80년대 말 폭등하는 집값을 잡으려고 말도 많은 분당·일산 등 5군데 신도시를 건설한 이후 서울시민들은 집값에 관해서는 큰 걱정없이 주거생활을 영위해왔다.그러나 서울의 주택보급율은 아직 71% 수준에 불과하므로 고통스런 IMF한파가 지나고 나면 집값은 또다시 오를 소지가 있다. 집을 지으려면 택지확보에서 건축까지 3∼4년은 걸리므로 집지을 땅만은 미리 마련하여야 한다.택지확보와 관련,우리가 지혜를 짜내야 할 일은 바로 도시 재개발이다.도시 곳곳에 산재한 ‘달동네’를 제대로 개발만 한다면 일거사득의 성과를 올릴 수 있다. 첫째,도시를 재개발하면 같은 땅에 들어서는 주택수를 3배까지 늘릴 수 있다.도로 전철 상하수도 등 각종 기반시설 비용을 감안하면 신도시 건설보다 도심을 재개발해 아파트를 짓는 것이 훨씬 경제적이다. 둘째,도시 외연의 확산으로 이제 달동네도 도시 한복판이 되어버렸다.남루한 모습의 달동네를 깨끗하고 예쁘게 바꾸어 도시의 어두운 곳을 밝게 할 때가 되었다. 셋째 직장은 도시에 있는데 집은 도시 외곽으로 옮겨가다 보니 우리의 도시들은 극심한 교통난을 겪는다.도시재개발은 직장과 집이 가까이 있는 직주근접구조를 만들어 도시교통 문제를 해결하는 데 기여할 것이다. 넷째 달동네를 재개발할 때는 반드시 세입자를 위한 임대아파트를 지어야 한다. 도시재개발은 달동네 노후 불량주택에 사는 영세민들에게 쾌적한 주거환경을 제공하게 된다. 중장기 도시재개발 기본계획을 수립하여 차근차근 실천한다면 택지 확보,미관 개선,교통난 해소,영세민 주거환경 개선이라는 4가지 효과를 한꺼번에 거둘 수 있을 것이다.

◎대출 어려워져 ‘실속 구매’ 현상 뚜렷/시공사 부도위험 없어 큰 평형도 ‘매기’ 국제통화기금(IMF) 체제가 본격화되면서 주택공사나 한국토지신탁 등 공공기관이 시공하는 아파트가 인기를 독차지하고 있다.부도위험이 거의 없고 아파트 분양가의 인상전 가격으로 공급받을 수 있기 때문이다.특히 소형주택에 대한 관심이 높아지면서 전용면적 18평 이하의 주공아파트는 ‘상종가’를 기록 중이다. 한국토지공사의 자회사인 한국토지신탁이 시행중인 아파트는 ▲오산시 누읍동 그린타운 ▲평택시 염삭동 염광아파트 ▲남양주시 오남면 경신아파트 등이 있다.이들 아파트의 잔여분은 모두 분양가 인상 전의 가격으로 선착순 분양 중이다. 오산 그린타운은 23평형 314가구,30평형 320가구,42평형 150가구 등 총 784가구.한국토지신탁은 이 가운데 잔여분을 분양가 인상전 가격인 평당 2백92만∼3백24만원에 공급하고 있다. 평택 염광아파트는 24평형 280가구,33평형 240가구,44평형 160가구 등 총680가구이며 잔여분은 역시 분양전 가격인 평당 2백57만∼2백75만원에 분양되고 있다. 22평형 146가구,32평형 206가구 등 총 352가구를 짓고 있는 남양주 경신아파트도 평당 2백40만원(22평형 기본형 기준)에 분양되고 있다. 이들 아파트단지는 임대사업의 요지로도 꼽혀 실수요자나 주택임대사업을 계획중인 소비자들에게 특히 관심을 끌고 있다. 주공아파트도 ‘IMF 한파’ 덕을 톡톡히 보고 있다.부동산 경기는 침체되고 은행이나 주택할부금융의 대출이 어려워져 소비자들이 ‘거품’보다는 ‘실속’쪽으로 눈을 돌리고 있다. 특히 전용면적 18평 이하 주공아파트는 국민주택기금의 장기 저리 융자를 받을 수 있고 대금 납부조건도 대폭 완화돼 인기를 누리고 있다.현재 선착순 분양중인 수도권의 인기 유망지구는 ▲남양주 청학 ▲오산 운암 ▲시흥 시화지구 등이다. 청학지구는 총 4천여가구가 건설되는 수도권 동북부 최고의 전원주택단지로 꼽힌다.지난해 11월에 공급한 2천578가구,12월에 공급한 592가구 중 잔여가구를 선착순 분양하고 있다.청약예금가입자를 대상으로 분양 중인 전용 30평과 35평짜리는 주공이 처음으로 개발한 미래형주택으로 짓는다.방 1개에별도의 출입문과 부엌,화장실이 설치돼 임대가 가능한 ‘부분 임대형’이다. 덕정지구는 오는 2001년까지 총 1만여가구가 건설될 미래 신흥도시이다.주공은 총 공급예정 9천532가구 중 지난해 12월에 1천732가구를 1차로 공급했다.현재 21평과 25평짜리 800여가구를 선착순 분양중이다. 운암지구에는 25만여평에 9천여가구가 건설될 예정이다.현재 전용 14평과17평에 대해 선착순 분양중이다.시흥 시화지구도 총 3만여가구가 들어설 미래 신도시이다.주변에 반월공단이 있어 임대주택사업을 벌이기에는 가장 적합한 곳이다. 주공 전세용 아파트로는 ▲강릉입암 ▲충주연수 ▲익산어양 ▲광주용두 ▲문경모전 등 5개지구가 있다.이들 지구에는 19∼24평형 1천644가구가 있으며 전세금은 2천만원 정도로 시중 전세가의 70∼80% 수준이다.2년간 전세로 살고 나면 우선 분양자격을 전세입자에게 준다.분양문의=한국토지신탁 02­3451­1212,주공 0342­738­3716.

세입자가 주소지를 잠깐 옮긴 뒤 다시 전입했다면 주택임대차보호법상 재전입 전에 설정된 근저당권자보다 우선적인 보호를 받을 수 없다는 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 김형선대법관)는 25일 세입자 한모씨가 마산농협을 상대로 낸 배당이의 사건에서 이같이 판시하고 원심에서 판결한 원고패소 결정을 확정했다.재판부는 판결문에서 “주택임대차보호법의 대항요건은 이미 전출 당시 상실되기 때문에 재전입전의 근저당권자보다 우선해서 전세금을 돌려받을 수 없다”고 밝혔다.

대법원은 23일 집주인의 부도 등으로 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못해 소송을 제기하는 사례가 증가함에 따라 세입자의 신속한 피해구제를 위해 올 상반기중으로 전국 지법에 임대차사건 전담재판부를 설치키로 했다. 대법원은 이를 위해 오는 3월중으로 전국 법원에서 제기된 임대차 관련 사건 숫자와 재판부 배당방식 등 현황을 파악한 뒤 임대차 전담재판부의 구성과 운영방식을 확정,전국 법원에 시달할 방침이다. 임대차 전담 재판부는 전세금 반환 청구 소송이나 세입자의 퇴거를 요구하는 건물명도 사건 등 임대차관련 사건을 처리하게 된다.

◎신도시 아파트값 IMF 지원후 10%선 하락/전세 포함 거래 ‘올스톱’… 서울도 약세 못 면해 국제통화기금(IMF) 지원 체제가 집값과 전세값 등 부동산 가격의 거품까지 빼기 시작했다.집값은 떨어져도 살 사람이 나서질 않고, 전세입자는 이사를 가려해도 전세값을 빼지 못하는 등 거래가 ‘올스톱’ 상태다. 8일 건설교통부와 부동산업계에 따르면 수도권 신도시의 아파트값이 IMF자금지원 이후 전 평형에 걸쳐 10% 정도 떨어졌다.그런데도 호가만 있을 뿐 거래는 이뤄지지 않는 ‘매물 적체’가 이어져 당분간 집값의 하락세는 지속될 전망이다. 지난해 전국에서 가장 높은 집값 상승률을 보였던 산본은 금정동 M아파트 38평형의 매매가가 IMF 자금지원 직전 보다 최대 3천만원까지 떨어져 1억9천만∼2억원 사이에 가격이 형성되고 있다.전세값도 1천만원 이상 떨어진 8천만∼8천5백만원에 형성되고 있다. 분당과 일산도 사정은 마찬가지.분당 서현동 W아파트 32평형의 매매가는 지난해 보다 2천만원 정도 떨어진 2억1천만원,전세값은 5백만∼1천만원 떨어진 9천만∼9천5백만원 수준을 보이고 있다. 서울의 아파트값도 약세를 보이고 있다.대치동 K아파트 45평형은 5억7천만∼6억5천만원으로 최근 한두달 사이에 2천만∼3천만원이 떨어졌고 전세값은 2억4천만∼5천만원으로 1천∼2천만원 떨어졌다.같은 지역의 E아파트는 32평형의 전세값이 3천만원 떨어진 9천만원에 내 놓아도 전세입자를 구하기 힘든 형편이다. 서울과 수도권 일부지역에서는 집주인이 전세값이 내리자 차액부담을 거부하고 원래 가격대로 세를 받아 나갈 것을 고집하는 경우가 많다.일부 세입자들은 새 아파트 입주나 전근 등 이사요인이 생겨도 전세값을 빼지 못해 발을 구르고 있다. 부동산 전문가들은 “최근에 집값과 전세값이 떨어진 것은 은행대출 중단 등에 따른 몫돈 동원이 어렵기 때문”이라며 자금의 흐름이 원할해질 하반기 이후가 돼야 정상거래가 이루어질 것으로 내다봤다.

◎‘자산 디플레’ 불구 시세 차익·환금성 보장/내년 주택공급 축소 실수요자 경쟁 예고/감정가 시세보다 싸 유찰땐 20%씩 하락/시기별 낙찰가 추적 매입 적기 검토해야 국제통화기금(IMF) 관리체제의 영향으로 부동산도 벌써부터 종목별 부침이 심하게 나타나고 있다.IMF체제 이후 부동산 시장에 나타날 두드러진 현상으로는 금융 및 부동산 실명제의 보완으로 장롱속의 돈이 시장으로 들어올 가능성이 높은 점이 꼽힌다.또 실업자의 증가로 매입임대 주택사업 등 수익형 부동산에 대한 관심도 더욱 높아질 전망이다. 이밖에 가정 경제의 침체로 서민들은 내집마련 계획을 대폭 수정해야할 형편이고 주택공급 축소에 따른 실수요자간 분양경쟁이 더욱 치열해질 것으로 전망되는 등 종전과는 다른 양상을 띨 것으로 보인다. 그러나 이같은 어려운 시기에도 재테크용 부동산은 있게 마련이다. 전문가들은 이럴 때일수록 이자율이 높은 은행대출 및 할부금융에 의한 대출을 삼가하고 시세차익보다는 환금성에 초점을 맞춘 투자가 유리하다고 조언하고 있다.특히 자금에 여유가 있는 투자자라면 시세보다 30% 이상 싸게 나온 급매물을 사들이거나 법원경매 물건에 관심을 두어 재테크용 부동산으로 활용하는 방법을 권장하고 있다. IMF시대는 한마디로 ‘자산디플레이션 시대’이다.부동산 가치는 그대로인데 물가는 올라 부동산 가치의 하락이 그만큼 크게 느껴지고 실제로도 거품이 빠지는 시대이다.따라서 부동산을 싸게 사서 시세차익이 보장되는 상품을 고르는 것이 안전하다.법원경매 물건이 바로 이같은 요건을 충족시켜 주는 부동산 종목이다. 법원경매의 경우 최초 감정가격이 시가보다 10% 정도 싼 데다 한차례 유찰될 때마다 감정가가 20%씩 떨어지기 때문에 자산디플레이션 시대의 적합한 투자종목으로 떠오르고 있다.그러나 급매물의 경우 위험부담이 큰 물건이 많아 주의해야 한다. 법원경매는 이제는 실수요자 위주로 대중화됐기 때문에 자금의 여유가 있는 일반 투자자들이라면 얼마든지 좋은 물건을 고를 수 있다.경매에는 아파트·연립주택·다세대주택 등이 60% 이상을 차지할 정도로 많다.근린생활시설이나농지,임야 등 비거주용 부동산도 나오지만 그리 많지 않은 편이다. 올해의 법원경매시장 추이를 보면 아파트·연립·다세대·단독주택 등은 9∼11월에,농지와 임야는 6월에 비교적 낮은 낙찰가율(최초감정가에 대한 낙찰가 비율)을 보여 이 시기가 매입 적기였다고 분석되고 있다. 내년에는 고환율과 증시침체가 지속될 경우 낙찰가율은 종목별로 60∼70%대 초반으로 낮게 형성될 전망이어서 매입기회는 연중 내내 있을 것으로 전망되고 있다. ◎경매 절차·요령은/서류 열람·현장 답사 필수,입찰가 서면 제출/낙찰땐 1개월이내 대금 일시불로 내야/소유권 법원서 의무적으로 이전등기 해줘 ○일반인 참여 쉬워져 법원경매는 지난 93년 5월부터 서면입찰 방식으로 시행되고 있다.그동안 경매 브로커들에 의해 독점돼 왔으나 말로 하는 구술 매수신청 방법에서 서면입찰 방식으로 바뀌면서 일반인의 참여가 훨씬 수월해 졌고 실수요자나 투자자 위주로 정착돼 가고 있다. ○컨설팅 수수료 1%선 서면입찰은 법원이 최저 경락가를 공개하면 입찰자들이 서류열람이나사전 현장답사 등을 통해 물건의 내용을 파악하고 입찰가를 결정해 서면제출하는 형식이다.낙찰은 최저 경락가 이상이면서 최고 입찰가를 써낸 사람에게 돌아간다. 경매에 참가할 때는 직접 하거나 경매전문 컨설팅사를 이용하면 된다.대행 수수료는 물건의 난이도에 따라 차이가 있으나 기초적인 권리분석과 투자분석은 낙찰가격의 1% 정도이다.법원경매 물건은 각 지방법원 민사집행과에서 열람할 수 있다.초보자의 경우 판독이 쉽지 않으므로 법원경매 정보지나 컴퓨터 통신망을 활용하면 쉽다. ○주택임대차 관계 조심 법원경매는 각 지방법원이 입찰일 14일 전에 법원 게시판에 공고하며 유찰된 물건의 재공고는 14일 이후에 한다.경매에서 낙찰되면 계약보증금을 제외한 낙찰대금을 법원이 지정한 대금납부기일(낙찰후 1개월 이내)에 일시불로 내야 한다. 법원에서 경매되는 물건은 법원이 의무적으로 소유권 이전등기를 해주지만 물건의 모든 권리관계에 대해 책임을 지지는 않는다.1차 저당권 이전에 신고된 임차권의 임차인 보증금과 명도는 낙찰자 책임이다. ○교통·환경여건 따져야 따라서 법원경매로 주택을 살 때는 주택임대차 문제에 유의해야 한다.세입자의 가구별 전입일자,현재 점유상황,확정일자 여부,임차보증금,계약기간 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 경매전에 현장답사를 통해 실제 물건의 가치를 판단하는 것도 잊지 말아야 한다.아파트의 경우 지역별 평형별 시세가 있어 가격평가가 쉽지만 단독·연립·다가구 주택은 건축연수,노후정도,유지보수문제,교통여건,주변환경 등을 세밀히 분석해봐야 한다. ◎전문가 기고/전원주택용 매물 월 100건 웃돈다 국제통화기금(IMF) 관리체제로 들어서면서 부동산 시장은 소유개념보다는 사용 및 수익성 개념으로 바뀌고 있다.소유함으로써 가격이 올라 장기적으로 얻는 이익보다 월수입이 있거나 당장 이용하는 데 목적을 두는 거래가 많다는 얘기다. 법원경매의 경우 시가보다 싼값으로 부동산을 장만할 수 있고 일반인들의 입찰 참여가 쉽게 되면서 요즘같은 시기에 일반인들에게 매력있는 부동산 종목으로 부상하고 있다.매입가격이 상대적으로 낮아 가격이 폭락하지 않는 한어느 정도의 시세차익을 노릴 수 있다는 장점 때문이다. 법원경매 물건은 아파트의 경우 시중가격의 80%,단독주택은 70%,빌라는 60%,임야나 전답은 40∼50%선에서 낙찰받을 수 있다.특히 서민들이 많이 사는 빌라,연립주택,다세대주택 등은 경매물건의 상당수를 차지하고 가격도 다른 종류의 부동산보다 낮게 경락되고 있다.경락가를 잘 들여다 보면 경매에 나온 주택들은 분양가의 50% 정도여서 전세금액보다도 훨씬 낮다.법원경매에 붙여진 농가주택 및 임야,비진흥지역의 농지 등은 3∼4차례 유찰되기 일쑤여서 최초 감정가보다 50% 정도 더 싸게 살 수도 있다. 최근들어 서울 근교에는 전원주택으로 쓸만한 법원경매 물건들이 월평균 100여건씩 쏟아지고 있다.또 덩지가 큰 공장이나 빌딩 등은 유찰이 많아 가격은 더욱 떨어지고 있는 상황이다. 요즘의 법원경매에서 가장 싸게 구입할 수 있는 물건은 일반 임야와 그린벨트지역 토지이다.임야는 80년대 말에는 투기의 온상이다시피했다.그러나 이후 매매증명제,토지거래허가제 등으로 일반매매가 중단되기도 했다.법원경매에서는 국토이용관리법상의 토지거래허가나 임야매매증명을 받을 필요가 없어 여러모로 유리하다.특히 최초 감정가에서 4∼7회까지 유찰되는 경우가 많아 감정가의 30∼40%로 낙찰받을 수 있는 물건도 있다.

한나라당 이회창 후보는 16일 “집권하면 심각한 자금난을 겪고 있는 중소기업에 대해 금융시장이 정상화 될 때까지 1년간 세무조사를 일체하지 않도록 하겠다”고 말했다. 이후보는 이날 저녁 서울 유세에서 이같이 밝히고 “흑자부도가 난 중소기업에 대해 부정수표단속법에 의한 형사처벌을 1년간 유예해 적색거래자로 제재하지 않고 정상적인 금융거래를 허용하겠다”고 약속했다. 이에 앞서 이해귀 정책위의장은 이날 정책발표회를 통해 “주택임대차보호법이 제대로 시행되지 않음으로써 6백만명에 이르는 세입자들이 1년마다 돌아오는 임대만기일과 멋대로 올리는 임대료 때문에 많은 고통을 겪고 있다”면서 “주택임대차보호법을 엄격히 시행,전·월세 세입자 및 구멍가게,상가,사무실,소규모 공장 등 임대자의 부당한 피해를 해소토록 하겠다”고 밝혔다.

◎올 매물 10조원 거래 한산… 정확한 예측 불허/‘주가와 상관관계’ 등 들어 낙관·비관론 ‘팽팽’ 올해 국내 부동산 시장에는 줄잡아 20조원 어치의 매물이 쏟아진 것으로 추정되고 있다.이 가운데 한보그룹이 4조원,진로그룹이 1조원어치를 내놓는 등 대그룹이 팔려고 내놓은 부동산만도 10조원 어치에 이르는 것으로 잠정 집계됐다.이같은 매물에도 거래는 한산해 눈치보기가 극심했다.부동산업계 일각에서는 이를 두고 “부동산 시장이 해방 이후 최악이었다”는 평가를 내릴 정도다.여기에다 최근 IMF 긴급자금 지원으로 사상 초유의 경제위기를 맞으면서 부동산 시장 동향에 또 다시 관심이 쏠리고 있다. 부동산 시장에 대한 큰 관심에도 불구,전문가들조차 뚜렷하게 투자방향을 잡지 못하고 있다.이에 따라 전망을 밝게 보는 측과 안정 또는 비관적인 쪽으로 보는 측이 팽팽히 맞서 일반 투자자들로서는 한치앞도 판단하기 어려운 상황이다. 밝게 보는 측은 주식시장 폭락,환율급등,대기업의 연이은 부도 등 복합불황이 오히려 부동산 시장에는 호재로 작용할 것으로 점친다.주식시장과 부동산시장은 대체관계에 있어 주식값이 떨어지면 자금이 부동산 시장으로 흘러들고 이에 따라 부동산의 수요증대와 가격상승을 불러온다는 얘기이다. 또 IMF의 긴급자금 지원 이후 우리 경제가 안정을 찾아가고 외국 자본이다시 유입되면 금융권 이외의 분야,즉 부동산 취득 쪽으로 흐를 가능성도 높아 부동산 시장의 활기를 더해 줄 것으로 기대하고 있다. 이밖에 정부가 90년 이후 꾸준히 펼쳐온 부동산실명제 등 부동산 규제정책으로 부동산의 거품이 어느 정도 제거됐고 이 때문에 복합불황이 닥쳐도 부동산가격의 급락현상은 없을 것이란 예상을 하고 있다. 일부 성급한 전문가는 정부가 실물경제의 침체를 헤쳐나가기 위해 부동산관련 규제를 완화,자금의 유동성을 높임으로써 경기 전반에 활력을 불어 넣으려는 일련의 조치도 취할 가능성이 있는 것으로 보고 있다. 어둡게 보는 측도 주가와 부동산가격의 관계에서 근거를 찾고 있다.과거의 사례에서 주식시장이 활황세를 보이면 일정한 시차를 두고 부동산 가격이 상승하는 경향을 보였다.그러나 역으로 주가가 크게 떨어져 주식시장의 유동자금이 부동산시장으로 유입되고 이것이 부동산가격의 상승으로 이어지는 인과관계는 뚜렷하게 발견할 수 없었다는 것이다.90년대 들어 주식시장의 침체국면이 장기화되는 동안 부동산시장도 동시에 극심한 침체를 맞은 것이 대표적 사례라는 것이다. 여기에다 새 정부가 들어서면 경제정의를 위해 부동산 투기를 강력히 억제할 것으로 예상되고 부동산 시장이 실수요자 중심으로 형성될 것이어서 가격의 안정 또는 하향세를 그을 것으로 내다보고 있다. 주택산업연구원의 이동성 부원장은 “기업의 구조개선,저성장,고실업 등으로 경제 각 부문의 긴축이 불가피한만큼 부동산에 대한 투자 투기 가수요가 줄어들 수 밖에 없다”며 “이 때문에 대도시 주택 등 아직도 거품이 많은 일부 부동산의 가격이 이를 계기로 현실화 될 것”이라고 전망했다. 그는 특히 기업의 부동산 매물 급증으로 성업공사의 부실채권기금이 제대로 운영되지 않는다면 일본처럼 부동산 폭락사태도 올 수 있다고 내다봤다.또 IMF 자금지원은 통화증발 보다는 환수효과가 크고 IMF가 경제운용을 물가상승쪽으로는 하지 않을 것으로 보여 인플레에 의한 부동산 가격의 상승은 거의 없을 것이라고 전망했다. 건설교통부의 최재덕 주택심의관은 “몇년째 침체상태인 토지는 가격이 더 떨어지겠으나 주택은 일정한 수요가 있어 다소 유동적”이라고 밝혔다. 그러나 전문가들의 이같은 전망은 어디까지나 부동산 시장 전반에 관한 예측일 뿐이고 부동산을 종류별로 보면 명암은 더욱 뚜렷해진다는 것이 일반적인 견해이다. 몇년째 얼어붙은 토지의 경우 기업들이 보유했던 부동산을 앞다투어 내놓아 매물급증에 따른 폭락이 이어질 가능성이 점쳐지고 있다.반면 주택은 서울과 수도권 일부지역을 중심으로 가격이 상승하는 등 시장이 활성화되는 추세여서 가격 하락폭이 작거나 다소 오를 가능성이 있는 것으로 전망되고 있다. 이밖에 상가와 오피스텔,임대사무실 경매물건 등의 시세는 급격히 떨어지고 준농림지와 전원주택시장에도 찬바람이 불 전망이다.그러나 서울의 신규분양 아파트,퇴직자 급증에 따른 임대주택사업 등은 활성화가 예상되고 있다. 부동산 종류별 시장전망 및 투자전략을 알아본다. ◆투자전략 ▷아파트◁ ○신규 분양물량에 주목 올해 아파트값 오름세는 서울 수도권에서 물가상승분을 훨씬 앞질렀다.지난달 말까지 서울지역의 아파트 매매가는 지난해 말과 비교해 11.3%가 올랐다.서울을 제외한 수도권에서는 평균 18.7%나 뛰었다. 지금처럼 불황기의 투자전략 1순위로 ‘내집 마련에 충실하라’고 조언하는 것은 이같은 가격 상승 때문이다.신도시를 포함한 수도권 일부 인기·과열지역의 아파트값 오름세는 전체 상승률을 주도했다. 아파트는 수도권의 주택보급률이 70% 선에 머물고 있는 점에 비춰 신규 분양이 계속 이루어져야하는 실정이다.따라서 새 아파트를 분양받는 것은 가장 확실한 투자전략이다.특히 상대적으로 당첨 기회가 많은 서울 이외의 수도권을 노려야 한다.서울과 수도권에서 분양되는 새 아파트에 청약하려면 청약예금이나 청약저축,청약부금 등 자격이 주어지는 통장이 있어야 한다. 내년 상반기로 예상되는 서울·수도권의 아파트분양가 전면 자율화도 큰 변수로 작용할 전망이다.아파트값은 전반적으로 완만한 상승세가 이어질 것으로 예상되며 하락하더라도 소폭이 될 전망이다. ▷단독주택◁ ○수도권 단독택지 안전 수도권의 주요 택지개발지구 내에서 공급중인 단독택지들은 불황에 아랑곳없이 유망 투자대상이다.투자의 안전성 때문이다. 땅값은 전반적으로 안정추세를 보였으나 수도권에서 공급된 단독주택지의 가격은 실수요를 바탕으로 짧은 기간동안 큰폭의 상승세를 보이고 있다.토지공사가 공급한 분당 등 신도시와 기흥 구갈2지구 수원 영통지구내 단독주택지들은 최초 분양가보다 필지에 따라 50∼100% 이상 오른 가격이 형성돼 있다. ▷임대주택사업◁ ○인기분야로 떠올라 최근에 가장 확실하고 인기있는 투자분야로 떠올랐다.앞으로 기업의 고용조정으로 직장을 그만둘 사람들 가운데 상당수가 퇴직금을 투자,임대주택사업을 벌일 것으로 보인다. 임대주택사업의 성공은 어느 지역,어떤 단지를 전략적으로 사들이느냐에 달려 있다.현재 우수한상가의 임대수익률이 연간 8%선이고 오피스텔은 10% 안팎이다.반면 주택임대사업은 수익률이 연간 12∼13%로 금융기관의 금리수준을 유지하고 있다.임대사업용 주택으로는 매매상한가 대비 전세값의 비율이 70% 이상인 아파트단지가 적절하다. 원룸·오피스텔을 구입,외국인을 대상으로 한 임대주택사업은 높은 임대료를 선불로 받을수 있는 것이 장점이다. 오랜 침체로 부동산 시장에서 가장 타격을 받고 있다.앞으로도 어려움이 이어질 전망이다. ▷상가◁ ○신도시 공급과잉 우려 그렇다고 모든 상가가 불황을 탈 것 같지는 않다.일상생활에 꼭 필요한 주제를 갖고 있는 생활밀착형 상가,특히 대형유통업체와 보완관계에 있는 상품을 취급하는 테마상가는 전망이 좋다.수도권의 일산 분당 등 새로운 상가시설을 공급하는 신도시에는 도시규모나 인구에 비해 상업시설이 너무 많아 상가의 공급과잉이 우려되고 있다. 주변에 대형유통시설이 들어서면 영업 노하우나 자금면에서 열세인 상가는 재빨리 전문품 등으로 업종을 달리하거나 전업하는 지혜가 필요하다.상가는 경기의 영향을 가장 많이 받기 때문에 상가투자시에는 신중을 기해야 한다. ▷오피스텔◁ ○최근 대기성 자금 몰려 투자처를 찾지 못하던 대기성 자금이 최근 오피스텔로 몰리고 있다. 투자자들의 입장에서는 1가구2주택에 해당되지 않아 비교적 소액으로도 투자가 가능한 종목이다. 그러나 오피스텔 투자자의 대부분이 임대를 염두에 두기 때문에 임대수요가 풍부한지를 잘 살펴야 한다.교통여건 좋고 대학생과 직장인들이 많은 곳을 고르는 것이 무난하다. 어느 때보다 유리한 조건으로 원하는 부동산을 매입할 수 있는 기회가 많아질 전망이다.그러나 농지 등은 아직도 경작증명 등이 필요해 자유롭게 구입할 수 없는 점에 유의해야 한다. ▷경매부동산◁ ○낙찰가격 급락 추세 경기침체로 낙찰가도 크게 떨어지고 있다.시세의 50∼60%에 매입할 수 있는 물건이 많지만 매입시는 실권리관계도 분명히 해두는 세심함이 필요하다.특히 주택의 경우 세입자는 주택임대차보호법에 의한 전입신고와 실제 입주자는 등기상 전세권 설정이 돼 있지 않더라도 보호받으므로 주의해야 한다.

다가구 주택 세입자가 주민등록 전입신고를 하면서 호수는 기재하지 않고 지번만 기재했더라도 주택임대차 보호법상 대항력이 인정돼 전세금을 우선 변제받을수 있다는 대법원의 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 김형선 대법관)는 17일 다가구 주택의 세입자 김모씨가 근저당 설정권자인 정모씨를 상대로 낸 배당이의 신청 사건 상고심에서 이같이 판시,“대항력이 없다”는 원심을 깨고 사건을 서울지법 합의부로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 “다가구 주택은 공동주택과 달리 등기부나 건축물 관리대장에 층과 호수를 구분해 등기토록 되어 있지 않기 때문에 주민등록 전입신고때 호수를 기재해야할 법적 근거가 없다”면서 “따라서 지번만 정확히 기재했다면 대항력을 취득한 것으로 봐야 한다”고 밝혔다. 재판부는 “다가구 주택 등기부에 호수별로 지분이 기재되어 있으나 이는 소유자들의 편의를 위해 등기 공무원이 임의로 기재한 것에 불과하다”면서 “임차인이 지번을 기재해 전입신고를 했다면 사회통념상 해당 건물에 주소 또는 거소를 가진자로 인식할 수 있으므로 임대차의 공시방법으로 유효하다”고 덧붙였다.

◎대법원 판결 전세든 집이 경매에 넘어가면 낙찰될 때까지 주민등록을 옮기지 않아야 전세보증금을 우선 돌려받을수 있다는 대법원의 판결이 내려졌다. 대법원 민사3부(주심 지창권 대법관)는 23일 김모씨(서울 동대문구 제기2동)가 세들어 살던 집의 담보권자인 신용보증기금 등 2개 회사를 상대로 낸 배당이의 소송 상고심에서 이같이 판시,원심을 깨고 사건을 서울지법으로 돌려보냈다.원심은 낙찰 전에 주민등록을 옮긴 김씨에게도 보증금을 우선 변제하라고 판결했었다. 대법원은 그러나 낙찰 뒤에 전출한 또다른 김모씨(서울 관악구 봉천동)에게는 우선 변제권을 인정,7백만원을 배당받도록 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “주택임대차 보호법은 경매신청 등기 전에 주민등록 등 대항요건을 갖춘 임차인은 우선 변제받을수 있다고 규정하고 있으나 경매 도중 새로운 세입자가 나타나 배당을 요구하는 등 이해 관계인에게 피해를 주는 부작용이 있을수 있으므로 법규정을 엄격히 해석해야 한다”고 밝혔다.

◎국민회의­“비자금 폭로 결국 제발등 찍어”/자민련­신한국 곧 ‘빅뱅’ 진입 장담/민주당­“반DJ진영 헤쳐모여 이뤄질 것”/국민신당­기득권 포기 진심이길 바란다 야권은 22일 신한국당 이회창 총재의 기자회견에 대해 자당의 이해득실을 계산하며 대응방안을 마련하는데 골몰했다. 국민회의는 이총재가 비자금 등의 수사를 다시 요구한데 대해 “선거국면을 폭로정국으로 끌고가서라도 살길을 찾겠다는 몸부림”이라고 평가절하했다. 정동영 대변인은 ‘3김 청산론’에 대해서는 “대법관과 감사원장·국무총리·여당대표를 지내는 등 3김정치의 덕을 가장 많이 본 사람으로서 논리적 모순“이라고 비판했다. 박지원 총재특보는 ”순간적이겠지만 이총재의 지지도가 다소 올라갈수는 있을 것”이라는 분석을 내놓고 “그러나 결과적으로 자기발등을 찍는 꼴이 될 것”이라고 전망했다. 자민련의 안택수 대변인은 “신한국당이 뿌리째 폭발하는 ‘빅뱅’에 진입했음을 말해주는 것”이라면서 정국의 추이를 주시하겠다는 자세를 보였다.김창영 부대변인은“세입자가 나가란다고 수천억원의 재산을 두고 나갈 집주인이 어디있느냐”고 비꼬았다. 반DJP연대를 모색하고 있는 민주당은 당분간 신한국당내 힘의 흐름을 지켜본다는 자세다.조순 총재는 이총재나 비주류중 어느 한 쪽과 손을 잡음으로써 성급히 다른 쪽을 ‘적’으로 만들지는 않겠다는 생각이다.일종의 등거리 전략인 셈이다.여권의 분열은 결국 반DJ진영의 ‘헤쳐모여’로 이어질 것이고,이는 자신의 정국주도권 장악에 유리한 환경을 조성하리라는 전망이다.조총재도 이날 기자간담회에서 이총재와의 회동에 대해 긍정적인 뜻을 밝히면서도 “생각이 다른 인사와도 적극 만날 것”이라는 단서를 달아 운신의 폭을 넓혔다. 조총재측은 아울러 부심하고 있는 신한국당 비주류측이 이인제 전 경기지사쪽으로 쏠리는 일만은 적극 차단한다는 방침이다. 이인제 전 경기지사는 “여당의 기득권을 포기하고 다른 후보와 똑같이 깨끗하게 선거에 임하겠다는 이총재의 말이 진심이기를 바란다”면서 “대통령이(탈당요구를) 못받아들일 이유가 없다”고 말했다.이전지사는 이총재를 겨냥 ‘운거영웅불자모(운이 다한 영웅은 스스로 도모할 수 없다)’라는 구한말 동학혁명의 기수였던 전봉준이 처형되기 직전 남긴 시구를 인용하기도 했다.

◎전세계약 끝나면 대주에 반드시 반환/세입자들 ‘세입권제한 해석’ 강력 반발 일본에서 정기차가권 도입을 둘러싸고 논쟁이 벌어지고 있다. 현행 차지차가법은 입주자를 두텁게 보호하고 있다.대주(빌려주는 사람)측에 정당한 이유가 없으면 차가인(세입자)에게 가옥 반환을 요구할 수 없도록 돼 있다.대주의 사정이 정당한 사유에 해당하는지 여부는 개별 케이스별로 판단하게 돼지만 ‘한번 집을 빌려주면 집주인이 골치 아프다’는게 일반적인 사정. 이에 대해 정기차가권 도입을 주장하는 쪽은 계약이 끝나면 반드시 대주에게 반환한다는 조건으로 임대하는 정기차가권을 차지차가법에 도입하자는 것이다.도입되면 계약만료시 대주가 갱신을 거부할 수 있게 된다.자민당은 이를 위해 차지차가법 개정안을 마련키로 하고 ‘정기차가권 등에 관한 특별조사회’를 발족시켰다.물론 주택·부동산업계는 대환영이다. 자민당 등 ‘가진 자’들의 주장은 이러하다.‘현행법 아래서는 임대주택의 공급을 꺼리게 된다.결국 임대료가 비싸질수 밖에 없다.집주인에게숨통을 틔워주면 공급이 늘어 임대료도 내려가게 된다’.주택생산단체연합회는 정기차가권 도입으로 임대료는 5% 떨어지겠지만 장기세입자를 강제로 퇴거시키기 위해 감수해야 하는 손해를 볼 우려가 없어지게 되며 세입자가 사는 채로 주택 매매도 활발해져 집주인들의 경영의욕이 높아질 것이라고 반기고 있다. 호세(겁정)대 후쿠이 히데오(복정수부) 교수는 정기차가권 도입 1년 만으로도 5조6천2백억엔의 경제적 효과가 있을 것이라고 예상하고 있다.특히 도쿄 통근 1시간 이내에는 임대주택 공급이 40% 이상 늘어나 임대료가 9% 내려갈 것이라고 말하고 있다.이렇게 되면 계약 만료시 집주인이 반드시 입주자를 내쫓을 것이라는 우려는 없다는 것이다. 하지만 ‘가지지 못한 자’는 벌써부터 우려를 표명하고 있다.전국차지차가인조합연맹은 전면 반대 서명에 돌입했다.‘집은 인권이라는 인식이 부족하다’고 성토하고 있다.세입자를 내보낼 정당 이유를 사법부가 현실과 동떨어지게 너무 제한적으로 해석한데서 문제가 생겼으므로 사법 운용만으로도 대응이가능하다는 반론도 만만치 않다.

◎여유돈으로 입찰뒤 전세금으로 충당/대부분 3∼4차례 유찰… 30∼40% 싼값 매력/매물 많아 자금능력·지역 선택폭도 넓어 단독주택이 경매 주택 가운데 수익률이 가장 높아 경매로 재테크를 노리는 부동산 투자자들로부터 인기를 끌고 있다.특히 다가구용 단독주택의 경우 초기 낙찰대금만 준비되면 전세 보증금만으로도 나머지 낙찰대금을 충당할 수 있는 물건들이 많아 자금에 여유가 있는 투자자들이라면 재테크용으로 한번 시도해 볼 만하다. 다가구용 단독주택이 경매 재테크용으로 인기를 끄는데는 시세차익이 평균 30%에 이르고 자금동원면에서 무리하지 않아도 되기 때문이다. 경매에 나온 대부분의 다가구 단독주택은 세입자가 많아 권리관계 등이 복잡하다.집값의 상승요인도 별로 없어 다른 주택에 비해 투자수요가 많지도 않다.이 때문에 응찰자가 적어 보통 3∼4차례 정도는 유찰되기 일쑤이고 이에 따라 최저 입찰가격이 크게 떨어져 시세보다 30∼40% 정도는 싸게 살 수 있다. 다가구용 단독주택은 자금회전에서도 유리한 점이 많다.경매에 붙여진 서울지역의 다가구용 단독주택은 대부분이 초기 낙찰대금만 동원할 수 있으면 전세보증금으로 경락대금을 충당할 수 있는 수준이다.일반 단독주택 보다는 전세보증금이 낮지만 한 집에 5∼8가구가 세들어 살기 때문에 가구별 보증금을 모두 합치면 같은 금액대의 다른 주택보다 훨씬 많은 보증금을 건질수 있다. 경매로 나온 물건도 많은 편이다.경매물건중 30%에 이를 정도로 매물이 풍부해 자금력에 맞추거나 지역을 선택할 수 있는 폭도 넓다. 경매 전문가들은 “경매장에서 단독주택을 찾는 사람이 적어 유찰이 잦은 편”이라며 “올해 상반기 경매물건중 단독주택은 평균 0.4∼8회의 높은 유찰회수를 기록하고 있다”고 말했다. 상반기중 낙찰된 단독주택은 97년 물건이 최초 감정가의 77∼117%,96년 물건이 65∼93%선에서 거래됐다.서울지역의 경우 평균 낙찰가 비율은 97년 물건이 감정가의 77∼90%,96년 물건이 69∼75%선에서 형성됐다.따라서 감정가가 시세의 70∼80% 수준임을 감안하면 재테크에 상당히 유리하다는 것이 전문가들의 평가이다. ◎응찰때 유의점/선순위 세입자 보증금 낙찰자 부담/예고등기된 주택은 무조건 피해야 단독주택은 낙찰가가 싸고 자금조달이 쉬운 반면 조심해야할 점도 많다.특히 다가구용 단독주택은 세입자가 보통 5명 이상이기 때문에 임차인 문제를 잘 살펴봐야 한다. 우선 세입자의 권리문제를 보자.1차 저당권 설정일보다 전입신고가 먼저 됐고 현재 주택을 점유하고 있는 선순위 세입자에 대한 임차보증금은 낙찰받은 사람이 부담해야 한다. 가등기 가처분 전세권 등의 권리가 1차 저당권보다 우선 설정돼 있는 주택도 주의해야 한다.이 권리도 고스란히 낙찰자의 몫. 소송중임을 알리는 예고등기 주택은 무조건 피하는 것이 좋다.이런 집은 소송결과에 따라 소유권을 잃을 수도 있다. 이밖에 입찰전에 현장조사를 통해 입지여건 등을 잘 알아봐야 한다.막다른 골목에 있는 집,대지 평수가 불분명한 집,전기배선 수도관 등이 낡은 집,교통 교육 등의 환경이 열악한 집 등은 가능한 피하는 것이 좋다.

◎전세금 전액 회수때까진 세입자권리 인정 대법원이 경매로 집이 넘어갔을때 전세 입주자가 보증금을 다 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다고 판결한 것은 임대차보호법의 취지에 따라 주거생활의 안정을 보장하기 위한 것이다. 그동안 하급심은 전세 입주자가 경매에 참석한 뒤 배당을 통해 보증금을 일부라도 돌려받았다면 임대차계약이 끝난 것으로 봐야 한다고 판결,세입자가 집을 비워줘야 했다. 그러나 이번 판결로 앞으로는 임대차 보호법에서 정한 요건을 갖춘 상태에서 경매에 참여했다면 전세 보증금 규모에 관계없이 집을 비워주지 않고 경락인에게 잔액을 돌려받을수 있게 됐다. 95년 10월19일부터 개정된 이 법 시행령 3조1항에는 서울시와 광역시의 3천만원 이하 전세입주자는 1천2백만원을,나머지 지역의 2천만원 이하 입주자는 8백만원을 무조건 우선 변제받는다고 돼 있다. 이 사건 세입자인 김씨는 개정 전의 임대차보호법에 따라 경매를 통해 1천5백만원 중 5백만원만 우선 변제받자 경락인에게 집을 비워주기를 거부했다. 지금까지는 다른 저당권 등과 우선순위를 가려 나머지 잔액을 돌려받아야 했다.설사 변제받지 못하더라도 집을 비워줘야 했다.그러나 임차보증금 모두를 돌려받을 때까지 계속 버텨도 된다는 것이 이날 대법원 판결의 골자이다. 이에 따라 앞으로는 세입자가 주택인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상에 확정일자를 명시하면 보증금을 사실상 우선 변제받을수 있을 것으로 보인다. 대법원 서기석 재판연구관은 “주택인도와 전입신고만 하고 확정일자를 받지않고 있다가 나중에 다른 사람이 저당권을 설정한 것을 알고 뒤늦게 확정일자를 설정하면 경매때 다른 저당권보다 임대보증금을 우선 변제받을수 없다”면서 “이때는 경매에 참여해 배당을 요구하지 말고 경락인을 상대로 임대차 보증금 반환청구 소송을 내 보증금을 받으면 된다”고 덧붙였다.

◎대법,세입자­경락자 임대차계약 존속 인정 세입자가 살던 주택이 경매에 넘어가 임차보증금을 다 배당받지 못했다면 세입자는 낙찰자가 보증금 잔액을 모두 줄때까지 집을 비워주지 않아도 된다는 대법원의 판결이 내려졌다.임대차보호법의 보호를 받는 소액 세입자가 아니더라도 전세보증금 모두를 돌려받을수 있는 길을 열어준 판결이어서 주목된다. 대법원 민사3부(주심 신성택 대법관)는 1일 경매를 통해 집을 낙찰받은 나모씨(전남 함평군)가 세입자 김모씨(전남 목포시 용당동)를 상대로 낸 건물명도 소송에서 이같이 판시,원고패소 판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “주택 임대차 보호법은 일정 요건을 갖춘 임차인에게 전세 보증금을 받을 때까지 임대차 관계 유지 및 우선 변제권을 요구할 수 있도록 하기 위해 만든 법”이라고 지적하고 “세입자가 이 가운데 우선 변제권을 선택해 보증금에 대한 배당을 요구했다가 다른 저당권 등에 순위가 밀려 보증금 전액을 받지 못했다면 나머지 잔액을 돌려받을때까지 경락자와의 임대차 계약이 존속된다고 봐야 한다”고 밝혔다. 나씨는 95년 목포시 용당동 2층 주택을 경매를 통해 낙찰받았으나 세입자 김씨가 전세보증금 1천5백만원 가운데 5백만원만을 변제받았다며 집을 비우지 않자 건물 명도소송을 냈었다.김씨는 95년 개정 전의 임대차 보호법에 따라 5백만원을 우선 변제받았으나 다른 저당권 등에 순위가 밀려 나머지 1천만원은 돌려받지 못했다. 지금까지 대부분의 하급심은 전세 입주자가 경매 과정에서 소정의 배당액을 우선 변제받으면 임대차 관계가 끝난 것으로 간주했었다.

◎주공 새 공동주택문화 개념도입한 야심작/수락산자락 9만여평 개발… 올 겨울 첫 분양 대한주택공사가 남양주 청학지구에 경기 동북부 최고의 전원 주거단지를 개발하고 있다.특히 오는 11∼12월에 공급하는 3천170가구 가운데 전용면적 30평 이상 592가구를 부분 임대(1주택 2가구 형식)가 가능한 미래형 주택으로 설계,새로운 공동주택 문화를 만들 것으로 보인다. 청학지구에 공급되는 주공아파트는 전용면적 18평이 1천442가구,25.7평이 1천136가구,나머지 592가구는 내부의 일부 공간을 전세로 줄 수 있는 30∼35평형이다. 전세입자와 동거가 가능한 대형 주택은 주공이 주택건설업계 가운데 처음 설계·개발한 미래형 주택이다.아파트의 방 1개를 임대할 수 있도록 주방·화장실·출입문을 따로 만든다.이 아파트는 일반 청약예금 가입자에게 공급된다.평당 분양가는 3백50만∼4백만원 선으로 예상하고 있다. 청학지구는 남양주시 별내면 청학리 일원의 9만여평이다.서울 상계동에서 북동쪽으로 5㎞ 정도 떨어진 수락산 자락에 위치해 있다.그린벨트로 둘러싸여 쾌적성이 뛰어나다.단지 내에는 근린생활시설 및 상업용지 6천200평도 조성될 예정이어서 생활이 편리할 전망이다. 교통은 서울 강북과 일산 신도시,부천 중동 신도시 등과 연결이 쉽다.덕송·퇴계원 인터체인지를 이용하면 서울외곽 순환고속도로와 이어지고 서울 강남과 송파 등지로의 차량 이동도 쉬운 편이다. 청학지구는 특히 총 공급물량의 54%를 전용 25.7평 이상의 중대형 평형으로 만들 주택단지여서 청약저축 가입자는 물론,청약예금 가입자의 관심이 쏠리고 있다.

◎일반분양 허용… 60평미만도 지구 지정 주거환경개선지구(달동네)에서 건축되는 공동주택도 토지·건물 소유자 및 세입자수를 초과해 지을수 있고 일반분양도 할 수 있게 된다.공동주택의 면적 규모도 상향 조정된다. 건설교통부는 12일 이같은 내용의 주거환경개선사업 활성화대책을 마련,다음달부터 시행할 방침이라고 밝혔다. 대책에 따르면 주거환경개선지구에서의 공동주택은 지금까지 지구내 토지,건물소유자와 세입자 수 만큼만 건설토록 제한했었으나 앞으로는 건축법령과 시·도 조례에서 규정한 용적률 범위내에서 지구내 가구수 보다 더 많은 집을 지을수 있게 했다. 주거환경개선지구의 대상 면적은 종전 600평 이상에서 앞으로는 해당 지방자치단체가 필요하다고 인정하는 경우 그 미만이라도 지구지정이 가능토록 했다.

◎사업승인 직전 투자 유리/내집마련 목적땐 사업승인후가 안정적 부동산 경기가 침체 상태라고는 하지만 아파트의 경우 대형 평수의 분양가격 자율화가 부분적으로 시행되면서 가격변화의 조짐을 보이고 있다.서울 지역은 새로 아파트를 공급할 택지가 고갈되면서 교통여건과 상권 형성,자연 환경이나 전망이 좋은 도심지내의 재개발과 재건축에 관심을 가져볼 만하다. 도심지 내의 재개발사업은 재산적 가치 차이가 많은 다양한 규모의 불량 가옥 밀집지역을 정비하는 것으로 투자할 때 주의해야 할 점이 한두가지가 아니다. 첫째로 아파트 평형 배정은 재개발구역 안의 토지나 땅의 규모에 따르지 않고 평가액을 기준으로 결정하므로 같은 규모의 지분이면 감정평가액이 높은 것을 구입해야 평형 배정에 유리하다.둘째,이주비 지급조건 및 승계여부를 확인해야 한다.토지가 사유지인지 국유지인지,거주자인지 비거주자인지에 따라 이주비가 차등 지급되며 승계가 금지되는 경우가 있으니 조합에 확인할 필요가 있다.셋째,올해 개정된 재개발조례에 따르면 재개발아파트 건축 최대 평수가 전용면적 기준 34.8평형에서 49.9평까지 확대되었고 이에 따라 집을 넓히려면 사업지구 안에 최대 평수 건축 가구수를 확인하고 그 범위에 들어갈 수 있는 재산평가액 지분을 매입하는 것도 유의해야 한다.네째,투자시점의 선택이 중요하다.재개발사업 지구에서는 사업지구 지정 및 사업승인 직후에 일반적으로 자산액이 상승한다.따라서 사업지구 지정이나 사업승인 직전에 투자하는 것이 유리하다.그러나 내집 마련이 우선이면 사업승인후가 안정적이다.이주비가 다른 지역보다 높거나 사업면적에 비해 조합원수나 세입자가 적은 지역을 선정하는 것도 고려해봐야 한다. 재건축사업은 재개발사업과는 달리 비슷한 가격대의 노후 아파트나 연립주택이 대상이므로 사업지구내 기존 아파트의 층수 대지 지분,땅값에 따라 사업성 여부가 결정되므로 이런 점을 유의하면 된다.첫째,땅값이 높은 지역이면 아파트 분양가격이 높게 책정되므로 개발이익이 많아지며 조합원의 부담액이 적어진다.또한 대지지분이 많으면 좋다.대지지분의 많고 적음에 따라 조합원이 무상으로 분양받을수 있는 평형이 결정된다.둘째,넓은 평수의 세대주가 상대적으로 적은 아파트가 유리하다.재건축아파트는 평형별 건축비율이 제한돼 있어 큰 평수의 아파트를 분양받기 위해서는 큰 평수의 노후아파트를 구입하면 된다.셋째,고지대나 단독주택 밀집지역은 되도록 피하자.건축심의 과정에서 건축 높이의 제한이나 민원 등으로 사업 진척이 어렵게 되거나 예상못한 부담이 생길수 있다.

지난 14일 서울 성북구 돈암2동 한진아파트 209동 앞의 축대붕괴 사고는 주택조합의 무리한 입주와 관할 성북구청의 사후조치 미흡으로 인해 예견된 인재였다. 사고가 난 지역은 84년 재개발지구 지정이후 세입자와 철거문제를 놓고 여러차례 마찰이 있었다.이후에도 경찰의 재개발 비리 조사과정에서 설계와 감리를 맡은 건축사업소 관계자 5명이 구속되는 등 말썽이 끊이지 않았다.결국 조합장이 여러차례 바뀌면서 91년 착공을 시작,4년 뒤인 95년 5월 어느 정도 아파트가 완공됐다.그러나 조합측은 구청의 사용승인이 나기도 전에 입주를 시작했다.인명사고는 여기서부터 예고됐다. 성북구청은 처음의 설계도면과 달리 시공사측이 마감재인 인조성물갈기를 모노륨으로 깔았고,아파트의 주진입로가 18m에서 16m로 줄었다는 이유를 들어 사용승인을 허가하지 않았다.그러나 구청측은 사용승인이 나기도 전에 조합원이 입주를 시작했음에도 불구,조합측과 시공사·감리자를 두차례 고발만 했을뿐 강제 퇴거명령을 내리지 않았다.그나마 경찰은 『구청측의 고발은 없었다』고 15일 밝혀 도덕성을 의심받게 됐다. 구청측은 입주가 늦어지더라도 강제철거 명령을 내렸어야 했다.강제퇴거 명령시 발생할 아파트 주민들의 민원을 겁내기보다는 구민을 위한 올바른 행정을 펼치기 위해서라도 강제퇴거 명령을 내렸어야 한다. 조합측의 무리한 입주도 문제였다.조합측은 조합원들과 95년 6월 입주를 약속했었다.여기에 발목을 잡혀 입주를 강행할 수 밖에 없었다.그러나 내집 마련의 꿈보다 주민들의 안전을 먼저 생각했어야 했다.잠시 동안의 불편은 감수했다면 이번 사고는 일어나지 않았을 것이다. 서울에는 관할 구청의 준공은 물론 가사용승인조차 받지 않고 입주를 한 아파트가 무척 많다.곧 장마도 다가온다. 재개발 조합측이 무리하게 주민들을 입주시키고,관할 구청이 안전관리를 소홀히 하는 한 이같은 사고는 반복될 것이다.

◎“부모내고 도망다니는 사업가”… 심부름센터 용역 의뢰/가명사용 마산서 15만원·대구서 5만원 용역비 입금/심부름센터,전화국직원 사칭 전화번호 빼내 알려줘 이한영씨 피격사건의 유력한 용의자로 은행의 폐쇄회로 TV에 찍힌 30대 남자는 자신을 「부도내고 숨어다니는 사업가」라고 속이고 심부름센터를 통해 이씨의 전화번호를 알아낸 것으로 밝혀졌다. 사건 발생 이후 처음 단서다운 단서가 나온 것이다. 용의자는 지난 5일 상오 9시45분쯤 심부름센터인 서울 「K용역」 김모씨(51)에게 전화를 걸어 『나는 「김상현」이란 사람인데 내가 없는 사이 아내가 방 한칸을 세놓은 것 같다』면서 『세입자 이한영씨의 전화번호를 알아봐 달라』고 의뢰하고 이씨의 주소와 주민등록번호를 알려주었다. 김씨가 연락처를 알려달라고 하자 『경남 창원의 공중전화인데,사업을 하다 부도를 내 도망다니는 처지라 전화연락이 안된다』고만 말하고 전화를 끊었다.8분쯤 뒤에는 경남 마산의 모 은행 지점을 통해 용역비 20만원중 15만원을 착수금조로 보냈다. 김씨는『의뢰인이 아내와 세입자 이씨와의 불륜관계를 확인하기 위해 의뢰한 것으로 여겨 더이상 물어보지 않았다』고 밝혔다. 김씨는 입금을 확인한 뒤 성남전화국으로 이씨의 이름과 아파트 주소를 알려주며 전화번호를 문의했지만 이씨 이름의 전화번호는 없었다. 이에 아파트 관리사무소로 전화,세무서 직원이라고 속여 이씨가 임시로 머물던 아파트 주인 김장현씨의 전화번호를 알아냈다. 이어 상오 11시20분쯤 전화국 직원을 사칭,김장현씨 집에 전화를 걸어 부인 남상화씨와의 통화에 성공했다.김씨는 남씨에게 『전화요금을 자동이체하면 할인혜택을 받을수 있다』면서 『가입자가 누구 명의로 돼 있느냐』고 물었고 남씨는 남편 김씨의 이름을 알려줬다.남씨가 이상한 느낌에 따지고 들자 김씨는 일방적으로 전화를 끊었다. 1시간10분 후인 낮 12시30분쯤 용의자로부터 『부탁한 일을 알아보았느냐』는 전화를 받은 김씨는 『잔금 5만원을 입금시키면 알려주겠다』고 말한 뒤 전화를 끊었다.용의자는 대구의 모은행 지점에서 5만원을 입금시킨뒤 다시 심부름센터에 전화를 걸어 이씨가 혼자 살고 있다는 사실과 주인 김씨 집 전화번호 등을 알아냈다.