주가 폭락으로 개미들의 한탄과 눈물이 쏟아지고 있다.인터넷 증권사이트에 실린 ‘개미’들의 실패담은 비록 자신들의 책임이라 할지라도 보는 사람의 마음을 아프게 했다.대부분 결혼 10년 미만의 10살아래 자식들이 있는 30대 후반의 중산층 이하의 가장들이었다. 배우자 몰래 투자하다 거금을 잃었고 솔직히 털어놓지 못해 고민하고 있었다. 1년만에 1억원을 날렸다는 주부는 “친구를 만나는 것도,아무 것도의미가 없다”면서 “어쩌면 백화점의 아이옷 전체를 사고도 남을만한 돈을 단 1년에 날린 나자신을 용서할 수 없어 속이 상하고,밥을먹을 때도,아이의 얼굴을 볼 때도 마음이 아프다”고 해 안타깝게 했다. 한 투자자는 주식투자에 실패,33평짜리 아파트를 팔고 15평짜리 다세대주택에서 살고 있고 5,000만원의 빚이 남아있다고 털어놓았다.참으로 비참한 마음에 “즐거운 추석에 부모·형제 볼 면목이 없어 숙직을 핑계대고 처와 자식들만 보냈다”고 적었다. 건설회사 퇴직금 1억원을 갖고 ‘안전한 사업’을 찾다 주식을 시작했다가 날렸다는 사람은“지옥같은 투기판을 떠나 새 삶을 찾겠다”면서 다른 투자자들에게도 일확천금의 꿈,혹시 올지도 모를 행운에의기대는 버리라고 당부하기도 했다.13년간 다니던 직장을 그만두고 받은 퇴직금 등 8,600만원을 날렸다는 주부는 “정말 주식은 일반인 특 히 가정주부들에게는 치명적인 상처를 줄수 있다”고 경고했다. 전재산 1억5,000만원을 잃었다는 사람은 “순간의 선택과 ‘클릭’이 이렇게 어마어마한 결과를 가져올지 몰랐다”면서 주식은 다시는쳐다보지도 않겠다고 썼다. 수천만원을 잃고 카드론 등으로 빌린 돈 4,000만원의 빚의 이자를감당하기도 힘들다는 투자자는 “아침에 일어나면 다시 돈을 잃은 생각이 가슴을 짓누르고 혼자 있을 때면 죽고 싶다”고 토로했다. “친구도 만나기 싫고,회사일도 손에 안 잡히고,폐인이 되어가는 건가요”라고 절규한 투자자는 매일밤 퇴근길에 소주 한병을 사서 가방속에 넣어 갖고 가 아내 몰래 마시고 빈병을 다시 가방에 넣어 출근길에 버린다고 적었다.필명조차 ‘분노와 허탈’인 이 투자자는 또허황된 줄 알면서도 매일 복권을 1장씩 산다고 했다. 아내 몰래 주식투자를 하다 33평형 아파트 대금을 날렸다는 투자자는 “추석때 모든 것을 털어놓아 ‘자신을 위해 돈을 써본 적이 없던’ 아내가 이해해 주긴 했지만 아내는 지금 제정신이 아니다”고 고백했다. 한 투자자는 아내에게 편지를 썼다.“잘 살아보자고 시작한 주식투자,당신은 극구 말렸었지.그래서 당신 몰래 대출받아 시작해 손실은점점 커지고….만회코자 또다시 대출,대출금은 눈덩이처럼 커지고…. 어느새 입주해야할 아파트 가격보다도 많은 빚만 남아있구료.이제 어찌해야 하나….나를 만나 8년을 하루같이 고생만 해온 당신을 생각하면 너무나 마음이 아프오.좋은 집 장만하여 입주할 때 당신이 행복해하는 모습을 정말 보고싶었는데…. 이제 모든 것은 수포로 돌아가고사랑하는 사람들에게 고통만 남겼구료.미안하오.”손성진기자 sonsj@

종로구 가회동 일대 한옥마을 보전을 위해 서울시가 추진중인 ‘북촌가꾸기 종합대책’이 주민들의 거센 반발로 어려움을 겪고 있다. 서울시정개발연구원은 최근 재동초등학교에서 종합대책에 대한 주민 설명회를 갖기로 했으나 주민들의 반대로 열지 못했다.주민들은 종합대책안에 담겨 있는 한옥매입 기준이나 증개축 지원 방안 등이 현실성이 전혀 없다며 ‘사적건축물 보전지구’ 지정에 절대 반대한다는 입장이다. ■북촌가꾸기 종합대책 서울시가 북촌마을 한옥 훼손을 막고 경관 보전을 위해 시정개발연구원에 용역을 의뢰,수립한 종합대책은 한옥의임의 철거 방지 및 한옥 밀집지역내 고층개발 억제 등이 골자다. 서울시는 ‘사적건축물보전지구’ 지정 또는 지구단위계획 수립을검토하고 있으나 건물 증·개축 제한조치로 주민들의 재산손실이 불가피해 주민반발이 거센 실정이다. 서울시는 이에 따라 주택을 매입해 활용하는 방안 및 한옥거주 주민에 대해 개보수 비용 지원 및 세금감면 혜택을 확대하는 방안 등을검토하고 있다. 매입방법도 시가 수준으로 한다는 입장.또 한옥 외관 개보수시 비용의 3분의 2,최대 3,000만원까지 보조해주고,내부는 개보수 비용의 3분의 1,최대 2,000만원까지 빌려주는 등 인센티브를 주겠다고 제안하고 있다. ■주민 입장 주민들은 우선 의견수렴 절차를 무시했다며 반발하고 있다.서울시는 주민대표가 참여한 가운데 안을 만들었다고 주장하나 ‘북촌가꾸기모임’ 임원 등 몇몇 주민의 의사만 반영했다는 것이다. 또 서울시의 지원방안이 현실성이 없다는 주장이다.시가수준 매입이라는 보상기준이 너무 애매하다는 것.가회동에 사는 정의철씨(鄭義澈·63)는 “사적건축물보전지구 지정이 거론되면서 집값이 갈수록 떨어져가는 상황에서 어떻게 시가를 산정할 수 있는 지 의문”이라고말했다. 한옥 신축이나 증개축 지원의 경우도 한옥의 특성상 약 5년마다 3,000만원 정도의 수리비용이 들어가는데 단순히 3,000만원까지 비용을보조해준다는 것은 현실을 전혀 반영하지 못하고 있다는 주장이다. 이에 대해 시정개발연구원 정석(鄭石·38)박사는 “원하는 가옥에한해서만 종합대책을 시행하는 등 다양한 방안이 검토될 수 있다”고말했다. ■북촌마을 현황 가회동과 삼청동,안국동 등 11개동 20만여평에 달하는 북촌마을에는 전통 한옥 900여채가 들어서 있다.지난 83년 전통한옥보존지구로 지정된 후 건축규제로 인한 재산권 침해,생활불편 등의 이유로 민원이 빗발쳐 91년 보존지구에서 해제됐다.대신 미관4종지구로 지정돼 건축물 높이와 규모 등이 일부 제한돼왔다. 그러나 건축제한이 점차 완화되면서 한옥이 무더기로 헐리고 연립및 다세대주택이 무분별하게 들어서는 등 주변 경관이 크게 훼손되고있는 실정이다. 임창용기자 sdragon@

최근 들어 벤처기업의 창업 열기가 점차 식어가고 있다.이에 따라 원룸형 다가구·다세대주택으로 탈바꿈 붐이 일었던 서울 강남,서초 등 테헤란로 일대 단독주택들도 덩달아 주춤하고 있다.불과 한달전까지만 해도 강남구 등에는 하루평균 10여건,최고 30여건의 건축허가 신청이 접수되는 등 다가구·다세대 건축붐이 일었던 터라 이런 현상이 얼마나 지속될 지에 관심이 모아지고있다.이 지역 부동산중개업소 관계자들은 “굳이 벤처기업 입주가 아니더라도 전·월세 수요가 있기 때문에 자금상황 등을 고려,무리하게 추진하지 않는다면 어느 정도 수익성은 있을 것”이라고 조심스레 진단한다.단독을 원룸형 다가구·다세대로 바꾸는 것은 노후화된 주택을 새 것으로 만들고 임대수입도 올리기 위한 것이다.그러나 최근의 추세를 고려해 단독주택을 재건축,다가구나 다세대로 바꾸기에 앞서 철저한 수익분석이 필요하다는 지적이다. ■왜 바꾸나 집주인 입장에서는 이번 기회에 노후화된 단독주택을 새 집으로재건축하고 임대수입도 올릴수 있는 호기이기 때문이다.테헤란로 일대에서는 올들어 4월까지 다가구 158가구,다세대 60가구 등 모두 218가구의 단독주택이 다가구·다세대주택으로 재건축을 추진하고 있다. 대부분 재건축을 통해 원룸형 주택으로 지어지는 것들이다. 강남구청 건축과 관계자는 “많은 경우 하루 30여건의 단독주택 건축허가신청이 들어온다”면서 “대부분이 테헤란로 주변 단독주택들을 원룸형 주택으로 재건축하는 것들”이라고 말했다. ■얼마나 드나 이 일대에 지어지는 다가구·다세대주택의 건축상한선은 연면적 100평으로 대략 15∼16가구 정도가 들어선다. 크기는 1가구당 7∼8평이 대부분이고 큰 경우는 15평도 있다.건축비를 평당300만원선으로 잡으면 총 건축비는 3억원선이다. 테헤란로 일대 임대료가 가구당 보증금 1,000만원에 월세 50만원 정도인 점을 고려하면 자기 집을 재건축할 경우 충분히 수익이 보장되는 셈이다.15가구 기준으로 따지면 보증금 1억5,000만원에 월수입이 250만원에 달하기 때문이다. ■땅매입 신축은 신중해야 자신의 집을 재건축하는 경우는 이점이 있지만 새로땅을 사거나 집을 사서 재건축하면 수익성을 면밀히 따져야 한다. 부동산중개업소에서는 땅을 사서 건축할 경우 평당 650만원이 넘으면 수익성이 없다고 조언한다.테헤란로 일대 나대지나 단독주택의 평당 거래가는 700만∼1,000만원선이다. 다가구·다세대주택을 지으려면 바닥면적이 최소한 60∼70평은 돼야한다.이정도 규모면 땅값으로만 최소 4억2,000만∼6억원선이 소요된다. 여기에 건축비까지 계산하면 월 이자 부담만 1,000만원대에 달한다.자기집이 아니면 원룸형 주택을 짓더라도 남는 것이 별로 없다는 얘기다. 김성곤기자 sunggone@

부동산 투자의 패러다임이 바뀌고 있다. “묻어 두고 기다리면 언젠가는 돈이 된다”는 70∼80년대식 ‘묻지마 투자’로는 금융비용도 건지기 어렵다. 정확한 수요예측과 독특한 아이템을 바탕으로 새로운 모델을 개발해내야만 돈을 벌 수 있다. 집에 대한 투자는 더욱 그렇다.서울 등 수도권 요지의 일부 아파트를 제외하면 천덕꾸러기가 허다하다.따라서 앞으로는 리모델링이 새로운 재테크 수단으로 부각될 것으로 보인다.비단 주택뿐 아니라 빌딩·공장 등도 어떻게고치느냐에 따라 값어치가 달라진다. 특히 단독주택은 리모델링을 통한 활용범위가 넓어 아이템만 잘 잡으면 짭짤한 수익을 기대할 수 있다.낡은 건물이라도 리모델링을 하면 임대료는 신축건물의 80%에 달한다.뿐만 아니라 낡은 건물을 그대로 팔면 땅값밖에 받을수 없지만 리모델링한 후 매각하면 땅값 외에도 신축건물가격의 30% 정도를건질 수 있다. ◆단독주택 구하기/ 지은 지 오래된 단독주택에 살고 있는 경우라면 리모델링을 통해 다가구나 점포주택으로 전환하는 게 좋다.그렇지 않은경우라면 단독주택을 값싸게 장만한 후 임대사업이나 점포로 활용하는 방안을 모색하는게 좋다. 단독주택을 값싸게 구입하려면 경매를 통하는 게 좋다.단독이나 다가구주택은 환금성이 떨어진다는 이유로 경매시장에서도 큰 관심을 끌지 못해 아파트에 비해 상대적으로 쉽게 낙찰받을 수 있다.또 수차례에 걸쳐 유찰되는 일이많아 입찰가가 땅값에도 못미치는 단독주택이 허다하다. 따라서 꼼꼼하게만고르면 시세차익도 남기고 임대료도 챙길 수 있다. ◆어떤 집을 골라야 하나/ 경매를 통해 집을 살때는 입지여건을 반드시 따져봐야 한다.도로를 끼고 있는 남향 집이 좋다.대로변일수록 좋겠지만 여의치않을 경우 이면도로변에 있어도 괜찮다.특히 교차로나 2개 이상의 도로를 끼고 있는 집은 시세차익뿐 아니라 임대가치도 높다. 아울러 해당주택의 권리관계를 분석해봐야 한다.특히 선순위 임차인이 있는경우는 낙찰자가 낙찰금 외에 전세금을 물어줘야 하기 때문에 가급적 피하는 게 좋다. 이와 함께 시세를 파악해야 한다.땅값과 건물의 가치를 따로 생각해야한다.입찰가가 땅값보다 낮으면 낮을수록 좋다.지은 지 10년 이상 된 집은 건물값이 거의 없다고 보면 된다. ◆얼마나 드나/ 리모델링에 드는 비용은 우선 집을 어떻게 고치느냐에 따라다르다.골조에 손을 댈 경우 공사기간이 길고 비용도 만만찮기 때문에 가능하면 골조는 살리되 내·외장을 깔끔히 바꾸는 게 좋다.내외장을 동시에 리모델링할 경우 평당 공사비는 신축주택의 20% 선이다.흔히들 사용하는 마감재를 택하면 내장 평당 100만원,외장 50만원 가량 든다. ◆수요분석이 수익성 좌우/ 단독주택을 구입해 리모델링한 뒤 임대할 경우 수익성은 수요분석에 따라 달라진다.주택수요가 많은 곳이라면 주택으로 고쳐야 하고 카페나 음식점이 몰려 있으면 점포주택으로 이용하는 게 좋다.또 주변에 회사가 많은 경우라면 사무실로 개조하는 것도 임대수입을 올리는 방법이다. 전광삼기자 hisam@. *주택 리모델링 유형. ◆주택을 주택으로 주택밀집지역에서는 점포나 사무실 수요가 거의 없는 만큼 주택으로 바꿔야 이익이다.임대할 생각이 없고 되팔 목적이라면 비용을다소 들이더라도 깔끔하게 개조해 되파는 게 좋다.건물가치와 환금성을 높이려면 불가피한 일이다.다만 투자비가 주변 신축건물 시세의 30%를 넘어서는안된다는 사실을 염두에 둬야 한다. 임대목적이라면 단독주택을 다세대주택으로 바꿔 임대사업자로 등록하는 게좋다. 임대사업자로 등록될 경우 5년후 되팔 때 양도소득세를 면제받을 수있는 등 각종 세제혜택이 있다.특히 서울 신촌과 같이 대학교가 밀집해 있는지역이나 도심에서 벗어난 곳이라도 지하철 이용이 쉬운 곳은 주택임대사업의 적지다. ◆주택을 사무실로 서울 강남지역 등 사무실 수요가 많은 곳에서는 사무실로개조하는 것도 고려할 만하다. 특히 테헤란로 등 벤처기업이 밀집해 있는 경우라면 사무실 수요가 많아 짭짤한 임대수입을 올릴 수 있다. 더욱이 요즘은 하루에도 수십개의 벤처기업이 만들어지고 있어 사무실 구하기가 하늘의 별따기다.테헤란로 주변 사무실은 이면도로에 있어도 전세기준평당 400만원 정도의 보증금을 받을 수 있다.가령 30평짜리 사무실인 경우월세로환산하면 매달 200만원 이상의 임대수입을 올릴 수 있다는 계산이 나온다. ◆주택을 카페로 강남역,신촌,홍대입구,압구정동 등 젊은층이 많이 찾는 지역의 이면도로변 주택이라면 1·2층을 카페로 개조해보는 것도 괜찮다.실제로 이들 지역에서는 단독주택을 개조한 카페들이 즐비하다.카페로 빌려줄 경우 사무실보다 높은 임대료를 받을 수 있다.더욱이 카페를 운영하려는 수요가 많은 경우라면 기본적인 내외부마감만 하면 나머지는 세입자가 자신의 취향에 맞게 고쳐쓰기 때문에 리모델링에 드는 비용을 크게 줄일 수 있다. 전광삼기자

16일 정부가 밝힌 풍납토성 보존대책은 그동안의 소극적인 대응에서 벗어났다는 점에서 문화재 보호를 위해서는 진일보했다는 평가를 받는다.그러나 이해 당사자들에게는 불만스러울 수 있다는 점에서 앞으로 풍납토성 안쪽 주민들의 움직임이 크게 주목된다. 문화재청은 먼저 경당연립 현장의 발굴조사가 모두 끝나기 이전이라도 문화재위원회를 열어 보존 여부를 결정한다는 방침이다.추가발굴이 이루어짐에따라 늘어난 발굴비 부담도 정부가 부담할 수 있고,때에 따라서는 법 조문을고칠 수 있다는 뜻도 밝혔다. 문화재위원들이 보존쪽으로 결정을 내려 보상에 들어가든,아파트를 계속 짓는 쪽으로 결정을 내리든 그동안 주민들의 가장 큰 어려움이었던 금융비용부담을 덜어주겠다는 뜻이다.‘제 무덤 파는데 제 돈을 쓰라는 꼴’이라고주민들이 반발해왔던 ‘발굴비용의 시행자 부담’ 원칙도 양보할 수 있다는유연성을 보인 셈이다. 그러나 정부의 대책은 일단 발굴작업이 벌어지고 있는 경당연립 현장에 국한됐다는 점에서 문화재 보호론자와 토성 주민 모두로부터 불충분하다는 지적을 받는다.토성 안쪽에는 22만6,000여평에 4만2,000여명이 살고 있으나 경당연립터는 221가구분 2,390평에 불과하기 때문이다. 토성 안쪽 다른 지역에 대해 문화재청은 일단 ‘문화지구’로 지정하는 등다각적인 방안을 고려하고 있다고 밝혔다.문화지구란 세제 등에서 일부 혜택이 주어지지만 쉽게 말해 개발을 제한하는 제도다.당연히 고층아파트를 짓는것은 불가능해진다. 현재 이 지역에는 고층아파트 41동과 연립주택 45동을 제외하면 다세대주택·단독주택이 빽빽히 들어차 있다.고층아파트를 제외한 나머지 지역은 대부분 재개발을 추진하고 있다.현재도 외환은행 주택조합은 발굴조사 허가를 요청하고 있고,미래마을 주택조합은 재건축인가를 준비하고 있는 등 재건축사업이 상당 수준 진척돼 있다. 이들 모두 재개발에 따른 적지않은 시세차익을 포기해야 할 상황에 처해 있다는 얘기다.정부가 장기적으로 ‘슬럼화’를 통해 부동산 가치를 떨어뜨리는 방법으로 땅을 수용하려는 것 아니냐고 주민들이 의심의 눈초리를 보내고있는것도 이 때문이다. 그런 점에서 토성 안쪽에 산다는 이유만으로 일부 주민들의 재산권을 제한하기보다는 문화재 보호를 염원하는 전체 국민들에게 조금씩 부담을 나누는방향으로 풍납토성 해법을 재검토해야 한다는 지적이 다시 나오고 있다. 서동철기자 dcsuh@

올들어 서울시내 건축 허가규모가 연면적을 기준으로 지난해 같은 기간보다260% 이상 증가하는 등 서울지역 건축경기가 IMF 환란의 터널을 완전히 벗어났다. 20일 서울시가 발표한 1·4분기 건축허가동향 자료에 따르면 올들어 허가된건축은 주거용이 2,655가구 34만277㎡,비주거용이 282동 35만3,606㎡로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간의 주거용 381가구 4만4,292㎡,비주거용 151동 14만6,135㎡보다 연면적 대비 각각 668%와 142%가 늘어난 것이다. 또 최근 3년간의 건축허가 동향에서도 올 1·4분기에만 주거 및 비주거용을합한 총 허가건수가 1,540건에 연면적도 142만741㎡에 이르렀다.이는 지난해의 연간 4,404건 417만8,374㎡와 98년의 3,054건 337만3,650㎡를 크게 웃도는 것으로 IMF 이전인 지난 97년의 9,106건 971만7,499㎡에 거의 육박한 것으로 전망되고 있다. 올 1·4분기에 허가된 건축물을 종류별로 보면 단독주택이 80가구 1만2,196㎡로 지난해 57가구 9,180㎡보다 면적 대비 32.9%가 늘었으며 다가구주택은723가구 5만5,893㎡로 479%,다세대주택은 1,296가구 18만2,054㎡로 무려 7,011%의 증가율을 기록했다. 또 아파트는 306가구 6만2,150㎡가 허가돼 지난해보다 가구수에서 1,700%가늘었으며 연립주택은 250가구 2만7,984㎡로 65%의 증가율을 나타냈다. 비주거용 역시 282동 35만3,606㎡가 허가돼 지난해 같은 기간 151동 14만6,135㎡에 비해 면적이 142%나 늘었다. 이는 IMF 관리체제를 벗어나면서 건설회사들이 시장 수요에 맞춰 적극적으로 건축에 나서고 있을 뿐 아니라 정부의 건축경기 활성화 및 서민 주거생활안정화대책에 힘입은 것으로 풀이된다. 서울시 관계자는 “지금같은 추세로 건축 허가건수가 늘 경우 연말에는 IMF전인 지난 97년과 비슷한 수준의 건축경기 양상을 보일 것으로 전망된다”고 말했다. 심재억기자 jeshim@

전국의 주택수가 처음으로 1,100만가구를 넘어서고,아파트가 전체 주택에서차지하는 비율이 단독주택을 앞섰다. 건설교통부는 19일 ‘99년 주택보급률 추계(주택 유형별 현황)자료’에서단독주택과 아파트,연립주택 등 주택수는 모두 1,111만8,100가구로 전년도(1,086만7,000가구)보다 25만1,000가구 늘어났다고 밝혔다. 아파트가 478만7,000가구로 전체 주택의 43%를 차지했고,단독주택 472만4,000가구(42%),연립주택 120만8,000가구(11%),다세대주택 46만4,000가구(4%)등의 순이었다. 전체 가구수 대비 아파트의 비율이 단독주택의 비율을 처음 앞섬으로써 아파트 중심의 주거문화가 정착단계에 접어들었음을 보여주고 있다. 아파트는 특히 수도권 지역에서 모두 226만가구로 단독주택 130만6,000가구보다 월등히 많았다.부산과 대구,광주,대전 등 대부분의 대도시 지역에서도단독주택을 앞선 것으로 조사됐다. 주택보급률은 이미 100%를 넘는 지역이 6개 도에 달한 반면 서울을 포함한수도권이 83.2%에 불과,보급률을 감안한 시장 중심의 주택 공급정책 수립이시급한 것으로 지적됐다.지역별 주택보급률은 서울 71.0%,인천 95.3%,경기 95.1%으로 수도권 지역이 83.2%인 반면 충남 125.1%,강원 119.6%,전남 119.2%,전북 117.4%,충북 111.0%,경남 99.9%,광주 98.6%,제주 97.6%,대전 97.0% 등으로 지역별로 큰 차이를 보였다. 박성태기자 sungt@

오는 3월부터 아파트와 연립주택,다세대주택 등 공동주택 건설사업 시행자가 조성해야 하는 조경면적의 20% 이상은 반드시 도로 주변에 조성돼야 한다. 또 공동주택 주변의 복사열 방지를 위해 주차장에도 차량대수 10대마다 수목1그루씩을 심어야 한다. 27일 건설교통부와 대한건축학회에 따르면 건교부는 건물 조경을 통한 도시환경 개선을 위해 이같은 내용의 ‘조경기준(고시) 제정안’을 마련,곧 관계부처와 협의하기로 했다. 이번 조경기준안은 건교부장관이 제정,고시할 수 있도록 한 개정 건축법에따른 것으로 오는 3월쯤 전국 지방자치단체에 시달,‘도시조경 기준’으로활용될 예정이다. 김환용기자 dragonk@

주택시장이 극심한 양극화 현상을 보이고 있는 가운데 서울 역세권을 중심으로 다가구·다세대 주택 경기도 되살아나고 있다. 전세 수요자들이 아파트와 비교해 상대적으로 임대 보증금이 싼 집을 찾아나서면서 서울 역세권의 다가구·다세대주택이 인기를 끌고 있다. ◆역세권 다세대·다가구 전세수요도 는다=국제통화기금(IMF)지원이후 다가구·다세대 건설이 끊기는 바람에 매물이 크게 달리고 있다.여기에 최근들어 소형 아파트 전세 품귀현상이 일어나고 전세값이 오르자 상대적으로 보증금이 싼 다가구·다세대를 찾는 수요까지 겹쳤다. 다가구·다세대 전세 수요증가는 주로 서울 강남 등 역세권을 중심으로 늘고 있다.이에 따라 몇년동안 거의 움직이지 않았던 강남지역 다가구·다세대 전세값도 강보합세 내지는 소폭 오름세를 띠고 있다.특히 기업들이 몰려들고 있는 강남 테헤란로 주변은 아예 다가구·다세대 전셋집이 동이 났다. ◆월세도 잘 나간다=다가구·다세대를 중심으로 임대차시장이 ‘전세’에서‘월세’로 옮겨가는 추세다.전세값 조정 줄다리기에서 집주인들이 목소리를 높일 수 있게되자 임대 수익률이 높은 월세를 선호하고 있다.시중 금리를따져볼 때 한꺼번에 보증금을 받으면 수익률이 연 7∼8%에 불과하지만 월세로 돌리면 연 15∼20%의 수익이 보장되기 때문이다.예를 들어 원룸 전세 보증금으로 4,000만원을 받던 주인이 보증금을 1,000만원으로 낮추는 대신 나머지 3,000만원에 대해서는 연 20%의 이자를 따져 매달 60만원을 받는 것이다. 서울 강남구 역삼동 부동산랜드 김종기(金鍾基)사장은 “임대 수요가 몰리는 서울 전철역 주변은 전세 매물은 자취를 감춘 대신 월세가 주를 이루고있으며 집주인들이 전세기간이 끝나가는 세입자에게 월세 전환을 요구하는사례도 늘고 있다”고 말했다. ◆다가구·다세대 신축붐=전세값이 IMF이전 수준으로 돌아오자 헌집을 헐고다가구·다세대를 지으려는 집주인들의 움직임도 눈에 띤다.임대사업 요건이 완화된데다 전세값이 오르면서 건축비를 뽑고도 안정된 임대수입을 기대할수 있다는 판단에서다.또 임대사업을 하려는 목적으로 전철역 주변 나대지나오래된 집을 찾는 투자자도 크게 늘었다. 류찬희기자 chani@ *다가구·다세대주택 안전하게 세 드는 요령 다가구·다세대주택은 아파트에 비해 권리관계가 복잡하다.따라서 이들 주택에 세를 들때는 살펴볼 점이 한두가지가 아니다.자칫하면 나중에 전세금을 제대로 돌려받지 못할 수도 있기 때문이다. 먼저 확인해야 할 것이 등기여부다.다세대 주택은 오랜기간 미등기인 경우가 많아 전세가 끝날때 전세금 회수에 어려움이 따를 수 있다. 만약 등기가 돼 있지 않은 주택이라면 반드시 건축허가서와 소유자가 동일한지를 확인하고 땅 소유자와도 전세계약을 해둬야 안전하다. 또 연립 독채는 실거래 가격의 60∼80%가 전세금이다.따라서 경매처분시 이미 근저당이 설정돼 있다면 전세금 회수에 어려움이 따를 수 있다.다세대·다가구 주택은 큰 건설업체가 지은 것이 아니고 개인 건축업자가 지은 것이대부분이다.화려한 외양에 현혹되지 말고 계약을 맺기전 안팎을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 반드시 확정일자인을 받아두는 것도 잊지말아야 한다.방이 제때 빠지지 않을 것에 대비,전세금 보장보험에 가입하는 것도 한 방안이다.이밖에 도시계획 확인원을 떼어서 도로개설 등으로 철거되는 주택이 아닌지 알아보는 것도 상식이다. 김성곤기자 sunggone@

아파트가 전체 자가주택 유형에서 차지하는 비율이 지난해 처음으로 40%를넘어섰다. 24일 건설교통부와 대한주택공사가 국토연구원에 의뢰,수도권 등 전국 4,026개 표본가구를 대상으로 실시한‘주거실태 조사’에 따르면 자가 아파트 비중은 43%로 단독·연립·다세대 주택 등 다른 주택보다 월등히 많은 것으로파악됐다.다음은 단독주택 27.7%,다가구용 단독 18.0%,연립주택 5.7%,다세대주택 1.4%,기타 0.4% 등의 순으로 조사됐다. 지난 95년 통계조사에서는 자가주택 중 아파트가 차지하는 비중이 32.1%였으며 지난해까지 점차 증가추세를 보였었다. 가구당 자가의 평균 주거면적은 23.1평으로 95년 인구주택통계조사 당시의21.2평보다 대폭 늘어난 것으로 조사돼 대형주택 선호현상을 반영했다. 이번 조사에서는 특히 건축한지 20년이 경과된 노후주택수도 조사대상 가구의 21.7%에 달해 앞으로 주택 리모델링(개·보수)사업이 필요한 것으로 분석됐다고 건교부는 밝혔다. 박성태기자 sungt@

올 봄 이사철과 금융위기 직후 폭락한 전세계약의 갱신주기(2년)가 맞물리면서 전세매물이 품귀현상을 빚고 전셋값도 들썩이고 있다. 그러나 주무부처인 건설교통부는 이같은 전셋값 움직임과 매물부족 현상에대해 상황인식을 하지 못하고 있는 것 같아 안타깝기만 하다. 건교부 실무자들은 “아직도 전국에 다가구·다세대주택의 전세매물 2만4,000여가구가 쌓여있다”든가 “최근의 전세파동은 서울 강남이나 일부 신도시에 국한된 것이며 현재의 전셋값 상승이 금융위기 이전 수준으로의 복귀현상일 뿐”이라며 전혀 현실과 동떨어진 반응을 보이고 있다. 여기에다가 “언론이 전세파동을 부추긴다”며 언론보도 탓도 겯들인다. 이같은 건교부 관계자들의 반응은 전세수요자의 기호를 몰라도 너무나 모르고 있기 때문이 아닌가 하는 생각이 든다.최근에 전세를 찾는 사람들은 도심진입이 수월하고 대단지이며 역세권에 위치한 아파트를 선호하기 때문에 강남,수도권 신도시의 아파트는 동이나고 변두리지역의 다세대.다가구 는 당연히 꺼려한다. 또 지금 전세로살고 있는 아파트에 계속 살아야 하는 절박한 상황이 있기에 전세대란이 일어나고 있는 것이다.이러한 상황을 간과하다 보니 “전세물량이 전국적으로 남아도는데 전세파동이라니 말도 안된다”는 건교부 관리들의 불만은 어쩌면 당연한 것인지 모른다. 전세물량을 총량으로 파악하고 있는 건교부 관계자들에게 “사고싶은 사과는 한박스밖에 없는데 멍들은 싸구려 사과가 열박스 있으면 뭐하냐”는 지적을 귀담아 들으라고 충고하고 싶다. 그리고 전셋값이 움직일때마다 건교부가 전가의 보도처럼 내놓는 주택저당채권유동화제도,이른바 MBS제도도 이제는 그만 내세우고 이 제도가 제대로정착될수 있도록 하는데 힘을 써야 할 것이다. 뭔가 제대로 알고 일합시다. 김성곤 경제과학팀 기자 sunggone@

앞으로 임대주택사업자는 주택 2채 이상을 임대할 경우 재산세와 종합토지세를 감면받는다.현재는 5채 이상을 보유해야 세제혜택을 받을 수 있다. 12일 재정경제부에 따르면 지방자치단체들은 지난해 11월 임대사업자의 등록요건이 ‘5채이상 임대주택 보유’에서 ‘2채이상 보유’로 완화됨에 따라 이런 내용의 조례를 이달안에 공포,시행한다. 조례에 포함될 내용은 전용면적 12평 이하의 영구 임대주택에 대해서는 재산세와 종토세 100%를 감면한다.또 전용면적 25.7평 이하의 건물 재산분에대한 재산세는 50% 감면하고 건물에 딸린 토지분 종토세는 과표의 0.3%를 분리과세한다. 대상은 아파트,연립주택,다세대주택 등 공동주택이며 단독주택은 제외된다. 신규주택이 아니더라도 감면 혜택을 받을 수 있다. 한편 정부는 2채이상 임대주택에 대한 양도소득세의 경우 작년 8월20일 현재 미분양된 국민주택 또는 99년 8월20일 이후 2001년말까지 신축된 국민주택을 신규로 취득해 임대한 뒤 매각하면 양도소득세 100%를 감면해주고 있다. 김균미기자 kmkim@

전반적으로 경기가 회복조짐을 보이면서 부동산 시장도 서서히 기지개를 펴고 있다.IMF(국제통화기금)관리체제 이후 깊은 수렁에 빠져있던 주택경기는지난해 가을 이사철부터 되살아나기 시작했다.대규모 택지개발지구나 개발가능성이 큰 지역 주변의 땅을 중심으로 투자자들의 발길이 이어지면서 토지시장도 꿈틀거리고 있다.상가와 오피스텔 등 기타 부동산들도 미약하지만 움직임을 보이고 있다.새해 부동산 경기전망을 3회에 걸쳐 진단해 본다. ?아파트=지난해 가을 이사철을 맞아 거래가 활발해지면서 가격도 큰 폭으로 올랐으나 겨울 비수기로 접어들면서 전국적으로 거래가 둔화되고 값도 보합세를 보이거나 소폭 내렸다. 그러나 신도시 등 인기지역 아파트는 여전히 거래가 활발하고 가격도 강세를 보이고 있다.서울 강남·목동지역, 신도시 지역 아파트가 대표적인 예로겨울 비수기에도 불구하고 실수요자들의 발길이 여전하다.지난 가을 후끈했던 가격상승 기운도 아직 남아있는 등 지역별 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 따라서 전문가들은 봄 이사철부터 신도시 등 수도권 아파트를 중심으로 거래가 활발해지고 가격도 완만한 상승곡선을 그릴 것으로 전망했다.오름폭은10%정도로 점치고 있다. 값이 오를 것으로 보는 이유는 크게 2가지다.먼저 아파트 공급물량이 절대적으로 부족하다는 것.IMF 이후 2년간 신규 주택건설이 부진,수급 불균형을초래할 것으로 보기 때문이다. 국토연구원 손경환(孫炅煥)연구위원은 “2년간의 공급 감소로 입주물량이 지난해보다 크게 줄어들어 전세값이 오르고 매매값 상승으로 이어질 것”이라고 예상했다. 경기 회복 분위기에 맞춰 집을 늘리거나 새 집을 마련하려는 수요증가도 가격 상승을 이끄는 하나의 원인이다.전문가들은 아파트 매매가격은 IMF이전수준으로 회복할 것으로 보이지만 과거와 같은 가격 폭등 현상은 일어나지않을 것으로 전망했다. 이동성(李東晟)주택산업연구원장은 “민간업체 신규 아파트 공급이 지난해보다 20 %정도 늘어날 것이며 새 아파트 청약 열기도 서울 도심과 경기도 용인지역 등 인기지역을 중심으로 여전히 뜨거워질 전망”이라고 말했다.전세는 지난 가을 큰 폭으로 올랐음에도 불구하고 강세를 유지할 것으로 보인다.특히 전철역과 가까운 32평이하 중소형 아파트는 봄 이사철을 맞아 상승세를 탈 것으로 보인다. ?단독·다세대주택=여전히 매기가 끊겨 깊은 수렁에서 빠져나오지 못할 것으로 전문가들은 예상했다.전세는 아파트 전세값 상승에 따른 대체 수요가발생,역세권의 새 집을 중심으로 다소 거래가 이뤄질 것으로 보인다. 류찬희기자 chani@

허위 건축신고서와 사용승인서로 건축허가를 받아낸 건축사와 건축사로부터 뇌물을 받은 공무원 등 18명이 검찰에 적발됐다. 서울지검 북부지청 반부패특별수사반(金正必 부장검사)은 9일 불법 건축물을 허가해준 서울 중구청 건축과 안수철씨(37·7급) 등 구청 공무원 3명과대한지적공사 종로출장소 직원 전명수씨(40),국립공원관리공단 직원 이동욱씨(37) 등 모두 6명을 뇌물수수 및 배임수재 혐의로 구속기소했다.또 이들에게 뇌물을 준 고려건축사 사무소장 양대원씨(62·서울 강북구 수유동)와 사무장 권오정씨(58)를 뇌물공여 등 혐의로 구속기소했다. 구청 공무원 안씨 등은 지난 96년 규정보다 주차장 폭이 좁은 강북구 미아동 백모씨(43) 소유 다세대주택의 사용승인을 내주면서 권씨로부터 800만원을받는 등 모두 2,000여만원을 챙긴 혐의를 받고 있다.지적공사 직원 전씨 등은 지난 97년 강북구 미아3동 한모씨(62) 소유 다세대주택의 측량도를 작성하면서 없는 도로를 있는 것처럼 그려주는 대가로 양씨로부터 230만원을 받는 등 모두 1,100여만원을 챙긴혐의를 받고 있다. 이창구기자 window2@

빠르면 다음달 중순부터 20가구 미만의 소규모 노후·불량주택이라도 조합원이 10명 이상이고 새로 건설하는 주택이 20가구를 넘으면 재건축이 허용된다. 또 상업지역이나 준주거지역에 건설하는 주상복합아파트의 경우 주택단위규모(평형)가 최고 297㎡(89.8평)를 넘지 않으면 사업승인없이 자율적으로 건설할 수 있게 된다. 건설교통부는 16일 서민들의 주거환경을 개선하고 주택건설을 촉진하기 위해 이같은 내용의 주택건설촉진법시행령 개정안을 마련,국무회의를 통과하는대로 시행할 방침이라고 밝혔다. 현재는 20가구 이상의 아파트나 연립주택만 재건축이 허용돼 소규모 다세대주택이나 연립주택은 상태가 노후·불량해도 재건축조합 결성이 어려워 재건축이 불가능한 실정이다.또 상업지역이나 준주거지역에 건설하는 주상복합아파트의 경우 그동안은 주택의 평균 평형이 150㎡(45.4평)인 경우에 한해 사업승인 없이 건설이 가능했었다. 박성태기자 sungt@

서울에서 건물을 신·증축할 때 적용되는 주차장 설치기준이 예식장,백화점및 쇼핑센터,관광호텔 등은 대폭 완화된 반면 일반병원 여관 등은 강화됐다. 서울시는 12일 국민생활 규제 완화와 주차난 해소 차원에서 ‘서울특별시주차장 설치 및 관리조례’를 이같은 내용으로 개정해 오는 15일자로 공포,시행한다고 밝혔다. 이 조례에 따르면 건축물을 신·증축할 때 유흥주점과 예식장은 종전 시설면적 50㎡당 1대에서 67㎡와 100㎡당 1대로 각각 부설주차장 설치기준이 완화된다.백화점과 쇼핑센터도 80㎡당 1대에서 100㎡당 1대로,현행 ‘관광숙박시설 지원 등에 관한 특별법’의 적용을 받는 이른바 관광호텔도 40㎡당 1대에서 250㎡당 1대로 기준이 완화됐다. 반면 위락시설중 유흥주점을 제외한 단란주점(연면적 150㎡이상)과 특수목욕장 유기장 카지노 무도장은 100㎡당 1대에서 67㎡당 1대로,종합병원이 아닌 일반 병원과 치과병원 한방병원 장례식장 등 기타 의료시설은 150㎡당 1대에서 100㎡당 1대로 기준이 강화됐다. 골프장·골프연습장·옥외수영장을제외한 연면적 500㎡이상의 운동시설은 150㎡당 1대에서 100㎡당 1대로,여관여인숙 등 일반 숙박시설도 150㎡당 1대에서 134㎡당 1대로 강화됐다. 다가구주택은 종전 세대당 0.6대에서 0.7대로 기준이 바뀐다. 예식장을 제외한문화·집회시설과 기타 판매·영업시설,업무·종교·근린생활시설,단독주택등은 변동이 없다. 주차장 설치기준이 같은 건물 내의 용도 변경 때는 주차장을 추가로 확보하지 않아도 돼 다가구주택이 주차장을 추가로 확보하지 않아도 다세대주택으로 용도 변경이 가능해진다. 심재억기자 jeshim@

건교부가 15일 마련,발표한 그린벨트 조정을 위한 세부지침을 문답으로 알아본다. 당초 1,000명 이상의 취락만 해제한다고 발표했는데 주택 300가구 이상을추가한 이유는. 인구만 기준으로 하면 규모가 적으면서도 세입자가 많은 취락이,규모가 큰취락보다 유리해진다. 가구수 밀도를 적용할 경우 어떤 취락이 혜택을 보게 되는가. 인구는 다소 적더라도 소규모 주택이 밀집된 취락이 주로 혜택을 보게 된다. 해제대상 집단취락지에 포함되지 않은 인근의 ‘중소규모 취락’은 어떻게 되는가. 해제대상 집단취락이나 기존 시가지에 연접한 경우는 광역도시계획에서 해제가능지역으로 지정할 수 있다.광역도시계획에서도 해제대상에 포함되지 않은 소규모 취락은 지자체가 별도로 취락지구로 지정할 수 있다.취락지구의경우 그린벨트로 계속 묶이지만 건물 증·개축 등 건축행위 제한이 대폭 완화되고 정부가 도로,상수도 등 각종 기반시설의 설치를 지원해준다. 인구 또는 주택가구수를 기준으로 해제지역 면적을 산출할 때 나대지도 포함된다는데. 그린벨트지정 당시부터 있던 나대지는 그 크기와 상관없이 해제면적에 포함된다. 1가구의 주택으로 인정하는 나대지의 기준은 무엇인가. 주택으로 인정받는 나대지의 크기는 최소한 주택건축이 가능한 면적(60㎡)이상이어야 한다.그러나 60㎡ 이상으로 나대지 면적이 아무리 크더라도 주택 1가구로만 인정한다.예를들어 나대지 1,000평을 갖고 있다면 해제면적 산출에는 포함되지만 주택으로 인정할 때는 1가구로만 인정한다. 인구가 990명인데 주택이 302가구라면 해제대상이 되는가. 된다. 주택가구수 산정기준은. 주택은 도시계획법시행규칙에서 인정하는 단독주택,다세대주택 및 연립주택에 한하되 주택가구 산정은 그린벨트내 건축물관리대장을 근거로 산정한다. 무허가주택도 하나의 주택으로 인정하나. 그린벨트 지정 이전부터 있던 건축법상 무허가건축물로 건축물관리대장에등재된 건축물이면 인정된다. 경계선 관통취락도 대규모 취락과 똑같은 기준으로 해제되나. 그렇다.일단 그린벨트 경계선이 취락을 관통한다면 대규모 취락면적의 해제와 똑같은 기준이 적용된다.이 경우 주택가구수는 300가구 이하라도 무관하다.건교부 도시정책과 (02)504-9137 ,500-4127,도시관리과 (02)500-4129∼30. 박성태기자 sungt@

9월1일부터 5인 이상의 사업장에 근무하는 무주택 세대주는 주택 전세자금을 3,000만원,주택 구입자금의 경우 4,000만원(연리 각각 7.0%)까지 지원받을 수 있다.전세·구입자금을 융자받을 수 있는 주택 규모는 전용면적 25.7평 이하이며,전세자금은 연간 급여 총액이 2,000만원 이하인 근로자에게만지원된다.기존 근로자 주택자금의 지원한도는 전세자금이 1,500만원,구입자금은 2,000만원이었다.근로자 주택자금은 평화은행(전화 080-022-2001)을 통해 지원된다. 건설교통부는 31일 서민 주거안정을 위해 근로자 주택자금 지원한도를 가구당 두배 늘리는 내용의 ‘국민주택기금 운용계획 변경안’을 최종 확정,1일부터 시행하기로 했다. 건교부는 또 생활보호대상자 등 저소득 영세민 전세자금 지원한도액을 가구당 750만원에서 1,000만원으로 늘리고,2000년 6월까지 한시적으로 분양중도금 대출금리를 종전 연리 9.5%에서 8.5%로 1%포인트 낮추기로 했다.내년 6월까지 다가구·다세대주택 건설지원자금 금리를 연간 9.0%에서 8.0%로,재개발·재건축주택 지원자금의 경우 연간 9.5%에서 8.5%로 1%포인트씩 인하하기로 했다. 이와 함께 중·소형주택의 건설 촉진을 위해 전용면적 18평 이하의 소형 분양주택 지원 한도액을 종전 가구당 2,000만원에서 2,500만원으로 늘리고 대출금리도 종전의 연리 9.0%에서 7.0%로 인하할 방침이다. 박건승기자 ksp@

서울의 각 자치구가 주민들의 자치 참여를 유도하고 낡은 탁상행정 관행을벗어나기 위해 도입,시행중인 ‘주민창안(제안)제도’가 구정 발전의 아이디어 보고(寶庫) 역할을 톡톡히 해내고 있다. 공무원들이 미처 생각하지 못한 정책이나 사업 아이템을 주민들이 속속 쏟아내고 있고 이렇게 접수된 의견들이 구정에 적극 반영됨으로써 지방자치시대의 확연하게 달라진 변화를 실감케 해주고 있다. 양천구는 지난 16일 구민창안심사위원회를 열고 5월 15일부터 7월 4일 사이에 접수된 주민 아이디어 112건을 심사,11건을 채택했다.이중에는 ▲연립·다세대주택 주소 일치화 사업 ▲부정부패 공무원 고발자 포상금제 ▲공공근로 접수방법 개선 ▲푸드 뱅크(Food Bank) 운영 등 당장 시행해도 될 만한내용이 적지 않았다. 중구는 5∼6월 두달동안 접수된 37건 가운데 지난 13일 구 직원과 자문교수단의 심사를 거쳐 ▲서울역앞 녹지대 통로 개설 ▲야간 불법 주·정차 차량과태료 부과제도 개선 ▲상가지역 외국어 안내지도 설치 등 8건을 선정했다. 주민제안을 연중접수중인 관악구는 상반기에 접수된 48건 가운데 ▲휴일영업 약국 안내도 설치 ▲인감증명 위임장 서식 개선 등 주민생활과 밀접한 2건을 채택했다.또 중랑구는 130건 가운데 ▲버스카드충전기 동사무소에 설치 ▲먹골배 상품등록 추진 등 13건을,광진구는 접수된 21건중 ▲폐건전지 수납함을 우체통 옆에 설치하고 ▲재활용 쓰레기봉투를 플라스틱 망사에 넣어식별이 쉽도록 하는 안 등 2건을 구 시책으로 채택할 것을 검토하고 있다. 이밖에 지난해 두 차례 공모를 통해 188건을 접수,10건을 채택했던 서대문구는 오는 10월 9일까지 주민의견을 모으는 중이며,동작구는 10월중,은평구는 11월중 제안을 공모하기로 하는 등 각 자치구가 주민들의 톡톡 튀는 아이디어를 모으려 갖은 노력을 다하고 있다. 김재순기자 fidelis@

국세청은 6일 변호사,공인회계사,세무사 등 고소득 전문직 사업자의 부가가치세 납부성실도를 따져보는 세무조사를 빠르면 다음달 처음 실시한다고 밝혔다. 그동안 면세사업자로 지정돼 있었던 이들 전문직종사자들이 지난해 세법개정에 따라 올해부터 부가세납부자로 전환,첫 부가세 확정신고를 하기 때문이다.부가세 예정신고때 제대로 신고하지 않은 경우가 적지 않아 확실하게 세무관리를 하겠다는 의도다. 이들 전문직 종사자들은 이달 26일까지 부가세 1기 확정신고(1∼6월분)를해야한다.신고대상 전문직 사업자는 모두 2만1,400명이다. 국세청 관계자는 “고소득전문직사업자들이 부가세 확정신고를 끝내는대로공평과세원칙에 따라 성실신고 여부를 확인할 방침”이라고 말했다. 국세청은 지난 4월25일에 마감한 예정신고(1∼3월분)를 통해 전문직종사자들의 수입실상을 지역·연령 등 자체 기준에 따라 대부분 파악,불성실 신고자를 별도 분류해 놓은 것으로 알려졌다. 국세청은 ■사건수임료 가운데 착수금이나 성공보수금 일부를 수입금액에계상하지 않거나 과소계상(변호사)■비사업자인 일반 개인주택 다세대주택등의 설계비를 수입금액에 미계상(건축사)■조정료,기장대리 수수료,불복청구 수수료,신고대리 수수료 등을 누락(세무사,회계사)■사건의뢰인으로부터받은 여비 숙박비 등을 수입금액에서 누락(변리사)■실제받은 수수료보다 낮춰 신고(법무사)한 사례 등이 포착됐다고 밝혔다. 한편 국세청은 서울지방변호사회 등 관련단체를 대상으로 성실신고를 당부하는 설명회를 개최할 계획이다. 노주석기자 joo@