‘회사 보유분 분양합니다.’ 최근 들어 분양시장에 회사 보유분 분양이라는 문구가 늘어났다.수요자 입장에서는 전에 분양한다는 얘기를 들은 것 같은데 회사보유분을 분양한다니 무슨 얘긴가 하고 궁금해할 수밖에 없다. 이런 회사 보유분 분양은 대체로 콘도나 오피스텔 등에 많다.최근에는 아파트에도 등장했지만 그리 흔치 않다.회사 보유분은 말 그대로 자신들이 짓거나 분양한 부동산 가운데 회사가 보유하고 있던 물량을 일반인에게 분양한다는 얘기이다. 이유는 여러가지가 있다.회사가 자금이 필요해서 보유분을 내놓거나,아니면 보유 목적이 사라졌기 때문에 분양하기도 한다.이런 경우는 콘도에 많다.콘도는 일정 물량을 회사가 보유하고 있어야만 회원들의 초과 수요를 맞출 수 있기 때문이다. 그러나 회사의 콘도 보유분 매각은 정상적인 것이 아니다.보유분을 팔아버리면 성수기 회원들의 수요를 맞추기 쉽지 않기 때문이다. 그런데 콘도에서나 사용하던 회사보유분 매각이 아파트 등 주택분야에서도 등장한 이유는 뭘까.미분양 물량을 회사보유분으로 치장한 경우가 많다. 20가구 이상 아파트(주상복합아파트 포함)는 일반분양을 하게 돼 있다.따라서 회사 보유분이 있을 수 없다.다만,미분양이 나면 회사가 보유할 수 있다.이것을 회사 보유분이라는 이름으로 분양하는 사례가 많다. 오피스텔도 마찬가지이다.일반분양 대상은 아닌 만큼 회사가 일정 물량을 보유할 수는 있지만 실제로 회사가 이를 보유하고 있는 사례는 거의 없다.빨리 분양해서 투자금을 뽑아야 하기 때문이다.상가는 회사 직영점포를 내놓기도 한다. 이런 회사 보유분에 대한 청약전략은 간단하다.미분양 물량으로 보면 안전하다는 게 부동산 전문가들의 얘기이다.이들은 명칭에 구애받지 말고 분양조건에만 초점을 맞추어야 한다고 조언한다.대체로 이들 회사 보유분이라는 이름으로 분양되는 물건은 분양조건이 일반물건보다 좋다. 따라서 청약시에는 입지여건과 분양가,중도금 대출조건,분양회사의 안정성,마감재와 콘도는 등기여부와 성수기 사용일수 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

(주)미강산업개발은 경기 안산 고잔신도시에 복합 엔터테인먼트 쇼핑몰 ‘스타맥스타워’를 분양한다. 지하 5~지상 10층에 연면적 2만여평. 분양가(점포 1계좌 기준)는 5000만원부터. 은행융자 및 임대보증금을 제외하면 2000만~3000만원선. 중도금 30%를 무이자 융자해준다. CGV 멀티플렉스영화관(12관), 이벤트 광장, 6000여평의 주차공간, 대형 아케이드 및 각종 근린생활시설 등이 들어선다. 지하철 4호선 고잔역과 중앙역이 가깝고 서울을 30~40분대에 진입할 수 있다. 주변에 시청, 법원, 대형 할인매장 및 백화점, 한양대, 안산공대 등이 있다. 오는 10월 입점 예정. (031) 485-1100.

주택건설업체 10곳 가운데 9곳은 지난해 집장사를 하지 않은 것으로 나타났다. 26일 대한주택건설협회에 따르면 지난해 6253개 회원사 가운데 주택공급(사업승인·건축허가 승인 기준) 실적 업체는 490개에 불과했다.5763개 업체는 단 한 채의 집도 짓지 않았다.이를 반영하듯 지난해 주택공급 실적은 전년에 비해 12만여 가구가 줄어든 46만 4000여 가구에 그쳤다. ●집 장사한 업체 8%에 불과 회원사 중에는 연간 수천 가구를 짓는 대형 업체부터 100여 가구 미만을 공급하는 중소업체까지 섞여 있다. 페이퍼 컴퍼니도 상당수 포함돼 있다. 때문에 그동안 연간 주택공급 실적을 갖고 있는 업체는 20∼30%에 불과했다. 그렇다고 해도 지난해 사정은 심각했다. 공급실적 명단에 이름을 올린 업체가 전년도의 절반 이하로 떨어졌다. 회원사 가운데 단 한 채의 집이라도 공급, 체면을 유지한 업체는 8%에 불과했다. 단 몇 채의 다가구·다세대주택을 지은 업체까지 공급 실적업체로 분류돼 제대로 된 주택사업을 한 업체는 이보다 훨씬 적다. 그러다보니 부도 등으로 아예 문을 닫은 업체는 부쩍 증가했다. 지난해 부도로 쓰러진 업체는 10개에 이른다. 스스로 등록·말소한 업체까지 더하면 214개가 문을 닫은 것이다. 전년(163개 업체)에 비해 51개 업체,42% 늘었다. 신규 등록업체도 지난해 11월 이후 줄어들기 시작했다. ●거래활성화 없이는 무더기 부도사태 예상돼 집장사를 포기한 가장 큰 원인은 주택경기 부진을 들 수 있다. 거래를 직접 규제하는 정책이 잇따라 발표되면서 부동산 시장이 고꾸라지고 이로 인해 신규 청약열기가 식었다. 지난해 미분양 아파트는 전국적으로 6만 9133가구로 전년(3만827가구)보다 80.7% 증가할 정도로 유례없는 극심한 불황을 보였다. 청약률 못지않게 계약률이 저조한 것도 공격적인 경영을 접게 했다. 수도권 새 아파트의 계약률이 50%에도 못미치고 빈집이 증가하면서 중도금이 들어오지 않아 사업을 활발히 펼칠 수 없었다고 업체들은 하소연했다. 택지공급 부진에 자금난도 건설사들이 몸을 움츠리게 했다. 상대적으로 분양성이 좋다는 수도권의 대규모 택지공급이 줄어들어 업체들이 활동을 접어둔 것으로 풀이된다. 금융권이 건설사의 자금줄을 죈 것도 주택업체들을 꼼짝달싹 못하게 한 원인이다. 주변 환경 변화도 주택 공급감소에 한몫 했다. 시민단체들이 분양가 인하·후분양 도입을 강력하게 요구했고, 정책도 이에 맞춰졌다. 기존 주택시장 질서를 뒤집는 정책이 잇따라 발표되면서 미래예측이 불가능해지자 업체들이 공급을 미뤘다는 분석이다. 김홍배 대한주택건설협회 부회장은 “지난해 주택 거래 실종이 신규 공급 중단으로 이어졌다.”면서 “아사 직전의 주택업체를 살리기 위해서는 취득·등록세를 대폭 낮추는 등의 거래 활성화 조치가 빨리 나와야 한다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

관심을 끌었던 경기도 화성 동탄신도시 3차 분양에 김이 샜다. 25일 업계에 따르면 다음달 말 1226가구를 공급키로 했던 포스코건설(시공사)이 분양 일정을 5월말로 연기하면서 물량이 당초 5980가구에서 4754가구로 줄어들 것으로 보인다. 포스코건설은 분양 성공이 불확실하고 마케팅 활동시간이 부족하다는 것을 분양 지연 이유로 내세웠다. 하지만 업계에서는 분양가 책정을 놓고 시행사와 이견이 좁혀지지 않아 공급 일정을 미룬 것으로 보고 있다. 포스코건설은 사업의 성공을 담보할 수 없기 때문에 동시분양에서 빠질 수밖에 없다고 밝혔다. 우선 모델하우스를 오래 세워둘 수 없다는 이유가 작용했다. 토공은 택지조성공사 등을 이유로 4월말까지 철거를 요구하고 있다. 올 첫 사업인 만큼 ‘대박’을 터뜨려야 한다는 압박감도 작용했다. 미분양이 발생, 이미지를 구길 경우 곧 이어질 메타폴리스 주상복합아파트(동탄 신도시 중심상업지구), 송도 신도시아파트 사업 등 굵직굵직한 사업까지 악영향을 받을 것으로 판단했기 때문이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

화성 동탄신도시 3차 분양이 2월25일 시작된다. 이번 동시분양은 시범단지와 1단계 동시분양에 이어 세번째로,7개 업체의 8개 단지 5980가구가 나온다. 분양아파트가 4개 단지 3064가구, 임대아파트는 4개 단지 2916가구이다. 민간임대아파트가 처음 선보인다. 이번 분양에서 빠진 대한주택공사와 경기지방공사, 공무원연금관리공단 등 몇몇 건설업체 부지는 올 하반기에 개별 분양될 예정이다. ●전철과 가까운 서쪽에 위치 2단계 사업장에 분양되는 단지는 모두 동탄신도시 서쪽에 위치해 수원선 전철 병점역과는 가까운 반면 동쪽 경부고속도로 기흥인터체인지(IC)와는 거리가 있어 경부고속도로를 이용한 서울, 분당으로의 접근성은 기존 시범단지나 1단계 단지보다 다소 떨어진다. 그러나 서쪽의 35만평 화성 태안지구와 인접해 있으며 올해 초 착공,2010년 완공예정인 서수원∼오산∼평택 고속도로 수혜도 예상된다. 동탄 아파트는 3월 도입 예정인 분양가상한제와 채권입찰제의 적용을 받지 않는다. 따라서 국민주택규모(전용면적 25.7평 이하)의 분양가는 향후 분양가상한제 적용 아파트보다는 상대적으로 비쌀 것으로 예상된다. 반면 대형 평형은 분양가 상승을 가져올 채권입찰제 적용 아파트보다 상대적으로 가격이 낮을 것으로 보여 중소형 보다 수익률이 높을 것으로 전망된다. 특히 이번 분양에서는 40평 이상 대형 물량이 330여가구에 불과해 높은 경쟁률이 예상된다. 또한 전용면적 25.7평 이하 물량의 40%를 40세 이상,10년 이상 무주택자에게 우선공급하는 조항도 적용받지 않는다. ●40평 이상 대형 300여가구 그쳐 지난해 7월에 중형평형 중심의 시범단지가 분양됐고,10월에는 대형평형 중심의 1단계 분양이 완료된 데 이어 이번에는 23∼35평의 중소형 임대아파트 물량이 많은 것이 특징이다. 따라서 임대아파트를 청약할 수 있는 무주택 청약저축 가입자들의 선택폭이 넓어졌다. 공공택지에서 공급되는 민간임대아파트 청약자격은 전용면적 18평(60㎡) 이하의 경우 청약저축에 가입한 무주택 세대주여야 한다. 또 전용면적 18평 초과 25.7평(85㎡) 이하는 무주택 세대주인 청약저축, 청약부금 또는 청약예금 가입자가 대상이다. 이들 민간임대아파트는 입주 시점에서 2년 6개월이 지나면 분양으로 전환할 수 있다. 화성시는 투기과열지구다. 따라서 과거 5년 내 당첨 사실이 있거나 1가구 2주택자,2002년 9월4일 이후 가입된 비 가구주는 1순위 청약이 불가능하다.2002년 9월5일 이후 청약통장 가입자는 최초 모집공고일 전까지 세대주로 전환해야 1순위 자격이 부여된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

