투기 수요를 막지 못한 채 판교 신도시를 공영개발 방식으로 바꾸는 자체만으로는 집값을 안정시킬 수 없다. 공영개발 방식을 도입할 경우 민간업체가 가져가는 개발 이익만큼 분양가를 낮출 수 있고, 주변 아파트값 상승을 누그러뜨릴 수 있지만 근본적인 해결책은 아니다. 최근의 집값 상승 원인은 공급 부족이라기보다는 가수요에 무게를 둬야 한다. 아파트를 사고 팔면서 생기는 시세 차익을 환수할 수 있는 적절한 대책이 우선돼야 집값을 잡을 수 있다. 공영개발과 동시에 투기 수요를 막을 수 있는 대책이 함께 제시돼야 집값 안정 효과를 거둘 수 있다.●중대형 유지, 주변 집값 큰 영향 없어 판교에 중대형 아파트 공급 물량을 늘리면 서울 강남이나 분당 신도시 수요가 분산돼 주변 집값 안정에 도움이 된다. 하지만 중대형 아파트 공급을 늘리는 정책은 기대하기 힘들 것으로 보인다. 공공성을 강조하다 보면 임대 아파트 공급이 늘어날 가능성이 크다. 공영개발로 신도시를 조성하되 중대형 아파트 분양 물량을 그대로 유지한다면 분양가 인하 영향을 받아 주변 중대형 아파트값을 안정시킬 수 있다. 분당 용인 아파트값이 폭등하는 데는 판교 신도시 중대형 아파트 분양가와 비교해 상대적으로 집값이 저렴하다는 인식이 깔려 있기 때문이다. 경실련은 “판교 주변이 들썩이는 것은 기본적으로 판교의 분양가가 높게 책정됐기 때문으로 공영개발을 통해 분양가가 낮아지면 집값 안정에 충분히 기여할 것”이라고 전망했다. 다만 판교 아파트 당첨자는 더 많은 개발이익을 가져가게 되므로 당첨자에 대한 개발이익 환수 대책이 함께 제시돼야 한다.●임대 확대, 주변 중대형 아파트값 상승 가수요를 잡지 못하는 상황에서 중대형 아파트 공급을 줄이거나 아예 임대주택단지로 개발하면 상황은 달라진다. 강남 대체 신도시 역할이 줄어들면서 강남이나 분당, 과천 지역 아파트는 상대적으로 인기를 끌게 되고 주변 중대형 아파트값에 영향을 줄 수 있다. 판교 신도시 개발로 인한 혼란을 키우는 꼴이 된다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “판교 신도시가 강남 주택수요 분산을 충족하지 못해 집값 폭등세가 야기되고 있는데도 서민주택을 짓는 공영개발로 변경하는 것은 원인에 대한 처방을 거꾸로 풀겠다는 발상”이라며 “오히려 집값 불안이 더 악화될 공산이 크다.”고 내다봤다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

GS건설은 29일 경기 오산시 청호동에 ‘오산자이’아파트 1060가구를 분양한다.32∼46평형이며 평당 분양가는 630만∼690만원.2007년 8월 입주 예정.지상 주차장을 없애고 그 자리를 공원으로 꾸민다. 중앙공원을 비롯, 피트니스센터, 골프연습장 등이 들어선다.1.1㎞에 이르는 산책로를 따라 12가지 운동시설도 갖춘다.(031)376-5050.

청약통장 가입자들이 우왕좌왕하고 있다. 오는 11월 판교 신도시 분양을 기다려온 청약통장 가입자들은 판교 단지의 공급 일정 연기에 이어 개발 방식 변경, 임대주택 위주의 개발쪽에 힘이 실리면서 혼란을 겪고 있다. 특히 중대형 아파트 물량이 늘어나 청약 기회가 확대될 것으로 해석했던 청약예금 가입자들의 기대감이 물거품이 될 것으로 보인다. 판교 신도시 25.7평 초과 아파트용 택지공급을 중단할 때만 해도 업계는 중대형 아파트 공급 증가를 예상했다. 이에 따라 청약통장 가입자들도 청약 경쟁률이 낮아져 당첨 기회가 확대될 것으로 기대했었다. 그러나 정부는 개발 방식을 공영개발로 바꾸고 임대 아파트 공급을 확대하는 방향으로 가닥을 잡고 있다. 이에 따라 청약 기회가 사라질 것을 우려하는 청약통장 가입자와 민간 주택업체들의 불만이 높아가고 있다. ●청약통장 가입자 불만 고조 판교를 기다리고 청약통장을 아껴 왔던 청약예금 가입자들이 발끈했다. 중대형 아파트 물량이 줄어들고 임대 아파트를 늘릴 경우 청약 기회가 사라지기 때문이다. 중대형 아파트 공급 물량은 그대로 유지되고 사업 개발 방식만 바뀐다면 청약기회는 변함이 없으나, 임대 아파트를 늘리는 쪽으로 결론이 나면 청약통장 가입자들의 청약 기회는 크게 줄어든다. 공영개발 방식으로 바뀌더라도 청약자격은 크게 바뀌지 않을 전망이다. 즉 주택공사 등이 아파트를 공급하되 청약 자격은 현행처럼 평형에 맞춰 공급할 수 있다. 주공이나 지방도시개발공사 등 공공기관이 중대형 아파트를 공급하고 통장 가입자들은 민간 아파트가 아닌 공공기관 아파트를 분양받는 형식이다. 그러나 분양 아파트를 줄이고 임대 아파트를 늘리는 쪽으로 결론이 나면 그동안 판교 아파트 청약을 노리고 청약을 미뤄 왔던 통장 가입자들은 허탈감에 빠질 수 있다. 청약예금 가입자 이명수(45)씨는 “신도시 아파트 한 채 분양받으려고 청약통장을 아껴 왔는데 청약 기회는 주어야 할 것 아니냐.”고 불만을 터뜨렸다. ●청약통장, 미니 택지지구로 눈 돌려야 판교 신도시가 임대주택 위주로 개발된다면 청약통장 가입자들은 수도권 국민임대주택단지 일반 분양 아파트로 눈을 돌리는 것이 낫다. 서울 인근 국민임대주택단지라도 절반 정도는 분양 아파트로 배정한다. 주로 주택공사가 개발하며 분양물량은 민간업체가 공급한다. 따라서 판교에만 매달릴 것이 아니라 행신2지구, 성남 도촌지구, 의왕 청계지구 등을 노리는 것도 한 방법이다. 강남 재건축 아파트도 반사이익을 얻어 인기가 높아질 것으로 보인다. 개발방식만 바뀌고 분양 아파트 물량이 그대로 유지된다면 청약통장 가입자들은 오히려 저렴한 분양가로 아파트를 공급받을 수 있는 기회를 얻게 된다. 김태호 부동산랜드 사장은 “분양 아파트 물량이 그대로 유지되면 청약통장 가입자들은 판교 청약 꿈을 버리지 말고 기다리는 것이 낫다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

재개발·재건축 과정에서 조합, 시공사, 공무원, 조직폭력배의 비리는 심각했다. 서울경찰청은 지난달 1일부터 특별단속을 벌여 77건 302명을 적발,46명을 구속하고 256명을 입건했다고 22일 밝혔다.●업무상 횡령이 가장 많아 재건축 비리에는 업무상 횡령이 가장 많았다. 공사비를 과다 청구해 시공사와 조합 간부가 이익을 챙기거나 시공사 선정 과정에서 조합간부가 금품을 받는 식이다. 서울경찰청은 잠실 일대 재건축 철거 공사비를 부풀린 D사 조모(40)씨와 S사 박모(47)씨를 소환해 조사 중이다.경찰은 이들이 사망자, 군복무자, 수감자 수백명의 일용 노무자 명단을 허위로 만들어 평당 철거비를 5만원씩 부풀리는 방식으로 각각 22억,27억원의 비자금을 조성한 혐의를 포착했다. 이 아파트 재건축 조합장 이모(58)씨는 재건축 부지 모래 매입 업체 N사로부터 2000만∼3000만원의 금품을 받은 혐의를 받고 있다. 무학동 연립, 독산동 S아파트 재건축 등에서도 비슷한 비리가 밝혀졌다.●83가구 중 14가구가 공무원 로비용 서울 자양동 H아파트 재건축 인허가 과정에는 관할 구청 국장급 2명을 포함한 공무원 8명이 허위 공문서를 작성하고 조합설립 인가·건축 허가 과정에 편의를 제공했다. 그 대가로 국장급 김모(58)씨 등 6명이 분양가 2억원에 이르는 33평형 아파트 입주권을 받았다. 입주권은 시공사 대표 김모(56)씨에게 6개, 조합 간부와 공무원을 연결한 전 서울시 공무원 최모(47)씨에게 3개가 돌아갔다.총 83가구를 분양하는 이 아파트 14가구가 로비용으로 쓰인 셈이다. 경찰은 최씨를 뇌물공여 혐의로 구속하고 공무원 김씨 등 10여명에 대해 구속영장을 신청할 방침이다.이밖에 정릉 1·2구역 재건축, 성산 D아파트 재건축에는 조직폭력배가 동원됐다. 경찰은 재건축 사업이 비리로 얼룩진 것은 시공권 획득을 위한 건설사간 과당경쟁, 조합 집행부에 대한 통제 부족, 관할 구청의 감독 부실을 꼽았다.경찰 관계자는 “공사 단계별 이권 개입을 막기 위해 일괄 시공 방식을 도입하고 감독 관청의 관리를 강화해야 한다.”면서 “시민단체 등 외부 인사가 조합 업무를 감시하도록 하고 조합 투명하게 운영하기 위해 관련 법규를 보완해야 한다.”고 말했다.나길회기자 kkirina@seoul.co.kr

신명종합건설은 인천 부평구 산곡동에 ‘신명스카이뷰’아파트 191가구를 분양한다.28평형 30가구,34평형 161가구. 분양가는 28평형 1억 6940만원,34평형은 2억 1850만원.2007년 6월 입주 예정. 거실과 주방을 온돌 마루로 시공했다. 안방바닥은 바이오 세라믹으로 마감한다.(032)505-1300.

“한마디로 ‘각개전투’였지요. 총괄기능을 말하지만 그런 것 없었어요. 청와대나 당에만 다녀오면 수시로 바뀌는데 누가 총대를 메려고 하겠습니까.” 1년 넘게 부동산 대책을 마련해 온 한 관료의 고백이다. 문제가 생기면 그때마다 대책을 급조했을 뿐, 관계부처간 머리를 맞댄 적은 거의 없었다는 것. 노젓는 사람은 있었지만 어디로 가는지를 몰라 따로 놀았다는 얘기다. ●정책총괄 시스템 복원돼야 경제부처의 총사령관이 분명치 않다는 지적이 나오고 있다. 한덕수 경제부총리가 22일 취임 100일을 맞았지만 부총리에 걸맞은 위상과 권한을 줬는지는 불투명하다. 부동산 정책에만 한정된 것은 아니다. 영세 자영업자 대책은 중기특위가 관계부처 의견을 무시하고 독단적으로 밀어붙이다 탈이 난 대표적인 사례다. 재정경제부 관계자는 예산과 금융감독 기능을 기획예산처와 금융감독위원회에 넘겨준 재경부는 ‘이빨 빠진 호랑이’라고 말한다. 청와대 산하 각종 위원회는 ‘옥상옥’ 기능을 하면서 다른 부처 장관들마저 부총리를 ‘같은 항렬’의 장관으로 인식한다는 것. 그러다 보니 정책수립과 집행과정에서 구심점이 엷어지고 당·정·청이 자기 목소리만 내면서 혼선이 빚어졌다. 경제정책조정회의나 차관회의, 당정회의도 협의와 통제가 균형을 이루지 못하고 있다. 청와대나 당의 ‘코드’에 휘둘리지 않고 정책을 소신있게 추진할 ‘정책 포스트’가 요구된다. 당정이 공동기획단을 뒤늦게 만든 것은 그나마 다행이다. ●정책 일관성·투명성 유지해야 오는 8월말 부동산 종합대책을 내놓겠다는 청와대 발표는 그간의 대책이 산발적이었음을 시인한 꼴이다.30여차례의 세제개혁, 신도시 건설을 포함한 주택공급 계획, 재건축 규제, 분양원가 공개 등을 검증없이 쏟아내면서 문제점만 드러냈다.“쾌적한 환경을 갖춘 신도시를 건설하겠다.”는 건설교통부 장관의 발언은 이틀도 안돼 ‘빈말’이 됐다. 판교 신도시를 공영개발 방식으로 건설하겠다는 발상이 시장의 수요를 정확히 반영한 것인지는 의심스럽다. 단기적으로 집값안정 효과가 있을 수 있으나 장기적으로는 중대형 아파트에 대한 수요를 충족시키지 못해 2차 집값파동이 올 수도 있다. 전문가들은 부동산 시장에 대한 조기경보시스템을 마련해야 한다고 지적한다. 선진국의 경우 집값 대비 임대료 비율 등 각종 통계치를 수시로 모니터링, 시장의 과열 여부를 객관적으로 살핀다. 특정 언론의 보도에 화들짝 놀라 미봉책을 내놓는 구태는 버려야 한다. 실거래가 과세와 보유세 강화라는 당초의 세제개혁 방안을 흔들림없이 추진할 필요가 있다. ●정치논리보다 경제논리로 해결해야 여당 등 정치권은 인기영합적이고 즉흥적인 대안 제시를 자제해야 한다. 정부가 정책을 입안하고 최종 확정되기 이전에는 입조심을 해야 한다. 분양가 원가공개를 둘러싼 논란은 확정되지 않은 정책을 놓고 시장에 혼란만 가중시킨 대표적 사례로 꼽힌다. 재건축을 둘러싼 서울시와 건교부 등 중앙정부와 지방자치단체의 갈등도 해소해야 한다. 정부가 수용키로 방침을 정한 대기업 수도권 공장증설은 대권을 향한 일부 정치인들의 힘겨루기로 한달 넘게 표류하고 있다. 민간연구소의 한 관계자는 “민간의 부동산개발업자를 특채해 활용하는 게 오히려 나을 수도 있다.”면서 “정부가 급조된 여러가지 대책으로 마치 시장을 임상 실험하는 것 같다.”고 꼬집었다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

‘보증금 1억 6700만원에, 월세 137만 6000원.’ 판교신도시가 공영개발될 경우 선보일 수 있는 40평형 임대아파트의 임대보증금 및 월세다. 본지가 공공임대아파트에 적용하는 임대주택법상의 표준 임대보증금 및 표준 임대료 산정 방식에 따라 산출한 것이다. 물론 마감재 등을 고급화하면 이에 따른 임대보증금 및 임대료는 더 늘어나게 된다. 정부가 판교신도시 전용면적 25.7평 초과 아파트 용지 공급을 중단하고 새로운 대안을 모색중인 가운데 판교개발을 둘러싼 다양한 시나리오가 등장하고 있다. 이 가운데 가장 큰 힘을 얻고 있는 것이 공영개발로 방향을 틀어 임대아파트 물량을 늘리는 방안이다. 공공성을 강화하자는 취지다. 그러나 공영개발이 명분은 좋지만 비싼 땅에 중형이든 대형이든 임대아파트를 지을 경우 비싼 임대료를 부담할 수 있는 사람이 많지 않을 것이라는 분석이 많다. ●가장 비싼 임대아파트 나온다? 거론되는 방안 가운데 하나는 주택공사가 임대아파트를 짓는 방안이다. 주택공사가 판교신도시의 땅을 사들여 민간건설업체에 시공을 맡겨 완공토록 한 뒤 임대하는 방식이다. 이 경우 개발이익을 민간업체에 빼앗기지 않아 공급가격을 낮출 수 있는 이점이 있다. 이 방식은 기존 주공의 임대아파트 공급방식과 같다. 여기에도 다양한 세부 방안이 있을 수 있다. 전체 가구수에서 주공임대아파트가 차지하는 비중을 확대할 수 있고, 전체를 임대아파트로 지을 수도 있다. 문제는 판교에 중대형을 임대아파트로 바꾸면 과연 들어가 살 수 있는 사람이 얼마나 되겠느냐는 것이다. 전용면적 25.7평 이하 공공임대아파트에 적용하는 임대료 기준(판교신도시 분양가상한제 주택 표준건축비 적용·표 참조)으로 임대보증금 및 월 임대료를 책정한 결과 40평형은 보증금 1억 6700만원에 월 임대료 137만 6000원이 나왔다. 또 32평형은 임대보증금 1억 2298만원에 월 임대료가 94만 5710만원에 달했다. 문제는 서울 강남 수준을 웃도는 보증금과 임대료를 감당하면서까지 판교 임대아파트에 입주할 사람은 거의 없을 것이라는 점이다. 따라서 임대아파트 월세와 보증금을 낮추는 방안을 강구하지 않으면 이 방안의 성공 가능성은 거의 없다. 이 정도의 분양가라면 연·기금이 투입되더라도 손해가 불가피하다. 부실만 키울 수 있다. ●정부가 땅 사주면 가능 공영개발 방식으로 정부가 판교 땅을 모두 사들여 아파트를 지어 분양을 하거나 임대를 하는 방안도 생각해 볼 수 있다. 여기에는 막대한 재원이 필요하다. 판교 땅 매입과 경비에 들어간 비용만 해도 3조 1000억원에 달한다. 여기에 개발비 등을 감안하면 그 비용은 천문학적으로 늘어난다. 정부가 땅을 매입해 아파트를 지어 분양을 한 뒤 매년 토지비를 분할 상환받는 방안도 있을 수 있다. 연·기금이나 토공, 주공 등이 정부의 역할을 대신할 수도 있다. 이 경우 분양가가 낮아지는 장점이 있다. 임대방식을 택할 경우 연·기금이나 주공, 토공 등이 땅을 매입하는 것도 고려해 볼 수 있다. 대신 정부가 적정 이윤을 보장해 줘야 한다. 이를 적용하면 임대료 산정시 땅값을 제외할 수 있어 임대료와 보증금이 낮아진다. 그러나 정부가 중대형 임대아파트를 지원해주는 것이 과연 옳은지 여부를 따져봐야 한다. 정부의 결단이 필요한 대목이다. ●가구수 확대 가능하지만 시간이 문제 공영개발을 전제로 하면 공급 가구수를 늘리는 것도 가능하다. 시민단체나 환경단체 등도 이에 반대할 명분이 약하다. 문제는 시간과의 싸움이다. 사전 환경성 검토를 거치려면 최소한 3개월이 걸리고, 환경영향평가 기간까지 더하면 최소한 6개월은 소요된다는 게 토지공사 등의 분석이다. 경우에 따라서는 1년을 넘길 수도 있다. 따라서 사전환경성 검토를 거치지 않아도 되는 전체 가구수 기준 10% 미만의 가구수를 늘리는 방안을 고려해 볼 수 있다.10% 미만의 증가분을 중대형으로 늘리자는 게 열린우리당 안이다. 현재의 판교신도시 중대형 주택은 4400여가구로 서울 강남의 은마아파트 단지만도 못하기 때문이다. 정부의 한 관계자는 “아직 여당과 협의를 시작하기 전이라 뚜렷한 방향이 정해진 것은 없다.”면서 “다만, 공급확대로 갈 것인지 아니면 공영개발로 갈 것인지 결론이 나면 이후 과정은 쉽게 이뤄질 것”이라고 말했다. 이어 “공영개발로 가게 되면 다양한 방안이 있을 수 있다.”면서 “임대아파트를 늘릴 경우 임대료 인하방안 마련이 관건이 될 것”이라고 덧붙였다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

판교 신도시에 짓는 중·대형 아파트는 민간업체에 택지를 분양하지 않는 공영개발 방식으로 이뤄질 것으로 보인다. 정부 고위 관계자는 21일 “판교에서 25.7평 초과 택지공급을 보류한 것은 중·대형 아파트를 확대하려는 차원이 아니라 개발 방식을 재검토하겠다는 것”이라며 “공공성을 확대하는 쪽으로 갈 것”이라고 말했다. 이 관계자는 “대통령도 공공부문의 역할을 강조한 만큼 공영개발과 임대주택 등 다양한 방법이 검토되고 있다.”고 말했다. 이에 따라 판교의 중·대형 아파트의 경우 택지를 민간업체에 분양하지 않고 아파트 시공만 발주하거나 주택공사에 택지를 분양하고 아파트 건설까지 맡기는 두가지 방식으로 진행될 전망이다. 어떤 방식이든 공영개발로 나가면 민간업체는 아파트 건설에 따른 시공비만 챙길 뿐 분양과 관련한 개발이익은 발주자인 토지공사나 주택공사 등 공공기관의 몫이 된다. 정부가 토지를 직접 수용한 뒤 민간업체에 임대용 아파트를 발주하는 방안도 검토되고 있다. 건설교통부 관계자는 “공영개발 방식은 분양가가 낮아지고 개발이익을 공공기관이 직접 환수할 수 있다는 장점이 있다.”고 말했다. 이와 관련해 재경부 관계자는 “중·대형 아파트의 공급을 더 늘릴지 여부는 아직 정해진 바 없으나 공영개발 방식을 검토하는 것만은 사실이다.”라고 밝혔다. 현재 판교 신도시내 25.7평 이하의 아파트 1만 7591가구 건설을 위한 택지는 추첨을 통해 민간업체와 주택공사에 분양돼 오는 24일 계약이 맺어진다. 민간과 공공의 혼합개발방식이다. 그러나 당초 민간업체에 분양될 25.7평 초과 아파트 4863가구를 위한 택지는 분양이 보류돼 정부가 중·대형 아파트를 더 늘리려 한다는 관측을 낳았다. 앞서 노무현 대통령은 20일 “부동산 시장이 투기적 세력에 의해 좌우되지 않도록 공공부문의 역할을 확대해야 한다.”고 말했고 원혜영 열린우리당 정책위의장은 “판교 신도시의 공영개발 방식은 중요한 검토 대상으로 본다.”고 강조했다. 백문일 전경하기자 mip@seoul.co.kr    

최근 경실련 등 시민단체에서는 판교신도시 개발과 관련하여 정부와 사업시행자인 토지공사, 주택공사 등이 막대한 개발이익을 챙긴다는 주장을 하고 있다. 토지공사에 몸담고 있는 직원으로서 사실과 다른 부분이 있기에 이를 소명하고자 한다. 먼저 토지공사의 지난 7년간(1998∼2004년)의 자기자본수익률은 최저 3.5%에서 최고 11.1%로 평균 7.1% 수준이다.2004년도 우리나라 상장회사 평균이 16.63%인 점을 감안할 때 결코 높은 수준이 아님을 알 수 있다. 토지를 대상으로 하는 공사의 사업특성상 초기에 많은 자금이 투자되고 부동산 경기 침체시에는 금융비용 증가로 경영이 악화될 우려가 있으므로 지속적인 공공사업 수행을 위해서는 적정수준의 이익확보가 필요하다. 토지공사는 일반국민에게 전혀 부담을 지우지 않고 또 정부의 재정부담 없이 사업을 시행하고 있는 점에서 더욱 그러하다. 토지공사는 개발이익을 어디에 사용하는가? 첫째, 토지공사는 국토의 균형발전과 지역간 격차완화를 위한 사업에 재투자한다. 개발이익의 대부분을 당해지역과 인근지역에 투자함으로써 국토의 고른 발전과 주택난 해소 등에 기여하고 있다. 둘째, 사회간접자본 확충이다. 개발이익은 전철, 도로, 공원, 녹지 등 사회간접자본시설에 투자되어 사회에 환원된다. 분당선·일산선 전철, 자유로, 분당∼수서, 분당∼내곡간 고속화도로 등을 예로 들 수 있다. 셋째, 국고납입, 조세, 각종부담금 등 정부에 대한 재정지원으로 환원된다. 공사의 인건비 등은 정부의 예산편성지침에 의해 별도로 통제되고 있으므로 개발이익이 많다고 해서 공사 직원의 임금 등 복리증진비용이 늘지 않는다는 점도 말씀드리고 싶다. 그리고 토지공사는 판교신도시에서 발생하는 개발이익이 적정수준을 초과할 경우 초과수익은 모두 도시지원시설과 간선시설 설치를 위해 판교 및 주변지역에 재투자한다는 협약을 이미 해당 지방자치단체와 체결한 바가 있다. 사업시행자가 개발이익의 최대 수혜자인가? 개발이익의 향유 주체는 토지공사 등 사업시행자, 주택건설자, 아파트 피분양자 등으로 크게 볼 수 있다. 이 중 누가 개발이익의 최대수혜자인가에 대해 최근 주목할 만한 연구결과가 나왔기에 소개하고자 한다. 한국주택학회가 발행하는 ‘주택연구’ 제12권 2호에 실린 ‘아파트 분양가 조정과 개발이익 분배’(한양대 이창무교수외 2인 공동연구)라는 논문이다. 개발사업의 주체와 지역시장(수도권 1개지구와 비수도권 3개지구)을 구분하여 각각의 개발이익을 산출하고 있다. 그 결과 토지공사 등 사업시행자는 개발이익의 6% 이하를 점유하고 있고, 아파트 피분양자가 1개 지구를 제외하고 개발이익의 60%이상을 점유하고 있는 것으로 나타났다. 다시 말해서 아파트 피분양자가 개발이익의 최대수혜자라는 것이다. 일부 시민단체의 주장처럼 토공 등 사업시행자의 개발이익을 줄일 경우(줄일 수 있다면) 사업시행자의 개발이익이 아파트 피분양자에게 전이될 가능성이 높고, 이러한 개발이익은 개인의 불로소득으로 사유화될 가능성이 매우 크기 때문에 정책의 실효성이 낮을 것으로 보고 있다. 그리고 조성원가 공개에 대한 요구가 있다. 이는 개별기업의 영업권 보호와 일반국민의 알권리를 적절하게 조화하는 수준에서 결정되어야 하리라고 본다. 토지공사는 택지개발촉진법 등 관련 법률에 의거해 조성원가를 이미 공개하고 있으며 향후에도 사업지구별 조성원가는 현재와 같이 계속 공개할 계획이다. 또한 그 내용의 적정성에 대해서는 감사원 등의 감사를 통하여 공식적으로 검증을 받고 있다. 그러나 원가 구성요소의 세부항목 공개는 개인정보(토지보상가격 등) 유출에 따른 재산권 침해 소지가 있으므로 좀 더 신중히 접근하여야 할 것으로 생각한다. 김홍수 한국토지공사 기획총괄팀장

정부가 경기도 성남 판교신도시를 공영개발 쪽으로 가닥을 잡으면서 적잖은 논란이 예상된다. 현재 가장 유력한 방식은 지금보다 공공성을 대폭 강화한다는 것이다. 그러나 공영개발은 장점 못지않게 단점도 많다. 또 갑작스럽게 개발방식을 변경할 경우 100만명에 달하는 청약대기자들의 반발이 우려된다. 시장의 반응도 주목된다. 임대아파트 건설로 방향을 틀면 분양아파트 감소로 서울 강남과 수도권 남부지역 집값이 오를 수 있다. 판교 개발을 둘러싼 거듭되는 논란으로 판교신도시가 아닌 ‘누더기 도시’로 전락했다는 비판도 나온다.●어떤 방식 거론되나 현재 거론되는 방안은 정부가 땅을 소유한 채 입주자에게 땅을 임대해 주는 방식이다. 건설업체는 건물만 지어서 분양을 한다. 이 경우 건설업체는 분양가에 시공마진과 건축비만을 반영하게 된다. 대신 입주자는 땅값 임대료를 장기 분할 납부해야 한다. 이 방식은 분양가를 낮출 수 있다는 장점이 있다. 또 하나는 완전 임대로 짓는 것으로 땅과 건물을 국가나 공공기관이 소유하는 방안이다. 대신 임대료를 받아 개발비를 대고, 부족한 재원은 연기금으로 충당한다. 경실련이 주장하는 방식이다. 절충안으로 중대형 임대아파트를 늘리는 방안도 있지만 이 정도로 판교 문제를 해소하기는 어렵다.●예기치 못한 부작용 올 수도 가장 문제가 되는 것은 100만명에 달하는 청약대기자들의 반발이다.35세나 40세 이상 무주택자에게 청약우선권을 주겠다고 약속해 놓고 갑자기 이를 바꾸면 청약대기자들의 거센 반발이 예상된다. 주변지역 집값 상승을 초래할 수도 있다. 판교를 임대단지로 개발하면 자가소유를 원하는 수요자들이 다른 곳으로 눈을 돌리고, 이 경우 집값 상승을 유발할 수 있다. 또 강남권 수요자들이 판교의 중대형 임대아파트로 갈 가능성도 거의 없다. 강남 대체신도시로서의 기능을 상실하는 셈이다. 또 임대아파트 단지로 개발하면 단지의 슬럼화도 문제다. 임대아파트가 분양아파트 단지에 비해 쉽게 노후화되는 것과 같은 현상이다. 공영개발을 강화할 경우 개발재원 문제가 따른다. 현행 방식은 신도시 개발에서 얻어지는 이득으로 주변지역 기반시설을 확충하거나 새로운 택지개발 재원으로 활용해 왔으나 공공개발을 하면 재원조달에 어려움이 따르게 된다. 일각에서는 연기금을 동원하면 된다고 얘기하지만 자칫 연기금의 부실화를 초래할 수 있다. 따라서 판교신도시를 공영개발한다면 일정기간 임대 후 이를 입주자에게 분양하는 방안을 강구하는 등 보완책이 나와야 할 것으로 보인다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

●내달 20일 27홀 퍼블릭골프장으로 개장하는 설악 썬밸리CC(강원도 고성군)가 리조트 내 골프텔 노블레스회원을 모집한다. 회원은 주중과 주말 그린피 면제. 기존 일죽 썬밸리CC(충북 음성)에서도 주중 회원 대우를 받는다. 분양가는 32평형 7600만원,48평형 1억 1500만원,65평형 1억 6800만원.(02)566-5535.

부동산 시장이 정책과 거꾸로 가고 있다. 수많은 규제 정책을 들이대도 강남 아파트를 사려는 사람은 줄을 서 있다. 대부분 강남 아파트가 당장 필요하지 않고 구매 능력도 따르지 않는 가수요자이다. 그러나 가수요도 엄연한 수요이고 시장의 흐름이다. 공급을 늘려 가수요를 막든지, 가수요를 철저하게 차단하든지 하는 것이 강남 집값 문제를 해결하는 지름길이다. 실효성 있는 정책이 되기 위해선 ‘시장 친화적’이어야 한다. 있는 자들의 배를 불리거나 공급자 위주의 정책을 펴라는 것이 아니라 적어도 시장 기능을 거스르는 정책은 안 된다는 것이다. ●아파트 공급 늘려야 한다 강남 집값이 오른 가장 큰 이유는 투기 수요와 공급 부족이다. 매물은 적고 수요는 많으니 값이 뛸 수밖에 없다. 그런데 사정은 다르다. 대규모 주택 공급원인 재건축과 뉴타운 재개발은 각종 규제에 묶여 답보 상태다. 투기의 온상으로 비치면서 정부는 재건축 사업을 누르고 무조건 거래 자체를 막는 정책에 주력했다. 정책과 시장 원리가 다르니 시장은 거꾸로 갈 수밖에 없다. 재건축을 활성화하면 주변 전셋값이 오르고 고분양가로 일반 아파트 가격을 움직인다는 비판도 있다. 넓은 새 아파트를 얻을 수 있다는 기대감으로 대상 아파트값이 뛰는 역효과도 경험했다. 하지만 발상을 전환해 보자. 주택시장도 수요와 공급에 의해 결정된다는 점을 인정해야 한다. 고층 고밀도 개발을 통해 아파트 공급을 늘려 수요를 충족하면 가격 오름세(투기)는 서서히 진정될 수 있다. 어차피 재건축을 할 거라면 공급 증가 효과없이 찔끔찔끔 풀어줄 것이 아니라 서울의 재건축 단지를 과감하게 풀어줘 많은 아파트를 공급하면 사재기 심리가 줄어들 것이다. 이 과정에 끼어드는 투기꾼에 대해선 차익에 대해 응분의 대가를 치르도록 무거운 세금을 물리면 된다. 평형 규제도 재고할 필요가 있다. 무조건 재건축 단지의 개발이익을 방치하자는 것이 아니라 소형 아파트를 지어야 하는 만큼의 개발이익을 차라리 단지 안에 문화시설을 지어 지역 주민에게 기부하는 것도 한 방법일 것이다. 지역 주민간 커뮤니티 형성에도 도움이 될 수 있다. 판교 개발만 해도 그렇다. 정부는 신도시 개발 입안 당시 이곳을 중대형 아파트 위주의 고급 주택단지로 개발키로 했었다. 그러나 정치권·시민단체·부처간 협의 과정에서 기형적으로 변했다. 추가 신도시 개발을 운운하는 것보다는 어차피 개발키로 한 땅을 효율적으로 이용하는 방안을 찾아야 한다. 판교 밀도는 분당 신도시 수준으로 해도 문제가 안 된다. 강남 개발 초기 정부가 나서서 지원했던 것처럼 강북도 체계적인 개발을 유도해야 한다. 강남 못지 않은 쾌적성·편익시설·교육여건 등을 갖춘 대규모 아파트 타운을 조성하면 강남·판교발 투기 열풍을 크게 줄일 수 있다. ●정치적 논리보다 시장 기능 중시 주택정책은 경제관료와 전문가에게 맡겨야 한다. 정치권은 이들이 세운 정책을 효율적으로 집행할 수 있도록 뒷받침해주면 된다. 경제관료들이 정책을 수립하고 집행하는 과정에서 부처간 협의가 안 되거나 시민단체의 반발 등에 부딪혀 한발짝도 나아가지 못할 때 구원투수 역할을 하는 것이 정치권이다. 국회의원 한 사람이 나서서 서울공항을 신도시로 개발하니 마니 하는 식의 인기성 발언이 시장을 얼마나 혼란에 빠뜨리고 있는지 반성해야 한다. 마땅한 투자처가 없는 상황에서 시중에 떠돌아다니는 자금 규모를 생각하지 않고 금리를 올려야 되느니 마느니 하는 식의 아마추어 정책 역시 시장 기능을 무시한 처사다. 투기 거래에 대한 과세 부과 기능을 강화하는 동시에 주택업체들이 시장 흐름을 좆아 집을 많이 공급해 수급을 맞춰 시장을 안정시킬 수 있는 정책이 나와야 한다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

올 하반기 서울·수도권에서 1만 3300여가구의 주공아파트가 분양된다. 19일 부동산정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)에 따르면 주공은 올 하반기 수도권 13개 단지에서 1만 3289가구를 공급한다. 일반분양 물량은 10개 단지 1만 133가구이다.3개 단지 3156가구는 공공임대아파트로 올 하반기 분양전환을 하게 된다. 경기 남부지역이 8개 단지 9089가구, 경기 북부가 4개 단지 3722가구, 인천이 1개 단지 478가구이다. ●대부분 500가구 이상 단지 주공아파트는 분양가가 민간아파트보다 평균 15∼20%가량 싸다. 대부분 택지지구 등에 자리잡아 교통, 교육시설, 생활편의시설도 뛰어나다. 뿐만 아니라 13개 단지 가운데 500가구 미만 단지는 2개에 불과하다.1000가구 이상의 대규모 단지가 5곳,500가구 이상 대형단지가 6곳이다. 하반기 수도권 청약통장 가입자의 대부분이 관심을 갖고 있는 판교에서는 주공이 2900가구를 일반 분양한다. 전용면적 25.7평 이하 1888가구는 청약저축통장,25.7평 초과 735가구는 청약예금통장용이다. 입주 10년 후 분양 전환하는 공공임대 아파트 1900여가구도 분양될 예정이다. 용인은 구성읍에서 30∼34평형 988가구, 기흥읍에서 29∼33평형 762가구가 분양된다. 남양주는 가운동에서 29∼33평형 1042가구가 공급된다. 올 12월 청량리∼덕소 중앙선이 개통될 예정이다. ●행신동 968가구 분양 고양시 덕양구 행신동에서는 32평형 968가구가 분양된다. 인근에 경의선 행신역이 있다. 일산구 일산동에서는 일산2지구 공공임대아파트의 분양이 예정돼 있다.29평형이 160가구,33평형이 840가구.5년 후 분양전환된다. 의정부 녹양동에서도 33평형 712가구가 공급된다. 의정부 북부역을 이용할 수 있다. 지금은 의정부북부까지만 운행중인 전철을 동두천 북쪽의 동안까지 연결하는 경원선 복선전철화사업이 2006년쯤 완공된다. 인천에서는 계양구 동양동에서 23평형 478가구가 공급된다. 인근 계양인터체인지 등을 통해 서울외곽순환도로, 올림픽대로, 신공항도로 등으로 갈아탈 수 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

벽산건설은 충남 천안시 청당동에 ‘벽산 블루밍’아파트(조감도) 1647가구를 분양한다.28평형 82가구,32A평형 129가구,32B평형 265가구,32C평형 513가구,43평형 568가구,52평형 90가구. 평당 분양가는 600만원대. 천안아산역이 승용차로 5분 거리. 단지 가까운 곳에 공공기관과 상업시설이 들어설 청수지구가 조성 중이다.(041)576-9300.

한국토지공사는 채권·분양가 병행입찰제(전용면적 25.7평 초과때 적용)가 첫 적용된 경기도 용인 흥덕지구 택지 분양에서 단독으로 응찰, 평당 1990만원을 써내고도 당첨된 하나로종합건설㈜이 분양가를 내리지 않으면 낙찰을 취소하기로 결정했다. 토지공사는 19일 “흥덕지구 연립주택 용지를 분양받은 하나로종합건설에 대해 분양가 인하 권고 조치를 내렸다.“면서 “만약 분양가를 인하하지 않으면 낙찰을 취소하기로 했다.”고 밝혔다. 공사 관계자는 “채권·분양가 병행입찰제의 취지가 과도한 분양가의 방지에 있는데 평당 1990만원은 용인할 수 없어 이같은 조치를 내렸다.”면서 “해당 업체가 손해배상 청구소송을 내면 대응하겠다.”고 말했다. 적정 분양가는 연립주택과 아파트의 용적률 등을 감안할 때 1100만∼1300만원선이 될 전망이다. 하나로종합건설은 판교 분양을 앞두고 지난 18일 시범적으로 실시된 흥덕지구 채권·분양가 병행입찰제 적용 택지분양에서 채권은 총 100만원, 분양가는 1990만원을 써내 종합 점수가 마이너스 972.89점이었지만 다른 참여자가 없어 낙찰자로 선정됐었다. 한편 건설교통부와 토지공사는 앞으로 채권·분양가 병행입찰제 실시 택지에서 단독으로 응찰했을 경우 유찰시킨 뒤 재입찰을 실시토록 하는 등 관련 제도를 보완키로 했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

한국토지공사는 경기도 성남 판교신도시 분양가 상한제 아파트(전용면적 25.7평 이하) 용지 6필지에 대한 추첨결과 한림건설과 건영, 한성종합건설, 풍성주택, 대광, 이지건설 등 6개 중견업체가 당첨됐다고 17일 밝혔다. 업체별로는 한림건설이 59대1의 최고 경쟁률을 보인 A12-1 블록(서판교)을 공급받았다. 풍성주택과 이지건설도 A15-1,A16-1(이상 동판교)에 당첨됐다. 임대주택용지 5필지 가운데 A3-1블록은 광영토건,A3-2블록은 대방건설,A11-1블록은 진원ENC가 각각 당첨의 행운을 누렸다.A11-2블록(이상 서판교)은 모아건설이,A19-1(동판교)의 25.7평 초과 297가구는 동양생명보험이 선정됐다. 한편 채권·분양가 병행입찰제가 처음 적용된 용인흥덕지구 25.7평 초과용 공동주택용지 3필지에 대한 추첨결과 경남기업과 대아레저산업, 하나로종합건설 등이 시공사로 결정됐다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부가 17일 부동산 정책을 원점에서 재검토키로 한 것은 시장에서의 실수요와 투기수요의 실체를 제대로 파악하지 못한 채 섣부른 대책으로 혼란만 초래했음을 공식 시인한 셈이다. 특히 참여정부의 부동산 정책은 세제와 규제 중심의 ‘10·29 대책’에서 크게 벗어나지 못했다. 즉 재건축 규제와 주택거래신고제,1가구 3주택자 양도세 중과, 보유세 강화 등이 전부였다. 집값 상승의 원인으로 꼽힌 중·대형 아파트의 공급부족은 외면했고 부동산 투기로 번 불로소득을 원천 봉쇄할 수 있는 세제정책도 정치논리에 밀려 조금씩 후퇴했다. 게다가 분양가 상승의 원인으로 꼽혀온 판교 신도시 건설은 추진 과정에서부터 일관성을 상실해 시장의 신뢰를 잃었다. 이에 따라 강남이나 분당 등의 집값은 한달새 1억원씩 올랐다. 여기에 재건축 개발이익 환수제나 후분양제 등은 강남권의 공급축소로 이어져 중대형 아파트 값 상승을 부추겼고 세제강화는 거래만 위축시켜 집값의 고공행진에 불을 질렀다. 이 때문에 정부는 수요에 맞는 주택공급을 늘리고 고밀도 규제를 완화하면서 투기수요 억제를 위해 보유세 부과기준을 보다 강화할 것으로 보인다. 일단 신도시 건설은 배제했다. 후보지가 마땅치 않은 데다 당장 신도시 계획을 발표하면 주변 땅값이나 집값을 올리는 부작용이 크기 때문이다. 환경단체 반발도 고려됐다. 대신 개발이익환수장치를 전제로 재건축이나 단독주택의 고밀도화를 추진할 전망이다. 판교 신도시의 중대형 주택도 늘릴 것으로 예상되나 규모와 방법은 검토할 사안이다. 분양가 상승의 원인으로 꼽힌 민간의 토지개발방식을 공공 위주로 전환하는 방안도 거론되고 있다. 정부는 보유세 수준이 낮아 부동산 시장을 안정화시키지 못한다고 누누이 강조하면서도 지난해 11월 국회 통과시 종합부동산세 부과기준 6억원을 관철시키지 못했다. 정치논리에 밀려 9억원으로 완화했다. 또한 ‘5·4대책’에서는 세부담 상한제도를 도입, 당해연도 총 보유세액이 전년도 보유세액의 150%를 넘지 못하도록 했다. 재경부 관계자는 “정부가 정말 투기를 잡겠다면 강남이나 분당의 33평형 보유자들이 큰 부담을 느낄 종부세 부과기준을 낮추는 것”이라며 “보유세부담 상한제 폐지도 검토 대상”이라고 말했다. 종부세 부과기준이 6억∼7억원은 돼야 한다는 것. 보유세 과세표준 계산시 적용하는 과세표준액 적용비율 50%를 조기에 상향조정하는 방안도 검토될 수 있다. 부동산 정책을 원점에서 재검토한다는 정부 방침이 부동산 규제완화로만 받아들여 집값 상승을 더 부추길 수도 있다는 점에서 세심한 대책 마련이 요구된다. 김성곤 백문일기자 mip@seoul.co.kr

판교신도시 정책이 또 바뀌었다.2002년 9월4일 이후 벌써 세번째다. 열린우리당과 정부, 청와대가 17일 부동산정책토론회를 통해 경기도 성남 판교신도시 전용면적 25.7평 초과 아파트 용지의 공급을 중단키로 하면서 앞으로 판교가 어떻게 바뀔지 궁금증을 낳고 있다. 이날 당·정·청 결정의 의미는 판교 중대형 공급의 확대로 요약된다. 대략 2600가구가 늘어날 전망이다. 그동안 판교신도시는 서울 턱밑의 금싸라기 땅임에도 중소형 위주의 저밀도(㏊당 86인)로 개발돼 강남 대체신도시로서의 기능을 완전히 상실했다. 이에 따라 개발밀도를 높여 중대형을 더 넣으라는 목소리가 나왔다. 하지만 이 정도의 공급확대로 서울 강남과 수도권의 집값상승을 잠재우기에는 역부족이라는 평가가 지배적이다.●`뛰는 집값잡기 역부족´ 평가 정부가 20일부터 택지분양 접수를 받을 예정이던 전용면적 25.7평 초과 아파트 용지 공급절차를 중단한 것은 중대형 공급을 늘리기 위한 사전작업이다. 만약 주택업체에 땅을 분양해 버리면 개발계획 등을 바꾸기가 쉽지 않기 때문이다. 정부는 이를 통해 개발밀도를 높여 중대형 가구수를 늘릴 방침이다. 대략 전체 가구수(2만 6804가구)의 10%선인 2600여가구가 늘어나게 된다. 현행 제도는 개발밀도를 10% 이상 늘리면 사전환경성 검토를,30% 이상 늘리면 환경영향평가를 받도록 돼 있다. 이런 절차를 거치면 최소 1년 가까이 추진 일정이 지연된다.●11월 일괄분양 어려워질듯 판교의 중대형 물량이 늘어나면 서울과 수도권 지역 일부 중대형 수요를 흡수하는 효과가 생긴다. 그러나 강남권의 중대형 수요를 충당하기에는 턱없이 부족하다. 다른 공급 확대책을 펼치거나 분양시기가 지연되더라도 판교의 개발밀도를 좀더 높여 공급 물량을 1만가구가량 늘리는 방안을 검토해야 한다는 주장이 제기되고 있다. 택지공급 절차가 중단되면서 11월 분양도 어려워질 전망이다. 기존 방식대로 추진하더라도 제때 분양이 빠듯했는데 실시계획 변경 등의 절차를 거치려면 최소한 3개월이 걸리기 때문이다.이와 달리 25.7평 이하의 분양가상한제 주택은 제때 분양될 가능성이 있다. 이 택지는 17일 주택업체에 분양까지 마쳤다. 분양시기가 늦어지면 판교청약을 기다려온 대기자들도 희비가 엇갈릴 전망이다.11월 이전에 1순위가 되는 대기자의 경우 분양지연으로 경쟁자가 늘어나는 반면 시기 연장으로 1순위가 되는 사람도 있기 때문이다. 정부도 이같은 점을 고려해 25.7평 이하의 분양가상한제 주택은 11월에 분양할 수도 있다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

“판교?강남? 당장 몇십만원이 아쉬운데 투자할 여유가 어디 있어. 다 돈 있는 사람들 얘기지.” 판교발(發) 부동산가격 상승이 연일 계속되면서 서민들의 불만도 함께 커지고 있다. 하루 밤 사이에도 땅값, 아파트값이 뛰는 현실 앞에 위화감과 박탈감만 느끼는 것이다. 회사원 문모(26)씨는 “요즘 사람들이 모이면 화제는 단연 판교 얘기”라면서 “하지만 나도 뭔가 해봐야겠다는 생각보다는 딴 세상 일처럼 들린다.”고 했다. 문씨는 “최근에 아는 사람이 판교 인근에 사둔 8000만원 정도의 땅값이 5억으로 뛰었다는 얘기를 듣고 충격을 받았다.”면서 “단순히 부럽다는 것을 넘어서 이제는 ‘너무한 것 아닌가.’하는 생각이 들어 화가 난다.”고 말했다. 사람들은 더 이상 판교 이야기는 하지 않으려 한다. 서민이 할 수 있는 재테크 수단과는 거리가 멀기 때문이다. 회사원 구모(30)씨는 “판교 땅값이 오르는 것을 보고 ‘부동산 로또’라는 말을 많이 하지만 그것도 정확한 표현이 아니다.”면서 “로또야 1000원만 있으면 누구나 살 수 있지만 부동산 투자는 기본적인 목돈이 있어야 하는 것 아니냐.”고 되물었다. 이처럼 널뛰는 부동산 가격에 서민들의 불만이 높아지자 시민단체들은 정부에 강력한 대책을 요구하고 나섰다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 16일 오전 11시 청와대 앞과 광주, 대구, 대전 등 5개 광역시 열린우리당 당사 앞에서 ‘집값 폭등에 대한 대통령 결단 촉구 전국 동시 기자회견’을 가졌다. 경실련은 “판교 사업 추진 이후 올초부터 용인, 분당 등 주변지역의 아파트 분양가와 매매가가 11조원, 서울 강남권에서는 23조원이나 상승했다.”면서 정부는 판교개발을 중단하라고 요구했다. 이에 앞서 같은 날 오전 10시에는 토지정의시민연대가 서울 안국동 느티나무 카페에서 기자회견을 갖고 “부동산 문제 해결을 위해서는 토지는 임대하고 건물을 분양하는 방식으로 판교 신도시를 건설해야 한다.”고 주장했다. 나길회기자 kkirina@seoul.co.kr

Q안정된 직장에서 착실하게 돈을 모아 집을 마련했습니다. 분양가는 1억원이었는데 10년이 지난 지금은 5억원이 됐습니다. 회사가 구조조정에 들어가 퇴직하고 유일한 재산인 집을 담보로 대출받아 사업을 했는데, 부도를 맞아 망하고 6억원 정도가 빚으로 남았습니다. 아파트를 팔아서 빚을 정리하고 나머지 채무는 파산면책을 받으려고 하는데 경매에 넘어갈 때까지 기다리자니 빚이 별로 줄지 않을 것 같아 조바심이 납니다. 또 경매가 돼도 양도소득세를 내야 한다는데 재산이 빚으로 넘어가는 처지에 거액의 세금 부담을 안게 되는 것이 걱정됩니다. -김성일(45) A 경매는 국가가 대행하는 것을 제외하고는 매매와 실질이 동일합니다. 단순화를 위해 다른 공제항목을 무시하고 계산해 보겠습니다. 김성일씨의 집이 5억원에 팔린다면 원가 1억원을 제외하고 4억원의 양도차익을 얻는 것입니다. 당연히 양도소득세가 부과됩니다. 세무서가 거래과정이나 경매절차에 개입해 양도소득세를 징수해 가면 세수가 확보되고 채무자도 양도소득세를 마련하는 부담이 없겠습니다. 양도소득세는 일반적으로 다음해 5월31일까지 신고·납부해야 합니다. 즉 ‘외상’입니다. 먼저 집이 쉽게 팔릴 경우 받은 금액 가운데 양도소득세를 미리 빼놓았다가 양도소득세를 바로 예정신고·납부하는 방법이 있습니다. 개인 채권자의 입장에서는 섭섭하겠지만 국가에 대한 채무를 이행하는 것이 채무자에 대한 사해행위가 될 수 없으니 면책에도 장애가 되지 않을 것으로 봅니다. 만일 경매 방법으로 집이 넘어갈 경우 세무서에서 양도소득세를 갖고 경매절차에 참가하지 않습니다. 예를 들어 4억원에 경락이 됐다면 그에 해당하는 채무가 소멸되는 이익을 소유자가 얻은 것이니 원가 1억원을 제외한 3억원이 양도소득이라고 간주됩니다. 그 양도소득세는 다음해 5월31일 이후에 신고·납부가 없는 것을 기다려 부과하는 것이 일반적입니다. 경우에 따라서는 파산·면책 절차가 전부 끝난 뒤인데, 국세 채무는 파산법에 의한 면책의 대상이 아니니 채무자로서는 다른 길을 찾아야 합니다. 그렇다면 방법은 소득세법에 있습니다. 파산선고에 의한 처분으로 인해 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않는다는 제89조의 규정입니다. 김성일씨가 집을 처분하지 않은 상태에서 파산신청을 해도 지급을 할 수 없으니 파산선고를 받게 되고, 그 재산청산 절차에서 파산관재인은 집을 처분합니다. 여기에 대해서는 양도소득세를 물리지 않는다는 취지입니다. <파산·개인회생 전문 변호사>