다. 기존의 방식과 달리 부동산 자산가치평가를 위한 대내적 내외적 동적변수와 빅데이터에 딥러닝 알고리즘 기술을 활용하게 될 경우 실시간으로 리스크에 대한 수집 분석이 가능해질 뿐만 아니라 높은 신뢰도를 기대할 수 있게 된다. 이번 팁스 선정을 통해 한국자산매입은 부동산 리스크매니지먼트에 필요한 핵심 기술을 개발해 서비스 역량강화에 큰 이점을 얻게 됐다. 한국자산매입은 청약아파트 수분양자의 미래 불확실성을 해소할 수 있도록 입주시점에 취득원가로 매도선택권을 약속하는 헷지했지 안심매입약정 서비스 고도화에 필수적인 전국의 분양 사업단지 및 세대 단위로 분양가 적정성 평가를 인공지능 기술을 기반으로 수행할 수 있게 된다. AI딥러닝 기술의 발전이 가속되고 있는 만큼 인공지능 기반 부동산 리스크매니지먼트에 대한 시장 수요가 증대될 것으로 보고 있다. 매년 27만호가 공급되는 172조원대의 청약아파트 시장에 매입약정 상품은 메리츠 종금에서 대주단 엑시트를 목적으로 한 미분양 담보확약이 있었으나 아직까지 수분양자를 위한 부동산 리스크매니지먼트 상품은 없었던 것으로 알려져 있다. 한국자산매입의 헷지했지 안심매입약정은 수분양자의 매입 후 현금유동성 리스크를 헷징하고 헷지했지 파트너스는 시행사업자의 미래 현금유동성 리스크를 헷징할 수 있다고 회사 측은 설명했다. 이런 부동산 리스크매니지먼트 상품을 취급하기 위해서는 위험요인의 분석과 진단 체계화해야 하는데 방대한 데이터와 정밀한 지표를 개발하는 것이 중요하다. 한국자산매입은 국내 최초의 약정사로서 부동산 서비스에 대한 특허 출원을 시작으로 입주시점에 매입을 약속하는 서비스 헷지했지 안심매입약정을 다음달 오픈할 예정이다.

경실련, 수방사 부지 공공분양 개발이익 발표총 분양수익 1631억 추정국방부 1529억·LH 102억“토지임대부 공급 늘리고 건설원가 공개해야” 수도방위사령부(수방사) 부지에 건설한 공공임대주택 추정 개발이익이 총 1631억이라는 시민단체 조사 결과가 나왔다. 경제정의실천시민연합은 6일 서울 종로구 경실련 강당에서 기자회견을 열고 서울 동작구 수방사 부지 공공분양주택 사업 수익 분석 결과를 발표했다. 경실련은 수방사 입주 모집공고에 기재된 건축비·토지비·분양가격 등을 비교 분석한 결과, 수방사 부지 분양수익이 1가구당 6억 2000만원으로 총 1631억원이라고 주장했다. 수방사 부지 임대주택의 추정분양가는 8억 7225만원이다. 수방사 토지 소유주는 국방부, 위탁 개발과 분양은 한국토지주택공사(LH)가 맡았다. 경실련은 이 사업으로 국방부가 1529억원, LH가 102억원의 이익을 가져갈 것이라고 추정했다. 경실련은 분양원가를 3.3㎡(1평)당 932만 3000원, 전용면적 59㎡ 한 가구당 2억 5000만원으로 추정했다. 분양원가는 평당 토지비를 3488원, 건축비는 평당 932만원으로 계산했다. 경실련은 “수방사 부지는 수십년 간 국방부가 보유해 토지비가 거의 들지 않아 저렴한 공공주택 공급이 가능하다”며 “기존 아파트 가격을 추월해 주변 집값을 끌어올릴 수 있다”고 주장했다. 이어 “토지임대부 공급으로 수분양자 부담을 절반 이하로 낮춰야 한다”며 “‘공공분양 뉴:홈’ 정책을 모두 장기공공주택이나 토지임대부 주택으로 전환해야한다”고 강조했다. 윤석열 정부 이후 공급된 토지임대 아파트는 1090가구에 그친다는 게 경실련의 설명이다. 그러면서 “모든 공공주택의 건설원가를 도급내역까지 투명하게 공개해야한다”고 지적했다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려를 차단하려고 출범한 ‘PF 대주단 협약’이 19개 사업장의 정상화를 추진하고 있다. 금융위원회는 1일 권대영 상임위원 주재로 금융감독원, 금융채권자조정위원회, 금융지주, 정책금융기관 등과 함께 ‘부동산 PF 사업 정상화 추진 상황 점검 회의’를 개최했다고 밝혔다. 금융위에 따르면 지난달 말 기준 PF 대주단 협약이 적용된 곳은 총 30곳이었다. 대주단은 이 가운데 19개 사업장에 기한이익 부활, 신규 자금, 이자 유예, 만기 연장 등을 지원해 정상화를 추진 중이다. 나머지 11개 사업장은 지원 방안을 협의 중이거나 부결됐다. 세부 지원 내역으로는 연체 대출의 기한이익 부활 12건(이하 중복 포함), 신규 자금 지원 2건, 이자 유예 12건, 만기 연장 13건 등이 이뤄졌다. 사업 진행단계별로는 이해관계자나 채권액 규모가 상대적으로 작은 브릿지론이 24건으로 80%를 차지했다. 지역별로는 수도권 15건(경기 7건·서울 5건·인천 3건), 지방 15건이었다. PF 대주단 협약 참여 이외에도 금융지주사들은 PF 사업장의 사업 재구조화를 위한 다양한 노력을 강구하고 있다. 지주 계열사가 시공사 연대보증을 통한 리파이낸싱(재융자)에 신규로 참여하거나 필수 사업비 목적의 추가 대출에 참여했다. 금융위는 “신규 자금 지원 등이 이뤄진 사업장에서는 완공 시까지 안정적인 자금 공급을 통해 금융기관 채권 보전 및 수분양자 보호가 가능할 것”이라면서 “대주단 협약 적용이 부실 사업장을 가리키는 ‘적신호’가 아니라 사업장 정상화의 ‘청신호’로서 협약을 통한 사업장 정상화가 지속적으로 확산돼야 한다는 데 인식을 같이했다”고 밝혔다.

우리금융그룹이 부실화 우려가 커지는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에 5000억원 규모 자금을 공급해 유동성을 지원한다. 19일 우리금융그룹에 따르면, 우리은행 등 그룹 계열사는 5000억원을 출자해 블라인드 부동산 PF론펀드를 조성할 예정이다. 투자 대상을 미리 정하지 않은 상태에서 펀드를 설립한 뒤, 추후 PF 사업장을 선별해 투자 대상이 확보되면 대출을 집행하겠다는 방침을 세웠다. 공사비 증액으로 어려움을 겪는 정비사업장에 3000억원, LH매입을 약정한 임대주택 사업장에 2000억원의 자금이 지원된다. 기준금리 인상과 경기 위축으로 미분양 부동산이 늘면서 PF 시장 부실은 확대되고 있다. 제2금융권에 비하면 은행권의 부동산 PF 관련 위험노출(익스포저) 규모가 적긴 하지만, 금융권 전반으로 부실이 확대되면 은행권 역시 손실을 피하기 어렵다. 우리금융 관계자는 “이번 조치가 시행사, 시공사, 수분양자들의 어려움을 해소하는데 큰 도움이 될 것으로 기대한다”고 했다.

전국 30곳 이상 줄줄이 사업 차질‘자금난’ 지방 중소건설사 더 취약규제완화 등 분양시장 활로 모색 금리 인상·경제 위축에 속수무책소비자들도 분양 대금 날릴 수도범정부 차원 모니터링 구축 절실 분양 수익금을 전제로 미리 대출을 받아 자금을 조달하는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에 이상이 생겨 사업이 중단되는 사태가 속출하고 있다. 지난해 레고랜드 사태 이후 진정 기미를 보이던 부동산 PF가 부동산 경기 침체가 길어지면서 다시 경색 국면에 빠지는 분위기다. 지난 21일 범현대가 3세인 정대선씨가 최대주주인 에이치엔아이엔씨가 부동산 PF 위기로 유동성이 막히면서 법원에 법정관리를 신청했다. 강원 속초시에 짓고 있는 ‘속초 헤리엇 THE 228’에 대거 미달이 발생한 게 주 원인이다. 이미 전국적으로 수십 곳의 PF 현장이 자금 경색 등으로 사업에 차질을 빚고 있고, 제2금융권의 PF 익스포저(대출·보증 위험노출액) 규모가 사상 최대 수준이다. PF 경색은 건설 시공사와 시행사, 금융기관에 연쇄적 부실을 가져오고 분양받은 소비자 등에게도 피해를 안겨 주기 때문에 각별한 주의가 필요하다. PF 위기 실태와 향후 전망, 소비자들이 유의해야 할 점들을 짚어 본다.●부동산 PF 연체율 고공행진 지난 23일 한국은행은 금융통화위원회 정기회의 뒤 발표한 ‘2023년 3월 금융안정 상황’에서 이례적으로 부동산 PF 대출 리스크를 지적했다. 미시적 모니터링 강화와 부실 사업장 구조조정을 통해 불확실성을 줄여야 한다고 강조했다. 부동산 PF가 올해 금융시장 핵심 불안요인으로 지목된 것이다. 한은 자료에 따르면 부동산 PF 대출 부실은 특히 은행권보다 위기에 취약한 제2금융권과 중소건설사로 전이될 위험성이 높다. 실제로 지난해 말 기준 비은행권의 부동산 PF 익스포저 규모는 115조원에 이른다. 5년 전에 비해 카드사 등 여신전문업체는 4.2배, 저축은행은 3.4배, 상호금융은 3.1배 증가했다. 건설업계의 경우 특히 지방의 중소 건설기업들이 취약하다. 한계기업(영업이익으로 대출 이자도 다 갚지 못하는 기업) 비중이 16.7%로 높아 작은 압박에도 도산할 위험이 크다. 벚꽃 피는 순으로 PF 부실이 터질 것이란 소문이 도는 것도 그런 이유다. 연체율 상승세도 가파르다. 증권사의 부동산 PF 대출 연체율은 2021년 말 3.7%에서 작년 말 8.2%로 뛰었고 저축은행은 1.2%에서 2.4%로 급등했다. 한은은 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산 사태 등으로 금융 전반에 불신이 퍼진 상태라 취약부분에 잠재된 리스크가 언제든 현실화할 수 있다고 우려한다. 시중은행의 경우 상대적으로 위험이 작지만 5대 은행(KB·신한·우리·하나·NH농협)의 부동산 PF 대출 잔액이 2020년 9조 2500억원에서 지난해 말 14조 6000억원으로 60% 가까이 급증한 상황이라 안심할 형편은 안 된다. ●업체 5곳 중 1곳 “상반기 자금난 악화” 자금 경색이 극심해지면서 전국적으로 공사에 차질이 빚어지는 현장이 가파르게 증가하고 있다. 최근 대한건설협회의 ‘부동산 PF 관련 건설사 애로사항 실태조사’에 따르면 시공에 들어간 PF 사업장 231곳 중 32곳(13.9%)에서 사업이 지연되고 있다. ‘자재 수급 차질’(32%)과 함께 ‘PF 미실행 등 자금 조달 어려움’(30%)이 주된 이유였다. 설문에 응한 231곳 중 건설사 자체 시행사업 현장 20곳의 경우 7곳(35%)에서 PF 대출을 거절당해 사업이 중단됐다. 설문에 응하지 않은 업체가 많아 실제 공사 지연·중단 업체는 이보다 훨씬 많을 것으로 추정된다. 도급사업의 경우엔 PF 부실이 더 심해 절반가량이 도급공사액을 제대로 회수하지 못하고 있다. 문제는 자금 여건이 좋아질 기미가 보이지 않는다는 점이다. 응답 업체 5곳 중 1곳이 올 상반기까지 자금 여건이 더 악화할 것이라고 답했을 정도다. ●기준 높이는 금융권, 뾰족수 없는 정부 PF 대출 부실 확산이 진정되려면 금리 안정이 가장 중요하다. 고금리 환경에선 대출 부실이 가속화될 수밖에 없어서다. 문제는 금리 추이의 바로미터인 미국 기준금리가 당분간 내릴 기미가 보이지 않는다는 점이다. 미국 연방준비제도이사회(연준)는 얼마 전 SVB 파산 사태에도 불구하고 기준금리를 0.25% 포인트 인상했다. 물가 인상률이 6%대에서 좀처럼 떨어지지 않자 제롬 파월 연준 의장은 아예 올해 기준금리 인하는 없다고 못박았다. 한은은 지난달 기준금리를 동결하는 등 고금리에 따른 리스크를 최대한 줄이려는 자세를 보이고 있다. 하지만 미국과 기준금리 차이가 1.5% 포인트로 벌어져 미 연준이 추가로 금리를 올리면 한은도 더이상 버티기는 어려울 것으로 보인다. 이런 가운데 주요 시중은행들은 중도금 대출 승인 조건 중 하나인 초기 분양률을 대폭 높여 PF시장을 더 어렵게 하고 있다. 최근에는 최소 70% 분양률을 요구하는 것으로 전해진다. 과거엔 초기 분양률이 30%만 넘어도 사업성이 있다고 판단되면 대출을 실행했던 것과 확연히 대비된다. 정부는 올 들어서만 두 차례 규제완화를 통해 부동산 거래와 분양시장을 정상화하려고 안간힘을 쓰고 있다. 시장이 살아나면 PF 부실 문제도 자연스럽게 풀리기 때문이다. 하지만 금리가 여전히 높은 데다가 전반적인 경기 위축으로 소비자들을 끌어들이기엔 역부족이다. PF 리스크가 심상치 않자 금융당국도 긴장하고 있다. 금융감독원은 지난 16일 금융 투자업계 관계자 270여명이 참석한 자리에서 부동산 PF 잠재 리스크 요인을 조기에 진단하는 등 건전성 감독을 강화하겠다고 밝혔다. 전문가들은 PF 부실 예방과 대응을 위해선 범정부 차원의 모니터링 시스템 구축과 대응이 필요하다고 지적한다. 금감원과 금융위원회, 한은 등 금융당국과 기획재정부, 국토교통부 등 주무부처가 협업하는 시스템이 필요하다는 것이다. 한쪽에선 규제를 완화해 시장을 살리려 하는데 다른 쪽에선 긴축정책을 고수해 엇박자를 내면 백약이 무효일 수 있어서다.●건설사·시행사 재정상황 살펴야 PF 부실로 공사가 차질을 빚으면 건설사나 금융기관뿐만 아니라 수분양자 등 소비자에게도 큰 손실을 끼칠 수 있다. 분양계약을 중도해지하는 경우가 적지 않은데 이 경우 분양대금의 10%인 위약금을 물어내야 한다. 해지하지 않는다고 해도 대출금리가 크게 오른 데다 아파트 시세는 떨어져 손실이 가중된다. 공사 지연으로 인해 입주가 늦어지는 것도 골칫거리다. 건설사나 시행사가 부도나 사업이 아예 무산되면 문제가 더 크다. 아파트의 경우 주택사업공제조합의 분양보증에 가입돼 있어 늦게라도 분양대금을 돌려받을 수 있지만 오피스텔 같은 분양형 건축물은 보증 가입이 안 돼 있어 최악의 경우 분양대금을 날릴 수도 있다. 따라서 PF 사업으로 진행되는 아파트 등을 분양받고자 할 경우 PF 참여 업체들의 면면과 건전성, 예상 분양률 등을 꼼꼼히 따져 봐야 한다. 특히 한은의 지적대로 제2금융권과 중소건설사 등은 PF 부실 위험에 노출되기 쉬운 약한 고리로 묶여 있기 때문에 각별히 유의해야 한다. 김인만부동산연구소의 김인만 소장은 SVB 사태 이후 부동산시장 상황에 대해 “정부와 정치권은 물론 매수 대기자들 모두 긴장하고 금융시장 위험에 대비해야 한다”고 주문했다.

