‘한국판 서브프라임 모기지 부실화’에 대한 우려가 현실화될까?미국 경제가 신용도가 낮은 사람들이 이용하는 주택담보대출 ‘서브프라임 모기지’의 부실화로 타격을 입고 있는 가운데, 국내에서 비슷한 일이 발생할 가능성을 두고 설왕설래가 계속되고 있다. 최근 몇년간 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 적극적이었던 국내 저축은행·여신전문회사 등의 주택담보대출은 부실화될 가능성이 높다는 주장이 끊이지 않기 때문이다. 금융감독원 김대평 부원장보는 3일 “현 주택담보대출 규모는 명목 국내총생산(GDP)에 대한 비중이 34.3%로 미국의 81.6%와 큰 차이가 있고, 특히 전체 잔액대비 저축은행 등의 비중은 4.7%에 불과해 리스크 수준이 낮다.”고 말했다. 이어 금감원은 이날 한국과 미국의 주택담보대출의 리스크를 조목조목 비교, 분석해 안정성을 거듭 강조했다. ●한미 주택대출 리스크 비교 분석 금융감독원은 3월28일 현재 금융권의 주택담보대출 잔액은 278조 3000억원으로 2월 말보다 4000억원 증가했다고 3일 밝혔다. 이중 은행권의 증가액은 317억원에 불과하고, 나머지는 보험과 신협 등 비은행계의 대출실적이다. 지난해 월간 기준으로 11월 5조 2000억원,12월 4조원, 올해 1월 1조 3000억원,2월 1조 1000억원 등 조 단위로 급등하던 것과 비교하면 둔화세가 아니라, 얼어붙은 수준이다. 금융감독당국은 “신규 주택담보대출은 규제하지만 만기연장률이 94%로 대환대출은 순조롭기 때문에 대출시장 냉각에 따른 위험요인은 거의 없다.”고 말한다. ●대출규모·연체율·LTV비율 안정적 금감원이 발표한 ‘한국·미국간 주택담보대출 리스크 수준 비교’에 따르면 국내는 은행·보험·상호금융 등 비교적 저금리의 상품에 전체 주택담보대출자의 비중이 95.4%를 차지하고, 다소 고금리 대출상품 구매자는 4.6%에 불과하다. 반면 미국은 서브프라임모기지 가입자가 12.8%로, 국내 위험대출의 약 3배 수준이다. 담보인정비율(LTV)도 국내 금융권은 평균 50.3%이지만, 미국은 86.5%로 높다. 연체율은 국내의 경우 평균은 0.9%로 ‘연체율 0%대’에 진입했고, 연체율이 가장 높다는 저축은행도 8.9%이다. 미국은 전체 모기기론의 연체율이 4.95%이고, 이중 서브프라임은 13.33%로 높다. 그러나 만기구조는 미국이 훨씬 안정적이다. 미국은 통상 만기가 30년이다. 반면 국내 주택담보대출 상품은 10∼15년형(이자·원금 분할상환형)이 적극적으로 판매된 지 얼마 안 됐다. 때문에 2006년 말 만기가 10년 이상인 대출의 비중이 51.0%에 불과하다. 금감원은 현재 1년 내에 일시상환해야 하는 주택담보대출 잔액은 24조원,3년 이내 만기도래 잔액도 65조원으로 파악하고 있다. 이 잔액들은 잠재적인 금융불안 요인으로 존재하는 셈이다. 문소영기자 symun@seoul.co.kr

시중은행 주택담보대출의 부실화 가능성을 놓고 금융권에서 논쟁이 계속되고 있다. 최근 LG경제연구원이 막대한 규모의 은행 담보대출이 부실화할 가능성을 지적한 데 대해 금융감독원은 기우에 불과하다며 반박하고 있다. 여기에 일부 은행들이 최근 부동산 중개업소의 담보대출 알선 수수료를 인상하는 등 대출 경쟁을 다시 본격화할 조짐이어서 부실화 논란은 한동안 지속될 것으로 보인다. ●LG硏 “올 100조 만기 위험” LG경제연구원은 최근 ‘한국의 주택담보대출 프라임도 안심할 수 없다’는 보고서를 통해 “올해 대출만기가 돌아오는 시중은행의 주택담보대출 규모가 51조 9000억원,3년의 원금상환 유예기간이 끝나 원금분할상환이 시작되는 주택담보대출 규모가 49조 6000억원이나 된다.”면서 “가계가 최소 100조원 이상의 담보대출 중 상당부분에 대한 원금상환 부담을 지게 될 것”이라고 전망했다. 가계 부문에 상환 부담이 가중되면서 담보대출 위기가 커지고 있다는 뜻이다. 이에 대해 금감원은 “만기 일시상환방식 대출은 보통 1년 단위로 만기연장이 이뤄지고, 연장률은 94% 정도에 이른다.”면서 “여기에 최근 은행들이 여유자금을 많이 비축하고 있어 만기연장에 별 어려움이 없다.”고 반박했다. 금감원은 이어 “분할상환대출 비중이 2003년 말 14.0%에서 2006년 52.4%로 크게 늘면서 올해 만기가 돌아오는 대출금 규모는 2005년 71조 1000억원,2006년 66조 1000억원에 비하면 크게 줄었다.”면서 “올해 분할상환 대상 대출규모는 39조 9000억원이지만 올해 거치기간이 끝나 분할상환이 새로 시작되는 대출규모는 18조 7000억원에 불과하다.”고 덧붙였다. ●금감원 “연장률 94%” 반박 상환을 위한 ‘대출 갈아타기’에 대해서도 두 기관은 시각차를 보인다. 연구원은 “지속적인 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 관련 규제 강화로 대출가능 금액이 예전보다 줄어들었다.”면서 “상환 대출원금이 늘면서 가계의 체감 부담은 더욱 높아질 것”이라고 우려했다. 금감원은 “집값 상승 등으로 상환압박 가능성은 별로 없다.”면서 “DTI 모범규준도 신규 대출을 주요 규제 대상으로 하고 있어 대출 만기연장이나 대환에 어려움이 크지 않을 것”이라고 설명했다. 이밖에 연구원은 은행 담보대출의 원금 상환 부담의 집중도 면에서 미국보다 취약한 만큼 미국의 서브프라임 모기지(비유량 주택담보대출) 부실에 따른 경기 하강은 우리나라에도 적용될 수 있다고 보고 있다. 그러나 금감원은 우리나라의 금리 변동 폭이 크지 않아 우려할 상황은 아니라는 입장이다. ●시중銀 대출 영업전 확대 담보대출의 안정성에 대한 논쟁이 진행되는 와중에 은행권의 담보대출 경쟁까지 재점화될 조짐을 보이고 있다. 신한은행은 지난주 담보대출을 알선해 주는 중개업소에 지급하던 수수료를 0.3%에서 0.4%로 올렸다. 신한은행 관계자는 “옛 신한·조흥은행 통합 1주년을 기념,6월 말까지 중개업소들에 지급하는 가계대출 알선 수수료를 높이기로 했다.”면서 “주택대출의 15% 수준인 중개업소를 통해 대출량을 늘릴 필요가 있다.”고 설명했다. 국민은행도 지난해 12월 중순부터 중단한 대출모집인과 부동산 중개업소를 통한 담보대출을 올해부터 재개했다. 금융회사의 주택자금대출 때 주택금융공사에 내야 하는 기준요율 인상도 두 달 정도 미뤄진 6월 중순부터 적용된다. 담보대출 금리가 지금보다 최고 0.215%포인트까지 높아지면서 은행권이 유예기간을 요구한 덕분이다. 시중은행 관계자는 “침체된 담보대출 경기를 타개하기 위해 은행들이 경쟁적으로 ‘고객 모시기’에 나서면서 담보대출의 안정성 등을 둘러싼 논쟁도 활발히 진행될 것”이라고 말했다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

이달 2일부터 총부채상환비율(DTI) 규제 확대 등 주택대출 규제가 한층 강화되면서 금융권의 주택담보대출 잔액이 감소세로 전환될 조짐을 보이고 있다. 11일 국민, 우리, 신한, 하나, 농협,SC제일, 외환 등 7개 시중은행의 이달 8일 현재 주택담보대출 잔액은 190조 6498억원. 지난달 말보다 1522억원이 줄었다. 올 들어 주택대출 증가세가 크게 둔화하기는 했지만 대출 잔액이 감소한 것은 이례적인 현상. 이런 추세라면 은행권 주택대출 잔액이 3월에 감소세로 전환할 것이라는 전망이 나오고 있다.다른 은행에 비해 별다른 대출 규제를 하지 않아 ‘풍선효과’를 톡톡히 누렸던 농협의 경우도 지난달 2453억원 증가에서 이번 달 377억원 감소로 돌아섰다. DTI규제 확대 대상에 포함되지 않은 2금융권 역시 주택대출 시장이 위축되고 있다.저축은행의 금리가 상대적으로 높기 때문에 별다른 반사이득을 보지 못하고 있기 때문. 외국계 대부업체 페닌슐라캐피탈은 정부 정책에 호응한다는 차원에서 자체적으로 일일 대출 한도와 건수를 제한하고 있는 것으로 알려졌다. 또한 원금 분할상환과 고정 금리를 선택할 경우 DTI 적용률을 5%포인트씩 늘려주기로 했지만 사실상 유인효과가 없는 것으로 알려졌다. 한 시중은행 관계자는 “고정금리 상품인 5년 단기 대출을 받으면 DTI 5%포인트 증가 혜택이 있지만 기간이 짧아 인기가 없는 편”이라면서 “거치기간 없이 바로 원금 분할 상환에 들어가도 고객부담이 만만치 않은 만큼, 주택담보대출 저조 현상은 상당 기간 계속될 것”이라고 말했다.이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

다음달부터 수도권 지역을 중심으로, 이후 12월에는 전국적으로 총부채상환비율(DTI) 규제가 본격 실시된다. 대출금에 따라 최대 55∼65%까지 제한을 받게 된다. 앞으로는 담보의 가치가 아닌 개인의 소득에 따라 대출금이 결정된다. 또한 대출 조건에서 변동식 금리를 선택하거나 대출금을 갚지 않는 거치 기간을 설정하면 불이익을 받을 수 있다. 이에 따라 대출을 많이 받으려면 고정식 금리와 균등분할상환 방식을 선택하거나 개인 소득을 최대한 많이 증빙하고, 신용 등급을 높이는 노력이 필요하다. 먼저 주택담보대출의 방법으로 고정금리 방식을 선택하면 5%포인트 추가로 DTI를 적용받을 수 있다.26일 현재 국민은행의 변동식 대출 연간 금리는 6.05∼7.05%. 반면 고정식 금리는 6.16∼7.16%이다. 일반적으로 고정식 금리가 변동식보다 높다. 그러나 앞으로는 고정식을 선택해야 대출을 더 많이 받을 수 있다. 고정식 대출의 기간은 최장 5년으로 변동식(최장 35년)보다 짧지만 기한이 지난 뒤 변동식으로 변환해도 된다. 국민은행 관계자는 “지금까지는 고객들이 당장 금리가 싼 변동식을 선호해왔지만 지난해 말부터 신규 계약자들의 40% 이상이 고정식을 선택하고 있다.”고 설명했다. 대출금과 이자를 바로 갚는 분할상환 방식으로 대출을 받는 것도 중요하다. 대출을 받자마자 원금 상환 부담을 받지만 상환 능력이 그만큼 높다는 뜻인 만큼,DTI 비율이 5% 포인트까지 추가로 상승할 수 있다. 자영업자들은 소득을 증명할 수 있는 서류를 직접 준비해야 한다. 곧 공식적인 자료가 필요하다는 뜻이다. 대출자나 가족의 매출액, 신용카드, 적립식 저축, 금융소득 등은 정확한 수치를 어렵지 않게 증빙할 수 있다. 그러나 임대 소득은 현찰로 받으면 인정받을 수 있는 방법이 거의 없다. 은행연합회 관계자는 “현금 대신 통장으로 받은 임대료는 임대계약서와의 대조를 통해 공증이 가능한 만큼, 임대 소득자는 임대료 입금 통장을 하루빨리 개설하는 게 유리하다.”고 말했다. 신용등급 역시 대출금 규모를 결정하는 중요한 잣대다. 신용도에 따라 DTI의 5%포인트까지 왔다갔다 할 수 있게 됐다. 먼저 신용등급을 악화시키지 않는 가장 중요한 방법은 여러 곳에 빚을 지지 않고,3개월 이상 연체를 하지 않는 것. 우리은행 강남교보타워 김인응 PB팀장은 “금융기관 이곳저곳에서 대출이나 현금서비스를 받으면 신용도가 떨어질 수밖에 없는 만큼, 자금이 필요하면 거래 조건이 좋은 한 은행을 선택해 마이너스 대출을 받는 게 좋다.”면서 “어쩔 수 없이 연체를 할 때도 3개월 안에 상환, 연체 기록이 개인신용정보에 등록되지 않도록 해야 한다.”고 조언했다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

이번에 은행권에서 마련안 주택담보대출 심사선진화 최종안은 소득으로만 DTI(총부채상환비율) 기준을 정했다.DTI 규제의 취지에 따라 담보물의 가격과 상관 없이 상환 능력만을 대출 금액의 잣대로 삼은 것이다. 또한 오는 3월을 시작으로 DTI 규제의 폭을 넓힌 뒤 12월에 전국적으로 전면 시행된다. 한번에 규제를 확대 시행했을 때 시장에 미치는 파장을 우려한 결정이다. ●순차 확대로 시장파장 최소화 가장 관심을 끄는 내용은 DTI 기본 규제 비율.▲1억원 이상 대출 때 40% ▲5000만∼1억원 대출 때 50%로 일률적으로 정해졌다. 여기에 가산·감면 항목이 추가된다. 변동금리가 아닌 고정금리 방식이나 원리금 분할상환 방식을 선택하면 각각 5%포인트까지 추가로 대출을 받을 수 있다. 다만 신용등급에 따라 최고 5%포인트가 깎이거나 더해진다. 신용등급이 떨어지면 상환 능력이 그만큼 처진다는 점을 감안한 것이다. 또한 소득을 정확하게 증빙할 수 없는 자영업자 역시 5%포인트까지 추가로 감해진다. 당초 금융감독원이 모범규준으로 제시했던 ‘국민주택 규모(전용면적 25.7평) 이하 시가 3억원 이하 아파트를 담보로 대출을 1억원 넘게 받을 때는 60% 이내로 적용한다.’는 내용은 빠졌다. 대신 5000만원 이하를 빌릴 때는 규제를 받지 않는다. 또한 객관적인 소득을 증빙하기 어려운 자영업자를 위한 검증 방법을 구체적으로 마련했다. 연간 매출액과 신용카드 사용액, 적립식상품 수신 금액 뿐 아니라 임대소득과 금융소득 등을 포함해 임대·금융 소득자도 배려했다. 이와 함께 배우자가 주택담보대출을 받은 것이 없으면 배우자의 소득을 합산해서 상환 능력을 점검할 수 있게 했다. 대신 배우자의 채무도 부채를 계산할 때 더해진다. 이밖에 집단대출 중 이주비 대출과 시행일 이전에 계약이 완료된 중도금 대출의 잔금전환대출·잔금대출 역시 규제 대상에서 빠진다. 담보물의 처분을 조건으로 한 대출은 규제를 받지 않지만 1년 내에 처분·상환해야 한다. ●4억 담보로 2억 1400만원까지 대출 가능 다음달부터 투기지역과 수도권 투기과열지구의 아파트를 담보로 했을 때 얼마나 빌릴 수 있을까. 신용등급이 최상인 연소득 4000만원인 직장인은 감정가 4억원 짜리 아파트를 담보로 고정금리 6.2%,15년 원리금균등분할상환 방식으로 최대 2억 1400만원까지 빌릴 수 있다.DTI 55%가 적용된 경우다. 대신 매달 원금과 이자로 179만원 정도를 갚아야 한다. 변동금리에 거치기간을 두고, 신용등급이 중간이면 40%를 적용받아 1억 5500만원까지 대출이 가능하다. 매달 원리금으로 128만원을 은행에 내면 된다. 연소득 6000만원인 직장인은 감정가 6억원 아파트를 담보로 위와 같은 조건으로 2억 3000만(DTI 40%)∼3억 2000만원(60%)까지 빌릴 수 있다. 매월상환액은 196만원∼273만원. 그러나 담보물이 6억을 넘으면 담보인정비율(LTV) 40%까지만 대출을 받을 수 있다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

총부채상환비율(DTI) 규제가 다음달과 7월,9월까지 순차적으로 확대된 뒤 12월부터 전국적으로 전면 시행된다. 또한 다음달부터 주택 투기지역 및 수도권 투기과열지구의 아파트를 담보로 1억원 이상 빌릴 때 DTI 규제가 최고 55%까지,5000만원 이상∼1억원 미만의 금액을 빌릴 때는 65%까지 적용된다. 23일 은행권에 따르면 시중은행들은 이 같은 내용을 골자로 한 ‘가계주택담보대출 여신심사체계 선진화 방안’ 최종 시행안을 최근 확정했다. 시중 은행들은 오는 27일,28일 이틀 동안 은행 세부안을 개별적으로 발표할 예정이다. 최종안은 지난달 31일 금융감독원이 발표한 ‘주택담보대출 여신심사체계 선진화 방안’의 ‘투기지역 아파트 대출 DTI 40∼60% 규제’가 골격이 됐다. 먼저 다음 달부터 주택투기지역과 수도권 투기과열지구 아파트가 규제 대상에 포함된다. 이어 ▲7월 주택투기지역 및 수도권 투기과열지구 아파트 집단대출 ▲9월 기타지역 3억 초과 아파트 집단대출 중도금 대출까지 확대된 뒤 12월에는 전국에 적용된다. DTI 규제는 담보물의 가격과 상관 없이 대출금의 규모에 따라 기본 비율이 정해진다.1억원 이상 빌릴 때 DTI 40%,5000만원에서 1억원 미만 빌릴 때 50%가 적용된다. 여기에 고정금리와 분할상환 방식을 선택하면 각각 5%포인트까지 더해지고, 신용등급에 따라 5%포인트까지 가감된다. 자영업자는 5%포인트 안에서 추가로 깎인다.DTI 최고 한도 비율은 60%로 정해졌다. 다만 대출금이 5000만원 미만이면 규제 대상에서 제외된다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

오는 3월 말부터 변동금리대출의 이자 납입일 1∼2주일 전에 이자납입 일정과 대출금리 등의 정보가 휴대전화 문자메시지(SMS)를 통해 대출자에게 통보된다. 21일 은행권에 따르면 주요 시중은행들은 은행연합회 주최로 태스크포스(TF)를 진행, 빠르면 3월 말부터 이자납입일 및 대출금리 등 정보를 소비자에게 알려주기로 했다. 국민은행은 3월 말부터 분할상환방식의 주택담보대출 이용 고객 중 희망자에 한해 이자 납입일 5∼10일 이전에 이자납입 일정과 적용금리 등을 통보할 예정이다. 일시상환대출 고객은 이자납입일 예정 일자가 수시로 변동될 수 있어 통지 대상에서 제외됐다. 원하는 고객은 신청하면 SMS와 이메일 중 하나로 서비스를 받을 수 있다. 요금은 무료.이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

금융감독원은 21일 ‘2007년 금융리스크 분석’ 보고서에서 올해 국내 금융의 위험으로 부동산 가격 하락에 따른 가계채무 상환능력 악화와 대외적 리스크로 일본 금리인상으로 인한 ‘엔캐리 트레이드(일본에서 싼값에 엔화를 빌려 다른나라 자산에 투자하는 것)’ 청산 가능성 등을 꼽았다. 금감원은 먼저 대내적인 잠재적 리스크로 부동산 가격 하락을 꼽았다. 은행의 지급준비율 인상, 주택담보대출 1인1건 제한과 총부채상환비율(DTI) 확대 등 주택담보대출 규제 강화,1가구 2주택 양도세 50% 중과 등 각종 부동산 대책의 효과가 올해부터 본격적으로 나타나 부동산 가격이 급락할 가능성이 상존하고 있다는 분석이다. 가계에 금융부채가 많은 상태에서 부동산 가격이 떨어지면 담보 가치 하락, 신규 차입 여력의 감소, 채무상환 압박 가중 등으로 가계의 부실이 커질 수 있다는 우려다.●中企 부실화·금융소비 양극화 심화 우려가계의 가처분 소득 대비 금융부채 비율은 2005년 말 146.3%에서 지난해 9월 말 151.3%로 악화됐다. 특히 최근 몇 년간 급증했던 부동산 담보대출의 분할상환 방식 대출의 거치 기간이 끝나면서 원금의 상환 부담도 커질 것으로 예상됐다. 이외에 국내 잠재적 리스크로 ▲금리인상·경기침체로 인한 중소기업의 부실화 ▲금융소비자의 양극화 심화 ▲증권집단소송제 시행의 확대 ▲피싱(Phishing) 등 IT관련 금융사기 증가 ▲인구의 고령화 등이 손꼽혔다.●엔캐리 트레이드 청산 본격화 될듯 대외적 리스크로 우선 글로벌 유동성 축소다. 특히 일본이 금리를 인상함에 따라 전세계적으로 2000억∼1조달러 규모의 엔캐리 트레이드 청산이 본격화되면 세계 금융시장의 과잉 유동성이 청산될 가능성이 있다는 것. 유동성이 축소되면 자금은 개도국에서 선진국으로, 종목별로는 주식에서 채권 등으로 이동할 가능성이 높다. 이때 국내 금융회사들의 신흥시장 투자펀드가 손실될 가능성이 높아진다. 미국 주택가격이 급락해 경착륙할 경우 세계적인 경기후퇴가 유발될 수 있다. 국내적으로 세계경제가 침체할 경우 수출위축, 해외 부동산 투자 손실 등이 우려된다. 이외에 ▲미국 달러화의 지속적 하락 ▲국제유가의 급등·급락 위험 ▲중국경제의 경착륙 ▲자연재해의 대형화 ▲조류독감이 인적 감염 가능성도 거론됐다. 문소영기자 symun@seoul.co.kr

오는 3월부터 투기지역과 수도권 투기과열지구 아파트를 대상으로 총부채상환비율(DTI) 규제가 40∼50% 선에서 적용될 전망이다. 다만 거치기간 없는 원리금균등분할상환이나 고정금리로 대출을 받으면 최대 60%까지 완화된다. 15일 은행권에 따르면 시중은행들은 지난달 금융감독원이 발표한 ‘주택담보대출 여신심사체계 선진화 방안’(모범규준)의 세부안을 최근 이같이 잠정 확정했다. 잠정안의 주요 골자는 투기지역과 수도권 투기과열지구 아파트 담보대출 때 대출액이 1억원을 초과하면 DTI 40%,5000만∼1억원이면 50%를 적용한다는 것. 금감원은 당초 모범규준에서 5000만∼1억원 대출은 DTI를 60%까지 완화 적용하라고 제시했다. 또한 ▲거치기간 없는 장기 원리금 균등분할 상환 ▲고정금리 ▲고객의 신용등급이 좋을 때 ▲국민주택 규모(전용면적 25.7평) 이하 시가 3억원 이하인 아파트 등에 대해서는 DTI 기준을 60%까지 늘려주기로 했다.그러나 소득을 증빙하는 서류가 없거나 신용 상태가 좋지 않은 대출자는 40%보다 낮은 비율을 적용받는다. 다만 세부안의 구체 내용은 변경될 여지도 있다. 금융 당국과의 협의가 남아있기 때문이다.이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

강서구(구청장 김도현) 12억원 규모의 식품진흥기금을 조성하고 융자 신청을 접수한다. 융자 대상은 식품제조업소와 일반·휴게 음식점으로 시설개선자금과 모범음식점육성자금, 화장실시설개선자금으로 나뉜다. 구에서 지원하는 시설개선자금은 시설개선에 따른 총 소요 금액의 80% 이내로 업소 당 8000만원까지 융자 가능하며 연리 3% 이자에 1년 거치 2년 균등 분할상환이다. 환경위생과 2657-8630.

앞으로 아파트담보대출을 받으려면 15년 이상 장기로 원리금(원금과 이자) 균등 분할상환방식을 고르는 것이 좋다. 고정금리를 고르고 평소 신용을 잘 관리하면 빌릴 수 있는 돈도 늘어난다. 4일 금융감독원에 따르면 다음달부터 투기지역과 수도권 투기과열지구의 아파트담보대출은 장기간의 원리금 균등 분할상환방식이 기본이 된다.3∼5년 정도 일정 기간 동안 이자만 내다 원리금을 상환하는 거치식이나 만기까지 이자만 내다 만기에 대출금을 갚는 만기일시상환은 총부채상환비율(DTI)이 5% 정도 낮게 적용된다. 따라서 대출받을 수 있는 돈이 줄어든다. 반면 장기간의 원리금 균등분할상환에 고정금리를 고르거나 돈을 빌리는 사람의 신용이 좋으면 DTI가 5% 정도 높게 적용된다. 대출을 많이 받을 수 있다. 은행연합회와 시중은행들은 이런 내용이 담긴 ‘주택담보대출 여신심사 체계 개선을 위한 세부 시행 방안’을 마련할 계획이다. 이번 방안은 돈을 빌리는 사람의 현금 흐름을 고려, 매월 감내할 수 있는 범위 내에서 상환이 이뤄질 수 있도록 하자는 취지이다. 따라서 고정금리를 고르면 앞으로 금리가 올라도 상환부담이 커지지 않기 때문에 변동금리보다 DTI가 높게 적용된다. 대출기간이 길수록 매월 상환금액이 줄어들기 때문에 DTI를 높게 받을 수 있다. 현재 대출금리를 정할 때만 반영되는 신용등급을 대출금액과도 연계시킬 방침이라 앞으로 자신의 신용관리에 특히 주의를 기울여야 한다.전경하기자 lark3@seoul.co.kr

금융감독원이 31일 발표한 ‘주택담보대출 여신심사체계 선진화 방안’에 많은 이들의 눈길이 쏠리고 있다. 주택담보대출의 방식이 바뀌었기 때문. 이번 방안의 핵심은 총부채상환비율(DTI) 규제가 확대 적용된다는 점이다. 곧 담보물이 아닌 개인의 소득에 따라 대출금이 결정된다는 뜻이다. 이에 따라 전문가들은 소득을 증빙할 수 있는 통로를 다양화하고, 예외 규정을 잘 활용하면 대출금을 늘려 받을 수 있다고 조언하고 있다. ●연봉 3000만원이면 대출금 ‘반토막’ 방안은 일단 투기지역과 수도권 투기과열지구 아파트의 신규 담보대출이 대상이다. 이 지역의 6억원 이상 아파트들은 이미 DTI 40% 규제를 받아 왔다.6억원 이하의 아파트만 이번 방안이 새롭게 적용된다. 수도권에서 4억원 아파트를 담보로 대출을 받는다고 가정해 보자. 대출 조건은 5년 거치 10년 균등분할상환. 금리는 고정금리로 6.2%다. 기존에 받을 수 있었던 대출금은 대출자의 소득과 상관 없이 2억 4000만원. 담보인정비율(LTV) 60%가 적용된 수치다. 이제는 상황이 달라졌다. 연소득 3000만원의 직장인이 대출받을 수 있는 금액은 1억 2000만원. 연소득 5000만원 직장인도 2억원 정도만 빌릴 수 있다. 기존보다 각각 50%,83% 대출금이 줄어든 셈이다. 그러나 연봉이 많거나 맞벌이 부부는 방안 시행 전보다 대출금이 늘어난다. 연소득이 7000만원이면 2억 8000만원,1억원이면 4억 1000만원까지 빌릴 수 있다. 각각 4000만원,1억 7000만원 불어났다.3억원 이하이면서 국민주택 규모(전용면적 25.7평) 이하인 아파트는 DTI 60%로 한결 완화된 규정이 적용된다. 연소득 3000만원인 새내기 직장인이 시가 3억원인 서울 외곽의 20평대 아파트를 구입하면 1억 6600만원까지 대출을 받을 수 있다. 연소득 5000만원인 맞벌이 부부는 2억 7800만원까지 가능하다. ●소득 증빙자료 최대한 확보 중요 시중은행 관계자들이 전하는 대출 늘리기 방법은 우선 대출 기간을 연장하는 것.DTI는 대출 금액과 이자를 총소득으로 나눈 수치다. 대출 기간이 늘어나면 대출 부담도 줄어들면서 대출한도도 자연스레 증가하게 된다. 다만 장기대출을 신청해 한도를 늘리고 중도상환하는 노골적인 편법은 시중 은행과 금융감독 당국이 통제하고 있다. 이번 방안은 변동금리 및 원금상환 유예형 대출의 경우 상환부담이 늘어날 가능성을 살펴야 한다고 규정하고 있어 주택금융공사의 보금자리론과 같은 고정금리 대출 등을 이용하는 것도 대안이 될 수 있다. 소득 입증을 최대한 많이 하는 것도 중요하다. 방안에서는 자영업자에 대해 증빙소득뿐 아니라 다양한 형태의 소득을 인정해주기로 했다. 사회초년자나 고령자 등 소득 변동 가능성이 큰 대출자도 검증절차를 거쳐 상황을 반영해줄 계획이다. 또한 불필요한 마이너스 통장은 없애야 한다. 통장 한도만큼 부채로 잡히기 때문에 DTI 산정 때 불이익을 받을 수 있다. 연체 기록을 최소화하고 거래은행에 대한 집중도를 높여 신용등급을 높이는 방안도 권할 만하다. 이밖에 자영업자의 사업자금을 기업대출로 인정하는 등의 예외 규정을 잘 살피는 것도 중요하다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

서울 금호동에 지난해 11월초 25평형 아파트를 마련한 이모(33·회사원)씨는 약 2억원의 아파트 담보대출을 받았다.13년 거치 15년 분할상환조건이었다.13년간 매월 90만원의 이자를 내야 한다. 회사원 7년차인 그의 이자부담은 월급의 2분의 1수준이다. 이씨는 “20평대 아파트에 살기 위해 61살까지 아파트 대출을 갚는다고 생각하면 갑갑하다.”고 말했다. 경기도 수원의 김모(31·회사원)씨도 지난해 7월 2억원을 대출받아 32평형 아파트를 3억 8000만원에 구입했다. 조건은 1년 거치 14년 분할상환. 김씨는 “월급쟁이 입장에서 2억원은 부담스러웠다. 그러나 당시 은행에서 ‘요즘은 다 대출 받아서 집 산다. 금세 또 오를 테니 걱정하지 말라.’고 적극 권유해 망설임을 접었다.”고 했다. 하지만 담당직원은 최근 “앞으로 대출금리가 오르고 규제도 강화돼 더 힘들어질 수 있다. 부담되면 파는 게 어떠냐.”고 해 김씨의 속을 뒤집어 놓았다. 김씨는 “설득할 때는 언제고, 이제 와서 그러는지 모르겠다. 집값도 제자리인데…”라며 흥분했다. 대출자의 상환능력과 계획을 꼼꼼히 살피지 않고 ‘묻지마 대출’에 매달렸던 은행들 때문에 부동산 시장이 얼어붙은 요즘 대출자들이 패닉 상태다. 부동산 가격 상승기에는 거액의 대출을 받았다가 1가구 1주택 비과세가 적용되는 시점인 만 3년 뒤에 아파트를 팔아 대출을 일시에 상환할 수 있었다. 시세 차익을 보는 ‘한탕’이 가능했다. 그러나 가격정체기나 하락기에는 불가능해서 문제가 된다. 경기도 일산에 사는 김모(39·회사원)씨는 지난해 11월말 4억 5000만원에 집을 사면서 2억 1000만원을 대출받았다.3년 거치 20년 분할 상환이다. 이자만 120만원선. 김씨는 “대출 때 3년 뒤에 상환을 하지 못하면 어떻게 하냐고 물어보니 은행에서는 ‘3년 뒤 재연장이 가능하고, 다른 은행에서 ‘갈아타기’도 할 수 있으니 걱정말라.’고 안심시켰다.”고 말했다. 그러나 요즘은 ‘갈아타기’가 아예 불가능하다. 그는 ‘시한폭탄’을 들고있는 느낌이라고 한다. 채권자인 은행은 걱정이 없다. 은행들은 “대출자들이 상환하지 못하면 대출금을 회수하면 된다.”고 말한다. 은행이 1순위 채권자인 만큼 회수에 어려움이 없다는 것이다. 이같은 안이한 시각은 19일 이성태 한국은행 총재가 참석한 ‘월례 금융협의회’에서도 확인됐다. 시중은행장들은 이날 ‘주택가격이 다소 하락하더라도 은행의 경영건전성에는 별다른 문제가 없을 것’이라고 밝혔다. 미국에서는 상환 계획을 철저히 따지고 분할상환을 주문한다. 미국 뉴저지에 43만달러의 단독주택을 구입한 이모(37·교수)씨는 은행에 3000달러의 다운페이먼트(일종의 선납)를 한 뒤 나머지 40만달러를 20년간 대출받았다. 대출 다음달부터 매월 3000달러씩 갚아나간다. 이씨는 “상환액수와 기간에 대해 은행과 충분히 토론했다.”면서 “은행이 재정능력에 대해 더 고민한다.”고 말했다. 이병윤 한국금융연구원 연구위원은 “아파트 가격이 하락하면 현재의 대출자들은 거의 상환능력이 없다.”면서 “이자만 내는 거치기간을 거치지 말고 대출과 함께 원리금을 분할상환하는 식으로 대출 관행이 바뀌어야 한다.”고 말했다. 이 연구원은 한국의 금융자산대비 개인의 금융부채비중은 52.9%로 미국(31.5%)이나 일본(26%), 영국(35%), 타이완 (17%)보다 약 20%포인트 높아 상환능력이 떨어진다고 설명했다. 문소영 이두걸기자 symun@seoul.co.kr

금융권의 주택담보대출 규제가 강화되면서 만기 일시상환으로 대출을 받은 고객들의 부담이 커질 우려가 높아지고 있다.3년 단위로 돌아오는 만기 연장 때 최근 강화된 담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 적용을 받을 수 있기 때문이다. 또한 최근 금리 상승과 함께 시중은행에서 ‘돌려 막기’용 대출을 막고 있어 분할상환 조건으로 돈을 빌린 대출자들 역시 부담이 늘어날 전망이다. ●올해부터 일시상환대출 만기도래 2006년 말 기준으로 국민은행의 원리금 만기 일시상환과 분할상환의 비율은 46.0대54.0, 신한은 54.6대46.4, 우리는 55.0대45.0이다. 일시상환과 분할상환의 비율이 거의 5대5다. 장기 모기지론이 나오기 전인 2004년에는 일시상환 방식이 대부분이었다. 일시상환 대출기간은 보통 3년. 절반 가까운 주택담보대출이 그동안 강화된 LTV나 DTI 규제 적용을 받지 않았다는 뜻이다. 그러나 올해부터는 상당 물량의 주택담보대출이 만기가 돌아오면서 연장을 해야 한다. 이에 따라 그동안 강화된 LTV 60%와 DTI 40% 규제에 따라 해당 금액만큼 갚아야 하는 셈이다. 문제는 DTI. 은행들은 기존에 대출금액 산정에 LTV의 비율은 감안했지만 개인의 소득은 거의 고려하지 않았기 때문이다.DTI 40% 규제가 만기 연장하는 대출자에게 그대로 적용되면 적게는 수천만원에서 많게는 2억∼3억원까지 한꺼번에 갚아야 하는 상황까지 벌어지게 된다. ●DTI·LTV 규제 유예기간 필요 분할상환 대출자들의 부담도 점점 커지고 있다.2004년부터 판매된 분할상환 담보대출 상품의 원리금 납부도 올해부터 시작된다. 분할상환의 대부분은 3년 동안 이자만 낸 뒤 이후 원리금을 분납하는 형식이다. 주택담보대출의 97%는 변동금리 대출이다. 금리 상승에 따라 이자 부담도 커질 수밖에 없다. 더욱이 금리가 낮은 다른 은행의 돈을 빌려 기존 은행의 대출을 갚는 대환대출 역시 최근 주요 시중은행들이 허용하지 않고 있다. 이에 따라 은행권에서는 초기에는 높은 DTI를 적용하고, 단계적으로 비율을 하향 조정해야 한다는 목소리가 나온다. 금융연구원도 초기에는 일정 유예기간을 부과한 뒤, 장기적으로 LTV와 DTI 규제를 적용해야 한다고 최근 지적했다. 시중은행 관계자는 “일시상환 대출자의 혼란을 막기 위해서는 주택담보대출을 규제했던 지난 2002년과 유사하게 기존 조건의 대출자들에게는 완화된 규제로 연장 만기를 해줄 필요가 있다.”면서 “분할상환으로 대출을 받은 경우는 양도세와 원리금·이자 부담 등을 잘 따져서 피해를 입지 않게 해야 한다.”고 조언했다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

서울시는 올해 중소기업육성자금을 지난 해보다 500억원 늘어난 7700억원으로 확대했다고 2일 밝혔다. 서울시는 이 자금을 앞으로 4년 동안 매년 500억원씩 증액해 2010년에는 9200억원까지 끌어올릴 계획이다. 중기자금은 용도별로 경영안정자금 4500억원, 시설자금 3200억원이다. 재원은 자체 기금 4700억원과 시중은행 협력자금 3000억원이다.시는 자금수요가 많은 상반기에 경영안정자금 2300억원, 시설자금 1800억원 등 4100억원을 우선 지원하기로 했다. 대출 금리는 기금을 통한 자금의 경우 연리 4.0∼4.5%로 시중에 비해 2∼3%포인트 낮다. 경영안정자금은 최대 5억원까지 1년거치 4년 균등 분할상환, 시중은행 협력자금은 1년거치 3년 균등분할상환 또는 1년거치 4년 분할상환 중 업체가 원하는 조건으로 할 수 있다.자금 신청은 서울신용보증재단에서 받으며 자세한 내용은 재단 홈페이지(www.seoulshinbo.co.kr)를 참조하면 된다.김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

서울시는 올해 중소기업육성자금을 지난 해보다 500억원 늘어난 7700억원으로 확대했다고 2일 밝혔다. 서울시는 이 자금을 앞으로 4년 동안 매년 500억원씩 증액해 2010년에는 9200억원까지 끌어올릴 계획이다. 중기자금은 용도별로 경영안정자금 4500억원, 시설자금 3200억원이다. 재원은 자체 기금 4700억원과 시중은행 협력자금 3000억원이다. 시는 자금수요가 많은 상반기에 경영안정자금 2300억원, 시설자금 1800억원 등 4100억원을 우선 지원하기로 했다. 대출 금리는 기금을 통한 자금의 경우 연리 4.0∼4.5%로 시중에 비해 2∼3%포인트 낮다. 경영안정자금은 최대 5억원까지 1년거치 4년 균등 분할상환, 시중은행 협력자금은 1년거치 3년 균등분할상환 또는 1년거치 4년 분할상환 중 업체가 원하는 조건으로 할 수 있다. 자금 신청은 서울신용보증재단에서 받으며 자세한 내용은 재단 홈페이지(www.seoulshinbo.co.kr)를 참조하면 된다.김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

부동산대책 가운데 주택담보대출 규제 강화 방안의 주요 내용을 문답풀이로 알아본다.▶총부채상환비율(DTI) 적용 대상을 수도권의 투기과열지구(6억원 초과 아파트)로 확대한 이유는.-소득증빙이 필요한 DTI 규제를 비투기지역, 투기과열지구 전체 또는 6억원 이하의 저가 아파트 등에 대해 전면 적용할 경우 고령자나 자영업자 등 소득 파악이 어려운 서민들의 주택금융을 이용할 기회가 원천적으로 봉쇄될 수 있기 때문이다. 또 상대적으로 가격 상승폭이 크지 않은 지방의 저가 아파트에 DTI를 적용하면 미분양아파트가 증가할 수도 있다.▶연소득 5000만원인 사람이 DTI 조건에 맞춰 대출받을 수 있는 금액은.-만기 15년, 원리금균등분할 상환방식의 대출을 받는 경우 DTI 40%에 해당하는 최대 대출 가능금액은 2억원 수준이다. 이 금액은 시가 6억원 아파트의 33.4%, 시가 8억원 아파트의 25.1%에 해당한다.▶시가 6억원 및 8억원 아파트에 대해 각각 담보인정비율(LTV) 60% 및 40%까지 장기 분할상환방식으로 대출받으려면 연소득금액이 얼마나 돼야 하나.-연소득금액이 9000만원이면 6억원짜리 아파트를 LTV 60%까지 대출받을 수 있다. 또 연소득금액 8000만원 수준이면 8억원짜리 아파트를 LTV 40%까지 대출을 받을 수 있다.▶장기 분할상환방식이 아니라 단기 일시상환방식으로 대출을 받으면 어떻게 되나.-연소득 5000만원인 사람이 만기 3년, 일시상환방식으로 대출을 받을 경우 DTI 40%에 해당하는 최대 대출가능금액은 5000만원이다. 이는 시가 6억원 아파트의 8.5%, 시가 8억원 아파트의 6.4%에 해당한다.▶시가 6억원 및 8억원 아파트에 대해 각각 LTV 60% 및 40%까지 단기 일시상환방식으로 대출받으려면 연소득금액이 얼마나 돼야 하나.-연소득금액이 2억 2000만원이면 6억원짜리 아파트를 LTV 60%까지 대출받을 수 있다. 또 연소득금액 2억 9000만원 수준이면 8억원짜리 아파트를 LTV 40%까지 대출을 받을 수 있다.▶이번 조치는 언제부터 시행하나.-오는 20일부터 시행한다.▶20일부터 시행되면 종전 대출신청자는 어떻게 되나.-시행일인 20일 전에 은행에 대출을 신청해 승인을 받는 경우 종전 규정에 따라 대출을 받을 수 있다. 다만 가승인 이후 하자(흠)가 발생해 추가 대출 절차에 들어갈 경우에는 종전 규정을 적용받지 못하게 된다.▶이번 조치가 판교 당첨자의 중도금대출에 미치는 영향은 없는가.-판교신도시 6억원 초과 아파트 당첨자들의 중도금 대출은 만기 3년 이하 중단기 대출로 이미 LTV 40% 적용 대상이다. 또 판교는 투기지역이므로 이전부터 DTI 40% 규제가 적용되고 있다. 따라서 6억원 초과 아파트 당첨자들은 중도금 대출을 받을 때 추가적인 영향을 받지 않게 된다.▶금융권의 대출 규제로 주택담보대출 수요자들이 대부업체로 몰릴 수 있다는 우려가 많다.-금리가 너무 높아 최소한 20% 이상의 금리를 부담해야 하기 때문에 쉽지 않을 것이다.이종락기자 jrlee@seoul.co.kr

대기업에 다니는 김모(39)씨 부부는 최근 시중은행에서 ‘자산 리모델링’ 상담을 받았다.4년 전 김씨 부부는 1억 3000만원짜리 빌라에 살면서 주택담보대출 1억 2000만원을 받아 추가로 1억 6000만원짜리 집을 샀다. 맞벌이 부부여서 연소득이 6500만원 정도는 됐기 때문에 다소 무리를 할 수 있었다. 그러나 4년이 지난 현재, 추가로 구입한 아파트 가격이 크게 오르지 않아 ‘대박의 꿈’이 가물가물해졌다. 더구나 주택담보대출 이자를 갚기 위해 신용대출까지 끌어다 쓰고, 저축을 게을리하는 바람에 총 부채가 2억원을 훌쩍 넘었다. 김씨는 “부채상환 원리금으로만 한 달에 170여만원씩 들어가는데다 교육비와 생활비까지 합치면 매월 100여만원씩 적자가 난다.”면서 “내년에는 1가구 2주택자에게 양도세를 중과한다는데 어디서부터 손을 대야 할지 모르겠다.”고 말했다. ‘부동산 불패’가 계속되면서 김씨처럼 무리해서 부동산 투자에 나서는 사람들이 늘고 있다. 자신의 수입이나 상환계획을 따지지 않는 ‘묻지마 투자’로 가계대출은 눈덩이처럼 불었고, 급기야 경제의 시한폭탄으로 떠올랐다. 한국은행에 따르면 올해 9월 말까지 가계가 지출한 주택담보대출 이자액만 8조 3000억원으로 지난해 같은 기간 7조 1000억원보다 17.8%나 증가했다. 재테크 전문가들은 “주위에서 아무리 부동산 성공 신화를 이야기하더라도 이성을 잃지 말아야 한다.”고 조언한다. 전문가들은 우선 효과적인 재무설계를 위해서는 매월 부채 상환액이 월 순소득의 40% 이하여야 한다고 입을 모은다. 특히 부동산을 구입할 경우는 자기자본이 최소한 50%를 넘어야 안정적이다는 설명이다. 신한은행 PB지원실 김은정 차장은 “이미 주택 구입 계획이 세워졌던 사람은 서두르는 게 좋지만, 아무런 계획 없이 덜컹 대출받아 집을 장만하는 것은 위험천만하다.”면서 “집값 거품이 조금이라도 꺼지면, 소득 범위를 넘어서는 이자를 물면서 장만한 집이 마이너스 수익률을 안겨줄 수 있다.”고 말했다. 김 차장은 특히 “지금은 모든 아파트가 다 오르는 것처럼 보이나 곧 옥석이 가려질 것”이라고 강조했다. 또 대출받을 때는 자신의 수입과 현금 흐름을 따져본 뒤 만기에 일시상환할지, 월 상환액이 점차 줄어드는 원금 균등분할상환을 택할지, 아니면 상환액이 끝까지 똑같은 원리금 균등분할상환으로 할지를 결정해야 한다. 직장인이라면 연체 위험이 높은 신용카드 현금서비스보다는 다소 불편하더라도 마이너스 통장 대출을 활용할 필요가 있다. 주택담보대출을 받을 때는 금리는 물론 설정비와 중도상환수수료, 각종 금리 우대 혜택도 꼼꼼히 따져야 한다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

다음달 새 아파트에 입주할 예정인 김모(43)씨는 고민에 빠졌다. 부족한 자금 1억원을 고정금리로 대출받으려 했지만 최근 변동금리부 대출의 금리가 크게 내렸기 때문이다. 은행에서 상담을 받아봤지만 “앞으로 금리가 오를 것 같으면 고정금리로, 내릴 것 같으면 변동금리로 대출받으라.”는 조언이 고작이었다. 김씨는 “이자 변동을 고민하지 않아도 되는 고정금리 대출이 좋기는 하지만 한푼이 아쉬운 마당에 당장 금리가 낮은 변동금리 대출에 더 관심이 간다.”고 말했다. 고민스럽기는 은행들도 마찬가지다. 시중은행들은 금리 변동에 따른 가계대출의 위험성을 줄이기 위해 고정금리 상품을 개발하라는 금융감독원의 강력한 요구로 최근 고정금리 방식이 가미된 새 상품을 속속 출시했다. 그러나 급등하던 시장금리가 안정화되면서 주택담보대출 금리의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리가 급락했다.91일물 CD금리는 지난달 10일 연 4.71%를 기록한 이후 줄곧 하락해 현재 4.63%에 이르렀고, 경기 침체로 인한 콜금리 인하 전망까지 나오고 있어 더 떨어질 가능성도 있다. ●고정금리 상품 개발했지만 판매 실적 저조 이에 따라 변동형 주택담보대출 금리도 떨어져 은행들은 고객들에게 고정금리 상품을 권하기 힘들게 됐다. 시중은행의 주택담보대출 가운데 변동금리형 상품이 차지하는 비중은 98%에 이르고, 금리도 고정금리형 상품보다 크게는 1%포인트 이상 싸다. 고정금리 형태를 띤 주택담보대출 개발에 가장 민감하게 움직인 곳은 하나은행이다. 이 은행은 지난달 말 대출 기간 중 고객이 고정금리와 변동금리를 맘대로 변경할 수 있는 ‘셀프디자인 모기지론’을 출시했다.19일부터는 시장금리 변동에 따라 대출금리가 인상되더라도 고객이 정한 수준 이상으로는 금리 상승이 제한되는 ‘금리상한 모기지론’을 판매하기 시작했다. 국민은행도 고정금리와 변동금리 혼합상품인 ‘포유 장기대출’을 내놓았다. 거치기간 3년 동안은 고정금리가, 그 다음부터는 변동금리가 적용되는데 거치기간을 5년으로 늘릴 계획이다. 농협중앙회도 곧 10년간 고정금리가 적용되는 상품을 판매할 계획이다. 우리은행도 변동 주기가 1,3,5년 등으로 긴 혼합 상품을 준비 중이다. 그러나 고정금리형 상품은 변동금리형 상품보다 이자가 비싸다. 하나은행을 예로 들면 ‘셀프디자인 모기지론’ 중 10년 고정금리를 선택하면 연 이자율이 최저 6.40%인 반면 일반적인 변동금리부 상품의 최저 이자율은 5.66%이다.‘금리상한 모기지론’도 만일 금리 상한선을 0.5%로 정한 뒤 3년간 대출을 받는다면 0.1%포인트의 가산금리를 물어야 한다. 금리 상승에 따른 은행의 손실을 옵션으로 헤지(회피)하는 비용을 고객이 분담해야 하기 때문이다. ●이자율 높은 고정금리상품 권하기 힘들어 최근 이사철이라는 계절적 요인과 함께 이달부터 거래세가 인하되면서 주택담보대출이 다시 크게 증가하고 있다. 지난 15일 기준으로 국민, 신한, 우리, 하나은행 등 4대 시중은행의 주택담보대출 잔액은 136조 2962억원으로 8월말 대비 8187억원이나 늘었다. 신한은행 관계자는 “콜금리 인상에 따른 시중금리 인상이 한창 진행되던 지난달까지만 해도 고객들이 고정금리 상품에 관심을 가졌지만 금리가 다시 내려가면서 이제는 고정금리 상품을 쳐다보지도 않는다.”고 말했다. 하나은행 관계자도 “옵션 파생상품의 특징을 접목해 금리상한선을 둔 새 대출을 심혈을 기울여 만들었지만 시기를 놓친 측면이 있다.”고 밝혔다. ●장기 원리금분할상환 방식 정착돼야 한편 금융 전문가들은 “단순히 고정금리 상품을 늘린다고 가계신용의 위험성이 줄어드는 게 아니다.”고 입을 모은다. 집값이 오르기만 기대하고 무작정 돈을 빌려 집을 구입한 뒤 이자만 갚아나가다 거치기간이 끝나면 다시 대환대출을 받는 악순환을 끊는 게 우선이라는 설명이다. 이를 위해서는 주택저당채권(MBS)이 활성화돼 장기 원리금분할상환 방식이 정착돼야 하지만 규모의 경쟁을 벌이고 있는 시중은행들은 우량 자산인 주택담보대출의 채권을 주택금융공사와 같은 유동화 전문회사에 넘기기를 꺼리고 있다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

추적추적 비가 흩뿌리는 날에도 쉼없이 전기를 생산한다. 짙은 회색빛 구름 속을 헤집고 나온 한줄기 빛만 있다면 발전이 가능하다. 무궁무진한 태양빛이 이제 농·어촌의 새로운 돈벌이 수단으로 떠오르고 있다. 다름아닌 미니 태양광발전소이다.6일 전남 순천만이 한눈에 들어오는 순천시 별량면 동송·두고·학산리 일대 벌판. 일사량이 전국 최고라는 이곳 논과 갈대밭 사이사이 6개의 태양광 발전소가 돈을 만들어 내고 있다. # 태양빛이 돈이다 순천 토박이인 박희종(52·순천시 연향동)씨는 지난달 16일 한국전력과 15년동안 전기를 납품하는 계약서에 도장을 찍고 나서 싱글벙글이다. 그는 “35가구가 1달동안 쓸 수 있는 시간당 100㎾ 전기를 생산, 한전에 ㎾당 719원 40전에 팔아 다달이 900여만원을 벌게 됐다.”고 웃었다. 그는 이 돈에서 매달 이자 110만원을 빼면 관리비가 한푼도 들지 않아 대출원금 상환기간 전인 5년동안 나머지 790만원을 고스란히 벌게 된다. 박씨가 투자한 돈은 900여평 땅값 1000여만원을 포함해 3억여원. 발빠른 정보 덕에 그는 에너지관리공단의 자금추천서를 받아 시설자금(담보제공) 전액을 금융기관에서 빌렸다. 변동금리이지만 연리 3.9%,5년거치 10년 분할상환의 좋은 조건이다. 박씨는 “태양광 발전소는 초기 시설투자비가 많이 들지만 판매·수금·경상비 걱정이 없는 아주 매력적인 사업”이라고 강조했다. # 농·어촌 수익사업으로 태양광 발전소는 20년동안 부품 수리비나 관리비 등 경상비가 ‘0원’이다. 핵심부품인 집열판(가로 155㎝, 세로 80㎝)은 장당 120만∼130만원이지만 한번 설치하면 고장없이 쓸 수 있는 반영구성 제품이다. 설령 고장이 나더라도 시공사에서 공짜로 바꿔준다. 또 컴퓨터로 전력생산량과 고장여부 등이 자동으로 점검돼 발전소 관리는 집 안방에서 한다. 그래서 노인층이 많은 농·어촌 마을에서 공동 수익사업으로 투자해 볼 만하다. 발전소 부지는 마을 앞 논밭이나 야산 등 태양이 잘 드는 곳이면 된다. 태양빛을 모아 전기에너지로 바꾸는 집열판은 해 그림자가 가리지 않도록 정남향으로 고정하면 된다. 요즘에는 해를 따라 집열판이 움직이는 단축형이나 양축형이 발전량이 많아 인기다. 집열판은 높이 150㎝에 30도 각도로 세우는 단순한 공사로 3개월이면 마무리된다. 상대적으로 낙후되고 노인인구가 많은 전남 서·남해안 지역은 일사량이 전국 평균보다 10%이상 많아 태양광 발전소의 최적지로 꼽힌다. 바닷바람은 태양광 발전시설의 온도를 20도 안팎으로 유지시켜 발전효율을 극대화시킨다. 그래서 전국 태양광 발전량의 90%가량이 전남지역에서 생산된다. 그러나 불합리한 법규와 시설자금 대출시 막대한 담보요구 등이 태양광 발전소 건설을 가로막고 있다. 농지법상 농업진흥구역이나 국토이용에 관한 법률상 수자원보호구역에는 태양광 발전소가 들어서지 못한다. 글 남기창기자 kcnam@seoul.co.kr ▶ 태양광 발전이란 태양광 발전소는 태양빛을 모으는 집열판(태양전지)을 통해 열에너지를 전기에너지로 바꾸고 다시 인버터 장치를 통해 교류를 직류로 전환해 한전에 납품한다. 전기성질이 다른 반도체의 광전효과를 이용하는 단순한 방식으로 고장이 거의 없다. 반면 태양열 발전소는 물을 끓여 증기터빈을 돌린다. 현재 국내에서 생산중인 태양광 발전량은 2489㎾로 이 가운데 전남이 2181㎾로 전체의 87.0%를 차지한다.