28년간 공직에 몸담고 있는 공무원이다.전세든 집이 경매처분을 당해 전 재산을 날리게 됐는데 법원에서 송달처리를 잘못해 결정적인 피해를 본 것이어서 당혹스러웠다. 민사소송법 제617조 제3항의 규정에 따르면 법원에서 경매기일과 경락기일의 지정내용 등을 이해관계인에게 통지하도록 돼있다.그런데 경매 이행절차진행을 위해 현지조사를 할 당시 법원에서 세입자에 대한 주민등록 사항을조사했고 법원에 주민등록등본을 제출했음에도 계속 거주해온 주소지에 법원 지원,지방법원,대법원 등에서 도합 6회이상 보냈다고 하는 통지가 한 번도도착한 적이 없다.법원은 송달처리상의 중대한 과오를 인정하고 근본적인 대책을 시급히 마련해야 한다.또 그동안 피해를 본 국민에 대한 보상을 해야한다고 본다.김기훈[서울 강서구 화곡동]

혐오시설로 기피대상이 돼온 쓰레기 매립장에 대해 해당지역 주민들이 조건 부 유치에 나서 관심을 끌고있다. 5일 부산시에 따르면 강서구 지사동 명동마을 주민 20여명은 최근 시에 접 수한 유치 신청서에서 6개항의 요구조건을 제시하고 이 조건이 충족될 경우 차기 쓰레기 매립장을 유치키로 했다. 지사동 후보지는 면적 120만㎡에 매립량(추정량) 480만㎥로 42년간 사용할 수 있는 곳이며 매립장 진입로(6차선)도 보상을 완료한 상태여서 타 지역에 비해 매립장 조성여건이 비교적 좋은 것으로 평가받고 있다. 이 마을 주민들은 ●매립장 편입토지 보상은 공시지가 기준으로 150% 산정 ●세입자 및 사찰을 포함한 전 주민을 위해 인근에 택지조성 후 이주토록 해 줄 것●매립장 직접 피해지역 주민들에게 가구당 2억원의 이주대책금 지급 ●농·축산업 가구에는 별도 보상 ●매립장 파쇄작업 및 재활용품 분리사업 의 운영권은 직접 피해지역 주민들에게 줄 것 ●직접 피해지역 주민에게는 고용창출을 책임질 것을 제시했다. 이곳 주민들이 쓰레기 매립장 유치를신청한 이유는 시가 유치지역 주민들 에 대해 파격적인 인센티브를 제공한데 따른 것으로 보인다. 부산시는 지난해 연말 차기 매립장 유치공모를 하면서 매년 20억원씩 지역 개발사업 지원,이주 정착금 및 생활안정지원금 지원 등 연간 30억여원의 지 원방안을 제시했다. 부산l金政韓 jhkim@ [부산l金政韓 jhkim@]

◎재개발로 터전잃은 정릉4동 함께 예배 “예수님은 집이 아닌 마구간에서 태어나셨지만 그 크신 사랑을 가난한 사람들과 나누셨습니다” 24일 오후 1시 서울 성북구 정릉4동 ‘희망세입자대책위원회’ 사무실 옆마당.남루한 옷차림을 한 200여명의 실업자와 철거민들이 ‘골롬반 외방선교회 한국지부장’ 吳基伯 신부와 함께 성탄예배를 보고 있었다.이들은 지난 96년 재개발 공사가 시작되면서 하루아침에 철거민이 되어버린 정릉4동 내 세대주들과 실업자들. 이들은 임대아파트를 신청할 돈조차 없는 저소득층이다. 방 1칸에 공동 부엌을 사용하고 있는 세입자들은 쓰러질 것 같은 집에 기거하며 고단한 삶을 살고 있다. 함께 거주하던 7,000여명의 주민이 떠난 지금 이 지역은 흉물스럽게 철거된 집들로 더욱 황량한 느낌을 주었다. 한국기독교사회선교협의회 등이 주최한 ‘실업자,철거민들과 함께하는 성탄 예배­낮은 데로 임하소서’에 참여한 이들은 이날만큼은 서로 위로하며 어려웠던 지난날을 잊은 듯 했다.특히 아이들이 캐럴을 부르자 시름으로 가득찼던 참석자들의 얼굴이 환하게 퍼졌다.부모의 손을 잡고 따라온 20여명의 아이들도 크리마스 사탕을 나눠 먹으며 천진난만하게 뛰어놀았다. 대기업 관리직에 있다가 실직후 막노동을 하고 있다는 孫龍基씨(47·성북구 정릉4동)는 “이곳에 오면 같은 처지의 사람들과 서로 위로하며 지낼 수 있어 마음의 평안을 느낀다”면서 “해마다 시끌벅적한 성탄절을 맞았는데 올해는 고통을 함께 나누는 차분한 크리스마스를 맞아 의미가 크다”고 말했다. 한국교회협의회 총무 金東完 목사는 “오늘 우리가 겪고 있는 고통을 이기고 더 큰 굶주림에 허덕이고 있는 북한동포들과 함께 사랑을 나눌 수 있는 날을 맞자”면서 “‘못가진 자’의 편이셨던 예수탄생의 의미를 되새기자”고 기도했다.

◎해지 통보후 3개월 지나면 전세금 돌려줘야 내년부터 집주인이나 전세입자가 임대차 계약 만료 이전에 별다른 의사표시를 하지 않아 임대차 계약이 자동 연장된 경우 전세입자는 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있게 된다. 국회 법사위는 16일 전체회의를 열어 정부가 제출한 주택임대차보호법 개정안에 이같은 규정을 신설,통과시켰다. 개정안은 전세입자가 주택 임대차계약이 종료되기 1개월 전에 계약조건의 변경 또는 해지를 집주인에게 통보하지 않고 집주인도 별다른 의사표시가 없을 경우,기존의 임대차계약이 존속기간을 정하지 않은 채 그대로 유지되는 것으로 간주하기로 했다.또 집주인은 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 전세금을 되돌려줄 의무를 지게된다. 또 ‘임차권등기명령 신청’제도가 신설돼 불가피한 사정으로 전세금을 미처 반환받지 못한 채 이사해 주민등록을 옮기더라도 법원으로부터 이 명령만 받으면 임차권등기를 할 수 있어 전세금 반환을 확실히 보장받을 수 있게 된다.

◎서울지법,세입자 승소 판결 서울지법 민사8단독 尹成遠 판사는 16일 權모씨(33)가 국민은행을 상대로 낸 부당이득금 반환소송에서 “세입자의 전입신고 효력은 ‘다음날 0시부터’발생한다”면서 “국민은행은 權씨가 세든 집을 경매해 배분받은 1,500만원을 權씨에게 돌려주라”고 원고승소 판결했다. 이는 세입자가 ‘다음날’ 저당권을 설정한 제3자와 같은 지위에 서게 돼 전세금을 떼이던 관행을 깬 것이다. 재판부는 “전입신고 효력은 다음날 0시부터로 봐야 하기 때문에 權씨는 국민은행보다 몇시간 차이로 우선순위가 앞선다”고 밝혔다.

정부의 적극적인 개입으로 20%를 육박하던 고금리가 10%전후로 떨어지고 있다. 저금리 시대로 접어들면서 부동산에 대한 관심이 다시 서서히 살아나고 있다. 만약 여유돈 1억원이 있다면 “미분양아파트를 분양받아야 하나”“경매가 좋다는데 경매를 해볼까”“임대사업을 해봐”“상가가 요즘 바닥이니까 목좋은데 상가를 하나 사두면 어떨까”. 부동산에 조금이라도 관심이 있는 사람이라면 이같은 생각을 한두번은 다 해봤을 것이다. 그러나 어떤 부동산을 사야할 지, 과연 지금이 적당한 시기인지,사기나 당하지 않을런지. 이런 저런 이유와 걱정때문에 부동산투자는 쉽게 결정하지 못한다. 부동산 재테크 요령과 각 분야별 투자요령을 살펴본다.【편집자註】 ◎미분양아파트 선택 요령/시공자 재정·융자금 내용도 알아둬야/대단지·역세권 소재 매물은 노려볼만 미분양된 아파트라 할지라도 미분양된 이유는 각각 다르다. IMF 이전에는 입지가 좋지 않은 경우나 단지규모가 작아 크게 투자메리트를 갖지 못하는 아파트 대부분이었다. 하지만 IMF이후로는 경기침체로 인한 대량의 미분양이나 분양시기가 휴가철 명절 등에 끼어 미분양된 경우도 많다. 따라서 미분양 아파트를 살 때는 무엇보다 먼저 미분양된 이유를 살펴보아야 한다. 교통여건이나 입지여건,분양가격 등 자신이 구입하고자 하는 조건들과 부합하는 지도 살펴야 한다. 서울의 경우 분양가격이 다른 아파트에 비해 높거나 단지 규모가 작은 아파트가 주로 미분양되는 경우가 많으며,수도권지역의 경우는 교통이 불편한 지역에서 미분양이 많이 발생한다는 사실을 기억해 두어야 한다. 아울러 공장이나 혐오시설 건설이 계획돼 있으나 아직 공사가 시작되지 않은 경우도 있으므로 도시계획을 반드시 확인해 보도록 하며,같은 지역이라도 실제 주거여건이 천차만별일 수도 있다는 점을 염두에 두어야 한다. 따라서 반드시 현장을 확인해야 한다. 미분양 아파트 구입시 실수요자들에게가장 문제가 되는 것은 가격. 최근 신규 아파트 가격이 하락세에 있어 기존 아파트,신규 분양아파트와 금융비용을 감안해 가격을 비교해 봄으로써 어느 아파트가 자신의 상황에맞는지 확인해보는 것이 좋다. IMF이후 건설업체의 이어지는 부도로 미분양 아파트를 구입할 경우 시공업체가 얼마나 건실한 업체인 지 반드시 확인해 보아야 한다. 시공사가 부도 날 경우 공사가 지연되는 것은 물론이고 마음고생도 따른다. 이밖에 업체들이 지원하고 있는 융자금의 내용도 필수 확인사항. 지원총이 얼마나 되는지 연이자는 얼마인지,금리는 확정인지 변동인지 꼼꼼히 살펴야 한다. 미분양아파트의 경우 투자적지로는 역세권에 위치하거나 대중 교통수단이 편리한 지역을 선택하도록 하며 아울러 1,000가구 이상의 대단지를 선택하는 것이 향후 시세차익을 확보하는 데 좋다. 아울러 가격에 있어 신규로 분양되는 아파트나 기존 급매물로 나온 아파트와의 꼼꼼한 비교를 통해 경쟁력이 있는지를 확인하도록 하며,시공사가 얼마나 건실한지도 살펴 만일의 사태에 대비해야 한다. 한국주택협회 미분양상담실(분당 주택전시관소재,0342­711­8160∼2),대한주택건설사업협회 미분양상담실(785­0990)을 통하면 전국의 미분양아파트 현황을 알 수 있고상담받을 수도 있다. ◎분양권 전매/선별구매 기회… 청약통장 없어도 가능/입주 앞두거나 시작한 물건 사는게 유리 지난 8월말 분양권 전매가 실시됐다. 두 달이 지난 지금 분양권 전매에 대한 일반 실수요자의 반응은 시큰둥하다. 분양권전매의 경우 가장 큰 단점은 올 5월22일 부터 내년 6월30일까지 분양권전매 아파트를 구입한 사람에게는 미분양아파트 구입자처럼 정부의 혜택이 없다는 점이다. 하지만 분양권전매 아파트의 경우 자신이 원하는 지역의 아파트를 선별해서 매입할 수 있다는 장점과 또 청약통장이 없는 사람도 새 아파트를 자신의 소유로 할 수 있다는 장점을 가지고 있다. 아울러 입주시기가 이른 분양권전매 아파트의 경우 금융비용을 적게 지불한다는 이점이 있으므로 분양권전매 아파트 투자시에는 입주를 앞두고 있거나 이미 입주를 하기 시작한 아파트를 노려보는 것이 유리하다. 금융시장이 불안한 상황에서 될 수 있는 한 금융비용을 지불하지 않는 범위 내에서 투자하는 것이 유리하기 때문이다. 분양권 전매 아파트를 눈여겨보고있는 투자자들이라면 신규아파트나 미분양 아파트,기존아파트와의 꼼꼼한 가격 비교를 통해 메리트가 있을 경우 투자하는 신중한 자세가 필요하다. 분양권전매 아파트 매입은 서울지역의 역세권에 위치하고 있거나 대중교통 수단과의 연계가 편리한 지역,수도권의 경우 김포,일산 등지의 도심과 접근성이 우수한 지역을 선별해 투자하도록 한다. ◎경매/일반 부동산 물건보다 철저 조사 필요/장래·환금성 등 고려 투자대상 고르고/세입자 유무·임차인과 권리관계 파악을 최근 법원에선 매물 유찰시마다 경매가를 낮추는 비율을 기존 20%에서 30%대로 확대하는 등 경매물건을 소진시키기 위해 애를 쓰고 있다. 그만큼 경매물건이 쏟아지고 있으나 소화는 안되고 있다는 증거다. 하지만 경매도 잘 고르면 아주 효자노릇하는 부동산 재테크 수단이 될 수 있다. 경매물건을 구입 할 때는 일반 부동산 물건보다 철저한 조사가 뒷받침되어야 한다. 일반인들이 사전지식도 없이 경매에 참가했을 경우 오히려 일반매매가를 웃도는 가격이나 하자물건을 낙찰 받는 경우가발생하기 때문이다. 또 경매물건 낙찰가 현황도 잘 파악해야 한다. 현재 경매시장에 나와 있는 매물들은 IMF 이전에 감정가가 정해진게 대부분이라 현재 시세보다 높게 책정된 것도 많다는 것을 알아야 한다. 따라서 감정가를 기준으로 낙찰가를 생각하지 말고,그 물건이 위치한 지역의 부동산 현 시세를 기준으로 낙찰가를 결정하도록 해야 한다. 투자대상 선정시에도 어떤 물건이 장래성 있는지,환금성은 어떨지 등을 고려해 경매에 임해야 한다. 그리고 특별한 이유없이 지나치게 많이 유찰되는 물건은 각별한 주의를 해야한다. 일반인들이 보기엔 아무런 문제가 없는 것처럼 보이지만,서류상으로 드러나지 않는 결함이 있을 수 있기 때문이다. 다시 강조하지만 경매에 참여해 마음에 드는 물건을 경락받기 위해서는 철저한 사전조사가 선행되어야 한다. 세입자가 있는지 등 임차인과의 권리관계를 잘 파악하는 것이 중요한데 경매 참가시에 미리 해당물건의 등기부등본을 파악해 가등기 및 저당권 설정여부와 임차인관계 등을 잘 살피도록 한다. 그 중 임대차관계 확인은 필수 점검사항으로 최근 경매전문정보지에서는 세입자의 세대별 전입일자,주민등록등본,등기부등본과 해당주택에 누가 현재 살고 있는지,확정일자는 언제인지,임차보증기간은 언제 끝나는지 등의 여러가지 사항들을 알아봐주기도 하므로 이같은 전문지를 참조하는 것도 좋은 방법이다. 태인경매정보(02)313­4085,유승컨설팅(02)5949­300등 경매전문 컨설팅사를 활용해도 좋다.

◎양도세 내년 6월까지 면제/취득·등록세는 25% 감면/풀수있는 규제는 모두 풀어 IMF 관리체제 이후 그동안 부동산시장을 옭아매고 있던 각종 규제가 하나둘 풀리고 있다. 토지공개념 철폐,분양권 전매허용,분양가 자율화,신규분양 주택자금 대출 등 과거에는 거의 상상도 못했던 규제완화가 쏟아져 나오고 있다. 그럼에도 불구하고 일부 신규 분양아파트를 제외하고 부동산시장은 꽁꽁얼어 붙어 있다. 토지시장의 경우 토지거래허가구역 전면해제와 택지소유상한제 폐지 등 메가톤급 정책이 발표됐지만 땅값은 오히려 폭락하고 있다. 올들어 3·4분기까지 전년에 비해 무려 13.43%나 하락,“토지는 보유하면 돈이된다”는 통념을 송두리째 흔들어 놓고 있다. 주택시장도 분양권 전매허용 등의 경기 부양책이 발표됐지만 일부 노른자위 지역의 신규분양 아파트를 제외하고 전체적으로 침체를 면하지 못하고 있다. 이에따라 정부는 또 다른 특단의 부동산대책을 마련할 것이라는 소리가 나오고 있다. 부동산시장을 부추켜 최근에 회복기미를 보이고 있는 전체 경제를되살리는 데 선도 역할를 할 수 있도록 한다는 것이다. 내집마련 이나 부동산투자를 준비중인 사람들은 그동안 시행됐거나 시행 예정으로 있는 주요 부동산관련 제도변경 내용을 잘 챙겨 투자전략으로 활용해 봄 직하다.【편집자註】 ◇세제지원 주택을 살때 내는 취득세·등록세율을 낮추고 팔때 내는 양도소득세를 한시적으로 없앴다. 전용면적 18∼25.7평 규모 신축주택을 살 경우 취득·등록세를 25% 감면한다. 내년부터는 신규주택 뿐 아니라 기존주택에 대해서도 취득·등록세에 붙는 농특세와 교육세가 폐지된다. 양도소득세의 경우 지난 5월22일부터 내년 6월30일까지 전용 25.7평 이하 미분양주택이나 신규 분양주택을 구입하는 사람에겐 100% 면제된다. 한사람이 여러채를 사도 모두 면제된다. 내년 6월말까지 주택구입자금 이자상환분에 대한 소독공제도 실시되며 1종 국민주택채권(땅값의 2∼7%)도 전용 25.7평 이하 신축주택 구입때 의무 매입금액이 절반으로 줄어든다. 또 이달말부터는 재개발아파트 조합원은 사업이 끝나고 소유권 등기를 할때 1종국민채권을 사지 않아도 된다. ◇주택분양 아파트 재당첨 제한,주택청약순위 자격제한 완화,분양권 전매허용,분양가 자율화 확대 등이 주된 내용이다. 청약자격의 경우 이미 한번 당첨됐던 사람과 1주택 소유자도 민영주택 1순위 자격에 포함되고 청약통장 2순위 요건이 현행 가입후 1년에서 6개월로 줄었다. 특히 분양가가 자율화된 민영주택은 재당첨 제한기간이 폐지됐다. 분양가는 지난 2월 수도권 지역 민간택지에 건설되는 아파트에 대한 분양가 자율화에 이어 지난달부터는 수도권 공공택지에 지어지는 아파트도 분양가 규제가 없어졌다. 청약예금 금액변경도 자율화 돼 지난 6월말부터 청약예금에 가입한 뒤 2년이 지날때마다 횟수 제한 없이 가입금액을 마음대로 바꿔 원하는 아파트를 청약할 수 있다. ◇자금지원 미분양주택 구입자금,전세금 반환,신규주택 중도금 대출 등이 주된 내용이다. 중도금 대출의 경우 지난 7월1일부터 2조2,250억원,9월24일 7,073억원에 이어 지난 11일부터 1조6,000억원이 추가로 대출됐다. 미분양주택 구입자금에 대한지원도 주택은행을 통해 실시되고 있다. 지원대상은 25.7평이하 미분양 주택이며 가구당 대출한도는 평형에 따라 1,500만원∼2,500만원이다. 융자조건은 5년 분할상환이 연리 16.25%,20년 분할 상환이 연리 16.95%다.10월말 현재 1조974억원이 대출됐다. 전세금 반환 자금으로 집주인에게 가구당 2,000만원,1인당 최고 6,000만원까지 융자된다. 융자대상은 전용 25.7평 이하,전세계약금 7,500만원 이하의 주택으로 지역제한은 없으며 대출자금은 세입자 통장으로 입금된다. 연리 16.5%로 1년이내에 상환해야 한다. 1년후 20%를 갚았을 때는 3년까지 연장이 가능하다. ◇풀어야 할 규제 주택건설업계에서는 부동산 경기 활성화를 위해서는 기존 1가구2주택 보유자에 대한 양도세 중과의 한시적 폐지를 요구하고 있다. 업계는 부동산 거래가 거의 없는 상태에서 양도세를 한시적으로 폐지한다 해도 세수에는 별 영향을 미치지 않는다는 것이다. 임대주택사업자 등록요건이 5가구에서 2가구로 줄어들지 않는 것도 아쉬운 대목이다. 주택5가구를 보유해야만 사업자등록이 가능한 현행기준으로는 현실적으로 임대주택사업자로 나설 사람이 얼마나 되겠냐는 지적이다. 따라서 여유자금이 조금만 있어도 가능한 2가구로 완화하면 주택거래도 활성화 될 것이란 게 업계의 주장이다. □주요 부동산 관련 제도 변경 내용 ▲세제지원 ◇항목­양도소득세 ·현행:1가구1주택 양도세면제보유기간 3년 양도차액의 20∼50% 과세 ·개정:5월22일∼99년 6월30일까지 전용면적 25.7평이하 신축주택 구입시 5년간 100% 면제 ·시행시기:시행중 ◇항목­취득·등록세 ·현행:취득세­취득가액의 3% 등록세­취득가액의 2% ·개정:시·도 조례 개정후 1년간 전용 18∼25.7평 신축주택 구입시 취득·등록세의 25% 감면 ·시행시기:시행중 ◇항목­농특세·교육세 ·현행:농특세­취득가액의 0.2% 교육세­취득가액의 0.6% ·개정:폐지 ·시행시기:99년 1월 ◇항목­국민주택채권(1종)매입부담완화 ·현행:소유권 보전·이전등기시과세시가 표준액의 2∼7% ·개정:주택건설촉진법 개정후 1년간 전용면적 25.7평이하 신축주택 구입시 50% 감면 ·시행시기:시행중 ◇항목­주택구입자금이자상환분소득공제 ·현행:상환금액의 40% 해당액에 대한 연 72만원 ·개정:소득세법 개정후 1년간 신축주택에 대한 대출이자 지불액 추가 ·시행시기:시행중 ▲분양시장 변화 ◇항목­수도권 공공택지 분양가 자율화 ·현행:서울과 수도권 공공택지 민영아파트 분양가 규제 ·개정:국민주택기금을 지원받는 주택(전용면적 25평이하)을 제외한 민영아파트 분양가 자율화 ·시행시기:시행중 ◇항목­청약예금변경 ·현행:가입후 4년 지나면 한차례 가능 ·개정:가입 2년이후 증액·자유화 ◇항목­분양권전매 ·현행:민영주택­사용검사후 60일이내 금지 국민주택­사용검사후 2년. 지방은 6개월이내 금지 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­재당첨제한 ·현행:국민주택­10년 민영주택­5년 ·개정:국민주택­5년 민영주택­폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­무주택우선공급 ·현행:단독가구 제외 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­1순위자격 ·현행:기당첨자 전용 85㎡이상 공동주택1백5㎡이상 단독주택 1가구 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ▲자금지원 ◇항목­미분양주택구입자금 ·개정:전용면적 25.7평이하 구입자 가구당 1,500만∼2,500만원 ·시행시기­시행중 ◇항목­전세금반환자금 ·개정:전용면적 25.7평이하(전세금액 제한 없음) ·시행시기:시행중 ◇항목­중도금대출 ·개정:신축(미분양 포함) 주택구입시 가구당 2,000만∼6,000만원 대출 ·시행시기:1차­7월초 집행 2차­9월24일 3차­11월11일

◎의회 ‘임대차 조례’ 공포에 市서 무효소송 마산시의회가 세입자들의 권익을 보호하기 위해 전국 처음으로 제정,공포한 ‘주택임대차 계약서증서 확정일자 부여업무 조례’에 대해 마산시가 무효확인청구소송을 제기,조례 존폐논란이 뜨겁다.시는 11일 이 조례의 무효확인소송을 지난 7일 대법원에 접수시켰다고 밝혔다. 이로써 경제적인 약자보호냐,법리존중이냐를 놓고 논란이 됐던(서울신문 7일자 22면 보도) 조례는 법원의 결정에 따라 존폐여부가 결정되게 됐다.문제의 조례는 동사무소 등의 일선 공무원이 전입신고를 하는 주민들에게 세입자 여부를 확인하고 임대차 확정일자를 고지토록 하는 것 등을 골자로 하고 있다. 시는 그러나 오는 2000년까지 현재의 합포구와 회원구를 통합해야한다는 논란과 관련,시의회가 기존 구를 그대로 두기로 한 시의회의 조례 제정에 대해서는 제소를 유보했다. 시는 소장에서 “자치단체가 조례를 제정할 수 있는 사항은 자치사무와 위임사무에 한정된 만큼 국가사무로서 자치단체장에게 위임된 확정일자 사무는 조례제정의 범위 밖”이라고 주장했다.이와 함께 “전입신고 때 세입자 여부를 확인하는 것은 개인의 사생활을 침해 할 뿐 아니라 사인간의 경제권 행사에 공무원이 고지의무하도록 하는 것은 바람직하지 않다’고 덧붙였다.이 조례는 마산 YMCA의 청원에 따라 시의회가 재의결,지난 4일 공포했었다. 한편 경남도는 마산시가 구 설치 개정조례에 대해 제소하지 않은 것과 관련,곧 제소명령을 내리고 이에 불응할 경우 도나 행정자치부가 직접 제소하는 방안을 검토중인 것으로 알려졌다.

◎서울지법 판결 서울지법 민사합의26부(재판장 沈昌燮 부장판사)는 20일 세입자 金모씨가 집주인 李모씨를 상대로 낸 전세보증금 등 반환 청구소송에서 “피고는 원고가 손해를 본 계약금 600만원과 전세금 4,500만원을 지급하라”며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “피고는 정해진 날짜에 전세금을 빼주기로 약속한데다 원고가 다른 집을 계약했다는 사실을 미리 알고 있었던 점이 인정되는 만큼 전세금뿐 아니라 원고가 손해를 본 계약금까지 지급해야 한다”고 밝혔다. 金씨는 지난해 6월 1년 기한으로 입주한 李씨 아파트의 전세기간이 끝나지난 8월 전세금을 돌려받기로 하고 계약금 600만원에 다른 아파트를 계약했으나 李씨가 전세금을 빼주지 않아 계약금을 손해보자 소송을 냈었다.

◎세입자 집 안비워주고도 경매 신청 가능/법원 등기명령 받으면 우선변제권 인정 정부는 12일 국무회의에서 세입자의 권리를 대폭 강화한 주택임대차보호법개정안을 의결했다.주요 내용을 문답풀이를 통해 알아본다. ­개정안의 핵심 내용은. ▲세입자의 경매신청권 실질적 보장,임차권등기명령제도 도입,임차권등기에 대한 우선변제권 인정,세입자의 2년 미만 임대차 가능 등이다. ­집을 비우지 않아도 경매신청이 가능하고 우선변제권도 확보된다는데. ▲지금까지는 세입자가 보증금 반환청구소송에서 승소하더라도 집주인이 보증금을 내주지 않으면 우선 집을 비워준 상태에서 경매 절차를 밟아야 하기 때문에 집을 비워줌과 동시에 우선변제권이 소멸되는 문제가 있었다. 개정안은 이같은 문제점을 해소했다. ­언제 집을 비워야 하나. ▲경매절차가 끝나면 세입자 몫의 배당금이 일단 공탁된다. 공탁금은 세입자가 집을 비운 사실이 입증된 뒤 집행된다 .집은 배당금의 공탁사실을 확인한 뒤 비워주면 된다. ­전세계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지못한 상황에서 갑자기 이사해야 하는 사정이 생겼다. 이사를 하면 보증금 우선변제권이 상실됐는데. ▲지금까지는 이사를 하면 우선변제권을 잃었다. 그러나 개정안에서 도입한 임차권 등기명령제도를 이용,법원으로부터 등기명령을 받은 뒤 이사하면 보증금을 돌려받는데 문제가 없다. ­임차권등기명령의 신청 절차는. ▲가까운 시·군 등 법원의 민원실을 방문,신청서의 양식에 맞춰 신청 취지 및 이유 등을 간단히 적고,주민등록등본·거주사실 확인서 등의 서류를 첨부하면 된다. 반드시 확정일자를 받은 임대차 계약서가 필요하다. ­집주인과 세입자간의 합의에 의한 임차권등기제를 활성화한다는데. ▲세입자들이 민법 621조에 규정된 이 제도를 몰라 제대로 활용되지 않고 있다. 민법 303조의 전세권등기와는 다르다. 등기할 때 등기료가 거의 들지 않는다. 종전에는 대항력만 부여돼 우선변제권이 없었으나 개정안은 임차권등기 명령과 같은 효력을 갖도록 했다. ­개정안의 적용 범위는. ▲원칙적으로 개정안 시행 이전에 체결된 주택임대차에도 효력이 미친다.

◎등기명령제 도입 등 세입자보호 대폭 강화 세입자가 집주인과 합의해 전세등기를 했다면 계약만료후 불가피하게 이사를 가더라도 전세금을 돌려받는데 아무런 지장이 없게 된다. 정부는 12일 세입자를 보호하기 위해 전세금을 쉽게 돌려받을 수 있도록 하는 것을 골자로 한 주택임대차보호법 개정안을 국무회의에서 의결,이번 정기국회에 제출키로 했다. 개정안은 세입자가 집주인을 상대로 전세금 반환소송에서 승소했을 경우 집을 비워주지 않아도 경매절차에 들어갈 수 있도록 했다. 또 전세기간 만료후 전세금을 돌려받지 못한 상황에서 근무지 변경 등 불가피한 사정으로 이사를 가더라도 법원으로부터 임차권 등기명령을 받아두면 전세금을 돌려받는데 지장이 없도록 했다. 집주인과 합의하에 전세등기를 했을 경우에도 임차권등기 명령과 똑같은 효력이 인정된다. 이와함께 세입자가 원하면 당초 전세계약을 맺을 때 임대차기간을 2년 미만으로 자유롭게 정할 수 있도록 했다. 이밖에 전세금 반환소송을 ▲가급적 한차례 재판만으로 변론 종결하고 ▲다툼이 없는 경우 즉시 선고토록 하는 등 소액심판(소가 3,000만원 미만)으로 처리,2∼3개월내 신속히 마무리할 수 있도록 했다.

앞으로 수재 의연금을 낼 때,자기가 내고싶은 지역을 지정해 낼 수 있게 될 전망이다. 현재는 중앙 재해대책협의회에서 언론사 등을 통해 모집한뒤 대책협의회에서 이를 일괄적으로 집행하는 실정이다. 행정자치부의 한 관계자는 23일 “고향 등 특정지역을 정해 수재 의연금을 내고 싶어하는 기탁자들이 적지않은 실정”이라면서 “수재 의연금을 기탁자가 지정한 특정지역에 낼 수 있도록 하는 방안을 도입키로 하고 관련 부처에 의견을 파악중”이라고 밝혔다. 이 관계자는 그러나 “지정 기탁제를 전면 허용하면 특정지역에만 기탁금이 몰리는 형평성 문제가 생길 수 있는 만큼 재해구호 및 재해복구 비용부담기준 등에 관한 규정을 엄격히 적용해 기탁금을 사용할 수 있도록 제한할 방침”이라고 덧붙였다. 이에 따라 전국 248개 지방자치단체에서는 접수대행 뿐만 아니라 집행까지 대행할 수 있을 것으로 보인다. 수재 의연금 등 기부금품은 행자부의 허가를 받아 재해대책협의회만 모집하도록 되어 있으나 지난 8월 전국적인 수재를 계기로 지자체에서도수재 의연금을 대신 받을 수 있도록 했다. 그러나 집행은 할 수 없었다. 재해구호 및 재해복구 비용부담 기준 등에 관한 규정에 따르면 의연금은 사망·실종자 부상자 위로금이나 침수주택 수리비,세입자 보조,주택복구비 등으로만 사용할 수 있게되어 있다.

◎재래시장 주변·뒷골목 등 허용 방침/지자체별로 지역실정 맞게 대책 강구 정부는 노점상 단속대책 등과 관련,최근의 구조조정에 따른 실직자들이 운영하는 생계형 노점상들은 가급적 보호하는 방향으로 대책을 마련중인 것으로 15일 알려졌다. 金大中 대통령이 지난 4일 부산시 업무보고를 받는 자리에서 “노점상들에게 심하게 대하지 말라”고 지시한 데 따른 것이다. 金대통령은 당시 “실직자들이 노점상이라도 하겠다는 자립의지를 갖도록 해야 한다”고 강조하고 “어떻게 해서라도 먹고 살 수 있는 길을 터주기 위해 노점상 단속을 너무 심하게 하지 말라고 관계 부처에 지시했다”고 밝혔다. 정부는 그러나 단속완화 조치가 자칫 기존 점포 세입자·자영업자와의 형평성 문제를 불러일으킬 수 있는 만큼 지자체별로 지역실정에 맞게 대책을 강구토록 할 방침이다. 행자부는 이를 위해 17일 서울 등 전국 16개 광역지자체의 부시장·부지사회의에서 구체적인 방침을 중점 논의할 방침이다. 한편 서울시는 하오 시간대에만 노점행위를 허용하는 잠정 허용구역이나 재래시장 주변이나 뒷골목 등 단속 유보지역은 단속을 완화하는 방향으로 새로운 노점상 관리대책을 마련 중이다. 차량이나 사람들의 통행에 지장을 주는 절대금지 구역은 계속 단속할 방침이다. 서울시 관계자는 그러나 “노점상을 양성화하면 비싼 임대료를 주고 입주한 상인들의 항의전화도 적지 않을 것”이라며 양성화에 따른 부작용을 우려했다. 전국노점상연합회의 李榮南 수석부회장(36)은 “단속 일변도의 노점상 대책보다 노점상을 양성화하는 방향으로 바꿔야 할 것”이라고 밝혔다. 연합회측은 대안으로 생계형 노점상은 시·군·구에 등록토록 하고 영업지역과 품목을 제한,위생점검까지 받는 대신 허가받은 노점은 단속을 제한하는 방안을 제시했다. 또 하천 복개지 등을 대규모 노점단지로 조성해 줄 것을 요청했다.

정부는 20일 金鍾泌 국무총리 주재로 임시 국무회의를 열어 집중호우 피해 복구를 지원하기 위해 일반회계 예비비에서 1,480억원을 지출키로 의결했다. 이번에 지출되는 예비비는 ▲농어촌 도로,소규모 어항,공공시설 복구 43억원 ▲이재민 장기구호,침수주택 수리,세입자 보조 507억원 ▲농경지 복구,종자대,농약대,양곡대금 등 885억원 ▲주택복구비 38억원 ▲상수도 시설 복구 3억원 ▲사방공사 및 임야 복구비 4억원 등이다.

◎반환소송 2∼3개월안에 신속 마무리/세입자 경매신청때 집 안 비워도 돼 앞으로 세입자가 전세금을 받지 못해 전세집을 경매에 부칠 때에는 집을 비우지 않아도 된다.또 경매에서도 전세금을 우선 되돌려 받는다. 부득이 전세집에서 떠나더라도 법원을 통해 쉽게 임차권(전세) 등기를 받을 수 있어 전세금을 받는데 어려움이 없어진다. 법무부는 18일 ‘전세대란’속에서 세입자를 적극 보호하기 위해 이같은 내용을 담은 ‘주택임대차보호법 개정안’을 입법예고했다.개정안은 오는 9월 정기국회를 통과하는대로 시행된다. 이에 따르면 세입자가 전세금 반환청구소송에서 승소해 경매를 신청할 경우,집을 비우지 않아도 되며 경매에서도 우선변제권이 인정돼 전세금을 보장받을 수 있다. 현행법에는 세입자가 경매를 신청할 땐 예외없이 집을 비우도록 규정,‘우선변제권’을 잃게 돼 배당과정에서 다른 채무자들과 똑같은 위치에 있었다. ‘임차권 등기명령제’도 새로 둬 전세금을 받지 못한 상태에서 불가피하게 이사를 하고 주민등록을 옮기더라도 법원으로부터 ‘임차권 등기명령’만 받으면 전세금을 확실히 돌려받게 된다.이 제도는 가압류 신청과 비슷하며 집주인과 상관없이 ‘확정일자’ 직인이 찍힌 전세계약서,주민등록등본 등 관련 서류를 법원에 내면 7∼10일 이내에 명령이 내려진다. 지금껏 전세금을 받지 못한 상태에서 전세집에서 이사하면 우선변제권과 법적 대항력 등을 가질 수 없어 세입자는 근무지가 바뀌더라도 주민등록을 옮기지 않고 가족과 떨어져 살아야 하는 불편을 겪었다.아예 이사를 하지 못하는 사례도 허다했다. 또 전세금 반환소송은 가급적 한차례 재판만으로 끝내고 다툼이 없으면 즉시 선고토록하는 등 일반 민사소송과는 달리 ‘3,000만원 이하의 소액사건심판’처럼 간편·신속하게 처리토록 했다.따라서 재판은 2∼3개월안에 마무리될 전망이다. 세입자가 원하면 계약 당시 임대차 기간을 2년 미만으로 자유롭게 정할 수 있도록 명문화,세입자에게 선택권을 폭넓게 줬다. 법무부 관계자는 “세입자들이 임대차 등기명령을 받으려면 반드시 전세 확정일자를 받아 놓아야만 혜택을받을 수 있다”면서 “세입자에게 불리하게 작용한 법 조항을 대폭 손질한 것”이라고 밝혔다.

◎수재민 중·고생 자녀 학비 면제 지난 5일부터 계속된 집중호우로 피해를 입은 수재민들에게 전기·전화요금을 깎아주고 납부도 연기해 준다. 또 중고생들에게 2학기 학비를 면제해주고 교과서도 무상으로 지원한다. 특히 수재 지역내 기업체에도 금융지원 등을 해주기로 했다. 영리를 목적으로 한 기업체에 재해를 이유로 지원을 하기는 이번이 처음이다. 행정자치부는 10일 이같은 내용의 수재민 지원방안을 확정했다. 수해 지역내 제조업체의 경우 피해확인 금액 범위안에서,도·소매업체는 500만원 범위안에서 각각 국민은행을 통해 자금을 지원받을 수 있다. 행자부는 이와 함께 사망·실종자 위로금으로 가구주에게는 1,000만원,가구원에게는 500만원씩을 지원하는 한편,부상자에게도 가구주 500만원,가구원 250만원씩을 각각 지급키로 했다. 또 주택이 파손됐을 경우 동당 2,000만원을 지원하고 이재민 구호비도 2개월간 지원한다. 세입자 입주보증금 300만원도 지원한다. 파손된 농·축산 시설과 폐사된 가축이 있으면 희망 시설별로 신축자금을 지원하고 폐사가축 입식비를 지원한다.

◎대법 “경매집서 잔금 받을때까지 살수는 있어” 세든 집이 경매에 넘어가 전세금을 일부만 돌려받은 경우 세입자는 나머지 전세금을 돌려받을 때까지 계속 살 수 있으나 이미 받은 전세금 만큼의 이득에 해당하는 임대료를 내야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 金炯善 대법관)는 14일 경매로 집을 낙찰받은 집주인 朴모씨가 세입자 黃모씨를 상대로 낸 부당이득금 반환청구 소송에서 이같이 밝히고 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 대구지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 “세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 만큼 전세금 일부를 돌려받았다 하더라도 나머지 금액을 받을 때까지 그 집에 계속 살 권리가 있다”면서 “그러나 기존의 임대부분 전체를 사용하고 있기 때문에 이미 돌려받은 전세금을 통해 얻은 이익은 실질적인 부당이득에 해당해 집 주인에게 돌려줘야 한다”고 밝혔다.

◎서울 YMCA 접수결과/올 총 3,130건… 78% 뚜렷한 해결책 못구해/내집 입주 앞둔 세입자 잔금 못구해 한숨 전세금을 돌려받지 못해 분양받은 25평짜리 아파트에 한달이 넘도록 입주하지 못하고 있던 회사원 朴모씨(37·동대문구 전농동)는 최근 가까스로 해결책을 찾았다. 5,000만원인 전세금을 3,500만원까지 내린 뒤에야 세입자가 나타났기 때문이다. 차액 1,500만원은 집주인에게 무이자로 빌려주는 식으로 6개월 뒤에 받기로 했다. 朴씨는 이나마 다행이라고 생각한다. 입주 시한까지 입주하지 못했으면 잔금 2,000여만원에 대한 연체료와 한달에 7만∼10만원이나 되는 아파트 관리비를 물 수 밖에 없었다. 전세값 폭락이후 전세금을 둘러싼 분쟁이 갈수록 늘어나고 있다. 朴씨의 경우와 같이 아파트 입주를 앞두고 전세금을 돌려받지 못해 곤란을 겪는 일은 허다하다. 하락한 전세금의 일부를 돌려달라는 요구 때문에 집주인들이 곤궁에 빠지는 일도 잦다. 최근에는 세입자들에게 유리한 판결이 잇따라 내려지면서 세입자들을 ‘상전 모시듯 해야 할 판’이라는 소리까지 나오고 있다. 서울 YMCA 시민중계실에 올들어 지난달 말까지 접수된 임대차 분쟁 건수는 3,130건으로 지난해보다 3배 이상 늘었다. 81.4%는 전세금 반환 분쟁이며 4.2%는 인하 요구 분쟁이었다. 그러나 분쟁을 겪은 세입자 가운데 집주인과 합의해 전세금을 돌려받은 경우는 22.1%에 그쳤다. 12.9%는 민사조정이나 소송 등으로 해결을 모색하고 있으며 나머지는 대책없이 기다리고 있는 것으로 조사됐다.

세입자가 이사갈 때 쓰레기를 방치했다면 집주인에게 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울지법 민사9부(재판장 崔春根 부장판사)는 21일 사무실을 빌려썼던 G사가 보증금을 돌려달라며 건물주 金모씨를 상대로 낸 임대차보증금 청구소송에서 “피고는 보증금 600만원 가운데 원고가 쓰레기를 방치한데 따른 손해배상금 46만원을 빼고 나머지를 돌려주라”며 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “임대차 계약이 끝나면 임차인에게는 썼던 집이나 사무실 시설을 원상회복해야 할 의무가 있으므로 쓰레기를 방치했다면 처리 비용만큼 손해배상을 해줘야 한다”고 밝혔다. 95년 서울 중구 북창동 5층 건물 중 1층을 의류창고로 임차한 G사는 지난해 3월 사무실을 나가면서 옷걸이와 폐의류 등을 방치했다가 주인 金씨가 쓰레기 처리비용 46만원을 빼야 한다며 600만원을 돌려주지 않자 소송을 냈다.

◎호수 같은 원고패소 서울지법 민사5부(재판장 金浩潤 부장판사)는 14일 번지수와 호수만 기재하고 전입신고를 했다가 세든 집이 경매처분돼 전세금을 우선적으로 변제받지 못한 세입자 신모씨가 H은행 등 근저당권자를 상대로 낸 배당이의 청구소송에서 “이유없다”고 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “1층에 세들어 사는 신씨가 102호로 호수를 기재하고 전입신고를 한 점은 인정되지만 반지하층에도 동일한 호수가 있어 세대를 특정할 수 없는 만큼 근저당권에 대항해 우선 변제권을 갖출 수 있는 유효한 공시방법으로 볼 수 없다”고 밝혔다. 신씨는 95년 3월 서울 성북구 석관동 반지하 1층,지상 3층짜리 다세대 주택에 보증금 2,500만원을 내고 세입자 전입신고를 했으나 세든 집이 같은 해 11월 경매에 넘어가 배당을 받지 못하자 소송을 냈다.