한동안 얼어붙었던 서울 아파트 시장의 분위기가 대선 후 한 달을 거치며 변화의 조짐이 나타나고 있다. 하락을 거듭하던 거래량이 바닥을 찍고 반등했고, 가격 또한 하락세를 멈췄다. 윤석열 대통령 당선인의 부동산 및 재건축 규제 완화 공약에 대한 기대감 때문으로 풀이된다. 11일 서울부동산정보광장에 따르면 3월 서울 아파트 매매 건수는 이날 기준 938건으로 집계됐다. 지난해 8월(4064건)부터 올해 2월(805건)까지 7개월 연속 하락을 면치 못하다가 8개월 만에 증가로 돌아선 것이다. 매매계약 신고기한(30일)을 고려하면 3월 서울 아파트 매매 건수는 1000건을 무난히 넘을 것으로 전망된다. 서울 아파트 매매 가격도 11주 만에 하락세를 멈췄다. 한국부동산원에 따르면 4월 첫째 주(4일 기준) 서울 아파트 매매가격지수 변동률은 보합(0.00%)으로 돌아섰다. 올해 1월 24일(-0.01%)부터 10주간 하락을 이어가다 보합으로 전환한 것이다. 대통령 집무실 이전이 예정된 용산구와 재건축 요인이 많은 강남 3구(강남·서초·송파구)의 아파트값이 상승폭이 커졌다. 부동산R114에 따르면 대선 직후 한달 동안 용산구 아파트값이 0.38% 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 보였다. 아파트값이 오른 지역 또한 대선 직후인 3월 11일 7곳에서 거의 한 달 만인 지난 8일 12곳으로 확대됐다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 “대선 직후 부동산 규제 완화에 대한 기대감이 커지면서 서울은 도시정비사업 이슈가 있는 지역을 중심으로 아파트값이 올랐다”면서 “강남권을 중심으로 매수 심리가 조금씩 살아나고 있다”고 설명했다. 다만 전·월세 등 임대차 시장은 불안감이 고개를 들고 있다. 한달새 전·월세 물량이 급감하는 흐름이 나타났기 때문이다. 부동산 빅데이터 업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 3월 11일 이후 이날까지 서울 전·월세 매물은 5만 1300건에서 4만 2281건으로 17.6% 줄어들었다. 같은 기간 아파트 매매 매물이 6.6% 늘어난 것과 대조적이다. 봄 이사철을 맞아 임대 수요가 증가한 것과 함께 최근 시중 은행들이 꽉 조였던 전세대출을 재개한 것이 겹친 영향으로 보인다. 서울 아파트 전세 가격은 하락폭(-0.02%, 한국부동산원)을 유지하거나 보합권(0.01%, KB부동산)을 나타내는 등 안정적인 추세다. 그러나 ‘임대차 3법’(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제) 시행 2년째가 되는 오는 8월이 다가오면서 임대차 시장이 불안해질 것이라는 전망도 나오고 있다. 지난 2년 동안 전월세상한제에 따라 가격을 5%밖에 올리지 못했던 임대인들이 한꺼번에 향후 4년치 인상분을 반영할 경우 전·월세 가격이 급등할 수 있기 때문이다. 대통령직인수위원회(인수위)가 임대차 3법의 폐지·축소 등 개선방안을 단계적으로 추진하겠다고 밝혔지만 근본적으로 더불어민주당의 동의가 필요한 법 개정 사안이라 추진 과정에서 난항이 예상된다.

지난해 서울 아파트 월세 거래량이 7만건을 돌파하며 역대 최다를 기록했다. 전세대출 금리가 치솟으며 이자 부담이 커진 데다 집값 상승 여파로 전세금이 올라 월세로 돌린 이들이 늘며 ‘전세시대 종말’과 ‘월세화’가 본격화되고 있다는 분석이 나온다. 14일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울에서 월세가 낀 아파트 임대차 거래량은 이날 오전까지 신고된 건수를 기준으로 총 7만 1080건으로 집계됐다. 이는 2011년 관련 통계 집계가 시작된 이래 가장 많은 것이다. 지난해 전체 월세(월세·준월세·준전세) 거래량은 종전 최다였던 전년도의 월세 거래량(6만 783건)을 넘어서며 최고 기록을 갈아치웠다. 월세 거래량은 2011년 2만 7700건, 2015년 5만 4717건, 2020년 6만 783건에 이어 지난해 또 최다치를 경신했다. 전월세 임대차 거래에서 월세 낀 계약이 차지하는 비율도 치솟았다. 지난해 월세가 낀 거래의 임대차 계약 비중 역시 37.4%로 2019년 28.1%, 2020년 31.1%에 이어 2년 연속으로 상승하며 역대 최고치에 이르렀다. 금천은 지난해 서울 25개 구 가운데 유일하게 월세 비중(56.1%)이 전세 비중(43.9%)보다 높았다. 이처럼 월세 거래가 큰 폭으로 증가하고 임대차 계약에서 차지하는 비중이 높아진 것은 새 임대차법이 시행된 이후 전셋값이 급등하며 이를 감당하지 못한 세입자들이 월세 시장으로 대거 유입됐기 때문으로 풀이된다. 정부의 가계부채 관리 강화 기조로 전세자금 대출이 막히고 금리가 오른 것도 한 원인이다.

서울의 지난해 월세 거래량이 7만건을 돌파하며 역대 최다를 기록한 것으로 나타났다. 전세 대출금리가 오르며 전세보증금 부담이 상당해진데다 집값 상승여파로 전세금이 올라 월세로 돌린 이들이 늘어 월세가 가속화됐기 때문으로 보인다. 14일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울에서 월세가 낀 아파트 임대차 거래량은 이날까지 신고된 건수를 기준으로 총 7만 1079건으로 집계됐다. 이는 2011년 관련 통계 집계가 시작된 이래 가장 많은 것이다. 임대차 계약은 전세·월세·준월세·준전세로 분류된다. 월세는 보증금이 월세의 12개월치 이하인 임대차 거래, 준월세는 보증금이 월세의 12∼240개월 치인 거래, 준전세는 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 거래를 뜻한다. 전세를 제외한 월세·준월세·준전세를 포함한 지난해 전체 월세 거래량은 종전 최다였던 전년도의 월세 거래량(6만 783건)을 넘어서며 최다치를 경신했다. 월세 거래량은 2011∼2012년 2만 7000∼2만 8000건대, 2015년 5만 4000건대로 증가세를 보였고 2020년 6만건을 넘은 데 이어 지난해 또다시 최다치를 경신했다. 임대차 거래에서 월세 낀 계약이 차지하는 비율도 치솟았다. 지난해 월세가 낀 거래의 임대차 계약 비중은 37.4%로 2019년 28.1%, 2020년 31.1%에 이어 2년 연속으로 상승하며 역대 최고치에 이르렀다. 특히 금천은 지난해 서울 25개 구 가운데 유일하게 월세 비중(56.1%)이 전세 비중(43.9%)보다 높았다. 직전 해까지는 금천구의 월세 비중이 30%를 넘은 적은 없었다. 이처럼 월세 거래가 큰 폭으로 증가하고 임대차 계약에서 차지하는 비중이 높아진 것은 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법이 시행된 이후 전셋값 급등세가 지속하면서 이를 감당하지 못한 세입자들이 월세 시장으로 대거 유입됐기 때문으로 풀이된다. 또 금융 당국의 가계부채 관리 강화 기조로 전세자금 대출까지 막히고 금리가 올라 무주택 서민들에게 전세가 더욱 요원한 상황이 된 것도 월세 전환 증가에 한몫한 것으로 분석된다. 올해부터는 신규 취급되는 대출에서 총대출액이 2억원을 초과하는 경우 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상이 되는 등 대출 규제가 한층 강화됐다. 여기에다 기준금리 상승 압박도 계속되면서 계약갱신청구 기간 2년이 도래하는 올해 8월부터는 전세 세입자들 가운데 상당히 많은 가구가 월세로 전환될 것으로 전망된다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “아파트의 경우 순수 전세나 순수 월세보다는 보증금을 낮추고 월세를 받는 준전세·준월세 형태의 계약 비중이 더욱 높아질 것”이라고 예상했다.

서울에서 빌라가 아파트 매매보다 많은 기현상이 13개월째 지속되고 있다. 통상 빌라는 거래가 잘 이뤄지지 않아 환금성이 떨어지고 가격이 잘 오르지 않는다는 인식 탓에 아파트보다 선호도가 낮은 편이다.1일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 빌라 매매(계약일 기준)는 1447건으로, 아파트 매매량(537건)의 약 2.7배에 달했다. 거래 등록 신고 기한(30일)을 고려하면 수치 자체는 변할 수 있지만, 아파트보다 빌라 매매가 많은 추세가 바뀌기는 어려울 것으로 보인다. 2020년까지만 해도 아파트 매매량은 빌라보다 월간 2∼3배까지도 많았다. 그러나 작년 1월부터 지난달까지 13개월 연속으로 빌라 매매량이 아파트 매매량을 추월하는 현상이 나타나고 있다. 업계 관계자는 “장기간 가격 급등에 따른 피로감, 대출 규제와 금리 인상 압박 등이 겹치면서 아파트 수요는 줄어든 반면 상대적으로 대출 규제가 덜하고 저렴한 빌라에 매수세가 몰린 것으로 보인다”고 설명했다. 실제 한국부동산원 거래 통계를 통해 산출한 지난해 11월 서울 전체 주택 매매(신고일자 기준) 가운데 빌라의 비중은 58.5%로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 월별 역대 최고치를 경신했다. 구별로는 양천구(78.3%)의 비중이 가장 높았고 송파구(77.2%), 강서구(74.5%), 강북구(73.2%), 도봉구(71.1%) 등의 순이었다. 이들 지역에서는 주택 매매 10건 가운데 7건 이상이 빌라였던 셈이다. 올해도 빌라 매수세는 계속될 것이란 관측이다. 서울의 민간·공공재개발 사업이 본궤도에 오르면서 빌라 가격 상승에 대한 기대감이 커지고 있기 때문이다. 실제 지난해 서울 빌라 매매가 상승률은 8.42%로 현 정부 들어 최대치를 기록했다. 다만 섣부른 빌라 매수 결정은 현금청산 대상이 될 가능성도 있다는 지적이다. 또 다른 업계 관계자는 “권리산정기준일 이후 신축 빌라를 매수하면 현금 청산 대상”이라면서 “신중히 접근할 필요가 있다”고 했다.

전국의 아파트의 실거래가 지수가 지난해 11월 들어 일제히 하락 전환한 가운데, 서울 실거래가 지수가 1년 7개월 만에 하락하면서 집값 하락이 본격화한 게 아니냐는 관측이 나온다. 14일 한국부동산원이 공개한 지난해 11월 공동주택 실거래가 지수에 따르면 서울 아파트 실거래가 지수는 179.9로 전월 대비 0.79% 하락했다. 인천은 전월 대비 0.49% 올랐으나 경기도가 0.11% 하락하면서 수도권 전체의 11월 실거래가 지수도 0.27% 떨어졌다. 서울 아파트 실거래가 지수가 하락한 것은 2020년 4월 이후 19개월 만에 처음이다. 경기도는 2019년 5월 이후 2년 6개월 만의 하락이다. 실거래가지수는 시세 중심의 가격 동향 조사와 달리 실제 거래된 실거래가격을 이전 거래가와 비교해 지수화한 것으로, 최근의 시장 상황을 가장 정확히 반영하는 것으로 평가된다. 다만 거래량이 적거나 비정상적인 거래가 포함될 경우 변동폭이 불안정하다는 한계도 있다. 전문가들은 최근 서울의 아파트 시장이 정부의 강력한 대출 규제와 금리인상, 집값 고점 인식 등으로 거래 절벽이 심화된 가운데 시세보다 싸게 나온 급매물만 거래가 되면서 실거래가 지수도 하락한 것으로 보고 있다. 실제 서울 아파트 시장에는 직전 거래가보다 하락해 팔린 사례들이 점차 늘어나는 추세다. 서울부동산정보광장에 따르면 송파구 잠실동 리센츠 전용 84㎡는 지난해 11월에 최고 26억원에 팔려 10월의 최고가(26억 2000만원)보다 2000만원 하락했다. 24억원(저층)과 24억 5000만원짜리 거래도 있었다. 도봉구 쌍문동 한양2차 전용 84.9㎡는 지난해 11월 말에 직전 거래가(9월 7억원)보다 1500만원 떨어진 6억 8500만원에 팔렸다. 한국부동산원의 주간 아파트값은 이번주 서울이 0.02% 오르는 등 아직 하락 전환되진 않았으나 노원·성북·은평구 등지로 하락 지역이 확산하고 있다. 경기지역에서는 지난해 아파트값이 급등했던 의왕, 시흥, 하남, 의정부 등지의 주간 아파트값이 떨어졌다. 지방의 실거래가 지수도 하락 지역이 늘었다. 11월 기준 세종(-4.11%), 대전(-0.82%), 부산(-0.51%), 울산(-0.09%), 충북(-0.05%) 등지의 실거래가지수가 전월 대비 하락 전환됐고 대구(-1.35%)는 2개월 연속 하락세를 이어갔다. 이에 따라 전국의 아파트 실거래가 지수도 0.15% 하락했다. 지난달 서울을 비롯한 전국의 월간 아파트값 상승률도 전월보다 크게 둔화됐다. 한국부동산원이 발표한 지난해 12월 전국 주택종합(아파트·연립·단독주택 포함) 가격은 전월 대비 0.29% 올랐으나 오름폭은 11월(0.63%) 대비 크게 줄었다. 이 가운데 서울 아파트값은 지난해 11월 0.60%의 상승률에서 12월 0.25%로 둔화됐고, 지난해 11월 각각 1.67%, 1.90%를 기록하며 1%대의 높은 상승률을 기록한 경기와 인천은 12월에 각각 0.36%, 0.52%로 오름폭이 크게 축소됐다. 세종시 아파트값은 12월 한 달간 무려 2.10% 떨어지며 전월(-0.82%)보다 낙폭이 확대됐고, 대구의 아파트값도 12월에 0.17% 내리며 11월(-0.07%)보다 하락폭이 커졌다. 국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 “지난해 대출규제에 금리까지 오르면서 소위 ‘영끌·빚투’에 나섰던 젊은층 수요자들이 관망세로 돌아서면서 거래절벽이 심화된 결과”라며 “상반기까지 숨고르기 보다는 다소 큰 폭의 가격 조정이 예상된다”고 말했다. 직방 함영진 빅데이터랩장은 “3월 대선을 앞두고 세제, 공급 등 신정부의 부동산 정책변화 가능성이 모두 열려있어, 수요자들이 일제히 주택구입 의사 결정을 미룰 것”이라며 “주택을 포함해 금리인상, 여신 축소에 따른 자산 시장 양극화도 심화될 것으로 보인다”고 전망했다.

‘보증금 1억원에 월세 170만원(2020년 9월, 9층)→ 1억 5000만원에 192만원(2021년 7월, 14층)→ 1억 5000만원에 230만원(2021년 12월, 5층)’ 서울 마포구 아현동 ‘대장주’로 꼽히는 마포래미안푸르지오(3885가구)의 1년간 월세(전용 59㎡ 기준) 추이다. 보증금은 1년여 만에 5000만원 올랐는데 월세는 그사이 60만원 치솟았다. 전·월세 시장을 안정시키겠다며 정부가 2020년 7월 내놓은 임대차법 시행 이후 되레 굳어진 ‘월세의 대세화’와 월세의 가파른 상승을 보여 주는 일례다. 금천구 A아파트에 4억원 전세로 사는 두 딸의 아빠 김지훈(44)씨 사정으로 본 서민들의 고민도 비슷하다. 그는 독산동중앙하이츠빌(전용 84㎡) 월세로 옮길지 고민 중이다. 집주인은 전세보증금을 2억원 올려 달라 하는데, 빚이 있어 대출도 어렵다. 2금융권에서 빌린다 해도 기존 전세대출(1억원) 이자 35만원에 새 대출까지 얹은 월 120만원 이자를 감당할 수도 없다. 독산동중앙하이츠빌은 지난해 2월 ‘보증금 1억원, 월세 80만원’에 거래가 이뤄졌지만 지금은 ‘3억원에 120만원’으로 올랐다. 김씨는 “1년 만에 주변 월세가 40만~60만원 올랐다. 전세살이는 사치가 됐고, 평생 월세살이가 됐는데 너무 올라 월세도 갈 데가 없다”며 “정부가 적극 월세를 권장하더니 집값, 전셋값에 이제 월세까지 올려 놓고 어디로 가라는 건가”라며 한탄했다. 4일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울에서 월세(월세·준월세·준전세) 거래량은 6만 7325건으로, 2011년 관련 통계를 공개한 이후 사상 최다를 기록했다. 월세 거래량만 늘어난 것이 아니다. 전·월세를 합친 전체 서울 아파트 임대차거래 가운데 월세 비중만 따져 봐도 역대 최대이긴 마찬가지다. 이 비중은 2011년 18%대로 시작해 2019년 28%였으나 지난해 37%로 가장 많았다. 월세가 늘며 가격도 올랐다. ‘월세난민’ 속출로 세입자들의 고통이 가중되고 있다는 방증이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 평균 월세는 2021년 11월 기준 124만 1000원이었다. 전년 동기(112만 2000원) 대비 10.6% 상승했다. 월세 비중이 확대되고, 동시에 월세까지 오르는 이유는 크게 세 가지다. 아파트 전셋값이 크게 올랐는데 오히려 대출은 어려워지고 금리도 인상되면서 월세로 돌아설 수밖에 없는 이들이 늘어서다. 임대차법 여파도 크다. 세입자가 계약갱신 청구권을 사용하도록 해 4년까지 임대를 줘야 하는 데다가 임대료 인상을 5%로 제한해 수익성이 낮아진 집주인들이 매달 현금을 받을 수 있는 월세를 선호하기 시작했다. 고가주택 밀집 지역에서는 월세 받아 종부세를 내자는 임대인이 늘어 세 부담이 세입자에게 전가되고 있다는 지적도 나온다. 이 때문에 정부가 최근 임대료를 이전 계약 대비 5% 이내로 올리면 실거주 1년을 인정해 주는 ‘상생임대인 인센티브 제도’를 도입했지만 1년 단기 혜택인 데다 당장 눈앞의 현금을 포기할 임대인이 적다는 점에서 실효성이 없다는 논란이 계속된다. 송승현 도시와경제 대표는 “올 전세 계약갱신 시점을 전후로 급등한 전세금에 월세가 연달아 폭등할 수 있어 우려된다”고 말했다.

지난해 서울 아파트 시장의 ‘거래절벽’이 역대급으로 심화하면서 집값 하락의 전조로 볼 수 있을지 주목된다. 2일 서울부동산정보광장의 서울 아파트 거래량을 보면 지난해 연간 거래 신고건수는 총 4만 1713건(1일 기준)으로, 집값이 급락했던 2012년(4만 1079건) 이후 9년 만에 최저치로 뚝 떨어졌다. 이 수치는 실거래 자료가 공개되기 시작한 2006년 이후 두 번째로 적은 것으로, 특히 지난해 9월부터 12월까지 4개월간 거래량은 리먼 브러더스 사태로 글로벌 금융위기가 터진 2008년에 버금가는 수준까지 떨어졌다. 2012년의 거래침체는 2008년 글로벌 금융위기 여파에다 참여정부가 만든 각종 규제, ‘반값 아파트’로 불린 보금자리주택 공급확대가 원인이었다. 반면 최근의 극심한 거래절벽 현상은 금융당국의 강력한 ‘돈줄 옥죄기’로 인한 대출규제와 금리 인상, ‘집값이 올라도 너무 올랐다’는 인식 등이 합쳐진 결과다. 특히 대선을 앞두고 주요 후보들이 앞다퉈 양도소득세 등 세금 규제 완화 공약을 내놓으면서 시장이 관망세로 돌아선 것이 거래 실종의 주요 원인이 됐다. 그동안 집값은 고공행진을 이어왔다. 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트값은 1~11월까지 7.76% 뛰며 2006년 이후 최대 상승률을 기록했다. 전년도 상승률(3.01%)보다도 두 배 이상 더 높다. 기록적인 집값 상승과 거래절벽 속에서 서울 외곽지역에선 최근 직전 거래가보다 수천만원씩 내린 하락 거래들이 늘어나는 추세다. 도봉구 서원아파트 전용 40㎡는 지난달 3일 직전 11월의 거래가(4억 3000만원)보다 3000만원 낮은 4억원에 계약이 이뤄졌다. 강동구 고덕그라시움 전용 74㎡도 지난달 15억 3000만원에 거래됐다. 같은 면적 동일 타입의 직전 거래는 지난 8월 16억 6000만원이었다. 시장에서는 3월 대선이 올해 집값을 좌우할 가장 큰 변수로 떠오른 가운데 당장 이달부터 총대출액이 2억원 이상이면 차주 단위의 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되는 등 대출 규제가 더욱 강화됨에 따라 거래 부진이 한동안 지속할 것으로 예측한다. 하지만 전문가들은 이를 본격 집값 하락신호로 보기에는 무리라고 진단한다. 정작 시장 주요 축을 차지하는 ‘공급’에 있어서 지난해보다 올해 더 서울권 입주물량이 줄어들기 때문이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “불안한 전셋값과 재개발·재건축 활성화 등도 올 집값 견인 요인으로 보고 있다”고 전망했다.

서울 아파트 시장에서 역대급으로 거래가 실종되며 집값 하락의 전조현상이 될지 주목된다. 2일 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트값은 1~11월까지 7.76% 뛰며 2006년 이후 최대 상승률을 기록했다. 전년도 상승률(3.01%)보다도 두 배 이상 더 높다. 반면 거래는 꽁꽁 얼어붙었다. 서울부동산정보광장의 서울 아파트 거래량을 보면 지난해 연간 거래 신고건수는 총 4만 1713건(1일 기준)으로, 집값이 급락했던 2012년(4만 1079건) 이후 9년 만에 최저치로 뚝 떨어졌다. 이 수치는 실거래 자료가 공개되기 시작한 2006년 이후 두 번째로 적은 것으로, 특히 지난해 9월부터 12월까지 4개월간 거래량은 리먼 브러더스 사태로 글로벌 금융위기가 터진 2008년에 버금가는 수준까지 떨어졌다. 2012년의 거래침체는 2008년 글로벌 금융위기 여파에다 참여정부가 만든 각종 규제, ‘반값 아파트’로 불린 보금자리주택 공급확대가 원인이었다. 반면 최근의 극심한 거래절벽 현상은 금융당국의 강력한 ‘돈줄 옥죄기’로 인한 대출규제와 금리 인상, ‘집값이 올라도 너무 올랐다’는 인식 등이 합쳐진 결과다. 특히 대선을 앞두고 주요 후보들이 앞다퉈 양도소득세 등 세금 규제 완화 공약을 내놓으면서 시장이 관망세로 돌아선 것이 주요 원인이 됐다.이 때문에 최근 들어서는 직전 거래가보다 수천만원씩 내린 하락 거래들이 늘어나는 추세다. 서울 도봉구 도봉동 서원아파트 전용 40㎡는 지난달 3일 직전 11월의 거래가(4억 3000만원)보다 3000만원 낮은 4억원에 계약이 이뤄졌다. 강동구 고덕그라시움 전용 74㎡도 지난달 15억 3000만원에 거래됐다. 같은 면적 동일 타입의 직전 거래는 지난 8월 16억 6000만원이었다. 시장에서는 3월 대선이 올해 집값을 좌우할 가장 큰 변수로 떠오른 가운데 당장 이달부터 총대출액이 2억원 이상이면 차주 단위의 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되는 등 대출 규제가 더욱 강화됨에 따라 거래 부진이 한동안 지속할 것으로 예측한다. 하지만 전문가들은 이를 집값 하락신호로 보기에는 무리라고 진단한다. 정작 시장 주요 축을 차지하는 ‘공급’에 있어서 지난해보다 올해 더 서울권 입주물량이 줄어들기 때문이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “불안한 전셋값과 재개발·재건축 사업 활성화 등도 집값 견인 요인으로 보고 있다”고 전망했다.

●가격 선행지표인 수급지수 93.9…27개월 만에 최저서울에서 아파트를 사자는 매수 심리가 꽁꽁 얼어붙어면서 27개월 만에 가장 낮았다. 서울 외곽인 은평구, 강북구, 도봉구의 아파트 상승률이 하락으로 전환된 가운데 매물마저 급감하고 있다. 대출 규제와 금리 인상에다 대선을 앞두고 세율과 규제 완화 기대감에 매수도 모두 지켜보자는 관망세가 깊어져서다. 31일 한국부동산원이 공개한 주간 아파트 가격동향 시계열에 따르면 이번주(20일 기준) 서울 아파트 매매 수급지수는 93.9를 기록, 지난달 8일 100.9를 기록한 이후 6주째 하락하고 있다. 서울의 이번주 수급지수는 2019년 9월 16일 93.0 이후 2년 3개월 만에 가장 낮다. 수급지수는 한국부동산원이 회원 중개업소 설문을 통해 수요와 공급 비중을 0∼200까지 지수화한 것으로 향후 전망에 대한 심리가 담겨 있는 주택가격의 선행지표다. 지수가 0에 가까우면 공급, 200에 가까우면 수요 우위를 의미한다. ●‘강남4구’ 수급지수 6주째 100 이하…18개월 만에 최저고가 아파트가 밀집한 동남권(서초·강남·송파·강동구)의 이번주 수급지수는 94.6으로 지난달 18일 101.5를 기록한 이후 6주째 100 이하에 머물면서 하향하고 있다. 동남권 수급지수 94.6은 작년 6월 1일 87.7 이후 1년 6개월 만에 최저치다. 서울에서 매수 심리가 가장 낮은 지역은 서북권(은평·서대문·마포구)로 91.2를 기록했다. 10월 25일 100.9를 찍은 이후 8주째 하향 곡선을 그리고 있다. 지난 4월 5일 91.7를 기록한 이후 가장 낮다. 실제로 이번주 은평구 아파트 가격은 전주보다 0.02% 하락하면서 2주 연속 하락세를 이어갔다. 이번주 아파트 가격이 하락으로 전환된 도봉구(-0.01%)와 강북구(-0.02%)가 포함된 동북권(성동·광진·동대문·중랑·성북·노원구)의 수급지수는 93.4로 11월 1일 이후 7주 연속 내리막길이다. 6주 연속 100 이하를 기록했다. 동북권의 수급지수 93.4는 2019년 9월 16일 92.8 이후 2년 3개월 만에 가장 낮다. ●12월 거래량은 525건 신고…7월 이후 계속 감소이같은 수급지수 하락은 서울 아파트 매매량 급감으로 이어지고 있다. 이날 서울부동산정보광장에 따르면 거래신고 기한이 30일로 끝난 지난달 서울 아파트 거래건수는 1355건으로 최근 1년에서 가장 낮다. 10월(2196건)보다 38.2% 줄었다. 9월 거래량(2706건)의 반토막이자 5월(4895건)의 3분의 1로 급감했다. 7월(4702건) 이후 4달째 거래량이 급격히 감소하고 있다. 31일 현재 신고된 12월 거래량은 525건에 불과하다. 거래신고 기한이 남아있지만 지난달 거래량을 초과하기가 쉽지 않을 전망이다.

대통령 선거가 주택 매매도 멈춰 세우는 모양새다. 대출규제 압박과 기준금리 인상 속에서 주춤거렸던 서울 아파트 매매가 연말이 가까워지며 대선을 앞두고 양도소득세 중과 유예 논란과 보유세 완화안 등 갈팡질팡 쏟아져 나오는 부동산 정책에 더 차갑게 얼어붙고 있다. 누가 대권을 잡느냐에 따라 “팔아도 세금 안 내고, 들고 있어도 세금 덜 내는 것 아니냐”며 일단 지켜보자는 관망세가 확산되고 있어서다. 중개업소에서는 나왔던 매물조차도 거둬들이기 일쑤고 매물이 나와도 거래가 이뤄지지 않는 상황이다. 20일 서울부동산정보광장 통계에 따르면 지난 11월 서울 아파트의 매매 거래량은 1236건(계약일 기준)으로 지난해 11월 거래량(6365건)의 6분의1에 가깝다. 특히 이달은 150건(20일 기준)에 불과하다. 올해 서울 아파트 거래량은 지난 2~4월과 6월에 3000건 수준을 보였고, 그 외에는 4000~5000건 규모를 유지했었다. 서울 마포구 한 중개업소 관계자는 “올 초보다 수천만원이나 호가를 낮춘 단지에도 보러오는 사람이 없다”면서 “일단 몇 년 새 호가가 너무 오른 데다 대출이 충분히 나오지 않아 진입 여력이 없고 내년에 세금정책이 어떻게 될지 몰라 지켜보겠다는 사람이 많다”고 거래절벽 이유를 분석했다. 전문가들은 결국 양도세에 대한 정부 방침이 확실히 결정되고 대출규제에 대한 변수가 생기는 내년쯤에나 거래절벽 심화현상이 해소될 것으로 본다. 더욱이 최근 집값 상승세가 둔화되고 있기는 하지만 여전히 민간연구소와 시장은 내년에도 입주 물량 부족 등의 이유로 집값 상승세가 이어질 수 있다고 우려하고 있어 집값 향방 역시 대선 이후 상황을 주시해야 한다고 본다. 송승현 도시와경제 대표는 “유권자의 표심에 따라 정책이 변화되고 있어 정책적 불확실성이 중요한 변수가 됐다”면서 “대선 결과에 따른 부동산 정책 변화가 시장의 향방을 가를 것”이라고 말했다.

정부·금융당국의 ‘트리플(세금, 대출 규제, 금리 인상) 압박’으로 부동산 입·출구가 모두 막혔다. 대출 규제와 금리 인상에 따른 이자 급등으로 실수요자는 집을 사고 싶어도 못 사고, 양도소득세 중과로 주택 소유주들은 팔고 싶어도 못 팔고 있다. 내년에도 가계대출 옥죄기가 거세지고 기준금리 추가 인상마저 예정돼 있어 주택시장은 더 얼어붙을 수밖에 없다. 주택시장에 몰아친 한파로 ‘거래절벽’이 이어지는 가운데 집 소유주들의 꼼수(조세 전가, 전세의 월세화)가 기승을 부리면서 서민들의 고통은 커지고 있다. 집값 폭등에 따른 들끓는 부동산 민심을 잠재워야 하는 정부는 내년 3월 대선까지 전방위 압박 기조를 이어 갈 것이라는 관측이 나온다. 28일 서울 지역 부동산중개업소 관계자들은 “개점휴업 상태”라며 “말 그대로 시장이 얼어붙었다”고 입을 모았다. 서울부동산정보광장에 따르면 올 1월 5796건을 기록했던 서울 아파트 매매 거래는 9월 2700건으로 절반 이하로 줄더니 11월(26일 기준)에는 454건으로 급감했다. 대출 규제와 금리 인상으로 주택담보대출 금리 연 6%대, 신용대출 금리 연 5%대 진입을 앞두고 있어 실수요자들의 주택 구입 입구가 막혔고, 양도세율이 최고 75%까지 인상되면서 집주인들의 퇴로(주택 처분)까지 차단된 상황이 연출된 것이다. 거래절벽으로 집값 상승폭은 둔화됐다. 지난 22일 기준 서울 아파트값은 0.11% 상승했다. 지난주(0.13%)보다 상승률이 0.02% 포인트 축소되며 오름폭은 5주 연속 낮아졌다. 같은 기간 전국(0.2%→0.17%)과 수도권(0.21%→0.18%)도 상승폭이 줄었다. 종부세 등 세금 강화로 세입자에 대한 조세 부담 전가와 전세의 월세화는 가속화하고 있다. 이달 26일 기준 1~11월 서울 아파트 준전세 거래량은 2만 6118건이다. 지난해 거래량 2만 5731건을 이미 넘어서며 2011년 관련 통계 집계 이래 최대치를 기록했다. 문제는 이런 상황이 더 심화할 것이라는 점이다. 전문가들은 내년 상반기 이사철을 맞아 1차적으로 종합부동산세·재산세 증가와 금리 인상이 복합 작용해 전월세 시장이 불안해지고, 지난해 7월 도입된 임대차 2법(계약갱신청구권과 전월세상한제)의 계약 갱신 만료 시점인 7월을 전후해 전월세 시장이 또 한번 요동칠 것이라고 내다본다. 정부는 최근 집값 상승폭 둔화 등 시장 지표를 토대로 집값 고점을 경고하며 집값이 조정 국면에 접어들었다고 진단한다. 노형욱 국토교통부 장관은 “최근 금융당국의 가계부채 관리 강화, 한국은행의 금리 인상 등으로 하방 압력이 강하다”고 말했다. 그러나 전문가들의 판단은 다르다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “집값 상승폭이 둔화된 것이지 여전히 상승하고 있다”며 “매매시장은 기본적으로 분양 물량이, 전월세 시장은 입주 물량이 늘어야 가격이 꺾이는데 최근 2~3년간 인허가 상황을 보면 내년에도 공급 예정 물량이 적다”고 했다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “대선까지 매수자·매도자 관망세가 이어지며 강보합 수준을 유지할 것”이라고 말했다. 세금 강화를 내세우는 이재명 더불어민주당 대선후보와 세금 완화를 강조하는 윤석열 국민의힘 대선후보의 부동산 정책이 상반된 만큼 내년 대선이 집값 변곡점이 될 것이라는 의미다.

정부·금융당국의 ‘트리플(세금, 대출 규제, 금리 인상) 압박’으로 부동산 입·출구가 모두 막혔다. 대출 규제와 금리 인상에 따른 이자 급등으로 실수요자는 집을 사고 싶어도 못 사고, 양도소득세 중과로 주택 소유주들은 팔고 싶어도 못 팔고 있다. 내년에도 가계대출 옥죄기가 거세지고 기준금리 추가 인상마저 예정돼 있어 주택시장은 더 얼어붙을 수밖에 없다. 주택시장에 몰아친 한파로 ‘거래절벽’이 이어지는 가운데 집 소유주들의 꼼수(조세 전가, 전세의 월세화)가 기승을 부리면서 서민들의 고통은 커지고 있다. 집값 폭등에 따른 들끓는 부동산 민심을 잠재워야 하는 정부는 내년 3월 대선까지 전방위 압박 기조를 이어 갈 것이라는 관측이 나온다. 28일 서울 지역 부동산중개업소 관계자들은 “개점휴업 상태”라며 “말 그대로 시장이 얼어붙었다”고 입을 모았다. 서울부동산정보광장에 따르면 올 1월 5796건을 기록했던 서울 아파트 매매 거래는 9월 2700건으로 절반 이하로 줄더니 11월(26일 기준)에는 454건으로 급감했다. 대출 규제와 금리 인상으로 주택담보대출 금리 연 6%대, 신용대출 금리 연 5%대 진입을 앞두고 있어 실수요자들의 주택 구입 입구가 막혔고, 양도세율이 최고 75%까지 인상되면서 집주인들의 퇴로(주택 처분)까지 차단된 상황이 연출된 것이다. 거래절벽으로 집값 상승폭은 둔화됐다. 지난 22일 기준 서울 아파트값은 0.11% 상승했다. 지난주(0.13%)보다 상승률이 0.02% 포인트 축소되며 오름폭은 5주 연속 낮아졌다. 같은 기간 전국(0.2%→0.17%)과 수도권(0.21%→0.18%)도 상승폭이 줄었다. 종부세 등 세금 강화로 세입자에 대한 조세 부담 전가와 전세의 월세화는 가속화하고 있다. 이달 26일 기준 1~11월 서울 아파트 준전세 거래량은 2만 6118건이다. 지난해 거래량 2만 5731건을 이미 넘어서며 2011년 관련 통계 집계 이래 최대치를 기록했다. 문제는 이런 상황이 더 심화할 것이라는 점이다. 전문가들은 내년 상반기 이사철을 맞아 1차적으로 종합부동산세·재산세 증가와 금리 인상이 복합 작용해 전월세 시장이 불안해지고, 지난해 7월 도입된 임대차 2법(계약갱신청구권과 전월세상한제)의 계약 갱신 만료 시점인 7월을 전후해 전월세 시장이 또 한번 요동칠 것이라고 내다본다. 정부는 최근 집값 상승폭 둔화 등 시장 지표를 토대로 집값 고점을 경고하며 집값이 조정 국면에 접어들었다고 진단한다. 노형욱 국토교통부 장관은 “최근 금융당국의 가계부채 관리 강화, 한국은행의 금리 인상 등으로 하방 압력이 강하다”고 말했다. 그러나 전문가들의 판단은 다르다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “집값 상승폭이 둔화된 것이지 여전히 상승하고 있다”며 “매매시장은 기본적으로 분양 물량이, 전월세 시장은 입주 물량이 늘어야 가격이 꺾이는데 최근 2~3년간 인허가 상황을 보면 내년에도 공급 예정 물량이 적다”고 했다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “대선까지 매수자·매도자 관망세가 이어지며 강보합 수준을 유지할 것”이라고 말했다. 세금 강화를 내세우는 이재명 더불어민주당 대선후보와 세금 완화를 강조하는 윤석열 국민의힘 대선후보의 부동산 정책이 상반된 만큼 내년 대선이 집값 변곡점이 될 것이라는 의미다.

정부·금융당국의 ‘트리플(세금, 대출 규제, 금리 인상) 압박’으로 부동산 입·출구가 모두 막혔다. 대출 규제와 금리 인상에 따른 이자 급등으로 실수요자는 집을 사고 싶어도 못 사고, 양도소득세 중과로 주택 소유주들은 팔고 싶어도 못 팔고 있다. 내년에도 가계대출 옥죄기가 거세지고 기준금리 추가 인상마저 예정돼 있어 주택시장은 더 얼어붙을 수밖에 없다. 주택시장에 몰아친 한파로 ‘거래절벽’이 이어지는 가운데 집 소유주들의 꼼수(조세 전가, 전세의 월세화)가 기승을 부리면서 서민들의 고통은 커지고 있다. 집값 폭등에 따른 들끓는 부동산 민심을 잠재워야 하는 정부는 내년 3월 대선까지 전방위 압박 기조를 이어 갈 것이라는 관측이 나온다. 28일 서울 지역 부동산중개업소 관계자들은 “개점휴업 상태”라며 “말 그대로 시장이 얼어붙었다”고 입을 모았다. 서울부동산정보광장에 따르면 올 1월 5796건을 기록했던 서울 아파트 매매 거래는 9월 2700건으로 절반 이하로 줄더니 11월(26일 기준)에는 454건으로 급감했다. 대출 규제와 금리 인상으로 주택담보대출 금리 연 6%대, 신용대출 금리 연 5%대 진입을 앞두고 있어 실수요자들의 주택 구입 입구가 막혔고, 양도세율이 최고 75%까지 인상되면서 집주인들의 퇴로(주택 처분)까지 차단된 상황이 연출된 것이다. 거래절벽으로 집값 상승폭은 둔화됐다. 지난 22일 기준 서울 아파트값은 0.11% 상승했다. 지난주(0.13%)보다 상승률이 0.02% 포인트 축소되며 오름폭은 5주 연속 낮아졌다. 같은 기간 전국(0.2%→0.17%)과 수도권(0.21%→0.18%)도 상승폭이 줄었다. 종부세 등 세금 강화로 세입자에 대한 조세 부담 전가와 전세의 월세화는 가속화하고 있다. 이달 26일 기준 1~11월 서울 아파트 준전세 거래량은 2만 6118건이다. 지난해 거래량 2만 5731건을 이미 넘어서며 2011년 관련 통계 집계 이래 최대치를 기록했다. 문제는 이런 상황이 더 심화할 것이라는 점이다. 전문가들은 내년 상반기 이사철을 맞아 1차적으로 종합부동산세·재산세 증가와 금리 인상이 복합 작용해 전월세 시장이 불안해지고, 지난해 7월 도입된 임대차 2법(계약갱신청구권과 전월세상한제)의 계약 갱신 만료 시점인 7월을 전후해 전월세 시장이 또 한번 요동칠 것이라고 내다본다. 정부는 최근 집값 상승폭 둔화 등 시장 지표를 토대로 집값 고점을 경고하며 집값이 조정 국면에 접어들었다고 진단한다. 노형욱 국토교통부 장관은 “최근 금융당국의 가계부채 관리 강화, 한국은행의 금리 인상 등으로 하방 압력이 강하다”고 말했다. 그러나 전문가들의 판단은 다르다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “집값 상승폭이 둔화된 것이지 여전히 상승하고 있다”며 “매매시장은 기본적으로 분양 물량이, 전월세 시장은 입주 물량이 늘어야 가격이 꺾이는데 최근 2~3년간 인허가 상황을 보면 내년에도 공급 예정 물량이 적다”고 했다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “대선까지 매수자·매도자 관망세가 이어지며 강보합 수준을 유지할 것”이라고 말했다. 세금 강화를 내세우는 이재명 더불어민주당 대선후보와 세금 완화를 강조하는 윤석열 국민의힘 대선후보의 부동산 정책이 상반된 만큼 내년 대선이 집값 변곡점이 될 것이라는 의미다.

정부·금융당국의 ‘트리플(세금, 대출 규제, 금리 인상) 압박’으로 부동산 입·출구가 모두 막혔다. 대출 규제와 금리 인상에 따른 이자 급등으로 실수요자는 집을 사고 싶어도 못 사고, 양도소득세 중과로 주택 소유주들은 팔고 싶어도 못 팔고 있다. 내년에도 가계대출 옥죄기가 거세지고 기준금리 추가 인상마저 예정돼 있어 주택시장은 더 얼어붙을 수밖에 없다. 주택시장에 몰아친 한파로 ‘거래절벽’이 이어지는 가운데 집 소유주들의 꼼수(조세 전가, 전세의 월세화)가 기승을 부리면서 서민들의 고통은 커지고 있다. 집값 폭등에 따른 들끓는 부동산 민심을 잠재워야 하는 정부는 내년 3월 대선까지 전방위 압박 기조를 이어 갈 것이라는 관측이 나온다. 28일 서울 지역 부동산중개업소 관계자들은 “개점휴업 상태”라며 “말 그대로 시장이 얼어붙었다”고 입을 모았다. 서울부동산정보광장에 따르면 올 1월 5796건을 기록했던 서울 아파트 매매 거래는 9월 2700건으로 절반 이하로 줄더니 11월(26일 기준)에는 454건으로 급감했다. 대출 규제와 금리 인상으로 주택담보대출 금리 연 6%대, 신용대출 금리 연 5%대 진입을 앞두고 있어 실수요자들의 주택 구입 입구가 막혔고, 양도세율이 최고 75%까지 인상되면서 집주인들의 퇴로(주택 처분)까지 차단된 상황이 연출된 것이다. 거래절벽으로 집값 상승폭은 둔화됐다. 지난 22일 기준 서울 아파트값은 0.11% 상승했다. 지난주(0.13%)보다 상승률이 0.02% 포인트 축소되며 오름폭은 5주 연속 낮아졌다. 같은 기간 전국(0.2%→0.17%)과 수도권(0.21%→0.18%)도 상승폭이 줄었다. 종부세 등 세금 강화로 세입자에 대한 조세 부담 전가와 전세의 월세화는 가속화하고 있다. 이달 26일 기준 1~11월 서울 아파트 준전세 거래량은 2만 6118건이다. 지난해 거래량 2만 5731건을 이미 넘어서며 2011년 관련 통계 집계 이래 최대치를 기록했다. 문제는 이런 상황이 더 심화할 것이라는 점이다. 전문가들은 내년 상반기 이사철을 맞아 1차적으로 종합부동산세·재산세 증가와 금리 인상이 복합 작용해 전월세 시장이 불안해지고, 지난해 7월 도입된 임대차 2법(계약갱신청구권과 전월세상한제)의 계약 갱신 만료 시점인 7월을 전후해 전월세 시장이 또 한번 요동칠 것이라고 내다본다. 정부는 최근 집값 상승폭 둔화 등 시장 지표를 토대로 집값 고점을 경고하며 집값이 조정 국면에 접어들었다고 진단한다. 노형욱 국토교통부 장관은 “최근 금융당국의 가계부채 관리 강화, 한국은행의 금리 인상 등으로 하방 압력이 강하다”고 말했다. 그러나 전문가들의 판단은 다르다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “집값 상승폭이 둔화된 것이지 여전히 상승하고 있다”며 “매매시장은 기본적으로 분양 물량이, 전월세 시장은 입주 물량이 늘어야 가격이 꺾이는데 최근 2~3년간 인허가 상황을 보면 내년에도 공급 예정 물량이 적다”고 했다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “대선까지 매수자·매도자 관망세가 이어지며 강보합 수준을 유지할 것”이라고 말했다. 세금 강화를 내세우는 이재명 더불어민주당 대선후보와 세금 완화를 강조하는 윤석열 국민의힘 대선후보의 부동산 정책이 상반된 만큼 내년 대선이 집값 변곡점이 될 것이라는 의미다.

역대 최고 수준의 종합부동산세(종부세)가 부과된 가운데 서울 주택 임대차 시장에서 월세 현상이 가속화하면서 가격도 급격히 오르고 있다. 보유세 부담을 체감한 집주인들이 월세를 올리고 이를 모아 세금을 내는 조세 전가 현상이 확산되면서 고액의 종부세가 애먼 무주택자들을 강타하는 부메랑이 되고 있다. 24일 부동산 정보 제공업체 아실에 따르면 이날 등록된 서울 아파트 월세 매물은 1만 9291건으로 한달 전(1만 7495건)보다 10.2%, 6개월 전(1만 6334건)보다 18.1% 늘었다. 1년 전(1만 1578건)과 비교하면 무려 66.6%가 증가했다. 서울부동산정보광장에 따르면 준월세와 준전세를 포함한 월세 거래는 지난달 4844건으로, 9월의 4451건을 넘었다. 10월 거래의 경우 신고기한이 남아 있어 거래 건수가 늘어날 전망이다. 월세 거래량이 증가함에 따라 가격도 상승하고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 월세 가격은 9월보다 0.32% 상승했다. 특히 올들어 지난 1월 0.28% 상승했다가 상승폭을 줄여 5월엔 사실상 보합 상태인 0.07%로 축소됐다. 하지만 종부세 과세 기준일인 6월 1일을 지나면서 상승폭이 크게 확대됐다. 6월엔 0.13%로 상승폭을 키우더니 0.23%(8월), 0.30%(9월)에서 지난달 0.32%로 상승률이 급격히 커졌다. 올들어 지난 10개월간 서울 아파트 월세 누적 상승률은 1.98%로, 지난해 전체 상승률 1.54%를 넘었다.상승폭 확대는 가격으로 확인된다. ‘국민평수’로 불리는 전용면적 84㎡의 서초구 잠원동 아크로리버파크의 경우 지난달 16일 보증금 5억원에 월세 540만원(18층)에 계약됐다. 이는 지난 8월 보증금 14억원에 월세 180만원(16층)에 계약된 것과 비교하면 보증금은 크게 낮춰졌지만 월세는 360만원이 올랐다. 또 강남구 도곡렉슬의 경우 지난 13일 보증금 3억원에 월세 297만원(20층)에 계약됐다. 이는 지난 5일 보증금 9억원에 월세 95만원(8층)에 계약된 것과 비교하면 보증금이 낮아진 대신 월세가 200만원 이상 올랐다. 마포구 아현동 아현아이파크의 경우 지난 7월에 보증금 3억원에 월세 200만원(21층)에 계약됐으나 지난 9월과 10월에 보증금 5000만원에 월세 300만원으로 각각 계약되는 등 서울 곳곳에서 최근 월세 가격이 오르는 현상이 나타나고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울의 아파트는 평균 보증금 2억 418만 1000원에 월세 123만 4000원으로 부동산원이 관련 조사를 시작한 2015년 7월 이후 6년 3개월 만에 최고액이다. 이와 관련, 함영진 직방 빅데이터랩장은 “금리가 인상되면 월세가 둔화되는 패턴과는 달리 보유세 부담에 대한 체감이 높아지고, 전세 대출이 축소되면서 월세화 현상이 빠르게 진행되고 있다”고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “집주인이 크게 오른 보유세 부담을 세입자에게 떠넘기는 조세 전가 현상으로 무주택자들의 부담이 커질 것”이라고 했다.

서울 주택(아파트·연립·단독주택 포함)의 지난달 매매 가격은 정부의 강력한 대출 규제의 영향으로 6개월 만에 상승 폭이 축소됐다. 특히 서울 아파트는 두 달 연속 상승 폭이 줄었지만 올해 누적 상승률은 지난해 상승률의 2배가 넘었다. 15일 한국부동산원이 발표한 지난달 서울 주택 가격은 0.71% 상승하면서 9월(0.72%)보다 상승 폭이 소폭 낮아졌다. 지난 4월(0.35%) 이후 커지던 오름폭이 6개월 만에 처음으로 축소됐다. 서울 아파트 가격은 재건축 및 리모델링 추진 단지의 강세에 힘입어 지난달 0.83% 상승했지만 정부의 대출 규제로 상승 폭은 9월(0.90%)보다 작아졌다. 서울 아파트 가격은 지난 8월 0.92%로 연중 최대로 상승했으나 이후 두 달 연속 상승 폭이 줄었다. 올 들어 지난달까지 서울 아파트 누적 상승률은 7.12%로, 지난해 상승률(2.60%)의 2.7배에 이른다. 이에 대해 부동산원은 “서울은 재건축 기대감이 있는 지역 위주로 상승했으나 대출 규제 영향으로 매수심리가 위축되면서 상승 폭이 축소됐다”고 설명했다.서울의 단독주택도 매수심리가 위축되며 9월 0.42%에서 10월 0.38%로 오름폭이 크게 줄었다. 반면 빌라를 포함한 연립주택의 매매 가격은 0.55% 오르면서 지난 4월(0.20%) 이후 6개월 연속 상승 폭을 키워 가고 있다. 올해 누적 상승률은 3.38%로 지난해 전체 상승률(1.11%)의 3배를 넘었다. 서울 빌라 가격 상승률은 가격이 급등한 아파트 대신에 빌라라도 사 두자는 심리와 오세훈 서울시장이 지난 4월 취임한 이후 도심 재개발에 대한 기대감 때문으로 풀이된다. 이에 따라 빌라 거래도 활발하다. 이날 서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 서울지역 다세대·연립주택 거래량은 4151건, 10월은 3516건으로 아파트(9월 2697건, 10월 1911건) 거래량을 크게 앞질렀다. 수도권의 지난달 아파트 가격은 1.43%가 올랐지만 지난 8월 1.79% 이후 9월(1.57%)에 이어 두 달 연속 상승 폭을 줄였다. 올해 수도권 아파트 누적 상승률은 16.53%로 지난해(7.35%)의 2.2배에 이른다. 지난달 전국의 주택 가격은 0.88% 올라 9월(0.92%)에 이어 두 달 연속 상승 폭이 위축됐다. 전국 아파트의 경우 1.18%, 연립주택은 0.51%, 단독주택은 0.25%를 기록하며 각각 전월 대비 오름폭이 둔화됐다. 한편 지난달 서울 아파트 전셋값 상승률은 0.63%로 8월(0.72%) 이후 두 달 연속 상승 폭이 줄었다. 반면 인천(1.13%)과 경기(1.16%)는 전세 물건 부족 현상이 계속되면서 상승률이 높았다.

종합부동산세 등 보유세 강화와 대출 규제로 아파트 거래량이 급감하는 가운데 서울 아파트 가격대가 지역과 가격대별로 양극화 현상이 심화되고 있다. 대출 규제 영향을 직접적으로 받는 가격대의 아파트는 조정을 받지만 대출 금지선인 15억원 초과 아파트는 신고가를 갱신 사례가 잇따르고 있다. 14일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 1910건으로, 9월(2697건)보다 29.2%가 줄었다. 7월(4702건)과 8월(4188건) 거래량과 비교하면 반토막 수준이다. 고가 아파트가 밀집한 강남 지역이나 정비사업 호재가 있는 지역에서는 신고가 경신 사례가 계속되지만 비교적 집값이 저렴한 지역에서는 하락 거래도 자주 나오고 있다. 11월 둘째주 서울 아파트 매매 가격 평균 상승률은 0.14%로, 10주 전인 지난 9월 첫주의 0.21%와 비교하면 상승폭이 대폭 줄었다. 이 기간 관악구 상승률이 0.20%→0.06%로, 영등포구가 0.20%→0.08%로, 강북구가 0.10%→0.04%로 떨어지면서 사실상 보합 상태에 들어갔다. 반면 서초구는 0.25%→0.23%로, 강남구는 0.26%→0.19%로 상승폭이 줄었지만 여전히 높은 상승률을 유지하고 있다. 재건축·재개발 이슈가 많은 용산구는 0.23%→0.27%로, 마포구는 0.20%→0.23%로 되레 상승폭이 확대됐다. 이같은 상승율 교차는 실거래가를 통해서도 확인된다. 강남구 개포동 래미안블레스티지 전용면적 84㎡는 지난 8월 29억 8000만원(35층)에 팔렸으나 두 달 만인 지난달 9일 3억 2000만원이 오른 32억원(28층)으로 신고가를 고쳐썼다. 서초구 아크로리버뷰 전용면적 78㎡ 역시 지난달 19일 37억 5000만원(19층)에 거래되면서 신고가를 기록했다. 직전 거래인 9월 1일 33억 8000만원(9층)과 비교하면 한달여만에 3억 7000만원 올랐다. 송파구 잠실엘스 전용면적 84㎡는 지난달 8일 26억원(22층)에서 18일 27억원(14층)으로 불과 10일 만에 1억원이 오른 매매 계약서를 작성했다. 반면 가격 하락도 잇따르고 있다. 영등포구 양평동 한신아파트 전용면적 84㎡는 지난달 28일 11억 8200만원(3층)에 거래되면서 지난 8월 최고가인 13억원(14층)과 비교하면 두달새 1억 2000만원가량 빠졌다. 노원구 중계주공5단지 84㎡는 지난 6월 13억원(11층)으로 최고가를 찍은 후 두 차례 거래에서 12억 7000만원(5층)과 12억 5000만원(10층)으로 조정받았다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “강남과 용산 등 초고가 주택은 신고가가 속출하는 반면 비교적 집값이 저렴한 강북에서는 대출 규제 영향으로 하락 거래가 나오는 등 지역별로 양극화가 심화되고 있다”고 말했다.

서울 빌라(다세대+연립 주택) 거래량이 아파트의 2배 수준이 됐다. 재개발에 대한 기대감으로 ‘몸테크’(몸+재테크, 노후 주택에서 불편을 감수하면서 재개발·재건축을 기다리는 재테크)를 하면 아파트가 생긴다는 기대감이 부풀려졌기 때문이다. 2일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 빌라 거래량은 2433건으로, 아파트(1223건)의 2배 수준이다. 10월 매매 거래에 대한 신고기한이 남아 있어 거래 건수는 증가하겠지만 아파트와 빌라 거래 격차는 유지될 것으로 보인다. 지난달 서울 아파트 거래는 9월(2690건)의 반토막으로 줄었다. 9월 서울 아파트 거래량은 8월(4191건)과 비교하면 35.8%가 감소했다. KB국민은행에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 매매 가격은 12억 1639만원으로 조사됐다. 10월 서울 빌라 거래량은 9월(4135건)에 비교하면 41.2%가 감소했다. 9월 거래량은 8월(4509건)과 비교하면 감소폭이 8.3%로, 아파트 거래량 감소와 비교하면 미미한 편이다. 지난달 서울 빌라 평균 매매 가격은 3억 3287만원이었다.빌라 거래량이 아파트를 추월한 것은 집값 급등에 정부가 기준금리를 인상하고, 가계 부채를 옥죄면서 자금줄이 막힌 실수요자들이 단기간에 급등한 아파트의 대체재로서 빌라를 많이 찾고 있기 때문이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “빌라 매수세에는 아파트값이 오르지만 살 수 없으니 뭐라도 사둬야 주거안정이 된다는 심리도 크다”며 “도시정비 이야기도 나오니 오래 눌러앉아 기다리는 몸테크를 하면 아파트가 생길 수 있다는 기대감이 크다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩실장은 “연립주택은 오세훈 서울시장 당선 이후 거래량이 급격히 늘었다”며 “오세훈표 재개발 기대감에 투자 수요도 빌라에 쏠리고 있다”고 설명했다. 특히 오세훈 서울시장의 재개발 정책인 ‘신속통합기획’에 대한 관심이 높아지면서 매수 열기로 이어지고 있다. 건설업계 관계자는 “정비사업은 무엇보다 속도가 생명인데 신속통합기획은 사업 속도를 대폭 줄이는 게 최대 장점”이라며 “사업 여건이 좋아져 관심도 부쩍 늘었다”라고 전했다.

정부가 아파트 가격을 억누르고자 강력한 가계대출 관리방안을 내놓은 가운데 ‘국민 평수’ 아파트가 27억원에 거래됐다. 금융 당국이 기준 금리를 올리고 주택담보대출을 옥죄면서 거래량이 감소하지만 고가 아파트를 중심으로 신고가는 계속되고 있다. 27일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 잠실동 잠실엘스의 전용면적 84.8㎡가 지난 18일 신고가인 27억원(14층)에 매매가 이뤄졌다. 이 아파트의 같은 면적이 지난 8일 26억원(22층)에 거래되면서 최고가를 작성했으나 불과 열흘 만에 1억원이 오르면서 이를 고쳐썼다. 또 이 아파트의 대형 평수인 전용면적 119.93㎡는 지난달 24일 33억 7000만원(27층)에 손바뀜하면서 최고가를 기록했다. 같은 면적이 지난 6월 21일 30억원(8층)의 신고가를 기록했으나 3개월만에 3억 7000만원이 오르면서 신고가를 갱신했다. 중소형 평수인 59㎡도 지난달 17일 21억 9000만원(11층)에 팔리면서 20억원을 훌쩍 넘겼다. 이들 거래는 대출 금지선인 시세 15억원을 훌쩍 넘겨 은행 대출 없이 자금을 동원할 수 있는 현금부자들의 매수로 추정된다. 게다가 잠실동은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 전세를 낀 투자가 아닌 실거주 목적으로 매입할 수 밖에 없다. 국민평수인 전용면적 84㎡대에서 서초구 반포동 아크로리버파크에서 지난달 2일 무려 42억원(15층)이라는 신고가가 나왔다. 또 재건축을 추진 중인 서초구 반포동 반포미도1차 전용면적 84㎡도 지난 2일 27억원(5층)에 거래되면서 신고가를 작성했다. 이 아파트의 같은 면적이 지난달 3일 26억 4000만원(14층)에 거래된지 한 달 만에 6000만원이 오르면서 신고가를 썼다. 강남구 도곡동 도곡렉슬은 지난 4일 32억원(21층)에, 송파구 가락동 헬리오시티는 지난 2일 23억 8000만원(29층)에 거래됐다. 성동구 옥수동 래미안옥수리버젠은 지난달 9일 21억원(15층)에 거래돼 20억원을 넘겼다. 서울 아파트는 ‘거래 절벽’을 맞고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 올들어 지난 8월까지 월평균 4300여건 매매되던 거래 건수가 지난 9월 2658건으로 크게 줄었다. 또 이달 들어서는 이날 현재 838건이 거래 신고가 됐다. 거래신고 기한이 30일이어서 여유가 있지만 9월과 10월 거래 건수가 3000건을 넘기 쉽지 않아 보인다. 이와 관련해 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “가계대출을 강력히 옥죄도 주택 매매 의향은 그대로 있기 때문에 거래 건수는 줄어도 신고가는 계속될 것”이라고 말했다.

최고 상승률 임박… 8월 0.82%↑서울 빌라 매매건, 아파트의 3배“오세훈 재개발 완화 기대감 반영”최근 아파트 가격이 치솟으면서 상대적으로 저렴한 빌라(다세대·연립주택)까지 가격이 급등하고 있다. 서울의 빌라 매매량이 아파트보다 많은 기현상은 올 들어 9개월째 지속되고 있다. 22일 KB국민은행의 월간 주택가격 동향 시계열 통계에 따르면 올 들어 8월까지 서울 빌라 매매 가격 누적 상승률은 4.73%로, 지난해 동기(2.77%)의 1.7배에 이른다. 같은 기간 경기와 인천 누적 상승률은 각각 6.02%, 6.24%로 집계돼 전년 동기 상승률인 4.84%, 2.23%를 웃돌았다. 전국 빌라의 올 들어 지난 8월까지 누적 상승률은 4.66%로, 지난해 같은 기간 상승률(2.61%)을 훌쩍 넘어섰다. 지난해 전국 빌라 매매가 상승률은 6.47%로, 2008년(7.87%) 이후 12년 만에 가장 높은 상승률을 기록한 바 있다. 올 들어 월간 오름폭이 줄어들던 빌라 매매가는 지난 6월 0.22%에서 7월 0.59%로 상승 폭을 키운 데 이어, 지난달에는 0.82% 올라 올해 최고 상승률을 경신했다. 이 같은 상승세가 계속되면 전국 빌라 가격은 13년 만에 최고 상승률을 갈아치울 전망이다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “아파트값 급등에 따른 후폭풍”이라면서 “전국적으로 아파트값이 비싸지고 전셋값마저 오르자 빌라라도 마련하려는 무주택자들의 불안 심리가 매매 수요와 가격 상승을 촉발하고 있다”고 진단했다. 서울에서는 빌라가 아파트보다 많이 거래되는 기현상도 9개월째 계속되고 있다. 이날 기준 서울부동산정보광장에 따르면 이달 등록된 서울의 빌라 매매(계약일 기준)는 현재까지 1189건으로, 아파트 매매(412건)의 약 3배에 달한다. 특히 지난 4월 오세훈 서울시장 취임 이후 재개발 규제 완화 정책 기조가 이어지면서 빌라의 재개발 기대감에 매매도 많아지고 가격도 오르는 것이란 분석이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “서울에서 빌라가 아파트 매매보다 많은 것은 시의 재개발 추진 정책에 따른 기대감도 반영된 것”이라며 “서울에서 재개발 가능성이 있다고 거론되는 곳은 억 단위로 호가가 오르고 있다”고 말했다.