전국 미분양 주택수가 10년여 만에 최고치를 기록한 가운데 일부 단지들은 완판에 성공하며 분양 성적표에 양극화 현상이 뚜렷한 것으로 나타났다. ‘청약 불패’로 꼽혀 왔던 3요소 ‘수도권 주요 도시’, ‘대단지’, ‘1군 건설사 브랜드 아파트’ 이외에도 ‘가격경쟁력’이 수분양자의 선택을 이끈 것으로 보인다. 7일 국토교통부 1월 주택통계에 따르면 미분양 주택수는 전국 7만 5359가구로 전달(6만 8148가구) 대비 10.6% 증가했다. 이는 2012년 11월 이후 10년 2개월 만에 가장 큰 규모이며 1년 사이 5배 급증한 수치다. 이런 미분양 무덤 속에서도 수도권 일부 단지가 분양 물건 ‘완판’을 기록해 눈길을 끈다. 1순위 청약 당시 경쟁률이 0.97대1을 기록했던 경기 광명 ‘철산자이 더 헤리티지’의 경우 무순위 청약을 진행하고도 미계약분을 해소하지 못했지만, 선착순 계약에서 (가계약 기준) 남은 물량을 모두 판매했다. 앞서 지난해 12월 분양했던 서울 성북구 ‘장위자이 레디언트’의 경우 초기 계약률이 59%에 그쳤지만 선착순 분양을 시작한 지 3주 만에 미분양 물건을 모두 판매했다. 두 곳 모두 GS건설 ‘자이’ 브랜드를 사용한 데다 수도권 주요 지역에서 각각 1631가구, 2840가구를 공급하는 대단지, 분양가 상한제 적용을 받은 단지라는 공통점이 있다. ‘철산자이 더 헤리티지’의 3.3㎡(1평)당 분양가는 2896만원이었으며 ‘장위자이 레디언트’의 3.3㎡당 분양가는 2834만원으로 주변 단지에 비해 가격 경쟁력이 있었다. 반면 후분양단지로 분양가 상한제가 적용되지 않았던 안양 호계동 ‘평촌 센텀퍼스트’의 경우 2886가구 규모의 대단지, 1군 건설사인 DL이앤씨 등이 시공을 맡았음에도 불구하고 1순위 모집 경쟁률이 0.22대1이라는 처참한 청약 성적표를 받아야만 했다. 3.3㎡ 분양가가 3211만원에 달해 고분양가 논란이 있던 이 단지는 결국 분양가를 10% 할인, 선착순 분양을 통해 미분양 물건을 털어내고 있다. 전문가들은 몇몇 흥행 단지를 두고 분양시장이 살아났다고 판단하기 어려우며 분양가 변수가 앞으로 시장에 영향을 끼칠 것으로 내다봤다. 실제로 부동산R114에 따르면 지난해 전국 1순위 청약경쟁률 상위 10개 단지 중 7개(공공분양 2개 포함) 단지가 분양가 상한제 적용을 받은 곳이었다. 송승현 도시와경제 대표는 “고금리에 주택 구매력이 현저하게 떨어진 상황에서 가격이 높으면 높을수록 수요자에게 부담스럽게 작용할 수밖에 없다”며 “과거 분양시장에서는 입지가 최고였다면 최근 분양시장에서는 안전 마진 확보에 유리한 저렴한 분양가가 핵심”이라고 설명했다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “수도권의 경우 미분양 자체가 1만 2000여 가구로 그렇게 심각한 수준이 아닌 반면 지방에 미분양이 쏠려 있는 상태”라며 “일부 수도권 단지 흥행으로 분양시장이 살아났다고 보기 어려운 이유”라고 설명했다. 이어 “해당 단지들은 수도권에 있는 데다 분양가 상한제 적용을 받은 단지였기 때문에 실수요자의 선택을 받을 수 있었던 것이며 분양가 상한제 폐지 수순인 현 상황에서는 다른 요소가 훌륭하더라도 흥행을 보증하기 어려울 수 있다”고 덧붙였다.

전국 미분양 주택수가 10년여 만에 최고치를 기록한 가운데 일부 단지들은 완판에 성공하며 분양 성적표에 양극화 현상이 뚜렷한 것으로 나타났다. ‘청약 불패’로 꼽혀 왔던 3요소 ‘수도권 주요 도시’, ‘대단지’, ‘1군 건설사 브랜드 아파트’ 이외에도 ‘가격경쟁력’이 수분양자의 선택을 이끈 것으로 보인다.7일 국토교통부 1월 주택통계에 따르면 미분양 주택수는 전국 7만 5359가구로 전달(6만 8148가구) 대비 10.6% 증가했다. 이는 2012년 11월 이후 10년 2개월 만에 가장 큰 규모이며 1년 사이 5배 급증한 수치다. 이런 미분양 무덤 속에서도 수도권 일부 단지가 분양 물건 ‘완판’을 기록해 눈길을 끈다. 1순위 청약 당시 경쟁률이 0.97대1을 기록했던 경기 광명 ‘철산자이 더 헤리티지’의 경우 무순위 청약을 진행하고도 미계약분을 해소하지 못했지만, 선착순 계약에서 (가계약 기준) 남은 물량을 모두 판매했다. 앞서 지난해 12월 분양했던 서울 성북구 ‘장위자이 레디언트’의 경우 초기 계약률이 59%에 그쳤지만 선착순 분양을 시작한 지 3주 만에 미분양 물건을 모두 판매했다. 두 곳 모두 GS건설 ‘자이’ 브랜드를 사용한 데다 수도권 주요 지역에서 각각 1631가구, 2840가구를 공급하는 대단지, 분양가 상한제 적용을 받은 단지라는 공통점이 있다. ‘철산자이 더 헤리티지’의 3.3㎡(1평)당 분양가는 2896만원이었으며 ‘장위자이 레디언트’의 3.3㎡당 분양가는 2834만원으로 주변 단지에 비해 가격 경쟁력이 있었다. 반면 후분양단지로 분양가 상한제가 적용되지 않았던 안양 호계동 ‘평촌 센텀퍼스트’의 경우 2886가구 규모의 대단지, 1군 건설사인 DL이앤씨 등이 시공을 맡았음에도 불구하고 1순위 모집 경쟁률이 0.22대1이라는 처참한 청약 성적표를 받아야만 했다. 3.3㎡ 분양가가 3211만원에 달해 고분양가 논란이 있던 이 단지는 결국 분양가를 10% 할인, 선착순 분양을 통해 미분양 물건을 털어내고 있다. 전문가들은 몇몇 흥행 단지를 두고 분양시장이 살아났다고 판단하기 어려우며 분양가 변수가 앞으로 시장에 영향을 끼칠 것으로 내다봤다. 실제로 부동산R114에 따르면 지난해 전국 1순위 청약경쟁률 상위 10개 단지 중 7개(공공분양 2개 포함) 단지가 분양가 상한제 적용을 받은 곳이었다. 송승현 도시와경제 대표는 “고금리에 주택 구매력이 현저하게 떨어진 상황에서 가격이 높으면 높을수록 수요자에게 부담스럽게 작용할 수밖에 없다”며 “과거 분양시장에서는 입지가 최고였다면 최근 분양시장에서는 안전 마진 확보에 유리한 저렴한 분양가가 핵심”이라고 설명했다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “수도권의 경우 미분양 자체가 1만 2000여 가구로 그렇게 심각한 수준이 아닌 반면 지방에 미분양이 쏠려 있는 상태”라며 “일부 수도권 단지 흥행으로 분양시장이 살아났다고 보기 어려운 이유”라고 설명했다. 이어 “해당 단지들은 수도권에 있는 데다 분양가 상한제 적용을 받은 단지였기 때문에 실수요자의 선택을 받을 수 있었던 것이며 분양가 상한제 폐지 수순인 현 상황에서는 다른 요소가 훌륭하더라도 흥행을 보증하기 어려울 수 있다”고 덧붙였다.

