◎상환 연장하려면 매년 20%씩 갚아야/대출금은 세입자 통장으로 자동 입금/전셋집 인근 은행 이용하면 대출 빨라 정부의 전세금 반환자금 지원과 관련한 내용을 문답으로 알아본다. ­전세계약이 4월말로 끝났다.세입자가 중도금을 내기 위해 전세금을 빼달라고 하는 데 자금지원을 받을 수 있나. ▲안된다.새로 분양받은 아파트 입주예정일이 지난 세입자만 해당한다. ­서울 개포동에 사는데 경기도 분당에 있는 본인 소유의 아파트를 전세놓고 있다.자금을 대출받으려면 주택은행 개포동지점에 신청해야 하나 분당지점에 해야 하나. ▲어느 곳에 해도 되나 물건 소재지인 경기도 분당지역에 있는 주택은행지점에 하는 것이 유리하다.담보로 잡는 주택에 대해 감정가격 등을 산정해야 하기 때문에 은행지점에서 가까운 곳에 있을 수록 대출심사 기간을 줄일수 있다. ­전세금 반환자금 대출신청은 언제까지 할 수 있으며 대출받기까지 얼마나 걸리나. ▲서류를 완벽하게 갖춰 내면 2∼3일 내에 대출이 이루어진다.대출을 받으려면 반드시 집주인과 세입자가은행에 같이 가야 한다.대출은 선착순이라고 할 수 있다. ­전세금 지원자금을 1년밖에 쓸 수 없나. ▲1년내 상환이 어려우면 매년 대출금의 20%씩 갚으면서 3년까지 연장할수 있다.3년이 지나면 잔액을 모두 갚아야 한다. ­전세금 반환자금이 세입자에게 어떻게 전달되나. ▲대출금은 집주인에게 지원되는 것이지만 자금을 세입자의 통장으로 입금시켜주는 절차를 마련 중이다.집주인이 다른 용도로 쓰지 못하도록 하기 위해서다. 문의는 건교부 주택정책과 (02)504­9133∼4.

◎국민주택 가구당 최고 2천만원/연리 16.5% 1년 상환… 일부 갚으면 최장 3년 연장 사회문제로 번진 전세대란을 막기 위해 정부가 집주인에게 전세금 반환자금을 지원한다.지원자금 규모는 총 3천억원이며 빠르면 오는 18일부터 집주인에게 전세 1가구당 최고 2천만원까지,다가구의 경우 3가구까지 융자를 해준다. 李廷武 건설교통부 장관은 6일 열린 국무회의에서 “외환위기 이후 부도와 실업자의 급증,금융경색 등으로 확산되고 있는 전세금 분쟁을 해결하기 위해 정부가 국민주택기금에서 2천억원,주택은행 차입금 1천억원 등 3천억원의 전세금 반환자금을 조성해 지원키로 했다”고 밝혔다. 융자는 집주인의 경우 85㎡ 이하의 주택으로 전세계약 금액이 7천5백만원 이하일 때 받을 수 있다.세입자는 올해 1월1일 이후 전세계약이 끝난 경우 가운데 ▲신규 분양주택의 입주일이 지났을 때 ▲지방 등으로 근무지가 바뀌었을 때 ▲실직자 또는 부도회사 근무자로서 이사를 통해 부득이 거주비용을 줄여야 하는 경우 ▲전세관련 민사조정 또는 민사소송의 확정판결을 받은 사람 등이 혜택을 받을 수 있다. 융자금액은 전세계약 금액의 30% 이내에서 가구당 최고 2천만원까지 가능하고 집주인이 여러 가구를 세놓은 경우이면 3가구(6천만원)까지 융자해 준다.지원조건은 연리 16.5%로 1년 이내에 상환해야 한다.1년 후에 융자원금의 20%를 갚으면 3년까지 상환기간이 연장된다. 전세금반환 지원자금은 전국 주택은행 본·지점에서 취급하며 융자를 신청하려면 임대인과 임차인이 건물 등기부등본(소유자 확인용),임대차 계약서,임차인 주민등록본(전입사실 확인)을 제출해야 한다.또 임대인은 해당 주택을 담보로 제공하거나 다른 부동산을 담보로 제출해야 한다. 건교부는 올해 국민주택기금 운용계획을 변경,지원근거를 마련하고 구체적인 융자지침을 수립한 뒤 본격적으로 시행할 계획이다.그러나 전세금 분쟁이 기본적으로 개인간의 문제이기 때문에 정부의 개입을 최소화한다는 방침이다.

◎1천억 규모… 年利 13∼15%로 정부는 전세금 분쟁과 관련해 집 주인에게 전세반환자금을 일시적으로 지원해 주는 방안을 검토 중이다. 5일 재정경제부와 건설교통부에 따르면 정부는 전세가격 폭락으로 세입자들이 전세금을 제때 돌려받지 못해 사회문제가 되고 있다고 보고 총 1천억원을 지원해 주는 방안을 강구하고 있다.그러나 집 주인에 대한 대출요건을 엄격히 제한,세입자가 법원에 전세금 반환소송을 제기했을 경우에 한해 전세금 일부를 지원한다는 방침이다.세입자가 받지 못하는 전세금에 대해서는 집주인이 세입자에게 시중금리를 반영,이자를 지급해주도록 할 예정이다. 재원은 올해 추경예산안 편성때 주택경기 활성화를 위해 발행키로 한 2천억원 규모의 국민주택기금 채권으로 일부를 충당하고 나머지는 부동산을 담보로 주택은행이 대출해 주는 방안을 검토하고 있다.이를 위해 국민주택기금 운용대상에 전세반환자금 대출을 포함시키고 지원금리는 은행대출 금리보다는 다소 낮은 연 13∼15%를 적용할 계획이다. 정부 관계자는 “사적 계약으로 빚어진 전세금 분쟁에 정부가 개입하는 것이 ‘모럴 해저드’(도덕적 해이)를 유발할 수 있으나 사회문제로 번질 가능성이 커 정부가 최소한의 지원을 하는 방안을 검토하고 있다”고 말했다.

건설교통부는 최근 사회문제화하고 있는 전세금(專貰金) 분쟁완화를 위해 집주인에게 전세반환금을 대출해주는 방안을 추진중이라고 한다.기존 세입자에게 내줄 전세금과 신규 세입자가 내는 전세금의 차액을 재정에서 융자해줌으로써 기존 세입자가 전세보증금을 못받는 사태를 막자는 것이다.건교부는 1차로 정부재정에서 2천억원을 확보하고 필요하면 증액한다는 계획이다. IMF사태 이후 부동산과 전세가격 폭락으로 인한 전세대란은 심각한 사회문제임에 틀림없다.전세금반환을 둘러싼 송사(訟事)가 폭증하고 있고 전세분쟁을 이런식으로 방치해서는 안된다는 여론이 없지는 않다. 그러나 민간당사자간의 채무채권문제에 정부재정이 개입하는 것은 우리 사회에 도덕적 해이(解弛) 현상을 만연시킬 우려가 크다.전세금문제는 민간이송사를 하든,화해 등 기타방법으로 하든 이해당사자간에 푸는 것을 원칙으로 삼아야 한다.일반적으로 세입자는 사회적 약자편에 속할 것이다.그래서 전세계약때는 2년 기한을 원칙으로 하고 있다. 건교부의 이번 발상은 사회적 강자인 집주인에게 전세반환금을 융자해주자는 것이다.집주인은 이미 많든 적든 전세금을 활용하고 있고 그 돈은 만기때 세입자에게 상환할 의무가 있는 엄연한 채무다.만일 정부가 이런 채무변제행위에까지 개입한다면 실제 상환능력 있는 집주인들도 전세금반환을 게을리하는 사태가 오지 않을까 우려된다. 다음으로 건교부가 구상한 2천억원의 융자금규모의 근거가 너무나 막연하다.국내의 세입자는 약 3백80만가구로 추산되고 있다.2년마다 계약경신하도록 되어 있으니까 1백90만 가구가 계약을 다시 하거나 전세분쟁을 겪어야 한다.설혹 융자금제도가 신설된다해도 그 효과가 전세분쟁을 해소하기에는 너무나 미약할 것이다.특히 구조조정과 실업문제로 인한 재정수요는 엄청난데 비해 예산은 극히 한정적이다.전세분쟁에까지 재정개입을 할 여력이 과연 있는지 묻고 싶다.최근 세입자는 보증금 상환요구를 늦춰주고 그대신 집주인은일정한 벌칙이자를 물도록 하는 당사자간 분쟁해결방식이 많다고 한다.전세분쟁은 이런식으로 해결토록 맡겨놓을 일이지 정부가 나설 일이 아니다.

◎소액임차인 등 배당요구해야 우선 변제 앞으로 세입자들은 세든 집이 경매에 넘어갈 경우 빠짐없이법원의 통보를 받을 수 있게됐다. 대법원은 26일 경매법원이 모든 세입자에게 경매개시 여부를 즉시 통지하도록 ‘경매절차통지’에 관한 송무예규를 개정,일선 법원에 시달했다. 지금까지 경매법원은 실제거주 및 임차인 여부가 확인된 경우 경매사실을 통지,이같은 사실이 확인이 되지않거나 권리신고만 한 때에는 통지를 받지못하는 세입자가 많았다. 개정예규는 또 소액임차인(광역시 3천만원,기타 2천만원 이하)과 계약서상의 확정일자를 받은 세입자는 반드시 법원에 배당요구를 해야 보증금을 근저당권에 우선해 변제받을 수 있도록 했다. 서울지법 경매재판부 관계자는 “경매실무상 통보를 받지 못하는 세입자가 생길수 있다”면서 “통지예규를 명문화함으로써 세입자의 사정에 따라 불가피하게 피해를 보는 사례들이 거의 사라질 것으로 기대된다”고 말했다.

◎10개 기관 4천명 7월부터 한달새 입주/전세 못빼고 집 못팔아 행정공백 우려 오는 7월25일부터 8월 말까지 한달간 진행될 정부의 대전 제 3청사 이전을 앞두고 공무원들의 주거대책이 절실하다.거주지를 대전으로 옮겨야 하는 공무원들 가운데 대부분이 ‘전세대란(傳貰大亂)’의 영향으로 제때에 거주지를 옮기지 못할 것으로 예상됨에 따라 자칫 행정공백이 우려되고 있다. 정부의 청(廳)단위 기관 이전계획에 따라 거주지를 옮겨야 하는 공무원은 철도청 600여명,병무청 200여명,산림청 200여명 등 10개 기관 4천여명에 이른다.이들중 대다수는 현재 살고 있는 서울이나 수도권의 전세를 빼거나 자가주택을 전세를 놓거나 판뒤 이사해야 할 형편이다. 그러나 서울·수도권의 전세값이 IMF체제 이후 10∼40% 정도 폭락,집주인이 하락한 전세값 차액을 못줘 세입자들이 이사를 못하고 있는 실정이다. 자가주택을 가진 공무원들도 부동산 거래가 거의 끊기다시피 해 전세나 매각이 여의치 않기는 마찬가지.‘전세대란’으로 발이 묶인 공무원들의 원활한 거주 이전과 행정공백을 막기 위해서는 정부 차원의 지원대책이 있어야 한다는 지적이다.

◎“부동산 경기 불황 여파 전세금 못받을라”/서울 북부지원 3배 늘어나 하루 100명꼴 【金慶雲 기자】 이사철이 다가오면서 전세권을 보호하기 위해 전세등기를 설정하거나 확정일자를 받는 세입자가 부쩍 늘어났다.이도 미덥지 않아 이중으로 보증보험을 찾는 사람들도 많아졌다. 부동산경기가 예전만 못하자 계약일이 지나도 전세 보증금을 제때 받지 못하는 세입자가 많아졌고 주인집 사정으로 집이 경매 처분되는 일도 늘어나 전세금에 대한 세입자들의 불안감이 커졌기 때문이다. 서울 노원구 공릉동 시울지법 북부지원에는 전세권 설정등기 또는 확정일자를 받으려는 세입자들이 하루에 1백여명이나 몰려 지난 연말보다 3배이상 늘었다. 등기과 관계자는 “확정일자 신청자만 하루에 60∼70여명이나 되어 다른 등기업무가 마비될 지경”이라며 “특히 등기 자동응답전화까지 설치했으나 50여통 이상은 담당자를 찾아 꼬치꼬치 캐묻는다”고 말했다. 지난해 9월부터 전입신고와 함께 전세계약서 뒷면에 확정일자 직인을 찍어주는 각 동사무소도 사정은 마찬가지다.서울 강남구 개포3동의 경우,하루에만 8∼12명의 신청자가 찾아오고 20여통의 문의전화를 받는다. 확정일자를 받았으나 주택임대차 신용보험에도 가입한 崔潤徹씨(37·서울 은평구 불광동)는 “사업을 하는 집주인에게 전세등기를 하기위해 인감을 요구했다가 은행대출에 불리하다며 이를 거절당해 보험을 들었다”고 말했다.

◎확정일자제·전세권 설정도 방법 IMF 지원체제 이후 전세보증금 반환을 둘러싼 집주인과 세입자간의 분쟁이 심심찮게 벌어지고 있다.서울과 수도권 신도시의 경우 전세금이 전반적으로 10% 정도 하락하는 등 부동산 경기가 전반적으로 침체해지면서 전세기간이 끝나고도 집주인이 세입자에게 계속 살것을 요구하거나 전세를 내놓고 알아서 받아가라는 식으로 전세금 반환을 거부하고 있기 때문이다.게다가 기업이나 자영업자의 부도가 크게 늘면서 사업을 위해 담보로 제공한 부동산이 경매에 들어가는 바람에 애꿎은 세입자만 전세금을 못 돌려받는 사례도 늘고 있다. 세입자가 자신의 전세금을 보장받는 방법은 소액임차보증금 우선변제권 제도,확정일자 제도,전세권 설정,보증보험 가입 등이 있다.이중 소액임차보증금 우선변제권과 확정일자 제도는 주택임대차보호법이,전세권 설정은 민법이 규정하고 있는 보호장치들이다. □소액임차보증금 우선변제권=소액의 전세금에 대해 법이 우선적인 변제를 인정해주는 것으로 현재 서울의 경우 3천만원이하의 전세금에 대해서 최고1천2백만원까지만 인정하고 있다.따라서 3천만원을 넘는 전세금은 우선변제대상이 아니고 3천만원 이하라도 100% 변제를 받지 못하는 단점이 있다. □확정일자 제도=전세 계약체결후 전입신고와 함께 전세 계약서에 확정일자를 받아놓으면 그 날짜로 근저당권을 설정한 것과 같은 효력을 인정해주는 것이다.그러나 이 제도는 집주인이 전세금반환을 거부할 경우 소송을 해서승소판결을 받은 후 경매를 신청해야 한다.최소한 반년이상 소송에 시달려야 한다는 문제가 있다.또 선순위 근저당권자가 있거나 경매가 유찰될 경우 낙찰금액 중 세입자가 배당받는 금액이 전세금보다 적을 가능성도 있다.이때 모자라는 부분은 세입자가 집주인의 일반 재산을 찾아내서 다시 소송절차를 거쳐 직접 받아내야 한다. □전세권 설정=확정일자 제도와 효과는 비슷하지만 소송을 거치지않고 곧바로 강제경매를 신청할 수 있다.반면 등기를 신청할때 집주인의 인감증명서를 제출해야 하기 때문에 다소 어려움이 있다. □주택임대차 신용보험=집주인의 도움없이 세입자가 직접 보험에 가입하고 나중에 전세기간이 끝나 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 보험회사로부터 직접 받아내는 것이다.전세기간 도중에 집이 경매에 붙여지는 경우에도 전액을 보호받을 수 있다. 보험에 가입하려면 전세계약을 체결한 날로부터 5개월이내에 보증보험 회사 지점에 청약을 하면 된다.구비서류는 확정일자를 받은 전세계약서,전세주택의 건물·토지 등기부등본,세입자의 주민등록등본 등이다.전세금의 0.5%를 보험료로 낸다.처음 가입할때 한번만 내면 되고 나중에 전세기간이 끝나 집주인이 전세금을 돌려주면 보험료는 자동 소멸된다.

◎반환청구 소송 올 3배 늘어/가압류 신청도 月 40건… 20배 증가/서울지법 전담재판부 3곳 새달 운영 전세금 반환을 둘러싸고 세입자와 집주인 간 분쟁이 크게 늘고 있다.IMF 한파로 전세 값이 급락한데다 거래가 거의 없기때문이다. 26일 서울지방법원에 따르면 지난해까지만 해도 한달 평균 10건 남짓 들어오던 전세금 반환 청구소송이 올들어서는 30여건으로 3배 가량 급증했다.정식 소송 대신 민사 조정을 신청하는 건수도 지난해 한달 50∼60건에서 올해는 120∼130건으로 갑절 이상 늘었다. 또 한달에 1∼2건 정도에 불과하던 전세금 가압류 신청도 한달에 40여건으로 폭증했다.판결을 받아낸 세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려받기 위해 진행 중인 경매 건수도 한달에 30여건으로 지난해 10여건에 비해 3배 이상 증가했다. 이처럼 법원 문을 두드리는 사람들은 대부분이 새로 아파트 또는 연립주택을 분양받거나 단독주택을 구입한 일반 세입자들이다.전세 계약이 끝났는데도 새 입주자가 나타나지 않아 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못해 분란이 일고 있다. 이에 따라 서울지방법원(원장 尹載植)은 26일 전국 법원 가운데 처음으로 민사합의 26부와 민사 25·26단독 등 3개 재판부를 ‘임대차(賃貸借)전담 재판부’로 지정,오는 4월부터 전세금 관련 소송을 전담 처리토록 했다.법원관계자는 “폭주하는 소송을 신속히 진행하고 재판부 간 판결 편차를 줄이기 위해 전담 재판부를 지정하기로 했다”고 밝혔다. 대법원은 서울지법 전담재판부의 운영 성과를 보아가며 전국 법원으로 확대한다는 방침이다. 이들 재판부는 소장이 접수된 뒤 첫 재판까지 2개월 정도 걸리던 것을 2주 이내로 단축하고 이후의 공판 간격도 현재 3∼4주에서 1∼2주로 좁히기로 했다. 민사합의 26부 劉哲均 부장판사는 “전담 재판부가 가동되면 평균 6개월정도 걸리던 재판 기간이 1∼2개월로 단축될 것”이라면서 ”강제조정이나 화해를 적극 권유해 가능한 한 첫 공판에서 소송을 마무리하겠다”고 밝혔다.

◎폐교 앞둔 울산 용연초등교 ‘마지막 교가’ 합창/개교 35년… 70년대까진 전국 제1의 풍광/공단 들어서며 매연 등 공해로 시들어가 【울산=강원식 기자】 “공해때문에 공부하기 힘들었지만 막상 학교가 폐교된다니 너무 아쉬워 눈물이 납니다” 20일 울산시 남구 용연동 용연초등학교(교장 백승효·62) 체육실.밖에서는 봄을 재촉하는 비가 촉촉히 내리는 가운데 이달 말로 폐교되는 이 학교의 마지막 졸업식이 열렸다. 울산에서도 공단 한가운데에 위치한 이 학교는 지난 87년부터 정부의 공해이주대상 지역이었지만 세입자 등 보상을 받지 못한 주민들의 자녀들이 지금껏 공부해 왔다. 지난 63년 개교 뒤 한때 재학생수가 7백여명이 넘었었고 3천1백여명의 졸업생을 배출한 용연초등학교는 지난 70년대 초까지 풍광 좋은 바닷가에 위치한 부자학교로 명성을 날렸다. 그러나 인근에 석유화학공단이 들어서고 학교 담과 맞붙어 동쪽으로 금속제조업체인 (주)재기와 화력발전소가 들어서고 서쪽으로 SK케미컬(주),북쪽으로 폐기물 처리업체인 극동산업 등 공해를 뿜어내는 공장들로 둘러 싸이면서 학생들은 공해에 시들어 갔다. 때문에 이 학교는 ‘공해학교’로 불려 왔고 최근 이 학교 학생들의 몸에 유해 중금속이 다량 축적돼 있다는 충격적인 검진결과가 밝혀졌다. 전체학생 57명 중 이날 12명이 졸업했고 15명은 병영초등학교,나머지 30명은 남구 대현초등학교로 전학을 갔다. 졸업생 학부모 장태옥씨(43)는 “아이가 학교생활 중 기관지염과 두통에 시달려 항상 약을 준비해 뒀다”며 “공해가 사람을 밀어 내는 현실이 안타깝다”고 말했다.

80년대 말 폭등하는 집값을 잡으려고 말도 많은 분당·일산 등 5군데 신도시를 건설한 이후 서울시민들은 집값에 관해서는 큰 걱정없이 주거생활을 영위해왔다.그러나 서울의 주택보급율은 아직 71% 수준에 불과하므로 고통스런 IMF한파가 지나고 나면 집값은 또다시 오를 소지가 있다. 집을 지으려면 택지확보에서 건축까지 3∼4년은 걸리므로 집지을 땅만은 미리 마련하여야 한다.택지확보와 관련,우리가 지혜를 짜내야 할 일은 바로 도시 재개발이다.도시 곳곳에 산재한 ‘달동네’를 제대로 개발만 한다면 일거사득의 성과를 올릴 수 있다. 첫째,도시를 재개발하면 같은 땅에 들어서는 주택수를 3배까지 늘릴 수 있다.도로 전철 상하수도 등 각종 기반시설 비용을 감안하면 신도시 건설보다 도심을 재개발해 아파트를 짓는 것이 훨씬 경제적이다. 둘째,도시 외연의 확산으로 이제 달동네도 도시 한복판이 되어버렸다.남루한 모습의 달동네를 깨끗하고 예쁘게 바꾸어 도시의 어두운 곳을 밝게 할 때가 되었다. 셋째 직장은 도시에 있는데 집은 도시 외곽으로 옮겨가다 보니 우리의 도시들은 극심한 교통난을 겪는다.도시재개발은 직장과 집이 가까이 있는 직주근접구조를 만들어 도시교통 문제를 해결하는 데 기여할 것이다. 넷째 달동네를 재개발할 때는 반드시 세입자를 위한 임대아파트를 지어야 한다. 도시재개발은 달동네 노후 불량주택에 사는 영세민들에게 쾌적한 주거환경을 제공하게 된다. 중장기 도시재개발 기본계획을 수립하여 차근차근 실천한다면 택지 확보,미관 개선,교통난 해소,영세민 주거환경 개선이라는 4가지 효과를 한꺼번에 거둘 수 있을 것이다.

◎대출 어려워져 ‘실속 구매’ 현상 뚜렷/시공사 부도위험 없어 큰 평형도 ‘매기’ 국제통화기금(IMF) 체제가 본격화되면서 주택공사나 한국토지신탁 등 공공기관이 시공하는 아파트가 인기를 독차지하고 있다.부도위험이 거의 없고 아파트 분양가의 인상전 가격으로 공급받을 수 있기 때문이다.특히 소형주택에 대한 관심이 높아지면서 전용면적 18평 이하의 주공아파트는 ‘상종가’를 기록 중이다. 한국토지공사의 자회사인 한국토지신탁이 시행중인 아파트는 ▲오산시 누읍동 그린타운 ▲평택시 염삭동 염광아파트 ▲남양주시 오남면 경신아파트 등이 있다.이들 아파트의 잔여분은 모두 분양가 인상 전의 가격으로 선착순 분양 중이다. 오산 그린타운은 23평형 314가구,30평형 320가구,42평형 150가구 등 총 784가구.한국토지신탁은 이 가운데 잔여분을 분양가 인상전 가격인 평당 2백92만∼3백24만원에 공급하고 있다. 평택 염광아파트는 24평형 280가구,33평형 240가구,44평형 160가구 등 총680가구이며 잔여분은 역시 분양전 가격인 평당 2백57만∼2백75만원에 분양되고 있다. 22평형 146가구,32평형 206가구 등 총 352가구를 짓고 있는 남양주 경신아파트도 평당 2백40만원(22평형 기본형 기준)에 분양되고 있다. 이들 아파트단지는 임대사업의 요지로도 꼽혀 실수요자나 주택임대사업을 계획중인 소비자들에게 특히 관심을 끌고 있다. 주공아파트도 ‘IMF 한파’ 덕을 톡톡히 보고 있다.부동산 경기는 침체되고 은행이나 주택할부금융의 대출이 어려워져 소비자들이 ‘거품’보다는 ‘실속’쪽으로 눈을 돌리고 있다. 특히 전용면적 18평 이하 주공아파트는 국민주택기금의 장기 저리 융자를 받을 수 있고 대금 납부조건도 대폭 완화돼 인기를 누리고 있다.현재 선착순 분양중인 수도권의 인기 유망지구는 ▲남양주 청학 ▲오산 운암 ▲시흥 시화지구 등이다. 청학지구는 총 4천여가구가 건설되는 수도권 동북부 최고의 전원주택단지로 꼽힌다.지난해 11월에 공급한 2천578가구,12월에 공급한 592가구 중 잔여가구를 선착순 분양하고 있다.청약예금가입자를 대상으로 분양 중인 전용 30평과 35평짜리는 주공이 처음으로 개발한 미래형주택으로 짓는다.방 1개에별도의 출입문과 부엌,화장실이 설치돼 임대가 가능한 ‘부분 임대형’이다. 덕정지구는 오는 2001년까지 총 1만여가구가 건설될 미래 신흥도시이다.주공은 총 공급예정 9천532가구 중 지난해 12월에 1천732가구를 1차로 공급했다.현재 21평과 25평짜리 800여가구를 선착순 분양중이다. 운암지구에는 25만여평에 9천여가구가 건설될 예정이다.현재 전용 14평과17평에 대해 선착순 분양중이다.시흥 시화지구도 총 3만여가구가 들어설 미래 신도시이다.주변에 반월공단이 있어 임대주택사업을 벌이기에는 가장 적합한 곳이다. 주공 전세용 아파트로는 ▲강릉입암 ▲충주연수 ▲익산어양 ▲광주용두 ▲문경모전 등 5개지구가 있다.이들 지구에는 19∼24평형 1천644가구가 있으며 전세금은 2천만원 정도로 시중 전세가의 70∼80% 수준이다.2년간 전세로 살고 나면 우선 분양자격을 전세입자에게 준다.분양문의=한국토지신탁 02­3451­1212,주공 0342­738­3716.

세입자가 주소지를 잠깐 옮긴 뒤 다시 전입했다면 주택임대차보호법상 재전입 전에 설정된 근저당권자보다 우선적인 보호를 받을 수 없다는 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 김형선대법관)는 25일 세입자 한모씨가 마산농협을 상대로 낸 배당이의 사건에서 이같이 판시하고 원심에서 판결한 원고패소 결정을 확정했다.재판부는 판결문에서 “주택임대차보호법의 대항요건은 이미 전출 당시 상실되기 때문에 재전입전의 근저당권자보다 우선해서 전세금을 돌려받을 수 없다”고 밝혔다.

대법원은 23일 집주인의 부도 등으로 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못해 소송을 제기하는 사례가 증가함에 따라 세입자의 신속한 피해구제를 위해 올 상반기중으로 전국 지법에 임대차사건 전담재판부를 설치키로 했다. 대법원은 이를 위해 오는 3월중으로 전국 법원에서 제기된 임대차 관련 사건 숫자와 재판부 배당방식 등 현황을 파악한 뒤 임대차 전담재판부의 구성과 운영방식을 확정,전국 법원에 시달할 방침이다. 임대차 전담 재판부는 전세금 반환 청구 소송이나 세입자의 퇴거를 요구하는 건물명도 사건 등 임대차관련 사건을 처리하게 된다.

◎신도시 아파트값 IMF 지원후 10%선 하락/전세 포함 거래 ‘올스톱’… 서울도 약세 못 면해 국제통화기금(IMF) 지원 체제가 집값과 전세값 등 부동산 가격의 거품까지 빼기 시작했다.집값은 떨어져도 살 사람이 나서질 않고, 전세입자는 이사를 가려해도 전세값을 빼지 못하는 등 거래가 ‘올스톱’ 상태다. 8일 건설교통부와 부동산업계에 따르면 수도권 신도시의 아파트값이 IMF자금지원 이후 전 평형에 걸쳐 10% 정도 떨어졌다.그런데도 호가만 있을 뿐 거래는 이뤄지지 않는 ‘매물 적체’가 이어져 당분간 집값의 하락세는 지속될 전망이다. 지난해 전국에서 가장 높은 집값 상승률을 보였던 산본은 금정동 M아파트 38평형의 매매가가 IMF 자금지원 직전 보다 최대 3천만원까지 떨어져 1억9천만∼2억원 사이에 가격이 형성되고 있다.전세값도 1천만원 이상 떨어진 8천만∼8천5백만원에 형성되고 있다. 분당과 일산도 사정은 마찬가지.분당 서현동 W아파트 32평형의 매매가는 지난해 보다 2천만원 정도 떨어진 2억1천만원,전세값은 5백만∼1천만원 떨어진 9천만∼9천5백만원 수준을 보이고 있다. 서울의 아파트값도 약세를 보이고 있다.대치동 K아파트 45평형은 5억7천만∼6억5천만원으로 최근 한두달 사이에 2천만∼3천만원이 떨어졌고 전세값은 2억4천만∼5천만원으로 1천∼2천만원 떨어졌다.같은 지역의 E아파트는 32평형의 전세값이 3천만원 떨어진 9천만원에 내 놓아도 전세입자를 구하기 힘든 형편이다. 서울과 수도권 일부지역에서는 집주인이 전세값이 내리자 차액부담을 거부하고 원래 가격대로 세를 받아 나갈 것을 고집하는 경우가 많다.일부 세입자들은 새 아파트 입주나 전근 등 이사요인이 생겨도 전세값을 빼지 못해 발을 구르고 있다. 부동산 전문가들은 “최근에 집값과 전세값이 떨어진 것은 은행대출 중단 등에 따른 몫돈 동원이 어렵기 때문”이라며 자금의 흐름이 원할해질 하반기 이후가 돼야 정상거래가 이루어질 것으로 내다봤다.

◎‘자산 디플레’ 불구 시세 차익·환금성 보장/내년 주택공급 축소 실수요자 경쟁 예고/감정가 시세보다 싸 유찰땐 20%씩 하락/시기별 낙찰가 추적 매입 적기 검토해야 국제통화기금(IMF) 관리체제의 영향으로 부동산도 벌써부터 종목별 부침이 심하게 나타나고 있다.IMF체제 이후 부동산 시장에 나타날 두드러진 현상으로는 금융 및 부동산 실명제의 보완으로 장롱속의 돈이 시장으로 들어올 가능성이 높은 점이 꼽힌다.또 실업자의 증가로 매입임대 주택사업 등 수익형 부동산에 대한 관심도 더욱 높아질 전망이다. 이밖에 가정 경제의 침체로 서민들은 내집마련 계획을 대폭 수정해야할 형편이고 주택공급 축소에 따른 실수요자간 분양경쟁이 더욱 치열해질 것으로 전망되는 등 종전과는 다른 양상을 띨 것으로 보인다. 그러나 이같은 어려운 시기에도 재테크용 부동산은 있게 마련이다. 전문가들은 이럴 때일수록 이자율이 높은 은행대출 및 할부금융에 의한 대출을 삼가하고 시세차익보다는 환금성에 초점을 맞춘 투자가 유리하다고 조언하고 있다.특히 자금에 여유가 있는 투자자라면 시세보다 30% 이상 싸게 나온 급매물을 사들이거나 법원경매 물건에 관심을 두어 재테크용 부동산으로 활용하는 방법을 권장하고 있다. IMF시대는 한마디로 ‘자산디플레이션 시대’이다.부동산 가치는 그대로인데 물가는 올라 부동산 가치의 하락이 그만큼 크게 느껴지고 실제로도 거품이 빠지는 시대이다.따라서 부동산을 싸게 사서 시세차익이 보장되는 상품을 고르는 것이 안전하다.법원경매 물건이 바로 이같은 요건을 충족시켜 주는 부동산 종목이다. 법원경매의 경우 최초 감정가격이 시가보다 10% 정도 싼 데다 한차례 유찰될 때마다 감정가가 20%씩 떨어지기 때문에 자산디플레이션 시대의 적합한 투자종목으로 떠오르고 있다.그러나 급매물의 경우 위험부담이 큰 물건이 많아 주의해야 한다. 법원경매는 이제는 실수요자 위주로 대중화됐기 때문에 자금의 여유가 있는 일반 투자자들이라면 얼마든지 좋은 물건을 고를 수 있다.경매에는 아파트·연립주택·다세대주택 등이 60% 이상을 차지할 정도로 많다.근린생활시설이나농지,임야 등 비거주용 부동산도 나오지만 그리 많지 않은 편이다. 올해의 법원경매시장 추이를 보면 아파트·연립·다세대·단독주택 등은 9∼11월에,농지와 임야는 6월에 비교적 낮은 낙찰가율(최초감정가에 대한 낙찰가 비율)을 보여 이 시기가 매입 적기였다고 분석되고 있다. 내년에는 고환율과 증시침체가 지속될 경우 낙찰가율은 종목별로 60∼70%대 초반으로 낮게 형성될 전망이어서 매입기회는 연중 내내 있을 것으로 전망되고 있다. ◎경매 절차·요령은/서류 열람·현장 답사 필수,입찰가 서면 제출/낙찰땐 1개월이내 대금 일시불로 내야/소유권 법원서 의무적으로 이전등기 해줘 ○일반인 참여 쉬워져 법원경매는 지난 93년 5월부터 서면입찰 방식으로 시행되고 있다.그동안 경매 브로커들에 의해 독점돼 왔으나 말로 하는 구술 매수신청 방법에서 서면입찰 방식으로 바뀌면서 일반인의 참여가 훨씬 수월해 졌고 실수요자나 투자자 위주로 정착돼 가고 있다. ○컨설팅 수수료 1%선 서면입찰은 법원이 최저 경락가를 공개하면 입찰자들이 서류열람이나사전 현장답사 등을 통해 물건의 내용을 파악하고 입찰가를 결정해 서면제출하는 형식이다.낙찰은 최저 경락가 이상이면서 최고 입찰가를 써낸 사람에게 돌아간다. 경매에 참가할 때는 직접 하거나 경매전문 컨설팅사를 이용하면 된다.대행 수수료는 물건의 난이도에 따라 차이가 있으나 기초적인 권리분석과 투자분석은 낙찰가격의 1% 정도이다.법원경매 물건은 각 지방법원 민사집행과에서 열람할 수 있다.초보자의 경우 판독이 쉽지 않으므로 법원경매 정보지나 컴퓨터 통신망을 활용하면 쉽다. ○주택임대차 관계 조심 법원경매는 각 지방법원이 입찰일 14일 전에 법원 게시판에 공고하며 유찰된 물건의 재공고는 14일 이후에 한다.경매에서 낙찰되면 계약보증금을 제외한 낙찰대금을 법원이 지정한 대금납부기일(낙찰후 1개월 이내)에 일시불로 내야 한다. 법원에서 경매되는 물건은 법원이 의무적으로 소유권 이전등기를 해주지만 물건의 모든 권리관계에 대해 책임을 지지는 않는다.1차 저당권 이전에 신고된 임차권의 임차인 보증금과 명도는 낙찰자 책임이다. ○교통·환경여건 따져야 따라서 법원경매로 주택을 살 때는 주택임대차 문제에 유의해야 한다.세입자의 가구별 전입일자,현재 점유상황,확정일자 여부,임차보증금,계약기간 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 경매전에 현장답사를 통해 실제 물건의 가치를 판단하는 것도 잊지 말아야 한다.아파트의 경우 지역별 평형별 시세가 있어 가격평가가 쉽지만 단독·연립·다가구 주택은 건축연수,노후정도,유지보수문제,교통여건,주변환경 등을 세밀히 분석해봐야 한다. ◎전문가 기고/전원주택용 매물 월 100건 웃돈다 국제통화기금(IMF) 관리체제로 들어서면서 부동산 시장은 소유개념보다는 사용 및 수익성 개념으로 바뀌고 있다.소유함으로써 가격이 올라 장기적으로 얻는 이익보다 월수입이 있거나 당장 이용하는 데 목적을 두는 거래가 많다는 얘기다. 법원경매의 경우 시가보다 싼값으로 부동산을 장만할 수 있고 일반인들의 입찰 참여가 쉽게 되면서 요즘같은 시기에 일반인들에게 매력있는 부동산 종목으로 부상하고 있다.매입가격이 상대적으로 낮아 가격이 폭락하지 않는 한어느 정도의 시세차익을 노릴 수 있다는 장점 때문이다. 법원경매 물건은 아파트의 경우 시중가격의 80%,단독주택은 70%,빌라는 60%,임야나 전답은 40∼50%선에서 낙찰받을 수 있다.특히 서민들이 많이 사는 빌라,연립주택,다세대주택 등은 경매물건의 상당수를 차지하고 가격도 다른 종류의 부동산보다 낮게 경락되고 있다.경락가를 잘 들여다 보면 경매에 나온 주택들은 분양가의 50% 정도여서 전세금액보다도 훨씬 낮다.법원경매에 붙여진 농가주택 및 임야,비진흥지역의 농지 등은 3∼4차례 유찰되기 일쑤여서 최초 감정가보다 50% 정도 더 싸게 살 수도 있다. 최근들어 서울 근교에는 전원주택으로 쓸만한 법원경매 물건들이 월평균 100여건씩 쏟아지고 있다.또 덩지가 큰 공장이나 빌딩 등은 유찰이 많아 가격은 더욱 떨어지고 있는 상황이다. 요즘의 법원경매에서 가장 싸게 구입할 수 있는 물건은 일반 임야와 그린벨트지역 토지이다.임야는 80년대 말에는 투기의 온상이다시피했다.그러나 이후 매매증명제,토지거래허가제 등으로 일반매매가 중단되기도 했다.법원경매에서는 국토이용관리법상의 토지거래허가나 임야매매증명을 받을 필요가 없어 여러모로 유리하다.특히 최초 감정가에서 4∼7회까지 유찰되는 경우가 많아 감정가의 30∼40%로 낙찰받을 수 있는 물건도 있다.

한나라당 이회창 후보는 16일 “집권하면 심각한 자금난을 겪고 있는 중소기업에 대해 금융시장이 정상화 될 때까지 1년간 세무조사를 일체하지 않도록 하겠다”고 말했다. 이후보는 이날 저녁 서울 유세에서 이같이 밝히고 “흑자부도가 난 중소기업에 대해 부정수표단속법에 의한 형사처벌을 1년간 유예해 적색거래자로 제재하지 않고 정상적인 금융거래를 허용하겠다”고 약속했다. 이에 앞서 이해귀 정책위의장은 이날 정책발표회를 통해 “주택임대차보호법이 제대로 시행되지 않음으로써 6백만명에 이르는 세입자들이 1년마다 돌아오는 임대만기일과 멋대로 올리는 임대료 때문에 많은 고통을 겪고 있다”면서 “주택임대차보호법을 엄격히 시행,전·월세 세입자 및 구멍가게,상가,사무실,소규모 공장 등 임대자의 부당한 피해를 해소토록 하겠다”고 밝혔다.

◎올 매물 10조원 거래 한산… 정확한 예측 불허/‘주가와 상관관계’ 등 들어 낙관·비관론 ‘팽팽’ 올해 국내 부동산 시장에는 줄잡아 20조원 어치의 매물이 쏟아진 것으로 추정되고 있다.이 가운데 한보그룹이 4조원,진로그룹이 1조원어치를 내놓는 등 대그룹이 팔려고 내놓은 부동산만도 10조원 어치에 이르는 것으로 잠정 집계됐다.이같은 매물에도 거래는 한산해 눈치보기가 극심했다.부동산업계 일각에서는 이를 두고 “부동산 시장이 해방 이후 최악이었다”는 평가를 내릴 정도다.여기에다 최근 IMF 긴급자금 지원으로 사상 초유의 경제위기를 맞으면서 부동산 시장 동향에 또 다시 관심이 쏠리고 있다. 부동산 시장에 대한 큰 관심에도 불구,전문가들조차 뚜렷하게 투자방향을 잡지 못하고 있다.이에 따라 전망을 밝게 보는 측과 안정 또는 비관적인 쪽으로 보는 측이 팽팽히 맞서 일반 투자자들로서는 한치앞도 판단하기 어려운 상황이다. 밝게 보는 측은 주식시장 폭락,환율급등,대기업의 연이은 부도 등 복합불황이 오히려 부동산 시장에는 호재로 작용할 것으로 점친다.주식시장과 부동산시장은 대체관계에 있어 주식값이 떨어지면 자금이 부동산 시장으로 흘러들고 이에 따라 부동산의 수요증대와 가격상승을 불러온다는 얘기이다. 또 IMF의 긴급자금 지원 이후 우리 경제가 안정을 찾아가고 외국 자본이다시 유입되면 금융권 이외의 분야,즉 부동산 취득 쪽으로 흐를 가능성도 높아 부동산 시장의 활기를 더해 줄 것으로 기대하고 있다. 이밖에 정부가 90년 이후 꾸준히 펼쳐온 부동산실명제 등 부동산 규제정책으로 부동산의 거품이 어느 정도 제거됐고 이 때문에 복합불황이 닥쳐도 부동산가격의 급락현상은 없을 것이란 예상을 하고 있다. 일부 성급한 전문가는 정부가 실물경제의 침체를 헤쳐나가기 위해 부동산관련 규제를 완화,자금의 유동성을 높임으로써 경기 전반에 활력을 불어 넣으려는 일련의 조치도 취할 가능성이 있는 것으로 보고 있다. 어둡게 보는 측도 주가와 부동산가격의 관계에서 근거를 찾고 있다.과거의 사례에서 주식시장이 활황세를 보이면 일정한 시차를 두고 부동산 가격이 상승하는 경향을 보였다.그러나 역으로 주가가 크게 떨어져 주식시장의 유동자금이 부동산시장으로 유입되고 이것이 부동산가격의 상승으로 이어지는 인과관계는 뚜렷하게 발견할 수 없었다는 것이다.90년대 들어 주식시장의 침체국면이 장기화되는 동안 부동산시장도 동시에 극심한 침체를 맞은 것이 대표적 사례라는 것이다. 여기에다 새 정부가 들어서면 경제정의를 위해 부동산 투기를 강력히 억제할 것으로 예상되고 부동산 시장이 실수요자 중심으로 형성될 것이어서 가격의 안정 또는 하향세를 그을 것으로 내다보고 있다. 주택산업연구원의 이동성 부원장은 “기업의 구조개선,저성장,고실업 등으로 경제 각 부문의 긴축이 불가피한만큼 부동산에 대한 투자 투기 가수요가 줄어들 수 밖에 없다”며 “이 때문에 대도시 주택 등 아직도 거품이 많은 일부 부동산의 가격이 이를 계기로 현실화 될 것”이라고 전망했다. 그는 특히 기업의 부동산 매물 급증으로 성업공사의 부실채권기금이 제대로 운영되지 않는다면 일본처럼 부동산 폭락사태도 올 수 있다고 내다봤다.또 IMF 자금지원은 통화증발 보다는 환수효과가 크고 IMF가 경제운용을 물가상승쪽으로는 하지 않을 것으로 보여 인플레에 의한 부동산 가격의 상승은 거의 없을 것이라고 전망했다. 건설교통부의 최재덕 주택심의관은 “몇년째 침체상태인 토지는 가격이 더 떨어지겠으나 주택은 일정한 수요가 있어 다소 유동적”이라고 밝혔다. 그러나 전문가들의 이같은 전망은 어디까지나 부동산 시장 전반에 관한 예측일 뿐이고 부동산을 종류별로 보면 명암은 더욱 뚜렷해진다는 것이 일반적인 견해이다. 몇년째 얼어붙은 토지의 경우 기업들이 보유했던 부동산을 앞다투어 내놓아 매물급증에 따른 폭락이 이어질 가능성이 점쳐지고 있다.반면 주택은 서울과 수도권 일부지역을 중심으로 가격이 상승하는 등 시장이 활성화되는 추세여서 가격 하락폭이 작거나 다소 오를 가능성이 있는 것으로 전망되고 있다. 이밖에 상가와 오피스텔,임대사무실 경매물건 등의 시세는 급격히 떨어지고 준농림지와 전원주택시장에도 찬바람이 불 전망이다.그러나 서울의 신규분양 아파트,퇴직자 급증에 따른 임대주택사업 등은 활성화가 예상되고 있다. 부동산 종류별 시장전망 및 투자전략을 알아본다. ◆투자전략 ▷아파트◁ ○신규 분양물량에 주목 올해 아파트값 오름세는 서울 수도권에서 물가상승분을 훨씬 앞질렀다.지난달 말까지 서울지역의 아파트 매매가는 지난해 말과 비교해 11.3%가 올랐다.서울을 제외한 수도권에서는 평균 18.7%나 뛰었다. 지금처럼 불황기의 투자전략 1순위로 ‘내집 마련에 충실하라’고 조언하는 것은 이같은 가격 상승 때문이다.신도시를 포함한 수도권 일부 인기·과열지역의 아파트값 오름세는 전체 상승률을 주도했다. 아파트는 수도권의 주택보급률이 70% 선에 머물고 있는 점에 비춰 신규 분양이 계속 이루어져야하는 실정이다.따라서 새 아파트를 분양받는 것은 가장 확실한 투자전략이다.특히 상대적으로 당첨 기회가 많은 서울 이외의 수도권을 노려야 한다.서울과 수도권에서 분양되는 새 아파트에 청약하려면 청약예금이나 청약저축,청약부금 등 자격이 주어지는 통장이 있어야 한다. 내년 상반기로 예상되는 서울·수도권의 아파트분양가 전면 자율화도 큰 변수로 작용할 전망이다.아파트값은 전반적으로 완만한 상승세가 이어질 것으로 예상되며 하락하더라도 소폭이 될 전망이다. ▷단독주택◁ ○수도권 단독택지 안전 수도권의 주요 택지개발지구 내에서 공급중인 단독택지들은 불황에 아랑곳없이 유망 투자대상이다.투자의 안전성 때문이다. 땅값은 전반적으로 안정추세를 보였으나 수도권에서 공급된 단독주택지의 가격은 실수요를 바탕으로 짧은 기간동안 큰폭의 상승세를 보이고 있다.토지공사가 공급한 분당 등 신도시와 기흥 구갈2지구 수원 영통지구내 단독주택지들은 최초 분양가보다 필지에 따라 50∼100% 이상 오른 가격이 형성돼 있다. ▷임대주택사업◁ ○인기분야로 떠올라 최근에 가장 확실하고 인기있는 투자분야로 떠올랐다.앞으로 기업의 고용조정으로 직장을 그만둘 사람들 가운데 상당수가 퇴직금을 투자,임대주택사업을 벌일 것으로 보인다. 임대주택사업의 성공은 어느 지역,어떤 단지를 전략적으로 사들이느냐에 달려 있다.현재 우수한상가의 임대수익률이 연간 8%선이고 오피스텔은 10% 안팎이다.반면 주택임대사업은 수익률이 연간 12∼13%로 금융기관의 금리수준을 유지하고 있다.임대사업용 주택으로는 매매상한가 대비 전세값의 비율이 70% 이상인 아파트단지가 적절하다. 원룸·오피스텔을 구입,외국인을 대상으로 한 임대주택사업은 높은 임대료를 선불로 받을수 있는 것이 장점이다. 오랜 침체로 부동산 시장에서 가장 타격을 받고 있다.앞으로도 어려움이 이어질 전망이다. ▷상가◁ ○신도시 공급과잉 우려 그렇다고 모든 상가가 불황을 탈 것 같지는 않다.일상생활에 꼭 필요한 주제를 갖고 있는 생활밀착형 상가,특히 대형유통업체와 보완관계에 있는 상품을 취급하는 테마상가는 전망이 좋다.수도권의 일산 분당 등 새로운 상가시설을 공급하는 신도시에는 도시규모나 인구에 비해 상업시설이 너무 많아 상가의 공급과잉이 우려되고 있다. 주변에 대형유통시설이 들어서면 영업 노하우나 자금면에서 열세인 상가는 재빨리 전문품 등으로 업종을 달리하거나 전업하는 지혜가 필요하다.상가는 경기의 영향을 가장 많이 받기 때문에 상가투자시에는 신중을 기해야 한다. ▷오피스텔◁ ○최근 대기성 자금 몰려 투자처를 찾지 못하던 대기성 자금이 최근 오피스텔로 몰리고 있다. 투자자들의 입장에서는 1가구2주택에 해당되지 않아 비교적 소액으로도 투자가 가능한 종목이다. 그러나 오피스텔 투자자의 대부분이 임대를 염두에 두기 때문에 임대수요가 풍부한지를 잘 살펴야 한다.교통여건 좋고 대학생과 직장인들이 많은 곳을 고르는 것이 무난하다. 어느 때보다 유리한 조건으로 원하는 부동산을 매입할 수 있는 기회가 많아질 전망이다.그러나 농지 등은 아직도 경작증명 등이 필요해 자유롭게 구입할 수 없는 점에 유의해야 한다. ▷경매부동산◁ ○낙찰가격 급락 추세 경기침체로 낙찰가도 크게 떨어지고 있다.시세의 50∼60%에 매입할 수 있는 물건이 많지만 매입시는 실권리관계도 분명히 해두는 세심함이 필요하다.특히 주택의 경우 세입자는 주택임대차보호법에 의한 전입신고와 실제 입주자는 등기상 전세권 설정이 돼 있지 않더라도 보호받으므로 주의해야 한다.

다가구 주택 세입자가 주민등록 전입신고를 하면서 호수는 기재하지 않고 지번만 기재했더라도 주택임대차 보호법상 대항력이 인정돼 전세금을 우선 변제받을수 있다는 대법원의 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 김형선 대법관)는 17일 다가구 주택의 세입자 김모씨가 근저당 설정권자인 정모씨를 상대로 낸 배당이의 신청 사건 상고심에서 이같이 판시,“대항력이 없다”는 원심을 깨고 사건을 서울지법 합의부로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 “다가구 주택은 공동주택과 달리 등기부나 건축물 관리대장에 층과 호수를 구분해 등기토록 되어 있지 않기 때문에 주민등록 전입신고때 호수를 기재해야할 법적 근거가 없다”면서 “따라서 지번만 정확히 기재했다면 대항력을 취득한 것으로 봐야 한다”고 밝혔다. 재판부는 “다가구 주택 등기부에 호수별로 지분이 기재되어 있으나 이는 소유자들의 편의를 위해 등기 공무원이 임의로 기재한 것에 불과하다”면서 “임차인이 지번을 기재해 전입신고를 했다면 사회통념상 해당 건물에 주소 또는 거소를 가진자로 인식할 수 있으므로 임대차의 공시방법으로 유효하다”고 덧붙였다.

◎대법원 판결 전세든 집이 경매에 넘어가면 낙찰될 때까지 주민등록을 옮기지 않아야 전세보증금을 우선 돌려받을수 있다는 대법원의 판결이 내려졌다. 대법원 민사3부(주심 지창권 대법관)는 23일 김모씨(서울 동대문구 제기2동)가 세들어 살던 집의 담보권자인 신용보증기금 등 2개 회사를 상대로 낸 배당이의 소송 상고심에서 이같이 판시,원심을 깨고 사건을 서울지법으로 돌려보냈다.원심은 낙찰 전에 주민등록을 옮긴 김씨에게도 보증금을 우선 변제하라고 판결했었다. 대법원은 그러나 낙찰 뒤에 전출한 또다른 김모씨(서울 관악구 봉천동)에게는 우선 변제권을 인정,7백만원을 배당받도록 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “주택임대차 보호법은 경매신청 등기 전에 주민등록 등 대항요건을 갖춘 임차인은 우선 변제받을수 있다고 규정하고 있으나 경매 도중 새로운 세입자가 나타나 배당을 요구하는 등 이해 관계인에게 피해를 주는 부작용이 있을수 있으므로 법규정을 엄격히 해석해야 한다”고 밝혔다.