서울 강남지역의 아파트 가격을 안정시키는 것은 수도권 아파트 가격을 안정시키는 데 있어 매우 중요하다. 지금과 같이 부동산 가격이 오른 것도 결국 강남아파트 가격이 큰 폭으로 상승하면서 대체관계에 있는 인접 수도권의 아파트 가격이 시차를 두고 상승했기 때문이다. 정부는 그동안 보유세 강화를 비롯한 각종 조세정책을 동원했으나 강남 아파트 가격을 잡지 못했다. 그러나 최근 분양가 상한제와 분양원가 공개를 중심으로 하는 정부의 부동산 대책이 국회를 통과하자 강남 재건축아파트 가격이 하락하고 있다. 분양가 상한제를 실시할 경우 막대한 이익이 남는 재건축이 불가능해져 재건축 아파트의 수요가 줄어들기 때문이다. 부동산가격이 상승한 것은 여러 가지 원인이 있지만 그중 가장 큰 원인은 재건축 때문이었다. 한동안 금기시되어 오던 재건축을 지난 정부부터 허용하면서 아파트 가격이 급등하게 되었던 것이다. 이렇게 볼 때 강남지역 아파트 가격을 안정시키는 가장 좋은 방법은 재건축에 대한 규제를 강화하여 강남 아파트의 수요를 줄이는 것이다. 일부에서는 재건축을 통해 공급을 늘려야 한다고 주장하지만 이러한 방법으로는 아파트 가격을 안정시킬 수 없다. 한정된 지역에 늘어나는 작은 공급물량으로는 투기적 수요를 감당할 수 없기 때문이다. 재건축 수요를 줄이기 위해서는 노후 아파트는 층수가 늘어나지 않는 리모델링으로 유도하고, 동시에 최근 국회를 통과한 분양가 상한제와 같이 재건축 수익에 대한 기대를 불식시킬 수 있는 제도를 확립해야 한다. 강남의 주택수요를 줄이는 또 다른 방법은 업무용 대체 신도시를 건설하는 것이다. 지금까지의 신도시와는 달리 강남 테헤란로의 상업용 건물을 대체하는, 새로운 직장이 밀집한 업무용 신도시를 수도권에 건설하는 것이다.1990년대 이후 만들어진 분당·일산과 같은 신도시는 주거용이지 업무용 신도시는 아니었다. 신도시에는 주거용 아파트만 있고 직장은 모두 강남에 있기 때문에 강남의 주택 수요는 계속 늘어났던 것이다. 우리 경제는 나날이 그 규모가 커지고 있다. 새로운 업무용 도시를 수도권에 만들지 않는다면 강남의 업무용 빌딩은 더욱 늘어날 수밖에 없다. 그리고 직장과 인접한 강남지역의 주택수요 역시 늘어날 수밖에 없는 구조다. 선진국에서는 업무용 신도시를 만들어 늘어나는 도심의 업무용 사무실 수요를 분산시키고 있다. 우리도 과거 강북이 업무용 빌딩의 중심지였으나 강남을 개발하면서 그 수요를 분산시켰던 경험이 있다. 물론 강남에 있는 직장이 늘어나지 않는다면 강남 주택에 대한 선호도는 지금보다 더 높아지지 않을 것이다. 또 강남 아파트가 재건축되면서 막대한 투자이익의 기회가 주어지지 않는다면 강남 주택의 수요도 줄어든다. 이런 맥락에서 본다면 강남의 주택수요가 늘어나는 원인을 차단하는 것이 부동산 가격을 안정시키는 가장 좋은 대책이다. 이러한 근본적인 처방 없이 지금처럼 강남지역의 주택공급을 확대하고 빌딩 신축을 허용하여 강남에 있는 직장 수를 늘어나게 하는 정책으로는 강남과 수도권의 부동산 가격을 잡을 수 없다. 그리고 지금과 같이 과도하게 높아진 부동산 가격은 결국 기업과 국가의 경쟁력 약화로 귀결돼 미래의 우리 경제를 깊은 수렁으로 떨어뜨릴 가능성이 매우 높다. 게다가 부동산 가격상승은 돈의 가치를 떨어뜨릴 뿐 아니라 빈부격차를 심화시켜 계층간 위화감을 조성하는 등 사회불안 요인으로 작용하게 된다. 또 노동자들은 내 집 마련을 위해 보다 많은 임금을 요구하게 되고, 이는 원가상승으로 이어진다. 이러한 악순환의 고리를 끊으려면 업무용 신도시 개발을 통해 강남 집값부터 잡아야 한다. 김정식 연세대 경제학부 교수

이모(38·회사원)씨는 요즘 떨어지는 집값 때문에 편두통까지 앓고 있다. 지난해 11월 서울 중구 신당동의 아파트를 팔고 은행 대출을 더해 송파구 잠실주공 5단지 34평형을 13억원에 장만했다. 주변 환경이 좋아 앞으로 강남의 중심 축이 될 것이라는 전망이 우세해 다소 무리를 하고 이사를 했다. 중심축으로 거듭날 가능성은 높을 수도 있겠지만 결과적으로 그는 현재로서는 ‘상투’를 잡은 셈이다. 재건축 추진 전망은 그 때나 지금이나 여전히 불투명하지만 8일 현재 집값은 10억 2000만원까지 떨어졌다. ●잠실주공5단지 34평형 13억서 10억2000만원으로 올들어 서울 강남·서초·송파·양천·강동 등 종전의 인기 지역에서는 싼 값에 매물이 나와도 팔리지 않는 상황이 이어지고 있다. 오는 6월1일 종합부동산세 부과 기준일 전에 처분을 바라는 매물들이 속출하지만 사려는 사람들은 거의 없다. 지난해 빚을 내 ‘상투’를 잡고 집을 샀거나 집 늘리기를 감행한 사람들은 특히 좌불안석이다. 송파구 잠실 주공 5단지 아파트 값은 최근 10억 8500만원에 거래되면서 심리적 지지선이었던 11억원대가 무너졌다. 이번주 들어서는 10억 2000만원짜리 매물이 나왔다. 지난해 추석 수준으로 돌아온 것이다. 지난해 말 거래된 최고가는 13억 5300만원이었다. 인근 주변 단지들은 재건축을 끝내고 입주하고 있지만 이 단지는 지난해 3월 안전진단에서 ‘유지 보수’ 판정을 받은 뒤 사실상 재건축을 포기한 상태. 엎친 데 덮친 격으로 최근 부동산 시장까지 위축되면서 아파트 값 하락세가 이어지고 있다. 지난해 말 16억원을 호가하던 36평형도 지난주 13억 7000만원에 거래됐다. 강남구 대치동 은마아파트 31평형은 8일 현재 급매물은 8억 5000만원에 나와 있다. 지난해 10월 말 ‘인천 검단 신도시’ 발표와 함께 집값이 10억원대로 올랐지만 그 전 수준으로 안정을 찾고 있는 것이다. 올해 1분기만 해도 12억원을 넘었던 34평형의 경우 현재 10억 5000만원부터 매물을 고를 수 있다. ●세금 중과·금리인상 이중고 목동도 사정은 마찬가지다. 양모(41)씨는 지난해 12월 목동 신시가지 아파트 27평형을 내놓고 광화문 K아파트 50평형을 은행 대출 등을 받아 12억원에 장만했다. 그러나 로열층인 양씨의 목동 아파트는 아직도 팔리지 않고 있다. 지난해 12월만 해도 8억 2000만원이던 이 아파트의 호가를 6억 7000만원으로 낮췄지만 찾는 이가 없다. 그는 조금 더 깎아주더라도 반드시 팔아야 한다. 올해 연말까지 팔지 못하면 ‘1가구 2주택 세금 중과(重課)’를 적용받는데다 내년부터 돌아오는 원금 상환에 대한 압박까지 받기 때문이다. 맞벌이인 양씨 부부가 매달 갚는 대출 이자는 소득의 50% 수준인 월 300여만원. 경기도 일산에 사는 김모(39·회사원)씨는 6년간 보유했던 일산 아파트(20평형)를 최근 1억 6000만원에 겨우 팔았다. 지난해 11월 말 집을 늘려가기 위해 2억 1000만원을 대출받아 4억 5000만원에 산 일산 K아파트(31평형)에 대한 이자 부담(월 120만원)도 문제였지만 연초부터 내놓은 집이 4개월이 넘도록 팔리지 않아 여간 마음 고생을 한 게 아니다. 최근 간신히 매수자를 만나 한시름 놓았지만 지난해 말 구입한 K아파트는 그때보다 1000만원가량 빠진데다 앞으로 집값이 더 빠진다는 전망이 우세해 여전히 뒤통수가 얼얼한 기분이라고 김씨는 말한다. ●강북으로 집값 하락세 확산 최근 서울 집값 하락폭이 커지는 가운데 기존에 하향세이던 강남 등 인기지역뿐 아니라 강북과 경기 지역으로도 확산되고 있다는 지적이 많다. 부동산 114에 따르면 최근 한 주(4월28일∼5월4일)간 양천(-0.46%), 송파(-0.42%), 강동(-0.30%), 강남(-0.23%), 서초(-0.11%) 등 기존에 빠지던 강남과 인기권역은 물론 광진(-0.11%), 중구(-0.08%), 강서(-0.04%) 등 비(非) 강남권도 떨어지는 곳이 늘고 있다. 전문가들은 그러나 올들어 집값이 빠지고 있지만 주택담보대출에 대한 부실을 우려할 정도는 아직 아니라고 말한다. 부동산114에 따르면 강남·서초·송파·양천 등 버블 4구의 지난 한 해 집값은 35.53% 오른 반면 올들어 지난 4개월간 집값은 0.95% 내렸다. 양천구(-2.22%)가 가장 많이 빠졌고, 이어 송파구(-1.51%), 강남구(-0.74) 등 순이다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “집값은 당분간 전반적인 하향세를 면하기 어렵겠지만 현재의 집값은 모든 정책이 동원됐을 때의 결과여서 최저점으로 보아야 한다.”면서 “투자상품인 재건축은 호가 위주여서 낙폭이 크지만 일반 중소형 아파트는 현재 수준을 유지할 것으로 보인다.”고 전망했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

최근 급매물을 중심으로 아파트가 하향 안정세로 돌아서면서 건설교통부가 발표한 공시가격이 시세와 차이가 거의 없다는 불만의 목소리가 나오고 있다. 특히 집값 하락세가 지속될 경우 종합부동산세를 과세할 때쯤 상당한 조세 저항도 예상된다. 이는 공시가격 과표산정 기준일은 1월1일이지만 과세는 12월이어서 1년 가까운 시차가 나기 때문이다. 주택 소유자는 과표산정 시점에 시세가 10억원인 아파트가 부과시점인 12월쯤 8억원으로 떨어졌다면 2억원에 대한 세금을 더 낸다는 생각을 가져 불만을 품게 된다. 반대로 같은 기간 2억원이 올랐다면 그만큼 절세를 했다고 여길 수 있다. 값이 떨어지면 불만이 커질 수밖에 없다. ●하락세 지속땐 조세저항 클 듯 서울 강남구 대치동 은마아파트 인근 한 공인중개사 관계자는 1일 “건교부가 공시가격을 발표한 이후 ‘종부세를 비롯한 보유세를 많이 내게 됐다.’는 항의성 전화가 많이 걸려오고 있다.”고 말했다. 실제로 대치동 은마아파트 34평형의 올해 공시가격이 10억 800만원이었다. 그러나 지난달 16일 실제 거래된 급매물 가격은 10억원으로 이보다 800만원 낮았다. 공시가격은 1월1일 기준으로 실제 거래가격의 80% 수준에서 책정된다. 은마아파트의 경우 지난 1월1일은 13억원을 웃돌 때를 기준으로 한 것이다. 하지만 올해 초부터 하락세를 타면서 집값이 많게 20% 정도 떨어져 공시가격 수준이 근접했다. 또 공시가격이 8억 3200만원인 이 단지 31평형 역시 최근 9억원에 거래됐다. 공시가격과 7000만원 정도 차이가 난다. 이 같은 현상은 서울 강남권뿐 아니라 경기 과천시와 서울 양천구 목동신시가지 등 지난해 집값이 급등했다가 올들어 하락세를 보이는 지역에서도 마찬가지이다. 지난해 말 12억원의 시세를 반영해 올해 8억 5600만원에 공시가격이 책정된 목동신시가지 3단지 35평형은 현재 10억 5000만원에 급매물이 나와 있다. 공시가격과의 격차는 2억원 미만으로 줄었다. 서울 송파구 잠실주공 5단지 36평형의 공시가격은 11억 6800만원으로, 최근 급매물은 13억원선에 나와 있다. 연초보다 1억 5000만∼2억원가량 하락한 가격이다. ●건교부 “과표는 매해 재산정돼 문제 없어” 올해 공시지가가 가장 많이 오른(49.2%) 경기 과천시의 경우도 다르지 않다. 과천시 부림동 주공8단지 31평형은 공시가격이 7억 1000만원에 매겨졌지만 최근에는 이에 근접한 7억 2000만∼7억 5000만원에 급매물이 나와 있다. 건교부 관계자는 “시세 등락을 고려해 과표를 시세의 80% 수준에서 책정한다.”며 “지난해와 올해는 시세 등락폭이 커 논란이 되고 있지만 과표는 해마다 재산정하기 때문에 큰 문제는 없다.”고 말했다. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr

집값은 하향 안정세를 보이고 있지만 아파트 분양가는 여전히 상승 행진 중이다. 분양가 상한제가 아직 실시되지 않은 데다 서울 중구, 서초구 등에서 고분양가 아파트들이 많았기 때문으로 풀이된다. 30일 부동산 114에 따르면 올해 1·4분기 서울 지역 아파트 분양가는 기준층 기준 평당 2053만원으로 전 분기인 2006년 4분기(평당 1966만원)보다 87만원 올랐다. 서울 지역 분양가는 지난해 2분기부터 다소 떨어졌으나 지난해 4분기부터 큰 폭으로 올랐다. 지난해 말부터 고분양가 아파트가 많았기 때문이다. 예컨대 1월 분양된 서초 아트자이 54평형의 분양가는 평당 3435만원(기준층 평당 평균 3400만원)으로 국내 최고 분양가를 기록했다. 같은 달 분양된 SK건설의 리더스 뷰 남산은 평당 평균 2248만원,2월 분양된 쌍용건설의 플래티넘 남산은 평당 평균 2472만원이었다. 1분기 인천 지역에서 분양된 아파트의 기준층 기준 분양가격은 평당 1093만원으로 인천에서는 처음으로 1000만원을 넘었다. 경기의 경우 평당 분양가는 지난해 4분기에는 평당 984만원에서 올해에는 평당 999만원으로 상승했다. 수도권 이외의 지역도 사정은 별로 다르지 않다. 올해 1분기 전국 아파트 분양가는 기준층 기준 평당 평균 1020만원으로 지난해 4분기(평당 891만원)보다 평당 129만원이 뛰었다. 부동산 114 김규정 차장은 “지난해 11·15 부동산대책에서 분양가 상한제 도입이 예고되면서 업체들이 제도 시행 전에 분양을 서두르면서도 가격은 크게 낮추지 않은 데다 고분양가 아파트까지 많이 나오면서 평균 분양가가 계속 오른 것으로 보인다.”고 설명했다. 올 들어 집값이 안정되면서 고분양가 논란에 휩쓸린 단지들은 거의 대부분 미분양을 기록했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

올해 재산세와 종합부동산세 등의 과표 기준이 되는 주택 공시가격은 아파트는 평균 22.8%, 단독주택은 6.22%가 올랐다. 이에 따른 보유세 부담은 2배가량 늘어날 것으로 분석됐다. 지난해 집값이 급등하면서 올해 종부세 과세 대상자는 38만 1000가구나 된다. 기존 종부세 대상자들은 올해 가구당 평균 474만 3000원의 종부세를 낼 것으로 추정됐다. 지난해(210만 8000원)보다 배 이상 늘어나는 셈이다. 건설교통부와 전국의 시·군·구청은 29일 전국 903만가구의 공동주택과 405만가구의 단독주택 공시가격을 확정해 공시했다. 공시가격은 올해 1월1일을 기준으로 했다. 공시가격이 6억원을 넘어 종부세 대상이 된 공동주택은 모두 27만 4784가구, 단독주택은 2만 5927가구 등 모두 30만 711가구로 지난해(15만 8183가구)보다 90.1% 늘어났다. 공동주택 종부세 대상자의 99.8%가 수도권에 집중됐다. 단독주택 종부세 대상자의 97.1%는 수도권에 몰려 있다. ●공시가 상승률 과천 49% 최고 공시가격이 6억원을 밑돌지만 2가구 이상을 보유해 종부세 대상이 된 경우를 포함하면 올해 종부세를 내야 하는 납세자는 38만 1000가구다. 국세청에 따르면 올해 새로 종부세를 물게 되는 개인 주택보유자는 14만 9000가구로 이들은 평균 79만 9000원을 내야 한다. 또 1가구 1주택자이면서 종부세를 낼 대상은 13만 9000가구이며 이들의 평균 세부담은 231만 7000원으로 분석됐다. 올해 개인들이 낼 종부세는 모두 1조 2194억원으로 분석됐다. 기초자치단체 중 아파트 공시가격은 경기 과천이 평균 49.2% 올라 전국에서 상승률이 가장 높았다. 이어 파주(48.1%), 안양 동안구(47.8%), 군포(47.7%) 등의 순이었다. 서울에서는 양천구의 상승률이 46.1%로 가장 높았다. ●새달 30일까지 이의신청 공동주택 주택 소유자 및 전세입자 등 이해 관계자는 다음달 30일까지 건설교통부 홈페이지(www.moct.go.kr)를 통해, 단독주택 소유자는 해당 시·군·구 홈페이지에서 열람한 뒤 이의신청을 할 수 있다. 건교부는 이의신청이 들어오면 재조사와 중앙부동산평가위원회 심의를 거쳐 6월29일 재조정해 공시한다. 주택 공시가격이 최종 확정되면 정부는 7월과 9월 재산세를 2분의1씩 부과한다.12월에는 종부세를 신고받아 부과한다. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr

집값은 가치 이상으로 올라도 문제지만, 거품이 급격하게 걷히면 그 충격은 더 심각하다. 집값 거품을 두둔하려는 게 아니다. 정책적으로 완만한 하락을 유도해서 경제에 미치는 부작용을 최소화해야 한다는 뜻이다. 집값 급등을 주도했던 서울의 주요 재건축 아파트들이 14주째 하락세를 타고 서울과 수도권, 전국의 집값이 2년 4개월만에 동반하락했다고 한다. 이런 추세가 더 이어진다면 집값은 일단 잡혔다고 봐도 될 것 같다. 부동산시장이 빠르게 안정되고 있는 것은 다행이다. 특히 서울 강남과 용인·분당·평촌 등 이른바 ‘버블지역’에서 집값 하락이 확산되고, 서울 강북도 상승세가 주춤하면서 안정국면에 접어들었다. 이는 정부의 강력한 대출규제와 잇따른 신도시 발표, 투기색출에 영향받았기 때문이다. 게다가 종합부동산세 시한(6월1일)과 양도소득세 중과에 쫓긴 급매물 속출, 분양원가 공개를 담은 주택법 개정안의 입법도 한몫했을 것이다. 하지만 안심하기엔 이르다. 집값이 오를 때는 고강도 억제정책이 주효할 수 있다. 그러나 내릴 때는 다르다. 하락 속도에 정책적으로 대비하지 못하면 시장안정에 쏟은 노력은 순식간에 물거품이 될 수 있다. 집값이 폭락하면 당장 은행 빚을 내서 집을 산 사람들이 위험에 처할 것이고, 자산가치의 폭락은 소비위축과 금융기관 부실화 등 경제전반을 엉망으로 만들 것이기 때문이다. 일각에서는 집값이 20∼30% 떨어져도 은행권이 충분히 감내할 수 있다고 한다. 은행권 주택담보대출이 최근 5∼6년 사이에 55조원에서 217조원으로 급증하고, 올해 만기가 돌아오는 대출금이 자그마치 51조원이나 된다. 금융기관들은 선제적 관리를 장담하지만 방심할 수 없는 상황이다. 정부도 금리와 주택수급 조절에 각별히 신경써서 하락기 집값의 정책적 관리에 만전을 기해 주기 바란다.

분양가 상한제 등으로 아파트 값이 최근 하향 안정세를 보이면서 공시가격이 지나치게 높다는 불만도 나올 전망이다. 특히 지난해 집값이 급등했다가 지난해 11·15 부동산대책 이후 내림세로 바뀐 서울 강남권과 경기 과천시의 재건축 단지 등에서는 공시가격이 실거래가에 육박하거나 오히려 높은 곳도 나타날 수도 있다. 건설교통부가 29일 발표한 서울 강남구 대치동 은마아파트 34평형의 공시가격은 10억 800만원. 하지만 최근에는 이보다 낮은 10억원선에 실거래가가 신고되기도 했다. 또 현재 나온 매물 가격은 11억 5000∼12억원선이다. 이같은 시세는 공시가격의 84∼87%다. 올해 건교부는 아파트의 경우 시세의 70∼80%선에서 공시가격을 발표했다. 아파트 가격 하향 안정세가 지속되면 공시가격이 실거래가보다 높은 ‘역전 현상’도 배제할 수 없는 셈이다. 공시가격은 4개월 전인 1월1일이 기준일이기 때문이다. 은마아파트 34평에 사는 경우 올해 종부세를 267만원 정도 내야 하지만 내년에는 어떻게 될까? 만약 내년도 공시가격이 올해와 같다면 종부세는 올해보다 더 많은 300만선을 내야 한다. 종부세 과표적용률이 올해 80%에서 90%로 높아지기 때문이다. 그러나 올해 5월 이후에도 계속 약세를 보여 실거래가가 10억원선으로 되면 내년에는 공시가격은 8억 5000만원 정도로 낮아질 수 있다. 내년의 공시가격은 실거래의 80∼90% 수준으로 올해보다는 다소 높게 적용된다. 과표적용률은 90%로 높아져 실제 내야 할 종부세는 올해와 큰 차이가 없을 수도 있다. 실거래가격이 다소 떨어져도 공시가격 반영률과 과표적용률이 내년에는 더 높아지기 때문이다. 지난달 14일부터 지난 3일까지 공시가격에 대해 의견을 청취한 결과 5만 6355건이 접수됐다. 지난해보다 5배가량 많다. 이를 한국감정원이 재조사한 결과 방향·조망·소음 등의 특징으로 전체의 11.5%인 6529건의 공시가격을 조정,6325건의 가격을 내렸다. 한편 국세청은 종부세 대상자들이 올해 부담해야 할 세부담액을 개략적으로 추산해볼 수 있도록 30일부터 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr)에 ‘간편 세액계산 프로그램’과 ‘상세 조견표’를 게재하기로 했다. 건교부 홈페이지에서 보유 주택의 공시가를 확인한 뒤 주택 공시가액별로 정리된 조견표와 맞춰 보거나 세액계산 프로그램을 활용하면 종부세 부담액을 가늠해볼 수 있다. 국세청 관계자는 “지방자치단체별 재산세 탄력세율이나 재산세와 종부세의 세부담 상한 등은 고려하지 않은 만큼 실제 납세자들이 부담할 세액은 다를 수 있다.”며 “최종적인 신고안내 세액은 11월 중순 개별 통보할 예정”이라고 말했다. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr

지난해 아파트 가격이 급등한 지역을 중심으로 보유세 등 세금 부담이 상당할 전망이다. 이에 따라 최근 지속되는 아파트 가격 하향 안정세가 이어질 것으로 보인다. 종합부동산세와 1가구 2주택의 경우 양도소득세 중과(重課) 부담 때문에 매물이 더 나올 것으로 예상된다. 29일 김종필 세무사에 따르면 올해 보유세는 지난해 보유세의 최고 3배(증가율 200%)까지 늘어난다. 서울 강남구 대치동 은마아파트 34평형의 지난해 공시가격은 6억 8100만원이었으나 올해에는 10억 800만원으로 48%가 올랐다. 이 아파트의 종부세는 지난해 36만 4500원에서 올해는 634%나 늘어난 267만 6000원에 이를 전망이다. 재산세는 지난해 144만 2500원에서 150% 한도인 216만 3750원이다. 교육세(43만 2750원)와 농특세(53만 5200원) 등을 합쳐 이 아파트는 지방자치단체의 탄력세율을 고려하지 않으면 지난해보다 167.8%가 늘어 580만 7700원의 세금을 부담하게 됐다. 또 강남구 삼성동 아이파크의 59평형 공시가격은 지난해보다 30.1%가 오른 24억 5600만원이다. 종부세 재산세 교육세 농특세 등을 합친 보유부담은 지난해보다 76.0%가 늘어난 2896만 3200원이 될 것으로 분석됐다. 아파트 가격 급등으로 종부세 대열에 처음으로 합류한 아파트의 세액도 상당히 올랐다. 서울 양천구 목동 신시가지 3단지 35평형은 지난해보다 54.3%가 올라 올해 8억 5600만원이 됐다. 이 아파트는 지난해에는 종부세를 한 푼도 내지 않았으나 올해에는 140만 8000원을 부담해야 한다. 재산세 교육세 농특세 등을 합친 보유세는 지난해 135만원에서 올해 371만 4600원으로 175.2%가 올랐다. 종부세 대상이 되지 않는 아파트의 세금 상승률은 상대적으로 낮은 편이다. 서울 강북구 미아동 SK북한산시티아파트 33평형은 공시가격이 36%가 올라 2억 7200만원이 됐다. 물론 종부세는 내지 않는다. 재산세(25만 2000원), 교육세(5만 400원)를 내면 된다. 세부담은 지난해 28만 8000원에서 5%가 오른 30만 2400원이다. 국내에서 가장 비싼 집인 이건희 삼성그룹 회장의 자택(서울 용산구 이태원동)의 경우 올해 공시가격은 지난해보다 7.3%가 올라 91억 4000만원이다. 종부세는 27.4%가 오른 1억 849만원. 재산세 등을 포함한 보유세는 모두 1억 5729만 6000원으로 지난해보다 23.5%가 많아졌다. 물론 이건희 회장에게는 부담이 되지 않는 금액이다. 한편 시·도별로는 경기지역의 공시가격 상승률이 31.0%로 가장 높았다. 서울 강남에서 멀지 않은 곳에 신도시가 추가로 건설될 것이라는 게 경기지역 집값을 부추긴 데다 소위 버블세븐의 하나인 분당지역 집값이 많이 올랐기 때문으로 풀이된다. 서울은 28.5%, 울산이 20.3%, 인천이 17.0% 올랐으나 대전은 유일하게 1.9%가 빠졌다. 전용면적 25.7평 초과 주택은 23.8∼28.4%가 상승한 반면 25.7평 이하는 12.6∼23.1%가 올랐다. 실거래가 2억원 초과 주택은 30.6∼32.9%로 비교적 많이 올랐지만 2억원 이하는 3.9∼16.6%로 상승률이 높지 않았다. 클수록, 비쌀수록 상승률이 높았던 셈이다. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr

전국의 아파트값이 2년 4개월만에 하락세로 돌아섰다. 또 서울의 재건축 아파트에 이어 일반 아파트 가격도 떨어지고 있는 것으로 나타났다. 이번 주 서울 아파트 가격은 주간단위로는 올들어 가장 큰폭인 0.12%가 떨어졌다. 종합부동산세 부과 기준일(6월1일)이 다가오는 데다 양도소득세 부담에서 벗어나기 위해 일시적 1가구 다주택자들이 매물을 내놓고 있지만 대출 규제와 추가하락 기대감 등으로 매수세는 약하기 때문이다. 서종대 건설교통부 주거복지본부장은 27일 주택시장 동향 브리핑에서 “이번 주 서울과 수도권을 비롯한 전국의 아파트 가격이 2005년 1월10일 이후 처음으로 하락세로 돌아섰다.”고 말했다. 분양가 상한제를 주요 내용으로 하는 주택법 개정안이 국회를 통과한 것도 최근 아파트가격 하락세와 무관치 않다. 그는 “그동안 상승세를 지속하던 서울 강북 지역에서도 이번 주 0.07%가 떨어졌다.”면서 “전국 평균 0.03%가 하락했다.”고 설명했다. 서울 강남·서초·송파 등 이른바 ‘강남 3구’의 아파트 가격은 이번 주 0.04% 빠지는 등 3주 연속 하락했다. 특히 강남 3구의 재건축 아파트가 14주 연속(-5.34%) 떨어졌다. 재건축 아파트는 이번주에만도 비교적 큰 낙폭인 0.8%가 떨어졌다. 또 경기 과천시는 13주, 서울 양천구와 경기 용인시는 9주, 성남시 분당신도시는 7주, 군포시 산본신도시는 6주, 안양시 평촌신도시는 3주 연속 하락했다. 서울 강남구 압구정동 신현대아파트의 경우 급매물이 늘면서 50평형대는 지난주보다 6500만원가량 떨어졌다. 도곡동 타워팰리스도 모든 평형대에서 5000만원 정도 내렸다. 송파구 문정동 올림픽훼미리타운의 30∼40평형대는 2500만원 정도 떨어졌다. 현재 32평형은 8억 3000만원선으로 떨어졌다. 경기 과천시 원문동 주공2단지 18평형이 2000만원 내렸다. 주공 7·8단지 27평형은 1000만원씩 내렸다. 부천시 상동 라일락동양덱스빌·벚꽃마을 세종그랑시아·라일락 주공그린빌2차의 30평형대는 1000만∼2500만원가량 떨어졌다. 아파트 가격이 떨어지고 있지만 거래량은 별로 없다.‘버블세븐’지역의 지난 5∼11일 아파트 거래량이 168건으로 지난해 같은 기간(731건)의 23%에 불과하다. 가격이 폭등했던 지난해 10월 셋째주의 2473건에 비하면 6.8%이다. 서 본부장은 “아파트 가격이 싼 지역을 중심으로 실수요자를 위한 거래는 꾸준히 이뤄지고 있다.”며 “앞으로 더욱 하향 안정세가 지속될 것”이라고 예상했다. 이기철 주현진기자 chuli@seoul.co.kr

부동산을 물려받는 사람이 해당 부동산의 대출금과 전세금 등 빚을 함께 떠안는 ‘부담부(負擔附) 증여’가 일부 다주택자 사이에 성행하고 있다고 한다. 최근 집값이 급등하면서 높은 양도소득세를 피해 상대적으로 세율이 낮은 상속·증여가 급증하고 있다는 것이다. 서울 강남 3구에서 부담부 증여가 지난해 4·4분기에 전년의 같은 기간보다 40∼65% 늘어난 것은 이와 무관하지 않을 것이다. 문제는 증여자의 상당수가 피증여자 대신 빚을 갚아주어 탈세수단으로 악용하고 있는 점이다. 그제 국세청이 밝힌 탈세사례는 아직 우리 사회에는 세금 없는 부의 상속이 공공연하게 이루어지고 있음을 잘 보여준다. 어느 아버지는 아들에게 5억원(대출 2억원)짜리 집을 부담부로 물려주면서 대출금을 아버지가 갚아 2억원에 대한 증여세를 내지 않았다. 어떤 이는 14억원짜리 상가를 담보로 5억원을 대출받아 이 돈으로 아들에게 집을 사준 뒤, 상가를 매각하면서 매수인에게 대출금을 갚게 해 결과적으로 5억원짜리 주택을 세금 한푼 안 내고 아들에게 넘겨주기도 했다. 상속·증여 행위는 세금을 제대로 내고 법을 어기지 않는 한 제동을 걸 일은 아니다. 그러나 절세와 탈세는 엄연히 구분해야 할 것이다. 절세를 구실로 탈세가 만연하는 데는 자산관리전문가들도 한몫하고 있다. 무분별한 조언을 자제해야 한다. 마침 국세청이 탈세혐의가 짙은 부담부 증여자 4006명에 대한 조사에 착수했다. 철저한 조사로 탈세예방과 성실납세 분위기를 환기시킬 필요가 있다.

‘1·11 부동산 대책’ 이후 100일 만에 소위 ‘버블세븐’ 지역의 아파트 시가총액이 사실상 2조원 정도 떨어진 것으로 분석됐다. 부동산 거품이 다소 진정된 셈이다. 특히 서울 송파구의 경우 1조 6000억원이 감소해 ‘버블세븐’ 중 집값 하락폭이 가장 컸다. 아파트 가격 거품론이 여전히 제기되는 데다 6월1일 부과될 종합부동산세와 양도소득세 중과(重課)를 회피하려는 급매물이 계속 나와 아파트 가격 하락세는 당분간 이어질 전망이다. 22일 부동산 정보업체 닥터아파트에 따르면 이날 현재 강남, 송파, 서초, 목동, 분당, 평촌, 용인 등 버블세븐 지역 아파트 53만 6433가구의 시가총액은 400조 1066억원이다.1·11 대책이 발표된 다음날 같은 지역의 시가총액 401조 1581억원보다 1조 515억원이 줄었다. 송파구의 시가총액은 64조 3947억원에서 62조 7959억원으로 1조5987억원 떨어져 하락폭이 가장 컸다.4494가구인 문정동 올림픽훼밀리의 경우 5조 7624억원에서 5조 1447억원으로 6177억원이나 떨어졌다. 가구당 평균 1억 3700만원꼴로 떨어진 셈이다. 잠실주공5단지(총 3930가구)는 5022억원이 하락했다. 가구당 평균 1억 2800만원꼴이다. 강남구의 시가총액은 109조 8053억원에서 108조 7344억원으로 1조 709억원이 떨어졌다. 강남구 대치동 은마아파트(총 4424가구)의 시가총액은 4081억원이 떨어졌다. 반면 경기 용인시, 성남시 분당신도시, 안양시 평촌신도시, 서울 서초구는 1·11 대책 이후 오히려 시가총액이 늘어났다. 하지만 시세가 올랐다기보다는 공급이 늘어난 게 주요인으로 꼽힌다. 용인시의 경우 상승폭이 가장 커 71조 3875억원에서 72조 3916억원으로 1조 40억원이 뛰었다. 용인시 시가총액이 늘어난 결정적인 요인은 ‘1·11 대책’ 이후 2144가구나 새로 입주했기 때문이다. 용인의 아파트 시가는 평균 평당 1200만원 정도다. 용인에 새로 입주한 아파트의 시가총액은 9000억원 정도로 추정된다.이기철기자 chuli@seoul.co.kr

부동산 가격의 거품이 붕괴된다면 가계와 금융시장, 경제에 어느 정도의 영향을 미칠까. 22일 금융감독원에 따르면 우리나라 근로자 가구의 평균 연소득 대비 주택가격(PIR) 비율은 지난해 9월말 현재 전국 평균 4.9배로 적정 수준인 3∼5배 범위에 들었다. 그러나 서울의 아파트는 10.1배, 강남의 아파트는 12.9배로 높았다. 서울과 강남은 미국 로스앤젤레스의 11.2배, 뉴욕 7.9배, 영국 런던 6.9배, 호주 시드니 8.5배보다 대체로 높은 수준이다. 주택구매력지수(HAI)는 전국이 175.6이었으나, 서울은 85.3, 강남은 66.6이었다.HAI는 기준치가 100으로 이를 밑돌면 소득과 대출 가능금액, 월 상환 가능금액 등을 감안할 때 집을 사기가 힘들어진다는 뜻이다. 금감원은 “이들 지표로 평가하면 서울과 수도권 지역 주택 가격에는 버블이 형성돼 있는 것으로 판단된다.”고 밝혔다. 부동산 가격이 하락하면 가계의 순자산 감소→대출금 상환 부담 가중→소비 여력 축소와 소비 심리 악화→내수 기업의 부실 확대로 이어진다는게 금감원의 설명이다. 올해 종합부동산세 강화로 가계의 실질 가처분 소득이 줄어들면서 채무 상환 능력이 낮아질 것으로 전망됐다. 지난해 말 기준으로 올해 만기가 돌아오는 주택담보대출 규모가 51조 8000억원으로 전체 주택담보대출의 23.9%를 차지하고 있다. 순금융 부채가 부동산 가격의 60%를 초과해 부동산 가격 하락 때 부실 가능성이 높은 가구의 비중이 2005년 말 5.8%다. 부동산 가격이 10% 하락하면 그 비중이 6.7%,20% 하락하면 8.4%,30% 하락하면 9.9%로 커질 것으로 추정됐다. 부동산 시장이 침체에 빠질 경우 은행 수익이 예상보다 빠르게 나빠질 가능성이 상존하고 있는 것으로 분석됐다. 그러나 금감원은 최근 집값 동향을 볼 때 일부 지역을 제외하고는 상승세를 지속하고 있어 부동산 가격의 급락을 우려할 상황은 아니라고 설명했다.문소영기자 symun@seoul.co.kr

금융감독당국이 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 주택담보대출 규제와 관련해 시장에 엇갈리는 신호를 보내고 있어 논란이 예상된다. 당국의 규제로 최근 부동산담보대출은 급감하고 있지만, 정부의 토지보상금 등이 시중에 풀려 유동성이 풍부한 상황에서 감독당국의 잘못된 신호가 부동산 시장과 금융시장의 ‘폭탄’으로 작용할 수 있기 때문이다. 금융감독원 이장영 부원장보와 박동순 거시감독국장은 19일 한국재무학회의 춘계 정책 심포지엄에 앞서 배포한 ‘최근의 부동산 버블과 감독정책’ 주제 발표문에서 “주택 가격 하락기에는 LTV와 DTI를 상향 조정할 수 있는 탄력적 운용 방안을 검토할 필요가 있다.”고 밝혔다. 이들은 “현 LTV 규제에서는 일정 수준 이상 부동산 가격이 하락하면 LTV 상승을 초래, 대출 회수 압력이 커지게 된다.”면서 “이것이 다시 가격 하락을 심화시키는 악순환을 유발할 수 있다.”고 분석했다. 이들은 “부동산이 가계나 국내총생산(GDP), 고용에서 차지하는 비중을 감안할 때 가격 급락은 실물부문에 충격을 줘 금융 부실을 야기할 가능성이 높다. 따라서 정책 당국은 부동산 버블 붕괴로 인한 리스크 요인을 세부적으로 평가하고 피해를 최소화하는 데 초점을 맞춰야 한다.”고 말했다. 박동순 거시감독국장은 부동산 가격의 급락 수준에 대해 “외환위기 시절 서울의 아파트 가격이 15%가 떨어졌는데, 이를 참고할 수 있을 것”이라면서 “현재 강남 아파트가 시세보다 1억∼2억원 낮게 매물이 나온다고 해서 급락이라고 볼 수는 없다.”고 부연설명했다. 금융감독당국은 그러나 이같은 학회발표 보고서가 파문을 일으키자 개인의 학술적 의견이라며 뒤늦게 진화에 나섰다. 금융감독위원회 홍영만 홍보관리관은 “감독당국은 LTV·DTI를 완화할 계획이 없다. 금감원의 이장영 부원장보가 개인 자격으로 한국재무학회 심포지엄에 발표한 것이다.”라고 공식 입장을 밝혔다.문소영기자 symun@seoul.co.kr

시내 중심가로 출퇴근하는 직장인이 처음 장만하는 전형적인 주택 가격에서 서울이 세계 3위를 차지했다. 다국적 부동산업체 센추리21이 캐나다 도시 12곳과 세계 주요도시 19곳의 다운타운 통근용 주택가격을 비교조사한 결과 집값이 가장 비싼 곳은 파리로 평방피트당 1051캐나다달러(이하 캐나다달러·약 86만원)에 달했다. 2위는 평방피트당 688캐나다달러(56만원)인 모스크바이고 3위 서울(51만 6000원),4위 밴쿠버,5위 런던 등의 순이었다.6∼10위는 캘거리, 뉴욕, 아테네, 도쿄, 에드먼턴이었다. 조사대상 주택은 각 도시별로 직장인이 처음 구매하는 통근시간 1시간 이내의 전형적인 지역 및 크기의 집을 기준으로 삼았다. 파리의 경우 에티엔 마르셀 지하철역 주변의 침실 1개, 약 7.4평 아파트가 선정됐다. 서울은 매매가 4억 6000만원인 경기도 용인의 방 3개, 욕실 2개짜리 25평 아파트, 밴쿠버는 젊은층이 선호하는 예일타운의 약 13.3평 스튜디오 아파트가 기준이 됐다. 집값이 가장 싼 도시는 캐나다 세인트존스(평방피트당 약 4만 5000원), 퀘벡, 이스탄불 등이었다. 한편 센추리21이 지난달 말 발표한 세계 31개 도시의 전형적인 기업 고위경영자 주택 가격 순위는 런던(46억 6000만원), 뉴욕(20억 5000만원), 밴쿠버(12억 7000만원)등의 순이었다.밴쿠버 연합뉴스

‘1·11 부동산 대책’이 발표된 이후 최근까지 서울의 6억원 이상 고가 아파트 3채 가운데 한채 꼴로 집값이 떨어진 것으로 나타났다. 15일 부동산정보업체 ‘부동산써브’에 따르면 1·11 대책 이후 3개월간 서울 지역 6억원 이상 고가 아파트 32만 4143가구 중 31.99%(10만 3368가구)의 가격이 내린 것으로 집계됐다. 특히 양천구는 3만 579가구 중 54.9%(1만 6799가구)가, 강동구도 2만 452가구 중 54.9%(1만 1235가구)가 떨어졌다. 이어 도봉구는 2155가구 중 1053가구, 송파구는 5만 373가구 중 2만 2560가구, 강남구는 8만 1271가구 중 3만 388가구, 서초구는 5만 4252가구 중 1만 3025가구의 가격이 떨어졌다. 같은 기간 6억원 이상 고가 아파트의 가격은 0.82% 떨어졌다. 강동구(-2.60%)의 하락폭이 가장 컸다. 이어 양천구(-1.84%), 송파구(-1.70%), 강남구(-1.33%), 도봉구(-0.44%), 서초구(-0.12%) 등 순으로 내렸다. 반면 관악구(3.40%), 중구(2.94%), 성북구(2.90%), 종로구(2.63%), 동대문구(2.60%), 마포구(2.59%) 등 강북 지역은 올라 대조를 이뤘다. 경기지역에서는 같은 기간 과천시와 의왕시에 있는 6억원 이상 아파트 10채 중 7채꼴로 값이 떨어졌다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

올해 집값 상승을 이끌 것으로 우려했던 전세 시장은 안정세를 유지하고 있다. 대출 규제, 보유세 증가 등 거듭된 부동산 대책으로 매년 일어나던 봄 이사철 전세 특수도 별탈 없이 넘어갔다. 전문가들은 매매시장 안정세와 함께 전세 시장도 당분간 하향 안정세를 이어갈 것으로 보고 있다. 13일 부동산114에 따르면 이번주(7∼13일) 수도권 아파트 전세가는 0.01% 하락했다. 지난해 6월 이후 처음으로 떨어졌다. 용인(-0.29%), 하남(-0.18%), 의왕(-0.13%), 수원(-0.08%), 화성(-0.03%), 김포(-0.02%), 남양주시(-0.02%), 고양(-0.01%) 등 지역 순으로 전셋값이 빠졌다. 서울의 전체 전셋값 상승률은 지난주와 같은 0.04%로 변동이 미미했다. 지역별로는 떨어진 곳이 많았다. 강남구(-0.07%)는 4주 연속 마이너스 행진을 이어갔다. 동대문(-0.32%)과 성북(-0.06%)은 올 들어 처음 전셋값이 빠졌다. 노원·종로구는 오름세가 멈췄다. 양천구(-0.01%)는 올 들어 하락세가 계속되는 대표 지역이다. 김규정 부동산114 차장은 “거래가 없는 데다 지난해 전셋값이 많이 오른 탓에 봄 이사철이지만 전세가 안정세”라면서 “각종 규제로 매매시장이 죽어 있는 만큼 전세 시장도 당분간 하향 안정세를 지속할 것으로 보인다.”고 예상했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

지난 2002년 대통령선거 과정에서 한나라당과 민주당의 차이를 알 수 있는 몇가지 사례를 소개한다. #사례 1 지난 2002년 9월30일 당시 민주당의 노무현 후보는 중앙선거대책위원회 출범식에서 충청권으로 행정수도를 이전하겠다는 공약을 공식으로 내놓았다. 이에 대해 한나라당은 “현실성이 없는 공약”이라며 무시했다. 한나라당의 첫 반응은 “서울의 집값이 떨어진다.”는 것이었다. 서울에 집없는 유권자들이 많은 상황에서 서울의 집값이 떨어진다고 했으니…. 한나라당은 어설프게 대응한 것을 알았는지 다음날에는 “서울의 집값이 떨어지면 금융기관들이 부실해져 금융시스템에 문제가 생기기 때문”이라며 수습하려고 했다. 하지만 국민들에게 금융시스템 붕괴는 와닿지 않았다. #사례2 비슷한 시기에 이번에는 한나라당에서 군복무기간을 2개월 단축하겠다는 공약을 먼저 내놓았다. 군 복무기간 단축, 예비군과 민방위대원 편성연령 인하 등은 선거때마다 나오는 표를 겨냥한 단골 메뉴들이다. 당장 민주당 박주선 제1정조위원장은 “국방부에 문의한 결과 ‘2개월을 단축하면 매년 2만 2000명의 병력이 부족해지고 연 4000억원의 추가예산이 든다.’고 하더라.”면서 “남북 대치상황에서 국방 전투력을 급격히 약화시키는 복무기간 단축은 시기상조”라고 한나라당을 비판했다. 하지만 대선이 다가오면서 민주당은 한나라당보다 한술 더 떠서 복무기간을 4개월 단축하겠다는 공약을 내놓았다. #사례3 한나라당 이회창 후보는 11월26일 ‘청년 100인 이회창 후보를 검증한다’는 TV 프로그램에 나왔다. 이 자리에서 이 후보는 “현재 내는 돈(국민연금 보험료율)은 소득의 9%인데, 받는 돈은 소득의 60%여서 국민연금은 2034년이면 적자가 나게 돼 있다.”면서 “경제협력개발기구(OECD) 국가들처럼 보통 내는 돈은 소득의 15%로, 받는 돈은 소득의 40%로 가야 한다고 본다.”고 말했다. 더 내고 덜 받아야 한다는 얘기다. 다음날 민주당은 예상대로 “우리는 현재처럼 하겠다.”고 나왔다. 더 걷지도 않고, 덜 주지도 않겠다는 말이다. 현 정권은 집권뒤에는 생각이 바뀌었는지 더 내고, 덜 받는 쪽으로 국민연금을 바꾸려 하고 있다. 지난주 한·미 자유무역협정(FTA)이 어렵게 타결됐다. 한나라당의 대선후보인 이명박 전 서울시장과 박근혜 전 대표는 다소 보완해야 한다는 토를 달았지만 한·미 FTA에 적극 찬성하는 것으로 비쳐지고 있다. 한나라당도 마찬가지다. 무슨 정책이나 제도로 이익을 볼 계층은 뚜렷하지 않다. 또 이익을 볼 계층은 결속이 잘 되지도 않는다. 반면 피해가 예상되는 쪽은 확실한 편이다. 당연히 단결도 잘 된다. 지난 주말 성묘를 겸해 고향을 찾았다.“이명박과 박근혜도 (FTA에)찬성한다는데…. 농민표는 중요하지 않은 모양이야.” 숙부의 말씀이었다. 열린우리당의 김근태 의원과 열린우리당을 탈당한 천정배 의원은 FTA 반대 목소리를 높이고 있다. 보건복지부 장관과 법무부 장관 자리를 줬던 노무현 대통령 입장에서는 배신감이 들 수도 있겠지만 정치란 이런 것이다. 요즘 한 통신회사의 광고 카피가 생각난다.“쇼를 하라.” 소위 3불정책(기여입학제·대학별 본고사·고교 등급제)을 보완하고 싶어도 표를 생각한다면 대선주자들은 입을 닫고 있는 게 낫다.‘양심’이 허락하지 않더라도 표를 더 얻고 싶으면 그렇게 해야 한다. 돈 있는 사람들보다는 없는 사람들이 훨씬 많고, 공부 잘하는 학생보다는 못하는 학생들이 더 많다. 다른 나라는 몰라도 한국의 선거판에서 정직과 양심은 아직까지는 덕목이 아니다.2002년이나 5년이 지난 지금이나 한나라당의 정치감각은 변한 게 없다. 곽태헌 산업부장 tiger@seoul.co.kr

최근 서울 종로구 가회동 일대 북촌 한옥마을이 강남 부유층의 서울시내 별장이나 외국인 임대를 위한 투자처로 활용되고 있다는 보도가 나오고 있다. 집값도 뛰어서 5년 전만 해도 평당 400만∼500만원 선이었으나 지난해 연말에는 2000만원으로 뛰었다. 지금은 2500만∼3000만원을 호가한다고 한다. ‘한옥에 살어리랏다(새로운 한옥을 위한 건축인 모임 지음, 돌베개 펴냄)’는 북촌과 전주 교동 등 전국 곳곳에서 새롭게 되살아나고 있는 한옥의 매력을 담고 있다. 현대의 생활공간으로 재탄생한 한옥 27채의 이야기를 거주공간, 상업공간, 문화공간, 업무공간 4부로 나누어 소개한다. ‘좁다, 춥다, 살기에 불편하다, 비위생적이다.’ 등등의 이유로 아파트에 우리 주거문화의 중심을 내주었던 한옥 본래의 장점이 다양한 실례를 통해 소개된다. 자신이 살고 있는 한옥을 현대생활에 맞게 고치고 싶으나 방법을 잘 모르는 사람을 위한 안내서이자, 한옥의 편안함과 아늑함을 새로 느껴보고자 하는 이를 위한 입문서이기도 하다. 책에 한옥과 새로운 기능의 만남으로 소개된 북촌 ‘e믿음치과’는 한옥에 차린 치과로 이미 유명하다. 치과 한가운데 마당의 지붕은 탈착식 투명 천장을 씌웠는데 환자들의 대기장소로 이용된다. 투명한 천장 아래로 쏟아지는 햇빛을 받으며 신문을 읽거나 가끔은 두둑두둑 긋는 빗소리를 듣고 있자면, 치과 치료를 받으러 왔다는 공포심은 어느덧 사라진다. 1938년 개관한 경인미술관도 인사동 한가운데 보물과 같은 쉼터로 자리잡은지 오래다. 한옥 방구석에 숨듯이 수그리고 앉아 연인과 한지 사이로 창밖의 수목을 내다보며 향긋한 차내음을 즐기면 어느덧 도란도란 대화가 무르익는다. 공간의 깊이를 더하는 전통다원의 한옥은 배경으로서뿐만 아니라 내부에서 밖을 내다보는 경관적 프레임을 형성하는 중요한 역할을 하고 있다. 민선주 연세대 건축공학과 교수의 설명이다.“주변 건축물들의 다양한 성격에도 불구하고 전통다원의 내외부 공간체험의 복합적 켜가 조화로운 관계를 형성함으로써, 한옥으로서 공간을 관장하는 역량이 극대화되고 있다.” 특히 혜화동사무소는 전국 최초의 한옥 공공청사이다. 원래 민간 소유였던 주택을 종로구청이 매입해 동청사로 고친 것이다. 대지면적 244평에 건축면적 75평으로 북촌에서도 찾아보기 힘들 정도로 큰 한옥이다. 대지 구입이나 활용, 공사비용 등에서 비교할 만한 선례와 참고자료가 없어 어려움을 겪었다. 하지만 동청사가 업무를 시작하자 심지어 제주도에서까지 찾아오는 방문객들로 즐거운 비명을 지르는 상황이 됐다. 청사 직원들은 한 달에 한 번 한복을 입고 업무를 본다. 기존 벽체의 상당부분을 철거하고 통유리를 설치하여 ‘행정의 투명성’을 강조했다. 정갈하게 손질된 뒤뜰은 공공청사로 개조되었지만 주택으로서의 느낌을 아직 풍긴다. 이는 ‘마을 주민을 위한 집’인 한옥 동청사의 느낌을 더욱 특별하게 만든다. 이 책에는 한옥 개·보수시 유용한 연락처와 공사 전후 배치도 및 평면도 등도 자세하게 소개되어 있다.2만 8000원 윤창수기자 geo@seoul.co.kr

최근 5년간 집값이 크게 오르면서 우리 국민이 보유한 주택 자산가치의 양극화도 심화된 것으로 나타났다. 11일 건설교통부가 이낙연 의원(민주당)에게 제출한 ‘주택관련 지니계수 추이’ 자료에 따르면 주택자산 지니계수는 1993년 0.489에서 2002년 0.510으로 커졌다.2006년에는 0.568로 더 커졌다. 계층별로 보유주택의 자산가치 차이가 갈수록 벌어지고 있는 것이다. 지니계수는 0과 1 사이에 있다.1에 가까울수록 불평등도가 심하다는 뜻이다. 특히 주택자산 지니계수는 지난 1993년부터 2002년까지 10년간 0.021 증가하는데 그쳤으나 최근 5년 동안에는 0.058이나 확대됐다. 주택자산 양극화 속도도 빨라지는 것으로 분석됐다. 지난 5년간 서울 등 수도권 아파트의 가격이 급등하면서 이 지역 아파트 보유가구의 주택 자산이 크게 늘었기 때문이다. 이 기간 전국 주택 가격은 35.7% 오른 반면 서울 아파트는 73.1%, 수도권 아파트는 68.6% 올랐다. 한편 최근 5년간 1인당 주거면적 지니계수도 2002년 0.235에서 지난해 0.251로 격차가 커졌다. 주거면적 지니계수가 악화된 것은 2002년 66만 6541가구이던 주택공급량이 2004년부터 46만여가구 수준으로 떨어진데다 중대형 주택의 공급 비중이 높아지면서 저소득층에 비해 고소득층의 주거면적이 더 많이 넓어졌기 때문이다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

일부 언론의 보도를 보면 주택 관련 세금정책은 ‘나쁜 정책’의 표본이고 이런 정부와 같이 사는 국민이 불행하다는 생각을 들게 한다. 하지만 보도된 것처럼 “집을 갖고 있자니 보유세 부담이요, 팔자니 양도세 부담” “세금폭탄으로 진퇴양난과 고립무원”이어서 국민 대다수가 부동산세금 때문에 고통을 받는지 따져 볼 필요가 있다. 첫째 양도세 부담을 지는 국민은 얼마나 될까. 우선 실거래 가격이 6억원 이하인 주택을 보유한 대다수 1가구 1주택자에는 양도세가 부과되지 않는다. 주택을 소유한 가구 중 양도세를 내야 하는 경우는 4% 안팎에 불과하다. 또한 전국 1777만 가구의 45%인 806만 가구가 무주택인 점을 감안하면 양도세를 부담하는 가구는 전체 가구의 2%에 지나지 않는다. 둘째 양도세가 집값 상승에 비해 과도한가.6억원을 넘는 집을 소유한 1가구 1주택자도 실질 양도세 부담률은 양도차익의 6∼7% 수준이다.1주택자의 경우 판 가격에서 6억원을 초과하는 양도차익에만 과세하는데다, 장기 보유시 최대 양도차익의 45%까지 공제해 주기 때문이다. 예컨대 서울 강남권의 A아파트를 2억 9000만원에 사서 15년간 보유한 뒤 10억 7000만원에 팔았다고 하자. 이 경우 실제 양도차익은 7억 8000만원이다. 하지만 1주택자의 경우 매도가(10억 7000만원) 대비 6억원을 넘는 양도차익(4억 7000만원)만큼의 비율인 44%만큼만 과세한다. 따라서 1차 과세대상 양도차익은 3억 4200만원이다. 여기에 15년 보유에 따라 양도차익의 45%를 특별공제해주므로 최종 과세대상 양도차익은 1억 8810만원으로 준다. 따라서 실제 납부할 양도세액은 9∼36%의 세율을 적용한 5470만원이다. 결국 양도차익 대비 세금의 비율인 ‘양도세 실효세율’은 7% 정도 된다. 즉 15년간 주택을 보유하다 양도차익을 7억 8000만원 남겼지만 양도세는 5500만원도 안된다. 셋째,1주택자의 양도세 부담이 다른 세금에 비해 턱없이 높은가. 근로자나 자영업자의 소득세 부담수준과 비교할 때 그리 높지 않다. 지난해 신고된 자영업자의 소득세 실효세율은 13.4%, 근로자의 소득세 실효세율은 6.2%이다. 따라서 실효세율이 6∼7% 수준인 1주택자의 양도세 부담이 결코 높다고 할 수 없다. 더욱이 집값이 올라 얻은 양도소득을 자영업자나 근로자처럼 열심히 일해서 번 소득과 동일한 가치로 볼 수는 없는 것이다. 한 자료에 따르면 1990년부터 2005년까지 강남 3구에 새로 공급된 주택 100채 가운데 85채 꼴로 이미 집이 있는 사람이 투기목적으로 새집을 샀다. 또한 강남구와 서초구는 주택보급률이 100%를 초과해 가구 수보다 주택이 각각 852채와 4600채가 남는다. 참여정부의 부동산 정책을 들여다 보면 1차적으로 실수요를 제외한 투기수요에는 세금을 무겁게 물려 수요를 억제하는 방식으로 가격을 안정시키려 한다. 동시에 실거래가 과세제도를 도입, 부동산시장을 투명하게 만들려는 노력이 엿보인다. 이런 부분에는 올바른 평가가 필요하다. 물론 급작스런러운 정책추진이나 섣부른 홍보 때문에 본래의 정책의지가 국민들에게 정확히 전달되지 않아 시장에서 혼선을 부른 책임을 정부는 인정해야 한다. 하지만 한정된 국토에서 온 국민이 더불어 살아야 하는 점을 감안할 때 부동산정책은 소수의 권익보호만을 위한 게 아니라 대다수 국민들의 편익을 증진시키는 데 주안점을 둬야 할 것이다. 이런 과정을 통해 우리 경제는 복지사회와 시장경제가 상생하는 선진국으로 가게 될 것이다. 김용희 서울사이버대 부동산학과 교수