‘정책이 심리를 이기지 못하고 있다.’ 9·10 부동산대책이 발표된 지 두 달이 되어가고 있지만 매매는 아직도 얼어붙은 상태다. 거래가 되지 않으니 주택 가격 하락폭이 줄어드는 상황이 발생하고 있다. 지난주 서울지역의 매매가는 0.01% 떨어졌고 반면 전셋값은 0.01% 올랐다. 수도권과 신도시도 전셋값만 0.01% 뛰었다. 가을 이사철이 끝나면서 전세 계약도 드물어지고 있다. 노원구 상계동 주공10단지 82㎡는 500만원이 내려 2억 3500만~2억 6500만원에 물건이 나와 있다. 월계동 삼호3차 82㎡도 500만원가량 떨어져 급매가 2억 5500만원부터 시작이다. 도봉구는 매매 문의가 늘었지만 급매물이 아니면 거래가 되지 않는다. 도봉구 동아에코빌 113㎡는 3억 3000만~3억 7000만원이다. 광진구 자양동 한강우성 106㎡는 500만원 떨어져 5억 1000만에 매물이 나와 있다. 전세는 거래가 줄면서 가격 변동도 크지 않다. 재건축이 진행되는 서초구만 꿈틀대고 있다. 잠원동 동아 86㎡는 2000만원 오른 3억 7000만원부터 전세를 구할 수 있다. 한신16차 59㎡도 1000만원 뛰어 2억~2억 3000만원선에 계약이 이뤄지고 있다. 마포구 도화동 우성 114㎡는 500만원 오른 2억 2000만~2억 4500만원에, 삼성 141㎡도 500만원 올라 3억 2500만~3억 6500만원에 매물이 있다. 수도권은 대형이 많이 떨어졌다. 경기 광명시 하안동 주공5단지 102㎡는 500만원 내린 2억 8000만~3억원, 두산위브 트레지움 135㎡는 2000만원이나 떨어져 급매는 5억 8000만원부터 시작이다. 부동산업계 관계자는 “요즘 이뤄지는 매매 거래는 모두 급매”라고 말했다. 김동현기자 moses@seoul.co.kr

국내 주택시장이 일본의 장기침체 전철을 밟지는 않을 것이라는 주장이 나왔다. 주택산업연구원은 31일 ‘한국·일본 비교를 통한 주택시장 전망’ 보고서에서 국내 주택시장 침체의 원인과 구조가 일본식 장기침체와 다르기 때문에 실제 장기침체로 진입할 가능성이 낮다고 밝혔다. 주택산업연구원은 국내 주택시장이 1991년 일본 버블 붕괴 이후 장기침체기보다 버블 발생 전인 1980년대 초반(1980~1985년) 침체기와 비슷하다고 전했다. 일본은 당시 오일쇼크로 인한 물가 상승과 세계경제 악화 등으로 인해 침체기에 들어섰다. 1977~1981년 가격 상승기에 연평균 12.6% 올랐고 1982~1984년 하락기에는 연평균 2.3% 떨어졌다. 이어 장기침체를 앞두고 7년간(1985~1991년) 집값이 연 14.6%씩 올라 버블이 형성됐고, 이후 4년간(1992~1995년) 연 10.3%씩 폭락했다. 국내 수도권(서울·경기·인천) 주택시장도 2000~2006년 11.1% 상승, 2009~2012년 1.8% 하락으로 일본의 1980년대 침체기와 비슷한 양상을 보였다. 김찬호 연구위원은 “우리나라 2000년대의 가격 상승은 호황기에 나타나는 정상 범위의 상승폭”이라면서 “일본 장기침체는 버블 붕괴로 인한 금융 부실 장기화, 인구 감소, 초고령사회 진입 등 내부 요인에 의한 것이었다.”고 설명했다. 이어 국내 수도권 시장이 충분한 조정 과정을 거쳤지만 회복세로 전환하지 못하고 있는 것은 2008년 글로벌 금융위기, 유럽 재정위기 등 외부 요인으로 경제가 악화됐기 때문이라고 분석했다. 저금리·저달러 여건에 유가 안정과 세계경제 회복 등이 더해지면 제2의 주택시장 호황기가 나타날 가능성도 있다고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

주택담보대출이 있는 수도권 전세주택 가운데 집을 처분해도 대출금과 전세 보증금을 대지 못하는 이른바 ‘깡통주택’이 26%에 이른다는 분석이 나왔다. 전셋값은 계속 오르고 집값은 떨어지고 있어 ‘깡통주택’은 더 늘어날 전망이다. 한국은행은 31일 발표한 금융안정보고서에서 앞으로 전셋값 상승으로 주택 소유자뿐만 아니라 세입자도 위험에 내몰릴 수 있다며 이같이 밝혔다. 한은에 따르면 올 3월 말 현재 주택담보대출이 있는 전세주택의 담보인정비율(LTV)은 평균 50%다. 하지만 전세 보증금을 포함하면 실질 LTV는 71%로 껑충 뛴다. 집값의 71%가 ‘남의 돈’이라는 얘기다. 전체(자가+전세) 주택담보대출 평균 LTV(48%)보다도 훨씬 높다. 그동안 금융 당국은 이 평균 LTV를 근거로 “대출금 비중이 집값의 평균 50%여서 집값이 반 토막 나지 않는 한 별 문제없다.”는 주장을 펴 왔다. 하지만 사실상 빚인 전세 보증금이 LTV에 반영돼 있지 않아 “실제보다 위험치가 축소됐다.”는 반박이 끊임없이 제기돼 왔다. 실질 LTV가 80%인 전셋집은 전체의 26%나 됐다. 최병오 한은 조기경보팀 과장은 “올 상반기 경매 낙찰가율이 평균 75%인 점을 감안하면 (LTV가 80%를 넘는) 해당 주택은 경매로 처분해도 낙찰가가 대출액과 전세 보증금 합계액을 밑돈다.”며 “세입자가 전세 보증금을 떼일 위험이 높아졌다.”고 분석했다. 아파트 매매가격 대비 전셋값 비율은 수도권 기준으로 2009년 초 40%였으나 올 9월 55%까지 올랐다. 집값이 100이라면 전셋값이 55라는 의미다. 서울 강남3구(강남·서초·송파)의 경우 이 비율이 60%를 넘는 가구가 14%나 됐다. 60%는 LTV 상한선이기도 하다. 강남3구의 조사대상 474개 단지 가운데 65개 단지가 여기에 해당됐다. 수도권 집값이 떨어지면서 LTV 60%를 넘는 대출 중 원금은 전혀 갚지 못한 채 이자만 내고 있는 가구의 대출은 35조원이었다. 집값이 20% 더 떨어질 경우 이 같은 고위험 대출은 93조원으로 늘어난다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

3분기 실질 국내총생산(GDP)이 1년 전에 비해 1.6% 성장에 그쳤다는 발표에 전문가들은 예상했던 결과라는 반응들이다. 위기의 상시화로 인한 저성장 기조가 장기화될 가능성이 높은 만큼 대책 마련이 필요하다는 지적이다. 한국은행이 26일 발표한 3분기 GDP 속보치를 보면 설비투자가 지난해 같은 기간에 비해 6.0% 줄어들었다. 설비투자는 올 1분기 8.6% 증가에서 2분기 3.5% 감소로 돌아서더니 3분기에 감소폭이 더 커졌다. 설비투자는 2009년 3분기 9.4% 감소를 기록한 뒤 올 1분기까지는 증가세였다. 유럽의 재정위기, 미국의 재정절벽(갑작스러운 재정긴축을 통한 부작용) 등 불확실성이 큰 상황에서 기업들이 투자를 꺼리고 있기 때문이다. 신창묵 삼성경제연구소 수석연구원은 “우리 내수를 보면 수출 산업에서 설비투자가 상당부분 나온다.”며 “수출이 나아지지 않으면 설비투자가 나아질 수 없고 내수가 나아질 수 없다.”고 설명했다. 수출 증가율 역시 2.6%로 2009년 3분기(1.1%) 이후 최저다. 세계 경제가 아직 부진한 모습에서 벗어나지 못한 상황이라 수출이 빠르게 회복되기는 힘들 전망이다. 연중 최저를 계속 깨고 있는 환율 또한 수출에 부정적이다. 이날 서울 외환시장에서 달러당 원화는 전 거래일보다 1.2원 내린 1097.0원에 장을 마쳤다. 이틀 연속 1090원대다. 3분기까지의 경제성장은 2.2%다. 이달 초 한은이 대폭 내린 올해 경제성장률 전망치(2.4%)를 달성하려면 남은 4분기에 2.8~2.9% 성장을 해야 한다. 지난해 4분기 3.3% 성장에 그쳤다는 점에서 기저효과도 있지만 쉽지 않을 것으로 전망된다. 이준협 현대경제연구원 연구위원은 “아직도 성장에 하방 위험이 더 크다.”며 “‘L자형’ 저성장 기조가 장기화할 가능성이 커지고 있다.”고 진단했다. 신창묵 연구원은 “경제 자체나 기업의 체질 개선을 통해 장기화되는 위기와 함께 살아가는 방법을 배워야 한다.”고 지적했다. 전년 동기 대비 분기별 성장률이 2%대 미만으로 떨어진 것은 1980년 1~4분기 석유파동, 1998년 1~4분기 외환위기, 2003년 2분기 카드사태, 2008년 4분기부터 2009년 3분기까지의 금융위기 등 위기상황 시기에만 있었다. 소비자 심리도 부정적이다. 한은이 이날 발표한 10월 소비자동향지수(CSI)는 전월보다 1포인트 떨어진 98을 기록했다. 소비자심리는 8월부터 석달째 부정적이다. CSI가 100을 넘으면 경제상황을 바라보는 소비자 심리가 낙관적임을 뜻한다. 100을 밑돌면 그 반대다. 올 1월 98이었던 CSI는 5월 105까지 올랐으나 6월(101), 7월(100), 8·9월(99) 계속 내림세다. 소비심리 위축의 가장 큰 원인은 빚 때문이다. 김경수 성균관대 경제학과 교수는 “가계빚은 많은데 집값이 하락하니까 ‘역의 자산 효과’가 나타나고 있다.”고 설명했다. 소득은 미약하나마 늘고 있지만 빚을 갚기 위해 가계가 지출을 줄이고 저축을 늘리고 있기 때문이다. 이에 따라 내수가 부정적 영향을 받아 고용도 불안해질 수 있다. 김 교수는 “한계소비성향이 높은 소득 하위 1~2분위의 고용을 계속 높게 유지하려는 재정정책이 필요하다.”고 지적했다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr 김양진기자 ky0295@seoul.co.kr

주택시장 ‘바닥론’ 논쟁이 한창이다. 바닥론은 주택시장이 깊은 침체에서 벗어나 거래 증가와 가격 회복기로 접어들 시기가 멀지 않았다는 주장이다. 최근 권도엽 국토해양부 장관이 “주택시장이 바닥을 탈출할 때가 되지 않았나 싶다.”고 발언한 이후 논쟁이 불거졌다. 권 장관은 바닥론의 근거로 주택시장 주기(사이클)와 각종 지표를 제시했다. ●일부 지역 급매물 소진돼 고무 그는 “부동산 시장은 심리적 영향을 많이 받는다.”며 “지난달 국회에서 세법이 통과되면서 시장 상황이 변화하고 있는 것 같아 다행이다.”라고 말했다. 이어 “시장 위축기가 가장 길었던 게 37개월 정도인데 최근 경제 사이클이 1990년대보다 짧아졌다.”면서 “수축기가 34개월째 지속돼 침체기에서 벗어나 회복 시기가 다가왔다.”고 말했다. 주택시장 침체는 2009년 12월 이후 34개월째다. ‘9·10부동산 대책’ 이후 아파트 거래가 다소 증가한 것도 바닥을 벗어나고 있는 시그널로 해석한다. 주택시장 ‘바로미터’라고 할 수 있는 서울 강남 아파트 시장이 조금씩 움직이는 모습도 감지됐다. 서울 개포동 주공1단지 아파트의 경우 9·10 대책 이후 부르는 값이 가구당 2000만원 정도 올랐다. 일부 지역에서는 급매물이 소진되기도 했다. 또 취득·양도세 면제 혜택을 겨냥, 미분양 아파트가 팔리는 현상도 나타나고 있다. 연구·금융기관의 지표도 바닥론에 힘을 실어준다. 국토연구원이 발표한 9월 부동산 시장 소비자심리지수는 109로 지난 6월 이후 3개월 연속 상승했다. 지수가 100 이상이면 주택시장이 전월보다 나아질 것으로 보는 시람이 많다는 뜻이다. 주택산업연구원도 10월 주택경기실사지수(HBSI) 전망치가 서울 32.6, 수도권 30.2, 지방 51.2를 기록했다. 지난달 전망치보다 각각 2.8포인트, 2.5포인트, 2.3포인트 상승하며 2개월 연속 상승세를 보이고 있다. 김지은 주산원 연구원은 “주택시장에 대한 기대심리가 살아나고 있는 것으로 해석할 수 있다.”고 말했다. 금융기관들도 차이는 있지만 주택시장이 저점을 찍었다는 의견을 내놓고 있다. 소비자들의 심리적 요인도 바닥론에 힘을 싣는다. 구매욕구를 가진 수요자들 사이에서 ‘집값이 떨어질 만큼 떨어졌다.’는 심리가 번지고 있다는 것이다. 전셋값 상승도 구매 수요를 자극하고 있다. 매매가 대비 전셋값이 차지하는 전세가율은 전국 기준으로 62.1%에 이른다. 2003년 10월 이후 가장 높은 수준이다. 서울도 53.3%로 꾸준히 오르고 있어 구매욕구를 자극할 수 있다. ●“추가 부양책 없으면 말짱 도루묵” 반론도 하지만 일선 시장에선 바닥을 찍었다는 주장에 “아직은 이르다.”고 말한다. 일시적인 현상일 뿐 추가 부양책이 따르지 않을 경우 주택시장 침체는 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 9·10 대책이 올 12월 말까지로 한정된데다 일반 경기 회복세가 뚜렷하지 않다는 것이 바닥론을 반박하는 근거다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산팀장은 “전반적인 경기침체로 볼 때 당분간 주택거래량이 증가하거나 가격이 오를 가능성이 적다.”면서 “경기회복이 따라주지 않으면 매물이 증가하고 거래는 감소하는 현상이 이어질 것”이라고 내다봤다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

본격적인 이사철이 시작됐다. 9·10대책과 한국은행의 기준금리 인하에도 불구하고 서울의 집값 하락은 계속되고 있다. 하지만 집값이 떨어지는 속도는 분명 이전과 다르다. 급매물로 집을 정리해야 하는 이들이 줄었고 오른 전셋값에 집을 사야 하나 고민하는 사람도 늘었다. 아직 거래는 없지만 그래도 예전보다 부동산중개소를 찾는 발길은 늘었다. 지난주 서울의 집값은 0.01% 하락했고 전셋값은 제자리를 지켰다. 반면 신도시 아파트값은 0.02%가 올랐고 전셋값도 0.01%가 뛰었다. 업계 관계자는 “취득세 감면 효과 때문인지 서울에 비해 가격이 저렴한 신도시를 중심으로 매수세가 조금씩 나타나고 있다.”면서 “하지만 아직 본격적으로 집을 사겠다는 분위기가 있는 것은 아니다.”라고 말했다. 금천구는 소형 급매물 위주로 거래가 이뤄지고 있다. 시흥동 무지개 75㎡는 500만원 하락해 2억 7500만~2억 8500만원이고 60㎡는 1000만원 내려 1억 9000만~2억 1000만원에 매물이 나와 있다. 노원구도 매수세가 뜸했다. 월계동 그랑빌 98㎡는 1000만원 떨어져 3억 4000만~3억 6000만원에 물건이 나와 있다. 전셋값은 계속 오르고 있다. 강북구 미아동 신일해피트리 76㎡는 1000만원 올라 1억 4000만~1억 5000만원이고 벽산라이브파크 76㎡는 1억 5750만~1억 6500만원에 전세를 구할 수 있다. 강남구는 신규 수요보다는 재계약이 많다. 분당은 물건이 귀해 비싼 전셋집도 나오는 즉시 거래가 성사되고 있다. 금곡동 아데나렉스 218㎡는 2000만원 올라 4억~4억 5000만원에, 금곡동 청솔마을계룡 72㎡는 1000만원이 뛴 2억~2억 1000만원에 전셋집이 나와 있다. 김동현기자 moses@seoul.co.kr

금융당국은 앞으로 같은 아파트라도 전망 등이 좋은 이른바 ‘로열층’은 주택담보대출을 더 받을 수 있게 하기로 했다. 같은 단지에 같은 평수라도 층수, 소음, 방향 등에 따라 가격차가 나는 만큼 이를 주택담보대출의 담보가치비율(LTV·Loan to Value ratio)에 반영한다는 것이다. LTV 재산정 주기도 3개월마다 할 예정이다. 또 KB금융의 ING생명 한국법인 인수에 대해서는 “지금이 인수할 시점인지 꼼꼼히 따져봐야 한다.”며 다소 보수적 입장을 드러냈다. 금융감독원은 14일 같은 주택이라도 층·호별 격차에 따라 8~20% 가격차가 나는 만큼 담보가치 계산에 이를 반영, LTV를 산정하도록 하는 내용으로 ‘은행감독규정 시행세칙’을 개정한다고 밝혔다. 쉽게 말해 같은 강남지역 A아파트(10억원 상당)에 살아도 채광이 좋고, 전망이 뛰어난 곳은 20% 집값이 더 높을 수 있으므로 2억원의 가격 차이를 주택담보대출에서 반영하도록 한다는 의미이다. LTV는 대출금을 집값(담보가치)으로 나눈 값으로 집값이 높을수록 은행에서 빌릴 수 있는 돈도 늘어난다. 그러나 현재 LTV는 한국감정원이 조사하는 시세의 중간값이나, KB국민은행이 발표하는 부동산 가격지표의 일반 거래가를 기준으로 삼아 계산한다. 실거래가와 상관없이 특정 아파트 단지 상·하한가의 중간값으로 계산되고 있다. 때문에 집값보다 높거나 낮게 담보가치가 매겨질 수 있어 과소·과대 대출로 이어질 가능성도 있다. 권혁세 금감원장은 지난 12일 기자들과 만나 “실질가격을 반영해 정확하게 담보가치를 매겨 LTV를 산정하려는 취지”라고 설명했다. LTV 산정 방식이 바뀌어도 전체 대출 현황에 큰 차이는 없을 전망이다. 실제 금감원이 서울 강남구 대치동 은마아파트를 대상으로 시뮬레이션한 결과를 보면 이 아파트 단지의 전체 담보가치는 LTV 산정 방식으로 바꾼 후에도 기존 중간가 계산 방식에 견줘 1.8% 오르는 데 그쳤다. 금융당국은 바뀐 LTV 산정 방식을 은행의 담보가치 평가에 적절하게 반영될 수 있도록 LTV 재산정 주기를 현행 ‘1년 이내’에서 ‘분기별(3개월)’로 바꿀 계획이다. 권 원장은 “은행 건전성을 보여주는 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본비율을 분기마다 내는 만큼 주택의 담보가치 평가 주기도 맞추는 게 정확하다.”고 말했다. 이처럼 바뀐 LTV 산정 방식과 주기는 은행들이 전산 시스템을 마무리한 오는 12월부터 적용될 예정이다. 권 원장은 또 KB금융의 ING생명 인수에 대해 문제가 없는지 살펴보고 있다고 말했다. 그는 “은행의 가계 부실이 늘어나는 상황에서 스트레스 테스트도 해야 하고 보수적인 관점에서 자본 확충도 필요하며 바젤3 도입도 준비해야 한다.”면서 “그럼에도 불구하고 문제가 없다면 인수하면 된다.”고 설명했다. 인허가권을 쥔 금융당국 내에서도 보수적인 접근을 하고 있는 것으로 읽히는 대목이다. 백민경기자 white@seoul.co.kr

지난달 24일 연내 취득 주택에 대한 취득세 감면이 확정되면서 서울 주택경매시장이 조금씩 활기를 띠고 있다. 9·10 대책은 12억원 이하 주택의 취득세를 50% 감면해 주는 게 주요 내용이다. 14일 부동산경매정보업체 부동산태인에 따르면 지난달부터 이달 10일까지 한 달간 서울 주택 경매시장 현황을 분석한 결과 지난달 24일을 기점으로 낙찰률과 입찰률이 소폭 상승한 것으로 나타났다. 취득세 감면 일자가 확정되지 않았던 지난달 24일 이전에는 1072건 가운데 289건이 낙찰돼 낙찰률이 26.96%를 기록했다. 하지만 이후에는 732건 중 224건이 낙찰되면서 낙찰률이 30.6%로 3.7% 포인트 상승했다. 입찰자 수도 늘었다. 24일 이전 23일간 1183명이던 입찰자 수는 이후 17일간(9월 24일~10월 10일) 1170명으로 비슷했다. 9·10 대책 확정 이전 51.4명이던 하루 평균 입찰자가 이후에는 68.8명으로 증가한 것이다. 이에 따라 4.09대1이었던 입찰 경쟁률도 5.22대1로 더 치열해졌다. 감정가 대비 낙찰가 비율인 낙찰가율도 72.38%에서 74.91%로 소폭 상승했다. 부동산태인 정대홍 팀장은 “11일에는 서울중앙지법 경매장을 찾은 입찰자가 140여명으로 평소의 3배에 이르렀다.”면서 “취득세 감면을 받을 수 있는 연말까지 저가 매물을 확보하려는 수요가 커졌다.”고 말했다. 국민은행 박원갑 부동산수석팀장은 “취득세 감면 조치로 집값 추가 하락에 따른 리스크가 감소해 저가 매수자가 유입되고 있다.”면서 “기존 주택시장에서도 반짝 거래 움직임이 확산될 것”이라고 전망했다. 김동현기자 moses@seoul.co.kr

하반기로 접어들면서 집값 움직임에 관심이 쏠리고 있다. 경기가 쉽게 살아나지 않아 주택시장 침체가 계속될 것이라는 전망이 대세를 이루는 가운데 집값이 바닥권에 진입했다는 주장도 고개를 들고 있다. 7일 금융권은 대체로 침체가 이어질 것으로 내다봤다. 장기침체 전망 근거는 실질소득 감소와 집값이 더 떨어질 것이라는 심리적 마지노선의 건재이다. 각종 주택경기 활성화 대책에도 불구하고 주택시장이 회복되기는커녕 추가 가격 하락과 신규 아파트 계약률 저조가 이를 증명한다. 한국은행도 최근 집값 조정 폭이 크지 않아 하락세가 지속될 것으로 내다봤다. 여전히 높은 가격 수준을 유지하고 있어 가격이 더 내려갈 여지가 있다는 설명이다. 경기 부진과 소득 감소에 따른 실질 구매력 감소와 가계 빚이 줄어들 기미가 보이지 않고 되레 늘고 있는 것도 주택 구입을 어렵게 한다. 베이비붐 세대의 은퇴 증가 등 인구의 구조적 요인도 주택 수요를 제약하고 있다. 55세를 정년으로 볼 때 1차 베이비붐 세대(1955년~1963년생)의 은퇴가 본격적으로 시작됐고, 주택 구입 주연령층인 35~54세 인구도 2011년을 정점으로 점차 감소하고 있다. 경기 둔화와 정책 불확실성 등으로 인한 심리적 요인도 크다. 김치영 부동산공인중개사는 “주택 구매 수요는 충분한데 대부분의 수요자들이 추가 하락 기대감으로 선뜻 구매를 결정하지 못하고 있다.”고 말했다. 반면 ‘바닥론’도 고개를 들고 있다. 주택산업연구원은 최근 ‘주택시장 검토 및 전망 연구’에서 주택시장이 바닥권에 진입했다고 주장했다. 이어 주택담보대출 만기가 집중된 내년까지 현 수준에서 5% 내외의 등락을 보인 뒤 2014년 초부터는 상승세로 접어들 것으로 내다봤다. 대형 고가 주택가격 급락 등 충분한 조정을 거쳤다는 것이다. 연구원은 근거로 전세금 상승에 따른 매수 수요 증가, 주택공급 부족, 금리인하 및 주택가격 하락으로 인한 주택 구매심리 회복을 들었다. 노희순 책임연구원은 “2010년 이후 전세가율(전세금÷매매가)이 빠른 속도로 상승해 전세 수요를 매수 수요로 전환시키고 있다.”며 “아직까지 상승 기미가 없는 서울의 주택가격도 곧 반등할 것”으로 전망했다. 주택 공급 부족도 시장이 살아날 것으로 보는 근거. 인구 1000명당 주택 수는 363.8채로 400채가 넘는 미국, 영국, 일본보다 낮다. 노 연구원은 “노후 아파트 증가, 멸실주택 증가, 낮은 자가 보유율 등을 고려할 때 가구 수 증가보다 더 많은 수의 주택이 필요하다.”고 주장했다. 장기적인 집값 흐름도 바닥론 주장에 힘을 실었다. 노 연구원은 “1986년 이후 25년간 전국 집값 상승률이 물가 상승률보다 낮아 주택시장에 거품이 형성됐다고 볼 수 없다.”며 “주택시장의 추가 하락 가능성은 높지 않다.”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

한국 경제의 위기를 촉발할 화약고이자 대통령 선거 후보자들이 저마다 각별한 관심을 기울이는 ‘하우스푸어’(빚을 내 집을 샀다가 원리금 상환에 허덕이는 계층). 경기 파주·용인, 인천 영종·청라지구가 핵심 뇌관이라는 구체적인 분석까지 나온 가운데, 더 늦기 전에 국민 세금을 투입해 하우스푸어를 구제해야 한다는 주장과 집 한 채도 없이 빚에 허덕이는 ‘하우스리스 푸어’(집 없는 빈곤층) 구제가 더 시급하다는 반론이 팽팽하다. 하우스푸어 대책이 시급하다는 진영의 논리는 우리나라의 가계빚이 폭발 직전에 있다는 데서 출발한다. 가계빚의 뇌관인 하우스푸어가 무너지면 중산층이 붕괴되고 이는 곧 국가경제의 공멸로 이어진다는 주장이다. 올 6월 말 현재 가계빚은 922조원에 이른다. 자영업자 부채를 포함하면 1100조원이 넘는다. 전성인 홍익대 경제학과 교수는 7일 “실수요든, 투기든, 그나마 대출을 받을 형편이 돼 집을 사놓고는 이제와서 못 버티겠다며 도와달라는 하우스푸어가 못마땅하게 보이겠지만 이들이 무너지면 우리 경제의 허리인 중산층이 무너지기 때문에 대책 마련을 서둘러야 한다.”고 주장했다. 박원갑 국민은행 부동산 수석팀장도 “하우스푸어는 한두 사람의 문제가 아니라 집단화돼 있어 어느 한 곳이 곪아터지면 도미노 파산이 불가피하다.”면서 “선별적으로라도 국가의 구제 노력이 필요하다.”고 지적했다. 지금 이 순간에도 시한폭탄처럼 째깍째깍 부실이 심화되고 있는데도 정부가 너무 안일하다는 비판도 있다. 최공필 한국금융연구원 상임자문위원은 “주택 경기가 얼마나 얼어붙었는지 제대로 들여다볼 노력은 안 하고 일단 버텨보자는 심산인 것 같다.”면서 “정부가 지금까지 내놓은 대책들은 언발에 오줌 누기밖에 안 된다.”고 지적했다. 해법을 놓고는 전문가들 사이에서도 견해가 갈린다. 최 위원은 “재정을 투입해 배드뱅크를 만든 뒤 여기서 어느 정도 손실을 보전해 주고 깡통주택을 사들여야 한다.”고 제안했다. 그래야 주택 거래가 살아날 수 있다는 주장이다. 반면 전 교수는 통합도산법 개정안 통과에서 돌파구를 찾았다. 전 교수는 “개정안이 통과되면 채무자가 연체를 했어도 빚을 갚을 수 있으면 집이 넘어가지 않는다.”면서 “있는 제도를 정비해 문제를 해결하려 들지 않고 채무자의 손실 부담을 전제하지 않는 ‘트러스트 앤드 리스백’ 같은 새로운 제도를 만들어내는 것은 문제”라고 말했다. 집 있는 사람에게 세금을 쓸 수 없다는 반대 목소리도 강하다. 최승섭 경제정의실천시민연합 부동산 감시팀 간사는 “하우스푸어라는 말에 동의할 수 없는 이유는 집을 사서 이를 담보로 투자했던 사람들이 집값이 떨어지자 손해 보고 팔지 않으려 하는 데서 생긴 문제이기 때문”이라면서 “집이 없는 사람들은 지금의 집값도 아직 비싸다고 생각한다.”고 말했다. 이어 “하우스푸어보다는 집이 없어 높은 전·월세에 고통받는 사람들(렌트 푸어), 생활자금도 없이 빚에 쪼들리는 사람들의 구제가 더 시급하다.”고 주장했다. 금융당국은 조금 다른 각도에서 하우스푸어 구제에 부정적이다. 아직은 나랏돈을 쓸 만큼 하우스푸어 문제가 심각하지 않다는 판단이다. 추경호 금융위원회 부위원장은 “미국이나 유럽의 경우 정부가 개입한 시기는 집값이 고점 대비 20~30% 떨어졌을 때”라면서 “우리나라는 수도권 일대 집값이 고점 대비 2~3%밖에 떨어지지 않았다.”고 지적했다. 은행권 공동 대처가 바람직하다는 금융감독원과 달리, 금융위가 ‘아직은 개별 은행이 알아서 할 단계’라는 주장을 되풀이하는 이유다. 김규정 부동산114 본부장은 “집 있는 사람을 위해 나랏돈을 쓴다는 논란이 쉽게 정리되기는 어려울 것”이라며 “하우스푸어들의 도덕적 해이가 있는 것도 사실인 만큼 최대한 빚을 갚을 수 있도록 조건을 바꿔주는 등의 유인책이 현실적”이라고 조언했다. 김경환 서강대 경제학과 교수는 “국가가 하우스푸어 문제에 개입하기 전에 금융기관과 채무자 사이의 채무조정 등이 우선돼야 하는데 지금 쏟아지는 대책들을 보면 국가나 대선 주자들이 너무 개입하는 것 같다.”면서 “하우스푸어의 개념부터가 확실치 않다.”고 우려했다. 김 교수의 지적대로 하우스푸어의 개념은 제각각이다. 잣대가 각자 다르다 보니 ‘푸어’ 규모도 제각각이다. KB경영연구소는 대출 원리금 상환액이 소득의 30%를 넘는 가구를 하우스푸어로 정의한다. 이 기준에 따르면 주택담보대출이 있는 수도권과 5대 광역시의 2000가구 가운데 16.2%가 하우스푸어다. 지역별로는 경기(18%)와 서울(17.6%)의 비중이 특히 높다. 연령별로는 30대(19.6%)와 40대(18.9%)가 많았다. 담보주택 규모별로는 9억원 이상 고가 주택 보유자(22.3%) 비중이 가장 높다. ‘내 세금으로 집주인을 구제’하는 데 대한 반발이 들끓을 만도 하다. 현대경제연구원은 가처분소득(세금이나 연금 등을 빼고 실제 쓸 수 있는 소득) 대비 원리금 비중이 40% 이상인 가구를 하우스푸어로 본다. 이 잣대로는 우리나라 전체 가구의 10% 수준인 108만 가구가 하우스푸어다. 이 가운데 8.4%인 9만 1000가구는 이미 원리금 상환이 불가능하다는 게 현대연의 진단이다. 금융당국은 최근에서야 하우스푸어의 정의에서부터 규모, 금융권 연결 연체비율 등 종합적인 실태 파악에 착수했다. 김진아·이성원기자 jin@seoul.co.kr

연말이 다가오면서 대출 수요는 느는데 은행 문턱은 여전히 높다. 가계부채가 수도권을 중심으로 급증, 가계 신용위험이 ‘카드 대란’ 이후 가장 높은 데다 기업 대출 연체율까지 올라 은행이 대출을 꺼리기 때문이다. 한국은행이 16개 국내 은행의 대출 태도를 조사해 4일 발표한 결과를 보면, 4분기 가계의 신용위험지수는 38포인트다. 카드사태 때인 2003년 3분기(44) 이후 9년 만에 가장 높다. 지수가 높을수록 돈을 떼일 위험이 높다는 의미다. 김용선 한은 조기경보팀장은 “높은 가계 부채 수준, 집값 하락에 따른 담보가치 감소, 소득여건 악화 등이 신용위험 상승 이유”라고 설명했다. 가계 부채는 수도권(서울·인천·경기)을 중심으로 급증했다. 이날 기획재정부가 홍종학 민주통합당 의원에게 제출한 자료에 따르면 올 6월 말 현재 수도권의 은행권 가계 부채는 332조 8000억원이다. 2008년 말(278조 8000억원)보다 54조원(19.4%) 늘어났다. 이 기간 전체 은행권 가계부채 증가액(69조 3000억원)의 77.9%다. 특히 인천(40.9%)과 경기(26.1%) 지역은 전국 평균 증가율(17.8%)을 크게 웃돌았다. 한국개발연구원(KDI)은 건국대와 공동으로 진행한 부동산시장 모니터링 분석 보고서에서 “인천경제자유구역의 청라·영종지구와 경기 파주·용인 등에서 주택가격이 분양가보다 떨어지고 거래가 부진해 시장 상황이 급변할 수 있다.”고 경고했다. 한동안 안정됐던 기업대출 연체도 다시 늘고 있다. 한은이 정성호 민주통합당 의원에게 제출한 자료에 따르면 8월 말 현재 법인기업의 이자를 포함한 연체금액은 8조 5000억원으로 전월보다 1조원(13.1%) 늘어났다. 연중 최고치다. 이는 국민·신한 등 10개 시중은행과 산업·기업 등 4개 특수은행의 원화·외화 기업대출을 분석한 결과다. 대기업의 연체가 두드러지게 심화됐다. 지난해 말 6000억원에 불과했던 대기업의 연체액이 올해 5월 8000억원, 6월 7000억원에 이어 7월 1조 2000억원, 8월 1조 7000억원으로 급증했다. 전경하·이두걸기자 lark3@seoul.co.kr

봄 다음으로 이사가 많은 달인 9월 전국 집값이 8년 만에 하락했다. 불황에도 꺾이지 않았던 소형주택 가격도 떨어졌다. 3일 국민은행 전국주택가격동향조사 결과에 따르면 9월 전국 주택 매매가격은 8월보다 0.2% 떨어졌다. 9월 주택가격 변동률이 8월보다 떨어진 것은 2004년 9월(-0.2%) 이후 처음이다. 9월은 가을 이사 수요 때문에 여름철보다 집값이 오르는 것이 보통이지만 올해는 침체된 모습을 보였다. 이 조사가 시작된 1986년 이후 27년 동안 9월 주택가격 장기 평균 변동률은 0.6%다. 지역별로는 서울·인천·경기가 나란히 -0.4%를 기록하며 가장 많이 떨어졌다. 대전·강원·경남(-0.2%), 부산(-0.1%) 등 지방도 하락세를 보였다. 다만 충남처럼 정부기관의 세종시 이전 혜택을 받은 지역이나 주택공급 부족이 심한 경북에서는 집값이 0.5% 이상 올랐다. 실수요자들의 선호로 가격을 유지하던 소형주택 가격도 올들어 처음 떨어진 것으로 조사됐다. 소형주택(전용면적 62.8㎡ 미만)은 5월까지 매달 소폭 오르다 6~8월 석달 내리 보합세를 기록했지만 9월에는 0.1% 하락했다. 김진아기자 jin@seoul.co.kr

서울 용산에 직장이 있는 조성태(37) 과장의 출근 시간은 오전 6시 30분. 경기 김포 장기동 전셋집에서 회사까지 승용차로 출근하는 데 걸리는 시간은 1시간 30분 정도다. 퇴근 시간은 대략 오후 6시 30분~7시. 집에 도착하면 시계 바늘은 얼추 밤 9시를 가리킨다. 업무상 승용차를 탈 수밖에 없는 김씨는 출·퇴근에만 서너 시간을 허비하고 있는 셈이다. 조 과장이 앞서 전세를 살았던 강서구 공항동 아파트의 주인은 지난 3월 전세계약이 끝나자 보증금을 2억원에서 2억 5000만원으로 올렸다. 7000만원의 빚이 있던 조 과장은 결국 같은 보증금으로 전셋집을 찾다 보니 서울 밖으로 쫓겨날 수밖에 없었다. 조 과장은 일단 위기를 넘겼지만 생활비가 더 들어간다. 직장이 멀어진 탓에 승용차 기름값 지출이 3배 가까이 많아졌다. 조 과장은 “한번 차를 끌고 나가면 기름값이 3만원쯤 드는 것 같다.”면서 “야근이나 회식을 하는 날은 택시비로 3만원이 나간다.”고 말했다. 그는 “귀가가 늦어지면서 늘어난 외식비까지 합치면 한 달 생활비로 30만원 이상 더 지출한다.”며 씁쓸해했다. 그는 “아내가 올해 둘째를 갖겠다던 계획을 포기했다.”며 한숨을 지었다. 경기 부천에서 서울 강남구 논현동으로 출근하는 이대용(37)씨는 전셋집이 2년마다 회사와 더 멀어졌다. 2007년 11월 동작구 사당동에서 1억 1000만원 전세로 신혼생활을 시작한 김씨는 2009년 구로구 아파트(전세 1억 4500만원)를 거쳐 현재 살고 있는 아파트(1억 7500만원)로 옮겨 왔다. 돈을 모아도 시원찮은데 길에다 뿌리는 비용만 자꾸 늘고 있다. 이씨는 “부천도 전셋값이 오르고 있어 걱정”이라면서 “2년마다 이렇게 쫓겨다니느니 확 집을 사버릴까 생각도 들지만 아이들이 커가면서 드는 돈이 한두 푼이 아니라 이러지도 저러지도 못하고 있다.”며 말했다. 한꺼번에 수천만원의 전세 보증금을 올려 줄 수 없는 서민들이 서울을 벗어나면 경제적 여건이 나아질 것이라는 생각은 오판이다. 이들처럼 직장을 서울에 두고 장거리 출·퇴근을 하다 보면 피곤함은 그만두고 월 생활비가 40만~50만원은 더 들어간다. 출·퇴근을 맞추지 못해 일자리를 잃는 경우도 허다하다. 28일 ‘닥터아파트’에 따르면 2년 전 2억 2234만원이던 서울 평균 전셋값이 올해는 2억 6591만원으로 4357만원이나 올랐다. 월급쟁이가 감당하기 어려운 수준이다. 전셋값 폭등으로 ‘전세 난민’이 증가했다는 것은 통계가 뒷받침한다. 2010년 1월 서울 시민은 1021만 3153명에서 지난달에 1006만 3258명으로 13만 8398명 감소했다. 반면 이 기간 경기 성남의 인구는 95만 3606명에서 97만 7243명, 고양은 92만 6283명에서 96만 3502명, 부천은 86만 5376명에서 87만 848명으로 늘었다. 고양시 덕양구 행신동에서 부동산 중개업을 하고 있는 강경희(47·여)씨는 “지난해부터 마포와 서대문, 여의도에서 살던 사람들이 많이 옮겨 오고 있다.”면서 “2010년 1억 3000만원이면 구하던 85㎡ 아파트 전세가 요즘에는 1억 6000만~1억 6500만원까지 올랐다.”고 전했다. 수도권으로 옮긴 세입자들은 구직난에 직장을 옮기지 못하고 장거리 출·퇴근을 감수해야 한다. 서울시 산하 서울연구원에 따르면 15㎞ 이상 장거리 출·퇴근자가 강남권의 경우 2006년 31만 2717명에서 2010년 39만 5184명, 광화문 등 도심권은 25만 3762명에서 27만 515명으로 증가했다. 통상 거리가 15㎞가 넘어가면 출·퇴근에 1시간 이상이 소요된다. 경기도에서 서울로 들어오는 사람수도 늘었다. 출근 시간대(오전 7~9시)에 경기도에서 서울 강남권으로 들어오는 사람의 수도 2006년 하루 19만 9988명에서 2010년 22만 7689명으로 2만 7000여명이나 증가했다. 이 시간대 경기도에서 광화문 등 도심권으로 들어오는 사람 수는 2006년 13만 7577명에서 2010년 14만 5917명으로, 여의도로 들어오는 사람은 1만 9769명에서 2만 4835명으로 증가했다. 윤혁력 서울연구원 교통시스템연구실장은 “경기에서 서울로 출근하는 사람이 늘어난 것으로 해석할 수 있다.”면서 “전세 난민의 증가는 개인의 경제적 비용과 생활 불편의 증가는 물론 교통·환경문제 등으로 이어져 결국 국가·사회적 비용을 키우는 부작용을 낳고 있다.”고 지적했다. 무엇이 이런 현상을 낳았을까. 2010년 이후 서울 지역 집값 변동은 급격한 하락세를 그리고 있지만 전셋값은 급한 상승 곡선을 그리고 있다. 집값에 비례해 전셋값이 움직이던 기존 주택시장 양상과는 사뭇 다르다. 집값 상승을 기대할 수 없다는 심리가 팽배해지면서 집을 사는 것보다 전세를 선호하는 세입자가 크게 증가하고, 전세의 ‘수요·공급 균형’이 깨지면서 보증금만 큰 폭으로 오르는 이상 현상이 널리 퍼진 탓이다. 문제는 여기서 그치지 않는다. 집주인은 집값이 떨어져 세입자를 구하지 못하는 현상이 벌어지고 있다. 융자를 끼고 구입한 집값이 큰 폭으로 떨어져 보증금을 빼주지 못하는 ‘역(逆)전세 현상’이 일어나고 있는 것이다. 소형 아파트나 연립주택 중에는 설령 집을 처분하더라도 융자금을 상환하고 남은 돈으로는 보증금을 빼주지 못하는 경우가 다반사다. 서울 구로구 신대방동 연립에 전세를 살고 있는 최재훈(38)씨는 전세 기간이 끝나고도 2년째 같은 집에서 살고 있다. 집주인이 너그러워서가 아니다. 세 들어 사는 집이 가격 하락으로 은행 융자금과 보증금을 빼주지 못하는 ‘깡통주택’이 돼 버렸기 때문이다. 현대경제연구원은 대출금과 전세보증금이 집값의 80%를 넘는 깡통주택이 전국적으로 18만 5000가구에 이를 것으로 추산했다. 전세를 옮길 생각을 못 하기는 세입자도 마찬가지다. 지난달 전국 평균 아파트 매매가 대비 전세보증금 비율(전세가율)은 61.7%까지 올랐다. 전체적으로 전셋값이 오르면서 ‘렌트 푸어’들은 어디로 이사 가도 부담되기는 마찬가지라는 인식이 퍼지면서 차라리 보증금을 올려주고라도 기존 전셋집에 눌러 사는 세입자가 증가했다. 당장 전세보증금을 올려 주지 못할 경우 인상분만큼 월세를 내는 ‘반전세’도 유행하고 있다. 경제 사정 변화에 따라 집을 갈아 타는 이른바 ‘필터링 효과’가 사라지면서 전세 물건이 동이 나고 동맥경화 현상이 일어난 것이다. 문헌 중앙공인중개사 대표는 “가을 이사철임에도 도봉구 쌍문동 1800가구 단지의 월 이사 건수가 손에 꼽을 정도”라며 “전세가 실종되고 시장 기능이 마비돼 서민들만 두 번 울고 있다.”고 말했다. 여유 있는 집주인들의 얄팍한 심리도 전세난을 불러왔다. 낮은 금리가 계속되면서 전세를 월세로 돌리는 집주인이 늘어났다. 전세보증금을 받으면 금융소득이 연 3~4%에 불과하지만 월세로 돌리면 수익률은 두 배 이상 커진다. 월세는 전세보증금의 0.6~1% 금리를 적용해 받는다. 월세로 돌리면 수익률이 적어도 7% 이상 된다. 이래저래 무주택자들의 허리만 휘고 있는 것이다. 그럼 과연 대안은 없는가. 경기 성남 판교신도시 봇들마을에 살고 있는 신상수(49)씨. 신씨가 살고 있는 집은 한국토지주택공사(LH)가 공급한 10년짜리 공공임대 아파트(59㎡)이다. 신씨를 만족시킨 것은 저렴한 보증금만이 아니다. 적어도 10년간 이사 걱정 없이 살 수 있다는 게 큰 기쁨이다. LH에 따르면 신씨의 임대 조건과 주변 일반 주택 임대료를 비교하면 공공임대 아파트 임대료가 얼마나 저렴한지 구분된다. 이 아파트는 임대보증금 5880만원에 월 임대료 40만원이다. 월 임대료는 법정 인상 범위에서 결정된다. 주변 전세 시세의 70% 선에 불과하다. 무엇보다 2년마다 마음 졸여 가며 전셋집을 옮겨야 하는 두려움에서 벗어날 수 있다. ‘전세 난민’의 증가는 주거생활 불안은 물론 안정적인 직장 생활도 어렵게 한다. 특히 도심 일용직 근로자는 서울에서 수도권으로 쫓겨나면서 일자리까지 잃는 경우가 많아 자활을 어렵게 한다. 전문가들은 전세 난민을 막고 서민들의 주거안정을 위해서는 장기 공공임대주택 공급 확대가 해답이라고 입을 모은다. 하지만 전국의 임대주택은 총 145만 9513가구에 불과하다. 이 중 공공임대 아파트는 101만 9195가구이고, 10년 이상 장기임대주택은 91만 가구뿐이다. 장기 공공임대주택 확대의 걸림돌은 재원 확충이다. LH와 서울도시개발공사(SH)의 자금 사정이 여유롭지 않다. 단기간 대량 공급도 불가능하다. 또 공공임대주택에 들어갈 수 없는 차상위 계층에 대한 주거복지도 고민해야 한다. 남상오 주거복지연대 사무총장은 “서민들을 전세 난민으로 내몰지 않기 위해서는 공공임대주택 공급 확대가 시급하다.”며 “지금은 주택 문제를 경제적 논리, 공급만으로 해결하기보다 복지 차원으로 접근할 때”라고 말했다. 아울러 지방자치단체의 공공임대주택 공급 확대 인식 변화도 요구된다. 류찬희 선임기자·김동현기자 moses@seoul.co.kr

‘서울 도심→변두리→수도권’으로 쫓겨나는 ‘전세 난민’이 늘고 있다. 많은 서민이 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 전세보증금을 감당하지 못해 삶의 터전을 빼앗기고 일자리마저 흔들리는 위기에 처했다. 서울에서 쫓겨난 세입자들이 몰려들면서 수도권 전셋값이 덩달아 오르는 ‘풍선효과’도 심각하다. 김영태(54·가명)씨는 서울 서초구 서초동과 관악구 남현동을 거쳐 경기 용인 포곡읍으로 쫓겨난 ‘전세 유랑객’이다. 전셋값 폭등으로 5년 만에 무려 3차례나 내몰린 경우다. 1억 2000만원짜리 연립에 전세 살던 김씨는 지난달 집주인이 “보증금을 3000만원 올려주든지, 아니면 다른 세입자가 있으니 집을 비워 달라.”는 요구에 짐을 싸야 했다. 급한 대로 보증금이 싼 곳을 찾다가 보증금 1000만원을 줄여 포곡까지 떠밀려 갔다. 하지만 서울 강남구 역삼동에서 새벽 사무실 청소일을 하던 김씨의 아내는 도저히 시간을 맞추지 못해 이사한 지 일주일 만에 일감(월수입 60만원)을 놓아야 했다. 28일 행정안전부 주민등록 통계에 따르면 서울시 가구수는 2010년 8월 411만 5724가구에서 올해 8월에는 405만 4279가구로 줄었다. 2년 새 6만 1445가구(1.49%)가 서울을 떠났다. 특히 ‘강남 3구’의 가구 감소가 서울 전체 감소의 23.9%를 차지했다. 강남구는 22만 9204가구에서 22만 2678가구로 6526가구(2.84%)가 줄어 가구 감소율이 서울 평균의 2배에 달했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산팀장은 “전세난으로 결혼을 하고도 분가하지 않는 신혼부부가 늘고, 전셋값 폭등 때문에 외곽으로 밀려난 사람이 늘어난 것 같다.”고 해석했다. 전세 유랑객이 늘면서 수도권 전셋값이 덩달아 오르는 부작용도 심각하다. ‘닥터아파트’에 따르면 2008년 2월 이후 이달까지 서울 전셋값은 28.23% 올랐다. 이 기간 경기 지역 전셋값도 27.31%나 뛰었다. 특히 하남(39.37%), 파주(28.15%), 성남(27.68%) 등 서울 출퇴근이 가능한 도시의 전셋값은 서울보다 큰 폭으로 올랐다. 주택 임대시장 환경도 서민에게 불리하게 변하고 있다. 집주인들이 전세를 수익성 높은 월세로 돌리면서 전세 물건이 동났다. 세입자들이 보증금이 싼 수도권으로 이사하고 싶지만 보증금을 빼지 못해 ‘울며 겨자 먹기’ 식으로 눌러앉는 경우도 많다. 집값 하락과 거래 중단으로 집주인이 보증금을 빼주지 못해 임대 기간을 연장해 주는 ‘역(逆)전세 현상’도 서민들의 전세난을 가중시키고 있다. 남상오 주거복지연대 사무총장은 “전셋값 폭등으로 서민들의 경제 기반이 무너질 판”이라면서 “사회적 불안을 해소하기 위해서라도 전세난을 막을 수 있는 국가 차원의 결단이 시급하다.”고 주장했다. 류찬희 선임기자·김동현기자 chani@seoul.co.kr

정부가 최근 우리 경제의 위험 요인으로 지목되는 부동산 시장과 주택담보대출 리스크에 대해 ‘관리할 수 있는 수준’이라는 평가를 내놨다. 다만 주택시장 정상화를 위한 노력을 지속하겠다는 의지를 표명했다. 신제윤 기획재정부 1차관은 27일 서울 종로구 서린동 한국무역보험공사에서 제2차 거시경제금융회의를 주재하면서 “주택시장이 부진한데 시장심리가 자기실현적 기대 때문에 더 나빠지면 주택시장이 과도하게 위축될 수 있다.”면서 “거래세 한시 감면 등 주택시장 정상화 노력을 지속해야 한다.”고 밝혔다. 회의에는 추경호 금융위원회 부위원장, 박원식 한국은행 부총재, 최수현 금융감독원 수석부원장 등이 참석했다. 신 차관은 “수도권 중심으로 주택거래가 위축되고 매매가격이 떨어졌다.”면서 “소득 여건이 개선되지 않고 부동산 시장 침체가 계속되면 취약계층의 채무상환 능력이 떨어질 수 있다.”고 우려했다. 그러나 참석자들은 부동산 시장 침체가 장기화되거나 부동산 가격이 급락할 가능성은 제한적이라고 평가했다. 2035년까지 가구 증가세가 지속돼 수요가 유지되고, 주택 공급이 여전히 부족하다는 것이다. 2000년대 집값 상승폭이 외국보다 상대적으로 완만하다는 점도 거론됐다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

내년에도 국내 집값은 떨어지고 공급은 줄어드는 등 침체기를 겪겠지만 장기적으로는 주택시장 붕괴의 위험성이 높지 않을 것이라는 전망이 나왔다. KB금융지주 경영연구소 주최로 20일 서울 중구 명동 전국은행연합회에서 열린 ‘주택시장 장기침체 가능성 진단’ 세미나에서 나온 전망이다. 강민석 경영연구소 부동산연구팀장은 “최근 주택시장은 공급 불균형과 인구구조 변화, 경제성장률 둔화 등 복합적 요인들로 침체가 장기화되고 있다.”고 분석했다. 그는 내년에도 침체가 이어질 것이라고 예측했다. 유럽재정위기 등 경제 불확실성 증대, 2% 후반대로 예상되는 경제성장, 주택담보대출자의 16.2%에 달하는 하우스푸어(빚 내서 집을 샀다가 원리금 상환에 허덕이는 계층) 등 불안 요인이 산적해 있기 때문이다. 강 팀장은 “현재 집값 하락은 주택 시장의 자연스러운 조정이라고 인식하는 것이 바람직하다.”면서 “수요구조 변화에 따라 주택 공급 체계를 바꾸고 급격한 주택시장 위축을 막기 위해 하우스푸어 대책 마련이 필요하다.”고 조언했다. 장기적으로는 집값이 급락할 가능성이 작다는 예측도 나왔다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “국내 집값 수준, 인구구조 변화에 따른 장기적 주택수요, 가계부채 위험성 등을 분석했을 때 주택시장의 붕괴가능성은 높지 않다.”고 말했다. 김진아기자 jin@seoul.co.kr

안철수 전 서울대 융합과학기술대학원장의 대선 출마 선언으로 18대 대통령 선거가 새누리당 박근혜, 민주통합당 문재인, 무소속 안 후보의 3각 경쟁 구도로 확정됨에 따라 본격적인 프레임 전쟁의 막이 올랐다. 자신의 장점을 최대한 부각하는 반면 상대의 약점을 공격하는 효율적인 수단으로서 프레임 전략은 유권자들의 표심(票心)을 자극하는 강력한 효과를 지닌다. 대선을 90일 앞둔 20일 세 후보 모두 향후 한달 이내의 초반 기선 제압이 승부의 분수령이 될 것으로 판단하고 물고 물리는 삼각 프레임 공방에 주력하고 있다. 프레임은 대중이 정치사회적 현상을 인식하고 해석하는 틀을 의미한다. 박 후보 측이 문 후보에게 덧씌우는 프레임은 무능과 아마추어로 비치는 ‘친노(친노무현) 이미지’다. ‘노무현의 친구’로서 참여정부 실패에 무한 책임이 있는 2인자라는 점에서다. 측근 비리가 잦은 정권이었으며 말로는 서민 정권이라고 외쳤지만 실제로는 서민을 배반한 정권이었다는 점을 부각시킨다는 계산이다. 새누리당 관계자는 “노무현 정권은 집값 폭등과 대학 등록금 급등, 저축은행 사태의 원죄에서 벗어날 수 없다.”면서 “문 후보가 용광로 선대위를 말하지만 사실은 진영 논리에 가장 깊숙이 매몰돼 있다.”고 주장했다. 친박(친박근혜) 관계자는 “박정희와 노무현의 대결 프레임으로 간다면 박 후보가 밀릴 것이 없다.”고 말했다. 박 후보 측에서 보는 ‘필승 프레임’은 후보 능력과 자질에서 ‘개인 박근혜’를 부각시키는 것이다. ‘박정희의 딸’이 아닌 ‘정치인 박근혜’가 대선 필승 카드라는 점을 강조하는 것이다. 박 후보가 지난 15년간 국회에서 보여준 능력과 경륜은 문 후보와 안 후보가 따라올 수 없다는 논리가 곁들여진다. 박 후보가 수년간 40~50%대의 지지율을 유지하는 것은 위기 극복 능력을 검증받았기 때문으로 해석한다. 박 후보가 “어떤 경우든지 그 분야에 전문가가 된다거나 그 분야에서 내공을 쌓으려면 최소한 10년은 필요하다.”고 언급한 것도 같은 맥락이다. 야권의 ‘단일화 프레임’ 깨기에도 주력하고 있다. 안 후보를 겨냥한 박 후보의 프레임 공세는 안 후보가 강점으로 내세우는 ‘신구(新舊) 대결’에 대한 뒤집기로 요약된다. 참신하고 기대되고 빚진 것이 없다는 안 후보의 논리를 뒤집으면 ‘참신한 새것’이 아닌 ‘숙성되지 않은 날것’일 수 있다는 점에서다. 국정에 대한 기대보다 불안에 초점을 맞추겠다는 계산이다. 신율 명지대 교수는 “박 후보가 문 후보를 공격할 때는 이념이 사용될 가능성이 높고 안 후보에게는 검증이라는 무기가 이용될 것”이라고 분석했다. 문 후보는 박 후보에 대해 3공화국을 연장하려는 ‘낡은 정치 세력’ 프레임으로 공세를 취하고 있다. 박 후보의 아킬레스건인 ‘유신 체제 핵심 역할론’ 등 역사관을 계속 부각시키는 것도 이 때문이다. 박 후보와 그 주변 인물들을 새로운 정치 구현에 한계를 지닌 ‘구태 정치인’으로 몰아가겠다는 전략이다. 서민과 대비되는 ‘대통령의 딸’이라는 귀족적 이미지와 불통 이미지도 박 후보에 대한 주요 공격 포인트다. 박 후보가 미래 지향적인 정치인이 아니라는 데 무게를 두고 있다. 이명박 정부 실정의 공동 책임론도 내세운다. 안 후보가 내세우는 프레임 전쟁의 핵심 메시지는 ‘낡은 체제와 미래 가치의 충돌’이다. 기성 정치권 출신인 박·문 후보를 ‘낡은 체제의 정치인’으로 규정, 두 마리 토끼를 한꺼번에 공략하고 있는 셈이다. 안 후보는 기성 정당인 새누리당과 민주당에 대해서도 “국민의 절반을 적으로 돌리면서 통합을 외치는 위선을 행하고 있다.”며 구체제 프레임을 부각시키고 있다. 그러면서도 약점이 되는 정치 경험 부족에 대해서는 오히려 ‘새로운 정치’를 실현할 수 있는 적임자 이미지로 반전시키려 한다. 야권 단일화 일전이 예고된 문 후보와 안 후보 간의 프레임 대결은 복잡하다. 선의의 경쟁 속에 지지율 동반 상승을 꾀하는 2인 3각의 전략적 복안이 필요하기 때문이다. 문 후보는 안 후보가 내세우는 ‘기성 정치인 대 새로운 정치인’이라는 프레임을 탈피하는 데 주안점을 두고 있다. 문 후보가 국립현충원을 참배하면서도 기존 대선 후보의 관행이었던 소속 의원들을 무더기로 대동하는 인위적 병풍을 치지 않은 게 대표적이다. 안 후보는 민주당을 흔들지 않겠다는 점을 기본 전제로 하되 진보뿐 아니라 중도와 보수 표심까지도 공략하는 행보로 차별화를 시도하고 있다. 안 후보가 이날 국립현충원을 방문해 이승만·박정희·김대중 전 대통령 묘역을 모두 참배한 게 대표적이다. 기성 정치권의 인식 틀을 뛰어넘을 수 있는 탈(脫)여의도 정치 주자라는 프레임을 선점, 강화하겠다는 전략이다. 오일만·김경두·안동환기자 golders@seoul.co.kr

주택시장이 생각 따로 행동 따로 움직이고 있다. 수요자들의 구매 의사는 충분한데 실제 거래로는 이어지지 않는 상황이 지속되고 있다. 18일 국토연구원은 지난달 전국 ‘부동산 시장(주택+토지) 소비심리지수’가 전월(100.9)보다 4.5포인트 상승한 105.4를 기록했다고 밝혔다. 지수가 100을 넘으면 전월보다 시장 상황이 더 나아질 것이란 응답자가 많음을 의미한다. 이 중 ‘주택매매시장 소비심리지수’는 전월(100.5)보다 2.9포인트 뛴 103.4를 기록했다. 전월보다 지수가 상승한 것은 지난 2월 이후 처음이다. 연구원은 “가을 이사철을 앞두고 주택시장 소비심리가 회복되며 부동산시장 소비심리지수가 상승했다.”고 설명했다. 그러나 소비자들의 행동은 정반대로 나타났다. 지난달 주택 매매거래량은 4만 7866건에 불과했다. 2006년 주택 거래량 조사 이후 8월 거래량으로는 가장 적었다. 7월(5만 6799건)보다는 15.7%, 지난해 같은 기간보다는 34.6% 감소했다. 국토부는 “집값이 오를 가능성이 없다는 부정적인 전망의 확산에 따른 심리적 위축이 가장 큰 요인으로 작용하고 있다.”며 “다만 ‘9·10 대책’에서 양도·취득세 감면 등 실질 거래에 영향을 줄 만한 내용이 발표된 만큼 9월 이후 거래량이 늘어날 것으로 기대한다.”고 말했다. 하지만 대책 이후에도 시장은 반응하지 않았다. 되레 주택거래가 감소했다. 9·10 대책 발표 이후 서울 아파트 거래량은 17건에 그쳤다. 강남권 중 강남구에서 전용면적 42㎡ 아파트 1가구가 거래됐을 뿐 서초·송파·강동구에서는 아예 거래가 끊겼다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

서울신문과 잡코리아의 ‘9·10 대책 이후 2040 내집 마련’ 설문조사에서 477명의 응답자들이 꼽은 내 집 마련의 가장 큰 걸림돌은 대출 금리였다. 어떤 제도가 집을 사는 데 도움이 되느냐는 질문에 ‘대출 금리를 더 낮춰야 한다’가 53.5%(복수 응답)로 1위를 차지했다. 현재 주택담보대출 금리는 연 4~6%대다. 집값이 여전히 비싸다는 인식도 많았다. ‘집값을 더 떨어뜨려야 한다’는 응답이 43.4%로 2위였다. 이어 ‘주택 공급을 더 늘려야 한다’(40.0%), ‘양도소득세와 취득세 감면 대상 확대 등 세제 혜택을 더 줘야 한다’(36.1%), ‘총부채상환비율(DTI)을 더 완화해야 한다’(21.4%) 순이었다. 응답자들이 집을 사는 데 필요한 대출금액은 평균 7340만원으로 집계됐다. 지금의 대출 금리를 적용하면 1년에 294만~470만원을 이자로 내야 한다. 두 달치 월급에 가깝다. 김규정 부동산114 본부장은 “세금 감면보다 이자율 인하가 주택 구매자들에게 더 절실한 이유”라면서 “정부가 부동산 경기를 활성화하려면 구매 비용 부담을 덜어주는 것이 가장 효과적”이라고 말했다. 그렇다고 ‘2040’(20~40대)이 ‘큰 집’을 꿈꾸는 것은 아니다. 사고 싶은 집의 크기는 66㎡(20평) 미만이 10.3%, 67~99㎡(20평대)가 39.2%, 99~132㎡(30평대)가 44.0%로 나타났다. 응답자의 83.2%가 20~30평대의 중소형을 원했다. 가격대도 2억원 미만이 절반(50.9%)을 차지했다. 2억원대는 29.3%, 3억원대는 14.7%였다. 앞으로 3년 안에 집을 살 계획이 없다고 응답한 245명에게 그 이유를 물었더니 ‘돈이 부족해서’가 압도적(60.4%)으로 많았다. ‘집을 살 생각 자체가 없다’는 응답은 8.2%에 그쳤다. 젊은 층은 집에 대한 소유 개념이 희박하다는 통념과 다소 배치되는 결과다. 이들도 돈만 있으면 내 집을 갖고 싶어 한다는 의미다. 박원갑 국민은행 부동산 수석팀장은 “돈이 없어서 집을 못 산다는 응답이 많다는 것은 구매력, 다시 말해 소득이 없기 때문에 못 산다는 것으로 이들을 위한 세금 지원책은 효과가 없다.”고 지적했다. 박 팀장은 “정부가 내놓은 세금 지원책이 앞으로 석 달 정도밖에 효과가 없는데 그걸 보고 누가 집을 사야겠다는 생각을 하겠느냐.”면서 “효과를 보려면 (지원 기간을) 1년 정도는 줘야 한다.”고 말했다. 여당인 새누리당은 재정부가 연말까지로 못 박은 9·10 대책 적용기간을 내년 3월이나 내년 말까지로 연장하는 방안을 추진 중이다. ‘5~10년 뒤에 집을 살 계획’이라는 응답도 14.3%를 차지했다. 시간이 지나 집값이 더 떨어지거나 소득이 늘어나기를 기다리겠다는 뜻이다. 김경환 서강대 경제학과 교수는 “집을 팔려는 사람은 많아도 사려는 사람은 없는 것이 현 상황”이라면서 “결국 집 문제는 소득, 즉 일자리 문제로 이어진다.”고 진단했다. 안정적인 일자리가 확보돼야 부동산 경기도 살아날 수 있다는 얘기다. 조사 대상자의 연령은 30대가 274명(57.4%)으로 가장 많고 20대(22.2%), 40대(20.3%) 순이었다. 남자가 254명, 여자가 223명이었으며 전체 응답자의 68.8%가 무주택자였다. 거주지는 서울이 38.8%(강남 16.8%, 강북 22.0%), 경기·인천 등 수도권이 29.6%였다. 직장은 중소기업이 대부분(60.6%)이었다. 전경하·김진아기자 lark3@seoul.co.kr

“‘세일 앤드 리스백’(Sale & Lease back·매각 후 재임대)이나 ‘트러스트 앤드 리스백’(Trust & Lease back·신탁 후 재임대)이나 금융기관이 한 푼도 손실을 보지 않고 문제를 해결해 보려는 의도가 저변에 깔려 있다.” 17일 서울 여의도 국회 입법조사처 대회의실에서 김현미 민주통합당 의원, 박원석 의원(무소속), 민주사회를 위한 변호사 모임(민변), 참여연대 공동 주최로 열린 ‘가계부채 대책 검증 및 종합적 대안 마련 토론회’에서 백주선 변호사는 이같이 주장했다. 백 변호사는 “이 제도들은 5년의 환매기간 내지 신탁기간 동안 문제해결을 미뤄 그동안 부동산경기 활성화로 집값이 오르면 문제가 해결되므로 현재의 문제를 5년간 뒤로 미루자는 안일함이 배어 있다.”고 비판했다. 또 현재 하우스푸어(빚으로 집을 샀다가 원리금 상환에 허덕이는 계층)가 생긴 원인은 은행들이 현 소득으로는 상환능력이 부족해도 집값이 오르면 이를 통해 갚을 수 있다는 막연한 기대에 주택담보대출을 늘린 것이 주된 원인이라고 짚었다. 김진아기자 jin@seoul.co.kr