15일 발표된 주택담보대출 규제의 핵심은 ‘총부채 상환비율(DTI)’ 40%를 적용하는 지역을 주택투기지역에서 투기과열지역으로 확대한 것이다. 그러나 전문가들은 “투기과열지역에는 6억원 초과 아파트가 드물다.”면서 “적용 지역 확대만으로는 가수요를 억제하는 데 역부족일 것”이라고 평가했다. 부동산을 안정시키는 데 가장 강력한 것으로 주목됐던 DTI 규제가 ‘종이 호랑이’로 전락한 셈이다.●DTI가 무서웠던 이유는? DTI는 연소득 대비 연간 원리금 상환액(주택대출+기타부채)의 비율이다. 이제까지는 ‘투기지역의 6억원 이상 아파트를 신규로 구입’할 경우에만 DTI 비율이 40%까지로 제한됐다. 다른 부채가 없다고 가정할 경우 연소득이 5000만원이면 연간 원리금 상환액이 2000만원을 넘지 않는 범위에서만 대출받도록 한 것이다. 담보인정비율(LTV) 규제는 적용 비율을 아무리 강화하더라도 주택 가격이 오르면 담보 가액이 올라 그만큼 더 많은 대출을 받을 수 있다. 그러나 DTI는 소득증명이 어려운 이른바 ‘아줌마 부대’나 소득을 축소 신고하는 고소득 전문직 종사자 및 자영업자의 투기를 원천적으로 막는다. 더욱이 DTI를 적용하면 만기가 길수록 대출금이 많아지기 때문에 부동산 자금의 장기화를 꾀해 금융시장을 안정시킬 수 있다.●뚜껑 열고 보니 별 것 아니네 애초 금융권은 DTI 규제 기준을 6억원 초과에서 3억∼4억원 초과로 강화하거나, 신규 구입은 물론 기존에 갖고 있던 주택을 담보로 빚을 낼 때도 적용시킬 것으로 예상했다. 특히 기존 주택으로 적용을 확대하면 현재 6억원 이상의 아파트에 사는 사람이 그 집을 담보로 빚을 내 다른 아파트를 사들이는 악순환이 끊어질 것으로 기대됐다. 하지만 정부는 실수요자들의 피해와 부동산 시장의 급랭을 우려해 결국 수도권의 투기과열지역으로 확대하는 선에서 그쳤다. 그러나 6억원 초과 아파트는 이미 DTI가 적용돼 온 서울과 수도권 등 투기지역에 집중돼 있고, 투기과열지구(서울의 경우 동대문, 도봉구, 노원구, 서대문구, 중랑구)에는 6억원 이상 아파트가 거의 없어 새롭게 규제 대상에 편입되는 아파트는 5000여가구에 그칠 전망이다. 더욱이 6억원 미만의 아파트로 매수세가 몰려 실수요자들이 주로 찾는 중소형 아파트 가격만 올릴 가능성까지 열어 놓았다. 한국금융연구원 관계자는 “DTI 규제를 기존 주택까지 확대하더라도 6억원 초과 기준만 유지한다면 6억원 미만의 아파트에 살면서 더 비싼 아파트로 이사하려는 사람과 무주택자 등 실수요들에게는 아무런 부담이 없다.”면서 “별 효과도 없는 투기과열지역으로의 확대만을 택한 게 이번 대책의 가장 큰 오점”이라고 말했다.이창구기자 window2@seoul.co.kr

이번이 마지막이다. 정부는 부동산 추가 대책 발표를 앞두고 어떤 내용을 담을지 고민이다. 이를 지켜보는 국민들의 눈과 귀도 온통 정부 대책에 쏠려 있다. 하지만 시간에 쫓기듯이 내놓는 정책보다는 투기의 뿌리를 잘라낼 수 있는 근본적인 정책이 필요하다. 부동산 전문가들은 정책이 효과를 거두려면 원활한 공급과 거래 활성화를 유도하고, 투기성 거래를 철저히 가려내 제재하는 맞춤 정책이 필요하다고 입을 모은다.●은행돈으로 집사서 배 불리기 투기 잡아야 김현아 한국건설산업연구원 부연구위원은 13일 “투기의 뿌리가 무엇인지 찾아내 이를 뽑아내는 정책이 필요하다.”면서 “단순 물량 공급이나 타깃(목표)이 없는 무차별적인 투기단속만으로는 집값 안정을 기대할 수 없다.”고 지적했다. 부동산 투기의 요체는 단기간에 걸친 시세차익(불로소득)이다. 따라서 ‘투기성 거래’에 대한 기준을 정한 뒤, 거래 차익 중 상당부분을 세금으로 환수하는 정책도 필요하다. 예를 들어 투기성이 짙은 단타 거래, 다주택보유자의 집 사재기. 거래 횟수가 많은 사람에게는 양도차익을 사실상 모두 거둬들이는 과감한 정책을 펴야 한다는 것이다. 물론 투기성 거래에 대한 기준은 사회적 합의가 있어야 지지받는다. 금융제재도 투기성 거래 여부를 따져서 하는 게 바람직하다는 견해가 지배적이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “불특정 다수에 대한 주택담보대출 제한 등은 자칫 실수요자인 일반 서민들만 피해를 준다.”며 “1가구 2주택 이상 주택 거래나 단타 거래 경험이 있는 수요자에게는 주택마련 대출을 제재하는 조치가 따라야 손쉽게 은행 돈으로 집을 사서 배 불리는 투기심리를 잡을 수 있다.”고 말했다.●개발과정의 투명성 확보 아파트 고분양가 논란은 개발 과정의 투명성이 확보되지 않아 생기는 문제다. 장희순 강원대 교수는 “개발사업의 모든 과정을 유리알 보듯이 점검할 수 있는 시스템이 마련돼야 한다.”고 말했다. 개발이익의 귀속 주체를 명확히 드러낼 수 있는 체제도 필요하다. 주택개발사업이 투명해지면 시행자와 건설사 중 누가 이익을 가져가는지 드러난다. 그런 다음 개발이익에 대한 정당한 세금을 물려야 한다. 운 좋아 싼 분양가로 아파트를 당첨돼 불로소득을 챙기는 사람에게도 사전에 이를 막을 수 있는 조치가 필요하다.김홍배 대한주택건설협회 부회장은 “시장가는 비싼데 무조건 원가에 맞춰 공급하라는 요구는 무리”라면서 “사업시행자나 건설사의 이윤은 충분히 보장하되 사업 이익에 대한 적정한 세금 환수가 이뤄지는 시스템이 정착돼야 한다.”고 주장했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

금융회사들의 무분별한 주택담보대출이 부동산 가격 불안의 큰 원인으로 지적되고 있다. 이런 가운데 하나은행이 빠르면 오는 연말부터 주택담보대출에서 가격 변동성 및 개인 신용도를 반영하는 새로운 실험에 나서 주목받고 있다. 하나은행의 시도는 그동안 개인 신용도 및 가격 급등과 관계없이 담보가치(집값)만 보고 대출해 주던 은행들의 관행을 탈피한 것으로, 이 제도가 안착되면 은행권의 주택담보대출 체계도 변할 가능성이 있다. 금융감독원 관계자도 “하나은행의 실험에 큰 관심을 갖고 있다.”고 밝혔다. 하나은행은 10일 “단기간에 가격이 급등한 아파트와 신용등급이 낮은 차주(고객)에게 대출금리를 높게 적용하는 시스템을 거의 완성했다.”면서 “현재 여러 영업점에서 시험 중이고, 드러나는 문제점을 보완해 빠르면 연말부터 모든 주택담보대출에 적용할 것”이라고 밝혔다. 이 은행 가계영업기획부 구자훈 차장은 “단기에 가격이 크게 오른 아파트는 ‘거품’이 빠지면 하락폭이 더 크다.”면서 “주택가격 하락시 은행과 고객의 자산 건전성을 지키기 위해 실시하는 것”이라고 밝혔다. 하나은행은 새 시스템을 만들기 위해 1년여 동안 준비했다. 전국 모든 아파트의 지난 5년간 가격 변동을 동별, 준공연도별, 평형별로 나눠 지수화했다. 여기에다 개인 신용등급을 10등급으로 나눠 두 변수를 결합했다. 예를 들어 신용이 1등급인 고객이 변동폭이 안정적인 아파트를 담보로 대출을 받으면 기존 대출금리에서 할인해주고, 반대의 경우는 금리를 가산하는 시스템이다. 하나은행은 6개월마다 가격 변동치를 조사해 시스템을 계속 업그레이드할 계획이다. 하나은행 관계자는 “조사 결과 지금보다 금리가 올라가는 고객보다는 내려가는 고객이 많아 고객 입장에서는 오히려 금리 혜택을 보게 될 것”이라고 말했다. 이 제도가 본격 시행되면 대출 절차가 까다로워지고, 신용등급은 낮지만 비싼 주택을 소유한 고객이 금리를 낮게 제시하는 경쟁 은행으로 이탈할 가능성이 있어 성공을 장담하기에는 아직 이르다. 대출을 실행할 때마다 아파트의 위치, 평형, 개인신용도는 물론 준공연도까지 묻고 확인해야 하기 때문에 은행원이나 고객 모두 불편해 질 수 있다. 가격이 갑자기 많이 오른 지역의 일선 영업점에서는 “금리 경쟁력이 떨어져 고객을 잃게 된다.”며 불만을 제기할 가능성도 있다. 가격이 급등한 지역은 주택담보대출 수요도 많아 이 지역의 경쟁에서 밀리면 자칫 은행 수익에 큰 타격이 될 수도 있다. 하나은행 고위 관계자는 “단기적으로 은행 수익에 약간의 손해가 오더라도 장기적으로는 가격 급락에 따른 건전성 악화를 방지해 은행과 고객에게 모두 큰 도움이 될 것”이라면서 “경영진의 의지가 확고한 만큼 제대로 정착시켜 나가겠다.”고 말했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

울산 북구는 10일 아파트 분양가격이 턱없이 오르는 것을 막기 위해 ‘분양가 자문위원회 설치·운영 조례’를 제정해 내년부터 시행하기로 했다. 아파트 건설업체가 아파트 분양가격을 택지비 등에 비해 지나치게 높게 결정하는 것을 막기 위해서다. 구는 현재 입법예고 중인 이 조례에 따라 주택건설분야에 지식이나 경험이 많은 교수·변호사·회계사·시민단체회원·관련공무원 등으로 10명 안팎의 분양가 자문위원을 구성해 운영한다. 자문위원회는 관내 아파트 건설업체가 입주자 모집 승인신청을 하면 신청한 분양가격이 적정한지를 자세하게 분석해 구청장에게 자문한다. 구청장은 분양가자문위원회 자문결과, 분양가가 지나치게 비싼 것으로 나타나면 해당 아파트 건설업체측에 분양가를 낮추도록 권고하고, 이를 받아들이지 않으면 입주자 모집 승인을 보류하는 등의 방법으로 적정한 아파트 분양가를 유도할 방침이다. 구는 전국 자치단체 가운데 처음으로 조례를 제정해 시행하는 분양가 자문위원회 설치·운영이 아파트 분양가를 안정시키는 데 도움이 될 것으로 내다봤다.울산 강원식기자 kws@seoul.co.kr

사고뭉치에다 조울증 환자, 평생 술에 절어 산 화가. 추상표현주의라는 새로운 장르를 개척,20세기 후반 미국 화단에 돌풍을 일으킨 잭슨 폴록(사진 왼쪽·1912∼1956)에게 따라다닌 딱지다. 그가 평단의 주목을 받은 건 44세란 젊은 나이에 자동차 사고로 요절하기 전 6년간뿐이었다.‘스스로를 망친 천재’(영국 BBC) 폴록의 진가가 이제 제대로 평가받게 된 걸까. 폴록이 58년 전 스튜디오 바닥에 가로 1.2m, 세로 2.4m의 캔버스를 깔아놓고 페인트를 떨어뜨리는 독특한 기법으로 완성한 ‘넘버 5,1948(오른쪽)’이 1억 4000만달러(약 1316억원)에 팔렸다고 뉴욕 타임스가 2일(현지시간) 전했다.신문에 따르면 이 그림을 소유하고 있던 할리우드의 연예 재벌 데이비드 게펜은 전날 뉴욕 소더비 소속인 토비아스 마이어의 중개로 멕시코 금융업자인 데이비드 마티네스(48)에게 팔기로 했다.이번 거래가 사실로 확인되면 지금까지 가장 비싼 그림이었던 오스트리아 작가 구스타프 클림트의 ‘아델레 블로흐 바우어의 초상 1’(1907년작)을 누를 것으로 보인다. 클림트의 작품은 지난 6월 화장품 재벌인 로널드 로더가 1억 3500만달러에 사들였다. 그러나 게펜이나 마티네스, 소더비 어느 쪽도 이번 거래를 확인해주지 않았다고 신문은 덧붙였다. 클림트 작품은 로더사가 운영하는 맨해튼 5번가의 노이에 갤러리에 전시해 쉽게 관람할 수 있는 반면, 폴록의 작품을 관람객이 직접 보기는 힘들 것 같다고 영국 일간 인디펜던트는 3일 예상했다.마티네스가 2년 전 5470만달러를 주고 매입한 타임워너센터 안의 초호화 아파트 벽에 그림을 걸어놓을 것이 거의 확실하기 때문이다. 임병선기자 bsnim@seoul.co.kr

“우리 전통 공예품으로 거실과 주방, 서재 등을 멋스럽게 꾸며보세요.” 값비싼 장식품이나 유리벽 속 전시물로만 인식돼온 전통 공예품들을 현대생활에 어떻게 활용할 수 있는지 보여주는 특별한 전시가 마련됐다. 7일부터 다음달 10일까지 서울역사박물관에서 열리는 서울무형문화재기능보존회(이하 보존회)의 열번째 특별전 ‘전통과 현대의 만남, 어울림’을 준비한 보존회 김은영(서울무형문화재 제13호 매듭장) 고문은 2일 “그동안 장인들의 개별 작품 위주의 전시에서 벗어나 전통문화가 현대문화에 어떻게 적용될 수 있는지를 보여주는 자리를 마련했다.”면서 “아파트 거실과 서재, 주방, 베란다 등에서 실용적으로 쓰일 수 있는 다양한 공예품들을 만날 수 있을 것”이라고 말했다. 특별전에는 매듭장 김 고문을 비롯, 나전장 정명채, 궁장 권무석, 악기장 김복권, 소목장 김창식씨 등 서울시 무형문화재 보유자 25명이 지난 1년 동안 정성껏 제작한 다양한 공예품 130여점이 전시된다. 이들 공예품은 전시실에 꾸민 거실과 서재, 식탁, 베란다 등의 구석구석에 놓여 전통과 현대의 아름다운 만남을 보여준다. 김 고문은 “화문석이 액자로, 체가 조명기구로, 목공예가 장식품으로, 매듭과 수가 스탠드·와인 잔의 소품으로 변신해 현대식 공간 속에 스며든다.”면서 “전시기간 내내 장인들이 매일 돌아가면서 작품을 제작하는 과정을 시연하고, 관람객들에게 설명하게 될 것”이라고 말했다. 그는 “전시회를 본 가족들이 집에서 외국산 카펫 대신 초고·등메 돗자리를 까는 등 우리 공예품으로 집을 꾸밀 수 있으면 좋겠다.”고 말했다.(02)724-0114. 글 김미경기자 chaplin7@seoul.co.kr

여러 나라의 주택제도를 비교하다 보면 우리나라는 매우 독특한 주택시장 상황임을 알 수 있다. 주택제도와 연관하여 한국의 특이한 주택시장 상황을 살펴보자. 첫째, 새집이 헌집보다 싸다. 시장경제를 채택한 어떤 나라에서도 찾아보기 힘든 현상이다.1980년대 초부터 실시해온 분양가규제 정책으로 새집이 헌집보다 싼 가격이 형성되었다. 이 제도의 근본 취지는 내 집을 갖지 못한 보통사람들이 자가 실현의 꿈을 성취하고 주택가격을 안정시키는 데 목적이 있었다.1989년에는 민간주택공급 활성화를 위해 적정이윤을 보장하는 ‘원가연동제’로 변경되었고,1999년 이후에는 분양가 규제가 완화되었다. 그러나 최근 판교 신도시 분양가 결정에서는 인근 분당 등의 중고 주택가격의 90%선이라는 일종의 규제가격으로 정해졌다. 골동품 등 특수한 경우를 제외하면 중고품보다 새 제품의 가격이 비싼 것이 정상적이다. 분양가 규제나 주택가격의 상한선 결정 등 정부가 개입함으로써 시장왜곡 현상을 유발했다고 본다. 중고주택가격보다 싼 새 아파트 분양가가 부동산 투기를 불러오는 유인책이 된 것이다. 둘째, 분양을 받으려면 입주대상자(소비자)는 집이 지어지기도 전에 미리 주택가격을 지불한다. 역시 자본주의 국가에서는 매우 보기 드문 일이다. 일반적으로 소비자들은 물건의 특징과 성능을 살피고 다른 상품과 비교하여 가장 좋은 물건을 고른다. 그러나 한국은 신규주택 분양을 받으려면 입주자들이 미리 주택업체에 돈을 주고 집을 짓도록 한다. 몇몇 나라에서 볼 수 있는 주문주택을 제외하고는 ‘선 분양’ 제도로는 극히 드문 사례이다. 이 제도는 철저히 공급자 위주여서 소비자의 권리와 선호가 존중되지 않음을 보여주는 것이다. 셋째, 건축한 지 20여년밖에 안 된 집을 허물고 다시 짓는 것이 유행처럼 번지고 있다. 주택의 내구성은 40∼50년으로 보고 있다. 서구에서는 100년 넘게 사용하는 주택도 많다. 우리나라는 20년 정도 지난 아파트·연립주택이 재건축의 주 대상이며 부동산 투기의 대상으로 부상했다.50년 사용할 수 있는 물건을 20년만 사용하고 폐기처분하는 것은 엄청난 자원 낭비다. 서울 강남의 재건축 대상 중고 아파트는 한때 평당 3000만∼4000만을 호가하기도 했다. 처음부터 견고하게 짓지 않았고 관리도 부실해 재건축 대상이 되는 경우도 있지만 멀쩡한 집을 재산 증식의 수단으로 허무는 경우가 적지 않은 것이다. 우리나라 주택제도에 관한 논란은 끝이 없다. 최근 후분양제에 대한 논란이 뜨겁게 달아오르고 있다. 일부 학자는 선분양제가 많은 문제점을 지닌 만큼 후분양제로 전환되어야 한다고 주장한다. 그러나 후분양제는 도리어 투기를 부추기고 주택사업자들의 사업위축으로 주택공급이 줄어들어 주택가격이 비싸질 것이라는 전망도 나오고 있다. 현재 시행되고 있는 선분양제는 주택금융이 발달하지 못한 상황에서 생겨났다. 자기자본 비중이 낮고 자금이 부족한 건설업자들을 위해 도입한 제도이다. 선분양은 주택업체가 소비자로부터 무이자로 자금을 조달하여 집을 짓는 격이다. 입주자가 건설업자에게 돈을 빌려주는 대가로 금리 부담에 해당하는 만큼 집값을 할인해서 사는 경우라 할 수 있다. 그래서 후분양제를 실시하자면 주택금융제도 전반의 손질이 필요하다. 이는 주택금융의 양대 축인 주택공급금융과 주택소비금융 모두의 변화가 전제되어야 한다. 후분양이 가장 시장접근적인 방안임에 틀림없다. 그러나 우리나라의 독특한 시장상황과 주택투기 등 특수성을 고려한다면 후분양제는 공공부문부터 단계적으로 실시하는 것이 바람직하다. 현행 주택제도가 누더기처럼 중첩되고 정리되지 못한 상황에 있기 때문이다. 다만 정부의 시장개입은 신중해야 하며 잘못된 시장개입은 정부실패로 이어지게 된다는 사실을 잊어선 안된다. 하성규 중앙대 도시 및 지역계획학 교수

고래등 같은 기와지붕, 아름드리 기둥과 멋스럽게 흘러내린 추녀, 마당에 피고 지는 우리꽃, 햇살이 내리쬐는 장독대…. 시멘트 숲속에 살고 있는 현대인에게 한옥은 추억의 공간이다. 단아하면서도 소박하고 친근한 우리의 전통가옥 한옥은 아파트가 급증하면서 접하기 힘들게 된 지 오래다. 하지만 전북에 오면 전통한옥의 참맛을 고스란히 느껴볼 수 있다. 전북도와 일선 시·군들이 전통한옥을 누구나 머물고 갈 수 있는 관광자원으로 개발하고 있기 때문이다. ●전주의 한옥 자랑 ‘맛과 멋의 고장’ 전주시 한옥마을에는 아담하면서 깔끔한 한옥 숙박시설이 5곳이나 있다. 전주시가 건립한 한옥 생활체험관에서는 장작불로 구들장을 덮히는 전통방식의 한옥을 맛볼 수 있다. 따뜻한 아랫목에 두툼한 요를 깔고 하룻밤을 자고 나면 피로가 개운하게 가시고 힘이 절로 솟는다. 아침에는 정갈하면서 맛깔스러운 오첩반상이 제공된다. 다실에 앉아 작은 마당을 내려다보면서 향기 그윽한 차를 마시면 마음은 어느덧 조선시대 양반이 돼 있다. 윷놀이, 굴렁쇠, 투호 등 전통놀이는 누구나 쉽게 즐겨볼 수 있다. 밤이 되면 타닥타닥 불 지피는 소리를 들으며 고구마와 밤을 구워 먹고 도란도란 얘기를 나누며 운치 있는 시간을 보낼 수 있다. 한지만들기, 매듭공예, 향음주례, 국악공연, 비빔밥만들기 등 색다른 체험은 잊을 수 없는 추억이다. 기전대학이 운영하는 동락원, 향교 소유의 양사제, 전통예절을 가르치는 설예원, 황손 이석이 살고 있는 승광제 등도 모두 체험이 가능한 전통한옥 숙박시설이다. 아침이 포함된 숙박비는 2인 기준 일반실은 6만원, 특실은 10만∼12만원으로 비싼 편이 아니다. ●전원미 만끽 보다 조용한 전원생활을 즐기면서 한옥에 머물고 싶을 경우 정읍시, 김제시, 부안군 등에 있는 전통고택을 찾으면 된다. 정읍시 산외면 오공리 김동수 가옥은 99칸의 대저택이다. 지네 형상의 명당자리에 이 집을 짓고 거부가 됐다는 전설이 내려오고 있다. 청하산을 배경으로 ㄷ자 형태의 안채,ㅁ자 형태의 중문간채, 별당채, 사랑채가 배치된 전통가옥의 특징을 두루 살펴볼 수 있다.1784년에 건립됐으며 일반에 공개하기 위해 최근 지붕, 화장실, 대청, 주방 등을 보수했다. 부안군 간재사당, 김제시 박태순 고택, 부안군 이병훈 고택 등도 손님맞이 준비를 서두르고 있다. 전주 한옥생활체험관 노선미 행정실장은 19일 “한옥체험은 어른들에게는 향수를 느끼게 해주고 어린이들에게는 새로운 경험이 될 것”이라며 “단순한 숙박의 개념을 벗어나 유교와 전통놀이, 발효식품으로 구성된 한식 등 색다른 맛을 만끽하는 계기가 될 것”이라고 말했다. 전주 임송학기자 shlim@seoul.co.kr

수도권 아파트의 분양가가 고공행진을 하고 있다. 기존 아파트값이 새 아파트의 분양가를 높이고, 이것이 다시 기존 아파트값을 올리는 ‘쌍끌이’ 형상이다. 불길은 판교지역에서 은평, 파주신도시로까지 계속 번지고 있다. 그래서 서울시가 급한 불을 끈답시고 내놓은 것이 후분양제다. 후분양제의 효과 여부를 따지기도 전에 이제는 대통령이 직접 나서서 ‘거스를 수 없는 흐름’이라며 아파트 분양가 원가공개를 사실상 ‘지시’하였다. 분양가 원가공개는 여당의 선거공약이었다. 그러나 정부는 시장경제에 역행한다고 그동안 이를 묵살해 왔었다. 그래서 더욱 당혹스럽다. 과거에는 분양가 규제라는 것이 있었다. 일정 수준에서 분양가가 통제되었고, 시장가격과의 차액이 프리미엄을 형성하였다. 이 프리미엄을 정부가 차지하기 위해 채권입찰제라는 것을 만들기도 하였다. 그뿐인가, 원가연동제라는 묘수를 찾아보기도 했고 분양가 상한제라는 것도 검토되었다. 개발사업은 노다지다. 돈 놓고 돈 먹는 잔칫상이다. 장사만 잘되면 토지소유자, 개발업자(토공, 주공 등), 건설업자, 주택구입자는 물론 지방정부와 중앙정부 모두의 윈윈(win-win) 게임이 벌어진다. 개발이익의 잔치가 벌어지는 것이다. 싼 농지를 주택용, 상업용으로 바꿔서 값비싼 상가와 아파트를 지었으니 여기서 창출된 부가가치가 모두 개발이익인 셈이다. 필자가 개략 계산한 바에 의하면 분당 개발의 경우 당시 9조원의 개발이익이 생겼다. 땅주인들은 시위 몇 번 하고 시세보다 훨씬 높은 보상을 받는다. 분양을 촉진하기 위해 정부는 ‘적당한 투기’를 조장하게 마련이므로 건축업자들은 땅 짚고 헤엄치는 장사를 한다. 자치단체는 신도시라는 세금덩어리를 공짜로 얻고, 중앙정부는 그 주변의 각종 기반시설을 ‘손 안 대고 코 풀 듯’ 마련하게 된다. 추가적인 세금수입, 채권수입도 짭짤하다. 아파트에 프리미엄이 붙으면 물론 당첨자의 몫이다. 개발대상지는 대개 지장물이 없는 농토이다. 개발 소문과 함께 땅값은 치솟는다. 가령 행정도시를 만든다는 해당 지역의 땅값이 그 사이 몇 배를 뛰었는가? 프랑스는 이 같은 개발이익의 사유화를 차단하기 위해 계획발표 1년 전 가격으로 땅값을 동결시킨다. 하나의 주택단지가 만들어지려면 개발과정에서 그리고 사업이 완료된 후에도 정부는 상당한 세금을 걷는다. 땅을 사서 개발하고 집을 짓는 과정에 각종 부담금이 있고, 분양단계에 취득세, 등록세, 부가가치세, 그리고 채권수입도 있다. 딱지가 거래될 때에는 양도소득세도 적지 않다. 개발사업이 돈 된다고 하니 이제는 지방자치단체가 직접 팔 걷고 나서서 지방공사를 만들어 꿩도 먹고 알도 먹으려 든다. 그런데 너무 욕심을 부리니 택지값이 오르는 것이다. 개발이익을 재투자하면 공공택지의 값을 낮출 수 있고, 이어서 아파트 분양가를 낮출 수 있다. 분당 개발시 택지원가에는 38%에 해당하는 비용이 주변의 교통시설 비용이었다. 정부가 부담해야 하는 비용을 분양가에 포함시켰다. 필자가 얼핏 계산해 보면, 수도권에서 연평균 2000만㎡의 택지가 개발된다면, 취득세, 등록세가 1조 9000억원, 부가가치세가 1조 7000억원, 광역시설 부담금이 1조 5000억원 정도의 중앙정부와 지방정부 수입이 생긴다(2005년 기준). 이것이 모두 분양가에 담겨 있는 것이다. 이를 택지개발에 재투자하면 현재보다 택지분양가는 30% 정도 낮아질 수 있다. 공영개발이란 이름으로 이렇게 정부나 공공기관에서 개발이익을 쓸어담고 있으니 택지값이 비싸지고 아파트 분양가가 비싸지는 것이다. 그런데 건축업자의 폭리 때문에 분양가가 높아진다고 원가를 따지자는 것은 번지수가 한참 틀린 진단이다. 우리 모두 ‘계급장 떼고’ 논쟁해서 효율적인 답을 찾아야 하지 않을까? 이건영 중부대 총장

비싼 아파트 분양가 때문에 기껏 잡아놓은 집값이 또 출렁거릴 조짐이다. 파주의 한 민간아파트 분양가가 평당 1300만원으로 결정된 데 이어 용인지역에서도 1200만원에 분양됐다는 소식이다. 더구나 ‘뻥튀기’ 분양가는 계속 확산되는 추세라고 한다. 전세난으로 부동산시장이 가뜩이나 불안한데, 이러다가는 기존 집값의 상승을 또 부추겨서 시장을 요동치게 만들 게 뻔하다. 아닌 게 아니라 벌써 서울과 인접 신도시에서는 집값 상승을 기대해 매물을 거둬들이고 매수세가 증가하는 현상이 나타나고 있다. 고분양가로 인해 수요자가 분양을 포기하고 기존 주택 매입 쪽으로 돌아서는 경우도 많다고 한다. 수요·공급 균형이 깨지니 집값 상승 현실화는 시간문제라는 것이다. 우리는 정부와 서울시가 앞장서 집값 불안의 단초를 제공했다는 점을 누차 지적한 바 있다. 평당 1800만원에 이르는 판교 분양가와 1500만원 선인 뉴타운 분양가가 민간업체의 고분양가를 견인한 측면을 부인하기 어려울 것이다. 건설교통부가 내년에 시행될 분양가상한제를 들먹이며 청약 자제를 요청하고 있으나 이는 버스 지나간 뒤에 손드는 격이다. 이미 분양승인을 받은 업체는 분양가상한제와 무관하기 때문이다. 거기에 신경쓸 게 아니라 공공부문의 분양가부터 낮추는 게 순서다. 그런 다음 고가 분양 민간업체에 대한 공공택지 분양제한을 강력하게 실시하고, 후분양제를 확대 시행할 필요가 있다. 고분양가를 지금 차단하지 못하면 부동산정책은 또 무너진다.

｜파리 이종수특파원｜“집값이 더 비싼데도 거주 공간은 더 좁고….” 파리 시민들의 ‘파리 탈출’이 증가하고 있다. 열악한 삶의 질과 비싸고 좁은 거주 공간 탓이다. 이런 현상은 특히 2자녀 이상의 가족들에게 두드러지고 있다고 르피가로지가 20일(현지시간) 보도했다. 올해 파리시가 세운 ‘가족 연구소’의 연구 결과에 따르면 1950년 시작된 파리시 가족 수의 감소가 두드러지고 있는 것으로 나타났다.210만명에 이르는 파리 시민 가운데 41%인 86만 5000명이 가족을 이루고 있는데 이 중 2가구 이상 가족들의 ‘파리 탈출’이 늘어나고 있다. 그 결과 가족을 구성하고 있는 인구 가운데 자녀가 2명인 가족은 33%,3자녀 가족은 17%에 불과하다. 특히 심각한 것은 가족을 이루는 주요 연령층인 19세 이하,30∼39세의 시민 가운데 매년 2만명이 파리시를 떠나고 있다는 점. 이들 가운데 60%는 수도권인 일 드 프랑스의 다른 도시로,40%는 아예 지방으로 이사한다. 실제 파리시의 평균 집값이나 월세는 인근 교외지역이나 지방의 2배가 넘는다. 집값의 경우 올해 파리의 90㎡ 아파트값은 평균 48만유로(약 5억 7600여만원)로 파리에서 30㎞ 떨어진 도시보다 2배 이상 높다. 거주 공간 문제도 심각하다. 파리 시내에 방 2개 이상의 아파트는 전체 거주 공간의 44%로 수도권의 68%, 지방의 81%에 견줘 매우 좁은 것으로 나타났다.vielee@seoul.co.kr

다음달 서울에서 대규모 신규 아파트가 쏟아진다. 판교 신도시 아파트 분양 이후 나오는 물량이라서 청약 결과가 주목된다. 17일 닥터아파트 등 업계에 따르면 다음달 서울에서 분양될 아파트는 11곳 3743가구에 이른다. ●108만평 1만 5000여가구 2008년 입주 눈에 띄는 곳은 은평뉴타운. 무려 2000여가구가 한꺼번에 쏟아진다. 은평뉴타운은 오는 2008년 말까지 은평구 진관내·외동, 구파발동 108만여평 부지에 1만 5000여가구가 지어지는 미니신도시급 대단지다. 녹지만 27만 3500여평 규모다. 모두 3개 지구로 나뉘어 조성된다. 1차 동시분양에는 1지구(전체 4583가구) A·B·C공구 중 1643가구와 2지구(전체 5810가구) A공구의 423가구가 나온다.▲34평형 456가구 ▲41평형 774가구 ▲53평형 594가구 ▲65평형 242가구다.34평형은 청약저축가입자에게,41평형은 청약예금 600만원,53평형은 청약예금 1000만원,65평형은 청약예금 1500만원 가입자에게 분양한다. 1지구는 지구 초입에 있어 교통과 생활편의 시설을 쉽게 이용할 수 있고 2지구는 녹지가 풍부한 게 장점이다.1지구에서 롯데와 삼환이 짓는 A공구는 상업지역과 지하철 3호선 구파발역이 가깝다. 분양가가 비싼 것이 단점이다. 평당 1400만원(1391만∼1523만원)으로 책정돼 고분양가 논란이 일고 있다. 최대 평수(65평형) 분양가는 주변 최고 시세보다 10∼20% 이상 비싼 평당 1523만원이다. 채권입찰제가 적용되지 않아 입주 후 바로 전매할 수 있다. 향후 교통 환경은 개선될 계획이다. 간선도로인 통일로(6차선)와 연서로(4차선)가 뉴타운을 지난다. 출·퇴근시간대 차량 정체가 심한 통일로는 대폭 확장된다. 지하철 3호선 구파발역이 뉴타운 중심에 있다. 유치원(7), 초등학교(5), 중학교(2), 고등학교(4) 등 모두 18개 교육시설이 들어선다. ●한강 밤섬자이 75가구 일반 분양 GS건설이 마포구 하중동 18의2 일대 단독주택지를 재개발해 짓는 한강 밤섬자이 75가구(33평∼60평형)가 일반분양된다.16∼25층 7개동 총 488가구 중 조합원 물량과 임대 물량을 제외한 것이다. 서울지하철6호선 광흥창역이 걸어서 5분 거리. 주변에 높은 건물이 없어 한강과 여의도 조망이 가능하다. 당초 지난해말 분양될 예정이었으나 매도청구 소송에 따른 분양승인 지연으로 분양가가 높아질 전망이다. 연초만 하더라도 평당 1600만∼1900만원이었지만 현재 책정 예정 가격은 2000만원선이다. 쌍용건설은 남산 조망이 가능한 주상복합아파트 236가구를 내놓는다. 서울 중구 회현동2가 18의1번지에서 벌이는 도심재개발 사업으로 52∼94평형 중대형 평형으로만 구성된다. 지하철4호선 명동역이 걸어서 3분 거리. 남쪽으로 높은 건물이 없어 모든 층에서 남산을 볼 수 있다. 분양가는 평당 2100∼2200만원선. 서울시 동작구 흑석동 95의1번지 일대에서는 세양건설산업이 흑석시장을 재개발해 짓는 154가구 규모의 주상복합아파트가 나온다. 일부 고층에서 한강이 보인다.33평형 20가구와 46평형 20가구가 일반분양되며, 노량진뉴타운이 가깝다. ●역세권 단지…강남 물량은 1개뿐 강남권에서는 이수건설이 삼성동 8의2 일대에서 74∼88평형 대형 평형 중심으로 짓는 주상복합 57가구가 유일하다. 모두 일반분양이다. 인근에 강남구청역이 있다. 동부건설은 서대문구 냉천동 75번지 일대 충정로 냉천구역을 재개발해 7∼15층 15개동 681가구를 공급한다. 이중 일반분양 물량은 24평형 113가구와 41평형 66가구다.3차 뉴타운인 북아현뉴타운에 포함된 단지로 걸어서 8분 거리에 지하철5호선 서대문역이 있다. 동부건설은 또 서대문구 홍은동 177의1번지 일대 홍은10구역 재개발을 통해 10∼20층 5개동 249가구중 23∼45평형 71가구를 일반분양한다. 서울지하철3호선 녹번역이 걸어서 5분 거리다. 서대문구 홍제동 145의1번지에서 한신공영이 분양하는 아파트는 지하철3호선 무악재역이 걸어서 3분 거리다.33∼46평형 115가구 규모의 주상복합아파트다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

부부는 일심동체라 했다. 사랑과 믿음이 확고해서 같은 생각, 같은 몸처럼 둘이 하나돼야 비로소 진정한 부부라는 뜻일 게다. 비근한 예로, 숨겨둔 비자금을 아내에게 들킨 남편은 돈을 몽땅 빼앗기거나, 적어도 절반은 내놔야 사태를 일단 무마할 수 있다. 엄연한 소유권을 주장할 틈도 없이 아내에게 아까운 돈을 순순히 내줘야 하는 건 일심동체의 룰, 바로 신뢰를 저버린 죄책감 때문일 것이다. 아내는 비자금까지 출처불문하고 공동재산으로 여길테니 들키지 않는 게 상책이라고나 할까. 그러나 사랑에 금이 가고 믿음이 깨진 부부라면 사정은 달라진다. 이럴 땐 당연히 자기 주머니부터 챙겨놔야 안심이다. 등기부에 올라간 부동산도 부부가 갈라설 때는 명의 여부를 떠나 일정비율로 나누도록 법에 명시돼 있다. 부부의 주머니는 이렇듯 때론 하나, 때론 둘이다. 부부공동재산제나 별산제를 둘러싸고 논란이 끊이지 않는 것도 이런 애매모호함에 기인한다. 그러니 복잡한 가정사를 일일이 알 턱 없는 정부가 부부의 재산에 과세하려니 탈도 많고 말도 많을 수밖에. 요즘 판교 분양아파트 당첨에 따른 부부의 재산과 세금 얘기로 시끄럽다. 국세청이 전업주부 명의로 당첨됐을 경우 강도 높은 자금출처 조사를 벌여 남편 등의 증여 여부를 가려 내겠다고 엄포를 놓았기 때문이다. 소득이 없는 전업주부로서는 자칫 수천만원의 증여세를 물어야 할 처지란다. 남편과 함께 재산을 일구고, 내주머니 네주머니 없이 살아온 전업주부라면 참으로 억울한 일이다. 더구나 정부가 종합부동산세 매길 때는 “부부는 같은 주머니”(가구별 합산과세)라 해놓고, 이번엔 ‘딴주머니’(별산과세)라니 어리둥절하다. 정부가 세금 욕심에 부부 재산에 대해 ‘합산’과 ‘별산’을 오락가락하는 것은 문제다. 지난해 종부세 첫 부과를 앞두고 일부에서 배우자 증여바람이 불었다. 결국 합산과세 결정으로 이들은 낭패를 보았다. 요즘엔 값비싼 집을 팔 사람들이 양도소득세를 줄이려고 위장이혼까지 한다는 소문이 들린다. 세금은 이렇게 무서운 것이다. 절세를 위해 편법을 마다않는 부부도 잘한 건 없다. 하지만 과세에 일관성을 잃은 정부는 모순을 바로잡을 생각조차 없으니 더 답답한 노릇이다. 육철수 논설위원 ycs@seoul.co.kr

원가연동제를 적용받지 않는 민간 아파트에 대해서도 정부가 분양가를 규제하기로 해 배경에 관심이 쏠리고 있다. 건설교통부는 이달 파주신도시에서 한라건설이 공급하는 아파트 분양가가 지나치게 높다며 이를 간접 규제하기로 했다고 7일 밝혔다. 건설업계는 이번 조치를 판교 신도시 중대형 아파트 고분양가 책정으로 주변 용인지역 아파트 분양가가 상승하는 부작용을 막기 위해 쐐기를 박겠다는 의도로 받아들이고 있다. 문제가 된 한라 비발디 아파트 평당 분양가는 최고 1598만원에 이른다. 이로 인해 주변 파주 교하, 일산 등 중대형 아파트 부르는 값이 덩달아 오르는 부작용을 낳고 있다. 건교부는 “한라건설이 파주운정지구에서 이달 분양을 앞두고 분양가를 평균 평당 1400만원대로 책정할 것이라는 얘기가 있는데 이는 과도하다.”면서 “이는 공공택지의 분양 질서를 문란시키는 행위로 ‘주변보다 싼 값에 주택을 공급한다.’는 신도시 기본개념에도 어긋난다.”고 지적했다. 이어 “분양승인권자인 파주시가 그같이 터무니없는 분양가를 승인해줄 리 없을 것으로 보고 파주시청과 협조해 한라건설이 일단 자발적으로 분양가를 낮출 수 있도록 유도하겠다.”고 말했다. 또 “지침을 따르지 않으면 앞으로 택지지구 용지공급에서 불이익을 줄 방침”이라고 덧붙였다. 한라건설이 파주시에 분양승인을 받기 위해 제출한 모집공고에 따르면 ‘운정 한라비발디’의 분양가는 40평형(5억 3000만원)이 평당 1321만원이며,95평형(15억 2000만원)은 평당 1598만원이다. 이는 인접한 파주 교하지구에서 가장 비싼 아파트 가격(평당 900만∼1000만원)보다 40∼60% 비싼 것이다. 화성 동탄신도시의 중대형 분양가도 평당 900만원대였고, 판교 중대형도 평당 1300만원대(채권손실액 제외)였다. 파주 운정은 이들보다 상대적으로 입지도 떨어지는데 원가연동제 대상이 아니라는 이유로 평당 1400만원이나 받겠다는 것은 문제가 있다는 지적이 나오는 이유다.한편 건교부는 앞으로 공공택지내 원가연동제가 적용되지 않는 민간분양 주택과 원가연동제가 적용되는 주택간 분양가 격차가 벌어지지 않도록 관련 제도를 정비하는 방안도 추진하기로 했다. 지난해 3월 이전 사업승인을 신청한 단지는 원가연동제 적용을 받지 않는다. 또 판교 신도시 중대형 아파트의 실분양가가 1800만원대에서 결정된 뒤 인근 용인 등에서도 분양가를 높이려는 업체들의 움직임에 대해서도 대책을 검토 중이다.이에 대해 한라건설측은 “아직 건교부로부터 어떤 언질도 들은 바 없다.”면서 “분양가는 파주시와의 협의 사항으로 여전히 협의 중이며 아무것도 정해진 바 없다.”고 인하 가능성을 시사했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

“부자(富者) 3대 못 간다고요? 천만의 말씀입니다. 부자 고객의 자녀들이 더 똑똑하고 더 예의바릅니다. 세상 참 불공평하지요….” TV나 영화에서 나오는 갑부들의 모습은 엇비슷하다. 하룻밤 술값으로 수백만원을 쓰고, 고급 외제 승용차를 타고 다닌다. 사모님들은 명품으로 치장하고, 자식들은 방탕한 생활을 한다. 실제 부자들의 생활은 어떨까. 부자들의 생활을 가장 잘 아는 사람들은 그들의 자산을 관리해주는 은행 PB(프라이빗뱅커)들이다. 우리은행 강남PB센터의 박승안 팀장은 은행권의 대표 PB다. 그의 고객 가운데 이름이 알려진 사람은 박찬호와 박지성뿐이다. 나머지 고객들에 대해 박 팀장은 “대기업 총수에서 연예인까지 고르게 분포돼 있다.”면서 “가장 적게 맡긴 고객의 자산이 50억원이고, 계산이 안 될 정도의 자산을 보유한 고객도 많다.”고 말했다. 박 팀장은 31일 재테크와 자녀교육을 위한 책 ‘우리 아이는 노블레스 키드’를 펴냈다. 우등생보다 행복한 부자로 키우라는 게 요지인데, 박 팀장은 부자들의 엄격한 자녀교육에서 힌트를 얻었다. 박 팀장이 우리나라에서 가장 비싼 아파트에 사는 고객을 방문했을 때의 일이다. 점퍼를 잃어버리고 집에 온 아들이 아무렇지도 않은 표정을 지었다. 어머니는 아이의 웃옷을 모두 벗긴 채 내쫓았다.“옷 귀한 줄 모르니, 발가벗고 살라.”는 것이었다.300억원이 넘는 자산을 보유한 한 고객은 최근 박 팀장과 함께 아들에게 물려준 사업체를 찾았다. 멀쩡한 이면지가 휴지통에 버려진 것을 본 이 고객은 직원들 앞에서 10원 단위의 쓰레기봉투 비용까지 들먹이며 아들을 호되게 호통쳤다. 500억원대의 자산을 맡긴 어느 부부는 10년 넘게 탄 소형 승용차를 준중형차로 바꾼 뒤 “난생 처음 CD플레이어가 달린 차를 타게 됐다.”며 기뻐했다. 극단적인 사례만 얘기하는 것 아니냐고 묻자 박 팀장은 “흥청망청 돈을 쓰는 고객은 한 명도 보지 못했다.”고 말했다. 고객들의 검소한 생활과 철저한 자녀교육에 매일 놀라고 있다는 것이다. 박 팀장은 “보통 사람들은 물건을 사거나 먹고 노는 일에 돈을 쓰지만, 부자들은 돈이 되는 일에 돈을 쓴다.”고 말했다. 부자들에겐 자식 교육도 철저히 계산된 투자였다. 투자에는 이익이 따라야 한다. 그래서 부자들은 어려서부터 금전 감각을 가르친다. 자녀들의 뛰어난 학업 성적, 다양한 경험, 좋은 매너는 투자에 따르는 실적이다. 박 팀장은 “고객들이 가장 두려워하는 것은 재산을 상속받은 자녀가 나태해지는 것”이라면서 “그래서 끝까지 자산 규모를 숨긴 채 혹독하게 훈련시킨다.”고 말했다. 이런 모습을 보며 박 팀장은 “두렵다.”고 했다. 교육을 통한 부의 세습이 철옹성처럼 굳어지고 있다는 느낌 때문이다. 박 팀장은 “부모들이 세상을 긍정하며 열심히 사는 모습을 보여줘야 자식들은 이런 부모를 닮아가며 행복한 부자가 되기 위한 준비를 한다.”고 말했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

아침 저녁으로 선선한 기운이 돌면서 아파트마다 이사하는 모습이 자주 눈에 띈다. 이사는 거주자 취향에 맞춰 실내 분위기를 바꾸기에 좋은 기회. 특히 실내 조명이 분위기메이커다. 꼭 이사가 아니더라도 조명 몇 개 바꿈으로써 한결 분위기가 업그레이드된 효과를 낼 수 있다. 최근 경기 분당신도시 시범단지 33평 아파트로 이사한 결혼 12년차 주부 임수영(38·가명)씨 집을 찾아가 보았다. ■ 근사하게 때론 우아하게 “지은 지 15년된 아파트라서 실내구조가 좁고 답답했어요. 그래서 거실과 주방이 탁 트이고 시원한 느낌이 나도록 했습니다.”인테리어의 기본 컨셉트는 화이트 &블랙이다. 어두운 흑색 계통의 무늬목 마루에 흰색 계통의 벽지, 하이그로시 붙박이장이 깔끔하다. 이처럼 모던한 분위기를 끌어올려주는 것이 주방 식탁 위에 달린 등이다. 작은 백열전구 6개를 1자로 배열해 아크릴을 씌웠다. 은은한 백열등 빛과 색다른 느낌의 파란 레드(Led) 등 빛을 바꾸어 낼 수 있다. 평소 식사할 때는 백열등을 켜고, 조용히 차를 마시며 대화할 때는 파란 빛이 나오도록 해 분위기를 살린단다. 아크릴로 만든 식탁의자도 빛을 반사해 젊은 분위기를 한껏 끌어올렸다. 거실 발코니를 확장한 창쪽엔 다리 곡선미가 돋보이는 짙은 밤색 테이블을 놓았다. 주로 노트북을 놓고 남편과 아이들이 사용하는 공간. 테이블 위엔 나무 몸체와 한지로 만들어진 평범한 등을 놓았다. 젊은 감각의 등으로 바꾸고 싶었는데 쓰던 것을 버리기 아까워 그냥 사용하고 있다며 임씨가 아쉬워한다. 그래도 고풍스러운 테이블 때문인지 제법 어울리는 것 같다. 부부 침실은 거실과 달리 따뜻하면서도 로맨틱한 분위기가 나도록 했다. 벽지와 커튼, 침대보는 심플한 꽃무늬가 그려진 핑크색, 붙박이 가구는 흰색으로 처리, 분위기가 차분하면서도 낭만적이다. 가장 돋보이는 포인트는 침대 사이드테이블 위에 달린 등이다. 꽃 모양의 원통형 등을 천장에서 늘어뜨린 줄에 매달았다. 세워진 등에 익숙한 사람들에게 이는 파격적이면서도 젊게 다가온다. 천장에 있는 등은 입자가 고운 면소재의 천을 씌워 침실의 분위기를 한결 은은하게 했다. 다양한 입자와 색깔의 패브릭 소재를 이용하면 방 분위기를 자유자재로 바꿀 수 있단다. 둘째아들인 서현(6)이 방은 평범한 듯하면서도 아이를 배려하는 감각이 돋보이는 방이다. 작은 옷장과 책상, 책꽂이 등 자잘한 물건이 많아 자칫 산만해지기 쉬운 분위기를 천장에 달린 색다른 등 하나가 바로잡아 준다. 크고작은 별 무늬가 새겨진 이 등은 맞은편 벽에 걸린 컬러풀한 시계와 어우러져 동화적 분위기를 낸다. 품을 많이 안 들이면서도 아이를 배려하는 주부의 안목과 솜씨가 돋보인다. 조명을 통해 집안 분위기를 바꾸고 싶으면 우선 조명상가에 가보아야 하다. 조명상가는 을지로 3가와 4가사이, 논현동 학동역 사거리 일대, 용산 전자상가 등에 밀집되어 있다. 자기 취향대로 골라 설치해도 되지만 안목이 높은 전문가의 조언을 받는 게 좋다. 그래야 자신의 취향을 반영하면서도 실내 환경에 맞는 조명을 선택하기가 쉽다. 이를 위해선 집을 나서기 전 조명을 설치할 공간의 사진을 여러각도에서 찍어 갖고 가는 게 좋다. 이 사진들을 바탕으로 조명상가에서 상담을 받기 위해서다. 간단히 세워두는 등은 구입해다가 직접 설치하면 된다. 그러나 천장이나 벽에 설치하려면 전기작업 등이 필요하기 때문에 조명상가의 도움을 받아야 한다. 글 임창용기자 sdragon@seoul.co.kr 사진 강성남기자 snk@seoul.co.kr ■ 블랙컬러·패브릭 조명 뜨고… 앤틱 스타일 샹들리에 지고… 얼마전까지는 앤틱 스타일의 크리스털 샹들리에가 유행했지만 점차 심플하고 모던한 스타일을 선호하는 경향을 보이고 있다. 최근 인테리어가 한층 젊어진 데 따른 결과이다. 특히 컬러를 입힌, 그중에서도 블랙 톤의 컬러를 입힌 게 인기다. 블랙은 요즘 조명시장에서 가장 각광받는 트렌드중 하나다. 블랙 샹들리에는 모던한 느낌과 로맨틱한 느낌을 동시에 갖고 있어서 어떤 공간에나 잘 어울리고 장식적인 효과도 크다. 또 가격이 싼 제품이라도 그다지 싸구려티가 나지 않는 특성을 갖고 있어 비용이 넉넉지 않다면 굳이 비싼 걸 고집하지 않아도 된다. 펜던트형이든 스탠드형이든 형태를 이룬 곡선이 예뻐야 한다. 그래야 블랙&화이트 공간, 철제 가구가 놓인 모던한 공간, 동양적인 공간 등 어떤 분위기에도 잘 어울린다. 패브릭 소재를 이용한 조명등도 인기다. 따뜻하고 은은한 분위기를 내는 데는 천 소재만한 것도 드물다. 침실 천장등이나 거실 스탠드, 침대 사이드 테이블 등으로 알맞다. 모양도 매우 다양한데 심플하면서도 부드러운 곡선을 살린 제품들이 인기다. 또 커튼을 묶어놓은 듯한 모양의 등처럼 소재의 특성을 조명 형태로까지 연결시킨 제품들도 있다. 모던한 화이트 조명도 꾸준한 인기다. 모자 모양의 타원형 갓이나 버섯 모양의 몸체를 가진 것, 물결 모양의 웨이브를 주어 부드러움을 강조한 것 등이 선호된다. 알루미늄이나 스테인리스스틸 소재의 등은 더욱 젊은 느낌을 원하는 사람들이 많이 찾는다.1∼3개의 금속 다리를 기본으로 다양한 모양을 연출하는 게 장점. 다리를 이리저리 구부려 마음에 맞는 형태로 만들 수 있는 것도 있다. 임창용기자 sdragon@seoul.co.kr

판교 중대형 연립은 채권입찰제가 적용되지 않아 아파트보다 싸고, 계약금도 덜 드는 데다, 설계나 마감도 아파트보다 낫다는 평가가 이어진다. 연립의 경우 가격 상승이 잘 이뤄지지 않는다는 단점이 있지만 저층이고 주거 환경이 쾌적해 중년층 이상에서는 오히려 선호도가 높을 수 있다. 판교 중대형 연립의 가장 큰 장점은 아파트보다 비싸게 지어 싸게 판다는 점이다. 채권손실액을 감안한 아파트 40∼70평형대 실질 분양가는 평당 1774만∼1837만원 선인 반면 연립주택 분양가는 평당 1500만∼1750만원선이다.40∼50평형대 동일 평형의 경우 연립주택이 평당 150만∼250만원 정도 저렴하다. 그러나 채권손실액을 빼면 연립이 비싸다. 채권손실액을 감안하지 않을 경우 아파트의 순수 분양가는 1300만∼1430만원으로 연립보다 비싸다. 이는 땅값이 아파트보다 평당 200만원 가량 비싼데다 표준건축비와 지하층 건축비, 테라스 시공 등에 따른 총 가산비용이 아파트보다 높은 평당 300만원 가까이 들었기 때문이다. 마감재도 아파트보다 낫다. 주공 연립 53평형의 경우 거실에 벽지가 거의 없고 천연 대리석, 대리석 타일, 견사 등을 썼다. 가구도 아파트보다는 다소 비싼 것을 적용할 방침이다. 또 연립주택에만 ‘마이너스옵션제’를 적용해 고객이 직접 마감하길 원할 경우 분양가에서 빼준다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “마감재, 인테리어, 설계, 편의성 등 종전 연립의 개념을 뛰어넘어 메리트가 크다.”면서 “특히 테라스하우스의 경우 향후 아파트보다 가격이 더 오를 수도 있다.”고 말했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

판교신도시에 첫 선을 보이는 중대형 임대아파트 41평형의 입주 10년 뒤 분양전환 가격은 10억원선에 달할 전망이다. 채권입찰제가 적용되는 판교 중대형 아파트를 당장 분양받는 것보다 비싼 금액이어서 중대형 임대의 인기를 보장하기 힘들게 됐다. 동양생명은 다음 달 분양하는 판교 중대형 동양 엔파트 397가구의 분양전환 가격을 시뮬레이션 해본 결과 41평형의 경우 10억 3000여만원에 결정될 것이라고 27일 밝혔다. 회사측은 분양가상한제 적용 주택의 가격 산정 방식에 따라 산출한 건설원가(발코니 확장비용 포함)에 임대기간 중 한국주택금융공사의 10년 만기 보금자리론 이자(금리 6.3%, 복리)를 합해 추정한 것이라고 설명했다. 동양생명이 산출한 건설원가는 41평형(396가구) 5억 6300만원,48평형(1가구) 6억 5500만원이다. 이 금액을 토대로 성남시의 분양승인도 받았다. 동양은 이렇게 계산된 금액과 분양전환 시점(2019년 8월)의 감정평가액 중 낮은 것으로 분양전환 금액을 결정하기로 해 13년간 집값이 크게 올라 감정가가 높게 나와도 10억 3000만원선을 넘지 못한다. 분양전환 시점에 집값이 폭락해 감정평가액이 10억 3000만원보다 낮게 나오면 이 감정가로 분양을 받게 돼 어느 쪽이든 10억 3000만원이 실질적인 상한선이 된다. 41평형의 분양전환 금액이 10억원만 돼도 임대보증금은 4억 4500만원, 월 임대료는 65만원이므로 총 투자비는 10년간의 월 임대료 7800만원을 합해 11억원에 육박한다. 판교 중대형 43평형의 채권손실액을 더한 실질 분양가가 7억 9436만원인 것을 감안하면 당장 분양을 받는 것보다 임대아파트가 3억원 비싼 것이다. 이에 대해 동양생명측은 “기본적으로 땅값(평당 720만원)과 공사비가 중대형 분양 아파트 수준과 같기 때문에 건설원가도 분양 물량과 비슷할 수밖에 없다.”며 “13년간 회사가 미리 투입한 돈의 금융비용 등을 감안하면 결코 높지 않은 수준”이라고 말했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

종합소득세 부과 대상 주택 확대에 이어 양도소득세 비과세 특례 아파트 일몰제를 적용키로 하면서 주택시장에 적잖은 파장이 예상된다. 부동산 전문가들은 신축주택 양도소득세 특례 아파트의 1가구 1주택 비과세 제도를 내년말 폐지하면 주택시장에 매물이 쏟아질 것으로 보고 있다. 특례 아파트 외의 아파트는 내년 말까지 처분해야 양도세를 내지 않거나 부담을 크게 줄일 수 있기 때문이다. ●양도세 부담…매물 증가로 이어져 양도세 비과세 특례 아파트 가운데는 서울 강남, 분당 등 인기 지역 아파트가 상당부분 포함돼 있다. 양도세 비과세 특례는 외환위기 이후 주택시장 활성화 차원에서 도입된 제도이지만, 강남 등 비싼 아파트에도 그대로 적용돼 특혜시비가 끊이지 않았다. 이를 해결하기 위해 특례를 받는 주택 외의 다른 주택에 대해선 양도세 비과세 혜택을 없애기로 한 것이다. 따라서 지금처럼 아파트값 상승률이 미미하다면 기존 주택을 처분하는 것이 유리해 매물이 늘어날 것으로 전망된다. 다만 특례 아파트는 계속 양도세 비과세 혜택을 받기 때문에 급매물로 나올 확률이 적다. 이에 따라 특례 아파트 보유자들은 다른 아파트를 물건으로 내놓을 확률이 높다. 전문가들은 이번 조치가 종합부동산세 부과 대상 확대 효과보다 클 것으로 보고 있다. 종부세가 주택 보유를 간접적으로 억제하는 기능을 했다면, 양도세 비과세 특례 폐지는 아파트를 처분하지 않으면 실거래 기준으로 산정해 수천만∼수억원의 양도세를 내야 하므로 집주인들이 가급적 매물을 처분할 가능성이 높기 때문이다. ●양도세와 집값 상승률 따져 결정해야 양도세 특례를 적용받는 아파트와 다른 주택 가운데 어떤 아파트를 먼저 팔아야할까.2007년말 이후 처분해 내야 하는 양도세와 비과세 여부, 집값 상승 가능성 등을 견줘 우선 처분해야 할 집과 시기를 결정해야 한다. 양도세 특례외 다른 주택을 먼저 처분한다면 가급적 내년 말까지 팔아야 세금을 절반 가까이 줄일 수 있다. 물론 집값이 상승할 가능성은 고려해야 한다. 고종완 RE멤버스 소장은 “집값이 오를 전망이 없거나 보유세 등이 부담되면 내년 말까지 파는 것이 유리하다.”고 말했다. 특례 대상 아파트를 처분한다면 양도세는 면제된다. 다만 일반 아파트 처분에 따른 양도세 산출 방식에 따라 계산된 양도세의 20%를 농어촌특별세로 내야 한다.2주택 보유자 가운데 양도세 특례 주택을 먼저 팔면 나머지 주택은 1주택이 돼 비과세 특례 혜택을 받을 수 있다. 종전 주택의 가격이 오를 가능성이 있다면 양도세 특례주택이라도 먼저 파는 게 유리하다. 김종필 세무사는 “양도세 특례주택도 집값이 크게 변동하지 않는다면 가급적 장기보유특별공제를 받을 수 있도록 3년 이상 보유한 뒤 파는 것이 낫다.”고 조언했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

오는 30일 시작되는 판교신도시 동시분양에 나오는 중대형 주택의 실분양가가 평당 1800만원대에서 결정됐다. 공공택지내 공공 아파트로는 가장 비싼 수준이어서 고분양가 논란이 나오고 있다. 안정세를 보이는 주택가격에 악영향을 미칠 가능성도 제기된다. 대한주택공사는 22일 채권입찰제가 적용되는 38∼70평형 판교 중대형 아파트의 채권손실액을 감안한 실제 분양가는 6억 1038만∼12억 5588만원이라고 발표했다. 평형별로 순수 분양가는 4억 9820만∼10억 330만원이다. 판교 분양가를 인근 분당 시세의 90%선으로 맞추기 위해 채권입찰제가 적용된다. 채권상한액을 쓸 경우 부담하게 되는 채권손실액에다 순수 분양가를 더하면 이같이 나온다. 44평형 아파트의 경우 분양가는 5억 8318만원, 채권손실액은 2억 3399만 6000원이어서 실제 구입 가격은 8억 1718만원이다. 이 아파트에 당첨될 경우 계약 때 필요한 돈은 초기채권매입액(1억 3621만원)과 계약금(8747만원) 등 모두 2억 2369만원이다. 분양가는 예상보다 높지만 판교는 최첨단 환경 신도시로 개발되는 데다 인근 분당 정자동 시세를 감안하면 투자 메리트가 높다는 평이 적지 않다. 연립주택은 분양가 상한제를 적용했지만 인근 같은 평형의 연립보다 1억∼2억원가량 비싸다.47평형의 경우 분양가는 7억 7636만원이지만 인근 시세는 6억 3411만원이다. 판교 연립주택의 분양 물량은 45∼76평형으로 구성돼 있다. 채권입찰제는 적용되지 않는다. 청약저축 가입자들의 몫인 전용 25.7평(분양 평형 33평형)의 경우 3월 당시 분양된 평당 평균 1130만원과 비슷한 평당 평균 1134만 4000원으로 결정됐다.A6-1블록은 평당 1134만원으로 가장 비싸다.A19-1블록이 1124만원으로 가장 낮다. 앞·뒷면 발코니 확장이 기본 모델이다. 확장 가격은 평당 137만원선이다. 확장 때 보통 7∼8평 정도가 추가된다. 2차 동시분양의 유일한 민간분양 물량인 동양생명 중형 임대의 경우 성남시의 분양가 승인 절차를 남겨둔 상태다. 중형 임대는 임대보증금을 건설 원가의 90%까지 받을 수 있어 임대보증금이 최고 3억 8000만원까지 나올 수 있다. 분양대금 납부조건은 ▲중대형은 계약금 15%, 중도금 60%(5회), 잔금 25% ▲중대형 연립은 계약금 20%, 중도금 60%(5회), 잔금 20% ▲중소형은 계약금 15%, 중도금 50%(4회), 잔금 35% 등이다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr