서울지법 신형근 영장전담판사는 25일 아파트 분양평수를 줄이는 수법으로 분양세대를 늘려 26억여원의 부당이득을 챙긴 혐의로 (주)남강건설회관 대표 은병기씨(60·남강학원 이사장)에 대해 검찰이 청구한 구속영장을 기각했다. 신판사는 “증거인멸 및 도주우려가 없고 피의자가 피해자들과 합의하려 한 점 등을 인정해 영장을 기각한다”고 밝혔다. 은씨는 93년 6월 서울 강남구 논현동에 아파트 31세대를 분양한다는 광고를 내고 입주 희망자들로부터 분양금을 받은뒤,입주 예정자들 몰래 설계를 변경해 분양가구를 42세대로 늘려 19억여원을 가로챈 혐의를 받고 있다.또 스포츠클럽 회원권을 특별분양해 주겠다고 속여 입주예정자 1인당 3천만원씩 모두 7억8천만원을 받아 챙긴 혐의도 받고 있다. 한편 서울지검 형사4부(이종왕 부장검사)는 은씨에 대해 보완조사를 벌인뒤 영장을 재청구하겠다고 밝혔다.

◎수도권지역… 오늘부터 경기도 용인수지 2지구에 아파트 평형별로 차등 채권입찰제가 실시된다.또 서울 등 수도권에서 공급되는 20만평 이상 택지개발지구 아파트의 지역주민 우선공급 물량이 30%로 제한된다. 건설교통부는 17일 ‘주택공급에 관한 규칙’중 채권입찰제 및 지역우선공급제도를 이같이 개정,18일부터 시행키로 했다. 이에 따라 그동안 청약과열 현상을 빚어온 용인 수지2지구의 경우 오는 11월까지 분양될 총 6천442가구중 전용면적 85㎡(25.7평)를 초과하는 1천416가구에 대해 평형별로 차등 채권입찰제가 실시된다.채권상한액은 85㎡ 초과 102㎡(30.8평) 이하의 경우 기존 아파트의 매매가와 분양가간 시세차익의 30%,102㎡ 초과 135㎡(40.8평) 이하는 50%,135㎡ 초과는 70%이다.용인수지2지구의 예상 시세차익은 33평형이 7천만원,37평형 9천만원,48평형 1억원,53평형이 1억2천만원 선에 이른다. 건교부는 해당지역 주민에게 우선 공급한 뒤 남는 물량을 다른 지역 주민에게 분양하는 ‘지역주민 우선공급제도’도 개선,택지개발 면적이 20만평이 넘는 서울수색 구리토평 용인수지2지구 등 18개 지구 22만여가구에 대해서는 지역주민 우선공급 물량을 30% 이내로 제한하기로 했다. 이밖에 수도권 이외의 지역에 대해서는 재당첨 기간제한(국민주택 10년,민영주택 5년)규정을 적용하지 않기로 했다.

◎의사들 의보수가 높은 제왕절개 선호/에너지·수돗물값 낮아 과소비 부추겨/오렌지 독점수입으로 10배이상 폭리/주택분양가격 억제로 부실시공 초래 현행 물가체계가 임산부의 제왕절개수술과 불필요한 전화사용을 부추기고 환경오염을 가중시킨다.국내 농산물을 보호하기 위해 수입물량을 제한,밀수가 성행하고 물 값이 턱없이 싸 물의 낭비를 초래하고 있다.한국개발연구원(KDI)이 4일 밝힌 ‘물가왜곡 사례와 그에 따른 폐해’이다.KDI는 이같은 수입규제를 없애고 각종 요금을 현실화,시장기능을 활성화해야 한다고 주장했다. ▲참깨와 밀수=중국산 참깨는 ㎏당 1천24원이고 국산은 ㎏당 1만471원.국산 참깨가 10∼15배 비싸다.그러나 농수산물유통공사가 독점 수입해 국내에서 판매하는 가격은 7천원으로 국산 소비자가격 1만5천5백원의 절반 수준이다.때문에 관계당국의 단속에도 불구,7배에 가까운 이윤을 챙기기 위해 밀수가 해마다 늘고 있다.95년 19억원이던 참깨 밀수액은 96년 89억원에 이어 올해는 5월 말까지 1백43억원에 달했다. ▲의료보험수가와제왕절개수술=의사들이 의료보험수가가 낮은 자연분만(4만원)보다 수가가 18만원인 제왕절개수술을 선호한다.때문에 우리나라의 제왕절개시술률은 23%로 영국(10.1%)이나 덴마크(11.8%)보다 두배이상 높다.전공의도 진료가 번거로운 외과 등을 기피 전공의 확보율이 외과는 50.3%인 반면 정신과 피부과 내과 등은 100%에 가깝다. ▲통신요금과 시내통화=물가에 미치는 영향을 감안,시내전화 요금은 억제한 반면 사용빈도가 적었던 시외·국제요금은 높은 요금을 유지했다.이에 따라 시내요금은 원가의 83.3%에 불과하나 시외요금(102.5%)과 국제요금(168.7%)은 초과이윤을 낳고 있다.때문에 평균 통화시간도 시내통화가 120초로 시외통화 90초보다 길다.통신시장 개방시 외국업체들이 시외 및 국제전화 시장을 저렴한 가격으로 파고들 때 대책이 없다. ▲에너지 가격과 환경 및 물 소비=휘발유를 제외한 우리나라의 에너지 값은 너무 낮다.경유는 선진국의 57% LPG와 LNG,전기요금은 각각 일본의 32%,26%,45%이다.따라서 1천달러 어치의 상품을 만들기 위한 에너지소비량은 일본의 2.9배,미국의 1.4배이다.환경오염배출량이 많은 경유차량이 전체 차량에서 차지하는 비중도 20.8%로 미국(3%)과 독일(17.9%)보다 높다.수돗물 값은 일본의 5분의 1,영국의 2분의 1에도 못미쳐 1인당 물 소비량은 독일의 1.6배,프랑스의 1.4배이다. ▲맥주보리와 오렌지=맥주의 원료인 맥주보리 가격은 외국산이 t당 20만원,국내산은 1백6만원이다.그럼에도 최소시장접근물량(MMA) 3만t을 넘는 수입물량에 대해 553%의 관세를 부과,국내에서의 가격차이가 없다.관세를 부과하지 않을 경우 맥주원가는 9% 낮아지고 연간 9백85억원을 아낄수 있다.미국에서 ㎏당 604원인 오렌지도 제주감귤협회의 독점 수입으로 국내가격은 6천250원이다. ▲분양가와 주택수급=분양가를 억제함에 따라 건설업체들이 질낮은 자재를 사용,부실시공을 초래했고 시가와 분양가의 차이가 커 주택투기를 부채질했다.

◎전용률 높여 휴식·취미활동 공간제공 오피스텔의 전 평형에 복층형 설계를 도입한 신상품이 등장했다. 한국토지신탁이 일산 장항동 호수공원 주변에서 분양중인 「청원레이크빌」은 바닥에서 천장까지의 높이를 1m 정도 더 높여 실내공간을 2개 층의 복층구조로 짓는다.따라서 기존의 오피스텔에 비해 공간 활용이 훨씬 효율적이다. 서비스 면적으로 제공되는 별도의 공간은 휴식 및 작업,취미활동 등 개인의 취향에 따라 다양한 용도로 이용할 수 있다.또 복층 위치를 변경하거나 확대할 수 있어 오피스텔의 단점인 낮은 전용률(보통 50% 안팎)을 70% 이상으로 높일 수 있다. 지금까지는 일부 오피스텔에서 부분적으로 복층형 설계를 도입한 사례는 있으나 이를 전 평형에 적용한 것은 청원레이크빌이 처음이다. 특히 오피스텔에는 첨단 위성방송시스템,케이블 TV,중앙통제 방범 및 관리시스템,다기능 홈 오토메이션 등을 완비한다.529대 규모의 자주식 주차장도 마련된다. 청원레이크빌은 대지 1천400평,연면적 1만6천평에 지상 15층,지하 3층 규모로 지어진다.16∼85평까지 총 499실이며 10개의 다양한 평형을 갖추고 있다.평당 분양가는 3백68만∼4백50만원(부가세 별도)이다.(02)3451­1109.

◎교통여건 좋은 강남·여의도 등 유망 오피스텔에 부동산 투자자들의 관심이 집중되고 있다.한동안 부동산 투자의 주요 대상이던 상가는 공급과잉과 경기침체로 기대수익을 안겨주지 못해 퇴조하는 경향이다.이에 따라 투자처를 찾지 못하던 대기성 자금과 일반 소액 투자자들이 중심이 돼 오피스텔에서 새로운 활로를 찾고 있다. 오피스텔이 새로운 투자수단으로 각광받게 된 것은 1가구 2주택에 해당되지 않기 때문이다.또 온돌 주방 등 주거기능을 확충할 수 있게 법이 완화돼 수도권을 중심으로 아파트를 대체하는 새로운 주거수단으로 자리잡아가고 있다. 그러나 오피스텔도 입지여건이나 임대수요에 따라 수익성에 많은 차이가 난다.따라서 투자를 목적으로 구입할 때는 유의해야 할 점이 많다.우선 임대수요가 많고 교통여건이 좋아야 한다.오피스텔은 그동안 서울의 강남 마포 여의도 등이 유망지역으로 꼽혔다.요즘은 분당 일산 등 수도권 신도시가 새롭게 부상하는 것도 이들 지역이 갖고 있는 고유한 임대수요 때문이다.또 업무시설이나 인근에 대학들이 밀집돼 있고 주거환경이 쾌적해 전문직업인이나 젊은층의 수요가 많기 때문이다.지하철 역세권으로서의 장점도 한몫한다. 이와 함께 분양가 대비 임대가격이 높은 곳을 골라야 한다.임대가격이 분양가격의 60% 이상되면 투자금액이 상대적으로 작아지기 때문에 그만큼 높은 투자효율을 기대할 수 있다.분양사무실 등에서 제시하는 투자수익성은 보통 인근 오피스빌딩이나 아파트 임대가격을 기준으로 비교하기 때문에 전용면적 등에서 많은 차이가 난다.따라서 이같은 점을 하나하나 따져보고 결정해야 한다. 아파트 수요를 대체하는 수단으로서 주거기능이 강화된 오피스텔에 투자할 경우는 전용면적이나 단지규모를 특별히 고려해야 한다.오피스텔의 약점인 낮은 전용률은 실질적인 분양가를 높여 투자수익을 낮게하고 소규모 오피스텔의 경우 관리비의 부담이 더욱 높아져 임대수요자를 찾는데 어려움을 줄수 있다.3451­1122.

◎대상 주변지역과 시세차익 30% 이상 7월부터 서울 이외의 수도권 지역에까지 확대 시행되는 아파트 채권입찰제는 주변 기존 아파트와의 시세차익이 30% 이상인 단지를 대상으로 한다.채권 상한액은 시세차익의 70% 선이 될 전망이다. 건설교통부는 이와 관련,『당초 수도권 투기과열지구의 아파트 채권상한액을 시세차익의 70%보다 높은 선으로 할 방침이었으나 이미 시행중인 서울과 균형을 맞추기 위해 서울시의 채권입찰제 시행지침에 따라 상한액을 시세차익의 70%선으로 정하기로 했다』고 밝혔다. 이에 따라 분양가와 주변 기존 아파트의 가격차이가 1억원에 이르는 경기도 용인수지2지구 45평형의 경우 채권 상한액은 7천만원대가 될 전망이다. 건교부는 이와 함께 채권입찰제의 적용대상 아파트단지의 선정기준도 서울시처럼 기존 아파트 값이 분양 아파트 보다 30% 이상 비싼 단지로 정할 방침이다. 채권입찰 적용여부를 판단하기 위한 시세조사는 아파트 사업승인권자인 시·군·구가 실시하며 분양 아파트와 여건이 비슷한 주변의 기존 아파트 3개단지 이상을 조사,그 평균가격과 분양가를 비교해 산정한다. 이 밖에 채권입찰제를 적용하는 평형도 종전 수도권 신도시에서는 전용면적 25.7평 이상의 중·대형 아파트였지만 앞으로는 서울시의 지침에 맞춰 18평형 이상의 아파트에 대해 적용할 방침이다.수도권 지역(서울 제외)에서의 채권입찰제 시행근거 등을 담은 주택공급에 관한 규칙 개정안은 오는 10일부터 시행될 예정이다.

◎청구 ‘오디세이’ 2,141실 보름만에 예약 끝/스포츠센터 등 편의시설 완벽… 한라도 “불티” 분당에 들어설 초대형 오피스텔이 분양하기가 무섭게 팔리고 있다.각종 생활편익시설이 골고루 갖춰진 데다 전용면적은 좁지만 평당 분양가가 싼 편이어서 아파트를 대체할 주거용 수요가 많이 몰리기 때문이다. 분당의 초대형 오피스텔 「오디세이」와 「시그마Ⅱ」는 예약접수를 시작한지 얼마 안돼 모두 분양됐다.주택 명문업체인 청구가 「도시위의 도시」라는 모토를 내세워 지난달 16일부터 분양에 들어간 오디세이는 19∼81평형 오피스텔 2천141실 규모로 보름만에 예약이 끝났다. 청구는 『오디세이가 서현역 주변에 위치,스포츠센터 골프연습장 식당가 쇼핑몰 등 각종 편익시설을 두루 갖출 예정이어서 주거용으로도 실수요자들의 큰 호응을 얻고 있다』고 설명했다.특히 분양면적 대비 전용면적 비율이 종전의 오피스텔보다는 높지만 아파트에 비해 크게 떨어지는 53.7%이다.여기에 평당 가격이 3백65만∼4백15만원(부가세 별도)이기 때문에 아파트를 대신할 수 있는 큰 평형의 인기가 높다. 신영건업과 한라건설이 「유럽풍 하우스텔」 외관을 강조하며 오리역 부근에 짓고 있는 「시그마Ⅱ」는 1천132실 규모이다.역시 지난달 16일부터 분양예약에 들어가 현재 분양이 거의 끝난 상태이다.신영건업이 사업시행을 맡고 한라건설이 짓는 이 오피스텔은 용적률(대지면적에 대한 건축연면적 비율)이 364%로 낮은 편이다.게다가 대규모 식수를 통해 안락한 분위기를 풍기고 정원 등 공동생활면적을 넓게 확보할 예정이어서 아파트를 대체하는 주거용으로 적격이라는 평이다. 평당 분양가는 3백50만∼3백95만원(부가세 별도)이며 3천만원까지 융자해준다.관리비를 절감할 수 있도록 첨단 냉난방기기와 중수도시스템을 갖추고 있는 점도 수요자들의 관심을 모았다. 업계 관계자는 『분당지역 아파트 값이 많이 오른 상황에서 오피스텔은 생활편익시설을 모두 갖추고 비교적 싼값에 분양되기 때문에 전세를 얻으려는 사람은 물론 아파트를 가진 수요자들도 재테크를 위해 몰리고 있다』고 말했다.

◎주공 새 공동주택문화 개념도입한 야심작/수락산자락 9만여평 개발… 올 겨울 첫 분양 대한주택공사가 남양주 청학지구에 경기 동북부 최고의 전원 주거단지를 개발하고 있다.특히 오는 11∼12월에 공급하는 3천170가구 가운데 전용면적 30평 이상 592가구를 부분 임대(1주택 2가구 형식)가 가능한 미래형 주택으로 설계,새로운 공동주택 문화를 만들 것으로 보인다. 청학지구에 공급되는 주공아파트는 전용면적 18평이 1천442가구,25.7평이 1천136가구,나머지 592가구는 내부의 일부 공간을 전세로 줄 수 있는 30∼35평형이다. 전세입자와 동거가 가능한 대형 주택은 주공이 주택건설업계 가운데 처음 설계·개발한 미래형 주택이다.아파트의 방 1개를 임대할 수 있도록 주방·화장실·출입문을 따로 만든다.이 아파트는 일반 청약예금 가입자에게 공급된다.평당 분양가는 3백50만∼4백만원 선으로 예상하고 있다. 청학지구는 남양주시 별내면 청학리 일원의 9만여평이다.서울 상계동에서 북동쪽으로 5㎞ 정도 떨어진 수락산 자락에 위치해 있다.그린벨트로 둘러싸여 쾌적성이 뛰어나다.단지 내에는 근린생활시설 및 상업용지 6천200평도 조성될 예정이어서 생활이 편리할 전망이다. 교통은 서울 강북과 일산 신도시,부천 중동 신도시 등과 연결이 쉽다.덕송·퇴계원 인터체인지를 이용하면 서울외곽 순환고속도로와 이어지고 서울 강남과 송파 등지로의 차량 이동도 쉬운 편이다. 청학지구는 특히 총 공급물량의 54%를 전용 25.7평 이상의 중대형 평형으로 만들 주택단지여서 청약저축 가입자는 물론,청약예금 가입자의 관심이 쏠리고 있다.

◎이주비지급 전후 상승 가능성 높아/장기투자땐 지구지정 초기도 무난 재개발투자는 성공사례 만큼 실패사례도 많다.따라서 요모조모 잘 따져보고 투자를 결정해야 한다.재개발사업의 절차는 지구지정 및 사업시행 확정고시,조합설립 및 사업시행 인가,관리처분 계획 인가 및 일반 분양으로 구분된다.사업시행 인가는 최소한 1∼2년 걸리고 감정평가 기간은 3∼5개월,철거 1년∼1년6개월,토목공사 6개월∼1년,아파트 건설이 2년 가량 걸린다.입주까지 빨라야 3∼4년이고 10년 이상 끄는 곳도 있다.따라서 완공까지의 기간과 투자금액,기존 아파트의 시세를 잘 따져서 투자해야 한다.일반분양과 비교한 재개발투자의 장점은 청약순서를 기다릴 필요가 없고 채권을 매입하지 않아도 되며 동호수의 우선 추첨권이 있다는 점이다. 재개발 투자는 처음부터 지구 안에 땅을 갖고 있다 분양권을 받을 수도 있고 지분(이른바 딱지)을 매입할 수도 있다.투자시기로 보면 지구로 지정된 초기에는 값은 싸나 완공까지 시간이 많이 걸린다.장기투자로는 해볼만하다.철거가 70%이상 진척된 곳은 프리미엄이 붙기 때문에 실입주가 아니면 투자가치는 떨어진다.투자수익을 극대화하려면 3∼4년 안에 투자이익을 회수할 수 있는,시행인가를 받기 직전이 유리하다. 투자가 목적이면 이주비 지급을 전후한 지역을 찾는 것이 좋다.이주비 지급 전후에는 지분값이 저렴하고 앞으로 상승할 가능성이 크다.지분을 구입한 후 철거전 이주가 80% 이상 진행되면 파는 것이 좋다.실입주를 원하면 평가액이 공개된 마지막 단계에서 지분을 사는게 유리하다.구입한 지분으로 희망하는 평형을 보장받을수 있는가,언제 입주할 수 있는가,금융기회비용을 포함한 총부담금이 얼마나 되는가 등을 고려해야 한다.따라서 실입주자들이 찾을 곳은 철거가 마무리되었거나 공사가 진행되고 있는 지역이다. 재개발지분을 구입할 때 확인해야할 사항은 다음과 같다.사유지의 경우 등기부등본을 통해 저당과 압류 등 하자 확인은 물론 3개월 전에 건물이나 토지가 등재됐는 지를 확인해야한다.재개발조합의 조합원 명부를 열람,건물의 면적과 조합원의 자격여부,동의 여부를 확인해야 한다.청산조합원인지,입주조합원인지도 체크한다.도시계획 확인원을 떼 확정 고시지역인 지를 확인한다.국공유지의 경우는 동사무소에서 무허가 건물확인증을 신청하고 조합에 가서 인정 면적을 알아본다.국공유지보다는 사유지가 유리하다.시유지는 불하대금이 실거래가의 80∼90%로 점유자의 부담이 적지 않고 관리처분 계획을 수립할 때 시유지를 점유한 조합원들의 불만 때문에 관리처분인가를 받지 못하는 경우도 있다.무허가 건물보다는 허가건물이 낫다.무허가 건물은 유허가보다 보상액도 낮게 나오고 평형 배정에서 우선권도 없다. 평가액에 프리미엄을 더한 것이 매매가격이다.매매가가 1억3천만원(현재 투자액 8천5백만원)인 사유지 18평짜리를 통해 매물의 투자가치를 분석해보자.이주비 4천5백만원 가운데 1천5백만원은 유이자이고 1차 평가액은 8천8백만원,배정평형은 33평형이다.분양가를 1억2천만원으로 가정하자. 매매가 1억3천만원+추가부담금 3천2백만원(분양가 1억2천만원에서 평가액 8천8백만원을 뺀 금액)+현재 투자액 8천5백만원의 3년간 이자 6백만원+유이자 이주비 1천5백만원의 3년간 이자 6백만원을 모두 합한 1억9천8백만원이 총부담금액이다.

◎현대 불광­1,819가구… 지하철 3·6호선 5분거리/대우 산림­봉천동포함 만여가구… 대우 타운화/우성 간석­5개평형 1,722가구… 2001년에 완공/쌍용 이문­1,563가구중 144가구 8월 일반분양/청구 홍은­80가구 8월중 일반분양… 99년 입주 주택건설 업체들이 최근의 미분양 적체 등에 따른 자금난에서 벗어나기 위해 도심 재개발·재건축 사업 수주에 활발히 나서고 있다. 새로 짓는 재개발·재건축 아파트 단지의 경우 교통사정이나 근린생활 시설을 감안해 역세권을 끼거나 주변 자연환경과의 조화,차별화의 적용 등으로 투자자들은 물론 내집 마련의 꿈에 부푼 무주택자들로부터도 큰 관심을 끌고 있다.특히 소형 평수의 임대주택과 조합원분을 제외한 일반 분양분은 다양한 평수에 공급량도 많아 선택의 폭이 넓다. 서울·수도권을 중심으로 주요 업체의 재개발·재건축 현황을 소개한다. ◇현대건설=서울 강북의 부도심지인 은평구 불광동 572의 2,573 일대 2만여평에서 불량·노후주택을 재개발,8∼25층 20개동 총 1천819가구를 짓는다.현대는 이 지역에 자연 친화적 개념을 도입,공원화된 쾌적한 주거공간으로 바꾼다는 계획이다. 이 지역은 지하철 3호선과 내년말 개통 예정인 6호선의 불광역과 도보 5분 정도의 거리이다.시내로의 진입과 의정부·동두천 등 외곽으로의 진출이 쉽다.북한산이 인접해 있어 전망도 좋다. 1구역에는 15평짜리 임대주택 172가구,24평형 200가구,27평형 141가구,33평형 320가구,43평형 166가구 등 999가구를 짓는다.2구역에는 15평형(임대주택) 171가구,24평형 329가구,34평형 186가구,44평형 134가구 등 모두 820가구가 공급된다.조합원분과 임대주택을 제외한 806가구를 착공(99년)과 동시에 일반분양한다.2002년 입주 예정이다. 현대는 서울 풍납2동 246의 3에서 11개평형 557가구에 대한 재건축도 맡았다.이 가운데 재건축 조합분을 제외한 일반 분양분 399가구를 이달말 분양한다.일반분양분은 17평형 192가구,19평형 13가구,24평형 16가구,25평형 56가구,31평형 12가구,32평형 110가구 등이다. 입주는 99년 10월.평당 예정분양가는 15% 옵션 기준으로 4백80만원 선이다.(02)746­2664. ◇(주)대우 건설부문=서울 신림동과 봉천동 주변에서 1만여 가구의 재개발·재건축 사업을 하고 있다.지난 5월에는 신림동 산202의 2 미도아파트 재건축 사업을 수주했다. 이로써 봉천7­2구역 재개발 2천840여가구,봉천9구역 재개발 705가구,신림1구역(동아건설과 공동) 5천960가구 등을 수주,이 일대를 대우아파트 타운화한다는 계획이다. 신림 미도아파트 재건축사업은 기존의 960가구(17평형,20평형)를 헐고 24평형 536가구,32평형 798가구,42평형 426가구 등 총 1천770가구를 짓는다.빠르면 내년 하반기 중 착공하며 766가구를 일반분양한다. 이곳은 2호선 신대방역과 가깝고 관악산·보라매공원 등과도 인접해 있다.오는 7월 조합 설립인가를 받고 내년 2월에 사업승인을 받을 계획이다.내년 11월에는 착공과 동시에 분양에 들어가며 2001년 7월에 입주예정이다. ◇우성건설=최근 인천시 간석동 296의 5 주공1단지 재건축공사를 수주했다.이곳에는 17평,25평,27평형 590가구가 있으나 이를 헐고 33평형 620가구,38평형 248가구,48평형 854가구 등 1천722가구를 짓는다. 오는 11월부터 이주 및 철거를 시작해 내년 9월 착공과 함께 일반 분양이 추진되고 2001년에 준공할 계획이다. 이밖에 서울의 답십리7구역에서 1천770가구,미아5구역에서 2천265가구,정릉4구역에서 2천545가구,본동2­3구역에서 440가구,부산 좌천1구역에서 468가구의 재개발사업을 진행중이다. (02)520­1591∼4. ◇쌍용건설=서울 동대문구 이문동 177 일대(이문 2구역)에서 1천563가구의 재개발사업을 추진하고 있다.이 가운데 일반분양분은 14평형(임대) 245가구,24평형 580가구,32평형 94가구,42평형 144가구이다. 분양은 오는 8월로 예정돼 있다.분양가는 평당 4백만∼4백40만원으로 예상하고 있다.2000년 5월 준공예정이다. 아파트단지에는 종합놀이기구가 완비된 어린이 놀이터를 만들고 컬러 보도블록을 설치한다.단지 곳곳에는 다양한 유실수를 심고 주민들의 만남의 광장과 휴식장소 등의 공동공간도 꾸밀 예정이다.위성방송 공청시스템,놀이터와 주차장에 폐쇄회로TV,홈오토메이션을 설치할 수 있는 배관·배선으로 설계된다.(02)959­5088. ◇청구=서울 홍은동 9의 615 일대에서 재개발사업을 벌이고 있다.총 246가구중 일반분양분 26평형 27가구,33평형 53가구를 오는 8월에 분양할 예정이다.99년 6월 입주예정. 서울 월계동에서도 월계시영아파트 재건축사업을 추진중이다.총 333가구중 조합분 259가구를 제외한 26평형 74가구를 오는 12월 분양할 계획이다.2000년 6월 준공예정.(02)561­4673.

◎사업승인 직전 투자 유리/내집마련 목적땐 사업승인후가 안정적 부동산 경기가 침체 상태라고는 하지만 아파트의 경우 대형 평수의 분양가격 자율화가 부분적으로 시행되면서 가격변화의 조짐을 보이고 있다.서울 지역은 새로 아파트를 공급할 택지가 고갈되면서 교통여건과 상권 형성,자연 환경이나 전망이 좋은 도심지내의 재개발과 재건축에 관심을 가져볼 만하다. 도심지 내의 재개발사업은 재산적 가치 차이가 많은 다양한 규모의 불량 가옥 밀집지역을 정비하는 것으로 투자할 때 주의해야 할 점이 한두가지가 아니다. 첫째로 아파트 평형 배정은 재개발구역 안의 토지나 땅의 규모에 따르지 않고 평가액을 기준으로 결정하므로 같은 규모의 지분이면 감정평가액이 높은 것을 구입해야 평형 배정에 유리하다.둘째,이주비 지급조건 및 승계여부를 확인해야 한다.토지가 사유지인지 국유지인지,거주자인지 비거주자인지에 따라 이주비가 차등 지급되며 승계가 금지되는 경우가 있으니 조합에 확인할 필요가 있다.셋째,올해 개정된 재개발조례에 따르면 재개발아파트 건축 최대 평수가 전용면적 기준 34.8평형에서 49.9평까지 확대되었고 이에 따라 집을 넓히려면 사업지구 안에 최대 평수 건축 가구수를 확인하고 그 범위에 들어갈 수 있는 재산평가액 지분을 매입하는 것도 유의해야 한다.네째,투자시점의 선택이 중요하다.재개발사업 지구에서는 사업지구 지정 및 사업승인 직후에 일반적으로 자산액이 상승한다.따라서 사업지구 지정이나 사업승인 직전에 투자하는 것이 유리하다.그러나 내집 마련이 우선이면 사업승인후가 안정적이다.이주비가 다른 지역보다 높거나 사업면적에 비해 조합원수나 세입자가 적은 지역을 선정하는 것도 고려해봐야 한다. 재건축사업은 재개발사업과는 달리 비슷한 가격대의 노후 아파트나 연립주택이 대상이므로 사업지구내 기존 아파트의 층수 대지 지분,땅값에 따라 사업성 여부가 결정되므로 이런 점을 유의하면 된다.첫째,땅값이 높은 지역이면 아파트 분양가격이 높게 책정되므로 개발이익이 많아지며 조합원의 부담액이 적어진다.또한 대지지분이 많으면 좋다.대지지분의 많고 적음에 따라 조합원이 무상으로 분양받을수 있는 평형이 결정된다.둘째,넓은 평수의 세대주가 상대적으로 적은 아파트가 유리하다.재건축아파트는 평형별 건축비율이 제한돼 있어 큰 평수의 아파트를 분양받기 위해서는 큰 평수의 노후아파트를 구입하면 된다.셋째,고지대나 단독주택 밀집지역은 되도록 피하자.건축심의 과정에서 건축 높이의 제한이나 민원 등으로 사업 진척이 어렵게 되거나 예상못한 부담이 생길수 있다.

◎5가구 매입계약서만 있으면 사업자등록 가능/“부동산 침체기 새 활로”… 1년새 투자자 400% 증가 중고주택과 미분양 아파트를 활용한 임대주택사업이 새로운 부동산 재테크 수단으로 각광받고 있다. 그동안은 일반주택으로 사업자 등록을 해야 임대사업이 가능했다.그러나 지난 4월 임대주택법 시행령이 개정됨에 따라 등록조건이 크게 완화되고 세금혜택도 많아 누구라도 5가구의 매입계약서만으로 사업자등록이 가능해졌다.이에 따라 개인투자자들도 한 번쯤 재테크 수단으로 활용해 봄직한 조건이 갖추어졌다. 최근 부동산 경기 침체로 마땅한 투자처를 찾지 못하던 일반 투자자들이 임대주택 사업에 몰리는 것도 이 때문이다.임대사업자수는 지난해 6월 전국적으로 253명에서 1년만에 1천여명으로 늘어났다. 임대주택사업은 건설주택임대사업(공공건설임대,민간건설임대)과 매입주택사업으로 나누어진다.이 가운데 일반인들이 할 수 있는 것은 매입임대사업.기혼이나 미혼,1가구 1주택 소유자,1가구 다주택 소유자 등에 관계없이 누구라도 할 수 있다. 주택규모도 제한이 없다.특히 전용면적 18평 이하의 경우 취득세와 등록세를 전액 면제받을수 있어 임대사업용으로 가장 적절하다.국민주택규모를 초과하는 전용면적 25.7평 이상의 주택으로도 임대사업을 할 수 있다.이 경우는 5년 임대후 팔 때 양도소득세 감면을 받지 못한다.임대주택사업의 가장 큰 장점이 양도세 감면임을 감안할 때 국민주택규모 이상의 평수는 적당치 않다. 이같은 사항을 종합적으로 고려할 때 임대사업용으로 가장 적합한 것은 미분양 아파트이다.특히 부산·대구·광주·대전·인천 등 지방 5대 도시,수도권의 평택·오산 등지에 남아 있는 대형 주택건설업체의 미분양 아파트를 사들여 임대사업을 벌이면 수익성이 높다는 것이 부동산 전문가들의 전망이다. 이곳의 미분양 아파트는 1∼2년 전 분양가로 공급하기 때문에 표준건축비 인상에 따른 분양가 인상과 관계가 없다.따라서 상대적으로 값이 싸고 입주도 빠른 장점을 갖추고 있다. 미분양 아파트는 올해말까지 구입하는 경우에만 특혜가 있다.연립주택과 다세대 주택도 사업계획 승인을 받아 지으면 임대사업을 할 수 있다.이 경우 20가구 미만으로 건축허가를 받아 건설한 것이면 임대사업이 안되므로 시·군·구에 곡 확인해야 한다. 또 95년 11월 이후부터 미분양된 주택은 혜택대상이 아니며 서울의 미분양 주택도 혜택에서 제외된다.다만 금융지원중 주택건설업체가 국민주택기금을 지원받고 구입자가 대출금을 승계하는 경우는 기간의 제한이 없다.

수도권을 제외한 아파트가격 분양가 자율화확대는 주택시장 활성화를 위한 조치로 평가된다.건설교통부는 전국 가운데 강원·충북·전북·제주 등 4개 시도에서 시행해온 아파트 분양가 자율화조치가 가격인상 등 부작용없이 시행되자 수도권을 제외한 지역으로 확대,6월부터 실시키로 했다. 분양가 자율화는 주택가격을 시장의 수급원리에 맡기겠다는 것으로 주택정책이 지향해야할 궁극적인 목표이다.아파트가격규제는 시장원리에 맞지 않는데도 정부가 유지해 온 것은 주택가격의 안정을 위해서다. 최근 주택가격이 안정되면서 공급위주의 정책을 경쟁촉진과 품질향상을 겨냥하는 쪽으로 바꿔야한다는 논의가 잇따르고 있다.그점에서 주택보급률 높은 지역부터 순차적으로 분양가를 자율화하는 것은 시의에 부합된다고 하겠다. 이번 확대조치는 주택보급률이 높아져 자율화해도 가격인상이 없을 것이라는 판단에 바탕을 두고 있다.건교부는 이번 자율화대상 지역의 주택보급률이 평균 97.9%에 달하고 있다고 밝히고 있다.그러나 여기서 간과되고 있는 것은 대구와 부산의 주택보급률이 각각 74.4%와 75.7%로,보급률이 낮은 지역도 포함되어 있다는 점이다. 때문에 앞으로 대구와 부산 등 대도시의 주택가격은 인상될 소지가 다분하다.분양가 자율화조치가 주택건설업의 경쟁을 촉진시켜 가격인상을 억제하는 효과를 가져오지 않는한 인상을 피하기는 어려울 것이다.그러므로 정책당국은 건설업체가 담합을 통해 값을 올리는 일이 없도록 행정지도를 강화하는 한편 경쟁촉진을 위한 시책을 꾸준히 개발해야 할 것이다. 현행 선분양 후입주제도도후 분양제도로 바꿔 나가야 할 것이다.주택도 상품인 이상 수요자가 상품(완성주택)을 보고 선택할 수 있도록 주택시장을 수요자중심으로 탈바꿈시키는 것이 바람직하다.

◎설계·시공·인테리어까지 “눈에 띄게”/가변형 벽체설치 공간 활용도 높여 건설교통부가 최근 아파트 분양가 전면 자율화의 조기실시를 적극 추진키로 방침을 정함에 따라 주택건설업체들의 아파트 차별화 전략이 점차 가속화되고 있다. 정부가 일부 지역에서만 실시하던 분양가 자율화를 전면 조기실시로 방향을 잡은 것은 과거와는 달리 이제 주택 보급률이 90%에 육박하고 소비자들이 양보다는 질적인 주거문화를 추구하는 경향이 두드러지기 때문이다.이에 따라 주택건설업체들은 기존 전략을 대폭 보강,설계와 완벽·안전시공은 물론 인테리어 등에 이르기까지 새로운 차별화 전략을 세우는 등 발빠른 움직임을 보이고 있어 아파트 상품도 이제는 품질로 경쟁하는 시대가 본격화될 전망이다. LG건설은 「소비자가 기대할 수 있는 수준의 아파트 공급」과 「입주자가 전혀 생각지도 않았던 파격적인 고객 서비스」를 기치로 내걸로 고품질 아파트 건설에 박차를 가한다는 계획이다. 우선 단지배치에 신경을 쓰고 있다.지역의 유래나 역사적 의미를 최대한반영한 단지로 특화한다는 전략이다.이를 위해 6월말 분양 예정인 부산 용호동 아파트 9천가구의 경우 보행자전용 몰(Mall) 바닥을 용의 형상으로 디자인하고 단지안의 보도블럭에 2마리의 용이 만나서 바다로 향하는 형상을 새기기로 했다. 가구별 평면도 화장실에 빛이 들도록 설계하고 다용도실의 쓰레기 분리수거 기능 및 실내정원으로 쾌적한 아파트를 공급한다는 계획이다. 대우건설은 특허인 「그린홈,그린아파트」로 승부할 계획.이는 업계에서 처음 주택에 환경개념을 도입한 것으로 그동안 입주자들로부터 큰 호응을 얻었었다. 그린홈의 특징으로는 맑은 물 공급시스템,자연환기시스템,소음차단시스템,무인경비시스템 등 9가지 차별화된 상품을 꼽을수 있다.또 다양한 수요에 대응,소득계층 및 가족구성 등에 따라 설계와 인테리어를 차별화함으로써 다품종 상품화(Multi-Brand)를 서두르고 있다. 금호건설은 단지 내외부를 「동·서문화가 접목된 맞춤 아파트」로 꾸민다는데 중점을 두고 있다.단지 외곽은 우리의 정서를 복원한 전통양식으로,아파트내부는 서구식 패턴의 마감재를 사용해 질적 승부를 걸고 있다. 아파트 내부 인테리어는 핵가족·신혼부부·독신자들이 좋아하는 중소형 아파트를 「맨하탄풍」으로 꾸미는 것을 비롯,자녀가 어린 가정에 알맞는 휴양지 스타일의 「카리브풍」,중대형 평형의 중장년층을 겨냥한 고전과 현대식이 어우러진 「나폴리풍」,대형평형에 어울리는 하이­클래식 이미지의 「르네상스풍」을 전략상품으로 내놓고 있다. 이밖에 현대건설은 단지내 주요 도로를 가로공원화하고 아파트 건설에 전통의 멋과 현대적 세련미를 반영하는데 역점을 두고 있다.쌍용건설은 아파트 단지를 안전한 어린이 동산,각종 동식물이 자라는 공동정원,소형 형형에도 화장실을 2개 설계하는 주택기능성 제고 등 테마가 있는 주택상품 개발에 주력하고 있다. 또 선경건설은 가변형 벽체설치로 공간구조의 활용도를 높이고 장애인이나 노인들이 살기에 편한 주택구조 등 자체 개발한 「유니버설 디자인」을 차별화 전략으로 내세우고 있다.

◎업계 경쟁 촉진… 고품질주택 공급/수도권외 보급률 98%… 값 급등 우려없어 정부가 아파트 분양가 자율화 대상을 수도권을 제외한 전 지역으로 확대키로 한 것은 주택건설업체간 경쟁을 통해 질좋고 다양한 주택의 공급을 촉진함으로써 주택시장 기능을 활성화하려는데 있다. 그동안 주택정책의 최우선 목표는 가격안정이었다.이를 위해 분양 아파트의 가격을 규제했던 것.그러나 전국 어디에서나 외관과 내부구조에 차별성이 없는 아파트가 양산됐고 이 때문에 입주자들은 취향이나 필요에 따른 상품을 선택하기가 어려웠다. 수도권 이외 지역만 분양가를 자율화한 것은 이들 지역의 주택보급률이 97.9%나 돼 실수요가 크게 늘어날 소지가 없기 때문이다.대기수요자인 청약저축과 예금가입자도 3월말 현재 전체 가입자(2백12만7천명)의 20%에 불과하다.또 미분양 물량의 적체로 규제를 폐지하더라도 분양가가 오를 가능성이 거의 없는 곳이다.이번 조치로 수도권을 제외한 지역에서는 소비자들이 선호도와 소득에 맞는 아파트를 선택할 수 있게 됐다. 남은 것은 서울을 비롯한 수도권의 분양가 자율화.재정경제원과 건설교통부는 주택보급률,분양가와 시가와의 차이,청약저축·예금 가입자수를 고려해 시기를 결정해야 한다는 입장이다.기본적으로는 분양가가 시가의 90%는 되고 주택보급률이 85∼90%에 이르러야 분양가 자율화가 가능하다고 보고 있다.서울의 경우 분양가는 시가의 60∼75%에 불과하고 주택보급률도 69.7%로 전국 최저다.청약저축 가입자도 1백9만명으로 전국 주택수요자의 절반을 넘고 있다. 재경원은 수도권에서 분양가를 자율화하면 주택공급 확충이라는 긍정적 측면보다 부동산 투기로 이어질 것으로 보고 있다.인천이 주택보급률 92.4%,분양가 비율 95∼100%로 규제를 풀만한 요건을 갖췄는데도 자율화를 못하는 것은 「서울」에 인접해 있기 때문이다.경기도도 마찬가지다. 따라서 수도권 분양가 자율화는 아직이다.다만 인천이나 경기도처럼 주택시장이 안정된 지역에서는 98년 하반기쯤 저소득층의 주택마련과 관계없는 25.7평 이상의 아파트에 한해 자율화가 되지 않겠느냐는 분석을 내릴수 있다.서울도 99년부터는 투기우려지역을 제외하고는 부분적 자율화가 실시될 공산이 크다.

◎수도권 제외 전지역·모든 평형 대상 아파트의 분양가 자율화가 수도권을 제외한 전 지역의 모든 평형으로 확대,시행된다.〈관련기사 9면〉 건설교통부는 27일 「주택분양가 원가연동제 시행지침」을 이같이 고쳐 6월1일 이후 입주자 모집공고를 신청하는 사업부터 적용키로 했다고 발표했다. 이에 따라 전국 15개 시·도 가운데 강원·충북·전북·제주 등을 제외한 11개 시·도에서 전면 또는 부분적으로 시행돼 온 아파트 분양가 규제는 수도권을 제외한 전 지역에서 폐지된다.다만 저소득층을 위해 국민주택기금을 지원받아 건설하는 18평 이하의 「국민주택」은 종전대로 분양가가 규제된다. 건교부는 95년 11월부터 주택관련 규제를 완화하고 시장기능을 회복시키기 위해 국민주택을 제외한 아파트 분양가 규제를 단계적으로 완화해왔다.현재 강원·충북·전북·제주지역의 분양가는 완전 자율화돼 있다.대전·충남·전남·경북·경남지역은 25.7평 이상 평형에 대해 분양가 제한을 하지 않고 있다. 이와 함께 수도권에서도 공정이 80% 이상 진행된 상태에서 분양하는 「후분양 아파트」의 경우 공공택지 또는 공공자금의 지원을 받지 않으면 분양가에 전혀 제한을 두지 않기로 했다.또 구조안전,주택수명,자원재활용 등에서 우수한 철골조 아파트의 경우 수도권에서도 분양가를 완전 자율화하기로 했다.

◎「간접 국토확장」 해외개발 적극 추진/주택·공장용지 올 640만명 공급… 연차적 확대/정부 의존도 낮추고 「팔릴수 있는 토지」 개발 주력/수도권 다핵분산형 개편… 주택가격 안정에 최선 □대담=권혁찬 경제부차장 성남시 분당의 한국토지공사 신사옥에 들어서면 1층에 「토지박물관」이 있다.이 곳을 둘러 보면 고조선과 발해시대를 포함,우리나라의 과거와 현재의 영토가 표시된 지도가 눈길을 잡는다. 이는 토공이 영토확장의 선봉장 역할을 하고 있음을 뜻하는 것이며,다가오는 21세기에는 과거에 잃었던 고토를 회복하겠다는 의지의 표현으로 볼 수 있는 대목이다. 토공의 이효계 사장은 서울신문 경제부 권혁찬차장과 가진 대담에서 『올해에는 지난해 마련한 중장기 전략경영계획을 구체화하기 위해 도심 재개발과 유통단지,관광단지,해외 토지개발 등의 전략사업을 가시화하겠다』고 말했다.특히 「고객만족」에서 한 발 더 나가 「고객 감동경영」을 펼침으로써 품질과 서비스로 승부하겠다고 강조했다. ○22년만에 새 사옥 마련 ­설립 22년만에새 집을 마련,지난달 분당으로 옮기셨는 데요.축하드립니다. ▲토공은 땅을 개발하고 공급하는 기관이면서도 정작 자체 사옥이 없어 여러차례 옮겨 다녀야 했습니다.주택난 해소와 산업입지의 확충을 위한 투자가 우선이었기 때문이었지요.신사옥 입주를 계기로 전 임직원이 새로운 각오로 일하고 있습니다.우선 내실경영에 주력할 것입니다.그동안은 정부 지원에 많이 의존했지만 이제는 스스로 성장여력을 비축하고 경쟁력을 높여야 할 때라고 봅니다.통일시대와 남북교류 활성화에 대비하고 시대변화에 맞게 각종 규제를 고객의 입장에서 풀어나가겠습니다. ­신도시 개발에 대한 평가가 엇갈리고 있습니다.사업주체인 토공은 어떻게 평가하고 계십니까. ▲부동산 값이 폭등하던 80년대 말에 분당 등 4개 신도시 건설을 맡았습니다.쾌적한 도시를 만들려고 애썼습니다.그러나 짧은 기간에 큰 사업을 하다 보니 자족기능이 완비되지 못해 입주민들의 불편이 컸던 게 사실입니다.지금은 신도시의 자족기능 촉진과 도시의 활성화에 역점을 두고 하나하나 해결해 나가고 있습니다.일산의 경우 국제회의장과 전시장,법조연수단지,통일법제연구원이 입주할 예정입니다.분당에는 한국통신,주택공사,가스공사 등 공기업과 삼성·대우 등 민간업체가 대거 들어올 예정이어서 이곳의 자족기능은 한층 높아질 것입니다.영국의 「밀턴케인즈 신도시」에서 보듯 하나의 도시가 성숙하려면 수십년의 세월이 걸립니다.따라서 신도시에 대한 평가는 아직 이르다고 생각합니다.다만 신도시 건설로 부동산시장이 안정을 되찾은 점과 짧은 기간동안 짜임새있게 건설된 점을 외국 전문가들도 인정하고 있습니다.국민의 주거수준을 한단계 올리고 21세기의 새로운 도시건설 모델과 주거문화의 방향을 제시한 성과도 주목해 줬으면 합니다. ○신도시 평가는 이르다 ­공공토지로 수용할 경우 토지 소유자에게 세금 감면이나 면제 혜택이 있습니다만,수용 주체가 이를 제대로 알려주지 않아 피해를 보는 사례가 있습니다. ▲좋은 지적이십니다.몇년 전 일산 등지에서 그같은 민원사례를 접수한 일이 있습니다.토공에서는 토지 수용시 각종 세금 관련문제를 통보해 주고 있습니다만,일부가 제대로 전달되지 않아 그런 일이 생긴 것으로 압니다.토지를 수용당하는 사람들은 수용주체로부터 수용확인원을 발급받아 국세청에 신고하면 관련 세금에 대해 혜택을 받을 수 있습니다.토지 피수용자에게는 반드시 이같은 내용을 알려 민원이 생기지 않도록 최선을 다하겠습니다. ­올해 계획된 토지개발 규모는 어느 정도 입니까. ▲신경제 5개년 계획의 마지막 해인 올해에는 3조6천억원을 들여 총 3백71만평의 택지와 2백29만평의 공장용지 등 모두 6백40만평을 공급하게 됩니다.주택용지는 계속사업지구에서 2백50만평을 공급하고 전국 88개 신규사업지구에서 3백71만평의 택지를 공급합니다.공업용지는 군장·녹산 등 19개 사업지구이며 특히 해외공단개발 사업중 러시아 나홋카 공단은 빠르면 하반기에 착공됩니다.또 토지의 수급조절 차원에서 올해 30만평을 사들이게 됩니다.해외 공단개발의 경우 우리기업들이 입주하게 되면 「영토확장」이나 다름없습니다. ○수도권 219만평 공급 ­택지의 경우 수도권과 지방의 사정이 크게 다를 텐데요. ▲수도권은 인구집중과 산업과밀로 교통·주택 등에서 많은 문제를 안고 있습니다.82년부터 94년까지 전국 택지개발 면적은 9천8백만평이었습니다.이 가운데 49.4%가 수도권에서 이뤄졌습니다.그런데도 95년 현재 수도권의 주택 보급률은 76.5%로 전국 평균 86.1%에 크게 못미칩니다.아파트 가격 등 부동산 시장의 큰 흐름은 수도권에서 결정됩니다.정부도 이런 문제를 해결하기 위해 수도권을 다핵분산형 공간구조로 개편하는 등의 국토개발 정책을 펴고 있습니다.토공도 여기에 맞춰 수도권내 장기 토지수급량을 예측하고 연차적·권역별로 택지를 확보해나가고 있습니다.현재 수도권의 인구집중 추세와 산업 구조조정 패턴을 감안할 때 2011년까지 수도권에서는 전국 소요량의 40.3%인 1억5천만평이 필요합니다.올해 수도권지역에서는 8개 지구에서 4만8천가구를 수용할 수 있는 2백19만평이 공급됩니다.토공에서는 사업시기를 최대한 앞당겨 아파트 가격 상승에 대한 불안심리를 없앨 계획입니다. ­최근 발표된 미니 신도시쪽의 투기우려는 없습니까. ▲아직은 심각하지 않은 것 같습니다.정부가 발표한 용인 동백지구와 화성 향남지구도 조기 개발에 착수,수도권 집값 안정에 기여하도록 하겠습니다. ○아산단지 분양가 인하 ­최근 경쟁력 제고 차원에서 아산국가산업단지의 일부 분양가를 내렸습니다.앞으로 분양가 인하를 더 확대할 생각을 없으십니까. ▲산업용지 분양가는 국가 산업경쟁력과 불가분의 관계입니다.요즘 흔히 말하는 고비용 저효율의 대표적인 것이 높은 땅값입니다.우리나라 공장용지의 분양가가 선진국이나 경쟁국에 비해 상대적으로 높은 것은 토지 보상비가 높기 때문입니다.조성원가로 공급하는 공장용지의 분양가를 내리기 위해서는 원가절감 노력 외에 간선시설 설치비 등 조성원가에 크게 영향을 미치는 요소를 줄여야 합니다.선진국과 경쟁국은 간선시설 외에 공단내의 공원,하수처리시설,간선도로까지 지자체나 국가에서 전액 지원하고 있습니다.토공은 정부의 「경쟁력 10% 이상 높이기」 정책을 지원하기 위해 아산국가산업단지의 분양가를 지구별로 최고 22%,평당10만원을 내리는 등 특단의 가격인하 조치를 단행했습니다.목포대불,동해북평,김천구성 산업단지 등 다른 산업단지에 대해서는 할부이자를 면제하고 대금 납부기간을 연장해 줌으로써 사실상 분양가 인하효과를 냈습니다.이밖에 공단내 녹지율의 하향조정과 입찰방식으로 공급하는 영리시설용 용지의 분양에서 얻는 이익만큼 조성원가를 내리는 방법,신공법 개발을 통해 분양가의 인하조치를 꾸준히 확대해 나갈 계획입니다. ○「판촉 D­60일 운동」계획 ­지난해에는 목표치를 넘는 토지를 분양한 걸로 알고 있습니다.올해는 어떻습니까. ▲작년에는 토지시장의 침체에도 불구하고 6백90만평,4조3천억원어치의 토지를 공급했습니다.산업용지는 가격인하 등 특단의 조치를 통해 목표대비 132%의 공급실적을 기록했습니다.올해도 계속되는 국내 경기의 침체와 정부의 재정 긴축운용으로 부동산 경기를 낙관하기 어렵습니다.또 개방화·민간화·지방화 등의 가속으로 좋은 땅을 확보하기가 힘들고 땅값 상승과 지자체의 간선시설 지원요구 등으로 원가상승 요인이 곳곳에 도사리고 있습니다.따라서 올해에는 팔지 못하고 남은 땅을 줄이는데 중점을 둘 작정입니다.지난해 처럼 판촉활동에도 적극 나서 상·하반기에 「판촉 D-60일 캠페인」을 벌일 예정입니다.지역별 고객지원센터 완비를 통한 전국 통합판매망을 구축하고 수요자 위주의 토지특화,유효수요 계층별 집중광고전략으로 어려움을 헤쳐 나가겠습니다. ­미분양 재고토지는 어느 정도입니까.빨리 처분할 방도는 없나요. ▲개발사업이 끝났는데도 팔리지 않은 땅은 4월 현재 3백88만평입니다.금액으로는 4조8백67억원이나 됩니다.이처럼 미매각 토지가 많은 것은 92년 말부터 지속된 부동산 경기침체 탓입니다.전체 재고토지 금액의 68%를 차지하는 신도시 상업·업무용지의 매각 부진도 큰 원인입니다.과거에 부동산 경기가 좋을 때는 『생산하기만 하면 팔린다』는 공급자 위주의 판매방식에 안주하던 경향이 없지 않았습니다.지금처럼 장기간의 부동산 경기침체기에는 마케팅 방식은 물론 경영 전반에 대한 혁신까지 요구되고 있습니다.이제 민간기업식의 마케팅 방법을 과감히 도입하지 않으면 안됩니다.이미 모든 제품에 보편화된 「토털 마케팅」 개념을 토지상품의 원자재의 취득·개발 등 생산단계에서 도입해 「팔릴수 있는 토지」의 개발에 주력하도록 하겠습니다. ○「토털 마케팅」 개념 도입 ­우리처럼 국토가 좁은 나라에서는 구조적으로 땅에 대한 애착이 크지 않습니까.21세기를 대비해 국토를 더욱 효율적으로 개발·공급하는 등의 중장기전략을 소개해 주시지요. ▲인구는 많고 국토는 좁은 우리나라에서는 짜임새 있고 효율적으로 국토를 가꾸어 후손에게 물려 주어야 합니다.토공은 「국토의 경쟁력과 국민의 삶의 질 향상」이라는 국토종합개발계획의 기본이념을 바탕으로 「21세기 새로운 도약을 위한 전략경영계획」을 세웠습니다.세계 제일의 자랑스런 국토를 만들기 위한 우리의 꿈,코랜드 드림(KoLand Dream=한국토지공사의 꿈)을 실현하려고 최선을 다할 것입니다.중장기 기본전략으로는 2001년까지 택지를 연평균 2.9%,산업용지를 4.2%씩 지속적으로 확대 공급하겠습니다.유통단지,관광단지,복합단지 등신규 전략사업도 적극 추진하고 산지와 구릉지를 이용한 싼값의 전원형 택지도 체계적으로 개발·공급할 계획입니다.개발방식도 민간기업 또는 지자체와 공동으로 추진,시너지 효과를 높이겠습니다.

한국토지공사는 12일 금융비용 부담을 덜기 위해 택지 조성원가에 금융비용을 반영하는 방식으로 택지원가 산정체계를 변경,건설교통부와 협의를 거쳐 시행하는 방안을 추진중이라고 밝혔다.이 방안이 시행되면 지역에 따라 조성원가 수준 또는 조성원가보다 높거나 낮은 가격으로 공급되는 공공시설용지와 협의양도인택지 등은 금융비용만큼 분양가가 오르게 된다.

◎“공장용지 문제 정부차원서 신속해결”/산업입지 지원단에 전문요원 상시배치 얘로 상담 『우리나라는 국토가 좁은데다 산지가 많아 공장용지로 활용할 수 있는 여지가 적습니다.기업의 공장설치와 공단개발 등 산업입지와 관련된 문제를 신속히 해결해 주기 위해 최근에 건설교통부 내에 「산업입지지원단」을 설치,가동하고 있습니다』 지난 1일부터 본격 가동에 들어간 산업입지지원단의 단장을 맡은 이향렬 차관보(55)는 지원단을 개설하자 마자 상담이 몰려 앞으로 이를 의욕적으로 이끌어 가겠다고 다짐했다. 그는 『그동안 산업입지제도와 절차를 꾸준히 개선해 왔으나 일선 집행기관들이 산업입지 관련업무를 잘 모르거나 소극적으로 처리하고 민간기업의 정보부족과 전문성도 없어 공장용지를 찾는 기업인에게 별로 보탬이 되지 못했다』며 『앞으로는 중앙 정부차원에서 이를 적극 지원하겠다』고 말했다. 새로 발족된 산업입지지원단은 전국 각지에 분산된 다양한 산업입지 정보에 대한 자문과 지방자치단체 등 집행기관에서 부닥치는 어려움을 정부차원에서 신속하고 효율적으로 집행되도록 유도해주는 역할을 한다.또 기업의 애로 및 상담창구를 이곳으로 일원화하고 지자체와 관계부서간 협의를 대행해 준다.공단현황이나 분양가,입주업체 현황 등 산업입지관련 정보의 제공은 물론,개별토지에 대한 공장건립 가능 여부도 상담·지원한다. 이에 따라 지원단의 구성원도 단장인 차관보 외에 국토계획국장(부단장),입지계획·수도권계획·토지이용계획·수자원개발·도로건설·도시계획·건축과장 등 관련 7개 과가 모두 참여하고 있다.과천 정부청사 4동(건교부) 5층에 마련된 지원단 사무실(02­500­2808∼9)에는 전문상담요원 4명을 상시 배치,법령해석·자문·상담·안내 등의 산업입지 업무를 직접 지원토록 하고 있다. 이차관보는 『지원단이 가동된 지 며칠만에 10건이 넘는 상담이 들어와 이 가운데 50%는 즉시 해결해 주었고 나머지는 관계부서 및 부처와 협의를 진행중』이라며 공장을 세우려는 기업인 또는 예비 기업인들의 많은 관심이 있기를 기대했다.특히 『민원인들이 준농림지에 농업용 기계제조나 골판지 제조 등의 공장을 설립할 경우 관계법령에 제한이 없다는 설명을 듣고 기쁘게 돌아가는 모습을 볼때는 더 잘 도와주고 싶은 마음이 생긴다』고 했다. 이차관보는 서울대 사회학과(65년)와 서울대 행정대학원(69년)을 졸업했다.71년 행정고시 10회에 합격했고 건설부에서 공직생활을 시작,국립지리원장·감사관·건설경제국장,건교부 교통안전국장·주택도시국장을 역임해 건설행정 분야에서 많은 경험과 식견을 갖고 있다.모나지 않은 성격탓에 주변에 따르는 직원들이 많다.

◎한국형·환경밀착형 등 “차별화 바람”/재택근무·주거 지장없게 완벽시공 전문직 종사자와 독신자,대학생 등으로부터 인기를 끌고 있는 오피스텔에도 특화 및 차별화 바람이 거세게 불고 있다. 방바닥을 온돌로 시공한 「한국형 오피스텔」이 첫선을 보였다.내부시설을 재택근무나 주거 등에 아무 지장이 없도록 편의시설을 완벽하게 갖춘 오피스텔도 나왔다. 낮은 건폐율과 녹지공간을 최대로 확보한 「환경밀착형」,생활의 편의를 추구한 「주상복합형」 등 다양한 형태의 오피스텔이 등장,소비자의 선택 폭을 넓혀주고 있다. 신사프라자가 시행하고 구산건영(주)이 시공 중인 「강남뉴스텔」이 대표적인 한국형 오피스텔이다.서울 역삼역 태극당예식장 옆에 들어설 이 오피스텔은 전 평형의 방바닥을 온돌로 시공하고 개별 냉난방시스템을 갖춘 것이 특징이다.이에 따라 평당 관리비가 8천원으로 일반 오피스텔보다 5천∼7천원 정도 싸다. 오피스텔 내부에는 세탁실 및 수납공간이 마련되고 15평형부터는 욕실 샤워부스도 있다.각 층에는 휴게실을 설치,입주자들의 만남과 휴식공간으로 황용토록 하고 옥상에는 정원을 꾸민다. 지하 3층,지상 13층 규모이며 총 79실 중 주력 평형은 16.42평이다.분양가는 평당 6백40만원이며 내년 4월에 입주할 예정이다.(02)540­2555. 대우건설이 여의도 한국방송공사(KBS)별관 뒤에 짓는 원룸형 고급 오피스텔은 편의성에 승부를 걸고 있다.지하 6층,지상 14층인 이 오피스텔은 지하 1층∼지상 2층까지를 근린생활시설 및 금융기관으로,3∼14층은 26∼36평형 168실의 오피스텔로 지어 입주자의 편의를 최대한 고려했다. 지난 중순부터 분양 중이며 11개 타입의 실내평형으로 시공,입주자의 선택의 폭을 넓혔다.특히 주차장을 램프를 이용한 자주식 주차시설로 만들어 기계식의 단점을 보완했다.개인 사용량에 따라 온도를 조절할 수 있는 개폐식 냉난방시설,층별 여성 전용화장실 및 휴게실을 설치해 입주자에게는 재택근무와 다름없는 편리함을,사무실 근무자에게는 업무의 효율성을 높이도록 배려했다. 분양가는 평당 5백90만원이며 입주자의 희망에 따라 40∼50%의 융자도 받을수있다.(02)761­9966. 한라시멘트 건설본부가 서울 서초동에서 건설중인 「한라 그린빌」은 우면산의 쾌적한 자연경관을 배경으로 각종 첨단시설을 갖춘 환경밀착형으로 분류된다. 지하 5층,지상 16층 규모인 이 오피스텔은 14∼28평까지 11개형이며 평형별로 15가구씩(14평형은 30가구)모두 180가구이다.분양가는 평당 5백만원. 중앙공급식 냉난방시설,도시가스시설,위성방송 및 CC­TV시설,가구당 전화 5회선,원격검침시스템,고속엘리베이터 등 첨단시설을 갖추며 입주자들이 24시간 업무 및 주거에 불편이 없도록 설계됐다.특히 건폐율이 39.75%로 낮고 대지면적(437평)의 60%를 녹지공원 및 주차장으로 확보했다.(02)3444­3696∼8. 이밖에 LG건설이 서울 삼성동 테헤란로에서 분양중인 「LG트윈텔 2」 180실은 최상의 교통 및 업무환경을 전략적 요소로 내세우고 있다.오피스텔 내부에 고품격 시스템을 갖춘 부엌과 주방가구를 설치하는 등 실용적인 면을 강조한 것이 특징이다. 지하 7층,지상 18층 규모로 2000년 6월에 입주할 예정이다.분양평형은 20평형105실,28평형 30실,46평형 15실,48평형 30실 등이다.분양가는 평당 7백59만원.(02)595­8979. 두산건설이 서울 구로동 가로공원 인근에 건립중인 「도림 두산베어스타워」는 주상복합형.20∼40평의 원룸형 오피스텔 21실을 분양중이며 평당 분양가는 3백75만원선이다.가구당 3천만원까지 융자도 해준다.34평·46평형 아파트(평당분양가 4백17만원)67가구를 함께 분양중이며 상가는 별도로 분양한다.(02)853­5566.