올해 하반기 후분양 아파트 공급이 대거 예정돼 있어 눈길을 끈다. 후분양 아파트란 공정률이 60~80% 이상 진행된 시점에 분양을 진행하는 단지를 의미한다. 27일 정비업계에 따르면 올해 하반기 서울 동작구 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’(771가구), 서초구 ‘래미안 원펜타스’(641가구), 경기 광명 ‘트리우스 광명’(3344가구), 화성 ‘동탄레이크파크 자연& e편한세상’(1227가구), ‘인천 왕길역 로열파크씨티 푸르지오’(1500가구) 등이 후분양을 앞두고 있다. 국내 분양 시장은 선분양이 대부분인 상황이다. 미리 계약금, 중도금을 받지 않고 대규모 아파트 공사를 진행할 수 있는 건설사가 얼마 되지 않기 때문이다. 후분양 아파트의 장점은 내가 살 아파트의 실물을 어느 정도 확인할 수 있는 상태에서 분양받을 수 있는 데다 상대적으로 빠른 입주가 가능하다는 것이다. 반면 단기간 내 자금을 마련해야 한다는 단점이 있다. 최근 불거진 LH 아파트 철근 누락 사고 등과 관련해 일각에서 후분양이 대안이 될 수 있다고 이야기하지만 전문가들은 꼭 후분양 아파트라고 해서 부실 시공이 예방되는 것은 아니라고 지적한다.송승현 도시와경제 대표는 “분양 주체들이 수익을 키우기 위해 후분양을 선택한 건데 최근 마케팅을 통해 마치 ‘순살 아파트’를 대체할 수 있는 것처럼 얘기한다. 100% 다 지어진 뒤 분양을 하는 게 아니기 때문에 소비자가 골조만 보고 부실 여부를 판단하기에는 무리가 있다”고 꼬집었다. 이어 “선분양 단지의 경우 자산 증식 기대 효과, 전매에 따른 수익 등 투자도 일정 부분 기대할 수 있지만 후분양 단지는 이런 것을 기대하기 어려운 만큼 잘 판단해서 선택해야 한다”고 덧붙였다. 김인만 부동산경제연구소장 역시 “후분양의 이유는 선분양하려고 했던 시기에 분양 시장 분위기가 안 좋거나 시행 주체들이 분양가를 더 받기 위해 선택한 것이지 일반 계약자를 위해 후분양을 하는 경우는 없다”며 “지난해 하반기와 비교해 최근 분양 시장 분위기가 나아지고 있기 때문에 지금 (분양을) 하려고 서두르는 단지들이 많아진 것”이라고 설명했다. 실제로 상도 푸르지오 클라베뉴는 2021년 5월 공급 예정이었지만 부지 소유권 문제로 법정 공방을 벌이느라 분양이 연기된 바 있다. 같은 해 6월 분양 예정이던 반포 래미안 원펜타스는 시공사와 조합 간 법정 공방으로 분양이 미뤄진 사례다. 해당 조합은 대우건설과 2019년 공사비 증액 문제로 갈등을 빚다 같은 해 계약을 해지하고 삼성물산을 새로운 시공사로 선정한 바 있다. ‘베르몬트로 광명’에서 ‘트리우스 광명’으로 이름을 바꾼 광명2R구역 재개발 단지는 2021년 분양가를 두고 이견을 좁히지 못해 분양이 미뤄졌으며 지난해는 조합과 시공 사업단 간의 공사비 증액 문제로 분양이 늦춰졌다. 한편 최근 선보인 후분양 아파트 단지들은 양호한 청약 성적표를 받았다. 지난달 서울 강동구 ‘둔촌 현대수린나’ 후분양 아파트는 평균 36.9대1의 경쟁률을 기록했으며 지난 5월 후분양을 진행한 경기 용인 ‘e편한세상 용인역 플랫폼시티’와 남양주 ‘해링턴 다산 플레이스’도 각각 3.8대1, 3.4대1의 1순위 경쟁률을 기록했다.

서울에서 이른바 국민 평형으로 불리는 전용 84㎡(34평) 기준 분양가 10억원 미만의 아파트가 자취를 감췄다. 정부의 분양가 상한제 폐기에 이어 원자잿값 인상에 ‘철근 누락’ 사태까지 맞물려 앞으로 분양가는 더 가파르게 오를 것이라는 전망이 나온다. 8일 부동산 업계에 따르면 오는 16일 1순위 청약 접수를 앞둔 동대문구 이문1구역 재개발 아파트 ‘래미안 라그란데’의 전용 84㎡ 분양가는 10억원대(10억 9900만원)로 책정됐다. 옵션을 제외하고도 사실상 필수인 발코니 확장비(1320만원)를 더하면 분양가는 11억 1220만원으로 껑충 올라간다. 라그란데의 3.3㎡당 분양가는 평균 3285만원으로, 부동산 업계에서는 앞서 분양한 서울의 신축 아파트 가격과 비교해 합리적이라는 평가가 나오고 있다. 앞서 지난 4월 분양한 인근 ‘휘경자이 디센시아’ 전용 84㎡의 분양가는 9억 7600만원이었다. 거의 같은 입지에 짓는 아파트의 분양가가 4개월 만에 1억원 이상 오른 셈이다. 이달 초 분양한 광진구 구의역 롯데캐슬 이스트폴의 전용 84㎡ 분양가는 13억~14억원 수준으로 3.3㎡당 평균 분양가는 4050만원에 달했다. 그런데도 전용 74㎡에 1만 3644명이 몰리며 244대 1의 경쟁률을 기록했고, 84㎡도 최고 115.4대 1의 청약자가 운집했다. 지난달 분양한 용산 호반써밋에이디션의 전용 84㎡ 분양가도 16억원으로 평당 4500만원 수준이지만 주변 시세보다 저렴하다는 평가에 1순위 평균 162.69대 1의 경쟁률을 기록했다. 앞서 용인과 광명에서도 84㎡ 기준 12억원이 넘는 분양가 아파트가 잇달아 나왔지만 두 자릿수 이상 경쟁률을 기록하며 청약 흥행을 이어갔다. 이에 따라 앞으로 서울에서 분양가 10억원 미만의 전용 84㎡ 새 아파트를 찾는 일은 갈수록 어려워질 전망이다. 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 ‘6월 말 기준 민간 아파트 분양 가격 동향’에 따르면 서울 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3192만 7500원으로 집계됐다. 올해 들어 서울 아파트 분양가는 처음으로 3000만원을 넘은 뒤 5월 1.38%, 6월 2.77%로 갈수록 인상 폭이 높아지고 있다. 고분양가 논란에도 완판 행렬이 계속되면서 건설사들은 분양가를 더 높여가는 추세다. 전문가들은 원자잿값과 인건비 인상과 더불어 LH ‘철근누락 사태’를 계기로 분양가가 더 오를 것으로 전망했다. 송승현 도시와경제 대표는 “철근누락 사태로 ‘안전’ 문제가 대두되면서 공급자가 선제적으로 공정 기간, 자재비 등 관리를 강화하게 될 것”이라며 “인건비가 오르고 금융비용도 기준금리 인하로 위험이 분산되지 않는 한 여전히 부담으로 작용할 것”이라고 말했다.

2017년부터 지난 5월까지 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주고자 전세보증금 반환 대출을 신청한 전셋집 중 80%가 수도권에 몰려 있는 것으로 집계됐다. 특히 서울 ‘강남 3구’(강남·서초·송파구)에 전세보증금 반환 대출 신청 건수가 집중된 것으로 나타났다. 정부가 역전세난 심화로 전세보증금 반환 대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 완화를 실시할 예정인 가운데 소위 강남에 갭투자한 집주인에게까지 이 같은 규제완화를 적용하는 게 적절한지에 대한 의문이 제기된다. 3일 강민국 국민의힘 의원실이 금융감독원으로부터 받은 자료에 따르면 2017년부터 올해 5월까지 전세보증금 반환 목적의 주택담보대출 규모(신규취급액 기준)는 29조 8000억원(14만 9000건)에 달했다. 2017년만 해도 1조 8000억원 수준이었던 전세자금 반환 대출 규모는 꾸준히 상승해 2021년 8조 1000억원까지 상승했다가 지난해 6조 2000억원으로 소폭 감소했지만, 올해 5월 기준 이미 3조 2000억원을 기록한 상태다. 지역별로 보면 서울 13조 2000억원, 경기 9조 6000억원, 인천 1조 3000억원으로 수도권이 전체의 80.9%를 차지했다. 특히 서울 자치구별 전세금 반환 대출 규모 순위를 살펴보면 강남구(1조 7000억원)가 1위를 차지했다. 이어 송파구(1조 2000억원), 서초구(1조 1000억원)가 뒤를 이었다. 소위 강남 3구라 불리는 이들 지역의 전세자금 반환 대출 규모가 서울 지역에서 30.3%를 차지했다. 코로나19 이후 부동산이 폭등하면서 수도권과 강남에서 갭투자가 성행하다 최근 부동산 침체로 가격이 하락하면서 전세보증금 반환 대출 수요가 늘어난 결과로 보인다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “강남 지역은 타 지역과 비슷한 퍼센티지로 전세금이 하락하더라도 전셋값이 높다 보니 전세금보증금 반환 대출 규모가 커질 수밖에 없는 구조”라고 말했다. 문제는 올해 하반기 역전세난이 더 심화될 것이라는 점이다. 이에 정부는 전세보증금 반환 대출에 대한 DSR 규제를 완화하는 방안을 검토하고 있다. 현재도 전세보증금 반환 대출에 대한 수요가 수도권과 강남에 쏠려 있는데, 규제를 더 완화하는 게 바람직하냐는 지적이 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 “전셋값이 가장 높고 투자 수요가 가장 많은 곳이 바로 강남”이라면서 “무리하게 갭투자한 집주인의 도덕적 해이가 발생할 수 있다”고 했다. 박 교수는 “전세금 액수보다도 세입자의 주거 안정을 우선시해야 한다는 점에서 DSR 규제 완화가 필요한 시점”이라고 말했다.

24일 경기 안양 동안구 평촌동 초원마을 대림아파트 입구. 지난 13일 이 단지의 리모델링 공사를 수주한 현대엔지니어링의 플래카드와 ‘조합원 성원에 감사한다’는 내용이 적힌 리모델링 조합의 플래카드가 나란히 걸려 있었다. 지난 1월 초원마을 세경아파트에 이어 지난달 향촌마을 롯데3차·현대4차까지 리모델링 시공사 선정이 이어지면서 ‘평촌 일대 리모델링이 속도를 내는 것 아니냐’는 기대가 흘러나오고 있다. 하지만 외부 기대와 달리 부동산 시장은 잠잠하고 주민들은 복잡한 심경을 드러냈다. 지난 2월 정부가 발표한 ‘노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 때문이다. 인근 부동산중개업소 관계자는 “특별법만 통과되면 리모델링보다 재건축을 하는 게 훨씬 사업성이 좋다는 것을 알지만, 정부가 구체적인 내용도 없고 청사진만 던져 놓은 상태라 오히려 주민 갈등만 증폭되고 있다”고 말했다. 윤석열 대통령의 대선 공약이기도 했던 특별법에는 1기 신도시(안양 평촌, 군포 산본, 성남 분당, 고양 일산, 부천 중동)를 포함한 전국 49곳의 노후 택지지구에 대한 재정비에 혜택을 지원하는 내용을 담고 있다. 특히 용적률 최대 500%, 안전진단 면제 혹은 완화 등 파격적인 혜택 안도 담겼다. 정부 발표 이후 원희룡 국토교통부 장관이 직접 1기 신도시를 돌며 주민과 만나는 등 한껏 기대감을 높였지만 법안은 2개월 넘게 국회에 계류 중이다. 이 와중에 리모델링 추진이 흐지부지된 단지도 있다. 호계동 무궁화금호아파트의 경우 지난해 리모델링 추진을 위한 주민 투표까지 진행했지만 이날 찾아간 리모델링 추진위원회 문은 굳게 잠겨 있었다. 추진위 입간판도 구석으로 치워진 상태였다. 금호아파트 한 주민은 “용적률을 500%까지 허용하면 도로 등 기반 시설 문제는 어떻게 할 것이며 이주 문제는 어떤 식으로 할 것인지 아무런 대안도 없는 상태에서 ‘희망고문’ 같은 정부 발표에 리모델링이 추진력을 잃었다”며 “새집에서 살아 보겠다는 희망은 접어 둔 상태”라고 토로했다. 군포 산본도 상황은 마찬가지다. 산본동 우륵 주공7단지 아파트 리모델링 조합 관계자는 “결국은 얼마나 빨리 사업이 진행되느냐가 관건인데, 그 부분이 보장이 안 되는 데다 여러 단지를 통합해서 진행하는 방안 등은 실효성이 떨어질 수밖에 없다”며 “우리 단지도 81% 주민이 이미 리모델링에 동의한 상태지만, 정부 발표 이후 ‘지금이라도 재건축해야 하는 것 아니냐’는 주민들이 있어 (리모델링) 추진에 타격을 입고 있다”고 말했다. 송승현 도시와경제 대표는 “특정 지역(1기 신도시)에 선심성 정책이 개입하면서 여러 부작용이 나타나고 있다”며 “정부가 올해 초 전방위적 규제 완화를 한 상태에서 지방의 청약 수요가 서울로 몰리듯 결국 재건축 사업도 사업성이 높은 서울로 집중될 수밖에 없을 것”이라고 밝혔다.

24일 경기 안양 동안구 평촌동 초원마을 대림아파트 입구. 지난 13일 이 단지의 리모델링 공사를 수주한 현대엔지니어링의 플래카드와 ‘조합원 성원에 감사한다’는 내용이 적힌 리모델링 조합의 플래카드가 나란히 걸려 있었다. 지난 1월 초원마을 세경아파트에 이어 지난달 향촌마을 롯데3차·현대4차까지 리모델링 시공사 선정이 이어지면서 ‘평촌 일대 리모델링이 속도를 내는 것 아니냐’는 기대가 흘러나오고 있다. 하지만 외부 기대와 달리 부동산 시장은 잠잠하고 주민들은 복잡한 심경을 드러냈다. 지난 2월 정부가 발표한 ‘노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 때문이다. 인근 부동산중개업소 관계자는 “특별법만 통과되면 리모델링보다 재건축을 하는 게 훨씬 사업성이 좋다는 것을 알지만, 정부가 구체적인 내용도 없고 청사진만 던져 놓은 상태라 오히려 주민 갈등만 증폭되고 있다”고 말했다.윤석열 대통령의 대선 공약이기도 했던 특별법에는 1기 신도시(안양 평촌, 군포 산본, 성남 분당, 고양 일산, 부천 중동)를 포함한 전국 49곳의 노후 택지지구에 대한 재정비에 혜택을 지원하는 내용을 담고 있다. 특히 용적률 최대 500%, 안전진단 면제 혹은 완화 등 파격적인 혜택 안도 담겼다. 정부 발표 이후 원희룡 국토교통부 장관이 직접 1기 신도시를 돌며 주민과 만나는 등 한껏 기대감을 높였지만 법안은 2개월 넘게 국회에서 계류 중이다. 이 와중에 리모델링 추진이 흐지부지된 단지도 있다. 호계동 무궁화금호아파트의 경우 지난해 리모델링 추진을 위한 주민 투표까지 진행했지만 이날 찾아간 리모델링 추진위원회 문은 굳게 잠겨 있었다. 추진위 입간판도 구석으로 치워진 상태였다. 금호아파트 한 주민은 “용적률을 500%까지 허용하면 도로 등 기반 시설 문제는 어떻게 할 것이며 이주 문제는 어떤 식으로 할 것인지 아무런 대안도 없는 상태에서 ‘희망고문’ 같은 정부 발표에 리모델링이 추진력을 잃었다”며 “새집에서 살아 보겠다는 희망은 접어 둔 상태”라고 토로했다. 군포 산본도 상황은 마찬가지다. 산본동 우륵 주공7단지 아파트 리모델링 조합 관계자는 “결국은 얼마나 빨리 사업이 진행되느냐가 관건인데, 그 부분이 보장이 안 되는 데다 여러 단지를 통합해서 진행하는 방안 등은 실효성이 떨어질 수밖에 없다”며 “우리 단지도 81% 주민이 이미 리모델링에 동의한 상태지만, 정부 발표 이후 ‘지금이라도 재건축해야 하는 것 아니냐’는 주민들이 있어 (리모델링) 추진에 타격을 입고 있다”고 말했다. 송승현 도시와경제 대표는 “특정 지역(1기 신도시)에 선심성 정책이 개입하면서 여러 부작용이 나타나고 있다”며 “정부가 올해 초 전방위적 규제 완화를 한 상태에서 지방의 청약 수요가 서울로 몰리듯 결국 재건축 사업도 사업성이 높은 서울로 집중될 수밖에 없을 것”이라고 밝혔다.

정부가 전세 사기 피해자 구제를 위해 ‘전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법’을 발표한 가운데 전문가들은 “임차인의 퇴거 위험을 낮출 수 있는 실질적인 방안이 마련됐다”는 입장과 “구제책이 아닌 혜택으로 나아가서는 안 된다”는 반응을 내놨다. 정부가 27일 발표한 특별법에는 정해진 6개 요건을 충족하면 월 100만원 이상의 긴급 복지 지원 등을 받을 수 있으며, 우선매수권 또는 피해 주택의 임대주택 매입 등 특례가 지원된다. 또 조세채권 안분도 담겼다.이날 발표에 대해 함영진 직방 데이터랩장은 “전세보증금에 대한 공공의 직접적 지원보전이나 전세 사기 피해자에 대한 재난지원금 지급 등 파격 혜택은 없었지만, 피해자가 살던 주택에서 계속 거주가 가능하도록, 임차인 퇴거 위험을 낮출 수 있는 실질적 방안이 마련됐다”고 평했다. 다만 “특별법의 특성상 지원 대상과 2년이라는 적용 기한에 제한을 두고 있는 만큼 주택경기 위축과 공급과잉 이슈로 이전 계약보다 보증금이 낮아진 역전세 사례나 임대인의 전세 사기 및 기망 의도를 찾기 어려운 경우는 특별법 혜택을 받지 못할 것으로 보인다”고 말했다. 덧붙여 “과거에 체결된 전세 계약 만료 도래로 당분간 전세 사기 피해가 지속될 수 있는 만큼 관련 시장에 대한 꾸준한 모니터링이 필요해 보인다”고 지적했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “전세 사기 피해자들의 당장의 주거 안정에 큰 도움이 되기에 긍정적인 시도”라면서도 “부동산은 물론 다른 부문에서도 사기를 완벽하게 차단하기는 어려운 만큼 전세 사기 재발 방지 방안부터 시행하고 실행 과정에서 제기되는 추가 문제를 보완·수정하는 것이 필요하다”고 설명했다. 송승현 도시와경제 대표는 “정부가 특별법 지원대상을 제시한 6개 요건을 모두 충족한 임차인으로 한정한 것을 두고 (지원의) 진입장벽이 높아졌다는 비난이 있을 수 있지만, 어디까지나 ‘구제책’이지 ‘혜택’이 돼서는 안 된다는 입장에서 바람직하다”고 말했다. 이어 “앞으로 하반기 전세 사기 우려가 더 큰 상황에서 예산을 다 소진해버리면 뒤에 피해를 본 사람들이 혜택을 못 받을 수도 있다”고 덧붙였다. 송 대표는 또 “정부가 지원한다는 점을 이용해 또 다른 도덕적 해이가 생길 수 있기 때문에 ‘실효성’과 ‘형평성’ 사이의 중심을 잡는 게 중요하다”고 강조했다.

전세사기의 빌미를 제공한 전세자금 대출 제도를 근본적으로 뜯어고쳐야 한다고 전문가들은 지적했다. 건전성 관리를 위해 전세대출 보증 비율을 낮추고, 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용할 필요가 있다는 제언이다. 24일 전문가들은 전세자금 대출 제도가 서민층의 주거 안정이 아닌 ‘무자본 갭투자’(전세를 끼고 집을 사는 것)에 악용됐다고 입을 모았다. 현재 전세대출 보증 비율은 최대 100%에 이른다. 임차인이 전세대출을 갚지 못하면 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등 보증기관이 갚아 준다는 얘기다. 전세대출은 전세보증금의 90%까지 가능하다. 주택담보대출은 연소득 대비 갚아야 할 원리금 비율인 DSR 40%를 적용받지만 전세대출은 예외다. 전세대출 보증을 해 주고, DSR 적용도 받지 않으니 금융회사는 손쉽게 임차인에게 대출을 내줬다. 전세대출 확대는 결과적으로 집값 폭등기에 집값 상승세를 떠받드는 역할을 했다. 양준석 가톨릭대 경제학과 교수는 “서민 주거 안정 차원에서 DSR에서 전세대출을 제외했지만 결과적으로 무자본으로 여러 채를 갭투자하는 사람들을 도와준 꼴이 됐다. 아주 특별한 예외 사항이 아닌 경우에는 전세대출도 DSR에 포함돼야 한다”고 주장했다. 가계부채 건전성 관리를 위해 전세대출을 DSR에 포함해야 한다는 의견도 있었다. 한국경제연구원(KERI)에 따르면 2021년 기준 한국의 가계부채 비율은 100%를 넘는 수준(105.8%)으로 경제협력개발기구(OECD) 31개국 중 4위다. 그러나 전세보증금을 가계부채에 포함할 경우 한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 156.8%로 높아져 스위스(131.6%)를 제치고 OECD 31개국 중 1위가 된다. 송승현 도시와경제 대표는 “저신용자들에게 무분별한 대출을 해 주다 보면 상환 능력이 떨어지고 주택 가격 거품도 생길 수 있다. 점진적으로 주택 보증 비율을 낮추고 전세대출에 DSR 적용을 확대하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 말했다. 일각에서는 전세주택에 대한 임대인의 자기자본비율을 유지하는 방안을 마련해야 한다는 주장도 나온다. 박성욱 한국금융연구원 선임연구위원은 ‘부동산 제도의 장기적 정비 방향에 대한 제언’ 보고서에서 “임대용 주택에 대해 주택매입자금에서 임대보증금과 해당 주택의 선순위채권을 차감한 일종의 자기자본이 일정 수준 이상 되도록 유도할 필요가 있다”고 밝혔다.

공동주택 공시가격이 2005년 제도 도입 이후 가장 큰 폭으로 하락했지만 부동산 전문가들은 “보유세 경감으로 인한 주택 거래량 회복이나 집값 상승은 제한적일 것”으로 전망했다. 22일 국토교통부에 따르면 올해 전국 공동주택 공시가격은 전년보다 평균 18.61% 떨어졌다. 실수요자들에게 보유 부담을 완화하는 효과가 있겠지만 부동산 거래량이 평년만큼 늘거나 집값 상승에 대한 기대는 하기 힘들 것으로 보인다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “집값 상승기에 비해 주택 구입 환경이 악화된 데다 세금 부담이 낮아진 만큼 기존에 매도 의사가 있던 사람들이 급하게 처분하지 않고 관망하려는 움직임을 보일 것으로 예상된다”면서도 “다만 실수요자의 주택 보유 관련 심리적 부담을 낮추고 거주 주택을 교체하려는 1주택자의 시장 진입 문턱을 낮추는 효과 정도는 기대할 만한 상황”이라고 짚었다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원 역시 “고금리와 집값 하락에 대한 기대 심리가 여전해 집값 상승을 자극할 가능성은 작으며 기존 주택 보유자의 세 부담을 줄여 급매 압박을 줄여 줄 것”이라고 설명했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “다주택자의 기준에서 바라보면 애써서 매물을 내놓을 필요가 없어졌고 매수자 입장에서도 고금리에 경기 침체 우려가 있는 상황에서 급매물이 아닌 차상위 매물을 추격 매수할 상황이 아니다”라고 말했다. 송승현 도시와경제 대표도 “다주택자들이 물건 다이어트를 하려 하겠지만 수요자들이 원하는 상품이 많이 나오기는 어려운 상황이며, 그 매물을 소화할 수 있는 수요자도 한정적”이라고 내다봤다. 일각에서는 정부가 부동산 정책을 너무 단기간 급급하게 손댄 것 아니냐는 지적도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “단순히 지난해 발표한 공시가격 현실화 수정 계획만으로는 충분하지 않고, 장기적인 검토가 필요하다”고 말했다.

전국 미분양 주택수가 10년여 만에 최고치를 기록한 가운데 일부 단지들은 완판에 성공하며 분양 성적표에 양극화 현상이 뚜렷한 것으로 나타났다. ‘청약 불패’로 꼽혀 왔던 3요소 ‘수도권 주요 도시’, ‘대단지’, ‘1군 건설사 브랜드 아파트’ 이외에도 ‘가격경쟁력’이 수분양자의 선택을 이끈 것으로 보인다. 7일 국토교통부 1월 주택통계에 따르면 미분양 주택수는 전국 7만 5359가구로 전달(6만 8148가구) 대비 10.6% 증가했다. 이는 2012년 11월 이후 10년 2개월 만에 가장 큰 규모이며 1년 사이 5배 급증한 수치다. 이런 미분양 무덤 속에서도 수도권 일부 단지가 분양 물건 ‘완판’을 기록해 눈길을 끈다. 1순위 청약 당시 경쟁률이 0.97대1을 기록했던 경기 광명 ‘철산자이 더 헤리티지’의 경우 무순위 청약을 진행하고도 미계약분을 해소하지 못했지만, 선착순 계약에서 (가계약 기준) 남은 물량을 모두 판매했다. 앞서 지난해 12월 분양했던 서울 성북구 ‘장위자이 레디언트’의 경우 초기 계약률이 59%에 그쳤지만 선착순 분양을 시작한 지 3주 만에 미분양 물건을 모두 판매했다. 두 곳 모두 GS건설 ‘자이’ 브랜드를 사용한 데다 수도권 주요 지역에서 각각 1631가구, 2840가구를 공급하는 대단지, 분양가 상한제 적용을 받은 단지라는 공통점이 있다. ‘철산자이 더 헤리티지’의 3.3㎡(1평)당 분양가는 2896만원이었으며 ‘장위자이 레디언트’의 3.3㎡당 분양가는 2834만원으로 주변 단지에 비해 가격 경쟁력이 있었다. 반면 후분양단지로 분양가 상한제가 적용되지 않았던 안양 호계동 ‘평촌 센텀퍼스트’의 경우 2886가구 규모의 대단지, 1군 건설사인 DL이앤씨 등이 시공을 맡았음에도 불구하고 1순위 모집 경쟁률이 0.22대1이라는 처참한 청약 성적표를 받아야만 했다. 3.3㎡ 분양가가 3211만원에 달해 고분양가 논란이 있던 이 단지는 결국 분양가를 10% 할인, 선착순 분양을 통해 미분양 물건을 털어내고 있다. 전문가들은 몇몇 흥행 단지를 두고 분양시장이 살아났다고 판단하기 어려우며 분양가 변수가 앞으로 시장에 영향을 끼칠 것으로 내다봤다. 실제로 부동산R114에 따르면 지난해 전국 1순위 청약경쟁률 상위 10개 단지 중 7개(공공분양 2개 포함) 단지가 분양가 상한제 적용을 받은 곳이었다. 송승현 도시와경제 대표는 “고금리에 주택 구매력이 현저하게 떨어진 상황에서 가격이 높으면 높을수록 수요자에게 부담스럽게 작용할 수밖에 없다”며 “과거 분양시장에서는 입지가 최고였다면 최근 분양시장에서는 안전 마진 확보에 유리한 저렴한 분양가가 핵심”이라고 설명했다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “수도권의 경우 미분양 자체가 1만 2000여 가구로 그렇게 심각한 수준이 아닌 반면 지방에 미분양이 쏠려 있는 상태”라며 “일부 수도권 단지 흥행으로 분양시장이 살아났다고 보기 어려운 이유”라고 설명했다. 이어 “해당 단지들은 수도권에 있는 데다 분양가 상한제 적용을 받은 단지였기 때문에 실수요자의 선택을 받을 수 있었던 것이며 분양가 상한제 폐지 수순인 현 상황에서는 다른 요소가 훌륭하더라도 흥행을 보증하기 어려울 수 있다”고 덧붙였다.

전국 미분양 주택수가 10년여 만에 최고치를 기록한 가운데 일부 단지들은 완판에 성공하며 분양 성적표에 양극화 현상이 뚜렷한 것으로 나타났다. ‘청약 불패’로 꼽혀 왔던 3요소 ‘수도권 주요 도시’, ‘대단지’, ‘1군 건설사 브랜드 아파트’ 이외에도 ‘가격경쟁력’이 수분양자의 선택을 이끈 것으로 보인다.7일 국토교통부 1월 주택통계에 따르면 미분양 주택수는 전국 7만 5359가구로 전달(6만 8148가구) 대비 10.6% 증가했다. 이는 2012년 11월 이후 10년 2개월 만에 가장 큰 규모이며 1년 사이 5배 급증한 수치다. 이런 미분양 무덤 속에서도 수도권 일부 단지가 분양 물건 ‘완판’을 기록해 눈길을 끈다. 1순위 청약 당시 경쟁률이 0.97대1을 기록했던 경기 광명 ‘철산자이 더 헤리티지’의 경우 무순위 청약을 진행하고도 미계약분을 해소하지 못했지만, 선착순 계약에서 (가계약 기준) 남은 물량을 모두 판매했다. 앞서 지난해 12월 분양했던 서울 성북구 ‘장위자이 레디언트’의 경우 초기 계약률이 59%에 그쳤지만 선착순 분양을 시작한 지 3주 만에 미분양 물건을 모두 판매했다. 두 곳 모두 GS건설 ‘자이’ 브랜드를 사용한 데다 수도권 주요 지역에서 각각 1631가구, 2840가구를 공급하는 대단지, 분양가 상한제 적용을 받은 단지라는 공통점이 있다. ‘철산자이 더 헤리티지’의 3.3㎡(1평)당 분양가는 2896만원이었으며 ‘장위자이 레디언트’의 3.3㎡당 분양가는 2834만원으로 주변 단지에 비해 가격 경쟁력이 있었다. 반면 후분양단지로 분양가 상한제가 적용되지 않았던 안양 호계동 ‘평촌 센텀퍼스트’의 경우 2886가구 규모의 대단지, 1군 건설사인 DL이앤씨 등이 시공을 맡았음에도 불구하고 1순위 모집 경쟁률이 0.22대1이라는 처참한 청약 성적표를 받아야만 했다. 3.3㎡ 분양가가 3211만원에 달해 고분양가 논란이 있던 이 단지는 결국 분양가를 10% 할인, 선착순 분양을 통해 미분양 물건을 털어내고 있다. 전문가들은 몇몇 흥행 단지를 두고 분양시장이 살아났다고 판단하기 어려우며 분양가 변수가 앞으로 시장에 영향을 끼칠 것으로 내다봤다. 실제로 부동산R114에 따르면 지난해 전국 1순위 청약경쟁률 상위 10개 단지 중 7개(공공분양 2개 포함) 단지가 분양가 상한제 적용을 받은 곳이었다. 송승현 도시와경제 대표는 “고금리에 주택 구매력이 현저하게 떨어진 상황에서 가격이 높으면 높을수록 수요자에게 부담스럽게 작용할 수밖에 없다”며 “과거 분양시장에서는 입지가 최고였다면 최근 분양시장에서는 안전 마진 확보에 유리한 저렴한 분양가가 핵심”이라고 설명했다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “수도권의 경우 미분양 자체가 1만 2000여 가구로 그렇게 심각한 수준이 아닌 반면 지방에 미분양이 쏠려 있는 상태”라며 “일부 수도권 단지 흥행으로 분양시장이 살아났다고 보기 어려운 이유”라고 설명했다. 이어 “해당 단지들은 수도권에 있는 데다 분양가 상한제 적용을 받은 단지였기 때문에 실수요자의 선택을 받을 수 있었던 것이며 분양가 상한제 폐지 수순인 현 상황에서는 다른 요소가 훌륭하더라도 흥행을 보증하기 어려울 수 있다”고 덧붙였다.

대형 건설사인 대우건설이 최근 고금리와 미분양 우려로 대규모 손해를 감수하고 시공권을 포기하자 증권사 등 금융권도 촉각을 곤두세우고 있다. ‘제2, 제3의 대우건설’이 연달아 등장하면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 돈을 댄 금융회사들의 리스크도 커질 수밖에 없기 때문이다. 8일 금융권과 건설업계에 따르면 대우건설은 최근 울산 동구의 한 주상복합 개발 사업의 후순위 대출 보증(브리지론) 440억원을 자체 자금으로 상환하고 시공권을 포기했다. 시행사는 토지 매입과 인허가 비용을 마련하고자 브리지론으로 증권사·캐피털사 등에서 1000억원을 조달했다. 대우건설은 이 가운데 440억원을 보증하고 1600억원의 공사비로 받기로 했었지만, 최근 금리 인상으로 브리지론 금리가 크게 오른 데다 미분양 우려도 커지면서 사업에서 손을 떼기로 한 것이다. 대우건설 관계자는 “최초 예상했던 금리보다 1.8배, 수수료는 10배 정도 오르는 등 과도한 금융비용 영향이 컸다”고 설명했다. 해당 사업장의 브리지론 선순위 채권단은 대체 시공사 선정을 포함해 다양한 대응 방안을 검토하고 있다. 다른 시공사를 찾지 못하면 사업 추진이 어려워져 사업 자체를 청산할 가능성도 적지 않은 것으로 알려졌다. 전문가들은 향후 비슷한 사태가 벌어질 가능성이 큰 것으로 내다보고 있다. 송승현 도시와경제 대표는 “부동산 활황기에 소위 영끌로 고점임에도 불구하고 토지를 매입한 시행사들이 전국 단위로 있다”면서 “분양가를 높게 책정할 수 있을 것이라고 기대했던 것과 달리 부동산 침체로 시장 상황이 나빠지면서 대우건설과 같은 건설사들이 많이 나타날 수 있다”고 말했다. 시공권을 포기하는 건설사들이 늘면 부동산 침체는 더 악화될 가능성이 크고, 금융사들도 타격을 받을 수밖에 없다. 이혁준 나이스신용평가 금융평가본부장은 “브리지론 사업장이 본PF로 넘어가지 못하면 선순위 금융사들은 일부 자금을 회수할 수 있겠지만 중순위, 후순위로 들어간 회사는 손실이 불가피할 것”이라고 했다. 한국신용평가에 따르면 지난해 8월 기준 자본 1조∼3조원 규모의 중형 증권사와 자본 1조원 미만의 소형 증권사의 브리지론과 중·후순위 본PF 합산 비중은 각각 69.3%, 76.5%에 달한다. 금융투자업계에서는 중소형 증권사 유동성 지원을 목적으로 한 부동산 PF 자산유동화기업어음(ABCP) 매입 프로그램의 운영 기간을 연장하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다. 10%대 초반의 중소형사 PF ABCP 매입 금리도 올 들어 금리가 안정되고 있는 만큼 낮춰야 한다는 의견도 나오고 있다.

완판돼도 계약 포기할 가능성 특별공급 경쟁률 3.2대1 그쳐유동화증권 7231억 새달 만기미분양 땐 PF 위기 확산 우려 한은 “부동산이 통화정책 변수”단군 이래 최대 재건축 단지로 꼽히는 강동구 둔촌주공 아파트(올림픽파크 포레온) 청약 접수가 시작되면서 한국은행과 금융당국, 금융투자업계가 모두 바짝 긴장하고 있다. 서울 지역 대단지 분양 청약마저 저조한 성적표를 받아들면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 위기가 본격화할 수 있다는 우려에서다. 5일 한국부동산원 청약홈에 따르면 서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트인 올림픽파크 포레온은 이날 29~49㎡의 특별공급 결과 총 1091가구에 3580명이 청약, 평균 경쟁률이 3.28대1에 그쳤다. 시선은 6일 1순위, 8일 2순위 일반분양으로 집중된다. 업계에서는 분양 완판을 장담하고 있지만, 일각에서는 ‘부동산 빙하기’라는 말이 나올 정도로 시장이 침체된 분위기를 감안할 때 청약 경쟁률이 낮거나 미분양이 발생할 가능성도 배제할 수 없다는 관측이 나오고 있다. 부동산컨설팅업체 도시와경제 송승현 대표는 “(청약에서) 완판되더라도 경쟁률이 낮을 경우 실제 계약으로 이어지지 않고, 상당수가 이탈할 가능성이 있다”고 말했다. 문제는 둔촌주공 청약 결과가 내년 1월 중순 만기를 앞둔 PF 차환은 물론 다른 사업장의 PF 차환 발행에도 영향을 끼칠 수 있다는 점이다. 앞서 지난 10월 28일 둔촌주공은 7000억원 규모 PF 대출 만기를 앞두고, 차환 실패 위기에 몰렸다가 채권시장안정펀드인 정부 지원 등을 받아 가까스로 차환 발행에 성공해 고비를 넘겼다. 당시 KB증권과 한국투자증권이 주관사로 조달한 자산유동화기업어음(ABCP)과 전자단기사채(ABSTB) 등 7231억원의 만기는 내년 1월 19일이다. 단기자금시장 경색으로 자금 조달이 어려운데 미분양마저 나타난다면 ‘2차 차환 위기’가 발생할 우려가 높다. 안동현 서울대 경제학부 교수는 “둔촌주공에서 미분양이 나오면 PF 차환에 어려움을 겪을 가능성이 크고, 다른 부동산 PF로 연쇄적으로 충격이 이어지면 위기로 갈 수 있다”고 말했다. 지난 10월 레고랜드 ABCP 사태와 11월 흥국생명 콜옵션 미이행 사태에 이은 세 번째 자금경색 위기가 될 수 있다는 관측도 나온다. 한국은행도 최근 둔촌주공발 부동산시장 변수를 통화정책 변수로 보고 예의주시하고 있다. 이창용 한은 총재는 최근 로이터통신과의 인터뷰에서 “부동산시장의 연착륙을 위해 연 3.5% 안팎에서 기준금리 인상을 마치기를 희망한다”고 말한 바 있다. 부동산시장 침체가 예상보다 더 빠르고 장기화될 경우 금리 인상 속도를 더 늦출 수밖에 없다는 고민이 커질 것으로 보인다.

국내 자금시장 경색에 대해 23일 정부가 동원 가능한 정책 수단을 총동원해 신속히 집행하겠다고 나선 가운데, 자금줄이 막힐까 우려했던 건설업계는 한시름 놓으면서도 불안을 잠재우기에는 부족하다는 목소리를 내고 있다. 원자재값 급등과 금리 급등으로 인한 부동산 시장 침체는 여전한 공포로 남아 있기 때문이다. 건설산업연구원에 따르면 지난달 건설 자금조달지수는 전달에 비해 15.0포인트 급락한 72.0을 기록해 2년 4개월 만에 최저치를 나타냈다. 같은 기간 공사대수금지수도 6.4포인트 내려앉아 90.1을 기록했다. 중소건설사는 물론 대형건설사도 자금 조달 환경이 악화되고 있는 실정이다. 시공능력평가 8위의 롯데건설은 최근 2000억원 규모의 유상증자, 5000억원 규모의 단기 차입을 추진한다고 밝혔다. 회사 측은 경기 침체에 선제적으로 대응해 미리 운영자금을 확보하는 차원이라고 설명했다. 더구나 건설사들의 현금 회수 창구인 분양시장에는 미분양이 계속해서 쌓이고 있는 실정이다. 국토교통부 통계에 따르면 지난 8월 말 기준 전국의 미분양 주택은 3만 2722가구로 전월보다 4.6%(1438호) 늘었고, 지난해 말(1만 7710호) 대비 85.8% 증가했다. 원자재값 급등과 분양 경기 침체는 지방 중소 업체들에게 직격탄이 되고 있다. 일반적으로 중소 건설사는 발주처와 시공 계약 시 ‘설계변경 불가’, ‘책임준공’ 등을 명시하는 경우가 대부분이다. 원자재값이 급등할 경우 공사를 진행할수록 적자가 쌓일 수 있는 구조다. 상황이 이렇다 보니 수년간 부동산 경기 호황이 계속되면서 앞다퉈 수주와 착공에 나섰던 건설사들은 숨을 고르는 모양새다. 재개발, 재건축 등 신규 정비사업 수주에 보수적으로 반응하고 있다. 실제로 경기 성남 수진1구역, 신흥1구역의 시공사 선정을 위한 입찰이 세 차례 진행된 끝에 수의계약으로 전환됐다. 송승현 도시와경제 대표는 “토지를 확보해 놓고 자금을 구하지 못해 전전긍긍했던 곳 등에서는 이번 정부 정책이 징검다리가 돼 줄 수 있지만, 경기 침체에 대한 우려, 고금리 기조, 얼어붙은 부동산 시장 등의 이유로 전반적인 업계 활성화로 이어지기는 어려운 상황”이라고 짚었다. 강정규 동의대 부동산대학원장은 “정부의 현장에 대한 인식과 실제 건설업계 현장에서 느끼는 어려움 사이에 괴리가 큰 상황”이라며 “급한 대로 유동성 위축은 막았지만, 주택시장에서 실수요자들이 움직이지 않는다면 근본적인 문제가 해결될 수 없다. 규제를 완화해 시장을 살리는 추가 조치가 필요하다”고 말했다.

상계 등 집주인들 “가격 상승 기대”중개업소 “동향 파악 문의 전화만”분상제 등 규제에 사업성도 미지수전문가 “재건축 시장 영향 적을 것”서울 강남구 대치동 은마아파트의 재건축 물꼬가 트이면서 서울의 대표적인 노후 주거 구역인 양천구 목동, 노원구 상계동, 영등포구 여의도동 등의 재건축이 탄력을 받을 것이라는 기대와 당장 얼어붙은 부동산 시장의 분위기를 바꾸긴 어려울 것이란 전망이 함께 나오고 있다. 20일 중개업계에 따르면 목동, 상계동, 여의도동의 집주인들은 재건축 속도가 빨라질 것과 가격 상승에 대한 기대를 나타냈지만, 매수자들은 신중한 태도를 보였다. 양천구의 한 부동산 중개업소 관계자는 “(재건축 속도에 대한) 기대감을 나타내거나 주시하는 분위기는 있지만, 실제로 움직임은 활발하지 않은 상태”라고 말했다. 대치동의 한 중개업소 관계자도 “문의 전화만 몇 건 왔을 뿐, 동향 파악 정도지 적극적으로 매수 의사를 밝힌 사람은 없다”고 전했다. 양천구 목동 대표 단지인 목동신시가지는 1985~1988년 입주한 14개 단지, 2만 6629가구 규모로 구성됐다. 현재 안전진단을 모두 통과한 단지는 6단지가 유일하다. 911단지는 적정성 검토에서 고배를 마셨다. 나머지 11개 단지는 1차 안전진단을 통과했지만 적정성 검토를 미루고 있다. 역시 아파트 밀집 지역인 노원구는 지은 지 30년이 지난 재건축 안전진단 대상 아파트가 42개 단지, 6만 5000여가구로 서울 자치구 중 가장 많다. 여의도에는 1970년대 건설돼 재건축이 가능한 아파트가 16개 단지에 달한다. 하지만 전문가들은 은마아파트의 재건축 심의 통과가 서울 전체 재건축 시장에 큰 영향을 미치지는 못할 것으로 전망했다. 재건축 초과이익환수제(재초환)와 분양가상한제 등 규제 문제가 여전히 과제로 남아 있는 데다 연이은 금리 인상으로 부동산 시장이 냉각기에 접어든 큰 흐름을 역행하기 어렵다는 분석이다. 김주영 상지대 도시계획부동산학과 교수는 “지금은 원자재값 상승으로 공사비가 올라가는 시점인 데다 대출 이자도 늘어나고 있어 재건축 사업성이 클지는 미지수”라며 “재초환 등 정부의 규제 완화 정도가 미미한 상태라 재건축 활성화까지는 기대하기 어려울 것”이라고 말했다. 송승현 도시와경제 대표는 “이번 심의 통과로 서울 내 재건축 단지들도 호가를 올리는 등의 움직임은 있을 수 있겠지만 길지는 않을 것”이라며 “현 상황에서 시장을 역행하긴 어렵다”고 내다봤다. 한편 국토교통부는 한국부동산원을 통해 지난달 ‘재건축 안전진단 제도개선’ 관련 긴급 용역을 발주했다. 12월까지 해당 용역 결과를 반영해 최종 방안을 수립할 방침이다.

서울 강남구 대치동 은마아파트의 재건축 물꼬가 트이면서 서울의 대표적인 노후 주거 구역인 양천구 목동, 노원구 상계동, 영등포구 여의도동 등의 재건축이 탄력을 받을 것이라는 기대와 당장 얼어붙은 부동산 시장의 분위기를 바꾸긴 어려울 것이란 전망이 함께 나오고 있다. 20일 중개업계에 따르면 목동, 상계동, 여의도동의 집주인들은 재건축 속도가 빨라질 것과 가격 상승에 대한 기대를 나타냈지만, 매수자들은 신중한 태도를 보였다. 양천구의 한 부동산 중개업소 관계자는 “(재건축 속도에 대한) 기대감을 나타내거나 주시하는 분위기는 있지만, 실제로 움직임은 활발하지 않은 상태”라고 말했다. 대치동의 한 중개업소 관계자도 “문의 전화만 몇 건 왔을 뿐, 동향 파악 정도지 적극적으로 매수 의사를 밝힌 사람은 없다”고 전했다. 양천구 목동 대표 단지인 목동신시가지는 1985~1988년 입주한 14개 단지, 2만 6629가구 규모로 구성됐다. 현재 안전진단을 모두 통과한 단지는 6단지가 유일하다. 9·11단지는 적정성 검토에서 고배를 마셨다. 나머지 11개 단지는 1차 안전진단을 통과했지만 적정성 검토를 미루고 있다. 역시 아파트 밀집 지역인 노원구는 지은 지 30년이 지난 재건축 안전진단 대상 아파트가 42개 단지, 6만 5000여가구로 서울 자치구 중 가장 많다. 여의도에는 1970년대 건설돼 재건축이 가능한 아파트가 16개 단지에 달한다.하지만 전문가들은 은마아파트의 재건축 심의 통과가 서울 전체 재건축 시장에 큰 영향을 미치지는 못할 것으로 전망했다. 재건축 초과이익환수제(재초환)와 분양가상한제 등 규제 문제가 여전히 과제로 남아 있는 데다 연이은 금리 인상으로 부동산 시장이 냉각기에 접어든 큰 흐름을 역행하기 어렵다는 분석이다. 김주영 상지대 도시계획부동산학과 교수는 “지금은 원자재값 상승으로 공사비가 올라가는 시점인 데다 대출 이자도 늘어나고 있어 재건축 사업성이 클지는 미지수”라며 “재초환 등 정부의 규제 완화 정도가 미미한 상태라 재건축 활성화까지는 기대하기 어려울 것”이라고 말했다. 송승현 도시와경제 대표는 “이번 심의 통과로 서울 내 재건축 단지들도 호가를 올리는 등의 움직임은 있을 수 있겠지만 길지는 않을 것”이라며 “현 상황에서 시장을 역행하긴 어렵다”고 내다봤다. 한편 국토교통부는 한국부동산원을 통해 지난달 ‘재건축 안전진단 제도개선’ 관련 긴급 용역을 발주했다. 12월까지 해당 용역 결과를 반영해 최종 방안을 수립할 방침이다.

서울 아파트 매매시장에 거래절벽의 골이 깊어지면서 전세시장마저 수요자 우위로 돌아서고 있다. 이에 따라 역전세난 우려도 커지고 있다. 28일 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 이날 기준 서울의 전세 매물은 3만 9805건으로 집계됐다. 한 달 전(3만 4499건)에 비해 15.3% 증가한 수치다. 같은 기간 서울의 매매 매물은 6만 1599건에서 6만 1361건으로 0.4% 줄어들었다. 지난 한 달간 매매 매물이 줄어든 곳은 전국 17개 시도 중 서울이 유일했다. 집값이 하락하는 가운데 매매 매물이 감소하고 전세 매물이 늘어난 현상은 집주인들이 팔려고 내놓은 집이 안 팔리자 전세로 돌리고 있는 것으로 풀이된다. 전세 매물이 늘어나면서 서울 전세시장은 9월 들어 수요자 우위로 돌아섰다. KB부동산 기준 전세수급지수는 8월 108.9에서 9월 93.3으로 15.6포인트 빠졌다. 전세수급지수는 기준선(100)보다 낮을수록 집을 구하려는 세입자보다 세를 놓으려는 집주인이 많다는 것을 의미한다. 수급지수는 조사시점의 상대평가이긴 하지만 단순 수치로만 보면 2019년 2월 조사(90.1) 이후 3년 7개월 만에 최저치다. 매매 거래절벽이 전세시장까지 수요자 우위로 바꿔 놓은 것이다. 전세 수요가 줄어든 것도 전세수급지수 급락의 또 다른 원인이다. 전셋값이 2년 전에 비해 급등한 상황에서 전세대출금리까지 높아지면서 월세를 원하는 세입자가 많아졌기 때문이다. 최근엔 전셋값도 약세다. 이날 한국은행이 발간한 지역경제보고서에 따르면 지난 7~8월 서울·경기·인천 등 수도권의 월평균 주택매매가격과 전셋값은 6월 말 대비 각각 0.27%, 0.26% 하락했다. 하락폭이 지난 2분기(각각 -0.02%, 0.03%)와 비교해 크게 확대된 것이다. KB부동산 기준으로도 9월 서울 아파트 전셋값은 8월 대비 0.19% 하락했다. 반면 월세지수는 2019년 7월부터 이달까지 27개월 연속 오르고 있다. 서울 양천구의 한 공인중개업소 대표는 “새 세입자를 구하려는 집주인들 중에는 보증금을 몇천만원까지 낮추는 이들도 있다”고 전했다. 전세시장 약세가 더욱 심화하면 역전세난이 본격화할 수 있다는 우려가 나온다. 세입자가 나가면 보증금을 돌려줘야 하는데 새 세입자를 구하기도 어려운 데다 세입자를 구하더라도 보증금이 낮아진 만큼 차액을 집주인이 마련해야 하기 때문이다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “특히 갭투자자는 대출을 받아서 보증금을 메워야 하는 문제가 생긴다”면서 “세입자 입장에선 이사를 못 가거나 보증금을 돌려받지 못하게 되는 것”이라고 말했다. 송승현 도시와경제 대표는 “내년 봄 이사철까지도 주택시장 약세가 계속되면 문제가 더욱 커질 것”이라면서 “정부가 나서서 매매뿐만 아니라 전세 관련 가계대출을 줄일 수 있는 방안을 마련해야 한다”고 지적했다.

거래 절벽 속에서 추가 금리 인상이 예고되면서 집값이 더욱 가파르게 떨어지고 있다. 22일 한국부동산원에 따르면 이번 주 수도권 아파트 가격은 지난주 대비 0.23% 하락했다. 주간 변동률로는 2012년 8월 6일 조사(-0.24%) 이후 10년 1개월 만에 가장 큰 폭으로 하락한 것이다. 서울도 이번 주 0.17% 떨어지며 지난주(-0.16%)보다 낙폭이 확대됐다. 17주 연속 하락이며 9년 9개월 만의 최대 낙폭이다. 서울 25개 자치구 중 0.20% 이상 하락한 곳은 일주일 새 8곳에서 12곳으로 늘어났다. 도봉구 아파트값이 0.31%로 서울 내에서 가장 큰 폭으로 하락했고, 송파구는 0.22% 떨어지며 강남 3구(서초·강남·송파구)에서 가장 큰 폭의 하락을 보였다. 강남구와 용산구마저 각각 0.10% 떨어졌다. 지방도 지난주 0.13%에서 이번 주 0.15%로 낙폭이 확대됐다. 이로써 전국 아파트 가격은 0.19% 하락하며 2012년 5월 한국부동산원의 시세조사 시작 이후 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 전셋값도 신규 수요가 줄고 갱신계약 수요가 늘면서 약세가 이어지고 있다. 서울 아파트 전셋값은 0.16% 떨어지며 지난주(-0.12%)보다 하락폭이 크게 확대됐다. 미국이 기준금리를 한번에 0.75% 올리는 ‘자이언트스텝’을 3회 연속 단행한 가운데 한국은행도 따라서 기준금리를 올릴 수밖에 없는 상황이어서 당분간 집값 조정은 가속화될 것으로 예상된다. 서울 서초구의 한 공인중개사는 “처음엔 버티던 집주인들이 가파른 금리 인상에 심리적으로 쫓기면서 급매에 나서는 사례가 늘고 있다”고 말했다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “향후 1년간 주택시장은 금리가 최대 변수”라며 “금리 인상 랠리가 끝나야 집값 하락도 진정될 것”이라고 내다봤다. 송승현 도시와경제 대표도 “주택시장 경착륙 가능성이 커지고 있다”면서 “저금리 시기 가파르게 올랐던 만큼 금리가 오를수록 집값 조정 폭이 커질 것”이라고 진단했다.

‘거래 절벽, 거래 실종, 거래 빙하기’. 올해 아파트 시장 상황을 가리킨 표현이다. 서울의 경우 월별 거래량이 달마다 역대 최저 기록을 남기고 있다. 9일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 상반기 서울의 아파트 거래량은 7919건으로 지난해 상반기(2만 5834건)의 약 30% 수준이다. 하반기 들어 거래 절벽은 더욱 심각하다. 7월 서울 아파트 거래량은 639건으로 올해 들어 최저 기록이다. 지난해 7월엔 4679건이었고, ‘패닉바잉’(공황구매) 열풍이 불었던 2020년 7월엔 1만 662건이었다. 경기 역시 마찬가지다. 지난해 상반기 9만 1506건이었던 아파트 거래량은 올해 상반기 2만 9584건으로 약 32% 수준으로 쪼그라들었다. 7월 거래량은 2903건으로 월별 역대 최저치였다. 거래 실종의 원인은 지난 몇 년간 집값이 급등한 상황에서 금리 인상과 경기 침체 등으로 당분간 더 이상 집값이 오르기 어려울 것이라는 매수자들의 관망세 영향이 크다. 또 대출 규제 속에서 고금리 부담으로 자금 마련이 어려운 환경도 매수자를 옥죄는 요인이다. 그렇다 보니 매수자들은 현재 가격보다 훨씬 낮은 가격을 기대하고, 매도자들은 최근 몇 년간 올랐던 현재 가격대로 팔기를 원하면서 양측의 가격 인식 차가 좀처럼 좁혀지지 않는 형국이다. 그렇다면 이러한 거래 불황은 언제쯤 또는 어떻게 풀릴 수 있을까. 전문가들은 일단 금리 인상이 멈출 때까지 거래 절벽이 이어질 것이라고 내다봤다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “금리 인상의 배경이 된 인플레이션이 해소되고 금리 인상이 멈추는 시점까지 거래 절벽이 이어질 것”이라고 말했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원도 “매수자 입장에선 지금 급할 게 없다”면서 “빨라야 내년 1분기쯤 미국 연방준비제도가 기준금리 인상 기조를 어떻게 가져갈지에 따라 변곡점이 나타날 것”이라고 내다봤다.금리의 흐름과 맞물려 금융당국이 대출 규제를 얼마나 완화할 것인지도 주택 거래량을 결정 지을 중요한 요소다. 일각에서는 최근 부동산 시장 침체를 우려한 정부가 15억원 초과 주택의 주택담보대출 금지 조치를 해제하는 방안을 꺼내지 않겠냐는 관측이 나오고 있다. 15억원 초과 주택은 초고가로 분류되며, 주택담보대출 불가 기준선이다. 다만 정부는 지난 4일과 7일 “시장 상황을 종합적으로 감안해 언젠가는 논의할 수 있는 사안이지만 적어도 현 시점에서는 이에 대해 검토, 협의하거나 결정한 바가 없다”고 선을 그었다. 정부는 그동안 대출규제 완화에 신중론을 펼쳐왔다. 자칫 가계부채를 늘리고 부동산 시장을 불필요하게 자극할 수 있다는 우려에서다. 또 정부가 주택담보대출비율(LTV)을 완화하더라도 총부채원리금상환비율(DSR)을 꽁꽁 묶어놓은 상황에서 LTV 완화만으로 대출 문턱을 낮추긴 어려울 것이란 시각도 존재한다. 즉 정부의 대출규제 역시 주택 거래량 회복에 영향을 미치게 된다. 이와 더불어 최근 몇 년간 급등한 집값 자체가 어느 정도 조정돼야 거래가 본격적으로 되살아날 것이란 시각도 있다. 집값이 올라도 너무 올랐다는 것이다. 송승현 도시와경제 대표는 거래 회복과 관련해 금리와 규제 완화를 짚으면서도 “큰 틀에서 보면 집값 고점 인식이 해소되지 않으면 규제를 풀어줘도 거래 절벽이 풀리긴 어렵다”면서 “매수자들은 집값이 급등하기 시작한 2~3년 전 가격 수준을 바라고 있다”고 지적했다. 고종완 한국자산관리연구원장도 “‘떨어지는 칼날을 잡지 말라’는 격언처럼 집값이 오를 것이란 기대가 없기 때문에 매수를 꺼리는 것”이라며 “지금은 매수자 우위 시장이기 때문에 결국 매수자가 원하는 가격까지 조정이 돼야 거래가 살아날 것”이라고 말했다.

그룹 FT아일랜드 출신 배우 송승현이 보이스피싱 범죄 가담 의혹을 부인했다. 송승현은 12일 자신의 인스타그램에 아이돌 그룹 FT아일랜드 출신 연기자가 보이스피싱 범죄에 가담했다가 경찰에 자수했다는 기사를 캡처해 올리며 “저 아닙니다. 걱정하지 마세요”라고 입장을 밝혔다. 송승현은 “저는 현재 작품 촬영하면서 잘 지내고 있습니다”라며 억울한 표정을 짓고 있는 이모티콘과 함께 해당 사건이 자신과 무관함을 강조했다. 송승현은 지난 2009년 FT아일랜드로 데뷔해 활동하다 지난 2019년 FT아일랜드 탈퇴 후 연기자로 전향했다. 다수의 매체가 보이스피싱 범죄에 가담한 배우가 FT아일랜드 출신이라고 보도하자, 송승현은 이같은 해명 글을 올린 것으로 보인다. 앞서 경기남부경찰청 반부패·경제범죄수사대는 이날(12일) 배우 A씨를 사기 혐의로 불구속 입건했다고 밝혔다. A씨는 지난달 16일 보이스피싱 범죄에 속은 B씨로부터 600만 원을 건네받아 또 다른 현금 수거책에 전달하려 한 혐의를 받고 있다. 당시 A씨는 인터넷에 ‘고액 아르바이트 자리가 있다’는 글을 보고 일을 시작한 것으로 전해졌다. 그러나 A씨는 피해자에게 돈을 건네받은 뒤 자신이 하는 일이 보이스피싱 조직의 현금 수거 업무인 사실을 알아차리고 경기 여주경찰서를 찾아가 자수했다. 피해 금액은 B씨에게 돌아간 것으로 전해졌다. 경찰은 B씨가 총 3건의 보이스피싱 범죄에 당한 사실을 파악하고, A씨 사건 외에 다른 2건의 범행에 가담한 현금 수거책 등 3명을 추가로 검거했다. 경찰은 수사를 마치는 대로 사건을 검찰에 송치할 방침이다.

서울 아파트 시장에서 이른바 ‘국민평형’으로 통하던 전용 면적 84㎡대 아파트의 거래량이 줄고 이보다 좁은 면적대 아파트가 대세로 자리잡고 있다. 10일 한국부동산원의 아파트 규모(면적)별 거래량을 분석한 결과 서울에서 국민평형(84㎡)이 포함된 전용 61~85㎡ 아파트의 거래량 비중은 올해 1~5월 28.7%로 집계되며 30%대 아래로 내려왔다. 전국적으로 살펴보면 전용 61~85㎡ 아파트 거래 비중은 지난해를 제외하면 꾸준히 50% 이상을 차지했다. 전용 61~85㎡는 3~4인 가족에게 가장 적합한 주택형으로 여겨지며 청약이나 매매 시 선호도가 가장 높다. 그러나 서울에서는 ‘국민평형=전용 84㎡’라는 공식이 깨지고 있다. 올해 1~5월 서울에서 가장 많이 거래된 면적대는 전용 41~60㎡로 전체 거래 중 36.0%를 차지했다. 소형 면적대로의 거래 쏠림은 40㎡ 이하에서도 비슷하게 나타났다. 40㎡ 이하 거래 비중은 22.0%로 부동산원이 관련 통계 집계를 시작한 2006년 이래 1~5월 기준으로 가장 높았다. 청약 시장에서도 소형 아파트가 시장을 견인하고 있다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과 올해 상반기 60㎡ 미만 아파트의 1순위 청약 경쟁률은 27.3대1로 지난해 상반기(9.6대1)보다 3배가량 높았다. 송승현 도시와경제 대표는 “집값이 급등한 가운데 고강도 대출 규제와 금리 인상이 이어지며 비교적 가격이 낮은 소형 아파트로 수요가 몰린 것”이라면서 “가격이 조정되거나 대출 규제가 풀리지 않는 한 이러한 추세가 이어질 것”이라고 말했다.