서울 강남 중층 재건축 아파트의 경우 개발이익환수제는 ‘종이 호랑이’에 불과할 것이라는 시뮬레이션이 나왔다. ‘3·30부동산대책’의 핵심인 개발이익환수제를 서울 강남의 대표적인 재건축 단지인 대치동 은마아파트에 적용해 분석한 결과, 실제 거둬들일 개발부담금이 사실상 없는 것으로 나타났다. 정부가 재건축 시장을 잡겠다며 내놓은 개발이익환수제가 자칫 엄포성 정책에 그칠 수 있다는 대목이다. 31일 내집마련정보사 등 부동산정보제공업체 등과 공동으로 서울 은마아파트가 4년 뒤 준공될 것을 가정해 개발부담금을 계산한 결과, 정부가 환수할 개발이익이 거의 없는 것으로 조사됐다. 용적률이 늘어나지 않는 중층 단지의 재건축에는 개발부담금이 거의 붙지 않을 것이라는 전망을 가능케한다. 때문에 석달 동안 고심한 끝에 내놓은 대책치고는 치밀성이 떨어진다는 지적이 나오고 있다. 은마아파트는 재건축을 해도 용적률 상승분이 미미해 1대1 재건축을 해야하는 만큼 34평을 재건축해도 평형은 거의 늘어나지 않는다. 은마아파트 34평형의 착수시점 집값은 올해 조합설립추진위 승인일 기준 공시가격으로 5억 6250만원. 조합원 추가분담금은 2억원으로 가정하고,5년간 공시가격 상승률 12.5%를 토대로 앞으로 5년 동안 이 단지의 집값 상승분을 4억 7599만원이라고 가정한다.5년 동안 공시가격 상승률을 토대로 2010년 재건축 아파트가 완공됐을 때의 공시가격을 계산하면 10억 3477만원이 나온다. 이런 계산대로라면 개발부담금은 한푼도 물지 않는다. 재건축이 단계별로 진행되면서 붙는 시세가 공시가격에 그대로 반영되지 않는 한 개발이익환수가 사실상 어렵게 되는 것이다. 개포주공1단지 17평형도 4년 뒤인 2010년에 재건축이 끝난다고 가정했다. 이 때 착공시점 재건축조합추진위원회 승인 시점인 2003년 9월 공시가격인 4억 500만원. 지난해 지어진 개포자이 비슷한 평형대를 기준으로 5년 동안 기준가격 상승률을 적용하면 준공시점 집값은 16억 6333만원이 나온다. 개포주공1단지 조합원이 내는 분담금은 3억 5700만원으로 봤다. 또 과거 5년 동안 강남구 아파트 집값상승률(46%)을 토대로 향후 4년 동안 집값상승분을 가정하면 6억 6159만원이다. 이를 모두 제하면 최종 개발이익은 2억 5922만원이 된다. 여기에 개발분담금 누진율 40%를 곱하면 9461만원이 나온다. 개발이익환수제는 미실현 이익에 대한 과세여서 위헌 소지가 있는데다 한나라당 등 야당도 위헌을 이유로 반발하고 있어 다음달 법제정이 될 수 있을지도 불투명하다. 재건축 아파트 거래의 형평성에도 문제가 있다는 것이 전문가들의 지적이다. 정부는 개발부담금 부과가 예상되는 재건축 단지의 거래자들이 합리적인 판단을 통해 분담비율을 정해 거래에 반영할 수 있을 것이라고 한다. 하지만 2∼3년 후 준공시점의 집값을 예측하기란 쉽지 않고 시장상황에 따라 집값이 떨어진다면 최후에 조합에 가입하는 조합원은 막대한 손해를 고스란히 떠안게 된다는 것이다. 건설교통부 관계자는 “8월 시행을 위해서는 일정이 촉박해 법안 제출 뒤 곧바로 후속 준비에 들어갈 것”이라면서 “법안이 졸속으로 마련되지 않도록 주변에 우려하는 요인들을 꼼꼼히 챙겨 법안에 반영할 것이다.”고 말했다. 강충식 주현진기자 chungsik@seoul.co.kr

정부가 지난해 ‘8·31 부동산 종합대책’을 내놓은 지 7개월만에 재건축 개발이익환수제를 골간으로 하는 후속대책을 내놓았다. 서울 강남발(發) 집값 불안의 진원지로 꼽히는 재건축단지에 대해 불로소득 환수라는 초강수를 동원해 재건축사업의 수익성을 최대한 떨어뜨리겠다는 것이 이번 대책의 핵심이다. 또 투기지역에 대해 기존의 주택담보비율(LTV) 40% 한도 외에 총부채상환비율(DTI) 40% 이내라는 새로운 금융규제를 추가함에 따라 금융기관의 유동성이 투기성 주택매입자금으로 흘러들지 못하도록 했다. 강남 등 특정지역의 특정계층을 대상으로 융단폭격을 가한 것이다. 정부가 ‘소급입법’이나 ‘미실현 이익에 대한 과세’ 등 위헌 논란을 감수하면서도 재건축시장에 메가톤급 처방을 쏟아낸 것은 부동산 투기 불로소득만은 반드시 잡겠다는 의지를 천명한 것으로 해석된다. 따라서 이번에야말로 투기세력이든 실수요자든 강남 부동산에 투자하면 무조건 성공한다는 ‘불패신화’를 잠재웠으면 하는 바람이다. 일각에서는 강남 재건축 규제가 중대형 아파트의 가격상승으로 이어지는 풍선효과를 예견하고 있으나 보유세 강화가 현실화되면 자연적으로 사그라질 수밖에 없을 것으로 본다. 그러기 위해선 금융기관의 편법 담보대출이 철저히 차단돼야 함은 물론이다. 참여정부의 부동산정책을 공격하는 측에서는 반시장 규제일변도의 잘못된 접근법이라고 비판한다. 하지만 이는 투기세력이 온갖 편법, 탈법적인 수법을 동원해 막대한 이익을 챙기더라도 정부는 팔짱을 끼고 있으라는 요구와 다를 바 없다. 공급 확대를 통해 집값 불안을 해소해야 한다는 논리 역시 극히 한정된 지역에서 빚어지고 있는 지금의 현상과는 맞지 않다. 도리어 정부는 기대심리가 더 이상 발을 붙일 수 없을 때까지 일관성있게 투기억제 시책을 펼쳐나가는 것이 중요하다. 이런 맥락에서 볼 때 입법과정에서 위헌논란에 대한 세심한 대비가 요구된다. 특히 집값 논란에서 소외돼 있는 서민들이 내집 마련의 꿈을 잃지 않도록 집값 떨어뜨리기 고삐를 늦춰선 안 될 것이다.

이번 대책의 주요 내용 가운데 하나인 재건축제도 합리화와 관련한 궁금증을 문답으로 알아본다. ▶안전진단의 강화 내용은. -민간 안전기관선에서 끝나던 안전진단 예비평가를 시설안전기술공단, 건설기술연구원 등 공적기관에 맡겨 객관성을 확보토록 했다. 안전진단 재검토 의뢰 권한도 시·도지사 및 건교부로 상향조정해 기초 지자체장들의 무분별한 재건축 추진을 막도록 했다. 이르면 상반기 중 안전진단 판정 기준에 주관적인 잣대 대신 객관적 항목의 비중을 늘려 안전진단을 깐깐하게 강화한다. ▶개발이익환수 부과 예상액은. -개발이익 발생 규모가 크지 않은 사업장은 실제 부담이 발생하지 않는다. 조합원당 개발이익이 1억원인 경우는 누진체계를 감안한 실효 부담률이 약 15%(1500만원) 안팎,2억원은 약 30%(6000만원),3억원은 40%(1억 2000만원) 정도가 될 것이란 예상이다. 부과대상은 조합에 부과하되, 조합이 해산된 경우 당시 조합원에게 부과한다. 일정액 이하 개발이익이 발생하면 0%가 적용되는 만큼 수도권 외곽, 지방, 서울 강북지역 등은 큰 타격을 받지 않을 것으로 보인다. ▶개발부담금을 조합원당 평균 개발이익으로 한 이유는. 조합의 재건축사업 개발이익 전체를 기준으로 누진율을 적용할 경우 단지가 큰 사업장은 개발이익 절대 규모가 커 조합원의 실제 이익이 크지 않아도 높은 부담률이 적용된다. 반면 단지 규모가 작은 사업장은 조합원의 실제 이익이 크더라도 낮은 부담률이 적용될 수 있기 때문이다. ▶시공사 선정 강화조치는. -조합·시공사간 담합 및 불공정 입찰을 막기 위해 일반경쟁방식 또는 지명경쟁방식으로 선정토록 한다. 지명경쟁이라도 최소한 3∼5개 업체를 의무적으로 참여시켜 선정 과정의 투명성을 꾀하도록 했다. ▶재건축 착수 시점을 추진위 승인일로 앞당기는 까닭은. -개발이익 환수의 효율성을 위해서다. 재건축 사업 초기부터 집값이 큰 폭으로 오르므로 초기 상승분도 개발이익에 포함, 이를 환수하자는 취지다. ▶개발이익환수에 적용하는 집값은. -착수시점 집값은 주택공시가격에 정상 주택가격 상승률을 기준으로 한다. 공시가격이 없는 경우는 기준시가를 토대로 보정해 산정한다. 준공시점 가격은 당시 감정에 따른 공시가격을 적용한다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

이르면 오는 8월부터 재건축 사업에서 조합원당 3000만원을 초과하는 이익은 최고 50%까지 환수된다. 또 다음달 5일부터 투기지역내 실거래가 6억원 초과 아파트를 구입할 때는 대출기준에 소득을 감안한 총부채상환비율(DTI) 40% 이내 조건이 첨부된다. 아파트 분양가를 낮추기 위해 전용면적 25.7평 이하 택지 공급가의 거품을 빼는 동시에 분양가 사전검증제가 도입된다. 정부와 열린우리당은 30일 이같은 내용의 ‘3·30 부동산 종합대책’을 발표했다. 이에 따르면 전국을 대상으로 사업 준공시점과 착수시점(추진위원회 승인일)의 집값 차액에서 개발비용, 집값 상승분을 뺀 뒤 0∼50%의 부과율을 곱한 총액을 국가와 지자체가 개발부담금 형태로 환수하는 재건축개발이익환수제도를 도입한다. 이 제도는 관리처분계획 인가신청 이전단계의 모든 단지에 적용돼 개포 주공 등 현재 사업추진 단계에 있는 서울 강남지역 대부분 재건축 단지들이 재건축 개발부담금 부과대상에 포함될 전망이다. 사업이 진행중인 사업장은 전체 사업기간에 대해 부담금을 산정한 뒤 법 시행일 기준으로 총액을 쪼개 시행일 이후 기간에 해당하는 금액만 부과한다. 정부는 이를 위해 다음달 임시국회에 ‘재건축개발부담금법’을 제정, 오는 8월부터 시행키로 했다. 이와 함께 다음달 5일부터 서울 강남 등 주택투기지역에서 6억원이 넘는 고가 아파트를 구입하기 위해 담보대출을 받으려면 아파트 가격은 물론 개인 소득도 함께 평가받도록 했다. 이에 따라 연봉 5000만원인 사람이 시가 6억원대 아파트를 담보로 3년 만기 대출을 받으려면 지금은 2억 4000만원까지 가능하지만 앞으로는 5000만원만 대출받을 수 있다. 대출한도가 평균 80% 줄었다. 담보대출 강화조치에 따라 서울 강남, 경기도 분당 등 투기지역에서 6억원을 웃도는 아파트를 새로 구입할 경우 지금의 담보인정비율(LTV) 한도 외에도 ‘총부채상환비율(DTI) 40% 이내’ 조건을 추가하기로 했다. 정부는 또 뉴타운 등 기존 도심의 재정비 사업은 병원·학원 등 생활권 시설에 취·등록세 감면, 과밀부담금 면제, 용적률 완화, 공영형 혁신학교 설립 등 혜택을 통해 활성화하며,9월까지 강북 2∼3개를 포함해 3,4곳의 시범지구를 지정키로 했다.6월부터는 주택거래신고시 자금조달계획, 입주여부 등의 신고가 의무화된다. 김경운 강충식기자chungsik@seoul.co.kr

“세금으로 부동산을 잡는 정책은 더 이상 없다.” 8·31 후속대책이 발표된 30일 재정경제부의 한 관계자는 이같이 밝혔다. 세제정책은 8·31 대책에 포함된 것만으로도 충분하며 앞으로는 제대로 시행되게 하는 일만 남았다고 말했다. 박병원 재경부 1차관도 이날 정례 브리핑에서 “8·31 세제정책은 아직 100% 시행되지 않았으며 보유세 현실화 등은 연차적으로 이뤄질 것”이라고 말했다. 이어 오는 7월 재산세와 12월 종합부동산세가 부과되는 하반기부터는 8·31 대책의 효과가 서서히 나타날 것이라고 덧붙였다. 정부는 당초 취득·등록세를 실가로 과세하는 2006년 1월부터는 집값이 안정될 것이라고 강조했다. 최소한 상반기에는 이사철을 전후해 강남권에서 보유세 강화에 부담을 느낀 매물이 나올 것이라고 했다. 한 부총리도 “부동산 투기는 끝났다.”고 선언했다. 그러나 8·31 대책이 발표된 지 7개월이 되도록 집값이 안정되기는커녕 더 오른 점을 감안하면 세제정책의 효과가 있기나 한지 의문이다. 부동산 전문가들은 “앞으로 시행될 종부세 등 세제정책에 시장은 충분한 면역력을 갖춘 것으로 보인다.”고 말했다. 8·31 정책의 핵심은 현재 50%인 보유세 과표 적용률을 2009년까지 100%로 높이고, 종부세 과세기준을 9억원에서 6억원으로 낮춰 가구별로 합산해 부과하는 것이다. 양도소득세는 내년부터 전면 실거래가로 과세하면서 2주택자에게는 50%의 단일세율로 적용하는 내용이다. 하지만 서울 강남구를 비롯한 수도권의 지방자치단체는 앞다퉈 재산세를 감면해 주는 조례를 제정, 세제정책의 효과를 반감시키고 있다. 게다가 ‘집 부자’들은 강화된 양도세를 내면서 집을 팔기보다 세금을 전셋값에 전가시키겠다는 생각으로 버티고 있다. 재경부도 최근의 집값 상승은 투기적 수요가 아니라 실수요에 따른 현상임을 시인했다. 이는 세금으로 부동산을 잡겠다는 정부의 정책 방향에는 한계가 있음을 시인한 것이며, 그 결과 ‘3·30 대책’이 나온 것으로 보인다. 따라서 앞으로는 공급 대책을 구체화시키는 작업이 시급하다는 지적이다.백문일기자 mip@seoul.co.kr

3·30 부동산 대책은 서울 강남의 재건축 시장을 타깃으로 삼고 있다. 정부 방안대로 최대 50%의 개발이익이 환수되는 지역도 서울 강남·서초·송파·강동구 등 ‘강남4구’로 사실상 국한된다. 강남4구를 겨냥한 이번 재건축 대책이 효과를 거둘지는 미지수다. 재건축에 따른 개발이익이 종전보다는 줄어들더라도 재건축 추진에 대한 메리트가 완전히 없어지지는 않기 때문이다. 정부가 추진하는 개발이익 환수방법은 개발이익 규모에 따라 차등 적용한다. 소득에 따라 세율이 높아지는 소득세법과 방식이 같다. 정부는 개발이익이 3000만 초과∼5000만원일 때 10%를 부과하는 것을 시작으로 개발이익이 2000만원이 넘을 때마다 10%씩 환수비율을 높인다는 방침이다. 결국 1억 1000만원을 초과하면 50%를 환수한다. 예컨대 강남 A단지 재건축 아파트 33평형의 경우 사업추진 초기단계의 집값이 2억원, 준공시점 집값이 10억원으로 8억원의 차익이 생겼다고 가정해보자. 여기에 각종 비용, 집값 상승률 등 공제 비용을 가구당 3억원으로 가정하면 실제 개발이익은 조합원당 5억원이다. 정부의 방침대로 하면 개발이익이 5억원인 경우에는 개발부담금은 총 2억 1500만원이 된다. 정부는 ‘미실현 이득에 대한 과세는 입법정책의 문제일 뿐 헌법상 조세원리에 저촉되지 않는다.’는 헌법재판소의 판례를 들고 있다. 하지만 일각에서 중복 규제, 조세정의 위배 등을 들어 위헌 주장을 펴는 것도 논란의 불씨로 남는다. 또 조합원이 준공직전에 집을 팔 경우 부담금 부과대상은 매수자가 되고 차익에 대해 양도소득세만 내도 된다는 점에서 형평성 시비도 불거질 가능성이 있다. 매도·매수자간 부담금 분담비율을 둘러싼 마찰도 적지 않을 것으로 보인다. 건교부는 “법무법인, 변호사 등 6개의 전문기관의 자문을 받은 결과 위헌 요소는 없다는 결론을 얻었다.”고 말했다. 전문가들은 강남 재건축 아파트값 상승 원인은 투기적인 요소뿐 아니라 공급 감소에도 원인이 있다고 주장한다. 이 때문에 개발이익을 환수해 재건축이 위축되면 결국에는 공급감소로 이어져 또다시 재건축값 급등으로 이어질 수밖에 없다는 것이다. 한 부동산 전문가는 “강남의 재건축 시장이 유독 급등했던 것은 강남지역 교육여건이 좋고 생활편의시설 등이 집중돼 있기 때문”이라면서 “재건축에 따른 이익과 별개로 강남지역에 대한 아파트 수요가 줄어들지 않는 한 재건축 아파트값은 계속 오를 수밖에 없다.”고 말했다. 이어 향후 재건축 아파트에 부과될 개발부담금이 재건축 아파트값에 고스란히 반영되는 악순환도 이어질 수 있다고 우려했다. 전문가들은 재건축 시장이 일시적으로 주춤할 것으로 전망한다. 임대주택의무비율(25%)과 소형주택 의무비율(60%) 등으로 각종 규제를 받고 있는 데다 개발이익환수까지 더해지면 기대이익이 크게 줄어들기 때문이다. 게다가 재건축 아파트에 대한 취득·등록세, 재산세, 종부세는 물론 향후 아파트를 팔 때 물어야 할 양도소득세까지 감안하면 개발이익은 종전보다 70% 이상 줄어들 수밖에 없다. 정부는 이르면 오는 8월부터 개발이익환수법을 시행하더라도 그 시점까지 관리처분계획이 나지 않은 모든 재건축 대상으로 개발이익을 환수키로 했다. 잠실1∼4단지 등 관리처분계획인가가 끝나 착공에 들어간 재건축 아파트는 이번 대책에서 적용받지 않는다. 은마아파트 등 재건축을 추진하고 있는 아파트보다 상대적으로 수혜를 보는 셈이다. 이 때문에 잠실1∼4단지 등 착공에 들어간 재건축 아파트를 중심으로 아파트값이 다시 상승할 것이라는 전망이 나오고 있다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr   정부가 재건축 시장과의 전쟁에서 배수진을 쳤다. 재건축 수익을 거둬들여 재건축 아파트가 재테크 수단으로 변질되는 것을 막겠다는 것이다. 그동안 정부는 재건축 입주권 전매제한, 재건축 입주권 양도세 과세, 재건축 입주권 매입자 세무조사 등 다양한 규제책을 내놨다. 하지만 서울 강남 재건축 아파트값은 정부를 비웃듯 계속 치솟았다. 정부가 이번에 내놓은 개발이익 환수방안은 재건축 규제와 관련한 사실상의 마지막 카드다. 헌법학자들에게 위헌 여부에 대한 자문까지 구하면서 내놓은 정책이다. 그런데도 이 규제안이 먹혀들 것이라고 예단하기는 아직 어렵다. 시장의 내성과 변동성이 워낙 큰 탓이다.3·30 부동산 대책의 핵심인 재건축 규제안의 효과와 파장, 실제 재건축 아파트에 대한 시뮬레이션 분석 등을 시리즈로 짚어 본다.

‘서울시 학군 조정´ 문제가 29일 또다시 쟁점으로 부상했다. 지난 8월 김진표 부총리 겸 교육인적자원부장관의 국회에서의 긍정 검토 발언 이후 두 번째다. ●조정방안 내년 상반기 발표 교육인적자원부는 이날 “학교군 조정에 관한 사항은 교육감 권한사항으로 서울시교육청이 학교군 조정에 관한 정책연구를 용역 의뢰한 상태”라면서 “공청회 등 충분한 의견수렴 절차를 거쳐 2007년 상반기 중 발표할 예정”이라고 밝혔다. 서울시교육청은 이날 쏟아지는 기자들의 질문에 “검토중”이라는 답변 외에 구체적인 언급을 피했다. 조정안이 어떤 식이 되든 논란이 불가피하기 때문으로 보인다. 지난해 8월 이 문제가 불거졌을 때 공정택 교육감은 “내 임기 중에 학군조정은 없다.”면서 “선 복수지원, 후 추첨고교 대상지역인 공동학군을 확대, 학생들의 학교선택권을 넓히는 방향으로 정책을 추진할 방침”이라고 말한 바 있다. ●강남의 공동학군화 가능성은? 이 경우 확대 대상에 강남학군이 포함되느냐가 관심이다. 현재 공동학군은 서울시청 반경 5㎞ 이내와 용산구에 소재하는 37개 고교로 돼 있다. 강남을 포함시킬 경우, 기존 강남권 학부모들의 반발해소가 과제로 남게 된다. 게다가 2005학년도 공동학군제 대상 고교 가운데 51.7%의 학교가 지원자가 정원보다 적었던 것으로 나타나 공동학군 확대가 자칫 학교간 서열화로 이어질 수 있다는 우려도 있다. 11개 학군을 큰 덩어리로 전면 재조정하는 방안도 문제가 되기는 마찬가지다. 강남학군을 단순히 인접한 강동·동작 학군 등과 묶는다고서 사교육 시장과 부동산 값을 잡을 수 있을지 의문이라는 것이다. 부동산 전문가들은 “학군 광역화가 오히려 강남권 전세값을 끌어올리는 부작용만 있을 것”이라고 우려한다. ●교육단체들은 부정적 학군 광역화 논의에 대해 교육단체들은 대체로 반대하는 입장이다. 전교조는 “학군이 조정되면 학생과 학부모가 선호하는 학교에 학생들이 몰려들어 학교가 서열화되고 결국 고입 시험을 치르자는 요구가 빗발치게 될 것”이라고 주장했다. 한국교총은 “강남 8학군 문제는 강남지역 고등학교에서 발생하는 문제가 아니라 강남지역에 밀집된 입시학원가의 형성과 교통편 등 주거환경 등 복합적 요인이 작용한다.”면서 “단순히 학군 조정을 한다고 부동산 안정에 효과가 있을지 의문”이라고 지적했다. ●정치권은 엇갈려 정치권도 여야 모두 찬반양론으로 엇갈리는 기류다. 열린우리당의 국회 교육위 간사인 정봉주 의원은 당정의 학군 광역화 검토여부에 대해 “사실과 전혀 다르다.”면서 “학군이 광역화되면 강북 아이들이 강남으로 밀려들어 전세·매매가 폭증하고 결국 부동산 가격이 치솟는다.”며 반대입장을 분명히 했다. 하지만 열린우리당 서울시장 후보 출마를 선언한 이계안 의원은 이날 서울지역 학군을 완전 폐지하는 내용을 담은 ‘초중등교육법개정안’을 국회에 제출한 상태다. 한나라당 이주호 제5정조위원장은 “학군을 광역화해도 사교육비 경감이나 교육 격차 해소, 부동산 문제 해결에 도움이 되지 않을 것”이라고 지적했다. 반면 진수희 의원은 “개인적으로 학군 광역화를 해서라도 학교 선택권을 확대해야 한다는 입장이고, 부동산 가격 안정에도 도움이 될 것”이라고 긍정적으로 평가했다. 오일만 이유종기자 bell@seoul.co.kr

정부와 열린우리당은 29일 재건축 이후 발생하는 개발이익을 최고 50%까지 환수하되 개발이익 규모에 따라 환수비율을 차등적용하기로 했다. 하지만 개발이익이 3000만원 이하인 경우에는 환수 대상에서 제외할 방침이다. 정부·여당은 또 개발이익환수제 적용시점을 재건축 추진위원회 설립일 기준으로 정했다. 이와 함께 재건축 아파트 단지별로 전체 개발이익을 산정한 뒤 이를 가구별로 나눈 ‘가구별 평균 개발이익’을 기준으로 부담금을 부과하기로 했다. 정부·여당은 집값이 6억원을 넘으면 주택담보대출도 소득에 따라 규제해 대출요건을 강화할 계획이다. 정부는 이같은 내용의 8·31 부동산 후속 대책을 30일 고위 당정협의를 거쳐 최종 확정해 발표하기로 했다. ●서울 강남 겨냥한 재건축 규제 재건축 개발이익 환수비율을 이익발생 규모에 따라 달리 적용하기로 한 것은 재건축이 필요한 지역은 권장하되, 부동산 투기로 이어질 가능성이 높은 지역은 최대한 개발이익을 환수하겠다는 뜻이다. 즉 서울 강남지역처럼 수억원의 재건축 개발이익이 예상되는 지역에서는 개발이익을 50%까지 거둬들이고, 서울 강북이나 수도권에서는 환수비율을 낮춰 재건축을 유도하겠다는 것이다. 특히 재건축 개발이익이 3000만원 이하인 경우는 개발이익 환수를 유예하거나 면제해 주기로 했다. 열린우리당 부동산기획단 간사인 윤호중 의원은 “개발이익 규모에 따라 구간별로 부담금을 누진 적용할 것”이라면서 “일부 지역의 경우 개발이익 규모가 어마어마해 부담금 규모가 클 것이고 나머지 대부분 지역은 개발이익이 미미하거나 정상적인 땅값 상승 수준에 해당한다.”고 말했다. ●재건축 추진위부터 개발이익 환수 재건축 개발이익 환수제 적용시점을 재건축 추진위원회 설립 시점으로 앞당긴 것도 개발이익을 최대한 거둬들이겠다는 뜻이다. 지금까지는 개발이익 환수시점으로 사업승인 이후가 유력하게 거론됐었다. 하지만 재건축 아파트값은 추진위원회가 구성될 때부터 오르기 시작하는 것이 일반적이다. 사업승인 시점에서 개발이익을 환수하면 실익이 없다는 점을 감안한 조치다. 정부·여당은 특히 재건축 개발이익 환수법 시행 이전이라도 재건축 사업이 진행되고 있는 일부 단지에 대해서도 이익을 환수하기로 했다. 다만 재건축 사업 진척 단계에 따라 감면 혜택을 준다는 복안이다. 정부·여당은 형식적인 안전진단을 통과해 재건축을 추진하지 못하도록 예비안전진단을 통과한 단지에 대해서는 공공기관이 안전진단 내용을 검증하는 내용도 포함시키기로 했다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

정부와 열린우리당이 ‘8·31 부동산 종합대책’의 후속조치로 서울지역 학군 조정을 긍정적으로 검토하고 있다고 한다. 학군조정은 서울시교육청의 고유권한인 데다 용역의뢰 등 준비절차가 진행중이어서 현재 11개인 학군을 광역화하는 방향으로 갈지,‘선복수지원-후추첨’ 방식으로 배정되는 공동학군제의 확대로 귀결될지는 아직 결정되지 않은 상황이다.2007년 상반기까지 마무리짓겠다는 것이 정부의 입장이다. 하지만 어떤 식이든 ‘강남교육특구’의 경계를 허물어뜨려 집값 거품을 빼겠다는 것이 정부의 의지인 것 같다. 우리는 누차에 걸쳐 강남의 집값을 교육 제도 변경으로 해결하려는 시도에 대해 부작용과 한계를 지적해왔다. 시장과 희소성의 논리가 적용되는 집값을 국가백년대계인 교육제도와 연계시키려다가 자칫하면 초가삼간마저 초토화시키는 어리석음을 범할 수 있기 때문이다. 거듭 강조하지만 교육문제는 어디까지나 교육논리로 풀어야 한다. 서울 강북 학생이 강남 학교에 진학할 수 있게 강남 학생을 강북으로 내몰면 강남 학부모와 학생들의 불만은 말할 것도 없고 강북의 낙후성만 심화시킬 뿐이다. 강남지역 명문고 서열화의 고착을 우려하는 목소리가 나오는 것도 바로 이 때문이다. 우리는 ‘강남 적대화’라는 대립적 정책을 구사하려고 할 게 아니라 강북의 집중 개발을 통해 주거와 교육환경을 강남 이상으로 높이는 데 주력할 것을 권고한다. 어른 세대가 부추겨온 집값 갈등을 어린 학생들의 학습권 휘젓기로 희석시키려는 것은 교육 양극화 해소에도 도움이 되지 않는다. 연구용역 결과가 나오면 공청회 등 충분한 의견수렴 절차를 거쳐 신중하게 접근해야 한다. 교육 수요자인 학생이 최우선적인 고려대상이 되어야 한다.

정부가 ‘8·31대책’을 내놓은 지 7개월만에 또 하나의 부동산 가격안정대책을 오늘 발표한다. 이번에는 아파트값 폭등의 ‘악의 축’으로 떠오른 서울 강남의 재건축 아파트가 표적이다. 재건축 개발이익 환수제 등 강력한 정책수단을 동원해 집중포화를 퍼부을 계획이다. 한덕수 경제부총리는 지난해 여름 ‘8·31대책을 발표하면서 “부동산 투기는 끝났다.”고 선언했다. 그러나 이 선언은 빗나갔다. 한평에 5000만원을 넘는 아파트가 등장했다는 보도를 접한 서민들의 심정은 아득하고 정부가 원망스러울 뿐이다. 서울 강남구 삼성동 아이파크 63평짜리를 예로 들어보자. 시가는 1년 전 25억원이었으나 지금은 30억원을 넘었다. 세금은 지난해 412만원이 부과됐는데 올해는 종부세를 포함해 1300만원이 부과될 것이라고 한다. 세금이 900만원 늘어나지만 아파트 값은 그 55배에 해당하는 5억원이나 올랐다. 정부는 아직도 막상 종부세가 부과되면 상황이 달라질 것이라고 말하고 있지만 지금의 시장 상황으로 보건대 그런 기대는 너무나 비현실적으로 들린다. 정부는 철마다 백화점 할인행사 하듯 부동산 대책을 양산해 왔다. 집값 안정을 위해 무척 노력하고 있다는 것을 부정하지는 않는다. 그러나 기울인 노력에 비해 성과가 너무 미미하다. 집중포화를 퍼붓고 있는데도 매번 헛방으로 끝나고 있다. 화력이 부족한 것인가. 아니면 조준이 잘못된 것인가. 이제는 대책 발표가 능사가 아니라 제대로 맥을 짚는 대책이 나와야 할 것이다. 그러자면 기존의 대책들이 어디에 잘못이 있었는지를 따져보는 것이 순서일 것이다. ‘8·31대책´은 종합부동산세 도입을 통해 부동산 부자들의 세금부담을 대폭 늘리는 것이 핵심이었다. 한마디로 세금으로 집값을 떨어지게 하겠다는 정책이다. 그러나 세금을 올리는데도 가격이 떨어지는 품목은 이 세상에는 없다. 소주 세금을 올리면 소주값이 오르듯 아파트 세금을 올리면 아파트값도 오른다. 그런데도 유독 정부는 값이 떨어질 것이라고 말하고 있다. 억지를 부려서라도 문제를 해결할 수 있다면 모르되 그럴 일은 아닌 것 같다. 조세정의를 실현하는 것과 아파트값을 안정시키는 것은 전혀 별개의 정책목표다. 땀흘리지 않고 한해에 수억원의 자산소득을 누리는 부동산 부자들이 더 많은 세금을 내게 하는 것은 필요하다. 또 그것이 조세정의를 실현하는 길임을 부인하지 않는다. 그러나 이를 통해 집값도 떨어질 것이라고 말할 수는 없다. 천렵을 가면서 그물 대신 몽둥이를 메고 가지는 않는다. 그물을 던지지 않고 몽둥이질만 한다면 물고기가 도망가 잡을 수 없다. 아파트의 수요 측면을 살펴보면 세금정책이 갖는 한계가 더욱 분명해진다. 소주값이 오르면 소주의 수요가 줄어 가격 상승이 멈추게 된다. 하지만 강남 아파트는 값이 오를수록 수요가 더 늘어나는 기현상을 보이고 있다. 이같은 기현상은 만성적 초과수요, 즉 ‘강남 아파트는 빚을 얻어서라도 사두면 이익’이라는 생각에서 비롯되는 것이다. 만성적 초과수요를 억제하는 방법은 세금이 아니라 금융긴축이다. 시중의 과잉 부동자금이 아파트 시장에 지속적으로 유입되는 한 아파트를 매개로 한 머니게임은 그치지 않을 것이기 때문이다. 이제 당국이 무엇을 해야 하는지가 명확해졌다고 생각한다. 금융긴축은 많은 고통을 수반한다. 집값을 안정시키려면 그 고통을 감내해야 한다. 부동산 시장으로 돈이 몰리는 것을 방치하면서 세금이나 다른 규제로 집값을 잡겠다는 허망한 얘기는 그만 들었으면 좋겠다. yeomjs@seoul.co.kr

‘보다 넓게, 보다 쾌적하게.’ 판교 신도시에 공급되는 민영 아파트는 발코니 확장형 모델을 기본형으로 채택했다.30평형대를 40평형대처럼 넓게 쓸 수 있는 게 특징이다. 또 가변형 벽체 등을 적극 활용해 방 하나가 더 나올 수 있게 하는 등 새로운 평면을 만드는 데 역점을 뒀다. 햇빛을 잘 받도록 4∼5베이로 설계한 것도 관심을 끄는 대목이다. 녹지율이 50%를 넘는 단지도 있어 쾌적성은 민간 아파트의 자랑이다. ●풍성 발코니 14평… 한성 32평C는 7개 풍성주택이 동판교에 공급하는 33평형 B타입은 ‘거실·주방·안방·침실1·침실2’가 전면에 배치되는 5베이로 설계됐다.3면이 바깥쪽으로 개방돼 채광효과가 높다. 발코니를 트면 실제 사용할 수 있는 면적이 14평가량 되기 때문에 40평형 아파트처럼 쓸 수 있다. 한성건설 32평형 C타입은 발코니가 7개나 된다. 확장 후 거실구조를 감안해 거실 폭도 일반적인 30평형대보다 30㎝ 넓은 4.8m를 적용했다.33평형 A타입은 3.5베이 시스템을 둬 조망이 뛰어나다는 평이다.32평형 B·C·D 타입은 3면이 발코니로 설계돼 있다.32평형은 발코니 확장 가능면적이 10.64평이나 돼 공간 활용이 뛰어나다. ●침실·거실을 바꿔 더 넓게 사용 건영 아파트는 안방을 비롯한 침실이 3개다. 하지만 침실에 가변형 벽체를 사용했다. 때문에 침실 한 개를 터서 거실을 넓게 사용할 수 있도록 했다. 거실 벽면은 화려한 무늬의 쿠션으로 장식한 아트월과 인조 무늬목으로 꾸몄다. 주방은 ‘일자형’이며 발코니를 확장하면 보조주방과 세탁실 겸 수납공간을 옵션으로 설치해 준다. 풍성주택 33평형 A·C·D 타입은 거실과 침실 사이에 가변형 벽체를 넣었기 때문에 벽을 허물 수 있다.C·D타입의 경우 주부 동선을 고려해 ‘ㄷ’자형 주방을 도입했다. 거실 바닥은 원목 마루판으로 시공했다. 안방 발코니쪽 선반과 보조주방, 가스오븐레인지, 주방액정TV, 안방 붙박이장 등은 별도 옵션이다. ●건영 녹지 55%… 모아도 54% 환경 쾌적 민간 아파트의 녹지율은 대부분 40%대 이상이다. 이중 건영은 단지내 녹지율이 55%에 이른다.1기 신도시의 녹지율의 경우 분당 27%, 일산 24%, 평촌 16%에 불과하다. 임대아파트인 모아건설 아파트는 판교신도시 A11-2블록에 위치해 있다.A11-2블록은 금토산과 광교산, 운지천 등과 가까우며 단지 녹지율이 54%에 달해 주거환경이 쾌적하다. 모아건설 33평형은 3.5베이 설계로 채광효과를 넓혔고 발코니 확장을 하면 7평 정도를 더 넓힐 수 있다. 주방 개수대(설거지 공간)를 거실 방향으로 보게 했다. 안방의 발코니가 2개여서 통풍이 좋고 확장을 하면 공간을 넓게 쓸 수 있다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr ■ 입주때 2억~3억 차익 판교신도시에 공급되는 민영아파트의 투자매력은 얼마나 될까. 전문가들은 정부가 공언했던 대로 민영아파트의 평당 분양가가 1100만원대보다 60만원가량 높게 책정된다 하더라도 주변 시세와 비교하면 짭짤한 시세차익을 거둘 수 있다고 자신하고 있다. ●당첨 즉시 1억 5520만원 수익 예상 판교 민영아파트 32평 평당 분양가를 1160만원으로 잡았을 때 분양가는 3억 7120만원이 된다. 이는 주변 분당 서현동 아파트 평균 평당가인 1645만원보다 평당 485만원이 싸다. 때문에 당첨되는 즉시 1억 5520만원의 시세차익을 거둘 수 있다. 하지만 집값 상승을 가정하면 2∼3년 뒤 입주시점에는 더 많은 시세차익을 거둘 수 있다. 판교 아파트 준공 때까지 분당 서현동 아파트의 누적상승률을 30%로 잡으면 32평형 아파트는 6억 8432만원이 된다. 실제로 분당은 지난 2년6개월 동안 아파트값 누적상승률이 65.1%에 달했다. 실제 누적상승률의 절반인 30%만 잡아도 판교신도시 아파트 32평형은 분당 32평형처럼 2∼3년 뒤 6억 8432만원으로 뛸 것으로 전망된다. 집값이 안정돼 물가상승률만큼만 상승한다고 가정해도 32평형은 5억 8074만원이 된다. 결국 판교 32평형 민영아파트에 당첨되면 곧바로 1억 5520만원의 차익을 거둘 수 있고, 입주시점에서는 2억 954만∼3억 1312만원의 차익을 기대할 수 있다. ●10년 전매금지… 재당첨 제한 고려를 하지만 판교신도시 전용면적 25.7평 이하 아파트에 당첨되면 10년 동안 전매가 금지된다. 따라서 최초 입주계약일을 기준으로 2016년 5월까지 팔 수 없으며 재당첨도 한동안 금지(25.7평 이하는 10년,25.7평 이상은 5년간)된다는 점을 유의해야 한다. 그럼에도 판교는 지리적 위치, 기반시설, 교통시설, 평균 녹지율 등을 감안할 때 충분한 투자매력이 있다는 결론이 나온다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr ■ 눈길 끄는 민영 아파트들 전문가들은 판교신도시에 들어서는 민간 분양아파트 가운데 알짜 단지로 풍성 ‘신미주’, 한림 ‘리츠빌’, 건영 ‘캐스빌’ 등을 꼽고 있다. 네티즌들도 이 아파트들을 선호하고 있다. 풍성 신미주는 동판교 중에서 최고 북쪽에 있으며 분당∼내곡 도시고속도로를 통해 강남권에 가장 빨리 진입할 수 있는 장점이 있다. 또 33평형 1147가구가 공급될 예정이어서 이번에 분양되는 단지중 가장 규모가 크다. 한림 리츠빌은 금토산 공원에서 가까워 쾌적하고 조망이 뛰어나다. 이번에 분양되는 서판교 단지중 최고 수준의 입지라는 평을 받는다. 공급규모는 29∼34평형 등 1045가구로 역시 대규모 단지다.34평형은 발코니 면적이 9.6평이며 측면에도 발코니가 설치된다. 침실을 현관에서 볼 때 오른쪽으로 몰아 거실 및 주방 공간과 완전히 분리한 게 특징이다. 건영 캐스빌은 판교신도시 아파트단지중 가장 서쪽에 위치해 있다. 남서울CC와 가깝다. 단지 인근으로 영덕∼양재간 도로가 신설돼 강남, 수원과의 접근성이 좋으며 단지 바로 앞에는 운중천이 흐르고 광교산의 조망권도 확보된다. 모든 주차장은 지하에 배치된다. 최근 한 부동산정보업체의 조사에서도 이들 아파트의 인기가 수위를 달렸다. 부동산뱅크 조사에 따르면 인터넷 홈페이지 설문조사에서 응답자의 52.0%가 가장 청약하고 싶은 아파트로 풍성 신미주를 꼽았다. 풍성 신미주에 이어 한림 리츠빌이 16.9%의 응답을 얻어 2위를 차지했다. 건영 캐스빌 청약 희망자도 16.4%여서 3위를 차지했다. 부동산업계 관계자는 “풍성 신미주와 한림 리츠빌은 지리적으로 최고로 좋은 여건을 갖췄다는 평가와 함께 대규모 단지로 조성되기 때문에 수요자들의 관심이 높다.”고 말했다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

조선조의 어느 시인이 남산에서 내려다본 풍경을 조가비들이 엎디어 있는 것 같다고 묘사한 바 있다. 사방 부드러운 능선과 어우러진 도읍의 스카이라인은 고즈넉하고 안온하였을 것이다. 그러나 요즘 산에 올라 내려다보는 도시 풍경은 삭막하다. 획일적인 고층 아파트가 분지와 계곡을 따라 도열해 있고, 재개발 아파트들이 산허리를 기어오른다. 강변에는 회색 아파트의 병풍이 둘러쳐져 있다. 지금 강남과 서울 주변은 세계에서 유례를 찾을 수 없을 정도의 빽빽한 아파트숲이다. 모양도 획일적이고 높이도 어슷비슷하다. 지난 20∼30년 사이의 변화다. 아마도 이렇게 짧은 시간 내에 시가지가 조성된 예가 인류 역사상 또 있을까? 졸속이라면 졸속이었다. 그런데 재건축이란 이름 아래 고작 20년이 지난 아파트를 허물어 다시 짓는 작업이 시작되었다. 정작 개선되어야 할 달동네나, 노후하고 다닥다닥 붙어 있는 단독주택 지역은 그냥 방치되어 있다. 우리는 짓고 부수는 일에 영일이 없다. 쉽게 짓고 쉽게 부순다. 낡고 손때 묻은 것에 대한 애정이 없다. 큰 그림이 없기에 서로 사업권을 선점하려고 아우성이고 이에 따라 아파트값이 춤추는 것이다. 나라 전체로 볼 때 우리는 열심히 집을 짓고 있지만 동시에 부수는 집도 많다. 연간 50여만가구가 지어지고 10만가구 가까운 집이 없어진다. 런던에는 지금도 빅토리아 시대에 지은 1백여년 지난 집들이 주류를 이루고 있다. 오래된 집일수록 더 값이 나간다. 실제로 영국에서는 오래된 집일수록 견고하고 아름답다. 낡은 것들은 닦고 고쳐서 쓴다. 그래서 도시와 집들은 많은 이야기를 담고 있다. 건물의 수명은 쓰기에 따라 무한이다. 스페인의 건축가 가우디의 작품 중 성가족 성당은 백년이 지난 지금도 짓고 있는 중이다. 유럽에는 로마 사람들이 만든 교량 중 80여개가 지금도 쓰이고 있다. 그런데 우리나라에서는 10여년밖에 안 된 교량도 철거되었다. 자동차도 몇년만 지나면 바꾼다. 가전제품도 새 모델이 나오면 멀쩡한 쓰레기들이 거리에 쌓인다. 우리의 이같은 발빠른 변신은 아마 성장시대의 후유증일 것이다. 선진국의 한 세기 변화를 우리는 십여년 사이에 경험해 왔다. 그러는 사이 보존할 만한 것, 버릴 것 가리지 않고 새것만을 추구해 왔다. 도시는 다양한 모자이크다. 낮은 집도 있고 높은 집도 있다. 낡은 집도 있고 헌 집도 있다. 여기에 역사가 있고 개성이 있고 문화와 연륜이 있다. 이런 것들이 조화되어 도시 분위기를 만든다. 도시공간은 일단 지어지면 도시민들이 공유하는 공간이다. 강남 일대의 아파트 지구들은 도시계획에 따라 건설된 것이다. 그런데 갑자기 ‘재건축’에 의해 용적률이 부쩍 늘어나고 고층화되면 도시 경관도 문제지만 교통·상수도 등 기반시설이 오버로드될 것이다. 용적률 욕심은 아파트값과 비례한다. 강남 집값은 공급부족 탓이라고 재건축 촉진을 주장하는 목소리도 높다. 그렇다면 서울은 끝없이 점점 더 높고 빽빽한 아파트 숲으로 변해갈 것이다. 지금도 비대한 공룡도시인데, 과연 살 만한 곳이 될 것인가? 그동안 철학이나 미학보다는 경제논리나 정치논리에 밀려 만들어진 도시. 이제 양적으로만 팽창시키기보다 질적으로 재생시켜 나갈 때이다. 낡은 것은 리모델링하거나 리바이벌하고 싶다. 대도시는 대도시대로, 중소도시 또는 농촌의 취락지역도 그에 알맞은 재생 모델이 필요하다. 만든 지 얼마 되지 않는 ‘새 도시’ 강남에 불어온 ‘짓고 부수기’ 바람을 보며, 나는 유럽의 잘 보존된 고도(古都)들의 향취를 생각한다. 낡은 것도 아름답다. 누가 자꾸만 우리의 도시를 망치고 있을까? 이건영 중부대 총장·전 건교부 차관

서울 강남지역의 고가 아파트 하루 거주비가 서울의 최고급 호텔 하루 숙박비와 맞먹을 만큼 치솟았다. 집값의 정도를 넘었다는 평가가 나올 정도다. 강남 아파트 평당 가격을 국산 중형차와 비교하는 것은 시대에 뒤떨어지는 셈법이 됐다. 상당수 강남지역 고가 아파트의 경우 이자 비용을 감안한 하루 거주비가 국내 최고급 호텔인 JW메리어트 호텔의 하루 숙박비보다 많은 것으로 나타났다. 예를 들어 평균시세가 34억원인 삼성동 아이파크 73평형을 구입하지 않고 금융권에 장기간 예치한다면 매년 1억 6320만원의 이자소득(3년 만기 국고채 이자율 4.8% 적용시)을 얻을 수 있다. 하루에 44만 7000원의 이자소득을 얻을 수 있는 셈이다. 하루 얻을 수 있는 이자소득으로 호텔을 이용한다면 국내 최고급 호텔인 강남 JW메리어트 호텔의 디럭스룸(하루 객실료 42만 5000원)에 매일 묵을 수 있다. 시세가 38억 5000만원인 도곡동 타워팰리스 102평형의 하루 이자소득은 50만 6000원에 달해 하루 숙박료가 51만 5000원인 JW메리어트호텔의 주니어 스위트룸에 매일 잘 수 있다는 계산이 나온다. 시세가 31억 3500만원인 도곡동 도곡렉슬 68평형의 하루 이자소득은 41만 2000원, 시세가 30억원인 대치동 동부센트레빌 60평형의 하루 이자소득은 39만 4000원에 이른다. 결국 강남지역의 웬만한 60∼70평형대 아파트의 하루 거주비는 강남 최고급 호텔 숙박료와 비슷하다.60∼70평형대 아파트의 관리비까지 감안한다면 거주비는 이보다 훨씬 더 높다. 전군표 국세청 차장도 최근 강남 재건축 아파트 투기혐의자에 대한 조사방침을 밝히면서 “강남 고가 아파트의 거주비가 서울시내 특급호텔과 맞먹는다.”고 지적했다. 정부는 전 차장의 지적처럼 강남 아파트값에 거품이 잔뜩 끼었다고 보고 있다. 실제로 1인당 국민총생산(GDP) 차이를 감안해 각국 최고급 아파트의 평당 가격을 따졌을 때도 삼성동 아이파크가 최고 5000만원에 달해 뉴욕(4750만원), 홍콩(4222만원), 런던(3913만원), 도쿄(2340만원) 등을 제치고 1위를 차지했다. 정부 관계자는 “일부 부동산 투기세력으로 인해 강남 집값이 폭등했다.”면서 “부동산 투기로 얻은 이익은 세금으로 반드시 환수해 나가겠다.”고 말했다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

서울 강남구 개포동 주공1단지 인근 40여 중개업소가 1주일간 문을 닫기로 결의했다. 21일 부동산업계에 따르면 강남구 개포동 일대 중개업소들은 회의를 갖고 22일부터 1주일간 중개 업무를 하지 않기로 결정했다. 주공1단지 상가 내 오수진 중개업소 회장(신광부동산)은 “최근 들어 아파트 가격이 급등해 거래가 거의 이뤄지지 않고 있고, 아파트값 급등의 주범으로 매도당하고 있어 이같이 결정했다.”면서 “휴업 기간은 유동적일 수 있다.”고 밝혔다. 주공1단지 인근 그린공인 관계자는 “개포주공 1단지 17평형의 경우 특별한 이유도 없이 가격이 최근 한 달새 2억 5000만원가량이 뛰었다.”고 말했다.그는 “아파트 가격이 급등하자 계약금까지 지불한 상태에서 해약하는 사태가 나오고 있다.”고 덧붙였다. 그러나 일각에선 중개업소가 휴업에 나선 데는 재건축 아파트에 대한 검찰의 내사와 국세청 세무조사의 예봉을 피하려는 측면도 있다고 보고 있다. 한편 지난해 6월 부동산중개업소들은 아파트값 폭등의 주범으로 부동산중개업소가 지목된 데 대한 항의표시로 전국적인 집단휴업을 했었다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

서울 강남의 주상복합아파트 타워팰리스는 내로라하는 부자들이 사는 동네다. 그런데 이곳 사람들 가운데는 요즘 잠 못드는 밤을 보내는 이들이 꽤 많은 모양이다. 소유한 집이 양도소득세 비과세 대상인 줄 알았는데, 졸지에 수억대에 이르는 세금을 물게 될지도 몰라서라니 그럴만도 하겠다. 보통 사람들은 “시세차익을 십수억원이나 챙겼으면 세금 좀 내면 어때?”라고 반문할지 모르겠다. 하지만 천만의 말씀이다. 대개 부자들이란 돈 문제만큼은 훨씬 철저하고 인색한 법이다. 우연한 기회에 타워팰리스에 68평형 아파트를 가진 S씨의 고민을 들어봤다. 그는 1999년 6월 이 아파트를 8억원에 분양받았다. 나라에서 조세감면특례법(조특법)을 만들어 양도세를 안 내도 된다기에, 비과세 아파트 중에서 가장 큰 것을 골랐다. 당시 비과세 대상은 고급주택(전용면적 50평 이상,6억원 이상)이 아니면 됐다.68평형은 전용면적이 49.7평이어서 비과세에 해당됐다. 외환위기 직후라 기대와 달리 집값은 한때 5억∼6억원대로 곤두박질쳤다. 그래서 주변에는 분양계약자가 매수자에게 웃돈 3000만∼1억원을 거꾸로 주고 팔려 해도 살 사람이 나서지 않았다고 한다. 실제로 당시에는 중견·대형 건설업체 할 것 없이 미분양과 자금난으로 픽픽 쓰러지고, 강남에서조차 분양률이 5∼10%일 만큼 돈의 씨가 말랐던 때였다. 오죽했으면 정부가 독약처방이나 다름없는 양도세 비과세 조특법을 4차례(1998년 8월∼2003년 6월)나 고쳐가며 경기부양에 급급했을까. 정말이지 깨끗한 돈, 더러운 돈 가릴 처지가 아니었던 것이다. 그런데 국세심판원은 최근 이 평형 아파트에 대해 양도세를 물린 어느 세무서의 손을 들어줬다. 주상복합의 경우 건축공법상 ‘커튼월’(curtain wall) 방식이어서 발코니도 전용면적이라는 게 과세 이유다. 커튼월 방식은 거실과 발코니 사이에 커튼을 쳐서 벽처럼 만들 수 있도록 지은 공법이다. 따라서 주상복합은 일반아파트와 달리 커튼을 걷으면 전용공간이나 다름없다는 것이다. 아파트 소유자들은 당연히 펄쩍 뛰고 있다. 그들은 건설업체가 전용면적을 비과세인 50평 미만으로 분양했고 건축물대장에도 그렇게 기록돼 있다며, 일부는 과세불복 행정소송에 들어간 경우도 있다. 세무당국의 과세 의지를 보면 나름대로 무척 노력하고 고민한 흔적이 엿보인다. 그러나 궁색한 과세근거라는 생각을 지울 수 없다. 왜 하필 발코니를 문제삼느냐는 것이다. 전용면적과 발코니의 개념은 지난 1월 개정·시행된 건축법과 주택법에서는 명백하게 구분된다. 그러나 조특법 발효 당시에는 구분 자체가 무의미했다. 건설교통부가 이의없이 건설회사의 분양허가서에 도장을 찍어준 것만 봐도 그렇다. 그러고도 이제 와서 문제삼는 것은 이해할 수 없다. 더구나 건축공법을 근거로 과세한다는 얘기는 금시초문이라 아무리 생각해도 구차하다. 이번 행정소송에서 정부가 이기면 타워팰리스를 포함해 전국 20여곳 3500여가구는 수천만∼수억원대의 양도세를 내야 한다. 해당자들은 비과세로 철석 같이 믿었다가 낭패를 보게 되는 셈이다. 하긴 타워팰리스는 배가 아프다 못해 쓰릴 정도로 오르기도 참 많이 올랐다. 그렇더라도 이런 결과가 나온 건 어디까지나 정부가 조특법을 남발한 업보다. 비과세 혜택자가 예기치 않게 얻은 이익은 그래서 국가적 기회비용으로 봐야 한다. 처음부터 끝까지 정부의 책임인데, 투자를 유치할 때 다르고 세금 매길 때 다르다면 법은 있으나마나다. 법원의 판결이 어떻게 나올지 궁금하다. 육철수 논설위원 ycs@seoul.co.kr

올해 들어 값이 가장 많이 오른 곳은 서울 목동 아파트로 나타났다. 지난달 초 서울 강남 재건축 아파트를 겨냥한 추가 규제 예고가 나오면서 ‘풍선효과’가 나타났기 때문으로 풀이된다. 20일 국민은행의 시세 통계에 따르면 올해 들어 가장 많이 오른 아파트 단지 30개 중 15개가 양천구 목동 아파트로 조사됐다. 목동 5단지는 무려 29.94% 상승, 최고를 기록했다. 이 단지 35평형 시세는 1월 초 8억 4500만원에서 현재 10억 6500만원으로 뛰었다. 다음으로 많이 오른 단지 역시 목동(14단지·28.49%)에서 나왔다. 이밖에 목동가든스위트(5위·상승률 26.80%), 목동 13단지(8위·24.00%), 목동 2단지(9위·23.97%), 목동 한신청구1단지(10위·23.19%) 등이 상승 10위권에 들었다. 3위는 지난 2월 중순 2종 일반주거지역에서 3종으로 바뀌면서 재건축 층수 제한이 사라진 강남구 대치동 청실2차로 35평형이 연초 9억 500만원에서 현재 11억 7500만원에 거래된다. 청실1차는 상승률 26.33%를 기록, 가장 많이 오른 단지 6위를 기록했다.4위는 서초구 반포동 신반포궁전(26.89%),7위는 압구정동 현대(사원)아파트로 상승률이 24.51%다. 한편 20위권 내에서는 목동 벽산미라지타워(11위·22.97%), 목동 우성(12위·22.70%), 목동 신시가지12단지(14위·22.27%), 양천구 신정동 대림아크로빌(18위·20.11%), 목동신시가지 7단지(19위·19.90%), 목동신시가지 10단지(20위·19.44%)가 양천구에서 나왔다. 이밖에 30위권 내에 강남구 아파트가 9개를 차지해 많이 오른 아파트가 두 번째로 많은 지역으로 조사됐다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

정부대전청사에는 국가기록원이 있다. 공공기록을 체계적으로 수집·관리하고 국가발전에 활용하는 것을 목적으로 하는 행정자치부 산하 정부기관이다. 국가기록원은 지난 13일부터 ‘전시관 투어’를 시작했다. 일반관람객이 매일 오후 1시30분부터 40분동안 전문 안내직원의 상세한 설명을 들으며 40분남짓 ‘국가기록전시관’을 돌아볼 수 있다. 기록을 다루는 국가기관으로서 할 수 있는 가장 훌륭한 대(對)국민 서비스라고 해도 좋을 것이다. 국가기록전시관에는 유네스코에 세계문화유산으로 등재되어 있는 ‘조선왕조실록’을 비롯해 김구 선생의 ‘백범일지’ 등 우리 역사상 중요한 기록물들이 시대별로 전시되고 있다. 아이들을 데리고 찾을 수 있는 흔치 않게 교육적인 나들이 코스이다. 전시관 투어에 참여하려면 전화로 예약을 하면 된다. 이렇듯 모든 것이 완벽하지만, 단 한가지 부족한 것이 있다. 그것은, 전시관 투어를 시작하고 나흘이 지났건만 16일 낮 현재 사전예약을 한 사람이 ‘0’라는 사실이다. 계약직으로 새로 채용한 전시안내원은 그냥 놀고 있다. 이렇게 좋은 문화공간이 있다는 사실이 알려지지 않았기 때문이다. 전시관 투어가 파리만 날리는 것을 두고 국가기록원이 수도권이 아닌 대전에 자리잡고 있기 때문이라고 주장할 수도 있겠다. 하지만 ‘중부지역의 최고 주거지’로 떠올라 집값도 서울 강북을 빰치는 둔산신도시 한복판에 있는 대전청사에 한번이라도 가본 사람이라면 동의하지 않을 것이다. 국가기록원이 갖고 있는 홍보 수단은 언론 보도가 유일하다고 해도 좋을 것이다. 전시관 문을 연다고 신문이나 방송에 대대적으로 광고를 할 예산이 있을 리 없기 때문이다. 물론 국가기록원도 보도자료를 만들어 정부중앙청사 기사송고실에 뿌리기는 했다. 하지만 전시관 투어는 거의 기사화되지 않았다. 정부가 정책 홍보 수단으로 언론이 갖고 있는 기능을 외면하다시피 하는 상황에서 기자들이 보도자료의 문구를 베껴 귀중한 지면을 할애할 이유는 없다. 반론도 있을 것이다. 참여정부가 내세우는 언론 홍보 정책의 핵심이 바로 ‘정책 홍보의 강화’이기 때문이다. 하지만 정부의 언론정책은 첫단추를 엉뚱한 곳에서 채웠다는 사실을 아는 정부 관계자는 많지 않은 것 같다. 참여정부 출범 이후 언론홍보정책을 주도한 것은 다 아는 것처럼 이창동 전 문화관광부 장관이었다. 이 전 장관이 주도한 언론홍보정책의 요체가 잘 알려진 대로 적극적인 정보공개와 기자실을 브리핑실과 기사송고실로 개편하는 것이었다. 사실 요즘도 문화부는 정보공개에 가장 적극적인 부처로 꼽힌다. 직원들이 정보공개로 가욋일이 늘었다고 불평을 털어놓을 정도다. 하지만 이 전 장관이 몰랐던 것이 하나 있다. 참여정부와는 정치적으로 다른 생각을 갖는 언론이라고 해도 문화예술, 관광, 스포츠 및 문화산업 진흥정책을 다루는 문화부를 집중비판할 이유는 별로 없다. 문화부는 오히려 국민들과의 ‘소통수단’을 되도록 많이 가져야 하는 부처라는 사실을 현장예술인 출신인 이 전 장관이 인식하지 못했다는 것은 아직도 의문이다. 언론을 적대시하는 기류가 저변에 깔린 이 전 장관식 홍보정책은 이후 전 부처로 확산됐다. 그 결과는 ‘국민과 소통하는 수단의 상실’로 나타났고, 국가기록원의 전시관 투어는 가장 극명한 증거일 것이다. 무엇보다 이런 정책의 가장 큰 피해자는 문화부다. 기자들이 문화부를 찾지 않으니 간부들은 아주 편안해 하는 것 같다. 더불어 신문이나 방송에서 문화부가 어떤 일을 하고 있는지를 알 수 있는 무게 있는 정책기사를 찾아보는 것도 ‘하늘의 별따기’가 됐다. 근거가 확실치 않은 무차별적 비판으로 열심히 일하려는 정부를 ‘방해’하는 언론을 견제하겠다는 데 반대할 이유는 전혀 없다. 하지만 비용이 전혀 들지 않고, 어떤 광고보다 효과가 큰 언론이라는 홍보수단을 아예 포기하는 것이 얼마나 큰 손해인지 이제는 한번쯤 생각해 볼 때도 된 것 같다. 서동철 공공정책 부장

“출자총액제한제도나 금산분리원칙은 이제 완화하거나 폐지를 검토해야 한다.” 이달 말 퇴임을 앞둔 박승 한국은행 총재가 한국경제 현안에 대한 뚜렷한 소신을 밝혔다.15일 오전 서울 은평문화예술회관에서 열린 강연에서다.박 총재는 자택이 서울 갈현동이라 은평구민이다. 그는 이달 초 노재동 은평구청장의 부탁을 받고 이날 ‘한국경제의 현재와 미래에 대한 이해’라는 제목으로 1시간 동안 구청직원 700여명 앞에서 강의를 했다. 박 총재는 “과거 재벌들이 부채에 의존해 문어발식으로 양적으로 팽창하던 시기에는 출자총액제한제나 금산분리 원칙들이 필요했지만 기업의 국내 투자가 절실한 현 시점에는 이런 제도를 완화하거나 폐지를 재검토해야 한다.”고 말했다. 출제총액제한제도 등이 외국자본에 비해 국내 자본을 역차별하는 효과를 낼 수도 있다는 경고다. 부동산문제에 대해서도 나름의 해법을 제시했다. 그는 “서울 강남 등 일부 지역에 한정된 집값 상승으로 계층간 갈등이 커지고 있다.”면서 “부동산문제를 공급 측면으로 풀려는 시도는 ‘밑빠진 독에 물붓기’식으로 결코 성공할 수 없다.”고 진단했다. 박 총재는 “지난 89년 건설부 장관을 할때 일산, 분당 등 5대 신도시를 만들었지만 그 효과는 10년을 못갔다.”면서 “그런 식으로 해결하려면 매년 아니면 적어도 2년에 한번씩 일산 같은 신도시를 계속 건설해야 한다.”고 지적했다. 대신 강북의 열악한 주거지역을 철거하고 국민소득 3만달러 시대에 맞는 새로운 고급주택을 공급해야 한다고 강조했다. 이른바 ‘강북의 강남화’로 요약된다. 박 총재는 서울 강북의 대단위 공영재개발을 추진하고 이를 위한 주민 동의를 받는 기준을 현재 주민 3분의2 이상에서 51% 이상으로 낮추고, 서울의 지역간 주거환경 개선을 유도하기 위해 재산세·담배세·자동차세의 시(市)세와 구(區)세를 균등화해야 한다고 지적했다. 또 대학입시를 상대평가에 의한 내신 중심체제로 바꾸고, 내신반영률이 50% 이상인 대학에 대해서는 국가가 지원하는 정책을 도입할 필요가 있다고 주장했다.김성수기자 sskim@seoul.co.kr

서울 ‘청량리 588’에 이어 인천의 집창촌들도 재개발과 도로확장 등으로 사라지게 된다. 인천의 남구 숭의동 일명 ‘옐로하우스’ 일대는 오는 6월 인천시에서 도시환경정비사업 대상지로 지정해 신축건물 지역으로 탈바꿈한다. 이 곳은 1960년대 이후 인천의 대표적인 집창촌으로 자리잡아왔으나 재개발 물결에 휩쓸리게 됐다. 옐로하우스는 2004년 12월 부산 ‘완월동’과 함께 여성부의 성매매여성 자활사업 시범지역으로 선정됐다. 남구 주안동 일대 집창촌인 속칭 ‘텍사스촌’도 도시환경정비사업 대상지 심사를 받을 예정이다. 아울러 지난해 절반 이상이 도로개설로 철거된 학익동 일대 집창촌의 남은 부분도 도로로 편입될 예정이다. 인천시는 인천대교와 제1, 제2경인고속도로를 연결하는 도로 계획에 이 일대를 포함시켜 놓고 있다. 이에 대해 시민들은 적극 지지하는 입장을 보이고 있다. 조모(46·여)씨는 “집에서 얼마 떨어지지 않은 곳에 집창촌이 있어 집값이 내려가고 아이들 교육에도 부정적인 영향을 미쳤는데 늦은 감은 있지만 없어진다니 다행”이라고 말했다. 그러나 성매매 여성들의 재활사업을 추진하고 있는 단체들은 이같은 추세가 바람직하지만은 않다는 입장이다. ‘인천여성의전화’ 관계자는 “집창촌이 갑자기 없어지면 종사자들이 다른 집창촌으로 옮겨 재활이 힘들어질 수도 있다.”면서 “재개발을 하더라도 이 과정에서 이들이 성매매에서 빠져나올 수 있는 장치를 마련해야 한다..”고 말했다.인천 김학준기자 kimhj@seoul.co.kr

요즘 서울 강남 부동산가에는 ‘생뚱맞은’ 말이 유행하고 있다.“중산층 이상의 강남 주민들은 오히려 참여정부를 지지한다. 참여정부가 강남 주민들을 중산층에서 부유층으로 끌어 올려줬다.”는 말이 나돈다. 또 정부의 강도 높은 투기억제 정책에 대해서도 “2년만 기다리면 된다.”는 식의 반응이 대부분이다. 이런 말에 굳이 정치적인 의미를 부여하거나 비꼬고 싶지는 않다. 무거운 세금을 물게 될 주민들이 불만을 터뜨리다 지쳐 집값 폭등을 잡지 못하는 현 정부의 무능력을 역설적으로 탓하는 말로 들린다. 주택정책에 있어서만큼은 서민층도 시큰둥하기는 마찬가지다. 정부가 내놓은 집값 안정 애드벌룬만 믿다가 그만 저 멀리 달아난 집값을 따라잡기에 힘에 부치기 때문일 게다. 왜 이런 현상이 빚어졌을까. 정책의 생명은 신뢰다. 국민이 믿고 따라야 효과를 기대할 수 있다. 그동안 정부가 내놓은 주택 정책 가운데는 분명 투기를 억제하고 무주택자의 내집마련을 앞당길 수 있는 획기적인 내용도 많다. 실거래가 확보 정책은 부동산 시장에서는 혁명에 가까운 조치다. 시장의 투명성을 확보하고 공평과세를 위해 오래전에 도입했어야 했던 정책이었지만 늦게나마 실시한 게 여간 다행스럽지 않다. 중소형 임대 아파트 공급 물량을 늘리는 정책 역시 서민들의 내집마련에 분명 도움이 된다. 몇몇 정책은 서민주거 안정을 내세운 나머지 시장경제와 거꾸로 간다는 지적과 함께 위헌 요소를 지녔다는 지적까지 받으면서 강하게 밀어붙이고 있다. 이 정도면 집값이 떨어질 만한데 쉽게 잡히지 않는다. 정부도 답답할 노릇이다. 백가쟁명식으로 집값 잡기 정책을 쏟아내고 있는데도 집값 기울기가 늘 오른쪽 위 방향으로만 향하는 까닭은 국민들이 더이상 정책을 믿지 않고 있기 때문이다.‘대책 공화국’으로 불릴 정도로 수없이 많은 정책을 내놓았으나 시장은 먹혀들지 않는다. 아직도 신뢰성을 잃은 정책이 태반이다. 그러니 찔끔찔금 내놓는 누더기 주택정책이 투기 면역만 길러줬다는 지적이 틀린 것만도 아니다. 최근 정부가 발표한 공시지가만 해도 그렇다. 실거래가에 근접하게 현실화하겠다고 밝힌 것이 어제오늘의 얘기가 아니다. 수년 전부터 공시지가를 발표하면서 시세에 근접한 수준으로 끌어올리겠다고 장담했다. 발표할 때마다 시세의 70∼80% 수준이라고 말했다. 그런데 올해는 아예 시세에 어느 정도 접근했는지조차 밝히지 못했다. 현실과 동떨어져 있다는 것을 정부 스스로 시인하고 있는 것이다. 집값도 예외는 아니다. 오는 17일 공개될 올 잠정 공시지가를 들여다보면 왜 집값 조사를 하는지 의문스러울 정도다. 서울 강남 은마아파트 31평형 시세는 최고 8억원을 넘는다. 그런데 공시지가는 이보다 한참 뒤떨어진다.2억원 이상 차이가 난다. 올림픽 선수촌 아파트 34평형은 공시지가는 5억 4000만원 정도지만 시가는 8억원 가까이 나간다. 공시(公示)가격이 아닌 ‘공시(空示)가격’이다. 실거래정책하고는 거리가 한참 벗어난 정책이니 누가 주택정책을 믿겠는가. 분양가도 그렇다. 한동안 시민단체가 서울시 동시분양 아파트 분양가를 검증해 발표한 적이 있다. 치솟는 분양가를 잡아보자는 의도였지만 사업 인허가 주체인 지자체는 그저 참고용으로 치부하고 업체의 편만 들어 고분양가를 묵인해줬다. 정부와 여당이 분양가 검증 위원회를 설치하자는 안을 내놓고 있지만 시민단체들은 곱지 않은 시각으로 바라보고 있다. 형식적인 운영으로 그치면 오히려 고분양가를 묵인해주는 들러리 기구로 변질할 수 있다는 우려 때문이다. 주택정책은 실험의 대상이 돼서는 안된다.100% 완벽한 대책이 불가능할지 몰라도, 일단 한번 해보고 안 되면 또 다른 대책을 내밀어 보자는 생각을 버려야 한다. 부동산 투기의 뿌리를 뽑아낼 수 있는 정책이 필요하다. 더이상 국민이 믿지 않는 ‘○○대책’이 나오지 않았으면 하는 바람이다. 류찬희 산업부 차장 chani@seoul.co.kr