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  • 공인중개사도 30일부터 경매 대행

    공인중개사도 30일부터 경매 대행

    “이번 기회에 경매로 내집을 마련해 볼까.”오는 30일부터 공인중개사의 경·공매 입찰대리가 가능해지면서 경매시장이 활성화될 조짐이다. 전·월세를 구하려는 소비자들도 시각만 바꾸면 좋은 경매물건을 부동산 중개업자들로부터 소개를 받을 수 있다. 불황을 겪고 있는 상당수 중개사들이 경매지식과 입찰기술 등을 익혀 종전의 경매전문법인들과 일전을 겨룰 태세다. 일부 경매전문업체들은 중개사들에게 유료로 정보를 제공하는 체인점 사업에 진출하고 있다. ●전세 구하러 갔다가 경매 참여 30평 아파트 전세를 구하기 위해 인근 부동산을 찾은 김모(37)씨는 부동산 중개업자로부터 좋은 물건이 경매로 나와 있다면서 함께 참여하자는 제안을 받았다. 중개업자는 “1억 8000만원으로 아파트 전세를 구하는 것보다 7000만원을 더 보태 아예 집을 사는 것이 낫지 않겠느냐.”면서 김씨를 설득했다. 다음달 초에 2차 입찰이 진행 중인데 그때도 유찰이 되면 3차때는 경매가가 2억 5000만원대로 떨어져 수익성이 있다는 것이다. 아직 내집마련을 하지 못한 김씨는 심각하게 고려중이다.7000만원은 경매 물건에 대한 소유권 이전과 동시에 은행으로부터 대출을 받으면 된다는 것이 중개업자의 설명이다. 주부 박모(40)씨도 경매로 상가를 사 옷가게를 해볼 생각이다. 친분이 있던 중개업자가 박씨에게 경매로 나온 상가를 소개한 것이다. 경매 입찰대리 시장에 참여하기 위해 경매를 집중적으로 공부한 중개업자의 놀라운 분석력에 마음이 변한 것이다. 평소에도 옷가게를 하고 싶어했던 박씨는 이번이 기회라고 보고 있다. ●경매전문업체도 시장 참여 활발 부동산 경매 전문업체인 지지옥션은 공인중개사와 중개법인을 대상으로 경매 가맹점을 모집하고 있다. 가맹점들에 경매입찰에 필요한 각종 경매 정보를 제공하는 것이다. 특히 지지옥션이 자체개발한 권리분석과 수익률 분석 등을 담은 40∼50쪽의 보고서는 경매에 따른 위험성을 피할 수 있다는 것이다. 보고서에는 경매전문 변호사가 권리분석을 마친 뒤 인증까지 해줘 경매로 손해를 볼 때는 배상까지 받을 수 있다. 경매정보업체 디지털태인도 최근 정보제공 사업에 뛰어들었다. 지지옥션 강은 실장은 “중개업소의 불황이 계속되면서 중개업무에서 벗어나 새로운 매출 증대 방안으로 경매 손님을 선점하려는 중개사들의 요구에 맞춰 고품격 컨설팅을 준비했다.”고 말했다. ●경매에 따른 위험성도 있어 실수요자들이 무조건 부동산 중개업자들의 말만 믿고 경매에 참여했다는 큰 손해를 볼 수도 있다. 공인중개사가 경·공매 입찰을 대행하기 위해서는 일정 교육과정을 이수하지만 권리분석을 제대로 못했을 때의 손해는 고스란히 실수요자의 몫이기 때문이다. 그만큼 권리분석이나 수익률 분석이 어렵다. 또 낙찰을 받더라도 명도(집 비우기) 소송 등을 위해서는 다시 변호사의 도움을 받아야 하는 번거로움도 있다. 한 경매전문가는 “경·공매로 낙찰을 받으면 무조건 수익을 거둘 수 있다는 생각은 버려야 한다.”면서 “세입자와 채권자 순위 등을 면밀히 파악하지 않으면 오히려 손해를 볼 수 있다.”고 말했다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr
  • 소득공제등 비과세 축소 ‘1순위’

    노무현 대통령이 18일 새해연설에서 양극화 해소 등에 필요한 재원이 절대적으로 부족하다며 ‘근본적인 해결책’을 언급한 것과 관련, 정부 관계자는 19일 ‘3가지 시나리오’로 설명했다. 첫번째 세입과 세출을 현 추세대로 유지하면서 필요한 재원을 국채로 충당하는 것. 그러나 이 방안은 국가 재정의 건전성을 크게 해친다는 측면에서 2030년까지 중·장기적으로 검토할 대상은 아니라는 지적이다. 재경부 관계자는 “단기적으로 불가피한 재정수요가 발생했을 때 국채를 발행하는 것은 맞다.”면서 “그러나 현재 상황에서 국채 발행을 늘리는 것은 쉽지 않다.”고 말했다. 둘째는 재정지출의 구조조정을 통해 정부 예산을 사회·복지 분야로 집중하는 방식이다. 단순히 공무원 임금 등 인건비 절감 차원을 떠나 중소기업에 대한 비합리적 지출이나 시급하지 않은 사회간접자본 투자 등 경제분야의 예산지출을 단계적으로 축소한다는 것. 남북간 화해무드가 정착되면 국방예산도 줄일 수 있다는 시각이다. 이해찬 국무총리가 예산 10% 절감을 강조했지만 재정지출의 구조조정이라는 큰 틀과는 다소 거리가 있다는 것. 정부는 오는 4월 이같은 방향으로 중장기 재정운용계획을 짤 계획이다. 하지만 대통령이 말한 본 뜻은 2월 말에 재경부가 발표할 ‘중장기 조세개혁방안’에서 구체화할 것으로 보인다. 재경부는 당장 세율을 올리거나 새로운 세목을 신설하는 게 아니라고 밝혔다.김영주 청와대 경제수석도 “지금부터 모두가 함께 고민해 보자는 차원”이라고 설명했다. 그러나 결국 중장기적으로 과세기반을 넓혀 세금을 더 거둬들이겠다는 세번째 시나리오가 유력하다. 먼저 현재 19조 9000억원에 이르는 비과세·감면 대상을 과감히 줄이는 게 1순위로 거론된다. 여기에는 근로자 소득공제 항목 축소도 포함됐다. 재경부 관계자는 “전체 근로소득의 70%는 세금이 부과되지 않고 있다.”며 “소득공제 항목축소 등을 포함해 비과세·감면 대상을 줄여나갈 계획”이라고 밝혔다.소득세를 내지 않은 면세점도 고정해 임금인상이나 물가상승, 경제규모 확대에 따라 납세자가 자연스럽게 늘어나는 효과도 꾀할 계획이다.현재 4인가구 근로소득 면세점은 1582만원, 자영업자 사업소득은 482만원 등이다. 아울러 지난해 국회에서 철회된 소주와 위스키 등 도수가 높은 주류의 세율인상과 연간 매출액 4800만원 이하인 자영업자를 대상으로 매출액의 10%를 부가가치세액으로 물리는 ‘간이과세제도’의 폐지나 축소도 논의되고 있다. 현행 4000만원인 금융소득 종합과세 부과기준을 2000만원 안팎으로 낮추는 방안은 재경부가 이미 검토대상이라고 밝혔다.1주택자에 대한 비과세 요건을 강화하거나 직접 양도소득세를 물리는 방안 등을 포함해 장기적으로 납세자 비율을 50%에서 70% 수준으로 끌어올리겠다는 것. 그러나 우리나라 조세부담률이 결코 낮은 수준이 아니며 세금으로 저소득층을 지원하려는 것은 위험한 발상이라는 지적도 적지 않다.한나라당 이종구 의원은 “지금도 4인가구 기준 연간 세금은 1424만원, 준조세를 포함한 국민부담금은 1860만원에 이른다.”면서 “경제협력개발기구(OECD) 회원국과 비교할 게 아니라 우리나라 소득과 경제수준을 감안하면 세금수준은 결코 낮지 않다.”고 강조했다.백문일기자 mip@seoul.co.kr
  • [서울 12개 자치구 주요인사]