전국적으로 미분양 물량이 7만 가구에 육박한 가운데 이 중 5채 중 1채가 대구에 몰려 있을 정도로 대구의 분양시장이 처참한 수준인 것으로 나타났다. 이례적으로 대구시가 신규 주택사업 승인을 전면 중단하고 나섰지만, 기존 승인된 물량이 상당해 ‘미분양 무덤’이라는 오명은 한동안 계속될 것으로 보인다. 1일 국토교통부에 따르면 대구의 미분양 물량은 지난해 말 기준으로 1만 3445가구로 전국 미분양(6만 8107가구) 물량의 20%가량을 차지하고 있다. 이는 전국 지자체 가운데 최대 수치이며, 1만 가구가 넘은 시도는 대구가 유일하다. 대구는 이미 지난해 9월 1만 가구 선을 넘었다. 시장에 매물은 늘어나는 반면 거래량은 줄어들고 있다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 대구의 아파트 매매 매물 건수(2월 1일 기준)는 2021년 1만 5581건, 지난해 2만 6436건, 올해 3만 1536건으로 매년 급격하게 증가하고 있다. 반면 지난해 12월 대구의 아파트 매매 거래량은 1919건으로 전년 같은 달(3122건)보다 38.5% 감소했다. 문제는 올해와 내년 대구 입주 폭탄이 예정돼 있다는 점이다. 대구는 올해 57개 단지 3만 6059가구, 2024년에는 40개 단지 2만 1670가구가 입주를 앞두고 있다. 상황이 이렇다 보니 대구 곳곳에서는 분양가보다 수천만원 떨어진 분양권이 수두룩하다. 대구 달성군의 힐스테이트 다사역 전용면적 84㎡는 분양가가 4억 4000만원 선이었지만, 지난해 11월 분양가보다 6000만원 저렴한 3억 8000만원에 거래됐다. 서구 평리동의 ‘서대구KTX 영무 예다음’ 아파트의 전용면적 57㎡의 지난해 12월 분양가(3억 2000만원)보다 낮은 가격인 2억 5040만원에 거래가 성사됐다. 전문가들은 높은 분양가가 미분양의 원인이라고 지목한다. 윤지해 부동산R114리서치팀장은 “공급 물량도 많았지만, 주변 시세보다 비쌌던 분양가가 대구 미분양 사태의 가장 큰 원인”이라고 말했다. 수분양자를 찾기 위해 건설사에서 분양가를 1억원 넘게 할인하거나 발코니 확장비 등을 무료로 제공하는 사례도 쉽게 찾을 수 있다. 특히 수성구 ‘만촌 자이르네’는 전체 분양가의 34%만 지급하고 입주한 뒤 30개월 후에 거주 여부를 결정하고, 퇴거를 결정할 경우 분양가의 5%를 제외한 나머지 금액을 돌려받을 수 있도록 했다. 수성구 한 공인중개업소 관계자는 “마이너스 프리미엄 4000만~6000만원은 기본이고 최대 1억원까지 분양권이 떨어진 아파트도 있다”며 “정말 ‘초급매’가 아닌 이상 거래가 힘들다”고 말했다. 대구시가 시장이 안정화될 때까지 신규 주택건설사업계획 승인을 전면 보류토록 하며 진화에 나섰지만, 당분간 어려움은 계속될 것으로 보인다. 윤 팀장은 “대구시의 신규 주택 승인 전면 보류는 선언적으로 자정 작용을 유도할 수 있고 건설사들이 시간을 버는 데도 나름의 도움이 될 것”이라면서도 “할인 분양, 이자 후불제, 무상 옵션 등 건설사 자구 노력이 우선시돼야 할 것”이라고 조언했다.

원희룡 국토교통부 장관이 “부동산 가격이 비정상적으로 높으며, 부담할 수 있는 수준이 아니라는 입장은 확고하다”고 밝혔다. 정부의 부동산 규제완화 속도와 강도가 단기간 내 달라진 것 아니냐는 지적에는 “정책 목표와 대상이 빠르게 움직이면 우리도 빨리 움직여야 한다”고 맞받았다. 이번 완화책은 부동산 가격이 빠른 속도로 급격히 하락하는 경착륙을 막기 위한 것이라는 설명이다. 원 장관은 4일 국토부 기자단과의 간담회를 통해 이 같이 밝히며 “규제가 완화되니 당장 집을 사라거나 빚내서 집 사라는 게 아니다”라고 강조했다. 앞서 전날 부동산 규제 완화 정책을 발표하자 ‘빚내서 집 사라’는 과거 부동산 정책으로 회귀한 것 아니냐는 비판이 제기된 바 있다. 원 장관은 “자기 소득과 상환 능력을 넘어선 추가 대출은 총부채원리금상환규제(DSR) 등 엄격한 규제를 받는다”며 “이런 점 때문에 과거와 다른 양상이 진행될 것이다”라고 말했다. 부동산 가격은 ‘경제성장률 플러스 알파(α)’ 정도로 움직이는 게 적절하다는 입장도 내놨다. 원 장관은 “소득과 경제성장률에 연동되는 주택가격이 거시경제나 국민의 미래설계를 위해 필요하다”며 “가격을 두드려 맞추려고 정책 수단을 무리하게 동원하는 과거의 실패를 되풀이하지 않겠다”고 말했다.주택 공급 기반을 꾸준히 확보하겠다는 계획도 공개했다. 원 장관은 “영끌과 매수 광풍이 불었던 것은 가격뿐 아니라 공급 자체가 불안했기 때문이다”라며 “예측 가능한 공급계획뿐 아니라 공공분양주택 대출 지원, 시세의 70% 수준이라는 가격, 구체적 지역 등을 제시해 내 집 마련이나 주거 상향 시간표를 짤 수 있도록 할 것이다”라고 했다. 원 장관은 또한 “이럴 때일수록 서둘러서 공포 매수 수요를 지피는 장작불을 빼줄 필요가 있다”며 “물은 1℃의 차이로 끓는 것이다”라고 덧붙였다. 수도권 그린벨트 해제 가능성에 대해서는 “원칙적으로 없다고 봐야 할 것이다”라고 일축했다. 원 장관은 이날 CBS 라디오 프로그램과의 인터뷰를 통해 강남 3구와 용산에 대한 추가 규제지역 해제 가능성이 있는지에 대해 “4개 구를 끝까지 남겨놓은 것에는 깊은 뜻이 있다는 것을 국민들이 아셨으면 한다”고 말했다.앞서 정부 안팎에서는 국토부 주택정책심의위원회가 지난 2일 회의를 열어 규제지역 해제를 심의·의결하기도 전에 강남 3구와 용산만 빼고 전부 규제지역에서 해제된다는 ‘결론’이 언론을 통해 새어 나와 논란이 일었다. 원 장관은 이번 규제 완화로 둔촌주공 재건축 아파트 수분양자들이 전매제한, 실거주 완화의 소급적용 혜택을 보는 것에 대해선 “정책 시행 이전과 이후 차이가 생기는데, 언제 경계선을 그어야 하냐는 문제가 있다”며 “정책 당국의 고충이 있기에 양해를 구할 수밖에 없다”고 했다. 전세사기 대책과 관련해서는 “세입자와 집주인, 대행사가 서로 짜고 보증기관에 보험사기를 칠 여지를 걸러내는 장치를 만들고, 보증을 신청해왔을 때 사전 심사 기능을 강화하겠다”고 밝혔다.

시세의 70~80% 수준으로 저렴한 공공분양주택의 사전청약 접수가 내년 2월 시작된다. 서울 고덕강일과 고양창릉 등 지역에 2300호 규모가 공급될 예정이며, 추정 분양가는 3억~5억원 대로 산출됐다. 국토교통부는 28일 ‘공공분양주택 50만호’ 공급대책의 후속조치로 수도권에 2298호 사전청약을 시행한다고 밝혔다. 공고는 오는 30일 나온다. 공급 예정지는 고양창릉(877호), 양정역세권(549호), 서울 고덕강일 3단지(500호), 남양주진접2(372호)다. 고양창릉과 양정역세권은 나눔형으로 시세의 70% 수준으로 공급한다. 의무 거주기간 5년 이후 공공에 주택을 환매하면 시세 차익의 70%를 수분양자가 가져갈 수 있다. 전용 모기지도 더해져 최대 5억원 한도 내에서 연 1.9~3.0%의 고정금리로 분양가의 80%까지 최장 40년간 대출이 가능하다. 고양창릉은 일산 신도시와 서울 도심 사이에 위치해 지하철 3호선, 경의중앙선, GTX-A노선(예정) 등이 갖춰진 교통의 요충지다. 추정 분양가는 전용면적 59㎡(445호)가 3억 9778만원이며, 84㎡(191호)는 5억 5283만원이다. 당초 계획보다 줄어든 공급 감소분은 내년 중에 추가 공급될 예정이다. 양정역세권은 500m 이내에 양정역(경의중앙선)이 위치한 역세권 지구다. 잠실까지 거리가 약 13㎞로 강남권 접근성도 우수하다. 단지 인근에 초등학교와 중학교 설립이 예정돼 있다. 전용면적 59㎡(257호)의 추정 분양가는 3억 857만원, 84㎡(152호)는 4억 2831만원으로 산출됐다. 고덕강일 3단지는 토지를 공공이 소유하고 건물만 분양하는 토지임대부 주택이다. 분양가에서 토지 가격이 빠지는 만큼 주변 시세보다 저렴하게 분양이 가능해 ‘반값 아파트’로도 불린다. 대신 입주민으로부터 토지임대료를 별도로 받는다. 고덕강일 3단지는 서울 도심에 위치해 북쪽으로 한강, 남쪽으로 망월천이 흐른다. 유치원과 초등·중학교가 가까워 주거환경이 뛰어나고, 올림픽대로와 강일IC와 인접해 교통 접근성도 좋다. 전용면적 59㎡(500호)가 사전청약 물량의 전부이며, 추정 분양가는 3억 5537만원이다. 남양주진접2 지구는 일반형 공공분양주택이다. 분양가 상한제를 적용해 시세의 80% 수준으로 공급된다. 일반형은 전용 모기지가 없지만, 소득 등 자격 요건에 따라 디딤돌·보금자리론 대출이 가능하다. 남양주진접2 지구는 풍양역(4·9호선 예정)이 신설되고 남양주를 동서로 관통하는 국지도 98호선(수동~오남)이 개통될 예정이다. 추정 분양가는 전용면적 59㎡(298호)가 3억 3748만원이다.나눔형 전체 물량 중 80%는 특공으로 공급되며, 청년(15%), 신혼부부(40%), 생애최초(25%)로 구분된다. 19~39세 무주택 미혼 청년을 대상으로 한 청년 특공이 도입된 것은 이번이 처음이다. 일반형의 경우 전체 물량 중 70%가 특공이다. 신혼부부(20%), 생애최초(20%), 다자녀(10%), 노부모부양(5%), 기관추천(15%)으로 구분된다. 분양제도 개편으로 새로 도입된 추첨제는 일반공급 중 잔여공급(나눔형·일반형 공통)을 대상으로 하며, 무주택세대구성원 및 입주자저축 가입만으로 청약이 가능하다. 이번 청약은 내년 2월 특공부터 순차적으로 접수가 시작된다. 고덕강일 3단지 내년 3월23일, 나머지는 같은 달 30일 당첨자를 발표할 예정이다. 중복 신청할 경우 먼저 발표되는 고덕강일 3단지 당첨권이 우선이다. 사전청약 신청은 한국토지주택공사(LH) 공급지역은 사전청약 누리집(사전청약.kr), 서울주택도시공사(SH) 공급지역은 서울주택도시공사 누리집 내 인터넷청약시스템(i-sh.co.kr)에서 가능하다. 인터넷 사용취약자(만 65세 이상 및 장애인)에 한해 방문 예약 신청을 통한 현장접수를 할 수 있다.

인천 ‘서희 스타힐스 더 도화’분양 취소하고 합의금 지급 검토파주 ‘운정 푸르지오 파크라인’분양가 대비 2억 5000만원 할인    “계약 낮을 땐 배보다 배꼽 커져”부동산 시장이 위축되면서 분양 시장도 휘청이고 있다. 지방은 물론 수도권에서도 미분양 물건을 떨어내기 위해 1억~2억원 할인 분양을 하거나 이미 계약이 완료된 단지의 분양을 아예 취소해 버리는 사례도 잇따르고 있다. 14일 건설·분양업계에 따르면 인천 미추홀구 도화동 ‘서희 스타힐스 더 도화’의 사업 시행사 유성티엔에스와 시공사 서희건설이 기존 수분양자에게 배상금을 주고 계약을 취소하는 방안을 검토하고 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 해당 단지는 지난 7월 144가구에 대한 청약을 실시했다. 일반청약에서 73가구 공급에 249명이 몰려 평균 경쟁률 3.4대1을 기록하기도 했지만, 104가구가 미계약 혹은 부적격 당첨 등의 이유로 계약을 하지 않아 8월 무순위 청약에 들어갔다. 서희건설 관계자는 “분양 계약을 전면 취소하고 계약금 전부와 합의금을 수분양자에게 지급하는 방안을 검토하고 있는 것이 사실”이라며 “합의금 규모 등은 내부에서 논의하고 있다”고 밝혔다. 앞서 이달 초 전남 광양에서도 같은 상황이 벌어졌다. 광양시 마동 ‘더샵 광양라크포엠’은 계약자들에게 문자를 보내 “입주자 모집 취소와 분양 연기를 검토하고 있다”고 알렸다. 이 단지는 올해 10월 본청약에서 898가구 모집에 530명이 지원해 분양 과정에서부터 미분양 물량이 상당수 발생했다. 이에 더해 미계약까지 다수 발생하자 분양을 전면 취소하고 추후 다시 분양에 나서는 방안을 고심하고 있다. 미분양 물건을 없애기 위해 할인에 들어간 곳도 있다. 경기 파주 ‘운정 푸르지오 파크라인’은 분양가보다 최대 2억 5000만원 더 싸게 분양 중이다. 올해만 7번에 걸쳐 청약 공고를 냈던 서울 강북 ‘칸타빌 수유팰리스’는 일부 타입을 최대 15% 할인, 최초 분양가보다 1억원 이상 낮은 가격에 분양받을 수 있다는 점을 내세웠다. 미분양이 쌓이는 것은 전국적인 현상으로 번지고 있다. 국토교통부가 발표한 ‘10월 주택통계’에 따르면 지난 10월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 4만 7217호로 전 월보다 13.5%(5613호) 증가했다. 미분양 주택은 지난해 10~11월 1만 4000호 규모로 최저치를 찍은 뒤 올해 1월 2만호, 7월 3만호를 넘어서며 증가세를 보이고 있다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 “과거에는 시행사들이 미분양이 나더라도 자금을 조달할 수 있었지만, 현재는 레고랜드발 자금 경색 영향으로 자금 조달이 어려운 상태”라며 “시행사 입장에서는 분양 성적이 너무 저조하면 배보다 배꼽이 더 커지는 상황이 발생할 수 있기 때문에 분양을 취소해 버리는 것이 나을 수도 있다”고 설명했다. 임 팀장은 “현재는 이런 상황이 이례적으로 보이지만 점점 분양 시장이 어려워지면서 사례가 더 늘어날 수도 있다”고 덧붙였다.

경기주택도시공사(GH)는 새달 1일 광주역세권 도시개발사업 수용 구역 내 점포겸용 1필지 및 주거전용 12필지를 공급한다고 30일 밝혔다. 점포겸용 단독주택용지는 공급 예정 가격이 3.3㎡당 1277만원대로 경쟁입찰 방식으로 진행되어 최고가 응찰로 낙찰자를 결정하고, 주거전용 단독주택용지는 공급 예정 가격이 3.3㎡당 1018만 원~1089만원대로 추첨 방식에 의해 수분양자가 결정된다. 이번에 공급하는 광주역세권 단독주택용지는 경기광주역을 중심으로 대규모 공동주택 인근에 위치하고 있고, 혁신거점이 될 산업용지(22,172.1㎡)와 풍부한 역세권 배후 수요를 갖추고 있다는 평가다. 광주역세권 도시개발사업은 2016년에 개통된 경강선 경기광주역을 중심으로 전체 48만 9000㎡ 면적에 5500여명을 수용할 수 있는 규모로 개발 중이며, 판교와 가까운 지리적 장점으로 가치가 높게 평가되고 있다. 또 수서~광주 복선전철, 위례삼동선, 서울세종고속도로 등의 교통호재로 수도권 동남부의 중요한 입지로 자리매김할 것으로 보인다. 공급일정은 12월 12일 GH 토지분양시스템을 통해 입찰을 실시하며, 계약절차는 12월 22일부터 12월 28일까지 진행될 예정이다.

주택 공급을 늘려 청년과 무주택 서민의 내 집 마련 기회를 확대하겠다는 윤석열 정부의 부동산 대표 정책인 ‘공공주택 50만호’ 공급계획 시행을 위한 법규 개정 작업에 속도가 붙었다. 국토교통부는 28일 공공분양주택 유형별 공급 모델과 입주 자격 및 입주자 선정 방식 등을 규정한 ‘공공주택특별법’ 시행령 및 시행규칙, ‘공공주택 입주자 보유자산 관련 업무처리기준’과 ‘공공주택 업무처리지침’ 등 개정안을 입법예고했다. 나눔형·선택형·일반형으로 나뉜 공공주택 유형별 공급을 위한 제도적 기반을 마련하는 법령 정비다. 권혁진 국토부 주택토지실장은 “개정 작업을 마친 뒤 연내 사전 청약을 추진하는 등 앞서 국민들께 발표한 대로 공공주택 조기 공급이 이뤄질 수 있도록 모든 노력을 다하겠다”고 설명했다.5년 거주 뒤 환매 땐 차익도 손실도 70% 보장 나눔형 25만호물량 80% 청년·신혼부부에 특공 부모 자산 많은 청년은 청약 금지 50만호 중 25만호에 해당하는 ‘나눔형 주택’(이익공유형 분양주택)은 분양가를 시세 70% 이하로 책정한 모델이다. 이번에 환매 시 수분양자의 몫(환매 조건)과 청약 자격, 공급 비율, 입주자 선정 방식 등을 새롭게 규정했는데, 이에 따르면 5년 동안의 의무거주기간 이후 공공에 환매할 경우 시세차익의 70%를 보장해 주는 것이 특징이다. 수분양자가 주택가격 상승기(감정가>분양가)에 처분하면 처분이익의 70%를 얻게 되며, 하락기(감정가<분양가)에 처분하면 처분손실의 70%만 부담하게 된다. 예컨대 시세 5억원짜리 나눔형 주택을 3억 5000만원에 분양받은 뒤 5년 이상이 지난 다음에 집값이 6억원으로 올랐다면 5억 2500만원(분양가 3억 5000만원+(감정가 6억원-분양가 3억 5000만원)의 70%)에 환매해 수분양자는 처분이익으로 1억 7500만원을 얻게 된다. 반대로 집값이 3억원으로 떨어져도 3억 1500만원에 환매할 수 있어 70%의 처분손실인 3500만원만 부담하면 된다. 신설되는 청년 유형의 경우 청약 자격이 월평균 소득 140%, 순자산(본인 기준) 2억 6000만원 이하로 설정됐다. 신혼부부는 월평균 소득 130%(맞벌이 140%), 순자산(가구) 3억 4000만원 이하면 청약할 수 있다. 생애최초자라면 월평균 소득 130%, 순자산(가구) 3억 4000만원으로 설정됐다. 부모가 자금을 대는 이른바 ‘부모 찬스’를 방지하기 위해 부모의 순자산이 상위 10%(약 9억 7000만원)일 경우에 청년 유형 청약 자격이 제한된다. 나눔형 주택 전체 공급 물량의 80%는 미혼 청년, 신혼부부 등을 위해 특별공급된다. 나머지 20%는 일반공급(추첨제 20%)이다. 일하는 청년을 배려하기 위해 근로 기간(소득세 납부 기준) 5년 이상에 해당하는 사람에게 청년 몫의 30%를 우선공급하고, 잔여 물량(70%)은 본인 소득과 근로 기간 등을 고려해 배점제로 공급한다. 저렴한 임대료로 6년 살다가 청약 여부 결정 선택형 10만호분양가는 평균값으로 부담 완화다자녀 특공 배점제로 100% 공급 10만호 규모의 선택형 주택은 민간형 리츠인 ‘내집마련 리츠’를 공공에 적용한 모델로 분류된다. 저렴한 임대료로 일정 기간(6년) 임대 거주한 뒤 분양받을지 여부를 선택할 수 있다. 분양가는 입주 시 감정가와 분양 시 감정가를 산술평균한 금액으로 하되 수분양자 부담 등을 고려해 분양 시 감정가를 초과하지 않도록 했다. 청년 유형의 청약 자격은 월평균 소득 140%, 순자산(본인) 2억 6000만원 이하로 나눔형과 같다. 신혼부부 청약 자격 역시 월평균 소득 130%(맞벌이 140%), 순자산(가구) 3억 4000만원 이하로 나눔형과 동일하게 적용된다. 전체 공급 물량의 90%를 미혼 청년 및 신혼부부를 위한 특별공급에 할당했다. 세부적으로 청년(15%), 신혼부부(25%), 생애최초자(20%), 다자녀(10%), 노부모(5%) 등이다. 나머지 10%는 일반공급(추첨제 20%)된다. 이 중 다자녀 특공의 경우 소득·자산 요건을 충족한 사람에 대해 배점제(미성년 자녀수, 무주택 기간, 청약통장 가입 기간 등)를 적용해 100% 공급한다. 노부모 특공은 소득·자산 요건을 충족한 사람에 대해 순차제 방식으로 100% 공급한다. 일반공급 15%서 30%로 늘려 시세 80%로 공급 일반형 주택 15만호 소외 논란 컸던 4050에 청약 기회독립 가구주 빼고 금융정보 제공 시세 80% 수준으로 분양하는 일반형 주택은 기존 청약제도를 개편, 일반공급 비중을 확대하고 추첨제를 신설한 것이 특징이라고 국토부는 설명했다. 그동안 공공분양 일반공급의 공급 비율(15%)이 너무 적어 무주택 40·50대 계층의 내 집 마련 기회가 제한됐다는 지적에 따른 변화다. 15만호 규모로 공급되는 일반형 주택 청약에서 국토부는 일반공급 비율을 30%로 대폭 늘리기로 했다. 청약 신청 시 편의도 개선했는데, 이를테면 공공주택 신청 시 신청자와 경제적으로 독립된 가구주까지 금융정보 제공 동의를 해야 했던 불편을 줄이기 위해 금융정보 제공 범위를 공공주택 신청자와 동일한 주민등록표에 등재된 가구주 중 배우자, 직계존비속으로 한정하기로 했다. 또 지금까지 신혼희망타운(분양주택)의 경우 예비 신혼부부가 입주자 모집 공고일로부터 1년 이내에 혼인 사실을 증명해야 했지만 일반형 주택 청약에서는 입주자 모집 공고일로부터 입주일까지의 기간이 1년 미만이면 혼인 증빙 제출 기한을 입주 전까지로 했다. 입주 이후 혼인 사실을 증명하지 못해 분쟁이 발생할 소지가 있고 이로 인해 입주 후 계약 해제 분쟁이 생길 가능성을 원천 차단하기 위한 조치다.

윤석열 대통령의 대선 공약이었던 청년원가주택과 역세권첫집은 추진 속도가 빠르다. 올해 3기 신도시 사전청약을 시작으로 5년 내 총 50만 가구가 공급된다. 청년 및 중장년층의 무주택 실수요자를 대상으로 건설원가 수준인 시세의 70% 이하로 제공한다. 5년 동안의 의무 거주기간 이후 집을 팔 때 시세차익의 70%는 수분양자가, 30%는 공공이 갖는다. 향후 5년간의 주택 공급 계획을 담은 ‘국민 주거안정 실현방안’을 16일 관계부처 합동으로 발표한 국토교통부는 청년원가주택과 역세권첫집의 통합 브랜드화 계획을 밝혔다. 이명박 정부 당시 공급한 ‘보금자리 주택’처럼 윤석열 정부의 주거안정 정책의 상징물로 통합 브랜드를 내세우겠다는 구상이다. 청년원가주택과 역세권첫집은 우수 입지의 3기 신도시, 도심 국공유지에서 중점적으로 공급된다. 공공주택지구 주택공급 물량의 30% 이상을 해당 주택에 할당할 계획이다. 고양창릉(9000~1만 3000가구)과 하남교산(8000~1만 가구), 남양주왕숙(1만 5000~2만 가구)이 후보지로 꼽히며 올해 3000가구 규모 사전청약을 실시하는 게 목표다. 서울시가 추진하는 토지임대부 주택이나 도시재생혁신지구 물량 등도 청년층을 위한 원가주택으로 확보한다. 서울도시주택공사(SH)가 추진하는 공덕강일지구(850가구)와 용산역 도시재생지구(330가구) 등이 대상지로 꼽힌다. 공급 대상은 청년(만 19~39세 이하), 신혼부부(결혼 7년 이내), 생애최초 주택구입자 등이다. 소득요건은 민간 신혼부부 특별공급의 경우 평균 근로자소득의 140~160% 이내로 검토되며 자산요건은 추후 확정한다. 국토부는 다음달에 ‘청년주거지원 종합대책’을 발표하며 청년원가주택과 역세권첫집의 사전청약 일정 및 개편되는 청약제도, 금융지원 관련 내용들을 구체화할 것으로 보인다. 분양가 절반을 보증금으로 선납하고 최장 10년 동안 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 선택하는 ‘내집마련 리츠주택’ 시범사업도 12월에 실시된다. 6·8·10년차에 분양받을지 결정할 수 있고, 이때 분양가는 감정가로 책정된다.

다음 달 1일부터 생애 최초로 주택을 구매하는 가구에 적용되는 주택담보대출비율(LTV) 상한이 지역이나 주택 가격에 상관없이 80%로 완화된다. 아파트 준공 후 주택가격이 15억원이 초과하더라도 중도금대출 범위 내에선 잔금대출 전환이 가능해진다. 금융위원회는 20일 이 같은 내용을 다음 은행업 등 감독규정 개정안을 의결했다고 밝혔다. 개정안은 행정예고 등을 거쳐 8월 1일부터 시행될 예정이다. 금융위원회는 “실수요자의 내 집 마련 지원과 불편 해소를 위해 가계대출 규제를 합리적으로 개선했다”고 말했다. 이번 개정안은 정부가 기존에 발표한 대출규제 정상화 방안의 근거 규정을 마련한 것이다. 생애최초 주택 구매자 LTV는 60~70%(조정대상 지역)였지만 다음달 1일부터 주택 소재 지역이나 가격에 상관없이 80%까지 적용받을 수 있다. 대출한도는 기존 4억원에서 6억원으로 늘어난다. 규제지역에서 주택담보대출을 받을시 6개월 내 기존 주택을 처분하기로 한 기한도 2년으로 완화했다. 신규주택 전입 의무도 폐지했다. 생활자금 목적 주택담보대출 한도는 1억원에서 2억원으로 완화했고, 총부채원리금상환비율(DSR)이 배제되는 긴급생계용도 주택담보대출 대출한도 1억원에서 1억 5000만원으로 확대했다. 개정안은 이밖에 기존 가계대출 규제 중 다수 민원이 발생하거나, 실수요자의 불편을 초래한 사안 등을 보완하는 내용을 다수 담았다. 아파트 준공 후 15억원이 초과하더라도 중도금 대출 범위 내에서 잔금대출을 허용키로 했다. 현재 투기지역과 투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트는 주택담보대출이 전면 금지돼 있다. 준공 후 시가 15억원이 초과될 것으로 예상되는 사업장의 경우 분양가가 15억원 미만인데도 금융회사가 이주비·중도금대출 취급을 거절하는 사례가 있었다. 금융위는 준공 후 시세가 15억원을 초과하더라도 수분양자의 이주비·중도금대출 잔액 범위 내에서는 잔금대출을 예외적으로 취급하도록 허용하기로 했다. 또 규제지역 내 다주택자가 기존 중도금대출 취급 금융회사가 아닌 다른 금융회사의 잔금대출로 전환하더라도 중도금대출 범위 내에서는 잔금대출을 허용한다. 총부채상환비율(DTI)과 DSR 산정 시 주택담보대출을 보유한 배우자의 소득 합산도 허용키로 했다. 현재는 배우자의 주택담보대출이 없는 경우에만 소득·부채 합산이 가능하다.

얼어붙은 부동산 시장에 거래절벽 현상이 극심해지고 있는 가운데 최근 새 아파트에 입주하지 못하는 이들이 늘어난 것으로 나타났다. 기존 주택이 팔리지 않고 있기 때문이다. 15일 주택산업연구원에 따르면 한국주택협회·대한주택건설협회 회원사인 주택건설업체 500여곳을 상대로 지난달 전국 아파트 수분양자들의 미입주 사유를 조사한 결과 기존 주택 매각 지연이라는 응답이 41.2%로 가장 많았다. 이어 ‘세입자 미확보’(33.3%),‘잔금대출 미확보’(25.5%) 등의 순이었다. 특히 기존 주택 매각 지연 답변은 지난 5월(31.5%) 대비 9.7%포인트(p)나 급등했다. 이는 고강도 대출 규제와 기준금리 인상 압박으로 아파트 매매 시장이 극심한 ‘거래 절벽’의 수렁에 빠진 영향으로 풀이된다. 미국이 인플레이션에 대응하기 위해 이달에도 ‘자이언트 스텝’(한 번에 0.75%p 금리 인상)을 예고하면서 한국도 또다시 급격한 기준금리 인상 압박에 놓인 상황이다. 이에 따른 경기 침체 우려와 대출 비용 부담 증가로 주택 수요자들의 매수 심리는 더욱 위축될 것으로 전망된다. 연구원은 “입주율 저하를 막기 위해서는 주택 거래 활성화와 무주택자에 대한 대출 확대·지원 강화가 필요하다”고 주장했다. 지난달 입주율은 전국 82.3%,수도권 86.7%,광역시 82.5%,기타지방 80.4%를 각각 기록했다. 이달 전국 아파트 입주전망지수는 68.3으로,지난달(72.6)보다 4.3p 낮아졌다. 이 지수가 100 이상이면 입주 여건이 양호하다는 것을,그 미만이면 좋지 않음을 의미한다. 권역별로 보면 같은 기간 수도권은 78.9에서 71.0으로 7.9p,광역시는 69.0에서 68.8로 0.2p 각각 하락했다.기타지방은 73.0에서 66.9로 6.1p 하락했다. 지역별로는 대구(57.6→52.0),경북(73.6→66.6),전남(80.9→68.7),대전(77.7→76.4) 등지의 입주 전망이 더 악화될 것으로 조사됐다.

정부가 21일 발표한 첫 부동산 정책에 대해 전문가들과 업계는 “일단 숨통은 틀 수 있게 됐다”면서도 공급 확대로 이어지기엔 부족하다는 반응을 보였다. 분양가상한제 개편안과 관련해 함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 등에서 분양 일정이 지연되는 상황에 다소 숨통이 트일 전망”이라면서도 “일반분양을 받으려는 이들의 부담은 커질 수 있다”고 분석했다. 서진형 경인여대 교수도 “정부가 조합·건설사와 수분양자의 입장을 절충해 타협안을 내놓은 것”이라고 평가했다. 건설업계는 다소 실망한 분위기다. 한 대형건설사 관계자는 “사업성은 일부 좋아지겠지만 10% 정도의 인상률을 기대했던 만큼 아쉬운 측면이 있다”면서 “택지비가 인상되지 않는 한 공급이 크게 확대되긴 어렵다”고 말했다. 정부는 이번 개편안에 따른 분양가 인상률을 약 1.5~4.0% 수준으로 예상했다. 임대차 시장 안정 방안에 대해서도 평가는 엇갈렸다. 급등한 전셋값 부담을 일부 덜어 줄 순 있어도 근본적인 해결책이 될 수 없다는 지적이다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 “임대차 3법을 단기간에 손볼 수 없는 상황에서 세입자의 부담을 조금이나마 덜 수 있을 것”이라고 평가했다. 그러나 상생 임대인 혜택이 1주택자 위주로 적용된 점도 한계다. 1주택자로 전환할 계획이 있는 다주택자도 상생 임대인 혜택을 주겠다는 방침인데, 결국 한 채만 남기고 다 팔아야 하기 때문이다. 함 랩장은 “다주택자가 실질적 혜택을 체감하기엔 제한적”이라고 말했다. 전세자금대출 지원 방안이 역효과를 낼 것이라는 우려도 나왔다. 송승현 도시와경제 대표는 “당장 이사를 앞둔 세입자들의 부담은 덜겠지만 사실상 세금으로 유동성을 공급하는 것”이라며 “장기적으로 임대가격을 끌어올릴 수 있다”고 우려했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “임대시장은 매매시장과 연결돼 있어 별도로 임대시장만 분리해 안정시키는 것은 한계가 있다”고 지적했고, 서 교수도 “세제 혜택을 주거나 세금으로 지원하는 것보다 임대차 3법을 개정해야 한다”고 말했다.

<부동산, 대선 캠프에 까칠하게 묻다 : 2회 윤석열 후보 편> ‘전 국토교통부 1차관’ 김경환 교수 인터뷰“최근 주택가 안정세는 대출규제 등 영향더 나은 집 살고자 하는 수요는 여전”“가계부채 빠른 증가세 우려하는 건 옳아상환 능력 있는데도 대출 못 받는 건 문제DSR 기준 유지해 갚을 능력 보고 대출”“용적률 안 풀면 일부 신축만 값 올라단기 가격 상승 감내해야 안정 가능”이틀 앞으로 다가온 대선이 사생결단식 진흙탕 싸움으로 번지면서 정책 선거가 사라졌다. 혼탁한 정쟁 속에서도 부동산 공약만큼은 유권자들의 관심이 크다. 그만큼 집 문제를 두고 지친 이들이 많다는 얘기다. 서울신문은 양강 후보 캠프에서 부동산 공약을 만들어온 핵심 관계자들에게 공약을 둘러싼 비판에 대해 물었다. 공약에 담긴 철학을 더 선명하게 드러내 유권자의 선택을 돕기 위해서다. 두 번째 회에서는 국민의힘 윤석열 후보 측 부동산 공약 수립을 이끈 김경환 서강대 경제학부 교수(전 국토교통부 1차관)에게 주택공급과 원가주택, 용적률 완화 등을 물었다. ①주택 가격 안정세인데…250만호 지을 필요있을까? ‘사람들이 원하는 양질의 집을, 원하는 위치에 공급해야 한다. 그래야 집값도 안정되고 국민들의 주거수준도 높아질 수 있다.’‘ 윤 후보의 부동산 공약을 한 줄로 요약하면 이렇게 정리된다. 또, 문재인 정부에서 수요를 옥죄려고 도입한 대출규제와 세제를 정상화해서 주택 거래를 통한 주거 이동을 보장해야 한다고 본다. 정부는 주거약자의 주거복지 확충과 청년 주거문제 해결 등 꼭 필요한 곳에만 개입하고, 나머지는 시장에 맡기는 ‘낄끼빠빠’(낄 때 끼고, 빠질 때 빠진다는 뜻의 신조어)가 돼야 한다는 얘기다. 윤 후보는 10대 공약 중 하나로 ‘수요에 부응하는 주택 250만호 공급’을 내걸었다. 임기 5년 내 수도권에 130만~150만호 등 전국 250만가구의 주택을 공급(인허가 수 기준)하겠다는 것이다. 하지만, 최근 서울 강남3구(강남·서초·송파)마저 집값이 주춤하는 상황에서 자칫 ‘공급 과잉’이 될 수 있다는 의견도 있다.-최근 주택 가격이 하향 안정세다. 주택 공급을 크게 늘릴 시점은 지난 것 아닌가. 김경환 교수 “최근 집값이 안정세를 보이는 건 주택 시장 외부 여건 때문이다. 주택담보대출(주담대)과 전세대출이 규제로 막혔고, 기준금리가 반년 새 3차례 오르면서 시장에 자금이 돌지 못해 거래량이 줄었다. 하지만, 수요자들이 원하는 주택은 여전히 모자라다. 1·2인 가구가 늘고 있고, 더 나은 집에서 살고 싶다는 수요도 많다. 수도권만 보면 주택의 34%(동 수 기준)가 30년 이상 됐다. 공급 물량 확대뿐 아니라 주택의 질을 높이는 정책도 필요하다. 또, 만일 주택 가격이 하락하면 민간 부분은 신규 공급을 줄일 수 있는데, 이는 시차를 두고 임대시장의 불안 요인이 될 수 있다. 이런 점들을 감안할 때 안정적인 공급 확대 기조를 유지하는 게 맞다.” ②LTV 더 풀어주면 가계 부채 늘어나는 거 아닐까? 윤 후보는 대출이 막혀 고통받는 실수요자를 위해 지나친 규제는 풀겠다는 방침이다. 구체적으로 주택담보대출비율(LTV) 상한선을 생애 최초 주택 구입 땐 80%로 올려주고, 그 밖의 1주택 구입자에게는 70%로 높이겠다는 입장이다. 하지만, 코로나19 사태를 겪으며 2030세대의 ‘빚투’(빚내서 투자한다는 뜻)가 늘어나는 등 가계빚이 급증한 상황이라 우려하는 목소리도 있다. -가계빚이 너무 많이 쌓인 상황에서 LTV 상한을 올려주면 상황을 더 악화시키는 것 아닌가. “가계부채가 소득 대비 빠르게 늘어나는 건 우려할 만하다. 하지만, 가계부채의 구성도 중요하다. 가계부채 중 주택담보대출의 비중은 2021년 말 잔액 기준 52.7%이고, 연체율은 0.11%로 다른 대출과 비교해 가장 낮다. 선진국들의 LTV도 70~80% 수준이다. 상환 능력이 있는 사람조차 대출받지 못해 주택 거래가 막혔다. LTV 상한을 올린다고 해서 자동적으로 대출이 늘어나는 건 아니다. 은행이 총부채원리금상환비율(DSR) 기준을 적용해 차주가 갚을 능력이 있는지 평가해 대출해줄 것이기 때문이다.”③용적률 풀어주면 주거환경 망가지지 않을까? 윤 후보는 지은지 30년이 된 1기 신도시 등을 겨냥한 공약도 내놨다. 특별법을 만들어 종상향 등을 통해 재건축 단지 용적률(대지 면적 대비 건물 층별 면적의 총합 비율)을 최대 500%까지 허용하겠다는 것이다. 이렇게 되면 10만가구 이상을 추가 공급할 수 있을 것으로 봤다. 다만, 우려도 있다. -용적률을 500%까지 풀어주는 등 고밀개발을 하면 교통 문제나 상하수도 부족 등으로 주거환경이 악화될 수 있다는 의견도 있다. 또, 재건축 기대감에 따른 일부 지역의 주택 가격 상승 우려도 있는데. “최대 용적률 500%는 역세권 일부지역에 적용될 수 있다. 개별 재건축 단지의 용적률은 정비계획 수립과 정비구역 지정 단계에서 결정된다. 해당 아파트 소유자 입장들도 살기 불편할 정도로 건물을 높고, 빽빽하게 지으려 하지 않을 것이다. 재건축을 하지 않으면 신축 아파트의 희소성만 커져 가격이 오를 것이다. 단기적 가격 상승이 우려되더라도 이를 감내해야 정비사업 이후 가격 안정과 주거수준 항샹을 이룰 수 있다. 지하철 공사 기간 동안 정체가 심해진다고 해서 지하철 공사를 안하거나 미룰 수는 없는 일 아닌가. ④원가주택, 재정 손실 감당 어려운 포퓰리즘 아닌가? 윤 후보의 핵심 공약 중 하나가 ‘원가주택’이다. 무주택 청년 가구에 시세보다 싼 원가로 주택을 분양받고, 5년 이상 거주하면 국가에 매각해 애초 구매 원가와 차익의 70%를 더한 금액을 가져갈 수 있도록 하는 개념이다. 무주택 청년을 위한 집이 필요하다는 데는 대부분 동의한다. 다만, “원가주택은 엄청난 국가 재정이 필요해 실현 가능성이 떨어지는 공약”이라는 주장도 있다. -국민의힘 당내 경선 때부터 원가주택을 두고 막대한 재정이 드는 ‘포퓰리즘’이라고 주장하는 목소리도 있는데. “(비판하는 이들이) 개념을 오해한데서 비롯된 기우다. 청년원가주택은 기존에 토지주택공사(LH)가 분양하던 공공분양주택에서 마진을 없애 가격을 낮춘다는 개념이다. 즉, 이윤은 포기하지만 손실이 발생하지는 않는다. 최초 수분양권자가 5년 이상 살다가 LH에 되판다면 우선 현금을 지급하겠지만, 이 주택을 다음 수분양자에게 매각해 자금을 회수하게 되므로 손실이 생기지 않는다. 결과적으로 청년원가주택에는 재정 지원이 필요하지 않다.