얼어붙은 부동산 시장에서 ‘거래절벽’ 현상이 극심해지고 있는 가운데 서울 아파트 매수심리가 3년 만에 최저를 기록한 것으로 나타났다. 다만 강남3구가 포함된 동남권은 보합세를 유지했다. 22일 한국부동산원에 따르면 7월 셋째주 서울 아파트 매매수급지수는 1주 전(86.4)보다 0.7포인트(p) 내린 85.7로 집계됐다. 2019년 7월15일 주간 조사 조사(85.6) 이후 약 3년 만에 가장 낮은 수치다. 수급지수는 0~100 사이면 매도세가,100~200 사이면 매수세가 더 크다는 의미다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 한시 배제 조치로 시장에 절세 매물은 늘어나는데 한국인행의 ‘빅스텝’(기준금리 0.5%p 인상)으로 매수세는 위축되며 집값 고점 인식이 확산된 결과로 분석된다. 강남3구(강남·서초·송파구)가 포함된 동남권만이 91.9로 지난주와 같았다. 서울 5개 권역 중 유일하게 하락하지 않았다. 은평·서대문·마포구 등이 있는 서북권은 전주 97.3에서 79.1로 내려 서울 권역 중 지수가 가장 낮았다.‘노·도·강’(노원·도봉·강북구) 지역이 포함된 동북권은 지난주(81.4)에서 0.7p 내린 80.3으로 집계됐다. 용산·종로구 등이 포함된 도심권역은 84.7에서 83.2로 1.5p 떨어졌다.영등포·양천구 등이 속한 서남권만 지난주 90.7에서 90.0로 떨어졌다. 지난주 한국은행이 사상 첫 빅스텝을 단행하면서 서울 아파트값이 2020년 5월 이후 2년 2개월 만에 최대 폭으로 하락했다. 서울 아파트 매매가격지수 변동률은 지난주 -0.04%에서 이번주 -0.05%로 하락폭이 늘었다. 경기도와 인천도 90.0와 88.5으로 각각 0.5p,1.1p 떨어지면서 매수심리가 위축된 것으로 나타났다.

한국은행의 ‘빅스텝’(한 번에 0.5% 포인트 금리 인상) 이후 서울을 비롯한 전국 아파트값 하락세가 더욱 가팔라졌다. 특히 서울은 2년 2개월 만에 최대폭으로 하락했다. 21일 한국부동산원이 발표한 7월 셋째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 전국 아파트 매매가격은 0.04% 하락해 지난주(-0.03%)보다 0.01% 포인트 더 떨어졌다. 하락폭 확대는 서울(-0.04%→-0.05%)과 수도권(-0.05%→-0.06%), 지방(-0.02%→-0.03%)에서 일제히 나타났다. 서울 아파트값이 0.05% 하락한 것은 2020년 5월 4일 조사(-0.05%) 이후 최대 하락폭이다. 이로써 전국 및 수도권 아파트 가격은 11주 연속, 서울은 8주 연속 하락세를 이어갔다. 특히 서울의 25개 자치구 중 종로·성북·강북·도봉·노원·은평구는 하락폭이 0.10%를 넘었다. 주간 조사 기준으로 서울에서 아파트 매매가 낙폭이 0.10%를 넘는 자치구가 나온 것은 2013년 8~9월 이후 약 9년 만이다. 대선 이후 규제 완화에 대한 기대감에 강세를 보였던 용산구와 강남구도 각각 ?0.02%를 기록하며 지난주보다 0.01% 포인트씩 더 빠졌다. 강남권에서 유일하게 토지거래허가구역이 없는 서초구만 반포동의 재건축이나 신축 위주의 매수 문의가 꾸준히 이어지면서 0.03% 올랐다. 한국부동산원은 “기준금리 인상으로 대출금리 추가 인상이 예상되면서 매수 수요 감소로 매물 적체가 지속되는 등 부동산 시장의 하방 압력이 커지고 있다”고 설명했다. 전셋값 하락세도 이어지고 있다. 특히 서울과 수도권은 각각 0.03%, 0.05% 하락하며 지난주보다 0.01% 포인트씩 낙폭이 확대됐다. 서울 전셋값은 매매시장 위축 속에서 전세자금대출 이자 부담이 커지면서 반전세 등 월세로 돌리는 세입자가 많아지고 신규 전세수요는 감소하며 25개 구 모두 하락했다.

부동산 시장에 불안감이 스멀스멀 퍼지고 있다. 최근 몇 년간 ‘지금 집 안 사면 벼락거지 된다’는 심리가 확산하면서 ‘패닉바잉’에 나섰던 이들이 요즘은 ‘집값 상투를 잡은 것 아니냐’는 걱정에 빠졌다. 일부 전문가들 사이에선 집값이 이미 대세하락기로 접어들었다는 주장이 나온다. 반면 최근의 하락세는 일시적인 조정일 뿐이라는 반론도 만만치 않다. 대세하락론자들은 현재 집값이 오랫동안 너무 오르기만 해 거품이 끼어 있다고 본다. 한국부동산원 기준 서울 아파트값은 2014년(1.99%)부터 지난해(8.02%)까지 8년 연속 올랐다. 특히 2020~2021년 서울은 11.03%, 수도권은 27.05% 치솟았다. 19일 경제정의실천시민연합이 KB부동산 시세정보를 분석한 결과에 따르면 2013년 1월 4억 9100만원이었던 서울의 30평형대 아파트값은 올해 5월 12억 7800만원으로 2.6배가 됐다. 소득 대비 집값도 천정부지로 뛰어올랐다. 중위값을 기준으로 한 서울의 소득 대비 주택가격(PIR)은 올해 3월 18.4다. 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아도 18.4년이 걸린다는 의미다. 10년 전인 2012년 3월의 PIR은 10.1이었다. 경실련은 서울에서 내 집 마련에 걸리는 기간이 2004년 18년에서 올해 36년으로 늘어났다고 주장했다. 최근 몇 년간 2030세대가 ‘영끌’로 주택 매수에 적극 나선 것도 불안요소다. 김기원 리치고 대표는 “미래 수요인 2030세대가 집을 샀다는 것은 향후 매물을 받아 줄 사람이 이미 소진됐다는 것”이라고 지적했다. 반면 조정론자들은 집값 고점 인식만으로 대세하락기를 단정 짓는 것은 섣부른 판단이라고 본다. 상반기에 대선 등 정치적 불확실성과 금리 인상에 더해 특히 지난해 하반기부터 이어진 고강도 대출 규제 등 복합적 원인이 작용했다는 것이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “정부가 실수요자 중심의 대출 규제와 다주택자 세금 규제 완화를 발표했으니 하반기엔 거래량이 다시 늘어날 가능성이 높다”고 말했다. 이때 하락론 쪽에선 금리 인상에 따른 영향을 강조한다. 무리한 대출을 일으켜 집을 산 영끌족들이 원리금 상환 부담을 못 견디고 집을 내놓으면서 가격 하락으로 이어진다는 것이다. 김진 한남대 글로벌비즈니스학과 교수는 “최소 4~5년은 고금리 시대가 불가피할 것”이라고 예상했다. 조정론 쪽에서도 금리 인상이 집값에 하방압력을 가한다는 점은 인정한다. 그러나 금리 인상이 몇 년간 지속될 것이라는 주장엔 의문을 제기한다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “내년 상반기 이후에도 금리가 계속 오를 것인지는 알 수 없다. 일시적인 홍역처럼 지나갈 가능성이 높다”고 말했다.하락론자들은 대세하락기가 장기간 이어질 것으로 본다. 김 대표는 “내년 초중반부터 길게는 4~5년 이어질 것”이라고 예상했고, 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “3년에 걸쳐 현재 집값의 30% 정도 떨어질 것”이라고 내다봤다. 특히 2024~2026년 3기 신도시 물량이 한꺼번에 쏟아지면서 수도권 집값이 크게 흔들릴 것이라고 강조한다. 그러나 조정론자들은 3기 신도시 공급까지 상당한 기간이 남았고 향후 1~2년간 수도권의 공급이 빠듯하다는 점에 주목한다. 올해 1~5월 전년 대비 수도권 주택 인허가 실적은 22%, 착공 실적은 29%, 분양물량은 11.5% 줄었다. 윤 수석연구원은 “금융위기급 상황을 가정하면 당연히 집값은 급락한다”면서 “과연 그 정도 위기가 향후 몇 년 안에 오겠냐는 것”이라고 반문했다. 다만 양측 모두 올해 하반기는 주택 구매에 신중해야 한다는 입장이다. 박 수석전문위원은 “금리 인상이 예고된 올해는 서둘러서 집을 살 필요 없다”고 조언했다.

집값 하락의 공포가 커지면서 부동산 시장에선 2008~2013년을 악몽처럼 떠올린다. 특히 2012년은 집값 하락세가 가장 가팔랐던 때로 그해 수도권 아파트 가격은 5.77% 떨어졌다. 이듬해에도 0.84% 추가 하락하면서 집값이 바닥을 찍었다. 이때는 ‘강남불패’ 신화가 크게 흔들린 시기이기도 하다. 2011년 초 13억 8000만원이었던 서울 강남구 압구정동의 A아파트(전용면적 101㎡)는 2년 뒤 5억원 가까이 빠지면서 9억원으로 급락했다. 최근 시장이 당시 상황을 떠올리는 것은 하락기 직전 집값 급등기를 겪은 점이 비슷하기 때문이다. 2006년 수도권 집값은 24.24%나 치솟았고, 2007년에도 7.85% 올랐다. 이후 2008년 하반기 글로벌 금융위기가 터지자 서울 집값은 1.71% 하락했다. 강남구(-5.99%)와 서초구(-6.46%)는 서울 평균보다 3배 이상 떨어졌다. 이듬해 집값이 반짝 반등했지만 결국 2012~2013년의 대세하락기를 피하지 못했다. 최근의 금리 흐름도 당시와 유사하다. 2008년 금융위기를 맞아 한국은행 기준금리는 5.25%에서 2010년 상반기 2%까지 낮아진 뒤 2011년 상반기까지 3.25%로 1년간 1.25% 포인트 인상됐다. 2012년 직전 상황만 놓고 보자면 금리 급상승을 겪은 것이다. 거래절벽 현상도 마찬가지다. 2011~2012년 수도권의 아파트 거래량은 24만 6846건에서 17만 3757건으로 30% 가까이 감소했다. 2020~2021년엔 37.6%(44만 1152건→27만 5141건) 줄었다. 특히 올해 1~5월(4만 4541건)은 더욱 심각해 지난해 같은 기간(14만 3896건)의 3분의1 수준으로 급감했다. 2008~2013년 당시 집값 하락 요인 중 하나는 정부의 강력한 공급대책이었다. 이명박 정부는 그린벨트 해제 등을 통해 2012년까지 수도권에 보금자리주택 60만 가구를 공급하겠다고 발표했다. 실제로 이명박 정부 임기 동안 수도권에 68만 5000호의 아파트가 준공됐다. 당시 집값이 급등할 때 대출을 끼고 고점에 집을 산 사람들 중에선 금리가 오르자 원리금 상환에 허덕이는 ‘하우스푸어’가 속출했다. 하우스푸어 위기감에 생애 첫 집 구매자가 줄어드는 현상도 최근 다시 나타나고 있다. 법원 등기정보광장에 따르면 올해 상반기 생애 처음으로 집합건물을 구매한 매수인은 16만 8713명으로 2012년(16만 1744명) 이후 가장 적었다.

“작년에 집을 산 건 인생의 실수였어요.” 세종시의 한 병원에서 일하는 신경외과 의사 김모(36)씨는 최근 집값에 대한 기사를 읽거나 관련 대화가 나올 때마다 속이 쓰려 뉴스를 끊었다. 가끔 나가는 학회에선 대화를 최대한 피한다. 지난해 가을, 서울에서 세종시로 직장을 옮기면서 병원 인근의 신축 아파트를 7억원 중반에 ‘영끌’로 샀지만 1년도 안 돼 집값이 2억원 가까이 떨어졌기 때문이다. 세종시는 2년 전만 해도 연간 집값 상승률이 44.9%로 전국에서 압도적 1위를 기록했던 곳이다. 하지만 생애 첫 등기를 마치던 날 “국회의사당 이전 등 각종 호재도 있어 집값이 떨어지진 않을 것”이라는 김씨의 희망 섞인 예측은 보기 좋게 빗나갔다. 지난해 하반기부터 시장이 급격하게 얼어붙었고 세종시 집값은 50주 연속 내려가 올 상반기에만 전국 최대 하락폭(-4.5%)을 기록했다. 첫 집을 기반으로 재산을 불리려던 부부의 계획도 자고 일어나면 오르는 금리 탓에 멀어지고 있다. 2%대에 받았던 신용대출 이자도 두 배 이상 올라 이달에는 월급의 약 3분의1에 해당하는 돈(200만원)을 대출이자로 내야 한다. 그는 “하반기까지 금리가 지속적으로 오른다고 해 생활비를 줄여 대비하고 있다”면서 “지난해 너도나도 내 집 마련을 해야 한다는 분위기에 휩쓸려 불안한 마음에 매매를 한 것이 뼈아프다”고 말했다. 가파른 금리 인상과 집값 고점 인식의 확산으로 ‘거래절벽’ 현상이 극심해진 가운데 집값 거품이 빠지고 있다. 19일 한국부동산원 조사에 따르면 6월 전국 주택종합(아파트와 연립·단독주택 포함) 매매가격은 전월 대비 0.01% 하락했다. 전국적으로 월별 집값이 하락한 것은 2019년 8월(-0.05%) 이후 2년 10개월 만의 일이다. 올 상반기에는 전국 아파트값이 0.16% 하락했는데 특히 수도권(서울·경기·인천)은 0.47% 떨어져 하락폭이 더 컸다. 수도권광역철도(GTX) 효과로 최근 아파트값이 급등한 인천 송도, 경기 화성시 동탄 등 외곽 지역에 하방압력이 강하게 작용한 탓이다. 집값 조정이 현실로 다가오자 향후 집값 전망에 대한 논란도 국민적으로 들끓고 있다. 부동산 관련 각종 인터넷 카페와 유튜브 채널에는 ‘폭락론 VS 조정론’으로 나뉘어 첨예한 댓글 논쟁이 벌어지고 있다. ‘상반기 서울 아파트값이 보합’이라는 팩트를 놓고도 “집값이 비싸다고 하는데 고점과 저점을 판단하는 것은 어려우니 실거주 내 집 마련은 여건이 될 때 하는 것이 맞다”는 의견과 “주식은 매도라도 할 수 있지 부동산 제대로 물리면 매도도 못 하는데 거래량이 없다는 거 알면서도 조정장이라 말할 수 있냐”는 반박글이 꼬리에 꼬리를 잇고 있다. 그만큼 ‘집값’은 이제 모두에게 사회 현상을 바라보는 예민한 ‘트리거’가 됐다.

아파트 매매 거래가 급감하는 대신 월세가 낀 임대차 거래가 급증하는 추세다. 기준금리 인상에 집값 매수세가 얼어붙고, 대출이자에 대한 부담감이 높아지면서 전세 대신 월세 수요가 급격하게 늘어난 결과다. 서울의 경우 상반기(1∼6월) 월세 아파트 임대차 거래량이 4만 2087건으로, 2011년 관련 통계 집계 이래 최고치를 기록할 정도다. 전세의 월세화 현상은 2년 계약갱신청구권제와 5% 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법 시행이 주요 원인이다. 최근 금리가 폭등하면서 6%대 전세대출금을 감당하지 못하는 세입자들이 월세 시장으로 대거 유입했다. 여기에 소형 주택에서 전세보증 사고나 ‘깡통전세’ 우려가 커지면서 울며 겨자 먹기 식으로 월세로 전환하는 사례도 많아졌다. 현 추세대로라면 올 연말까지 월세가 임대차 계약에서 차지하는 비율이 60%를 넘어 70%에 육박할 것이란 관측도 나온다. 이런 상황에서 저소득층의 월세 주거비는 심각한 민생 문제로 번질 소지가 다분하다. 월세 비중이 높아지는 만큼 세입자들의 주거비 부담은 커지고 실질소득은 줄어드는 악순환이 심화된다. 고물가·고금리의 복합 위기 속에서 서민들의 실질소득이 대폭 줄어드는 상황이라 월세 부담 압력이 취약계층을 한계 상황으로 내몰고 있다. 정부와 지방자치단체가 주거 취약계층에 각종 지원을 하고 있지만 아직까지 ‘언 땅에 오줌 누기’라는 지적이 있다. 정부는 월세 난민을 막기 위해 선제적으로 대응책을 마련해야 한다. 당장 저소득층에 대해 월세 바우처 등 재정 지원을 늘려 나가는 것도 필요하다. 세제 개편을 통해 월세액 세액공제(현행 15%)나 전월세 대출 소득공제(40%) 비율을 대폭 높이는 것도 고려해야 한다.

주택시장이 침체기로 접어드는 변곡점을 맞았다. ‘영끌’과 ‘빚투’로 달아올랐던 집값은 오름세가 꺾이는가 싶더니 금세 급경사 내리막길로 접어들고 있다. ‘거래절벽’이라고 할 정도로 투자 수요도 냉각됐다. 집값이 전세보증금 이하로 떨어진 ‘깡통주택’도 속출하고 있다. 이런 현상은 하반기에 더욱 깊어질 것으로 전망된다. 부동산 전문가들은 추가 금리 인상 예고, 단기간 급등 피로감, 공급 확대 신호 등으로 투자 심리 위축, 거래 급감, 집값 하락이 이어지는 주택시장 침체기가 이미 시작된 것 아니냐는 평가를 했다. 지난해 7월까지만 해도 0.5%를 유지했던 기준금리는 1년 새 2.5%로, 주택담보대출 이자는 3~4%대에서 6~7%로 상승했다. 그동안은 집값 상승폭을 참작해 3~4%대 주담대 이자 정도는 부담되지 않았지만 이자가 6~7%대로 오르면 상황은 달라진다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “기준금리 2%는 은행 돈을 지렛대 삼아 주택을 구입하는 임계점”이라며 “이미 임계점을 넘어선 데다 추가 금리 인상이 예정돼 있어 주택 구매 수요는 더 떨어질 것”이라고 전망했다. 금리 인상과 함께 단기간 급등에 따른 피로감도 주택시장을 오그라들게 하고 있다. 특히 집값 상승폭이 컸던 수도권 아파트는 가격 조정이 급경사를 탈 것으로 전망되면서 수요자의 발길이 끊겼다. 오를 만큼 올랐다는 심리가 팽배해지면서 신규 주택 투자 수요가 줄어들었고 거래량 급감으로 이어졌다. 올해 상반기 서울 지역 한 달 평균 아파트 거래 건수는 1288건으로 통계를 잡기 시작한 2006년 이후 최저치를 기록했다. 이는 지난해 같은 기간(4304건)에 비해 3분의1 수준이고, 2020년 같은 기간(7246건)과 비교하면 5분의1 수준이다. 장희순 강원대 교수는 “보유세·양도세 강화로 거래를 옥죄던 시절에도 주택은 꾸준하게 거래됐지만, 지금은 ‘상투’를 잡을 수 있다는 우려가 퍼지면서 신규 매수세가 끊겼다고 보면 된다”고 말했다. 공급 확대 신호도 집값 오름세를 누그러뜨렸다. 주택 정책 기조를 수요 억제에서 공급 확대로 전환한 것만으로도 물량 공세 신호를 줘 집값 오름세와 묻지마 투자 수요를 잠재우기에 충분했다. 새 정부 주택 정책의 근간이 될 250만 가구 공급 확대 정책이 다음달 중순 확정되면 이런 현상은 더욱 뚜렷해질 전망이다. 주택시장이 침체기에 접어들었다는 진단도 나온다. 최근 국토연구원이 내놓은 ‘주택가격에 대한 금리의 시간가변적인 영향 연구’ 보고서는 집값 하락 현상이 8월부터 본격적으로 나타날 것으로 전망했다. 이미 시장에서는 집값 하락에 따른 깡통주택 양산, 급매물 적체 현상이 나타나고 있다. 따라서 주택정책도 공급 확대와 함께 시장의 연착륙까지 고민해야 하는 과제를 안게 됐다. 서진형 경인여대 교수는 “거래 급감과 집값 수직 하락 추세가 오래가면 주택시장의 경착륙도 우려해야 한다”고 말했다.

“목동 재건축은 정부에서 시장의 상황을 보며 신중하게 접근하고 있기 때문에 당장 가시적 변화가 보이지 않을 뿐입니다. (규제완화에 대한) 정부 의지는 확실합니다. 결국 시간문제입니다.” 17일 서울 양천구청 구청장실에서 만난 이기재 양천구청장은 확신에 찬 어조로 목동 재건축이 조만간 속도가 붙을 것이라고 말했다. 연세대 도시공학 박사학위를 가진 이 구청장은 도시계획 분야의 전문성을 앞세워 구민들의 높은 지지를 받아 이번 6·1 지방선거에서 양천구청장 초선에 성공했다. 이 구청장은 “선거 운동 기간 많은 구민들로부터 재건축에 대한 열망을 전해 들었다”면서 “그런 열망이 반영돼 구민들께서 도시공학 박사 학위를 가진 제 전문성을 좋게 평가해 주신 것 같다”고 분석했다. 국민의힘 후보로 출마한 이 구청장은 이번 선거에서 54.34%를 득표해 구청장 3선에 도전한 김수영 더불어민주당 후보(43.97%)를 10% 포인트 넘는 차로 꺾고 예상 밖 압승을 거뒀다.●원희룡 장관 측근으로 도시공학박사 1985년부터 입주를 시작한 목동아파트는 총 14단지 2만 6000여 가구에 달하는 초대형 주거지역이다. 입주 이후 최대 37년이 지났지만 목동 6단지만 재건축 정밀안전진단 적정성 검토를 통과했을 뿐 나머지 단지는 안전진단을 통과 못 해 재건축 논의 진전이 없는 상태다. 이 구청장은 “목동의 주거환경은 80년대 수준에 머물러 있다. 재건축을 위한 안전진단 기준 완화가 꼭 필요한 이유”라면서 “다만 전체적 부동산 시장의 연착륙을 위한 정부의 단계적 조치가 선행될 것으로 본다”고 말했다. 원희룡 국토교통부 장관의 국회의원 시절 보좌관을 지냈던 이 구청장은 “원 장관도 수시로 만나 구정 현황에 대해 의견을 나누고 있다”면서 “목동 재건축 문제도 장관께서 많은 관심을 가지고 있다. 최근 만난 자리에서도 (원 장관이) ‘집값이 안정될 때까지만 조금 기다려 보자’고 하시더라”고 정부의 규제완화 의지를 거듭 확신했다. 김포공항으로 인한 신월동 등 양천구민들에 대한 피해보상 문제가 나오자 이 구청장은 “비행기 소음으로 겪는 구민들의 피해는 반드시 제대로 보상받아야 한다”고 목소리를 높였다. 그는 “현재 월 5만원가량의 전기료 감면에 그치는 피해보상을 현실화하겠다”며 “현재 부분적으로만 인정되고 있는 소음 피해 지역 인정 범위를 넓히고 피해지역 주민들에 대해서는 재산세를 50% 감면할 수 있도록 하는 방안을 추진하겠다”고 약속했다. 이 구청장은 이어 “주민 피해보상의 책임이 있는 한국공항공사(김포공항 운영사)가 감당할 수 없다면 김포공항 이전도 검토해야 하는 게 맞다”고 거듭 강조했다. 이 구청장은 이어 향후 4년간 변화할 양천구에 대한 다양한 아이디어를 제시했다. 그중 첫 번째는 국내 최초 ‘공공 반려동물 병원’이다. 그는 “선거 기간 도중 만난 구민들께서 제시해 주신 아이디어 중 구립 반려동물 병원은 현실화되면 좋을 정책이라 생각했다”면서 “반려동물 질병 예방이나 기초치료 등을 공공에서 지원해 줄 수 있다면 치료비 부담으로 인해 어려움을 겪고 심지어 유기까지 이어지는 일은 막을 수 있을 것”이라고 말했다. ●도서관·어린이 공원 테마로 연결 양천구의 교육도시로서 장점을 살릴 방안으로 양천구 내 20개 구립도서관과 74개 어린이공원을 테마로 연결해 교육에 활용하는 구상도 밝혔다. 이 구청장은 “100개에 달하는 도서관과 어린이공원은 양천구의 자랑인 동시에 전 구정의 업적이라 생각한다”면서 “이들을 활용해 우주도서관이나 생물도서관처럼 각 도서관과 어린이공원의 개별 테마를 정하고 이를 하나로 연결해 부모님의 손을 잡고 아이와 어른이 함께 탐방할 수 있는 프로그램을 구축하겠다. 양적 성장을 기반으로 질적 성장을 이루는 것”이라고 설명했다. 그는 또 “사교육을 누릴 수 없는 취약계층 학생들에게는 구립 청소년 독서실을 학습카페로 리모델링하는 등 환경 개선을 통해 더 많은 기회를 주도록 노력할 것”이라고 덧붙였다. 이 구청장은 “선거 운동 기간 중 구민들께 드렸던 제 명함 속 휴대전화 번호를 아직 그대로 유지하고 있다”면서 “임기 중 이 번호를 유지하면서 구민들의 목소리에 최대한 답변하고 현장에서 소통하는 구청장이 되겠다”고 강조했다.

서울특별시의회는 15일 제311회 임시회를 개최하여, 향후 2년간 도시주택위원회를 이끌어갈 위원장으로 민병주 의원(국민의힘·중랑구 제4선거구)을 선출했다. 민병주 위원장은 중랑구 제4선거구 출신으로, 제7대 서울시의회 건설위원회 및 도시관리위원회 위원, 지역균형발전지원특별위원회 부위원장으로 활동하며 서울시 도시계획과 주택건설 분야의 전문성과 의정활동 경험을 갖춘 재선의원이다. 민 위원장은 당선소감에서 “주택공급 부족으로 인해 집값 급등과 전월세 가격의 상승, 서울시민의 주거불안이 가중되고 있으며, 최근에는 국제정세 변화와 고금리 기조에 따른 가계신용 부실화 문제까지 겹치며 주거난이 더욱 악화되고 있다. 위급한 시기에 천만 시민의 주거문제를 전담하고 있는 도시주택위원회의 위원장직을 맡게 되어 무거운 책임감과 사명감을 느낀다”고 말했다.

서울 아파트 시장에서 이른바 ‘국민평형’으로 통하던 전용 면적 84㎡대 아파트의 거래량이 줄고 이보다 좁은 면적대 아파트가 대세로 자리잡고 있다. 10일 한국부동산원의 아파트 규모(면적)별 거래량을 분석한 결과 서울에서 국민평형(84㎡)이 포함된 전용 61~85㎡ 아파트의 거래량 비중은 올해 1~5월 28.7%로 집계되며 30%대 아래로 내려왔다. 전국적으로 살펴보면 전용 61~85㎡ 아파트 거래 비중은 지난해를 제외하면 꾸준히 50% 이상을 차지했다. 전용 61~85㎡는 3~4인 가족에게 가장 적합한 주택형으로 여겨지며 청약이나 매매 시 선호도가 가장 높다. 그러나 서울에서는 ‘국민평형=전용 84㎡’라는 공식이 깨지고 있다. 올해 1~5월 서울에서 가장 많이 거래된 면적대는 전용 41~60㎡로 전체 거래 중 36.0%를 차지했다. 소형 면적대로의 거래 쏠림은 40㎡ 이하에서도 비슷하게 나타났다. 40㎡ 이하 거래 비중은 22.0%로 부동산원이 관련 통계 집계를 시작한 2006년 이래 1~5월 기준으로 가장 높았다. 청약 시장에서도 소형 아파트가 시장을 견인하고 있다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과 올해 상반기 60㎡ 미만 아파트의 1순위 청약 경쟁률은 27.3대1로 지난해 상반기(9.6대1)보다 3배가량 높았다. 송승현 도시와경제 대표는 “집값이 급등한 가운데 고강도 대출 규제와 금리 인상이 이어지며 비교적 가격이 낮은 소형 아파트로 수요가 몰린 것”이라면서 “가격이 조정되거나 대출 규제가 풀리지 않는 한 이러한 추세가 이어질 것”이라고 말했다.

지방은 물론 수도권 아파트값이 수직으로 하락하면서 규제지역 해제 압력도 커지고 있다. 10일 한국부동산원과 부동산업계에 따르면 집값 하락세가 전국으로 번지고 있다. 지방에서 시작된 아파트값 하락은 수도권 외곽 집값의 수직하락으로 번졌고, 서울 강남권 아파트값 하락으로 이어졌다. ●GTX 호재 의왕 4억 떨어져 경기 화성 동탄2신도시 아파트값은 소형 평형도 1억원 이상 빠졌다. 산척동 그린힐반도유보라 59㎡ 아파트값은 지난해 12월 5억 9500만원(중간층 기준)에 거래됐다가 지난달 4억 5000만원까지 떨어졌다. GTX(수도권광역급행철도) 건설 호재로 지난해 아파트값 상승률 1위를 기록한 의왕에서는 최고 16억 3000만원에 거래됐던 84㎡ 아파트가 지난 5월에는 4억원가량 떨어진 12억 8300만원에 팔렸다. ●조정 대상서 풀려도 거래량 안 늘어 서울도 외곽 지역을 중심으로 집값 하락폭이 커졌다. 강북지역(노원·도봉·강북구), 은평구 등에서 아파트값 낙폭이 커졌고 강남 3구(강남·서초·송파구)도 서초구를 제외하고는 하락세로 돌아섰다. 지난달 투기과열지구나 조정대상지역에서 풀린 지방 도시에서조차도 가격이 내려가면서 거래량이 늘고 가격 하락세가 멈출 것이라는 전망이 빗나갔다. 전문가들은 하반기에는 금리 인상과 경제 전반의 불확실성이 커지면서 아파트 거래 감소 현상이 더욱 뚜렷해지고 아파트값 하락세도 확연해질 것으로 전망했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “대출 이자 부담과 투자 심리 위축으로 수요가 거의 사라져 규제가 풀려도 당장 집값이 오르긴 어렵다”고 말했다. ●지자체 추가 해제 압력 전망 집값 하락이 계속되면서 규제지역 추가 해제 압력도 커지고 있다. 국토교통부는 지난달 30일 상반기 주거정책심의위원회를 열어 지방 도시 17곳의 규제지역을 해제했다. 하지만 집값 하락이 이어지면서 규제지역 해제에 필요한 정량적 요건을 갖추고도 급등 과열 여파가 남아 있다는 이유로 제외됐던 지자체를 중심으로 추가 해제 요구가 잇따를 것으로 전망된다. 국토부 관계자는 “집값 움직임과 미분양 추이 등을 자세히 살펴 추가 해제 여부를 결정할 것”이라고 말했다. 국토부는 필요하면 연말 이전에 주거정책심의위원회를 열어 규제지역을 추가로 해제할 것이라고 밝혔었다.

서울 아파트 매매수급지수가 9주 연속 떨어지고 있다. 8일 한국부동산원에 따르면 7월 첫째주(4일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 1주 전(87.0)보다 0.2포인트(p) 86.8로 집계됐다. 수급지수는 0~100 사이면 매도세가, 100~200 사이면 매수세가 더 크다는 의미다. 특히 서북권 매매수급지수가 낮았다. 은평·서대문·마포구 등이 있는 서북권은 80.3에서 79.5로 0.8p 하락했다. 서북권 매매수급지수가 70선으로 떨어진 것은 지난 2019년 7월 셋째주 이래 약 3년 만이다. ‘노·도·강’(노원·도봉·강북구) 지역이 포함된 동북권은 지난주와 같이 82.1로 집계됐다. 용산·종로구 등이 포함된 도심권역은 85.9에서 85.7로, 영등포·양천구 등이 속한 서남권은 지난주 90.7에서 90.5로 떨어졌다. 강남3구(강남·서초·송파구)가 속한 동남권도 92.9에서 92.5로 내렸다. 금리 인상과 경기 침체로 인한 집값 고점 인식의 확산으로 지방·수도권 뿐만 아니라 서울에서도 집값 하락세가 뚜렷하다. 서울 아파트값은 5월 다섯째주 -0.01%로 하락 전환한 뒤 6월 첫째주 -0.01%, 둘째주 -0.02%, 셋째주 -0.03%, 넷째주 -0.03%, 이번주 -0.03% 등 6주째 하락세가 계속됐다.

우리나라의 대표적인 주택 임대차 형태인 전세가 월세에 밀리고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 5월 전국의 전월세 거래 40만 4036건 중 월세가 24만 321건(59.5%)이다. 지난 4월 월세 비중이 50.4%를 찍으며 통계를 작성한 2011년 이후 처음으로 50%를 넘어서더니 한 달 만에 60%를 넘길 태세다. 월세 비중은 2018년 40.7%, 2019년 40.6%, 2020년 40.2% 등 40% 주변을 맴돌다가 2021년 41.9%로 소폭 증가하더니 올해 들어 5월까지 51.9%(누적)를 기록하는 등 가파르게 상승하고 있다. 가장 큰 원인은 2020년 8월부터 시행한 개정 임대차 3법(계약갱신청구권+5% 상한+전월세신고제)과 고공행진 중인 금리다. 갱신청구권을 사용해 4년(2+2년) 거주 임차인이 늘어나면서 전세 매물이 줄어 전셋값이 급등했고, 임대인들은 상승분만큼을 월세로 받는 경우가 많아졌다. 여기에 금리가 치솟으면서 대출로 전세금을 올려 주는 것보다 월세를 택하는 임차인이 급증한 점, 전월세신고제 도입 후 월세 거래가 통계에 제대로 잡힌 점도 월세 증가에 영향을 미쳤다. 월세 우위 현상은 앞으로 심화될 가능성이 크다. 오는 8월 개정 임대차법 시행 2년이 다가오면서 갱신청구권 만료 임차인들이 본격적으로 나오기 시작했고, 금리가 계속 치솟고 있어서다. 다만 전세를 끼고 집을 사려는 수요가 만만치 않은 만큼 전세 자체가 종말을 맞는 일은 없을 것이다.●전세냐 월세냐 그것이 문제? 임차인 입장에서 전세는 장점이 많다. 집값의 절반에서 3분의2 정도의 보증금을 집주인에게 맡기고 거주하다가 계약 만료 후 그대로 돌려받으니까. 하지만 금리가 가파르게 오르면서 계산법이 복잡해졌다. 보증금을 은행에서 빌릴 경우 이자가 월세보다 비싸지는 사례가 생기기 시작하면서다. 한국부동산원 통계에서 서울 아파트 전월세 전환율(전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율)은 지난 4월 기준 4.2%다. KB부동산 리브온 자료에 따르면 6월 수도권 아파트 전월세 전환율은 3.80%다. 정부가 권고하는 법정 전월세 전환율(기준금리+2%)보다 약간 높다. 지난해 초만 해도 전세대출 금리는 2% 초반에서 3% 중후반 수준이어서 임차인은 대출을 받아 보증금을 올려 주는 게 훨씬 유리했다. 하지만 하반기 이후 시중은행의 전세대출 금리는 3% 중반에서 5% 후반으로 가파르게 상승 중이다. 미국과 한국에서 기준금리가 오르면서 전세대출 준거금리인 코픽스와 금융채 금리가 급등했기 때문이다. 고신용 임차인은 대출을 이용한 전세가 아직까지는 월세보다 유리한 측면이 있지만 중·저신용 임차인들은 월세가 유리한 형국이 됐다. 올해 몇 차례 기준금리 추가 인상이 예정된 점을 감안하면 조만간 고신용 임차인까지 월세로 돌아설 것이 확실시된다. 따라서 계약 만료를 앞둔 임차인들은 향후 대출금리 인상 일정과 전월세 전환율, 금리를 꼼꼼히 따져 전세나 월세를 선택해 손해를 줄여야 한다.●슬기로운 월세 생활을 위해 초고금리시대를 맞아 월세는 돌이킬 수 없는 대세가 되는 모양새다. 정부와 지방자치단체들도 늘어나는 월세 임차인을 위한 각종 지원을 강화하고 있다. 대표적인 게 월세 세액공제 확대다. 지난달 21일 정부가 발표한 임대차시장 안정 방안에 따르면 연간 총급여액이 5500만원 이하인 무주택 가구주는 월세액(연간 750만원 한도)의 15%(기존 12%)를 연말정산 시 세금에서 공제받을 수 있다. 총급여액이 5500만~7000만원인 경우엔 12%(기존 10%)의 세액공제를 받는다. 월세 보증금을 대출받은 임차인은 연 400만원 한도로 40% 소득공제도 받을 수 있게 된다. 다만 세액공제와 소득공제 확대는 법 개정 사안이라 국회 동의를 거쳐야 한다. 40대 미만 임차인이라면 지방자치단체들의 청년 월세 임차인 지원도 챙겨 봐야 한다. 서울시는 무주택이면서 중위소득 150% 이하인 만 19~39세 청년근로자 2만명을 매년 선발해 소득기준에 따라 일정 금액을 지원한다. 보증금 5000만원, 월세 60만원 이하 월세 거주자여야 한다. 서울 주거 포털이나 서울청년 포털을 통해 온라인으로 신청이 가능하다. 인천시도 만 19~39세 이하 청년 임차인 6000명에게 1인당 월 20만원씩 최대 12개월간 지원한다. 제주도도 월 최대 20만원씩 12개월 동안 지원하는 청년 월세 지원사업을 올해부터 추진하고 있다. 이 밖에도 상당수 광역·기초 지자체들이 청년 임차인들을 위한 지원에 나서고 있다. 자신이 거주하는 지자체 홈페이지 등을 통해 자세한 내용을 알아볼 필요가 있다.●임대차 분쟁 대처는 이렇게 임차인들은 거주 중 또는 임대차 계약 종료 시에 임대인과의 분쟁에 휘말릴 가능성이 있다. 가장 대표적인 게 계약 종료 시 원상회복과 거주 중 수리 문제다. 대부분의 주택 임대차계약서엔 계약 종료 시 임차인이 임차 목적물을 원상회복해 임대인에게 반환할 의무가 명시돼 있다. 보증금이 월세 미지급이나 주택 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무 담보 성격을 갖기 때문에 임대인은 계약 종료 시 미지급 월세나 원상회복 비용을 보증금에서 공제할 수 있다. 이 중 원상회복 문제에선 주택의 원 상태에 대한 의견 불일치, 훼손이 임차인 과실에 의한 것인지 노후화에 따른 것인지의 문제, 수리비의 적절성 등에서 다툼이 많다. 다툼을 줄이려면 계약 단계에서 주택 구석구석에 대해 사진이나 동영상을 찍어 놔야 한다. 소모품이 아닌 모든 시설 작동 여부를 꼼꼼히 체크하고, 벽지 오염 같은 작은 훼손까지 미리 체크해서 촬영해 놔야 한다. 또한 거주 중 페인트칠이나 벽에 못 박기, 벽걸이 에어컨이나 선반 설치 등 목적물에 인위적인 변화를 주는 일은 삼가는 게 좋다. 부득이 필요할 경우엔 임대인의 양해를 구하고 양해 사실을 문자나 녹취로 남겨 놓아야 분쟁을 예방할 수 있다. 벽지 변색이나 문 삐걱거림, 도색 까짐 등 오랜 사용에 따른 시설의 상태 악화나 가치 감소는 임차인의 귀책 사유가 아니다. 임대인이 원상회복을 위한 공제를 주장한다면 적극 반박할 필요가 있다. 거주 중 누수나 각종 기기 고장 등은 임차인의 과실로 인한 것이 아닌 한 기본적으로 임대인이 수리비를 부담해야 한다. 다만 전구 등 소모품이나 문 손잡이 고장 등은 세입자가 알아서 수리해야 한다. 판례는 대체로 대수선이나 기본적인 설비 등에 대해선 임대인이 부담하고 10만원 이내의 적은 비용으로 간단히 수선할 수 있는 것은 세입자가 부담하도록 정하고 있다. 임대인과 도저히 의견 조정이 안 되고 손해가 클 때는 한국부동산원이 운영하는 임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있다. 보증금 반환 문제는 물론 거주 중 수리비 문제 등 임대차 관련 법적 분쟁을 비교적 신속하게 처리한다. 신청일로부터 60일 이내 종료가 원칙이나 일반적으로 한 달 내에 처리된다고 한다. 위원회의 조정안을 당사자들이 수락하면 조정이 성립된다. 서울·수원·대전·대구·부산·광주 등 6곳에 사무국이 설치돼 있다. 사무국을 직접 방문하거나 위원회 홈페이지(https://adrhome.reb.or.kr/)를 통해 분쟁조정 신청이 가능하다. 수수료는 조정금액에 따라 1만~10만원으로 저렴하다.

전세 사기는 대부분 법과 제도의 허점을 악용하면서 시작된다. 잠깐 실수하면 누구라도 당할 수밖에 없는 구조를 안고 있어 주의해야 한다. 교묘하고 다양한 전세 사기를 유형별로 분석하고 대책을 알아본다.①전세보증 역이용 ‘깡통전세’ 세입자의 전세보증금을 안전하게 지켜 주고자 도입한 ‘전세보증금반환보증’을 역이용하는 사기가 기승을 부리고 있다. 세입자에게 집값보다 비싼 가격에 전세를 주면서 전세보증금반환보증에 가입하게 한 뒤 보증금을 떼먹는 사기다. 세입자가 보증 기관으로부터 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있게 한 보증 제도의 허점을 악용한 사기라고 보면 된다. 임대인이나 세입자는 직접 손해를 입지 않는 대신 부실한 전세계약으로 인한 피해는 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사, 서울보증보험 등 보증기관에 전가된다. 그렇다 보니 세입자가 깡통전세라는 것을 알면서도 전세 계약을 맺는 경우가 많고, 이를 악용하는 악덕 임대인이 늘고 있다. 서울 강서구에서 500채가 넘는 주택에 갭투기(보증금 악용)를 일삼으며 238가구의 임차인 보증금(537억원)을 반환하지 않은 ‘세 모녀 빌라왕’이 써먹은 사기 유형이다. 전세보증금반환보증은 세입자가 원하면 집주인의 의사와 관계없이 가입할 수 있다. 40만 8000여가구가 가입했고, 전체 전세 가구 대비 가입률은 12.5%다. 임대사업자가 가입하는 임대보증금보증과 전세보증을 더해 세입자의 25% 정도가 전세보증금을 지키기 위한 보증에 가입돼 있는 셈이다. 전세보증보험을 악용한 보증금 사기가 얼마나 늘고 있는지는 HUG 통계를 보면 알 수 있다. 보증금 사기가 발생하면 HUG 등의 보증 기관은 임대인을 대신해 먼저 보증금을 내주고(‘대위변제’) 임의상환이나 경·공매를 통해 채권을 회수한다. 2017년 대위변제는 15건에 불과했지만 2020년 2266건, 지난해 2475건으로 해마다 증가하고 있다. 임대보증금 대위변제는 상대적으로 적은 편이지만 역시 증가하는 추세다. 2017년 1건이던 임대보증금 대위변제가 2020년에는 603건, 지난해에는 590건이나 됐다. →대응 방안 세입자는 사기를 당하더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 보증보험에 가입하는 것이 안전하다. 누구나 깡통전세임을 알 수 있게 객관적인 임대차 정보를 제공하는 시스템 구축이 시급하다. 악성 임대인 명단을 공개해 상습적인 사기를 억제하는 방안도 필요하다. 국회에는 보증금 상습 미반환 임대인의 명단을 공개하는 법률개정안이 발의된 상태다. 보증 비율을 현행 100%에서 90%로 낮추는 방안도 검토 대상이다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “서민 보호 차원의 전세금반환보증을 악용하는 사기를 막으려면 보증 범위를 줄이는 방안도 검토해 볼 수 있다”고 말했다. 보증금의 100%까지 보장하는 것을 90%나 80% 선으로 낮추면 갭투자도 사라지고, 보증 기관의 보증금 반환 리스크도 줄어들 수 있다는 것이다.②미끼 물건 동원한 조작 주변 매매 가격이나 전세 시세를 속여 보증금을 가로채는 사기꾼도 많다. 나 홀로 아파트나 빌라를 분양하는 과정에서 흔히 등장하는 사기다. 먼저 같은 패거리를 동원해 특정 가구 한두 채를 비싸게 분양한 것처럼 소유권이전등기를 마치거나, 전세보증금을 비싸게 받은 것처럼 속인 뒤 대대적인 홍보전에 들어간다. 그런 다음 전셋집을 찾는 임차인에게 비싸게 거래된 계약서를 들이대며 마치 보증금을 깎아 주는 것처럼 안심시키고 나서 거래를 유도한다. 비싸게 분양한 것처럼 꾸미는 것은 세입자로 하여금 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 낮다고 착각한 상태에서 전세 계약을 맺게 하려는 속임수다. 이미 팔린 전세 물건이 비싸게 거래된 것처럼 속이는 것 역시 세입자를 안심시키려는 술책이다. 인허가를 받아 짓는 아파트는 분양가와 전세보증금 수준이 객관적으로 드러나지만, 빌라나 한 동짜리 아파트는 객관적인 분양가 산정 기준이나 전세보증금 시세를 파악하기 어렵다는 것을 노린 사기다. →대응 방안 눈에 띄게 싼 물건일수록 의심을 품고 접근하는 자세가 필요하다. 집주인의 말만 믿지 말고 주변 시세를 꼼꼼하게 따지고 난 뒤 계약서 도장을 찍어야 한다. 부동산 관련 공적 기관이나 공인중개사협회 등에서 객관적인 시세 정보를 제공하는 서비스를 구축하는 것도 대안이 될 수 있다. 서진형 경인여대 교수는 “전세 사기는 정보의 비대칭에서 비롯된다”며 “악덕 임대인이 정보의 사각지대를 노리고 서민의 보증금을 노리는 것”이라고 말했다. 서 교수는 “신축 빌라, 다가구주택 등은 아파트처럼 매매가나 전셋값을 정확하게 파악하기 어려워 보증금 사기가 많다”며 “정확하고 객관적인 매매가와 적정 보증금 시세를 파악할 수 있는 시스템이 구축되면 시세 조작 사기는 막을 수 있다”고 말했다. ③‘깜깜이’ 임대인 정보 세입자가 임대인에 대한 정보를 파악할 수 없는 구조가 보증금 사기를 양산하고 있다는 지적도 나온다. 세입자는 등기부등본만으로는 임대인의 보증금 상환 능력, 신용불량 정보, 임대차 상습 사기 여부 등을 파악할 수 없다. 세입자가 임대인의 동의를 얻으면 신용정보를 조회할 수 있지만 현실적으로 불가능하다. 계약이 이뤄질지도 모르는 상황에서 세입자가 신용정보를 요구한다고 집주인이 이를 순순히 받아들일 리는 만무하다. 집주인이 갑(甲)의 위치에 있는 전세 시장에서는 그저 집주인의 말만 믿고 계약할 수밖에 없는 구조다. 계약을 맺은 임차인의 보증금은 국세보다 후순위로 밀려 경매 처분할 때 재산상 손해는 고스란히 임차인에게 돌아온다. 세입자는 등기부등본에 나와 있는 주택담보대출만 확인할 수 있을 뿐 집주인의 다른 채무는 파악할 수 없다. 심지어 부동산중개업자나 보증 기관조차 깜깜이 정보 피해에 속수무책이다. →대응 방안 법적 임대사업자는 의무적으로 채무 등을 공지하게 돼 있지만, 개인에게는 이를 의무화할 근거가 없다. 개인 정보공개 금지 원칙에 막혀 임차인이 임대인의 신용을 조회하는 것은 불법이다. 금융권에 주어진 임대인에 대한 신용조회 권한을 해당 물건을 중개한 공인중개사에게 부여하는 방안도 고려할 수 있지만, 집주인과 공인중개사 모두의 반발이 예상된다. 현실적으로 임대인의 의무 사항을 강화하는 방안밖에 없다. 윤서우 HUG 전세보증팀장은 “세입자도 보증 기관도 임대인의 신용정보를 전혀 모르는 상황에서 보증서를 끊어 줘야 하는 상황”이라며 “적어도 해당 주택을 중개하는 공인중개사나 보증 기관에는 개인정보를 훼손하지 않는 최소한의 범위에서라도 임대인의 신용을 확인할 수 있게 해 주는 제도적 장치가 필요하다”고 말했다. 임대인의 신용을 확인하는 길을 터 주는 것만으로도 악덕 임대인이 사기를 치려는 심리를 막을 수 있다는 것이다. ④법령 미비 노린 시간차 계약 현행 주택임대차보호법은 임차인의 대항력과 우선변제권이 ‘전입한 다음날’ 성립한다고 규정하고 있다. 대항력은 민법에서 이미 유효하게 이뤄진 권리관계를 제삼자가 인정하지 않을 때, 이를 물리칠 수 있는 법률상의 힘이다. 대항력의 효력 발생 시기가 전입 다음날이라는 것을 악용해 전입 당일에 보증금 반환 능력이 없는 사람에게 매매하거나 근저당권을 설정하는 사기다. 근저당 설정등기는 등기신청일부터 효력이 발생하기 때문에 전세 계약 이후 같은 날 설정해도 대항력을 주장할 수 없다. 계약 당일 일어난 근저당권은 계약 당시 등기부등본에 나타나지 않을 뿐만 아니라 이후에 임차인이 이들 권리보다 앞서 권리를 주장할 수 없다는 것을 악용해 보증금 반환 의무에서 벗어나는 사기다. 일종의 보증금 ‘먹튀’ 사기라고 할 수 있다. →대응 방안 전세계약서에 ‘전세계약 시작 다음날까지, 또는 입주일까지 근저당권 등을 설정하지 않는다’는 특약 사항을 기재하는 것이 바람직하다. 전입 신고를 마치고 등기부등본을 확인하는 것도 중요하다. 근본적으로는 주택의 인도와 전입 신고를 마치면 즉시 제삼자에 대한 대항력이 발생하도록 주택임대차보호법을 개정할 필요가 있다. 국회에는 여러 건의 관련 법률 개정안이 발의돼 있다. 다만 민법은 대항력 발생 시기를 전입 다음날로 규정했기 때문에 법적 충돌이 발생할 수 있어 법 적용의 묘를 살려야 하는 과제가 남는다.

서울 아파트 청약시장에 찬바람이 불고 있다. 고금리와 경기 침체로 인한 집값 고점 인식이 확산되며 섣불리 청약 통장을 내놓지 않는 분위기다. 7일 부동산R114에 따르면 2022년 상반기 전국에서 분양된 아파트 단지는 총 186곳으로 이들 중 세자릿수 경쟁률을 기록한 곳은 7곳(3.76%)에 불과했다. 특히 서울시의 올해 상반기 아파트 청약 경쟁률은 29.84대 1로 집계됐다. 지난해 1분기 161.56대 1이었던 것과 비교하면 5분의 1도 안 되는 수준이다. 상반기 분양을 마친 서울의 10개 단지도 수요자들의 저조한 관심을 받았다. 경쟁률 세자릿수를 기록한 단지는 199.74대 1를 기록한 영등포구 영등포동2가에 분양된 ‘센트레빌 아스테리움 영등포’ 단 한 곳에 불과했다. 강북구 수유동에 공급되는 ‘칸타빌 수유 팰리스’는 6.43대 1의 한 자릿수 경쟁률을 기록했다. 청약 당시부터 고분양가 논란에 휩싸였던 이 단지는 서울에서 유일하게 2순위 청약까지 진행했지만, 경쟁률은 4.14대 1로 낮아졌다. 당첨자도 청약을 포기하며 전체 가구의 90%가 미분양으로 남았다. 전문가들은 당분간 청약 시장 분위기가 시들할 것으로 전망하고 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “분양가상한제 개편으로 하반기 서울 주요 정비사업지에서 물량이 풀리기 시작하면, 고가점자를 비롯한 대기자들이 청약에 나서며 경쟁률이 오를 수 있다”면서도 “금리 인상과 전반적인 경기 상황, 시장 불확실성으로 주택 매수를 꺼리는 분위기가 확산하며 청약 시장이 기대만큼 뜨겁지는 않을 것”이라고 예상했다.

우리나라의 대표적인 주택 임대차 형태인 전세가 월세에 밀리고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 5월 전국의 전월세 거래 40만 4036건 중 월세가 24만 321건(59.5%)이다. 지난 4월 월세 비중이 50.4%를 찍으며 통계를 작성한 2011년 이후 처음으로 50%를 넘어서더니 한 달 만에 60%를 넘길 태세다. 월세 비중은 2018년 40.7%, 2019년 40.6%, 2020년 40.2% 등 40% 주변을 맴돌다가 2021년 41.9%로 소폭 증가하더니 올해 들어 5월까지 51.9%(누적)를 기록하는 등 가파르게 상승하고 있다. 　가장 큰 원인은 2020년 8월부터 시행한 개정 임대차 3법(계약갱신청구권+5% 상한+전월세신고제)과 고공행진 중인 금리다. 갱신청구권을 사용해 4년(2+2년) 거주 임차인이 늘어나면서 전세 매물이 줄어 전셋값이 급등했고, 임대인들은 상승분만큼을 월세로 받는 경우가 많아졌다. 여기에 금리가 치솟으면서 대출로 전세금을 올려 주는 것보다 월세를 택하는 임차인이 급증한 점, 전월세신고제 도입 후 월세 거래가 통계에 제대로 잡힌 점도 월세 증가에 영향을 미쳤다. 월세 우위 현상은 앞으로 심화될 가능성이 크다. 오는 8월 개정 임대차법 시행 2년이 다가오면서 갱신청구권 만료 임차인들이 본격적으로 나오기 시작했고, 금리가 계속 치솟고 있어서다. 다만 전세를 끼고 집을 사려는 수요가 만만치 않은 만큼 전세 자체가 종말을 맞는 일은 없을 것이다. 전세냐 월세냐 그것이 문제? 　임차인 입장에서 전세는 장점이 많다. 집값의 절반에서 3분의2 정도의 보증금을 집주인에게 맡기고 거주하다가 계약 만료 후 그대로 돌려받으니까. 하지만 금리가 가파르게 오르면서 계산법이 복잡해졌다. 보증금을 은행에서 빌릴 경우 이자가 월세보다 비싸지는 사례가 생기기 시작하면서다. 한국부동산원 통계에서 서울 아파트 전월세 전환율(전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율)은 지난 4월 기준 4.2%다. KB부동산 리브온 자료에 따르면 6월 수도권 아파트 전월세 전환율은 3.80%다. 정부가 권고하는 법정 전월세 전환율(기준금리+2%)보다 약간 높다. 　지난해 초만 해도 전세대출 금리는 2% 초반에서 3% 중후반 수준이어서 임차인은 대출을 받아 보증금을 올려 주는 게 훨씬 유리했다. 하지만 하반기 이후 시중은행의 전세대출 금리는 3% 중반에서 5% 후반으로 가파르게 상승 중이다. 미국과 한국에서 기준금리가 오르면서 전세대출 준거금리인 코픽스와 금융채 금리가 급등했기 때문이다. 고신용 임차인은 대출을 이용한 전세가 아직까지는 월세보다 유리한 측면이 있지만 중·저신용 임차인들은 월세가 유리한 형국이 됐다. 올해 몇 차례 기준금리 추가 인상이 예정된 점을 감안하면 조만간 고신용 임차인까지 월세로 돌아설 것이 확실시된다. 따라서 계약 만료를 앞둔 임차인들은 향후 대출금리 인상 일정과 전월세 전환율, 금리를 꼼꼼히 따져 전세나 월세를 선택해 손해를 줄여야 한다. 슬기로운 월세 생활을 위해 　초고금리시대를 맞아 월세는 돌이킬 수 없는 대세가 되는 모양새다. 정부와 지방자치단체들도 늘어나는 월세 임차인을 위한 각종 지원을 강화하고 있다. 대표적인 게 월세 세액공제 확대다. 지난달 21일 정부가 발표한 임대차시장 안정 방안에 따르면 연간 총급여액이 5500만원 이하인 무주택 가구주는 월세액(연간 750만원 한도)의 15%(기존 12%)를 연말정산 시 세금에서 공제받을 수 있다. 총급여액이 5500만~7000만원인 경우엔 12%(기존 10%)의 세액공제를 받는다. 월세 보증금을 대출받은 임차인은 연 400만원 한도로 40% 소득공제도 받을 수 있게 된다. 다만 세액공제와 소득공제 확대는 법 개정 사안이라 국회 동의를 거쳐야 한다. 　40대 미만 임차인이라면 지방자치단체들의 청년 월세 임차인 지원도 챙겨 봐야 한다. 서울시는 무주택이면서 중위소득 150% 이하인 만 19~39세 청년근로자 2만명을 매년 선발해 소득기준에 따라 일정 금액을 지원한다. 보증금 5000만원, 월세 60만원 이하 월세 거주자여야 한다. 서울 주거 포털이나 서울청년 포털을 통해 온라인으로 신청이 가능하다. 인천시도 만 19~39세 이하 청년 임차인 6000명에게 1인당 월 20만원씩 최대 12개월간 지원한다. 제주도도 월 최대 20만원씩 12개월 동안 지원하는 청년 월세 지원사업을 올해부터 추진하고 있다. 이 밖에도 상당수 광역·기초 지자체들이 청년 임차인들을 위한 지원에 나서고 있다. 자신이 거주하는 지자체 홈페이지 등을 통해 자세한 내용을 알아볼 필요가 있다. 임대차 분쟁 대처는 이렇게 　임차인들은 거주 중 또는 임대차 계약 종료 시에 임대인과의 분쟁에 휘말릴 가능성이 있다. 가장 대표적인 게 계약 종료 시 원상회복과 거주 중 수리 문제다. 대부분의 주택 임대차계약서엔 계약 종료 시 임차인이 임차 목적물을 원상회복해 임대인에게 반환할 의무가 명시돼 있다. 보증금이 월세 미지급이나 주택 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무 담보 성격을 갖기 때문에 임대인은 계약 종료 시 미지급 월세나 원상회복 비용을 보증금에서 공제할 수 있다. 이 중 원상회복 문제에선 주택의 원 상태에 대한 의견 불일치, 훼손이 임차인 과실에 의한 것인지 노후화에 따른 것인지의 문제, 수리비의 적절성 등에서 다툼이 많다. 　다툼을 줄이려면 계약 단계에서 주택 구석구석에 대해 사진이나 동영상을 찍어 놔야 한다. 소모품이 아닌 모든 시설 작동 여부를 꼼꼼히 체크하고, 벽지 오염 같은 작은 훼손까지 미리 체크해서 촬영해 놔야 한다. 또한 거주 중 페인트칠이나 벽에 못 박기, 벽걸이 에어컨이나 선반 설치 등 목적물에 인위적인 변화를 주는 일은 삼가는 게 좋다. 부득이 필요할 경우엔 임대인의 양해를 구하고 양해 사실을 문자나 녹취로 남겨 놓아야 분쟁을 예방할 수 있다. 벽지 변색이나 문 삐걱거림, 도색 까짐 등 오랜 사용에 따른 시설의 상태 악화나 가치 감소는 임차인의 귀책 사유가 아니다. 임대인이 원상회복을 위한 공제를 주장한다면 적극 반박할 필요가 있다. 　거주 중 누수나 각종 기기 고장 등은 임차인의 과실로 인한 것이 아닌 한 기본적으로 임대인이 수리비를 부담해야 한다. 다만 전구 등 소모품이나 문 손잡이 고장 등은 세입자가 알아서 수리해야 한다. 판례는 대체로 대수선이나 기본적인 설비 등에 대해선 임대인이 부담하고 10만원 이내의 적은 비용으로 간단히 수선할 수 있는 것은 세입자가 부담하도록 정하고 있다. 　임대인과 도저히 의견 조정이 안 되고 손해가 클 때는 한국부동산원이 운영하는 임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있다. 보증금 반환 문제는 물론 거주 중 수리비 문제 등 임대차 관련 법적 분쟁을 비교적 신속하게 처리한다. 신청일로부터 60일 이내 종료가 원칙이나 일반적으로 한 달 내에 처리된다고 한다. 위원회의 조정안을 당사자들이 수락하면 조정이 성립된다. 서울·수원·대전·대구·부산·광주 등 6곳에 사무국이 설치돼 있다. 사무국을 직접 방문하거나 위원회 홈페이지(https://adrhome.reb.or.kr/)를 통해 분쟁조정 신청이 가능하다. 수수료는 조정금액에 따라 1만~10만원으로 저렴하다.　

전국의 집값이 평균 100만원 올랐다면 이 가운데 21만 9000원은 서울 강남 지역 집값 상승에 따른 영향이라는 분석이 나왔다. 서울 강남과 수도권의 집값 상승이 다른 지역까지 전이되면서 전체적인 가격을 밀어올렸다는 얘기다. 한국은행 조사국 물가연구팀과 통향분석팀이 6일 발표한 ‘주택가격 전이효과 분석’ 보고서에 따르면 특정 지역의 주택가격 변동이 주변 지역의 가격 변동에 미치는 영향을 의미하는 ‘주택가격 전이효과’를 추정한 결과, 강남 지역 11개구의 전이효과는 평균 21.9%로 집계됐다. 강북 지역 14개구는 평균 16.6%였고 수도권은 20.1%로 분석됐다. 아울러 강남 지역의 주택가격 상승률이 1% 포인트 오르면 강북 지역은 0.40% 포인트, 수도권은 0.58% 포인트, 지방광역시는 0.15% 포인트씩 상승률이 높아진다는 분석 결과도 나왔다. 한은은 보고서에서 “강남의 가격 변동이 주변 지역에 강한 영향을 미치는 것으로 분석된다”며 “전이효과는 주택가격 하락기보다는 상승기에 더 크게 나타났다”고 설명했다. 이어 “특정 지역의 주택과 지역개발 정책을 수립할 때는 주변 지역에 대한 전이효과도 함께 고려해야 한다”고 강조했다.

지난해 서울 강남과 수도권 가격의 동향이 전국의 집값 상승에 영향을 미쳤다는 분석이 나왔다. 한국은행 조사국 물가연구팀과 통향분석팀이 6일 발표한 ‘주택가격 전이효과 분석’ 보고서에 따르면 특정 지역의 주택 가격 변동이 주변 지역의 가격 변동에 미치는 영향을 의미하는 ‘주택가격 전이효과’를 추정한 결과, 강남 지역 11개구의 전이효과는 평균 21.9%로 집계됐다. 전국 주택 가격이 100만원 올랐다면, 이중 21만 9000원은 강남 지역 집값 상승의 영향을 받은 것으로 추정된다는 얘기다. 주택가격 전이효과는 강북지역 14개구는 평균 16.6%였고, 경기·인천 등 수도권은 20.1%, 지방광역시는 7.5%로 분석됐다. 아울러 강남 지역의 주택가격 상승률이 1% 포인트 오르면, 강북지역은 0.40% 포인트, 수도권은 0.58% 포인트, 지방광역시는 0.15% 포인트씩 상승률이 높아진다는 분석 결과도 나왔다. 한은은 보고서에서 “강남의 가격 변동이 주변 지역에 강한 영향을 미치는 것으로 분석된다”며 “전이 효과는 주택가격 하락기보다는 상승기에 더 크게 나타났다”고 설명했다. 또 전세 가격 변동이 매매 가격으로 전이되는 효과가 그 반대의 경우보다 더 큰 것으로 분석됐다. 다만 전세 가격의 매매 가격으로의 전이효과는 최근 들어 약화하고 있다는 게 한은의 분석 결과다. 한은은 보고서에서 “지난해 주택 가격의 큰 폭 상승은 부동산 정책이나 자금조달 여건 등 전체 주택시장의 공통된 여건 변화와 재건축 기대감, GTX 사업 가시화 등 지역적인 특이 요인이 작용한 것으로 보인다”며 “지역에 작용하는 요인으로 오른 집값이 주변으로 전이된 것도 상승세 확대에 일조한 것으로 평가할 수 있다”고 설명했다. 이어 “특정 지역의 주택과 지역개발 정책을 수립할 때는 해당 지역에 미치는 직접적인 효과와 함께 주변 지역에 대한 전이효과도 함께 고려해야 한다”고 조언했다.

서울시립교향악단의 전용 연주홀을 지어야 한다는 목소리가 다시 높아지고 있다. 이미 상당한 연주력을 갖춘 서울시향이 전용홀을 갖는다면 연주회 수를 크게 늘릴 수 있고, 페스티벌을 비롯해 다양한 기획으로 연주 경험을 쌓아 명실상부한 세계적 수준의 악단으로 발돋움할 수 있다는 논리다. 수준급 교향악단의 전용홀이 있어야 한다는 요구는 서울시향이 아니더라도 매우 지당하고도 상식적이다. 하지만 서울시향 전용홀이 아니더라도 서울 중심부에 ‘쓸 만한 자리’가 나타났을 때 갖가지 문화공간을 추진하는 세력이 경쟁적으로 달려드는 모습을 연출하는 것은 개인적으로 아름답지 않다고 생각한다. 경복궁 동쪽의 송현동 부지가 무주공산(無主空山)이었던 시절에도 “우리의 공간은 꼭 그곳에 지어야 한다”고 온갖 문화예술 분야가 다투지 않았나. 이제 대통령 집무실이 청와대를 떠나니 북악산 아래서 똑같은 현상이 빚어지고 있다. 내가 애정을 가진 서울시향도 그 다툼에 뛰어든 꼴이니 매우 유감스럽다. 문화공간을 어디에 짓느냐는 매우 중요한 가치의 문제라고 생각한다. 이미 문화적으로 성숙한 입지에 전용홀을 들여 발전의 획기적 전기로 삼고 싶다는 관계자와 주변 인사들의 마음을 모르는 바 아니다. 하지만 대형 문화공간일수록 그 자체로 문화의 발산 기능이 엄청나다는 사실을 잊어서는 안 된다. 서울시향 운영자금은 말할 것도 없이 서울시민의 주머니에서 나온다. 시민에게 더 수준 높은 음악 문화를 제공하는 것은 당연한 의무다. 그런데 전용홀 건립으로 시민들에게 ‘더 큰 것’을 줄 수도 있다는 뜻이다. 서울시향 전용홀처럼 거대한 문화 인프라라면 비문화적이었던 지역을 문화적으로 바꿔 갈 수 있는 잠재력이 충분하다. 이것이 문화공간 입지 결정의 가장 중요한 판단 기준이어야 한다고 믿는다. 반대로 문화공간의 문화 발산 능력을 철저하게 무시한 대표적 사례는 용산의 국립중앙박물관이다. 건립을 계획할 당시에 이미 아파트와 공원으로 사방이 가로막혀 문화적 확산의 잠재력은 ‘제로’였다. 용산에 자리잡은 지 20년이 다 되어 가지만 주변을 한번 둘러보라. 국가대표 박물관이 자리잡았다고 변변한 카페 하나 들어선 것이 없다. 아니 들어서려고 해도 들어설 공간이 주변에는 없다. 이렇듯 중요한 문화공간을 확산 가능성이 없는 ‘문화적 절해도고’에 지은 것은 실책이다. 대통령 집무실이 그 북쪽에 들어서면서 용산박물관의 문화적 확산 가능성에 숨통이 트인 것은 다행스럽다. 그런데 새로운 문화공간을 이미 문화적인 지역에 건립하는 것은 더 큰 실책일 수밖에 없다. ‘서울시향 전용홀의 적지’라고 주장하는 청와대에 엄청난 인파가 몰려드는 모습을 보지 못했는가. 그 인파는 대통령 집무실 기능은 사라졌어도 청와대가 이미 훌륭한 문화공간으로 기능하고 있다는 뜻이다. 이렇게 중요한 문화공간의 일부를 밀어 버리고 다른 문화공간을 들이겠다니 문화 파괴라고밖에는 설명이 되지 않는다. 필자는 오래전부터 서울시향 전용홀의 적지는 ‘노도강’이라고 주장했다. 노도강은 신문의 부동산 기사에서 자주 쓰는 표현으로 서울 동북쪽의 노원구, 도봉구, 강북구를 가리킨다. 서울이 자랑할 만한 유산의 하나인 도봉산이 감싸고 있는 아름답고 자연친화적인 동네다. 그럼에도 집값이 강남과 비교해 싼 것은 문화적 혜택이 적은 지역이기 때문이다. 역설적으로 노도강은 문화적 확산 능력이 가장 높은 지역일 것이다. 서울시향 전용홀은 당연히 이런 곳에 지어야 한다. 달랑 연주홀만 지을 것이 아니라 예술의전당을 뛰어넘는 종합 문화공간으로 기획해야 한다. 어떤 서울시장이든 노도강을 서울의 대표적 문화 지역으로 탈바꿈시켰을 때 세상이 먼저 ‘대권 도전도 충분한 인물’로 평가할 것이다.

정부가 최근 투기과열지구 및 조정대상지역을 일부 해제하면서 각 지역의 희비가 엇갈리고 있다. 대구 지역은 지역 주택 시장에 반등의 계기를 마련했다며 즉각 환영의 뜻을 나타냈지만, 여전히 규제지역으로 남은 수도권과 세종 등은 역차별이라며 실망감을 나타냈다. 1일 업계에 따르면 이번에 규제지역에서 해제된 지역은 대출, 세제, 청약 등의 규제가 완화되며 이를 반기는 분위기다. 특히 대구 지역 부동산 업계는 “앓던 이가 드디어 빠졌다”며 지역 주택 시장이 침체의 늪에서 벗어날 것이라는 기대감으로 가득찼다. 국토교통부에 따르면 지방에서는 대구 수성구와 대전 동·중·서·유성, 경남 창원의창 등 6개 시·군·구가 투기과열지구에서 해제됐다. 또 수성구를 제외한 대구 전역과 경북 경산시, 전남 여수시·순천시·광양시 등은 조정대상지역에서 해제된다. 대구 수성구의 한 공인중개업소는 “투기과열지구는 조정대상지역보다 규제가 더 강해 너무 억울했는데 연락이 빗발치고 있다. 드디어 숨통이 트였다”고 말했다. 반면 수도권, 세종, 울산·경북 포항 등 해제 지역에 포함되지 못한 지역은 반발하고 있다. 특히 49주째 아파트값이 하락 중인 세종시는 청약 경쟁률이 높은 등 집값 상승 여력이 있다는 이유로 해제 대상에서 빠졌다. 세종시는 수도권을 제외하고 전국에서 유일하게 3중 규제(투기지역, 조정대상지역, 투기과열지구)를 받는 지역이다. 세종시 주민들은 네이버 부동산 카페에 “집값이 충분히 떨어졌는데 서울 강남 수준과 규제가 같은 것이 말이 되느냐”는 내용의 게시글을 올리며 불만을 나타냈다. 경기 파주의 한 공인중개사도 “집값 하락 뿐만 아니라 거래도 이뤄지지 않는데 서울 인근에 있다는 이유로 역차별을 받고 있는 것”이라고 말했다. 전문가들은 이번에 해제된 지역의 부동산 시장이 장기적으로는 활성화될 것으로 보고 있다. 해제된 지역은 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 규제 완화 혜택을 받을 수 있어서다. 9억원 이하 주택을 살 때 주택담보인정비율(LTV)은 투기과열지구와 조정대상지역이 각각 40%, 50%이지만 비규제지역이 되면 70%로 높아진다. 조정대상지역에서 해제된 11개 지역의 규제 완화폭은 더욱 크다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과와 장기보유특별공제 배제도 면제받는다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “공급과잉 우려가 있거나 향후 차익 기대가 제한적인 곳, 대출 이자 부담이 커 매각을 원하는 이들이 집을 팔 수 있는 출구가 열린 셈”이라면서 “가격이 조정되는 곳과 오르는 지역이 동시에 나타나고 있는 만큼 시장 안정을 위해서는 보다 명확한 규제지역 지정 기준이 필요하다”고 말했다. 다만 금리 인상이나 대출 규제 등이 여전해 이번 해제가 부동산 과열로 이어지진 않을 것이라는 전망이 지배적이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “투기 수요는 미래 가치 상승에 대한 기대감이 높을 때 주로 유입되기 때문에 지금처럼 가격이 정체된 상황에서는 큰 변동 요인이 되기 어렵다”며 “특히 미분양이 많은 지역은 그 물량이 해소되기 전까진 과열 우려가 적다”고 내다봤다.