경기도 판교 신도시의 청약 경쟁률이 예상보다 높아질 것으로 전망돼 실수요자 등 청약자들의 혼란이 커지고 있다. 건교부는 최근 지역우선청약 혜택을 받는 40세 이상,10년 이상 성남 무주택자의 경우 경쟁률을 최하 190대1로 예상했다. 경쟁률이 높은 만큼 통장 종류와 나이, 무주택 기간 등을 감안해 전략을 세워야 한다. 일각에서는 청약저축통장 소지자만 분양가상한제(전용면적 25.7평 이하) 아파트(주택)를 청약할 수 있는 것으로 알고 있지만 청약부금과 청약예금도 분양가상한제 아파트의 청약 자격에 맞으면 청약이 가능하다 . 또 경쟁률이 높아질 것이 확실한 판교 신도시에 ‘올인’을 할지, 수도권의 또다른 ‘노른 자위’ 단지를 노려야 할지도 고민거리로 부상했다. ●불입개월수 많을수록 우선 순위에 무주택 세대주만 가입할 수 있는 청약저축은 통장을 만든지 2년이 지나 1순위가 됐다고 똑같은 취급을 받는 것은 아니다. 불입 금액이나 불입 개월수에 따라 순서가 달라진다. 청약저축은 공공주택에 청약할 수 있다. 공공임대나 공공분양아파트가 대상이다. 국민주택기금 지원을 받는 민간 아파트도 청약이 가능하지만 민간업체들은 국민주택기금을 지원받으면 분양가 인상에 제한을 받는다. 게다가 주택기금 금리도 시중 은행과 비슷해 민간업체들의 외면을 받는다. 따라서 판교 신도시 공공 아파트 물량은 그리 많지 않을 전망이다. 청약저축 1순위가 된 지 얼마 안됐으면 판교의 임대주택과 공공분양주택 당첨 확률이 적다. 만약 분양가상한제 민영 아파트에 청약하려면 청약저축을 청약예금으로 통장을 바꾸어야 한다. 청약저축에 가입한 지 오래됐다면 통장을 그대로 갖고 있는 것이 좋다. 공공분양아파트나 분양전환이 가능한 공공임대아파트 청약에 훨씬 유리하다. 불입 개월수와 불입액이 많으면 우선 순위가 되기 때문이다. 따라서 청약저축 가입자는 통장을 보유하고 있다가 판교 공공분양 물량이 정해진 뒤 느긋하게 통장을 전환하는 것이 좋다. 청약예금 통장으로 전환할 경우 경기도는 200만원짜리, 인천 250만원짜리, 서울은 300만원짜리 통장으로 바꿔야 분양가상한제 아파트에 청약할 수 있다. ●청약부금도 분양가상한제 주택 청약 가능 청약부금은 매월 5만∼30만원 한도에서 일정액을 불입하는 통장이다. 불입금과 불입 횟수를 모두 채워야 자격이 주어진다. 서울 전용면적 25.7평 이하의 경우 300만원을 불입했어도 24개월이 안됐으면 자격이 없다. 청약부금은 전용면적 25.7평 이하의 민영주택이나 중형국민주택에 청약할 수 있다. 판교에 지어지는 분양가상한제 주택의 대부분이 여기에 해당된다. 청약부금은 청약저축 가입자처럼 통장을 전환하지 않고도 분양가상한제 주택에 청약할 수 있다. 분양가상한제 주택 청약에 가장 편리한 통장이다. 다만 청약저축 통장 소지자만 청약가능한 공공분양이나 공공임대주택에는 청약할 수 없다. 청약부금은 청약예금으로 전환 가능하다. 하지만 굳이 예금으로 전환할 필요는 없다. 무주택우선 혜택을 받지 못하거나 무주택기간이 짧은 사람, 유주택자 등은 청약예금으로 전환하는 것은 괜찮다. 또 큰 평형의 민영주택을 노리려면 청약예금으로 바꾸는 것도 방법이다. 청약부금은 25.7평 이하 아파트에만 청약할 수 있지만 금액을 늘리면 큰 평형 청약이 가능하기 때문이다. ●청약예금은 큰 평형 공략 유리 청약예금은 민영주택 청약을 위한 통장이다. 판교에서 분양가상한제 아파트에 청약할 수 있다. 서울은 청약부금과 같이 청약예금 300만원짜리, 인천 등 광역시는 250만원짜리, 경기도는 200만원짜리다. 다만 현재 청약예금 가입자 가운데에는 유주택자가 많고, 무주택 기간이 짧은 경우도 많다. 따라서 당첨 가능성이 적다면 아예 청약예금 금액을 늘려 큰 평형에 청약하는 것도 한 방법이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부가 최근 10년간 아파트 당첨자에 대해 1순위 자격을 박탈하기로 해 불이익을 받게 됐던 4만 9000여명이 구제될 전망이다. 20일 건설교통부와 규제개혁위원회 등에 따르면 판교 등 투기과열지구 분양가상한제 주택에 대해 10년내 당첨 사실이 있으면 1순위 자격을 박탈하고,40세 이상 10년 무주택자에게 전체 분양물량의 40%를 우선분양하는 내용의 주택법 시행령 및 시행규칙이 입법예고 기간을 끝내고 오는 28일 규제개혁위원회에 제출된다. 건교부 관계자는 “규개위의 반대입장과 4만 9000여명이 불이익을 받는 점이 부담이 되지만 입법예고한 것인 만큼 규개위의 결정에 따르겠다.”면서 “다만 입법예고 기간 중에 접수된 의견 등을 첨부해 제출하겠다.”고 말했다. 규개위는 1순위 자격제한에 대해 중복규제 등의 이유로 반대입장을 보이고 있는 것으로 알려졌다.40세 이상 10년 무주택자에게 우선 분양을 하면서 10년내 당첨자에게 1순위 자격을 박탈하면 중복 규제가 될 수 있고, 소급 입법 우려도 있다는 것이다. 건교부 고위 관계자는 “규개위에 가면 40세 이상 10년 무주택자에 대한 우선 청약안은 그대로 통과되겠지만 1순위 자격제한은 백지화될 것으로 본다.”고 말했다. 건교부의 집계 결과 5년내 당첨사실이 있으면 1순위에서 배제하고 있는 현행제도를 10년내 당첨자로 확대할 경우 불익을 받는 사람은 4만 8648명으로 나타났다. 한편 입법예고 기간동안 건교부에 의견을 낸 244명 가운데 1순위 자격제한에 대해 찬성한 사람은 64명, 반대한 사람은 126명, 기타 54명이었다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

40대 서울·수도권 무주택자들의 판교를 향한 ‘로또 꿈’ 실현 가능성은 어느 정도일까. 경기도 성남 판교신도시 분양일(6월 예정)이 다가오면서 서울·수도권 1순위 중년 무주택자들의 ‘판교 열망’이 뜨거워지고 있다. 정부가 공공택지에 건설하는 전용면적 25.7평 이하 주택에 대해 ‘분양가상한제’를 적용, 분양가를 규제하면서 최소 1억원의 시세 차익을 기대할 수 있다는 분석이 나오고 있기 때문이다. 판교 아파트 당첨이 평생을 집없이 살아온 중년에게 인생역전의 마지막 꿈인 셈이다. 청약 분위기가 달아오르면서 지역우선 청약자격이 있는 40세 이상, 무주택 10년이 넘는 성남시 거주자의 1순위 청약저축 통장은 5000만원의 웃돈이 붙어 암거래되고 있다(서울신문 1월20일자 3면 보도). 하지만 40세 이상,10년 무주택자의 당첨 확률이 190대 1로 나타나는 등 당첨 가능성은 예상보다 낮은 것으로 분석됐다. ●성남 최우선 자격자도 190대 1 성남시 수정구 단대동에 사는 윤모(42)씨는 청약저축에 가입한 지 7년이 됐다. 하지만 윤씨는 판교 분양이 임박하면서 기대에 부풀어 있다. 성남시에 거주, 지역우선청약제에 따른 전체 분양물량의 30%에 대해 우선 청약자격이 있는 데다가 분양가상한제 대상 주택의 40%는 40세 이상 10년 무주택자에게 청약자격이 주어져 당첨 확률이 높기 때문이다. 그러나 윤씨의 꿈이 실현될 가능성은 그리 높지 않다. 건교부에 따르면 판교 시범단지 분양 물량을 3000가구로 가정할 경우 40세 이상,10년 무주택자의 당첨 확률은 190대 1로 나타났다. 3000가구 중 지역우선에 따라 30%인 900가구가 성남에 배정되고, 여기에서 또 40%인 360가구가 40대 이상,10년 무주택자에게 청약기회가 주어진다. 그러나 성남시에 거주하는 10년 이상,40세 무주택 1순위 통장 소지자는 6만 8531명(지난해 말 현재)이다. 경쟁률은 무려 190대 1이다. 서울·수도권 거주자의 경우 당첨 확률은 더욱 떨어진다. 서울·수도권에서 분양가상한제 주택에 청약할 수 있는 40세 이상 1순위자는 37만 2199명이다. 이에 비해 분양 물량은 840가구에 불과하다. 경쟁률은 무려 443대 1에 달한다. 이어 성남지역 우선 자격자에게 분양하고 남아 후순위인 서울·수도권 1순위자가 청약할 수 있는 분양 물량은 525가구다. 서울·수도권 1순위자는 185만 2799명으로 경쟁률은 3529대 1이다. 가히 ‘로또’로 불릴 만한 경쟁률이다. ●당첨되면 얼마나 남을까 건교부 서종대 신도시기획단장은 판교에서 분양가상한제 주택의 표준분양가가 850만원을 넘지 않을 것으로 전망했다. 그러나 판교 아파트 가격의 바로미터가 되는 분당의 아파트 가격은 시범단지 삼성아파트나 한신아파트 33평형(전용면적 25.7평형)이 6억 5000만원선(평당 1969만원)이다. 다른 아파트도 1500만∼1900만원대이다. 만약 분양가상한제 아파트이면서 가장 큰 평형인 전용면적 33평형에 당첨이 되면 3억 6000만원가량의 차익이 기대되는 셈이다. 물론 판교 분양가가 850만원보다는 더 높게 나올 가능성은 있지만 2억원 안팎의 차익은 볼 수 있다는 분석이다. ●청약 전략은 35세 이상,5년 무주택자나 40세 이상,10년 무주택 1순위자는 판교를 기다리는 게 현명하다. 그러나 다른 1순위자라면 판교 이외의 지역을 노리는 것이 좋다. 물론 당첨 확률은 크게 떨어진다. 통장을 돈주고 살 정도로 당첨 확률은 높지 않다. 최우선자의 당첨 확률이 최소 190대 1이기 때문이다. 시간과 공간사 한광호 사장은 “40세를 포함한 35세가 넘는 통장 1순위자는 판교를 노리는 것이 좋지만 여기에 해당되지 않는 무주택 1순위자는 다른 지역 분양가상한제 주택을 노리는 것이 좋다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

경기도 성남지역에서 판교 신도시 당첨을 노린 지역 무주택자 최우선 청약자격 통장이 거액의 프리미엄이 붙어 불법거래되는 것으로 밝혀졌다. 19일 건설교통부와 관련업계에 따르면 오는 6월 판교 신도시 분양을 앞두고 40세 이상으로 10년 이상 성남지역 무주택자에게 자격이 주어지는 분양가상한제(전용면적 25.7평 이하) 주택의 청약저축과 예금통장이 3000만∼5000만원에 불법거래되고 있다. 성남시 수정구에 거주하는 B모씨의 경우 11년3개월 동안 135회 불입액을 넣은 청약저축 통장을 인근 중개업소의 소개로 서울지역 중개업자에게 5000만원에 팔았다. B씨는 “인근 중개업소 사람들의 권유로 통장을 팔았다.”면서 “주변에 자신과 같은 사람이 제법 있다.”고 말했다. 이같은 불법거래는 성남지역 물량 우선배정 원칙에 따라 전체 공급주택의 30%에 대해 우선 청약자격을 주는 데다가 이 중에 40%는 40세 이상 10년 무주택자에게 우선 청약자격을 줘 당첨 확률이 상대적으로 높기 때문이다. 성남지역 거주자 청약통장은 35세 이상 5년 무주택자의 경우 2500만원의 웃돈이 붙어 거래됐으나 건교부가 주택법 개정을 통해 40세 이상 10년 무주택자를 우대키로 하면서 불법 통장거래가격이 더 오른 것이다. 통장은 통장 소지자와 매입자간에 당첨 때 아파트 명의를 이전해준다는 내용을 공증하는 방식으로 거래가 이뤄지고 있다. 이와 관련, 건교부 박상우 주택과장은 “통장 불법거래에 대해 판교 분양 이후 당첨자를 중심으로 국세청, 성남시 등과 강력한 합동단속에 나서겠다.”면서 “성남시에 거주하는 40세 이상 10년 무주택자의 경우 당첨 확률은 크게 높지 않고, 또 당첨후 5년간 전매가 금지돼 실제로 혜택을 보기가 쉽지 않다.”고 말했다. 현행 주택공급 규칙에는 주택공급 질서를 교란하는 등 불·편법 통장을 거래할 때는 3년 이하의 징역이나 3000만원 이하의 벌금을 부과할 수 있도록 돼 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

청약통장 가입자가 지난 1년새 32만명 가까이 순증하는 등 인기를 되찾고 있다. 17일 건설교통부에 따르면 지난해 말 기준으로 청약통장 가입자는 666만 5000명, 가입액은 22조 7000억원으로 각각 집계됐다. 이는 2003년 말(634만 2000명,20조원)에 비해 계좌 수는 5.1%(32만 3000명), 가입액은 13.5%(2조 7000억원)가 늘어난 것이다. 통장 종류별로는 민영주택과 중형 국민주택(18∼25.7평)에 청약할 수 있는 청약예금은 253만 4000명(12조 7000억원),25.7평 이하 민영주택 등에 청약할 수 있는 청약부금 249만 8000명(7조 4000억원), 국민임대와 국민주택에 청약할 수 있는 청약저축 163만 4000명(2조5000억원) 등이다. 특히 1년새 청약저축 계좌 수는 37.9%(44만 9000명), 가입액은 47.1%(8000억원)가 늘었다. 이는 올해 분양가상한제 도입 및 경기도 판교신도시 무주택 우선공급에 대한 기대감 때문으로 풀이된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울·수도권의 주택 실수요자들은 온통 오는 6월 분양 예정인 성남 판교 신도시에 관심을 쏟고 있다. 전용면적 25.7평 이하의 아파트에 분양가상한제가 적용되고, 이 가운데 40%는 40세 이상 10년 무주택자에게, 또 30%는 35세 이상 5년 이상 무주택자에게 공급돼 이들의 당첨 가능성이 커졌기 때문이다. 하지만 판교의 분양가상한제 주택은 많아야 8000가구. 청약경쟁에서 떨어진 실수요자들은 어디를 노려야 할까. 부동산 전문가들은 노릴 만한 분양가상한제 아파트로 국민임대단지의 분양주택을 권한다. 그린벨트(개발제한구역)에 조성중인 국민임대단지는 서울·수도권에서만 11개에 달한다. 주택 규모는 4만 7059가구이고, 국민임대단지는 2만 3322가구이다. 국민임대단지는 정부가 무주택 서민들의 주거난 해소를 위해 그린벨트에 조성하는 아파트 단지다. 대부분 서울 근교의 그린벨트에 있어 경관과 입지여건이 뛰어나다. 단지에는 국민임대아파트와 분양주택이 절반씩 들어간다. 분양주택에는 분양가상한제 적용을 받는 25.7평 이하의 아파트도 상당수에 달할 전망이다. 국민임대단지가 공공택지여서 분양가상한제 적용을 받기 때문이다. 11개 단지 가운데 사업추진이 비교적 빠른 곳은 의왕시 청계지구와 하남시 풍산지구, 의정부시 녹양지구, 군포시 부곡지구 등이다. 가장 높은 관심지역은 의왕 청계지구다.10만 2000평으로 모두 2125가구가 들어선다. 국민임대 993가구, 일반분양 1132가구이다. 서울과 가깝고 입지여건이 뛰어나 높은 경쟁률이 예상된다. 하남 풍산지구도 관심지역 가운데 하나다. 전체 5768가구 가운데 국민임대는 2759가구, 일반분양은 2843가구이다. 이외에 2020가구 규모의 의정부 녹양지구와 2991가구 규모의 군포 부곡지구도 사업추진이 빠르고 입지여건이 뛰어난 곳으로 꼽힌다. 다만 분양시기가 다소 늦어질 가능성이 있다. 건설교통부는 올 연말 분양할 계획이지만 내년으로 넘어갈 수도 있다고 밝히고 있다. 부동산 전문가들은 판교에 실패한 뒤 관심을 둘 곳이라고 추천하고 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

㈜디엠씨플래닝은 서울 중구 을지로6가 동대문운동장역 옆에 대형 상가 패션TV(조감도)를 분양 중이다. 점포 수가 2000여개에 이른다. 지하철 2·4·5호선이 지나는 동대문운동장 환승역에 바로 연결된다. 평당 분양가는 2600만∼7300만원. 신세계건설이 시공을 맡는다. 우리은행, 신세계건설, 다올부동산신탁이 자금을 관리한다.2006년 12월 완공 예정.(02)2285-1100.

지난해 집값 하락과 거래 중단 등 대부분의 주택지표가 악화된 가운데 분양가만 유일하게 오른 것으로 나타났다. 건설교통부가 국민은행의 조사결과를 바탕으로 11일 발표한 ‘2004년 주택시장 동향 및 2005년 주택경기 전망’ 자료에 따르면 가격·공급·미분양·거래 등 모든 주택지표가 금융위기 이후 최악을 기록했다. 지난해 집값은 연평균 2.1%, 전셋값은 5.0% 떨어졌다. 공급 물량은 44만가구로 전년(58만가구) 대비 22% 줄었다. 거래량(아파트 기준)은 69만 4000가구(11월 말 기준)로 전년 같은 기간(100만 3000가구) 대비 무려 30% 감소했다. 미분양 물량은 6만 4000가구(11월 말 현재)로 전년 동기(2만 8000가구) 대비 130% 늘었다. 특히 준공후 미분양은 이 기간 동안 42% 증가한 9852가구로 나타났다. 또 25만 2000가구(11월 말 기준)가 경매에 부쳐져 전년 같은 기간(14만 9000가구)에 비해 69% 증가했다. 특히 연립주택 경매물건은 2003년 4만 7000가구에서 지난해 10만 7000가구로 124% 증가했다. 이처럼 각종 지표가 악화된 것은 일반 경기가 바닥권을 맴돌고 있는데다 정부의 투기억제책이 효과를 내면서 거래위축과 신규청약 부진으로 이어졌기 때문으로 풀이된다. 지표는 악화됐지만 분양가는 큰 폭으로 뛰었다. 서울시 동시분양 평당 분양가는 1200만원으로 2003년에 비해 무려 15% 상승했다.2003년 평당 분양가는 1071만원이었다. 분양가가 오른 것은 주택업체들이 땅값과 자재가격 상승 등을 이유로 분양가를 대폭 올렸기 때문으로 분석된다. 부동산전문가들은 최근 신규 아파트 청약시장이 가라앉은 것은 높은 분양가도 한몫한 것으로 보고 있다. 유형·지역별 집값도 큰 차이를 보였다. 단독은 3.6%, 연립은 5.5%가 떨어진 반면 아파트 하락률은 0.6%에 그쳐 단독·연립주택이 하락세를 주도했다. 지역별 하락률은 서울 1.4%(강남 1.6%), 경기 4.1%, 인천 4.4%, 부산 4.1%, 충남 0.8%를 기록했다. 그러나 대전은 0.3% 올랐다. 건교부는 지난해 실적을 토대로 올해 주택건설 실적이 45만가구에 그치고 입주물량은 47만가구로 지난해 대비 3% 증가할 것으로 전망했다. 집값도 국책 및 민간 연구기관의 전망치를 근거로 매매가격은 3∼4%, 전셋값은 4∼5% 하락할 것으로 전망했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울지역 새 아파트 입주가 봇물을 이룰 전망이다. 새 집을 마련하거나 전세를 찾는 수요자라면 입주 예정 아파트를 눈여겨볼 필요가 있다. 대단지 아파트부터 프리미엄이 많이 붙은 아파트도 많다. ●강남, 대치동 동부 센트레빌 ‘백미’ 강남구 대치동 동부센트레빌 아파트가 특히 눈에 띈다. 대치 주공 고층을 재건축한 아파트로 이달 말 입주한다. 도곡네거리에 붙어 있고 대각선으로 타워팰리스가 있다. 45∼60평형 805가구 단지. 성냥갑 모양의 판상형이 아니라 탑상형으로 지어 고밀도임에도 불구하고 시원한 느낌이 든다. 지하철 3호선 도곡역이 단지 앞에 있다. 대치초등, 대청중, 숙명여중고, 단국대부속중고교, 경기여고 등이 가깝다. 45평형은 시세가 13억∼15억원으로 분양가(6억 8700만원)의 2배 이상 올랐다.8억 1000만원에 분양된 53평은 15억∼17억원을 부른다. 타워팰리스, 삼성동 현대아이파크와 함께 고가 고급 아파트 지존 싸움을 벌일 것으로 전망된다. 강남구 도곡동 아카데미스위트(주상복합 아파트)도 입주를 시작했다.51층 414가구.40∼60평의 대형 아파트를 찾는 수요자가 관심을 가질 만하다. 도곡역이 걸어서 5분 거리. 롯데백화점이 가깝고 생태공원도 있어 주거환경은 쾌적하다. 송파구 잠실동 갤러리아팰리스(주상복합 아파트)도 상반기 입주한다.33∼96평형 아파트 741가구와 20∼46평형 오피스텔 720실이다. 잠실역이 7∼8분 거리. 아시아선수촌 공원, 종합운동장 등이 가깝다. ●강서, 공항로 인근 대단지 속속 입주 강서구 염창동 한화 꿈에그린 아파트 25∼47평형 422가구도 3월 입주 채비가 한창이다. 공사 중인 지하철 9호선 도시가스역이 걸어서 2∼3분 거리. 지하철 개통과 함께 가격 상승을 내다볼 수 있는 아파트다. 내발산동 우장산 현대홈타운 23∼47평형 2198가구도 입주 준비를 하고 있다. 지하철 5호선 발산역이 걸어서 5분 거리. 우장산 공원이 있어 주거환경이 좋다. 양천구 목동 롯데낙천대 아파트는 이 지역에서 보기 드문 대단지.1067가구로 지하철 9호선(등촌삼거리역)이 들어서면 걸어서 이용할 수 있다. ●강북 대규모 재개발이 주도 성북구 길음2구역을 재개발한 대우 푸르지오 아파트는 4월부터 입주를 시작한다.23∼50평형 2278가구의 매머드급 단지. 단지 뒤로 멀리 북한산 국립공원이 보인다. 지하철 4호선 길음역을 걸어서 이용할 수 있다. 길음동 북한산 대림 e-편한세상 아파트 1881가구도 상반기 입주한다. 주변이 재개발을 통해 대규모 아파트 단지로 탈바꿈한다. 동대문구 장안동 시영2차 아파트를 재건축한 현대홈타운은 21∼40평형 1786가구.5호선 장한평역이 걸어서 10분 거리. 대중교통편은 다소 불편하지만 도심 진입이 쉽다. 여의도 백조아파트를 재건축한 롯데캐슬엠파이어(주상복합아파트) 43∼96평형 406가구도 상반기 입주예정이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

우림건설은 경기도 가평에서 아파트 208가구를 분양한다.25∼45평형으로 평당 분양가는 440만∼500만원.2006년 12월 입주예정. 북한강을 끼고 있으며 배산임수형의 입지를 지녔다. 북한강을 내려다 볼 수 있는 조망권을 자랑한다. 경춘고속도로와 경춘선 복선전철 공사가 끝나면 서울 청량리까지 40분 거리라서 발전 가능성도 크다.(031)582-6111.

‘판교 신도시, 제대로 알고 청약해야 한다.’ 정부가 최근 분양가상한제 도입 등 청약제도를 강화해 판교 신도시 등지의 청약을 손꼽아 기다려온 수요자들이 혼란스러워 하고 있다. 정부는 경기도 판교 신도시 등 분양가상한제가 적용되는 지역의 아파트 분양 물량 35%를 35세 이상 무주택 세대주에게,40%를 40세 이상,10년 무주택 세대주에게 청약우선권을 주기로 했다. 그러나 이 원칙만 믿고 청약을 했다가는 낭패를 당할 수 있다. 무주택 및 세대주 조건 등 내용을 구체적으로 들여다 보면 복잡하다. 건설교통부와 금융결제원의 도움을 받아 무주택 세대주의 조건과 자격 유무 확인 방법 등 혼란스러운 부분을 알아본다. ●세대주 조건 까다롭다 ‘노른자위’로 각광받는 판교 신도시의 청약일을 앞두고 우선청약 자격을 갖추기 위해 세대주 분리를 하는 사람들이 많아지고 있다. 그러나 지금은 늦다.10년 무주택 세대주라는 얘기는 10년 동안 무주택자이면서 10년간 세대주여야 한다는 뜻이다. 따라서 40세 이상,10년 무주택자라도 세대주로 분리한 지 10년이 되지 않았다면 분양가상한제 아파트 청약자격이 없다. 다만 무주택 세대주이고 과거에 세대원에 편입된 적이 있는 등 세대주와 세대원을 오간 사람은 세대주 기간을 합해 10년이 되면 자격을 갖춘 것으로 간주한다. 자녀와 배우자와의 관계도 복잡하다.10년 이상 무주택자인 김모(56)씨를 예로 들어 알아보자. 유주택자인 아들이 최근 세대주로 독립했다. 김씨에게는 최우선 자격이 주어진다. 자녀는 현 시점의 세대원 유무만 가리기 때문이다. 부인의 경우는 다르다. 김씨는 따로 집을 갖고 있는 부인을 최근 세대주로 분리했다. 하지만 자녀와는 달리 부부의 주택 유무기간은 함께 산정돼 유주택자로 분류된다. 부인에게 딸린 세대원이 주택을 갖고 있어도 김씨는 유주택자로 분류된다. 이 원칙들은 5년 이상 35세 이상 무주택 세대주에게도 똑같이 적용된다. 단독 세대주에게도 역시 우선 청약자격이 부여된다. ●자격유무 이렇게 확인하라 무주택자 가운데 자신이 10년 무주택인지, 세대주가 된지 몇년째인지 몰라 방법을 묻는 경우가 많다.8년밖에 안됐는데 10년 이상 무주택자로 알고 10년 무주택 청약때 접수를 하게 되면 당첨이 돼도 무효처리된다. 부당청약 등의 이유로 5년 무주택 청약기회도 사라지게 된다. 과거 당첨 여부는 금융결제원 홈페이지(www.kftc.or.kr)의 주택청약 운영사이트(www.apt2you.or.kr)에 들어가면 왼쪽에 당첨여부 확인란이 있다. 본인만 열람이 가능하며 전자인증이 필요하다. 통장을 만든 은행 창구에서도 확인 가능하다. 세대주 여부는 주민등록등본을 떼어보면 세대주로 분리됐는지 알 수 있다. 무주택 기간은 확인이 쉽지 않다. 주택보유 여부는 건교부 주택전산망을 통해 확인할 수 있지만 수백만명의 보유여부를 확인하는 것은 어렵다. 당첨자 가운데 무주택자, 무주택 기간, 당첨 여부 등을 가려내는 방식을 사용한다. 따라서 무주택 기간은 본인이 확인해야 한다. 재산세 납입여부를 관할 시·군·구에 가서 확인할 수밖에 없다. 물론 자신이 과거 10년 동안 살았던 주소를 확인해야 한다. ●수도권 전입하면 청약가능 40세 이상, 무주택 10년 자격을 갖춘 지방 거주자가 서울로 이사하면 어떻게 될까. 공급 공고일 현재 서울·수도권으로 전입신고를 했다면 분양가상한제 아파트 우선 청약이 가능하다. 다만 성남시의 경우 2001년 12월26일 이전에 전입신고를 한 사람에 한해 지역우선 자격이 부여된다. 이후에 전입한 사람은 수도권 거주자와 같은 자격이 주어진다. ●청약통장은 거주지가 기준 청약저축은 아파트 분양지 중심이 아니라 청약자의 거주지 기준으로 분류된다. 만약 청약저축을 청약예금으로 전환, 분양가상한제 아파트에 청약하고자 한다면 수도권은 200만원짜리 통장이면 가능하지만, 서울 거주자라면 300만원짜리 통장이 있어야 한다. 서울과 수도권은 금액이 다르기 때문이다. 따라서 청약저축 불입액이 260만원인 서울 거주자는 청약예금으로 전환할 수 없다. 서울의 경우 청약예금 최소 단위는 300만원이기 때문이다. 이 경우 불입액이 300만원이 될 때까지 기다려야 한다. 반면 서울 이외의 수도권 거주자가 260만원의 청약저축을 불입했다면 200만원짜리 예금으로 전환하고 60만원은 돌려받으면 된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

지난해 기업들이 가격담합 등 부당한 공동행위를 하다 적발된 건수가 크게 늘어난 것으로 조사됐다. 9일 공정거래위원회에 따르면 지난해 적발된 부당 공동행위(카르텔)는 모두 36건으로 전년 23건에 비해 57%나 늘었다. 처분내용별로 고발은 3건으로 전년(5건)보다 줄었으나 시정명령은 14건에서 26건, 과징금은 9건에서 16건으로 각각 두배 가까이 증가했다. 공정위가 지난해 적발한 대표적인 카르텔은 용인 동백·죽전지구 아파트 분양가 담합으로, 당시 14개 건설사가 무더기로 적발돼 시정명령과 함께 총 253억원의 과징금이 부과됐다. 공정위는 최근 공정거래법 개정을 통해 카르텔 과징금 한도를 관련 매출액의 5%에서 10%로 상향조정했다. 김태균기자 windsea@seoul.co.kr

앞으로 토지투기지역이라도 국민임대주택 건설을 위해 수용되는 토지의 양도소득세는 실거래가가 아닌 기준시가가 적용된다. 서울시는 7일 올해부터 시행된 조세특례제한법 개정안에 따라 지난해 4월 토지투기지역으로 지정된 용산, 구로, 양천, 강서, 서초, 강남, 송파, 강동 등 8개 자치구에서 공공사업 시행 부지로 수용하는 토지의 양도소득세는 기준시가로 매기기로 했다고 밝혔다. 현재 이들 자치구에서는 9개 지구 132만여평에서 주택 관련 공공 사업이 시행되고 있다. 지난해까지는 임대주택 건설 등 공공사업지역에 편입되는 토지도 일반 투기지역과 같은 실거래를 기준으로 양도소득세를 부과했다. 이에 따라 “공공사업이 세수 증대를 위한 게 아니냐.”는 토지소유자들의 반발은 물론, 보상협의가 지연되면서 사업이 장기화하는 부작용이 발생했다. 양도소득세액이 늘면서 분양가와 임대료도 덩달아 올라 입주자의 부담으로 전가됐다. 서울시 주택기획과 김석중 주거안정팀장은 “개정안이 본격적으로 적용되는 올해부터는 민원 감소는 물론 공공임대주택 건설을 위한 보상협의가 훨씬 순조롭게 진행될 것”이라고 기대했다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

시행시기 논란을 빚었던 종합부동산세법과 지방세법이 지난해 말 국회를 통과했다. 이에 따라 기준시가가 9억원 이상인 고가주택 보유자는 종부세를 물어야 한다. 반면 등록세는 인하됐지만 과세 표준이 바뀌어 오히려 세금이 늘어나는 경우도 생긴다. 부동산 세금체계가 달라진 만큼 세(稅)테크 전략을 달리 세워야 한다. ●어떻게 달라졌나 보유세는 크게 늘었다. 특히 새로 도입된 종부세의 경우 주택은 기준시가가 9억원, 토지는 공시지가 6억원, 사업용 부동산은 합산해 공시지가가 40억원을 각각 넘으면 부과된다. 이와 함께 재산세는 과표가 지방세 과세표준에서 국세청 기준시가의 50%로 바뀌었다. 이 경우에도 국세청 기준시가가 시가에 훨씬 가까워 재산세 부담도 늘어날 것으로 보인다. 팔 때 내는 세금도 크게 늘었다. 특히 양도소득세는 투기지역에서는 실거래가로 부과된다.1가구 3주택자에게는 무려 60%의 세금이 중과된다. 거래세의 경우는 좀 복잡하다. 등록세는 개인과 개인간 거래는 1.8%, 법인과 개인간 거래는 1.2% 내렸다. 이렇게 되면 집을 팔 때 내는 등록세 부담은 개인대 개인은 4%로, 법인대 개인은 4.6%로 낮아진다. 문제는 과세표준이 시세의 30∼40%였던 시가표준액에서 시가의 70∼80%인 기준시가로 바뀌면서 세율 인하에도 불구하고 세금은 오히려 2배 가까이 늘어나는 경우도 있다. 실제로 김포 장기동 청송현대3단지 65평형은 621만 7245원에서 1368만원으로 746만 2755만원(2.2배) 오른다. 반면, 실거래가액으로 신고하는 주택거래신고제 실시 지역에서는 세금이 낮아진다. 서울 강남구 대치동 우성1차 31평형은 종전 4648만원에서 3154만원으로 1494만원이 낮아진다. ●모르면 더 낸다 종부세는 개인별 합산과세다. 따라서 부부간 증여와 공동등기가 유리하다. 현행 증여세는 부부간 증여는 10년간 증여한 금액이 3억원 이하이면 공제를 해주기 때문에 주택수를 줄이지 않고도 증여를 통해 보유세를 낮출 수 있다. 다주택자라면 임대업으로 전환하는 것도 괜찮다.1가구 2주택자라면 기준시가가 9억원 이하로 낮출 수 있는 방법이 여러가지가 있지만 3주택 이상자라면 양도세 중과세를 피하기 쉽지 않다. 이 경우에는 임대주택업 등록을 하는 것이 나을 수 있다. 세금이 부과되는 것을 염두에 두고 주택을 팔아야 한다. 종부세 과세 기준일이 6월1일인 만큼 그 이전에 소유권을 넘기면 된다. 이는 5월31일까지는 매도 후 소유권 이전등기를 마쳐야 한다는 것을 의미한다. 자진납세도 활용할 필요가 있다. 종부세는 국세청에서 징수하는 만큼 자진신고하면 납부액의 3%를 공제받을 수 있다. 등록세는 세율인하를 염두에 두고 지난해부터 등기를 미룬 경우가 많다. 신규 아파트의 경우 이번에 등록세 인하로 분양가의 1.2%가량 세금을 줄일 수 있기 때문이다. 개정법이 바뀌어 5일부터 시행에 들어간 만큼 등기를 서두를 필요가 있다. 만약 잔금을 일부 내지 않은 채 등기를 미루면 건설업체에 연체이자를 무는 것은 물론 자치단체에 과태료를 내야 하기 때문이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

부동산 시장에는 언제쯤이나 따스한 햇볕이 들까. 지난해 내내 부동산 시장을 짓눌렀던 무거운 구름이 걷히고 부동산 시장이 살아나기를 정부나 투자자 모두 바라고 있다. 하지만 바람일 뿐 올해에도 부동산 시장은 침체의 터널을 벗어나지 못할 것으로 전망된다. 오히려 비구름이 길게 드리워지면서 침체의 정도가 지난해보다 더 심각해질 것으로 보인다. 정부가 갖가지 경기 부양책을 내놓고 있지만 짧은 시간에 부동산 시장을 되살리기에는 한계가 따를 것이라는 전망이 지배적이다. 부동산 시장은 일반 경기 흐름이나 정책의 방향에 직접적인 영향을 받는다. 일반 경기 침체는 곧바로 기업 투자 감소와 긴축 경영으로 이어지고 파장은 금융권의 돈줄 죄기로 번지기 마련이다. 불똥은 곧 부동산 시장 침체로 옮겨 붙는다. 때문에 일반 경기가 침체하면 부동산 시장은 바로 고꾸라지고 원상태로 되돌리기까지는 오랜 시간이 걸린다. 그런 점에서 최근의 일반 경기 침체는 외환위기 때와 다르게 해석된다. 갑작스러운 충격으로 인한 경기침체가 아니라 오랜 기간에 걸친 내수부진, 기업 투자의욕 감퇴 등과 같은 구조적인 문제들이 겹쳐 일어난 침체로 보아야 한다. 갑작스럽게 맞은 KO펀치가 아니라 그로기상태에서 당한 타격이라서 회복에 어려움이 따를 것으로 보인다. 부동산 시장도 투기억제정책, 수요 감소와 공급 증가, 세제 강화 등이 겹쳐 하루아침에 회복되기를 기대하는 것은 무리다. ■ 주택 주택경기는 특히 일반 경기와 정책변화에 바람을 많이 탄다. 그런 면에서 새해 주택시장은 지난해에 이어 깊은 불황이 점쳐진다. 지난해 워낙 깊은 나락으로 떨어져 쉽게 회복할 수 있는 기력을 잃은 데다 경기가 전반적으로 살아날 조짐을 보이지 않고 있기 때문이다. 여기에 정부의 옥죄기 주택정책 기조도 좀처럼 풀리지 않고 있다. 아파트값은 새해에도 하락세를 면치 못할 것이 확실시된다. 하락 기울기는 지난해와 마찬가지로 수도권 외곽과 서울 변두리에서 뚜렷하게 나타날 것으로 예상된다. 김용순 주택공사 주택도시연구원 수석연구원은 새해 집값·전셋값의 동반하락을 점쳤다. 김 박사는 집값은 연간 3% 정도 빠질 것으로 내다봤다. 공급과잉과 투기억제책에 따른 매수심리 위축을 원인으로 꼽았다. 크게 증가한 신규 아파트 입주물량이 급격한 수요감소를 가져왔다고 보는 견해다. 올해 신규 입주 주택은 지난해 입주 물량(44만 8000가구)보다 많은 52만가구 정도로 예상된다. 무주택자가 줄어들어 수요는 그만큼 줄어든다는 얘기다. 특히 수도권 아파트 입주 물량이 크게 증가한다. 지난해 15만 5000가구 수준이던 신규 아파트 물량이 새해에는 19만 5000가구로 4만 가구가 늘어난다. 공급 과잉은 투기억제 대책과 맞물려 가격 하락을 압박하는 가장 큰 요인이다. 전셋값은 하락폭이 더 커 연간 4∼5% 떨어질 것으로 보았다. 신규 아파트 입주 증가에 따른 공급과잉과 역전세난 확산이 예상되기 때문이다. 한국건설산업전략연구소도 올해 집값이 평균 3∼4% 하락할 것으로 예상했으며 한국건설산업연구원은 매매가는 3.5%, 전셋값은 5.0% 각각 하락할 것으로 전망했다. 정책의 변화도 집값 하락을 더욱 부채질한다. 재건축개발이익환수제 실시 방침이 나오면서부터 서울 강남 재건축 아파트값이 곤두박질친 것만 보아도 집값이 정책의 흐름에 얼마나 민감한 지 알 수 있다. 종합부동산세 도입, 주택가격 공시제, 과표 현실화 등도 아파트값 하락을 압박하는 수단이다. 다주택·고급주택 보유 자체만으로 무거운 재산세를 물리는 종부세는 수요를 크게 위축시키고 있다. 실거래 기반의 과표현실화 역시 아파트 거래를 오므라들게 하고 있다. 아파트를 사고팔 때 내는 거래세가 지금보다 3∼4배 올라가기 때문에 거래 자체가 끊긴다. 주택가격공시제 역시 집값을 실거래가에 맞춰 매기는 제도로 세금 줄이기가 원천적으로 봉쇄되는 만큼 거래 욕구를 크게 감소시킬 것으로 전망할 수 있다. 청약시장도 불황을 모면하기 어려울 것으로 점쳐진다. 지방 아파트 시장 미분양은 그만두고라도 분양성이 좋다는 수도권까지 빈집이 늘고 있다. 수도권은 새해에 입주물량이 가장 많기 때문에 시장 침체가 더욱 깊어질 수 있다. 다만 판교신도시는 사상 최고의 청약경쟁률이 예상된다. 투기과열지구 해제, 분양권 전매금지 완화 정책의 변화가 따르는 지역도 청약시장이 다소 움직일 수 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 토지 집값 하락 예상과 달리 토지 시장은 약보합세를 띨 것으로 보인다. 거래가 증가하고 가격이 급등하는 호황은 기대할 수 없지만 주택보다는 거래 규제 강도가 느슨하기 때문에 투자자들이 토지 시장으로 눈을 돌릴 수 있기 때문이다. 대형 국책사업 착공, 택지지구 개발지구 주변은 소폭이나마 오를 가능성도 크다. 한국건설산업연구원은 새해 땅값을 지난해(3.0%)보다 둔화된 1∼2% 상승할 것으로 예측했다. 한국토지공사는 평균 0.6% 오를 것으로 예상했다. 한국건설경제협의회는 전반적으로 땅값 상승률은 둔화되나 신도시 건설지역 및 지역균형발전계획에 따른 개발예정지역을 중심으로 가격 상승세가 이어지면서 연간 3% 정도의 상승률을 점쳤다. 거래가 활발하지 않을 것이라는 주장은 전반적인 경기 침체로 투자의 불확실성이 커지면서 기업의 투자의욕이 감소하고, 충청권을 중심으로 불었던 사재기 바람이 진정되고 있는 것을 근거로 한다. 각종 지역개발 호재가 이미 반영돼 거래가 활발히 이뤄졌고 가격도 오를 만큼 올라 추가 상승 여력이 소진된 것도 더이상 가격 상승 전망을 어둡게 하고 있다. 하지만 국지적인 상승이 예상되는 곳도 있다. 충청권도 신행정수도 건설 후속대책이 최종 확정되면 주변 토지 시장이 다시 꿈틀거릴 것으로 보인다. 정부가 당초 후보지로 예정했던 연기·공주지역 토지를 사들이겠다는 방침을 세웠고 이르면 2월말 행정수도의 윤곽을 발표할 예정이다. 기업도시 주변, 공공기관 이전 예정 지역은 땅값 상승과 거래 증가가 따를 수밖에 없다. 대규모 택지개발지역 주변 땅값도 상승 곡선을 그릴 것으로 전망된다. 종합부동산세 과세대상에 농지, 임야 등이 빠지면서 유동 자금이 주택에서 토지로 이동할 가능성도 커졌다. 농지법 개정으로 도시민의 농지 소유 제한 완화도 땅 투자를 끌어들이는 요인으로 작용할 것이 분명하다. 그러나 전반적인 부동산 경기 침체로 급등이나 거래 활성화는 기대할 수 없다는 것이 전문가들의 견해다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 오피스 상가·오피스 시장도 침체를 벗어나기 어려울 것으로 전망된다. 상가 부진을 예상하는 근거는 뭐니뭐니 해도 내수부진에서 찾을 수 있다. 소비자들이 지갑을 열지 않음에 따라 문을 닫는 업소가 늘고 있는 추세다. 소형 상가뿐 아니라 대형 상가도 입점이 안 된 경우가 수두룩하다. 권리금은 그만두고 보증금이라도 돌려받기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 건축물의 분양에 관한 법률 개정으로 오는 4월부터 선시공 후분양제도가 도입되면서 분양규제도 따른다. 이에 따라 공급량은 줄어들 것으로 보인다. 상가114 유영상 소장은 “법 개정에 따라 상가도 토지매입과 건축허가를 마친 뒤 공개분양을 실시해야 하므로 안전한 투자여건이 조성되겠지만 공급 비용을 증가시켜 분양가 상승 요인으로 작용할 수 있다.”고 말했다. 오피스 시장도 밝지 않다. 경기침체로 신규 창업이나 사업 확대를 꺼리는 바람에 사무실 수요가 줄어들고 있다. 비용을 줄이기 위해 사무실 면적을 줄여 이사하는 경우도 흔하다. 빈 사무실 증가와 임대료 하락으로 이어질 수밖에 없는 환경이다. 오피스 정보를 제공하는 샘스에 따르면 서울 중심권과 강남권 등 대형 빌딩이 밀집한 곳에서 공실률이 증가하고 임대료도 떨어지고 있다. 서울 도심이나 강남권역도 공실률이 5%대를 넘어설 것으로 전망된다. 흔히 연초에는 건물주들이 임대료를 올렸으나 파이낸스센터, 흥국생명 빌딩 등 대형 빌딩에도 빈 사무실이 늘어나고 있어 새해 임대료 상승은 크게 둔화될 것으로 보인다. 강남 외곽 빌딩들은 전세를 보증부 월세로 돌리면서 임대료를 깎아주고 있는 추세다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr