‘재건축 사업-서울은 지지부진,수도권은 활발’ 서울시가 집값 안정을 위해 재건축 사업 승인 시기를 지역별로 조정키로 하면서 수도권 아파트 재건축 사업이 관심을끌고 있다. 서울은 당분간 재건축 사업이 늦춰지고 투자 수익률도 떨어지는 반면 수도권 재건축 사업은 활발할 것으로보인다. 수도권 재건축 아파트 가운데 서울 거주자나 직장인이 노려볼 만한 ‘노른자위 아파트’도 상당수에 이른다. [얼마나 추진되나] 서울 출퇴근이 가까워 대체주거지 역할을 할 수 있는 곳이 인기가 높다.성남,고양,군포,수원,부천,안양,의왕 등이 꼽힌다.재건축이 추진되는 아파트 가운데서울 거주자가 노려볼 만한 곳은 대략 16곳 1만8,000여가구다. 지역별로는 수원이 6,410가구로 가장 많다.대부분 시공사가 선정돼 사업이 활발하게 추진되고 있다. 의왕은 과천과 서울 접근성이 뛰어나 투자자들이 눈독을들이는 곳.3,780가구가 재건축을 추진중이다. 성남에서는 금광동 일대 중·소 규모 아파트 재건축 사업이 활발하다.검단·동우·보라아파트 등 3곳은 합쳐서 680가구로 삼성물산이 시공사로 정해졌다. 이밖에 고양시에서는 2,940여가구의 재건축 사업이 추진중이다. [투자요령] 조합원간 분쟁은 없는지,사업승인 요건은 갖췄는지 등을 먼저 살펴야 한다.조합원간 분쟁이 있으면 사업추진 시기가 늦어지고 그만큼 초기 투자금이 잠겨 오히려손해를 볼 수 있다.수도권 아파트 가운데에도 조합원간 분쟁에 휩싸여 사업추진에 차질을 빚고 있는 곳도 상당수에달한다. 대부분 재건축 아파트는 조합설립이나 시공사 선정을 전후한 시기와 이주 시작전에 가격이 많이 오른다.실수요자든투자자든 매수 시기를 잘 선택해야만 수익을 낼 수 있다. 아파트 위치는 수도권이라도 투자할 때는 서울 사람 기준으로 입지여건을 살펴야 한다.서울까지 대중 교통여건,거리등을 따져 서울 직장 거주자나 직장인을 끌어들일 수 있는곳을 골라야 한다. 수요가 많아야 환금성이 뛰어나고 가격오름세도 두드러진다.투자에 자신이 없다면 전문가의 도움을 받는 것도 한 방법이다. 미리주 닷컴 김종수 부장은 “재건축 투자에는 조합원간분쟁 여부를 꼭 살펴야 한다”며 “대지 지분이 많아야 높은 투자 수익률을 기대할 수 있다”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

서울 강남구 대치동은 ‘교육 특구’로 불린다.수도권을비롯,전국의 학부모들이 보다 나은 교육환경을 갖춘 대치동에 진입하기 위해 앞다퉈 이삿짐을 챙긴다고 부동산 중개업자들이 부추기면서 비롯됐던 최근의 집값 파동에서 보듯 이곳은 교육에 관한 한 모든 문제가 한데 어우러진 심장부이다.유치원이나 초·중·고교생을 둔 학부모들은 물론,신혼 부부들도 ‘평당 2,000만원’이라는 집값에도 불구하고 2세의 보다 나은 미래를 위해 가고싶어 하는 곳이기도 하다.교육 특구라는 명칭에 걸맞게 소그룹과외가 주류를 이루는 보습학원과 입시학원 등 사교육기관이 무려 160여개나 들어서 있다.학부모들은 단 1분이라도 자녀들을학원으로 내몰지 않으면 안심이 되지 않는다.학생들도 학원에 가지 않으면 친구를 사귈 수 없다.학부모,특히 어머니들은 자녀들을 학원에 실어 나르는 ‘마을버스 운전기사’로 전락했다.옆집 아이에게 뒤지지 않으려고 발버둥치는 대치동 학부모들이 털어놓는 자녀 교육 실상과 대안을 2회에 걸친 시리즈로 게재한다. ■중학생 부모 경험담. 경기도 성남시 분당에 사는 주부 S씨(41)는 이틀에 한 번 반드시 통화를 하는 사람이 있다.미국에서 공부하는 큰아들 현준이(16·가명)이다.벌써 1년 반째다.현재 미국 사립학교에서 8학년에 다니고 있는 현준이는 다행히 미국 생활에 잘 적응하고 있다. 유학을 결정한 것은 현준이가 중학교에 입학한 지 한 학기도 지나지 않을 때였다.서울 일원동에 살면서 대치동 학원에 다녔던 현준이는 숨막히는 공부에 몸서리를 쳤다.초등학교 때만 해도 남들만큼 사교육을 시키지는 않았다.4학년부터 영어를 시작했을 뿐이다. 중학교 입학을 앞두고 수학은 전문학원에 보내고 암기과목은 돈을 아끼기 위해 중학교 참고서를 구해 S씨가 직접가르쳤다.하지만 중학교에 입학하자 사정은 달라졌다.국영수는 물론 미술과 음악,체육까지 학원에 다니는 아이들 틈바구니에서 학교 생활에 적응하기란 쉽지 않았다.결국 뒤떨어지지 않기 위해 스파르타 식으로 전 과목을 가르친다는 유명 학원에 등록했다. “아이가 견디지 못하더군요.자정이 넘겨서야 집에 돌아오는 학원 생활때문에 심하게 앓았습니다.한 달도 안돼얼굴이 누렇게 뜨고 잠자면서 헛소리까지 하는 아이를 보면서 ‘이렇게까지 해야 하나’ 하는 생각이 들었습니다. ” S씨는 당시를 돌이키며 한숨을 내쉬었다. “‘대학을 포기하면 학교 생활을 즐겁게 할 수 있을텐데’하는 생각이 들다가도 성적표가 나오거나 다른 아이들얘기를 들으면 ‘언제 그 얘기 했나’ 할 정도로 현실로돌아오곤 했습니다.유학은 그런 갈등이 끊임없이 계속되다가 내린 결론이었지요.이런 식으로 계속 가르칠 수는 없다는 생각이었습니다.” 그는 사업가가 꿈인 현준이가 미국에서 좀더 넓은 세계를 경험하면서 여유있게 공부할 수 있을 것이라고 기대하고 있었다. 예전에는 대치동으로 이사갈 생각도 했지만 현준이가 떠난 뒤에는 생각이 달라졌다.초등학교 5학년인 둘째 현민이(12·여·가명)는 워낙 학원을 싫어하는데다 현준이 때와는 달리 과도한 교육열 속에서 처신하는 노하우도 어느 정도 터득했기 때문이다.“첫째 아이를 기를 때는 이것도 해보고 저것도 해보고 시행착오를 거치지요.둘째를 기르면서 ‘대학 못가도 아이 팔자(八字)’라는 생각이 들자 오히려 아이 스스로 더 잘하더라구요.” 그는 ‘대치동 열풍’에 대한 나름대로의 생각을 이렇게말했다. “대치동이 다른 곳보다 교육여건이 좋은 것은 사실이지요.하지만 부모가 주관이 없다면 주변 분위기에 휩쓸릴 수 밖에 없습니다.주관대로 하기도 어렵지요.아이를 위해 모든 것을 희생하고 대치동으로 간다고 끝은 아닙니다.경제사정이 교육을 좌우하는 환경이 아이들에게 상처를 줄 수도 있습니다.”김재천기자 patrick@ ■숨막히는 주변환경. “대치동 엄마들은 모두 ‘마을버스 운전사’입니다.” 대치동에 사는 주부 A씨(41)는 대치동 학부모들의 처지를 이렇게 설명했다. 매일 자녀들을 학원까지 자가용으로 실어나른다는 말이다.학원 셔틀버스가 있지만 시간을 아끼기 위해 엄마들은 돌아가며 가까운 곳에 사는 아이들 몇몇을 모아 직접 태워주고 있다. 갈수록 치열해지는 엄마들의 ‘치맛바람’에 A씨는 한숨부터 내쉬었다.A씨가 이곳에 산지는 8년째다. “지난해였습니다.초등학교 6학년인 큰 애가 독서토론 과외를 했지요.‘먼나라 이웃나라’라는 책을 읽고 독후감도 쓰고 토론하는 과외였습니다.책 한 권을 읽으면 직접 경험해야 한다며 책에 나온 국가로 여행을 떠난다는 걸 뒤늦게 알았습니다.공무원인 남편의 월급으로는 도저히 감당할 수 없어 떠나기 한 달 전에 슬그머니 팀을 빠졌습니다.아이에게 상처주기 싫어서였지요.” 그의 아이들은 체육과외도 받고 있다.이 곳에서 ‘주말체육’이라는 이름으로 운영되는 체육과외는 주말에 아이들끼리 모여 노는 일종의 ‘노는 과외’다.“주중에는 학원에 다니느라 놀지 못하는 아이들을 위한 과외지요.주말체육 과외에 참가하지 않으면 함께 놀 친구들도 없다며 울며 졸라대는 아이의 성화에 못이겨서 하고 있습니다.” 촌지 문제는 그의 또다른 고민거리다.“7년 전 처음 이곳에 이사와서 큰 아이가 초등학교에 입학할 때였습니다.학기 초 학부모총회를 한다고 해서 찾아갔더니 담임선생님이 하는 말이 기가 막혔습니다.‘다른 엄마들이 얘기 안해주더냐.지방에서 와서 잘 모를 거다.학교에 찾아오기 어려우면 집으로 와도 된다’며 집 주소를 적어 슬쩍 주머니에넣어주더군요.학기초와 말,명절 등 ‘때’가 되면 주는 촌지가 연간 60만원이었는데 이 정도면 최소 수준이라고 하더군요.도저히 감당할 수 없어 요즘에는 아예 촌지를 포기하고 있습니다.” 요즘 두 아들은 그에게 이사가자고 조른다.아빠를 따라지방으로 1년간 전학갔다 온 이후 바뀐 모습이다.도저히이 곳은 사람 사는 곳이 아니라는 것이었다.“자기밖에 모르고 오직 경쟁만이 있는 이 곳이 싫다고 하더라구요. 아이들과 생각은 같지만 다른 곳으로 이사가지 못하는 이유는 미련 때문입니다.이러다가 아이들을 망치겠다는 걱정이 앞서다가도 ‘혹시 이 곳에 있으면 상위권 대학은 갈수 있지 않을까’ 하는 그놈의 미련 말입니다.”김재천기자. ■대학생이 본 대치동. K씨(21)는 대치동에서 13년째 살고 있다.K대 의예과 2학년인 그는 요즘 대치동을 바라보는 친구들의 냉소적인 눈길이 못마땅하기만 하다.‘돈 많고,옷 잘 입고,고액 과외많이 받아 대학 들어온 애’로 매도당하는게싫다. 그도 역시 학원도 다니고 과외 공부도 했지만 공부는 스스로 했다고 자부한다.가정 형편도 남들이 생각하는 것처럼 넉넉하지도 않다.“대부분의 사람들은 ‘대치동’ 아이들은 모두 공부를 잘 하다고 착각하고 있어요.가까운 곳에 다양한 학원이 많아 편리한 것은 사실입니다.하지만 학년이 올라갈수록 대다수의 아이들은 학원을 친구를 만나는‘사교의 장’ 쯤으로 생각합니다.매일 학원에 아이들을열심히 실어나르는 엄마들이 불쌍하지요.” 대치동에서도 남들에게 지지 않게 과외공부를 시킨 한 학부모가 요즘 코가 쑥 빠졌단다.올해 입시에서 지방대 원서 내려고 전국으로 뛰어다니는 자신의 처지를 한탄하더라는 것이었다. “이 곳에 공부 잘 하는 아이들이 많이 모여있는 것은 사실이지요.하지만 꼭 그렇지도 않아요.초등학교 동창회에나가면 명문대에 들어간 친구들은 많지 않습니다.일부는서울 지역 대학에 들어가고 나머지는 거의 재수합니다.엄청난 돈을 투자했는데 지방대는 자존심이 상해 갈 수 없다는 이유죠.그런 현상은 이곳 토박이보다는 이사온 사람들이 더 심합니다.모든 걸 희생해서 이곳으로 왔는데 뭔가이뤄내야 한다고 생각하는 것 같습니다.공부를 잘하는 것은 본인의 의지 때문이지 과외를 하느냐,안하느냐 때문이아닙니다.” ‘대치동 사교육’은 어른들의 욕심의 산물일 뿐이라는게 그의 주장이다.어느 강사가 일류대학에 학생들을 많이 보냈다고 하면 가리지 않고 찾아 다니는 학부모들 때문에 학원과 강사가 이곳에 몰리고 있다는 것이다.학부모들은 ‘누구의 강의를 들은 아이들이 몇 명 붙었다’는 식의 소문이 돌면 앞뒤 안가리고 그 강사만 찾을 정도로 극성을 부린다는 것이다.대치동 출신인 그도 “그런 부모들을 보면정말 답답하다”고 했다. 부모들의 극성만큼 학생들은 열심히 공부하지 않는다며그는 이곳에서 꽤 알려진 S강사의 수업시간 얘기를 했다. “강의를 제대로 듣는 아이들은 맨 앞 3줄에 앉은 학생들 뿐입니다.나머지는 중간에 빠져나가 놀고,수업도 듣는 둥 마는 둥 합니다.강사는 아이들에게 관심도 없습니다.학원료만 꼬박꼬박 받으면 그만이죠.한 반에 3분의2는 들러리선다고 보면 됩니다.부모들은 아이가 열심히 공부하고 있을 거라고 믿겠죠….”

‘집을 사야하나 말아야 하나’ 집값이 이상급등하면서 내집장만을 늦춰온 수요자들이 혼란을 겪고 있다. 많은 수요자들이 지난해 하반기 집값이 안정세로 접어들면서 집장만 시기를 늦춰왔기 때문이다. 전문가들은 신규분양이라면 가급적 분양을 빨리 받는 것이좋지만 기존주택 매입은 늦추는게 좋다고 조언하고 있다. [신규분양은 빨리] 신규분양은 가급적 서둘러 받는게 좋다. 본격적인 분양철이 되면 분양가가 오를 가능성이 크다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “중소형 아파트의 분양가가 지금은 대형의 3분의2 수준이지만 갈수록 올라가 대형수준에 접근할 것”이라며 “신규 분양은 빨리 받는게 좋다”고말했다. 또 올 3월부터는 1999년 청약통장 가입자격이 완화됐을 때통장을 만든 수요자들이 1순위에 대거 진입한다. 순차적으로 늘어나기는 하지만 1순위자만 대략 100만∼180만명 증가할 것으로 추산된다.그만큼 괜찮은 아파트 청약받기가 어려워진다는 것이다. [기존주택은 관망하라] 1·8집값안정대책의 효과가 어떻게나타날지 전망이 쉽지 않다.서울 강남권은 거래가 끊어진 가운데 가격변동이 없지만 1개월 정도 지나면 충분히 가격전망이 가능해질 것으로 보인다. 투기과열지구 지정이나 국세청의 세무조사때 으례 가격이떨어지지만 2∼3주 지나면 매물부족으로 가격이 오른 경우도 있다. 따라서 일정기간 관망후 기존주택 구입여부를 결정해도 늦지 않다는 것이다. LG경제연구원 김성식 연구원은 “이번 집값파동이 강남에국한돼 있고 일정부분 가수요가 가세한 만큼 집값추이를 좀더 지켜볼 필요가 있다”며 “기존주택 매입은 좀더 기다려도 늦지 않다”고 말했다. [전세는 당분간 오른다] 서울·수도권 지역의 전셋값은 올해까지 오름세가 지속될 것으로 보인다. 전세 선호평형인 중소형의 공급이 부족하기 때문이다. 건설산업연구원에 따르면 올해 서울의 아파트 입주물량은대략 4만6,852가구에 달한다.이는 지난해 물량(5만5,331가구)에 비하면 15% 가량 줄어든 것이다.올해까지는 전셋집 구하기가 쉽지 않다는 얘기다. 반면 내년에는 입주물량이 6만302가구로 올해보다 1만3,450가구 늘어난다.연말부터는 서울에서 전셋집 구하기가 좀 쉬워질 것으로 보인다. 따라서 서울에서 올봄 이사를 하려면 지금부터 전셋집 구하기에 나서는 것이 괜찮은 방법이라고 할 수 있다. 반면 수도권은 올해 중소형 아파트 입주물량이 많은 반면내년에는 크게 줄어들게 된다. 전세난이 서울은 다소 완화되는 반면 수도권은 내년에 심화될 가능성이 큰 것으로 분석되고 있다. 건설산업연구원 김현아 책임연구원은 “내년에 서울은 아파트 입주물량이 늘어나는 반면 수도권은 올해대비 35%가량 줄어들 것으로 보인다”며 “서울의 전세난이 수도권으로 옮겨갈 가능성이 크다”고 내다봤다. 김성곤기자 sunggone@

가계가 위험신호를 보내고 있다.신용불량자들이 급증하면서 개인파산도 증가추세다.가계가 빌린 돈은 이미 주식투자 등으로 허공으로 사라진 지 오래다.반면 갚아야 할 돈은다달이 돌아와 가계를 옥죄고 있다.카드사들은 금융소비자들의 이같은 고통을 외면한 채 무분별한 회원확대를 통해돈벌이에만 급급하고 있다. ▲은행 가계대출 137조원=가계의 붕괴우려는 은행의 가계여신 부문현황에서 알 수 있다.지난해 9월말 현재 일반 가계대출규모는 137조원으로 사상 최대다.전체 대출채권(407조원)의 33.7%다.99년 76조원,2000년 106조원에서 갈수록늘고 있다.개인들은 대부분 주택구입이나 개인창업,주식투자를 위해 빌린 것으로 파악됐다.물론 여기에는 은행들의가계대출경쟁도 한몫하고 있다.저금리 시대를 맞아 안전한대출처로 가계를 겨냥하면서 주택담보 대출금리를 경쟁적으로 내렸기 때문이다. 카드채권의 경우,지난해 9월말 현재 24조여억원으로 전체대출채권의 6%를 차지하고 있다. 금융감독원은 가계대출 건전성에 빨간불이 켜질 수 있다고경고한다. 현재는 건전성에 큰 문제가 없으나 향후 경기변동에 따라 가계의 부채상환부담이 크게 늘 수 있다는 얘기다.그렇지 않아도 대출금리가 인상조짐을 보이고 있다. 한국은행도 이를 우려하고 있다.지난해 3·4분기 자금순환동향을 파악한 결과, 투자주체인 기업은 투자수요가 준 탓도 있으나 리스크 관리로 금융 부채증가가 미미했다.반면개인의 경우 집값 상승으로 차입수요가 생기면서 금융부채가 대폭 늘었다. ▲카드가 문제=가계의 직접적인 붕괴조짐은 카드채권의 연체율에서 나타난다.1∼2%인 은행의 가계대출 연체율과 달리카드채권 연체율은 7∼8%선으로 높다. 카드사의 회원 유치경쟁이 격화되면서 신용과는 관계없이무분별한 카드발급이 이뤄졌기 때문이다. 연체규모도 위험수위다.가계대출 연체금의 경우 137조원대출에 2조2,920억원이다.반면 카드는 전체 24조여원의 채권 가운데 2조642억원이나 된다.카드로 인한 신용불량자만100만명이 넘다보니 신용사회라는 말이 무색해졌다. ▲개인파산 급증=가계경제의 위기는 개인파산에서도 드러난다. 대법원에 따르면지난해 10월말까지 전국 법원에 접수된소비자 파산신청건수는 572건.지금까지 가장 많았던 99년의 503건을 넘어섰다. 금융소비자들은 신용카드 발급-현금서비스 사용-연체누적-일반 대출전환 등의 과정을 거쳐 신용불량자로 전락한다. 제도권 금융기관을 이용하기 힘들게 되면 사채시장을 기웃거리게 되고 이 마저 여의치 않으면 소비자 파산을 신청한다.개인파산 신청건수는 앞으로도 늘 것으로 보인다.경기회복이 되더라도 개인채무자들의 사정이 좋아지기까지는 시차가 있기 때문이다. ▲카드는 호황=가계위기와 달리 카드업계는 ‘유례없는 호황’을 누리고 있다.99년 카드업계는 외환위기 여파로 3,500억원 이상의 적자를 냈었다. 그러나 2000년에는 7곳의 전업카드사에서 1조원이 넘는 이익을 냈다.국세청이 신용카드 사용자에 대해 전자복권 추첨제를 도입,카드사용을 적극 권장한 덕분이다.소득공제 혜택,전자상거래 활성화도 요인이다. 이러다 보니 카드시장 진출을 엿보는 기업들이 적지 않다. 정부도 현금서비스 위주의 잘못된 영업행태와 무분별한카드발급 등 영업질서를 바로잡고 서비스를 개선한다는 명분으로 신규 진입을 허용할 태세다.그러나 신규카드사 증가가소비자 보호로 이어질지는 미지수다. ▲수수료 인하는 생색내기=삼성과 LG카드 등 카드사들이 최근 몇차례 현금서비스의 수수료를 내렸지만 생색내기라는지적이 많다. 서울 YMCA 시민중계실이 지난해 신용카드사용자 406명을대상으로 신용카드 이용실태를 조사한 결과,10명 중 8명이그해 상반기 카드사 수수료 인하에 대해 “내렸는지 잘 모르겠다”고 답했다. 수수료를 내리게 하는 가장 효과적인 방법으로는 “정부가개입해야 한다”고 입을 모았다. 박현갑기자 eagleduo@ ■신용불량자 얼마나 되나. 개인 신용불량자는 얼마나 될까? 신용불량자는 카드대금이나 일반대출금을 3개월 이상 갚지못한 사람들이다. 금융거래에 따른 신용불량자들은 지난해11월말 현재 259만9,000명에 이른다.휴대폰 이용료 체납 등비금융거래로 신용불량자가 된 사람도 60만명 정도다. 금융당국은 지난해 11월말 이후 신용불량자 증가세를 고려하면지금은 330만∼340만명 정도로 추산하고 있다. 개인 신용불량자 가운데 카드관련이 차지하는 비중은 지난해 3월 35.5%에서 6월 37.6%,9월 40.5%,11월 41%로 꾸준히 늘고 있다. 금융당국은 업계의 무분별한 카드발급에 원인이 있다고 보고 있다.카드사는 카드를 발행하고 가맹점을모집해 현금 대신 신용카드로 대금을 결제하도록 유도하는게 본연의 기능이다. 현금서비스나 카드론 등은 부대업무다.그러나 국내 카드사들의 영업행태는 완전히 거꾸로다.2000년에 현금서비스와카드론 이용금액은 157조347억원으로 전체 카드이용 금액의 66.3%나 차지했다.지급결제 수단인 카드를 현금대출 수단으로 전락시킨 것이다.카드사 수익의 58%가 현금서비스 등부대업무에서 나올 정도다.이러다 보니 카드사들은 앞다퉈길거리 호객행위,무자격자에 대한 카드남발 등으로 회원모집에 열을 올리고 있다.2000년에 신규 발행된 카드(1,826만1,000건)의 57.8%(1,055만여건)가 ‘길거리 카드 모집인’들이 유치한 것이다. 일반 대출금은 1원이라도 3개월이상 연체하면 불량자로 등재된다.카드는 5만원 이상을 3개월 이상 연체,통신요금 등 비금융거래는 3만원 이상을 3개월 이상 못갚으면 신용불량자로 관리된다.신용불량자로 등록되면 신규 대출 등 금융거래를 할 수 없다. 신용불량자 명단에서 빠져 나오려면 신용불량자로 등록된날로부터 90일 이내 빚을 갚아야 한다.금액의 많고 적음은상관없다. 신용불량 등록기간이 90일 이상인 경우,등록 후 1년 이내에변제하면 기록에서는 해제되나 1년간 과거의 연체사실이 별도 관리돼 사실상 금융거래가 어렵다.등록기간이 1년을 넘으면 변제하더라도 2년간 별도 관리된다. 박현갑기자. ■나는 이렇게 신용불량자 됐다. 가전제품 총판대리점 직원 H씨(21)가 신용불량자가 된 것은 2000년 11월 귀가길에 모 카드사의 모집인을 만나면서였다. 카드회원으로 가입하면 놀이공원 무료입장 등 각종 부대서비스를 준다는 광고문구가 그의 발길을 잡았다.당시 여자친구와 한창 데이트 중이던 H씨로서는 카드가 갖고 싶은 물품‘1호’였다. 그는 며칠 뒤 우편으로 신용카드를받고는 곧장 시내로 나갔다.오래 전부터 사고 싶었던 20여만원짜리 MP3플레이어를샀다. 여자친구를 불러내 영화를 보고 근사한 레스토랑에서식사도 했다.물론 모두 카드로 계산했다. 생전 처음 써보는 카드는 ‘요술방망이’였다.카드가 없고직장이 없을 때는 용돈 타느라 부모님 눈치를 봐야 했다.그러나 카드가 생기고부터는 달라졌다. 친구들과 소주도 부담없이 마실 수 있었고 여자친구도 맘껏 만날 수 있었다. 그러던 H씨가 연체위기에 몰린 것은 지난해 1월.다니던 직장의 영업부진으로 월급이 안나오면서 연말에 썼던 60만원을 결제하지 못할 ‘위기’에 빠졌다.부모에게 얘기하려다우선 현금서비스로 결제했다. “조금만 참고 기다려 달라”던 회사 사정은 2월에도 나아지지 않아 그를 연체자로 만들었다.3월에는 카드사로부터“다음달에도 결제 못하면 신용불량자가 된다”는 통지서를받았다.그러나 뾰족한 수가 없었다. 그는 4월 중순 회사를 그만 두게 됐고,며칠 지나지 않아카드사로부터 신용불량자로 등록됐다는 통지서를 받았다.연체를 피하려고 받은 현금서비스 등 미결제 금액만 122만원이었다.하늘이 노랗게 보였다. 이런 사실을 뒤늦게 안 H씨 부모가 ‘법정대리인인 부모의동의없이 카드가 발급됐다’며 금융감독원에 이의를 제기했지만 허사였다. 금감원은 H씨가 민법상 성년인 만 20세 이전에 법정대리인동의없이 카드를 발급받았기 때문에 이같은 행위가 취소될수 있는지 따져봤으나 H씨가 성년이 된 뒤 카드대금을 갚았기 때문에 본인의 행위를 사후 인정하는 ‘법정 추인(追認)’에 해당된다고 유권해석했다. 박현갑기자.

‘거래 뚝,부동산 중개업소 집단 휴업’ 정부가 고강도의 집값 안정대책을 잇따라 내놓자 서울 강남 대치동 일대 아파트 거래가 끊기고,가격 오름세도 주춤하고 있다.9일 이 일대 중개업소는 아예 집단 휴업에 들어갔고,아파트를 사기로 했던 사람들도 매입 의사를 철회하고 나섰다.겉으로는 부동산 시장이 진정 기미를 보이고 있다. ◆700여 중개업소 집단 휴업=강남구 대치2동 은마 아파트주변 20여개 부동산중개업소는 8일 저녁부터 대부분 문을닫았다.개포 1∼4동,도곡2동,역삼2동의 중개업소들은 10일부터 12일까지 휴업키로 결정했다.전국부동산중개업협회는 “국세청이 밝힌 집중 조사 지역의 700여개 중개업소가자율적으로 집단 휴업에 들어가기로 했다”고 밝혔다.업체 자율적으로 3일간만 휴업을 결정했다고 밝히지만 국세청의 조사 강도에 따라 개점휴업 상태는 길어질 전망이다. 협회는 집단 휴업에 대해 “정부의 집값 안정대책에 동참하기 위해 집값을 부풀려 내놓는 주민들에게 무언(無言)의 시위를 하는 것”이라고 해명했으나,실제는 국세청의 ‘칼날’세무조사를 피하기 위해 문을 닫은 경우가 대부분이다.국세청이 거래가격 불성실 신고자의 세무조사를 위해서는 아파트 매매를 알선한 중개업소를 반드시 조사해야 하고,이 과정에서 실거래가격 조작이나 불성실 신고를 도와준 것이 드러나 ‘불똥’이 튈 것을 우려해서다. 청실공인중개사 이철종 사장은 “국책 연구기관이나 언론도 집값 오름세를 부추겼다”며 “정부 대책이 실효를 거둘 지 의문”이라고 꼬집었다. ◆거래 뚝,가격 오름세 주춤=이번 휴업이 자율적이어서 문을 연 곳도 적지 않다.그러나 이들 문을 연 중개업소도 일감이 없기는 마찬가지여서 개점휴업 상태다.대책발표 이전부터 매물이 많지 않았지만 정부의 고강도 대책 발표 후집주인들이 팔 물건을 거둬 들이고,사려는 사람들도 발길을 돌리고 있다.거래를 했다가 세무조사를 받는 등의 불편을 피하기 위한 것으로 풀이된다. 대치동 한솔공인 이상엽씨는 “매물이 많지 않은 지역인데 이번 조치로 그나마 있던 매물까지 회수되고 있다”고말했다. 투기과열 지구로 지정되고 고강도 세무조사가 이뤄진다는 발표에도 불구하고 아직까지 가격 움직임은 거의 없다.강남지역은 아파트 보유자들은 다른 지역 주민보다 경제적으로 여유가 있는 편이어서 자신이 원하는 금액이 아니면 좀처럼 팔지 않는다.이 지역에는 급매물도 거의 없다.이번조치에도 불구하고 이 지역 집값에 변동이 없는 것은 바로 이 때문이다. 부동산 114 김혜연 과장은 “가격 움직임은 1∼2주 지나봐야 나타날 것 같다”며 “그러나 반포주공,잠실주공 등저밀도지역 아파트 값은 떨어질 것 같다”고 말했다. 류찬희 김성곤기자 chani@

정부가 8일 내놓은 주택시장 안정대책은 서울 강남 등 집값폭등지역에 대한 단속을 강화함으로써 집값 오름세가 다른지역으로 번지는 것을 차단하겠다는 뜻을 담고 있다.그러나이번 조치가 당장 주택가격을 안정시키는 데 도움이 될지 모르지만 투기자본에 의한 시장 교란현상을 근본적으로 막기에는 역부족이라는 지적이 많다. [얼마나 올랐나] 부동산시장에서 비수기로 간주되는 겨울철이지만 이번 겨울에는 하루가 다르게 집값이 뛰는 기현상이나타났다. 11월 이후 강남구와 송파구는 각각 8.4% 뛰었고,서초구는 5.4% 올랐다.강남구 대치동 은마아파트 34평형은 두달새 3억5,250만원에서 4억6,000만원으로 무려 30.5%나 치솟았다. 이처럼 집값이 뛴 것은 저금리로 시중 부동자금이 강남권재건축 아파트 등으로 유입된 데다 강남의 나대지 등이 고갈되면서 수요보다 공급이 줄었기 때문이다. 또 강남권에 이른바 명문학원 및 명문고교가 몰려 있다는점도 집값을 치솟게 만든 요인이었다.방학철에 학군이 좋은곳에 집을 마련해두자는 움직임이 학부모들 사이에 두드러졌다.저금리에 따른 투자와 공급부족이 어우러져 가수요를 유발한 셈이다. [고강도 엄포 ‘약발’ 의문] 정부는 봄 이사철을 앞두고 집값 오름세를 미리 차단하겠다는 뜻에서 이번 조치를 내놓았다.단속내용도 투기우려지역 지정,수시 기준시가 변경 고시,‘떴다방’ 실태조사 등 초강수다. 전문가들은 그러나 정부가 집값 상승에 대한 정확한 원인파악 없이 집값부터 내려놓고 보자는 취지에서 내놓은 단속 일변도의 미봉책이라고 평가한다.세무조사나 부동산중개업소단속은 그동안 주택시장이 요동칠 때마다 내놓은 단골처방이었지만 제대로 약효를 거둔 적이 거의 없기 때문이다. 더욱이 집값 안정을 위한 처방책과 주택경기 활성화란 서로 상충되는 명제를 과연 동시에 달성할 수 있겠느냐는 의문도 제기된다. 한쪽에선 양도세 인하 등 부양책을 쓰면서 다른 쪽에선 세무조사 등 고강도 단속에 나설 경우 주택시장이 혼란에 빠질수밖에 없다는 것이다. 또 전문가들은 강남지역 저밀도 아파트의 재건축 시기를 무작정 뒤로 미루겠다는 것도 사태 파악을 제대로 못한 데서비롯됐다고 지적한다. 그동안 서울시와 관할구청이 강남지역 재건축 사업승인을 미뤄온 것이 오히려 사람들의 기대심리를 자극해 아파트 값을증폭시켰다고 보고 있다. [그린벨트 260만평 택지 조성] 이번 주거 안정대책의 핵심은 서울시청 반경 20㎞ 이내 개발제한구역 11곳 260만평을 택지개발지구로 조성한다는 것이다.그러나 이들 지구의 조성이 별도의 기반시설 확충을 전제로 하지 않은 것이어서 가뜩이나 혼잡한 서울 진출·입로의 교통체증을 가중시킬 것으로보인다. 택지지구로 조성될 그린벨트는 모두 6개 통근권으로 ▲동북지역 의정부(10만평)·남양주(20만평) ▲동남지역 하남(30만평)·성남(25만평) ▲서북지역 고양(20만평) ▲서남지역 광명(30만평)·부천(20만평) ▲남부지역 의왕·군포(이상 10만평) ▲기타 시흥(60만평)·안산(25만평) 등이다. 정부는 260만평 가운데 주택건설용지로 150만평을 개발해 10만가구의 임대·분양주택을 건설할 방침이다.전체 용지의 40%인 100만평은 도로·공원·녹지 등 기반시설 용지로,나머지 10만평은상업업무용지로 각각 활용할 계획이다. 주택건설용지 150만평 중 50만평(33%)에는 전용면적 18평이하의 국민임대주택 4만3,000가구를 짓고,20만평(13%)에는25.7평 이하 공공임대주택 1만7,000가구를 세운다. 18평 초과∼25.7평 미만과 25.7평 이상의 분양주택 용지는각각 30만평(20%)으로 2만가구,1만5,000가구 분량이다.단독주택용지는 20만평(13%)으로 5,000가구가 들어선다. 구체적인 대상지역은 오는 22일 열리는 공청회에서 확정된다.상반기 중 택지지구지정을 거쳐 내년 하반기부터 2004년상반기 사이에 주택을 분양,2005년부터 입주토록 할 예정이다. [시장반응] 대치동 청실공인 이철종씨는 “정부발표 이후 ‘어떻게 되느냐’는 문의전화만 올 뿐 매도·매수세가 완전히 끊어지는 등 분위기가 썰렁하다”며 “당분간은 이런 추세가 지속될 것 같다”고 말했다. 한국주택협회 박규선 기획홍보실장은 “집값을 안정시키는것은 좋지만 일부 지역 과열 때문에 주택시장 전체가 냉각돼선 안된다”고 지적했다. 김성곤 전광삼기자 hisam@

정부의 주택시장 안정대책은 서울 강남을 중심으로 일어난부동산 투기를 진정시키는 데 미진한 것으로 보인다.수도권지역의 주택물량 공급 방침이나 기준시가의 수시 조정 등 미지근한 정책이 주류를 이뤄 뛰는 집값을 잡을 수 있을지 의문이다.물론 당국자들의 고충을 모르는 바 아니다.투기를 잡는다고 오랜만에 살아난 건설 경기의 불씨를 꺼뜨릴 수 없어 제한적인 대책을 내놓았을 것이다. 그렇다고 해도 이제는 부동산투기를 억제하는 데 적극 나서야 할 시점이다.우리가 이미 여러 차례 지적했듯이 서울 강남의 집 투기는 ‘일부 지역에 국한된 특수 현상’을 넘어섰다.이를 누르지 않으면 다른 지역으로 걷잡을 수 없이 번져물가상승 등 악영향도 우려된다. 부동산투기를 초래한 요인 가운데 저금리는 세계적인 경기침체의 대책인 점에서 문제삼기는 어렵다.재건축 붐 역시 주민들의 요구를 행정적으로 누르기는 힘들 것이다.이를 현실로 인정해도 다른 나라와 달리 우리나라의 부동산 투기가 심각한 조짐을 보이는 ‘특수 요인’을 따져 봐야 할 것이다. 그것은 무엇보다 건설경기를 살린다며 지나치게 풀어준 투기억제 장치에 있다.임대사업을 활성화한다거나 분양권 전매허용 등을 통해 주택 매입을 부추겨 온 것도 이제 재고해야한다. 또 서울 강남 집값의 이상 폭등을 초래한 입시제도의 맹점은 반드시 짚고 넘어갈 필요가 있다.이 지역에 집중적으로몰려있는 명문고에다 최근 유명학원까지 이사 수요를 부추기고 집값을 더 올리는 요인으로 지적되어 왔다.부(富)와 높은 집값을 배경으로 형성되는 명문학원과 명문고를 통한 명문대 진학이라는 지역적인 연줄을,‘고교 평준화’의 명분으로 계속 허용해야 할 것인가를 재검토해야 한다.그런 명문고에 전국 어디에서든 지원이 허용될 경우 강남의 집값 거품은가라앉을 것이다. 작년말 일부 공공연구기관이 올해 집값이 상당폭 오를 것으로 전망해 가격급등을 부채질한 것도 문제이다.과거 어느 장관의 말 한마디가 집값을 뜀박질하게 만든 점에서 미묘한 때에 공인과 공기관들의 입조심을 당부한다.

정부는 서울 강남지역을 투기과열지역으로 지정,상시 점검하기로 했다.집값 급등지역에 대해서는 기준시가를 수시로 변경 고시,시가대로 세금을 물릴 방침이다. 또 주택 수급안정을 위해 수도권 그린벨트(개발제한구역)해제지역 260만평에 앞으로 3년 동안 주택 10만가구를 건설한다.이와함께 올 안에 서울 1만5,000가구를 포함,전국 52곳에 임대주택 5만2,500가구를 건립하기로 했다. 건설교통부는 8일 재정경제부·교육인적자원부·행정자치부 등 관계부처 차관회의에서 이같은 내용의 주택시장 안정대책을 마련,이날부터 시행에 들어갔다고 밝혔다.김진표(金振杓) 재경부 차관은 “1년에 한차례 조정하는 기준시가로는 부동산 가격의 급등을 막기 어렵다”면서 “서울 강남지역 등 투기우려지역에 대해서는 기준시가를 수시로 조정,과세하는 방안을 강구하고 있다”고 말했다. 정부는 또 수도권 그린벨트 해제지역 가운데 260만평을 택지지구로 지정,2004년까지 주택 10만가구를 건립할 계획이다. 이에 따라 서울 반경 20㎞ 이내(분당·일산 23㎞ 이내) 개발제한구역 해제대상 가운데 11곳이 택지지구로 지정된다. 한편 정부는 최근 서울 강남지역의 집값 폭등 현상이 이 일대 아파트 재건축에 따른 가격 상승 기대심리가 부풀려진 데다 지난해 대학입시가 어렵게 출제되면서 유명학원 밀집지역에 대한 이사수요가 크게 늘었기 때문이라고 설명했다. 한편 이날 실시된 2001년 12차 서울시 아파트 동시분양에는 ‘묻지마 투자’ 청약자가 대거 몰려 동시분양 사상 최고인 43.4대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 김태균 전광삼기자 hisam@

정부는 최근 가격급등을 보이고 있는 서울 강남지역 아파트에 대해 투기조사에 나선다.또 공공택지 공급면적을 지난해 840만평에서 올해 1,100만평으로 늘리기로 했다. 정부는 8일 김진표(金振杓) 재정경제부 차관 주재로 재경부·건설교통부·국세청 등 긴급 관계기관 차관회의를 열고 이런 내용의 집값 안정대책을 확정할 예정이다. 이와 관련,진념(陳稔) 부총리 겸 재경부 장관은 7일 “서울 강남지역에 유명 대학입시 학원이 몰리면서 부동산 값상승을 부채질하고 있어 이에 대한 대책을 마련할 것”이라고 말했다. 국세청은 최근 재건축 열기로 아파트 가격이 비정상적으로 급등하고 있는 서울 강남지역 1가구 2주택 소유자와 분양권을 전매하면서 세금을 탈루했을 가능성이 높은 100여명에 대해 내사 중이다. 최근 서울 대치동과 도곡동 등 강남지역 아파트의 경우,이사철을 앞두고 30평형대의 값이 지난해 말보다 5,000만∼1억원씩 오르고 신규 아파트 분양권 값도 상승세를 보이고 있는 것으로 조사됐다. 건교부는 올해 신규주택 공급물량을 지난해 50만가구에서55만가구로 확대,중장기 집값 안정을 유도하기로 했다. 김태균 전광삼기자 windsea@

‘고주가’(高住價)행진은 올해도 계속될까.전셋값 파동은 진정될 수 있을까.아파트 청약열기는 과연 언제까지 이어질런지.일반 수요자나 건설업체 모두 올해의 주택 시장움직임에 관심이 쏠려 있다.부동산 전문가들은 지난해 한껏 달아오른 주택시장의 열기가 올해도 계속될 것으로 전망했다.천정부지로 뛰었던 집값 오름세를 한꺼번에 꺾기는 힘들다는 얘기다.전셋값 상승세를 누그러뜨리는 것 역시역부족,무주택자들의 설움은 계속될 전망이다. 대부분의 부동산 전문가들은 올해도집값이 오를 수 밖에 없다고 진단했다. 근거로는 경기회복기대감과 저금리 기조를 들었다. 다만 오름폭은 지난해의절반 수준에 불과할 것으로 전망했다. 국토연구원은 올해 전국의 집값 상승률을 6% 안팎에 그칠것으로 내다봤다. 지역별로는 서울이 강세를 띨 것으로 보인다.특히 아파트 값은 7% 이상 뛸 것으로 전망했다.그러나 지난해와 같은 큰 폭의 집값 상승은 기대할 수 없고,어느 정도 시장조정 현상이 나타날 것으로 내다봤다. 대한주택공사도 집값 상승은 계속될 것으로 전망했다.특히 서울 강남지역을 중심으로 수도권 아파트 값 상승이 여전할 것으로 보인다.전·월세난으로 내집마련 수요가 늘고 택지난과 용적률 강화,마감재 고급화 등으로 새 아파트가격이 오르면서 기존 주택의 가격 상승 압력이 커지는 것을 근거로 내세웠다. 다만 오름세는 지난해와 비교해 큰 폭으로 떨어지면서 어느 정도 조정양상을 띨 것으로 전망했다.소형주택의무비율부활로 재건축 대상 아파트 값이 떨어지고 비수기를 맞아집값 오름세가 위축될 것이기 때문이다. 집값 상승률은 전국 평균 3%,서울 아파트 값 오름세는 5% 정도에 머무를 것으로 전망했다. 무주택자의 설움은 쉽게 가시지 않을 전망이다.다만 지난해 큰 폭으로 올라 어느 정도 탄력을 받으면서 조정 양상을 띨 것으로 보인다. 주택공사는 올해 전셋값 상승률이 지난해보다는 크게 둔화돼 전국 평균 7∼8% 수준에 그칠 것으로 내다봤다.99년이후 계속된 전셋값 상승 누적 부담,다가구·다세대주택건설 증가 등에 힘입어 상승세가 누그러질 수 밖에 없다는것이다. 다만 서울 아파트 전셋값 오름세는 쉽게 잡히지 않아 상승률이 10% 안팎에서 결정될 것으로 전망했다.전셋값 상승의 요인으론 서울 지역 재건축 아파트의 본격적인 이주,입주 물량 감소 등을 들었다. 주택임대차보호법 개정 파장도 배제하지 않았다.월세전환이율이 구체화되면 일시적으로 전세 불안이 심화될 가능성이 있다는 것이다.다시 말해 월세전환이율이 적정 수준보다 높으면 임대인이 월세를 선호하고 결국은 전세 물량이감소,부작용이 따를 수 있다는 것이다.반대로 전환이율이너무 낮게 결정되면 임대인의 반발,임대시장 위축,암시장발생과 함께 손실분을 전세 보증금 인상으로 보전하려는역효과도 우려했다. 국토연구원이 내다본 전셋값 상승률은 주공보다 훨씬 크다.국토연구원은 전국적으로 11%,서울 13% 정도 오를 것으로 진단했다.따라서 실수요자들의 내집마련을 위한 자금지원,국민임대주택 공급 확대가 지속돼야 할 것으로 보인다. 토지공사는 전세 이주가 많은 짝수해를 맞아 이사철을 주기로 높은 상승세를 보일 것으로 전망했다. 지난해 과열현상으로 번진 청약열기는 당분간 계속될 것으로 전망된다.저금리로 인한 시중유동자금 유입 증가,분양권 전매를 통한 단기 투자 활성화,청약통장 1순위자 증가 등이 뒷받침될 것이기 때문이다. 수도권을 중심으로 유행했던 ‘묻지마 청약’도 쉽게 가라앉지 않을 것으로 보인다.건설업체의 새 아파트 공급 물량은 지난해보다 5만 가구 정도 적은 45만가구 정도에 그칠것으로 전망된다. 류찬희기자 chani@

올해 부동산 시장은 저금리가 선도했다고 할 수 있다.저금리가 지속되면서 갈곳을 찾지 못한 시중의 여유자금이부동산 시장에 몰렸기 때문이다.특히 금융위기이후 공급이 줄어든 소형아파트와 강남지역의 재건축 아파트 등에는투자자가 몰려 머니게임 양상을 보여주었다.또 오피스텔등 수익성 부동산도 투자자들은 그냥 지나치지 않았다.일부 오피스텔은 투자자가 밤샘을 하면서 대기했다가 분양받기도 했다.그러나 모든 부동산이 저금리 혜택을 본 것은아니다.토지시장은 저금리 시대 부동산 매물사냥꾼들의 관심권밖이었다.일부 택지지구내 단독택지 등을 빼고는 침체국면을 헤어나지 못했다. ◆주택시장=소형아파트 품귀현상과 이에 따른 전셋값 폭등이 집값상승을 이끌었다.여기에 시중의 여윳돈이 재건축아파트에 몰리면서 집값은 폭등양상을 보이기도 했다. 부동산 114 조사에 따르면 올해 전국적으로 아파트 가격상승폭은 9.6%였다.그러나 서울은 13.3%,수도권은 12.4%가 올라 전국 평균을 웃돌았다.다만,신도시만이 9.2%로 전국평균에 밑돌았을 뿐이다. 평형별로 가장 많이 오른 것은 역시 중소평형이다.서울의 20평형대 중소형 아파트 가격은 무려 29.1%가 올랐으며신도시는 21.8%,수도권은 20.4%가 각각 올랐다. 특히 서울의 재건축 아파트 가격은 50%가 넘는 상승률을보이기도 했다.서울 서초구 반포주공3단지는 재건축에 대한 기대감으로 올해초 2억500만원에서 이달 들어서는 3억8,500만원으로 무려 87.8%나 뛰었다. 또 재건축 대상인 강남구 도곡동 주공1차 13평형은 연초2억4,500만원에서 이달 현재 3억7,250만원으로 52%가 상승했다. 반면 중대형은 맥을 추지 못했다.51평형 이상은 서울이 4.6%,신도시는 1.5%,수도권은 8.3%가 오르는데 그쳤다. 기존 아파트 못지않게 분양시장도 뜨거웠다.올해 서울 동시분양 1순위 경쟁률은 11.9대1이었다.또 송파구 문정동삼성래미안 33평형은 무려 705대1에 달하는 경쟁률을 기록하기도 했다.중소형에 대한 인기는 신규분양 시장에도 나타나 20평형대는 평균 경쟁률이 16.2대1에 달했다. 전세시장은 서울과 수도권의 평균 상승률이 20%를 웃돌았다.또 집주인이 저금리로 월세를 선호하면서 전세품귀현상이 빚어지기도 했다. 이처럼 주택에 가수요가 붙으면서 급기야는 국세청이 분양권 탈법거래에 대한 조사방침을 밝히기에 이르렀지만 분양권 거래만 뜸해졌을 뿐 집값상승 추세는 좀처럼 꺽이지않고 있다. ◆오피스텔·주상복합=저금리로 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중 여윳돈이 유입되면서 오피스텔·주상복합 등 수익성 부동산이 새로운 재테크 수단으로 떠올랐다. 웃돈을 노린 단기 투자자들이 대거 몰리면서 오피스텔·주상복합아파트 모델하우스에는 조직폭력배들이 개입할 정도로 과열경쟁 양상까지 나타났다. 이에 따라 오피스텔은 서울 수도권에만 작년보다 3배 이상 늘어난 3만4,000여실이 공급됐다.강남지역의 주거형 오피스텔에는 수백대 1의 경쟁률을 보이며 분양 첫날 마감되는 경우가 종종 발생했다. 특히 오피스텔은 서울시가 내년 상반기부터 용적률을 현행 800%에서 500%로 낮추고,건축기준 강화를 발표하자 건설업체들이 앞다퉈 조기분양에 나서기도 했다. 주상복합아파트도 서울·수도권에서 2만 가구 이상이 쏟아지며 분양 열풍을 이끌었다. 잠실 ‘갤러리아 팰리스’의 평균 경쟁률이 70대1을 기록했으며,마포 ‘오벨리스크’에도 수만명의 인파가 몰렸다. 그러나 공급과잉 논란을 빚으면서 프리미엄이 내려가 주상복합아파트 분양 열기는 시들해졌다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “오피스텔이 투자자들의관심을 끈 이유는 10∼15%의 임대수익을 올리는 투자처로알려진 것이 가장 컸다”며 “내년부터는 건축기준 강화로 수익성이 떨어지는 만큼 부동자금이 몰리지는 않을 것”이라고 말했다. ◆토지시장=토지시장이 투자자들의 관심권에서 멀어진 것은 금융위기이후 지속되고 있는 현상이다. 지난해 한때 남북정상회담 분위기에 편승,접경지역 일대에 투자자의 발길이 이어지기도 했으나 상승세로 이어지지는 못했다. 다만,경의선연결사업과 관련 파주지역이 큰 폭으로 올랐을 뿐이다. 또 제주도는 국제자유도시 건설과 그린벨트 해제가 맞물리면서 6%안팎의 높은 상승률을 기록했다. 건교부에서는 올해 땅값이 평균 1%이상 오르지 않을 것으로 내다보고 있다. 그러나 원룸에 대한 인기가 올라가면서 택지지구내 단독택지는 불티나게 팔렸다. 토지공사가 지난 10월 실시한 용인 죽전지구 단독택지는분양에서는 평균 경쟁률이 91대1,최고 경쟁률이 2,653대1에 달하는 치열한 경쟁률을 기록했다. 또 5월에 분양된 수원 영통지구 단독택지는 평균 942대1,최고 1,519대1의 경쟁률을 보였다.토지시장이 침체돼 있기는 하지만 원룸주택을 지을 수 있는 단독택지에는 투자자가 몰렸다. 반도컨설팅 정종철(鄭宗喆) 사장은 “토지시장은 옛날처럼 전반적인 상승세가 아닌 국지적인 상승세를 보이고 있다”며 “굳이 토지를 사고자 한다면 묻지마 투자대신 개발지 주변 등을 노리는게 좋다”고 말했다. 김성곤 김경두기자 sunggone@

소형아파트의 올해 재테크 투자 수익률이 가장 높았다는 소식은 단순히 투자자 입장에서 반길 일만은 아니다.또 세간의 흥밋거리로 삼기에는 상당히 심각한 사실을 담고 있다.소형아파트 투자수익률이 높다는 것은 가격이 급등했음을 뜻한다.한마디로 집 장만하기가 더욱 힘들어져 집 없는 서민들에게는 매우 우울한 이야기일 수밖에 없다.어쩌다 소형주택이 이렇게 투기 대상이 됐는지 주택정책의 문제를 검토하고 보완해야 한다. 한 증권회사 조사에 따르면 서울 목동의 20평짜리 소형아파트의 가격은 올들어 42%인 4,500만원이나 급등했다.국민주택 규모 이하 소형아파트의 평균 가격상승률도 38.1%에 달해다른 투자 대상보다 수익률이 월등히 높다는 것이다.부동산의 투자수익률이 일반적으로 리스크가 상대적으로 훨씬 큰주식이나 채권보다 높은 것은 결코 바람직한 일이 아니다.부동산은 단순한 투자대상이란 것 말고도 국민들의 주거 공간이다.집값이 크게 뛰면 부동산 소유자는 좋지만 집 없는 서민들은 직접적으로 피해를 입는다. 물론 부동산 가격 상승이긍정적으로 작용한 것을 부인할수는 없다.외환위기 후 수년간 침체됐던 부동산 시장에 활기를 불어넣었다.수출마저 시원치 않은 불황에서 건설분야라도 내수 경기를 이끌어가는 것은 중요하다. 그렇다고 해도 한해 부동산 수익률이수십%에 달했던 올해부동산 시장은 ‘과열’로 진단할 수밖에 없다.그것도 서민들이 살고 있는 20평형대의 아파트 값이 급등했다는 것은 문제다.초저금리 시대에 은행금리보다 높은 월세를 받는 수단으로 가격이 싼 소형아파트에 부동자금이 몰리면서 투기가일었던 결과이다.특히 문제는 수년전 주택건설 때 소형아파트 의무 건축비율을 없애 아파트를 짓지 못했던 정책상 오류가 올해 소형주택 공급난을 부채질한 것이다. 소형아파트가 투자 수익률 1위라는 사실에 건설 정책 담당자들은 부끄러워하고 반성해야 한다.그나마 ‘소형주택 의무건설 비율제'를 내년부터 부활키로 한 것은 뒤늦었지만 다행스러운 조치다.지금까지 건설경기를 촉진한다는 명분으로 시행한 부동산 전매 허용이나 아파트 임대 사업 활성화 방안도 재검토해야 한다.적어도 올해 소형아파트를 중심으로 일었던 투기가 내년에도 계속되지 않도록 손을 써야 한다.소형아파트가 재테크 투자 수익률 1위라는 보도 뒤에서 울고 있을서민을 생각해야 한다.소형주택의 경우 당국자들은 시장원리보다는 복지 정책 차원에서 접근해야 하는 까닭이 여기에 있다.

새해 부동산시장 기상도가 쾌청하다.올해 봄·가을 이사철의 주택 구입난이나 전·월세가격 폭등 현상은 수그러들 전망이다. 국토연구원은 17일 내놓은 ‘2002년 주택·토지시장 전망’에 따르면 지난 11월 말 현재 주택 매매가격과 전세가격은 전년 대비 9.0%,16%씩 올랐다.1992년 이후 가장 높은 상승률로 올해 초 1억원이던 소형 아파트 값이 평균 900만원가량 뛰었음을 의미한다.특히 서울과 수도권이 각각 11.4%,12.8% 올라 집값 오름세를 주도했다. [월세전환 계속 늘 듯] 집값은 내년에도 계속 뜀박질할 전망이다.전국 평균 주택 매매가격 상승률은 5.8%.특별한 변수가 없고 시중금리가 5∼6%에서 안정된다면 금융상품에 투자하는 것과 별반 차이가 없을 것이란 얘기다.그러나 서울의 경우 6.8%의 오름세를 보여 금융상품보다 큰 이익률을남길 것으로 예상됐다. 전세가격은 전국 10.8%,서울 13%를 기록,여전히 강세를 유지할 것으로 보인다.올해 주택시장을 요동치게 한 월세전환현상은 내년에도 지속적으로 확산될 전망이다. 새해 주택시장이 호조를 보이는이유로 △주식시장의 상승세 반전 △경기회복 기대감과 주택금융 확대에 따른 실수요증가 △외환 위기 이후 완공주택 공급 부족 등이 꼽혔다. [주거용 토지 가파른 상승세] 토지시장도 주택건설 증가와실물경제 회복에 대한 기대감으로 활기를 띨 것으로 보인다.내년 토지가격은 연간 2.6%의 상승률을 기록,0.7%의 상승률을 기록한 데 그친 올해보다 크게 오를 전망이다.서울과수도권이 2.8%의 상승률로 시장을 주도할 것으로 점쳐졌다. 특히 주거용 토지(3.4%)와 녹지(3.3%)를 중심으로 가파른오름세가 예상된다. [주택부양대책 재검토 필요] 부동산투자금융제도가 도입돼소형 부동산을 찾는 개별수요보다 대형 부동산에 대한 기관수요가 토지시장을 주도할 것으로 관측됐다. 또 외환 위기 이후 관심권 밖으로 밀려났던 전원주택용 토지수요가 주 5일 근무제 시행과 함께 크게 늘어날 것으로보인다. 박헌주(朴憲注) 국토연구원 토지·주택연구실장은 “내년에도 전세가격이 계속 오르고 월세 전환 확대에 따른 서민주거부담이 가중될 것”이라고 말했다.그는 정부가 내집마련 자금지원 및 국민임대주택 공급 확대 등 서민주거 안정대책을 지속적으로 펴나가는 동시에 경기 침체기에 시행한각종 부양대책을 재검토해야 할 것이라고 강조했다. 전광삼기자 hisam@

주가가 급등하고 부동산 분양시장이 달아오르는 등 투기가 경제 일각에 번지고 있다.전반적인 경기가 가라앉은 상황에서 주식과 부동산의 투기는 소비를 진작시키고 건설투자를 촉진하는 등 경제에 활력을 불어넣는 것은 사실이다.그러나 주가가 2달여만에 50%나 뛰고 아파트 시장에 ‘비수기가 없다’는 말이 나올 정도로 겨울철인데도 과열 현상이빚어지는 것을 그대로 지나칠 수는 없다.자칫 투기가 더 번져 물가상승과 빈부 격차 심화 등 심각한 결과를 초래하지않을까 우려된다.이제 투기를 그대로 내버려둬도 좋은지 경계심을 가져야 할 때라고 우리는 본다. 투기 유발 요인으로는 다른 나라보다 상대적으로 안정된우리나라의 경제상황과 경기의 조기 회복 기대감을 들 수있을 것이다.여기에다 물가상승률을 감안할 경우 0%에 가까운 초저금리와 시중의 풍부한 부동자금이 투기의 강력한 촉발 원인이라고 할 수 있다.얼마전까지만 해도 정보통신 붐의 붕괴,수출 감소와 미국 테러사건 등으로 심각한 불황 가능성까지 제기될 정도로 경기전망이 어두워 우리나라도 외국처럼 금리를 크게 내렸다.요즘 초저금리 상태에서 부동자금이 급증,주식은 물론 부동산 등 실물투기로 옮겨다니고있다. 현재의 부동산시장의 청약 과열이 서울 등 수도권에 국한된 현상이며 전국에 걸친 것으로 판단하기는 이를지 모른다.또 아파트 청약 열기는 그동안 침체된 건설시장에 회복 바람을 불어넣고 있어 아직 우려할 단계는 아니라는 반론도나올 것이다.그렇다고 해도 부동산의 투기는 그 특징상 수도권에서 바로 전국으로 쉽게 확산될 수 있는 점에서 경계를 요한다.집값 역시 한번 오르면 크게 뛰는 경향이 있다. 그럴 경우 집없는 서민들의 내집 마련을 어렵게 만드는 문제점이 있다. 더욱이 최근의 부동산 투기는 그동안 정부가 앞장서 투기억제장치를 풀었던 결과라는 점에 주목할 필요가 있다.외환위기 직후 침체된 건설경기를 활성화한다며 종전의 투기억제조치를 모두 풀어 분양권 전매와 1가구 다(多)통장 등을허용해 투기의 기반을 마련해 준 것이다.앞으로 부동산 가격이 뛸 경우 그러지 않아도 심각한 빈부 격차가 심화될 수 있다.투기를 이용해 경기에 불을 붙이는 효과는 최소한에그쳐야 한다.이제 지나치게 풀었던 투기억제 장치의 재도입을 검토해야 할 시점이다. 또 기업의 실적 호전이 뒷받침되지 않은 상태에서 주가가뛰는 것은 문제다.서민들의 상대적인 박탈감도 간과할 수없다.부동산과 주식투기가 물가를 올리지 않는지 그 악영향을 경계해야 한다.

“옆에 있는 고등학교는 마음에 안 들고 이사를 가자니형편이 안되고…” 이런 고민을 하고 있다면 역사와 전통을 자랑하는 서울사대문 안 고교에 입학원서를 내보는 것은 어떨까.‘선(先)복수지원 후(後)추첨배정’방식을 적용하는 이 지역 고교들은 원칙적으로 서울지역의 모든 학생들이 지원할 수 있다. ‘선복수지원 후추점배정’은 원하는 학교를 골라 먼저지원하고 지원자 가운데 추첨하는 배정방식이다.도심 공동화현상으로 사대문 안의 학생수가 줄면서 다른 지역의 학생들을 강제로 배정하는 문제를 해결하기 위해 도입했다. 최근엔 강남과 강북의 학력 격차를 줄이는 데도 제 몫을톡톡히 하고 있다. ◆어떤 학교들이 있나=서울시청에서 4㎞ 이내 지역과 용산구에 있는 30개 고교가 96년부터 시범운영하고 있다.남학교가 한성고·용산고·숭문고 등 16개교,여학교가 중앙여고·서울여고·풍문여고 등 12개교,남녀공학이 2개교다.서울에 있는 일반계고등학교가 총 187개이니 무시못할 숫자다. 지난해에는 서울시내 고교 신입생 9만7,209명 중 약 14.5%인 1만4,122명을 뽑았다.1만8,754명이 지원해 경쟁률은약 1.3대 1이었다.여학교는 1.6대 1,남학교는 1.2대 1로남학교가 더 많아 경쟁률이 낮았다.하지만 Y여고,D고 등‘명문’으로 알려져 있거나 교통이 편리한 고교는 경쟁률이 4∼6대 1이었다. ◆지원·배정 어떻게=원서 ‘선복수지원학교명’란에 대상학교 중 2∼3개교를 선택,희망 순서대로 기재하면 된다.배정 때는 1순위 지원자를 우선으로 하고 결원이 있을 경우에 2,3순위에서 보충한다.다른 학군과 달리 지원자들의 성적 편차는 전혀 고려하지 않는다. 1∼3순위에 모두 인기 고등학교를 썼다간 추첨에서 떨어져 타학군에 배정되는 낭패를 보는 수도 있다.시교육청 중등교육과 박평순(朴平淳)장학사는 “통학하기 쉬운 거리의 학생들에게 우선권을 주지만,지난해에는 이 지역 여학생100여명이 다른 구의 고교로 배정되었다”며 학교 선택에신중을 기할 것을 당부했다. 올해는 서울시내 고교 신입생 9만860명 중 1만2,250명을이 방식으로 선발한다.원서는 다음달 17∼19일에 일선학교에서 지역교육청으로 제출하면된다.학교 배정은 내년 2월9일 다른 고교와 함께 이뤄진다. ◆어떻게 달라졌나=‘선지원 후추첨’으로 학생들을 뽑는고교에서는 “학교분위기가 한결 나아졌다”고 입을 모은다.학생들 대다수가 원해서 온 만큼 학교에 대한 불만도거의 없다. 용산고등학교 권중태(權重太)교감은 “수업시간에 잠자거나 떠드는 학생이 거의 없고 교내 폭력사건도 눈에 띄게줄었다”면서 “4년제 대학 진학률도 서서히 올라가고 있다”고 말했다.이화여고 김정문(金正文)교감은 “애교심이 높아져 학생 지도가 수월해졌다”고 밝혔다. ◆새로 도입되는 지역은=2002학년도부터 고교 평준화가 실시되는 경기도 5개 지역 중 부천을 제외한 성남·고양·수원·안양권(과천·의왕·군포시 포함)지역 학생들은 1차로 ‘선복수지원 후추첨’방식으로 고교를 배정받는다.추첨대상 학교는 성남·고양·수원의 경우 5지망까지,안양권은 6지망까지 허용된다.1차에서 배정받지 못한 학생은 2차로 ‘근거리 배정’방식을 적용받는다.부천에서는 ‘선복수지원 후추첨’방식으로만 뽑는다. 김소연기자purple@. ■고교 학군별 신입생 배정 어떻게. A학군에 산다고 해서 반드시 그 학군에 있는 학교에 배정되는 것은 아니다.이웃 학군이나 엉뚱하게 멀리 떨어진 학교에 배정되기도 한다. 왜 이런 일이 일어날까.이유는 간단하다.학군마다 학교 수와 학생 수에 큰 차이가 나기 때문이다.지난해의 경우 남학생은 서부,남부,북부,강동,성동학군이,여학생은 동부,서부,남부,북부,강동,동작,성동,성북학군이 배정 인원보다 학생수가 많았다.때문에 총 5,669명이 다른 학군으로 배정받았다. 현재 서울 지역 고교는 11개 학군으로 나뉜다.후기 일반계고교의 신입생 배정은 학군 내에서 성적편차를 고려해 무작위로 추첨하는 것이 원칙이다.입학원서를 낼 때의 주거지가기준이다.하지만 모집인원보다 학생수가 많은 지역의 경우에는 어쩔 수 없이 다른 학군으로 배정한다. 특히 노원구를 중심으로 대규모 아파트 단지가 들어선 북부학군에는 학생 수가 빠른 속도로 늘었지만 고교는 턱없이 부족한 실정이다.지난해 이 지역 인문계 고교 합격자는 6,008명으로 강남학군의 6,063명과 거의 비슷하다.하지만 고교 수는 강남이 19개,북부가 7개로 북부학군의 학교 수가 강남학군의 절반에도 미치지 못한다.그 결과 지난해 북부학군의 학생 1,880명이 다른 학군으로 진학했다. 반면 강남학군은 내신 부담과 집값 폭등으로 97년부터 오히려 학생이 줄었다.이른바 ‘8학군 열풍’이 불면서 강남에학생이 넘쳐 한강 다리를 건너 통학하던 때도 있었지만 지난해 강남학군은 모집인원보다 1,269명이 부족했다.도심 한복판인 중부학군을 제외하고는 가장 많은 숫자였다. 학군별 고교 및 학생 수 차이는 학급당 학생 수 차이로 이어지고 있다.강남이나 동작학군의 학급당 평균 학생 수가 39명인 반면 북부,동부,중부,성동,성북 등 5개 학군은 평균 48명으로 큰 차이가 난다. 하지만 내년부터 ‘콩나물 교실’문제는 없다.내년도 고교신입생 배정은 학급당 인원 35명을 맞춰야한다.북부학군엔도봉고,수락고가 남부학군엔 경인고,독산고가 신설된다.다른 고교에서도 총 1,060교실이 증축 중이다. 김소연기자 purple@

주택경기가 위축된다는 이유로 98년 1월 폐지됐던 소형주택 의무비율 공급제가 부활된다. 국무총리실 산하 규제개혁위원회는 21일 주택건설촉진법에의거한 ‘주택조합 등에 대한 주택규모별 공급비율 지침’을 심의,이같은 내용을 골자로 하는 건설교통부의 안(案)을 그대로 통과시켰다. 규개위 관계자는 “소형주택 공급비율은 시장자율에 맡겨야 한다는 원칙에는 변함이 없지만 전세값 폭등 등 현재 국내주택시장이 불안정해 소형주택 공급 의무비율제를 도입하기로 했다”고 밝혔다. 이 지침에 따르면 서울시와 인천시 일부,경기도 의정부,구리,남양주,하남,고양,수원,성남,안양,부천,광명,과천,의왕,군포,시흥 등 수도권 과밀억제권역 16개 도시에서 300가구이상의 주택을 건설하는 재건축과 민영주택사업은 전체 가구의 15∼25%를 18평 이하(전용면적기준)로 지어야 한다. 이에따라 서울 강남지역 등 이른바 노른자위 지역 재건축사업은 수익성 악화 등으로 타격받을 것으로 예상되지만 소형아파트 건설이 늘어나 수도권 전세금과 집값 안정에는 긍정적인 효과가 기대된다. 이 지침은 오는 25일 본회의를 거쳐 이달 말부터 시행될 예정이다. 규개위는 지난 9일 ‘도시 및 주거환경정비법안’ 심사에서는 소형주택 공급 의무비율 부활과 관련된 항목을 삭제했었다. 최광숙기자 bori@

넓은 운동장,3층 높이의 긴 일자형 건물,규격화된 교실과좁은 복도….보통 떠올리는 학교의 모습이다. 하지만 최근 서울 지역에 잇달아 신축 개교한 학교에 가보면 “아니,여기 학교 맞아”하는 소리가 절로 나올 정도로 몰라보게 바뀌었다. 엘리베이터가 설치된 6층 빌딩,첨단 정보종합센터,영화관·체육관 등 편의시설이 들어섰고 교실 사이엔 병풍식벽으로 수시로 여닫을 수 있다. 초현대식 학교의 인기 덕분에 일부 지역에서는 인근 지역 집값이 오르는 곳도 많다. 서울시교육청 이재림 교육환경개선과장은 “학생 수준에따라 다양한 교과를 선택할 수 있는 7차 교육과정에 맞춰‘열린 학교’는 갈수록 늘어날 것”이라며 “일부 학교에서는 ‘열린 학교’의 취지를 제대로 이해하지 못해 각종시설을 옛날식으로 사용하고 있다”고 아쉬워했다. ◆ 첨단시설 눈에 띄네=60·70년대에 지어진 학교의 수명은 대개 40년.하지만 요즘은 대개 견고한 철골구조로 만들어져 70∼100년을 거뜬히 견딜 수 있다. 가장 최근에 개교한 양천구 신기초등학교,노원구 공릉동태랑초등학교 등은 교실 2∼3개마다 화장실이 설치돼 있는가 하면 장애인용 엘리베이터,최신식 과학실 등을 갖추고있다. 지난해 문을 연 독립문초등학교(지상 6층,지하 1층)는 도심 과밀 학급을 해소하기 위한 ‘빌딩형 학교’.운동장이없는 대신 건물안에 체육시설을 갖추었다.서울에서는 2004년까지 1,082개 학교에 정보종합센터가 생기게 된다. ◆이제는 열린 학교=요즘 학교복도는 1자형이 아니다.과거에 2.5m에 그치던 좁은 복도를 4.5m로 대폭 늘려 다양한용도의 교실로 활용할 수 있게 했다. 교실도 수준별 수업 등을 진행할 수 있도록 크기를 조절할 수 있다.이동식 벽을 부착해 필요할 때는 벽을 떼내고넓게 이용할 수 있다. 높은 담장을 허물고 나무를 심는 학교도 늘고 있다.산책로,연못,시냇물 등으로 꾸며진 생태공원을 만들어 낮에는생태학습장으로,오후에는 주민들에게 개방하는 학교들이하나둘 생기고 있다. ◆지역 주민들에게도 문 활짝=서울 성동구 금호초등학교(지하3층,지상6층)는 학교 건물로는 최초로 민간자본을 유치해 짓고 있는 ‘복합형 학교’.서울시교육청과 성동구청이 각각 105억,228억씩을 투자했다. 설계를 담당한 가람건축 유기선 실장은 “금호동은 주거밀집지이면서도 문화시설이 낙후한 지역이었다”면서 “그동안 폐쇄된 공간이었던 학교공간을 지역주민들과 공유할수 있도록 신경을 썼다”고 말했다. 3층 높이의 학교는 니은자 모양으로 지어졌고 그 가운데 6층 건물에 수영장,문화센터,지하 주차장 등을 갖췄다. 수영장 등 편의 시설은 수업이 끝난 뒤 주민들에게 개방되며 운영은 구청이 맡을 계획이다. 서울시교육청은 앞으로 기존 부지에 중·고교 등 2개 학교가 들어서는 ‘단지형 학교’,초등학교 1·2학년만으로구성된 소규모 ‘도심형 소규모 분교’등 새로운 개념의학교를 개교하는 방안도 적극 검토중이다. 허윤주기자 rara@

***””월세전환때 일정기간 임대료 통제를””. 내년 봄에는 전세물량의 60% 이상이 월세로 전환될 것으로 예상되는 등 사상 최악의 ‘월세대란’이 예고됨에 따라3일 오전 대한매일 편집국 회의실에서 관련 전문가와 세입자,정부 당국자 등이 참석한 가운데 좌담을 갖고 문제점과 대책을 짚어봤다.참석자들은 과도한 월세 부담을 제어할수 있는 가격통제정책과 정부 지원 강화 등을 촉구했다.좌담회에는 시민단체 대표로 김남근 참여연대 집행위원회 부위원장(변호사),학계 대표로 이정우 건국대 부동산대학원교수,세입자 대표로 이승우 ㈜해픈 대표,정부 당국자로 최재덕 건설교통부 주택정책국장이 참석했다. [이정우 건국대] 부동산대학원 교수 현재 우리나라의 주택시장은 전세제도에서 월세로 전환되는 시점에 있다.IMF 이후 저금리기조가 지속되고 은행 대출이 수월해지면서 전세에서 월세로 전환해 이득을 창출하는 시장상황이 경제상황과 맞아떨어진 것이다. 급격한 월세시장으로의 재편은 소득이 주거비 부담을 따라가지 못하는 결과를 초래했다.소득 대비 주거비 부담률이 갑작스럽게 높아진 결과 저소득층에게는 심각한 문제를 야기하고 있다. 월세대란의 첫번째 원인은 초저금리,다음으로는 소형 주택의 공급 책임을 진 정부의 오판으로 요약할 수 있다.소형 주택의 공급물량이 부족했기 때문에 가격의 상승을 초래한 것이다.주택공급정책이 소득 계층별로 마련돼야 했으나 시장경제논리에만 얽매이다 보니 이렇게 된 셈이다. [김남근 변호사] 시민단체의 시각에서 본다면 정부의 오판문제만은 아닌 것 같다. 헌법에 보장된 주거복지권에 대한정부의 철학이 부족한 것이 아닌가 하는 생각이 든다. 노태우 정부는 주거문제로 인한 사회 불안이 우려되자 주택 200만호를 지었다.당시에는 수도권지역에 영구 임대아파트를 건설했으나 다음 정부 들어서는 완전히 손을 놓았다.주거복지권이라는 기본 철학이 후퇴하고 민간 공급에의존하면서 시장원리로만 해석됐다.이 때문에 수익성 높은아파트만 공급되고 영세민을 위한 소형 임대아파트는 충분히 공급되지 못했다. 소형 임대아파트는 정부가 시장을 통제하고 개입하면서조절해야 하는 부분이다.지금의 정부도 나름대로 도시영세민을 위한 장기 임대정책을 펴고 있으나 공약대로 이뤄지지 않았다.이 때문에 전·월세 대란이 일어난 것이다. 정부 스스로가 공공 임대주택을 많이 보유하고 있어야 저소득층의 주거문제가 해결되는데 5∼6년이 지나면 민간 기업에 위탁해 버린다.주거예산 확충없이는 해결이 어렵다. 올해 6,000억원의 주거분야 예산은 전체 국가예산의 0.6%에 불과하다. 물론 장기적으로 보면 월세전환은 바람직한 측면이 있다. 문제는 전월세 임대차 과정에서 보증금 인상에 대한 적절한 규제책이 없다는 점이다.법에서는 인상률을 5% 이하로묶고 있지만 현실적으로 전혀 지켜지지 않는다.전세에서월세로 전환할 경우 단기적으로 가격통제 장치가 반드시필요하다. [이승우씨] 현재 왕십리에서 보증금 2,000만원에 월세 30만원을 주고 살고 있다.세입자로서는 정부가 어떤 정책을갖고 있는지,주택시장이 얼마나 왜곡됐는지 등은 잘 모른다.지난 98년 창동에 있는 15평 아파트를 전세 3,000만원에 살았다.당시 월세로는 20만원을 달라고 했다.그후 물가는 5∼6% 가량 오른 것 같은데 집값은 30% 이상 올랐다. 소득의 증가 속도보다 집값 상승률이 월등히 높기 때문에매우 고통스럽다.200만호 건설이니,공급 물량 대폭 확대니 하는 정책 발표는 한마디로 ‘남의 얘기’다.아파트를 새로 짓는다고 집없는 서민들에게 돌아온다는 보장이 있는가.임대사업자들의 배만 불릴 것이다.정부가 팔을 걷어붙이고 나서서 집값을 통제해 줬으면 좋겠다. [최재덕 건교부] 주택정책국장 전·월세 파동이 왜 일어났는지 원인부터 짚어봐야 할 것 같다.첫번째는 주택공급이부족하다는 데 있다.98년 34만호,99년 40만호의 건설을 사업승인했다.사업승인 후 2∼3년이 지나야 입주가 가능한데지난해 사업승인 물량이 부족해 주택난이 생겼다. 두번째로는 저금리 문제다.은행에 맡겨도 연간 이자율이4∼5%밖에 안되니 전세를 놓는 입장에서는 월세로 전환할수밖에 없다. IMF 이후 실직자가 많아지면서 주택구매력이 떨어지고 난개발에 대한 우려로 주택건설이 상당히 위축된 측면이 있다.서울시는 용적률을 낮추는쪽으로 돌아섰고 경기도는택지개발을 못하게 했다. 시민단체에서는 주택정책에 일관성이 없다고 하지만 분명히 일관성은 있다.첫째가 양적 확대다.주택보급률이 10년만에 12∼13%포인트 늘어난 것은 외국에서는 유례가 없다. 상황에 맞춰서 조정할 뿐이지 오락가락하지는 않는다. 전·월세의 근본적인 해결책은 임대주택의 확대다.임대주택 재고량은 75만호쯤 된다.이중 35만호는 5년 후 파는 만큼 정부가 보유한 임대주택은 40만호라고 볼 수 있다.또주택건설 관련 예산도 6,000억원에서 내년에는 9,000억원정도로 늘어난다.김 변호사의 지적처럼 주택예산이 전체예산의 3∼4%로 늘어난다면 아무런 문제가 없을 것이다. 이 기회에 어려움도 말하고 싶다.정부는 임대주택을 계속 확대할 방침이지만 땅을 확보하기가 쉽지 않다.주택가격상승을 얘기하는데 IMF 거치면서 주택가격이 20∼30% 폭락했다.전년도와 단순 비교하면 상승률이 매우 높지만 97년이전과 비교하면 거의 제자리걸음한 것으로 볼 수 있다. 가격 통제의 필요성이 제기되고 있지만 두가지 측면에서현실성이 떨어진다.첫째,임대시장에서 가격규제를 하면 시장이 왜곡되는 동시에 공급 물량이 줄어든다.둘째,전·월세 가격 결정은 계약자들간의 사사로운 행위이기 때문에규제는 법논리에 맞지 않는다. 어쨌든 가장 중요한 것은 공급 확대다.특히 심각한 곳은수도권,특히 주택보급률이 70%인 서울이다. [이 교수] 서울 시내에는 집을 지을 공간이 없다.좁은 국토에서 서울로만 인구가 몰려드니 방법이 없는 것이다.결국 용적률을 높이는 방법밖에 없지 않나 생각된다. 주택정책은 지자체에만 맡길 게 아니라 정부가 적극 나서야 한다.용적률 통제는 건교부가 주도적으로 해야 한다.아파트를 지으려면 용도변경을 해야 하는 등 각종 규제가 지나치게 많다.서울 도심도 마찬가지다.종로지역에 아파트를못짓게 하고 빌딩만 건축하게 한 결과 도시공동화 현상을가속화시킨 것이다. 택지문제도 관건이다.도시개발법이 있지만 대규모 도시개발사업은 아직 적극적으로 이뤄지지 않고 있다.법만 만들어놓고 실천하지 않는 것이다.난개발이라는 이유로 통제만하니 택지가 부족한 것은 당연하다. 이는 토지정책과 주택정책이 이원화돼 있기 때문이다. 부처별로 제각기 정책을 집행하다보니 정책 혼선이 계속되는것으로 볼 수 있다. 대부분의 공공임대주택은 아파트다.그러나 아파트에 살려면 기본적인 소득이 있어야 한다.아파트뿐 아니라 단독주택,다가구주택에 대한 재정지원도 필요하다.임대차 등록제도는 우리나라 형편에서는 무리라는 생각이 든다.차라리신고제도가 적절하다. [최 국장] 공급을 확대하려면 용적률도 높이고 재원 확보도 필요하다는 주장 등에 대해서는 잘 알고 있다.하지만지자체,환경단체와 긴밀한 협의가 필요한 부분이다. [김 변호사] 주택 물량 공급에 대한 정책의 일관성이 부족하다.5만호를 짓겠다고 했다가 금방 공급물량을 15만호로늘리겠다고 하는 등 시류에 따라 왔다갔다하고 있다. 주택공급을 민간 공급에 초점을 맞추면 안된다.대표적으로 실패한 정책이 민간 임대아파트 정책이다.재정이 열악한 중소건설회사들이 무이자에 가까운 국민주택기금과 세입자들의 보증금으로 집을 짓겠다고 뛰어들었다가 부도를내고 서민들에게도 피해를 줬다.이에 대한 실사도 이뤄지지 않고 있는 것 같다.국민주택기금이 엉뚱한 곳으로 흘러가 부실해져도 책임을 회피한 채 세입자에게만 미루고 있다. 임대료 통제정책은 영국과 미국 등 선진국들도 70년대까지 운용했으며 지금도 일부 대도시는 운용하고 있다.선진국들이 임대료 통제정책을 30년 이상 유지한 이유를 따져봐야 한다. 건교부는 지난 5월 권장 임대료를 조사해 발표하겠다고했다가 보류했다.권장 임대료를 정하고 이 기준에 따라 임대차 분쟁을 조정했다면 세입자의 고통을 한결 덜 수 있었을 것이다.임대차 등록제도는 당장은 힘들겠지만 앞으로중·장기적으로 반드시 도입돼야 할 제도다. 용적률을 높여야 한다는 데는 반대다.환경문제도 고려해야 한다. [이 교수] 임대아파트 건축정책을 광역단위로 추진하면 서울과 수도권,민간 아파트와 임대아파트 거주자 사이에 계층 갈등이 빚어질 수 있다.민간이 짓는 아파트에 대해서도소형 건축비율을 높여야 한다. [이승우씨] 집값이 폭락했을 때 임금도 같이 떨어졌다.그뒤집값은 올랐지만 임금은 오르지 않았다.주택정책은 보다 구체적인 타깃이 필요하다.단순히 양적으로 늘리겠다,이런 제도와 정책을 추진하겠다는 식이 아니라 서민들에게희망을 줄 수 있어야 한다. [최 국장] 정부는 주택문제에 대해 두 가지 해결 방안을갖고 있다. 중·장기적으로는 공급물량의 확대다.지난 5월 주택경기활성화대책을 발표하면서 양도소득세 등 세제 혜택을 줬다.이에 따라 주택경기가 활성화되고 있다. 두번째로 시장논리를 지켜가면서 금융 지원을 통해 주택문제를 해결해 나가려고 한다.최초 입주자를 대상으로 장기 저리자금을 1년 거치 19년 분할상환으로 지원하고 있다.최고 7,000만원까지 지원한다.전세가격이 2,500만원 이하인 영세민들에게는 연리 3%의 자금을 지원하고 있다. 다가구,다세대주택에 대한 정부의 지원이 부족하다고 볼수 있다.하지만 주차문제 등 파생되는 사회문제도 적지 않다.주택 공급에 있어 일부 일관성이 없었음은 인정한다.시민단체와 학계에서 문제점을 구체적으로 지적해주면 정부로서도 많은 보탬이 될 것이다.가격통제정책에 대해서는 계속 검토해보겠다.국민임대주택 20만호 건설 다음 단계로 영구임대주택 건설을 추진할계획이다. [김 변호사] 시민단체에서는 현재의 전·월세 문제를 심각하게 여기고 있으나 학계의 경우 거시적으로 보다 보니 심각성에 대한 인식이 부족한 것 같다.소득대비 주거비용이30∼40%나 돼 서민에게는 큰 고통이다. 주택건설촉진법이 주택법으로 개정되면서 최저주거기준도포함된 만큼 이 법은 반드시 국회에서 통과돼야 한다. 내년 봄에는 월세대란이 더욱 심각할텐데 빨리 대책을 강구해야 한다. 정리 박록삼 안동환기자

***””임대주택부터 늘려라””. ‘무주택 서민들을 위해 정부가 나서야 한다.’ 올 들어 서울 등 수도권 지역에 몰아친 월세대란은 정부의잘못된 예측과 주택정책 혼선이 빚은 결과라는 게 전문가들의 한결같은 주장이다. 초저금리 추세에 대한 예측 실패는 어느 정도 불가피한 측면이 있었다 하더라도 공공임대 주택과 전용면적 18평 이하소형 아파트의 수급을 제대로 예측하지 못해 공급물량 부족사태를 초래한 정책 혼선은 비판받아 마땅하다는 목소리가높다. ‘살인적인’ 주거비 부담을 견디다 못해 내집 마련의 꿈을 접고 서울 외곽과 수도권 지역의 셋집을 전전하다 도시빈민층으로 전락할 위기로 몰린 영세 서민들의 주거안정을위해 지금부터라도 정부가 팔을 걷어붙이고 나서야 한다는지적이다. 전문가들은 ▲소형 아파트 건설의무제의 폐지, 부활 등과같은 일관성 없는 정책 탈피 ▲전체 건설물량의 6%에 불과한 공공임대 아파트 건설비율 상향 조정 ▲택지 개발 및 공급 확대 ▲합리적인 임대료 산정기준 마련 등을 선결과제로꼽고 있다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “주택시장에 규제가가해지면 가격왜곡과 투기가 생길 수밖에 없다”면서 “소형 아파트 건설 의무제를 시행하는 과정에서 중·대형 아파트의 가격 상승이 지속된 것을 보면 이 제도가 적절한 처방이 아니었음을 알 수 있다”고 말했다. 그는 시장자율 환경에 적응하는 단계에서 또다시 규제로묶기보다는 자율화의 기조를 지키는 선상에서 대책이 강구돼야 한다고 주문했다.국토연구원 김혜승 연구원은 “저소득층이 빈민화하는 것을 차단하려면 공공임대 주택에 한해정부가 적극적으로 개입하는 것도 방법”이라고 지적했다. 공공임대 주택의 혜택이 저소득층의 10%에게만 돌아가는 만큼 민간이 짓는 다세대·다가구주택을 정부가 매입해 공공임대 주택화하는 방안도 강구해야 한다고 덧붙였다. 대한주택공사 주택연구소 박신영 연구원은 “일본과 네덜란드의 경우 정부가 임대료 상승률을 통제하고,미국은 주거비가 소득의 30%를 넘으면 주거비의 일부를 보조해 주는 주거급여제 성격의 프로그램을 운영하고 있다”며 선진국의사례를 참고로 제시했다. 주택산업연구원 장성수 연구실장은 “71∼90년 연평균 15%씩 치솟던 집값 상승의 신화가 깨지면서 집주인들이 월세를선호하는 것은 당연하다”면서 세입자들도 앞으로 임대시장의 대세가 월세임을 인정해야 한다고 강조했다.그는 합리적인 임대료 산정 기준 마련과 함께 지자체별로 주택임대 분쟁조정기구를 통해 임대료를 조정토록 하되 수용하면 세제혜택을,불응하면 불이익을 주는 당근과 채찍 정책이 필요하다고 지적했다. 노주석기자 joo@. ■해결의지 있나 없나. 집주인과 세입자간의 임대료 분쟁을 해소하기 위해 정부가각 지방자치단체에 설치토록 한 ‘주택임대차분쟁조정위원회’가 제기능을 발휘하지 못하고 있다. 많은 지자체가 분쟁조정위원회 설치를 차일피일 미루고 있는데다,위원회가 설치됐더라도 조정실적이 단 한 건도 없는경우가 태반이다. 홍보가 제대로 되지 않아 대부분의 세입자들은 위원회의 존재조차 모르고 있다. 건설교통부는 지난 9월 ‘서민주거생활 안정대책’을 발표하면서 서울·부산·대전·광주·울산·춘천·성남 등 임대차 분쟁이 잦은 대도시에 주택임대차분쟁조정위원회를 지난3월부터 설치,운영중이라고 강조했다. 그러나 2일 본지가 지자체별로 확인한 결과 이같은 발표는당시 들끓던 전·월세 대란에 따른 비난 화살을 피하기 위한 ‘수식어’에 불과했던 것으로 드러났다. 대부분의 지자체들은 예산과 인력 부족,법적 근거 미흡 등을 이유로 건교부가 내려보낸 위원회 운영 규정을 외면하고있었다. 위원회가 설치된 강원도 춘천시와 울산시 남구,서울 강동·서대문구의 경우 단 1건의 분쟁 조정실적도 없었다.춘천시는 부시장을 위원장으로 하고 변호사,공인중개사 등 관련전문가들이 참여하는 위원회를 구성했지만 한 번도 회의를소집하지 않았다. 춘천시 관계자는 “임대차 분쟁이 없었기 때문”이라고 주장했다.서울 강동구와 서대문구는 별도의 상담실 없이 주택과 담당공무원이 직접 해결하는 방식을 취하고 있었다. 울산시 관계자는 “건교부의 지침에 따라 위원회를 만들긴했지만 법적 근거도 없는 껍데기 조직이어서 그런지 전문가들이 나서려고 하지않는다”면서 “위원회의 업무는 사실상 공백상태”라고 털어놓았다. 광주시와 서울 강남·송파·성북·동작구 등은 실질적으로분쟁을 심의·조정할 수 있는 권한이 없다는 점 등을 들어위원회 구성을 미루고 있었다. 송파구 관계자는 “지난 6월부터 임대차 관련 상담을 ‘송파구 1230 신문고’에 포함시켰다”면서 “매월 상담건수는30여건에 이르지만 조정건수는 없고 적정선에서 타협하도록설득하는 것이 전부”라고 말했다. 다만 서울시의 경우 민원봉사실 한켠에 별도로 주택임대차분쟁상담실을 마련,비교적 모범적으로 운영하고 있었다.담당공무원 1명에 부동산중개사협회와 한국소비자연맹 파견직원 각 1명,가정법률상담소 파견직원 2명 등 모두 5명이 상담을 맡고 있었다.지난 3월20일 상담실이 개설된 이후 2만건 이상의 상담실적을 기록했다.조정실적도 210건이나 됐다. 부동산 전문가들은 “임대차분쟁조정위원회가 서민 등 세입자 보호를 위해 만들어진 만큼 주택임대차보호법에 위원회 설치를 명문화하는 등 근거를 마련해야 한다”고 지적했다. 한편 지난 3월 전국 지자체에 시달한 건교부의 주택임대차분쟁조정위원회 운영규정에 따르면 위원회는 지자체 부단체장을 위원장으로 하고 단체장이 위촉하는 6인으로 구성토록돼 있다. 위원회는 전세보증금의 월세전환시 또는 기존 월세의 적용금리에 관한 각종 분쟁을 조정하고 주택유형별 권장 임대료 기준을 설정할 수 있도록 규정하고 있다. 노주석 안동환기자 joo@. ■시민단체 제시 ‘대안’. “사회안전망도 제대로 갖춰지지 않은 상황에서 월세 전환이 급작스럽게 이뤄지면 빈익빈-부익부 현상이 더욱 심화될우려가 있습니다” 시민단체들은 서민들의 주거문제는 궁극적으로 사회복지차원에서 접근해야 한다는 입장이다. 따라서 전·월세 대란의 근본 해법도 공공임대주택 공급확대에서 찾아야 한다고 강조한다. 소비자보호단체협의회 등 관련 소비자단체들은 올 들어 전·월세 대란과 함께 분쟁이 급증하자 임차인들의 억울한 호소를 들어주고 법률적 검토 및 조정 역할을 맡아 왔다. 하소연할 곳 하나 없는 세입자로서는 딱한 사연을 들어주는곳이 있다는 이유만으로도 큰 힘이 됐다.참여연대,YMCA,전국철거민연합회(전철연),민주노동당 등이 서민들의 편에서서 하소연을 들어주는 대표적인 시민·사회단체다. 특히 참여연대 산하 작은권리찾기운동본부는 제도적인 측면에서 해법을 찾고 있다.전세 계약관계를 토대로 만들어진주택임대차보호법의 한계가 드러난 것으로 진단, 지난 5월부터 주택임대차보호법 개정운동을 추진하고 있다. 참여연대 시민권리국 박원석(朴元錫)국장은 “단기적인 대책으로는 월세의 상한선 도입과 임차인의 동의없는 월세 전환을 제한하는 장치를 강구해야 한다”고 강조했다.또 중·장기적으로는 ▲선진국에서 시행되고 있는 공정임대료제도(Fare rental system) 도입 ▲실질적 분쟁조정 권한을 가진임대료 분쟁조정위원회의 도입 등을 제시했다. 민주노동당과 전철연은 공공임대주택 건설에 투입되는 예산이 일정 비율 이상을 유지토록 하는 등 무주택자들에게는상대적으로 부담이 적은 공공임대주택의 공급 확대에 정책의 초점이 맞춰져야 한다는 시각이다. 박록삼기자 youngtan@

고급아파트가 밀집한 서울 압구정동 등 강남과 분당 일대에서 자신의 집을 팔고 곧바로 전세를 살려는 사람을 대상으로 매매 및 전세계약과 동시에,곧바로 금융기관에서 거액을 담보대출받아 달아나는 신종사기가 극성을 부려 피해자가 속출하고 있다. 범인들은 주택임대차보호법에서 세입자를 보호하기 시작하는 시점이 확정일자 신고 다음날 0시라는 허점을 틈타 이같은 짓을 일삼고 있다.현재 등기소나 은행 등에서는 업무전산화로 등기설정과 은행담보대출 등이 반나절만에 이뤄지고 있으며 범인들은 주로 오전에 매매 및 전세계약을 한 다음 오후에 등기설정과 은행대출을 받는 식으로 시간차 범행을 저지르고 있다. 공인중개사 등에 따르면 이같은 사기행위는 지난해초부터강남일대에서 나타났으며 지금은 서울 전역으로 확산되고있는 것으로 보고 있다. ◆수법=지난 7월 윤모씨(48·서울 양재동)는 부동산브로커의 말에 따라 52평 아파트를 팔고 같은 집에서 보증금 3억원에 계속 전세를 살고 있으나 최근 아파트에서 쫓겨날 처지에 놓여 있다.부동산 브로커가 아파트값 5억2,000여만원중 전세금 3억원을 뺀 2억2,000만원을 윤씨에게 잔금으로지급한 다음,당일 오후 윤씨의 아파트를 담보로 은행대출 3억여원을 받아 달아나 은행이 아파트를 경매중이기 때문이다.윤씨는 전세계약 당일 동사무소에 확정일자 신고를 했음에도 은행 채권보다 후순위로 밀려나 전세금을 날리게 됐다. 서울 압구정동 고모씨(50)는 1년 6개월째 은행과 민·형사 소송을 벌이고 있다.고씨는 지난해 3월 이모씨(35)에게 자신의 H아파트를 파는 대신 세입자로 살기로 하고 매매 계약을 했다.아파트값 5억7,000만원 중 전세금 3억원을 뺀 2억7,000만원을 잔금으로 받은 뒤 소유권 이전등기를 해줬다.그러나 이씨는 전직 은행원인 김모씨(40)의 매매대리인에 불과했으며 김씨는 이집을 담보로 J은행 S동 지원센터장 J모씨(48·지점장급)로부터 시세보다 높은 5억8,000만원을 대출받아 달아났다. 고씨는 “이 아파트단지에서만 3명이 피해를 입었고 전체피해자는 모두 20여명에 이른다”고 말했다. 서울시와 대한법률구조공단 등에는 강남과 분당 등에서 벌어진 비슷한 피해 사례가 수십여건 접수돼 있다. ◆왜 고급아파트인가=부동산전문가들은 최근 전세보증금이매매가의 70%선에 육박하는데다,은행들이 금리가 낮아지면서 주택을 담보로 거액을 쉽게 대출해주기 때문으로 보고있다.은행들은 요즘 고급아파트 시세의 70%가량을 빌려준다.따라서 전세를 떠안을 경우 시가의 30%만을 주고 집을 사들일 수 있으며,은행대출을 시가의 70%가량 받으면 시가의40%를 챙길 수 있다는 것이다.또 아파트소유자들은 최근 강남일대의 집값이 천정부지로 뛰어오르자,아파트를 팔고 당분간 전세를 살다가 다른 곳으로 이사가려다 피해를 입고있다. ◆시급한 법 정비=서울시 임대차분쟁조정상담실 염효순(47)상담위원은 “주택임대차보호법이 세입자 보호를 위한 특별법으로 만들어진 만큼 물권 우선주의의 일반법인 민법에 상관없이 특별법만 개정이 가능한 것으로 본다”면서 “확정일자의 효력을 현행 익일(翌日) 0시 기준으로 하고 있는 법조항을 당일 기준으로 바꿔 확정일자가 세입자의 신고 즉시 효력이 발생하도록 바꿔야 한다”고 주장했다. 안동환기자 sunstory@