서울 강남구 삼성동에 있는 ‘서울 정애학교’는 정신지체,정서장애 학생들을 가르치는 장애인학교다.이 학교 교장은 물론 교사와 학생,학부모들은 지난 3월2일 개교식때 너나없이 감격의 눈물을 흘렸다. 이 학교는 97년 11월 교사(校舍) 신축공사에 들어간 이후 단 하루도 마음편히 공사를 하지 못했다.인근 주민들이 너무나 격렬하게 반대했기 때문이다.주민들은 나아가 학교를 ‘혐오시설’이라고 주장하며 법원에 설립인가 취소 소송을 제기하기도 했다.자라나는 새싹들을 가르치는 학교가 혐오시설 취급을 받은 것이다. 학교는 헬스장 및 수영장 개방,컴퓨터교육 등 주민들에 대한 각종 혜택을약속한 뒤에야 가까스로 문을 열었다. 이렇듯 혐오시설이 설 곳이 없다.님비(Not In My BackYard)현상과 극단적인지역이기주의 때문이다. 지방자치제 이후 이 현상은 더욱 심해졌다.장애인학교는 물론 국가안보를떠맡고 있는 군부대마저 혐오시설 취급을 당하고 있는 실정이다.쓰레기소각장,납골당,장례식장,쓰레기매립장 등은 말할 나위도 없다.심지어 재활용품전시판매장이나 노숙자쉼터,노인휴양시설마저 인근 주민들의 반대로 인해 건립이 어렵다. 이중 쓰레기소각장 문제가 가장 심각하다.최근 생활쓰레기의 소각처리할 필요성이 높아지는 만큼 소각장 건립 반대 여론도 드세지고 있다. 서울 송파구는 95년부터 관내 장지동에 쓰레기소각장 건립을 추진하고 있으나 인근 성남시 주민들의 강력한 반발에 부닥쳐 착공조차 못하고 있다.지난해 12월 경기 수원시 영통지구에서는 쓰레기소각장 가동 반대시위 도중 주민 한사람이 몸에 휘발유를 끼얹고 분신을 기도하기도 했다. 경기 남양주시는 내년 9월 완공을 목표로 최근 쓰레기매립장 건설공사를 시작했으나 환경오염 등을 우려한 지역주민들의 반발로 착공 2개월만에 삽을놓았다. 전북도와 전주시에서는 광역쓰레기소각장 설치 장소를 둘러싸고 지자체간갈등이 심화되고 있다. 전북도는 전주시 효자동 서부 신시가지 예정부지에 현대식 쓰레기소각장을설치할 계획이지만 전주시는 소각장이 신도시 한 복판에 들어설 경우 토지매각이 어렵다며 반대 입장을 펴고 있어 설치장소를 확정하지 못하고 있다. 충북 청주시와 청원군도 청주권 광역쓰레기소각장 건립지 선정을 놓고 갈등을 빚고 있다. 청주시가 청원군 오창과학단지 내 폐기물처리시설 예정지에 소각장을 설치하겠다며 협조를 요청하자 청원군은 “동의할 수 없다”며 거부했다. 광주시도 남구 양과동 향등마을에 추진중인 광역쓰레기 위생매립장과 관련,계획 철회를 촉구하는 주민들의 시위로 몸살을 앓고 있다. 화장장 및 납골당도 설 자리가 없긴 마찬가지다.장례문화가 매장에서 화장으로 점차 바뀌어가면서 납골당 수요는 늘고 있으나 님비현상으로 신축되지못하고 있다.마을 이미지가 나빠져 집값이 폭락한다는 게 주민들의 반대 이유다. 서울시는 경기도 고양시 벽제화장장의 용량 부족으로 지난해 강서구 오곡동에 제2화장장을 세우려고 했으나 지역주민들이 강력히 반발하자 ‘없던 일’로 했다. 고양시 일산 장항인터체인지 인근에 다음달 문을 열 장례식장도 인근 주민들의 강력한 반발에 직면,개장이 불투명한 상태다. 주민들은 장례식장이 들어서면 교통체증과집값 하락을 부추길 것이라고 우려하고 있다. 최근에는 군부대마저 혐오시설 취급을 당해 부대 이전에 큰 어려움을 겪고있다.수도권과 경기도에는 군부대 이전 및 확장과 관련,해결되지 않고 쌓여있는 민원이 600여건이나 된다. 국방부는 서울 금천구에 있는 육군 모 부대를 경기 성남시 수정구로 이전할 계획이었으나 인근 주민들의 반발로 성사 여부가 불투명하다. 경기도 남양주시에 있는 군부대도 46번 국도변에 있는 사격장 등을 안전한곳으로 옮기려 했으나 주민들이 생활불편을 내세워 강력하게 반대하자 손을놓아버렸다. IMF체제 이후 급격히 늘어난 노숙자들을 위한 ‘노숙자 쉼터’ 건립도 지역주민들의 반대로 번번이 무산됐다.서울 동대문구 회기동의 모 교회는 최근노숙자 250명을 수용할 수 있는 노숙자 쉼터를 마련할 계획이었지만 인근 주민들의 강력한 반대로 계획을 취소했다. 서울 노원구는 순수하게 재활용품을 전시·판매하는 재활용품 전시판매장을 세울 계획이지만 인근 주민들이 교통량 증가와 미관저해 등을 들어 강력하게 반발하고 있어 골머리를 앓고 있다. 서울시립대 이동훈(李東勳·44·환경공학)교수는 “물류시스템면에서 볼 때생산구조와 정화구조가 균형을 유지해야 사회가 유지될 수 있는데 한쪽이 막히면 심각한 문제가 초래된다”면서 “행정기관은 혐오시설의 광역화개념을 적극 도입하고,주민융화형 시설 건립에 힘써야 할 것”이라고 말했다. 김용수기자 dragon@. *지자체간 '환경빅딜'. 서울시 구로구와 경기도 광명시가 전국 최초로 환경시설 빅딜을 성사시킴으로써 지자체간에 쓰레기소각장 등을 맞교환해 이용하려는 시도가 다각도로이뤄지고 있다. 수도권매립지 주민대책위가 오는 10월부터 음식물쓰레기 반입을 전면 금지하겠다고 선포한데다 지자체들이 님비현상으로 쓰레기소각장 등 환경시설을자체적으로 확보하는데 큰 어려움을 겪고 있는 현실에 비춰 환경시설 빅딜은문제를 해결하는 유력한 돌파구로 각광받고 있다. 경기도·광명시와 서울시·구로구간 합의에 따라 지난 10일부터 광명시는하루 150t에 이르는 구로구의 생활쓰레기를 학온동 쓰레기소각장에서 처리하고 있다.대신 서울시는 광명시에서 나오는 하루 18만t의 하수를 강서구 가양하수종말처리장에서 처리해주고 있다. 광명시는 자체 하수처리장을 건설할 수 있는 여건이 안되는 상황에서 서울시가 가양하수처리장 사용을 금지하겠다고 통보하자 구로구 쓰레기를 받아학온동 쓰레기소각장에서 처리해주는 방안을 제시했다. 자체 쓰레기소각장이 없어 수도권매립지를 이용해오던 구로구는 광명시의권유를 선뜻 받아들였다.이른바 ‘누이좋고 매부좋은’ 거래였다. 광명시와 구로구에 이어 경기도 김포시와 파주시 사이에도 조만간 환경시설빅딜이 결실을 거둘 전망이다. 11일 경기도에 따르면 김포시는 파주시 탄현면 낙하리 쓰레기소각장의 건설비 95억원과 주민지원사업비 25억원 등 120억원을 지원하는 대신 하루 50t정도의 생활쓰레기를 위탁,처리하는 방안에 대해 파주시와 적극 협상중이다. 내년 7월 완공예정인 파주시의 쓰레기소각장은 국비와 도비를 포함해 모두370억원의 사업비가 소요된다.지난 2월 착공,현재 30%의 공정률을 보이고 있으며 하루처리 용량은 100t. 경기도 관계자는 “환경시설 빅딜이 성사될 경우 김포시는 자체 쓰레기소각장을 짓지 않아도 돼 양 자치단체간 모두 수백억원의 예산을 절감하는 효과를 거두게 될 것”이라고 말했다. 이처럼 많은 지자체들이 다른 지역의 환경시설 이용을 추진하고 있으나 전망이 밝은 것만은 아니다. 쓰레기소각장이 없는 서울시 강서구는 지난 2월 경기도 부천시 대장동 쓰레기소각장을 이용하는 방안을 추진했으나 부천시민들의 반발로 결실을 보지못했다. 경기도 광주군도 초월면 도평리에 소각장을 설치하려다 주민반발로 무산된뒤 성남시 상대원동에 있는 소각장 이용을 희망하고 있으나 여력이 없다는성남시의 냉담한 반응에 냉가슴만 앓고 있다. 광명 김학준기자자 hjkim@. *주민 불신 해소 어떻게. 주민들의 님비 현상으로 쓰레기처리시설 건립에 곤란을 겪고 있는 현실에서대안은 극히 제한적일 밖에 없다. 음식물쓰레기의 경우 별도의 자원화시설이 없이도 오리나 닭 등의 사료로활용하고,남은 것은 가축의 배설물과 섞어 비료로 사용할 수 있다. 그러나이 방식으로 음식물쓰레기를 전부 활용한다는 것은 사실상 불가능하다. 즉 가공처리하지 않은 재활용은 극히 일부에 그칠 뿐 궁극적으로는 자원화시설을 거쳐야 한다. 더욱이 매립이나 소각에 의존할 수 밖에 없는 일반쓰레기를 처리하려면 소각장 등의 시설 건립이 필수적이다. 환경 전문가들은 이른바 ‘혐오시설’에 대한 엄정한 감시체계를 확립하고 주민지원의 폭을 넓히면 님비현상은 크게 완화될 것이라고 주장한다. 민·관 합동 감시체계가 가동되고,주민들이 지정하는 시민단체가 별도로 감시활동을 펴는 이중 장치가 보장되면 시설 가동에 따른 환경피해 우려가 상당히 줄어들 것이라는 설명이다. 가톨릭환경연대 김종운(金鍾雲) 집행위원장은 “주민들의 반대는 관 위주의 환경정책에 대한 불신에서 비롯된 것”이라며 “민·관 합동의 실질적인 감시체계를 구축하는 게 중요하다”고 말했다. 주민에 대한 지원도 대폭 강화되어야 님비현상을 누그려 뜨릴수 있다는 지적이 많다.주민들에게 실질적인 혜택이 돌아가지 않는,미봉적이고일시적인보상보다는 근본적·장기적 차원의 보상책이 마련되어야 한다는 것이다. 인하대 이경은(李庚殷·행정학과) 교수는 “주민들이 반대하는 이유 중 집값 하락 등 실리적 측면이 중요한 비중을 차지한다”면서 “주민들의 피부에와닿는 보상책만이 ‘반대’를 ‘침묵’으로 바꿀 수 있다”고 강조했다. 행정기관간 이기주의도 고쳐져야 한다.서울 강서구와 경기도 부천시,경기도광주군과 성남시간에 추진되고 있는 환경시설 빅딜이 성사되지 않는데는 주민반발 이외에 지자체들의 몸사리기가 주요한 원인으로 작용하고 있다는 지적이다. 인천 김학준기자

내집마련 수요자들에게 7월은 집장만이나 이사 여부를 놓고 갈등을 낳는 때다. 봄 이사철 이후 비수기가 지속되고 있지만 가을철 성수기에 어떻게 대처할것인가를 고민해야 하기 때문이다. 지난 6월 하순 서울 및 수도권 지역의 집값은 대체로 보합세를 유지했다.기존 재고 아파트의 경우 여전히 별다른 움직임을 보이지 않고 있다. 반면 서울시가 용적률 강화를 골자로 하는 도시계획조례를 시행하면서 경과규정을 두어 이를 2003년 6월까지 유예키로 함에 따라 재건축 아파트의 가격상승은 꾸준히 지속되는 양상을 보였다.전반적으로는 방학을 앞두고 신도시등을 중심으로 매매와 이사에 대한 문의는 증가하고 있다. [매매시장] 6월초에 비해 매매가는 서울이 0.03%,산본 0.27%씩 오른 반면 분당 0.01,일산은 0.04%가 각각 내렸다.5대 광역시 가운데에는 부산만 0.13%올랐다. 용인은 수지지구 등 이미 입주했거나 입주가 이루어지는 곳은 급매물이 빠지며 가격이 소폭 올랐지만 분양권은 아직도 ‘난개발 한파’를 벗어나지 못하고 있다. 서울의 매매시장은 2주전 대비 매매가 상승 20위 아파트 가운데 14곳이 재건축 아파트였다. 저밀도지구는 대형 평수가 많거나 용적률이 높아 1대1 재건축을 해야 하는삼성동 해청과 대치동 청실 등이 약보합세를 보인 반면 소형 평형 위주로 구성된 잠실 저층,반포 주공3단지 등은 강보합세를 유지했다. 특히 문정 주공은 사업승인 인가만 남겨두고 있어 가격이 500만∼1,000만원정도 상승했다. 그러나 기존 일반 아파트는 비수기인데다 장기간의 침체로 움직임을 보이지 않고 있다.분당 등 신도시를 중심으로 그동안 적체됐던 매물만 조금씩 소진되고 있으며 중대형보다 소형이 조금씩 거래의 활기를 찾아가고 있다. [전세시장] 서울 0.1%,평촌 0.28%,산본 0.34%가 각각 올랐다.신도시는 평균0.07% 상승했다.이 가운데 공단밀집 지역이어서 소형 평형이 만성적으로 초과 수요가 있는 안산이 0.22% 올랐으며 경기도 평균은 0.09% 상승했다. 목동 신시가지 아파트는 찾는 사람도 많지 않고 매물도 여전히 부족한 상태다.마포 일대도 전세는 중소형 평형을 중심으로 매물이 품귀현상을 보이고있다.가격도 강세다. 강남일대 중대형은 매물량에서 약간의 여유를 보이고 있으나 아직까지는 방학수요가 일지 않아 소강상태다. 산본은 20평형대 전후는 2주전에 비해 매물 소진 속도가 빠르고 가격도 조금씩 상승세를 타고 있다.30평형대 이상은 거래가 비교적 활발하고 가격 상승세는 없는 편이다.일산은 발길이 뜸하다.가격상승은 거의 없지만 중형 이상은 오히려 300만∼500만원 정도 떨어졌다. 김성곤기자 sunggone@. *7월 부동산…소비자 어떻게 해야하나. 7월은 방학에 따른 이사 및 매매수요가 생기는 시기다.아직은 이같은 수요가 없지만 중순 이후부터는 움직임이 가시화될 전망이다.그러나 수도권 신도시 등은 미미하나마 움직임이 나타나고 있다. 따라서 집을 장만하거나 이사를 하려면 지금이 적기라고 전문가들은 조언하고 있다.지금은 비수기이지만 가을철이 임박하면 계절적 수요가 생겨 가격이오를 것으로 전망되기 때문이다. 실제로 수도권 주변을 중심으로 조금씩 가격 움직임이 포착되고 있다는 분석이다.그런만큼 집을 사려면 가격이 저점인 지금 매입을 서두르라는 얘기다. 전세 역시 지금부터 매물을 알아보는 것이 좋다는 조언이다.비록 계약기간이라는 제약 요인이 있지만 갱신기간이 8,9월이라면 지금 매물을 확보해두는것도 좋다는 얘기다. 21세기 컨설팅 한광호 과장은 “가을철 성수기를 앞두고 있는데다 시장구조도 공급량이 줄어들고 있어 가격이 오를 전망”이라며 “매매건 전세건 지금적극적으로 알아봐야 한다”고 말했다. 김성곤기자

분양권 프리미엄이 가장 많이 붙은 아파트는 어딜까. 분양권 가격은 입지여건과 건설업체의 지명도에 따라 큰 차이를 보이고 있다.서울에서는 분양 당시 인기를 끌었던 강남지역 아파트가 역시 웃돈도 많이 붙었다.강북에서는 한강 조망권이 뛰어난 용산구 이촌동 아파트가 인기를끌고 있는 것으로 나타났다. 21세기컨설팅이 조사한 서울과 수도권 분양권 시세에 따르면 지역별 편차가 크다.같은 지역의 40평형대 아파트라도 교통,주거환경 등에 따라 웃돈 차이는 1억원 이상 벌어지고 있다.또 지명도가 높은 대형 건설사가 짓는 아파트일수록 웃돈이 많이 붙었다. 그러나 입주를 앞둔 서울 인기지역을 뺀 나머지 지역 분양권은 약세다.금융시장의 불안감,주택시장 안정 등으로 집값 상승률이 크지 않을 것이라는 기대 때문이다. ■강남지역 분양권 강세 서울 서초1동 삼성 싸이버아파트가 대표적인 경우. 지난해 4월 일반분양 이후 웃돈이 꾸준히 올랐다.내년 6월 입주 예정인 이아파트 46평형 일반 분양가는 3억6,500만원.분양권 거래가격은 5억1,000만원.일반 분양분 대부분이 비인기층인 1,2층인데도 1년만에 1억5,000만원의 웃돈이 붙어 거래되고 있다. 조합원에게 배정된 아파트는 이 보다 훨씬 더 비싸다.남향에다 10층 이상인로열층은 매매가가 6억원 이상을 호가한다. 서초동 롯데캐슬아파트도 63평형은 1억원,75평형은 1억3,000만원의 프리미엄이 붙어 거래돼 인기 아파트로꼽힌다. 삼풍아파트 옆 극동아파트를 재건축하는 서초동 삼성래미안도 프리미엄 랭킹 상위권에 들어간다.지난 4월 분양 이후 서너달만에 50B평형은 웃돈이 4,000만∼5,000만원 붙었다. ■강북에서는 이촌동이 주도 이촌동 아파트 가치는 뭐니뭐니해도 한강 조망권.대우아파트는 소형에서 대형에 이르기까지 프리미엄이 높게 형성됐다.입주를 시작했지만 아직 소유권 이전이 끝나지 않아 분양권으로 거래되고 있다. 대우의 경우 로열층 기준으로 24평형은 분양가 1억2,600만원이지만 현재 거래가는 2억3,500만원.웃돈만도 1억원 가량이다.33평형과 35평형 역시 프리미엄이 1억원을 넘어섰다. 이촌동 LG아파트도 당첨자 발표와 함께 웃돈이 붙기시작했다.아직은 거래가 많지 않아 정확한 시세를 파악하기 힘들다.웃돈 호가는 27평형이 4,000만원,50평형대가 3,000만원 안팎.70평형대는 수요층이 얇아 보합세다. 막 입주를 시작한 남산타운아파트도 인기다.남산과 한강을 바라볼 수 있는로열층 42평형은 분양가에 1억원 정도의 웃돈이 붙어 거래된다.입주까지 1년정도 기다려야 하는 방학동 대상타운 현대아파트 59평형도 7,000만∼9,000만원의 프리미엄이 붙었다. ■수도권 분양권 시장 침체 용인은 동아솔레시티아파트 등 극히 일부를 빼고는 거의 모든 아파트의 프리미엄이 떨어졌다.김포·구리·남양주 등은 거래도 뚝 끊겼다. 류찬희기자 chani@

용적률 하향조정,준농림지 폐지 예고 등 주택매매값 상승요인이 있음에도 서울·수도권 지역의 아파트 시세는 2개월째 요지부동이다.도시계획 조례의 제정 등 공급을 제한할 수 있는 조치들이 잇따랐지만 주택가격에는 별다른 영향을 주지 못하고 있는 것이다. [매매시장] 가격 움직임이 거의 없는 가운데 그나마 남아있는 신규 수요마저분양권에 빼앗겼다는 평가다. 반면 소형 평형의 전세가가 매매가에 근접하면서 거래가 늘어 가격이 강세를 띠고,거래도 비교적 활발한 편이다. 18일 21세기컨설팅이 조사,발표한 바에 따르면 서울 평균은 보름 전에 비해0.14% 가량 올랐지만 신도시는 0.01% 오르는데 그쳤다.서울에서 매매가가 오른 지역은 마포(0.55%), 강남(0.39%),강동(0.24%) 순이다. 이 가운데 마포는 도화동 진주아파트의 재건축 시공사가 선정되면서 가구당 500만∼1,000만원가량 올라 이 일대 가격상승을 주도했다. 강남권은 여전히 한달 이상 보합세를 보이고 있다.다만,7월에 입주하는 대치동 삼성아파트만 가격상승이 두드러진 편이다. 수도권은 중동0.07%,분당·산본이 각각 0.02% 올랐다.그러나 분당은 아직도 급매물이 남아있어 가격상승에는 시일이 다소 걸릴 전망이다. 일산은 준농림지 폐지계획 발표 후 한동안 매기가 있다가 다시 보합 상태를보이고 있으며,용인은 전반적인 공급과잉으로 약보합세다. 특히 대형 평형은여전히 기를 못펴고 있다. [전세시장] 매매가에 비해 상승률이 높은 편이다.서울이 전체적으로 0.23%,신도시가 0.04% 올랐다.이 가운데 서울의 강남(0.60%),강동(0.48%),도봉(0.31%) 순으로 오름세를 보였다. 수도권은 전체적으로 0.05%가 올랐으며 의왕(0.23%),안양(0.22%),고양(0.14%),남양주(0.12%) 순의 상승률을 보였다. 특히 소형 평형은 매물도 귀하고 거래도 거의 없는 편이다.계절적 특징으로공급이 수요를 따르지 못하기 때문으로 풀이된다.이에 따라 신혼부부들이 많이 모여사는 도봉구쪽은 소형매물은 곧바로 소진되고 가격도 강보합세가 유지되고 있다. 서울 잠실 주공은 인근 주공 고층에서 저층으로 이사하려는 수요가 있어 매물품귀 현상이 지속되고 있다.30평형대 이상은 여유가 있는 편이다. 분당 구미동 하얀마을 주공 5단지 15평형은 상반기에 비해 오히려 소폭 상승했다.국지적인 초과수요 때문이라는 분석이다. 이같은 아파트 매매가 및 전세가의 안정세는 당분간 지속되다가 이사철이시작되는 7월 말쯤이나 돼야 가격이 움직일 것으로 보인다.21세기컨설팅 한광호(韓光鎬) 과장은 “이사철이 끝난 5월부터 가격이 보합세를 보이고 있다”며 “가을 이사철에나 가격 상승이 이루어 질 것”이라고 전망했다. 김성곤기자 sunggone@

서울시 일반주거지역의 용적률 상한선이 250%로 대폭 낮아진다. 주상복합건물은 주거와 상업시설이 차지하는 비율에 따라 용적률이 차등 적용된다. 서울시는 16일 주거지역의 대부분을 차지하는 3종 일반주거지역의 용적률을 당초 입법예고한 300%에서 250%로 더 낮추는 것을 골자로 한 시 도시계획조례 최종안을 확정했다. 시는 조례안을 오는 19일 시의회에 상정,심의·의결을 거쳐 다음달 1일부터시행할 계획이다. 조례안에 따르면 주상복합건물에 대한 용적률이 4대문안 일반 상업지역의경우 상업시설 비율이 50%선을 넘으면 최고 600%까지 인정되지만 상업시설비율이 줄면 용적률도 줄어 480%까지 낮아진다. 4대문 밖은 상업시설 비율이 70%를 넘으면 800%까지 용적률이 인정되지만상업비율이 줄는 만큼 용적률도 낮아져 500%까지 내려간다. 지금까지 주상복합건물은 상업·주택비율에 관계없이 상업지역의 용적률이적용돼 최고 1,000%까지 인정받았다. 다만 화곡·잠실 등 5개 저밀도아파트 지역에는 예외를 인정,아파트지구 개발기본계획에 따라 기준 용적률 270%에 최대 15%까지의 인센티브 용적률을적용하기로 했다. 서울시는 이밖에 기존 도시계획법에 따른 상세계획을 비롯,도시설계 및 도심재개발 계획에 대해서는 갑작스런 용적률 하향조정에 따른 충격을 완하하기 위해 적용 용적률을 일부 조정하기로 했다. 이에 따라 경과규정 만료일인 2003년 6월말까지는 상세계획 및 도시설계구역내 준주거지역은 조례안의 400%에서 500%로,건축계획이 확정된 도심재개발의 경우 600%에서 800%로 각각 적용 용적률이 높게 인정된다. 김용수기자 dragon@. *새달 공포 조례안 특징. 16일 확정된 서울시 도시계획조례안의 가장 큰 특징은 서울시 주거면적의대부분을 차지하는 3종 일반주거지역의 용적률을 당초 입법예고한 300%에서250%로 더 낮춘 것이다. 지난 62년 도시계획법이 제정된 이후 서울시의 도시계획은 도시의 양적 팽창에 초점을 맞췄다.폭발적인 인구증가에 맞춰 용적률과 건폐율을 번번이 높이는 바람에 서울은 적정 개발용량을 초과한 과밀도시가 돼 버렸다. 서울시는 지난달 10일 도시계획 조례를 입법예고하면서 종전 400%이던 제3종 주거지역의 용적률을 300% 낮추겠다고 밝혔다.입법 예고안은 재건축을 앞둔 일부 시민과 건축업계의 강한 반발에 직면했다. 하지만 서울시는 최종 조례안을 발표하면서 용적률을 당초 안보다도 더 낮췄다.고층화·고밀화로 치달아온 재건축·재개발사업로 인해 서울의 주거·생활환경이 외면할 수 없을 정도로 망가졌다고 인식한 결과다.사실 그동안개발로 인한 이익은 토지소유주,개발업자 등이 독차지하면서 고밀도로 인한도로,상하수도,교통,환경보전 등을 위한 비용은 시민 모두가 떠안는 불합리,부조리가 판쳐왔다. 이번 조례안은 오는 7월 공포와 동시에 시행되지만 2003년 6월30일 주거지역이 세분화되기 전까지는 종전 규정이 적용된다.겉으로는 용적률을 강화하면서 길게 3년까지 경과 규정을 둠으로써 용적률 강화를 요구하는 시민단체와 용적률 완화를 요구하는 건축업계 양쪽을 모두 배려했다는 평가를 받고있다. 조례안의 또다른 특징은 그동안 도심공동화를 막기 위해 권장해온 주상복합건물의 용적률을 대폭 줄인 것.주상복합건물은 82년 5월 첫 허용 당시 주택비율이 50% 미만이었지만 이후 95년 70% 미만,98년 90% 미만으로 높아져 아파트와 다름없었다. 주상복합건물은 또 주택 및 상업공간의 비율에 상관없이 1,000%의 용적률을 적용받아 주변 건물의 일조권과 프라이버시를 침해한다는 비난을 받아왔다. 시는 이번에 주택비율이 30%미만의 경우 상업지역 용적률 800%을 적용함으로써 당초의 상업기능을 회복토록 했다. 변영진(邊榮進) 서울시 도시계획국장은 “지난 90년 주택 200만호 공급을위해 일반주거지역의 용적률을 400%까지 높인 이후 하루내내 햇볕이 들지 않는 아파트가 크게 늘었다”면서 “고밀도 아파트는 결국 주변 생활환경 악화를 불러 집값 하락을 초래하는 악순환을 낳을 뿐”이라고 강조했다. 김용수기자

정부의 준농림지 폐지 방침에 따라 주택공급량이 크게 줄어들 것으로 보이는가운데 집값 상승에 대한 불안심리가 확산되고 있다. 이에 따라 수도권 요지의 알짜배기 분양권과 미분양 아파트가 새삼 관심을 끌고 있다.특히 이미 준공된 미분양 아파트는 목돈이 들긴 하지만 공급 당시 분양가보다 낮은 값에구입할 수 있고 분양대금에 대한 금융비용도 줄일 수 있다.따라서 당장 집을마련하고자 하는 실수요자라면 싼 값에 시세차익까지 노릴 수 있는 준공 미분양 아파트에 관심을 가질만 하다.서울공인중개 김환식(金煥植)사장은 “용인·고양 등 수도권 곳곳에서 미분양 아파트와 분양권의 매기가 살아나고 있다”면서 “입지여건이 좋은 곳에서도 준공 후 미분양 아파트가 더러 있기때문에 잘만 고르면 일석이조를 얻을 수 있다”고 귀띔한다. ◈준공후 미분양의 장점. 무엇보다 구입 즉시 새 아파트에 입주할 수 있다는 게 장점이다.이미 완공됐기 때문에 건설업체의 부도나 사업 지연 등을 염려하지 않아도 된다. 또 공급 당시 분양가보다 싼 값에 구입할 수 있고금융비용도 크게 절약할수 있다. 실제로 장기 미분양 아파트를 보유하고 있는 대다수 건설업체들이 이들 물량을 해소하기 위해 최초 분양가보다 10∼20% 가량 싼 값에 내놓고 있다. 아울러 올 상반기 입주 물량의 대부분은 지난 97년 공급된 아파트로 2년6개월에 걸친 금융비용을 줄일 수 있다.1억원짜리 아파트의 2년6개월간 금융비용은 연리 10%를 기준으로 대략 1,250만원 안팎이다. ◈관심가질만한 준공후 미분양. 수도권에서는 용인·김포·남양주 등 인기지역의 미분양을 구입하는 게 아무래도 유리하다.이들 지역에서도 꼼꼼히 둘러보면 즉시 입주할 수 있는 미분양 물량을 찾을 수 있다.특히 분양 당시 프리미엄이 붙었던 아파트를 중심으로 구입하면 품질뿐아니라 집값 상승도 기대해 볼 만하다는 게 전문가들의조언이다. ◆용인 영덕 등 주공/ 대한주택공사는 용인 영덕,의정부 민락,남양주 장현·청학,시흥 시화,안산 고잔,오산 운암 등 수도권 8개 택지개발지구에서 골고루 미분양 물량을 보유하고 있다.이들 아파트는 대부분 18∼33평형으로 구성돼있어 신혼부부 등 처음 집을 장만하려는 수요자들에게 안성맞춤이다.평형별로 3,000만∼5,000만원을 3년간 무이자로 대출해주기 때문에 구입 부담을덜 수 있다.대규모 택지개발지구로 조성된 까닭에 다른 아파트에 비해 생활기반이 잘 갖춰져 있고 가격도 낮은 편이다. ◆인천 마전 영남/ 영남건설이 인천시 서구 마전동에 지은 33∼72평형 1,042가구의 대단지다.전평형에 걸쳐 모두 89가구가 미분양으로 남아 있다.이 아파트는 97년 분양 당시 거실과 발코니 사이 벽을 완전히 없애는 등 새로운평면설계로 선보이며 65평형 프리미엄이 최고 8,000만원까지 붙을 만큼 큰인기를 끌었다.지난 3월 입주를 시작한 새 아파트다. ◆서울 정릉 대우/ 지난해 12월 입주한 서울 정릉동 대우는 18∼42평형 791가구 가운데 18평형 5가구가 남아 있다.최초 분양가는 8,400만원이었으나 600만원을 할인한 7,800만원에 판매하고 있다.북한산국립공원이 주변에 있어 주거환경이 쾌적한 편이다. 전광삼기자 hisam@

집값은 그대로인데 전세값이 오르면서 2,000만원으로 매입임대 사업을 할 수 있는 아파트들이 속출하고 있다.서울시내 일부 아파트의 경우 집값과 전세값의 차이가 1,000만원 안팎에 불과해 2,000만원 정도면 2채의 아파트를 구입해 매입임대 사업을 벌일수 있기 때문이다.매입임대는 국가나 지방자치단체의 국민주택기금을 지원받아 주택업체가 짓는 건설임대와는 달리 개인이임대사업자로 등록하고 주택을 매입,임대하는 사업이다.지난해 12월부터는임대사업 최소 가구수도 5가구에서 2가구로 줄었다. ■올들어 7,000여가구 증가/ 지난해 12월부터 제도가 바뀐이후 한달새 1,868가구가 늘어났다.또 올봄의 전세값 상승으로 집값과 전세값의 차이가 좁혀지면서 증가세에 가속도가 붙기 시작했다. 4월말 현재 전국의 임대사업자는 7,555명(5만8,941가구)으로 지난해 말(6,031사업자,5만2,246가구)에 비해 사업자는 1,524명,임대가구수는 6,695가구가 각각 증가했다.제도가 바뀐 지난해 11월이후 무려 8,500여가구가 늘어난 것이다. 이처럼 매입임대사업이 인기를 누리고 있는 것은 임대사업자에게 주어지는각종 세제혜택이 많기 때문이다. 주택임대사업의 대상주택은 신규분양주택과미분양,분양권 매입,기존주택 등이다. 취득세와 등록세를 감면받으려면 공동주택 가운데 전용면적 18평이하의 새로 분양된 주택이나 미분양주택을 구입해야한다. 분양권을 매입하거나 기존주택을 사서 임대사업을 할 경우에는 평수에 관계없이 취득세와 등록세 감면혜택을 받을수 없다. 양도세는 25.7평 이하의 주택으로 신규분양이나 미분양,분양권을 2가구 이상 매입,임대사업을 하다가 5년뒤 팔면 양도소득세가 면제된다.그러나 기존주택은 5가구 이상을 매입해 5년 임대후 팔면 양도세의 50% 감면,10년이 지나야만 100% 면제된다는 점을 알아두어야 한다. 이밖에 전용면적 18평이하는 종합토지세와 재산세 등도 감면혜택을 받을수있다. ■2,000만원으로도 임대사업을 할수 있다 / 전세값이 올랐기 때문에 가능해진현상이다.물론 최근들어 전세값 상승세가 주춤해지기는 했지만 전세값과 집값과의 차이는 크게 좁혀졌다. 소형 평형의 경우 전세값이 매매값의 80∼90%에 달하는 경우도 많다.실제로 구로구 구로동 주공아파트 14평형은 매매값이 4,500만∼5,000만원인 반면전세값은 4,000만∼4,200만원선이다.800만원만 있으면 2가구를 사서 임대사업을 할수 있다는 얘기다. 이밖에 노원구 상계동,하계동,공릉동 주공아파트나 강서구 가양동,방화동아파트,마포구 일부 아파트 등도 전세값과 매매가의 차이가 1,000만원 안팎인 아파트들이다. 내집마련정보사 김영진사장은 “노원구나 강서구 등의 소형아파트를 매입하면 적은 돈으로도 임대사업을 벌일수 있다”며 “매입임대사업을 위한 아파트를 고를때는 주 공략층을 선정하고 세제혜택 여부 등을 잘 살펴봐야만 실패하지 않는다”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@. *임대사업 5계명. ■소형아파트가 적합하다/ 최소 5∼10년은 해야하는 만큼 내구연한이 짧은 연립,다가구,단독보다는 아파트,아파트 중 소형이 좋다.임대사업의 취득세,등록세,양도소득세 등 세제혜택은 전용면적 18평 이하에 집중돼있다는 점도 알아두어야 한다.세입자의 민원에시달리지 않으려면 새 아파트를 선택해야 한다는 점도 알아두자. ■입지여건을 살펴라/ 전철역세권이나 공단,학교 주변 등 전·월세 수요가 많은 지역을 찾아야 한다.또 대학가나 외국인 밀집지역 등이 경기를 덜탄다는점도 알아두어야 한다.지금은 임대수입이 적더라도 지하철이 생기거나 지역이 발전될수 있는 지역을 골라야 팔때 제값을 받는다. ■전세냐 월세냐 선택을 해라 / 종합소득이 많은 경우는 전세비율을 높이되 종합소득이 없거나 적은 경우는 월세가 유리하다.전세를 임대로 하면 종합소득세가 없기 때문이다.그러나 월세가 추세인 만큼 월세로 전환하는 것을 적극고려해야 한다.수입도 월세가 낫다는 평가다. ■2001년 12월 31일 이전에 시작하는 것이 좋다 / 2001년 12월 31일 이후는 양도세 면제혜택이 없어지기 때문이다. ■오피스텔은 안된다/ 오피스텔은 주거용이라도 임대주택사업을 할수 없다.업무시설이어서 세제혜택도 볼수 없다.

지하철 6,7호선이 다음달부터 올 연말까지 순차적으로 개통된다. 오는 7월 중에는 7호선 신풍∼건대입구간 15개역 17㎞와 6호선 봉화산∼상월곡구간 6개역 4.2㎞가 각각 개통되고 11월에는 6호선 상월곡∼역촌구간 32개역 27㎞가 개통 예정이다. 새로운 지하철 개통은 이 노선 근처에 자리잡고 있는 주거지역이 비역세권에서 역세권으로 바뀐다는 것을 의미한다. 역세권은 한강프리미엄과 함께 아파트 프리미엄의 양대축을 형성하고 있다. 그만큼 가격이 오른다는 점이다. 물론 6,7호선의 개통을 앞두고 이들 노선 주변의 아파트는 이미 이같은 역세권 프리미엄이 어느정도 반영됐다. 그러나 개통 이후에도 한차례 가격상승이 이루어지는 점을 감안하면 아직도투자매력은 있다고 볼 수 있다. ◆지하철 개통되면 가구당 550만원 이상 오른다/ 대부분의 아파트는 지하철이개통되면 교통이 좋아져 적게는 500만원,많게는 1,000만원 가량 가격이 오르는 것이 상례다. 특히 6,7호선의 개통시기는 7월과 11월로 개통후 2∼3개월간 집값이 상승하는 시기와 년중 매매성수기에 접어드는 시기와 비슷해 의외로 가격상승 폭이클 수도 있다. 상승 폭은 대형보다는 소형쪽이 더 크다는 것이 전문가들의 의견이다.대형은 역세권보다는 한강프리미엄에 민감한 편이다. ◆분양예정아파트/ 월곡동 두산과 신대방동 롯데,봉천동 대우,이문동 대림 등을 꼽을 수 있다. 이 가운데 월곡동 두산은 기존 4호선 미아 삼거리역을 이용할 수 있지만 6호선이 개통되면 월곡역까지는 걸어서 10분거리여서 교통여건이 한결 나아진다.2,759가구의 대단지라는 점도 장점이다. 신대방동 롯데도 7호선 신풍역이 들어서면 걸어서 5∼7분거리이다.2호선 신대방이나 1호선 대방역까지는 비교적 먼 거리에 자리잡고 있어 7호선 개통이호재다. 봉천동 대우도 7호선 개통의 혜택을 볼 전망이다.지하철 2호선 서울대 입구역과 개통예정인 7호선 숭실대 입구역 중간지점에 자리잡고 있기 때문이다. 재개발 아파트인 이문동 대림아파트는 지하철 1호선 신이문역 이용도 가능하지만 6호선이 개통되면 들곶이역도 가깝다. ◆입주예정아파트/ 6호선 인근의 공릉 우방아파트,마포 중동 현대아파트,신공덕 삼성아파트,신당동 남산타운아파트 등이,7호선은 방배동 현대아파트 등이각각 입주를 앞두고 있다. 6호선에서는 노원구 석계동 그랑빌 24∼44평형 3,003가구가 입주를 앞두고있다. ◆기존 아파트도 혜택본다/ 입주예정아파트나 분양예정아파트가 시차를 두고혜택을 본다면 이미 들어서 있는 아파트단지는 직접적인 혜택을 본다고 할수 있다. 이런 아파트로는 6호선에서 공릉동 시영아파트단지와 신내동 시영아파트,공덕동 아파트단지,성산동일대 등이 꼽힌다. 김성곤기자 sunggone@

정부가 준농림지제도를 폐지키로 함에 따라 주택건설업체들이 큰 타격을 볼것이란 분석이 나왔다. 동원증권은 1일 보고서에서 “준농림지제 폐지가 지난 5월 서울시의 재건축규제강화 및 용적률 축소계획과 더불어 민간주도의 건축시장을 위축시켜 결국 주택건설업체의 수주활동을 저하시킬 것”이라고 내다봤다.또 준농림지제폐지로 준농림지역과 준도시지역은 새로운 용도가 지정되기 전에는 사실상아파트 건립할 수 없게 됐다고 덧붙였다. 이에 따라 수도권 주택건설 수주감소는 물론 이미 준농림지를 확보한 주택업체의 땅값 하락과 개발 지연에따른 기회손실을 초래,주택공급 축소에 따른 집값 상승,주택업체 수익성 악화 등 부동산시장과 주택산업에 큰 파장을 몰고 올 것이라고 설명했다. 박건승기자

주택시장에 빨간 불이 켜졌다.30일 정부가 발표한 ‘국토의 난(亂)개발 방지를 위한 종합대책’은 가뜩이나 위축된 주택시장을 더욱 얼어붙게 만들 것으로 주택건설업계는 내다보고 있다.특히 주택사업을 위해 준농림지를 대거확보해 놓은 건설업체들은 이를 구제할 별도의 경과규정을 두지 않을 경우도산위기를 피해가기 어려울 전망이다. ◆주택수급 차질 불가피=이번 조치는 단기적으로는 도시지역과 준농림지역에 대한 용적률을 대폭 축소하고 장기적으로 개발지역과 보전지역으로 나눠 철저히 관리한다는 것이다. 이에 따라 준농림지에서는 더 이상 아파트 공급이 어려울 전망이다.이미 국토이용계획변경(이하 국변) 대상부지규모를 10만㎡ 이상으로 강화한데다 경기도의 경우 국변 권한도 시장·군수에서 도지사로 넘어간 상태다.게다가 이번 조치로 오는 8월부터 용적률이 100%에서 60∼80%로 크게 줄어든다. 이같은 3중 규제장치는 곧 ‘준농림지에서는 주택사업을 하지 말라’는 의미를 담고 있어 주택수급에 상당한 차질을 줄 것으로 예상된다. 주택산업연구원 관계자는 “오는 2003년까지 매년 50만가구 이상의 주택수요가 발생할 것으로 예상되지만 잇단 규제 강화로 주택공급량은 연평균 30만가구에도 미치지 못할 것”이라며 “서울지역 저밀도 재건축이 본격화되는내년부터는 공급부족에 따른 집값 상승이 불가피할 것”으로 내다봤다. 장동규(蔣東奎) 건교부 주택도시국장은 “올해는 50만가구 공급이 가능할것으로 보지만 내년부터는 적잖은 어려움이 예상된다”면서 “수급 안정을위한 방안을 다각도로 검토하고 있지만 솔직히 현재로서는 별 뾰족한 대책이 없다”고 말했다. ◆주택업체 연쇄도산 예고=주택업계에 따르면 현재 경기 용인,파주,고양,김포 등 수도권에서만 200여개 건설업체가 20만∼30만가구를 지을 수 있는 규모의 준농림지를 확보해둔 것으로 추산된다. 이들 업체가 구입해둔 준농림지는 대부분 국변 대상기준인 10만㎡를 넘지못하는 실정이다.따라서 이들 업체가 아파트 사업을 하려면 인접 부지를 추가 매입하고 연내 사업승인을 얻어야 하는 데 현실적으로 어렵다는 게 주택업계의 중론이다. 결국 구입해둔 토지를 매각해야 하는데 준농림지에 대한 규제 강화로 수요가 사라져 제값을 받고 되팔 수도 없는 처지다. 주택업계 관계자는 “더 이상 주택사업을 계속할 이유가 없다”면서 “업종 전환을 검토하고 있다”고 말했다. ◆정부대책 문제 없나=정부 대책에 대해 주택건설업계에서는 여론에 떠밀려급조한 대책으로 규정하고 정부는 국토를 효율적으로 개발하는 것인지,무조건 보전하자는 것인지 분명히 해야 할 것이라는 입장이다. 대한주택건설사업협회 박길훈(朴吉訓) 회장은 “이번 조치는 주택시장이나주택업계를 고사 위기로 몰고갈 것”이라며 “내년부터 정부가 어떻게 주택공급에 필요한 가용택지를 확보하고,주택경기를 어떻게 이끌어 갈지 자못 궁금하다”고 말했다. 전광삼기자 hisam@

분양권시장이 양극화 현상을 보이고 있다.최고 1억원의 프리미엄이 붙은 아파트가 있는가 하면 분양권 이하로 나온 급매물도 수두룩하다. 한가지 분명한 사실은 분양 잘 된 아파트가 웃돈도 많이 붙는다는 것이다. 지난 15일 현재 서울지역에서 최고의 프리미엄을 기록한 아파트는 서울 서초동 현대은하 52평형으로 당초 분양가는 4억1,450만원이었으나 시세는 5억6,000만∼6억2,000만원이다.이 아파트는 당초 수십대1의 높은 경쟁률을 기록했다. 다음으로는 서초동 롯데캐슬 75평형으로 최고 1억3,600여만원의 웃돈이 붙어 있다.이 아파트 역시 분양 당시 치열한 청약경쟁 속에 1순위에서 마감됐다. 이밖에도 분양 당시 높은 청약률을 기록했던 서초동 삼성싸이버 46평형,송파동 삼성 57평형,도곡동 경남 45평형,서초동 가든스위트 107평형,이촌동 대우 33평형 등이 1억원을 웃도는 프리미엄을 기록하고 있다. 이들 아파트의 공통점은 역세권이나 한강변에 자리잡는 등 입지여건이 뛰어나고 하나같이 대형 건설업체들로 브랜드 가치가 높다는 점이다. 수도권 역시 분양률이 높을수록 프리미엄도 높다.수도권에서 프리미엄이 가장 높은 곳은 경기 구리시 토평지구다.토평지구의 경우 뛰어난 입지여건과한강 조망권으로 분양 당시 10만여명의 방문객이 모델하우스를 찾는 등 큰인기를 끌었다.토평지구 삼성 51평형의 경우 분양가는 2억5,120만원이었으나시세는 3억2,600만∼3억6,600만원으로 프리미엄 랭킹 1위를 굳건히 지키고있다.이어 토평지구 금호 62평형과 51평형도 각각 9,000만원,7,000만원대의웃돈이 붙어 있다. 다음으로는 남양주시 덕소리 두산 힐스빌 76평형,용인 성복리 LG빌리지 1차 61평형,용인 수지2지구 진흥 33평형 등이 6,000만원대의 프리미엄을 기록했다. 수도권 아파트의 경우 공급 당시 분양가는 낮았으나 뒤이어 인근지역에 분양한 아파트가 높게 책정되면 웃돈이 치솟았다.이들 아파트의 분양권 시세는당초 분양가와 뒤이어 공급된 인근 아파트 분양가의 차액만큼 웃돈이 붙은셈이다. *분양권 구입때 주의할 점. 주택 경기가 가라앉은 상태여서 단기 차익을 노린 분양권 구입은 위험천만한 일이다.웃돈을 얹어줘야 하는 경우는 더욱 그렇다. 현실적으로 집값이 단기 급등하기는 어려운 시점이어서 분양권 구입을 통한내집 마련은 신중할수록 좋다는 게 전문가들의 조언이다. 분양권 구입은 현지 답사를 통해 해당 아파트의 입지여건이나 시세를 꼼꼼히 살피고 실거래시 현지 중개업소를 이용하는 게 좋다 특히 집을 파는 사람이 분양계약서상 계약자인지 반드시 확인해야 하고 중개업소에서 계약서를 작성하더라도 그 자리에서 인수금을 한꺼번에 지불하면안된다.해당 아파트를 분양한 건설업체에 가서 분양계약서를 다시 작성한뒤에 잔금은 내야 한다. 분양권 거래가격은 매도자가 계약일 현재 납부한 분양금에 프리미엄을 더한금액이다. 로열층이라고 해서 무턱대고 웃돈을 얹어줬다가는 낭패를 볼 수도있다.웃돈 없이 나온 급매물이 있는지 알아보는 게 우선이다. 아울러 분양권은 1차 중도금을 납부했거나 입주를 3∼4개월 앞둔 시점에서구입하는 게 좋다.최근의 주택경기를 감안할 때 당첨자 발표 직후 수천만원의 웃돈이 붙었던 아파트도 시간이 지나면 값이 떨어지는 상태다.또 입주를앞둔 아파트는 입주 전 3∼4개월을 전후해 가격 오름세를 타는 게 일반적이다. 서울부동산 김환식(金煥植)사장은 “분양권을 이용해 재테크를 하려면 30∼40평형대를 노리는 게 좋다”면서 “대형은 수요층이 한정돼 있고 소형은 프리미엄이 크게 붙지 않는다”고 조언한다.

서울 동시청약 아파트를 비롯해 수도권 일부 지역 아파트 분양시장이 극심한 침체속에서도 입지여건과 상품성이 뛰어난 아파트를 중심으로 꿈틀대고있다. 주택건설업계는 일단 “입지여건이 뛰어난 곳을 중심으로 아파트 분양시장이 다시 살아나는 조짐”이라며 수도권 아파트 공급계획을 앞당기고 있다. □청약열기 살아나나 최근 삼성물산주택부문이 경기도 용인시 구성면 마북리에서 분양한 아파트 래미안은 1순위 청약 결과 최고 8.5대1의 경쟁률을 기록했다. 또 코오롱건설이 일산 호수공원에 짓는 ‘레이크폴리스’오피스텔도 90%이상 청약했다. 특히 용인 마북리 삼성아파트 청약결과는 삼성뿐만 아니라 이 지역에 주택사업을 펼치고 있는 업체들 모두에게 관심사였다.삼성이 ‘총대’를 멨는데결과는 대만족이었다. 올해들어 용인지역에 아파트를 분양한 업체들이 ‘죽을 쑤던’것과 딴판이었기 때문이다.그래서 건설업체들은 삼성 아파트 청약열기를 용인지역 아파트 분양시장에 새 바람을 가져다 줄 ‘신호탄’으로 받아들이고 있다. □호재가 있었다수도권 일부 지역의 아파트 분양시장에 활기를 불어넣어준요인은 건설업체의 치밀한 홍보전략과 부동산 정책의 변화를 들 수 있다. 건설업체마다 다양한 ‘무기’를 들이대고 홍보전을 펼친 것이 주효했다.첫째 무기는 다양한 평면개발.방 3칸과 거실을 전면으로 배치하는가하면 입면을 차별화하는 등 다양한 상품을 들이밀었다.1층과 최상층 평면을 특이하게한 것도 소비자들의 눈길을 끌기에 충분했다. 환경친화 아파트를 내세우는 것은 이제 보편화 된 전략.지상 주차장을 없애고 그 자리에 공원을 꾸미거나 첨단 자재 사용도 소비자들의 눈을 현혹시키기에 충분했다.견물생심(見物生心)작전도 잘 먹혔다.다양한 이벤트를 통해수요자를 끌어들인 뒤 청약으로 연결시키는데 성공한 것이다. 준농림지 마구잡이식 개발을 막기 위한 개발요건 강화,서울시 도시계획 조례 강화 움직임도 신규 아파트 청약률을 끌어올리는 역할을 했다.당분간 아파트 공급이 줄어들 것을 걱정하는 수요자들의 심리를 자극,이들을 청약 현장으로 나오게 만드는 작전도 적중했다. □아파트 공급 앞당긴다 건설업체마다 수도권 아파트 공급계획을 수정하고있는 것으로 알려졌다.하반기로 미뤄뒀던 분양계획을 가능한 앞당겨 소화하려는 움직임이 일고 있다. 마북리 삼성 아파트 시행사인 수원의 삼호건설은 분위기를 살려 이번에는용인 서천리 일대에서 LG건설과 손잡고 아파트를 분양한다. 현대건설,고려산업개발 등 10여개 업체가 5,6월에 분양하는 아파트만 1만여가구가 넘는다.마북리,신봉리,보라리 등에 집중돼 있다. 특히 30∼40평형대 아파트가 전체 공급물량의 60%정도를 차지한다.인기 평형을 골라 수요자들을 끌어모으자는 전략이다. 또 내적으로는 입지여건이 좋은 죽전지구 아파트 분양이 봇물을 이루기전분양을 마쳐야 한다는 위기감도 깔려 있다. □지역 편차,업체 차별화 심하다 그러나 모든 지역이 분양이 잘 되는 것은아니다.또 아파트를 내놓는다고 무조건 잘 팔린다고 할 수 없다. 같은 지역이라도 입지여건에 따라 청약경쟁률이 심한 편차를 보인다.삼성과 함께 용인에서 맞붙은 모 건설사는 의외의 낮은 청약률에 화들짝 놀랐다. 건설업체 지명도도 무시할 수 없다.잘 팔리던 시대는 ‘네임밸류’가 큰 문제가 안됐으나 지금은 사정이 다르다.한 중견건설업체는 용인에서 자기 이름을 붙여 분양에 나섰다가 쓴 맛을 다셨다.이 업체는 대형 건설사 이름으로분양하라는 주변 충고에도 불구하고 자기 이름을 고집,분양에 나섰다가 뚜껑도 열어보지 못한채 참패를 감수해야 했다. *청약률 지역·업체별 큰 차이. 올해 아파트 청약경쟁 모습은 지역별·업체별 편차가 큰 것이 특징이다. 1∼4차 서울 동시분양 아파트 청약결과를 보면 ▲입지여건▲업체 지명도▲저렴한 분양가에 따라 청약률이 큰 차이를 보이는 것으로 분석된다. 삼성동 한일 아파트,서초동 금호베스트빌,방배동 금강아파트 등은 입지여건이 뛰어나다는 점수를 얻어 높은 청약경쟁률을 기록했다. 3차분양때의 대치동 롯데캐슬,서초동 극동아파트를 재건축 한 삼성 래미안아파트 등도 입지면에서 최고 점수를 얻어 수요자가 몰렸다.4차분양에서 최고의 경쟁률을 보였던 용산구 서빙고동 금호아파트도 교통이 편리하고 도심진입이쉽다는 장점 때문에 인기리에 분양됐다.자양동 현대아파트는 한강을바라볼 수 있는 여건을,성산동 대림아파트는 발전가능성이 크다는 이유로 청약자가 몰린 것으로 풀이된다. 그러나 4차분양때 나온 아파트 중 상계동 양우,목동 정은,방배동 청광 아파트 등은 좋은 입지를 지녔음에도 불구하고 1순위 청약경쟁이 매우 낮았다.업체 지명도가 청약경쟁률에 얼마나 크게 작용하는지를 잘 보여준 사례다. 최근 용인지역에서 분양된 아파트에서도 마찬가지 현상이 나타난다.지명도는 비슷해도 입지여건에 따라 청약률은 큰 차이를 보였다.아예 분양을 포기한 업체도 있다. 이에 따라 땅을 사둔 중견건설업체들과 지명도가 높은 건설업체와의 짝짓기가 유행하고 있다.용인,광주지역에 주택사업을 하는 중견업체들 대부분이 대형 업체의 이름을 빌려 아파트를 분양하고 있다.대형 업체는 시공 일감을 따서 좋고 중견 업체는 다소 이익이 떨어진다고 해도 초기 분양성을 올려 자금회전이 빠르다는 메리트가 있기 때문이다. *청약 이것만은 알아두자. 당분간 아파트 공급이 감소할 것이라는 예상과 함께 일부 지역에서 ‘묻지마 투자’사례가 나타나고 있다. 소비자들의 눈을 현혹시킬 정도로 요란한 건설업체의 이벤트,그럴듯한 광고에 신중한 판단을 못한 채 청약에 뛰어드는 사람이 많다. □청약전 치밀한 계획을 세워라 청약통장은 한 번 사용하면 그만이다. 더구나 아파트는 대부분의 사람에게 가장 큰 재산이다.따라서 청약에 뛰어들기전치밀한 준비와 신중한 판단이 필요하다. 우선 청약전 전체 주택시장을 읽을 수 있어야 한다.주택값 동향도 살펴야한다. 최근의 상황만해도 그렇다.각종 개발억제 정책이 나오면서 아파트 공급이 금방 끊기고 값이 폭등할 것으로 생각하는 수요자도 많다.분양권 전매를 통해 한 몫 챙기려는 투자자(?)도 눈에 띈다. 그러나 무주택자라도 조급해서는 안된다.과거처럼 집값이 큰 폭으로 뛰는일은 없을 것으로 전문가들은 진단한다.공급도 올스톱되는 것이 아니다.자금과 가족관계 등을 고려,지역과 시기를 결정해야 한다. □공고와 모델하우스를 꼼꼼히 챙겨라 모집공고를 볼때는 전용면적 기준으로 분양가를 따져봐야 한다.분양가자율화이후 분양면적과 전용면적간 차이가큰 아파트도 많다.주변 시세와 최근 분양한 업체의 분양가도 참고사항이다. 모델하우스는 말 그대로 아파트를 짓기전 모습을 설명하기 쉽게 만들어 놓은 견본 주택에 불과하다.현장 지형과 거리,교통여건 등을 입체적으로 살피기는 부족하다.따라서 반드시 현장 확인이 필요하다. 현장에 도착하면 주변여건을 살펴야 한다.지금은 전망이 좋다고해도 앞에 높은 건물이 들어서서조망을 가릴 수 있다. 택지개발지구 또는 지하철역세권이니 하는 광고문구를 그대로 믿어서도 안된다.택지개발지구는 공공기관의 계획적인 개발로 이뤄지므로 도시기반시설이 잘 갖춰져 있다. 택지지구 주변에 위치한다고 모두 택지개발지구 아파트는 아니다. 역세권도 되새겨 이해해야 한다.실제 걸어서 이용할 수 있어야 함에도 불구하고 마을버스 등을 이용해야 하는 불편이 따르는 곳도 많다. □입주전에도 관심을 가져라 분양후에는 공사를 제대로 하는지 관심을 가져야 한다.중도금을 내더라도 약속한공기를 맞추고 있는지 알아보는 적극성을보여야 한다.입주전에는 하자 발생여부를 꼼꼼히 살피고 이사준비를 하는 지혜가 필요하다. 특별 취재팀 박성태 차장 류찬희 김성곤 전광삼 기자

서울시가 최근 초고층·과밀 개발을 억제하는 내용의 도시계획 조례안을 입법예고한 데 대해 건축업계와 일부 자치단체들은 주택난이 심화돼 부동산 파동이 우려된다는 등의 이유를 내세워 반발하고 있다.반면 시민·환경단체와학계에서는 관련 규정을 한층 강화해 서울시 도시계획의 백년대계를 바로세워야 한다고 주장하고 있다.조례안 발표 이후 재건축조합 등의 움직임,파급효과,각계의 반응 등을 짚어본다. ■시행 전 허가받자…문의 봇물 아직 사업승인을 받지 못한 서울지역 272개주택재건축조합을 비롯,토지 소유자 등은 시 본청 및 각 구청 재건축 관련부서에 전화를 걸어 조례안의 시행시기를 묻는 등 부산한 움직임을 보이고있다.용적률 및 건폐율 하향 조정 등을 주요 내용으로 한 조례안이 시행되는7월 이전에 사업승인을 받기 위해서다.건설 회사들도 기존 용적률에 따라 건물을 짓기 위해 사업승인 절차를 서두르고 있다. ■집값 뛰고 주택난 올까 주택건설업체들은 지역에 따라 용적률이 최고 100%포인트까지 주는 데 대해 큰 관심을 보이고 있다.용적률이 사업의 손익과 직결되고,건축경기와도 밀접한 관련이 있기 때문이다. 부동산뱅크 김우희 편집장은 “주택공급이 일부 제한돼 집값 등 부동산 가격이 다소 오를 수 있다”면서 “장기적으로 주택난으로 이어질 가능성을 배제할 수 없다”고 말했다. ■시민·환경단체 및 학계 입장 시민·환경단체들은 제3종 일반주거지역의용적률 300%는 과거와 큰 차이가 없고,재개발 관련 조항이 모두 누락된 점등은 상위법인 도시계획법의 취지를 훼손하는 것이라고 지적했다. 심재억기자

준농림지 개발제한과 용적률 강화움직임으로 수도권 주택공급 시장에 비상이 걸렸다. 특히 재건축 아파트에 대한 용적률 규제가 강화될 경우 투자자들이 큰 낭패를 볼 것 같다. 서울시는 용적률을 규제하는 내용의 도시계획 조례를 제정키로 했으며,건설교통부는 준농림지의 마구잡이 개발을 막기 위해 수도권 준농림지 국토이용계획의 변경권한을 시·군·구에서 경기도로 넘겼다. 이에 따라 서울시 재건축과 주상복합아파트 건설사업이 큰 차질을 빚을 전망이다.또 경기도 용인,광주 등의 준농림지 아파트 건설사업이 지연되거나공급이 크게 줄어들 것으로 보인다. 이번 조치에 가장 민감한 쪽은 재건축 아파트 주민들.사업성 악화로 집값이 떨어지고 사업 지연으로 선(先)투자 비용이 그 만큼 커지게 됐다.건설업체들도 채산성 악화를 우려하고 있다.신규 아파트 공급부족은 장기적으로 기존 주택시장에까지 영향을 줘 집값 상승으로 이어질 것이라는 우려도 나오고있다. ■재건축 투자자들 ‘어찌하오리까’/ 강남 개포동 주공 아파트를 사둔 투자자들은 ‘어쩌면 좋겠냐’며 애태우고 있다. 아파트 값도 곤두박질치고 있다.주공1단지 13평형 아파트 시세는 시공사 선정을 앞둔 지난 3월에 최고 2억5,000만원까지 올랐다.그러나 10일 현재 가격은 1억6,000만원으로 뚝 떨어졌다.그나마 거래는 ‘전무’ 상태다.3단지 15평형 역시 3억원까지 치솟았으나 지금은 2억6,000만원에 내놔도 안나간다. ■주택공급 감소/ 재건축 사업은 용적률이 강화되면 가구수 감소와 아파트 값 하락으로 이어진다.건교부와 서울시의 조치로 서울의 5개 저밀도지구를 뺀나머지 대규모 재건축 사업이 타격을 받을 것으로 예상된다. 개포동 주공 아파트 1∼4단지의 경우 현행 최고 용적률이 400%.이를 고려해 290∼298%의 용적률을 적용해 사업계획을 세웠다.그러나 용적률이 강화되면 가장 높게 잡아야 300%.상한선을 적용해야 당초 사업에 지장이 없다는 계산이다.따라서 신규 아파트의 건립 가구수 감축이 불가피하게 됐다. ■초고층 주상복합 아파트 중단위기/ 4대문 안의 주상복합 아파트 건축이 사실상 불가능할 것으로 보인다.용적률이 최고1,000%에서 370%로 떨어지기 때문이다. 목동 상업지역,도곡동 초고층 아파트 사업도 차질을 빚게 됐다. 대신 높은 용적률을 적용받는 주거형 오피스텔(상업시설) 건립이 상대적으로 증가할 것으로 보인다. ■준농림지 아파트도 감소/ 수도권 준농림지 아파트는 사업승인을 받은 곳만제때 분양이 가능하다.국토이용계획을 변경 중이거나 아직 결정고시가 나지않은 사업은 다시 경기도의 국토이용계획변경을 받아야 한다.사업이 지연돼당분간 신규 공급이 줄어들 수 밖에 없다는 얘기다. ■주민,건설업체 반발 거세다/ 재건축 조합들은 “원만한 사업을 진행하기 위해서는 당초 예상했던 용적률을 최대한 적용해줘야 한다”고 주장했다.건설업체들은 사업성 악화를 우려,반발하고 있다. 삼성물산 주택부문 관계자는 “재건축 조합원들의 조합 불신과 민원이 잇따를 것”이라며 “건설업체들도 사업 지연과 선(先)투자 비용이 커지면서 채산성이 악화돼 부득이 공사비를 인상해야 할 형편”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@

◆마포구 합정동 단독주택. 서울 마포구 합정동 398의 11 대지 47평 건평 84평의 단독주택이 16일 오전10시 서부지원 경매5계에서 입찰에 들어간다.사건번호는 ‘99-32512’.90년지어진 지하 1층,지상 2층.지하철 2호선 합정역을 걸어서 이용할 수 있다.합정역이 연말 개통되는 6호선 환승역이어서 이 일대 부동산 값의 상승이 예상된다. □수익성 감정가는 2억6,000만원이었으나 한차례 유찰돼 입찰가는 2억원이다. 대학생 등 임대수요가 많고 방이 11칸이나 돼 임대사업을 하기에 안성맞춤이다. 6호선 개통시기가 다가와 집값이 오를 조짐을 보이고 있다. □안전성 근저당 2건과 가압류 2건은 낙찰대금 완납후 소멸된다. 다만 후순위 임차인 5인이 있어 법적 책임은 없지만 명도 과정에서 적잖은 어려움이예상된다. ◆양재동 빌라 52평. 서울 서초구 양재동 17의 27 양지하이츠빌라 203호(52평형)가 24일 서울지법 경매4계에서 입찰에 부쳐진다.사건번호 ‘99-79363’.93년 준공된 지상 4층 고급빌라로 서초구민회관 동쪽 가까운 곳에 있다.양재역이 걸어서 5분거리다.남부순환도로·강남대로 등을 쉽게 이용할 수 있다.양재시민의 숲과 우면산이 가까워 주거여건도 쾌적하다. □수익성 감정가는 3억8,000만원이나 두차례 유찰돼 입찰가는 2억4,300만원이다.3억원에 낙찰받으면 적어도 6,000만원 정도의 차익을 남길 것이라는 게전문가들의 예상.다만 구입후 환금성이 아파트보다 떨어질 것으로 보인다. □안전성 근저당 2건과 압류 2건은 낙찰후 소멸된다.임차인은 없고 소유자가살고 있어 관리상태가 좋고 명도문제는 복잡하지 않을 것으로 예상된다.

■양재동 빌라 35평형. 서울 서초구 양재동 16의21 대익빌라 304호(35평형)가 5월 12일 서울지법경매9계에서 입찰에 부쳐진다.사건번호는 ‘99-72775’. 지난 91년 준공된 지상 4층 건물로 서초구민회관 남동측 인근에 있다.3호선양재역이 걸어서 7∼8분 거리다.주변에 양재시민의 숲,우면산 등 공원·녹지가 많아 주거여건이 쾌적하고 교육여건도 좋다. [수익성] 감정가는 1억5,000만원이었으나 두차례 유찰돼 입찰가는 9,600만원이다.전세가가 1억원을 웃돌고 있어 상당한 시세차익이 예상된다.다만 환금성이 아파트만 못해 장기 투자를 감안해야 한다. [안전성] 근저당 2건은 낙찰대금 완납후 소멸된다.세입자가 있긴 하지만 법적 책임은 없고 명도문제만 해결하면 된다. ■논현동 단독주택 52평형. 서울 강남구 논현동 242의13 대지 72평,건평 52평 단독주택이 5월 16일 서울지법 경매3계에서 입찰에 들어간다.사건번호는 ‘99-69434’. 지난 83년 준공된 지상 2층 벽돌건물로 강남구청 서측에 있다.오는 11월 7호선 강남구청역 개통으로 교통여건이 좋아져 집값 상승이 예상된다.남서·남동측이 도로와 접해 있으며 공원녹지와 재래시장이 가깝다. [수익성] 감정가는 5억4,000만원이나 한차례 유찰돼 입찰가는 4억3,000만원이다.강남 일대 사무실 수요가 많고 평당 임대료가 500만원을 웃돈다는 점을감안할 때 사무실 용도로 리모델링하면 짭짤한 수익을 올릴 수 있을 것으로보인다. [안전성] 근저당 1건은 낙찰후 소멸된다.후순위 임차인 2인이 있으나 낙찰자책임은 없고 명도문제만 해결하면 된다.

◆광주가 뜬다=지난해 용인의 분양열기를 이어받은 곳이 바로 광주다.광주는 용인과 달리 분양가가 싸고 교통여건도 용인에 비해 상대적으로 양호하기때문이다. 특히 오포면 신현리 일대는 제2의 수지로 불릴만큼 올들어 인기를 누리고있다.이 지역의 경우 분당과 학군과 전화가 같고 차로 15∼20분이면 갈수 있는 동일생활권이기 때문이다. 이에따라 올들어 신현리에서 고려산업과 우림 등이 분양에 나서 최고 5대 1을 웃도는 경쟁률을 보이며 성공리에 분양을 마쳤다. 분양가도 평당 450만∼500만원대로 용인(550만∼650만원선)에 비해 저렴해용인의 70∼80%의 돈으로 대형아파트를 장만할수 있는 잇점도 있다. 게다가 아직은 개발이 본격화되지 않아 난개발의 우려가 용인보다 적다는점도 광주가 갖는 장점이다. 신현리외에 광주에서는 초월면과 삼리,광주읍 등도 입지여건이 뛰어난 곳으로 꼽힌다.이들 지역에 비해 여건은 뒤지지만 태전리 등도 새로운 아파트 단지로 각광을 받고 있다. 올해 광주에서는 모두 8,000여가구의 아파트가 쏟아진다. ◆수원은 동쪽이 유망=용인이나 광주에 비해 수원은 수요자들의 관심이 덜한 지역이다.서울과의 거리도 멀어 대체주거지로서의 기능이 떨어지기 때문이다. 올해 분양물량은 7,000여가구에 달하지만 분양전망은 그리 밝지 않다.지난해말까지만해도 집값과 전세값이 떨어진 것이 이를 반영한다.그러나 올들어1월부터 전세값이 뛰기 시작,2월에는 전달대비 5.39%가 오르고 집값도 같은달 0.65%가 오르는 등 서서히 가격오름세를 보이고 있다. 지역 부동산중개업소에서는 “수원은 다른 지역과 달리 실수요자 중심으로분양경기가 이어지고 있다.”며 “서쪽보다는 영통지구 등 동쪽이 유망하다. ”고 말했다. 김성곤기자

신규 아파트 분양시장에 서서히 봄기운이 돌기 시작했다.국제통화기금(IMF)이후 최근까지 얼어붙은 부동산 시장이 아파트 신규 분양시장을 중심으로 기지개를 펴고 있다.주택 건설업체들이 이달부터 본격적인 분양에 들어가면서올 한해 분양시장의 전초전이 벌어지고 있다.서울에서는 재개발·재건축 아파트,초고층 주상복합 아파트 분양이 본격화되고 소비자들이 관심을 갖고 있는 용인에서도 이달들어 새 아파트가 쏟아지기 시작했다.부천 상동은 벌써두번째 동시분양이다.아직은 일부 평형과 요지의 아파트 말고는 탄력을 받지 못하는 상태지만 봄철이 되면서 서서히 탄력을 받을 조짐을 보이고 있다.기존 주택시장은 새 아파트 분양 물량이 쏟아져 나오기 시작한데다 집값이 IMF이전 수준으로 회복,매수자들이 선뜻 나서지 않는 분위기다.전세시장은 지난 겨울부터 불어닥친 전세값 상승,매물품귀 현상으로 호된 홍역을 치르고 있다. ◆분양 포문 열었다=서울과 경기도 용인,부천 상동을 시작으로 건설업체들은 수도권에서만 30만 가구를 공급할 계획이다.지난해보다 20%이상 늘어난 물량이다.올 봄에는 IMF이후 가장 많은 물량이 쏟아진다. 업체들은 IMF이후 분양을 미뤄온 사업이어서 더 이상 기다릴 수 없다.또 경기가 살아나고 수요가 감지될 때 분양해야 미분양을 피할 수 있다는 판단에서 분양을 서두르고 있다.인기지역을 중심으로 청약열기가 살아날 때를 놓쳐서는 안된다는 절박한 심정도 담겨져 있다. 서울에서는 재개발·재건축,조합아파트와 주상복합 아파트가 분양시장을 주도한다.용산구 이촌동 재건축 아파트 등 한강이 보이는 인기 지역도 포함돼있다.강남에서는 도곡동 주상복합 아파트 분양을 시작으로 서초동 삼풍부지,목동 주상복합,청담동 한국중공업자리 등에서 초고층 최고급 아파트가 대기중이다.월계동 재개발 아파트,신도림 한국타이어부지,화곡동 새마을운동본부 자리에 건설되는 아파트도 관심을 끌고 있다. 용인에서는 수지읍 상현리와 구성면 마북리·상하리 등에서 대규모로 공급된다.부천 상동지구는 올들어 2차동시분양 아파트 3,772가구가 22일부터 분양에 들어갔다.광주군,고양·파주일대에서도 분양이 봇물을 이룬다. ◆분양경쟁도 시작됐다=서울 도심 아파트,강남 역세권 아파트,한강변이나 호수주변 등 조망이 뛰어나거나 입지가 빼어난 아파트에는 청약자가 몰릴 것으로 보인다.그러나 나머지 지역에 공급되는 아파트는 청약률이 낮거나 미분양도 예상된다.따라서 건설업체들은 초기 분양률을 높이기 위해 안감힘을 쓰고 있다. 업체들이 분양 경쟁으로 내세우는 무기는 우선 빼어난 입지를 강조한다.첨단 자재,특히 초고속인터넷 서비스를 즐길 수 있는 설비를 갖춘 아파트라는것도 자랑하고 있다. 경쟁은 수도권에서 더욱 치열하게 벌어질 전망이다.건설업체들은 청약열기가 당초 기대에 미치지 못하자 바짝 긴장하고 있다.그레서 수도권 분양에 사활을 걸었다. 특히 용인지역은 그동안 워낙 많은 아파트가 공급돼 신규 수요가 한계에 다다랐다는 판단을 하고 있다.또 상대적으로 입지여건이 나은 죽전지구,분당신도시 초고층 아파트 공급이 시작되기전 분양을 끝내야 한다는생각에 앞다퉈 내놓고 있다.대형 아파트를 중심으로 천정부지로 올랐던 분양권 프리미엄이 곤두박질치면서 업체들은 당초 계획을 바꿔 중대형으로 설계변경하는 사례도 속속 늘고 있다. 가격 거품을 빼고 수요자 마음을 잡기 위한 갖가지 판촉전략도 나왔다.입주후 하자나 부실시공사례가 발견되면 분양대금을 돌려준다는 ‘리콜제’아파트까지 나올 정도다. ◆속타는 업체,느긋한 소비자=이에 비해 소비자는 느긋하다.시세차익이 확실한 곳,분양가가 싸거나 노른자위 땅에 들어서는 아파트를 빼고는 분양권을노린 가수요도 사라졌다. 확실한 시세차익이 예상되는 아파트를 빼고는 역세권 대형 아파트,편리하고 첨단시설을 갖춘 곳,대형 단지를 골라 청약하고 있다.이런 현상은 서울시동시분양 청약결과나 부천 상동 아파트 청약에서 그대로 나타났다.따라서 올봄 주택공급 시장은 양극화 현상이 더욱 뚜렷하게 나타날 전망이다. 류찬희기자 chani@

재개발·재건축 투자 열기가 후끈 달아올랐다.특히 서울 5개 저밀도지구와강남 개포동 일대 재건축사업이 초미의 관심사로 떠오르고 있다.재개발·재건축 아파트의 매력은 대도시에서 그것도 지하철 역세권이나 한강이 바라보이는 곳,도심과 가까운 아파트를 안전하게 분양받을 수 있다는 것.조합원에게는 로열층이 우선 배정된다는 것도 큰 장점이다.그러나 금융비용이나 사업추진 일정 등을 고려하지 않고 ‘묻지마 투자’를 하는 투자자도 있다.맹점도 많은 만큼 섣부른 투자는 금물이다.시뮬레이션을 통해 투자수익을 따져보고 신중한 판단을 내려야 한다. ◆한강변 재개발 투자수익 크다= 한강변은 투자수익이 클 것으로 전망되면서 인기를 끌고 있다.도심과 가까운데다 조망이 좋고 거래가 활발해 집값 오름폭이 크기 때문이다.앞으로 3∼4년을 바라본다면 한강변 5개 재개발지구가유망하다.사업초기단계이면서 도심과 가깝고 한강가에 위치한 유망 재개발지구를 고른다면 △금호11구역△옥수10구역△옥수12구역△한남1구역△상도4지구가 꼽힌다. 금호11구역은구역지정을 앞두고 있으며 올해말 착공예정이다.금호동4가 292일대로 1만3,000여평에 920가구가 건립된다.사업 초기단계여서 지분 가격이 싸다.강가와 이웃해 있다.사업부지가 완만한 경사지여서 한강조망이 뛰어나다.특히 조합원분은 거의 모두 한강을 바라볼 수 있게 설계했다.대우건설이시공사로 선정될 듯. 옥수12구역도 관심을 끌고 있는 지역.옥수동 505일대로 2만3,000여평에 1,400여가구가 들어선다.매봉산 공원이 둘러싸여 있고 앞으로는 멀리 옥수역과한강을 바라볼 수 있는 입지를 지녔다.주민동의율이 80%를 넘었고 구역지정신청을 준비중이다.조합은 올해안에 구역지정을 받아 시공사를 선정,내년 상반기중 이주와 철거를 시작할 계획이다. 옥수10구역은 주민들이 구역지정 신청을 준비중이어서 올해중 사업 윤곽이드러난다.옥수역 현대 아파트 바로 아래다.교통여건이 좋고 한강조망도 가능하다.사업 윤곽이 잡히면 투자자들이 대거 몰릴 지역이다. 용산구 한남1구역도 관심을 끌기에 충분하다.뒤로는 남산,앞으로는 한강을끼고 있다.조합은 올 상반기중 구역지정,9월까지는 사업시행인가를 얻는다는 계획이다.예정대로 진행되면 내년 9월께 일반분양이 가능할 것으로 보인다. 구역지정신청중이며 모두 1,500여가구가 들어설 계획이다.남산제모습찾기문제로 고층 아파트를 지을 수 있을지는 아직 결정되지 않았다.삼성물산이 시공사로 선정됐다. 마포 용강지역도 눈길을 끈다.지하철 5호선 마포역 서쪽 한강변이다.지난달 사업시행인가를 받았다.올 연말께 공사를 시작하고 분양에 들어갈 예정이다.삼성물산주택부문이 시공사로 참여하고 이주비 지급을 준비중이다. ◆강남 재건축아파트를 눈여겨봐라= 5개 저밀도지구나 가락동 시영아파트,개포동 주공 아파트가 투자자들로부터 관심을 끌고 있다.입지를 따져볼 때 이보다 나은 곳을 찾기는 힘들 정도다.용산 외인아파트 재건축은 조합원은 없고 모두 일반 분양분이다.투자자들이 대거 몰릴 것으로 예상된다.시세차익이 충분하다. 그러나 무조건 투자했다가는 낭패보기 십상이다.개포동 주공아파트는 시공사 선정을 둘러싸고 한판 전쟁을 치르면서 값이 큰 폭으로올랐다. 가락동 시영아파트도 값이 오를대로 올랐다.이곳은 택지개발지구나 저밀도지구가 아니어서 고층 아파트를 짓는데는큰 문제가 없을 것으로 보인다.다만 조합원간 이견으로 시공사 선정이 늦어지고 있다. 저밀도지구 아파트와 개포동 택지개발지구 아파트는 개발 시기가 정확하지않다.고층 아파트를 지을 수 있게 허용할 것인지를 두고도 정부가 결정을 내리지 못하고 있다. 류찬희기자 chani@. *재개발 아파트 유의점. 조합과 건설업체가 내놓은 개발계획 일정을 절대적으로 믿어서는 안된다.사업추진이 늦춰지면 투자금이 묶이고 사업지연에 따른 손해 등은 고스란히 조합원에게 떨어진다.그렇게되면 금융비용 부담이 늘어날 수 밖에 없다. 특히 저밀도지구나 택지개발지구는 아파트 건립 당시 서울시가 저층 아파트밖에 짓지 못하도록 용적률을 제한하고 있다.용적률을 높혀 고층 아파트를지을 수 있도록 도시설계를 다시 해야만 조합이 주장하는 투자수익이 보장된다. 한강변 아파트라고 무턱대고 투자하는 것도 금물.한강이 보이는지를 반드시 따져봐야 한다.조합원 아파트는 우선해 한강이 보이도록 배치하지만 조합원이 많으면 모두가 한강조망 아파트를 배정받을 수 없다는 것을 유의해야 한다. 사업 초기단계에 투자하는 것이 수익를 높일수 있다.조합원들 이견이 없는곳을 고르는 것도 중요하다.재개발 아파트 지분은 대개 구역지정,사업승인,이주비 지급 등 사업추진 단계때마다 가격 오름폭이 커진다. 따라서 가능한 사업초기 단계에 투자하되 사업 진척이 빠른 곳을 택하는 지혜가 필요하다. 안전한 곳을 원한다면 관리처분계획이 임박한 곳이 좋다.조합원이 보유한건물 및 토지에 대한 재산 가치와 청산방법,일반 분양대상,입주날짜 등이 결정되는 단계인만큼 2∼3년안에 입주가 가능하다는 얘기다.사업시행 초기보다 지분 구입비용은 많이 들지만 투자위험을 줄일 수 있다. 류찬희기자

2억∼3억원의 여윳돈을 굴리는데는 입주시기가 빠른 대형 아파트 분양권을노려볼 만하다.덩치가 조금 더 크다면 소형 부동산 개발상품이나 외국인 대상의 주택임대사업 등이 안성맞춤이다. ◆2억∼3억원대는 수익성 아파트를 노려라 짧은 기간 돈을 굴릴 것이라면 집값이 오를 것으로 예상되는 아파트를 사둘 만하다. 한강을 바라볼 수 있는 재개발 아파트 중 입주시기가 임박한 아파트 분양권이 괜찮다.용인일대 대형 아파트 분양권은 시세가 하락세 행진을 계속하고있는데다 거래도 잘 이뤄지지 않는 만큼 피하는 것이 좋다. ◆3억원이상 단기투자는 외국인 임대사업 3억∼4억원대의 여윳돈이 있다면외국인 임대사업에 눈돌릴 만하다. 금융투자와 비교,연간 20%안팎의 높은 수익이 보장된다.계약과 동시에 2년치 임대료를 한꺼번에 받을 수 있다. 이태원의 4억원대 고급빌라(51평형)투자를 예를 들면 내국인에게 집을 빌려줄 경우 2년간 보증금으로 받은 2억원을 굴리는 것이 전부.금융기간에 맡길경우 연간 고작 2,000만원안팎의 수익을 올릴 수 있다. 반면 외국인에게 임대할 경우 월 임대료로 400만원가량을 받을 수 있다.1억여원에 가까운 2년치 임대료를 한꺼번에 받아 금융기관에 맡기면 수익은 더욱 불어난다. 외국인 임대사업을 펼치기에 적합한 곳은 2년이상 체류하는 외국인이 모여사는 곳이 좋다.대사관,미군부대,외국인 학교에서 가까운 서울 용산구 이태원·한남동,서대문구 연희동,종로구 평창동,성북구 성북동 일대가 꼽힌다. ◆3억원 이상 장기투자는 역세권에 묻어둬라 역세권 이면도로 단독주택지나빈 땅을 고르는 것이 좋다.대학가 임대사업용 주택도 괜찮다.또 소형 상가,건물도 투자해 볼 만하다. 서울 강남지역 역세권 이면도로 단독주택지는 평당 400만∼500만원.60여평의 대지라면 2억∼3억원을 주고 살 수 있다.그러나 값이 싸다고해도 단순 주거목적이라면 투자 메리트가 없다.다가구를 지어 임대사업을 펼칠만한 매물에 투자하는 것이 바람직하다. 경매를 통해 나온 매물을 고르면 초기 투자비를 줄일 수 있다.지난해 9월마포구 합정동에 마당 61평,방 12개가 딸린 2층 단독주택을 경매로 투자한것을예를 들면 취득·등록세와 수리비 등을 합쳐 투자비는 모두 1억9,000만원이 들어갔다. 세입자들의 반발은 재계약을 체결하는 방식으로 넘어갔다.임대보증금으로 2억원을 확보,투자금을 고스란히 회수했다. 사무실 수요가 많은 지하철역 가까운 곳에 4∼5층짜리 임대건물을 사두는것도 좋다.적어도 6억∼7억원정도가 소요되나 경매를 통해 구입하면 투자비를 줄일 수 있다. 류찬희기자 chani@