■관세청◇과장급 전보△마산세관장 김병수△인천세관 심사국장 안문철△여수세관장 이영수 ■국가경영전략연구원(NSI) ◇원장 취임△전 건설교통부장관 최종찬 ■한국원자력연구원△성과확산부장 라경호△기술사업화팀장 조창연△기업기술지원팀장 김승심 ■한국기계연구원 △경영부원장 신병천△나노융합기계연구본부장 이재종△경영기획본부장 박상진△기술사업화센터장 박희창△대외협력실장 이상록△나노공정연구실장 유영은△대구융합기술연구센터 복지기계연구실장 박경택 ■한국과학기술연구원(KIST) △강릉분원 기능성천연물센터장 책임연구원 노주원 ■한국시설안전공단◇승진△경영본부 경영평가실 실장 유종모◇전보△기술본부 진단평가실 실장 이상철 ■국민건강보험공단◇1급 승진△중랑지사장 김홍찬△금천지사장 최광순△관악지사장 기태영△춘천지사장 오성진△울산중부지사장 강대근△진주산청지사장 지병태△제주지사장 김용진△인천남동지사장 김창배 △평택지사장 송선근△시흥지사장 조성균△파주지사장 이정호△경기광주지사장 김대우◇1급 전보△재정관리실장 박태근△종로지사장 차영만△용산지사장 신성철△강북지사장 윤여태△노원지사장 김영수△은평지사장 이양헌△구로지사장 백낙렴△서초북부지사장 손혜숙△강남동부지사장 조준기△강남북부지사장 김재현△부산남부지사장 박준흠△부산사상지사장 장용옥△광주북부지사장 송한종△전주북부지사장 김왕수△여수지사장 김상채△원서부지사장 홍성유△고양일산지사장 장석진◇상위직(1급) 전보△광진지사장 오명규△성북지사장 최동훈△성남남부지사장 류호영△남양주가평지사장 이경선 ■중소기업진흥공단◇부서장 전보△감사실장 정상봉△산업전략실장 김성규△기업금융처장 이경돈△융합금융처장 이상국△무역조정사업전환지원센터장 우석제△서울지역본부장 권순일△강원지역본부장 최천세△광주지역본부장 전영달△부산지역본부장 박정환△부산동부지부장 이동욱△대구경북연수원장 김중남◇팀·부장급 전보△기업진단처 김광석△창업기술처 박성환△서울지역본부 우철웅△경북지역본부 이승희 △전북지역본부 김근영 ■아주경제△아주중국 대표 겸 총편집 반병희△정치부장 겸 경제부장(부국장) 박원식△전국부장 진현탁 ■(주)정림건축종합건축사사무소◇연임△대표이사 김진구 △대표이사 경민호◇승진△대표이사 임진우 △부사장 이상포 ◇임명△사장 김형국 ◇전보 ■코리안리재보험◇부장급 승진△외국업무부장 이영배△뉴욕주재사무소장 이진형△기획관리실 경영혁신팀장 윤선길△총무부장 정광식◇부장급 전보△장기자동차보험부장 김용남△기획관리실장 전현수△감사실장 신현호 ■현대해상 ◇상무 승진△신채널본부장 신승림◇임원 전보△SIU본부장 오승찬◇부장 전보△준법감시부장 박기영△경리부장 장유성△해외업무부장 하정환△해외신사업TFT장 김동훈△미국지점장 홍령△특종업무부장 김홍근△법인영업1부장 맹귀영△자동차업무부장 이춘호△광주보상서비스센터장 임현묵△울산보상서비스센터장 이재열△신채널지원부장 조윤상△신채널영업1부장 이운기△강북AM사업부장 홍병운△경인AM사업부장 이성호△중부사업부장 전혁△은평사업부장 황남수△영등포사업부장 이정환△청주사업부장 박희찬△전주사업부장 김승용△전북사업부장 조창국△동래사업부장 변인섭

■법제처 ◇과장급 파견 복귀△사회문화법제국 김진 ■한국보건산업진흥원 ◇본부장△보건산업정책(보건산업정보통계센터장 겸직) 임달오△R&D진흥 박노현△보건산업지원 김초일△국제의료(겸직) 이정석△경영관리 이경민◇실장△국민건강경제정책 이상원△융합산업전략(직무대리) 정명진△고령친화산업정책 이중근△HT사업전략기획(직무대리) 김현철△제약산업지원 정윤택△의료기기산업지원 박순만△컨설팅사업 오종희△의료수출지원 박강용△해외환자유치지원 한동우△전략조정 이윤태△운영지원 손명철△대외협력 김기성◇단장△중개연구 김병수△신기술개발 장철훈△건강기반구축 하미나△성과관리혁신 박성호◇센터장△기술사업화지원 엄보영△중동 김진아 ■한국일보 △논설위원 이희정 정진황◇편집국△국차장 진성훈△부국장직대 박광희(문화부장 겸임) 이성철△종합편집부장 이창선△국장석 편집위원 채봉석△편집1부장 유병주△편집2부장 지관식△정치부 부장직대 김정곤△경제부 부장직대 이영태△산업부장 정영오△산업부 선임기자 장학만△사회부장 김희원△문화부 선임기자 장병욱△여론독자부장 황유석△사진부장 손용석△디지털뉴스부 부장직대 김영환△한국일보닷컴 운영팀장 김영신◇미디어전략국△정보자료팀장 최종욱△정보자료팀 기획위원 현상원△한국일보헬스 본부장 송강섭△한국일보헬스 의학전문기자 권대익 김치중◇경영전략실△경영전략실장직대(회생전략팀장 겸임) 이영창 ■인터넷한국일보△상무(뉴스본부장 겸임) 김광덕△데일리한국 편집국장(이사) 염영남△스포츠한국 미디어 편집국장(이사) 권정식 ■파이낸셜뉴스 △국제업무실장 전계현

줄기세포 논문 조작 사실을 숨긴 채 지원금을 받아내고 연구비를 횡령한 혐의 등으로 재판에 넘겨진 황우석(61) 박사가 8년간의 법정 공방 끝에 유죄 확정 판결을 받았다. 줄기세포 논문 조작에 연루된 황 박사를 파면처분한 서울대의 징계가 부당하다는 항소심 판결도 대법원에서 뒤집혀 교수직 복직도 무산됐다. 대법원 2부(주심 이상훈 대법관)는 27일 특정경제범죄가중처벌법상 횡령 등의 혐의로 기소된 황 박사에 대해 징역 1년 6개월에 집행유예 2년을 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 “황 박사가 신산업전략연구원의 체세포 복제기술 개발 연구 책임자로서 연구비를 은닉·소비하는 등 횡령했다고 판단한 원심은 정당하다”고 밝혔다. 다만 SK㈜와 농협중앙회에서 연구비를 받아낸 사기 혐의에 대해서는 “적극적으로 속이려는 의도가 없었다”며 무죄를 선고한 항소심 판결을 그대로 인정했다. 황 박사는 2004년과 2005년 미국 과학전문지 ‘사이언스’에 조작한 논문을 발표한 이후 환자 맞춤형 줄기세포의 실용화 가능성을 과장해 농협과 SK㈜로부터 20억원의 연구비를 받아낸 혐의로 2006년 5월 불구속 기소됐다. 또 공익법인인 신산업전략연구원의 연구비 중 4억 8700만원을 차명 계좌에 숨겨 사적으로 사용하고 허위 세금계산서를 작성해 정부 연구비 1억 9266만원을 빼돌린 것으로 드러났다. 난자 제공 대가로 불임 시술비를 깎아준 혐의도 추가됐다. 이와 함께 대법원 1부(주심 고영한 대법관)는 이날 황 박사가 서울대 총장을 상대로 낸 파면처분취소 소송에서 원고 승소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 “인간 난자를 이용한 배아줄기세포 연구는 생명윤리 및 안전 확보를 위해 연구 절차를 엄격히 통제하고 논문 작성에서 과학적 진실성을 추구할 필요성이 더 크다”며 “황 박사를 엄하게 징계하지 않으면 연구 기강 확립과 서울대는 물론 과학계에 대한 국민적 신뢰를 회복하기 어려운 점을 고려할 때 파면처분이 지나쳤다고 판단한 원심은 수긍하기 어렵다”고 판시했다. 앞서 서울대는 황 박사의 연구논문이 조작된 것으로 드러나자 2006년 4월 그를 석좌교수직에서 파면했고, 황 박사는 이에 불복해 파면처분 취소 소송을 냈다. 1심 재판부는 ‘서울대의 징계는 정당하다’고 판결했으나 항소심 재판부는 “서울대가 사회적 파급효과를 고려해 조작 경위나 증거가 밝혀지지 않은 상태에서 징계를 내렸다”며 황 박사의 손을 들어줬다. 박성국 기자 psk@seoul.co.kr

임대차 시장 선진화 방안에 대해 부동산 전문가들은 원칙적으로 환영했다. 주택 거래에 이어 임대차 시장까지 투명성이 확보된다는 차원에서 진일보한 대책이라고 평가했다. 민자를 유치한 공공임대주택 공급제도 도입도 획기적인 조치로 받아들였다. 다만 초기에는 월세 소득 노출로 인한 세금 폭탄 우려로 임대인의 저항이 예상되고, 늘어나는 세금을 세입자에게 전가하는 부작용이 발생할 수도 있다고 우려했다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “세입자에 대한 월세 소득공제가 있었지만 집주인이 사실상 허용하지 않아 유명무실한 측면이 있었다”며 “집주인 동의와 관계없이 세액공제를 신청할 길을 터 줘 소득공제 신청자가 많아질 것”이라고 내다봤다. 또 김 소장은 “현재 임대차 시장은 철저히 사적 영역에서 이뤄지다 보니 여러 가지 부작용이 많았다”며 “준공공임대 사업자에 대한 세제 혜택을 강화해 임대 시장을 사업자 중심으로 재편하면서 간접적인 전·월세 상한제 효과도 기대할 수 있을 것”이라고 덧붙였다. 권주안 주택산업연구원 선임연구원은 “임대차 시장이 임대 사업자 중심으로 기업화되면 시장을 좀 더 효율적으로 통제할 수 있다”며 “임대차 시장이 월세 중심으로 바뀌는 상황에서 임대 시장을 육성하고 적절한 인프라를 구축하겠다는 기본 방향은 중장기적으로 올바르다”고 평가했다. 선진화 방안에 대해 환영하면서도 부작용을 걱정하는 목소리도 적지 않다. 남상오 주거복지연대 사무총장은 “월세 수입 투명성 확보나 민자를 유치한 공공임대주택 공급은 세입자에게 실질적 도움이 될 수 있다”면서도 “그러나 임대인이 소득세 부담을 세입자에게 뒤집어씌울 경우 임대료 인상 부작용도 발생할 수 있다”며 운영의 묘를 주문했다. 집주인들이 월세를 올리면 세액공제를 받는 효과가 반감될 수 있다는 것이다. 따라서 임대인 가운데 하우스푸어(주택 구입에 따른 과도한 이자를 부담하는 집주인)나 은퇴자 등에 대해서는 단순히 월세 소득만 따질 것이 아니라 실제 비용분을 빼고 부과하는 등 다양한 공제 방안을 마련해야 한다고 지적했다. 월세 소득 과세 강화가 임대 사업자 진입을 막는 걸림돌로 작용할 수 있다는 우려도 나온다. 박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 “그동안 임대 사업자의 95% 이상이 소득세를 안 냈는데 이번 정부 대책으로 과세 대상에 포함될 가능성이 커졌다”며 “임대 사업을 포기하고 매물로 내놓을 수도 있다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

최근 주택시장에서 아파트값 거품 제거, 전세시장 붕괴 등과 같은 논점이 부각되고 있다. 주택시장 전환기에 나타나는 현상이지만 단순 수요·공급만으로 설명할 수 없는 주택시장의 특성 때문에 그동안 믿었던 ‘정설’이 깨지기도 한다. 주택시장의 5대 논점에 대해 전문가들의 의견을 들어본다. ■아파트값 거품 제거? - 수도권 집값 올해 말부터 하락세 진정 아파트값의 거품이 상당 부분 제거됐다는 주장에 의견이 엇갈린다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 서울 아파트값의 거품이 최근 거의 제거되고 있는 과정이라고 주장했다. ‘주택순환국면 이론’으로 볼 때 가격은 하락하나 거래량이 증가하는 ‘제5국면’ 양상이 뚜렷하다는 것이다. 이어 연말에는 거래가 증가하고 가격도 더 떨어지지 않는 ‘6국면’으로 진입할 것으로 내다봤다. 다만 가격이 오르고 거래도 증가하는 ‘1국면’으로 진입하는 시기와 가격 상승폭에 대해서는 변수가 많다고 진단했다. 김리영 주택산업연구원 책임연구원도 같은 입장을 취했다. 김 연구원은 수도권 집값이 소득 수준보다 높은 편이지만, 추가 하락폭은 크지 않다고 판단했다. 주택보급률이 100%를 넘어 총량은 충분하지만 소비자들이 선호하는 지역의 주택은 부족한 상태라서 거품을 말하기는 어렵다는 것이다. 이런 근거를 들어 그는 수도권 집값이 올해 말, 또는 내년 초 정도에는 하락세가 진정될 것이라고 예상했다. 특히 정부가 내놓은 정책이 원활하게 추진되고 경제 여건이 개선된다면, 내년 상반기에는 가격 하락세에서 벗어날 수 있다고 확신했다. 이해광 한국공인중개사협회장은 최근 주택시장 움직임으로 보아 아파트값 거품이 거의 빠졌다고 확언했다. 이 회장은 수도권 아파트값은 거의 바닥 수준이라고 생각한다며 수도권 일부 지역에서는 거래가 부쩍 증가한 곳도 있다고 주장했다. 반면 장희순 강원대 교수는 의견을 달리했다. 장 교수는 거품의 실체를 우선 파악해야 한다고 주장했다. 수도권 아파트값 거품이 단순히 시장의 수요·공급 과정에서 끼었다고만 할 수 없다는 것이다. 분양가격 산정 단계에서 거품 수준의 시장 가격이 포함됐기 때문에 아파트값의 거품 논쟁은 의미가 없다고 보았다. 아파트 분양가격이 원가 개념이 아닌 주변 시세를 기준으로 판단하는 분양가격 산정의 구조적인 문제 때문이다. 시세를 기준으로 분양가를 산정하고, 이 가격이 시장 가격으로 굳어진 뒤 또 다른 아파트 분양가 산정의 기준으로 작용하고 있는 구조에서는 가격이 지속적으로 오를 수밖에 없다는 것이다. ■전셋값 매매가 올릴까 - 정책 불확실성 여전… 구매 제한적 전셋값이 상승하면 매매가를 끌어올린다는 일반적인 주장에는 전문가들 모두 동의하지 않았다. 최근 전세가 비율이 높은 것은 인정하지만 시장 여건이 다르다는 것이다. 장희순 교수는 전셋값 고공행진이 무조건 매매가격 상승으로 이어진다는 것은 잘못된 판단이라고 말했다. 전셋값 비율이 과도하게 높은 수준에서 금융완화 조치는 잠재적 구매수요를 자극해 주택 구매를 선택하게 할 수 있지만, 가격 상승 기대감이 현저히 떨어진 상황에서는 적극적인 구매수요 전환을 기대하기 어렵다는 것이다. 김선덕 소장은 서울 아파트 전셋값 비율은 60% 정도로 외환위기 이후 가격이 본격적으로 상승하던 2001년 6월(64%)보다 낮아 전셋값이 매매가 상승을 견인하는 데는 다소 무리가 따른다고 판단했다. 전셋값만 상승하고 매매가는 하락 또는 보합세를 보이는 ‘전세 선행기’는 대개 3~4년을 주기로 일어난다. 하지만 집값에 거품이 많이 형성됐을 때는 전세 선행기가 길게 나타난다고 그는 내다봤다. 김리영 연구원도 부정적으로 봤다. 우선 정부가 시장 정상화 대책을 내놓았지만 법률 개정안 통과 여부에 따라 시장이 출렁거릴 수 있다는 것이다. 정책의 불확실성이 여전히 존재하고, 충분한 구매력이 뒷받침되지 않고 있다고 분석했다. 경제회복 이후 소비자의 소득이 증가해도 주택 구매에 적극 가담하는 수요는 제한적일 것이라는 주장이다. 이해광 회장도 전셋값이 매매가격 상승을 밀어낸다는 주장에는 주저했다. 그는 전셋값 고공행진이 계속되고는 있지만 부동산 시장에 대한 비관론이 지배적이라서 전세수요를 매매수요로 전환하기에는 역부족이라고 보았다. ■전세수요가 매매로? - 특정계층 위한 금융완화… 수요 한정 장 교수는 전세수요의 매매수요로의 전환은 금융완화 조치에 따른 일시적인 현상이고 30~40대 거주안정지향층에 한정된 것이라고 보았다. 매매수요 전환의 한계 요인으로 우선 고용불안을 들었다. 고용안정은 더 나은 집으로 이사하는 ‘주거 필터링’을 이끌지만 현재 노동시장은 이를 뒷받침하지 못한다는 것이다. 주택 구매력과 계층의 한정성도 꼽았다. 특정 계층에 한정된 금융완화 조치로는 수요 발생이 한정적이라는 것이다. 또 주택수요자의 성향이 소유이익보다는 이용이익을 중시하는 형태로 변하고 있는 사회상을 지적했다. 집값이 오를 가능성이 희박한 상황에서 굳이 주택을 살 필요가 없다는 인식이 확대되고 있다는 것이다. 김 연구원도 본격적인 매매수요 전환이 이루어지지는 않을 것이라고 판단했다. 각종 정책이 본격적인 효과를 보기 위해서는 법률이 뒷받침돼야 하는데 국회 통과가 불확실하다는 것이다. 또 매수에 참여하는 수요층, 즉 지원받을 수 있는 실수요자와 대출을 받아 금융비용을 감당할 수 있는 실수요자가 제한적이라는 것이다. 경제여건 개선으로 소비자의 구매력이 증가할 것이라는 전망이 우세하거나 실제 소득이 증가해야 매매 전환이 이뤄지는데, 변화 폭을 과거 수준만큼 기대하기는 어렵다고 분석했다. 이 회장도 ‘8·28대책’ 발표 이후 주택시장이 조금씩 살아나고 있지만 전셋값 상승에 따른 실수요자의 움직임에 불과하다고 선을 그었다. 집값 상승에 대한 기대감이 떨어지기 때문에 분명히 한계가 있다는 것이다. ■전셋값 계속 오르나 - ‘깡통 전세’ 우려… 폭등현상 없을 듯 장 교수는 전셋값 수준이 정점에 이르렀다고 판단했다. 전셋값이 계속 오르면 전세 수요의 외연적 확산을 초래해 또 다른 주택 문제를 양산할 우려가 있다고 지적했다. 김 연구원은 전셋값이 조금 더 오를 것으로 예상했다. 그러나 상승세는 이전보다 약해지고 올 하반기부터 전세 강세가 주춤해지면서 상승폭은 점차 줄어들 것으로 보았다. 전세수요를 감당하기에 충분치는 않지만 하반기부터 입주물량이 증가하고, 정책적 효과로 전세 가구가 어느 정도 매매로 돌아서 전셋값 상승을 저지할 수 있다는 것이다. 그러면서도 전·월세시장 역시 정책이 얼마나 적기에 이행될 수 있을지, 국회 통과가 중요한 변수로 작용할 것이라고 판단했다. 이 회장은 현재 전셋값이 최고조에 달했다는 데는 이견이 없다고 말했다. 더 오를 수는 있겠지만, ‘깡통전세’에 대한 우려의 목소리가 높아지면서 더 이상의 폭등 현상은 나타나지 않을 것으로 보았다. ■전세시장 붕괴? - 집값 상승 불투명… 월세 전환 가속화 전세의 월세 전환 현상이 대세라는 데는 모두 동감했다. 또 당장 붕괴되지는 않을 것으로 전망했다. 장 교수는 전세시장 붕괴는 계속 진행형이라고 답했다. 전세를 놓아 거둬들였던 임대 수익이 급격히 하락함에 따른 대체 수단으로 월세를 선택하는 ‘주택자본주의 사회’로 진입하기 시작했다는 것이다. 월세 수익이 기존 전세 수익보다 크다면 월세로의 전환은 지속될 것으로 전망했다. 김 연구원도 월세시장이 중장기적으로 확대될 것으로 보았다. 다만 당분간 월세 가구의 증가 속도가 빠르게 진행되기는 어렵다고 판단했다. 그는 전세시장이 붕괴되기 위해서는 자본이득(매매차익)이 거의 0(제로)에 가까이 되거나, 집값이 떨어져 전셋값과 매매가격 간의 차이가 거의 없을 정도가 돼야 한다고 보았다. 일부 지역·평형에서 전셋값 상승으로 이런 현상이 나타나고 있지만 전반적인 상황으로 굳어지기는 어렵고, 설령 붕괴된다고 해도 상당히 많은 시간이 걸릴 것으로 판단했다.이 회장도 부정적인 입장을 견지했다. 집값 상승에 대한 전망이 불투명하고 은행 금리가 낮기 때문에 전세 비중은 갈수록 줄어들고 반전세나 월세의 증가세는 계속 증가할 것으로 보았다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

연말부터 서울 아파트값이 상승 국면으로 돌아설 것이라는 주장이 나왔다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 23일 “서울의 아파트값 거품이 아직 10% 정도 남아 있다”며 “연말쯤에는 거품이 걷히면서 바닥을 치고 올라갈 것”이라고 전망했다. 김 소장은 외환위기 이후인 1998년 1월의 아파트 가격 지수를 100으로 보고 아파트값 폭등을 2차례로 나눠 설명했다. 1차 가격 폭등기는 2001년부터 2004년 6월까지를 말한다. 이때 아파트값 지수가 250에 이르렀다. 가격 폭등 원인은 외환위기 이후 아파트 입주량 부족과 경기 회복, 저금리 시대 진입이 맞물린 결과로 풀이했다. 2차 폭등기는 2005년부터 2008년 8월까지로 지수가 460으로 최고점을 찍었다. 이후 가격이 하락하기 시작해 현재는 지수가 330까지 떨어졌다. 하지만 2차 가격 폭등 원인은 과도한 택지개발에 따른 유동성 과잉 공급, 서울시 뉴타운 정책에 따른 가격 상승 기대감 등 수요·공급 법칙의 외적인 요인에 있었다고 설명했다. 다시 말해 본격적인 가격 거품이 끼기 시작했다가 빠지고 있다는 것이다. 김 소장은 가격이 하락하지만 거래량이 증가하는 최근 현상을 주의 깊게 살펴야 한다고 주장했다. 즉, “주택순환 이론으로 봤을 때 가격은 하락하지만 거래량이 증가하는 제5국면 양상이 나타나고 있다”며 “연말에 바닥 국면인 제6국면을 지나 다시 가격 상승 국면으로 진입할 가능성이 크다”고 분석했다. 주택순환 이론에 따르면 주택 가격이 바닥권에서 보합세를 일정 기간 유지하며 거래량은 계속 증가하는 제6국면을 지나면 가격 상승과 거래량 증가가 동시에 나타나는 제1국면 양상이 진행된다. 김 소장은 매매가격 대비 전셋값 비율의 급격한 상승과 관련, “전셋값 상승은 입주물량 부족과 금리 인하에 따른 아파트 전세 물량의 월세 전환이 주요 요인”이라며 “현재 서울시 아파트 가격 대비 전셋값 비율 58.1%로는 가격 상승세를 이끌기는 다소 부족하고 61~62%는 되어야 본격적인 상승세가 나타날 것”이라고 내다봤다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

전셋값 고공행진이 가을 이사철을 지나 내년 봄 이사철까지 지속될 것으로 보인다. 집값도 중소형 아파트를 중심으로 하락세가 멈출 것으로 전망된다. 잇따른 부동산대책 발표 이후 일부 인기 평형 아파트 구매 수요가 살아날 기미를 보이고 있기 때문이다. 22일 부동산 전문가들은 올가을 이사철 전세시장은 매물 부족 속에 전셋값 고공행진이 지속될 것으로 전망했다. 주택 구입을 지원하는 대책들이 나왔지만 일부 계층을 제외하고는 무주택자들의 내집 마련 욕구가 약한 데다 전세 기간 종료 전에 미리 이사할 집을 구하려는 선점 수요가 증가했기 때문이다. 저금리 기조 속에 집주인들의 월세 전환 현상이 지속돼 전세 수요는 많고 공급은 달리는 수급 불균형 상태가 단기간에 풀릴 가능성이 없다는 것이다. 이런 추세라면 내년 봄 이사철 전세난도 풀리지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 전국 아파트 신규 입주 물량이 25만 가구로 올해보다 5만여 가구 늘어날 전망이지만, 전세 수요를 충당하기에는 역부족이라는 게 전문가들의 지적이다. 서울 전세난이 수도권으로 확산되는 추세도 계속될 전망이다. 서울 전셋값이 여전히 강세를 띠면서 전셋값이 상대적으로 저렴한 수도권으로 떠밀려 나가는 수요가 많기 때문이다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “수도권 전셋값은 가을 전세 수요가 몰리는 이달 말쯤 고점을 형성할 것”이라며 “전셋값 상승세는 물량 부족 등으로 내년 봄 이사철에도 지속될 것”이라고 내다봤다. 그러나 폭등 현상은 나타나지 않을 것이라고 덧붙였다. 매매 시장은 작은 아파트를 중심으로 수요가 살아나면서 다소 회복될 것이라는 전망이 나온다. 서울·수도권에서는 ‘8·28 대책’이후 거래량이 증가하고 전세 수요 일부가 매매 수요로 돌아서는 현상이 눈에 나타나고 있다. 특히 생애최초주택 구입자를 대상으로 하는 수익·손익 공유형 모기지 시범사업이 실시되는 다음 달부터는 거래량 증가가 눈에 띌 것으로 보인다. 각종 세제 혜택과 구입자금 지원을 받는 6억원 이하 아파트가 그 대상이다. 부동산뱅크에 따르면 서울의 경우 지난주보다 집값이 오른 지역 비중이 높아졌다. 재건축 아파트값의 상승도 가파르다. 강동구 상일동 고덕주공6단지 79㎡는 2250만원 오른 5억 4700만원에 시세가 형성됐다. 서초구 반포동 한신1차 92㎡는 3500만원 오른 16억 7500만원을 호가한다. 서초구 서초동 박선금 공간공인중개사 대표는 “서초동의 경우 전세 매물이 거의 없을 정도”라며 “전세 수요가 매매로 돌아서는 현상이 조금씩 나타나기 시작하면서 7, 8월까지 쌓여 있던 물건들이 이달 들어 많이 소진됐다”고 말했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

내일이면 계사(癸巳)년 새해가 밝는다. 2월에는 신정부가 출범한다. 뱀은 성장하면서 허물을 벗는다는 점에서 재생과 부활을 상징하기도 한다. 저성장과 일자리 부족의 악순환에 빠져 있는 우리 경제가 성장잠재력 확충과 일자리 창출 간 선순환 구조로 부활하려면 각 부문이 각자의 역할에 충실해야 한다. 우리 경제의 ‘고용 없는 성장’은 주로 제조업에 해당하는 얘기다. 기술 진보와 세계화의 영향 때문이다. 인적자본 집약적 부문에서 고용이 늘어나면 다른 부문에서 고용이 줄어든다. 제조업은 그 자체가 양질의 일자리를 창출할 뿐만 아니라 간접적인 일자리 창출 효과가 매우 크다는 점에서 중요하다. 최근 발간된 산업연구원의 국제세미나 보고서 ‘일자리 창출을 위한 새로운 산업발전 전략’(이하 데이터는 동자료 참조)에 의하면, 2010년에 제조업의 간접 일자리 창출 효과는 직접 효과의 약 2.9배에 달했다. 제조업에서 1개의 일자리가 창출되면 다른 부문에서 2.9개의 추가적인 일자리가 유발된다는 얘기다. 또 제조업에서 창출되는 높은 소득은 서비스업의 수요 및 생산성을 높일 수 있다. 따라서 제조업, 특히 대기업은 생산구조 고도화를 가져오는 방향의 기술혁신과 투자 확대를 통해 높은 생산성을 창출하고 이를 서비스업에 전파하는 시스템적 역할에 진력해야 한다. 서비스업은 ‘생산성 없는 고용 확대’를 경험해 왔다. 우리나라 서비스업은 그간 고용흡수형 성장을 지속해 온 결과 경제 전체의 고용에서 차지하는 비중은 선진국과 큰 차이가 없다. 그러나 노동생산성은 미국의 3분의1 수준에 불과할 정도로 낮다. 서비스업의 부가가치 창출력, 특히 임금이 낮은 것이다. 서비스업 안에서 부가가치 및 양질의 일자리를 늘리기 위해서는 수출산업화를 통한 총수요 확대가 필요하다. 서비스를 소비할 구매력이 부족하다면 외국인의 구매력을 활용해야 한다. 특히 고부가가치 서비스 분야에서 내·외국인의 구매력을 유인하기 위해서는 불합리한 진입 규제를 완화·철폐하고, ‘맞춤형 투자·연구개발(R&D) 지원 시스템’을 구축하여 경쟁력과 공급능력을 높여야 한다. 제조업은 수출을, 서비스업은 내수를 대표하는 산업 부문이다. 수출의 취업유발계수(명/10억원)는 1995~2009년 기간에 빠른 생산성 향상 등으로 인해 58.2% 하락하여 내수의 하락 폭을 상회했고, 그 수준도 낮았다. 그럼에도 수출은 성장이 빠르게 이루어져 수출로 유발된 취업자 수는 내수보다 컸다. 특히 2005~2009년 기간에 서비스 수출로 유발된 일자리 창출은 58만명으로 제조업 40만명보다 컸다는 점은 서비스 수출의 일자리 창출 잠재력을 말해준다. 내수의 일자리 창출 부진은 내수 부진 자체에 원인이 있다. 세계 경기 침체기에 기업, 특히 대기업의 현금성 자산이 투자로 연결될 수 있도록 하는 방안 마련을 고민해야 한다. 예컨대 중소기업 사업영역과 중복되지 않고 수출 및 일자리 창출 가능성이 높은 유망 서비스 분야의 규제 완화를 통해 대기업과 외국인 투자를 유도하는 방안을 검토해 볼 만하다. 일자리 창출을 위해서는 중소기업을 매력적인 직장으로 만드는 것이 필수적이다. 1998~2010년 기간에 대기업 고용은 17만명 줄어들고, 중소기업 고용은 저임금·비정규직이 확대되면서 57만명 늘어났다. 대기업 대비 중소기업의 임금은 1995년 64.3%에서 2009년에는 50.1%로 낮아졌다. 대기업의 고용이 줄어든 것은 외환위기 이후 외주 확대와 저비용 하도급 거래 추진으로 종사자 수를 줄여왔기 때문이다. 내수 회복과 일자리 창출을 위해서는 하도급 공정거래 질서 확립 등을 통해 중소기업의 임금 및 복지 향상, 이를 통한 구매력 확대를 모색해야 한다. 중소기업도 내수시장에 안주하기보다는 기술혁신을 통해 세계시장에서 통할 정도의 경쟁력을 갖춰 나가야 한다. 정부의 R&D 지원은 일자리 창출 혹은 수출에 기여하는 중소기업 육성에 초점을 두어야 한다. 요컨대, 일자리 창출과 성장 잠재력 확충을 위해서는 내수 부문의 육성이 대기업·제조업·수출 부문의 발전과 상승효과를 갖도록 하는 중용(中庸)적 산업전략이 필요하다.

우리나라는 지난 40년간 압축 성장 과정을 거쳐서 세계 어느 나라보다도 짧은 시간 내에 선진국 문턱을 넘고 있다. 자본과 기술, 경험 측면에서 어느 것 하나 내세울 것이 없었지만 과감한 산업 선택과 베이비붐 세대 인력의 뒷받침으로 세계 10대 경제 대국 반열에 올랐다. 여전히 서비스 산업 전반에 부족한 부분이 없지 않으나 중화학에서 첨단 산업까지 세계적인 경쟁력을 보유하고 있다. 우리나라 전체 산업과 마찬가지로 그동안 주택 산업도 압축 성장 과정을 거쳤다. 모든 자원이 경제 개발에 집중되던 시기에 주택 부문에 투자할 자금이 부족했다. 아파트 선분양 제도를 도입하여 수요자의 분양대금으로 아파트 대량 공급의 시대를 열었다. 아파트 공급은 초기에는 익숙하지 않은 주거 형태로 인기가 별로 없었지만, 1980년대 중반에 들어서면서 아파트를 중심으로 주택 가격이 폭등하면서 아파트는 주택 공급의 중심에 들어섰다. 2010년 인구주택센서스 자료에 따르면 아파트 재고는 850만 호를 넘는다. 베이비붐 세대가 사회에 진출하면서 주택수가 크게 부족해 대규모 택지개발과 신도시 건설로 이어졌다. 대도시 주변은 끊임없이 대규모 택지개발로 이어지고 1기 신도시, 2기 신도시, 그린벨트 내에 국민임대주택 단지, 보금자리주택 단지가 들어섰다. 이제는 주택보급률도 독신 가구를 포함하는 새로운 주택보급률 기준으로 보더라도 2010년 102%에 달하고 있다. 한국 경제 성장과 궤를 같이해 온 베이비붐 세대가 은퇴하는 시기에 접어들었다. 1970년대부터는 산아제한 정책을 실시하면서 인구 증가율이 크게 둔화되기 시작했다. ‘둘만 낳아 잘 기르자’고 하던 산아제한 이후 세대가 이제 30대, 40대에 들어섰다. 신규 주택 구매 수요가 줄 수밖에 없다. 더욱이 가구의 평균 가구원 수는 줄어들어 소형화되고 있다. 2010년 인구주택센서스에 의하면 1, 2인 가구가 전체 가구의 48%가 넘는다. 주택 수요 부문에서 큰 변화가 먼저 온 것이다. 가구는 점차 소형화되고 있지만, 한번 지어진 집은 몇 십년 간 규모와 구조를 바꾸기 쉽지 않다. 주택보급률이 102%에 이르지만 수요와 공급 규모에서 ‘미스 매치’가 발생하면서 소형 주택의 가격이 오르고 있는 것이다. 주택보급률은 높아진 반면 인구와 가구 증가율은 둔화되고 주택 수요는 소형화, 다양화 과정을 거치고 있어 이제는 더 이상 대규모 아파트 공급이 필요 없는 시대로 접어들고 있는 것이다. 이에 비해서 수도권의 택지는 지난 10년간 대규모 공급의 후유증을 앓고 있다. 수도권에 2기 신도시, 보금자리주택단지 등 너무 많은 택지가 공급되었다. 사업 시행자의 자금 선 투입과 금융비용에 따른 유동성 문제, 토지 보상이 늦어지면서 발생하는 토지 수용 가구의 피해 등 수요에 부응하지 못하는 대규모 택지 공급에 따른 엄청난 사회적 비용을 치르고 있는 것이다. 수도권 부동산 시장의 일시적인 침체로 발생되는 문제가 아니라 수요 변화에 대응하지 못한 공급 체계가 문제를 일으키고 있는 것이다. 향후에도 수요자의 선호도가 높은 아파트는 지속적으로 공급될 것이고, 꼭 필요한 지역에 택지도 부분적으로 공급해야 할 것이다. 다만, 과거와 같이 아파트를 단기간 내에 대량으로 공급해야 할 필요성이 줄어들어 대규모 택지 개발의 필요성도 사라진 것이다. 이미 추진된 택지는 장기적으로 잘 활용되도록 계획을 재수립해야 할 것이다. 건설산업은 몇 년 전부터 이미 구조조정이 진행 중이다. 중견 및 소형 건설사 가운데 주택 소형화, 다양화에 대응하는 정도에 따라 새로운 강자의 등장과 퇴출이 지속될 것이다. 1990년대 건설된 1기 신도시의 아파트들도 이제 20년이 넘고 있어 향후 리모델링이나 아파트 재건축이 대형 건설사들의 주요 시장으로 등장할 것이다. 대형 건설사도 신규 아파트 공급 비중보다는 아파트의 리모델링이나 재건축 사업의 비중이 점차 높아질 것이다. 주택 정책도 구호만 요란한 밀어내기식의 대규모 공급보다는 저소득층 삶의 질을 제고하고 주거복지 수준을 높이는 방향으로 변화해 나갈 것이다.

우리나라 부동산 시장은 선진국 부동산 시장과 달리 독특한 생태계를 구축하고 있다. 우선 임대차 시장에서 차이가 난다. 다른 나라의 경우에는 월세인 반면, 우리나라에서는 전세라는 제도가 있다. 2010년 인구주택센서스까지는 전세 비중이 월세보다 소폭 높았다. 통계청에 의하면 2012년 월세가 전세보다 비중이 높아졌다고 한다. 그러나 기존의 전세 갱신 시 인상분에 대해서 월세로 전환시킨 소위 ‘반전세’라고 하는, 기존 전세금이 보증금으로 전환된 보증부 월세까지를 포함하면 여전히 전세가 가장 높은 비중을 차지하고 있다고 볼 수 있다. 전세는 저축을 통하여 내 집 마련 주택자금을 준비하는 통로나 마찬가지이다. 전세를 디딤돌로 내 집을 마련하는 과정을 거치기 때문에 내 집 마련을 할 경우, 다른 나라에 비해서 상대적으로 자기자본이 충실한 편이라고 할 수 있다. 지금까지는 경제 위기 시에 주택 가격이 하락해도 불가피하게 경매로 넘겨지는 경우를 제외하고는 가격이 회복될 때까지 버텨냈다. 주택 공급 측면에서는 아파트 선분양 제도로 아파트를 대량공급하는 것이 다른 나라와 다르다. 지난 10년을 평균하면 신규 주택 공급량의 70% 이상이 아파트이다. 1990년대 주택 200만 호 공급 이래 20년 동안 아파트 대량 공급으로 이미 전체 주택의 절반 이상이 아파트이다. 아파트 공급은 대규모 단지 형태로 이루어져 시장이 호황일 때는 과잉 분양, 시장 침체기에는 과소 분양으로 아파트 입주물량의 편차가 심하게 나타난다. 또 아파트 공급은 건설기간이 길고 택지 마련까지를 포함하면 적어도 4~5년이 걸려 국내외 경제 상황에 직간접적으로 영향을 받는 시장 수요에 맞추기가 어렵다. 따라서 주기적인 부동산 시장의 변동을 뚜렷하게 겪는다. 전세 비율이 높은 상태에서 아파트 입주 부족이 겹치면서 전세 가격이 상승하면 매매 가격을 끌어올린다. 우리나라 부동산 시장은 한번 가격이 상승하면 급격히 달아올랐다가 조정기간은 길어지는 특징을 가지고 있다. 현재 수도권은 부동산 가격은 급락하지 않은 채 장기 조정을 거치고 있다. 세번째, 한국 부동산 시장의 특징은 주택담보대출 제도의 경우 장기 모기지 제도가 발달하지 못하고 단기 위주로 운용되고 있다는 것이다. 우리나라 주택담보대출은 장기 주택담보대출보다는 3년 거치 5년 상환의 단기 주택담보대출이 대부분이었다. 최근 ‘하우스 푸어’가 우리나라 부동산 시장을 설명하는 키워드처럼 널리 쓰이고 있다. 하우스 푸어는 선진국에서 장기 주택담보대출을 받을 자격과 능력이 안 되는 가구가 주택담보대출을 받았거나 장기 주택담보대출을 받았으나 예상하지 못한 소득 감소나 출산 등으로 가구의 소비가 크게 증가한 경우에 발생한다. 우리나라의 하우스 푸어도 2008년 경제 위기 이후 소득이 감소하면서 더욱 두드러졌지만 선진국과 다른 측면이 있다. 단기형 주택담보대출 제도에서 기인하는 측면도 크다는 것이다. 2007년까지 수도권 부동산 가격이 급등할 시점에 단기형 주택담보대출을 받았다가 가격 하락으로 거래가 급감하면서 이자만 내는 3년 거치 기간이 지나 원금 상환기간이 도래하면서 하우스푸어가 급증했다는 것이다. 주택담보대출 원금 상환 기간이 도래해 원리금 상환이 가처분소득의 40%를 넘어서면 하우스푸어로 볼 수밖에 없다. 우선 단기형 주택담보대출 제도에서 기인하는 문제점은 만기 연장, 장기 주택담보대출 전환 등으로 하우스푸어 가구를 상당량 줄일 수 있다. 저성장 및 소득 양극화 지속, 양질의 일자리 부족, 베이비붐 세대 은퇴 등으로 우리 경제는 구조적인 전환점에 서 있다. 향후 하우스 푸어 문제를 적절하게 풀지 못하면 수도권 부동산 시장 침체와 맞물려 소비 감소, 저성장, 부동산 가격 추가 하락이라는 연결고리의 한 축이 될 가능성을 배제할 수 없다. 최근 은행권과 정치권에서도 하우스 푸어 대책이 나오고 있다. 주택담보대출 제도에서 비롯된 측면도 있기 때문에 도덕적 해이를 최소화하면서 고통분담의 차원에서 은행권과 정부도 일정한 부담을 져야 할 것이다. 수도권 부동산 장기 침체, 하우스 푸어 증가가 우리나라 경제에 더 큰 짐이 되기 전에 해결 방안에 지혜를 모아야 할 때다.

부동산 시장의 지역별 양극화가 지속되고 있다. 지방 부동산 시장은 2011년 이후 호조세를 보이지만 수도권 시장의 침체는 장기화하고 있다. 2000년대 중반에는 지방 시장 침체와 수도권 시장 호황으로 양극화가 나타났는데, 2010년 이후 지방 시장 호황, 수도권 시장 침체로 양극화의 방향이 바뀌었다. 서울시 아파트 가격은 실질 가격 기준으로 최고점이던 2008년 5월에 비해 14.2% 하락했고, 하락 기간은 50개월째 이어지고 있다. 경기도 아파트 가격은 최고점이던 2007년 1월에 비해 17.4% 하락했고, 하락 기간은 무려 66개월에 이르고 있다. 2011년 말 그리스 위기 재발, 스페인 위기 확산 등으로 부동산 시장은 2008년 세계적인 금융위기 때보다 더 큰 충격을 받고 있다. 현재 수도권의 매수우위지수는 2008년 말 금융위기 때보다 낮다. 2011년 말에는 수도권과 지방 모두 일시적이기는 하지만 거래량이 급락했다. 부동산 거품이 붕괴하는 경우 금융부실, 신용경색, 성장률 둔화, 외환위기 등 총체적인 난국에 직면할 수밖에 없는데, 우리나라 수도권은 2007년 이후 5년에 걸쳐 완만하게 연착륙이 진행 중이라고 볼 수 있다. 수도권 부동산 가격이 연착륙하고 있으나 시장 침체가 장기화되고 있기 때문에 장기화에 따른 문제점들은 지속적으로 노출되고 있다. 부동산 거래량이 줄어들면서 중개업, 이사, 주택 인테리어 및 기자재 등 연관 산업의 침체도 지속되고 있고, 수도권 주택 가격의 장기적인 하락으로 분양 시장 침체가 지속되고 있다. 수도권 택지의 분양사업 지연 또는 청약률 저조로 중견 건설사들의 연쇄부도가 일어나 건설사들에 대한 유동성을 더욱 옥죄는 악순환도 일어나고 있다. 장기적이기는 하지만 주택 가격 하락으로 주택담보비율(LTV)이 올라가 일부 상환 후 대출 연장을 하거나, 거치 기간 동안 이자만 내오다가 거치 기간이 지나면서 주택담보대출 원리금 상환 탓에 소비까지 줄여야 하는 ‘하우스푸어’가 대량 발생하고 있다. 이는 내수 위축의 요인으로 작용하고 있다. 앞으로 정부의 정책은 수도권 부동산 시장 침체 장기화에 따른 부작용을 최소화하고 부동산 시장의 규제 완화 기조를 유지하면서 실수요를 중심으로 적극적으로 수요를 창출하는 정책으로 전환해야 한다. 현 정부 들어 부동산 규제 완화, 세금 감면 등 다양한 측면에서 여러 차례 부동산 경기 및 거래 활성화 대책을 내놓았지만, 수요 위축기에 큰 효과를 발휘하지 못하고 있다. 2008년 금융위기가 시간이 지나면서 해소된 것이 아니라 감추어져 있다가 재발을 반복하면서 단기간 내에 회복되기 어렵기 때문이다. 또 수도권 부동산 시장은 택지 공급 과잉, 중앙정부 공무원이나 공사의 지방 이전으로 수요가 감소할 것이라는 인식이 확산돼 가격 상승에 대한 기대감이 많이 줄었다. 시장 환경의 불확실성 속에서는 여유 계층도 부동산 투자를 꺼릴 수밖에 없어 기존의 규제 완화, 총부채상환비율(DTI) 규제 완화로는 수요 증가를 이끌 수 없다. 부동산 정책은 대규모로 주택을 공급하고 투기를 방지하며 투기꾼에게 벌칙을 강화하는 데에는 경험이 많지만, 새로운 수요 창출에는 익숙하지 못하다. 이제 부동산 정책은 수도권에 새로운 수요가 만들어질 수 있는 여건을 조성해야 한다. 실수요자를 중심으로 생애 최초주택구매자금의 규모를 확대하고, 대출 조건을 크게 완화할 필요가 있다. 주택 거래가 침체된 상황에서도 생애 최초담보대출 금액은 꾸준히 증가하고 있어 실수요 위주의 주택 구매 수요가 여전히 존재한다는 것을 알 수 있다. 또 부동산 거래 부문에서 세금을 낮추어 주어야 한다. 이제는 실거래가 신고가 정착돼 있기 때문에 9억원 이상 4%는 물론이고 9억원 이하 2%도 너무 높다. 취득세는 1% 내외로 조정해야 할 것이다. 지방 세수 부족 문제는 별도의 대책을 마련해야 할 것이다. 이와 함께 수도권 경우 부동산 가격 장기 하락으로 청약 수요가 극도로 침체돼 있어 청약가점제의 의미가 없어졌다. 주택청약제도도 지역별 상황에 따라 유연하게 적용할 수 있는 체계를 만들어야 할 것이다.

전국의 재개발, 뉴타운, 재건축 등 도심재생사업들이 표류하고 있다. 특히 수도권은 부동산 시장 침체가 장기화하면서 사업 지연, 사업에 대한 재평가로 이른바 도심재생사업의 구조조정이 진행되고 있다. 한때 ‘황금알을 낳는 거위’로 인식되던 뉴타운 사업이 이제는 천덕꾸러기 신세가 되었다. 뉴타운 정책이 이렇게 빨리 무대에서 사라지는 것은 2000년대 저금리에 따른 부동산 가격 거품기에 뉴타운 사업이 너무 졸속으로 추진되었기 때문이다. 당초 사업 추진과정에서 향후 발생할 문제점에 대한 심각한 고민 없이 대규모로 지정되었다. 지정 기준도 느슨했다. 사업방식도 지역별·개별적인 특성의 반영 없이 민간 개발 사업자를 중심으로 한 전면 철거 방식이 주를 이루었다. 처음부터 근본적인 문제점이 내재되었지만 부동산 거품기에는 밖으로 드러나지 않았다. 문제점이 노출되기 시작한 것은 2008년 부동산 거품 붕괴로 인한 세계적인 금융위기 이후 부동산 경기 부진이 지속되면서부터이다. 졸속으로 추진되다 보니 주민의 의사가 제대로 반영되지 못하고, 백지 동의서가 난무하고 법에 정한 절차는 무시되는 일이 다반사였다. 뉴타운과 재개발을 반대하는 목소리가 커졌고, 예외 없이 재개발·재건축 사업장에서는 소송이 벌어졌다. 또 부동산 경기 부진에 따라 조합원 물량 이외의 일반 분양가가 하락하면서 조합원 분담금이 증가했고 내 집 주고 빚을 떠안는 경우가 발생했다. 재개발 이주 철거에 따른 저소득층 세입자의 전세 난민화가 커다란 사회문제로 등장했다. 수도권 부동산 경기 침체가 장기화하면서 뉴타운 문제를 더 이상 방치하기가 어려운 실정에 다다랐을 때 정부 재개발 정책도 대규모 사업장의 철거 개발 사업 방식에서 소규모 개발 방식으로 바뀌었고, 뉴타운 사업을 구조조정할 수 있도록 퇴출의 길을 열어주었다. 서울시는 올해 뉴타운 사업 출구전략을 발표했다. 기존 1300개 뉴타운·재개발·재건축 구역 중 434개 구역이 준공됐고, 사업시행인가 이전단계의 구역은 전체 사업장 중에서 610개라고 한다. 이들 중에서 추진위가 구성되지 않은 317개는 토지소유자의 30% 이상이 반대할 때, 추진위가 구성된 나머지 293개는 토지 등 소유자의 10~25% 이상이 반대할 경우 해제를 추진한다는 방침이다. 뉴타운 출구전략은 서울시, 경기도 등 수도권 도시들에서 현재 진행 중에 있다. 처음부터 잘못 추진된 사업을 엄청난 사회적 비용을 치르고 이제서야 고치겠다고는 하지만 그뿐이다. 앞으로 도심재생사업을 어떻게 할 것인가에 대한 비전은 없다. 일부 소규모 개발 방식들이 소개되고는 있지만 그것으로는 큰 그림이 그려지지 않는다. 급격한 정책 변경에 따라 조합원 불안심리도 증가하고 있고, 도심재생사업 정책 자체가 표류하고 있다. 그동안 정부 부동산정책 내 도심재생사업에 대해서는 절차적인 수단 성격의 정책만 있을 뿐이지 주택 정책에서 중요한 역할이나 목표가 되지 못하고 있다. 여전히 정부 정책은 공공이 택지를 개발하여 주택을 얼마나 공급할 것인가 하는 양적 목표에 집중하고 있기 때문이다. 이제 더 이상 신도시나 대규모 택지개발 사업이 필요하기보다는 도심재생사업으로 주민 삶의 질을 개선하면서 양질의 주택도 공급하는 방향으로 나가야 한다. 향후 도심재생사업을 주요한 주택공급처로 인식하고 중장기 추진 계획을 새로 마련해야 한다. 토지보상비를 풀어가면서 택지 개발을 하기보다는 도심재생사업에 자금을 투입해야 한다. 서울시 출구 전략 중에서 매몰 비용에 대한 대책이 없는 조합 설립 이후 사업장에서는 극히 예외적인 경우를 제외하고는 사업이 원활히 추진될 수 있도록 지원하는 데에 초점을 두어야 한다. 또 사업성은 없지만 반드시 주거환경 개선을 이루어야 하는 지역은 공공이 개입해서 지분출자와 동시에 공동사업자로 참여하여 주민 부담을 최소화하면서 사업이 이루어지도록 해야 한다. 이주 철거 세입자 문제가 발생하지 않도록 순환이주용 공공임대 주택을 서울시 권역별로 마련하고, 장기적으로는 뉴타운 기반시설 지원을 위하여 ‘도심재생사업 기반시설 기금’을 조성해야 한다.

서울신문 오피니언 면이 더욱 새로워집니다. ‘특별칼럼’ ‘열린 세상’ ‘CEO 칼럼’ ‘옴부즈맨 칼럼’ ‘문화마당’ ‘생명의 窓’ ‘글로벌 시대’의 필진이 7월부터 대폭 보강됩니다. 특별칼럼에는 김종민(전 문화관광부 장관) 게임문화재단 이사장, 이배용(전 이화여대 총장) 국가브랜드위원장, 이승훈 서울대 경제학과 명예교수가 새로 참여합니다. 열린 세상과 옴부즈맨 칼럼, CEO 칼럼, 문화마당 등 칼럼필진으로 각 분야 전문가들이 합류합니다. 명쾌한 진단과 설득력 있는 대안이 담긴 글을 선보일 것입니다. 독자 여러분의 많은 관심과 성원 바랍니다. ■새 필진 ●특별칼럼 김종민(전 문화관광부 장관) 게임문화재단 이사장, 이배용(전 이화여대 총장) 국가브랜드위원장, 이승훈 서울대 경제학과 명예교수 ●열린 세상 김선덕 건설산업전략연구소장,김정후 런던대 지리학과 연구교수, 김현석 국가경영연구원장, 민경주 한국항공우주연구원 나로우주센터장, 민병원 이화여대 정치외교학과 교수, 박남기 광주교육대 총장, 박상익 우석대 역사교육과 교수, 윤석명 한국보건사회연구원 연구위원, 이기권 전 고용노동부 차관, 이종수 연세대 행정학과 교수, 장철균 전 주스위스 대사 ●CEO 칼럼 김재수 농수산물유통공사 사장, 방한홍 한화케미칼 대표, 윤문석 VM웨어 코리아 지사장 ●옴부즈맨 칼럼 심영섭 미디어다양성위원회 위원, 이갑수 INR 대표, 정윤기 행정안전부 정보기반정책관. ●문화마당 계승범 서강대 사학과 교수 ●생명의 窓 손흥도 원불교 교무 ●글로벌 시대 이혜주 현대건설 아부다비지사장, 장수영 코트라 뉴질랜드 오클랜드무역관장

“언제 철거될지 몰라 조건부로 싸게 들어와 사는데 (뉴타운이 해제되면) 집주인이 당장 전셋값부터 올려달라고 할까 걱정됩니다.”(동작구 흑석뉴타운 주민) “(뉴타운 해제 뒤) 집주인이 월세 수익이 좋은 원룸이나 도시형생활주택을 신축하기 위해 내쫓으면 임대주택도 보장받지 못한 채 내몰리지 않을까요?”(한남1재정비촉진구역 주민) 서울시가 뉴타운과 재개발·재건축 대상 1300여곳 가운데 절반가량을 재검토하기로 하면서 시장변화에 관심이 쏠리고 있다. 물량 감소에 따른 부동산가격 인상 가능성이 제기되는 가운데 뉴타운 해제에 따른 전세난 심화에도 잔뜩 촉각이 곤두섰다. 지구 해제에 따라 건축규제가 풀리면 집주인들이 앞다퉈 가구별 리모델링이나 신축에 나서 전셋값을 끌어올릴 것이란 우려에서다. 5일 부동산업계에 따르면 서울시 발표 직후 뉴타운 인근 중개업소에는 외지 집주인들의 문의전화가 한꺼번에 몰리고 있다. 추진위가 구성되지 않았거나 논란이 큰 지역일수록 통화가 폭주한다. 세입자들의 걱정도 이만저만이 아니다. 종로구 창신뉴타운, 영등포구 영등포뉴타운, 용산구 한남뉴타운 등은 6000만~1억원의 비교적 낮은 금액에 소형 단독주택을 임대할 수 있었으나 집주인들이 미뤘던 개·보수에 돌입하면 수리비의 상당액을 세입자들에게 전세금 인상으로 떠넘길 것이란 걱정이 흘러나온다. 높은 월세수입이 보장된 도시형생활주택이나 원룸을 신축해 장기적으로 서민층을 내몰 것이란 지적도 있다. 양지영 리얼투데이 팀장은 “뉴타운 해제 등으로 주택 공급 물량이 줄면 중장기적으로 전세난이 심화될 가능성도 있어 해제보다는 속도조절이 필요하다.”고 지적했다. 하지만 이 같은 우려는 기우이며 벌써부터 서울시 정책과 전세난을 짝짓기에는 무리라는 의견이 많다. 박원갑 국민은행 수석 부동산팀장은 “뉴타운 재검토는 전세난과 (직접적인) 관계가 없다.”고 잘라말했다. 그는 “뉴타운 해제가 (주택) 공급 부족으로 이어진다는 주장은 논리적으로 약하다.”면서 “뉴타운 개발 이후 오히려 (주택 수가 줄어) 인구밀도가 줄어든다는 연구결과도 나와 있지 않으냐.”고 되물었다. 대규모 재개발 포기로 신규 아파트 숫자는 줄지만 기존 지구의 건축규제를 풀면서 오히려 다양한 형태의 주택이 공존할 여지가 커졌다는 설명이다. 아울러 정비사업의 옥석가리기가 빠르게 진행되겠지만 서울시가 구체적인 틀이나 재원을 아직 제시하지 않아 단기적인 부작용을 속단하기에도 이르다는 것이다. 김선덕 건설산업전략연구소장도 “아파트 매매시장은 미래에 대한 기대감이 상당부분 영향을 끼치지만, 전세시장은 철저히 실수요 위주로 움직여 섣불리 예측할 수 없다.”고 말했다. 김 소장은 “서울시가 시장에 어떤 시그널을 주느냐에 따라 다양한 주택유형이 (기존 뉴타운지구에) 안착할 가능성이 달라진다.”며 “짧은 기간 (전셋값에) 영향을 끼칠 가능성은 매우 낮고, 장기적으로도 마찬가지”라고 진단했다. 조합을 해산시키거나 추진을 포기하는 곳의 윤곽도 올해 말 이후에나 서서히 드러나게 돼 당장 걱정할 필요는 없다는 설명이다. 다만 입지가 좋은 지구 내 택지에선 리모델링이 일부 전개돼 전세문제가 불거질 수 있으나 서울시가 2~3인용 주택수요보다 원룸형 임대주택 등에 치중하는 것이 더 큰 문제라고 내다봤다. 김용진 와이즈자산관리 대표도 “재개발 재검토나 해제가 이주 수요를 줄여 오히려 전세난 해소에 도움이 될 것”이라며 “단기적으로 정책의 불투명으로 약간의 혼선을 줄 수 있으나 예정대로 계획이 진행되면 전세시장에는 상당부분 힘이 될 것”이라고 진단했다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “(지구 해제에 따른) 전세 물량 부족은 당장 우려할 만한 상황은 아니다.”라면서 “향후 무더기로 뉴타운을 해제하기보다 세입자 보호를 위해 꼭 중단이 필요한 곳만 선택적으로 제외시키는 운용의 묘가 필요하다.”고 조언했다. 한편 서울시가 뉴타운의 전면 재검토를 선언한 가운데 다른 대규모 사업지들도 본격적인 속도조절에 들어갈 것으로 보인다. 박원순 시장이 한강변 일대를 개발하는 ‘한강르네상스’에 반대한다는 입장을 분명히 한 만큼 조만간 이에 대한 재검토 작업도 초읽기에 들어갈 전망이다. 직격탄은 한강변과 강남의 낡은 재건축 아파트들이 맞을 것으로 예상된다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

서울지역 부동산시장에 ‘박원순 효과’라는 신조어가 등장했다. 지난 25일 시장 취임 한 달째를 맞으면서 강남권 재건축 단지를 중심으로 집값이 눈에 띄게 떨어지는 등 침체현상이 가중됐기 때문이다. 임대주택 8만 가구 공약 등 공공성 강화에 초점을 맞춘 박 시장의 당선으로 서울시 주택정책은 확연히 달라질 것이란 전망이 지배적이다. 일선 중개업소에선 벌써 “전반적인 시장침체 속에 가끔 성사되던 급매물 위주의 거래마저 끊기고 관망세로 돌아섰다.”는 불만도 터져 나온다. ●두꺼비하우징 등 신도심재생사업 가속 27일 부동산업계에 따르면 박원순호 출범 한 달 만에 강남 재건축 아파트 시가총액이 7000억원이나 떨어졌다는 얘기가 나오고 있다. 오세훈 전임시장의 한강변 초고층 사업은 전면 재검토에 들어갔고, 재건축·재개발 사업은 제동이 걸렸다. 대신 대안형 정비방식으로 마을 공동체 활성화에 초점을 맞춘 두꺼비하우징 등 신도심재생사업에는 속도가 붙었다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “서울시 기조로 봐서 가격 하락 압력으로 작용할 공산이 크다.”고 내다봤다. 이 같은 분위기는 이달 초부터 서서히 드러났다. 부동산정보업체인 부동산114에 따르면 서울시장 재·보궐 선거가 치러진 10월 마지막 주에서 11월 19일까지 서울의 재건축 아파트 매매가격은 평균 0.68% 떨어졌다. 박원순 시장 취임 이후 강남구 재건축 집값은 한 달 새 1.49%나 급락했다. 강남 3구로 불리는 강남, 서초, 송파는 모든 집값이 일제히 하락했고, 재건축 사업 초기 단계인 강동구는 가장 큰 낙폭을 보였다. 고덕동의 G중개업소 관계자는 “시장이 바뀌면서 재건축 사업추진이 어렵지 않겠느냐는 의견들이 많다.”면서 “재건축 아파트를 사겠다는 문의는 줄고 오랫동안 보유하던 집을 언제 팔면 좋겠느냐는 문의만 이어졌다.”고 전했다. 대치동 은마아파트는 평균 3000만원 가까이 떨어졌다. 송파구 잠실동 주공5단지도 평균 5000만원가량 하락했다. 잠실동 K중개업소 관계자는 “예전처럼 시장이 정책에 민감한 것 같지는 않다.”면서도 “재건축 투자가 수억원씩 돈을 묻어놔야 하는 만큼 투자시기를 늦추려는 사람이 더 늘었다.”고 전했다. 한강변 개발에 대한 재검토가 예상되는 압구정동 일대도 하락 폭이 크다. 사업 자체가 없던 일로 될 가능성이 크다는 얘기가 전해지면서 압구정전략정비구역 주변의 신현대, 구현대는 면적별로 5000만원 이상 떨어졌다. 구현대 4차(145㎡)의 경우 24억 3000여만원에서 22억 7000만원대까지 급락했다. ●강남 3구는 물론 강북도 일제히 떨어져 강북지역도 영향을 받기는 마찬가지다. 단독·다가구 주택이 몰린 성수지구의 지분값도 하락 중이다. 인근 D중개업소 관계자는 “사업지연에 대한 심리적 부담감이 작용하는 것으로 보인다.”고 말했다. 반면 북아현동 뉴타운 구역 등 일부지역에선 뉴타운 반대 움직임이 시장 교체로 오히려 탄력을 받고 있다. 사업 중단을 빨리 결정해 달라는 요구가 빗발치면서 귀추가 주목받는다. 북아현동 A중개업소 관계자는 “안 할 수 있는 여지가 생겼으니 뉴타운 지역 주민들은 하소연할 수 있는 희망이 생긴 것”이라며 “내 집을 내놓고 또 돈이 많이 들어가니 반대의견이 많다.”고 말했다. 정책적 불확실성이 커진 서울지역 주택시장에 대안은 없을까. 박원갑 국민은행 수석부동산팀장은 “대부분의 재건축 사업단지에선 진행이 늦어지거나 표류할 가능성이 커졌다.”면서 “저소득층 주거 안정대책과 중산층 주택시장을 분리한 시장 활성화 대책이 필요하다.”고 지적했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

지난 1년간 우리 국민이 실제로 쓸 수 있는 소득에서 가계 대출금이 차지하는 비중이 70%에 다가서며 사상 최대치를 기록했다. 향후 글로벌 재정 위기의 여파로 경기가 둔화될 경우 가계 부채의 부실화가 심화될 수 있다는 의미다. 전문가들은 내년 상반기를 가계 대출 붕괴의 고비로 보고 있다. 13일 한국은행에 따르면 지난 6월 말 가계 대출 잔액은 826조원으로 해당 분기를 포함하는 직전 1년간 국민총처분가능소득 1204조 6000억원의 68.6%를 차지했다. 매년 상반기 말 기준으로 볼 때 관련 통계를 집계하기 시작한 1997년 이후 최대치다. 국민총처분가능소득이란 실제로 국민이 사용할 수 있는 소득으로 국민총소득(GNI)에서 해외로 무상 송금한 금액을 제외하고 무상으로 받은 금액을 더해 산정한다. 매년 6월 말 가계 대출 잔액이 직전 1년간 국민총처분가능소득에서 차지하는 비중은 2002년 52.0%로 처음 절반을 넘어섰다. 이후 2003년 54.4%, 2004년 54.5%, 2005년 55.7%, 2006년 58.5%, 2007년 60.4%, 2009년 63.8%, 2010년 67.6%로 꾸준히 늘었다. 상반기 국민총처분가능소득에서 같은 기간 가계 대출 증가분이 차지하는 비중도 글로벌 금융 위기 이후 최고치를 기록했다. 올해 상반기 국민총처분가능소득(595조 3000억원) 대비 가계 대출 증가분(28조 5000억원)의 비중은 4.8%로 전년(3.9%)보다 0.9% 포인트 증가했다. 상반기 국민총처분가능소득 대비 가계 대출 증가분은 글로벌 금융 위기 직전인 2008년 5.5%에 달했다가 2009년 2.6%로 떨어졌으나 2년 연속 증가하면서 다시 2008년 수준에 다가섰다. 가계 부채는 내용이 더욱 심각하다. 2011년 6월 말 4대 시중은행 기준으로 주택담보대출의 78%가 이자만 납입하고 있는 상황에서 올해 상반기 중 주택담보대출의 만기 연장률은 지난해에 비해 4% 하락했다. 금융 당국은 은행보다 비은행권 대출이 크게 증가하는 것을 우려하고 있다. 은행은 지난 3분기에 비해 대출금이 7% 늘었지만 비은행권은 9.2% 증가했다. 금융 당국 관계자는 “은행의 경우 정부의 가계 대출 가이드라인을 지키고 있지만 비은행권은 지점마다 독립 운영하는 곳이 많아 규제하기가 쉽지 않다.”고 말했다. 한상완 현대경제연구원 산업전략본부장은 “가계 부채자의 이자 상환 능력이 크게 훼손된 상태여서 이탈리아발 신용경색 위기가 터질 경우 버텨내지 못할 수도 있다.”면서 “내년 상반기가 고비”라고 말했다. 이경주·오달란기자 kdlrudwn@seoul.co.kr

찬바람이 불면서 완연한 전셋값 안정세가 드러나고 있다. 수도권 전셋값이 잠시 고개를 숙이자 세입자들의 관심은 온통 내년 봄 전셋값 상승 랠리의 재현 가능성에 쏠리고 있다. 13일 학계와 부동산업계에 따르면 최근 전세시장의 바뀐 흐름은 새로운 구조 변화를 뜻한다. 그동안 늘 존재해온 전세난이 올해에는 매맷값 상승의 그늘을 벗어나 부각된 이유다. 서정렬 영산대 부동산금융학과 교수는 “전세난이 국지적·계절적 이슈가 아닌 주택시장 전반의 구조적 변화를 수반하고 있다.”면서 “중소형 주택의 수급 불균형과 가격 하락기의 접점이 현재의 전세난을 만들었다.”고 분석했다. 올해 전세난이 기존 전세난과 다른 점은 크게 세 가지로 요약된다. 우선 전세가 상승 이후 매매가 상승이란 시장의 반복적 메커니즘이 깨졌다. 전세가격은 오르지만 매매 수요로 연결되지 않아 매맷값의 추세적 상승이 일어나지 않았다. 둘째, 전세난이 전세가격의 상승에 그치지 않고, 반전세·반월세 등 이전과 다른 계약방식으로 전이됐다. 마지막으로 이 같은 시장의 변화는 이전과 다른 시장 구조의 전면적인 개편 동력으로 작용하고 있다. 부동산정보업체인 부동산114는 지난주 서울지역 전셋값 변동률을 조사한 결과, -0.03%를 기록했다고 밝혔다. 변동 폭이 줄어들고, 3주 연속 하락세를 보였다. 전세가 하락지역도 크게 늘었다. 강남·동작·금천·양천·송파·강서구 등이다. 권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 “올 전셋값 상승은 정점에 거의 다다른 것으로 보인다.”면서 “몇몇 지역의 하락세를 통해 이를 짐작할 수 있다.”고 설명했다. 권 위원이 2000~2004년 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)을 분석한 결과, 전세가율 상승은 60~65% 수준일 때 매매가 상승으로 이어졌다. 매맷값이 상승세로 전환된 뒤 6개월이면 전세가 비율은 정점에 이르고 이후 감소했다는 것이다. 매매가는 정점 도달 뒤 보통 2년 3개월간 상승을 지속했다. 현재 전국 전세가율은 60%, 수도권은 50% 수준이다. 다만 권 위원은 “2000년 전세 비중이 28.2%로 400만 가구였는데 지난해에는 21.7%로 376만 가구에 그쳤다.”면서 “전세가구가 적다는 것은 내재된 수요가 상대적으로 약하다는 뜻으로 상승 압박도 적을 수 있다.”고 말했다. 단기 순환변동 주기를 보면 내년에 전셋값 상승세가 크게 주춤할 것이란 설명도 가능하다. 아울러 내년 경제상황이 다소 비관적이고 주택가격 상승에 대한 기대심리도 꺾여 있으나, 주택경기는 지난해보다 낙관적이란 전망도 나온다. 주택가격 상승, 거래 활성화, 전세난 완화라는 시나리오도 가능하다는 얘기다. 하지만 아직 마음을 놓기에는 이르다는 주장도 있다. 서울 강동권 재건축단지의 이주가 연말부터 본격화하는 등 잠재적 불안요소가 여전하기 때문이다. 서울 강동구에서만 고덕시영 아파트 2500여 가구를 시작으로 연말까지 3000가구가 넘는 이주 수요가 발생할 전망이다. 내년 초에는 고덕주공4단지가 이주를 이어가는 등 인근 10개 단지 1만 2300여 가구가 향후 2년간 이주할 것으로 보인다. 현지 중개업소 관계자는 “인접한 경기 하남 등의 전세난을 부풀릴 수 있고, 서울지역 전세시장에 악영향을 미칠 것”이라고 내다봤다. 12월 본격화되는 연말·연초 학군수요에 내년부터 입주물량이 급감한다는 점도 전세난 완화를 예단할 수 없는 이유다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “전셋값이 떨어지려면 기본적으로 주택공급이 늘어야 하는데 내년부터 공급 부족이 전셋값 상승압력으로 작용할 것”이라고 내다봤다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

세계 금융시장이 패닉상태다. 백약이 무효인 상태다. 국제사회가 내놓을 약(대책)도 딱히 없다. 어느 국가나 국제사회가 내놓는 정책과 말발도 먹히지 않는다. 국제사회의 공조도 듣지 않는다. 전문가들은 미국이 다우지수 추가 폭락을 막기 위해 추가 경기부양책을 내놓을 가능성에 무게를 두고 있다. 한상완 현대경제연구원 산업전략본부장은 9일 “스탠더드앤드푸어스(S&P)가 미국의 양적완화를 비난하면서 신용등급을 강등한 상황에서 추가 경기부양책을 내놓을 나라는 없을 것”이라면서 “그럼에도 미국은 주가 폭락을 막기 위해 추가 경기부양책을 내놓을 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 문제는 미국의 추가 부양책이 나오더라도 ‘언 발에 오줌누기’에 그칠 것이라는 것이다. 누리엘 루비니 미 뉴욕대 교수는 “미국이 더블딥(이중침체)을 막기 위해 쓸 수 있는 정책수단이 거의 없다.”면서 “3차 양적완화를 해도 효과는 제한적일 수밖에 없다.”고 말했다. 10일 새벽 미국 연방준비제도이사회(Fed)의 연방공개시장위원회(FOMC)에서 3차 양적완화를 결정하더라도 미국 정책금리가 사실상 제로인 상황에서 경기부양효과는 기대하기 힘들다는 얘기다. 국제사회는 ‘G제로’를 절감한다. 세계 경제를 주도하던 미국과 중국의 G2 모습과 목소리도 없다. 버락 오바마 미국 대통령이 그제 국제신용평가사인 S&P의 신용등급 강등 조치 이후 기자회견을 갖고 현재의 위기는 S&P가 만든 허구라고 강변했지만 뉴욕증시는 폭락으로 답했다. 벌써 오바마 대통령이 레임덕을 맞은 게 아니냐고 국제문제 전문가들은 수군거린다. 유럽중앙은행(ECB)의 장클로드 트리셰 총재는 재정위기를 겪고 있는 이탈리아와 스페인의 채권을 사들이고 있지만 지속 여부에 대해서는 회의적인 시각도 있다. 중국도, 일본도 강 건너 불구경하듯 하면서 엔고 같은 자신들의 문제 해결에만 몰두한다. 2008년 글로벌 금융위기 당시에 보여준 통화스와프 합의 같은 순발력을 보여주는 나라는 어디에도 찾을 수 없다. 이렇다 보니 주요 7개국(G7)과 주요 20개국(G20)의 대책도 먹혀들지 않는다. G7 재무장관 및 중앙은행 총재들은 지난 8일 금융시장의 기능과 금융안정·경제성장 지원 결의를 발표했지만 시장은 실효성이 없다고 비웃었다. 미국과 중국은 합의문 내용을 놓고 비난하면서 G20은 성명서 발표 시기를 놓쳤고 이는 아시아 금융시장과 유럽, 미국 시장 대폭락으로 이어졌다. 그럼에도 세계 경제가 공황상태로 가지 않으려면 세계 금융시장의 투자자들이 냉정을 되찾아야 한다고 전문가들은 지적한다. 이성한 국제금융센터 소장은 “우리나라의 경우도 수출이 잘되고 재정위기도 없는데 미국이 5% 내릴 때 7~8%씩 폭락하는 것은 시장이 너무 과도하게 반응하는 것”이라면서 “우리나라를 비롯해 국제 금융시장이 이제는 냉정을 찾아야 할 때”라고 말했다. 이경주기자 kdlrudwn@seoul.co.kr

▶성태윤 연세대 경제학과 교수 “현 위기 단기해결 난망… 금융 타격 우려” 현 상황의 원인은 유럽에서 시작된 재정위기가 미국으로 확산된 것이다. 재정위기는 단기적으로 해결되기 어렵다. 과거 라틴아메리카 국가들의 재정위기가 금융위기로 전이된 것처럼 미국과 유럽의 재정위기도 향후 금융위기로 번질 가능성이 높다. 또 재정위기의 장기적인 특성상 실물 경기의 침체를 부를 가능성도 있다. 스탠더드앤드푸어스(S&P)의 미국 신용등급 강등이 곧바로 실물 경제에 타격을 주지는 않겠지만, 향후 그럴 수 있다는 기대감이 현재 금융시장에 반영되고 있는 것이다. 다만 미국은 유럽과 달리 3차 양적완화(시중에 돈을 풀어 경기를 살리는 정책) 등을 통해 확장된 통화정책을 쓸 여지가 있다. 달러를 대체할 기축통화가 없기 때문이다. ▶김태준 한국금융연구원장 “시장 반응 과도… 美 더블딥 가능성 낮아” 미국 신용등급이 강등됐고, 쓸 수 있는 재정수단이 과거보다 제한적이라는 부분을 감안해도 시장의 반응은 과도하다. 예상하지 못했던 악재가 갑자기 나타난 상황처럼 움직이고 있다. 심리적인 부분에서 위기가 시작됐기 때문에 실물경제에까지 영향을 끼쳐 신용경색 상황이 올 가능성이나 미국의 더블딥 가능성은 낮아 보인다. 미국 신용등급이 강등되기는 했지만, 리먼 사태 이후 미국 경제를 활성화하기 위해 취했던 정책의 효과는 유효하기 때문이다. 다만, 실물 부문에서 미국 경제가 위축되면 우리 경제에 장기적으로 부정적인 영향을 줄 것이다. 금융위기 때마다 한국에서 낙폭이 가장 크게 나타나고 있지만, 이는 유동성이 좋기 때문이다. 규제를 강화하기보다 자본시장의 깊이와 넓이를 키우는 게 근본적인 해결책이다. ▶송태정 우리금융지주 수석연구위원 “외국인 채권 매각땐 환율 급등할 수도” 가장 눈여겨봐야 하는 변수가 환율이다. 주식 시장은 폭락한 반면 환율과 채권, 외화유동성은 괜찮은 편이다. 그러나 2~3년 전부터 우리 국채를 많이 사들인 외국인이 주식에 이어 채권까지 팔기 시작하면 환율이 급등할 수 있다. 달러당 10원 안팎에서 움직인다면 영향이 적지만 그 이상 오르내릴 경우 환차익을 노리는 외국인 투자자들에게 한국이 먹잇감이 될 수 있다. 실물 경제의 변화가 이번 사태의 장기화 여부를 가늠하게 될 것이다. 전세계 실물 경기는 하락세라고 볼 수 있는데 한국은 그 속도가 점진적이고 미국은 가파르다. 실물 지표마저 영향을 받게 되면 세계 경제는 오랫동안 어려움을 겪을 수 있다. ▶한상완 현대경제연구원 산업전략본부장 “韓·中 등 보유 美국채 매각 가능성 적어” 2008년 서브프라임 금융위기의 연장선상에서 현 사태를 바라봐야 한다. 금융위기가 실물경제의 위기로 번지지 않게 하기 위해 미국을 비롯한 각국은 돈을 풀어서 경기를 부양하려고 했다. 결과적으로 민간의 부실이 정부의 부실로 옮겨온 것이다. 그러다 보니 정부 곳간이 바닥났고 재정위기가 불거졌다. 미국은 3차 양적완화를 단행할 수밖에 없는 상황을 맞이했다. 이 와중에도 미국 국채와 달러에 대한 인기가 식지 않는 이유는 전세계 경제가 ‘어글리 콘테스트’를 하고 있기 때문이다. 즉 대부분 국가들이 그나마 덜 나쁜, 안전한 자산을 선호하는 것이다. 중국과 한국 등 동아시아 국가가 많이 보유한 미 국채를 매각할 가능성도 낮다. 다만 장기적으로 미 국채의 비중을 줄이고 외환보유고를 다양화해야 한다. ▶이재웅 성균관대 경제학과 명예교수 “G7 공조 예상… 美침체땐 수출한국 타격” 금융시장의 앞날을 예측하기 매우 어렵다. 단기적으로 개선될 모멘텀을 찾기 힘든 상황이다. 소규모 개방경제인 한국은 주식시장뿐 아니라 외환시장의 충격도 면밀히 점검해야 한다. 미국 경제가 이중침체(더블딥)로 가지는 않을 것이다. 미국이 자국 경제를 충격 속으로 몰고 가진 않을 것이기 때문이다. 또 주요 7개국(G7) 등의 국제 공조가 이뤄질 전망이다. 미국의 3차 양적완화 실행 여부에 따라 장기화 여부를 판단할 수 있을 것으로 본다. 다만 미국뿐 아니라 유럽의 재정위기도 심각한 점이 주목할 부분이다. 미국과 유럽 국가의 실물 경제가 침체되고 소비자들의 구매력이 약화될 경우 한국처럼 수출로 먹고 사는 나라는 어려움에 봉착할 것이다. ▶김한수 자본시장연구원 국제금융실장 “긴축 경제… 외화 유입 경로 다양화해야” 미국 신용등급 하락으로 인해 국내 경제가 구조적으로 어떤 문제가 생겼다고 보기는 어렵다. 지금 현상은 연초부터 지속된 것이고, 투자심리가 악화된 것일 뿐이다. 오히려 더 큰 문제는 스페인과 이탈리아 재정 악화 상태 등 유럽이다. 시장은 경기 회복에 대해서 민감하게 반응한다. 올 들어 전 세계 대부분 국가가 인플레이션 억제 정책을 펴서 더 이상 경기 회복은 어렵다고 시장이 예측한 듯싶다. 또 미국과 일본 등 선진국 재정 적자가 너무 심각하다. 이런 상태에서 투자자들이 패닉 상태에 빠지면 해결방안이 없다. 세계 경제는 긴축으로 갈 가능성이 있고, 지속될 우려도 있다. 우리는 외화가 필요한 국가지만 70%가 유럽과 미국에서 들어오고 있다. 사태 재발 방지를 위해 외화 유입 경로를 아시아 등으로 다양화할 필요가 있다. ▶신민영 LG경제연구원 거시경제연구실장 “저성장 기조 예상… 실물경제 불똥 튈듯” 금융시장은 주식과 채권, 외환 등이 있지만, 주가가 너무 크게 요동치고 있는 만큼 과잉반응이라고 할 수 있다. 당초 예상은 이렇게 파급력 있을 것으로 보지 않았다. 시장은 향후 저성장을 예상하고 기업가치가 크게 줄어들 것이라고 보고 있다. 더블딥을 미국 경제의 마이너스 성장이라고 정의한다면, 가능성은 높지 않다. 상반기만 해도 일본 대지진과 유가 급등 등의 악재가 있었지만 마이너스 성장은 하지 않았다. 우리 실물 경제는 적든 크든 불똥이 예상된다. 이번 사태는 금융 시장이 진정된다고 해서 완전히 끝나는 게 아니다. 주기의 문제가 아니라 거대한 변화의 단초로 볼 수 있을 만큼 복잡하게 얽혀 있다. 국내 기준금리 인상은 쉽지 않을 듯하다. ▶신석하 한국개발연구원 거시금융정책연구부 팀장 “美 침체 가능성 낮아… 주가 급락 그칠 것” 금융시장이 과잉반응인지 아닌지는 지금 판단이 어렵다. 국제금융시장이 큰 충격에 빠졌을 때 외국인이 우리 시장에서 자금 회수를 했던 것은 과거에도 있었다. 이번 사태는 우리 경제 자체에 대한 불안감에서 비롯된 것은 아니다. 미국의 경기가 둔화될 수는 있지만 침체 가능성은 아직 높지 않다. 금융시장 불안은 장기간 지속되는 성질의 것이 아니다. 주가 급락도 계속되지는 않을 것이다. 사실 국내 기준금리 인상을 이번에 단행해 물가를 안정화하는 게 바람직했다. 그러나 이번 사태로 기회를 놓칠 것으로 예상된다. ▶우영무 HMC투자증권 리서치센터장 “수출 한국에 악재… 증시 조정 오래갈 듯” 이번 사안은 2008년 리먼브러더스 사태에 버금가는 중대한 상황이다. 금융시장이 요동치는 것을 과잉반응이라고 할 수는 없다. 미국 경제는 벌써 더블딥에 들어가고 있는 것으로 보인다. 미국뿐 아니라 유럽도 힘든 상황인 만큼 우리 실물경제에 영향을 끼칠 가능성이 있다. 자국의 통화 가치를 절하하려는 노력이 여러 국가에서 있을 것이고, 우리 기업의 수출에 악영향을 줄 수 있다. 주식 시장은 앞으로 조정이 상당 기간 필요할 것으로 보인다. 중국이 어떻게 대응할지가 변수지만, 신통한 결과가 나올 것으로 보이지 않는다. 국내 기준금리는 중장기적으로 올라갈 수밖에 없을 것이다. ▶송상훈 교보증권 리서치센터장 “주가 2008년보다 낮아… 환율 급변 우려” 주가지수는 적정 가치가 있는데, 일시적으로 1700선도 깨졌다. 이는 2008년 금융위기보다 더 낮은 수준이다. 어느 정도 과잉반응이라고 볼 수 있다. 지금 상황은 손절매가 손절매를 추가로 부르는 상황이다. 여기에 미국 증시 급락으로 외국인 매도가 겹치면서 사태가 나빠졌다. 미국의 더블딥 우려는 어느 정도 현실화됐다. 다만 미국이 극단적인 상황으로 악화되지는 않을 것으로 보인다. 모두 공멸할 수 있기 때문이다. 환율 급변동이 우려되고, 수출에 악영향을 줄 가능성도 있다. 이번 사태는 9일 중국의 7월 소비자물가지수(CPI)가 공개되면서 장기화 염려가 더 커졌다. 국내 기준금리 인상은 현재처럼 대외 여건이 악화되면 어려울 것 같다. 홍희경·오달란·임주형기자 dallan@seoul.co.kr

부동산 거래가 정체된 가운데 주택담보대출 증가율이 사상 최대 기록을 매달 경신하고 있다. 주택을 담보로 생활비 대출을 받는 가계가 늘었기 때문이다. 고물가로 인해 생활비 부담이 커지면서 생긴 현상이다. 대출금을 생활자금으로 소진해 버리면 주택담보대출 건전성이 훼손될 것이란 우려가 높다. 한국은행과 금융감독원에 따르면 1분기 예금은행의 주택담보대출 잔액은 289조 9000억원으로 전분기보다 1.9% 늘었다. 15분기 연속 증가세이다. 당국은 주택담보대출을 새로 받은 가계 가운데 주택 구입 이외 용도로 대출금을 쓴 가계가 지난 1~3월 평균 42%라고 집계했다. 전 분기인 지난해 10~12월 36%보다 6% 포인트 늘었다. 금융 당국은 주택담보대출을 받고 3개월 이내에 주택에 대해 취득·등기 신고를 하면 주택 구입 용도로, 신고가 없으면 주택 구입 이외 용도로 사용했다고 추정하고 통계를 집계했다. 주택 구입 이외 용도로는 개인사업이나 학자금 등 가계 소비, 자녀 세대 전셋값 등으로 대출금을 소진했을 것으로 추정된다. 은행권 신용대출의 경우 금리가 6~9% 정도로 높지만, 주택담보대출 금리는 5~7% 정도로 상대적으로 낮기 때문이다. 전문가들은 일련의 현상을 ‘생계형 대출’이 늘어나는 신호로 분석한다. 함준호 연세대 국제대학원 교수는 “부동산 거래가 활성화되지 못하면서 신규주택 수요가 줄어들며 생계형 주택담보대출이 늘어나는 것”이라면서 “자영업자나 소득이 낮은 가계가 만약 이 빚을 못 갚으면 담보를 처분해야 하는데, 한꺼번에 주택이 매물로 나오면 부동산 가격이 폭락해 2008년 미국의 서브프라임 사태에 준하는 상황이 발생할 수 있다.”고 경고했다. 한상완 현대경제연구원 산업전략본부장은 “가계는 이자가 싼 대출부터 접근하기 때문에 금리가 낮은 주택담보대출을 받아 사용처를 다양하게 할 수 있지만, 주택 구입 이외 용도가 갑자기 늘었다는 것은 내수 경기가 수출 경기보다 좋지 않은 현실을 반영한 것”이라고 설명했다. 통화 당국도 주택비용 용도 외 담보대출이 가계 신용위기의 도화선이 될까 우려하는 분위기다. 김중수 한은 총재는 지난 14일 금융통화위원회 통화정책결정회의 뒤 기자회견에서 “과거에 비해 주택담보대출을 주택 이외 용도로 쓰는 비중이 늘어나 유심히 관찰하고 있다.”고 밝혔다. 홍희경·오달란기자 saloo@seoul.co.kr