과천 아파트 전셋값이 나홀로 오르는 까닭은? 전반적으로 아파트 전셋값이 떨어지고 있는데 비해 과천 아파트 전셋값은 유독 오르고 매물도 바닥났다. 주공 16평형 전셋값은 8500만∼9000만원으로 한달 전과 비교해 500만∼1000만원 올랐다.18평형도 1억 2000만원선으로 한달 전보다 1000만원 상승했다. 원인은 재건축 이주 수요가 급증했기 때문. 지난 6월 사업시행인가를 받은 주공11단지 아파트 이주가 지난달 중순부터 시작됐다. 여기에 지난달 말 사업승인을 받은 주공3단지 주민들도 가까운 곳에 전셋집을 구하기 위해 앞다퉈 나서면서 전셋값이 고공행진을 하고 있다. 유니에셋 조사에 따르면 과천 전셋값은 최근 한달간 1.76% 올랐으며, 지난 한주간 전셋값도 서울과 경기는 각각 0.07%,0.01% 하락한 반면 과천은 1.3% 뛰었다. 내년 상반기까지 이주해야 하는 재건축 대상 아파트는 주공 11단지 640가구,3단지 3110가구 등 3750가구로 과천 전체 아파트 가구수의 30%를 차지한다. 김광석 팀장은 “이사 수요가 한꺼번에 몰리면서 이 지역 전세난이 이어질 것 같다.”고 전망했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울의 대표적인 ‘베드 타운’ 서초구 반포동.70년대 ‘강남 바람’을 불러일으킨 이곳은 몇년 전부터 저밀도 아파트를 시작으로 재개발 열풍이 불었다. 현재 반포지구중 고밀도 지구는 용적률 문제를 둘러싼 지루한 줄다리기가 계속되면서 삽을 뜰 기미조차 보이지 않고 있는 반면 대표적인 저밀도 지구인 반포 주공3단지는 사업 승인을 받고, 순조로운 재건축 수순을 밟고 있다. 이 지역에도 재건축의 ‘빛과 그림자’가 공존하고 있는 셈이다. 지난 22일 오후 반포3동 신반포 6차 아파트 재건축조합 사무실에 모인 20여명의 조합원들의 얼굴은 수심으로 가득 차 있었다. 지난 10일 열린 서울시 도시계획위원회에서 ‘서초·반포아파트지구 개발기본계획변경 결정안’을 통과시키지 못했기 때문이다. 허용 용적률을 개발기본계획에서 정한 220%로 할지, 시의회에서 건의한 230%로 할지 위원들의 의견이 팽팽히 엇갈렸다. 그러나 주민들은 여전히 250%안을 고수하고 있다.220%의 용적률로 재건축을 추진하면 일반분양 물량이 거의 없거나 적어 조합원들은 상당한 추가 부담금을 내야 하는 등 사업성 자체가 대폭 떨어진다. 서초지구 고밀도 재건축조합뿐 아니라 삼익, 진흥, 코오롱 등 다른 고밀도아파트 조합들도 비슷한 목소리를 내고 있다. 주민들은 서명운동과 함께 헌법소원 제기 등 법적 투쟁까지도 불사할 태세. 서초·강남 고밀도협의회 박영덕(52) 회장은 “재건축의 희망에 몇 년 동안 녹물이 섞인 수돗물을 쓰는 고통을 참아왔던 게 한순간에 물거품이 될 처지”라면서 “10·29 부동산 안정화대책 때문에 사업이 망해도 집을 못 파는 주민들이 부지기수”라고 목소리를 높였다. 반포 주공3단지는 지난달 30일 서초구청으로부터 사업시행인가를 받았다. 주공 1·2·3단지와 미주아파트 등 반포저밀도지구에서는 첫 케이스.3411가구를 재건축할 계획이다. 그러나 아직까지 단지의 분위기는 잠잠한 편이다. 재건축을 위해 집을 옮기는 가구는 보기 힘들다. 가격도 주민들의 바람과는 달리 소폭 상승에 그치고 있다.20평 아파트의 시세는 6억5000만원 정도. 사업 승인 전보다 많아야 2000만원 정도 오르는 데 그쳤다. 반포본동에서 대동부동산을 운영하고 있는 윤재기(50)씨는 “1·2단지보다는 낫지만 3단지도 급매물을 제외하고서는 집을 내놓는 사람도, 사려는 사람도 손으로 꼽을 정도”라고 하소연했다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

종로 세운상가의 오른쪽에 위치한 종로구 예지동 세운상가 4구역 7840평이 연면적 9만 5120평의 주상복합건물로 재개발된다. 서울시는 세운상가 4구역 재개발 건축기본계획에 대한 심사 결과,미국 건축가인 코터 킴이 국내 무영건축,동우건축과 함께 작업한 작품을 당선작으로 선정했다고 23일 밝혔다.이 당선작에 따르면 높이 5∼25층의 건물이 다양하게 들어서며 지하 3∼4층은 주차장,지상 2층까지는 쇼핑몰,지상 3∼5층은 사무실,나머지는 주거시설이 조성된다.녹지와 광장,빗물 저장시설 등이 설치되며 건축 형태는 스틸과 유리로 마감한 커튼월 방식이다. 시는 내년 1월까지 이번 당선작을 바탕으로 실시설계,4월까지 사업시행인가와 관리처분 절차를 마치며 빠르면 오는 2008년까지 완공할 계획이다.세운상가와 대림상가는 재개발이 완료되는 2008년부터 철거하며 지상은 녹지광장,지하는 쇼핑몰로 개발할 예정이다. 허영 시 청계천복원사업단장은 “50%가 주거시설이며 나머지는 사무실,상가,복합상영관 등이 들어선다.”면서 “외부 골목길과 단지내 이동 통로를 연결해 유동인구를 늘리는데 초점을 맞췄다.”고 말했다. 이유종기자 bell@seoul.co.kr

오는 2010년까지 서울시내 노후·불량주택지역 299곳이 재개발된다. 서울시는 이같은 내용의 ‘도시·주거환경정비 기본계획’을 심의,가결했다고 28일 밝혔다. 기본계획에 따르면 사업대상지(정비예정구역) 가운데 개발이 시급한 120곳에 대해서는 올해 안에 재개발사업에 착수,내년에 공사를 마칠 계획이다.이어 2006∼2007년에 95곳,2008∼2010년에 84곳 등 순차적으로 재개발이 이뤄진다. 구역별 용적률은 170∼210%,건폐율은 50∼60% 등으로 차등적용된다.특히 시는 공공시설을 기부채납할 경우,용적률을 최대 250%까지 올려줄 방침이다. 또 기본계획은 학교나 도로 등이 쉽게 들어설 수 있도록 인접한 재개발구역 2∼3곳을 하나의 생활권으로 묶어 모두 30개 근린생활권 단위로 나눠 기반시설을 설치하도록 했다. 시가 다음달 중순쯤 사업대상지를 포함한 기본계획을 고시하면 각 구청장은 구역별로 정비계획을 수립한 뒤 정비구역지정과 사업시행인가를 거쳐 재개발 사업에 착수할 수 있다. 시 관계자는 “사업대상지에서 제외된 지역 가운데 성동구 행당1구역 등 9곳은 ‘검토 대상 구역’으로 분류,앞으로 구청장의 정밀조사와 주민의견 수렴 등을 거쳐 최종 재개발사업 대상지로 추가 확정할 계획”이라고 말했다. 시는 또 이날 은평구 불광동 17 일대 7만 54㎡ ‘불광 제3주택재개발예정구역’을 기존의 제1종 일반주거지역에서 제2종 일반주거지역으로 상향 조정했다.이에 따라 이곳은 건폐율 30%·용적률 200%가 적용돼 12층 이하 임대 및 분양아파트가 들어서게 된다. 장세훈기자 shjang@˝

주택거래신고제 등 아파트시장의 환경이 바뀌면서 재개발주택이 인기를 끌고 있다.2일 닥터아파트에 따르면 서울 용산구에서는 2차 뉴타운 지역에 속한 동빙고동과 보광동 주택재개발구역 재개발 주택 매수문의가 크게 늘었다.뉴타운 특구 개발의 기대감과 한강 조망,시티파크 분양 성공,미군기지 이전으로 인한 공원 조성,고속철 개통 등의 호재가 겹쳐 실수요자와 투자자들이 대거 몰렸기 때문이다. 지분이 작은 땅은 거래가 활발,매물 부족 현상까지 나타나 호가가 계속 오르고 있다.동빙고동 재개발구역은 지분 10평 기준으로 2000만∼2500만원,보광동 재개발구역은 1600만∼2000만원을 호가하고 있다.한남1구역은 평당 1600만∼2200만원이다. 지난 달과 비교해 평당 100만원 가량 올랐다.동빙고동 주택재개발구역은 용산공원과 가깝고 한강 조망권이 뛰어나 비싸게 팔리고 있다.이곳은 6월쯤 뉴타운 기본계획이 수립돼 구역지정이 이뤄질 예정이다. 성북구 월곡동 일대 재개발구역도 재개발 사업이 순조롭게 진행되면서 값이 올랐다.월곡1구역은 조합 집행부의 업무정지 소송이 원만하게 해결되면서 재개발 진행에 활기를 띠기 시작했다.매수 문의도 늘어 거래도 활발하다.10평 기준 평당 810만원선으로 지난달보다 100만원 가량 올랐다.조합은 2005년 상반기 중에는 사업시행인가를 받을 수 있도록 준비 중이다.이주비를 지급하고 있는 월곡2구역은 30평형 입주 가능한 지분 프리미엄이 9000만∼1억 1000만원으로 한달 사이에 1000만원 가량 올랐다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr˝

내년부터 재건축조합 설립인가 이후 조합원 지분을 팔지 못하도록 제한하는 조치가 시행됨에 따라 재건축 아파트 시장에 큰 파장이 예상된다.주요 내용을 문답으로 알아본다. ●모든 재건축 아파트에 해당되나 투기과열지구에서는 아파트 입주 때까지 모든 분양권과 입주권을 팔 수 없게 된다.소형 의무비율이 적용되지 않는 재건축 아파트도 적용된다.재건축 아파트 후분양,일반 분양분 명의변경 금지에 이어 조합원 아파트까지 사고 팔 수 없도록 해 주택투기가 진정될 전망이다. ●위헌 소지가 있다는 주장이 나오는데 법률전문가 6명에게 위헌 가능성을 자문한 결과,헌법상 용인되는 사유재산권 제한이라는 의견이 나왔다.서민주거안정이라는 공공목적을 달성하기 위한 조치로 받아들여져 재산권을 과도하게 침해한다고 보기 어렵다는 견해다. ●전국적으로 시행하지 않는 이유는 과열된 재건축시장을 진정시키는데 목적이 있다.때문에 집값이 많이 오르고 투기성 거래가 많은 투기과열지구에만 시행한다. ●현금 청산 절차는 주택이나 토지 등 지분을 사들인사람이 조합에 현금청산을 요구하면 조합은 150일 이내에 조합설립 인가일 당시 주택값을 내줘야 한다.가격 산정에 이견이 있으면 감정평가금액으로 정한다.재건축 사업은 조합이 모든 가구의 소유권을 확보해야 사업시행인가를 받을 수 있다.때문에 입주 전에 조합원을 포기하는 경우는 조합이 이를 현금으로 사들여 사업을 추진토록 한 것이다. 류찬희기자

“새만금을 친환경적으로 개발한다고요? 그것은 ‘아름다운 살인’을 하겠다고 주장하는 것이나 다름없습니다.” 새만금갯벌생명평화연대(이하 새만금연대) 오영숙 집행위원장의 말이다. 법원으로부터 새만금 사업 집행중지 결정까지 이끌어냈지만 새만금연대 사람들의 표정은 그리 밝지 못하다.대통령이 새만금사업 재개 의지를 밝힌 데다 법원도 방조제 보강공사를 허용했기 때문이다. 새만금연대 사람들을 들뜨게 했던 축제분위기도 잠시였을 뿐 다시 또 새만금 갯벌을 ‘완전히’ 살리기 위해 동분서주하고 있다.법원 결정 이전에 진행중이던 공사가 그대로 진행되고 있어 달라진 것이 없다는 것이 새만금연대측의 주장이다. 새만금 갯벌을 살리자는 한마음에서 출범한 새만금연대 사람들의 얘기를 들어봤다. ●200여단체 하나돼 2년째 활동 새만금연대는 2001년 3월19일 환경운동연합 사무실 앞에서 전국 200여개의 종교·시민·환경단체 회원들이 참석한 가운데 발족식을 가졌다.천주교 문규현 신부·박승해 수녀,불교 수경 스님,원불교 이성종 교무,환경운동연합 최열 대표가 공동 상임대표를 맡았다.총 본부를 전북 부안에 두고 사무국은 서울 환경운동연합에서 더부살이 중이다. 종교계가 종파를 따지지 않고 하나로 뭉쳤다.종교계 지도자들은 출범당시 서울 종로구 조계사에서 각 종파 신도 500여명이 참석한 가운데 새만금 간척사업 백지화를 위한 공동선언문을 채택했다.이들은 선언문을 통해 “새만금 갯벌이 곧 교회·성당·법당이자 21세기의 성지”라고 주장하며 새만금 사업 중단을 촉구하고 나섰다. 이어 종파별로 기도회와 법회가 잇따라 열렸고 ‘3보1배’와 여성 성직자 새만금 도보순례 기도회까지 고행과 수행을 겸한 새만금 사업 반대운동을 환경단체들과 연계해 펼쳐왔다. 새만금연대에는 종교계와 시민·환경단체 외에도 각분야 전문가 100여명이 자발적으로 참여했다. 서울대 고철환 교수를 비롯한 전문가그룹은 새만금과 관련된 워크숍,국제 심포지엄 등 각종 학술행사와 해외 전문가들과의 공동연구 등을 추진해왔다. 최열 공동대표는 “각 분야 전문가들의 현장답사 등 이론적인 학술적 근거제시가 반대운동을 전개하는 데 큰 도움이 됐다.”면서 “해외 전문가들과의 활발한 교류를 통해 새만금문제를 공동과제로 인식시키는 데 기여를 했다.”고 말했다. 특히 갯벌전문가인 아돌프 켈러만 독일 환경연방청 생태계 연구팀장의 법정증언은 법원이 새만금 사업 집행중지 결정을 내리는 데 결정적인 역할을 했다고 평가했다. ●보이지않는 지원자 곳곳에 처음엔 200여개의 단체가 연합한 만큼 자칫 불협화음이 나오지 않을까 염려됐다고 한다.하지만 환경운동연합과 녹색연합이라는 두 환경단체가 중간역할을 충실히 함으로써 이같은 우려를 말끔히 씻어냈다. 여성 환경운동가로 96년초 환경운동연합과 인연을 맺은 장지영 팀장은 “새만금 갯벌을 살리기 위한 성직자들의 삼보일배,기도수행과 자전거 순례 홍보 등 2년 넘게 활동을 벌였음에도 4공구 물막이 공사가 강행됐을 때 허탈감을 느꼈다.”면서 “이제 더이상 무모한 개발논리를 접고 하루빨리 새만금 갯벌에 평화가 찾아왔으면 좋겠다.”고 말했다. 사실 3보1배라는 극한 투쟁의 방법까지 동원해 반대운동을 벌이고도 새만금 사업에 대한 정부의 입장변화가 없자 새만금연대는 깊은 상실감에 빠졌었다. 그와중에 환경단체와 전북도 주민 3539명이 정부를 상대로 낸 공유수면매립면허 및 사업시행인가 처분취소 청구소송 결과가 나온 것이다.법원의 공사중단 결정은 늘어졌던 마음을 추스르며 더 강한 투쟁의 열의를 되살리는 원동력으로 작용했다. 새만금 소송에서 변호를 맡았던 박태현 변호사는 환경전문가와 선배 변호사를 통해 아이디어를 얻었다.그는 “죽어가는 새만금 갯벌을 살릴 수 있다는 희망의 싹을 보게 됐다.”면서 “본안소송에서도 좋은 결과를 이끌어내기 위해 최선을 다하겠다.”고 각오를 밝혔다. 아울러 “대법원결정까지 시간을 허비하지 말고 하루빨리 발전적인 해결책을 찾았으면 한다.”고 덧붙였다. ●전북도민 이해 조정 필요 공감 이제 새만금연대의 운동방향은 대안제시에 초점이 맞춰지고 있다.잠정 중단결정만 내려졌을 뿐 근본적인 대안이 제시된 것은 아니기 때문이다.최종적으로 승소판결이 난다고 하더라도 현재까지 진행된새만금 사업은 논란거리로 남을 수밖에 없다. 사업중단과 더불어 실의에 젖은 일부 전북도민들의 마음을 돌릴 수 있는 합리적인 대안은 과연 무엇일까.‘3보1배’라는 극단적인 자기희생과 고통을 사업중단촉구 방법으로 채택했던 새만금연대 사람들이 또 어떤 상생의 비법을 제시할지 주목된다. 유진상기자 jsr@

수도권 지방자치단체들이 7월부터 시행하고 있는 도시 및 주거환경정비법과 서울시의 재건축 규제강화를 피해 지난달 무더기로 재건축 사업허가를 내준 것으로 밝혀졌다. 6일 건설업계에 따르면 강남구는 지난달 도곡주공2차,개나리2차 아파트의 사업시행인가를 내줬고,개포지구 주공1단지의 정밀안전진단도 통과시켰다.개포 시영아파트와 나머지 주공단지는 예비안전진단을 받았다.강동구는 강동시영1·2단지 아파트 사업시행인가를,고덕주공1단지 조합설립인가를 승인했다.송파구는 신천시영의 사업시행인가,가락시영의 조합설립인가를 각각 내줬다.서초구에서는 반포 저밀도지구와 미주아파트가 안전진단을 통과했으며,주공2·3단지는 조합설립인가가 났다.서초 신동아 및 잠원 한신4차,대림,우성아파트 등이 일제히 안전진단을 통과했다. 수도권에서는 고양 성사주공,과천 주공3·11단지,광명 철산주공2단지,수원 화성 우람아파트 등과 의왕시 내손동 일대 노후 연립주택들이 지난달 말 안전진단을 통과하거나 조합설립인가를 마쳤다.성남시 올림픽아파트와 청운,목화아파트 등도 건축심의를 마치거나 사업시행인가를 받았다.인천 남구 숭의동 서민주공,삼산동 동양아파트 등도 사업시행인가를 받았다. 지난 83년에 지어진 개포주공 2,3,4단지의 경우 서울시의 재건축 허용연한차등적용에 따라 2011년 이후에야 안전진단을 신청할 수 있으나 이번 예비안전진단통과로 그 규제에서 벗어나게 됐다. 무더기 사업허가로 인해 지난주 재건축 추진 아파트의 가격이 지역별로 인천 1.31%,과천 0.66% 강남 0.62%,강동 0.52%씩 오르는 등 오랜만에 강세를 보였다. 개포주공,개포시영 등 개포지역 아파트 가격은 주요 평형별로 1000만∼2000만원씩 뛰었다. 류찬희기자 chani@

“수해 대책을 확실히 세워 주민의 생명과 재산을 지켜내겠습니다.” 홍사립(洪思立·57) 동대문구청장의 취임 일성은 수해 예방이었다.그는 태풍 ‘라마순’의 피해 예방책을 세우는 것으로 구청장 업무를 시작했다.그의 수해방지 노력 탓인 지 관내 상습침수지역에는 별다른 피해가 없었다. 동대문구는 지난해 7월 엄청난 폭우로 3977가구가 침수돼 재산피해 등의 큰 상처를 입었다. 홍 구청장은 올해 태풍이 많을 것이라는 예보에 걱정이 앞서면서도 예방에혼신을 다하겠다는 강한 의지를 드러냈다. 중랑천을 끼고 있는 동대문구는 장마철이면 물에 잠기기 일쑤인 저지대가 많다.이른바 상습침수지역인 장안1·4동,휘경1·2동,이문1·3동 등이 호우에 취약하다. 이를 해결하기 위해 빗물펌프장 19곳과 수문 9곳을 비롯해 하천 3곳을 정비하고 있다.용두·제기동 빗물펌프장에는 영상감지시스템과 원격 계측 및 제어시스템을 구축할 계획이다.하수관이나 맨홀·빗물받이 등의 정비는 기본이다. 홍 구청장은 그동안 특정 후보들을 위해 8번이나 선거 운동에 나서 모두 당선시켰다.선거에서만큼은 일본의 여류작가 시오노 나나미의 베스트 셀러 ‘로마인 이야기’에 나오는 ‘백인대장(켄투리오)’과 같다.주민의 뜻을 제대로 읽고 이를 표로 연결하는 능력이 탁월하다.그런 그가 처음으로 자신의 선거를 치러 동대문구의 ‘집정관’에 올랐다. 그는 ‘일 욕심’을 내고 있다.동부 서울의 관문인 청량리 민자역사 건립을 최우선으로 추진할 생각이다.오는 2006년까지 부지 6만 7700여㎡에 지하 4층,지상 9층의 역사를 새로 짓기 위한 사업시행인가를 받아 철도청과 협의중이다.이 역사에는 역무시설은 물론 판매·관람·업무 시설 등도 끌어들일 예정이다. “지역경제 활성화를 위해 청량리 역세권을 중심으로 대규모 유통시설과 업무시설을 유치하겠습니다.” 아울러 그는 청량리 부도심권 개발에도 의욕을 보인다.용두·제기·전농·청량리동 일대 167만여㎡의 공간을 재배치해 도심 기능을 강화한다는 것이다.도심재개발,주택재개발,일반지역으로 구분,개발할 구상이다. 그는 “청량리지역 왕산로 주변에 대해서도 조만간재개발에 착수할 생각”이라고 말했다. 전국 한약재의 70%가 유통되고 있는 서울 약령시(경동시장)를 한약거래 중심지답게 육성할 계획도 있다.이 곳에 한의약 전시관을 건립하는 한편 세계적인 관광명소로 키워 나간다는 복안이다. 홍 구청장은 “주거환경 개선과 녹지공간 확보를 통해 ‘돌아오는 동대문구’로 만들겠다.”고 다짐했다. 이기철기자 chuli@

‘이제는 재개발이다’ 소형평형 의무 비율 부활과 용적률 규제 등으로 재건축 아파트 수익성이 낮아진 가운데 재개발 주택이 새로운 투자상품으로 떠오르고 있다. 재개발 지구는 전용면적 18평 이하와 18평 초과∼25.7평이하 규모가 각각 40%,25.7평 초과가 20%로 이미 평형별 건립비율이 정해져 있어 소형평형 의무비율의 적용을 받지 않는다. 이에 따라 재건축 아파트에 몰렸던 투자자들의 상당수가 재개발로 발길을 돌릴 것으로 전망된다. [소액투자 가능] 재개발 투자의 이점은 재건축 아파트에 비해 투자비가 적게 든다는 점이다. 재건축 아파트는 전세를 안고 사더라도 억대의 돈이 필요하지만 재개발 주택은 전세를 끼고 사면 보통 5,000만∼1억원이면 살 수 있다.재개발이 진행돼 이주가 시작되면 이주비를 받아 전세금을 돌려 줄 수 있어 큰 돈이 들어가지 않는다. [수익률도 높아] 다음달 분양예정인 서울 은평구 불광 1구역의 경우 재개발추진 당시인 96년에는 평당 땅값이 180만∼200만원 정도였다.97년 시공사 선정당시엔 280여만원대,구역지정직후 350만원,사업승인때는 450만대로 올랐다.분양을 앞둔 지금은 500만∼550만원으로 뛰었다.5년사이 2~3배이상 가격이 뛰었다. 은평구 응암 7구역도 평당 땅값이 200만∼240만원대였으나시공사가 정해진 후 평당 250만∼300만원대로 오르면서 거래가 부쩍 늘었다. [투자 요령] 재개발주택의 가격은 주로 구역지정·시공사선정·조합설립·사업시행인가·관리처분 단계에서 오른다. 사업이 진행될 때마다 조금씩 오른다. 재개발·재건축 전문미리주닷컴의 김종수 부장은 “재개발투자는 사업시행인가시점을 앞뒤로 재산재평가가 이뤄지는 시기가 적기”라고말했다. [이것만은 챙기자] 재개발투자에는 함정이 많다.‘묻지마투자’는 절대 금물이다. 재개발은 사업주기가 길다.재개발 추진위가 구성된 후 10년이 넘게 걸리는 경우도 많다.또 구역지정후 2년내에 사업추진이 안되면 구역지정이 취소된다는 점도 알아둬야 한다. 조합에 내분이 생겨 비상대책위원회가 구성된 곳, 조합집행부가 자주 바뀌는 곳 등은 피하는 게 좋다.재개발은 추진단계에서 부터 건설회사가 개입한다.시공사가 튼튼하지 못하면 사업추진에 어려움을 겪을 수 있다. 김성곤기자 sunggone@

성북구는 노후·불량 주택이 밀집한 안암동5가 152 일대 3만6,000여㎡에 대한 주택재개발 사업시행 인가를 위해 30일부터 공람을 실시한다고 밝혔다. 이 지역에는 지하 3층,지상 7∼15층 규모의 아파트 12개동에 24평형 232가구,32평형 206가구,42평형 90가구 등 모두528가구가 들어서게 된다. 공람을 거쳐 오는 10월 중순쯤사업시행인가를 내면 2004년까지는 이 지역 재개발 사업이완료될 것으로 예상된다. 심재억기자

세계 5대 갯벌의 하나인 새만금지역을 개발할 것인가,자연상태로 보존할 것인가.전국 최대 규모의 간척사업인 ‘새만금 종합 개발사업’의 계속 추진여부에 대한 논란이 날로 거세지고 있다. 농업기반공사를 비롯,공사추진 기관들은 개발이익을 앞세워 사업을 계속 추진해야 한다는 입장인 반면 환경단체들은 갯벌을 무자비하게 파괴하는 간척공사를 즉각 중단해야 한다고 맞서고 있다.특히 지난 97년부터 시작된 새만금 갯벌 보호운동이 날이 갈수록 각계 각층으로부터 폭넓은 호응을 받으면서 힘을 얻자 결국 지난해 5월 방조제축조 공사가 중단됐으며 현재 사업 계속여부를 결정하기 위한 민관 공동조사가 진행되고 있다. 게다가 지난 4일에는 200명의 어린이와 청소년으로 구성된 ‘새만금 갯벌지킴이’가 미래세대의 환경권을 보장하라며 서울 행정법원에 농림부와 해양수산부 장관을 상대로 집단소송을 제기,다시한번 전국적인 관심을 불러 일으켰다. 91년 착공된 새만금 종합 개발사업은 부안군 변산면 대항리에서 군산시 옥도면 비응도까지 길이 33㎞의 방조제를 쌓아 국토 4만100㏊를 확장하는 대역사이다.새만금 방조제는 세계에서 가장 긴 뚝으로 새로 생기는 면적은 서울여의도의 140배나 된다.지난해 말까지 보상비 4,210억원 등 모두 1조251억원이 투입돼 방조제 19.1㎞를 쌓았다. 공사 시행기관인 농업기반공사 새만금사업단은 1차 사업인 외곽공사의 전체 공정이 59%에 이르고 있다며 사업을 계속 추진해야 한다는 입장을 고수하고 있다.새만금 지구는 사업 착수전 경제성이 높은 것으로 평가됐고 남북통일시대에 대비해 식량자급기지와 산업기지로 육성해야 한다는 주장이다.특히새만금사업은 환경파괴적인 사업이 아니라 개발과 환경보존을 조화시킨 친환경사업이라고 주장하고 있다.게다가 사업을 중단할 경우 이미 막대한 사업비를 들여 건설한 방조제가 유실되고 축조된 방조제를 완전 철거한다는 것 또한 경제적·기술적으로 불가능하다는 입장이다. 아울러 최근 2년동안 자연상태의 갯벌과 간척지에 대해 경제적 가치를 조사한 결과 간척농지가 갯벌 보다 2.63배 경제성이 높은 것으로 나타났다며 개발의당위성을 강력히 주장하고 나섰다. 전북도,도의회,14개 시·군의회,지역 출신 국회의원 당선자 등도 새만금사업은 계속 추진돼야 한다며 새만금사업 조기 추진을 촉구하는 범도민 운동을 펼칠 예정이다. 반면 전북환경운동연합 등 16개 시민단체는 ‘새만금사업 즉각 중단을 위한 전북사람들’을 구성해 연대투쟁을 펴고 있다. 이들은 “새만금갯벌은 아마존 하구,북해 연안,캐나다·미국 동부 해안,미국 남부 캐롤라이나연안과 함께 세계 5대 갯벌의 하나로 자랑스런 환경유산”이라고 주장하고 있다. 주용기 전북환경운동연합 사무차장(34)은 “영국은 북해연안 갯벌 보호를위해 이미 쌓아놓은 방조제를 헐고 있고 네델란드에서도 더 이상 해안 매립사업이 추진되지 않고 있다”고 말했다. 환경·시민단체들은 지난 1월부터 갯벌살리기 행사인 매향제,새만금 장승제,새만금사업 중단촉구 천막농성,새만금사업 즉각 중단 1만인 서명운동 등 반대투쟁을 펴오고 있다.새만금 간척사업에 대한 여론을 왜곡하는 자치단체장,시·도의원,국회의원 등 정치인들의 경우다음 선거에서 낙선운동 대상에 포함시킨다는 성명도 발표했다. 특히 새만금사업은 방조제 축조에 이어 간척지 개발을 위해 20조원에 이르는 막대한 예산이 추가로 투입돼야 하는 만큼 당장 중단하는 것이 국가경제적으로도 득이 된다는 주장이다. 한때 낙후된 전북 발전의 기폭제가 될 것으로 도민들에게 꿈과 희망을 안겨줬던 새만금사업.그러나 환경문제가 제기되면서 사업 계속 추진여부가 불투명해진 채 이달 말까지 실시되는 민관 공동조사 결과를 기다리고 있다. 전주 임송학기자 shlim@. ◆새만금 종합개발 사업이란=국내 최대의 간척사업이다.세계에서 가장 긴 33㎞의 방조제를 쌓아 국토 4만100㏊를 확장하는 대역사다. 서해 바다를 가로 막는 방조제는 밑면의 너비가 평균 290m에 이르고 높이는 36m나 된다.방조제 위로는 폭 17m의 4차선 도로가 만들어진다. 방조제에는 가로 30m 세로 15m크기의 배수갑문 18개가 설치돼 만경강과동진강을 막아 만드는 새만금호의 수량을 조절하게 된다. 이 사업으로 확장되는 국토는 1억2,000만평에 이르며 농지로 이용할 경우연간 8만6,429t의 쌀을 생산하게 된다.이는 90만명이 1년간 먹을수 있는 양이다. 새만금호는 연간 10억t의 수자원을 확보해 새만금지역은 물론 인근 지역에 풍부한 용수를 공급하게 된다.또 만경·동진강 유역 농경지 1만2,000㏊의침수피해를 예방하고 해안선이 단축돼 전북 군산시 옥도면에서 부안군 변산면까지 서해안지역 교통체계가 66㎞에서 35㎞로 단축되는 효과도 거두게 된다. 세계 최장의 방조제는 육상과 해상을 연결하는 국제종합관광권 형성에 도움을 주는 등 서해안지역 개발을 앞당겨 국토의 균형발전을 가져올 것으로 기대된다. 전주 임송학기자. *새만금 종합개발사업 추진일지. ◆81년 4월 만경·동진강 유역 농업종합개발계획 기본조사. ◆86∼87년 예비조사 및 타당성 조사. ◆88∼89년 11월 기본계획 수립. ◆89년 12월∼91년 6월 실시 설계. ◆91년 8월 시행계획 확정고시. ◆91년 10월 공유수면 매립면허 고시. ◆91년 11월 사업시행인가. ◆91년 11월 새만금지구 종합개발 사업 기공.1호 방조제 공사 착수. ◆92년 6월 2,3,4호 방조제 공사 착수. ◆94년 7월 1,3호 방조제 끝막이공사 완공. ◆95년 8월 새만금 전시관 준공·개관. ◆98년 12월 1호 방조제 4.7㎞ 준공.

재개발·재건축 투자 열기가 후끈 달아올랐다.특히 서울 5개 저밀도지구와강남 개포동 일대 재건축사업이 초미의 관심사로 떠오르고 있다.재개발·재건축 아파트의 매력은 대도시에서 그것도 지하철 역세권이나 한강이 바라보이는 곳,도심과 가까운 아파트를 안전하게 분양받을 수 있다는 것.조합원에게는 로열층이 우선 배정된다는 것도 큰 장점이다.그러나 금융비용이나 사업추진 일정 등을 고려하지 않고 ‘묻지마 투자’를 하는 투자자도 있다.맹점도 많은 만큼 섣부른 투자는 금물이다.시뮬레이션을 통해 투자수익을 따져보고 신중한 판단을 내려야 한다. ◆한강변 재개발 투자수익 크다= 한강변은 투자수익이 클 것으로 전망되면서 인기를 끌고 있다.도심과 가까운데다 조망이 좋고 거래가 활발해 집값 오름폭이 크기 때문이다.앞으로 3∼4년을 바라본다면 한강변 5개 재개발지구가유망하다.사업초기단계이면서 도심과 가깝고 한강가에 위치한 유망 재개발지구를 고른다면 △금호11구역△옥수10구역△옥수12구역△한남1구역△상도4지구가 꼽힌다. 금호11구역은구역지정을 앞두고 있으며 올해말 착공예정이다.금호동4가 292일대로 1만3,000여평에 920가구가 건립된다.사업 초기단계여서 지분 가격이 싸다.강가와 이웃해 있다.사업부지가 완만한 경사지여서 한강조망이 뛰어나다.특히 조합원분은 거의 모두 한강을 바라볼 수 있게 설계했다.대우건설이시공사로 선정될 듯. 옥수12구역도 관심을 끌고 있는 지역.옥수동 505일대로 2만3,000여평에 1,400여가구가 들어선다.매봉산 공원이 둘러싸여 있고 앞으로는 멀리 옥수역과한강을 바라볼 수 있는 입지를 지녔다.주민동의율이 80%를 넘었고 구역지정신청을 준비중이다.조합은 올해안에 구역지정을 받아 시공사를 선정,내년 상반기중 이주와 철거를 시작할 계획이다. 옥수10구역은 주민들이 구역지정 신청을 준비중이어서 올해중 사업 윤곽이드러난다.옥수역 현대 아파트 바로 아래다.교통여건이 좋고 한강조망도 가능하다.사업 윤곽이 잡히면 투자자들이 대거 몰릴 지역이다. 용산구 한남1구역도 관심을 끌기에 충분하다.뒤로는 남산,앞으로는 한강을끼고 있다.조합은 올 상반기중 구역지정,9월까지는 사업시행인가를 얻는다는 계획이다.예정대로 진행되면 내년 9월께 일반분양이 가능할 것으로 보인다. 구역지정신청중이며 모두 1,500여가구가 들어설 계획이다.남산제모습찾기문제로 고층 아파트를 지을 수 있을지는 아직 결정되지 않았다.삼성물산이 시공사로 선정됐다. 마포 용강지역도 눈길을 끈다.지하철 5호선 마포역 서쪽 한강변이다.지난달 사업시행인가를 받았다.올 연말께 공사를 시작하고 분양에 들어갈 예정이다.삼성물산주택부문이 시공사로 참여하고 이주비 지급을 준비중이다. ◆강남 재건축아파트를 눈여겨봐라= 5개 저밀도지구나 가락동 시영아파트,개포동 주공 아파트가 투자자들로부터 관심을 끌고 있다.입지를 따져볼 때 이보다 나은 곳을 찾기는 힘들 정도다.용산 외인아파트 재건축은 조합원은 없고 모두 일반 분양분이다.투자자들이 대거 몰릴 것으로 예상된다.시세차익이 충분하다. 그러나 무조건 투자했다가는 낭패보기 십상이다.개포동 주공아파트는 시공사 선정을 둘러싸고 한판 전쟁을 치르면서 값이 큰 폭으로올랐다. 가락동 시영아파트도 값이 오를대로 올랐다.이곳은 택지개발지구나 저밀도지구가 아니어서 고층 아파트를 짓는데는큰 문제가 없을 것으로 보인다.다만 조합원간 이견으로 시공사 선정이 늦어지고 있다. 저밀도지구 아파트와 개포동 택지개발지구 아파트는 개발 시기가 정확하지않다.고층 아파트를 지을 수 있게 허용할 것인지를 두고도 정부가 결정을 내리지 못하고 있다. 류찬희기자 chani@. *재개발 아파트 유의점. 조합과 건설업체가 내놓은 개발계획 일정을 절대적으로 믿어서는 안된다.사업추진이 늦춰지면 투자금이 묶이고 사업지연에 따른 손해 등은 고스란히 조합원에게 떨어진다.그렇게되면 금융비용 부담이 늘어날 수 밖에 없다. 특히 저밀도지구나 택지개발지구는 아파트 건립 당시 서울시가 저층 아파트밖에 짓지 못하도록 용적률을 제한하고 있다.용적률을 높혀 고층 아파트를지을 수 있도록 도시설계를 다시 해야만 조합이 주장하는 투자수익이 보장된다. 한강변 아파트라고 무턱대고 투자하는 것도 금물.한강이 보이는지를 반드시 따져봐야 한다.조합원 아파트는 우선해 한강이 보이도록 배치하지만 조합원이 많으면 모두가 한강조망 아파트를 배정받을 수 없다는 것을 유의해야 한다. 사업 초기단계에 투자하는 것이 수익를 높일수 있다.조합원들 이견이 없는곳을 고르는 것도 중요하다.재개발 아파트 지분은 대개 구역지정,사업승인,이주비 지급 등 사업추진 단계때마다 가격 오름폭이 커진다. 따라서 가능한 사업초기 단계에 투자하되 사업 진척이 빠른 곳을 택하는 지혜가 필요하다. 안전한 곳을 원한다면 관리처분계획이 임박한 곳이 좋다.조합원이 보유한건물 및 토지에 대한 재산 가치와 청산방법,일반 분양대상,입주날짜 등이 결정되는 단계인만큼 2∼3년안에 입주가 가능하다는 얘기다.사업시행 초기보다 지분 구입비용은 많이 들지만 투자위험을 줄일 수 있다. 류찬희기자

‘한강줄기를 따라 들어서는 아파트를 노려라’도심과 가까운 강변 아파트가 인기를 끌고 있다.조망이 좋은데다 거래가 잘이뤼지고 집값 오름폭도 크기 때문이다. 주거단지가 형성된 한강변 아파트는 웃돈이 붙게 마련.따라서 한강을 바라볼 수 있는 아파트를 확실하게 분양받아 투자수익을 꾀하고자 하는 투자자라면 한강변을 따라 추진되는 재개발·재건축 아파트를 노려봄직하다.부동산전문가들은 앞으로 3∼4년을 바라본다면 한강변 5개 유망 재개발지구에 투자할 것을 권한다. ◆ 한강변 5개지구 노려라 재개발 아파트 투자 포인트는 사업초기단계이면서사업추진은 빠른 곳,여기에 조합원은 적은 대신 사업구역이 넓은 곳을 고르는 것이 중요하다.적은 투자로 짧은 시간안에 수익률을 올려야하기 때문이다. 사업초기단계이면서 도심과 가깝고 한강가에 위치한 유망 재개발 지구를 든다면 △금호11구역△옥수10구역△옥수12구역△한남1구역△상도4지구를 꼽을수 있다. ◆금호11구역 금호동4가 292일대로 1만3,000여평에 920가구의 아파트가 새로들어선다.구역지정을 앞두고 있으며 올해말 착공 예정이다.사업 초기단계여서 지분 가격이 싸다.강가와 이웃해 있고 앞으로는 한강,뒤로는 달맞이공원이 붙어있어 풍수지리학상 길지(吉地)에 속한다. 완만한 경사지에 들어서는 만큼 한강조망이 뛰어나다.특히 조합원분으로 배정하는 23,44평형은 거의 모두 한강을 바라볼 수 있게 설계했다.대우건설이시공사로 선정됐으나 대우사태가 일어나면서 삼성물산으로 바뀔 가능성이 크다. ◆옥수12구역·옥수 10구역 옥수동 505일대로 2만3,000여평에 1,400여가구가들어설 예정이다.남산 줄기인 매봉산 공원이 둘러싸여 있고 앞으로는 옥수역과 한강을 멀리 바라볼 수 있다. 주민동의율이 80%를 넘었고 구역지정 신청을 준비중이다.조합은 올해안에구역지정을 받아 시공사를 선정하고 이르면 내년 상반기중 이주와 철거를 시작할 계획이다.삼성물산,현대건설,청구가 수주전을 펼치고 있다. 옥수10구역은 시기가 다소 이른점은 있지만 주민들이 구역지정 신청을 준비중이어서 올해안에 사업 윤곽이 드러날 전망이다.동호대교에서 시내로 들어오면서 오른쪽으로 바라보이는 현대 아파트 단지 바로 아래다.교통여건이 좋고 한강조망도 가능,사업 추진에 불이 붙으면 투자자들이 대거 몰릴 지역이다. ◆한남1구역 용산구 한남동 577의3일대 9,000여평에 추진되는 한남1구역은한남대교를 통해 도심으로 들어오다 왼쪽 한강변에 접한 지역으로 뒤로는 남산,앞으로는 한강을 바라보는 입지를 지녔다.조합측은 올 상반기중 구역지정,9월까지는 사업시행인가를 얻는다는 계획이다.예정대로 진행되면 내년 9월께 일반분양이 가능할 것으로 보인다. 국철 한남역과 남산순환도로,한남대교가 쉽게 연결된다.구역지정 신청중이며 모두 1,500여가구의 아파트가 들어설 계획이다.다만 남산제모습찾기문제로 고층 아파트를 지을 수 있는지를 놓고 구청과 조합측이 신중한 검토를 하고 있다.조합은 시공사로 선정된 삼성물산과 함께 대지를 깎고 고층 아파트를 짓는다는 방안을 마련중인 것으로 알려졌다. ◆상도4구역 4만여평에 2,580가구가 들어서는 메머드급 단지로 이달중 사업승인이 떨어질 것으로 예상된다.앞으로는멀리 관악산을 바라보고 6층이상은뒤로 한강을 볼 수 있다.지하철 7호선 상도역이나 숭실대입구역을 걸어서 이용할 수 있고,가구당 8,000만원정도의 이주비가 지급된다. 류찬희기자 chani@. *한강변 아파트 왜 좋은가. “이래서 한강변 아파트를 찾는다.” 회사원 김모씨는 지난 98년 6월 7,800만원을 주고 금호8구역 28평 땅을 샀다.김씨는 이 지분으로 한강이 바라보이는 18층 34평형을 배정받았다.이 아파트 분양가는 1억5,800만원.김씨는 갖고있는 땅에 대한 평가금액 3,100만원을 빼고 1억2,700만원을 추가로 부담했다. 모두 2억500만원이 투자됐다. 1년6개월이 지난 지금 이 이파트의 분양권 거래는 2억9,000만∼3억원.각종세금과 경비,금융비용을 빼고도 6,000만∼7,000만원의 투자수익을 올린 셈이다.한강 조망이 좋은터라 오는 6월 입주때는 집값이 3억4,000만원은 갈 것으로 예상된다.따라서 입주때까지 기다린다면 1억원 가까운 투자수익을 기대할수 있을 것으로 보인다.김씨가 투자에 성공한 것은 34평형을 배정받을 수 있는 최소한의 지분을 구입,초기 투자비를 줄이고 사업이 거의 확실한 단계에투자한 것이 적중했다. 현재 나와 있는 매물 중 옥수12구역에 나와있는 주택이 딸린 대지 55평을사면 62평형에 입주할 수 있다.가격은 3억3,000만원.전세(보증금 1억3,000만원)를 끼고 사면 2억원으로 투자할 수 있다.주변 62평형 아파트값은 6억5,000만∼7억원. 아직 사업 초기라서 분양가와 지분 평가액 윤곽이 잡히지 않아 정확한 수익을 따지기는 어렵지만 4∼5년뒤 한강을 바라보는 대형 아파트를 확실하게 구입할 수 있는 ‘티켓’을 거머쥔다는 것만으로도 투자 메리트가 있다. 류찬희기자. *한강변 아파트 투자 유의점. 한강변 아파트라고 무턱대고 투자하는 것은 금물.가장 큰 메리트인 한강이보이는 지를 먼저 따져봐야 한다.조합원에게 배정되는 아파트는 우선 한강이보이도록 배치하지만 조합원이 많으면 모두가 한강조망 아파트를 배정받을수없다는 것을 유의해야 한다. 사업 초기단계에 투자하는 것이 수익을 높일수 있다.그러나 자칫 사업이지지부진해지면 투자금이 오랫동안 묶이는 맹점도 있다. 따라서 사업추진이 빠르고 조합원들의 단합이 잘되는 곳을 골라야한다. 재개발 아파트 지분은 대개 구역지정,사업승인,이주비 지급 등 사업추진 단계때마다 가격 오름폭이 커진다.따라서 가능한 사업초기 단계에 투자하되 사업 진척이 빠른 곳을 택하는 지혜가 필요하다. 안전한 투자를 원한다면 관리처분계획이 임박한 곳을 고르는 것이 좋다.관리처분계획이란 참여 조합원을 확정하고,조합원이 보유한 건물 및 토지에 대한 재산 가치와 청산방법,일반 분양대상,입주날짜 등을 계획하는 것을 말한다.따라서 관리처분계획 인가를 받았다면 2∼3년안에 입주가 가능하다.그만큼 사업시행 초기 재개발아파트보다 지분 구입비용이 많이 들지만 추가부담금 입주시기가 확정되기 때문에 투자위험을 줄일 수 있다. 류찬희기자

노후불량주택 밀집지역인 성북구 정릉4동 254 일대 1만950평과 월곡3동 77의1 일대 2만8,354평이 각각 아파트단지로 탈바꿈한다. 성북구는 정릉4동 254 일대 1만950평을 정릉5구역 재택재개발사업지구로 지정,지난 18일 사업시행인가를 내렸다고 밝혔다. 이곳은 60년대 조성된 노후불량주택지역으로 주택이 무질서하게 난립되고도로와 상·하수도,소방시설 등 도시기반시설이 제대로 갖춰지지 않는 등 주거환경이 열악한 지역이다. 지하 1층,지상 17∼20층짜리 아파트 758가구를 내년 말에 착공,2002년 완공할 예정이다.또 월곡3구역 주택재개발사업지역인 월곡3동 77의1 일대도 이달초 구역지정을 받았으며 앞으로 조합설립에 들어가는 등 재개발을 위해 본격적인 작업에 착수했다. 이곳에는 15,25,33,43평형 등 아파트 1,708가구와 공원 학교 동사무소 사회복지관 등의 시설이 들어설 예정이다. 조덕현기자

◎길음동일대­2000년까지 1,692가구 건립/금호동일대­1만가구 지어… 도심진입 편리/공덕동일대­4곳8천가구… 사업 추진 원활/이문동일대­1만5,468평 조성… 환경 우수/상도동일대­5개 구역 7,680가구… 녹지공간 충분 서울 재개발지역에 대한 일반분양이 한창인 가운데 개발예정지에 대한 수요자들의 관심도 꾸준하다.노른자위 5군데를 소개한다. ◇성북구 길음동 일대=성북구 길음동 일대 6곳의 노후불량 주택지대가 헐리고 그 자리에 1천692가구의 새 아파트가 들어선다.길음 1∼6구역까지 6개 사업장으로 분류돼 있으며 대지면적만도 13만여평에 달한다.1개 동에 들어서는 재개발사업 면적중 최대 규모에 해당한다.북한산 자락에 자리한 길음동 재개발구역은 서울 도심권에 속할 뿐 아니라 지하철 4호선 길음역 미아삼거리역과 인접해있다.또한 미아로 인수로 삼양로 길음시장 삼양시장을 끼고 있는 등 주거여건도 뛰어나 서울 강북 재개발사업장 가운데 노른자위로 손꼽힌다. 6개 사업장 중 길음3구역의 사업진척이 가장 빠르다.지난해 12월 서울시로부터사업시행인가를 받고 이주 및 철거가 진행중이다. ◇성동구 금호동 일대=도심진입과 강남 출퇴근이 편리한 금호동에 1만가구가 넘는 대규모 재개발 아파트촌이 조성된다.한강을 내려다 보는 금호동 일대 재개발구역은 금호 1∼6구역과 금호 6∼12구역 등 8개 사업장으로 2000년대 초반까지 모두 1만1천271가구의 새 아파트가 들어설 전망이다. 결정고시를 앞두고 이주비를 지급중인 금호12구역,토목공사가 진행중인 금호6,8구역 등은 2000년도 입주가 예상돼 실수요자에게 적합하다.금호동 재개발구역은 아파트 완공후 남측 동 로열층에서 한강조망이 가능하다는 공통점을 안고 있다. ◇마포구 공덕동 일대=강북 최대 주거·업무지역으로 급부상하고 있는 마포구 공덕동 일대 4개 사업장에서 재개발사업을 통해 8천여가구의 새 아파트가 들어선다.공덕 2구역과 신공덕 1∼3구역 등 4곳이 결정고시가 떨어졌거나 시행인가를 앞두고 있어 투자적기에 해당한다. 지리적으로 지하철 5,6호선 환승역인 공덕역과 5호선 애오개역을 쉽게 이용할 수 있는 역세권에 속하고주변에 도심재개발로 들어선 대형 업무용빌딩이 즐비해 장기적인 전망이 밝다.현재 공덕 2구역은 지난달 조합설립인가를 마치고 내년 3월쯤 사업시행인가가 유력시된다.또한 신공덕 3구역은 연말 사업시행인가를 기다리고 있으며 신공덕 1구역은 기초공사가 한창으로 관리처분을 앞두고 있다. ◇동대문구 이문동 일대=국철 1호선 외대앞역과 신이문역 주변 1만5천468평의 노후 불량주택지대에 대한 이문 1∼5구역 재개발사업이 본격화돼 2002년까지 5천569가구의 대규모 아파트단지가 건립될 전망이다.이들 아파트단지는 국철 1호선 역사와 300∼400m.걸어서 5분거리다.공원이 옛 안기부 터 20만평 가까이 있어 주거환경이 우수하다. 현재 이문 1,2구역의 사업진척이 빠르다.이문 1구역은 현대산업개발이 시공을 맡아 99년 12월 완공을 목표로 골조공사를 하고 있다.총 6천410평에 용적률 340%를 적용해 789가구를 지으며 조합원분을 제외한 일반분양이 완료된 상태다. ◇동작구 상도동 일대=서울 동작구 상도동 5개지역에서 노후불량주택 2천여채가 헐리고 그 자리에 2000년 초반까지 7천680가구를 수용하는 아파트단지 건립이 추진되고 있다. 상도 1∼4,6구역 등 5개 사업장에 들어설 이들 아파트는 도심에 가까우면서도 녹지공간이 많고 7호선 역세권에 속해 있는 등 입지여건이 좋아 재발아파트 수요자들의 관심을 끌기에 충분하다.

◎건교부 새달말부터 오는 6월말부터는 재개발구역내의 국·공유지를 매각하는 데 걸리는 기간이 현재의 1∼2년에서 2∼3개월로 크게 단축된다.재개발구역내의 국·공유지에 대한 매각 및 임대도 재개발시행자,점유자 및 사용자에게 우선적으로 이뤄지고 국·공유지의 가격평가 시점도 사업시행일로 명확히 규정된다. 건설교통부는 2일 현행 국·공유지 매각 절차가 국유재산법 및 지방재정법의 규정에 의해 이뤄져 매각기간이 1∼2년 걸려 각종 민원이 끊임없이 제기돼 이같은 방침을 세웠다고 밝혔다. 건교부는 민원을 해소하기 위해 재개발사업 시행을 인가할 때는 국유재산법 등을 적용치 않고 종전의 용도가 폐지된 것으로 간주,매각 처리기간을 2∼3개월로 단축시키기로 했다. 또 국·공유지의 가격평가 시점도 사업시행인가일로 명확히 규정,현재 1년마다 재평가 함으로써 토지가격이 급등하는 등의 문제점을 해소키로 했다.〈육철수 기자〉

◎법적 처리절차 2∼3개월로 단축/건교부,시행령 개정안 입법예고 인구 1백만명 이상 도시에만 한정됐던 도시재개발 기본계획수립 대상지역이 지방자치단체장이 원하는 도시까지 확대되고 사업절차가 대폭 간소화 된다.조합·주공 등이 재개발사업을 제대로 추진하지 못할 경우 참여하는 제3개발자의 요건도 현행 재개발 구역내 2분의 1 이상 토지를 소유한 대지주에다 민·관합동법인과 부동산신탁법인을 추가,토지수용권을 행사할 수 있게 된다. 건설교통부는 11일 이같은 내용을 골자로 한 도시재개발법시행령개정안을 12일자로 입법예고,국무회의 등 관련절차를 거쳐 오는 6월30일부터 시행한다고 발표했다. 개정안에 따르면 지자체장이 원하는 도시를 추가로 재개발기본계획수립 대상지역에 포함시킴으로써 재개발구역이 현행 대도시 도심 일변도에서 사실상 전국 모든 지역으로 확대됐다. 재개발사업 추진에 따른 법률요건은 건축법 등 다른 법률의 인·허가사항을 사업시행인가시 의제처리,현행 도심·주택재개발시 14개 관련법률과 공장재개발시 23개 관련법률,국·공유지 불하절차 등이 모두 생략된다.이에 따라 법적 절차를 밟는데만 1∼2년 걸리던 재개발사업이 2∼3개월로 대폭 단축될 전망이다. 또 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법시행규칙에 따라 아파트 입주권을 받지 못하는 세입자에게는 3개월간 주거대책비(약 4백만원)를 지급하고 세입자에게 10% 범위내에서 영구임대아파트를 공급토록 명문화했다.〈육철수 기자〉

◎절차 간소화… “3년내 인가” 구역중심으로 무분별하게 개발되던 주택 재개발사업이 내년 7월부터는 지방자치단체가 수립한 재개발 기본계획에 따라 시행된다.또 재개발 기본계획 승인 외의 모든 권한이 중앙정부에서 지방자치단체로 넘어가고 재개발사업의 인가절차가 대폭 간소화돼 종전에 5년 이상 걸리던 주택 재개발사업의 시행이 3년 정도로 단축된다. 2일 건설교통부에 따르면 「도시재개발법개정안」이 지난 1일 국회본회의를 통과함에 따라 시행령 마련 등 관련절차를 거쳐 내년 7월부터 이같이 시행키로 했다. 이에 따라 재개발구역내 주민의 주거안정 및 도시의 체계적인 개발을 유도하기 위해 국·공유지 비율이 2분의1 이상이거나 토지면적의 2분의1 이상을 차지한 주민들의 동의가 있을 경우 해당지역 시장·군수가 사업시행을 할 수 있도록 함으로써 재개발사업에 대한 공공성을 강화했다.현재는 조합이 사업을 시행하지 못할 경우에만 시장·군수 등 공공기관이 사업을 시행할 수 있다. 지금까지 조합이 재개발사업을 시행할 경우 조합설립과사업시행인가를 동시에 받도록 하던 것을 조합설립단계와 사업시행단계로 구분해 조합을 조기에 설립케함으로써 재개발사업을 원활히 추진할 수 있도록 했다. 이와 함께 재개발구역내의 국·공유지를 처분할 때의 절차를 간소화하고 가격평가 기준일을 명확히 규정,주민부담을 덜게 했고 지방자치단체에 설치된 재개발사업기금에 국·공유지 매각대금 일부를 적립케 해 재개발사업이 원활히 추진되도록 했다.

◎올 16곳서 2만2천가구 공급계획/조합원 지분 매입땐 분양여부 확인 서울에서 택지를 개발해 주택을 공급하는 데는 한계가 있다.택지도 부족하거니와 비용도 만만치 않게 들기 때문이다.그보다 낡은 주택이 밀집한 지역을 재개발하는 것이 훨씬 효율적이다.주거환경도 개선하고 주택도 대량으로 공급할 수 있기 때문이다.따라서 건설업체들은 이주 대책비 등 사업 초기의 자금 부담이 큰 데도 재개발 사업을 따내려고 치열한 경쟁을 벌이고 있다. 조합원이 아닌 사람도 조합원의 지분을 매입,아파트를 분양받거나 일반 분양을 통해 입주하는 길이 열려 있어 인기가 높다.잘만 선택하면 싼 값으로 서울에 내집을 장만할 수도 있다.사업현황과 추진 절차 등을 알아본다. ◇사업현황=재개발 사업의 주 무대인 서울에서 사업이 추진 중인 곳은 약 1백30여 곳이다.이 중 올해 사업시행인가가 날 것으로 예상되는 지역은 신당 5구역,도원구역,봉천 4의2 구역 등 16개 지역으로 면적만 해도 79만3천㎡(24만평)에 이른다.건립 예정가구는 도원구역이 2천1백98가구,봉천 4의2 구역이 2천9백4가구 등 총 2만2천5백33가구이다. 또 재개발 지역 중 신정 6의 1 구역,시흥 2의 1 구역,홍제 3 구역 등이 동시분양으로 일반에 아파트를 공급할 것으로 보인다.이들 지역에서는 신정 6의 1 구역이 2천6백76가구,시흥 2의 1 구역이 2천3백36가구 등 총 1만9천78가구가 건립되는데 조합원 분과 세입자용 임대용 아파트를 빼면 3천8백80가구가 일반에 분양될 전망이다. ◇대상 및 추진 절차=주택이 낡았거나 도로가 좁아 주거생활을 정상적으로 할 수 없는 지역과 화재 등 재해의 위험이 높은 지역은 재개발 사업의 대상이 된다.재개발은 민간이 주도하는 재건축과는 달리 지방자치단체가 도시계획차원에서 추진하는 공공사업이다. 서울의 경우 재개발 구역으로 지정받으려면 우선 해당 지역의 절반 이상이 최저 고도지구이어야 한다.토지나 지형도 민간들이 재건축하기에는 적합하지 않고 도시미관 및 주거환경도 주변 지역과 맞지 않아야 한다. ◇유의점=재개발 사업은 진행 절차가 복잡해 섣불리 조합원의 지분을 구입했다가는 금전상의 손실을 입을 수 있다.따라서 구입하려는 지분의 성격,평형배정 방식,투자가치 등을 조목조목 따져봐야 한다. 재재발 조합에는 분양 조합원과 청산 조합원이 있다.분양 조합원은 기존 주택 보유자나 세입자들로 아파트를 분양받을 수 있다.그러나 27.3평 미만의 나대지만 보유한 사람은 분양자격이 없다.대신 재개발 사업이 끝나면 자기의 재산의 평가액에 따라 현금으로 환급받게 된다.따라서 청산 조합원의 지분을 매입하면 분양을 못받을 뿐 아니라 자칫 낭패를 당할 수 있다. ◇재개발 아파트의 구입전략=재개발 구역의 지분은 대지가 딸린 주택,국공유지상의 주택,나대지 등 세가지로 나뉜다.평형 배정은 재산 가액에 따라 결정되므로 분양 자격이 없는 나대지 등의 땅을 보유한 것보다 1평이라도 큰 건물을 가진 지분을 구입,재산가액을 높여야 한다. 사유지는 국공유지 보다 명의 이전관계와 투자 손익계산 등이 명확하다.사유지의 지분을 구입하면 추가로 내야 하는 분양대금과 입주 지연에 따른 금융비용만 계산하면 되지만 국공유지의 지분을 매입하면 국공유지 불하대금을 따로 내야 한다.따라서 조합원 지분을 매입하기 전에 사유지 상의 주택인지 확인해야 한다. 조합원 수가 적은 구역에서는 상대적으로 적은 지분을 갖고도 큰 평형을 배정받을 확률이 높다.가급적 조합원 수가 적은 지분과 투자비가 같은 구역이라도 나중에 주택 가격이 오를 수 있는 지분을 사두는 게 유리하다. 또 사업시행인가를 받았다 하더라도 사업기간과 시공자의 기술 등을 따져야 한다.