새해 초부터 서울 지역의 전셋값 상승세가 두드러지고 있다. 올해 서울에서 예정돼 있는 재건축·재개발 물량이 최근 9년 새 최대를 기록해 시간이 지나면서 전세가 불안은 더욱 심화될 것으로 보인다. 26일 KB국민은행의 부동산정보사이트 ‘KB부동산알리지’에 따르면 지난 20일 기준으로 지난해 말 대비 전세가 상승률이 높은 지역은 부천 소사구(1.24%), 수원 장안구(1.21%), 서울 마포구(1.19%), 광진구(1.18%), 금천구(1.17%), 서초구(1.12%), 은평구(1.10%), 성남 분당구(1.03%), 서울 동작구(1.03%), 성동구(0.97%) 등의 순으로 나타났다. 상위 10개 지역에 서울 자치구 7곳이 포함됐다. 지난해 전셋값 상승률 상위 10개 지역에는 서울 시내 자치구가 단 한 곳도 포함되지 않았다. 지난해 전셋값이 많이 오른 지역 10곳은 용인 수지구(15.59%), 성남 분당구(15.29%), 일산 서구(13.26%), 안양 동안구(13.20%), 수원 영통구(12.17%), 대구 북구(11.49%), 경북 구미(11.13%), 대구 달성군(10.75%), 대전 유성구(10.71%), 과천(10.59%)이다. 박원갑 국민은행 WM사업부 부동산전문위원은 “경기 남부의 전셋값이 집중적으로 오른 지난해와 달리 올해는 연초부터 서울지역의 전셋값 상승이 두드러지고 있다”고 말했다. 특히 올해 서울에서 공급되는 재건축·재개발 물량이 2005년 이후 9년 만에 최대치를 기록해 서울 지역 ‘전세대란’은 올해에도 계속될 가능성이 크다. 부동산 114에 따르면 지난해 11월 기준 서울 지역 재개발·재건축 정비사업 가운데 사업시행인가 단계에 놓인 사업은 100개 구역 9만 6659가구, 관리처분인가 단계는 32개 구역 2만 7980가구다. 통상 관리처분인가 이후 1년 이내에 이주, 분양이 시작되는 것을 감안할 때 올해 안에 2만 8000여 가구가 신규 분양시장에 나올 가능성이 크다. 기존 임차인들의 이주 수요도 크게 오를 것으로 보인다. 박 전문위원은 “대규모 재건축 이주 수요가 겹쳐 서울 전셋값 상승세가 더 가팔라질 것”이라면서 “올해 서울의 입주 물량이 지난해보다 많다고 해도 보금자리주택 등을 제외하면 실질적인 물량은 많지 않다”고 분석했다. 서울의 올해 입주물량은 지난해보다 1만 4000여 가구 늘어난 3만 3000여 가구로 추정되지만 마곡지구, 내곡지구 등 공공물량 입주분이 다수 포함돼 전세난 숨통을 틔우기에는 역부족이라는 지적이다. 윤샘이나 기자 sam@seoul.co.kr

재건축 아파트가 새해 주택시장을 이끌고 있다. 12일 부동산중개업소에 따르면 서울 강남, 경기 성남 분당 등 재건축 대상 아파트 거래가 증가하고 가격도 강세를 띠고 있다. 재건축 아파트 강세는 지난달부터 시작됐다. 부동산써브에 따르면 지난달 서울 강남 재건축 아파트값은 3개월 만에 상승세로 돌아섰다. 강남3구(강남·서초·송파)의 재건축 아파트 매매가 변동률이 0.21%를 기록, 전체 주택가격 상승 분위기를 이끌었다. 강남구 개포동 주공3단지 42㎡는 7억∼7억 3000만원으로 한 달 사이에 3000만원이 뛰었다. 개포동 주공2단지 53㎡ 시세도 7억 7500만∼8억 500만원으로 3500만원 올랐다. 서초구 잠원동 반포한양 116㎡와 대림 114㎡ 아파트는 시세가 9억 2000만∼10억 6000만원으로 1000만원 올랐다. 거래가 뜸하던 송파구 잠실동 주공5단지도 11월 조합설립 승인을 받은 이후 불확실성이 사라지면서 급매물 위주로 거래되고 있다. 이 아파트 112㎡ 가격은 10억 5000만∼10억 7000만원으로 2000만원 정도 올랐다. 한국감정원이 새해 들어 조사한 주간 아파트 가격도 전주 대비 평균 0.09% 상승했다. 건축 연령별로는 15년 이상된 아파트값이 0.15% 상승, 전체 가격 상승을 이끌었다. 부동산 전문가들은 재건축 아파트 거래 증가와 가격 상승 원인을 정책적 불확실성 해소에 따른 거래 활성화 기대감에서 찾고 있다. 재건축 아파트 리모델링 수직증축 허용과 재개발·재건축 사업 용적률을 법적 상한선까지 완화하는 내용의 도시및주거환경정비법(도정법) 개정이 재건축 아파트 시장을 움직였다는 것이다. 서성권 부동산114 리서치센터 연구원은 “용적률 완화는 재개발·재건축 현장에서 지속적으로 요구됐던 것으로 용적률이 완화되면 사업성이 한층 개선될 것”이라고 전망했다. 용적률을 상향 적용하면 일반분양 물량이 증가하고 사업성이 개선돼 조합원 부담이 그만큼 줄어들 것이라는 기대감 때문이다. 예를 들어 3종 주거지역은 도정법에서 용적률을 300%까지 허용하고 있지만, 서울시 조례는 상한선을 250%로 묶어두었다. 하지만 앞으로는 도정법 개정으로 조례와 상관없이 시·도지사가 법에서 정한 최고 용적률을 적용하는 길이 트였다. 서울시의 경우 지난해 6월 말 기준으로 사업시행 인가 이전 단계에 있는 재건축구역 84곳, 재개발구역 139곳 등 223곳이 용적률 규제 완화 수혜 단지이다. 대신 용적률 완화 적용 지역은 주거지역으로 한정하고 상업지역 등은 제외하기로 했다. 정비계획 변경 등에 따라 사업 지연·주민 혼란 등이 벌어질 수 있다는 점을 감안, 사업시행인가 이전 단계에 있는 정비구역에 대해서만 적용하기로 한 것이다. 용적률 완화 수혜뿐만 아니라 재건축초과이익환수 면제 혜택도 거래 활성화에 영향을 주고 있다. 초과이익환수 면제 혜택은 올해 말까지만 적용되기 때문에 재건축 조합들이 사업 추진 속도를 내면서 투자자들의 관심도 높아졌다. 개포동이나 잠실5단지 아파트는 거래가 눈에 띄게 증가했다. 매물을 거둬들이는 현상도 나타나고 있다. 개포동 이지플러스 박재석 사장은 “재건축 아파트 투자 문의가 증가하고 방문 손님도 늘었다”며 “집주인들의 기대심리가 올라가고 시세도 소폭 상승했다”고 말했다. 박 사장은 “건축심의, 사업시행인가 단계에서 이미 법정 용적률을 적용받아 추가 혜택을 기대할 수 없는 아파트까지 상승세에 묻어 가려는 분위기”라고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

내년 서울에서 재개발·재건축 아파트 공급이 홍수를 이룰 전망이다. 부동산114는 내년도 서울 지역 재개발·재건축 아파트 공급 예정 물량이 관리처분계획을 기다리는 32개 구역에서 2만 7980가구(조합원분+일반 분양 물량 기준)로 집계됐다고 15일 밝혔다. 이는 2005년 3만 4488가구 이후 최대치다. 사업시행인가 단계에 있는 100개 구역 9만 6659가구 가운데 선이주가 진행된 송파 가락시영(8106가구) 등 일부도 내년에 분양을 시작할 가능성이 있어 분양 물량은 더 늘어날 수도 있다. 강동구 고덕주공 2~4, 6, 7단지 1만 1378가구도 관리처분과 분양을 서두르고 있어 사업 추진이 빨라질 경우 공급이 앞당겨질 전망이다. 하지만 이주수요 증가에 따른 전·월세 불안도 동시에 나타날 것으로 전망된다. 윤지해 선임연구원은 “내년 재개발·재건축 공급량이 최근 몇 년보다 많이 늘어날 것으로 보이는 만큼 기존 임차인의 이주 수요가 급증해 전월세 불안이 커질 수 있다”며 “이주 수요가 많을 것으로 예상되는 강동·서대문·성동·양천구 등을 중심으로 전월셋값 상승에 대비할 필요가 있다”고 지적했다. 윤 연구원은 “이들 지역에서 내년에 재계약을 앞둔 임차인이라면 가격 상승 이전에 미리 전월세 계약 갱신을 마무리 짓는 것도 좋은 방법”이라고 조언했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

서울 세운상가가 철거되지 않고 리모델링 방식을 통해 복합 문화·산업 공간으로 다시 태어난다. 서울시는 25일 이 같은 내용의 ‘세운 재정비 촉진계획 변경안’을 발표했다. 당초 시는 세운상가 군(현대상가-세운상가 가동-대림상가-삼풍상가-풍전호텔-신성상가-진양상가)을 전면 철거하고 종묘와 남산을 잇는 녹지공원으로 조성하는 한편 주변 지역과 대규모로 통합 개발하려는 계획을 세웠다. 하지만 상가 군과 주변 지역의 갈등이 일어나고 문화재청의 높이 제한, 부동산 경기 침체 등 달라진 여건 탓에 진척을 보지 못했다. 우선 시는 공원으로 조성된 현대상가 부지를 뺀 나머지 상가 군을 재정비촉진 지구에서 분리해 존치 관리 구역으로 지정한다. 또 주민 의사에 따라 리모델링하고 상가별 협의를 거쳐 관리 방안을 마련하는 등 도심생활 활력거점 및 도심산업 촉매 거점으로 활성화를 유도하기로 했다. 또 보행 데크 설치 및 옥상 공원 조성을 통한 입체 녹지화를 추진해 남북 녹지축 역할도 하게 할 방침이다. 시는 전면철거 때 들어가는 비용 1조 4000억원을 아낄 수 있을 것으로 보고 있다. 상가 주변 지역은 옛 도시 모습과 8개 구역별 특성을 고려해 소규모로 분할 개발한다. 조명·전기·인쇄 등 산업 기능이 살아 있는 2·6-1·6-2·6-4구역은 소규모, 슬럼화가 상당 부분 진행된 3·5·6-3구역은 중규모로 개발한다. 사업시행인가 준비 단계인 4구역은 기존 사업 규모를 그대로 유지한다. 시는 정비사업의 원활한 진행을 위해 주거 비율 50% 이외에 최대 10%까지 오피스텔 추가 건립을 허용하기로 했다. 대신 1∼2인 가구 증가 추세에 맞춰 주거지의 30% 이상은 반드시 소형(60㎡)으로 짓도록 했다. 소형 비율이 기준을 넘으면 초과 비율에 따라 용적률 인센티브를 제공한다. 조화로운 경관 유지를 목적으로 종묘, 남산 등과의 조화로운 경관을 유지하기 위해 건축물 최고 높이를 90m에서 50m까지 차등 적용한다. 용적률 확보가 어려운 구역은 건폐율을 최고 80%까지 완화해 준다. 시는 또 도심 산업 활성화 구역과 용도 전환이 필요한 구역에는 각각 100%, 200%의 용적률을 추가해 주기로 했다. 홍지민 기자 icarus@seoul.co.kr

경기 성남시는 23일 한국토지주택공사(LH)가 판교 백현마을에 지은 재개발 이주단지(아파트)를 임대용으로 전환해 입주자 모집공고를 낸 것은 위법하다며 분당경찰서에 고발장을 제출했다. 성남시는 이와는 별도로 공무원 300여명과 대형 굴착기 등 중장비를 동원해 LH 본사 사옥에 진입, 불법으로 설치한 차량통제용 접이식(자바라) 철재·벽돌 구조물(15㎡)과 진입로변 스테인리스 울타리 4개, 중앙 화단 등을 전격 철거했다. LH는 지난 21일 신흥2동 등 성남지역 3개 재개발예정지역 주민들의 이주단지로 조성한 백현마을 3, 4단지 3696가구 중 4단지 1869가구를 일반 임대용으로 전환하고 입주자 모집공고를 냈었다. 이 이주단지는 2009년 12월 조성됐지만 부동산 경기 침체로 재개발사업 추진이 잠정 보류됐으며 이때부터 이곳은 빈 건물로 방치돼 왔다. 시는 고발장에서 “지난해 4월 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따라 재개발 주민 임시수용시설에 대한 일반공급 중지 명령을 내렸으나 LH가 이를 무시하고 입주자 모집공고를 낸 것은 사업시행인가 처분을 위반하고 행정명령에 불응한 것”이라고 주장했다. 시 도시개발단 관계자는 “백현마을에 대한 2009년 4월 사업시행인가 처분을 변경하지 않고 입주자를 모집하고 행정명령에 불응할 경우 2년 이하의 징역이나 2000만원 이하의 벌금에 처할 수 있도록 도정법에 규정돼 있다”며 고발 이유를 밝혔다. 시는 조만간 재개발 주민단체와 협의해 입주자모집 공고 효력정지 가처분도 신청할 계획이다. 특히 공기업인 LH 본사 사옥의 불법 시설물에 대한 시의 철거는 극히 이례적인 일이다. 이날 오후 1시 20분쯤 시 공무원 300여명이 정문 앞으로 집결하자, LH 직원 600여명이 막아서면서 몸싸움과 고성·욕설이 오가는 등 험악한 분위기가 계속됐다. 양측의 물리적 충돌은 오후 2시쯤 LH 총무고객처장이 시의 굴착기 진입을 허용하면서 일단락됐다. 시는 “도로법 제45조를 위반해 같은 법 제65조에 따라 대집행한다”고 선언하고 철거를 시작했다. 이에 대해 LH는 “1997년 4월 준공 때부터 16년간 사용해온 시설을 법적 절차도 이행하지 않고 철거를 강행한 것은 불법”이라며 이재명 성남시장을 비난했다. 한상봉 기자 hsb@seoul.co.kr

서울 송파구 가락시영아파트와 강동구 둔촌주공아파트를 내년부터 2만여 가구로 재건축하는 사업이 서울시 건축위원회를 통과했다. ‘4·1 부동산 대책’과 함께 강남권 대형 단지 두 곳에 대한 재건축이 본격 추진되면서 강남 재건축을 중심으로 한 부동산 경기 회복 전망도 나오고 있다. 그러나 강남 재건축이 다시 활기를 보이며 이 지역의 전세난이 다시 심화되는 게 아니냐는 우려도 높아지고 있다. 가락시영아파트는 가구 수만 6600가구에 달하는 국내 최대 규모의 재건축 단지다. 둔촌주공도 5930가구로 가락시영 바로 다음으로 큰 단지다. 이번 재건축안은 두 곳을 합친 1만 2530가구를 2만 576가구로 재건축하는 대형 규모라 부동산시장에 영향을 미칠 것으로 보인다. 실제 가락시영은 4·1 대책의 기대감이 겹쳐 최근 몇 달 새 시세가 꾸준히 상승했다. 올해 초 8억원 선에 거래되던 가락시영 2차 56㎡ 아파트는 최근 호가가 8억 9000만원까지 올랐다. 4·1 대책 발표 이후 4000여만원이 오른 셈이다. 올해 초 5억 1000만원 선이던 둔촌주공아파트 1단지 전용 51㎡도 지난달 5억 8000만원 선에서 거래됐다. 가락시영은 최고 35층 아파트 84개동, 9510가구로 재건축되고, 둔촌주공은 임대주택 1046가구를 포함해 1만 1106가구로 재건축된다. 전용 60㎡ 이하 3366가구, 60~85㎡ 이하 4605가구, 85㎡ 초과 3135가구다. 내년에 사업시행인가와 관리처분인가를 받고 내년 말 착공에 들어가 2018년 준공한다는 계획이다. 이를 두고 부동산 업계에선 강남 재건축발 전셋값 급등이 다시 나타날 수 있다고 보고 있다. 한 부동산 관계자는 “지난해 서초구의 아파트들이 재건축에 들어가면서 단기적으로 전세주택 수요가 급증했다”면서 “이 과정에서 전세가 상승이 다른 지역으로 확산되면서 서울 전체 전세값 상승에 일정 부문 영향을 줬다”고 말했다. 단기적으로는 전셋시장에 악재지만 장기적으로 보면 나쁘지 않을 것이라는 전망도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “강남·송파·서초·분당·하남·성남 등으로 전세 수요가 옮아가는 병목 현상이 나타날 것으로 보인다”면서도 “장기적으로는 강남 지역에 양질의 주택이 공급되며 전세 시장이 안정되는 데 긍정적으로 작용할 것”이라고 말했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

서울시는 뉴타운·재개발 사업을 계속 추진하는 구역의 조합은 비주거시설에 오피스텔을 10%까지 지을 수 있도록 하고 최대 30억원의 조합 운영비를 저리로 빌려주는 내용을 골자로 하는 뉴타운·재개발 추진·해제구역 지원방안을 22일 발표했다. 이 방안에 따르면 뉴타운·재개발 사업 중단을 결정한 구역에 대해서도 주거환경관리사업 등 대안사업 지원이 이뤄지며 자유로운 재산권 행사도 허용한다. 이건기 시 주택정책실장은 이날 기자설명회를 통해 “주민 합의를 거쳐 사업을 추진키로 한 구역에선 상가 미분양 위험을 줄이기 위해 재정비촉진지구 내 비주거시설에 오피스텔을 10%까지 지을 수 있다”고 밝혔다. 지금까지는 상가로 분양되는 비주거시설에는 준주거시설에 해당하는 오피스텔 건축을 허용하지 않았다. 조합 운영비 융자 한도도 기존 11억원에서 30억원으로 늘리고 금리 역시 연 4∼5%에서 연 3∼4%로 낮췄다. 시는 아울러 조합이 정비계획을 경미하게 변경할 때 도시계획위원회 심의를 거치지 않도록 함으로써 사업기간이 단축되도록 했고 공공건축가, 세무, 법률전문가를 파견해 사업의 원활한 진행을 지원한다. 정비 사업을 해제하는 구역에 대해서도 자유로운 재산권 행사와 더불어 다양한 대안사업을 선택하도록 지원하기로 했다. 일단 정비구역에서 해제되면 건축허가 제한이 사라져 개량이나 신축 등 개별적인 건축이 가능하다. 시는 지난해 1월 뉴타운·재개발 수습대책 발표 이후 사업시행인가 이전 단계에 있는 571개 구역 가운데 47%에 해당하는 268개 구역에 대해 실태조사를 벌였다. 이 가운데 주민 스스로 추진(7곳)과 해제(9곳) 여부를 결정한 16곳을 제외한 252개 구역에 대해서는 9월까지 실태조사를 마치고 갈등이 심한 구역을 특별 관리할 방침이다. 강국진 기자 betulo@seoul.co.kr

서울시는 13일 내년부터 뉴타운·재개발 추진위원회나 조합이 사업비와 추정분담금을 클린업시스템(cleanup.seoul.go.kr)에 공개하기 전에 검증하는 시스템을 구축한다고 밝혔다. 추진위나 조합이 산정한 추정분담금을 공개 전에 검증해 개발이익을 부풀리거나 사업비를 과소 추정하는 행위를 걸러내자는 취지이다. 지금까지는 추진위나 조합이 자체적으로 사업비와 추정분담금을 산정해 왔다. 추정분담금은 종전 자산에 사업성을 곱해 권리가액을 구한 뒤 분양받을 아파트의 분양가를 빼 계산한다. 추정분담금 검증은 25개 자치구 구청장이 정비사업 전문가 5~7명으로 구성한 검증위원회에서 맡는다. 검증위는 서울시의 실태조사를 위한 사업성 분석 태스크포스(TF)의 인력풀 100명을 활용해 구성하는데, 이 인력풀에는 감정평가사와 회계사, 세무사 또는 정비업체, 시공사에 소속된 정비사업 전문가들이 포함돼 있다. 검증위는 ①최초 추정분담금 공개 전 ②사업시행인가 총회 개최 전 ③분양신청 통지 시 변경된 추정분담금에 대해 검증한다. 추진위나 조합이 산정해 제출한 추정분담금을 토대로 주변 시세를 적절히 반영했는지, 수입이나 지출 산출에서 과소 또는 과대 포장하지 않았는가를 검토하게 된다. 3단계 검증 이후 관리처분인가 총회 개최 전 확정된 사업비 및 분담금이 공개된다. 추정분담금 검증절차를 거치지 않거나 공개하지 않고 사업을 추진할 경우 조합인가와 사업시행인가, 관리처분인가까지 제한을 받는다. 시는 이달까지 추정분담금을 공개한 구역은 112개로, 올해 1월 35개 구역 대비 3배 이상 증가했다고 설명했다. 현재는 공공관리 대상 구역만 추정분담금을 공개하도록 하고 있지만 내년 2월부터는 추정분담금 공개의무가 모든 정비구역으로 확대된다. 진희선 시 주거재생정책관은 “추정분담금 검증으로 과장되거나 왜곡된 사업성 정보를 차단하고 투명성, 정확성은 높일 수 있게 됐다.”면서 “주민들이 합리적인 사업성 정보를 바탕으로 의사 결정을 할 수 있도록 할 것”이라고 말했다. 송한수기자 onekor@seoul.co.kr

서울시는 도시재정비위원회를 열어 청량리역 주변 전농동의 집창촌, 속칭 ‘청량리588’ 일대를 구역별로 분리 개발하는 ‘청량리4구역 재정비촉진계획 변경안’을 조건부 가결했다고 12일 밝혔다. 청량리4구역은 2010년 집창촌 지역과 왕산로변 상가, 성바오로병원을 포함해 통합개발하기로 했지만 주민 간의 이견으로 지연돼 왔다. 위원회는 대안으로 사업에 반대하는 지역을 빼고 희망하는 집창촌 지역을 중심으로 구역을 분리해 정비사업을 추진할 계획이다. 이에 따라 집창촌을 포함한 동대문구 전농동 620 일대 4만 3207㎡에는 건폐율 58.4%와 용적률 989.5%, 최대 높이 200m를 적용해 51층짜리 랜드마크타워 1개동, 주상복합건물 65층짜리 2개동과 61층짜리 2개동이 조성된다. 랜드마크타워 19~28층엔 호텔, 나머지에는 업무시설과 판매시설, 오피스텔이 들어선다. 5층엔 여성과 청소년을 위한 문화시설이 만들어져 청량리 민자역사와 이어진다. 청량리역 주변의 상습정체 지점인 답십리길은 왕복 2차로에서 8차로로 확장된다. 청량리4구역은 내년 건축심의와 사업시행인가를 거쳐 집창촌 철거와 함께 본격 착공, 2017년 마무리할 예정이다. 이건기 시 주택정책실장은 “청량리4구역 재정비촉진사업 본격화에 따라 인근 정비사업의 추진도 탄력을 받을 것”이라면서 “더불어 청량리는 집창촌지역이라는 오명을 벗고 서울 동북권의 새로운 업무·문화·상업 중심지로 부상하게 됐다.”고 말했다. 송한수기자 onekor@seoul.co.kr

국회 국토해양위원회가 지난 13일 2014년까지 재건축 부담금을 면제해 주는 것을 골자로 하는 ‘재건축 초과이익환수법 개정안’을 통과시키면서 서울 강남 재건축 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다. 하지만 개정안의 내용을 뜯어보면 실제 혜택을 받는 재건축 아파트는 극히 제한적이다. 국토해양부는 전국의 120개 재건축 아파트 단지 중 6개만이 부담금 면제 혜택을 받을 수 있을 것이라고 밝혔다. 강남 재건축의 핵심으로 여겨지는 개포주공1단지와 서초구 반포 한신1차 등은 적용 대상에서 제외될 가능성이 높다. 서울시의 일반적인 재건축 소요기간을 감안할 때 현재 구역지정이나 조합설립단계에 있는 단지들이 면제혜택 기간인 2014년 말까지 관리처분인가 신청을 하기가 쉽지 않기 때문이다. 국토부 관계자는 “서울시내 재건축단지의 추진 기간은 통상 조합설립부터 사업시행인가 전까지 2년 10개월이 걸리고 관리처분인가 전까지는 1년가량이 소요된다.”면서 “개포주공1단지는 현재 조합설립에서 사업시행인가를 추진하는 단계에 있어 3년이 더 걸릴 것”이라고 설명했다. 시장의 반응도 하루 만에 ‘관심’에서 ‘냉랭’으로 바뀌었다. 부동산 관계자는 “처음 발표가 있었을 때는 주민은 물론 투자자들의 전화가 빗발쳤지만 혜택을 받을 가능성이 적다는 이야기가 나오자 바로 관심이 끊겼다.”고 말했다. 김규정 부동산114 리서치센터장은 “실제 혜택을 볼 수 있는 단지는 많지 않아 신규 투자를 생각한다면 꼼꼼히 따져 봐야 한다.”고 조언했다. 김동현기자 moses@seoul.co.kr

전국의 재개발, 뉴타운, 재건축 등 도심재생사업들이 표류하고 있다. 특히 수도권은 부동산 시장 침체가 장기화하면서 사업 지연, 사업에 대한 재평가로 이른바 도심재생사업의 구조조정이 진행되고 있다. 한때 ‘황금알을 낳는 거위’로 인식되던 뉴타운 사업이 이제는 천덕꾸러기 신세가 되었다. 뉴타운 정책이 이렇게 빨리 무대에서 사라지는 것은 2000년대 저금리에 따른 부동산 가격 거품기에 뉴타운 사업이 너무 졸속으로 추진되었기 때문이다. 당초 사업 추진과정에서 향후 발생할 문제점에 대한 심각한 고민 없이 대규모로 지정되었다. 지정 기준도 느슨했다. 사업방식도 지역별·개별적인 특성의 반영 없이 민간 개발 사업자를 중심으로 한 전면 철거 방식이 주를 이루었다. 처음부터 근본적인 문제점이 내재되었지만 부동산 거품기에는 밖으로 드러나지 않았다. 문제점이 노출되기 시작한 것은 2008년 부동산 거품 붕괴로 인한 세계적인 금융위기 이후 부동산 경기 부진이 지속되면서부터이다. 졸속으로 추진되다 보니 주민의 의사가 제대로 반영되지 못하고, 백지 동의서가 난무하고 법에 정한 절차는 무시되는 일이 다반사였다. 뉴타운과 재개발을 반대하는 목소리가 커졌고, 예외 없이 재개발·재건축 사업장에서는 소송이 벌어졌다. 또 부동산 경기 부진에 따라 조합원 물량 이외의 일반 분양가가 하락하면서 조합원 분담금이 증가했고 내 집 주고 빚을 떠안는 경우가 발생했다. 재개발 이주 철거에 따른 저소득층 세입자의 전세 난민화가 커다란 사회문제로 등장했다. 수도권 부동산 경기 침체가 장기화하면서 뉴타운 문제를 더 이상 방치하기가 어려운 실정에 다다랐을 때 정부 재개발 정책도 대규모 사업장의 철거 개발 사업 방식에서 소규모 개발 방식으로 바뀌었고, 뉴타운 사업을 구조조정할 수 있도록 퇴출의 길을 열어주었다. 서울시는 올해 뉴타운 사업 출구전략을 발표했다. 기존 1300개 뉴타운·재개발·재건축 구역 중 434개 구역이 준공됐고, 사업시행인가 이전단계의 구역은 전체 사업장 중에서 610개라고 한다. 이들 중에서 추진위가 구성되지 않은 317개는 토지소유자의 30% 이상이 반대할 때, 추진위가 구성된 나머지 293개는 토지 등 소유자의 10~25% 이상이 반대할 경우 해제를 추진한다는 방침이다. 뉴타운 출구전략은 서울시, 경기도 등 수도권 도시들에서 현재 진행 중에 있다. 처음부터 잘못 추진된 사업을 엄청난 사회적 비용을 치르고 이제서야 고치겠다고는 하지만 그뿐이다. 앞으로 도심재생사업을 어떻게 할 것인가에 대한 비전은 없다. 일부 소규모 개발 방식들이 소개되고는 있지만 그것으로는 큰 그림이 그려지지 않는다. 급격한 정책 변경에 따라 조합원 불안심리도 증가하고 있고, 도심재생사업 정책 자체가 표류하고 있다. 그동안 정부 부동산정책 내 도심재생사업에 대해서는 절차적인 수단 성격의 정책만 있을 뿐이지 주택 정책에서 중요한 역할이나 목표가 되지 못하고 있다. 여전히 정부 정책은 공공이 택지를 개발하여 주택을 얼마나 공급할 것인가 하는 양적 목표에 집중하고 있기 때문이다. 이제 더 이상 신도시나 대규모 택지개발 사업이 필요하기보다는 도심재생사업으로 주민 삶의 질을 개선하면서 양질의 주택도 공급하는 방향으로 나가야 한다. 향후 도심재생사업을 주요한 주택공급처로 인식하고 중장기 추진 계획을 새로 마련해야 한다. 토지보상비를 풀어가면서 택지 개발을 하기보다는 도심재생사업에 자금을 투입해야 한다. 서울시 출구 전략 중에서 매몰 비용에 대한 대책이 없는 조합 설립 이후 사업장에서는 극히 예외적인 경우를 제외하고는 사업이 원활히 추진될 수 있도록 지원하는 데에 초점을 두어야 한다. 또 사업성은 없지만 반드시 주거환경 개선을 이루어야 하는 지역은 공공이 개입해서 지분출자와 동시에 공동사업자로 참여하여 주민 부담을 최소화하면서 사업이 이루어지도록 해야 한다. 이주 철거 세입자 문제가 발생하지 않도록 순환이주용 공공임대 주택을 서울시 권역별로 마련하고, 장기적으로는 뉴타운 기반시설 지원을 위하여 ‘도심재생사업 기반시설 기금’을 조성해야 한다.

서대문역 8번 출구 앞. 서대문로터리 고가도로를 넘어가다 보면 극장 간판이 한눈에 들어온다. 화려한 개봉작 홍보 포스터 대신 노란색 바탕에 검은 글씨로 씌어진 문구가 처량하게 눈길을 사로잡는다. ‘어르신 문화를 제발 지켜주세요.’ 여기가 서대문아트홀이다. 서울 한복판의 노인전용극장으로 널리 알려진 곳이다. 장년층들에게 ‘청춘극장’으로 사랑받으며 명소가 된 이곳은 이제 자취를 감춘다. 지난해 서울시가 이 지역에 관광호텔을 짓도록 허용하는 사업시행인가를 고시했다. 개발업체 측은 올 초 서대문아트홀을 상대로 극장 자리를 비워달라며 명도소송을 제기했다. 올해 초 첫 재판이 열렸고, 지난달 22일 1심 판결에서 서울중앙지법이 소를 각하해 폐관에 직면하게 됐다. 이곳은 1964년 화양극장으로 개관했다. 대기업의 멀티플렉스 영화관이 스크린을 장악하고 있는 가운데서도 단관 극장으로 명맥을 유지한 명소였다. 개관 당시 재개봉관으로 시작해 이듬해 개봉관이 되면서 시민들의 발길이 더욱 잦았다. 1980년대에는 영등포의 명화극장, 미아리의 대지극장과 함께 홍콩 영화 3대 개봉관으로 이름을 날렸다. 1990년대 멀티플렉스 상영관이 극장가를 점령하자 1998년 드림시네마로 이름을 바꿔 시사회 전용 극장으로 위기를 돌파했다. 서대문아트홀이라는 극장 간판을 걸고 노인전용 복합문화 공간 극장으로 탈바꿈한 것은 2009년 5월이었다. 장년층의 문화 공간으로 이름을 알린 지 불과 3년 만에 막을 내리게 된 것이다. 극장 대표가 한 일간지와의 인터뷰에서 밝힌 말은 의미심장하다. 서대문아트홀이 이렇게 사라지면 몇 안 되는 문화공간을 뺏긴 어르신들은 더욱 갈 곳을 잃게 된다. 서대문아트홀의 지금 상황은 젊은 시절 누구보다 열심히 살았지만 세월에 밀려 소외당하는 어르신들의 상황과 비슷하다는 것이다. 최근 노인 관객 3000여명은 노인문화공연장 건립을 요구하는 서명운동을 벌이며 서울시의 대책을 요구하고 있다. 연예계도 동참을 선언했다. 원로배우들과 가수, 코미디언들이 뭉쳐 합동 공연을 갖고 어르신 문화에 대한 사회적 동참을 호소하고 있다. 극장 측도 마지막 문을 닫는 그 순간까지 추억의 전시회 등 다양한 행사를 추진할 예정이다. 대기업의 잠룡 앞에 꿋꿋하게 버티고 있는 단관 극장의 추억, 노인 문화공간의 확충을 적극적으로 호소한다니 눈물겹다. 극장 현관문에는 공고문이 여기저기 붙어 있고 붉은색 페인트로 ‘철거’라는 글씨가 흉물스럽게 적혀 있다. 단돈 2000원에 추억의 명화를, 때로는 추억의 스타들이 공연하는 모습을 저렴하게 볼 수 있었던 노인들은 그나마 서울시가 지난 3월부터 은평구 연신내역 인근 메가박스 8층 1·2관을 대관해 매일 4회씩 영화를 상영하는 것에 만족해야 한다. 외곽으로 밀려난 노인들은 그 작은 ‘문화 혜택’을 누리기 위해 이제 발품을 팔아야만 한다. 서울시 한복판, 지하철과 연결된 650석의 극장 자리는 단연 노른자위다. 하지만 그곳을 노인들에게 내주는 것이 아까워 호텔을 짓는 것에 동의할 시민은 없을 것이다. 노인들을 위해 이만한 자리는 없다. 과연 이곳을 없애는 것이 사회적 비용과 비교했을 때 적절한 것인지 정부 차원에서 고민해 달라는 노인들의 목소리에 귀 기울여야 한다. 우리 사회는 문화를 보는 시각이 겉멋만 단단히 들었다. 한류 열풍이 이슈가 되자 국내 공연장 건립이 시급하다며 호들갑을 떨더니 결국 건립을 추진했다. 눈에 보이지 않는 사각지대 문화 역시 방치하면 그만큼 사회적 손실로 되돌아오게 마련이다. 한류 열기와 관심만큼 소외 지역·계층을 지원하는 일도 절실하다. 폐관 극장 앞을 서성이는 노인들은 이렇게 입은 모은다. “열심히 살아왔는데 이제 영화도, 공연도 마음 편히 볼 수 없게 됐네. 단돈 2000원으로 한나절을 여유 있게 즐길 수 있는 곳이 어디 있나? 표 구걸 할 때는 오늘이 있기까지 우리 노인들 덕이라며 존경한다더니, 이런 문화는 다 뺏어 가네. 이런 걸 두고 찬밥신세라고 하잖아.” 누가 이 노인들이 혀를 차게 했는가.

낡은 주택 밀집지역인 서울역 뒤편 손기정공원 주변이 아파트촌으로 탈바꿈한다. 중구는 만리동2가 10 일대 ‘만리1구역 주택재개발 정비사업’에 대해 사업시행을 인가했다고 15일 밝혔다. 이 지역은 2009년 12월 주택재개발 구역으로 지정된 뒤 조합원들의 적극적인 참여와 관심 덕분에 비교적 이른 시일 내에 사업 시행 인가를 받아 주민들의 숙원 사업을 이룰 수 있게 됐다. 만리1구역은 1만 1392㎡ 부지에 지하 2층, 지상 14층 아파트 4개동 178가구가 들어서며 임대주택은 없다. 주변에 복리시설을 만들고 공원과 도로도 정비할 예정이다. 만리1구역 재개발조합은 향후 조합원들의 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립한 뒤 내년 착공해 2015년 입주를 목표로 사업을 시행하게 된다. 최창식 구청장은 “서울역 뒤편에서 마포구 공덕동으로 넘어가는 만리재길과 손기정공원 사이에 위치했는데, 공공 기반시설 부족과 불량주택 밀집 탓으로 주거환경을 해쳤던 곳”이라면서 “2010년 사업시행인가를 받은 만리2구역의 재개발과 함께 추진되면 이런 분위기를 크게 개선할 것”이라고 말했다. 조현석기자 hyun68@seoul.co.kr

서울 강남구 개포동 아파트 단지에 대한 재건축 심의는 한두 달 정도 상황을 두고봐야 할 것으로 보인다. 서울시 관계자는 17일 “서울에서 재건축 사업을 추진 중인 곳은 207곳에 달한다.”고 밝혔다. 이 가운데 아직까지 조합이 구성되지 않아 사업시행조차 되지 않은 곳이 86곳에 이른다. 사업성을 이유로 재건축 사업을 중단하거나 포기하려는 움직임도 늘고 있다. 재건축을 추진 중인 개포주공 2, 4단지와 개포시영 아파트는 도시계획위원회 정비구역 지정 심의가 보류됐다. 이에 따라 7000여 가구를 짓는 이 지역 아파트 재건축은 소위원회의 회의 일정과 도시계획위 논의 등을 고려할 때 최소 1∼2개월의 추가 시간이 소요될 것으로 예상된다. 단일 재건축 물량으로 가장 많은 4424가구의 대치동 은마아파트는 2003년 12월 추진위원회 승인을 받았지만 아직까지 사업계획안도 확정하지 못했다. 최근 임대아파트 비중 등 재건축 방식을 두고 아파트 소유주들과 강남구가 갈등을 빚으면서 정비계획 수립에 어려움을 겪고 있기 때문이다. 송파구 가락시영아파트도 2008년 4월 사업시행인가를 받았지만 추가 분담금에 부담을 느낀 조합원들이 사업에 반대하면서 표류하고 있다. 강남구 역삼동 개나리아파트 4단지도 2002년 조합이 설립됐지만 지금까지 공사가 이뤄지지 않고 있다. 분담금 규모가 늘어나고 건설사가 지급보증에 따른 부담감으로 시공권을 포기했기 때문이다. 강동구 최대 재건축 단지인 둔촌주공은 조합 내부 갈등으로 미뤄지고 있다. 반면 비강남권의 낡은 아파트 단지는 재건축 사업에 속도가 붙을 것으로 기대된다. 노원구 상계 주공아파트와 양천구 목동신시가지, 신월동 시영아파트 등은 20년 이상 된 2000가구 이상의 대규모 단지로, 박원순 시장이 “주민들의 불편이 심한 곳 등은 기준 연한이 되지 않더라도 재건축을 추진할 수 있게 하겠다.”고 밝힌 바 있다. 조현석기자 hyun68@seoul.co.kr

관악구 조원동(옛 신림동) 1644에 소재한 강남아파트의 상한 용적률이 300%에서 400%로 확대됨에 따라 재건축사업이 조속히 시행될 수 있을 것으로 보인다. 유종필 관악구청장은 강남아파트 재건축사업이 이른 시일 내에 추진될 수 있도록 상한용적률의 상향 등 다양한 대책을 서울시에 수차례 건의한 결과, 최근 관련 지침을 개정하게 됐다고 26일 밝혔다. 개정된 ‘역세권 장기전세주택 건립관련 정비계획 수립 및 운영기준’에서 “재난 및 안전관리기본법에 의한 특정관리대상시설물(D·E급)인 경우 2차 역세권도 준주거지역(상한용적률 400%)으로 검토할 수 있다.”는 단서 규정을 신설한 덕분이다. 강남아파트는 1995년 조합설립인가, 2006년 사업시행인가, 2008년 관리처분계획인가 이후 글로벌 금융위기 등으로 두 차례에 걸쳐 시공자와의 계약체결이 무산되어 현재 일부 가구만 이주한 채 사업을 장기간 중단한 상태다. 노후화가 급속히 진행된 D급 특정관리대상시설물로 안전사고 발생 위험이 우려되고 있다. 관악구는 강남아파트 재건축사업의 사업성이 높아짐에 따라 재건축조합 및 서울시와의 협의를 통해 사업을 정상 추진할 계획이다. 문소영기자 symun@seoul.co.kr

한옥 보전에 앞장서온 서울시가 1960~70년대 근·현대 건축물을 보전하면서 달동네 거주자의 주거권을 보장하는 재개발을 처음으로 시도한다. ‘아날로그 서울’을 추억하고 싶은 사람들은 앞으로 백사마을을 방문하면 1970년대의 깊은 정취를 느낄 수 있다. 서울시는 서울의 마지막 남은 달동네로 불리는 노원구 중계본동의 백사마을 주택재개발구역 18만 8899㎡ 중 약 23％인 4만 2000㎡를 보존구역으로 설정해 1960∼70년대 서민들의 집과 그 집들이 형성한 끝없이 이어지는 골목길, 가파른 계단길 등을 고스란히 보존해 재개발한다고 5일 밝혔다. 김효수 서울시주택본부 본부장은 기자간담회에서 “백사마을은 과거를 간직한 저층집 354채와 새 아파트 1610여 가구가 공존하며 서울의 근·현대사를 한눈에 볼 수 있도록 개발하겠다.”고 밝혔다. 백사마을은 1967년 도심 개발로 강제 철거를 당한 청계천과 영등포 지역 등의 주민이 옮겨 오면서 형성됐는데, 1971년 개발제한구역으로 묶였다가 2008년 1월 개발제한구역에서 해제되기 전까지 신규 주택이 단 한 채도 들어서지 못했다. 그 결과 서울에서 거의 유일하게 1970년대 서민들의 주거 형태를 온전하게 간직한 지역으로 남았다. 주택 노후로 2009년 5월에 재개발 구역으로 지정돼 고층 아파트를 지을 예정이었다. 그러나 인문·도시경관·주거복지 전문가와 사진작가들이 사라져 가는 주거지 생활사로서 지역 보존이 필요하다고 주장해 고심하던 끝에 서울시가 보존구역으로 지정한 것이다. 보존되는 주택은 SH공사에서 매수해 백사마을 주민과 세입자 750가구에 최우선적으로 내놓을 예정이다. 40여년이 지나 보수만으로는 해결할 수 없는 노후·불량 주택들의 외관은 1970년대 모습을 남기고, 내부는 살기 편하도록 현대식으로 리모델링한다. 김 본부장은 “원래 살던 분이 계속 살면서 백사마을의 공동체를 살릴 수 있도록 하는 것이 1차적 목표”라며 “임대료는 임대 아파트보다 싸겠지만, 현재 기준이 없어 ‘창의적’으로 설정해야 할 것”이라고 말했다. 시는 내년부터 사업시행인가 등 사업에 본격적으로 착수해 2016년 완공하는 것을 목표로 하고 있다. 문소영기자 symun@seoul.co.kr

용산구(구청장 성장현) 한남재정비촉진지구(한남뉴타운)의 5개 정비구역에 조합설립추진위원회 구성을 모두 마쳤다. 따라서 조합설립인가, 사업시행인가와 관리처분계획인가 등 단계를 거쳐 사업을 진행하게 됐다. 홍보담당관 2199-7462.

강북구 도봉로 52(미아동 71-1) 일대가 38년 만에 상업지역으로 탈바꿈된다. 17일 구에 따르면 미아균형발전촉진지구 내 강북6구역의 지역용도를 준주거지역에서 일반상업지역으로 변경하는 도시관리계획과 도시환경정비사업을 위한 사업시행인가를 고시했다. 강북6구역 2577㎡ 중 83.4%인 2146.6㎡가 대상이다. 특히 준주거지역에서 일반상업지역으로의 용도 변경은 현재 지하철 수유역 일대가 1974년 일반상업지역으로 바뀐 이후 처음이다. 강북구 개청 이래 최초로 상업지역을 확대한 것이다. 구의 상업지역은 전체 면적 23.58㎢의 1.4%인 0.32㎢에 그치고 있는 실정이다. 이 일대에는 지하 5층, 지상 17층(최고 높이 75.4m) 규모의 판매·업무·교육시설이 포함된 복합건물이 들어선다. 지하 2층부터 지상 2층까지 판매시설, 지상 1~3층에는 업무시설, 지상 10~13층엔 교육연구시설 및 학원이 마련된다. 또 빌딩 주변엔 보행로를 조성하고 공개공지와 소공원을 꾸며, 주민들에게 만남과 휴식의 장소로 제공하며 열린 공간에서는 다양한 공연과 이벤트를 열 수 있도록 할 계획이다. 강북6구역은 롯데백화점 미아점과 지하철 4호선 미아삼거리역에 인접해 미아균형발전촉진지구의 중심지역이지만 건물이 낡아 개발의 필요성이 제기돼 왔다. 이번 사업시행인가 고시에 따라 내년 상반기 착공이 가능할 것으로 보인다. 박겸수 구청장은 “이 일대는 도봉·노원구, 경기 의정부·포천시에 사는사람들이 서울 시내로 가려면 반드시 거쳐야만 하는 교통요충지”라며 “이곳에 복합 문화쇼핑몰이 들어서면 굳이 도심으로 가지 않아도 문화, 관광, 쇼핑을 즐길 수 있어 자족거점도시로 발돋움할 것”이라고 반겼다. 이어 “미아삼거리역 일대가 중심지로 우뚝 서면 자연적으로 미아·수유역 등 역세권 개발도 촉진돼 동북권 중심지역으로 도약할 것”이라고 내다봤다. 특히 그는 “미아삼거리역 일대 미아균형발전촉진지구는 인근 길음·미아·장위 재정비촉진지구와 북서울 꿈의 숲이 어우러진 270만㎡ 규모의 동북권 최대 규모의 신도시로 재탄생한다.”며 “이번 강북6구역의 랜드마크 빌딩 건설이 미아균형촉진지구 개발의 촉매 역할을 하게 될 것”이라고 강조했다. 강동삼기자 kangtong@seoul.co.kr

올 하반기 뉴타운 정비구역을 해제하는 ‘일몰제’의 법제화를 앞두고 해당 지역 주민들의 의견이 엇갈리고 있다. 일몰제 도입으로 ‘뉴타운지정구역’이 해제될 경우 ‘뉴타운촉진구역’ 수립 이전에 시·도지사가 도시재정비위원회 심의를 받아 해제하면 된다. 그러나 이미 주민동의 절차를 밟은 것을 시·도지사가 임의로 결정할 수는 없다. 다만 주민의 동의 아래 조합해산 절차를 밟을 경우 조합 규칙에 따라 해산 절차를 밟으면 된다. 서울시 관계자는 28일 “이미 관련법에 의거해 토지주 동의를 받고 조합설립에 따른 주민동의 75%를 받는 등 절차를 밟아온 해당 주민들이 큰 혼란을 겪을 것이 불보 듯하다.”며 “국회에서도 발의안이 불러올 파장 때문에 상임위원회에서 논의가 주춤한 것으로 안다.”고 말했다. 뉴타운 지역 관계자들은 대부분 일몰제에 대해 부정적인 의견이 많다. 뉴타운 자체가 지역민의 의지와 무관하게 진행됐거나 다양한 이유로 갈등을 겪고 있는 상황에서 일방적인 일몰제 시행은 받아들이기 어렵다는 입장이다. 오병천 전국재개발재건축연합회 회장은 “뉴타운은 원주민 정착이나 지역주민 인식, 공공재 활용 문제 등 정부가 나서 풀어야 할 갈등 탓에 사업이 지연되고 있다.”며 “이를 해결하기 위한 제도적 뒷받침 없는 일몰제 도입은 협박과도 다름없다.”고 말했다. 일몰제의 필요성을 인정하는 가운데 실효성이 없을 것이란 반응도 나왔다. 서울시내 한 뉴타운추진위원회 관계자는 “사업이 지지부진해서 재산권 행사에 지장을 주거나 개발 근거 없이 사업을 추진해 갈등을 일으키는 것보다는 일몰제를 시행하는 게 낫다.”면서도 “일몰제가 적용될 지역이 얼마나 될지는 의문”이라고 전했다. 용산구 관계자는 “뉴타운 지역은 자발적으로 개발 속도를 높이려는 게 대부분”이라며 “소규모 정비사업이 아니고서는 실제 일몰제 적용이 되는 경우가 드물 것”이라고 말했다. 서대문구 북아현뉴타운은 사업인가를 낼 경우 전세난 등 주택난이 심각해질 우려가 있어 사업시행인가 시기를 저울질하고 있다. 6월 말 현재 서울에서 뉴타운 사업 대상지 245개 구역(존치구역 129개 제외) 중 조합추진위원회가 구성된 곳은 171곳(69.8%)이며 나머지 74곳 중 재개발·재건축 15곳을 제외한 59곳은 도시환경정비구역(58곳)이나 시장정비구역(1곳)이어서 조합설립이나 추진위원회 구성 없이도 사업시행이 가능한 곳이다. 단계별로 추진현황을 보면 조합설립인가를 받은 곳은 121곳에 이르며 사업시행인가를 받은 곳은 63곳(25.7%), 관리처분 인가 42곳(17.4%), 착공 32곳(13.1%), 준공 19곳(7.8%) 등이다. 강동삼·강병철기자 kangtong@seoul.co.kr

“지구단위계획 통과의 약발이 열흘을 채 못 가고 주저앉았어요. 2년 전 수준까지 떨어졌습니다.”(서울 개포동 D공인중개업소 관계자) 건설경기와 주택시장 활성화를 위한 정부의 ‘5·1 대책’이 발표된 지 한 달이 됐지만 시장은 ‘싸늘’하게 식어가고 있다. 총부채상환비율(DTI) 규제 부활과 5차 보금자리지구 지정의 여파다. 특히 재건축 아파트는 강남권을 중심으로 끝 모를 추락을 거듭하고 있다. 다만, 한나라당 정진섭 정책위 부의장이 재개발·재건축사업의 원활한 추진을 위해 이들 지역에 한해 분양가 상한제를 폐지하는 방안을 추진하겠다고 밝혀 새로운 변수가 될 전망이다. 한나라당은 민간택지 내 분양가 상한제 폐지를 골자로 이미 국회에 제출된 주택법 개정안을 이 같은 내용으로 수정한 뒤 6월 임시국회에서 통과시킬 방침이다. 이는 당초 안보다 상한제 적용 대상을 최소화한 것이어서 여야가 합의할 가능성도 없지 않다는 평가다. 통과될 경우 재건축 시장이 다소 활기를 띨 것으로 보인다. 5·1대책 발표 한 달을 맞아 강남권 주택시장을 점검해 봤다. 부동산 업계에 따르면 서울 강남권 대표 재건축 단지인 강남구 개포주공과 강동구 고덕시영 등의 집값이 지구단위계획 통과와 사업시행인가라는 호재에도 불구하고 하락세를 면치 못하고 있다. 일각에서는 주택시장의 ‘바로미터’인 재건축 시장의 대세하락 조짐은 정부 정책의 약발이 제대로 먹히지 않는다는 방증이라고 입을 모은다. 정부는 취득·등록세 한시 감면(3·22대책), 양도세 거주 요건 폐지와 2종 일반주거지 층수제한 완화(5·1대책) 등 웬만한 대책은 다 내놓은 상태다. 하지만 부동산정보업체인 부동산1번지 조사에 따르면 최근 정부의 3·22대책 발표 이후 두 달 만에 서울 재건축아파트의 시가총액이 1조원가량 빠졌다. 개포주공 1단지의 경우 49㎡가 최근 8억 8000만원대까지 급매물이 나오고 있다. 지난해 3월 매매가가 11억원까지 올랐던 것을 감안하면 2억원 이상 빠진 셈이다. 개포지구는 지난 3월 택지개발지구 재정비안이 통과되면서 하루 만에 3000만원가량 집값이 오르는 등 들썩였다. 하지만 약발은 열흘을 넘지 못했다. 고덕시영 아파트도 사정은 마찬가지다. 고덕동 J공인 관계자는 “지난달 고덕시영 사업시행인가 뒤 오히려 집값이 2000만원가량 떨어졌다.”면서 “최근 국세청 직원이 현장점검을 나왔다가 황당하다는 반응을 보일 정도다.”라고 전했다. 인근 고덕주공 1단지는 2006년 사업시행인가와 함께 아파트값이 최고 1억원까지 급등했으나 이번 고덕시영 인가 뒤에는 상황이 다르다. 고덕시영은 하반기 이주가 예정된 데다, 사업도 무리 없이 진행되는 알짜단지로 분류되고 있다. 이 밖에 송파구 가락시영 1단지도 연초 대비 4000만원가량 하락했다. 서울부동산정보광장에 따르면 단지별 거래량도 개포주공 1단지(5040가구)가 지난달 단 1건에 그쳤다. 가락시영 1차(3600가구)는 2건, 잠실주공 5단지(3930가구)도 3건에 불과했다. 원인은 다양하게 해석되고 있다. 잠실동 D중개업소 관계자는 “조합원 추가분담금, 초과이익환수 부담금 등이 수억원에 달한다는 소문이 확산되면서 투자자들이 외면하고 있다.”고 말했다. 또 수익성 측면에서 재건축이 더 이상 ‘황금알을 낳는 거위’가 아니라는 인식이 확산된 영향도 크다. 베이비부머 세대 등 은퇴자들이 10억원 이상의 목돈을 장기간 재건축 단지에 묵혀 두느니 상가점포 등을 매입해 금리보다 높은 월 임대료(5~6%)를 챙기겠다는 판단을 한다는 것이다. 함영진 부동산써브 실장은 “최근 발표된 5차 보금자리지구가 강동·과천 일대에 몰리면서 강동구, 과천 등지의 재건축단지 약세에 영향을 미쳤다.”면서 “재건축 아파트의 재테크와 실수요 충족이란 두 가지 이점이 약화된 데다 중층단지의 경우 리모델링 허용 여부, 세제와 전용률 혜택 등을 놓고 투자자들이 관망세로 돌아섰다.”고 말했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr