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중소 건설사 “살고보자”

중소 건설업체들이 긴 주택시장 침체에 살아남기 위해 부동산을 매각하는 등 안간힘을 쓰고 있다. 23일 관련업계에 따르면 주택시장 침체로 자금난에 시달리는 중소 건설업체들이 부동산 매각과 인력절감 등 강력한 자구책을 시행 중이다. 대기업에 비해 상대적으로 자금력이나 브랜드 파워가 뒤지는 중소업체 입장에서는 우선 살아남는 게 가장 중요하기 때문이다. A 중견건설사는 강남의 건물과 수도권 북부의 사업지 등 부동산 4건을 최근 시장에 내놨다. 이에 앞서 판 지방 사업지까지 포함하면 7건쯤 된다. 다른 중소 건설업체 B사는 주택시장 침체가 길어질 것에 대비해 영남지역 사업지를 다른 업체에 넘긴 데 이어 추가로 수도권 보유 사업지를 은밀히 시장에 내놨다. C 중소건설사는 최근 부동산 홍보팀 인력을 절반 이상 줄였다. 분양시장 침체로 일거리가 줄자 전체 9명 가운데 5명이 회사를 떠났지만 당분간 충원하지 않기로 했다. 이 회사는 영업력 강화를 위해 주택 영업·수주 부서의 3∼4년차 경력자들을 분양이나 인테리어 파트에 배치했다. 주택사업에 주력해온 D사와 E사는 유동성 위기 극복을 위해 아파트 사업부지와 골프장 매각을 추진 중이다. 지방의 모델하우스 부지도 내놨다. 기업의 자금압박이 심해지면서 직원들도 어려움을 겪고 있다.F사는 최근 10개월 가까이 직원들에게 임금을 제대로 지급하지 못하는 것으로 알려졌다. 수도권과 강원도에서 주택사업을 통해 탄탄한 기반을 쌓았던 이 회사는 중간간부 이상 직원의 급여를 일부만 지급하거나 아예 주지도 못했다는 소문이 돌고 있다. 주택업체들의 경영이 어려워지면서 ‘부도설’도 나돌고 있다. 실제로 자금난을 겪는 경우도 있지만 부풀려진 경우도 적지 않다.G사는 ‘6월 며칠 부도가 날 것’이라는 소문에 곤욕을 치렀다. 어음 만기일에 이를 연장하거나 상환하지 못할 것으로 짐작한 악성루머였다. 이 회사는 부도가 나지 않고 현재 건재한 상태다. 부동산쪽에 밝은 한 관계자는 “최근 일부 중견 및 중소건설업체들은 보유한 골프장 회원권을 시세보다 훨씬 싼 가격에 은밀히 처분하고 있는 것으로 알고 있다.”고 말했다. 공개적으로 골프장 회원권을 매각했다는 소식이 알려지면 경영에 악영향을 주기 때문에 금전적으로 적지 않은 손해를 보더라도 조용하게 회원권을 매각한다는 것이다. 한 주택업체 관계자는 “멀쩡한 업체가 부도설에 휩싸여 더 어려움을 겪는 경우가 많다.”면서 “여기에는 어떤 업체든 먼저 부도가 나 시장에 충격을 줘야만 정부가 대책을 강구할 것이라는 냉혹한 건설업계의 계산도 깔려 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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김정중 현대산업개발 사장 “시공·영업·관리 통합이 경쟁력”

“2010년까지 국내 최고의 종합건설·부동산 개발회사로 발돋움하기 위해 모든 역량을 집중하고 있습니다.” 김정중(65)현대산업개발 사장은 부동산 디벨로퍼를 강조한다. 부동산 개발에 남다른 신념을 갖고 있는 정몽규 회장과 손발이 맞는다. 김 사장은 2006년 취임 이후 시장 점유율을 확대하고 새로운 성장동력을 발굴하는 데 주력하고 있다. 그중 하나가 부동산 개발사업이다. 아파트 건축 공사를 수주해 매출을 늘리는 방식이 아니라 부지 마련부터 시공·영업·관리까지 도맡는 형태의 주택사업을 펼치고 있다. 김 사장은 “단순 주택 시공만으로는 경쟁력을 잃는다.”고 말한다. 시공은 부가가치가 낮을 뿐 아니라 부동산 경기에도 민감하다. 안정적인 매출을 올리고 새로운 주택상품을 만들어내 부가가치를 높이기 위해서는 자체사업을 확대해야 한다는 것이다. 하지만 자체 사업은 혁신적인 사업과 풍부한 경험이 뒷받침되지 않으면 불가능하다. 그래서 늘 직원들에게 혁신과 열정을 강조한다. 연초 부산 해운대 아이파크 사업을 추진할 때는 설계도면을 직접 챙기고, 주 1회 이상 현장을 방문해 밤샘 영업활동을 벌였다. 기반공사 현장은 물론 모델하우스 공사 진행사항까지도 꼼꼼하게 챙겼다. 결과는 ‘대박’으로 이어졌다. 미분양 아파트가 산더미처럼 쌓여있을 정도로 극도로 침체된 부산 아파트 분양시장을 움직였고 2.8대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 김 사장은 주택사업 자체 비중이 높다는 지적과 관련,“단순 아파트 건설이 아니라 복합용도개발처럼 종합 부동산개발사업 영역까지 확대하면 부가가치가 높아져 걱정하지 않아도 된다.”고 말했다. 주택사업을 비롯해 다양한 형태의 부동산 개발사업 경험은 국내 최고의 부동산 개발회사로 변신하는 데 귀중한 자산이 될 것으로 믿고 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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수도권 중소형 아파트 쏟아진다

수도권에 중소형 아파트 분양이 쏟아진다. 3일 부동산써브에 따르면 이달 수도권에서 공급되는 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트는 17곳 6447가구로 집계됐다. 중소형 아파트는 대형 아파트보다 수요층이 두껍고 대출 규제도 적어 주택 분양시장 침체에도 불구하고 청약 쏠림 현상이 나타날 정도로 인기를 끌고 있다. 최근 분양을 마친 서울 성북구 종암동 래미안 종암3차 아파트는 중소형이 중대형보다 5∼20배 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 용산구 용문동에서 공급된 이수건설 아파트도 중소형 청약경쟁률이 중대형보다 8배 가량 높았다. 연초 공급된 영등포구 신길동 GS건설 아파트 청약 경쟁률도 1.5대1에 그쳤으나 중소형은 5대1을 기록하는 등 인기를 끌었다. 부동산 전문가들은 주택 시장이 가라앉았지만 중소형 아파트 청약 열기는 계속될 것으로 전망했다. 부동산써브 나인성 연구원은 “대출 규제 강화로 자금 마련이 어려워져 상대적으로 금융규제가 까다롭지 않은 중소형 아파트 인기가 이어질 것”이라고 내다봤다. 서울에서는 서초구 반포동 주공3단지 재건축 아파트가 관심을 끈다.GS건설이 시공했다.3410가구(84∼301㎡) 중 일반 분양 물량이 558가구이다. 특히 536가구가 85㎡이하 중소형 아파트다. 단지 가까운 곳에 지하철 7호선 반포역이 있고 2009년에는 지하철 9호선 사평역이 개통될 예정이다. 고속버스터미널, 센트럴시티, 강남성모병원, 예술의전당 등이 있다. 중구 회현동1가 재개발구역에서는 롯데건설이 주상복합아파트 386가구(46∼314㎡)를 분양한다. 이 중 중소형 물량은 81가구이다. 지하 7층∼지상 32층 3개동 규모로, 남산 조망도 가능하다.4호선 명동역과 회현역이 가깝다. 인천 청라지구에서도 대규모 물량이 쏟아진다.14·18블록에서 호반건설이 1796가구,15블록에서 광명주택이 263가구,22블록에서 서해종합건설이 336가구를 각각 분양할 예정이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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용인 신봉·성복지구 7700가구 쏟아진다

그동안 분양가 인하를 둘러싼 용인시와 주택업체들의 줄다리기 때문에 분양공백이 빚어졌던 경기 용인시에서 이달부터 분양이 본격화된다. 신봉 도시개발사업지구와 성복 취락지구에서만 이달과 다음달 7700여가구의 아파트가 분양될 예정이다. 8일 용인시와 건설업계에 따르면 지난 2일 4개월간의 줄다리기 끝에 신봉지구 동일하이빌이 처음으로 분양승인을 받은데 이어 같은 지구에서 동부센트레빌도 승인을 받았다. 현대건설 등 나머지 업체들도 이달 분양을 목표로 분양가를 협의하고 있다. ●4개월간 줄다리기 하던 분양가 속속 인하 분양가를 놓고 용인시와 주택업체의 긴 협상 끝에 분양가가 당초 건설업체들이 신청한 것보다 3.3㎡(1평)당 200만∼300만원 낮아졌다. 신봉지구에서는 동일하이빌 1462가구, 동부센트레빌 298가구(군인공제회분 940가구 제외),GS자이 299가구 등 총 2059가구가 일반분양된다. 동일하이빌이 짓는 1462가구는 3.3㎡당 1490만∼1549만원대(평균 1547만원), 발코니 확장 비용은 3.3㎡당 평균 150만원(부가세 포함)에 분양승인을 받았다. 당초 3.3㎡당 1800만원 안팎에 분양신청을 했었다. 동부건설이 짓는 동부센트레빌도 3.3㎡당 평균 1549만원(발코니 확장비용 3.3㎡당 150만원 별도)에 분양승인을 받았다.109∼189㎡ 298가구를 일반에 분양한다.15일부터 1순위 청약을 받는다.GS건설의 신봉6차 자이는 109∼195㎡ 299가구로 109㎡ 60가구를 제외한 물량이 모두 중대형이다. 성복지구에서는 현대건설,GS건설 등 4개사가 5개 사업지에서 5689가구를 분양한다. 이 중 현대건설의 2157가구와 GS건설의 1502가구는 시행사인 일레븐건설은 분양가를 3.3㎡당 1600만원대 중반을, 용인시는 1500만원대 중반을 고집하고 있어 분양이 늦어지고 있다. ●동일하이빌·동부센트레빌 분양성공 잣대 8일 모델하우스를 개관하고 14일부터 청약을 받는 동일하이빌과 동부센트레빌은 앞으로 용인 일대 분양시장의 가늠자 역할을 할 전망이다. 전반적으로 용인의 기존주택 시장이 침체된 상태에서 4개월여 만에 분양에 나서는 만큼 주택업체들도 이들 두 업체의 분양성공 여부를 주시하고 있다. 동일하이빌의 경우 한국과 유럽, 미국 등의 독특한 주거 패턴을 테마로 한 아파트 평면을 도입했다. 112㎡형은 편안하면서도 실용성을 강조한 전형적인 ‘한국형’ 아파트로 4베이를 선보였다.159∼161㎡형은 꽃무늬 패턴과 프린트 등 천연소재로 여성스러우면서도 도시적인 분위기를 연출한다.192∼195㎡형은 도회적인 기능성과 동양적인 단아함을 강조했다.206㎡형은 고급스러움과 섬세함이 어우러진 클래식 스타일로 꾸몄다. 베벌리힐스 대저택이 떠올리도록 했다. 천연대리석 현관 바닥, 유럽풍 벽지와 장식, 아일랜드 주방도 갖췄다. 용인 신봉 동부센트레빌은 단지 앞으로 신봉천, 뒤로는 성지바위산이 있는 배산임수(背山臨水)형이다. 자연친화적 환경 속에 도시적 세련미가 있는 도심형 리조트단지로 설계했다. ●중소형 청약통장 소지자 경쟁 치열할 듯 용인 성복, 신봉지구 분양물량의 90% 이상이 전용면적 85㎡을 넘는 중대형 단지다. 이에 따라 중소형 청약통장 소지자간 경쟁이 치열할 전망이다. 대형은 미분양 가능성도 제기된다. 신봉, 성복지구는 서울∼용인 고속도로 개통 호재가 있는 곳이다. 또 분당·판교 신도시 생활권이어서 편의시설이 많다. 초등·중·고등학교도 들어선다. 택지개발지구가 아니어서 용인 거주자에게 100% 우선 공급된다. 공급 물량이 적은 중소형은 용인지역 1순위에서 마감될 것으로 전망된다. 청약 가점제 점수는 40∼50점으로 예상된다. 분양가를 내렸지만 주변시세와 비슷한 곳도 있고 오히려 높은 곳도 있다. 성복동 LG빌리지 1∼3차,GS자이 1차는 3.3㎡당 1300만∼1500만원대, 신봉동 수지 자이 5차의 경우 1300만∼1400만원대, 동천동 동문굿모닝힐 155㎡는 1530만∼1700만원선이다. 전문가들은 시세차익보다는 실수요 위주의 청약을 권하고 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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수도권 남부 분양러시

올해 경기 용인시와 수원시 등 수도권 남부지역에서 1만 5000여가구의 아파트가 분양된다. 이들 지역은 입지여건도 좋은 편이어서 분양시장의 침체에도 불구하고 비교적 높은 청약률을 보이는 곳이다. 게다가 신분당선(2014년), 분당선 연장구간(2010년 말), 용인∼서울 고속화도로(2009년) 등의 개통이 예정돼 있어 수요자들이 우려하는 교통문제도 점차 나아질 전망이다. 현대산업개발은 수원시 권선동에 도시개발사업으로 미니신도시를 조성할 계획이다. 권선구역에는 총 7050가구가 들어선다. 이 가운데 1975가구를 11월쯤 먼저 분양한다. 나머지는 내년부터 점차적으로 분양에 들어간다. 사업지 주변에는 이마트, 밀리오레 등 생활편의시설이 많다. 세류역은 걸어서 10분 거리에 있다. 대중교통 이용도 좋은 편이다. 울트라건설은 광교신도시에서 9월쯤 1188가구의 대단지아파트를 선보인다.1188가구 중 109∼110㎡ 702가구,143∼145㎡ 이상 486가구를 공급할 전망이다. 사업지 바로 옆에 있는 신대저수지 조망이 가능하다. 동부건설은 3월쯤 용인 신봉구역 1·5·6블록에서 1238가구 가운데 298가구를 일반분양한다.26개동(棟)으로 이뤄진다.109∼189㎡로 구성돼 있다. 서울∼용인 고속도로가 근처에 2009년 개통된다. 또 신분당선이 개통되면 서울 강남까지 차로 40분 안팎이면 도착이 가능하다. 현대건설은 용인 흥덕지구에서 3월 중 570가구를 분양한다. 공급면적은 113∼116㎡로 이뤄져 있다. 흥덕지구는 광교신도시와 맞닿아 있어 신도시의 각종 편의시설을 이용할 수 있다. 영덕∼양재 고속화도로가 개통되면 서울 접근성이 좋아질 전망이다. 또 흥덕지구 내에는 분당선 연장구간인 영덕역이 관통하게 된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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“서울 도심을 노려라” 강북은 뉴타운 강남은 재건축

■ 왕십리·아현·공덕·미아지구 등 4158가구 분양 이명박 정부 출범을 앞두고 서울의 뉴타운(현 재정비촉진지구)에 관심이 높아지고 있다. 올해부터 이들 지역에서 일반분양이 본격화된다. 이 당선인은 서울시장 재임시 ‘강남 못지 않은 강북’을 표방하며 뉴타운 제도를 도입했다. 따라서 주택시장에는 새 정부가 들어서면 ‘강북시대’가 올 것이라는 기대감이 퍼지고 있다. 기존 뉴타운에 투자할 것인지, 일반분양을 받을 것인지 고민하는 수요자들을 위해 올해 뉴타운지구 신규분양과 앞으로 뉴타운 추가지정 전망, 투자시 유의할 점 등을 살펴본다. ●이명박 당선인 덕에 관심고조 12일 서울시에 따르면 올해 서울시내 25개 뉴타운 가운데 8곳에서 모두 4158가구가 일반분양된다. 이들 뉴타운은 규모나 입지 등이 지난해 분양된 은평뉴타운에는 미치지 못하지만 대부분 도심의 노른자위 지역에 있다. 왕십리뉴타운에서는 오는 10월 1·2·3구역에서 모두 1918가구를 분양한다. 아현뉴타운에서는 아현 3구역 250가구, 공덕 5구역 38가구 등 모두 288가구가 일반분양된다. 미아지구 등 균형발전촉진지구에서도 400여가구의 아파트가 올 봄 분양된다. 부동산 시장이 침체됐지만 최근 강북지역 일부 노후주택단지는 비교적 거래가 활발하다. 일부 투기성 거래도 감지되고 있다. 이들 지역은 대부분 뉴타운 지정 소문이 난 곳들이다. ●뉴타운 추가지정 ‘당분간’ 없다 하지만 당분간 뉴타운 추가지정은 쉽지 않을 전망이다. 오세훈 서울시장이 이미 지정된 뉴타운이 일정궤도에 오르기 전까지는 뉴타운을 추가 지정하지 않겠다는 입장을 수 차례 밝혔기 때문이다. 이송직 서울시 뉴타운사업 1담당관은 “4차 뉴타운 지정은 현재 전혀 계획이 없다.”면서 “이미 지정된 뉴타운이 본궤도에 올랐다고 판단될 때에만 추가가 가능할 것”이라고 말했다. 서울시에는 은평 등 시범 뉴타운 3곳,2차 뉴타운 12곳,3차 11곳, 균형발전촉진지구 8곳, 세운재정비촉진지구 등 35개 뉴타운이 지정돼 있다. 이 가운데 제대로 사업이 이뤄지는 곳은 많지 않다. 따라서 빨라야 올 하반기에나 뉴타운 추가지정을 기대할 수 있을 전망이다. 그나마 지정방식도 기존 일괄지정보다는 1∼2곳씩 필요한 곳을 지정해나가는 방식으로 바뀐다. ●후보지 투자 함정 많다 한 때 재개발구역에 지분 쪼개기가 성행했다. 하지만 2003년 12월31일 도시 및 주거환경정비조례 제정 이후에 지분 쪼개기는 금지됐다. 주택 매입때 이런 점을 주의해야 한다. 이처럼 지분이 잘게 나뉜 곳은 조합원이나 지어지는 주택의 수가 비슷하거나 오히려 많아 수익성이 떨어질 수 있다. 요즘은 뉴타운 가능지역 주택의 보유자나 매입자가 향후 뉴타운 추진 때 입주권을 받기 위해 이 집을 헐고 다세대 주택 등을 짓는 방식이 성행한다. 이것도 건축허가를 제한하기 전에 이뤄졌다면 괜찮지만 이미 뉴타운 지정 후보지 등은 자치구가 건축허가 제한조치를 취했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr ■ 반포 주공2·3단지 등 알짜 1800가구 일반에 올해 서울 강남권에 아파트 1800여가구가 일반 분양된다. 2003년 6월 후분양제 도입 이후 2년 동안 사실상 공급이 중단됐다가 나오는 물량이라서 강남권 아파트 분양을 기다려온 수요자들의 관심을 끌기에 충분하다. 강남권 아파트는 2004년 7015가구,2005년 3558가구에 이르던 분양 물량이 2006년에는 879가구로 급감했고 지난해에는 538가구 분양에 그쳤다. 올해 분양하는 아파트는 2003년 6월 이후 사업승인을 받은 재건축 단지다. 건설 공정이 80%에 이르면서 일반 분양을 하게 된 것이다. ●대규모 재건축 단지… 분양가 책정이 관심 눈길을 끄는 단지는 서초구 반포 주공 2·3단지. 대규모 재건축 단지인 데다 교통이 편리하고 투자자들이 대거 몰렸던 아파트다. 경부고속도로와 고속터미널 사이에 지어지는 주공 3단지 아파트 분양 예정은 8월로 잡혔다.GS건설이 시공한다.3411가구에 이르는 초대형 단지다. 이 중 566가구를 일반 분양한다. 고속터미널 서쪽에 들어서는 주공 2단지 역시 2444가구에 이르는 대형 단지다. 삼성물산이 짓는다. 이 중 426가구를 11월쯤 일반 분양한다. 입주 예정은 내년 3월이다. 방배동에선 롯데건설이 분양을 앞두고 있다.735가구를 새로 지어 이 중 301가구를 일반 분양한다. 이수역이 걸어서 5분 거리에 있다. 규모는 작지만 서초동 삼호2차 재건축 삼성 래미안 아파트도 9월쯤 일반 분양한다. 서초동 삼익2차 재건축 롯데캐슬 아파트도 같은 시기에 일반 분양한다. 강남구 역삼종합시장 재개발구역에는 주상복합 아파트가 나온다. 서해종합건설이 시공한다.68가구 중 59가구가 일반분양된다. 송파구 신천동에서는 신동아건설이 짓는 주상복합아파트 280가구가 이르면 다음달 분양된다. 중대형으로 설계됐다. 잠실역이 걸어서 6분 거리에 있다. ●새 아파트 공급… 주변 시세·전셋값 변동 올해 분양하는 아파트는 입주가 빠른 것이 특징이다. 연말부터 내년 1분기에 이사할 수 있다. 교통·학군·병원·생활편익 시설 등 주거환경이 좋은 편이다. 그러나 재건축 아파트를 분양받기 전 주의할 점도 있다. 조합원 동호수를 추첨하고 남은 물량을 배정하기 때문에 좋은 동·향을 골라잡기 어렵다. 조합원들에게 대형 평형을 배정하고 나면 중소형 위주로 남는 경우도 많다. 분양을 신청하기 전에 전체 단지와 일반 분양 물량 동·층을 확인해야 한다. 분양가도 꼼꼼히 따져야 한다. 분양가 상한제가 적용되지만 조합원·건설사들이 이득 분을 일반 물량에서 채우려는 탓에 분양가가 높을 수도 있다. 공정이 80%선에서 분양되기 때문에 입주까지 불과 몇 개월 밖에 되지 않는다. 한꺼번에 분양가를 마련해야 하므로 자금 동원능력을 꼼꼼히 세워야 한다. 김태호 부동산랜드 사장은 12일 “침체한 주택 분양시장을 가늠해보고 강남권 아파트에 대한 수요자 관심 정도를 떠볼 수 있는 좋은 기회가 될 것”이라며 “분양 대상 동·호수를 확인하고 시세와 분양가를 비교한 뒤 청약해야 한다.”고 조언했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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뚝섬 3.3㎡당 4598만원

서울 성동구 뚝섬에서 국내 아파트 분양사상 최고가인 3.3㎡(1평)당 4598만원대의 아파트가 분양된다. 성동구는 4일 뚝섬 상업용지 1,3구역 주상복합아파트의 입주자 모집공고안에 대한 심의를 벌여 1구역(인피니테크 시행·한화건설 시공)은 3.3㎡당 평균 4374만원,3구역(대림산업 시행·시공)은 3.3㎡당 평균 4259만원에 분양을 승인했다고 밝혔다. 한화건설은 뚝섬 1구역에 짓는 231∼376㎡ 230가구에 대해 3.3㎡당 분양가를 3842만∼4990만원대로 책정, 분양승인 신청을 했었다. 그러나 성동구의 요구에 따라 인피니테크는 최저 3.3㎡당 3971만원, 최고 4598만원으로 분양가를 조정해 분양승인을 받았다. 대림산업은 3구역에서 330㎡ 단일형 196가구를 3.3㎡당 3916만∼4735만원에 분양승인을 신청했으나 인하요구를 수용해 최저 3.3㎡당 3856만원, 최고 4594만원에 분양 승인을 받았다. 대림산업과 인피니테크는 지난해 11월 말 분양승인 신청을 했지만 성동구의 분양가 인하요구로 분양이 2개월여 늦어졌다. 하지만 이같은 분양가는 국내 아파트 분양사상 가장 높은 것이어서 고분양가 논란이 불가피할 전망이다. 지금까지 최고 분양가는 지난해 12월과 올 1월 부산 해운대에서 각각 분양을 시작한 두산건설의 ‘위브더제니스’와 현대산업개발의 ‘아이파크’ 펜트하우스로 3.3㎡당 4500만원이었다. 분양승인에 따라 대림산업과 한화건설은 이달 중순부터 아파트 분양에 나설 것으로 보인다. 처음으로 3.3㎡당 최고 분양가가 4500만원을 돌파하면서 분양시장에 후폭풍도 적지 않을 전망이다. 그동안 분양가의 심리적 마지노선은 3.3㎡ 4000만원대였다. 하지만 지난해 말부터 4000만원대를 돌파하더니 부산 해운대와 서울에서 4500만원을 넘어섰다. 이에 따라 앞으로 주상복합아파트의 고분양가 행진이 계속될 것으로 보인다. 특히 이들 아파트 분양에 인파가 몰릴 경우 압구정동이나 도곡동 주상복합 등 기존 고가 아파트 시장이 꿈틀거릴 가능성도 없지 않다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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지방 아파트 분양 ‘기지개’

규제완화의 기대감으로 지방 분양시장은 회복세를 보이고 있다. 22일 금융결제원 및 관련업계에 따르면 최근 충남 당진군에서 분양된 아파트들이 모두 순위내에서 청약이 마감됐다. 지난 16∼18일 청약을 받은 당진군 송악면 가학리 대림 e편한세상 811가구 3순위 청약에서 157㎡(148가구)가 최고 11.4대1의 경쟁률을 기록했다.112㎡(295가구)는 1순위에서 1.1대1로 모집 가구수를 채웠다.111㎡(148가구)와 131㎡(163가구)는 2순위에서 각각 2.1대1과 4.3대1로 마감됐다. 당진군에서 아파트 분양이 호조세를 보이는 것은 철강공장 입주와 서해경제자유구역 지정 등의 호재 때문이다. 부산 해운대구 마린시티에서 분양한 현대산업개발의 아이파크는 21일 1순위 청약에서 1592가구(특별공급분 제외) 모집에 1412명이 청약해 평균 88.7%의 청약률을 보였다. 모두 20개의 모집 군(群) 가운데 8개군이 1순위에서 마감됐다. 미달 가구수는 총 868가구였다. 특히 3.3㎡(1평)당 4500만원의 최고 분양가로 관심을 모았던 슈퍼펜트하우스 2가구는 1순위에서 4명이 청약했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울신문

[이명박 당선 1개월] 집값 뚜렷한 상승세

경제살리기를 표방한 이명박 대통령 당선인이 규제 완화를 추구하면서 부동산 시장에도 변화의 조짐이 나타나고 있다. 양도소득세와 취득·등록세 부담을 줄이고, 분양경기 활성화를 위해 투기과열지구와 투기지역 해제를 추진하면서 아파트가격이 오를 것이라는 예상이 늘고 있다. 기존 집값도 소폭이지만 상승세를 보이고 있고, 신규 분양시장도 수도권을 중심으로 회복세를 보인다. 다만 새 정부가 점진적인 규제완화를 선택하면서 시장의 회복세가 기대만큼 빠르지 않을 것이라는 분석이 우세하다. ●서울 양천구 제외 24개구↑ 18일 부동산114 조사에 따르면 지난해 12월19일 이후 한달 동안 서울의 집값은 0.25% 올랐다. 직전 한달의 0.1%에 비하면 0.15%포인트가 높다. 구별로는 보합세를 보인 양천구를 제외한 24개 구가 모두 올랐다. 특히 학원가가 발달한 노원구는 1.19%로 가장 높은 상승률을 기록했다. 대선 전에 0.09%의 상승률에 그쳤던 강남구는 0.33%로 뚜렷한 상승세를 보였다. 서울의 재건축 아파트는 대선 이후 한달 동안 0.22% 올랐다. 대선 전 한달 동안의 0.15%보다 다소 높아졌다. 김규정 부동산 114 차장은 “규제완화를 표방한 새 정부 출범에 대한 기대감 등으로 상승세가 나타나고 있지만 매수·매도 시점을 장기보유 1주택자 공제한도 상향 조정 등 규제완화 이후로 늦추면서 가파른 상승세는 기대하기 어렵다.”고 말했다. 미분양에 시달려온 신규 분양시장에도 규제완화에 대한 기대감은 커지고 있다. 차기 정부가 이달 중으로 부산 해운대 등 지방의 잔여 투기과열지구와 투기지역을 풀기로 했기 때문이다. 하지만 아직까지 뚜렷한 회복세는 나타나지 않고 있다. 인천 송도지구와 청라지구, 경기 용인시 흥덕지구 등 입지여건이 좋은 곳을 제외하면 계약률이 20%에도 못미친다. 김학권 세중코리아 사장은 “규제완화에 대한 기대감 때문에 아파트 분양에 대한 문의가 증가하는 등 관심이 높아지고 있지만 규제완화가 이뤄지기 전까지는 관망세가 지속될 것”이라고 예상했다. 대표적인 미분양 적체지역인 부산 등 지방 시장은 규제완화에 사활을 걸고 있다. 특히 부산 해운대구의 경우는 투기과열지구 해제가 사업의 성패를 가를 전망이다. 규제가 풀려야 실수요는 물론 투자수요도 살아나기 때문이다. 부산 해운대에서 1788가구의 두산건설 위브더제니스가 청약접수를 하고 있다. 현대산업개발 ‘해운대 아이파크’(1631가구)도 분양을 앞두고 있다. 이들 아파트의 분양을 맡고 있는 ‘더감’의 이기성 사장은 “규제완화의 기대감 때문에 모델하우스 내방객들이 늘어나는 등 이달들어 분위기가 달라졌다.”면서 “규제가 풀리고 경기회복세가 더해지면 지방 분양시장 회복세는 완연해질 것”이라고 말했다. ●대운하 지역 외지 투기자금 몰려 대체로 안정세를 보였던 토지시장도 대선 이후 대운하 거점지역을 중심으로 오르고 있다. 경기 여주와 충북 충주, 경북 구미, 경남 밀양 등으로 서울 등 외지에서 투기꾼들이 몰리면서 땅값이 큰 폭으로 올랐다. 구미 인근에서는 5만원짜리 땅의 호가가 30만원으로 오른 경우도 있다. 이들 지역에서는 경매물건이 나오기가 무섭게 고가에 낙찰되고 있다. 하지만 실제 거래는 이뤄지지 않고 있다. 땅 주인들이 값이 오를 것에 대비해 매물을 회수했기 때문이다. 이같은 매물품귀 현상은 당분간 지속될 것으로 보인다. 정부가 곧 이들 지역을 토지거래허가구역으로 지정할 방침이지만 그 효과는 미지수이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울신문

건설사들 “분양가 상한제 피하자” 배짱 분양 ‘밀어내기’ 여전

미분양 발생이 뻔히 예상되는 데도 건설업체의 배짱 분양, 밀어내기 분양이 이어지고 있다. 업체들은 수도권을 빼고는 청약통장 가입자 순위 내 청약은 아예 기대하지 않는다. 분양가를 예정했던 대로 매기는 배짱 분양, 시기를 더 늦출 수 없어 무조건 내놓는 밀어내기식 분양도 여전하다. ●지방 3곳 중 한 곳은 ‘청약률 제로’ 지방 아파트 미분양이 소진될 기미를 보이지 않는 데도 건설사의 새 아파트 공급은 멈추지 않고 있다. 지난해 10월 말 현재 미분양 아파트는 10만 1000여가구.2006년 말보다 36% 늘어났다. 이 중에는 분양성이 좋다는 수도권에도 1만여가구나 쌓여 있다. 미분양 적체는 신규 청약률 저하로 이어져 대형 건설사 아파트 단지에서도 청약률 제로가 속출하는 상황이다. 9일 금융결제원에 따르면 지난해 12월과 1월 현재까지 분양한 전국 110개 단지 중 30곳에서 청약자가 한 명도 없는 것으로 분석됐다. 새로 분양하는 아파트 3개 단지 가운데 1개 단지 꼴로 청약통장 가입자로는 테이프도 끊지 못했다는 얘기다. 지난해 말 분양한 대구 유천동 현대산업개발(1046가구), 대구 매천택지지구 화성파크드림(500가구), 대구 읍내동 태왕 아너스칠곡(573가구)은 청약률 제로였다. 미분양을 뻔히 알면서도 분양가 상한제를 피하기 위해 밀어내기식으로 공급한 경우다. 원주 우산동 한라 비발디(622가구), 전주 하가택지지구 휴먼빌(331가구), 군산 수송공원 삼성쉐르빌(654가구), 진주 문산 코아루(520가구), 광양 브라운스톤 가야(488가구) 등도 밀어내기로 분양했다가 청약률 제로에서 벗어나지 못했다. ●건설사,“그래도 밀어붙인다” 미분양 적체에도 건설사들의 분양 행진은 계속될 기미다. 현대산업개발은 부산에서, 금호건설은 인천에서 대규모 아파트를 각각 공급한다. 대부분의 대형 업체들도 더 이상 미룰 수 없다고 판단, 예정대로 분양을 밀어붙일 계획이다. 남양건설도 용인 동백지구 타운하우스를 더이상 미루지 않고 다음달 공급기로 했다. 건설업체들은 아예 청약통장 순위 내 마감을 포기한 지 오래다. 미분양이 눈에 보이지만 일단 분양을 시작한 뒤 선착순 계약에 승부를 거는 영업 전략이 보편화됐다. 김학권 세중코리아 사장은 “건설사들이 당장 지방 분양시장이 되살아나기 어렵다는 것을 알면서도 공급을 늘리고 있다.”며 “새 정부 출범 이후 부동산시장 활성화에 기대를 거는 눈치”라고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울신문

분양시장에 훈풍 불까

아파트 분양 시장이 살아날까. 주택 공급 규제가 풀릴 것으로 예상되면서 아파트 분양 시장에 숨통이 트일지 관심이 쏠리고 있다. 미분양 적체로 고심하는 건설업체들은 벌써부터 분양 시장에 훈풍이 불어올 것을 기대하는 눈치다. 하지만 부동산 전문가들의 전망은 다르다. 군불(규제완화)이 아파트 분양 시장을 따뜻하게 하는데 에는 시간이 걸릴 것으로 내다봤다. 대통령직 인수위원회에서 지방 도시의 투기과열지구·투기지구 해제 방침을 내놨지만 이 정도로는 꽁꽁 얼어붙은 분양 시장을 녹이는 데 한계가 따를 것으로 보고 있다. 분양 시장이 쉽게 살아나지 않을 것으로 보는 이유는 다양하다. 우선 투기과열지구나 투기지구 해제에 따른 반짝 효과가 크지 않을 것으로 보인다. 이미 미분양 적체를 해소하기 위해 지난해 지방 도시의 투기과열지구를 풀어 큰 효과를 기대할 수 없는 상황이다. 투기지역도 아파트가 대량 공급되고 있는 천안, 아산, 울산을 빼고는 풀렸다. 수도권까지 규제완화가 풀리면 청약시장에 훈풍이 불겠지만 투기가 우려돼 정부가 극약처방은 내놓지 않을 것으로 예상된다. 투자 수요 감소도 분양 시장 침체를 장기전으로 끌고 간다. 실수요자 위주의 청약만으로는 분양 시장을 달구는 데 한계가 따른다. 실수요자 위주의 주택 청약제도 기조가 변하지 않는 한 아파트 분양시장의 훈풍을 기대하기 어렵다는 것이다. 김태호 부동산랜드 사장은 8일 “주택 공급이 늘면서 무주택자가 줄어 실수요자 위주의 청약만으로는 꽁꽁 얼어붙은 분양시장을 녹이지 못할 것 같다.”고 내다봤다. 공급 과잉도 원인이다. 투자 수요는 물론 실수요자도 움직이지 않는 상황이어서 지방 도시마다 쌓여 있는 미분양 물량과 추가 공급분을 소화하기에는 시장이 너무 좁다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “지역 경제가 살아나지 않는 한 지방 미분양 아파트 소진은 어려울 것 같다.”고 전망했다. 양도소득세·종합부동산세 완화 약속도 당장 이뤄지지는 않을 전망이다. 대출 규제·금리 인상도 신규 청약 걸림돌이다. 전문가들은 대부분 양도세와 종부세 완화 방안이 나와야 시장이 움직일 것으로 예상했다. 청약제도는 손을 대면서도 대출 규제는 여전히 쥐겠다는 정책 또한 투자 수요를 억제할 것으로 보인다. 건설업체들의 고분양가 고집도 수요자들의 발길을 돌리게 하고 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울신문

올해도 수도권 분양시장 뜨겁다

새해 서울·경기·인천 등 수도권에서만 총 16만 4233가구가 분양될 예정이다. 지난해(15만 8068가구)보다 6165가구가량 늘어난 규모다. 1일 부동산114에 따르면 올해 전국에서는 33만 1667가구가 분양된다. 수도권의 경우 서울에는 6만 4303가구, 경기에는 8만 8188가구, 인천에는 1만 1742가구가 각각 분양될 것으로 보인다. 서울은 전년(3만 3538가구)보다 92% 많다. 경기는 전년(10만 2305가구)보다 14%, 인천은 전년(2만 2225가구)보다 47% 물량이 각각 줄어든다. 올해 서울에서 분양되는 물량은 최근 5년간 분양된 연도별 실적 중 가장 많다. 참여정부 때인 2003∼2007년에는 매년 1만 6000∼4만가구가 분양됐다. 강북의 대표적인 분양으로 꼽히는 은평뉴타운 2지구에서는 전체 5134가구 중 1345가구가 하반기부터 순차적으로 일반분양된다. 지난해 12월 분양됐던 은평뉴타운 1지구의 최고경쟁률은 52대1이었다.2지구는 1지구보다 지하철 3호선 구파발역 및 통일로와 가까운 게 장점이다. 지구 북쪽은 진관 근린공원, 남쪽은 갈현 근린공원이 가까운 편이다. 강북 U턴 프로젝트 중심지인 용산과 뚝섬에서도 분양이 있다. 용산에서는 국제업무지구 인근인 용산구 한강로2가에서 동부건설이 주상복합아파트 총 128가구 중 31가구를 10월 중 일반분양한다. 아파트는 모두 155㎡(47평형) 이상의 중대형 평형으로 이뤄진다. 뚝섬에는 대림산업이 상업용지 3구역에서 지상 51층 높이의 주상복합 196가구를 330㎡(100평형) 단일 평형으로 짓는다. 한화건설은 1구역에서 45층 높이의 주상복합 230가구를 짓는다. 모두 상반기 중 분양한다.3.3㎡(1평)당 4000만원을 넘어설 것으로 보여 고분양가 논란이 나오고 있다. 강남에서도 모처럼 대단지 분양이 있다.GS건설은 8월 서초구 반포동 주공3단지 재건축 아파트인 반포 자이 3410가구 중 500여가구를 분양한다. 반포 자이 입주는 12월이다. 삼성물산은 하반기 반포동 주공2단지 2500여가구 중 400여가구를 일반분양한다. 두 개 모두 후분양 단지다. 올해 1∼2월 용인 신봉지구, 흥덕지구, 성복지구 등 용인에서 분양이 많다. 신봉지역에서는 이달 동부건설, 동일토건,GS건설이 총 2999가구 중 2059가구를 일반분양한다. 중대형이 전체 물량의 80%선이다. 오는 2009년 용인 기흥구 영덕동에서 서울 강남구 세곡동(22.9㎞)까지 고속도로가 뚫리고,2014년에는 용인 수지 일대를 관통하는 지하철 신분당선 연장선(서울 강남역∼분당선 정자역∼동천지구∼수지1·2지구∼광교 신도시)도 다닐 예정이어서 교통 환경은 좋아진다. 흥덕지구에서는 현대건설(700여가구)과 동원개발(500여가구)이 상반기 분양을 예정하고 있다. 동부건설은 흥덕지구 인근에 중대형(152㎡,186㎡ )으로 구성된 172가구를 선보인다. 성복지구에서는 상반기 중 GS건설이 2개 단지 총 2000여가구를, 현대건설이 2000여가구를 각각 분양할 계획이다. 관심을 모으는 광교 신도시도 하반기 분양을 시작한다. 경기 수원시 이의동, 용인시 상현동 일대 1124만㎡ 규모로 조성되는 광교 신도시에서는 오는 2011년까지 총 3만 1000여가구가 순차적으로 공급된다. 광교 신도시는 서울 강남에서 25㎞ 떨어져 있다. 앞으로 영덕∼양재간 고속화도로와 신분당선이 개통되면 교통환경은 더욱 좋아진다. 김포 양촌신도시도 오는 6월 3000여가구 분양을 시작으로 연말에는 1만 1000가구가 공급된다. 김포시청 북서쪽 1085만㎡ 규모로 조성된다. 인천 분양 물량 중에서는 대우건설이 올해 상반기 중 인천 연수구 연수동에서 짓는 주상복합아파트가 눈길을 끈다. 전체 654가구 모두 일반분양이다. 한편 올해 수도권을 제외한 지방에선 2007년(14만 2646가구)보다 17.4% 늘어난 16만 7434가구가 분양된다. 부산에서 올해 공급될 아파트는 총 4만 818가구로 전년보다 225% 늘어난다. 연초 현대산업개발은 해운대구 우동에서 지상 72층의 초고층 주상복합아파트 1631가구를 분양한다.3.3㎡당 평균 1700만원선이지만 펜트하우스의 경우 3.3㎡당 4000만원도 넘는 것으로 알려졌다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

서울신문

[부동산시장 전망] 집값 어떻게 될까

이명박 대통령 당선자는 부동산에 관련된 일부 규제를 풀어야 한다는 입장이어서 새해에 부동산이 뛸 가능성도 일부에서는 제기하고 있다. 하지만 부동산 전문가들은 올해에도 부동산 시장은 전체적으로 거래가 많지 않고 오름폭도 미미해 체감지수는 전년과 비슷할 것으로 보고있다. 서울신문이 부동산 전문가 10명에게 올해 집값 전망을 물어본 결과다. 상승과 하락을 점치는 비율은 비슷했다. 지방 미분양 문제 해결 방안, 무주택자가 주택을 구입할 경우에 대한 세제 및 전매제한 완화 등 분양시장 정상화 대책, 종합부동산세와 양도소득세 완화, 대출 규제 완화 등 거래 활성화 조치가 필요하다고 전문가들은 지적했다. 부동산 전문가 10명중 4명은 이명박 실용정부 원년인 올해에도 집값은 안정세를 이어갈 것으로 예측했다. 지역 개발에 따른 일부 지역의 가격 상승을 제외하고 전반적으로 집값이 오를 것을 기대하기 어렵다는 의견이 상대적으로 많았다. 주택담보대출 금리 상승에 따른 주택 구매력 약화와 수도권 주택공급 확대 및 지방 미분양 증가를 주요 이유로 들었다. 특히 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV) 등 주택담보대출 규제 강화, 종합부동산세와 양도소득세 등 세부담 증가, 청약가점제 및 분양가 상한제 실시, 전매제한 기간 연장 등 수요 억제 정책을 주택시장 침체 요인으로 꼽았다. 이들은 올해 전국 아파트 값이 평균 3%가량 오를 것으로 내다봤다. 부동산 시장이 침체됐던 지난해(11월말까지) 전국 아파트 값이 국민은행 기준 2.1%(다세대 등을 포함한 전국 집값은 3.0%) 올랐다는 점을 감안하면 낮은 수준이다. 박합수 국민은행 부동산PB팀장은 “금리 수준이 높고 주택 실거래가제, 부동산세제, 분양가 상한제, 대출 규제 등 부동산 시장 전반이 투기 차단 시스템을 갖추고 있기 때문에 올해도 집값은 전반적으로 안정되는 분위기”라면서 “재건축규제 완화와 세금완화 등 이명박 당선자에 대한 기대가 크고 이게 이뤄지면 상승할 여지도 있다.”고 말했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “부동산 가격을 결정하는 두가지 요인은 금리와 정책인데 대출 금리는 오름세여서 부동산 시장에 악재이고, 새정부 정책은 참여정부 때와 달리 친시장적이어서 호재”라면서 “주택 신규 구입 및 대체 수요층인 30∼40대의 주택 구매력이 풍부해 급매가 나오면 주택을 구입, 집값이 떨어지는 일은 없을 것”이라고 내다봤다. 반면 이영호 닥터아파트 팀장은 “참여정부 기간 동안 아파트 값이 많이 올라 이명박 당선자의 실용정부가 규제를 완화하면 아파트 값이 과열될 우려가 있어 2008년 한해는 시장 안정에 초점을 맞출 것으로 보인다.”면서 “분양가 상한제와 전매제한기간 강화로 미분양은 계속 증가하겠지만 매매가 자유로운 기존 아파트 시장으로 수요가 몰릴 수 있어 집값 불안 요인이 없는 것은 아니다.”라고 말했다. 이어 “청약가점이 낮은 수요자들까지 대출 규제가 덜한 기존 매매시장의 소형 아파트로 몰려 소형 주택 가격은 계속 오를 것으로 보인다.”고 덧붙였다. 실제로 뉴타운·재개발 기대감이 높았던 강북(8.0%)과 경제자유구역개발 등의 호재가 있는 인천(아파트 11.0%)의 경우 지난해 상대적으로 높은 상승률을 기록했다. 대세 상승과 대세 하락을 점치는 견해는 엇갈렸다. 고준석 신한은행 부동산PB팀장은 “이미 지방은 지난해부터 투기과열지구·투기지역 해제 등 규제 완화 기조로 돌아섰고 이명박 당선자가 재건축·재개발·세제 등에 대한 규제를 완화해줄 것이란 기대감이 반영돼 집값은 오를 것”이라며 “재건축 규제를 풀어줄 경우 높은 금리 수준이나 대출 규제와 상관없이 투자 자금을 끌어모아 집값이 오를 것”이라고 말했다. 반면 김현아 건설산업연구원 선임연구위원은 “참여정부가 만든 각종 부동산 규제 장치는 여야 합의로 만들어진 것이어서 법적으로도 이를 단기간에 바꾸는 것은 무리”라면서 “올해 4월에는 총선까지 예정돼 있어 부동산 규제 완화 정책을 펴는 일이 물건너갈 가능성도 적지 않아 집값이 하락할 요인이 더 많다.”고 지적했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

서울신문

아파트분양 시세차익이 좌우

올들어 아파트 분양시장의 명암이 뚜렷하다. 미분양이 넘쳐 나고 있지만 100대1이 넘는 경쟁률을 보이는 것도 적지않다. 경쟁률의 최대변수는 분양가라는 말이 있을 정도로 분양가에 따라 경쟁률은 천차만별이다. 전매제한, 대출, 세금, 청약가점 등 규제에도 시세차익이 기대되는 단지들의 인기는 높다. 전문가들은 앞으로도 시세차익에 대한 기대가 분양 시장의 명암을 가를 것으로 보고 있다. 13일 업계에 따르면 검단 자이는 지난 12일 2순위까지 청약 접수를 한 결과 814가구 모집에 100명이 왔다. 인근 검암동 신규 단지도 3.3㎡(1평)당 평균 782만원 수준이었으나 검단 자이 분양가는 3.3㎡당 1040만∼1295만원선이었다. 입주후 되팔 수 있는 전매 메리트가 있었지만 분양실적은 좋지않았다. 한라건설 등이 파주신도시에서 12일 실시한 1순위 청약에서는 1143가구 모집에 242명이 참가, 약 80%가 미달로 남았다.3.3㎡당 분양가가 파주 교하 시세(1057만원) 보다 싸지도 않고 전매제한(7∼10년) 규제도 걸린 게 주요인으로 분석됐다. 올들어 고분양가로 지목받은 단지들은 분양한 지 몇달이 지났지만 여전히 미분양을 털지 못하고 있다. 지난 10월 분양 당시 3.3㎡당 4000만원이 넘어 고분양가 논란을 일으켰던 도곡동 리슈빌파크는 3순위까지 일반분양 33가구 중 10가구가 팔리는 데 그쳤다. 분양 이후 13일까지 추가 계약자가 없다. 지난 3월 신영이 충북 청주에서 분양한 지웰시티(2164가구)도 미분양이 30% 가까이 남아 있다. 분양가는 평균 3.3㎡당 1139만원으로 청주 아파트 시세를 훨씬 웃돈다. 시세 차익이 기대되는 단지들은 인기다. 대표적인 경우가 지난 10월 시세보다 20∼30% 싸게 나와 화제를 모았던 용인 흥덕지구 단지들이다. 전매제한 규제에는 걸리지만 당시 호반베르디움과 한국아델리움은 평균 30대1의 경쟁률을 기록했다. 인천 송도신도시 힐스테이트도 지난 12일 1순위 청약접수에서 5단지 154㎡는 인천지역 1순위에서 132대1을 기록했다. 고분양가 단지들은 부동산시장이 살아나지 않는 한 미분양에서 벗어나기 힘들 것이라는 전망이 우세한 편이다. 신동아건설이 일산 덕이지구에 짓는 하이파크시티의 경우 덕이동 시세(990만원)보다 50% 이상 높은 3.3㎡당 1580만원선에 분양승인을 신청했다. 고양시의 권고로 1300만원선으로 조정될 것으로 보이지만 여전히 시세보다 높다는 지적이 많다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “지난해 파주 한라비발디 같은 고분양가 단지의 분양이 괜찮았던 것은 당시 집값이 올라 무주택자들도 청약을 서둘렀기 때문”이라며 “내년 이후 수원 광교신도시, 김포 양촌 신도시, 송파 신도시 등이 저렴한 가격대에서 분양될 예정인데다 이달부터 분양가 상한제까지 시행되고 있기 때문에 시세차익을 기대하기 어려운 고분양가 단지들은 계속 어려움을 겪을 것”이라고 예상했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

서울신문

[이슈진단] 한파 몰아치는 분양시장 (하)

아파트 미분양 사태에 대한 주택시장 안팎의 해법은 두 갈래로 갈린다. 규제 완화 요구와 분양가 인하 요구가 팽팽히 맞선다. 같은 현상을 두고서도 상황 인식이 판이한 탓이다. 한쪽에선 전매제한부터 완화하라고 아우성이다. 전매제한 기간을 현재의 최장 10년에서 3∼5년으로 절반 이상 줄이라는 것이다. 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제도 크게 풀라고 압박한다. 전매제한과 금융규제를 대폭 완화해 1가구1주택자의 아파트 교체 수요가 공급물량을 흡수토록 해야 한다는 논리다. 정부도 할 말이 있다. 주택업계가 적정 분양가와 적정 수요를 무시한 채 고가의 매물을 한꺼번에 쏟아내놓을 때는 언제이고, 이제 와서 정책 탓만 하느냐는 것이다. 정부에만 기대지 말고 분양가 거품부터 빼라고 주문한다. 물론 미분양 해소를 위해서는 각종 규제를 풀어야 한다는 주장도 일리가 없는 것은 아니다. 수도권의 미분양 사태는 LTV와 DTI, 전매제한 규제 등 정부의 수요억제 정책에서 기인한 측면이 있기 때문이다. 하지만 미분양 물량이 쌓인다고 해서 당장 규제를 대폭 완화하는 것은 바람직하지 않다는 견해가 지배적이다. 부동산시장의 안정기조가 다시 흔들릴 수 있다는 우려에서다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “섣불리 대증요법을 꺼내들 경우 투기억제 정책의 근간이 흔들릴 수 있다.”고 경고한다. 시장원리에 따라 수급이 균형을 찾아가도록 가급적 개입을 최소화하자는 얘기다. 고준석 신한은행 부동산PB팀장도 “지금은 정책의 골격을 손대기보다는 미세부위를 조정할 때”라고 진단한다.LTV와 DTI, 전매제한을 대폭 풀어줄 경우 냉탕과 온탕을 오가는 처방에 수요자들이 큰 혼란에 빠질 것이란 점을 우려한다. 그렇다면 현행 투기억제 정책의 근간을 유지하면서 미분양을 해소할 수 있는 방안은 없는 것일까. ‘실수요(비투기성) 거래의 활성화’라는 의외로 간단한 방법에서 답을 찾는 전문가들이 많다. 무주택자나 1가구1주택자의 실수요 거래만 살아나도 미분양 물량이 크게 줄어들 것으로 보고 있는 것이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “실수요 거래의 숨통을 터주기 위해서는 투기성 거래와 비투기성 거래를 판별할 수 있는 틀을 만들면 된다.”고 말한다. 즉 어디까지를 투기성 거래로 보고, 또 어디까지를 비투기성 거래로 볼 것인지에 대한 사회적 합의를 도출, 서로 다른 규제잣대를 들이대자는 것이다. 고준석 팀장은 구체적으로 “수도권의 경우 무주택자와 1가구1주택의 아파트 거래는 ‘비투기성’으로,1가구2주택 이상의 거래는 ‘투기성’이라는 식으로 분류해 각종 규제를 차등 적용할 것”을 제안했다. 지금처럼 모든 주택 거래에 대해 DTI나 LTV를 동일하게 적용해서는 결코 실수요 거래를 자극할 수 없을 것으로 보고 있다. 이같은 실수요 거래 부축 노력은 주택업계의 분양가 거품빼기와 반드시 연동돼야 한다는 지적도 있다. 김남근 참여연대 민생희망본부장은 “주택업계가 분양가를 분양가상한제 아파트에 근접하는 수준으로 낮추려는 노력을 병행하지 않으면 정부의 실수요거래 활성화 조치는 효과가 반감될 수밖에 없을 것”이라고 주장했다. 김현아 한국건설산업연구원 선임연구위원은 내년부터 제2기 신도시공급이 본격화되는 수도권의 경우 분양시기를 조율해 물량이 일시에 쏟아지지 않도록 해야 한다는 점을 강조했다. 박건승 산업전문기자 ksp@seoul.co.kr

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[이슈진단] 한파 몰아치는 분양시장(상)

아파트시장에 ‘미분양 한파’가 매섭다. 더 이상 지방 얘기가 아니다. 수도권 신도시까지 청약시장이 급속히 얼어붙는 모양새다. 신도시 미분양 사태의 진원지는 경기 파주다. 이곳에선 지난달 말 5068가구가 동시분양됐으나 3순위 청약때까지 21.1%(1068가구)가 주인을 찾지 못했다.5가구에 1가구꼴이다. 신도시 미분양은 처음 있는 일이다. 문제는 일시적 현상이 아니라는 점이다. 주택업계는 충격에 빠졌다. 정부도 당혹감을 감추지 못한다. 파주신도시를 포함한 수도권 아파트 미분양 사태는 정책적 요인과 시장적 요인이 맞물린 결과다. 주택업계의 공급과잉(시장 요인)과 정부정책에 의한 수요위축(정책 요인)의 산물인 셈이다. 그런 점에서 미분양 해법은 정부와 주택업계의 자기반성에서부터 찾아야 한다는 지적이 설득력을 지닌다. 다만 누가 먼저 원인을 제공했느냐를 지금 따지는 것은 ‘닭이 먼저냐, 달걀이 먼저냐.’라는 논쟁처럼 소모적일 수도 있다. 익명을 요구한 건설교통부 고위 관계자도 수도권 미분양이 정부와 업계의 ‘쌍방 과실’에서 기인한 것임을 굳이 부인하지 않았다. ●파주 5가구중 1가구꼴 주인 못찾아 우선 정부 책임론이다. 김현아 건설산업연구원 선임연구원은 “경기가 안 좋아 미분양이 넘쳐났던 외환위기 직후와 달리 최근의 미분양은 수요를 억눌러서 생긴 현상”이라고 규정한다. 수요억제 정책의 양대 핵심 축은 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 도입 등의 금융규제와 전매제한 규정(수도권의 경우 공공택지 중소형은 10년, 중대형은 7년)이다. 전매제한은 아파트를 분양받은 뒤 일정기간 팔지 못하도록 한 것으로 지난 9월 남양주 진접지구의 대규모 미분양 이후 계속 도마에 올라 있다. A건설사의 한 임원은 “어렵사리 집 한 채 분양받으려 했더니 몇년씩이나 전매하지 못하게 하고, 담보대출금리(변동금리)는 8%대까지로 치솟고, 게다가 투기지역에서는 은행 돈 빌리기가 하늘의 별따기만큼 어려운데 누가 선뜻 뛰어들겠느냐.”고 말했다. 전국의 미분양 물량은 10월 말 현재 10만가구를 웃돈다. 외환위기 직후 수준에 육박한다. 수도권이 전체의 10%를 넘어섰다. 김태호 부동산랜드 사장은 미분양을 부채질하는 요인으로 인기지역의 청약 쏠림현상을 꼽는다. 청약가점제, 분양가상한제 영향으로 청약통장 사용에 신중을 기하는 수요자가 늘면서 ‘지역별 부익부-빈익빈’ 현상이 더 심화되고 있다는 설명이다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 정치상황의 불확실성에 주목한다. 차기 정부가 들어서면 부동산정책이 어떤 형태로든 조정될 것으로 보고 “현 시점은 ‘노 액션(No Action)’이 최고”라고 여기는 사람들이 적지 않다는 분석이다. ●“정부·주택업계 자기반성 우선해야” 주택건설업계의 책임론도 만만찮다. 대표적인 것이 ‘몰아치기 배짱분양’과 분양가 거품 논란이다. 주택업체들은 분양가상한제 적용을 피해 지난달 말 전에 무더기로 분양승인을 신청했다. 그 과정에서 별다른 제약없이 분양가를 부풀릴 수 있었고, 그런 물량을 한꺼번에 쏟아내 결과적으로 대규모 미분양을 양산했다는 지적을 받는다. 조원동 재정경제부 차관보도 얼마 전 “미분양을 자초한 장본인은 분양가를 지나치게 높게 매긴 주택건설업체”라며 “분양가가 높은 상황에서 주택을 공급하면 수요가 없어 미분양이 더 늘어날 수밖에 없다.”고 지적했다. 김태호 사장은 “분양가상한제를 적용받은 파주신도시조차 분양가가 여전히 높다는 견해가 지배적인데, 하물며 상한제를 적용받지 않은 다른 지역이야 오죽하겠느냐.”고 되물었다. 이달에 1만 2000가구를 공급하는 경기 고양시 덕이·식사지구에서도 미분양 물량이 적지 않을 것이란 전망이 나오는 것도 바로 분양가 때문이다. 김남근 참여연대 민생희망본부장은 “공급자(주택업체)가 수요자의 합리적인 눈높이 맞춤 요구를 계속 외면할 경우 더 혹독한 대가를 치를 수밖에 없을 것”이라고 경고했다. 박건승 산업전문기자 ksp@seoul.co.kr

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미분양주택 10만 가구 육박

미분양 주택 수가 외환위기 수준인 전국 10만가구에 육박했다. 지방에 이어 수도권에서도 미분양 물량이 급증하는 추세다. 18일 건설교통부에 따르면 올 9월 말 현재 전국의 미분양 주택은 9만 8235가구로 한달 새 6521가구(7.1%)가 늘었다. 민간주택 9만 7207가구, 공공주택 1028가구로 99.0%가 민간에서 발생했다. 악성 미분양으로 불리는 ‘준공후 미분양’도 1개월새 296가구(2.0%) 증가한 1만 5412가구로 집계됐다. 직전 8월 미분양 주택이 전월 대비 1056가구 증가에 그쳤던 것과 비교하면 급증세가 심상찮다. 지난해 말보다는 2만 4463가구(33.2%) 늘었다. 머잖아 외환위기 직후인 1998년 12월의 10만 2701가구를 넘어설 것으로 보인다. 특히 수도권의 미분양 주택 증가세가 두드러졌다. 서울과 인천은 소폭 감소했지만 경기에서 3454가구가 늘어나면서 전체적으로 3320가구(57.1%)가 증가,9137가구가 됐다. 지방에서는 주택경기의 어려움으로 신규분양이 위축되고 있는데도 불구하고 미분양은 오히려 3201가구(3.7%) 늘어나 8만 9098가구가 됐다. 울산에서만 1676가구가 늘었다. 수도권의 심각한 분양시장 침체는 부동산 정보업체 ‘부동산써브’의 조사에서도 나타났다. 지난달 서울 등 수도권에서 분양한 30개 사업장 중 83%인 25개 사업장이 순위내 청약에서 모집 가구 수를 채우지 못했다. 지난달 10개 사업지가 분양된 서울의 경우 중랑구 묵동 자이 주상복합아파트, 마포구 공덕동 KCC 웰츠타워 주상복합아파트, 서초구 리첸시아 방배 등이 3순위까지도 미달했다.20개 사업지가 분양된 경기지역도 양주 고읍 택지지구 동시분양 아파트 등 17개 현장이 미달됐다. 이에 따라 중소 건설업체의 도산이 계속될 가능성이 높아지고 있다.정부는 미분양 주택으로 인한 건설업체의 어려움을 해소하기 위해 지난 9월 공공과 민간에서 미분양 주택을 해소하는 방안을 마련했지만 효과는 미미한 상황이다.김태균기자 windsea@seoul.co.kr

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[시론] 반값아파트,시범사업은 성공적이었다? /변창흠 세종대 산업대학원 부동산학과 교수

환매조건부 주택과 토지임대부 주택 등 이른바 ‘반값 아파트’ 시범사업의 저조한 청약 결과를 놓고 책임공방이 뜨겁다. 언론에서는 서둘러 반값 아파트제도 자체의 실패로 규정짓고 있다. 애초에 태어나지 말았어야 할 제도라는 것이다. 그러나 이번 청약 결과로 섣불리 평가하기에 앞서 제도의 실패인지 시범사업의 실패인지부터 우선 명확하게 확인할 필요가 있다. 시범사업은 새로 도입하는 제도나 제품을 홍보하고 실행가능성과 소비자들의 반응을 확인하기 위해 실시한다. 그러자면 최소한 두 가지 조건은 갖추어야 한다. 우선 실행이 가능한 제도나 제품의 설계안을 제대로 마련해야 하고, 다음으로 설계안을 가장 잘 구현할 수 있는 전문가가 좋은 위치와 자재를 사용해 만들어야 한다. 그러나 이번 반값아파트 시범사업은 어느 조건 하나 제대로 된 것이 없이 서둘러 시행됐다. 우선, 환매조건부 주택과 토지임대부 주택을 시행하기 위한 제도적 장치가 마련되어 있지 않았다. 각각의 제도들을 시행하기 위해 제안된 특별법은 여야간의 입장차이로 입법화하지 못한 채 주택법에 단 1개의 근거조항만 마련되어 있다. 때문에 분양가격을 획기적으로 낮출 수 있는 법적 근거도 마련하지 않은 채 일반분양주택의 공급기준과 원칙을 그대로 적용했으며, 그 결과 제약은 많은데 분양가는 결코 낮지 않은 기형적인 주택을 공급하고 말았다. 둘째, 시범사업의 입지는 소비자들이 주목을 끌 만한 조건을 갖추지 못했다. 수도권 인기지역과 무관한 소규모 택지개발사업지구였고, 국공유지 비율이 낮아 분양가를 낮출 여건도 못 되었다. 모델하우스를 교통여건이 좋지 않은 후미진 곳에 어설프게 지은 셈이다. 도심내 국공유지나 송파신도시와 같이 좋은 입지에 저렴하게 공급할 여건을 갖춘 지역을 선택해야 했다. 그러나 이번 시범사업은 역설적이게도 성공적이었다. 이렇게 하면 된다는 것이 아니라 이렇게 하면 안 된다는 것을 잘 보여줬기 때문이다. 이제 환매조건부 주택과 토지임대부 주택이 왜 도입되었는가, 누구를 위한 제도인가를 다시 한번 되새길 때가 되었다. 청약미달이었기 때문에 실패했다고 한다면, 공공이 4855대 1의 인기를 끌었던 오피스텔을 공급했다면 성공적이었다고 평가할 있는가? 주택분양시장에서 인기는 미래 시세차익에 대한 기대치를 반영하는 것뿐이다. 분양가 상한제와 청약제도 개편이라는 새로운 제도환경에서 여전히 평생에 한두 번 있는 청약기회를 통해 대박을 기대하는 것이 우리내 청약시장의 현실이다. 분양가 인하로 최초 분양자에게 과도한 시세차익을 안겨주는 공공분양주택이 문제라면, 또한 민간임대주택에서 주거불안정에 시달리는 무주택서민들에게 무한정 공공임대주택을 공급할 수도 없다면 어렵지만 새로운 대안을 찾아나서야 한다. 바로 환매조건부 주택과 토지임대부 주택은 일반분양주택과 공공임대주택의 중간영역에 해당하는 새로운 주택개념이다. 자가주택이되 공공성을 갖기에 공공자가주택이라 할 수 있다. 새로운 주택제도를 도입하기 위해서는 시범사업을 실시하기보다는 새로운 제도를 가능하게 하는 법률적 기반을 마련해야 한다. 이제라도 여야는 국회에 계류 중인 공공자가주택의 건설과 공급을 위한 특별법을 조속히 합의 처리해야 한다. 이를 계기로 주택은 더 이상 투자의 대상이 아니라 주거의 대상임을 다시 한번 확인하여야 한다. 변창흠 세종대 산업대학원 부동산학과 교수

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분양시장 침체·미수금 눈덩이… 중소 건설사 줄 도산

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이 금융시장과 부동산시장을 불안하게 만들고 있다. PF란 금융기관이 아파트나 상가 등 특정 프로젝트 자체의 사업성을 보고 장기로 대출하는 금융기법이다. 그러나 최근 PF를 통해 주택시장에 뛰어들었던 중견 건설사들이 미분양 사태로 부도를 맞는가 하면, 건설사가 만기가 된 자산유동화증권(ABS)의 원금상환을 거부하기도 했다. 이 때문에 금융시장에서는 PF발 ‘한국판 서브프라임 모기지 쇼크’를 우려하고 있다. ●PF관련 여신 70조원 육박 우려가 확산되자 금융감독위원회는 12일 오후 5시 긴급 기자설명회를 갖고 관련 규모를 밝혔다. 금감원에 따르면 PF관련 금융 규모는 모두 69조 9000억원. 이중 순수한 PF대출은 은행들이 31조 2000억원, 저축은행 12조 5000억원, 보험사 4조 2000억원 등 모두 47조 9000억원이다. 나머지 22조원은 PF를 유동화한 증권과 기업어음 등이다. 즉 ABS 규모는 6조 8000억원,ABCP는 15조 2000억원 등이다. ●금감위 “부동산부문 연체율 낮아 큰 문제없다” 금감위 홍영만 대변인은 “은행의 부동산 PF대출의 연체율은 0.19%에 불과하고 회수가 불가능할 것으로 보이는 고정이하여신비율도 0.84%에 불과하다.”면서 크게 걱정할 것이 없다는 입장이다. 저축은행의 부동산 PF대출은 연체율이 13.03%이고 고정이하여신비율이 7.11%로 높지만, 전체시장에서 차지하는 비중이 높지 않아 금융시장 불안 변수가 되기 어렵다는 것이다. 특히 PF를 기반으로 유동화한 3개월만기 기업어음(ABCP)은 79.1%가 은행 등이 매입약정을 체결했기 때문에 건설사가 부실해져도 투자자들의 원금 회수에는 큰 어려움이 없다는 설명이다. 금감원은 상대적으로 리스크가 클 것으로 추정되는 저축은행에 대해선 지난해 총여신 중 PF대출 비중을 30% 이하로 제한하고 연체 기준도 강화하는 등 선제적인 조치를 취해왔다고 강조했다. 저축은행에는 대손충당금을 더 쌓도록 미리 조치를 취했다. 또 주요 선진국들과 달리 ABCP를 기초로 한 증권 파생상품이 만들어지지 않아 부실 파악이 쉬워 미국의 서브프라임모기지(비우량 주택담보대출) 사태와는 구조적으로 다르다고 설명했다.2차 파생상품 규모는 파악되지 않았지만 금융시장에 불안요인으로 작용할 만큼 큰 규모는 아니라는 설명이다. ●일각선 “안심하기엔 이르다” 지적 금감위의 이같은 설명에도 불구하고 아파트 분양시장이 침체돼 미분양·미입주 물량이 쌓이면 미수금이 발생하고, 시공사가 넘어가면 건설사가 이 미수금을 모두 책임져야 하기 때문에 안심하기는 이르다는 지적이다. 실제 지난 11일 한국증권은 중견 건설업체인 대주건설이 ABS 원리금 상환을 거부하자 보도자료를 내고 공세를 폈다. 하루 만인 12일 대주건설이 두 손 들고 원리금을 전액 상환하기로 했지만, 비슷한 상황이 벌어지지 말라는 보장이 없다. 금융권 관계자는 “미국 서브프라임모기지 쇼크가 장기화돼 국내 경기가 침체되고, 부동산경기 침체로 건설사들이 줄부도를 내면, 국내 금융도 요동칠 가능성이 없지 않다.”고 우려했다. 문소영 전경하기자 symun@seoul.co.kr

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지방아파트 침체 장기화 우려

지방의 아파트 분양경기 침체에도 불구하고 아파트 사업계획 승인신청 끊임없이 이어지고 있다.9월 분양가 상한제도가 분양가를 지금보다 낮춰 사업 승인을 받아놓고 보자는 목적이다. 여기에다 지속적으로 쌓여온 미분양 물량과 겹쳐 자칫 미분양 사태가 고착화하는 게 아니냐는 우려가 커지고 있다. 다음달 1일 이후 사업계획 승인 신청을 하는 아파트는 분양가 상한제가 적용된다.9월1일 전에 사업계획 승인 신청을 하더라도 분양승인 신청을 12월1일 이후에 하면 상한제 적용을 받는다. ●“분양가 낮아져 이윤 줄기 전에” 30일 시·도에 따르면 전국에 올해들어 사업승인을 신청하거나 받은 아파트의 분양승인 신청이 잇따르고 있다. 올 들어 울산의 경우 사업승인 신청은 8건에 7430가구, 대구 28건에 1만 8165가구, 경남 13건에 9212가구, 전남은 19건에 8065가구에 이른다. 지난해의 경우 울산이 8건 5375가구, 대구가 23건 1만 4119가구로 상당수 늘어났다. 이는 다음달부터 분양가 상한제가 적용되면 분양가가 싸져 업체로서는 큰 폭의 이익을 남길 수 없기 때문이다. 이런 이유로 서둘러 9월 이전에 분양승인 신청을 하려는 것이다. 분양가 상한제가 적용되면 분양가에 반영되는 택지비는 감정가로 산정한다. 부동산 관계자들은 분양가 상한제가 적용되면 분양가가 지금보다 10∼20%쯤 낮아질 것으로 내다봤다. ●다양한 혜택에도 분양시장 요지부동 분양이 봇물을 이루면서 지방마다 미분양 아파트 적체가 심화되고 있다. 울산 도심 10여곳에 건축 중인 초고층 주상복합 아파트는 대부분 미분양 상태다. 지난 6월 부도가 난 남구 신정동 태화로터리 옆 신일해피트리 주상복합아파트는 355가구 가운데 180가구가 미분양 상태(사업사측 신고)였다. 울산지역은 연말까지 1만여 가구의 아파트가 분양될 예정이다. 부산에서는 미분양 아파트 적체로 새 아파트인데도 매매가가 분양가를 밑도는 분양·매매가격 역전현상도 나타나고 있다. 부산지역 부동산 관계자는 “최근 부산의 아파트 분양가가 3.3㎡당 1000만원대를 넘어 분양가 상한제 시행을 앞두고 지켜보자는 분위기가 많다.”고 말했다. 광주 광산구는 현재 분양공고 중인 1만 8215가구 가운데 7000여가구가 미분양 상태다. 전남지역에는 아파트 분양경기 침체와 미분양 아파트 증가로 아파트를 짓거나 완공한 뒤 부도가 난 건설업체가 20여개에 이르는 등 지역 건설업계가 휘청거리고 있다. 충북 청주시 흥덕구 복대동에 짓고 있는 46층 주상복합 아파트인 신영아파트는 전체 2104가구 가운데 1129가구가 분양되지 않았다. 울산 분양업체 한 관계자는 “업체마다 최소 계약금에다 중도금 저리 지원 등 다양한 혜택을 내세워 공격적으로 분양에 나서고 있지만 분양경기는 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않고 있다.”면서 “늘어난 사업계획 승인 신청 물건이 분양으로 이어지면 내년부터 미분양이 크게 늘어날 우려가 크다.”고 말했다. 전국종합 울산 강원식기자 kws@seoul.co.kr

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