최근 부동산 전세가격이 지속적으로 하락하면서 ‘갭 투자’, ‘역 전세’, ‘깡통전세’ 등의 용어가 많이 보이는데요. 오늘은 이 부동산 용어들을 하나씩 짚어보겠습니다. 우선 갭투자는 갭(gap), 그러니까 차이를 이용한 투자 방식입니다. 쉽게 얘기하면 그냥 전세 끼고 사는 겁니다. 자기 돈은 거의 들이지 않고 매매가와 전세 가격 차이가 크지 않은 아파트를 사는거죠. 전세를 주고 그 전세보증금을 잘 활용하는 겁니다. 자신의 돈은 집값에서 전세보증금을 뺀 만큼만 있으면 되는 거겠죠. 예를 들어볼게요. 잠실에 4억짜리 아파트를 매매계약 하는데 전세는 3억 7500만원에 놓는 겁니다. 그럼 자신의 돈은 2500만원만 있으면 되는 거죠. 그런데 단기간 내에 집값이 4억에서 5억이 됐다고 하면 시세차익을 위해 갖다 파는 겁니다. 전세보증금 돌려주고, 자신이 투자한 돈을 빼도 1억이 이익입니다. 이건 이상적인 상황이고요. 전제될 사항들이 있습니다. 집값은 지속적으로 오르고, 전세 매물이 귀해 전세 값은 떨어지지 않아야 한다는 겁니다. 당연하겠죠. 시간이 흘러 집값이 오르고, 그 기간 동안 전세금이 적어도 떨어지지 않아야 다른 세입자의 전세금으로 돌려막기해서 이익을 실현할 때까지 시간을 벌 수 있잖아요. 그리고 취득세나 중개보수 등 부가적으로 들어가는 돈을 생각하면 생각보다 수익이 크지 않을 수 있다는 점입니다. 역전세는 ‘전세 계약 할 때에 비해 만기 시 전세 값이 하락한 상태’라고 시장에서는 정의합니다. 쉽게 말하면 전세 값이 계약 할 때와 비교해 만기 시에 더 하락한 겁니다. 아까처럼 3억 7500억 원이라고 하면 3억 5000만원이 된 거죠. 왜 역전이 될까요. 앞서 설명 드린 전세난과 반대의 상황인데요. 전셋집 물량이 많아서 구하기가 쉬워지는 게 하나의 이유가 되겠죠. 그러면 수요 공급 논리에 따라 가격이 떨어지는 건 자연스러운 일이고요. 집 주인은 그만큼 수요자를 점점 찾기 어려워지겠죠. 이러한 상황을 ‘어려울 난’자를 붙여서 역전세난이라고 합니다. 그럼 아까 말한 갭투자와 연관 지어 말해볼까요. 갭투자자는 어떤 상황이었죠. 자기돈 2500만원만 들고 4억짜리 집 한 채를 샀잖아요. 전세보증금, 따지고 보면 결국 남의 돈인 3억 7500만원을 끼어서요. 그런데 역전세가 되면서 전세값이 올라가거나 그대로 유지되기는커녕 3억 5000만원으로 떨어진 겁니다. 그럼 갭투자자는 당황하겠죠. 단기간에 팔아서 이익을 내려고 했는데 오히려 전세 값을 2500만원 돌려줘야 하는 상황이니까요. 결국은 대출을 받거나 주변에 돈을 빌리거나 해야 하는 겁니다. 전세 값이 더 하락하면 그만큼 부담도 더 커지는 거고요. 최악의 상황에는 역전세가 하나의 원인이 돼 전세보증금을 세입자에게 돌려주지 못하는 일도 생기는 겁니다. 깡통전세가 바로 이겁니다. 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 상태를 말하는데요. 원인은 여러 가지가 있겠죠. 아까 말한 전세값이 뒤집히는 역전세도 깡통전세를 유발하는 하나의 이유가 될 수 있고, 집주인이 은행 대출까지 받아서 갭 투자를 한 거면 대출이자를 못내 집이 경매로 넘어가 세입자가 돈을 못 돌려받을 수도 있고요. 정부는 최근 이런 역전세, 깡통전세 우려가 불거졌지만 “아직까지 대책을 내놓을 상황은 아니다”라는 입장입니다. 그러면 개인적으로 대응할 수 있는 가장 확실한 방법은 전세금반환보증보험 상품을 가입해서 돈 떼일 염려를 없애는 겁니다. 오늘은 갭투자, 역전세, 깡통전세 등 부동산 용어에 대해 알아봤습니다. 보다 자세한 내용은 팟캐스트 ‘이범수의 시사상식설명서’(https://bit.ly/2TV38hl)를 통해 들으실 수 있습니다. 이범수 기자 bulse46@seoul.co.kr

2050년 군인연금 국가보전금 ‘3조 7000억원’국회 예산정책처, 더 내고 덜 받는 개혁안 제시軍 “짧은 정년 등 특수성 무시한 처사” 반발제대군인 취업대책 등 노후 보장 함께 논의해야 정부가 국민연금 개혁을 추진하면서 덩달아 ‘군인연금’ 개혁에 대한 국민 관심이 높아졌습니다. 지난해 말 정부는 국민연금 소득대체율 40~50%, 보험료율 9~13%, 기초연금 인상 등을 조합한 4개 안을 국민연금 개혁안으로 제시했습니다. 국민연금 보험료 부담률을 높이는 방안이 포함되자, 국민들의 비판이 거세졌습니다. 그 시선 중 일부는 공무원연금, 사학연금, 군인연금 등 직역연금으로 옮겨갔습니다. 2015년 공무원연금과 사학연금 등 다른 직역연금은 진통 끝에 ‘더 내고 덜 받는’ 형태의 구조 개혁을 했지만, 군인연금은 2013년 이후 아무런 개혁이 이뤄지지 않았기 때문에 많은 비판이 군인연금에 집중됐습니다. 그렇지만 군 조직을 무작정 비판하기 전에 우리가 꼭 짚어봐야 할 부분도 있습니다. ‘군인’이라는 특수성과 정년, 기금관리 전문성 부족 등 제도적인 문제도 함께 살펴보려고 합니다. 건설적인 결과를 도출하려면 기금운용 개혁뿐만 아니라 제대군인 지원제도 전반을 논의 테이블에 올려놓고 개선책을 고민해야 합니다. ●작년 군인연금 수급자 1인당 국가보전금 ‘1600만원’ 국회 예산정책처는 지난해 11월 ‘2018~2050년 군인연금 재정전망’이라는 제목의 보고서를 내놓았습니다. 결론부터 간략히 말하자면 현 군인연금 지출구조를 유지할 경우 지난해 1조 5819억원이었던 적자 규모가 2050년 2배를 넘는 3조 7114억원으로 늘어날 것이라는 추산이 나왔습니다. 당장 재정 개혁을 하지 않으면 국민 부담이 크게 늘어날 수 밖에 없는 구조입니다.군인연금은 국가가 지급보장하도록 돼 있기 때문에 재정수지 적자는 전액 ‘세금’으로 보전해야 합니다. 군인연금 재정 적자는 내년 1조 7217억원에서 2025년쯤 2조원을 넘어선 뒤 2030년 2조 4560억원, 2040년 3조 1074억원 등으로 증가 추세를 보입니다. 군인연금 수급자 1인당 국가보전금은 지난해 평균 1758만원에서 연평균 1.6%씩 늘어 2050년에는 2940만원에 이를 것으로 예측됐습니다. 앞서 언급했듯이 재정개혁을 한 공무원연금은 2017년 기준 8.25%인 기여금 부담률(보험료율)이 2020년까지 9%로 높아집니다. 공무원연금 보험료는 정부가 같은 금액을 더 부담합니다. 반면 연금 가산율(수익률)은 2015년 1.9%에서 2035년까지 1.7%로 낮아지도록 설계했습니다. 그래서 공무원연금의 연간 적자 규모는 2015년 3조 727억원으로 고점을 찍은 뒤 지난해 2조 2820억원으로 크게 개선됐습니다. 사학연금도 공무원연금과 같은 구조입니다. 하지만 군인연금은 기여율 7%, 연금 가산율 1.9%를 유지하고 있습니다. ●‘더 내고 덜 받는’개혁하면 13조 7000억 절감 예산정책처는 3가지 ‘개혁 시나리오’를 내놨습니다. 우선 군인연금 기여금 부담률을 2020년부터 2024년까지 9%로 인상하고 이후 2050년까지 9%를 유지하는 방안입니다. 두 번째는 수급자의 연금액을 2020~2024년 한시적으로 동결하고 이후부터는 물가상승률만큼 인상하는 방안입니다. 세 번째는 70% 수준인 유족연금 지급률(2013년 이후 임용자는 60%)을 2020년부터 임용시점과 관계 없이 60%로 낮추는 겁니다. 사실상 ‘더 내고 덜 받는’, 상당한 고통을 수반해야 하는 개혁안입니다. 시뮬레이션한 결과 모든 방안을 함께 사용하면 연평균 15.3%의 재정적자가 절감돼 효과가 가장 컸습니다. 2050년 재정적자 규모도 3조 2450억원으로, 현행 방식을 유지할 때보다 무려 3700억원이나 줄어듭니다. 또 2050년까지 누적 재정 절감액은 13조 7019에 이르는 것으로 분석됐습니다. 그러나 군이 이런 ‘더 내고 덜 받는’ 개혁에 동의할 리 없습니다. 시간이 지날수록 더 많은 세금을 내야 하는 국민들은 조금이라도 개혁시점을 앞당기자고 주장하지만, 대다수 장교와 부사관들은 ‘군의 특수성을 무시한 처사’라고 반발하고 있습니다.군의 입장에서 보면 이들의 불만도 어느 정도 일리가 있어 보입니다. 우선 우리나라의 ‘연령 정년’은 다른 선진국과 비교해 유독 짧은 것으로 유명합니다. 소령을 기준으로 우리나라의 연령 정년은 45세로 미국(60세), 프랑스(59세), 일본은(55세), 캐나다(55세 또는 60세 중 선택)에 비해 훨씬 빠릅니다. 외국의 소령 이하 장교는 대부분 50세 이후 정년이 설정돼 있지만 우리나라는 한창 돈을 벌어야 할 43~45세에 조기 전역하게 됩니다. 군인연금은 최소 가입기간이 19년 6개월입니다. 그 전에 제대하면 ‘일시불’을 선택해야 하는데다, 어렵게 연금 수급 자격을 얻어도 정년이 빠르면 연금액이 크지 않습니다. 참고로 계급별 연령 정년은 부사관의 경우 하사 40세, 중사 45세, 상사 53세, 원사·준위 55세입니다. 장교는 대위 43세, 소령 45세, 중령 53세, 대령 56세, 소장 59세, 중장 61세, 대장 63세입니다. ●강제 전역 한 해 6000명…연금이 유일한 희망 대부분 60세 정년을 채우는 일반 공무원과는 격차가 큰 것입니다. 여기에 ‘근속 정년’도 있습니다. 근속 정년은 위관급 15년, 소령 24년, 중령 32년, 대령 35년입니다. 이런 이유로 장교와 부사관 중 본인의 의사와 무관하게 한 해 군복을 벗는 인원이 6000명에 이릅니다. 군이 반발하는 가장 큰 이유는 연금 수익에 기댈 수 밖에 없는 ‘불안한 미래‘ 때문입니다. 2016년 기준 장기복무 제대군인의 취업률은 54.4%에 그쳤습니다. 절반이 사회에 나오자마자 ‘실업자’로 전락한다는 겁니다. 미국, 일본 등 선진국의 재취업률이 90%를 넘는 점을 감안하면 턱없이 낮은 수준입니다. 어렵게 취업한 이들도 절반이 비정규직이고, 전체 취업자 평균 연봉은 2015년 기준 2700만원에 그쳤습니다. 군이 선뜻 연금개혁에 동의할 수 없는 구조적인 문제가 있는 겁니다. 낮은 재취업률과 짧은 정년 때문에 군의 반발이 커졌고 군인연금 개혁 논의는 ‘2013년 개혁안’을 마련한 2010년 이후 단 한걸음도 나아가지 못했습니다. 뒤집어 말하면 나라를 위해 일한 군인들의 호구 대책을 마련하지 않는 한 앞으로도 개혁 논의는 쉽지 않을 것이라는 뜻도 됩니다. 따라서 제대군인 취업 지원 예산을 확대하고 인적 자원 활용 확대 방안을 서둘러 마련해야 합니다.●연금관리기구 마련 등 연금수익 제고방안 추진해야 일반 국민의 입장에서는 ‘지금 너나 할 것 없이 힘든데 군인의 앞날까지 걱정해야 하느냐’고 비판할 수 있습니다. 그러나 일방적인 매도에 앞서 자신의 의사와 무관하게 부임지가 늘 바뀌고, 수시로 이삿짐을 싸야 하며, 영토 경계를 위해 노동시간 단축은 꿈도 못 꾸는 이들의 노고도 한 번쯤은 생각해봐야 하지 않을까요. 정부의 관심도 필요합니다. 군인연금은 공무원연금, 사학연금과 달리 직역연금 중 유일하게 ‘연금관리공단’이 없습니다. 사학연금이 적립금으로 벌어들이는 수익률은 2017년 기준 9.2%였지만 군인연금은 3.0%에 그쳤습니다. 연금전문가들이 기금을 운용해야 수익률을 높일 수 있는데 지금은 국방부, 보훈처 등으로 운용·관리주체가 분산돼 있어 효율적인 관리가 이뤄지지 않는다는 지적이 나옵니다. 이 부분에 대한 대책도 정부가 서둘러 마련해야 할 것으로 보입니다. 정현용 기자 junghy77@seoul.co.kr

처음 도입되는 특례시를 둘러싸고 갑론을박이 벌어지고 있다. 정부가 인구만을 지정요건으로 삼자 반대 목소리가 거세다. 특례시에 부여되는 권한을 놓고도 의견이 엇갈린다. 특례시 지정 자체를 부정적으로 보는 시각도 있다. 행정안전부는 지방자치법 전면 개정을 통해 특례시를 지정할 예정이라고 18일 밝혔다. 특례시는 광역시보다 작고, 기초단체보다 큰 도시다. 지위는 기존대로 도 단위 광역단체 산하 지자체다. 행안부는 서울특별시, 광역시, 특별자치시를 제외한 인구 100만명 이상 대도시를 특례시로 지정할 계획이다. 일본 등 해외 사례와 자문위원회 검토를 거쳐 기준을 정했다. 행안부는 이런 내용이 담긴 개정안을 곧 국회에 제출할 예정이다. 이 안이 그대로 국회를 통과하면 경기 수원·용인·고양, 경남 창원 등 4곳이 특례시가 된다. 행안부가 특례시를 지정하는 이유는 광역시에 버금가는 대도시 지자체들이 일반도시와 큰 차이 없는 자치제도를 적용받고 있다며 불만을 표출하고 있어서다. 윤보라 행안부 자치분권제도과 사무관은 “현재 인구 100만명 이상 도시들이 조직 확대 등 특례를 받고 있지만 행정수요나 위상 같은 것을 반영해 달라는 요구가 있어 우선 특례시 명칭만 부여하는 것”이라며 “새로운 특례를 마련할지는 나중에 검토될 것 같다”고 말했다. ●“인구만 따진 특례시, 현실 외면 탁상행정” 하지만 일부 지자체들은 정부 계획에 반발하고 있다. 이들은 인구는 96만명이지만 행정수요가 100만명 넘는 대도시(성남), 인구 50만명 이상 도청소재지(청주, 전주)도 특례시가 돼야 한다고 주장한다. 행정수요는 사업체 수, 법정민원 수 등을 고려한 것이다. 인구만을 따져 특례시를 결정하는 것은 현실을 외면한 탁상행정이라고 지적하는 이유다. 충북 청주시의 사업체는 5만 9000여곳에 달한다. 용인시(4만 8000여곳)보다 많고, 고양시(6만 3000여곳)와 비슷하다. 청주의 연간 처리 법정민원은 고양시(135만 7000여건)보다 많은 148만 4000여건이다. 지난 13일 전주에서 열린 국가비전회의 세미나에서 김승수 전주시장은 “인구 30만명에 불과한 세종시가 특별시로 지정된 이유는 의사를 결정하는 공공기관이 집중됐기 때문”이라며 “전주는 의사 결정 공공기관이 260개를 넘는다. 광역시를 제외한 228개 기초단체 가운데 가장 많다”고 목소리를 높였다. 지자체들의 이런 요구는 정부안에 맞서 김병관(성남 분당갑) 더불어민주당 의원이 지난해 12월 대표 발의한 개정안에 담겼다. 이 안에는 특례시로 지정되면 인구를 따지지 말고 100만명 이상 대도시에 부여되는 특례를 모두 주자는 내용도 포함됐다. 청주(85만명)와 전주(65만명)가 특례시가 되면 수원(125만명)이 현재 받는 혜택을 똑같이 누리는 것이다.●청주 특례시땐 부시장 2명·지방채 발행 가능 이를 가정해 적용하면 청주는 1명인 부시장을 2명까지 둘 수 있다. 3급 자리는 1개에서 3개로, 5개인 실·국 수는 7개로 늘어난다. 지방연구원도 설립할 수 있다. 의회승인을 얻어 지방채도 발생한다. 시장 권한도 확대된다. 도지사가 하던 택지개발지구 지정과 도시재정비촉진지구 지정을 시장이 직접 한다. 도지사를 경유해 장관에게 제출하던 농지전용허가 신청서도 장관에게 바로 보낼 수 있다. 안병철 청주시 자치행정과 주무관은 “도를 거쳐야 했던 업무를 시가 바로 처리하면 결국 시민들이 수준 높은 행정서비스를 받게 될 것”이라고 기대했다. 전문가들은 김 의원 안을 지지하는 분위기다. 실질적인 광역기능을 수행하는 지방기초단체에 권한을 부여해 행정업무 비효율성 등을 개선해 줘야 한다는 것이다. 한국지방자치학회장인 정정화 강원대 공공행정학과 교수는 “광역시가 있는 권역과 없는 권역 간 균형을 위해 지방 거점도시의 성장이 필요하다”며 청주와 전주에 힘을 실어 줬다. 2017년 기준 전북권 세입은 18조원에 불과했고 충북권은 15조원에 그쳤다. 반면 광역시를 보유한 경남권은 53조원, 경북권 43조원을 기록했다. 정창수 나라살림연구소장은 “거점도시 역할 여부, 행정수요 등을 고려해 특례시를 지정하면 지방소멸을 막을 수 있다”고 주장했다. 특례시 권한을 놓고도 의견이 충돌한다. 정부는 지속적으로 행정특례 등을 적극 발굴해 특례시에 부여할 계획이다. 특례시 지정에 따른 재정특례는 검토하지 않고 있다. 그러나 자율성 확대와 중앙과 지방의 협력적 동반관계 전환이라는 특례시 취지를 살리기 위해서는 자주재원을 대폭 늘려 줘야 한다는 의견도 만만치 않다. 주차 문제와 쓰레기 처리 등 행정수요가 광역시 수준인 만큼 광역시와 비슷한 재정상황을 만들어 줘야 한다는 것이다. 구체적인 방법까지 제시되고 있다. 광역단체를 거치지 않고 정부가 직접 특례시에 지방소비세를 주거나 지역자원시설세와 지방교육세를 특례시 세목으로 분류하자는 내용들이다. 이에 대해 장금용 행안부 자치제도분권과장은 “재정특례는 자칫 지역 간 불균형을 가속화시킬 수 있어 광역단체와 인근 기초단체들의 합의가 필요하다”며 “광역시에 버금가는 재정 특례는 아직 고민하지 않고 있다”고 밝혔다.충북도 등 일부 광역단체들은 특례시 지정 자체를 달갑지 않게 생각하고 있다. 각종 특례를 활용해 특례시가 인프라 확충 등 정주 여건 개선에 나서면 농촌지역 인구를 빨아들이는 블랙홀이 될 수 있다는 게 주된 이유다. 도는 세종시 사례를 거론한다. 충북은 세종시 출범으로 동반성장을 기대했지만 현실은 반대였다. 청원군을 흡수해 통합 청주시로 출발한 2014년 7월 이후 세종에서 청주로 9454명이 전입했지만, 청주에서 세종으로 빠져나간 인구는 2만 7145명이다. 청주와 세종시 간에도 이런 현상이 발생하는 것을 감안하면 특례시가 생길 경우 농촌 인구유출은 지금보다 더 심화될 것이라는 분석이다.●광역시 승격땐 충북도와 혼란… 특례시가 대안 그러나 전문가들은 특례시가 꼭 필요하다고 말한다. 정 소장은 “지금의 행정시스템은 중앙정부와 기초단체 사이에 광역단체가 끼어 있는 불합리한 구조”라며 “광역시를 지정하면 될 것 같지만 충북의 절반을 차지하는 청주가 광역시로 승격돼 독립되면 충북도의 광역기능 상실 등 혼란이 불가피해 특례시 지정이 대안이 될 수 있다”고 조언했다. 익명을 요구한 충북지역 시민단체 관계자는 “도가 청주시의 광역시 승격을 우려해 한발 물러서 있는 것 같다”며 “청주시가 광역시 승격을 추진하지 않겠다는 것을 약속하면 도가 이를 믿고 특례시 지정을 적극 지원하는 모습이 필요하다”고 충고했다. 이어 “현재 청주는 부시장 1명이 혼자서 시장을 도와 업무를 챙기는 것이 벅찬 상황”이라며 “이런 점을 도가 알아줬으면 한다”고 덧붙였다. 글 사진 청주 남인우 기자 niw7263@seoul.co.kr

모든 수입·지출 이력 투명하게 관리 현장체험 등 남은돈 빼돌리기 불가능 원아 200명↑ 581곳 의무… 한유총 반발 오는 3월부터 원아 200명 이상의 사립유치원이 의무 도입하는 국가관리 회계시스템 ‘에듀파인’이 공개됐다. 학부모 부담금과 정부 보조금 및 지원금 등이 목적에 맞게 지출되도록 관리해 ‘회계 부정’을 원천 차단할 수 있는 시스템이다. 교육부가 18일 정부세종청사에서 시연한 에듀파인은 학부모 부담금과 정부 보조금 및 지원금 등 각각의 재원별로 예산을 편성, 집행하도록 한다. 사립유치원이 학부모들의 부담금을 국고지원금인 누리과정 교육비와 같은 계좌에 넣어 두고 혼용하며 학부모 부담금을 적게 쓴 뒤 이윤을 남기는 식의 비리가 불가능해지는 구조다. 사립유치원의 회계규정인 ‘사학기관재무회계규칙’의 세입·세출 항목을 시스템에 적용해 인건비와 운영비, 일반교육활동비, 시설설비비 등 정해진 항목에만 지출을 집행할 수 있다. 물품을 구입하는 경우 에듀파인에 등록된 거래업체만을 통해 지출할 수 있다. ‘클린재정’ 기능은 회계 처리 과정에서 오류나 부정 의심 사례가 발생할 경우 경고 팝업을 띄운다. 서로 다른 거래처에 예산을 지출했으나 예금주가 같은 경우, 학부모들에게 걷은 부담금이 남아 반환할 때 학부모 계좌가 아닌 다른 계좌로 들어가는 경우 등 20여 가지의 시나리오가 포함됐다. 설세훈 교육부 교육복지정책국장은 “사립유치원의 모든 수입·지출 이력이 투명하게 관리돼 회계 비리가 불가능해진다”고 말했다. 국공립유치원과 초·중·고등학교에서는 총 12개 기능으로 운영되고 있지만 교육부는 사립유치원의 회계 특성과 사용 편의를 위해 5개 필수기능(사업현황·예산편성·수입관리·지출관리·예산결산)으로 간소화했다. 19일 예산편성 기능을 시작으로 순차적으로 개통하며 전국 시도교육청이 유치원에 사용법 교육과 컨설팅 등을 제공한다. 원아 200명 이상의 사립유치원 581개는 올해 의무 도입해야 하며, 원아 200명 미만인 유치원 105곳(2월 15일 기준)도 도입 의사를 밝혔다. 그러나 한국유치원총연합회(한유총)이 반발하며 헌법 소원까지 검토하고 있어 진통을 겪을 가능성이 크다. 김소라 기자 sora@seoul.co.kr

서울시의회 도시계획관리위원회(김인제 위원장, 더불어민주당, 구로4)는 2월 20일 오후 2시, 의회회관 2층 제1대회의실에서 「재건축 지역 세입자 대책 마련을 위한 토론회」를 개최한다. 금번 토론회는 작년 말 발생한 마포구 아현동 단독주택 재건축 사업구역 내 세입자의 한강투신 자살사건을 계기로, 재건축 세입자의 주거권 보호에 대한 요구가 높아진 상황에서 이를 위한 법률적․제도적 보완대책 마련을 위해 준비되었다. 이 토론회는 재개발사업 세입자와는 달리 단독주택 재건축 사업구역 세입자들에게는 이주대책이나 이주비 지원 등에 대한 법적 근거가 사실상 전무하다는 문제의식에서 출발하여 이에 대한 해법마련을 위해 참여연대와 함께 마련되었다. 토론회는 김인제 서울시의회 도시계획관리위원장의 개회사와 신원철 서울시의회 의장, 금태섭 국회의원(국회 운영위, 법사위)의 축사에 이어 참여연대 이강훈 민생희망본부장의 발제와 재건축 세입자(김민수 개포8단지 상가대책위원장, 고혜란 방배5구역 주거세입자위원장)의 사례발표로 진행될 예정이다. 사례발표 후 이어질 전문가 토론에서는 서울시의회 더불어 민주당 민생실천위원회 부위원장이자 도시계획관리위원회 위원인 김재형 시의원(더불어민주당, 광진4)이 좌장을 맏고, 이주원 장관정책보좌관(국토교통부), 차창훈 과장(서울시 주거사업과), 이원호 책임연구원(한국도시연구소), 정상길 센터장(은평주거복지센터)이 토론자로 참석할 예정이다. 김인제 위원장은 “이 토론회는 열악한 환경에 놓여있는 단독주택 재건축 세입자를 위한 이주대책을 논의하는 뜻깊은 자리가 될 것”이라며 “서울시와 연구기관, 시민단체 등의 참여 하에 심도 있는 논의가 진행되어 실효성 있는 제도적·정책적 개선안이 도출될 수 있기를 희망한다”고 밝혔다. 끝으로 김인제 위원장은 “주거지 정비사업으로 수많은 세입자들이 대책없이 쫓겨나는 아현2구역과 같은 사례들을 더 이상 바라보고만 있을 수 없는 상황이므로, 금번 토론회 결과를 종합하여 조례개정안과 함께 정책 보완사항 등을 마련하여 이를 적극 추진할 예정”이라며 “앞으로도 정비구역 내 세입자의 주거안정을 도모하기 위해 시의회 차원의 의정역량을 집중시켜 나갈 계획”이라고 밝혔다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

유명 아파트를 뛰어넘는 우수한 상품이 오피스텔에 시장에서도 강조되고 있다. 1~2인 가구 증가 등에 따라 세분화된 수요자의 라이프 스타일에 맞춘 첨단 시설 확보가 ‘분양성적’에 큰 영향을 미치는 분위기다. 특히 오피스텔 같은 임대용 투자 상품은 세입자의 주거 만족도가 높아야 공실을 막고, 수익률도 높일 수 있어 첨단 설계, 커뮤니티시설은 물론 우수한 조망권을 갖춘 곳도 증가 추세다. 대표적인 첨단 상품은 IoT(사물인터넷) 시스템이다. 오피스텔은 젊은층이 거주하는 경우가 많고, 이들은 IT 트렌드에 민감하다 보니 오피스텔 선택시 IoT 도입여부가 중요한 요소로 떠오르고 있어서다. IoT 서비스는 스마트폰 어플리케이션을 통해 밖에서도 집 안 시스템을 제어할 수 있는 일종의 ‘홈 비서’다. 대기전력 차단, 화재예방 등에 용이하며 맞춤형 정보를 제공받고, 생활패턴에 기기 작동을 설정하는 등 여러 기능을 폭 넓게 활용할 수 있어 수요자들의 편의성과 주거 만족도가 높다. 또 건설사 입장에서는 첨단 IoT 서비스를 도입함으로써 고급스러운 브랜드 이미지를 구축할 수 있다는 장점도 있다. 복층형의 인기도 여전해 건설사들도 활발히 공급에 나서고 있다. 부동산 업계는 같은 전용면적이라도 10만원 이상 더 월세를 받을 수 있는 것으로 보고 있다. 실제로 부산 해운대구 ‘SK 허브 올리브’ 전용면적 28㎡ 복층형은 보증금 500만원에 월세 40만원대에 매물이 나오고 있다. 반면 같은 타입 단층형은 월세가 10만원 가량 더 낮다. 조망권도 오피스텔에서 중요한 요소로 떠오르고 있다. 오피스텔을 많이 사용하는 직장인들은 스트레스를 풀기 위해 집에서 탁 트인 조망을 갖춘 ‘힐링 오피스텔‘을 선호하기 때문이다. 아파트에서나 볼 수 있는 피트니스센터, 넉넉한 주차공간 등도 차별화 요소로 떠올랐다. 이에 따라 우수한 상품을 갖춘 오피스텔은 분양시장에서 흥행을 이어가고 있다. 실제로 경기도 남양주 다산신도시에 공급한 ’다산자이 아이비플레이스‘ 오피스텔은 28층에 커뮤니티를 조성하고, 입주민 전용 스카이라운지와 루프가든 등도 생긴다. 청약 결과 이 오피스텔은 270실 모집에 1만8391명이 접수해 평균 68대 1의 경쟁률을 기록했다. 상품 차별화에 나서는 오피스텔 공급도 눈길을 끈다. 대보건설이 대구에 공급하는 ‘동성로 하우스디 어반’이 대표적이다. 이번 오피스텔은 전 실에 삶의 가치를 한 단계 높여주는 IoT를 활용한 최첨단 시스템이 적용된다. 이 외에도 이번 오피스텔은 원룸형부터 투룸형까지 8개 타입으로 구성해 소비자의 라이프 스타일에 따라 다양한 선택이 가능하다. 여기에 최근 급증하고 있는 1인 가구를 겨냥해 실내에는 냉장고, 세탁기, 에어컨 등의 가전제품을 갖춘 풀퍼니시드(full-furnished)가 설계로 내놓는 점도 눈길을 끈다. 또한 최고 27층의 고층에서 누리는 탁 트인 조망권도 갖춰 대구 도심 전체를 한눈에 담을 수 있으며, 또한 운전자가 직접 주차하는 자주식 주차시스템을 도입해 주차 시간이 단축되고 관리비 절감효과도 기대된다. 코인세탁실, 피트니스센터, DVD 룸, 상업시설 등을 갖춰 ‘원스톱 라이프’도 누릴 수 있다. 여기에 중구 일대는 재개발, 재건축 등 대규모 정비사업이 활발해 ‘이주 수요’도 끌어들일 수 있을 전망이다. 실제로 대구 중구 공시지가는 정비사업 추진으로 인해 지난해 9.44% 뛰어, 대구에서 2위를 기록했다. 부동산 업계에 따르면 현재 중구 일대에 추진중인 정비사업은 30여곳에 달하며, 달성지구(1500여 가구), 대봉지구(2300여 가구) 등 대규모 사업장도 많다. 한편 15일 개관한 ‘동성로 하우스디 어반’은 전용면적 25~58㎡, 총 502실 규모며, 견본주택은 중구 달구벌대로에 위치한다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

지난해 우리나라는 약 2.6%의 경제 성장률 속에서도 사상 최초로 수출 6000억 달러를 달성하고 국민소득 3만 달러 시대를 열었다. 그러나 갈수록 가진 자와 못 가진 자의 격차는 커지고, 소외받는 이웃들은 늘어나고 있다. 이에 마포는 올해 목표 중 하나로 ‘소외받는 주민 없이 골고루 잘사는 마포’를 구현하기로 하고 어르신과 장애인, 여성, 청년 등 누구도 소외받지 않고 기본적인 삶을 영위할 수 있도록 복지안전망을 구축하기로 했다. 이를 위해 전체 예산의 53%를 복지 분야에 쓴다. 우선 저출산 문제를 해소하고 아이 키우기 좋은 환경을 만들기 위해 산후조리비와 미혼모·미혼부 양육비를 지원한다. 서울시 최초로 조례를 제정해 중학교에 입학하는 신입생들에게 교복비를 지원한다. 지난해 마포에서는 주택 재건축 사업으로 세입자가 거리로 내몰리면서 목숨을 잃은 안타까운 사건이 있었다. 강제퇴거나 재난 등으로 인한 긴급 주거위기가구를 구제하기 위해 MH마포하우징을 운영해 임시거소를 제공하겠다. 저소득 주민을 위한 무료 중개 사업도 확대 지원한다. 국가 보훈 대상자를 위해 보훈수당을 신설하고, 돌봄 사각지대에서 복지서비스를 받지 못하는 어르신을 위한 어르신 안심돌봄사업도 추진한다. 상대적으로 취약한 장애인을 위해 맞춤형 일자리 사업 발굴을 확대한다. 사회적 약자와 어려운 이웃을 위해 제도적 장치와 기반을 구축해 가고 있지만 무엇보다 중요한 것은 누구나 쉽게 행정의 편의와 혜택을 받도록 하는 것이다. 공직자는 주민의 입장에서 주민이 원하는 것을 냉철하게 판단하는 역지사지(易地思之)의 식견이 필요하다. 법과 원칙을 지키는 것도 중요하지만, 법과 양심에 따라 따뜻한 가슴으로 공직에 임해야 한다. 행정은 가난하고 힘 없는 사람이 기댈 수 있는 울타리와 보호막이 되어야 한다. 마포는 복지 강화 정책을 통해 어려운 사람들을 돕는 데 최선을 다하겠다. 물은 만물을 이롭게 하면서 다투지 않고 뭇사람들이 회피하는 낮은 곳으로 흐른다. 이른바 상선약수(上善若水)이다. 마포도 낮은 곳으로 향하겠다. 어려운 주민들의 목소리를 가슴으로 듣고 마음으로 보면서 더 큰 마포를 구현하겠다.

“경기하강 막기 위해 재정 더 투입해야”경기가 하강하는 상황에서 정부의 재정 정책을 놓고 의구심이 제기되고 있다. 정부는 지출한 돈의 규모에 초점을 맞춰 ‘확대 재정’이라고 강조하고 있다. 반면 정부 수입이 지출보다 많다는 점에서 ‘긴축 재정’의 틀을 깨지 못했다는 지적도 나온다. 17일 기획재정부와 한국은행 등에 따르면 지난해 정부의 성장기여도는 0.9% 포인트로 2017년 0.8% 포인트보다 상승했다. 지난해 경제성장률(2.7%)을 감안하면 정부가 전체 성장의 3분의1을 책임진 셈이다. 지난해 정부의 총지출은 추가경정예산 3조 9000억원을 포함해 428조 8000억원에 이른다. 전년(400조 5000억원)보다 7.1%나 늘렸다. 올해도 지난해 총지출보다 9.4% 많은 469조원의 예산을 편성했다. 정부가 경기 활성화와 일자리 창출 등을 위한 ‘실탄’을 두둑히 확보했다고 말하는 이유다. 하지만 세입과 세출 측면에서 보면 얘기는 달라진다. 정부의 지난해 총수입은 447조 2000억원으로, 총지출보다 18조 4000억원이 많았다. 정부는 지난해 국세가 당초 예상보다 25조 4000억원 더 걷혔기 때문이라고 설명하지만, 정부가 민간에 푼 돈보다 민간에서 거둬들인 돈이 더 많았다는 의미다. 이렇듯 총수입에서 총지출을 뺀 차액은 2016년 4조 8000억원, 2017년 13조 8000억원 등으로 증가해 왔다. 통상 정부는 경기 호황 국면에서는 흑자 재정을 편성해 과열을 차단하고, 침체 국면에서는 적자 재정으로 온기를 불어넣지만 적어도 현시점에서는 정부의 재정 정책과 경기 상황이 ‘엇박자’를 보이고 있는 셈이다. 김정식 연세대 경제학과 교수는 “확대 재정과 세율 인상이 함께 진행되면서 확대 재정의 효과가 상쇄된 것”이라고 지적했다. 한국재정학회장을 맡고 있는 황성현 인천대 경제학과 교수도 “세수를 감안하면 지난해 추경으로 4조~5조원을 더 썼어도 됐을 것”이라고 분석했다. 경기 둔화 추세가 확연해진 만큼 정부가 경기 활성화나 산업 경쟁력 강화와 관련해 재정 지출을 좀더 공격적으로 늘려야 한다는 지적이다. 주원 현대경제연구원 경제연구실장은 “단기 효과가 큰 사회간접자본(SOC)이나 장기적으로 산업 경쟁력 강화에 도움이 되는 연구개발(R&D) 관련 사업을 중심으로 재정을 확대하는 것이 바람직하다”고 제안했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

HUG·SGI, 전세금반환보증 상품 판매 계약기간 40·50% 지나기 전 가입해야 담당 법원에 임차권 등기명령 신청하면 이사·주소 옮겨도 전세금 법적 보호받고 세입자엔 소송 근거, 집주인엔 경매 압박역전세·깡통전세 우려가 커지면서 주택 세입자들의 불안감이 커지고 있다. 분쟁이 생겨 민·형사상 보증금 반환 명령을 받아내도 집주인이 배째라는 식으로 나오면 보증금 반환은 지연되고, 이사를 하거나 새 집으로 들어가는 일정이 뒤엉키게 된다. 전세금을 제때 돌려받으려면 전셋집의 권리관계부터 살피고 보증금 반환 장치를 해두는 것이 안전하다. ●HUG, 보증금 수도권 7억·그외 5억 이하여야 보증금을 안전하게 돌려받으려면 전세보증금반환보증에 가입하면 된다. 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증(SGI)이 전세보증금반환보증 상품을 취급한다. 약간의 보증료를 내야 하지만, 현실적으로 집주인과 얼굴을 붉히지 않고 보증금을 돌려받을 수 있는 가장 안전한 방법이다. 보증료율은 HUG의 경우 아파트 0.128%, 그 외 주택은 0.154%를 적용한다. 서울보증은 보증료율이 아파트 0.192%, 기타 주택 0.218%다. 보증료는 보증금액×보증료율×보증기간으로 산정한다. 예를 들어 전세 보증금이 4억원인 아파트의 HUG 보증 비용은 1년에 약 52만원, 2년이면 104만원이다.세입자에게 부담이 되는 비용이지만 보증금을 제 날짜에 안전하게 돌려받는 길이라는 점에서 가입자가 늘고 있다. 지난해 HUG와 서울보증 전세보증금반환보증에 신규 가입한 건수는 각각 8만 9350건, 2만 5115건이나 된다. 전년 대비 2배나 늘었다. 두 회사의 상품은 약간 다른 점이 있다. HUG 상품은 보증 가입 가능한 시한이 전세 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전이다. 2년으로 계약했다면 만 12개월이 지나기 전에 가입해야 한다. 만약 전세 기간 1년을 남겨두고 가입했다면 보증료도 절반으로 줄이면서 전세보증금 반환도 100% 보장된다. HUG의 반환보증 상품은 전세보증금이 수도권은 7억원 이하, 비수도권은 5억원 이하일 때만 가입할 수 있다. ●SGI 보증한도 아파트 무제한, 주택 10억까지 SGI 상품은 아파트에 한해 가입 가능한 전세보증금 한도가 없고, 기타 주택은 보증한도가 10억원으로 가입 가능 범위가 넓다. 가입 가능한 기한은 1년 계약 때 만 5개월, 2년 계약 때 만 10개월 이전에 가입해야 한다. 이때 보증료는 HUG와 달리 전체 임대차 계약 기간에 대한 보증료를 내야 한다. 담당 법원에 임차권 등기명령을 신청하는 길도 있다. 세입자가 전세금을 돌려받지 못하고 이사를 하거나 주민등록을 옮겨도 전세금에 대해 법적 보호를 받을 수 있다. 바로 보증금 반환 소송을 제기할 수 있는 근거가 되는 동시에 집주인이 별도의 담보를 잡지 못하게 하거나 경매로 넘길 수 있다는 압박을 줄 수 있다. 해당 주택이 경매 처분돼도 배당권을 유지할 수 있다. 보증 가입이나 임차권 설정이 없다면 부득이 법의 힘을 빌려야 한다. 법대로 하면 임차인이 승소하지만, 문제는 시일이 오래 걸린다. 보증금 반환 지급명령이나 판결문을 받는 데만 3~6개월 걸린다. 만약 경매로 넘어가 배당을 받는다면 1년도 걸린다. ●계약만료 두 달 前 보증금 반환 내용증명 필요 소송으로 보증금을 돌려받으려면 말로 해서는 소용없다. 우선 집주인에게 전세 기간 만료 2개월 전에 전세 기간 종료 시점에 맞춰 이사를 갈 테니 전세보증금을 돌려달라는 의사를 담은 내용증명을 보내야 한다. 내용증명은 특별한 서식은 없지만 발신인과 수신인의 이름, 주민번호, 연락처, 보증금 반환 계좌번호 등을 담으면 된다. 이 같은 내용을 담은 문서 3통을 작성해 우체국에 가서 내용증명 우편을 보내달라고 하면 된다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

경기지역에서 상가나 주택 임대차 문제가 발생했거나 궁금한 점이 있을 때 도에 전화하면 도움을 받을 수 있다. 경기도는 ‘상가·임대차 상담 전화(031-8008-2246)’를 설치, 운영한다고 17일 밝혔다. 운영시간은 매주 화요일과 목요일 오전 10∼12시, 오후 2∼5시다. 공인중개사 6명으로 임대차 전담상담원을 꾸려 상가·주택 임대차 상담과 분쟁 해결 관련 문의를 받는다. 상담 후 분쟁조정 신청이 접수되면 1차로 분쟁 당사자를 밀착 상담해 조정을 유도하고, 해결이 안 되면 법률 검토를 거쳐 합리적 대안을 제시해 다시 한번 조정 절차를 거치도록 할 방침이다. 경기도가 상담 전화를 마련한 이유는 임대차 관련 상담과 분쟁조정 건수가 계속해서 늘고 있기 때문이다 경기도 무료법률상담실에 따르면 임대차 상담은 2017년 649건에서 2018년 2108건으로 1459건, 임대차 분쟁조정 건수는 2017년 9건에서 2018년 28건으로 19건 각각 증가했다. 특히 임대차보호법이 개정된 지난해 10월 기준으로 임대차 상담 관련 월평균 상담 건수는 개정 전 155건에서 개정 후 235건으로 51.6%가 늘었다. 김상국 경기도 법무담당관은 “임대차보호법 개정에 따른 임차인의 권리 향상으로 관련 분쟁도 늘고 있다”며 “꾸준히 관심을 갖고 도울 수 있는 방법을 찾겠다”고 말했다. 김병철 기자 kbchul@seoul.co.kr

지난해 연말부터 입주물량이 쏟아지면서 전셋값이 계약 시점인 2년 전 시세를 밑도는 현상이 발생하고 있다. 제조업 불황 등으로 일자리가 줄어들고 있는 지방의 경우 전셋값 하락폭이 커지더니, 최근에는 서울의 전셋값도 조정을 받는 분위기다. 하지만 서울의 경우 봄철 입주물량이 적어 역전세(전셋값이 하락하면서 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려워지는 현상)이 단기에 그칠 것이라는 분석도 나오고 있다. 16일 한국감정원 조사를 기준으로 서울 아파트 전셋값은 아직 2년 전 대비 1.78% 높다. 하지만 강남 4구(강남·서초·송파·강동)의 전셋값은 2년 전보다 0.82% 떨어져 있다. 서초구의 전셋값이 2년 전 대비 -3.86% 하락했고 송파구도 2년 전 시세보다 0.88% 내렸다. 강남구(0.02%)는 사실상 2년 전 가격 수준이다. 서울부동산정보광장에 따르면 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 85.8㎡는 2년 전 1월 말 전세 실거래가가 8억5000만원이었으나 올해 1월말은 7억8000만∼8억3000만원으로 최대 7000만원 하락했고, 이달 초에는 1억5000만원 낮은 7억원에 전세 계약이 됐다. 부동산 관계자는 “서울의 전세 약세는 송파 헬리오시티 등 대규모 재건축 아파트들의 입주가 한번에 몰리면서 발생하는 현상”이라면서 “특히 강남권 전세 가격이 하락했다는 소식에 마포와 서대문, 성북 등 서울 전역에서 전세를 구하는 사람들이 강남권으로 몰려들면서 서울 전체가 영향을 받고 있다”고 설명했다. 올해 서울 지역 입주물량은 4만 3000여가구다. 경기도의 입주 물량은 지난해보다 3만가구정도 줄지만 2015년의 2배가 넘는 13만7000여가구의 입주를 준비하고 있다. 일각에선 봄철 서울의 입주물량이 줄어들게 되면 전세 약세 현상도 장기화 되지 않을 것이라는 전망도 있다. 대규모 입주가 상반기에 몰려 있고, 지난해 12월 입주를 시작한 송파 헬리오시티의 전세 물량 소화가 예상보다 빠르게 이뤄지고 있다는 것이다. 실제 2월 8730가구였던 서울의 아파트 입주 물량은 3월 1765가구, 4월 1527가구로 점차 줄어든다. 송파구의 한 부동산 관계자는 “전용 84㎡의 전세 가격이 6억대로 형성되면서 서울 전역에서 전세를 찾아오는 사람들이 많다”면서 “하반기 강동구 입주물량이 상당히 많지만, 송파에 비해 서울 전체에 미치는 영향을 상대적으로 작을 것”이라고 전망했다. 박원갑 KB국민은행 WM부동산투자솔루션부 수석전문위원은 “일반적으로 매매가 줄어들면 전세가 늘어나고, 매매가 늘면 전세가 줄어드는데, 매매와 전세가 동시에 계약이 줄어드는 현상이 잘 나타나지 않는다”면서 “거래가 어떻게 되는지를 봐야겠지만, 경기도에 비해 서울의 경우 전세가 추가로 약세를 보일 가능성은 낮아 보인다”고 설명했다. 하지만 역전세 현상이 일부 완화된다고 해도 전세가 다시 강세를 보이기는 쉽지 않은 분위기다. 분양 대행사 관계자는 “경기도 남양주 다산신도시 등 인기 택지지구의 입주물량이 적지 않은데, 이는 결국 서울 수요를 분산시키는 효과로 나타날 것”이라면서 “서울 전셋값이 지방처럼 크게 하락하지는 않겠지만, 상승 요인은 확실히 줄어든 상황”이라고 전했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

손혜원 의원의 목포 도심 지역 부동산 매입을 계기로 전 국민이 도시재생에서 공익이 무엇인가에 관심갖게 됐다. 그러나 아직 도시재생 사업에서 무엇이 공익이고 어떤 활동이 사익을 추구하는 것인지 명확하게 정의 내리지 못하고 있다. 또한 선의의 개인 투자자가 장래의 개발이익을 기대한 투자도 문제라면 어떤 주체가 참여해야 하는지도 명확하지 않다. 우리나라 도시재생 사업은 재개발과 뉴타운 사업에 대한 오랜 반대 운동에 뿌리를 두고 있다. 이 때문에 도시재생 사업에서는 작은 개발 사업이나 부동산 투자마저도 과거 폭력적인 정비 사업의 트라우마를 떠올릴 만큼 순수한 이념상에 집착하고 있는 것이 사실이다. 모든 주민이 참여해 합의를 통해 장기 계획을 수립하고 원주민이 외지로 내몰리지 않고 역사문화적, 경관적 자산을 훼손하지 않아야 한다는 원칙을 엄격하게 적용하면 실행력을 가질 수 없다. 사실 문재인 정부가 도시재생에 굳이 ‘뉴딜’을 붙인 것은 기존 도시재생 사업의 한계를 극복하고 적극적으로 일자리를 창출하겠다는 강한 의지가 담긴 것이다. 도시재생에서 공익은 참여와 보전에서만 찾을 것이 아니라 주거환경 개선과 일자리 창출을 통해 실현하자는 것이다. 어떤 조건이 갖추어지면 실제 도시재생 사업이 추진돼 주거 환경이 개선되고 혁신이 발생하고 일자리가 창출될까. 무엇보다도 도시재생 사업이 실행될 수 있는 여건을 갖추어야 한다. 사업 구상이 아니라 사업계획이 구체적으로 작성돼야 한다. 사업계획에는 사업 추진 주체, 주민의 협의와 참여, 사업비용 부담과 타당성, 리스크 관리, 토지 확보, 도시계획 및 건축 인허가 등이 구체적으로 포함돼야 한다. 논란이 되는 목포 도시재생 사업의 사례를 살펴보자. 목포 도심의 역사문화공간은 지난해 ‘1897 개항문화거리 도시재생 뉴딜사업’으로 선정돼 정부의 지원을 받는다. 사업 내용은 역사문화공간의 보전과 거리와 공원 정비, 공동 플랫폼 건설에 집중돼 있다. 중앙정부, 전남도, 목포시가 전체 사업비의 94%인 1100억원을 부담하고 한국토지주택공사(LH)가 약 46억원을 투자한다. 민간 자본 투자는 1억원에 불과하다. 대부분 도시재생 사업이 여전히 민간 기업의 투자를 이끌어 내지 못하다 보니 도시재생 사업은 당연히 공공투자 사업이라고 인식하게 되는 것이다. 공익의 정의가 명확하지 않은 것은 저층 주거지 정비에서도 마찬가지다. 정부나 지자체는 아주 예외적인 경우에만 개인 소유 주택의 리모델링과 정비를 지원하거나 개입해 왔다. 최근 빈집 및 소규모 주택정비특례법 시행을 계기로 사업 지원을 위한 각종 특례제도가 마련됐고 한국감정원, 한국토지주택공사, 한국주택도시보증공사가 사업 지원에 나서기 시작했다. 빈집 관리와 소규모 정비가 세입자들의 주거 환경 개선, 에너지 비용 절감, 골목길 안전 등의 공익에 기여한다는 것을 뒤늦게 인정한 결과다. 최근 윤관석 의원이 대표발의한 도시재생특별법과 부수법률 개정안이 국회에서 심의 중이다. 도시재생혁신지구를 지정하고 사업인정제도와 총괄사업관리자제도를 도입함으로써 도시재생 사업에서 가장 큰 리스크였던 토지 확보 문제나 사업성 부족 문제를 해결할 계기가 될 것이다. 도시재생이 계획에 그치지 않고 사업으로 실행될 수 있도록 지원 방안을 마련한 것이다. 대부분 도시재생 현장에는 도시재생 사업을 추진할 역량과 의지를 가진 주체가 거의 없다. 도시재생의 기준 정립과 지역 선정권을 가진 중앙정부나 계획수립권과 인허가권을 가진 지방자치단체가 실행할 수 없는 사업을 담당할 주체가 육성돼야 한다. 전문성과 경험이 부족한 주민과 주민협의체가 마찬가지로 사업 경험이 없는 도시재생지원센터 인력의 지원을 받아 도시재생 사업을 성공적으로 추진할 가능성은 아주 희박한 것이 현실이다. 공기업과 지원 기관이 신뢰성과 전문성을 활용하도록 정교한 사업 실행 모델을 만들고 민간 추진 주체가 참여할 수 있도록 유도해야 한다. 이번에 문제가 된 비전문적인 재단보다는 실행력을 갖춘 협동조합, 사회적기업, 민관 합동기업, 토지투자신탁기구 등이 체계적으로 육성돼야 한다. 이제 도시재생 논쟁은 이념상의 준수가 아니라 지역에서 실행력을 갖춘 사업 모델을 만드는 데 집중해야 한다.

전국 표준지 50만 필지의 공시지가가 지난해보다 9.42% 올랐다. 2008년 이후 최대치다. 지난해 전국적인 부동산 가격 상승 추세가 반영됐다. 시·도별로는 서울과 광주, 부산 등을 중심으로 두 자릿수 증가율을 보였다. 서울 강남구와 중구, 영등포구 등은 20% 안팎의 상승률을 기록했다. 시세 대비 공시가격의 비율인 현실화율은 지난해 62.6%에서 올해 64.8%로 상승했다. ㎡당 2000만원 이상 고가 토지의 공시가격을 지난해 대비 최대 2배까지 끌어올린 점도 눈여겨볼 대목이다. 표준지 공시지가는 보유세 등 조세·부담금과 건강보험료 산정의 기준이 된다. 지난달 표준 단독주택에 이어 표준지의 공시지가도 11년 만에 최대폭으로 올라 토지·상가 보유자의 조세 부담도 예년보다 커지게 됐다. 그러나 이를 두고 ‘세금폭탄’ 운운하는 것은 이치에 맞지 않는다. 보유 자산의 가치가 증가하는 만큼 보유세 등을 더 내는 건 조세 정의에 부합한다. 부동산 불로소득을 환수하지 않고서는 부동산 가격 급등과 빈부격차 확대 추세를 막기 어렵다. 더구나 공시가격의 현실화율은 여전히 60%대에 머물고 있는 데다 보유세 실효세율은 0.2% 남짓에 그치고 있다. 경제정의실천연합이 공시지가 인상에 대해 “공평과세가 어림없는 찔끔 인상”이라고 비판한 것도 이러한 이유에서다. 다만 표준지 공시지가 상승에 따라 명동·강남 등의 임대료가 인상되면서 이를 감당하기 힘든 상인들이 쫓겨나는 ‘젠트리피케이션’이 나타날 가능성을 우려한다. 최근 경기 위축으로 상가 공실률이 높은 데다 임대 계약은 10년 단위로 이뤄지고 임대료 인상도 연 5%로 제한되지만, 향후 경기 회복기에 새로 임대차 계약을 맺는 상가의 임대료가 급등할 수 있어서다. 정부는 오는 4월에 설치되는 상가 건물 임대차분쟁조정위원회를 효율적으로 운영해 영세 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있는 환경을 조성해야 한다. 건물주와 세입자가 적정 임대료 유지를 위해 상생협약을 맺는 사례의 전국적 확산을 유도할 필요도 있다. 또한 공시지가를 둘러싼 논란을 최소화하기 위해 공시지가 시세산정률 산정 근거 등을 공개하는 것도 검토할 만하다.

“두달 새 4명 별세… 생존자 23명만 남아 미래 이끌 학생들의 관심은 큰 힘 될 것”“김복동·이귀녀·김순옥 등 네분의 할머니가 최근 두 달 새 돌아가셨습니다. 현재 23명이 생존해 있고, 평균 연령은 91세입니다. 일제에 의해 꽃다운 청춘을 짓밟힌 한을 생전에 풀어 드려야 합니다.” 일본군 위안부 피해 할머니들의 쉼터인 경기 광주시 퇴촌 ‘나눔의 집’ 안신권(58) 소장은 12일 서울신문과 만나 한·일 관계가 최악으로 치닫는 가운데 위안부 피해자 상징과도 같은 김복동 할머니가 지난달 별세하자 마음이 무겁다며 이같이 말했다. 안 소장은 “2015년 ‘한·일 위안부 합의’를 발표했을 때만 해도 46명이 생존했지만 3년 새 절반으로 줄었다”며 “시간은 속절없이 가지만 위안부 문제 해결은 앞이 안 보인다”며 안타까워했다. 지난해 나눔의 집에서만 3명이 그렇게 원하던 공식사죄를 받지 못하고 별세했다. 현재 6명이 생활하고 평균 연령은 94세이다. 3명은 병상에 있고, 3명은 거동이 가능하나 증언은 2명만 가능하다. 할머니들은 동료들이 역사의 한을 풀지 못하고 돌아가실 때마다 큰 상처를 받는다고 한다. 또 안 소장은 “아베 총리와 일본 정부는 미래지향적인 한·일 관계 발전과 동아시아 평화를 위해 과거 침략 전쟁을 인정하고 피해자들에게 사죄해야 한다”면서 “더 나아가 피해자 문제를 일본 교과서에 기록하고 학생들에게 가르쳐야 한다”고 목소리를 높였다. 가장 기억에 남는 것으로 안 소장은 “이옥선·강일출 할머니와 2014년 글레데이 소녀상 철거 반대를 위해 미국으로 가서 캘리포니아 연방법원 앞에서 기자회견 하고, 소녀상 철거를 하지 않아도 된다는 승소 판결을 받은 것”이라고 했다. 아울러 그는 “나눔의 집에서 학생들의 눈높이에 맞는 프로그램을 운영해 어린 나이에 전쟁터에 끌려가서 고통을 당한 할머니들을 통해 역사를 배울 수 있다”면서 “미래의 주역인 학생들이 일본군 성노예 피해자 문제에 관심을 갖고 함께하면 할머니들에게 큰 힘이 될 것”이라고 강조했다. 강원 고성 출신인 안 소장은 직장을 다니면서 사회복지학 석사 공부를 병행하던 2000년 12월 한 스님의 소개로 아내와 나눔의 집을 방문했다. 그때 김순덕 할머니 증언도 듣고, 사회복지 행정을 담당할 총무가 필요하다고 해 2001년 2월 할머니들과 인연을 맺었다. 나눔의 집은 일본군 위안부 피해 할머니 터전을 마련해주자는 취지로 불교계와 사회 각계에서 모금 운동, 1992년 10월 서울 마포구 서교동에 문을 열었다. 명륜동과 혜화동을 거쳐 1995년 12월 조영자씨가 기증한 퇴촌의 650여평 대지에 180여평의 주거시설을 신축, 이전했다. 이사장은 송월주 스님이다. 신동원 기자 asadal@seoul.co.kr

작년 4분기 전국 중대형 공실률 10.8% 임차인 보호 강화… 세부담 전가 힘들 듯올해 표준지 공시지가가 대폭 오르면서 건물주가 세입자에게 보유세 부담을 전가해 임대료가 뛸 것이라는 우려가 고개를 들고 있다. 하지만 자영업자들의 폐업이 늘고 있는 상황에서 이러한 ‘세 부담 떠넘기기’가 쉽지 않을 것이라는 분석이 힘을 얻고 있다. 12일 국토교통부는 2019년 표준지 공시지가를 전국 9.42%, 서울 13.87% 인상했다. 토지·상가·오피스 소유자들의 보유세 부담이 늘어날 수밖에 없다. 이는 젠트리피케이션(임대료가 올라 원주민이 쫓겨나가는 현상) 가능성이 제기되는 이유다. 이제까지는 부동산 보유세가 증가하면 월세를 올려 건물주가 세입자에게 세 부담을 전가하는 게 일반적이었기 때문이다. 하지만 부동산 전문가들은 이번에는 상황이 다르다고 보고 있다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “최저임금 상승과 내수 침체 등으로 장사를 접는 자영업자들이 늘고 있다”면서 “상가 수요가 줄면서 공실률이 올라가고 있는데, 이는 비교적 안정적이라는 평가를 받았던 서울도 마찬가지”라고 설명했다. 한국감정원에 따르면 지난해 4분기(10~12월) 전국의 중대형 상가(연면적 330㎡ 이상)의 공실률은 10.8%로 사상 최고를 기록했다. 서울의 공실률도 7.0%로 전분기보다 0.1% 포인트 상승했는데, 강남의 경우 공실률은 7.4%로 무려 1.4% 포인트나 치솟았다. 특히 상업적 가치가 높다는 평가를 받는 이른바 ‘핫플레이스’(명소)가 오히려 공실률이 높아 임대료 인상이 쉽지 않다는 분석이다. 서울 동대문의 경우 지난해 1분기 10.9%였던 공실률이 4분기에는 14.6%로 급등했고, 강남구 논현역 일대는 같은 기간 7.9%에서 18.9%로 2배 이상 뛰었다. 최근 홍석천씨가 높은 임대료 등을 이유로 식당을 폐업한 용산구 이태원도 중대형 상가 5곳 중 1곳(21.6%)이 비어 있는 것으로 조사됐다. 또 강남구 테헤란로(11.8%)와 청담(11.2%) 등도 공실률이 높은 상황이다. 강화된 상가 임차인 보호장치도 젠트리피케이션 가능성을 낮추는 이유다. 지난해 10월 상가임대차법이 개정돼 계약갱신요구권 행사 기간이 기존 5년에서 10년으로 연장됐고, 연간 임대료 인상률도 5%로 제한됐다. 함영진 직방 빅데이터센터장은 “단기적으로 젠트리피케이션 가능성은 크지 않을 것”이라면서 “다만 경기가 활성화된다면 핵심 상권을 중심으로 임대료를 올릴 근거가 될 수 있다”고 내다봤다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

12일 정부의 표준지 공시지가 발표에 대해 부동산 시장에서는 정책 방향은 맞지만 급격한 공시지가 인상으로 시장에 악재로 작용할 수 있다고 우려했다. 땅값이 많이 오르는 서울 도심과 강남 등 상업용지 보유자들은 재산세·종합부동산세 인상을 걱정했다. 상가 세입자들은 공시지가 인상이 임대료 인상과 상권 위축으로 이어지는 것을 염려했다. 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “가뜩이나 장사가 되지 않는데 보유세가 늘어나면 상인들과 자영업자들의 부담은 더욱 커진다”며 “공시지가 인상도 상가 시장에는 악재”라고 진단했다. 조세형평성 차원의 공시지가 인상 불똥이 자칫 영세 상인들의 임대료 부담으로 이어질 수 있다는 것이다. 안명숙 우리은행 부동산투자자문센터 부장도 “공실이 많은 지역에서는 임대인이 당장 임대료를 올리기 어렵겠지만, 기회를 엿보다가 경기가 회복 조짐을 보이면 곧바로 임대료를 인상하려 할 것”이라며 “특히 새로 임대차계약을 맺는 상가를 중심으로 상승폭이 클 것”이라고 전망했다. 정책 실패를 땅주인에게 돌린다는 지적도 나왔다. 경기 과천에서 상가를 보유하고 학원을 하는 노모씨는 “현시세와 공시지가 차이는 인정한다”면서도 “경기가 사그라져 매출이 떨어졌는데 세금만 올라가는 부담을 안게 됐다”고 말했다. 이어 “공시지가와 시가와의 격차가 벌어진 것은 땅주인의 잘못이 아니라 정부의 토지·조세정책 실패가 원인”이라며 “급격한 인상보다는 장기적인 시각으로 접근했어야 했다”고 말했다. 경실련 등 시민단체들은 “공시지가 현실화 의지가 무색할 정도로 시늉에 그쳤다”며 “공시지가와 시세 격차를 더욱 줄여 공평과세를 이뤄야 한다고 주문했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

삶의 질·복지규모 OECD 평균 수준으로 재정 누수 절감 외 구체적 대책 제시 없어 ‘돌봄 경제’ 투자로 일자리 창출 동력 복안 정부, 조세 저항 의식 “증세 연관 말아달라”정부가 12일 사회복지 지출을 확대해 국민 ‘삶의 만족도 지수’를 경제협력개발기구(OECD) 평균 수준으로 끌어올린다는 5개년 계획을 발표함에 따라 ‘중부담·중복지’ 논의에 다시 불이 붙을 것으로 예상된다. 하지만 이번에도 재원 대책은 빠져 실현 가능성에 의문이 제기된다.보건복지부는 이날 정부세종청사에서 각 부처 사회보장 정책의 추진 방향을 제시한 ‘제2차 사회보장기본계획’(2019~2023년)을 발표했다. 문재인 정부 들어 사회보장 정책을 총망라해 뚜렷한 목표를 제시한 것은 처음이다. 1차 사회보장기본계획(2014~2018년)의 실행 기간이 현 정부와 일부 맞물렸으나 이는 박근혜 정부의 것이었다. 배병준 복지부 사회복지정책실장은 “현재 시행되는 많은 사회보장제도가 2차 기본계획에서 제시된 방향에 따라 일관성 있게 추진될 것”이라고 밝혔다. 2차 사회보장기본계획의 핵심은 적어도 국민이 OECD 평균 수준의 삶을 영위하게 하자는 것이다. 국민 삶의 질을 2017년 OECD 28위에서 2023년 20위로, 사회복지지출 규모도 OECD 평균 수준으로 끌어올릴 계획이다. 이에 필요한 재원으로 정부는 5년간 332조원을 제시했다. 배 실장은 “기본계획에 포함된 90여개 세부과제에 소요되는 예산을 기준으로 2022년까지 중기재정운용계획에 반영된 재원 등을 살펴 집계한 것”이라고 설명했다. 국민연금과 건강보험 재정, 아직 논의 단계인 사업들의 예산은 제외한 것이어서 전체 예산 규모가 332조원을 훨씬 웃돌 것으로 예상된다. 재원 조달 계획으로는 기존 지출 구조조정과 세입 기반 확충을 제시했을 뿐 구체적이고 실현 가능한 복안은 내놓지 않았다. 정부가 재정 누수를 줄이는 것 외에 이렇다 할 재원 대책을 제시하지 못한 것은 국민의 조세 저항 때문으로 해석된다. 복지부는 국민의 80%가 사회보장 확대에 찬성하지만 추가로 세금을 부담하겠다는 사람은 32%에 불과하다는 ‘2018년 사회보장 대국민 인식조사’ 결과를 고려한 것으로 보인다. 특히 증세와 직접 연관 짓지 말아 달라고 요청하기도 했다. 332조원이 투입될 핵심 사업은 무엇인지, 2040년까지 목표치를 달성하려면 추가 재원이 얼마나 더 필요한지도 언급하지 않았다. 기본계획에는 고용·교육·복지 분야의 핵심 사업이 담겼다. 고용보험·산재보험의 적용 대상 확대, 실업급여의 보장성 확대, 근로빈곤층·청년층의 취업을 촉진하기 위한 한국형 실업부조 도입, 최저임금 현장 안착과 공공부문 비정규직의 정규직화 등이 고용 분야의 주요 과제다. 다만 이를 통해 저임금 근로자 비중을 목표치대로 현재 22.3%에서 2023년 18.0%로 어떻게 낮출 것인지에 대한 세부 로드맵은 없었다. 복지 분야에선 수급자와 부양의무자 가구의 보유재산 기준 완화와 기초생활보장제도 기준선에 대한 조정 방안이 중장기 검토 과제로 새롭게 추가됐다. 더 많은 빈곤층이 기초생활보장을 받을 수 있도록 수급자 선정 문턱을 낮추겠다는 것이다. 다만 두 대책 모두 검토 수준이어서 갈 길은 멀어 보인다. 정부가 사회복지지출을 확대하는 배경에는 사회 투자가 대규모 일자리 창출에 동력이 될 수 있다는 기대도 작용했다. 정부는 중국과 미국, 인도를 포함해 세계 13개국이 국내총생산(GDP)의 2%를 각각 ‘돌봄 경제’에 투자하면 약 6408만개의 새로운 일자리가 창출될 것이란 국제노동연맹의 추정치를 인용해 “대규모 일자리 창출이 가능할 것”이라고 내다봤다. 이현정 기자 hjlee@seoul.co.kr

강릉 애완견 투척사건이 공분을 자아내는 가운데 충남 천안의 한 원룸에서 애완견 11 마리가 떼죽음 당한 채 발견돼 경찰이 수사에 나섰다. 12일 천안서북경찰서에 따르면 지난달 21일 낮 12시 40분쯤 서북구 성정동 한 원룸에서 애완견인 11 마리의 ‘말티즈’ 사체가 발견됐다. 살아 있던 암컷 1마리는 병원으로 옮겨졌으나 오랜 굶주림으로 장기 손상이 심해 회복이 쉽지 않은 것으로 전해졌다. 발견 당시 33㎡ 크기의 원룸에는 2~4년생 말티즈 수컷 6마리와 암컷 6마리가 있고 한 마리만 겨우 살아 있었다. 학대 당한 흔적은 없었다. 이 개들은 원룸 관리자가 장기간 월세를 체납한 세입자를 찾아갔다 발견하고 경찰에 신고했다. 경찰이 농림축산검역본부에 의뢰해 정밀 검사한 결과 장기간의 굶주림으로 영양 상태가 좋지 않아 떼죽음한 것으로 밝혀졌다. 경찰은 세입자가 제때 월세를 내지 못해 방 안에서 키우던 개를 그대로 두고 달아난 것으로 보고 세입자의 행방을 쫒고 있다. 경찰은 세입자를 붙잡아 유기 사실이 드러나면 동물보호법위반 혐의를 적용할 방침이다. 천안 이천열 기자 sky@seoul.co.kr

충남 천안의 한 원룸에서 반려견 11마리의 사체가 발견돼 경찰이 수사에 나섰다. 경찰은 현재 이 원룸 세입자의 소재를 파악하고 있다. 12일 천안서북경찰서와 천안시 등에 따르면 지난달 21일 낮 12시 40분쯤 천안 서북구의 한 원룸에서 말티즈 11마리 사체가 발견됐다. 원룸 관리자가 장기간 월세를 미납한 세입자를 찾아갔다가 이를 발견하고 경찰에 신고했다. 발견 당시 말티즈 11마리는 죽은 채로 방 안 곳곳에 퍼져 있었고, 1마리는 살아 있는 채로 발견돼 즉시 동물병원으로 옮겨졌다. 생존한 개는 현재 저혈당과 빈혈 증세를 보이고 있고, 간 기능도 심각한 손상을 입은 것으로 전해졌다. 개 사체에서 눈에 띄는 학대 흔적은 발견되지 않았다. 경찰은 농림축산검역본부에 의뢰해 정밀 검사한 결과, 사체로 발견된 반려견들이 감염성 질병 때문이 아니라 영양 상태가 좋지 않아 죽은 것으로 확인됐다고 설명했다. 경찰 관계자는 “세입자가 월세를 제때 못내 방 안에서 키우던 개를 그대로 두고 달아난 것으로 보인다”면서 “세입자 소재를 파악 중”이라고 말했다. 오세진 기자 5sjin@seoul.co.kr

송파·강동구 등 2만 6000여가구 쏟아져입주물량 전년대비 1만 6000여가구 증가세입자 구하기 경쟁, 전셋값 하락 이끌어2년차 아파트 전세 재계약 물량도 쌓여 아파트 ‘역전세난’이 서울까지 번졌다. 전셋값 하락으로 고통받는 집주인과 세입자가 늘면서 주택시장 경착륙 우려도 커졌다. 10일 부동산업계에 따르면 서울 강남권에서도 아파트 전셋값 하락으로 집주인이 전세기간 만료 이후 보증금을 제때 빼주지 못해 집주인·세입자 모두 고통을 겪고 있다. 역전세난은 전셋집의 물량이 증가한 데 비해 전세 수요가 줄어서 전세 계약이 잘 이루어지지 않아 겪는 어려움을 말한다. 집주인이 보증금을 빼주려면 추가 자금을 마련해야 하고, 세입자는 제때 보증금을 돌려받지 못해 이사를 못하는 부작용이 따른다. 김모씨는 2017년 3월 전세를 끼고 사들인 서울 송파구 문정동 3차 푸르지오 아파트 때문에 요즈음 밤잠을 설치고 있다. 이 아파트는 다음달 중순 전세기간이 끝나는데 전셋값이 떨어져 빚을 내어야 보증금을 돌려줄 수 있는 상황이기 때문이다. 84㎡로 2년 전 보증금 4억 7000만원을 받고 세를 줬는데, 현재 전셋값은 4억 3000만원으로 떨어졌다. 그나마도 전세가 나가지 않아 보증금을 더 낮춰야 할지 고민이다. 지난해 11월 전세를 내놨지만, 주변에 1만여 가구에 이르는 헬리오시티 아파트 입주가 시작되면서 찾는 사람이 없다. 전세 수요자들은 대단지, 새 아파트를 선호하는 데 비해 김씨가 보유한 아파트 단지는 150가구에 불과하고, 지은 지도 17년이나 지났다. 김씨는 새로운 세입자를 찾기 어렵고, 보증금을 내주려면 4000만원을 빌려야 하는 상황이라 궁여지책으로 세입자에게 새로운 안을 제안했다. 전세기간을 연장하고 보증금 하락분 4000만원에 대해서는 월세만큼의 이자를 주겠다고 했지만, 세입자는 이를 거절했다. 급기야 다음달 16일 서대문구 남가좌동 아파트로 이사하려고 계약까지 마쳤다면서 전세기간 만료에 맞춰 보증금 반환을 요구했다.김씨는 은행을 찾아가 아파트 담보 대출을 알아봤지만 이마저도 거절당했다. 김씨는 경기 안양시 관양동에 3억원 정도 하는 연립주택에 사는 2주택 보유자라서 대출길이 막혔다는 얘기만 들었다. 서울 광진구 광장동 현대 8단지 84㎡ 아파트에 전세를 사는 이모씨는 이달 말 전세 기간 만료를 앞두고 집주인과 불편한 관계가 형성됐다. 지난해 11월 초에 집주인에게 이사 계획을 통보했지만, 집주인은 보증금 반환 약속을 주지 않고 있다. 전세 보증금이 2년 전(5억 8000만원)보다 3000만원 정도 떨어졌기 때문이다. 이씨는 집주인이 최근 전화도 받지 않자 내용증명을 보내 임차권 등기명령을 요구했다. 임차권 등기는 집주인의 동의가 필요하기 때문에 얼굴을 붉히더라도 내용증명을 보내는 절차를 밟았다. 새로운 전셋집을 구하는 것도 포기했다. 역전세난의 원인은 전반적으로 주택경기가 가라앉은데다 입주 물량이 큰 폭으로 증가했기 때문이다. 특히 서울까지 역전세난이 확산한 것은 송파구, 강동구 일대 대규모 단지 준공이 결정적인 영향을 미쳤다. 집주인들의 세입자 구하기 경쟁이 전세 보증금 낮추기 경쟁으로 번졌고, 기존 전셋값을 끌어내려 전세 시장이 큰 혼란에 빠진 것이다. 부동산114에 따르면 올해 강남권(강남·서초·송파·강동구) 입주 물량은 1만 6000여 가구에 이른다. 지난해 말 입주를 시작한 송파구 가락동 헬리오시티 9510가구를 더하면 실제 올해 입주 물량은 2만 6000여 가구에 이른다. 지난해 강남권 아파트 입주물량은 약 1만 가구에 그쳤다. 헬리오시티에는 오는 3월 말까지 잔금을 치라야 하기 때문에 전셋값은 더 떨어질 수밖에 없다. 84㎡ 전셋값은 두 달 전보다 1억원 이상 떨어진 5억원대로 내려왔다. 일부 4억원대 후반 급전세도 등장했다. 가락동 한 부동산중개업소 대표는 “한꺼번에 대규모 아파트가 준공되면서 전세도 나가지 않고 집도 팔리지도 않아 집주인의 고통이 가중되고 있다”며 “잔금 완납 만료를 앞두고 전셋값이 더 떨어질 것 같다”고 내다봤다. 강남권 아파트 전셋값은 헬리오시티 아파트 입주를 앞두고 지난해 가을부터 떨어지기 시작했다. 여기에 오는 6월 강동구 명일동에서 래미안명일역솔베뉴(190가구) 아파트가 입주를 시작하고, 9월에는 고덕그라시움(4932가구) 아파트, 12월에는 고덕센트럴 아이파크(1745가구) 아파트, 상일동 고덕롯데캐슬베네루체(1859가구) 아파트가 입주할 예정이다. 2년 전 새 아파트 입주 단지에서는 2년차 전세 재계약 물량까지 늘어났다. 2017년 3월 입주한 강동구 고덕 래미안 힐스테이트(3658가구) 아파트 단지에서는 2년 전세 기간이 끝난 아파트 전세 물건도 쌓이고 있다. 이 아파트 84㎡ 전셋값은 지난달 말까지 6억 5000만원을 호가했으나 현재는 5억원대 중반으로 내렸다. 대출규제도 역전세난과 무관하지 않다. 1주택 이상자는 규제지역에서 추가 대출을 받을 수 있는 길이 막혀 준공 주택에 입주하지 못해 전셋집이 늘고 있다. 기존 주택이 팔리지 않는 것도 입주율을 떨어뜨린다. 주택산업연구원에 따르면 서울에서 정해진 입주 기간에 이사를 하지 못하는 비율이 30%나 된다. 장희순 강원대 교수는 “새 아파트 입주 물량이 증가하면 전셋값 하락세가 이어지고, 역전세난이 가중될 수 있다”며 “주택시장 경착륙도 조심스럽게 고민해야 할 때”라고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr