서울 학군 조정문제가 2학기를 앞둔 교육계를 발칵 뒤집어 놓았다.11개인 학군을 광역화 하면 ‘강남권 거주→강남권 고교 진학’이라는 매력이 줄고 강남으로 몰리는 부동산수요도 자연히 감소, 집값안정을 도모할 수 있다는 취지의 23일 김진표 교육부총리의 국회 언급과 이를 뒷받침하는 서울시 교육청의 검토 발표로 교육 주체들이 때아닌 찬반 논쟁에 휩싸였다. ●학군 광역화의 효과는 24일 일선 학교나 학부모들은 대체로 부정적인 반응이 많았다. 강북에서 강남으로 이사하지 않고도 강남으로 진학할 수 있도록 하겠다는 발상은 탁상공론에 불과하다는 것이다. 서울고 이강호 교감은 “학군을 조정해 집값을 잡겠다는 것은 순서가 엇갈린 잘못된 발상”이라며 학군조정의 발상 자체를 문제삼았다. 마포구 광성중학교 3학년생을 지도하는 이도근 교사도 “학생들이 고교진학때 가장 고려하는 사항이 통학 거리”라며 비강남권 학생들의 강남권 진학 가능성에 회의를 표시했다. 전국교직원노동조합도 학군광역화가 강남권의 선호학교 위주로 학교서열화를 조장, 고교 평준화 근간을 흔들 수 있다며 우려를 나타냈다. 강남권 학부모들도 대부분 학군광역화에 반대했다. 무엇보다 자녀들이 집에서 먼 학교로 배정될 가능성 때문이다. 중2 딸을 둔 이세영(43·여·방배동)씨는 “강남학생이 공부 잘 하는 것은 학교가 좋아서가 아니라 학부모들이 교육수준도 높고 열의를 갖고 지도하기 때문”이라며 자녀가 엉뚱한 학교에 배정받을 가능성을 걱정했다. 반면 비강남권인 무학중에서 3학년 담임을 맡고 있는 신상순 교사는 “강남권 학교진학을 위해 위장전입하는 아이들을 본 적 있다.”며 “이 방안대로라면 위장전입 감소 등을 기대할 수 있을 것”이라며 찬성하는 의견을 보였다. 부동산 전문가들 사이에서는 학군 광역화가 집값안정에 기여할 것인지에 대해서는 의견이 분분하다. 부동산 114 김희선 전무이사는 “예전에 강남권 학원에서 운영하는 셔틀버스가 광진구 어느 아파트 단지에 들어가면서 이 지역 전세가·매매가 오른 적이 있다.”고 소개한 뒤,“단기적으로는 강남학군으로 편입되는 지역의 부동산값이 오히려 올라가는 부작용이 있을 수 있다.”고 경고했다. ●11개 학군이 4개 학군으로? 학군 조정은 이제부터 최장 1년간의 연구에 들어간다. 시 교육청은 교통난 개선 등 달라진 시대여건을 반영 현행 학군을 광역화한다는 방침은 세워뒀다. 문제는 현행 11개 학군을 어떻게 묶느냐는 것이다. 시 교육청 안팎에서는 6∼7개,4∼5개 조정설 등이 나오고 있다. 이 경우,2∼3개 자치구단위로 묶인 현행 학군이 3∼4개 내지 4∼5개 자치구 조합으로 바뀐다. 예상가능한 자치구별 조합은 사교육 수요가 몰리고 있는 강남구 대치동일원, 양천구 목동권, 노원구 중계동 일원을 중심으로 인접한 학군을 묶는 방안이다. 강남권은 현 강남학군에 강동·동작·성동학군 일부를 합치는 식이다. 목동권의 경우, 남부·강서·서부학군이 조합대상이 될 수 있다. 중계권은 북부·성북학군이 일차 고려대상이다. ●공동학군 확대 가능성은 시 교육청은 현재 29개인 공동학군제 적용대상 학교를 2006학년도부터 37개로 늘리기로 했다. 대상지역은 종로·용산·중구가 고작이다. 관심은 강남구와 서초구 등 강남학군을 공동학군으로 추가할지 여부. 강북지역 학생들의 학교 선택 폭을 넓힐 수 있고 파급력도 크지만 강남권 학부모들의 커다란 반발이 예상된다. 이보다 현실적인 방안은 현 강남학군의 일정 비율을 강남구와 서초구 거주 학생에게 배정하고 나머지를 광역학군으로 정해 비강남권 학생을 뽑는 것이다. 그러나 이 역시 다른 지역 학생에게 배정하게 되는 만큼, 강남권의 반발에 부딪히기는 마찬가지다. 박현갑·박지윤기자 eagleduo@seoul.co.kr

앞으로 서울 강북지역 뉴타운 지구내의 모든 토지거래행위에 대해 허가제가 도입될 전망이다. 또 3차 뉴타운 사업부터는 시작단계에서 일정부분 이상의 개발이익은 기반시설 등으로 환수한다는 내용의 ‘개발이익 환수 예고제’가 도입된다. 최창식 서울시 뉴타운사업본부장은 24일 중구 명동 은행회관에서 서울시정개발연구원 주최로 열린 ‘21세기형 도시 균형발전을 위한 뉴타운 특별법 제정안’ 토론회에서 이같이 밝혔다. 최 본부장은 “사업추진을 더디게 하고, 집값 상승의 원인이 되는 땅값 상승을 막기 위해 뉴타운 지구내 모든 토지에 대해 거래허가를 받도록 하는 내용의 개선안을 건설교통부에 제출했다.”고 말했다. 이 건의가 받아들여지면 뉴타운 지구로 지정된 곳에서는 개발사업 시행때까지 지구내의 모든 토지거래는 허가를 받아야 한다. 현재 뉴타운 지구는 대부분 현행 토지거래 허가제에 묶여 있지만 토지면적이 180㎡(54.5평) 이상일 때에만 허가를 받도록 돼있어 토지지분이 잘게 나뉘어 있는 뉴타운 지구에서는 실효를 거두지 못했다. 또 사업시행자나 주민이 과도하게 개발이익을 가져가지 못하도록 개발이익 환수 예고제를 도입, 일정부분 이상의 개발이익은 학교나 도로, 문화시설 등 도시기반시설 비용으로 환수키로 했다. 대신 개발이익이 나지 않는 지역은 시 등 공공부문이 나서 기반시설 건립을 대신해주기로 했다. 최 본부장은 “뉴타운 사업으로 발생한 개발이익이 과도하게 사업시행자에게 돌아가는 일은 반드시 막겠다.”면서 “개발이익 환수비율을 얼마로 정할지 현재 연구중”이라고 말했다. 그는 이어 “개발이익 환수폭이 사전에 예고되면 투기꾼들이 개입할 여지가 줄어드는 등 긍정적인 요인이 많다.”면서 “예고된 것보다 더 많은 이익이 발생하면 기반시설을 추가로 넣도록 할 방침”이라고 강조했다. 이같은 개발이익 환수 예고제 도입은 최근 정부여당 일각에서 추진중인 뉴타운 지구 공영개발 주장을 사전에 차단하기 위한 것으로 풀이된다. 건교부 이재영 토지국장은 “서울시가 건의한 뉴타운 지구내 모든 토지거래에 대한 허가제 적용은 타당성 여부를 검토해 건교부가 추진중인 ‘광역도시구조개선 특별법’에 수용여부를 결정하겠다.”면서 “개발이익 환수 예고제가 기존 기반시설부담금제 등과 상충되는지를 알아본 후 수용여부를 검토하겠다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부의 ‘8·31 부동산 종합대책’의 윤곽이 세제 강화와 거래 투명성 확보, 투기 수요 억제 등으로 그려졌다. 투기를 근본적으로 막을 수 있는 획기적인 대책이 상당수 포함돼 정책의 방향은 잘 설정됐다. 그러나 조세 저항, 정상적인 거래 중단 등의 부작용도 현실로 나타나고 있다. 급변하는 부동산 시장을 상·중·하 3회에 걸쳐 진단해본다. 부동산 종합대책 가운데 윤곽이 드러난 세금 대책이 그대로 적용되면 내년부터 부동산의 보유·거래·양도·증여·상속 등 모든 단계에서 엄청난 세금 인상을 감수해야 한다. 세금이 무서워 부동산을 사고팔지도 못하는 부작용과 세금 저항도 예상된다. ●세금이 오르는 원인은 ‘세금 폭탄’의 원인은 세율 자체가 상향 조정되거나 세금 부과 대상이 늘어나기 때문이다. 또 없었던 세금이 새로 생기는 경우도 있다. 그러나 뭐니뭐니 해도 가장 큰 원인은 실거래가 기반 구축에서 시작한다. 그동안 개인간 부동산 거래는 모두 거래가를 낮춰 신고했다고 보아도 된다. 법인간 거래도 상당부분 제값 신고가 이뤄지지 않았다. 아파트는 기준시가를 기준으로 신고하고, 일반 주택이나 토지는 공시지가 수준에도 미치지 못했다. 그러나 내년부터는 실거래가를 속여 신고하는 이중계약서 작성이 전면 금지된다. 부동산중개업자나 거래 당사자는 실제 사고판 가격을 신고하고 이를 근거로 취득·등록세와 양도소득세가 부과돼 세금이 껑충 뛰게 된다. 세금부과 기준도 실거래가와 거리가 멀었다. 재산세의 경우 과세표준액이 기준시가 또는 공시지가보다도 한참 낮았다. 별도로 재산세 부과 기준인 과표를 정해 세금을 매겼고 과표도 실거래가의 33∼35% 수준에 불과했다. 하지만 내년부터는 재산세 과표가 아파트는 기준시가를, 단독주택은 공시가격을 적용한다. 집값 상승여부와 관계없이 과표가 올라 가만히 앉아서 세금 벼락을 맞게 된다. 취득·등록세도 엄청나게 오를 전망이다. 예컨대 서울 마포 43평형 아파트를 올해 구입하면 기준시가(3억 5000만원)를 기준으로 취득·등록세(4%)를 내면 된다. 그러나 내년부터는 실거래가(5억 3000만원·8월 시세 기준)를 기준으로 세금을 내야 한다. 투기를 막고 거래 투명성을 확보하기 위한 조치라지만 무주택자가 집을 마련하거나 어쩔 수 없이 이사를 하는 실수요자도 무조건 2배 가까운 세금을 더 내야 하는 셈이다. 양도세도 마찬가지다. 올해는 매입·매각 가격을 모두 기준시가로 적용하지만 내년에 팔 때는 매입가는 기준시가에 오름폭만 더해 인정해 주고 매각 금액은 실거래가를 적용한다. 양도시기에 따라 양도차익이 엄청나게 차이나 세금 부담도 그만큼 증가한다. 강남구 대치동 46평형 아파트는 기준시가와 시세가 4억원 정도 차이 난다. 여기에 투기지역 등에서는 양도세율을 인상할 방침이어서 양도세 부담은 훨씬 커진다. ●부작용 줄이는 방안은 실거래가 기반 구축과 과표 현실화는 부동산 시장의 투명성 확보와 투기 거래 차단이 목적이다. 세금을 더 거둬들이기 위한 정책이 아니다.‘이익 있는 곳에 세금 있다.’는 원칙을 제대로 적용하고, 부동산을 많이 보유하고 있는 사람에게 무거운 세금을 물리는 것은 올바른 정책이다. 그러나 지금까지 내놓은 대책은 실수요자와 투기 거래를 구분하지 않고 무차별적으로 적용하는 데 문제가 있다.1가구 1주택자가 보유하고 있는 주택의 보유세도 덩달아 올라간다. 어렵게 집 한 칸 마련하는 무주택자도 무거운 세금(취득·등록세)을 내야 한다. 소득이 늘어나지 않고 집값이 뛰지 않아도 세금은 올라간다. 이 때문에 실거래가 적용으로 인해 덩달아 올라가는 세금은 세율로 조정해야 한다. 세율을 건드리지 않고 실거래를 적용하면 세율 인상과 똑같은 부작용을 초래할 수 있다. 명확하게 구분하기 어렵겠지만 투기 거래와 실수요자 거래를 떼어서 적용하는 섬세함도 요구된다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

현재 근거리 원칙으로 배정하고 있는 서울시내 11개 학군을 6∼7개로 광역화하는 방안이 추진된다. 이 방안이 실현되면 명문대 진학률이 높은 강남학군이 넓어져 기존의 인접 학군에서 진학이 가능하며, 반대로 강남학군에 살더라도 인접 학군으로 가는 학생이 나올 것으로 예상된다. 강남·북 교육 격차 해소 및 집값 안정을 위한다는 취지에서 추진된다. 서울시 교육청은 23일 현행 고등학교 학교군(群)을 시대상황에 맞게 조정하는 연구용역을 교육개발원 등에 발주하는 방안을 검토 중이라고 밝혔다. 시 교육청 관계자는 “시내 지하철망 확충과 버스노선 개편 등으로 교통여건이 대폭 개선돼 근거리 배정원칙에 따른 현행 학군을 조정할 필요성이 있다.”고 설명했다. 연구는 1년 정도 걸릴 것으로 보인다. 연구의 초점은 현행 동부·서부·남부·북부·중부·강동·강서·강남·동작·성동·성북 등 11개 학군을 얼마나 광역화할지와, 종로·용산·중구지역에서 시행 중인 공동학군제가 강남학군에도 적용가능한지에 맞춰지게 된다. 시 교육청은 또 현재 중학교 3학년생을 대상으로 실시 중인 ‘선(先) 복수 지원·후(後) 추첨’ 배정방식인 공동학군제 적용 고교를 2006학년도부터 29개 고교에서 37개로 늘리기로 확정했다. 추가되는 8개교는 광성고·고대부고·대광고·무학여고·성신여고·용문고·상명사대부여고·명지고다. 공동학군제가 적용되는 범위가 서울시청 반경 4㎞ 이내에서 5㎞ 이내로 늘어나고 용산구 고교 전부가 적용됐기 때문이다. 한편 김진표 부총리 겸 교육부장관은 이날 국회 예산결산특별위 전체회의에 출석, 부동산 대책과 관련된 학군조정 검토 가능성을 묻는 열린우리당 이계안 의원의 질문에 “부동산 문제를 해결할 수 있는 방안으로 긍정적으로 검토될 수 있다.”고 밝혔다. 김 부총리는 이어 “현재도 학생들의 선택권을 제한된 범위에서나마 넓혀주기 위한 방법으로 평준화 지역에서 학생들에게 선(先)복수지원을 할 수 있게 해주고, 추첨 배정 시스템을 운영하고 있다.”고 답변했다. 박현갑·박지윤기자 eagleduo@seoul.co.kr

1가구2주택 중과세, 종합부동산세 상한 폐지 등 세금 제도를 강화해 집값을 잡겠다는 ‘8·31 부동산 대책’의 윤곽이 드러나면서 시장이 바짝 긴장하고 있다. 부동산 거래 위축, 전세가 상승 등 시장 변화도 나타나고 있다. 집값은 벌써 강남을 중심으로 하락하고 있고, 향후 1년간 하락세는 이어질 것이란 전망도 나온다. 전세가도 매매 위축으로 인해 수요가 많아지면서 상승하고 있다.●매매가 내리고, 전세가 오르고 김영진 내집마련정보사 사장은 21일 “시장에 매물이 나오도록 하기 위해서는 세제를 강화하는 게 바람직하다.”면서 “그러나 세제 강화는 물량을 나오도록 하는 한편 집값 하락도 초래해 내수와 밀접한 건설 경기를 악화시킬 수 있다.”고 평가했다. 공급이 줄어들면 장기적으로는 집값이 올라가게 된다는 지적이다. 실제로 8·31 대책 발표가 임박하면서 아파트 값은 떨어지고 전세가는 오르는 현상이 나타나고 있다. 부동산 114에 따르면 이번 주 서울 아파트 값은 지난 주에 비해 평균 0.02% 내려 지난 7월 마지막 주에 이어 3주만에 다시 하락했다. 특히 서울 재건축 아파트는 0.15% 하락해 지난 주(-0.27%) 보다 낙폭은 줄었지만 한달째 하락세를 보였다. 강남구(-0.2%), 강동구(-0.08%), 성북구(-0.02%), 송파구(-0.01%) 등 강남권을 중심으로 하락세가 지속된 반면 강북구(0.29%), 은평구(0.12%) 등 강북권 일부와 강서권은 소폭이나마 오름세를 보였다. 시장에서는 “과도한 세금을 물면서 집을 살 필요가 있느냐.”는 인식이 퍼지면서 전세를 구하려는 문의가 늘고 있다. 여름 방학과 가을 이사철은 상승세에 한몫하고 있다. 강북구(0.27%), 용산구(0.19%), 강동구(0.14%), 구로구(0.11%) 등의 상승폭은 상대적으로 큰 편이다.●강남중심 하락세… 강북도 타격 불가피 김영진 사장은 “이번 대책으로 아파트 가격 하락은 향후 1년간 지속될 전망이다.”면서 “강남, 판교, 재건축 대상 아파트들이 매매가 하락을 주도하겠지만 1가구2주택도 중과세되는 만큼 한 채만 갖고 내다 팔 사람들로 인해 강북지역도 타격을 피할 수 없다.”고 말했다. 대신 뉴타운 개발 예정지, 강남 수요 대체 신도시 등은 상승할 여력이 있다고 덧붙였다. 부동산 114 김희선 전무는 “많이 가진 사람이 세금도 많이 내야 한다는 데에는 이견이 없다.”면서 “그러나 장기적인 주택시장 안정을 위해서는 신도시 개발, 재건축 등 모든 계획을 연도별로 정리한 마스터 플랜을 발표해 수요자들이 장기적인 계획을 세우도록 해야 한다.”고 당부했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

정부와 열린우리당이 부동산 종합대책의 ‘밑그림’을 그려놓고도 막판 고심에 빠졌다. 투기소득을 송두리째 환수한다는 당정의 방침 아래 다주택자 중과와 가구별 합산 등의 원칙을 정했지만, 각론에 들어서자 장애물이 한두가지가 아니기 때문이다. 합산과세뿐 아니라 1가구 다주택자의 양도세율을 높이는 것도 위헌 시비에 휩싸일 가능성이 없지 않다. 불가피하게 2주택자가 된 경우, 구제방안을 어디까지로 정할지도 불투명하다. 양도세율을 올릴 경우 주택보유자들의 세금부담 증가로 거래가 줄면서 공급부족에 따른 집값 상승을 초래할 수 있다. 자칫 조세저항도 우려된다. ●거래 위축 되레 집값 상승 할수도 3주택자의 양도세율을 현행 60%에서 70%로 올릴 경우 위헌이라는 지적이 있다. 정부는 투기지역에서 3주택자의 양도세율의 경우 탄력세율 15%를 적용하는 문제로 고민중이다. 주민세 10%(8.5%)까지 합하면 실질 양도세율은 93.5%에 이른다. 여기에 취득 당시의 취득·등록세 등을 더하면 양도차익 전체가 고스란히 세금으로 빠져나가는 셈이다. 서울시립대 김완석 세무학과 교수는 “집값이 뛴 것은 세금 외적인 문제인데 세금을 활용해 집값 상승 문제를 해결하려는 것은 옳지 않다.”고 지적했다. 김 교수는 “소득세는 합리적인 수준에서 걷어야 하는데 3주택자의 경우 양도차익을 거의 몰수하는 것은 무리가 있다.”고 덧붙였다. 노영훈 조세연구원 선임연구위원은 “양도세율이 높으면 다주택자들은 팔기보다는 보유하기를 선호할 것이며 이를 막기 위해 보유세를 부과하면 선의의 피해자가 속출할 수 있다.”면서 “처분할 수 있는 유예기간을 주고 집값이 상투라고 느낄 수 있게 공급대책이 따라줘야 한다.”고 충고했다.

TEXT 충청권내 신행정도시 건설에 대한 기대감이 사라지면서 중부권에서 수도권으로의 인구 ‘U턴 현상’이 지속되고 있다. 특히 ‘전원형 신도시’의 인구 유입이 크게 느는 반면 서울 등 대도시와 공업형 도시의 인구는 감소하는 추세이다. 통계청이 18일 발표한 ‘인구이동통계’에 따르면 올 상반기 행정구역상 읍·면·동 단위의 주소지를 바꾼 사람은 총 450만명에 달했다.●수도권 인구편중 현상 지속 시·도별로는 수도권을 포함한 전국 전출자의 52.6%가 경기나 인천 등지의 수도권으로 몰려 전입자에서 전출자 수를 뺀 수도권의 순인구는 7만 3000명 늘었다. 수도권을 제외한 권역별로는 중부권 전출자의 20.8%가 경기 등지로 이동, 수도권으로의 전입 비율이 가장 높았다. 수도권 전출자의 90%는 수도권으로 다시 전입했다. 통계청 관계자는 “신행정수도 건설에 대한 기대감이 사라지면서 지난해 충청권으로 몰렸던 3만 5000명이 다시 수도권으로 돌아가고 있다.”고 말했다. 다른 지역에서도 수도권으로 옮기는 현상이 이어지면서 권역별 순유출 인구는 영남권이 3만 5000여명으로 가장 많았다. 그 다음은 호남권 2만 8000여명, 중부권 8600명, 제주도 512명 등이다.●전원형 신도시가 좋다 234개 시·군·구 가운데 전입이 전출을 초과한 지역은 2·4분기 중 86개 지역이다. 이 가운데 순유입자가 가장 많은 곳은 경기 용인(1만 3406명), 남양주(8036명), 화성(5970명) 등이다. 이들 지역은 전원형 아파트를 중심으로 한 신도시 건설이 진행되는 곳이다. 전입자보다 전출자가 많아 인구가 줄어든 곳은 경기 과천(-3611명), 인천 남구(-3173명), 경남 창원(-3170) 등의 순이다.과천은 재건축 여파에다 과천청사 이전에 따른 실망감으로 전출이 많았던 것으로 보인다. 인천 남구와 경남 창원은 공업지역이라는 환경 여건 때문에 주변의 ‘베드타운’으로 인구이동이 컸다는 게 통계청의 설명이다. 대도시에서 주변지역으로의 인구 유출도 계속돼 2·4분기 중 서울 1만 9702명, 부산 1만 2315명, 대구 7643명, 광주 2513명, 울산 870명 등이 각각 감소했다. 대도시 집값이 오른데다 쾌적한 환경을 찾는 사람이 늘었기 때문이다. 한편 연령별로는 20대와 50대의 인구이동이 크게 늘었다. 성별로는 여자보다 남자의 이동이 100명당 8명 더 많았다.백문일기자 mip@seoul.co.kr

31일 발표되는 부동산종합대책을 비껴갈 수 있는 길은 없을까. 그동안 나왔던 크고 작은 대책들과 비교하면 판이하게 다르다. 투기의 뿌리를 자르는 고강도 대책이 포함된다. 보유와 거래 자체를 옥죄는 정책이라고 할 수 있다. 따라서 부동산 시장에 주는 충격 또한 ‘10·29대책’때와 비교할 수 없을 정도로 클 것으로 보인다. 전통적으로 재테크 효자 상품으로 취급받던 아파트는 더이상 위력을 발휘하기 힘들 것으로 전망된다. 대신 상가와 같은 수익형 부동산이나 토지거래허가구역 밖의 땅이 인기 투자종목으로 떠오를 전망이다. 경매를 통한 투자는 더욱 인기를 끌 것으로 보인다. ●강남 재건축 아파트엔 직격탄 대책에는 보유세 및 양도세를 강화하는 세금 중과방안이 들어간다. 채권입찰제와 전매제한 조치강화도 포함되고 주택담보대출제한 등의 금융 규제도 곁들어진다. 때문에 지난 연말 이후 급등했던 수도권 아파트값은 더이상 오름세를 이어가지 못할 것으로 전망된다. 이미 강남권, 분당 등 신도시 아파트값이 미약하나마 내림세로 돌아섰다. 전문가들은 최소 6개월∼1년 정도는 하락세가 불가피할 것으로 내다봤다. 특히 집값 상승의 진원지 역할을 했던 강남권 아파트값 하락이 눈에 띄고 일시적 급락세도 배제할 수 없다. 강남 재건축 아파트, 중대형 아파트 등 고급 아파트가 직격탄을 맞을 것으로 보인다. 급매물 출현도 예상된다. 당초 투자수익을 기대할 수 없어 내놓는 물건이나 세금을 내지 않기 위한 급매물이 나올 것으로 보인다. 거래침체도 이어질 것으로 전망된다. 거래 투명성을 강조하고 여러 채의 주택 보유자에게 높은 세금을 물리는 방안이 포함될 것이기 때문이다. 종합부동산세 부과 기준을 하향조정할 경우 강남의 웬만한 아파트는 모두 과세 대상에 들어간다. 김태호 부동산랜드 사장은 “거래 자체를 규제하는 정책은 시장을 침체에 빠뜨릴 가능성이 크다.”면서 “부동산 경기뿐 아니라 일반 경제의 침체까지 이어지는 부작용이 우려된다.”고 전망했다. 강북 아파트는 상대적으로 강보합세 내지 상승세를 띨 수 있다. 강북 뉴타운 개발의 호재를 안고 있기 때문이다. 정부가 뉴타운 개발을 어느 정도 직접 지원하느냐에 따라 대책 발표 이후 초반 시장 분위기는 확 달라진다. 그러나 강북 주택 시장 역시 활기를 띠고 가격 상승이 눈에 띄게 나타나면 추가 규제 조치가 따를 수 있다. 투기지역을 확대 지정하거나 세무조사 등이 강화되면 다시 침체로 돌아설 가능성이 크다. ●이달들어 낙찰가율 치솟아 감정가 웃돌기도 법원 경매시장에서는 8월 대책을 비껴갈 수 있는 상품이 인기를 끌고 있다. 아파트·토지 등에 집중됐던 투자자들이 상가·사무실 등으로 눈을 돌리는 현상이 뚜렷해졌다. 지지옥션에 따르면 이달 들어 상가·사무실 등 상업용·업무용 건물의 낙찰가가 치솟고 있다.8월 상업·업무용 건물 2183건이 경매에 부쳐졌으며 이 중 428건이 낙찰됐다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 60.7%로 지난달 대비 10%포인트 올랐다. 특히 서울에서는 낙찰가율이 84%를 기록, 지난달 67%보다 크게 올라 상업용·업무용 빌딩으로 투자자들이 몰리고 있음을 보여줬다. 송파구 석촌동 쇼핑센터 점포는 감정가를 웃돌아 낙찰됐고, 인천 서구 마전동 상가는 감정가 8억 5400만원을 훨씬 뛰어넘어 8억 8615만원에 낙찰되기도 했다. 길목에 있는 업무용 빌딩을 찾는 수요도 많다. 성찬호 공인중개사는 “지역을 가리지 않고 7∼8층 사무실을 찾는 고객이 많다.”면서 “아파트·토지에 집중했던 투자자들이 수익성 부동산쪽으로 눈을 돌리는 것 같다.”고 말했다. 허가구역에서 벗어난 지역의 땅을 사두는 것도 좋을 듯하다. 일단 지역에 관계없이 외지인도 땅을 살 수 있다. 허가지역에 비해 복잡한 허가절차를 거치지 않아도 된다. 경매를 통한 토지 매입도 권할 만하다. 최근 낙찰된 가평군 북면 밭은 감정가보다 4배 넘는 가격에 낙찰되기도 했다. 옹진군 북도면 시도리 섬도 감정가의 3배 넘는 가격에 낙찰되는 등 법원 경매 땅이 인기를 끌고 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

이르면 다음달부터 인천 아파트 동시분양이 폐지된다. 그러나 서울 동시분양은 부동산 시장 흐름 등을 본 뒤 폐지 시기를 결정할 방침이다. 건설교통부는 16일 서울 지역 동시분양 폐지와 관련, 아직 시기상조라고 판단해 이같이 결정했다고 밝혔다. 이에 따라 인천에서 일반 분양분이 20가구 이상인 단지는 건교부의 지침이 마련되는 대로 이르면 9월부터 건설업체의 자율 결정에 따르게 된다. 인천 동시분양 폐지는 2002년 10월 도입 이후 3년 만이다. 그러나 서울 동시분양은 최근 진정세에 접어든 집값이 다시 불안해질 우려가 있다고 보고 수도권 집값 움직임 등을 감안해 추후 재논의키로 했다. 건교부 관계자는 “서울과 인천의 동시분양을 모두 폐지하는 방안도 검토했지만 위험부담이 있다는 쪽으로 의견이 모아져 당분간 더 유지시키기로 했다.”고 설명했다.1년 내내 분양이 이어지고 청약 경쟁률이 높아져 자칫 분양시장 과열을 부추길 수 있다는 판단에서다. 동시분양제도는 20가구 이상 민영아파트를 공급하는 주택공급자가 지방자치단체 장이 정하는 시기에 한꺼번에 분양하는 제도로 서울시는 1989년부터 이를 시행해오고 있다. 동시분양 제도가 폐지되면 소비자는 수시로 분양하는 단지를 모두 청약 할 수 있어 선택의 폭이 넓어지고 건설업체는 자금 및 시장 상황에 맞춰 자율적으로 분양에 나설 수 있다는 장점이 다. 하지만 인기 아파트 청약 열기는 훨씬 높아질 수 있다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

정부가 부동산 가격 안정을 위한 ‘고단위’ 처방인 부동산 종합대책을 예정대로 이달말 발표하기 위해 막바지 작업을 하고 있으나 몇 가지 쟁점에 대한 결단을 내리기가 쉽지 않아 딜레마에 빠졌다. 정부는 종합부동산세(종부세)의 효율성을 높이기 위해 세대별 합산과세,1가구 2주택 이상 다주택자의 보유세(재산세와 종합부동산세)와 양도소득세 중과, 종부세 과세 대상 하향 조정 등을 검토하고 있다. 그러나 종부세 세대별 합산 과세의 예를 보면 위헌 논란으로 인한 조세저항에다 실행으로 옮길 경우 행정비용도 만만치 않을 전망이어서 조율과정에서 어떤 결론이 내려질지 안개속이다. 세금을 무겁게 매기는 종부세(주택의 경우 기준시가 9억원)가 올해부터 도입되자, 이를 피하기 위한 편법으로 증여와 상속이 늘어나고 있는 것으로 추정되고 있다. 정부가 개인별이 아닌 세대(부부)별로 합산해 과세하는 방안을 적극 검토하고 있는 것도 이런 점을 감안해서다. 하지만 정부 관계자는 “위헌 논란이 있는 법 자체를 정부가 국회에 제출하는 것은 다소 무리가 있다.”고 우려했다. 헌법재판소는 지난 2002년 부부의 종합금융소득세 합산과세는 위헌이라고 판결했다. 따라서 종부세도 세대별로 합산해 과세할 경우 이와 비슷한 문제가 제기될 여지가 있다는 데 정부의 고민이 있다. 종부세는 재산 자체에 매기는 세금이라 위헌성이 없다는 주장도 있다. 노영훈 조세연구원 선임연구위원은 “종부세는 보유자산에 매기는 세금인 반면, 금융소득종합과세는 자산에 근거해 발생한 소득을 누구 자산인가에 상관없이 부부 중 주 소득자에게 발생한다고 간주한 것으로 별개의 사안”이라고 지적했다. 이런 논란을 떠나 종부세 합산과세 제도가 도입된다 하더라도 그 이후에 생길 문제를 간과할 수 없다. 종부세 합산과세 단위가 될 세대는 주민등록상 거주를 같이 하는 가족이 될 전망이다. 따라서 종부세 중과 부담을 덜기 위해 세대원 중 위장 전·출입을 하는 이들이 생겨날 가능성이 크기 때문에 매년 이를 파악해야 하는 등 행정력이 뒷받침되어야 합산과세의 실효성을 확보할 수 있게 된다. 열린우리당은 2주택자의 경우 양도세율을 현행 매매차익에 따라 9∼36%에서 올리는 방안을 검토 중이다. 현재 1가구 3주택에 60%가 적용되고 있는 점을 감안할 때,40∼50%대의 세율을 적용하는 것이 유력하다. 그럴 경우 내년부터는 1가구 2주택자에 대해서는 양도세를 실거래가 기준으로 부과하기 때문에 2주택자의 세금부담은 큰 폭으로 늘어난다. 조세저항과 함께 이를 피할 다양한 방법들이 등장할 전망이다. 정부의 다가구주택자에 대한 조세 강화 조치로 다주택자들은 비인기지역의 집을 먼저 팔고 있다. 이에 따라 비수도권과 서울 강북(뉴타운 예정지 제외) 등의 집값은 하향 안정세다. 종부세 부담을 무겁게 하기 위해 과세대상 기준금액을 낮추는 방안이 제시되고 있지만, 일률적으로 적용할지 아니면 주택보유자의 연령 등을 감안해 차등화할지 여부가 논란의 대상이다. 주택의 경우 기준시가 9억원 이상에서 6억원 이상으로 강화하는 방안이 유력한 가운데 각론에서 의견이 엇갈리고 있다. 여당 내부에서는 1가구 1주택은 지금처럼 9억원으로 유지하고,2주택자부터 6억원으로 하자는 주장과 이를 따지지 말고 모두 6억원으로 하자는 의견이 나오고 있다. 다만 65세 이상 노년층에 대해서는 일정기간 종부세를 유예시키는 방안은 공감대를 얻고 있다. 정부는 주택보다는 토지에 대한 투기가 더 심각하다고 판단, 나대지의 종부세 기준을 현행 6억원에서 4억원으로 낮추고 토지의 양도세율을 주택보다 올리는 방안도 검토 중이다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

8월 부동산종합대책을 앞두고 서울 강남·북 아파트값이 대조를 이루고 있다. 강남권은 재건축 아파트를 중심으로 가격이 떨어지고 거래가 중단되는 등 장기 조정국면에 들어섰다. 반면 강북 아파트값은 강북 광역개발 등의 호재를 타고 꾸준한 상승세를 이어가고 있다. 부동산114에 따르면 최근 4주간 집값 변동률이 높은 지역은 마포구(0.90%), 성동구(0.88%), 동작구(0.74%), 영등포구(0.68%), 동대문구(0.63%), 노원구(0.60%)순이었다. 강북 뉴타운개발이 힘을 받으면서 집값이 오를 것이라는 기대감이 많기 때문으로 풀이된다. 상계동 주공5단지 11평형은 한 달새 2000만원이 오른 1억 4000만원을 부르고 있다. 중층 주공 아파트 단지도 리모델링의 9평 상한선이 없어지면서 관심이 한층 높아져 1000만원 정도 올랐다. 최근 입주한 마포구 상암동 6,7단지 아파트뿐만 아니라 주변의 기존 아파트에도 찾는 손님이 늘고 있다. 성산시영아파트 22평형은 재건축 기대감까지 겹쳐 최근 한달간 가격이 2000만원 정도 올라 호가가 2억 4500만원을 형성하고 있다. 그러나 강남 아파트값은 미미하지만 4주 연속 내림세를 나타냈다. 강동구(-0.49%), 강남구(-0.30%), 서초구(0.09%), 송파구(0.21%) 등 강북에 비해 상대적으로 하락세를 보였다. 정부의 8월 대책이 고급 아파트 및 다가구 소유자에 집중될 것으로 예상되고 재건축 규제완화 기대감이 사라질 것이라는 전망이 나오고 있기 때문이다. 특히 재건축 아파트가 가격 약세를 주도하고 있으며, 일반 아파트값도 약세를 보이고 있다. 강남구 개포동 주공2단지 8평형은 2억 9000만원에서 2억 7500만원으로 하락했다. 서초구 반포동 한신1차 32평형과 한신3차 50평형도 각각 5000만원 정도 값이 내렸다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

정부가 도입을 추진 중인 아파트 공영개발이 업계와 시민단체의 시각차가 커 이달 발표될 최종 부동산대책에 어떻게 반영될지 관심을 모으고 있다. 12일 열린우리당 주최로 열린 2차 부동산정책 공청회에서 손경환 국토연구원 토지주택연구실장은 판교 공영개발과 관련,“저렴한 주택공급으로 집값 안정을 유도하고 개발이익환수로 저소득층 주거지원 재원 마련 효과를 거둘 수 있다.”고 평가한 뒤 “그러나 강남 주택수요 대체 효과가 반감되고 장기적으로 주택산업의 건전한 성장을 저해하고 공공부문의 비대화를 초래하는 문제점도 안고 있다.”고 지적했다. 손 실장은 주택공급 확대정책 방향으로 ▲광역개발을 통한 서울 강북 뉴타운 개발▲강남 대체 신도시 건설▲중대형 위주의 공급 비중 확대를 제시했다. 그는 “주택시장 수급 불안을 해소하기 위해서는 단순 공급확대가 아닌 시장이 원하는 수요를 충족시키는 방향으로 정책을 추진해야 한다.”며 “강북 뉴타운사업에 현행 용적률을 적용하면 늘어나는 가구수는 3%에 불과하기 때문에 용적률·층고제한 규제 완화가 뒤따라야 한다.”고 주장했다. 다만 부동산값 상승, 사업비 증가, 토지수용 및 보상절차 지연 등의 부작용이 따르는 만큼 개발이익환수 부담금제가 제대로 도입돼야 한다고 덧붙였다. 재건축 규제완화와 관련해서는 “단기간에 수요가 많은 지역에 많은 주택을 공급하는 효과가 있으나 투기 수요 유발 성향이 강하므로 시장 안정기반 정착이 선행된 이후 검토하는 것이 바람직하다.”고 말했다. 토론자로 나선 고철 주택산업연구원장은 “공영개발 도입, 원가연동제의 확대, 전매제한기간의 연장은 득보다 실이 클 것으로 판단된다.”면서 “주택산업 위축으로 전반적인 거시경제에 부정적인 영향을 끼칠 것”이라고 주장했다. 또 “장기적인 측면에서 신규택지가 부족한 서울과 수도권의 안정적인 주택공급에 매달려야 하며 재건축사업의 순기능을 살릴 수 있는 대안을 마련해야 한다.”고 주장했다. 반면 참여연대 김남근 변호사는 공영개발을 확대하는 등 주택산업의 공공성을 강조해야 한다고 맞섰다.김 변호사는 판교 개발과 관련, 투기억제책과 공급정책을 입체적으로 연계시키는 ‘패기지형 정책’이 바람직하다고 주장했다. 이를 위해 그는 “판교나 뉴타운 개발 시점을 종합부동산세 제도와 실거래가 확보, 개발이익환수제 등이 완전히 정착된 2007년 이후로 미루되, 부득이한 경우 후분양 제도를 도입해야 한다.”고 말했다. 서순탁 서울시립대 교수도 “과도한 분양가 억제와 실수요자 중심의 주택공급을 위한 공영개발방식은 불가피하다.”면서 “분양가의 적정성 심사, 분양가 주요 항목 공개, 후분양제 정착이 바람직하다.”고 거들었다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

‘더 넓게, 그리고 더 높이’ 서울 강북 지역 재개발 사업에 대한 층고제한과 소형주택 의무비율 규제가 대폭 완화될 전망이다. 서울시는 2종 일반주거지역내 아파트 최고 층수를 20층으로 완화하는 조례를 입법예고한 데 이어 최근 건설교통부에 재개발 단지에 보다 많은 중대형 아파트를 건립할 수 있도록 소형의무비율을 완화해 달라고 건의했다고 7일 밝혔다. 이같은 요청에 대해 건교부도 긍정적이어서 뉴타운 사업 등 강북지역 개발사업에 탄력이 붙을 것으로 보인다. 하지만 부분적인 층고와 평형 규제 완화만으로는 강북 재개발의 사업성 확보에 한계가 있는 만큼 용적률 완화 등의 조치가 뒤따라야 한다는 지적이다.●“강북에 중대형 많이 짓겠다” 현행 도시 및 주거환경정비법은 재개발이나 재건축시 평형별 건립비율을 정해두고 있다. 시는 이에 따라 재개발 사업시에 적용되는 소형의무비율을 재건축과 같은 비율로 완화해 달라고 요청했다. 현행 규정은 전용면적 18평형 이하 40%,18평 초과 25.7평 이하 40%,25.7평 초과는 20%로 돼 있다. 이를 재건축과 마찬가지로 18평 이하는 20%로 줄이는 대신 25.7평 초과는 40%로 늘리자는 것이다. 정부 역시 강북을 강남 못지 않게 개발한다는 방침 아래 강북지역 재개발 활성화를 위해 각종 유인책을 검토키로 한 적이 있어 서울시의 건의는 큰 이견없이 수용될 전망이다. 재개발아파트에 중대형이 늘어나면 자연스럽게 일반분양 물량 가운데 중대형이 늘어나고, 이 평형에 중산층 수요자들이 몰려 강북지역 뉴타운 사업에 가속도가 붙을 수 있다. 시 관계자는 “40평형대 이상의 주택이 필요한 월소득 400만원 이상의 수요층은 10만가구에 달한다.”면서 “이 수요를 강북으로 흡수해야 강북 개발에 탄력이 붙는다.”고 말했다.●층고 제한도 부분 완화 층고제한은 ‘뜨거운 감자’다. 도시미관 등을 감안하면 용적률은 그대로 두더라도 층고제한은 풀어야 하지만 자칫 집값이 뛸 수 있기 때문이다. 하지만 서울시는 최근 2종 일반주거지역에서 지구단위 계획을 통해 재개발이나 재건축을 추진하면 건물의 층수 기준을 ‘평균 층수’ 개념으로 바꿔, 사실상 층수 제한을 완화하는 내용의 도시계획조례 개정안을 입법예고했다. 이 개정안은 현행 2종 일반주거지역의 경우 최대 7층(단독주택지),12층(아파트단지)까지만 지을 수 있었으나, 앞으로는 평균 층수가 7층,12층을 넘지 않는 범위에서는 최고 20층까지 아파트를 지을 수 있도록 했다. 이는 강남과 달리 산이나 구릉이 많은 강북은 경관 보호 규제가 있어 2종 주거지역이더라도 산이나 언덕 부근에 짓는 아파트는 일부 동을 7층이나 12층까지 높여 짓지 못하는 문제점을 보완하기 위한 것이다.시는 나아가 땅의 일부를 공공시설 용지로 제공해 용적률이 늘어나는 경우에는 평균 층수 기준을 10층이나 15층까지 완화해 줄 예정이다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘더 넓게, 그리고 더 높이’ 서울 강북 지역 재개발 사업에 대한 층고제한과 소형주택 의무비율 규제가 대폭 완화될 전망이다. 서울시는 2종 일반주거지역내 아파트 최고 층수를 20층으로 완화하는 조례를 입법예고한 데 이어 최근 건설교통부에 재개발 단지에 보다 많은 중대형 아파트를 건립할 수 있도록 소형의무비율을 완화해 달라고 건의했다고 7일 밝혔다. 이같은 요청에 대해 건교부도 긍정적이어서 뉴타운 사업 등 강북지역 개발사업에 탄력이 붙을 것으로 보인다. 하지만 부분적인 층고와 평형 규제 완화만으로는 강북 재개발의 사업성 확보에 한계가 있는 만큼 용적률 완화 등의 조치가 뒤따라야 한다는 지적이다.●“강북에 중대형 많이 짓겠다” 현행 도시 및 주거환경정비법은 재개발이나 재건축시 평형별 건립비율을 정해두고 있다. 시는 이에 따라 재개발 사업시에 적용되는 소형의무비율을 재건축과 같은 비율로 완화해 달라고 요청했다. 현행 규정은 전용면적 18평형 이하 40%,18평 초과 25.7평 이하 40%,25.7평 초과는 20%로 돼 있다. 이를 재건축과 마찬가지로 18평 이하는 20%로 줄이는 대신 25.7평 초과는 40%로 늘리자는 것이다. 정부 역시 강북을 강남 못지 않게 개발한다는 방침 아래 강북지역 재개발 활성화를 위해 각종 유인책을 검토키로 한 적이 있어 서울시의 건의는 큰 이견없이 수용될 전망이다. 재개발아파트에 중대형이 늘어나면 자연스럽게 일반분양 물량 가운데 중대형이 늘어나고, 이 평형에 중산층 수요자들이 몰려 강북지역 뉴타운 사업에 가속도가 붙을 수 있다. 시 관계자는 “40평형대 이상의 주택이 필요한 월소득 400만원 이상의 수요층은 10만가구에 달한다.”면서 “이 수요를 강북으로 흡수해야 강북 개발에 탄력이 붙는다.”고 말했다.●층고 제한도 부분 완화 층고제한은 ‘뜨거운 감자’다. 도시미관 등을 감안하면 용적률은 그대로 두더라도 층고제한은 풀어야 하지만 자칫 집값이 뛸 수 있기 때문이다. 하지만 서울시는 최근 2종 일반주거지역에서 지구단위 계획을 통해 재개발이나 재건축을 추진하면 건물의 층수 기준을 ‘평균 층수’ 개념으로 바꿔, 사실상 층수 제한을 완화하는 내용의 도시계획조례 개정안을 입법예고했다. 이 개정안은 현행 2종 일반주거지역의 경우 최대 7층(단독주택지),12층(아파트단지)까지만 지을 수 있었으나, 앞으로는 평균 층수가 7층,12층을 넘지 않는 범위에서는 최고 20층까지 아파트를 지을 수 있도록 했다. 이는 강남과 달리 산이나 구릉이 많은 강북은 경관 보호 규제가 있어 2종 주거지역이더라도 산이나 언덕 부근에 짓는 아파트는 일부 동을 7층이나 12층까지 높여 짓지 못하는 문제점을 보완하기 위한 것이다.시는 나아가 땅의 일부를 공공시설 용지로 제공해 용적률이 늘어나는 경우에는 평균 층수 기준을 10층이나 15층까지 완화해 줄 예정이다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

최근의 집값 하락세를 어떻게 볼 것인가. 일시적인 조정인지, 아니면 끝없는 추락의 전초전을 알리는 신호인지 관심이 집중되고 있다. 전문가들은 재건축 아파트에 이어 일반 아파트값이 빠지기 시작하면서 앞으로 주택시장에 큰 변화를 점치고 있다. 집을 여러 채 갖고 있는 주인들은 매도 타이밍을 찾기 바쁘고, 집을 사야 할 사람들도 구매 적기를 따지느라 눈치를 보고 있다. 부동산 전문가들은 일단 부동산종합대책이 나오기 전까지는 하락세가 대세를 이룰 것으로 전망했다. 서울에서는 투자 포인트도 차별화해 접근할 것을 주문했다. 강남 재건축 아파트는 특별한 대책이 나오지 않는 한 투자 전망이 밝지 않은 것으로 보고 있다. 대신 강북 대규모 재개발 지역으로 눈을 돌리는 것이 낫다는 평가를 내린다. ●서울·수도권 동반 하락 서울·신도시 아파트값 거품이 본격적으로 빠지기 시작했다. 주간 아파트값 변동률이 하락세를 보인 것은 6개월만에 처음이다. 특히 재건축 아파트값 내림세 기울기가 급경사를 이루고 있다. 개포동 주공 아파트는 가구당 1000만∼2000만원 정도 내렸다. 강동 고덕주공·둔촌주공 아파트도 1000만∼2000만원 거품이 제거됐다. 전문가들은 재건축 아파트값 추세는 당분간 하향 안정세를 유지할 것으로 전망했다. 정부가 초고층 아파트와 중대형 평형 아파트 확대 배정을 허용하지 않기로 함에 따라 수익성이 없을 것으로 예상되기 때문이다. 현재로서 정부는 재건축 규제를 더이상 완화하지 않을 것임을 여러 차례 밝혔다. 재건축 아파트값 추락이 일반 아파트값 동반 하락을 몰고 왔다는 데 주목할 필요가 있다. 재건축 아파트값만 떨어졌다면 규제완화 기대가 물거품에 그친 탓으로 돌릴 수도 있지만 일반 아파트값이 떨어지고 있다는 것은 전반적인 아파트값 하락의 전초전으로 보아도 된다는 것이다. 강남구 압구정 현대아파트, 개포동 우성9차 등 중대형 아파트는 평형별로 5000만원 정도 떨어졌다. 강동구 명일동 삼익그린 아파트도 1000만원 정도 빠졌다. 재건축 아파트값 하락이 일반 아파트값 거품 제거로 번지고 있는 것으로 해석할 수 있는 대목이다. 여기에 수도권·신도시 아파트값이 동반 하락하고 있는 현상은 앞으로 주택시장이 하향 곡선을 그릴 것이라는 전망에 무게를 더하고 있다. 분당 야탑동 매화 청구타운 32평형은 2500만원, 구미동 까치신원 38평형은 3500만원, 정자동 로얄팰리스 64평형은 5000만원 하락하는 등 평형을 가리지 않고 조정 국면에 들어갔다. 나머지 신도시도 가격이 내렸다. 서울과 마찬가지로 소형과 중대형이 동반 약세를 보였다. 과천, 용인, 광명, 성남 등 수도권 주요 지역도 일제히 값이 빠졌다. 수도권 재건축 소형 아파트를 중심으로 중대형 아파트값 하락세가 두드러졌다. 김태호 부동산랜드 사장은 “8월 종합대책이 나올 때까지 강남 아파트값 조정 국면은 이어질 것”이라면서 “규제완화 조치 등이 뒤따르지 않으면 재건축 아파트값은 더 떨어질 수 있다.”고 말했다. 나아가 집값 하락폭은 서울보다 수도권에서 커질 것으로 내다봤다. ●강북 선별 투자 기회 반면 강북지역은 3차 뉴타운 후보지를 중심으로 국지적인 오름세가 이어지고 있다. 정부가 강남 재건축 아파트를 묶는 대신 강북 재개발 사업에 각종 인센티브를 제공하는 등 뉴타운 사업 공약을 잇따라 발표하고 있기 때문이다. 서울시는 19개구 22개 지역에서 3차 뉴타운 후보지 신청을 받아 심사 중인데 성동구 성수동과 송파구 거여·마천동, 성북구 장위동, 강동구 천호동 등의 땅값이 상승 곡선을 그리고 있다. 연초 대비 20∼30% 올랐다.3차 뉴타운 후보지는 실현 가능성에 주안점을 두고 선정할 방침이라서 선정과 동시에 지분 거래가 활발해지고 가격 상승도 점칠 수 있다. 최근 투자자들의 발길이 잦은 것도 이같은 이유에서다. 대표적인 곳이 성동구 성수동 일대. 서울숲 개장 호재를 동시에 안고 있다.10평 미만 작은 땅은 평당 2500만∼3000만원을 부른다. 뉴타운 바람이 불면서 하루가 다르게 호가가 오르고 있다. 송파구 거여·마천동도 10평 미만 땅은 평당 2000만∼2500만원을 호가한다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “성수동과 거여·마천동 일대 후보지역은 뉴타운 선정 가능성이 대두되면서 지분 값이 뛰고 있다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

7월 전국 집값 상승률이 0.8%를 기록, 지난 6월에 이어 올들어 최고치를 갈아치웠다. 인기 주거지인 서울 강남구와 서초구, 과천시, 안양 동안구 등은 3% 이상의 높은 상승률로 오름세를 주도했다. 2일 국민은행이 집계한 ‘7월 전국 주택가격 동향 조사자료’에 따르면 전국 주택가격은 매수ㆍ매도자가 모두 관망세를 보이며 거래가 부진한 가운데 6월 대비 0.8% 올랐다. 올들어 7월까지 전국 집값의 누적 상승률은 3.2%다. 조사 대상지역인 전국 140개 시·군·구 가운데 지난달 가격이 상승한 곳은 100곳에 달한 반면 보합 또는 하락은 20개 지역에 불과했다. 지역별 상승폭은 과천 5.6%, 안양 동안 4.5%, 서초 4.2%, 강남 3.4%, 성동 2.9%, 영등포 2.6%, 양천 및 용산 2.2%, 고양 일산동 3.4%, 일산서 2.9%, 성남 분당 3.6%, 군포 3.9% 순이다. 아파트는 대형 평형의 상승률이 2.4%로 중형(1%)과 소형(0.7%)을 압도했다. 반면 서울 중랑구(-0.2%), 경기도 파주(-0.4%), 의정부(-0.2%), 마산(-0.2%), 부산 금정구(-0.7%) 등은 하락세를 나타냈다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

서울 양천구와 경기도 의왕시, 고양시 일산구, 용인시, 경남 창원시 일부 가 4일부터 주택거래신고지역으로 지정된다. 1일 건설교통부에 따르면 주택정책심의위원회는 최근 회의를 열고 6월 주택가격 조사에서 집값이 높은 5개시 12개 동·읍을 주택거래신고지역으로 지정키로 결정했다. 해당 지역은 ▲서울 양천구 목동·신정동▲경기 의왕시 내손동·포일동▲경기 고양시 일산구 마두동·장항동·일산동·주엽동▲경기 용인시 구성읍·기흥읍·상현동▲경남 창원시 명서동 중 명곡주공연립단지 등이다. 이에 따라 4일부터 이들 지역에서 전용면적 18평(60㎡) 초과 아파트(재건축·재개발 구역은 모든 평형)의 거래 계약을 체결한 매도·매수자는 공동으로 15일내 실거래가 등 거래내역을 시청 또는 구청에 신고해야 한다. 이 지역 매도·매수자에게는 실거래가를 기준으로 취득·등록세가 부과돼 거래세가 현재보다 평균 40∼90% 증가한다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울·신도시 아파트값이 6개월 만에 하락세로 돌아섰다. 아파트값 거품이 빠지고 있다는 전망이 조심스럽게 나오고 있다. 31일 건설교통부와 부동산114에 따르면 지난주 서울지역 아파트값은 평균 0.03% 떨어졌다. 올들어 주간 아파트값 하락은 1월 둘째주 이후 처음이다.8월 대책이 발표되면 부동산 시장은 더욱 얼어붙어 거래가 중단되고 내림세 기울기는 더욱 급경사를 이룰 것으로 전망된다. ●강남 재건축 아파트 하락 주도 집값 하락은 강남권 아파트가 주도했다. 강남구는 0.28% 떨어졌고 강동구는 0.24%, 서초구는 0.06% 빠졌다. 특히 재건축 아파트와 중대형 아파트값이 동시에 하향곡선을 그리기 시작했다. 하락 기울기는 재건축 아파트에서 눈에 띄게 나타났다. 강남구 재건축 대상 아파트는 0.64%, 강동구 재건축 아파트는 0.53% 떨어졌다. 서초구 재건축 아파트와 송파구 재건축 아파트도 각각 0.17%,0.2% 떨어졌다. 개포동 주공 아파트는 가구당 1000만∼2000만원, 강동 고덕주공·둔촌주공 아파트는 1000만원 안팎 거품이 제거됐다. 일반 아파트값 하락도 이어졌다. 강남구 압구정 구현대, 삼성동 진흥, 개포동 우성9차 등 중대형 아파트는 평형별로 5000만원 정도 떨어졌다. 강동구 명일동 삼익그린 아파트 등도 500만∼1000만원 조정됐다. 재건축 아파트에 이어 일반 아파트로 집값 거품제거 현상이 번지고 있는 것으로 해석할 수 있다. ●신도시도 동반 하락 신도시는 분당 아파트값이 0.15% 추락하면서 신도시 평균 시세를 0.06% 떨어뜨렸다. 모든 평형대가 0.24∼0.04% 하락세를 보였다. 야탑동 매화청구타운 32평형은 2500만원, 구미동 까치신원 38평형은 3500만원 정도 내렸다. 정자동 한솔LG 59평형은 4000만원, 로열팰리스 64평형은 5000만원 하락하는 등 평형을 가리지 않고 조정 국면에 들어갔다. ●강북 개발 호재로 작용 반면, 강북권을 중심으로 뉴타운 개발 예정지역은 호재로 작용하며 상대적으로 상승세를 보였다. 영등포(0.35%), 노원(0.19%), 성동(0.16%), 성북(0.13%) 등은 지난주 아파트값이 상승했다. 성동구 등은 서울숲 개장 이후 최근 상승세가 이어지고 있다. 그 외 양천, 강북 용산 동작 등 개별 상승세를 보인 주요 단지들 역시 대부분 강북권 개발호재지역 주변인 경우가 많았다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

‘1년만 견디면 된다.’‘아니다,2∼3년은 참아야 한다.’ 부동산대책을 둘러싼 약효 논란이다. 지금까지 정부의 숱한 부동산대책 가운데 약발이 몇년동안 지속된 예는 거의 없었다. 가장 강도 높은 처방이라는 ‘10·29대책’도 겨우 1년 남짓 약효가 지속되는데 그쳤다. 실제로 강남권 아파트는 10·29대책과 최근의 ‘6·17조치’ 외에 다른 대책의 영향을 그다지 받지 않았다. 대부분의 부동산가격 안정은 경기사이클에 의해 이뤄졌다. 부동산시장 일각에서는 ‘대책 한계론’이 고개를 들고 있다. ●일부에선 ‘처방 무용론´ 제기 참여정부 출범 이후 10·29대책을 내놓은 것은 서울 강남권에서 시작된 집값상승세가 수도권과 강북으로 빠르게 확산됐기 때문이다. 재건축아파트 개발이익환수, 주택거래신고제, 종합부동산세 조기시행,1가구다주택자 양도세 중과세, 주택담보인정비율 축소, 투기과열지구 확대 등이 골자다. 정부는 또 주택시장 동향을 봐가면서 주택거래허가제 도입, 분양권 전매금지 확대, 양도세 탄력세율 적용 등의 실시여부를 결정하겠다고 예고했었다. 공급확대책 없는 세제 등을 통한 수요억제책만으로는 사상 첫 장기효과라고 할 수 있다. 이후 집값은 곤두박질치기 시작해 2003년 11월 서울은 평균 1.05%, 강남구는 2.07% 하락했다. 실제로 강남구 대치동 은마아파트 34평형 가격은 8억 5000여만원에서 6억 7000만원대로 떨어지기도 했다. 하지만 올 1월부터는 약발이 떨어지기 시작해 집값은 다시 상승세로 돌아섰다. 은마아파트 34평형은 현재 9억원대로 오히려 10·29 이전 가격을 웃돌고 있다. 10·29대책 다음으로 그런 대로 효과를 거두고 있는 것이 6·17조치다. 기존의 부동산정책을 전면 재검토한다는 방침에 따라 투기가 발을 붙일 수 없는 대책을 8월 말에 내놓기로 하면서 이달들어 다시 하락세로 접어들었다.8월 대책을 앞두고 시장이 위축된데다 수요자나 보유자 모두 관망세로 돌아섰기 때문이다. ●1∼2개월짜리도 수두룩 10·29대책 이전 정부는 ‘5.23 주택가격 안정대책’을 내놓았다. 이 때 나온 것들이 투기과열지구 확대와 주상복합아파트 분양권 전매제한, 재건축 후분양제 및 안전진단 강화였다. 이 대책 이후 서울의 집값 상승률은 전달(2.56%)에 비해 1.8%포인트 낮아진 0.76%에 그쳤다. 하지만 그 다음 달부터는 상승률이 1.02%에 달해 약효가 채 한달도 가지 못했다. 이같은 사례는 올들어서도 나타났다. 기반시설부담금제 도입과 1가구2주택자 가운데 비거주 주택에 대해 실거래가로 양도세를 물리는 내용의 5·4대책이 나왔지만 다음달 강남과 분당의 집값은 4.80%,4.41%씩 올라 오히려 상승폭이 확대됐다. ●전문가들 “공급대책 병행해야 안정” 부동산전문가들은 지금까지 공급대책이 빠진 집값처방은 대부분 성공을 거두지 못했다고 분석한다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “서울의 경우 정부대책 발표 이후 가격이 떨어진 사례는 10·29대책 외에는 없었다.”면서 “수요억제책과 공급확대책을 병행해야 효과를 거둘 수 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

열린우리당 원혜영 정책위의장이 8월말 발표될 부동산대책에 서울 강남과 인접한 지역에 수십만평 규모의 미니 신도시를 건설하는 방안이 포함될 것이라고 밝혔다. 서울 강북 개발만으로는 강남의 중대형 아파트 수요을 충족시키기 어려울 것이라는 판단에서다. 지금까지 수요억제 위주의 반시장 정책에서 공급 확대를 통한 수요 충족이라는 시장논리를 수용했다는 점에서 의미가 있는 판단이라고 볼 수 있다. 하지만 미니 신도시 건설은 득보다는 실이 크다는 것이 우리의 판단이다. 무엇보다 먼저 미니 신도시가 들어설 입지가 마땅치 않다. 서울공항은 군사적 필요성 때문에 택지 개발이 불가능한 것으로 결론났다. 또 다른 후보지로 거론되고 있는 경기도 광주와 하남은 상수원보호구역 및 개발제한구역(그린벨트)이어서 환경론자들의 반발에 직면하게 될 것이 뻔하다. 게다가 강남 주변지역은 이미 땅값이 오를대로 올라 부지 매입에 천문학적인 재원이 소요될 뿐 아니라 판교신도시 때 경험했듯이 분양가 상승으로 이어져 주변 집값만 들쑤시게 된다. 자칫하다가는 공급 효과는커녕, 간신히 고삐를 잡은 집값 안정세에 투기 불씨를 지피는 결과를 초래할 수 있는 것이다. 따라서 당초 계획대로 보유세 강화 등을 통해 투기요인을 철저히 차단하는 한편, 강북 개발과 판교신도시 건설을 서두르는 것이 올바른 수순이라고 본다. 그러고도 강남권의 중대형 아파트 수요가 줄어들지 않으면 미니 신도시를 건설하는 것보다 재건축 규제 완화를 통해 공급을 확대하는 것이 순리에 맞다. 지난 2년여 동안 집값, 땅값 폭등으로 우리 경제는 엄청난 부담을 떠안았다. 이런 상황에서 당정 사이에 조율되지도 않은 미니 신도시 건설계획을 터뜨린 것은 잘못이다. 세심한 접근을 촉구한다.