    새해를 맞아 서울시 25개 자치구와 일선 동사무소에서 근무하는 인물들이 많이 바뀌었다. 종로구를 비롯한 12개 자치구의 주요 승진인사와 인사이동을 소개한다. ■ 종로구 ◇승진△청운동장 최권신◇전보△여권과장 주요택 △민원관리담당 배상직 △여권1〃 박창신 △재활복지〃 정일두 △건설과장〃 서명남 △자동차등록〃 이형란 △사직동 김진환 △부암동 마호식 △가회동 장강주 △명륜3가동 박상서 △창신3동 이은삼 ■ 성동구 ◇승진△가정복지과장 염형순 ▲금호4가동장 진정근◇전보△민원여권과장 정종희 △세무2〃김기동 △청소행정과장직무대리 이재영 △조사담당 최무웅 △직소민원실장 강정우 △교육지원담당 이윤영 △문화지원〃 박종복 △호적〃 이상회 △혁신평가〃 정주섭 △세외수입〃 조병선 △건물등록〃 손수곤 △장애인지원〃 김인영 △보육지원〃 최형대 △교통시설〃 임창윤 △자동차등록1〃 김종만 △주차관리〃 권용진 △보건민원〃 강형구 △도선동 조희곤 △사근동 이철희 △금호2가동 지영민 △옥수2동 박창균 △성수2가1동 백보기 △재산세담당 한광석 △법인관리〃 양동남 △세입정리〃 박병인 △주민세〃 서승철 △자동차세〃 임성수 △체납정리〃 박현상 △생활보장〃 강종식 △도로조명〃 김도묵 △기정〃 이창균 △도로관리〃 박노학 △하수〃 김재하 ■중랑구 ◇전보△혁신균형발전담당 김관명 △호적〃 이춘식 △복식부기〃 김희영 △청소년〃 김연태 △교통과징〃 김홍엽 △위생지도〃 서재완 △면목1동 박병진 △신내1동 배흥식 △복지기획담당 김영희 △생활보호〃 이홍장 ■ 성북구 ◇승진△생활복지국장 권영해 ■도봉구 ◇파견△문화정보센터관장 박정호◇겸임△기획재정국장 서종태◇전보△건설관리과장 이수엽 △도봉1동장 신동근 ■ 강서구 ◇전보△조사팀장 이동식 △인사〃 신흥재 △자치운영〃 황인철 △생활체육〃 강희순 △체육시설〃 하성만 △복구지원〃 심현자 △복식부기〃 박주국 △공중위생〃 김본기 △주택정비〃 서종찬 △주차관리〃 이광석 △등촌3동 김웅환 △화곡2동 김은봉 △화곡6동 손귀숙 △발산1동 손기익 ■ 금천구 ◇승진△청소과장 이태형 △가산동장 문길수 △시흥1〃 정우섭◇전보△재무과장 장성진 △보건지도과장직무대리 노용해 △시흥2동장〃 신재문 △시흥본동장〃 현광무 △총무팀장 노성호 △인사〃 이성용 △공무원단체협력〃 김왕곤 △동행정〃 황석봉 △주민자치〃 정흥양 △여론동향〃 김동근 △혁신분권〃 유재명 △공보〃 김영동 △생활체육〃 김의배 △안전지도〃 이석봉 △재산관리〃 이일삼 △장애인〃 기진세 △청소년〃 김태남 △시설장비〃 조성한 △도시관리〃 한승민 △광고물〃 박병진 △보건관리〃 연규인 △시흥본동사무〃 금태현 ■ 영등포구 ◇전보△신길3동장 김성규 △여권심사팀장 이석정 △복식부기〃 송영혜 △세입총괄〃 곽세진 △징수1〃 김병욱 △징수2〃 서종출 △징수3〃 한용두 △부과1〃 조동헌 △부과3〃 윤하중 △부과4〃 한상범 △평가〃 박종연 △복지기획〃 남천우 △생활보장〃 이영은 △장애인복지〃 조미연 △자원봉사기획〃 김선성 △자원봉사운영〃 강현숙 △재활용〃 이평수 △청소제도개선〃 박병균 △자동차등록〃 이영섭 △식품위생〃 이종훈 △여의동 윤석철 △신길5동 홍운기 △영등포2동 이은상 △당산1동 박종국 △문래1동 이인근 △양평1동 이성자 △양평2동 김형진 △신길4동 노종호 △신길6동 정영분 △대림1동 남궁양림 △대림3동 이경범 ■ 관악구 ◇승진△생활복지국장 신팔복 △봉천7동장 윤관중 △신림3〃 황용◇전보△의회사무국장 정경찬 △총무과장 김양기 △세무1〃 권부홍 △봉천5동장 문영자 △봉천6〃 엄태섭 △신림6〃 김종남 ◇감사담당관 행정서비스담당 원중희 △법제의정〃 김병순 △문화관광〃 최재호 △재난관리〃 윤태욱 △도로굴착〃 이기석 △토목과 시설추진팀 이해완 △교통과징담당 이순자 △식품위생〃 안상진 △봉천1동 최인섭 △봉천3동 강미숙 △봉천8동 방민기 △신림4동 김인호 △신림5동 박규하 △신림7동 김재식 ■ 서초구 ◇전보△재무과장 하상도 △재난안전관리과 추진반장 안택주 △교통행정과장직무대리 김명중 △주차관리과장〃 엄인섭 △방배본동장〃 고현근 △방배3동장 이명구 ■ 강남구 ◇전보△민원감사담당관 조사순찰담당 김영권 △인사〃 김창현 △기획〃 서장원 △사회〃 장윤근 △토지〃 이영혜 △건설등록〃 신길호 △가로정비〃 선우철 △신교통〃 나승일 △보건위생과 민원〃 김진이 △도곡2동 김선도 △개포2동 서영길 ■ 강동구 ◇승진△의회 사무국장 박상춘 △고덕1동장 이종섭 △암사1〃 김장환 △암사3〃 이우명 △둔촌1〃 신부철◇전보△재무과장 성호용 △부과〃 이영도 △사회복지〃 김시구
  • 부산 539억 삭감… 대구 114억 인센티브

    올해 교부세 산정방식에 인센티브와 페널티제도가 대폭 확대되면서 114억원을 더 받는 곳이 있는 반면, 최고 539억원을 적게 받는 곳이 생기는 등 자치단체간 희비가 엇갈렸다. 이처럼 자치단체의 재정책임성에 따라 교부금이 차등 지급되면서 단체장의 경영능력에 대한 책임성 논란이 증폭될 전망이다. 당장 올해 5월로 예정된 지방선거에도 큰 영향을 미칠 전망이다. 행정자치부는 12일 전국 250개 자치단체 가운데 재정여건이 열악한 광역 13곳, 기초 156곳 등 169개 자치단체에 모두 17조 7543억원의 보통교부세를 확정했다고 밝혔다. 서울시 본청과 자치구, 인천시 본청과 자치구(옹진·강화 제외), 경기도 본청 등은 지방세수가 많아 대상에서 제외됐다. 또 수원·안양·안산·성남·부천·과천·용인·고양·화성시 등 9개 자치단체도 재정여건이 좋아 빠졌다. 배분된 교부세는 전년도에 비해 4%인 6767억원 늘어났다. 부산·광주·대전·인천·울산 등 5개 광역시는 평균 1446억원이 배분됐다. 강원·충북 등 8개 도는 평균 3659억원이 돌아갔다.77개 시 가운데 수원 등 9개의 미교부단체를 제외하고 68개 시 지역에서 평균 987억원이,88개 군 지역은 평균 840억원이 배분됐다. 늘어난 재원은 시·도 단위에 8.3%인 2789억원, 시 단위에 3.2%인 2067억원, 군단위 2.7%인 1911억원이 추가됐다. 거래세가 많이 줄어든 대구(24.3%), 부산(22.6%), 광주(19.7%) 등은 대폭 늘어난 반면 거래세가 많이 걷힌 충남도는 오히려 2.1% 줄었다. 올해에는 인센티브 반영비율이 확대돼 자치단체의 세입증가 및 세출절감 노력에 따라 인센티브와 페널티를 적용한 결과 대구시는 114억원을 더 받았고, 부산시는 무려 539억원이나 삭감됐다. 행자부는 총액중 2조 4549억원의 배정을 지방세 체납액 축소, 세외수입 확충, 공무원 정원운영, 지방청사 면적 등 인센티브를 감안해 산정했다.조덕현기자 hyoun@seoul.co.kr
  • ‘리스트 옹호론’을 비판한다

    ‘리스트 옹호론’을 비판한다

    프리드리히 리스트. 최근 각광받는 경제학자다.19세기적 독일 경제학자가 관심을 받는데는 장하준 영국 케임브리지대학 교수의 공이 크다.‘사다리 걷어차기’와 ‘쾌도난마 한국경제’(정승일 국민대 교수 공저)를 잇따라 냈고, 노무현 대통령이 이 책을 참모진에게 권할 정도였다. 리스트는 흔히 말하는 주류 경제학, 그 가운데서도 한계효용학파의 학설만 나열된 중·고등학교 교과서에는 시대에 뒤떨어진 ‘보호무역주의자’로 기록됐다. 그러나 장 교수가 부활시킨 리스트는 정반대다. 거짓과 위선에 찬 영국식 자유무역주의를 비판하고 독일의 발전을 고민한 경제학자다.IMF 뒤 신자유주의에 휘청댄 한국으로서는 매력적일 수밖에 없다. 그런데 신정완 성공회대 경제학과 교수가 리스트를 ‘2등의 철학’으로 평가절하하는 주장을 내놨다. ●리스트,‘2등 철학’의 한계 2등의 철학이라는 이유는 리스트가 당시 1등국가였던 영국 따라잡기(catch-up)에만 골몰했기 때문이다. 여기에는 긍정과 부정이 뒤섞여 있다. 긍정적인 면이라면 영국이 자신의 이익을 위해 내세운 자유무역주의를 독일이 거부해야 한다고 주장했기 때문이다. 최근 한국개발연구원(KDI)이 미국식 자유주의경제학에 젖은 정부관료와 경제학자들을 비판한 것과 비슷한 맥락이다.(서울신문 9일자 1면) “리스트는 영국의 시장개방 압력 아래 독일의 통일과 번영을 고민했습니다. 세계화와 분단에 처해 있는 우리에게 시사하는 점이 많을 수밖에 없습니다.” 하지만 리스트의 최종목표가 ‘독일민족의 1등화’에만 맞춰져 있었다는 점은 문제다. 독일 사회 내부 갈등이나 식민지 문제에는 그다지 관심이 없다.“민족주의적으로는 대단히 훌륭할 지 모르지만 계급·계층적으로는 문제가 많은 이론”이라는 것이다. 훗날 히틀러가 ‘리스트 부활운동’을 벌였던 것이 단적이 예다. 요컨대 2등의 철학이었기에 1등철학에서 볼 수 있는 여유도, 꼴찌의 철학이 내세우는 변화의 가능성도 없었다는 얘기다. 오직 ‘1등을 향한 채찍질’만이 있을 뿐이다. 우리로서는 어렵지 않게 ‘박정희 모델’을 떠올릴 수 있다. ●결국 재벌 옹호론으로 빠질 수밖에 없다 이런 점에서 신 교수는 무분별한 ‘리스트 열풍’을 경계했다. 예컨대 장 교수 논리의 가장 큰 문제점은 결국 재벌 옹호론으로 이어진다는 점이다. 개혁한답시고 주주자본주의로 재벌을 때릴 것만이 아니라 경영권을 보호해줘 투자할 수 있도록 유도하고 그 대신 노조와 정부가 얻을 것은 얻자는, 유럽식 ‘사회적 대타협’이 장 교수 주장의 핵심이다. 언뜻 재벌도 뭔가를 양보하고 한발 물러서라는 얘기로 들린다. 그러나 이것은 한국의 현실과 맞지 않다.“솔직히 한국의 여러 정치사회적 여건을 보면 재벌을 통제할 수 있는 곳은 없습니다. 뒤집어 얘기하자면 재벌로서는 굳이 대타협에 나설 아무런 이유가 없다는 겁니다.” 사회적 대타협이 이룩된 국가들의 경우 평등주의적 지향이 강하고 노조와 사회단체의 힘이 강력했었다는 것. 우리에게 ‘평등주의적 경향=능력없는 자들의 시기심’이요,‘노조·사회단체=발목만 잡는 빨갱이 집단’이라는 등식이 강력하다. 신 교수는 또 독일과 달리 한국에서는 외국자본과 국내기업(재벌)의 이해관계가 일치한다고 봤다. “외국자본이 들어와서 주주의 권리가 강조될수록 재벌은 노조나 시민사회단체의 사회적 요구나 국가의 간섭에서 벗어날 수 있거든요.”한마디로 장 교수 주장은 한국에서 ‘실현’이 아니라 ‘악용’되리라는 우울한 전망을 내놨다.“리스트에게 배울 것은 그 내용보다 바로 주체적으로 학문을 하는 자세입니다.” 조태성기자 cho1904@seoul.co.kr
  • [금융상품 백화점] 전세자금 대출… 0.5% 우대금리

    우리은행은 세입자 주거안정을 위한 전세자금 대출상품을 내놓았다. 은행권 최초로 기존 세입자도 대출이 가능하다. 국민주택규모(85㎡) 이상의 아파트나 단독주택, 다세대주택 등에 모두 대출이 가능하다. 대출금액은 임대차 금액의 최고 70% 범위로 급여소득자는 최고 연봉의 2배까지 가능하다. 대출기간은 6년 이내로 만기상환 방식이다. 금리는 CD 및 국고채와 연계돼 있다. 특히 급여이체고객, 예·적금 가입고객, 한가족 2자녀 고객 등에게 최대 0.5% 금리우대를 제공한다.
  • 전세금 우선변제액 상향 추진

    이르면 올해 상반기 중 서민들이 주택임대차보호법에 의해 우선변제를 받을 수 있는 금액이 높아질 전망이다. 재정경제부 관계자는 4일 “서민들의 주거부담을 완화시키기 위해 주택임대차보호법에 의해 우선변제받을 수 있는 보증금의 한도를 높이는 방안을 건설교통부 등 관련부처와 협의하고 있다.”고 밝혔다. 한도 상승폭은 전셋값과 물가 상승분 등을 감안해 결정될 것으로 보인다. 정부는 지난해 말 ‘2006년 경제운용방향’을 밝히면서 “우선변제받을 임대보증금 대상 확대 등 임대차 보호를 강화하겠다.”고 강조했다. 주택임대차보호법상 다른 담보물권에 앞서 우선변제받을 임차인의 범위와 보증금의 한도는 지난 2001년 9월 상향조정된 뒤 지금까지 변동이 없다. 현재 우선변제 대상 세입자와 우선변제 보증금 한도는 ▲서울 등 수도권 내 과밀억제권역은 4000만원 이하,1600만원 ▲광역시(군지역 및 인천 내 일부지역 제외)는 3500만원 이하,1400만원 ▲기타지역은 3000만원 이하,1200만원이다. 국민은행 전국주택가격동향조사에 따르면 지난해 말 현재 전세가격은 2000년 말에 비해 전국은 24%, 수도권은 22%, 광역시는 24%가 각각 올랐다. 이를 반영하면 우선변제 보증금 한도는 지금보다 20% 정도, 금액으로는 300만원 안팎 오를 것으로 예상된다.장택동기자 taecks@seoul.co.kr
  • “보증금압류 이유 계약갱신 거부 위법”

    주택공사가 보증금 압류나 채권양도를 이유로 국민임대아파트 세입자들의 임대차 계약갱신을 거부하는 것은 위법하다는 판결이 나왔다. 광주고등법원 제4민사부(정갑주 부장판사)는 2일 광주시 광산구 신가 주공임대아파트 세입자 이모(30)씨 등 5명이 주공을 상대로 낸 임대차확인 항소심에서 1심 판결을 파기하고 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 “주공 국민주택의 경우 임대보증금에 대해 가압류, 압류, 추심, 채권양도가 있더라도 주공은 임대주택법에 의해 보호받는 임차인의 임대차 계약 갱신요구를 거부할 수 없다.”고 밝혔다. 재판부는 “채권양도 등이 있더라도 보증금을 따로 더 내지 않으면 임대차를 갱신할 수 없다는 주공의 요구는 임차인에게 이중의 보증금을 강요하는 것이며, 주공이 그만큼 보증금을 추가로 보유하는 것은 부당하다.”고 판결이유를 설명했다. 이번 판결로 주공 임대아파트의 임차인은 보증금에 압류는 물론 추심과 양도 등이 있는 모든 경우에 보증금 추가납부 없이 임대차 계약을 갱신할 수 있게 됐다.광주 남기창기자 kcnam@seoul.co.kr
  • 서민주택 값 내리고 중대형은 오른다

    서민주택 값 내리고 중대형은 오른다

    올해 부동산 시장의 키워드는 ‘양극화’다. 부동산 시장 전문가들은 세제 강화 등으로 다주택자들이 비인기 지역, 소형 평형 위주로 매물을 내놓아 서민주택은 가격이 더 내려갈 것으로 내다봤다. 반면 서울 강남의 경우 재건축 연기 등으로 하반기에 공급 물량이 줄어 중대형을 중심으로 오름세를 보일 것으로 점쳤다. 토지 시장도 대체 토지 수요가 많은 행정중심복합도시, 기업도시 등 지역 위주로만 가격이 오를 것이란 전망이다. ●매매 ‘양극화’, 전세 ‘강세’ 지난해 발표한 8·31 대책의 입법이 완료되면 아파트 값 하락은 본격화될 전망이다. 종합부동산세 강화,2주택자 이상 양도소득세 중과 등 각종 세제 부담은 주택을 여러 채 가진 사람들로 하여금 여유 물건을 내놓도록 해 가격 하락을 견인할 것이란 분석이다. 또 2주택 이상 담보대출 만기 연장 불허, 재건축·재개발의 조합원 분양권도 주택으로 간주하는 등의 조치로 매물이 늘어 하락이 불가피하다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “올해는 전반적인 아파트값 하락세가 불가피하다.”면서 “그러나 다주택 소유자들이 비인기 지역, 소형 평형을 먼저 처분하는 만큼 시장은 극도로 양극화될 것”이라고 전망했다. 서민 주택이 하락 국면에 직격탄을 맞을 가능성이 크다는 얘기다. 반면 강남권 중대형에 대해서는 희망섞인 전망이 많다. 강남권 아파트는 상반기까지 8·31대책 여파에다 입주 물량이 많아 하향 안정세를 보이겠지만 하반기에는 공급 물량이 줄고, 경기회복 가시화, 전셋값 인상 등으로 오를 가능성이 충분하다는 것이다. 유니에셋 김광석 팀장은 “강남권 재건축은 후분양제(건축 공정의 40%) 시행으로 2007년 이후에나 분양이 가능한데다 일반 택지마저 고갈돼 분양 가뭄에 시달릴 수 있다.”면서 “중장기적으로 수급 불균형이 점쳐지고 강남 중대형에 대한 선호가 여전히 높아 이 지역 아파트 값은 오를 것이란 분석이 지배적이다.”고 말했다. 한편 분양시장은 원가연동제 적용으로 투자 이익이 보장되는 경기도 분당 판교신도시가 최대 관심이다. 대부분 청약통장 가입자가 분양에 참여할 예정이어서 청약 광풍도 예상된다. 이밖에 김포 장기, 파주신도시 등 공영개발이 적용돼 분양가가 저렴한 대단위 2기 신도시도 관심 대상이다. 반면 전세는 ‘강세’가 예상된다. 집값이 떨어질수록 집을 사는 대신 전세를 얻으려는 수요가 늘고 강남 등 인기지역의 집주인들은 종부세 등 보유세 부담을 전·월세 세입자들로부터 보전받으려 하기 때문이다. 강남을 중심으로 분당, 과천, 용인, 평촌 등 범 강남권 아파트 전세가의 상승 가능성이 높다. 내집마련정보사는 올해 전세가격은 이사철에 크게 오르고 연 5∼7%의 상승률을 나타낼 것이라고 전망했다. ●재료있는 지역 대체수요로 뛸 듯 토지시장도 8·31 대책의 영향으로 전반적인 안정세지만 기업도시인 파주와 천안, 행정중심복합도시 인근 충청권 등 호재가 있는 지역을 중심으로만 가격이 올라 기타 지역과 ‘양극화’를 이룰 것이란 평이다. 건설산업전략연구소에 따르면 4조원대 보상금이 풀릴 행정중심복합도시, 기업도시 등 재료가 있는 지역은 대체토지 수요로 인해 가격이 뛸 전망이다. 그러나 세금을 무겁게 하고, 토지거래허가구역내 매수를 원천 봉쇄하는 등 관련 규제가 강화돼 거래는 활발하지 않을 것으로 분석됐다. 건설산업연구원은 올해 땅값 상승률을 1∼2% 수준의 보합세로 내다봤다. 현도컨설팅 임달호 대표는 “부재 지주 땅은 3000만원 이상을 채권 보상하더라도 개발 기대감을 꺾기엔 부족하다.”면서 “충청권과 강원권 등 보상금이 일시에 풀리는 지역은 현지인 수요만으로도 인근 토지시장의 가격 상승을 부추길 것”이라고 말했다. ●상가는 경기가 좌우·주상복합은 부진 상가114 유영상 소장은 “상가시장은 정책보다 내수경기 활성도에 따라 좌우된다.”고 말했다. 전반적으로는 지난해에 이어 어려울 것으로 전망되지만 경기에 따라 청계천 주변과 강남권 등 핵심 상권은 강세를 보일 것이란 평이다. 배후 세대가 있는 단지내 상가도 비교적 안전하다는 평이다. 스피드뱅크 김은경 실장은 “상가 후분양제가 시행됐더라도 임대물을 이용해 선분양을 시행하는 상가들이 많고 돌발 사유로 공사 기간이 한없이 지연될 위험도 있어 새로 분양을 받기보다 기존 상가를 구입하는 편이 낫다.”면서 “입찰시 내정가 대비 150%선에서 낙찰받아야 임대 수익을 보장받을 수 있다.”고 조언했다. 주상복합에 대한 전망은 그다지 밝지 않다. 공급물량이 많은 데다 정부가 상반기부터 주거용 오피스텔에 대한 단속을 강화하기로 하면서 세금 회피 급매물들로 하락 내지 보합세가 점쳐진다. 오피스텔을 주거용으로 쓰면 주택으로 간주하는 만큼 다주택자가 소유한 주거용 오피스텔은 팔 때 양도세 중과 대상이 된다. 한편 경매시장은 지난해에 이어 인기몰이를 이어갈 것으로 보인다. 지지옥션 강은 실장은 “우량 경매 물건이 풍부하면 경매시장은 호황으로 보는데 지난 12월말 기준으로 전국에서 경매가 진행 중인 물건은 6만건에 달한다.”면서 “특히 지난 달 30일부터 공인중개사의 입찰 대리가 가능해지면서 경매가 대중에게 가까워져 경매 시장은 더욱 활발해질 전망이다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr
  • [박동섭 가족클리닉 행복만들기] 세입자가 다시 세 줘서 살았는데 세 준 사람 사망하면 전세금은?

    Q지난해 여름 직장 상사가 내준 집에 전세금 6000만원을 주고 들어갔습니다. 상사는 이혼하고 10살 난 아들과 함께 살고 있었습니다. 그런데 뜻밖에 지난가을 상사가 갑자기 교통사고로 사망했습니다. 전세금이 걱정돼 알아 보니 그 집은 상사의 소유가 아니라 이혼한 전처의 소유로 돼 있었습니다. 상사도 전처에게 8000만원을 내고 세를 들었던 것입니다. 저는 그 집에 들어갈 당시 집의 소유자가 누구인지 알지 못했습니다. 당연히 실소유자인 전처의 승낙이나 동의도 받지 않았습니다. 제 전세금을 찾을 수 있을까요. -허영식(가명·34) A우선 상사 아들이 어머니에게 갖고 있는 8000만원에 대해 전세금 반환청구권을 가압류하는 것이 급선무입니다. 차근차근 따져 봅시다. 허영식씨는 먼저 돌아가신 상사의 상속인을 찾아야 합니다. 이혼한 전처는 상속인 자격을 갖지 못합니다. 그 다음으로 10살 난 아들이 상속인이 됩니다. 허영식씨는 그 아들을 상대로 권리를 행사할 수 있습니다. 아들은 아버지가 돌아가신 순간, 빚을 포함해 아버지의 재산 모두를 상속받습니다. 즉 아들은 어머니에 대한 8000만원의 전세금 반환청구채권과 허영식씨에 대한 6000만원의 전세금 반환채무를 모두 상속받습니다. 받을 돈이 갚을 돈보다 많기 때문에 아들이 상속을 포기하지는 않을 것입니다. 그러니까 허영식씨가 전세금을 돌려받기 위해서는 아들의 재산을 찾아야 합니다. 상사가 전처를 상대로 청구할 수 있는 전세금 반환청구권은 아들의 중요한 재산 중 하나가 됩니다. 상사가 남긴 다른 재산을 찾을 수도 있는지 보겠습니다. 예를 들어 만일 상사가 아들을 보험수익자로 지정하고 생명보험에 가입했다면 보험금청구권을 가압류할 수도 있을까요. 생명보험금은 사망한 사람과 보험회사가 체결한 계약에 따라 발생하는 권리이기 때문에 이는 상속재산이 아니라는 것이 확립된 판례와 학설의 견해입니다. 이 때문에 아들이 보험금을 받게 되더라도 허영식씨가 보험금을 가압류할 수는 없습니다. 다만 아들이 보험금을 탄 뒤에는 가압류가 가능합니다. 그런데 보험금을 탈 사람을 상사 자신으로 지정했다면 보험금청구권 자체가 상속재산이 됩니다. 이때는 허영식씨가 보험금청구권을 가압류할 수 있습니다. 한 가지 더 주목해야 할 것은 상사가 교통사고로 사망했다는 사실입니다. 사고로 인한 손해배상청구권에 대해서도 가압류가 가능할까요. 이런 손해배상청구권은 상사의 아들에게 상속되며, 아들은 가해자를 상대로 위자료 청구도 할 수 있습니다. 이렇게 받게 되는 위자료 등은 상속재산에 해당합니다. 허영식씨가 손해배상청구권을 조사해 가압류할 수 있다는 결론이 나옵니다. 여러 방법이 있지만 어떤 방법을 쓰든지 소송을 내는 경우라면 시간이 필요합니다. 허영식씨가 아들을 상대로 전세금 반환청구소송을 한다면 바로 보증금을 반환하라는 판결을 받을 수 없습니다. 법원은 집의 명도와 동시에 전세금을 받으라는 판결을 내릴 것입니다. 판결이 내려지기까지는 그 집에서 계속 살아야 합니다.
  • 사학 잇단 초강수… 학교대란 올까

    사학 잇단 초강수… 학교대란 올까

    사립학교법 개정을 둘러싼 논란이 수그러지지 않고 있다. 교육의 공공성과 투명성 확보를 강조하는 정부의 입장과 달리 사학단체들은 사학운영의 자주성을 훼손한다며 반발하고 있다. 위헌소송 제기 등 법률투쟁은 물론 학교폐쇄 등 비교육적 처사도 불사한다는 입장이다. 사학법 개정을 반대하는 단체들이 내세우는 대응책이 학교대란으로 이어질지 여부를 진단한다. ●정부지원 거부 가능한가? 사학들이 신입생 배정거부는 물론 정부 지원도 거부하기로 했다. 한국사립 중고교 법인협의회 서울특별시회는 지난 15일 “정부 지원을 일체 거부하기로 했다.”고 밝혔다. 황낙현 사무처장은 “정부가 사립학교 수업료를 통제하지 않는다면 막대한 지원 없이도 사학을 운영할 수 있었을 것”이라고 주장했다. 황 사무처장 주장대로 정부는 사학 세입의 67(고교)∼94%(중학교)를 지원하고 있다. 그러나 사학들의 이런 주장이 실현될 가능성은 매우 희박해 보인다. 교육인적자원부 성삼제 지방교육재정담당관은 18일 사학들의 정부지원 거부입장에 대해,“학교에서 교육청에 재정지원 신청을 해야 하는데 이를 안 하는 것은 가능한 일”이라고 밝혔다. 그는 “하지만 이 경우 교육감 고시사항인 수업료는 마음대로 바꿀 수 없는 만큼 법인에서 중단되는 정부지원 부문을 부담해야 하는데 그런 소리는 하지 않고 있다.”고 비판했다. 정부지원을 받지 않겠다면 법인부담금을 현재의 정부지원 비율만큼 높여야 한다는 것이다. 사학 단체에서는 이에 대해 수업료 자율화 요구로 반박하고 있다. 외국처럼 사학에 수업료 자율책정권을 주었다면 필요한 재원을 수업료에 반영해 충당했을 것이라는 것이다. 사학들은 1974년 고교 평준화 전에는 사립학교 수업료가 공립학교보다 많았는데 평준화 방침이후 사학의 수업료를 공립 수준으로 깎아 내렸다고 밝힌다. 실제로 정부는 당시 중학교 의무교육과 고교 평준화 시책을 위해, 다른 한편으로는 물가를 한 자릿수 이내로 맞추기 위해 수업료 인상을 통제했었다. 연합회는 “이처럼 정부책임으로 인해 생긴 재정결손을 정부가 매워주는 것이 이른바 재정결함 보조금”이라면서 “이런 국가지원은 결과적으로 학생들의 수업료 부담을 줄여준 것이므로 학생·학부모에 대한 지원이지 사학에 대한 지원이 아니다.”고 주장했다. 결국 사학들이 ‘정부지원 거부’라는 카드를 내민 것은 이번 기회에 정부 교육정책의 근간인 평준화 정책의 문제점을 부각시키려는 의도가 있는 것으로 보인다. ●신입생 모집거부 사학 단체들이 2006학년도 중·고교 신입생 배정을 거부할 조짐을 보이면서 ‘신입생들이 입학을 못하는 것 아니냐.’는 우려가 적지 않다. 그러나 그렇게 될 가능성은 거의 없다. 중·고교 신입생은 내년 2월 초 각 시·도 교육청별로 컴퓨터 추첨을 통해 배정한다. 이를 위해 각 교육청별로 2006학년도 신입생 수용계획은 이미 일선 학교에 각각 통보된 상태다. 때문에 사학 단체들이 신입생 배정을 거부하겠다는 것은 내년 2월 컴퓨터 배정이 끝난 뒤 신입생 등록을 받지 않겠다는 것으로 보인다. 이 경우 해당 교육청은 초중등 교육법에 따라 학교장에 시정명령을 내리고, 이를 따르지 않으면 학교법인 이사회에 학교장의 해임을 요구하게 된다. 이사회가 이를 거부하면 이사회 임원 승인을 취소한 뒤 임시 이사회를 구성해 학교장을 새로 임명하는 절차를 거친다. 교육부는 사립학교들이 신입생 등록을 거부할 경우,3월 새 학기가 시작되기 전까지 이러한 법적 절차가 진행될 시간이 촉박한 점을 감안, 신입생 배정을 2월에서 1월로 앞당기는 방안도 신중히 검토하고 있다. ●학교폐쇄 사학 단체들이 개정 사학법에 반발해 내세우는 또 하나의 ‘카드’가 학교 폐쇄다. 아예 학교 문을 닫겠다는 것이다. 하지만 학교폐쇄 권한은 시·도 교육감이 갖고 있다. 학교장이나 설립·경영자가 고의나 중과실로 초중등교육법을 위반하거나 교육청 명령을 여러 차례 위반했을 때 등에 한해 교육감이 벌로써 내리는 조치가 학교폐쇄다. 사학들이 주장하는 학교 폐쇄는 설립 폐지를 신청하겠다는 얘기다. 이 경우도 신청은 할 수 있으나 해당 시·도 교육감이 폐지여부를 결정하게 돼 의미가 없다. 만에 하나 사립학교들이 적극적인 저항 차원에서 새 학기부터 학생만 배정받은 채 수업을 하지 않거나 교문을 걸어 잠그고 학생들의 등교 자체를 방해할 수는 있다. 이 경우에는 시·도 교육청이 일단 시정명령을 내리게 된다. 이를 따르지 않으면 단계적으로 학교장 해임 권고, 임원취임 승인 취소, 임시 이사회 구성, 새 학교장 임명 등의 순으로 법적 절차를 밟게 된다. 초중등교육법 위반으로 해당 학교법인에 대한 민·형사상 고발 조치도 이뤄진다. 최악의 경우 시·도교육감이 학교를 폐쇄하면 해당 학교의 재학생은 주변의 공립학교로 다시 배정한다. 박현갑·김재천기자 eagleduo@seoul.co.kr
  • [백승종의 정감록 산책] (49)지배층의 편에 선 정치적 예언

    [백승종의 정감록 산책] (49)지배층의 편에 선 정치적 예언

    역사를 보면 기성세력이 예언의 힘을 빌린 경우도 적지 않았다. 민심이 흉흉할 때, 국가가 누란(累卵)의 위기에 직면했을 때, 그들은 예언서를 끄집어내 “이렇게 하면 아무 문제도 없다.”는 식으로 나왔다.‘정감록’이 주로 권력에 도전하는 사람들 편에서 이용돼 온 것과는 사뭇 다르다. 조선시대에 이르기까지 기성세력은 주로 국도(國都)에 관한 풍수설을 자주 꺼냈다. 이런 논의를 주도한 이들은 술관(術官)이었는데, 고려 인종 때 백수한과 묘청이 수도를 평양으로 옮기자고 주장한 일은 너무도 유명하다. 이른바 묘청의 서경 천도설이다. 이것은 이미 다각도로 다룬 적이 있어 두말할 필요도 없다. 그밖에 어느 곳에 별궁(別宮)을 지으면 나라의 수명이 연장된다거나, 양경제(兩京制 수도를 둘로 함) 또는 삼경제(三京制)를 실시해야 나라가 무사태평하다는 견해도 있었다. 일단 이런 주장이 제기되면 술관들 사이에선 격렬한 갑론을박(甲論乙駁)이 되풀이되었고, 그 여파로 한동안 조정이 양분되기도 했다. 민심을 달래려는 정략적인 의도에서 임시방편적인 조치가 강구되기도 했지만 반대의 경우도 있었다. 특히 조선 후기엔 예언서에 관한 논의를 원천적으로 봉쇄하는 것이 민심을 가라앉히는데 더욱 효과적이란 의견도 만만치 않았다. 이것은 기성세력이 예언서를 대하는 근본 태도에 큰 변화가 일어났다는 징후로 봐야 한다. ●강화도 연기설과 술관 백승현 13세기, 고려사회는 몽골의 침입으로 많은 어려움을 겪었다. 특히 고종(1213∼1259) 때는 사태가 심각했다. 몽골군의 침략을 피해 조정은 수도 개경을 버리고 강화로 피란을 가게 됐다. 국운이 다했다는 소문이 온 나라에 퍼졌고 신하들의 사기도 저하되었다. 왕은 무엇이 됐든 조치를 취하지 않으면 안 될 상황이었다. 이 때 풍수를 업으로 삼은 백승현이란 술관이 고종의 뜻을 알아차리고 왕업을 연장시킬 방도를 제시했다.“혈구사(穴口寺)에 들러 ‘법화경’을 강론하시면 효과가 있습니다. 그리고 삼랑성 등에 궁궐을 짓는다면 영통한 효과가 나타날 것입니다.” 백승현은 국교인 불법과 풍수설의 위력을 빌려 사태를 호전시킬 수 있다고 주장했다. 고종은 내심 백승현의 주장에 찬동했다. 당시엔 심리적인 방법 외에 따로 마땅한 대책이 있을 리 없었다. 왕은 그 효과를 극대화하기 위해 재상들을 한 자리에 불러 모은 다음 최고급 술관들에게 백승현의 건의사항 특히, 임시궁궐을 짓는 문제에 대해 찬반토론을 하게 했다. 일대 난상토론이 벌어졌다. 백승현은 이 자리에서 ‘마타도록’, 불경, 음양서 및 각종 예언을 자유자재로 인용하여 왕의 기대에 부응했다. 그의 견해를 반대하던 경유 등은 말이 막혀 입을 다물었다. 결국 백승현의 건의대로 삼랑성과 신니동에 궁궐을 건설하게 되었다.(‘고려사’, 권 123) 그러나 궁궐공사는 시작만 하였을 뿐 제대로 추진되기 어려웠다. 많은 인력과 재물이 투입되는 큰 공사인 만큼 도리어 국력이 소진될 위험이 있었기 때문이다. 얼마 뒤 고종은 승하했고 원종이 왕위에 올랐다. 몽골과의 전쟁은 아직 지속되고 있었다. 원종5년(1264년) 몽골은 고려의 왕더러 몸소 입조(入朝)하라고 요구하였다. 백승현은 당시의 실권자 김준(金俊)을 통하여 다시 왕에게 아뢰었다.“만약 마리산(摩利山·마니산이라고도 함)의 산성 주변에 못을 판 다음 왕께서 친히 제사 지내시고, 또 삼랑성과 신니동에 임시 궁궐을 만들고, 친히 대불정에서 오성도량(五星道場·해와 달을 비롯한 다섯 별들을 위한 기도)을 마련하신다면 금년 8월이 되기 전에 징험이 나타날 것입니다. 몸소 입조하라는 말은 아예 사라질 것입니다. 또한 삼한이란 이름을 바꿔 진단(震旦)이라 부르면 큰 나라가 조공을 바치러 올 것입니다.” 원종은 백승현의 그 말을 믿고 싶었다. 그래서 내시대장군(內侍大將軍) 조문주를 비롯한 여러 신하들에게 명령해 임시 궁궐을 짓게 했다. 가뜩이나 조정의 세입이 부족한데 궁궐공사를 벌이고 대규모 불사(佛事)를 벌이고 한다는 것은 도리어 백성을 괴롭히는 일이 아닌가, 하는 판단을 하는 관리가 있었다. 예부시랑 김궤였다. 그는 어느 재상에게 자신의 의견을 솔직히 털어놓았다.“혈구산은 사실 흉산입니다. 그러나 요망한 백승현은 그곳에 대일왕(大日王 태양신)이 항상 머무른다고 믿고 있습니다. 그는 일찍이 고종께 아뢰기를, 혈구사를 지어 고종의 옷과 혁대를 가져다 두면 좋다고 했습니다. 그러나 그의 말대로 한 지 얼마 안 되어 왕께서 승하하셨습니다. 지금 또 감히 요망한 말을 지어내서 임시 궁궐을 짓자 하고, 혈구사에 임금님이 몸소 대일왕을 위해 도량을 차려야 한다고 하니 말도 안 됩니다.” 김궤는 그 재상더러 국정의 실권자인 김준에게 고해, 백승현의 말을 물리치게 해야 한다는 것이었다.(‘고려사’, 권 123) 이 말을 전해 들은 김준은 김궤를 죽이려 했다. 까짓 돈이 얼마 드느냐가 큰 문제는 아니었다. 과연 백승현의 제안이 옳은가, 하는 문제도 그다지 중요하지 않았다. 정작 중요한 것은 이런 행사를 벌임으로써 고려 사람들에게 심리적 안정을 줄 수 있다는 점이었다. 백승현의 예언이 들어맞았다고 볼 수 있을까. 그의 주장과는 달리 원종은 몽골에 항복했고, 몽골인 왕비를 맞아들이는 처지가 되었다. 김준도 비명에 횡사했고, 조정은 강화도를 떠나 개경으로 다시 돌아갔다. 고려라는 나라가 완전히 망하지는 않았지만 망한 거나 별반 차이는 없었다. 그렇다면 백승현 효과는 그야말로 일시적이었다는 결론을 내릴 수 있겠다. 그럼에도 불구하고, 그의 주장은 아직 살아 있다. 강화도 혈구산에 대일왕, 즉 태양신이 머문다는 백승현의 견해는 현재까지 영향력을 행사한다. 혈구산은 강화도의 주산(主山)인데, 그 남쪽에 마니산이 있다. 그 산 꼭대기에 유명한 참성단이 있다. 단군이 하늘에 제사를 지냈다는 전설이 남아 있는 곳인데, 이를 통해 우리는 강화도가 하늘 또는 태양신과 밀접한 관계로 인식됨을 알 수 있다. 지금도 해마다 참성단에서 채화된 불을 가져다 전국체전에 봉화로 사용할 정도다. 또한 혈구산 등이 최고의 명산이란 백승현의 주장이 후대에 널리 전승되어 ‘정감록’에도 강화도는 전국의 길지(吉地) 가운데 하나로 이름이 올라 있다. ●조선 광해군 때의 교하 천도설 임진왜란으로 국토가 잿더미로 변했다. 그러자 그간 수백 년 동안 잠잠했던 천도설이 다시 조정에 등장했다. 광해 4년(1612) 술관 이의신이 상소를 올려 한양을 버리고 천하제일의 길지인 경기도 교하(交河)로 수도를 옮겨야 한다는 주장을 폈다. 그는 얼마 전 왜란에 이어 몇 차례 반역사건이 발생한 이유, 조정이 동인과 서인으로 나뉜 까닭, 그리고 한양 주변의 산이 황폐해진 것도 한양의 지기(地氣)가 쇠약해진 때문이라고 했다. 광해군은 이 말에 솔깃했다. 허균을 비롯한 일부 관리들도 수도 이전에 긍정적인 입장이었다. 힘을 얻은 왕은 예조에 명령해 수도이전 문제를 본격적으로 검토해 보라 했다. 그러나 예조 판서 이정구(李廷龜)는 반론을 전개했다. 우선 풍수설이란 것이 유교경전과 무관해 믿을 만한 근거가 도무지 전혀 없다는 지적이었다. 이의신이 문제로 삼은 한양은 지세가 평탄해 편리하고, 전국각지와 교통망이 발달해 있으며 주변에 비옥한 토지가 많아 물산이 풍부하고 성곽도 잘 갖춰져 있어 흠잡을 데가 없다는 것이었다. 이처럼 수도로서의 조건이 완비돼 있어 조선을 다녀간 중국의 많은 사신들도 한양의 수려함을 칭찬했다고 주장한다. “왜란은 국제질서에 관계된 것이며, 역적이 일어난 것은 수도와 관계가 없습니다. 사람들이 도끼를 들고 산에 들어가지 않으면 수풀은 절로 무성해집니다. 국운을 생각한다면 백성을 사랑하고 풍속을 두터이 하며, 내정을 잘 닦고 외적을 물리치는 것뿐입니다. 이 도리에 어긋나면 해마다 도읍을 옮기더라도 위기와 난리만 불러들일 것입니다.” 이런 식의 반론이 고려 공민왕 때는 불가능했다. 고려 고종이나 원종 때도 물론 상상할 수 없는 일이었다. 당시만 해도 예언의 문제는 어디까지나 술관들이 검토해야 할 일종의 전문분야였다. 그러나 조선시대엔 달랐다. 모든 중요한 문제는 성리학자들이 담당했다. 더 이상 풍수설과 도참설이 판단의 기준은 아니었다. 공자와 맹자의 가르침이 절대적인 척도였다. ●발상의 전환 이정구는 바로 그런 입장에서 일체의 예언을 근거 없는 미신으로 간주해 몽땅 부정해 버렸다. 그가 사물을 판단하는 기준은 공리성과 합리성이다. 이것은 역사상 일대 전환을 뜻한다. 고대의 왕과 대신들은 기꺼이 예언가 노릇을 차지했다. 고려 말까지도 왕과 대신들은 예언의 위력을 빌려 정권의 안정을 꾀했다. 남의 나라 일이라곤 하지만,20세기 후반 미국의 레이건 대통령과 옐친 러시아 대통령은 국가의 중요한 일을 점성술사와 상의했다는 소문도 파다했다. 어쨌거나 17세기 조선의 성리학자 이정구는 예언을 정치의 장에서 몰아냈다. 본심이야 어쨌든 광해군도 이정구의 견해에 반대의사를 제기하지 못했다. 그렇다면 예언이 주렁주렁 매달린 뽕나무 밭이 변해, 이제 합리성의 푸른 바다가 된 셈인가. 세월이 가면 모든 것은 변하게 마련이다. (푸른역사연구소장) ■ 신돈·공민왕 ‘도선비기’ 이용 망국론 잠재워 요즘 MBC가 고려말 승려였던 신돈을 재조명하는 드라마 ‘신돈’을 방영하고 있다. 그는 과연 ‘희대의 요승’인가 아니면 ‘실패한 혁신가’인가. 고려 말, 공민왕은 몽골의 간섭에서 벗어나기 위해 안간힘을 썼다. 왕은 승려 출신 신돈을 내세워 내정을 혁신하고, 정권을 농단해온 무장(武將) 세력을 숙청하는 등 여러 면에서 새로운 정치를 꾀했다. 그러나 귀족들의 저항이 만만치 않았고, 여러 차례 홍건적과 왜구의 침공이 잇따르는 등 애로가 많았다. 공민왕과 그를 최측근에서 보좌한 신돈은 정권의 안정을 위해 여러모로 예언을 이용하고자 했다. 신돈과 공민왕이 예언설에 집착하게 된 데는 사실 몇 가지 이유가 있었다. 외우내환이 겹쳤고 혁신정치를 추진하느라 불만세력이 발생한데다, 항간에 고려가 곧 망한다는 끔찍한 소문이 널리 퍼져 있었기 때문이다. 무슨 수를 써서 든 국면전환이 이뤄져야만 했다. 이에 신돈은 ‘도선비기’(道詵記)를 살폈다. 여기서 그는 송도의 운수가 쇠진된다는 설(松都氣衰之說)을 거꾸로 이용했다. 신돈은 왕에게 천도를 권하였다. 왕은 그에게 명령하여 평양으로 가서 지맥을 살펴보게 하였다. 그러나 신돈은 진심으로 도읍을 옮길 생각을 품었던 것 같지는 않다. 그런 시늉을 하며 잠시 민중의 마음을 떠 본 것에 지나지 않았다. 과연 신돈은 심리전술의 대가였다. 자신이 승려출신이라 유교를 별로 탐탁하게 여기지 않았음에도 불구하고, 유학자들을 널리 포용하기 위해 약간의 잔재주를 피우기도 했다. 공민왕이 성균관을 지으라고 명령하자 그는 여러 유신(儒臣)들과 함께 성균관의 옛 터를 둘러보았다. 신돈은 모자를 벗고 머리를 땅바닥에 조아리며 공자에게 맹세했다.“온 마음을 다하여 성균관을 다시 짓겠습니다.” 공민왕 18년(1369), 신돈은 그동안 자신이 추진해온 개혁정치가 한계에 도달하자 또 다시 천도론을 펼쳤다. 이번에는 평양이 아니라 충주였다. 공민왕은 그에 반대했다. 신돈에 대한 의심을 노골화하기 시작한 것이다. 궁지에 몰린 신돈은 핑계를 찾아냈다. 개성은 바닷가에 가까운 관계로 왜구가 쳐들어올 가능성이 높기 때문에 내륙지방이자 국토의 중심부에 위치한 충주가 수도로 적격이란 것이었다. 공민왕은 여러 생각 끝에 교서(敎書)를 내려 수도 문제에 관한 자신의 의견을 정리했다.“옛날에 우리 태조는 매번 소해, 용해, 양해 그리고 개해마다 삼소(三蘇)를 돌아가며 머물렀다. 나도 장차 평양에 갔다 금강산을 거쳐 충주에 머물려고 한다.”서울은 개성으로 묶어 두되 평양, 금강산 및 충주를 이른바 세 군데 명당으로 삼아 돌아가며 머물겠다고 한 것이다. 왕의 원거리 순행은 막대한 비용이 지출되는 큰일이었다. 여행경비가 만만치 않은 것은 물론이고, 일행이 머물 시설을 새로 짓는 문제, 도로를 닦는 작업이 뒤따랐다. 더욱이 왕은 자신이 머물 이궁(離宮)은 물론 죽은 왕비를 위해 공주혼전(公主魂殿)까지 짓게 하였다. 그 바람에 평양과 충주의 백성들은 그야말로 죽을 지경이었다. 국운을 연장해 보겠다고 벌인 공사 때문에 자칫하면 민심이 이반되어 도리어 국운이 위태해질 가능성마저 커졌다. 얼마 후 공민왕은 자신의 결정이 잘못되었음을 느끼고 있었다. 그리고 자신을 책동한 신돈을 더욱 의심하게 되었다. 이때를 기다린 술관 진영서가 왕에게 아뢰었다.“요즘은 한낮에도 태백성이 보입니다. 게다가 흉년입니다. 가만히 있으면 길하고 움직이면 흉합니다.” 이 말을 듣고 왕은 어째서 이렇게 늦게 그런 사실을 아뢰느냐며 평양과 충주 순행계획을 모두 파기해 버렸다. 모든 공사가 중지된 것은 물론이다. 공민왕은 남달리 영리했지만 본래 의심이 많고 잔인한 성격이었다 한다. 제아무리 심복 대신이라도 권력이 커지기만 하면 꺼려해서 반드시 제거했다. 신돈도 예외는 아니었다. 결국 역모를 꾸몄다는 죄명으로 왕은 신돈을 없애 버린다. 그러던 왕 역시 어느 신하의 칼끝에 쓰러진다. 공민왕과 신돈은 한 때 개혁정치의 동반자로, 갖은 예언설까지 끌어다 국운을 연장하려 애썼지만, 실은 제 한 목숨도 온전히 지켜내지 못했다.
  • 사학재단 정부지원 크게 의존

    사립 초·중·고 학교법인의 재단전입금이 대부분 2%도 안 되는 것으로 나타났다.특히 이들 사학 재단은 교직원들의 연금, 건강보험료 등 법정의무부담금조차 내지 않고 정부지원을 받는 것으로 파악됐다. 13일 교육인적자원부 자료에 따르면 전국 1681개 사립 초·중·고교 가운데 2004년 세입 총액에서 법인 전입금이 차지하는 비율이 2%를 밑도는 학교가 85.4%인 1432곳이었다. 재단전입금을 한 푼도 내지 않은 곳이 7.9%인 133개교였고, 재단전입금이 학교 세입의 20%를 넘는 학교는 2.1%인 36곳에 불과했다. 이는 상당수 사학법인들이 학부모의 등록금과 정부지원금에만 의존해 학교를 운영, 국·공립 학교와 재원조달에 차이가 없음을 보여주는 것이다. 특히 사립학교 재단이 부담해야 하는 직원들의 연금, 건강보험, 재해보상 부담금 등 법정 의무부담금조차 규정대로 내지 않은 곳이 91.3%인 1535개교로 나타났다. 이 가운데 150개 사립학교는 재단으로부터 법정부담금을 한푼도 받지 못했다. 법정부담금을 제대로 받은 학교는 8.7%인 146개교에 불과했다. 사립 초·중·고 재단이 내야 할 법정부담금은 모두 1722억원이나 실제 납부액은 21.9%인 377억원에 그쳐 부족액 1345억원은 결국 국고 등으로 충당되고 있다.박현갑기자 eagleduo@seoul.co.kr
  • 법원경매 최고가 28억 아파트 ‘매물’

    법원경매 최고가 28억 아파트 ‘매물’

    법원경매 사상 최고의 감정가 아파트가 나왔다. 오는 22일 서울중앙지방법원 경매 7계에 나오는 서울 서초구 반포 그랑빌아파트 131평형이다. 최초 감정가가 무려 28억원에 달한다. 그랑빌아파트는 서래초등학교 북동측 고급 단독 및 공동주택 밀집 지역에 있는 빌라형 아파트.9층 16가구로 2001년 9월 완공됐다. 경매에 나온 것은 복층 구조로 1층은 방과 욕실 각 2개와 드레스룸,2층은 방 3개다. 지난 4월 영풍상호저축은행이 경매에 넘긴 것으로 한 번도 유찰된 적 없는 새로운 물건이다. 법무법인 산하 강은현 실장은 “소유권과 채무자가 모두 그랑빌건설이고, 전세입자가 없다는 점을 감안할 때 미분양됐던 물건이 경매로 나온 것 같다.”고 말했다. 지지옥션에 따르면 오는 14·16일에도 반포 그랑빌아파트 117∼118평형 3건이 경매에 부쳐진다. 이 중 16일 입찰할 117.7평형(감정가 22억 3000만원)과 117.2평형(감정가 23억원) 2가구는 지난 7월 첫 경매에 부쳐진 뒤 4차례 유찰돼 최저가가 감정가의 41%인 9억원대로 떨어졌다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr
  • [의정 뉴스]

    ●경찰병원역, 가락역으로 변경 건의 송파구의회(의장 이정열)는 최근 지하철 3호선 연장공사구간의 역명 가운데 ‘경찰병원역’을 ‘가락역’으로 변경할 것을 제안했다.8호선 가락시장역과 5호선 오금역 사이에 들어설 경찰병원역은 가락동 중앙에 위치해 있다. 이에 따라 지역적인 연고를 가진 가락역이라는 명칭으로 변경하기 위해 서울시에 건의서가 제출된 상태다. 이황수(가락본동) 운영위원장은 “역명은 주민여론과 역사성을 고려해 선정돼야 한다.”면서 “지난 1991년 개원한 경찰병원을 역명으로 사용하는 것은 잘못된 발상”이라고 말했다.●구로 자원봉사자대회 개최 구민들의 자원봉사 분위기를 확산, 정착시키고 자원봉사자·유공자를 시상하기 위한 ‘2005 구로구 자원봉사자대회’가 지난 7일 구로구민회관 대강당에서 개최됐다. 이날 대회에서는 정달호 구로구의회 의장을 비롯해 김경훈 부의장, 황규복 운영위원장, 김길년 내무행정위원장, 연일희 도시건설위원장, 이철수 예산결산특별위원장 등이 참석했다. 양대웅 구로구청장과 자원봉사자 300여명도 함께했다. 정달호 의장은 “자원봉사를 삶의 큰 가치로 여기고 소외된 이웃들에게 온정을 베푼 여러분의 노고에 깊은 감사를 드린다.”고 말했다.●종로구의원들, 노인복지관 기공식 참석 서울 종로구의회 나재암 의장과 의원들은 지난달 30일 오후 4시에 열린 종로노인종합복지관 신축공사 기공식에 참석했다. 이화동 25의1에 위치한 종로노인종합복지관은 2007년 완공될 예정이며 지상4층에 연면적 약 900평으로 지어진다. 물리치료실과 진료실을 비롯한 건강증진센터와 체력단련실, 사회체육실, 컴퓨터실, 공예·도예실 등 다양한 시설을 갖추게 된다. 나 의장은 “노인종합복지관이 완공되면 어르신들의 건강증진과 복지향상에 큰 보탬이 될 것”이라고 말했다. 한편 이 자리에서는 노인복지관 건립을 적극 유치한 공로로 김복동(종로5·6가동)의원과 박종식(이화동)의원이 대한노인회 종로구지회(회장 양승호)로부터 감사패를 받았다.●중랑구의회, 정례회 열어 서울 중랑구의회(의장 김동승)는 15일까지 21일간의 일정으로 제123회 정례회를 연다. 이번 회기에는 서울시 중랑구 주민자치센터 설치 및 운영 조례 중 개정조례안 등 11건의 조례안과 2006년도 일반·특별회계 세입·세출 예산안, 구정질문 등을 처리한다. 김 의장은 “이번 정례회가 제4대 의회 마지막 정례회인 만큼 구민을 위한 행정을 펼쳤는지 점검하고, 내년도 예산이 투자 우선순위에 따라 필요한 곳에 적절하게 편성됐는지 세밀하게 살필 것”이라고 말했다.●강서의원들 해다미어린이집 개원 축하 강서구의회 이창섭 의장과 구의원들은 지난달 30일 화곡2동 구립해다미어린 집 개원식에 참석했다. 이 의장은 “여성의 사회적 지위 향상으로 인한 맞벌이 가정이 늘어나는 가운데 해다미어린이집의 개원이 화곡동 주민들에게는 큰 선물이 됐다.”면서 “질 좋은 교육의 장으로 자리매김하길 바란다.”는 뜻을 전했다.이날 개원식에는 강서구의회 김기홍 부의장, 조덕현·박상구·고재익 의원, 김기철 시의원 및 보육관계자들이 참석하여 개원을 함께 축하했다.
  • 사립교사 명퇴금 지원추진

    정부가 사립 중·고교 교사들의 명예퇴직금을 지원하는 방안을 추진하기로 했다. 하지만 사학재단 94%가 법에 정한 부담금을 내지 않는 상황에서 이같은 재정지원 방안은 사학재단의 모럴해저드를 부를 수 있어 우려된다. 교육인적자원부는 30일 사립 중·고교 원로교사들이 명예퇴직금을 재단에서 지원하지 못해 명퇴를 하고 싶어도 못한다는 얘기가 있어 명퇴를 희망하는 교원수요를 파악, 이를 적극 허용할 계획이라고 밝혔다. 교육부는 이에 따라 전국 16개 시·도 교육청별로 명퇴희망 교원들의 수요파악에 나섰다. 교육부는 이들을 계속 고용하는 것보다 신규교원을 채용하는 게 인건비 절감효과가 있다고 보고 있다. 재정결함보조금 형태로 지원될 명퇴 재원은 정부 예산이나 시·도 교육청에서 지방채를 발행해 충당하게 된다. 하지만 이같은 재정지원 방식은 근본적인 사학재단의 운영 문제점을 개선하지 못한다는 지적이다. 사학법인들은 교원들의 퇴직금·의료보험·연금·재해급여 등의 일정 부분을 부담하도록 관련 법에 정해져 있다. 하지만 이같은 법정부담금을 제대로 내는 재단은 거의 없다. 사립 중학교의 95%, 사립 고교의 93%가 법정부담금을 내지 않고 있다. 이 때문에 사립 중ㆍ고교의 총세입에서 법인 전입금이 차지하는 비중이 2.3%에 불과한 반면 국고 의존도는 60.3%나 된다.박현갑기자 eagleduo@seoul.co.kr
  • 與 “부동산 또 꿈틀… 법으로 잡아야” 野 “5대 감세법안과 연계 빅딜하자”

    열린우리당과 한나라당이 8·31부동산대책 후속입법을 놓고 팽팽한 신경전을 이어가고 있다.30일에는 양당 정책위의장과 정책조정위원단이 정책협의회까지 열어 공방을 주고 받았지만 입장차만 확인하는 데 그쳤다. 포문은 열린우리당 원혜영 정책위의장이 먼저 열었다. 원 의장은 “국민이 8·31대책을 환영하고 있지만, 후속 입법이 마무리되지 않아 일부 재건축 시장의 가격이 상승할 조짐이 있다.”고 우려를 표하며 “정부와 여당의 원안대로 조속히 마무리해야 한다.”고 촉구했다. 그러자 한나라당 서병수 정책위의장 등이 “우리가 다 양보해 정부와 여당의 안을 그대로 통과시키면 세수 증대액이 1조 7000억원 가량 생기기 때문에 그만큼 감세해야 한다.”며 5대 감세입법과의 ‘빅딜’을 공식 제안했다.그러면서 ▲종합부동산세 과세기준은 현행 9억원을 유지하고 ▲세대별 합산은 위헌 요소를 제거하기 위해 예외조항을 두며 ▲양도소득세 50% 중과도 원칙적으론 동의하나 역시 예외조항이 필요하다고 덧붙였다. 이에 열린우리당은 “부동산입법과 감세법안의 연계, 빅딜 흥정은 곤란하며 부적절하다.”고 즉각 거부하면서 “원안에서 후퇴하거나 조정될 경우 부동산시장이 또다시 불안정하게 된다.”고 반대의 뜻을 명확히했다. 이로써 1시간30분에 걸친 정책협의회는 별다른 소득도 없이 결렬됐다.박지연기자 anne02@seoul.co.kr
  • 이 겨울에 나가라니

    이 겨울에 나가라니

    광주광역시의 한 주공아파트에 살고 있는 정모(51)씨는 가족들과 함께 언제 길바닥으로 나앉을지 몰라 요즘 밤마다 잠을 이루지 못한다. 정씨의 임대보증금 1600만원은 기술신용보증기금에 갚아야 할 돈이라며 대한주택공사가 임대주택 재계약을 거부했기 때문이다. 주택공사는 계약기간이 만료된 올해초부터 정씨에게 빚을 갚거나 다른 곳으로 옮기지 않으면 강제로 집을 비우겠다고 경고하고 있다. 정씨는 “20년간 운영한 양말공장이 외환위기 때 부도가 나면서 빚 갚을 엄두도 못내고 이자만 늘어 빚이 수천만원이 됐다.”며 한숨을 쉬었다. 경기도 안산의 한 주공아파트에서 홀로 살고 있는 고모(73) 할머니도 겨울을 앞두고 임대아파트에서 쫓겨날 판이어서 발만 동동 구르고 있다. 고 할머니는 올 9월 파산면책을 받았지만 한국자산관리공사가 할머니의 임대보증금 1150만원의 채권을 주장하자 주택공사가 할머니와 재계약을 거부했기 때문이다. 다음 달이면 계약이 만료되는 고 할머니는 자식들에게도 의지할 처지가 못돼 걱정이 태산이다. 대한주택공사가 최근 가압류·추심명령·파산면책을 받은 세입자들과 재계약을 거부해 영세 임대주택 세입자들이 거리로 내몰릴 처지에 놓였다. 전국임대아파트연합회(임대련)는 계약을 갱신하지 못한 영세민들이 전국에 1만명에 이를 것으로 추산한다. 임대련은 주택공사가 임대주택 건설 취지는 외면하고 채권자 권리만 강조하고 있다며 집단행동을 계획하고 있다. 주택공사가 가압류나 추심명령을 받은 세입자들과 재계약을 거부하는 이유는 이들의 계약을 갱신해주면 채권자가 피해를 본다고 판단했기 때문이다. 주택공사 관계자는 “임대보증금은 결국 세입자에게 돌려줄 돈이지만 빚이 있는 세입자와 재계약을 맺으면 결국 채권자는 수십년씩 돈을 돌려받지 못한다.”고 말했다. 그러나 민주노동당 경제민주화운동본부 임동현 국장은 “임대주택은 서민의 주거 안정을 위해 만든 것인데 주택공사가 이를 외면해 억울하게 임대보증금을 내줘야 하는 고 할머니와 같은 사례도 생긴다.”고 말했다. 고 할머니는 5년전 목디스크 치료를 받다가 빚을 졌다. 고 할머니는 2002년 카드회사 추심원들에게 끌려가 영문도 모르고 임대주택 보증금을 2005년 말에 양도하겠다는 서류에 도장을 찍었다.2003년 6월 고 할머니의 채권을 사들인 자산관리공사는 할머니가 파산면책을 받았어도 보증금을 양도하겠다고 약속한 것은 계약이기 때문에 유효하다고 보고 있다. 반면 고 할머니는 자산관리공사의 채권도 면책 결정을 받을 때 신고했기 때문에 갚지 않아도 된다고 주장한다. 이 과정에서 주택공사가 재계약을 거절한 것이다. 경기도 의정부 한 주공아파트에 살고 있는 박모(50)씨도 빚 때문에 주택공사와 재계약을 체결하지 못하고 있다. 생활비로 사용한 카드 빚이 2500만원에 이르자 은행에서 박씨의 임대주택 보증금을 가압류했다. 이런 상태에서 박씨가 형편이 안 좋아 임대보증금마저 내지 못하자 주택공사는 명도집행 판결을 받아냈다. 추심명령을 받아 계약을 갱신하지 못한 광주의 정씨는 현재 소송을 진행해 판결을 기다리고 있다. 소송을 맡고 있는 이건영 변호사는 “가압류 등이 내려졌다고 주택공사가 재계약을 안해주는 것은 법률적인 판단이 필요한 부분”이라면서 “임대주택의 설립 취지를 살려 이들을 보호해줄 수 있는 방안을 마련해야 한다.”고 말했다. 이효연기자 belle@seoul.co.kr
  • [혁신 공기업탐방] (33) 박성표 한국주택보증 사장

    [혁신 공기업탐방] (33) 박성표 한국주택보증 사장

    대한주택보증이 종합 부동산 금융서비스 회사를 선언했다. 주력 상품인 분양·하자보수 보증 외에 새 상품을 출시할 계획이다. 다양한 서비스를 제공하는 동시에 자산운용관리, 마케팅을 강화하기 위한 조직 리스트럭션도 병행하고 있다. 주택보증회사의 1차 고객은 건설업체다. 그래서인지 일반인에게는 아직 생소하다. 하지만 이 회사의 궁극적인 설립 목적은 소비자의 안전한 주거생활을 목적으로 한다. 아파트를 분양받은 사람이라면 모두 이 회사의 보증서를 갖고 있다. 박성표(53) 사장은 “다양한 상품을 내놓아 고객의 욕구를 충족시키고 한 차원 높은 서비스를 개발·제공해 명실상부한 부동산 종합 금융회사로 성장할 것”이라고 밝혔다. 일반 소비자들은 대한주택보증이라는 회사를 잘 모른다. 뭣하는 회사인지. -선(先)분양제도에서는 아파트를 분양받고 입주하기까지 대개 3년 가까이 기다려야 한다. 만약 입주 전에 건설사가 쓰러지면 계약금과 중도금은 날아가고 내집마련의 꿈도 산산조각 나고 만다. 아파트를 분양받아 안전하게 입주할 수 있도록 보증해 주는 기관이 필요해 설립된 회사다. 입주 후에도 하자가 발생할 경우 일정 기간 책임지고 하자 보수를 해주는 보증도 취급하고 있다.93년 설립돼 지난달 말까지 분양·하자 보증을 서준 아파트가 무려 491만 가구, 분양보증 금액으로 치면 289조원에 이른다. 분양계약자에게는 안전한 입주를, 주택사업자에게는 원활한 사업 추진을 보장해주는 주택전문 금융기관이라고 보면 된다. 외환위기때 주택업체들의 연쇄 부도로 입주 예정자들의 재산이 날아가는 등 사회적 문제가 발생했을 때 안전하게 입주를 마칠 수 있도록 해준 기관이 바로 대한주택보증이다. ●분양계약자 안전한 입주도와 분양·하자 보증은 분양 아파트에만 있는 것 아닌가. 임대 아파트 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 길은 없는가. -그동안 임대아파트 건설업체들이 쓰러지면 보증금을 떼이는 경우가 다반사였다. 제도적인 도움을 받을 수 없어 안타까웠는데 다음 달부터는 임대보증금을 안전하게 지킬 수 있는 길이 열린다. 현재 임대아파트가 300만가구에 이른다. 해마다 4만∼5만 가구가 새로 입주한다. 새로 입주하는 임대아파트는 다음 달 14일부터, 기존 임대아파트는 내년 8월부터 보증금을 안전하게 지켜주는 보증이 실시된다. 임대 아파트 보증을 실시하는데 위험이 따르지 않는지. -임대 아파트를 공급하는 업체들 가운데 영세 사업자가 많은 것이 사실이다. 당연히 손실률이 높을 것으로 예상돼 걱정된다. 수익률은 거의 없다. 오히려 손해보는 상품일지도 모른다. 적정 보증료율의 산정이 필요한데, 그러나 보증료율을 올리면 결국 소비자 부담이 커진다. 그래서 고민이다. 정책적 필요에 따라 수행하는 상품인 만큼 임차인 보호와 안정적인 보증책임 이행을 위해 임대주택을 주택보증이 신탁·인수하는 방안 등이 강구돼야 한다. ●대출심사권 주택보증에 맡겨야 또 임대아파트 사업을 벌인다는 빌미로 국민주택기금을 지원받은 뒤 고의 부도내는 업체도 더러 있다. 국민임대주택기금 대출 때부터 사업성 검토를 철저히 해야 한다. 위험성이 큰 사업장은 대출에 제약을 줘야 한다. 국민은행과 우리은행, 농협이 독점하고 있는 국민주택기금 관리권을 임대 아파트 사업만이라도 기금 대출 심사권을 주택보증에 맡기는 방안이 절실히 필요하다. 앞으로 후분양제가 도입되면 일감이 줄어들지 않나. 주택보증시장 개방압력도 거세지고 있는데. -지금까지 주택보증의 주 수익원은 주택분양 보증료였다. 그러나 3∼5년 뒤에는 주택분양 보증기관이 일반 보증보험사, 손해보험사, 은행 등으로 확대된다. 그런데 주택보증은 단순 보증 상품과 달리 사회보장적 성격을 띠고 있다. 외환위기때 주택보증의 기능과 역할이 얼마나 중요한지 경험했지 않은가. 당시 보증은 엄청난 손해를 보면서 부도난 사업장의 수십만 가구를 무사히 입주시켰다. 일반 보증보험사로서 해결할 수 없는 일을 했다. 주택보증시장 개방은 과당 경쟁으로 인한 동반 부실, 선택적 보증취급으로 인한 주택공급 차질, 사회적 비용 증가 등의 부작용을 가져올 수 있다. 하지만 개방을 반대만 하고 있을 수는 없다. ●다양한 상품으로 부동산금융 업그레이드 새 상품 출시 반응은 어떤지. 앞으로 출시할 상품은 무엇이 있나. -프로젝트파이낸싱(PF) 보증, 하도급대금 지급보증 등을 도입했고, 주택건설사들이 필요로 하는 다양한 상품을 개발 중이다.PF 보증은 아직은 미미하다. 후분양제 도입으로 역할과 필요성이 확대될 것으로 예상된다. 내년에 주택성능 등급 표시제가 도입되는 것을 계기로 주택품질보증 상품도 준비 중이다. 주택완공 보증, 분양주택판매 보증, 상가 보증 등을 검토 중이다. 회사 역할을 종합 부동산 보증 상품을 개발·판매하는 회사로 키울 것이다. 다양한 상품 개발로 부동산 금융산업이 한 단계 업그레이드될 것이다. 착공 단계부터 공사 진행, 입주, 하자, 품질 보증 등 주택산업 전반에 걸쳐 파수꾼 역할을 한다고 보면 된다. 다양한 상품 개발에는 금융 전문가뿐만 아니라 부동산 전문가를 확보해야 하지 않는가. -주택 관련 어느 기관보다 부동산 전문가를 많이 확보했다고 자부한다. 시중 금융기관과 비교, 주택개발 사업성 검토는 우리 보증회사가 최고 수준이다. 어느 금융사든지 보증서를 떼어주기 전에 금융기관 신용과 자체 신용평가를 거치는 시스템을 갖췄다. 문제는 부동산쪽이다. 사업 성공을 담보하는 객관적인 잣대도 없다. 철저한 사업성 검토만이 손실을 줄이는 길이다. 사업 타당성을 수박 겉핥기 식으로 했다가는 보증의 손실은 물론 이를 믿고 청약·투자한 사람들이 엄청난 피해를 입는다. 그래서 많은 직원을 디벨로퍼 역할을 할 수 있을 정도의 실력을 갖추게 하고 있다. 여전히 3조 5000억원의 부실채권을 안고 있다. 경영 여건을 개선하기 위한 대책은. -외환위기 때 주택업체들의 연쇄 부도로 보증이 휘청거렸다. 존폐 위기에 처해 정부가 출자전환을 하고 주식회사로 전환했다. 지금까지 1조 4000억원의 채권을 회수했다. 연간 2000억∼3000억원의 당기 순이익을 내고 있다.5∼6년 뒤에는 정부 출자금을 모두 갚을 수 있을 것이다. 아직 회수하지 못한 채권도 많다. 이를 받아내기 위해 특수채권추신팀을 설치하는 등 조직을 정비했다. 보증 사고가 일어나지 않도록 사후관리를 강화하고 있다. 글 류찬희기자 chani@seoul.co.kr 사진 류재림기자 jawoolim@seoul.co.kr ■ 임대보증금 보증 새달 14일 시행 임대주택 세입자들은 다음 달 14일부터 보증금 떼일 걱정을 하지 않아도 된다. 대한주택보증이 임대 사업자가 공급하는 주택에 대해 임대기간이 끝난 뒤 보증금을 안전하게 돌려주도록 하는 ‘임대보증금 보증’ 상품을 내놓기 때문이다. 임대사업자는 의무적으로 임대보증금 보증에 가입해야 된다. 보증금이 4000만원 정도인 세입자는 월 5000원 정도의 보증 수수료만 내면 임차기간에 안전하게 보증금을 지킬 수 있다. 세입자가 임차 기간을 채우지 않고 중간에 나올 경우 보증금 대위변제도 가능하다. 임대보증 가입이 의무화되는 다음 달 14일부터 임대사업자는 사업을 시작하기 전에 임대주택 소재를 관할하는 시·군·구에 보증서 사본을 반드시 제출해야 한다. 민간 임대아파트는 모두 임대보증 가입 대상이지만 이미 공급된 임대 아파트는 1년간 유예기간을 주었다. 보증대상 보증금은 임대 보증금 전액을 기준으로 하며, 보증 기간은 임대 기간이다. 보증 수수료는 시행자의 신용 등급, 기존 임대사업 여부, 보증 금액에 따라 정해진다. 임대 보증금이 4000만원일 경우 월 1만원 정도로 책정된다. 보증 수수료는 임대사업자와 임차인이 각각 50%씩 부담하면 되므로 임차인이 부담하는 수수료는 월 5000원 정도에 그칠 것으로 보인다. 사업자는 임차인이 부담하는 수수료를 임대료에 포함해 징수하고 임대료 고지서에 내역을 명시해야 한다. 임대 보증금 보증 가입이 의무화되면 임차인의 권리가 강화되는 동시에 임대 사업자의 신뢰도가 높아져 임대주택사업 활성화도 기대된다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 정통관료출신 박성표 사장은 건설교통부에서 잔뼈가 굵은 정통 주택·건설 전문가다. 보편 타당한 합리성을 최우선적으로 따지고 복잡하고 어려운 일일수록 원칙에 따라 간결·신속하게 처리하는 외유내강형이라는 평가를 받는다. 주택보증 CEO가 된 뒤에는 윤리경영을 바탕으로 직원들의 기 살리기에 앞장 섰다. 직원들이 자부심을 가져야 기업·고객에게 신뢰를 받을 수 있고 사회적 책임을 다할 수 있다는 생각에서다. 그래서 그런지 박 사장 취임 이후 심심찮게 발생해 보증기관의 이미지를 먹칠했던 직원들의 금융사고가 사라졌다. 업무 프로세스를 고객 중심으로 개선하고 보증 서비스를 이용하는데 불편하지 않도록 제도를 개선하는데 관심을 쏟는다. 업무 혁신에 앞장서는 직원에게는 인사 인센티브를 주지만 투명 경영, 윤리성을 해치는 직원에 대해서는 가차없이 퇴출시킬 정도로 엄격하다.52년 경남 밀양 출신. ▲70년 경남고▲74년 서울대 지리학과▲75년 17회 행시 합격▲79년 서울대 행정대학원 수료▲85년 네덜란드 와게닝겐대학 대학원 졸업(이학석사)▲99년 토지국장▲00년 부산지방국토관리청장▲03년 건설경제국장, 기획관리실장▲05년 3월 대한주택보증 사장 취임
  • [수도권플러스] 성남 구시가지 개발 주공 선정

    전면 재개발계획이 발표된 성남 구시가지지역 개발사업시행자로 대한주택공사가 지정돼 사업에 가속도가 붙고있다. 성남시는 28일 수정·중원구 도시·주거환경정비(재개발)사업 1단계 단대구역 1만 8000평에 대한 주택재개발 사업시행자로 대한주택공사를 지정·고시했다. 시는 “성남 도시특성상 세입자가 60% 이상이고 가옥주 역시 대부분 영세해 이주대책 없이 재개발사업을 시행할 경우 엄청난 주택수급 불균형이 예상된다.”며 “이를 감안해 판교·도촌 택지개발지구에 이주단지를 조성하고 있는 주공을 사업시행자로 지정했다.”고 밝혔다.
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