오는 7일부터 수도권 아파트 분양권 전매제한 기간이 최대 10년에서 3년으로 단축된다. 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크 포레온(둔촌주공)은 전매제한 기간이 1년으로 대폭 줄어 올해 12월에도 분양권을 팔 수 있게 된다. 다만 실거주 의무 폐지가 국회 문턱을 넘어야 하는 변수는 남아있다. 국토교통부는 4일 국무회의에서 이런 내용이 담긴 주택법 시행령 개정안이 의결됐다고 밝혔다. 전매제한 완화는 오는 7일부터 시행되며, 이전에 분양을 마친 아파트에 대해서도 소급 적용된다. 시행령 개정에 따라 수도권의 전매제한 기간은 최대 10년에서 공공택지나 분양가상한제 적용 등 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화된다. 만약 3년 이전에 소유권이전등기가 완료되면 3년이 지난 것으로 간주한다. 비수도권의 전매제한은 최장 4년에서 공공택지 또는 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 단축된다. 그 외 지역은 전매제한이 전면 사라진다.서울 강동구에 위치한 둔촌주공은 비규제지역이면서 과밀억제권역이기 때문에 전매제한 기간이 기존 8년에서 1년으로 대폭 줄어든다. 둔촌주공은 지난해 12월 당첨자를 발표했기 때문에 1년이 지난 올해 12월부터는 분양권을 팔 수 있다. 다만 실거주 의무가 변수다. 현재 수도권 분양가상한제 적용 대상 주택에 대해 2~5년의 실거주 의무 기간이 적용되고 있다. 실거주 의무 폐지 관련 주택법 개정안은 국회에 계류 중이다. 둔촌주공은 분양 시점에 분양가상한제 지역이었기 때문에 실거주 의무 2년이 그대로 남아있다. 현재로선 전매제한이 풀려도 입주일 이후 2년을 거주해야만 둔촌주공 분양권 전매가 가능하다. 둔촌주공의 입주 예정일은 2025년 1월로 그 안에 법 개정이 이뤄지면 실거주 의무를 피할 수 있다. 국토부는 이른 시일 내 관련 법이 통과될 수 있도록 국회와 협의해 나간다는 입장이다. 아울러 도시형생활주택의 경우 1~2인 가구 선호도가 높은 투룸 이상 공급을 종전 3분의 1 이하에서 2분의 1 이하로 상향하는 내용이 개정안에 담겼다. 또 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 토지임대부 주택의 임대료 산정 방식은 보다 탄력적으로 개선하기로 했다.

한국 경제에서 경착륙 경고음이 가장 크게 울리는 곳은 부동산시장이다. 서울과 경기 등 수도권의 집값이 고점 대비 20~30% 하락했고, 극심한 거래 절벽 현상이 반복되며 부동산시장 경착륙을 부추기고 있다. 부동산시장이 얼어붙자 2030세대를 중심으로 한 ‘영끌족’의 한숨이 깊어지고 있다. 이들은 집값 급등기에 저금리로 각종 대출을 끼고 무리하게 집을 샀다. 불안감에 휩싸여 일단 집을 사고 봤지만 금리가 오르자 허덕이기 시작했다. 여기에 희망으로 여겼던 집값마저 추락하자 여기저기 ‘악소리’가 나온다. 정부는 부동산시장 연착륙을 유도하기 위해 규제지역 전면 해제와 분양가상한제 적용 지역 조정, 대출·세제 지원 등 전방위적 대책을 내놨다. 사실상 토지거래허가구역을 빼고 규제가 사라지니 낙폭이 줄었다. 이런 정부의 노력에도 부동산시장 경착륙 위기감은 여전하다. 지난달 전국 미분양 주택 수는 총 7만 5438가구로 전월 대비 0.1%(79가구) 늘어 증가세가 주춤했지만, 업계에선 상반기 내에 10만 가구를 넘어설 것이란 전망이 우세하다. 정부는 경착륙은 막아야 한다면서도 집값이 당분간 하향 안정화돼야 한다는 입장을 유지했다. 원희룡 국토교통부 장관은 지난달 31일 한국주택협회 정기총회에 참석해 “단기적 경착륙 때문에 생기는 파괴적인 효과는 막되 당분간은 하향 안정화를 향해 가야 한다”고 말했다. 그러면서 “경기라는 건 사이클인데 늘 한없이 올라갈 수는 없는 것”이라면서 “미국 금리 상황 등 당분간 하방 압력 요인이 작동할 것인데 최소 연말까지 이어질 것으로 보인다”고 설명했다.

정부가 공공분양주택인 ‘뉴:홈’의 사전청약 흥행에 맞춰 물량 확대를 검토한다. 올해 상반기 중에는 서울 동작구 수도방위사령부 부지 등 입지 여건이 좋은 대상지도 사전청약 물량으로 나올 전망이다. 27일 정부 부처 등에 따르면 국토교통부는 공공분양주택 사전청약 물량을 추가 확보하기 위해 한국토지주택공사(LH), 지자체 등과 협의를 진행 중이다. 이는 ‘뉴:홈’의 첫 사전청약이 흥행몰이하며 충분한 수요를 확인했기 때문이다. 지난달 이뤄진 첫 사전청약에서 1798가구 공급에 총 2만 7153명이 몰려 평균 경쟁률이 15.1대 1에 달했다. 지역별로는 고양창릉(23.7대 1), 양정역세권(7.4대 1), 남양주진접2(6.2대 1) 등이다. 고양창릉 전용면적 84㎡은 경쟁률이 82.4대 1을 기록하며 최대 흥행을 보였다. 특히 사전청약엔 시세보다 저렴하고 저금리 대출이 지원된다는 장점에 20대(22.6%)와 30대(48.3%)가 전체의 70.9%를 차지하며 청년층이 크게 호응했다.정부는 부동산시장 침체 등에 애초 계획했던 첫 사전청약 물량보다 실제 물량을 줄였지만, 민간 건설사가 아파트 신규 공급을 망설이자 공급 물량을 늘리거나 사전청약 시기를 앞당기는 방안을 검토하고 있다. 올해 상반기 2차 사전청약 물량으로 정부는 남양주 왕숙(942가구)와 안양관양(276가구), 남양주진접2(500가구), 구리 갈매역세권(300가구) 등 3646가구를 예고했다. 여기에 서울주택도시공사(SH공사)는 오는 5월 서울 마곡지구 10-2단지와 마곡 택시 차고지에 공급하는 토지임대부 주택 500가구를 추가 공급할 계획을 밝혔다. 토지임대부 주택은 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 방식으로 주변 시세보다 저렴해 ‘반값 아파트’로 불린다. 아울러 올 상반기에는 입지가 좋은 서울 내 공공분양주택이 사전청약으로 나올 예정이다. 서울 동작구 본동 한강변에 위치한 수도방위사령부 부지와 송파구 성동구치소 부지 사전청약이 계획돼 있다. 계획된 물량은 수방사 부지 263가구, 성동구치소 320가구다. 이 지역은 강남 도심과 가까워 사전청약 물량으로 나오면 수요가 몰릴 전망이다. 국토부는 수방사 부지를 분양가상한제를 적용해 시세의 80% 수준으로 공급하는 ‘일반형’ 공공분양주택으로 계획했는데, 호응이 좋은 ‘나눔형’으로 전환하는 방안을 검토 중이다. 나눔형은 시세의 70% 이하 가격으로 분양하며, 최대 5억원까지 1.9~3.0%의 저금리 대출상품이 지원된다.

대기업 반도체 시설 투자의 세액공제율을 15%로 올려 주는 ‘K칩스법’이 이달 안으로 국회를 통과할 전망이다. 그동안 ‘재벌 감세’라는 이유로 반대했던 더불어민주당이 자세를 바꾸면서 모처럼 여야 합의로 성사되는 법안이다. 여야가 의견 일치를 봤으니 오는 22일 기재위 전체회의에서 의결한 뒤 30일 본회의에서 무리 없이 처리될 듯하다. 여야는 수소 기술과 미래 자동차에까지 이 법안을 적용하기로 했다. 경제안보의 핵심 자산에 경쟁력 가속을 붙일 발판을 마련했다는 점에서 기대가 높다. 이제라도 입법에 뜻을 모았다니 다행이지만 만시지탄의 한숨도 나온다. 이런 법안을 뭉개서는 미래산업의 신규 투자를 기대할 수 없는 현실이 빤한데, 입법에 이미 10개월 넘게 허비했다. 시간만 흘려보내고 있는 민생 법안들이 이것 말고도 줄줄이 쌓였다. 지난해 일몰 기한이 끝난 30인 미만 중소기업의 8시간 추가연장 근로제는 후속 입법이 안 돼 생업 현장에서 발을 동동 구른다. 임대료 지원법이나 에너지 요금 지원법 등은 소상공인들이 목을 빼고 기다린다. 분양가상한제 아파트 실거주 의무 폐지, 초과이익환수제 완화, 다주택자 취득세 완화 등 핵심 부동산 규제완화법들도 오도 가도 못하고 국회에 묶여 있다. 정부는 강도 높은 규제완화 정책을 쏟아내는데, 입법이 조금도 받쳐 주지 않으니 시장 혼란만 되레 가중되는 판이다. 정쟁으로 협치가 실종되면서 시시각각 민생이 멍드는 현실은 곳곳에서 피부로 실감된다. 검찰이 대장동 특혜와 성남FC 후원금 의혹으로 이재명 대표를 곧 기소하면 거야의 ‘쌍특검’ 맞불 시비는 또 거세질 게 뻔하다. 국회의 기본 책무는 첫째도 둘째도 입법이다. 어떤 명분도 민생 법안에 우선될 수 없다는 사실을 다시 한번 명심하기 바란다.

지난해 서울 아파트 3.3㎡(평)당 분양가가 처음으로 3000만원을 넘은 것으로 나타났다. 전문가들은 당분간 고금리, 원자재값 인상으로 분양가를 내리기도, 미분양 우려로 무작정 올리기도 어려운 ‘딜레마 상황’이 이어질 것이라는 분석을 내놓고 있다. ●고금리·원자재값 인상 등 영향 14일 부동산R114에 따르면 지난해 서울 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3474만원으로 2021년 2798만원 대비 24.2%(676만원) 올랐다. 2018년 29.8%, 2012년 25.4%에 이어 역대 세 번째로 상승폭이 컸다. 분양가 상승 요인은 공시지가 상승과 고금리, 원자재값 인상 등이 꼽힌다. 분양가는 분양가 택지비와 기본형 건축비에 가산비가 더해져 결정된다. 택지비 책정 기준이 되는 공시지가 상승률의 경우 서울이 전국에서 가장 높았던 만큼 분양가도 크게 오른 것이다. 지난해 서울 표준지 공시지가 상승률은 11.21%를 기록했다. 원자재값 인상에 따라 공동주택 분양 가격 산정에 활용되는 기본형 건축비도 상승 중이다. 앞서 지난달 국토교통부는 ‘기본형 건축비’(16~25층 이하, 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하 기준)를 지난해 9월 대비 2.05% 인상한 바 있다. 전문가들은 당분간 분양가를 낮추거나 올리기 쉽지 않은 상황이라고 말한다. 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 전 지역이 분양가상한제 지역에서 벗어났고 고금리와 원자재값 인상이 계속되고 있기 때문이다. 반면 미분양 우려로 ‘배짱 분양가’ 역시 통할 수 없는 상태다. ●“수요 몰린 곳은 고분양가 유지” 박원갑 KB국민은행 부동산팀장은 “서울은 여전히 분양 수요가 많은 지역이기 때문에 분양가가 크게 낮아지긴 어려울 것”이라면서도 “주변 시세와 견줬을 때 분양가가 비싸다면 미분양이라는 부메랑을 맞을 수 있기 때문에 마냥 올릴 수도 없는 상황”이라고 설명했다. 함영진 직방 데이터랩장 역시 “고물가, 원자재값 인상, 분양가상한제가 풀린 상황에서 시장이 양극화돼 있기 때문에 수요가 있는 지역의 경우 당분간 고분양가 기조가 유지될 것”이라면서도 “전체적으로 청약 수요가 준 데다 수요자 입장에서는 꼭 분양이 아니어도 급매물 등 여러 선택지를 고려할 수 있는 상황이기 때문에 입지 여건이 떨어지는 지역은 분양가를 인상하기 힘들 것”으로 전망했다. 한편 지난 7일 진행된 1순위 청약에서 198.76대1의 경쟁률을 보였던 서울 영등포구 ‘영등포자이 디그니티’의 청약 당첨 가점 최고점은 75점, 최저점은 63점을 기록한 것으로 나타났다.

지난해 서울 아파트 3.3㎡(평)당 분양가가 처음으로 3000만원을 넘은 것으로 나타났다. 전문가들은 당분간 고금리, 원자재값 인상으로 분양가를 내리기도, 미분양 우려로 무작정 올리기도 어려운 ‘딜레마 상황’이 이어질 것이라는 분석을 내놓고 있다. 14일 부동산R114에 따르면 지난해 서울 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3474만원으로 2021년 2798만원 대비 24.2%(676만원) 올랐다. 2018년 29.8%, 2012년 25.4%에 이어 역대 세 번째로 상승폭이 컸다. 분양가 상승 요인은 공시지가 상승과 고금리, 원자재값 인상 등이 꼽힌다. 분양가는 분양가 택지비와 기본형 건축비에 가산비가 더해져 결정된다. 택지비 책정 기준이 되는 공시지가 상승률의 경우 서울이 전국에서 가장 높았던 만큼 분양가도 크게 오른 것이다. 지난해 서울 표준지 공시지가 상승률은 11.21%를 기록했다. 원자재값 인상에 따라 공동주택 분양 가격 산정에 활용되는 기본형 건축비도 상승 중이다. 앞서 지난달 국토교통부는 ‘기본형 건축비’(16~25층 이하, 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하 기준)를 지난해 9월 대비 2.05% 인상한 바 있다. 전문가들은 당분간 분양가를 낮추거나 올리기 쉽지 않은 상황이라고 말한다. 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 전 지역이 분양가상한제 지역에서 벗어났고 고금리와 원자재값 인상이 계속되고 있기 때문이다. 반면 미분양 우려로 ‘배짱 분양가’ 역시 통할 수 없는 상태다. 박원갑 KB국민은행 부동산팀장은 “서울은 여전히 분양 수요가 많은 지역이기 때문에 분양가가 크게 낮아지긴 어려울 것”이라면서도 “주변 시세와 견줬을 때 분양가가 비싸다면 미분양이라는 부메랑을 맞을 수 있기 때문에 마냥 올릴 수도 없는 상황”이라고 설명했다. 함영진 직방 데이터랩장 역시 “고물가, 원자재값 인상, 분양가상한제가 풀린 상황에서 시장이 양극화돼 있기 때문에 수요가 있는 지역의 경우 당분간 고분양가 기조가 유지될 것”이라면서도 “전체적으로 청약 수요가 준 데다 수요자 입장에서는 꼭 분양이 아니어도 급매물 등 여러 선택지를 고려할 수 있는 상황이기 때문에 입지 여건이 떨어지는 지역은 분양가를 인상하기 힘들 것”으로 전망했다. 한편 지난 7일 진행된 1순위 청약에서 198.76대1의 경쟁률을 보였던 서울 영등포구 ‘영등포자이 디그니티’의 청약 당첨 가점 최고점은 75점, 최저점은 63점을 기록한 것으로 나타났다.

고금리와 공사비 인상 등에 따른 분양가 상승으로 지난해 3.3㎡(약 1평)당 2000만원 이하의 아파트 비중이 눈에 띄게 줄어든 것으로 나타났다. 최근 집값 하락에도 불구하고 분양가 상승세로 미분양 우려는 더 커지고 있다. 14일 부동산R114에 따르면 지난해 일반공급 청약 접수를 한 전국 아파트 15만 5855가구(임대 제외) 중 13만 5283가구가 2000만원 이하로 분양됐다. 이는 전체의 86.8% 수준으로 직전 5개년(2017~2021년) 평균 93.3%(75만 6600가구 중 70만 6043가구) 대비 6.5% 포인트 낮은 수치다. 특히 60㎡ 이하 소형 아파트의 경우 3.3㎡당 2000만원 이하 공급 비중이 크게 줄었다. 2017~2021년 평균 90.5%를 차지했으나 지난해엔 65.3%로 25.2% 포인트나 감소했다. 지난해 서울 분양 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 3474만원으로 2021년 2798만원 대비 24.2%나 올랐다. 전국 평균은 3.3㎡당 1522만원으로 2021년 1311만원에서 16.1% 상승했다. 이런 가운데 고금리와 공사비 인상, 규제지역 해제에 따른 고분양가 관리지역 자동 해제 등에 따라 올해도 분양가 상승세가 이어질 것으로 전망된다. 앞서 국토교통부는 최근 레미콘 가격 급등에 따라 기본형 건축비를 추가 인상했다. 이달 10일 입주자 모집 공고를 신청하는 분양가상한제 적용 단지부터 기본형 건축비를 직전 대비 1.1% 오른 192만 5000원으로 적용하기로 했다. 부동산R114 관계자는 “대출이자 부담과 집값 하락으로 청약시장의 가격 민감도가 커지고 있어 저렴한 분양가를 앞세운 가성비 아파트로의 쏠림이 예상된다”며 “주변 아파트 시세 대비 분양가 경쟁력뿐만 아니라 단위면적당 분양가 수준이 얼마나 합리적으로 책정됐는지도 꼼꼼하게 따져야 한다”고 말했다.

고금리와 공사비 인상 등에 따른 분양가 상승으로 지난해 3.3㎡(약 1평)당 2000만원 이하의 아파트 비중이 눈에 띄게 줄어든 것으로 나타났다. 최근 집값 하락에도 불구하고 분양가 상승세로 미분양 우려는 더 커지고 있다.14일 부동산R114에 따르면 지난해 일반공급 청약 접수를 한 전국 아파트 15만 5855가구(임대 제외) 중 13만 5283가구가 2000만원 이하로 분양됐다. 이는 전체의 86.8% 수준으로 직전 5개년(2017~2021년) 평균 93.3%(75만 6600가구 중 70만 6043가구) 대비 6.5% 포인트 낮은 수치다. 특히 60㎡ 이하 소형 아파트의 경우 3.3㎡당 2000만원 이하 공급 비중이 크게 줄었다. 2017~2021년 평균 90.5%를 차지했으나 지난해엔 65.3%로 25.2% 포인트나 감소했다. 지난해 서울 분양 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 3474만원으로 2021년 2798만원 대비 24.2%나 올랐다. 전국 평균은 3.3㎡당 1522만원으로 2021년 1311만원에서 16.1% 상승했다. 이런 가운데 고금리와 공사비 인상, 규제지역 해제에 따른 고분양가 관리지역 자동 해제 등에 따라 올해도 분양가 상승세가 이어질 것으로 전망된다. 앞서 국토교통부는 최근 레미콘 가격 급등에 따라 기본형 건축비를 추가 인상했다. 이달 10일 입주자 모집 공고를 신청하는 분양가상한제 적용 단지부터 기본형 건축비를 직전 대비 1.1% 오른 192만 5000원으로 적용하기로 했다. 부동산R114 관계자는 “대출이자 부담과 집값 하락으로 청약시장의 가격 민감도가 커지고 있어 저렴한 분양가를 앞세운 가성비 아파트로의 쏠림이 예상된다”며 “주변 아파트 시세 대비 분양가 경쟁력뿐만 아니라 단위면적당 분양가 수준이 얼마나 합리적으로 책정됐는지도 꼼꼼하게 따져야 한다”고 말했다.

정부의 전방위적 규제완화 대책에 대한 기대감으로 전국 아파트 분양 경기가 나아질 것으로 전망됐다. 고금리와 부동산 시장 침체 등 영향으로 위축됐던 준공 30년 넘은 서울 아파트 거래는 급증한 것으로 나타났다. 11일 주택산업연구원(주산연)의 주택사업자들을 대상으로 한 설문조사 결과에 따르면, 이달 전국 아파트 분양전망지수는 71.1로 전월(58.7)보다 12.4포인트 상승했다. 이 지수는 공급자 입장에서 분양을 앞뒀거나 분양 중인 단지의 여건을 종합적으로 판단하는 심리 지표다. 지수가 100을 초과하면 분양 전망이 긍정적, 100 미만이면 부정적이라는 의미다. 그간 분양시장을 억눌렀던 규제가 풀리며 공급자 입장에서 이전보다 분양시장이 개선될 것이라 전망한 것이지만, 지수는 여전히 낮은 수준이다. 수도권서 큰 폭 상승…울산만 하락 수도권은 전망지수가 지난달 43.9로 유일하게 50선 아래였으나 이달 61.0으로 올라섰다. 특히 서울이 43.9에서 61.9로 크게 상승했다. 인천(39.2→54.5)과 경기(48.7→66.7)도 오름폭이 컸다. 권지혜 주산연 연구원은 “지난달 발표한 규제완화 대책이 수도권 아파트 분양 전망에 긍정적 영향을 미친 것으로 보인다”고 설명했다. 지방 전 지역에서 전망지수가 크게 올랐지만, 울산은 유일하게 하락했다. 최근 대우건설이 사업성 우려로 주상복합사업 시공권을 포기하기도 한 울산은 55.0에서 50.0으로 전망지수가 떨어졌다. 고용 사정 악화와 소비지표 하락 등이 울산의 분양전망에 악영향을 미친 것으로 분석된다.권 연구원은 “주택시장 연착륙 대책에도 고금리와 경제 위축 등 불확실한 경제 변수에 의해 여전히 분양 시장은 위축된 것으로 보인다”면서 “앞으로 러시아-우크라이나 전쟁과 미국 기준금리 등 대외 변수 해소와 정부의 적극적인 연착륙 대책 효과에 따라 분양 시장도 조금씩 회복될 것”이라고 내다봤다. 분양 가격과 물량은 오르고 미분양 물량은 떨어질 것으로 전망됐다. 분양가상한제 해제와 건설자재 가격 및 인건비 상승 등 영향으로 이달 분양 가격 전망치는 85.1로 전월(81.2) 대비 3.9포인트 상승했다. 이달 분양 물량 전망은 76.7로 지난달(70.1)보다 6.6포인트 증가했다. 반면 미분양 물량 전망은 115.1로 전월(129.9)보다 14.8포인트 감소했다. 매수심리 회복세와 금리 인상 폭 둔화 등 영향으로 급증세는 꺾였으나, 여전히 수치가 100을 넘어 미분양 물량 오름세는 계속될 전망이다. 재건축 안전진단도 완화…구축 거래 늘어 준공 30년이 넘은 서울 아파트 매매는 노원과 도봉을 중심으로 늘었다. 부동산R114가 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과, 올해 1월(계약일 기준) 거래된 서울 아파트 805건 중에 174건(21.6%)이 준공 30년을 넘긴 구축인 것으로 조사됐다. 구축 매매 거래는 지난해 대선 전후 재건축 규제 완화 기대감으로 반짝 늘었으나, 고금리와 부동산 시장 침체 등 영향으로 다시 저조해졌다. 그러다 정부의 전방위적 규제 완화책에 더해 재건축의 ‘대못’으로 꼽혔던 안전기준도 풀리면서 구축 매매 거래가 다시 급증했다. 30일간의 신고 기간을 고려하면 거래 건수는 더 늘어날 것으로 보인다. 올해 1월 준공 30년 초과 서울 아파트의 매매 거래건수는 노원 44건, 도봉 22건, 강남 21건, 송파 19건, 양천 15건, 영등포 10건 순으로 많았다. 특히 노원과 도봉은 토지거래허가구역으로 묶여 있지 않고 특례보금자리론 대상이 되는 9억원 이하 주택이 많아 거래가 상대적으로 활발했던 것으로 분석된다. 구축 아파트 거래가 늘면서 재건축 아파트의 가격 하락 폭도 둔화되는 양상이다. 이달 3일 기준 서울 재건축 아파트 주간 매매가격은 전주 대비 0.03% 내려, 보합이던 지난해 9월16일(0.00%) 이후 가장 낙폭이 둔화됐다. 최근 석 달 동안 전국에서 아파트 ‘갭투자’(전세 끼고 매입)가 가장 많았던 지역은 인천 송도인 것으로 조사됐다. 양지영R&C연구소가 부동산 빅데이터업체 ‘아실’ 자료의 최근 3개월간 읍면동 기준 갭투자 매매 거래 증가 지역을 분석한 결과, 인천 연수구 송도동의 갭투자 건수가 12건으로 가장 많았다. 송도는 2021년 아파트값이 급등했지만, 지난해 부동산 시장 침체와 함께 가격이 급락했다. 그러나 매맷값 폭락에 비해 전셋값 하락 속도가 더디고, 송도 집값이 바닥이라는 인식이 확산하며 갭투자가 늘어난 것으로 분석된다.

꼭 1년 전, 그는 자신 있게 서울 집값 20% 하락을 예측했다. 그때만 해도 이름깨나 있는 부동산 전문가나 공신력 있는 연구소들조차 상승론을 더 많이 펼칠 때였다. 그럼에도 그는 ‘강남불패’ 같은 가짜뉴스에 현혹되지 말라며 하락론을 꺾지 않았다. 지난해 10월 기준 서울 아파트값은 꼭짓점을 찍었던 2021년 10월 대비 25% 떨어졌고 강남도 속절없이 무너졌다. 하버드대 박사(‘하박’은 그의 별칭이다)가 대단한 스펙임에는 분명하지만 실물경기인 부동산에 얼마나 힘을 쓸까 내심 미심쩍어했던 게 민망할 정도였다. 서울대 환경대학원에서 도시계획을 가르치지만 부동산 무료 분석사이트 ‘부트캠프’로 더 유명한 김경민(50) 교수 얘기다. 정부가 대출·전매·세금 완화 등 ‘1·3대책’을 쏟아낸 다음날 김 교수를 다시 만났다. -작년 이맘때 집값 상승론을 펼쳤던 분들이 ‘영끌5적’으로 몰려 몰매를 맞고 있다. 솔직히 본인이 틀릴 수도 있을 거란 걱정은 안 했었나. “전혀. 그런 의심을 갖기에는 투자수익률이 당시 너무 높았다. 부동산 투자수익률은 분자가 1년치 월세이고 분모가 집값이다. 분모가 작아질수록 수익률이 올라간다. 수익률이 계속 오른다는 건 집값이 떨어진다는 결정적인 신호다. 그런데 아무리 숫자를 들이대도 안 믿는 사람들이 있더라. 집값 20% 하락을 얘기했을 때 전제가 기준금리 1.75% 인상이었다. 그런데 지금 3.25%다. 그러니 집값이 더 떨어진 거다. 현시점으로 계산하면 서울의 경우 고점 대비 30%쯤 떨어졌다.” -하락 속도가 너무 빠르다 보니 정부가 부동산 규제를 급격히 풀고 있다. 전매 제한, 분양가상한제, 실거주 규제 등 이른바 문재인 정부의 대못을 거의 다 뽑았다. “잘못된 처방이다. 정부가 쏟아내고 있는 것은 전부 수요 진작책이다. 그런데 부동산 시장을 짓누르는 가장 큰 요인은 금리다. 가처분소득이 줄어들고 이자가 오르는데 누가 (시장에) 들어가겠나. 백약이 무효다.” -그럼 한국은행이 금리를 내려야 하나. “그건 더 미친 짓이다. 부동산 경기 살리겠다고 지금 금리를 내리면 영국 꼴 난다. (리즈) 트러스가 45일 만에 영국 총리에서 물러난 건 감세 때문만이 아니다. 부동산 규제를 풀었다가 후폭풍을 맞은 요인도 크다. 2020년과 2021년 집값 상승분은 명백히 버블(거품)이다. 그건 꺼지게 놔둬야 한다.” -정부가 가만히 보고만 있으라는 건가. “규제 완화책을 쓸 때가 아니라는 거다. 효과가 없는 데서 그치면 그나마 다행인데 이런 완화책이 나중에 집값 상승의 불쏘시개가 되기 때문에 문제인 거다.” -정부 기세로 봐서는 마지막 남은 강남3구와 용산구도 풀겠다고 할 것 같은데. “상징적인 효과가 있어 쉽지는 않겠지만 개인적으로는 강남3구를 풀어도 큰 영향은 없다고 본다. 강남권 아파트 신규 분양 물량이 올해 8000채, 내년과 내후년에 각각 1만 2000채다. 그런데 거래량은 지난해 10월 559채, 11월 729채다. 통상 평균 거래량이 얼마인지 아나. 6500채다. 물량은 쏟아지는데 거래는 없으니 전셋값은 더 떨어질 수밖에 없다. 시장이 달아오르려면 매매가와 전셋값 격차가 좁혀져야 한다. 이 격차가 당분간은 커서 제 아무리 대못을 빼도 강남조차 살아나기 어렵다. 이달 17일이 둔촌주공아파트 계약금 들어오는 날이다. 미계약이 속출하면 시장이 엄청나게 흔들릴 것이다. 정부가 1·3대책을 서둘러 내놓은 것은 다분히 둔촌주공 리스크를 염두에 뒀다고 본다.” -작년보다 올해 집값이 더 떨어진다는 얘기인가. “물론이다. 거래량 등 모든 빅데이터가 추가 하락을 가리키고 있다. 바닥은 아직 멀었다. 올해 서울 집값은 고점 대비 40% 떨어져 2018년 4분기 수준으로 회귀할 것이다.” -그럼 집을 언제 사야 하나. “내년에는 집값이 좀더 떨어지거나 정체 수준을 보일 것이다. 2024년도 괜찮지만 좀더 안정적으로 들어가려면 2025년을 권하고 싶다.”-작년 꼭지점에 집을 산 사람이 103만여명이다. 이들은 어떻게 해야 하나. “애석하지만 무조건 버텨야 한다. 섣불리 (작은 집 등으로) 갈아탔다가는 손해를 더 키울 수 있다. 차라리 전세나 월세를 주고 금융비용(대출이자 등)을 최대한 줄이는 게 현명하다.” -언제까지 버텨야 하나. “걱정스러운 것은 공급 부족과 정부의 규제 완화가 맞물릴 공산이 높다는 점이다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PEF) 부실 등으로 아파트 신규 착공이 거의 안 되고 있다. 3~4년 뒤면 공급 부족이 가시화될 것이다. 그사이 미국이 금리 인상을 중단하면 우리나라의 금리 상승세도 멈추게 된다. 그 끝은 명약관화하다. 2026년에는 집값이 급반등할 것이다.” -일각에서는 지금의 급락세가 초급매물이나 증여성 매물 때문이라고 본다. 올해 상반기 한은의 금리 인상이 멈추면 이르면 올 하반기 집값이 반등할 것이라는 주장도 있는데. “그러기에는 돈이 너무 없다. 금리가 가파르게 올라 사람들의 가처분소득이 쪼그라들었다. 다만 사람들이 정부를 믿지 않는다는 것은 변수다. 집값이 떨어지면 정부가 규제를 더 풀고 그러면 다시 폭등하고…. 이런 패턴을 경험치로 이미 터득해서 가수요가 일찍 붙을 수 있다. 그렇게 되면 2026년보다 급반등 시기가 더 앞당겨질 수 있다.” -그럼 정부가 뭘 해야 하나. “토지 비축에 들어가야 한다. 개발 안 된 땅을 계속 사들이고 정부가 갖고 있는 유휴부지는 인허가 정비 작업을 미리 해놔야 한다. 그래서 언제든 공급에 나설 수 있다는 신호를 시장에 확실히 줘야 한다. 서울 용산 철도정비창 같은 핵심요지에는 반드시 상가와 아파트를 같이 지어야 한다. 지금 정부가 챙겨야 할 것은 규제 완화 같은 수요 진작책이 아니라 MB(이명박 정부) 때의 보금자리주택 같은 공급 준비책이다. 엉뚱하게 임대차 3법을 때려잡고 있는데 그것도 번지수가 틀렸다.” -임대차 3법이 되레 시장 왜곡을 야기했다는 비판이 크지 않나. “집값 상승분을 세입자에게 전가한 측면이 (임대차 3법에) 있는 것은 사실이다. 그러나 세계 어느 나라를 봐도 도입 초기에는 그런 부작용이 있다. 지금은 어느 정도 정착기에 들어선 국면이다. 종합부동산세 완화, 12억원 이상 아파트 대출 허용 등 정부가 내놓고 있는 대책은 거의 모두 자산가를 위한 것이다. 서민을 위한 유일한 정책이 임대차 3법이다. 시장을 왜곡시킨다고 공격하는데 외국은 우리나라보다 이자나 임대기간 규제가 훨씬 세다. 이게 반시장적이라고 공격하려면 노태우 정부 때 전세기간을 1년에서 2년으로 늘린 것도 되돌려야 한다. 임대사업자 등록도 부활시켜서는 안 된다.” -왜인가. “문재인 정부 최악의 부동산 정책이 임대사업자 제도다. 기존 주택을 여러 채 사들인 사람을 임대사업자로 인정해 온갖 혜택을 줬다. 이런 ‘매입 임대’는 아랫돌 빼서 윗돌 막는 거라 공급에 전혀 도움이 안 된다. 새로 집을 짓는 ‘건설 임대’는 공급을 늘리는 효과가 있기 때문에 괜찮다. 그런데 윤석열 정부가 33평까지 매입 임대를 다시 허용하려 하고 있다. 이게 허용되면 집값 상승의 트리거(기폭제)가 될 것이다. 부동산에 관한 한 문재인 정부나 윤석열 정부나 무능하기는 똑같다.” -1년 전에 ‘2030 영끌족이 심각한 사회문제로 떠오를 것’이라고도 경고했는데. “지분공유제를 도입하자고 계속 제안하는 이유다. 대출 원금을 일정 부분 정부가 갚아 주는 대신 집값의 일부 지분을 정부가 갖는 거다. 6~7년 정도로 집을 되파는 기간을 제한한 뒤 매각 시점에 차익을 지분대로 나눠 갖게 되면 영끌족의 연착륙을 도울 수 있을 것이다.” -예측이 안 맞아 내년에는 안 봤으면 좋겠다. “(웃음) 같은 생각이다.” ■김경민 교수는 서울대 지리학과를 나와 미국 UC버클리에서 정보시스템 석사, 하버드대에서 도시계획과 부동산학으로 박사학위를 받았다. 미국 상업용 부동산 리서치 회사(PPR)에서 상가 건물 가격을 예측하고 분석하는 일을 했다. 이때의 경험과 모형을 활용해 한국 부동산 시장을 해부하고 있다.

정부의 전방위적 부동산 규제완화 정책에 대한 기대감으로 이달 미분양 물량이 넉 달 만에 감소 전환할 것으로 관측됐다. 이달 전국 아파트 분양 경기도 지난달보다 나아질 것으로 전망됐다. 10일 주택산업연구원(주산연)의 주택사업자 대상 설문조사 결과에 따르면, 이달 미분양 물량 전망은 129.9로 전월(135.8) 대비 5.9포인트 감소했다. 미분양 물량 전망지수는 지난해 9월 119.7, 10월 122.7, 11월 131.4, 12월 135.8로 상승을 거듭했지만, 올해 들어 4개월 만에 하락할 것으로 전망됐다. 최근 정부가 내놓은 주택시장 연착륙 대책에 대한 기대 심리가 반영된 영향이다. 주산연은 “사업자들이 규제 완화 적용 시기에 맞춰 분양 일정을 조정해 향후 미분양 물량에 영향을 미칠 것”이라고 설명했다. 이달 분양 물량 전망도 규제 완화 기대감이 반영되며 70.1로 전월(68.2)과 비교해 1.9포인트 증가했다. 분양가격 전망치는 81.2로 전월(90.8)보다 9.6포인트 떨어졌다. 급격한 금리 인상에 따라 거래절벽이 심화됐기 때문이다. 다만 공사비·인건비 상승 및 분양가상한제 해제 등으로 분양가 하락 폭은 제한적일 것이라는 게 주산연 측 설명이다.주택시장 연착륙 대책과 세제·금융 지원책에 힘입어 이달 전국 아파트 분양 경기도 개선될 것으로 전망됐다. 이달 전국 아파트 분양 전망지수는 58.7로 전월(52.4)에 비해 6.3포인트 상승했다. 이 지수는 공급자 입장에서 분양을 앞뒀거나 분양 중인 단지의 여건을 종합적으로 판단하는 지표다. 지수가 100을 초과하면 분양 전망이 긍정적, 100 미만이면 부정적이라는 의미다. 지역별로 보면 경남 21.4포인트(50.0→71.4), 강원 20.0포인트(50.0→70.0), 전남 18.7포인트(50.0→68.7) 등 지방 대부분 지역에서 아파트 분양 전망지수가 크게 올랐다. 반면 수도권이 1.4포인트(45.3→43.9) 낮아질 것으로 전망되며 전국 평균 지수는 여전히 낮은 수준에 머물렀다. 금리 영향을 크게 받는 서울이 3.3포인트(47.2→43.9) 떨어지며 하락세가 두드러졌다. 공급 과잉 상태인 인천도 3.2포인트(42.4→39.2)도 감소했다. 주산연은 “앞으로 당분간 고금리가 이어지고 올해 중 세계 경기 침체가 예상되는 상황에서 우리 정부의 주택시장 연착륙 대책이 시장에 어느 정도 영향을 미칠지는 조금 더 지켜봐야 할 것”이라고 전했다.

　꼭 1년 전, 그는 자신있게 서울 집값 20% 하락을 예측했다. 그때만 해도 이름깨나 있는 부동산 전문가나 공신력 있는 연구소들조차 상승론을 더 많이 펼칠 때였다. 그럼에도 그는 ‘강남불패’ 같은 가짜뉴스에 현혹되지 말라며 하락론을 꺾지 않았다. 지난해 10월 기준 서울 아파트 값은 꼭지점을 찍었던 2021년 10월 대비 25% 떨어졌고 강남도 속절 없이 무너졌다. 하버드대 박사(‘하박’은 그의 별칭이다)가 대단한 스펙임에는 분명하지만 실물경기인 부동산에 얼마나 힘을 쓸까 내심 미심쩍어했던 게 민망할 정도였다. 서울대 환경대학원에서 도시계획을 가르치지만 부동산 무료 분석사이트 ‘부트캠프’로 더 유명한 김경민(50) 교수 얘기다. 정부가 대출·전매·세금 완화 등 ‘1·3대책’을 쏟아낸 다음날 김 교수를 다시 만났다.  -작년 이맘때 집값 상승론을 펼쳤던 분들이 ‘영끌5적’으로 몰려 몰매를 맞고 있다. 솔직히 본인이 틀릴 수도 있을 거란 걱정은 안 했었나. 　“전혀. 그런 의심을 갖기에는 투자수익률이 당시 너무 높았다. 부동산 투자수익률은 분자가 1년치 월세이고 분모가 집값이다. 분모가 작아질수록 수익률이 올라간다. 수익률이 계속 오른다는 건 집값이 떨어진다는 결정적인 신호다. 그런데 아무리 숫자를 들이대도 안 믿는 사람들이 있더라. 집값 20% 하락을 얘기했을 때 전제가 기준금리 1.75% 인상이었다. 그런데 지금 3.25%다. 그러니 집값이 더 떨어진 거다. 현 시점으로 계산하면 서울의 경우 고점 대비 30%쯤 떨어졌다.”  -하락 속도가 너무 빠르다 보니 정부가 부동산 규제를 급격히 풀고 있다. 전매 제한, 분양가상한제, 실거주 규제 등 이른바 문재인 정부의 대못을 거의 다 뽑았다. 　“잘못된 처방이다. 정부가 쏟아내고 있는 것은 전부 수요 진작책이다. 그런데 부동산 시장을 짓누르는 가장 큰 요인은 금리다. 가처분소득이 줄어들고 이자가 오르는데 누가 (시장에) 들어가겠나. 백약이 무효다.” 　-그럼 한국은행이 금리를 내려야 하나. 　“그건 더 미친 짓이다. 부동산 경기 살리겠다고 지금 금리를 내리면 영국 꼴 난다. (리즈) 트러스가 영국 총리에서 45일 만에 단명한 것은 감세 때문만이 아니다. 부동산 규제를 풀었다가 후폭풍을 맞은 요인도 크다. 2020년과 2021년 집값 상승분은 명백히 버블(거품)이다. 그건 꺼지게 놔둬야 한다. 억지로 붙들어 맨다고 잡히지도 않지만 잡을 이유도 없다.” 　-너무 급격히 꺼지면 충격이 크지 않나. 정부가 가만히 보고만 있으라는 건가. 　“규제 완화책을 쓸 때가 아니라는 거다. 효과가 없는 데서 그치면 그나마 다행인데 이런 완화책이 나중에 집값 상승의 불쏘시개가 되기 때문에 문제인 거다.” 　-정부 기세로 봐서는 마지막 남은 강남3구와 용산구도 풀겠다고 할 것 같은데. 　“상징적인 효과가 있어 쉽지는 않겠지만 개인적으로는 강남3구를 풀어도 큰 영향은 없다고 본다. 강남권 아파트 신규 분양 물량이 올해 8000채, 내년과 내후년에 각각 1만 2000채다. 그런데 거래량은 지난해 10월 559채, 11월 729채다. 통상 평균 거래량이 얼마인지 아나. 6500채다. 물량은 쏟아지는데 거래는 없으니 전셋값은 더 떨어질 수밖에 없다. 시장이 달아 오르려면 집값과 전셋값 격차가 좁혀져야 한다. 이 격차가 당분간은 커서 제 아무리 대못을 빼도 강남조차 살아나기 어렵다. 이달 17일이 둔촌주공아파트 계약금 들어오는 날이다. 미계약이 속출하면 시장이 엄청나게 흔들릴 것이다. 정부가 1·3대책을 서둘러 내놓은 것은 다분히 둔촌주공 리스크를 염두에 뒀다고 본다.” 　-작년보다 올해 집값이 더 떨어진다는 얘기인가. 　“물론이다. 거래량 등 모든 빅데이터가 추가 하락을 가리키고 있다. 바닥은 아직 멀었다. 올해 서울 집값은 고점 대비 40% 떨어져 2018년 4분기 수준으로 회귀할 것이다.” 　-그럼 집을 언제 사야 하나. 　“내년에는 집값이 좀 더 떨어지거나 정체 수준을 보일 것이다. 2024년도 괜찮지만 좀 더 안정적으로 들어가려면 2025년을 권하고 싶다.” 　-작년 꼭지점에 집을 산 사람이 103만여명이다. 이들은 어떻게 해야 하나. 　“애석하지만 무조건 버텨야 한다. 섣불리 (작은 집 등으로) 갈아탔다가는 손해를 더 키울 수 있다. 차라리 전세나 월세를 주고 금융비용(대출이자 등)을 최대한 줄이는 게 현명하다.” 　-언제까지 버텨야 하나. 　“걱정스러운 것은 공급 부족과 정부의 규제 완화가 맞물릴 공산이 높다는 점이다. PEF(부동산 프로젝트 파이낸싱) 부실 등으로 아파트 신규 착공이 거의 안 되고 있다. 3~4년 뒤면 공급 부족이 가시화될 것이다. 그 사이 미국이 금리 인상을 중단하면 우리나라의 금리 상승세도 멈추게 된다. 그 끝은 명약관화하다. 2026년에는 집값이 급반등할 것이다.” 　-일각에서는 지금의 급락세가 초급매물이나 증여성 매물 때문이라고 본다. 올해 상반기 한국은행의 금리 인상이 멈추면 이르면 올 하반기 다시 집값이 반등할 것이라는 주장도 있는데. 　“그러기에는 돈이 너무 없다. 금리가 가파르게 올라 사람들의 가처분소득이 쪼그라 들었다. 다만, 사람들이 정부를 믿지 않는다는 것은 변수다. 집값이 떨어지면 정부가 규제를 더 풀고 그러면 다시 폭등하고…. 이런 패턴을 경험치로 이미 터득해서 가수요가 일찍 붙을 수 있다. 그렇게 되면 2026년보다 급반등 시기가 더 앞당겨질 수 있다.” 　-그럼 정부가 뭘 해야 하나. 　“토지 비축에 들어가야 한다. 개발 안 된 땅을 계속 사들이고 정부가 갖고 있는 유휴부지는 인허가 정비 작업을 미리 해놔야 한다. 그래서 언제든 공급에 나설 수 있다는 신호를 시장에 확실히 줘야 한다. 서울 용산 철도정비창 같은 핵심요지에는 반드시 상가와 아파트를 같이 지어야 한다. MB(이명박 정부) 때 집값이 잡혔던 것은 글로벌 금융위기라는 외부요인도 있었지만 보금자리주택 공도 컸다. 지금 정부가 챙겨야 할 것은 규제 완화 같은 수요 진작책이 아니라 보금자리주택 같은 공급 준비책이다. 엉뚱하게 임대차 3법을 때려잡고 있는데 그것도 번지수가 틀렸다.” 　-임대차 3법이 되레 시장 왜곡을 야기했다는 비판이 크지 않나. 　“(임대차 3법에) 집값 상승분을 세입자에 전가한 측면이 있는 것은 사실이다. 그러나 세계 어느 나라를 봐도 도입 초기에는 그런 부작용이 있다. 지금은 어느 정도 정착기에 들어선 국면이다. 종합부동산세 완화, 12억원 이상 아파트 대출 허용 등 정부가 내놓고 있는 대책은 거의 모두 자산가를 위한 것이다. 서민을 위한 유일한 정책이 임대차 3법이다. 시장을 왜곡시킨다고 공격하는데 외국은 우리나라보다 이자나 임대기간 규제가 훨씬 세다. 이게 반시장적이라고 공격하려면 노태우 정부 때 전세기간을 1년에서 2년으로 늘린 것도 되돌려야 한다. 임대사업자 등록도 부활시켜서는 안 된다.” 　-왜인가. 　“문재인 정부가 저지른 최악의 부동산 정책이 임대사업자 제도다. 기존 주택을 여러 채 사들인 사람을 임대사업자로 인정해 온갖 혜택을 줬다. 이런 ‘매입 임대’는 아랫돌 빼서 윗돌 막는 거라 공급에 전혀 도움 안 된다. 새로 집을 짓는 ‘건설 임대’는 공급을 늘리는 효과가 있기 때문에 허용해도 된다. 그런데 윤석열 정부가 (이미 허용키로 한 25평을 넘어) 33평까지 매입 임대를 허용한다면 집값 상승의 트리거(기폭제)가 될 것이다. 부동산에 관한 한 문재인 정부나 윤석열 정부나 무능하기는 똑같다. 토지거래허가제 같은 반시장 규제는 풀고 대출과 세제는 묶어야 하는데 윤석열 정부는 완전히 거꾸로 가고 있다.” 　-정부에 찍히는 것 아닌가. 　“(웃으며) 문재인 정부 욕도 많이 해서 괜찮다. 그런데 부동산 관련 대출이나 세제는 정권에 따라 자꾸 왔다 갔다 해서는 안 된다. 실수요자한테 불리한 요소를 손 볼 필요는 있지만 큰 틀을 정하면 웬만해서는 그대로 가져가야 한다. 우리나라 집값이 냉탕, 온탕을 오가는 이유 중의 하나는 바로 정부 정책에 대한 시장의 불신 때문이다.”　-도시계획 전공자로서 서울시의 ‘35층 룰’ 해제는 어떻게 보나. 　“글로벌 도시 중에서 서울처럼 자연환경이 좋은 도시가 어디 있는가. 강이 흐르고 산이 있고 문화유산이 있다. 자꾸 싱가포르를 벤치마킹하려 하는데 거기는 아무 것도 없는 깡촌이라 건축물로 승부를 본 거다. 왜 그런 데를 따라 하려 드나. 외국 유명 도시를 봐도 강 주변은 저층, 외곽이 고층이다.” 　-1년 전에 ‘2030 영끌족이 심각한 사회문제로 떠오를 것’이라고도 경고했다. 　“지분 공유제를 도입하자고 계속 제안하는 이유다. 대출 원금을 일정 부분 정부가 갚아주는 대신 집값의 일부 지분을 정부가 갖는 거다. 6~7년 정도로 집을 되파는 기간을 제한한 뒤 매각 시점에 차익을 지분대로 나눠 갖게 되면 영끌족의 연착륙을 도울 수 있을 것이다.” 　-과거에도 그런 모델을 시도했지만 집에 대한 우리나라 사람의 유별난 애착 때문에 실패했다. 그게 아니더라도 특혜 시비가 일 것 같은데. 　“과거 실패는 집값 상승기에 시도했기 때문이다. 지금은 급락기라 상황이 전혀 다르다. 특혜 시비는 따를 것이다. 투자는 자기책임 아래 하는 게 맞지만 사회초년병은 경험이 부족하다. 정부의 잘못된 정책으로 피해를 키운 측면도 있으니 정부가 퇴로를 열어줘야 하지 않겠나.” 　-예측이 안 맞아 내년에는 안 봤으면 좋겠다. 　“(웃음) 같은 생각이다.” 　 　김경민 교수는 　서울대 지리학과를 나와 미국 UC버클리에서 정보시스템 석사, 하버드대서 도시계획과 부동산학으로 박사학위를 받았다. 미국 상업용 부동산 리서치 회사(PPR)에서 상가 건물 가격을 예측하고 분석하는 일을 했다. 이때의 경험과 모형을 활용해 한국 부동산 시장을 해부하고 있다. 2020년부터 해마다 ‘부동산 트렌드’도 내고 있다. 

정부가 서울 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역을 부동산 규제 지역에서 해제하고 분양가상한제, 전매제한, 실거주 의무 등 분양 시장 관련 규제들을 대거 완화하면서 얼어붙었던 청약 시장에 관심이 집중되고 있다. 8일 부동산R114에 따르면 올해 민영아파트 분양 예정 물량은 전국 303개 단지 25만 8003가구다. 계획 물량 기준으로 2014년 20만 5327가구 이후 8년 만에 최저치며 지난해(41만 6142가구)보다 38%나 줄었다. 권역별로 수도권 11만 6682가구, 지방 14만 1321가구로 조사됐다. 수도권은 경기 7만 521가구, 서울 2만 7781가구, 인천 1만 8380가구다. 지방은 부산이 2만 7661가구로 가장 많았으며, 이어 대구 1만 5435가구, 경남 1만 4656가구, 충남 1만 4442가구 순으로 집계됐다. 전문가들은 이번 규제 완화 조치로 수도권 일대 인기 사업지 청약에 수요자들이 몰리는 현상이 나타날 것으로 보고 있다. 올해 서울 분양 예정 물량은 2만 7781가구로 이 가운데 상당수가 지연된 물량이다. 서울 분양 예정지 가운데 눈길을 끄는 곳으로는 강남권에서는 송파구 잠실진주 재건축(잠실래미안아이파크)과 서초구 신반포4지구(메이플자이), 신반포15차(래미안 원펜타스), 방배5구역(디에이치 방배) 등이 꼽힌다. 강북권에서는 동대문구 이문1구역 재개발(래미안 라그란데), 이문3구역, 은평구 대조1구역(힐스테이트 메디알레), 서대문구 연희1구역(연희 SK뷰) 등의 분양이 예정돼 있다.잠실진주(잠실래미안아이파크)는 2021년 이주 및 철거를 마치고 착공했으나 공사 도중 문화재 발굴로 공사가 잠시 중단됐다. 지난해 말 문화재 문제가 풀리면서 일반분양 준비를 진행 중이다. 단지는 2678가구 규모로 이 가운데 일반분양은 578가구다. 단지는 8호선 몽촌토성역과 2호선 잠실역 등 지하철역이 가까워 입지가 우수하다. 강북권에서는 이문1구역(래미안 라그란데)이 눈길을 끈다. 지난해 12월 조합원 동호수 추첨을 완료한 상태며 올해 상반기 일반분양에 나선다는 계획이다. 래미안 라그란데는 총 3069가구 규모의 대단지로 일반분양 물량은 920가구다. 단지는 1호선 신이문역과 외대앞역을 도보로 이용할 수 있고 천장산과 중랑천이 가까운 점이 이점으로 꼽힌다. 또 이문초, 청량초, 경희여고, 석관고, 한국외대, 경희대 등이 몰려 있는 ‘학세권’ 단지다. 경기 광명 역시 분양 예정 물량이 몰려 있다. 올해 광명에서는 6개 단지, 총 1만 2136가구가 분양될 예정이다. 특히 7월에는 ‘베르몬트로광명’(3344가구)의 분양이 기다리고 있다. 7호선 광명사거리역을 도보로 이용할 수 있고 단지 내 초등학교가 신설될 예정이다. 앞으로 광명뉴타운에 2만 4000여 가구가 들어오면 신흥 주거타운으로 자리잡게 될 것으로 보인다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가가 비교적 높았던 서울 일대에 특별공급 배정 물량이 늘어날 것이라는 기대와 함께 중도금 집단대출 관련 금액 상한도 폐지되면서 서울과 수도권 일대 인기 지역에 청약이 집중되는 쏠림 현상이 나타날 수 있을 것”이라면서도 “고금리에 대한 부담이 상당해 2020년이나 2021년 보였던 청약 호황은 기대하기 어렵다”고 말했다.

정부가 2일 서울 강남 3구와 대통령실이 있는 용산구를 제외하고 부동산 규제를 모두 해제하기로 가닥을 잡은 데는 끝 모를 주택가격 하락과 가파른 금리 인상에 따라 발생한 부동산 거래 절벽의 숨통을 틔워 주기 위한 조치로 해석된다. 지난해 11월 정부는 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 제3차 부동산관계장관회의를 열고 서울, 경기 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 모든 곳의 규제를 풀었다. 그러나 여전히 고금리가 유지되는 상황에서 집을 사려는 수요가 많지 않고 주택을 선도하는 서울과 수도권 주요 지역의 규제가 풀리지 않으면서 거래 활성화로 이어지지 않았다. 주택산업연구원에 따르면 12월 전국의 아파트 입주전망지수는 역대 최저치를 기록했던 11월 46.3에서 51.9로 소폭 상승했지만 해제가 안 된 서울은 55.8에서 50.0으로 악화될 것이라고 응답해 조사 이래 지수가 또다시 최저치를 갈아치웠다. 아파트 입주 전망지수는 100을 웃돌면 입주가 늘어날 것이란 전망이 우세하다는 의미이고, 100 미만이면 그 반대다. 수도권을 제외한 지역은 입주전망지수가 50선을 회복했지만 여전히 매우 낮은 수준을 유지했다. 수도권은 45.4, 광역시는 55.9, 기타지역은 51.4로 상승폭이 매우 제한적이었다. 끝없이 추락하는 집값 하락도 상당수 서울 지역을 규제지역에서 해제하는 이유로 작용했다. 한국부동산원 통계 기준으로 지난 3개월간(9∼11월) 서울 주택가격은 평균 2.59%, 경기는 3.68% 하락했는데 광명(-6.85%), 하남(-4.36%), 과천(-3.75%)은 평균 또는 그 이상 하락했다. 12월 통계는 발표되지 않았지만 주간 단위 아파트값은 하락폭이 점점 더 커지고 있다. 노원구는 지난 3개월간 집값 하락폭이 5.47%로 서울 평균의 2배가 넘고 도봉구(-4.11%)도 그다음으로 하락폭이 컸다. 강북구와 성북구, 중랑구, 금천구, 구로구 등지도 2% 이상 하락하고 있다. 주산연은 “고금리와 주택가격 하락 추세로 부동산 거래 절벽이 심화되고 있다. 추세가 지속되면 미분양과 계약해지, 준공 후 미입주에 따른 건설업체와 2금융권의 연쇄 부도가 우려된다”며 서울 지역 규제 해제 등 강력한 정책의 필요성을 언급했었다. 다만 강남 3구는 현재 송파구(-3.69%)의 주택 가격이 크게 하락하고 있지만 규제를 해제할 경우 집값을 자극하는 뇌관이 될 수 있다는 판단 아래 이번 규제 해제 대상에서는 제외될 것으로 알려졌다. 국토교통부가 규제지역을 해제하면 분양가 상한제 대상 지역도 함께 해제되거나 축소될 예정이다. 분양가 상한제 지역은 투기과열지구 내에서 집값 과열 우려가 있거나 재건축·재개발 등 정비사업 호재로 고분양가 우려가 있는 곳에 지정한다. 원희룡 국토부 장관은 이날 “부동산 거래 단절이 경제위기로 이어지지 않도록 주택 공급 기반을 안정적으로 유지하고 급격한 거래 단절로 실수요자들이 어려움을 겪지 않도록 금융 완화, 규제 완화에 속도를 가하겠다”고 부동산 규제 완화 의지를 밝혔다. 개발제한구역(그린벨트)과 같은 과도한 규제는 풀겠다고 했다. 원 장관은 전날 KTV 국정대담에 출연해 “거래 단절과 미분양을 해소시키기 위해 정부가 준비를 다 해놓고 있다”며 추가 규제 완화를 시사했다.

올 들어 본격화한 집값 급락세가 전국적으로 확산되는 가운데 문재인 정부 5년간 도입됐던 부동산 규제들이 속속 풀리고 있다. 풀기 기능이 고장난 시계 태엽처럼 감고 조이기만 하던 부동산 정책기조가 마침내 규제 완화 쪽으로 방향을 튼 것이다. 정부는 지난달 규제지역을 대거 해제하고 일부 대출 규제를 완화한 데 이어 이달엔 부동산 규제의 핵심인 재건축 안전진단 비중을 크게 낮췄다. 하지만 지난해 연말 이후 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장에선 온기가 돌 기미조차 없다. 불과 1년 만에 최고가 대비 반토막 난 아파트 거래 사례가 속출하고, 올 들어 누적 하락률이 10%를 넘긴 지역도 확산하고 있다. 시장에선 고금리의 위력이 워낙 강력해 지금 정도의 규제 완화로는 영향을 주지 못한다고 보고 있다. 금리 상승세가 꺾이지 않는 한 웬만한 규제 완화로는 현재의 집값 하락세를 진정시킬 수 없다는 것이다. 문제는 하락 자체보다 거래가 얼어붙어 부동산 시장은 물론 건설업계 전반이 침체되면서 우리 경제에 큰 부담으로 작용하고 있는 점이다. 금리 인하 전이라도 선제적인 규제 완화를 통해 거래에 숨통을 틔워야 한다는 목소리가 나오는 이유다. 지난 5년간 꽁꽁 묶인 규제 실태와 규제 완화 상황, 향후 풀어야 할 규제 등을 짚어 본다.●文정부 5년은 부동산 규제 백화점 문재인 정부는 임기 5년간 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 벌였다고 해도 과언이 아니다. 집값 폭등의 원인을 투기에만 두다 보니 5년간 내놓은 대책은 온통 규제 강화에 맞춰져 있었다. 크고 작은 부동산 대책을 30여 차례 내놨고, 이 가운데 부처 합동으로 마련한 대책만 10개가 넘는다. 문 정부 출범 첫해인 2017년 6·19대책과 8·2대책을 내놨고 2018년 9·13대책, 2019년 12·16대책으로 이어졌다. 그럼에도 외려 집값 상승세가 가팔라지자 2020년엔 2·20대책을 시작으로 12·17대책까지 7차례나 무더기로 합동대책을 쏟아냈다. 대책의 핵심은 규제지역 확대와 세금 중과에 맞춰졌다. 대책이 나올 때마다 조정대상·투기·투기과열지역이 확대되면서 수도권 대부분과 전국 주요 도시가 규제지역으로 묶였다. 양도세와 취득세, 종부세도 여러 차례에 걸쳐 부과 대상을 확대하고 세율을 높이는 등의 강화 조치를 취했다. 그래도 집값이 잡히지 않자 2020년 이후엔 아예 돈줄을 끊기 위해 주택담보대출비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR)을 대폭 강화했다. 또한 서울 강남·송파 지역 등을 토지거래허가구역으로 묶어 버렸다. 부동산 실거주 의무 강화, 전월세상한제 등 임대차3법 도입 등을 통해 다주택자와 실수요자를 막론하고 이동 자체를 매우 어렵게 만들기도 했다. 결국 돈줄이 막히고 이동마저 어려워진 데다, 전 세계적인 고금리 시대가 열리면서 부동산 시장은 지난 연말을 기점으로 급속히 식었다. ●尹정부, 규제 완화 미동도 안 해 부동산 시장 연착륙을 위해 윤석열 정부는 지난 6개월간 적지 않은 부동산 규제를 완화했다. 특히 지난달 10일 서울과 서울 인접지역(과천, 광명, 성남 분당·수정구, 하남)을 제외한 지역의 규제를 전부 해제했다. 이전 정부가 여러 차례에 걸쳐 100곳 넘게 지정했던 걸 한꺼번에 풀었다. 해제 지역에선 주택 구입 대출한도 상향, 실거주 및 주택 처분 의무(다주택자) 면제 등의 혜택이 주어졌다. 규제지역 완화에도 시장의 반응이 신통치 않자 정부는 지난 8일 재건축 규제의 핵심인 안전진단 규제 완화 카드를 뽑았다. 아파트 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단에서 평가항목 중 가장 충족하기 어려운 ‘구조 안전성’ 가중치를 현행 50%에서 30%로 낮추고, 삶의 질과 직결된 ‘주거환경’과 ‘설비노후도’ 가중치를 각각 30%로 높였다. 안전성에 심각한 문제가 없어도 단지가 노후화돼 살기가 불편하면 재건축이 가능하게 한 것이다. 2018년 3월 문재인 정부가 안전성 비중을 50%로 강화한 이후 안전진단 통과 건수가 급감하면서 사실상 재건축 사업이 불가능하다는 불만이 적지 않았다. 실제로 2015년 5월부터 2018년 5월까지 전국의 안전진단 통과 건수는 139건에 달했으나, 그 이후부터 지난달까지 통과 건수는 21건으로 줄었다. 이번 규제 완화로 서울 양천구 목동과 노원구 일원, 1기 신도시 등 대규모 노후 아파트 단지를 중심으로 재건축 사업에 숨통이 트일 가능성이 커졌다. ●업계 “지금 수준 완화로는 미흡” 하지만 부동산업계에선 이 정도 수준의 규제 완화로는 거래에 온기를 불어넣기 어렵다는 시각이 지배적이다. 얼마 전 한국건설산업연구원(건산연)과 한국주택협회가 개최한 ‘위기의 주택시장-진단과 대응’ 세미나에서 허윤경 건산연 연구위원은 “금리 상승 속도를 고려하면 일부 대출 규제 등을 풀어 주는 것만으론 시장 상황에 대응하기 어렵다”고 진단했다. LTV와 DSR 등 금융규제의 대폭 완화, 각종 세금 중과 완화, 정비사업 관련 규제 완화 등이 필요하다는 것이다. 재건축 등 상당수 정비사업은 정부와 지방자치단체가 경직된 규제만 풀어도 신속한 사업 추진이 가능하다고 전문가들은 입을 모은다. 안전진단만 해도 30%로 낮춘 구조안전성 가중치를 문재인 정부 이전 수준인 20%까지 낮춰야 효과가 날 것으로 본다. 또한 재건축초과이익환수제와 분양가상한제를 대폭 완화하지 않으면 현재의 고금리 환경에서 재건축 활성화가 어렵다고 본다. 서울 강남과 송파 지역에 적용 중인 토지거래허가제 해제 필요성도 제기된다. 이 지역에선 토지거래허가제가 아파트 거래의 가장 큰 걸림돌이다. 토지거래허가제로 인해 주택 매수자는 반드시 실거주해야 해 거래가 성사되기 어렵다. 자금 사정상 집값이 싼 다른 구에 전세를 살면서 강남구에 집을 마련하는 게 불가능해서다. 이는 타 지역 사람의 강남 지역에 대한 강력한 진입장벽으로 작용하기도 한다. 실제로 서울부동산정보광장에 따르면 강남구에서 지난 10월 한 달간 공인중개사 1곳이 중개한 아파트 매매 건수는 평균 0.01건에 불과했다. 사실상 개점 휴업인 셈이다.●부동산 시장 마비, 복합위기 막아야 지금 부동산 시장 상황은 단지 집값 문제를 넘어 우리 경제 전반에 악영향을 줄 가능성도 있다. 허 연구위원은 “주택시장이 복합 위기로 확대되는 것을 막기 위해 정부의 지속적인 역할이 필요하다”고 강조한다. 복합 위기는 금리 인상 속도가 가팔라 리스크에 대비할 여유 없이 실물경제 전반이 타격받는 것을 의미한다. 지난달 건산연 설문조사에 따르면 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 위기로 40개의 건설업체 사업장 233곳 가운데 31곳(13.3%)의 공사가 지연되거나 중단된 것으로 나타났다. 이미 지난 9월 충남 지역 종합건설업체 우석건설과 경남 지역 중견업체인 동원건설산업이 도산해 충격을 주고 있다. 업계엔 지금과 같은 부동산 시장 침체가 장기화할 경우 내년 상반기 건설업체들이 연쇄 도산할 것이란 공포감이 형성되고 있다. 지난 6일 골드만삭스와 JP모건 등 9개 주요 외국계 투자은행들은 내년 한국 경제 상장률을 1%대로 낮춰 잡으면서 그 이유를 주택가격 하락, 소비 감소, 반도체 부진을 꼽았다. 하지만 정부의 상황 인식은 다소 안이한 감이 있다. 원희룡 국토교통부 장관은 최근 “금리 앞에 장사는 없다. 규제를 해제한다고 거래가 활성화될 것으로는 보지 않는다”고 밝혔다. 윤석열 정부 출범 후 규제를 풀고 있는데도 집값 급락세가 진정되지 않는 점을 들어 기자들이 추가적인 규제 완화 의사를 묻자 이처럼 답변했다. 부동산 시장이 몇 개월째 사실상 마비 상태에 있는데 주무장관이 위기의식 없이 금리 탓만 하는 것으로 비친다. 부동산 시장 위기가 우리 경제를 침체의 늪으로 밀어넣지 않도록 정부는 보다 선제적이고 과감하게 규제 완화에 나설 필요가 있다.

정부가 재건축의 마지막 ‘대못’으로 불리는 안전진단 절차를 대폭 완화하기로 했다. 안전진단 기준의 핵심인 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30%로 낮추고, 2차 안전진단은 ‘의무’에서 ‘선택’으로 전환한다. 이번 재건축 규제 완화에 따라 30년 이상 노후 단지의 재건축 사업에 속도가 붙을 전망이다. 현재 재건축 단지가 많은 서울 목동과 상계동 등이 이번 조치의 최대 수혜지역으로 거론된다. 국토교통부는 8일 이런 내용을 담은 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다. 이는 윤석열 대통령의 대선 공약이자 지난 8·16 국민 주거안정 실현방안의 후속조치다. 안전진단 제도는 재건축 단계의 첫 관문으로 A~E등급 중에 D·E등급을 받아야 조합 설립과 같은 재건축 절차를 추진할 수 있다. D등급은 시기조정 대상인 ‘조건부재건축’, E등급은 곧장 착수에 가능한 ‘재건축’에 해당한다. 하지만 기준이 지나치게 높아 재건축의 첫 관문 통과조차 가로막히면서 안전진단 제도는 분양가상한제, 재건축초과이익환수제와 함께 재건축 사업을 가로막는 3대 대못으로 불렸다. 다른 두 제도가 개선되면서 안전진단 제도는 재건축의 마지막 남은 대못으로 지칭됐다. 구조안전성 50%→30%…층간소음도 재건축 대상 국토부는 안전에만 초점이 맞춰진 재건축 판정 기준을 합리화하기 위해 2018년 3월 50%로 높였던 구조안전성 비중을 30%로 대폭 낮추기로 했다. 구조안전성 가중치 30%는 2003년 제도 도입 이후 가장 낮은 수준이다. 반면 국민의 주거수준을 높이고 아파트 노후화로 인한 안전사고 문제 등을 해결하고자 기존의 주거환경 15%와 설비노후도 25% 가중치는 각각 30%로 높이기로 했다. 나머지 비용편익 비중 10%는 그대로 유지한다. 개선안이 시행되면 구조안전에 큰 문제가 없더라도 층간소음, 주차공간 부족으로 인한 주민 불편·갈등이나 배관 누수·고장, 배수·전기·소방시설이 취약해 생활이 불편한 경우에도 재건축 추진이 가능해진다.또한 재건축 판정 점수도 손질했다. 현재는 안전진단 제도 4개 항목별로 점수 비중을 적용해 합산한 총점수에 따라 ‘재건축’(30점 이하), ‘조건부재건축’(30점~55점 이하), ‘유지보수’(55점 초과)로 구분해 판정한다. 그러나 조건부재건축 범위가 너무 넓어 사실상 재건축이 힘들다는 견해가 많았다. 2018년 3월 이후 현행 기준을 적용해 안전진단을 완료한 46곳 중에 재건축 판정을 받은 곳은 한 곳도 없었다. 국토부는 조건부재건축 점수 범위를 40~55점으로 조정하고, 45점 이하인 경우에는 재건축 판정을 받아 바로 재건축에 들어갈 수 있도록 판정 기준을 변경했다. 2차 안전진단 ‘의무’에서 ‘선택’으로 나아가 현재 의무에 해당하는 공공기관의 2차 안전진단은 확인이 필요한 사항에만 한정하기로 했다. 이에 따라 앞으로는 조건부재건축이라도 지자체가 요청한 경우가 아니라면 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고 재건축에 들어갈 수 있다. 국토부는 새로 안전진단을 추진하는 단지는 물론 기존에 2차 안전진단에서 탈락했거나 현재 안전진단을 수행하고 있는 모든 단지에도 이번 개선안을 소급 적용하기로 했다. 현행 2차 안전진단 기간이 통상 7개월로 1차 안전진단(3~6개월)보다 길고 비용도 1억원을 추가 부담해야 하기 때문에 개선안이 시행되면 재건축 사업 추진이 활발해지고 비용도 절감될 것으로 예상된다.개정안 시행으로 재건축 판정 0곳→12곳 국토부는 개선안 시행을 통해 안전진단 통과 단지가 크게 늘어날 것으로 보고 있다. 가령 현행 기준에 따라 안전진단이 완료된 46곳 중에 재건축 판정은 0곳에서 12곳으로 늘고, 유지보수는 25곳에서 11곳으로 줄어들 전망이다. 23곳은 조건부재건축에 해당한다. 국토부에 따르면 지은지 30년 이상 지난 200가구 이상 아파트 중에 현재 안전진단을 통과 못한 단지는 전국적으로 1120곳에 달한다. 이 중에서 서울의 노후아파트는 389곳이다. 이번 조치의 최대 수혜지역으로는 당장 서울에서 재건축을 추진하고 있는 단지가 많은 양천구와 노원구가 꼽힌다. 목동신시가지 1~14단지 중에 안전진단을 통과한 6단지 외에 9단지·11단지는 2차 안전진단에서 탈락한 상태이기 때문에 이번에 재추진할 것으로 보인다.국토부는 이번 합리화 방안에 따라 제기될 수 있는 안전진단 우려에 대해서는 합동 실태점검을 정기적으로 실시해 부실 적발 시 엄중 처벌하고 제재도 강화하는 등 안전진단 내실화를 병행해 불식시킨다는 방침이다. 이번 개선안 대부분 내용은 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’(고시) 개정사항으로 이달 중 행정예고를 거쳐 내년 1월 안에 조속히 시행할 예정이다. 국토부는 1기 신도시 등에서도 정비사업이 원활히 추진될 수 있도록 이번 개선방안 효과 등을 연구용역 과정에서 분석하고, 필요하면 내년 2월 발의 예정인 ‘1기 신도시 특별법’(안)에 추가적인 제도개선 방안 등을 담을 예정이라고 전했다. 권혁진 국토부 주택토지실장은 “이번 개선방안은 재건축 첫 관문도 통과하기 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단 기준을 합리화하는 것”이라면서 “도심 주택공급 기반을 확충하고 국민의 주거 여건을 개선하는 데 큰 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 밝혔다.

정부가 재건축의 마지막 ‘대못’으로 불리는 안전진단 절차를 대폭 완화하기로 했다. 안전진단 기준의 핵심인 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30%로 낮추고, 2차 안전진단은 ‘의무’에서 ‘선택’으로 전환한다. 국토교통부는 8일 이런 내용을 담은 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다. 이는 윤석열 대통령의 대선 공약이자 지난 8·16 국민 주거안정 실현방안의 후속조치다. 안전진단 제도는 재건축 단계의 첫 관문으로 A~E등급 중에 D·E등급을 받아야 조합 설립과 같은 재건축 절차를 추진할 수 있다. 하지만 기준이 지나치게 높아 재건축의 첫 관문 통과조차 가로막히면서 안전진단 제도는 분양가상한제, 재건축초과이익환수제와 함께 재건축 사업을 가로막는 3대 대못으로 불렸다. 다른 두 제도가 개선되면서 안전진단 제도는 재건축의 마지막 남은 대못으로 지칭됐다. 국토부는 안전에만 초점이 맞춰진 재건축 판정 기준을 합리화하기 위해 2018년 3월 50%로 높였던 구조안전성 비중을 30%로 대폭 낮추기로 했다. 구조안전성 가중치 30%는 2003년 제도 도입 이후 가장 낮은 수준이다. 반면 국민의 주거수준을 높이고 아파트 노후화로 인한 안전사고 문제 등을 해결하고자 기존의 주거환경 15%와 설비노후도 25% 가중치는 각각 30%로 높이기로 했다. 나머지 비용편익 비중 10%는 그대로 유지한다.또한 재건축 판정 점수도 손질한다. 현재는 안전진단 제도 4개 항목별로 점수 비중을 적용해 합산한 총점수에 따라 ‘재건축’(30점 이하), ‘조건부재건축’(30점~55점 이하), ‘유지보수’(55점 초과)로 구분해 판정한다. 그러나 조건부재건축 범위가 너무 넓어 사실상 재건축이 힘들다는 견해가 많았다. 2018년 3월 이후 현행 기준을 적용해 안전진단을 완료한 46곳 중에 재건축 판정을 받은 곳은 한 곳도 없었다. 국토부는 조건부재건축 점수 범위를 40~55점으로 조정하고, 45점 이하인 경우에는 재건축 판정을 받아 바로 재건축에 들어갈 수 있도록 판정 기준을 변경했다. 나아가 현재 의무에 해당하는 공공기관의 2차 안전진단은 확인이 필요한 사항에만 한정하기로 했다. 절차적 중복을 줄이고 추가로 발생하는 기간과 비용을 줄이기 위한 방안이다. 앞으로는 조건부재건축이라도 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고, 지자체가 요청한 경우에만 시행하도록 개선했다. 이번 합리화 방안에 따라 제기될 수 있는 안전진단 우려에 대해서는 합동 실태점검을 정기적으로 실시해 부실 적발 시 엄중 처벌하고 제재도 강화하는 등 안전진단 내실화를 병행해 불식시킨다는 방침이다. 국토부는 이같은 개선 방안을 통해 안전진단 통과 단지가 크게 확대될 것으로 보고 있다. 가령 현행 기준에 따라 안전진단이 완료된 46곳 중에 재건축 판정은 0개에서 12개로 늘고, 유지보수는 25개에서 11개로 줄어들 전망이다.이번 개선방안 대부분 내용은 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’(고시) 개정사항으로 이달 중 행정예고를 거쳐 다음 달 안에 조속히 시행할 예정이다. 국토부는 1기 신도시 등에서도 정비사업이 원활히 추진될 수 있도록 이번 개선방안 효과 등을 연구용역 과정에서 분석하고, 필요하면 내년 2월 발의 예정인 ‘1기 신도시 특별법’(안)에 추가적인 제도개선 방안 등을 담을 예정이라고 전했다. 권혁진 국토부 주택토지실장은 “이번 개선방안은 재건축 첫 관문도 통과하기 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단 기준을 합리화하는 것”이라면서 “도심 주택공급 기반을 확충하고 국민의 주거 여건을 개선하는 데 큰 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 밝혔다.

경기 광명시는 28일 분양가심사위원회를 열어 철산주공8·9단지 철산자이 더 헤리티지 2896만원, 광명제10R구역 호반써밋그랜드에비뉴 2446만원으로 평당 평균 분양가를 책정했다고 밝혔다. 분양가상한제 적용주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성되는 데 택지비 감정평가액이 철산주공8·9단지 1482만원, 광명제10R구역 1204만원으로 평가됨에 따라 분양가격에도 영향을 미친 것이다. 철산주공8·9단지 재건축 조합은 당초 평당 3223만원으로 분양가심사를 신청했으나, 327만원이 삭감되었으며, 광명제10R구역 재개발 조합은 2563만원으로 분양가심사를 신청하여 117만원이 삭감됐다. 이번 분양가심사위원회에서는 정부의 기준에 따른 공종별 권장 조정률을 적용하여 법정초과복리시설 설치단가와 지하층 층고상향 공사비 등을 감액 조정하였고, 정비사업 추진 시 소요되는 주거이전비, 명도소송비 등 필수 비용은 분양가에 반영했다. 철산주공8·9단지 철산자이 더 헤리티지는 지하2층~지상40층 아파트 23개 동 총 3804세대(일반분양 1631세대)로 우수한 입지와 대규모 단지라는 장점이 있다. 광명제10R구역 호반써밋그랜드에비뉴는 지하3층~지상29층 아파트 11개 동 총 1051세대(일반분양 493세대)로 광명 경륜장 근처에 위치하며 광명시흥 신도시와도 근접해 있다. 철산주공8·9단지 철산자이 더 헤리티지와 광명제10R구역 호반써밋그랜드에비뉴는 12월 중 분양 예정이다.

서울 역세권 대단지 아파트 청약에서 가점 10점대 당첨자가 나오면서 청약 열기도 얼어붙은 것 아니냐는 우려가 나오고 있다.25일 한국부동산원 청약홈에 따르면 이번주 서울 중랑구 중화동 ‘리버센SK뷰롯데캐슬’ 청약 마감 결과 2순위에서 마감한 전용 84㎡C 최저 당첨자가 18점으로 나타났다. 전용 84㎡B 역시 최저 당첨자가 34점이었다. 다른 타입도 상황은 마찬가지였다. 40점대에서 50점대 초반 당첨자가 주를 이뤘다. 지난해 서울 청약 당첨가점 평균이 62점, 평균 청약 경쟁률은 164.1대 1에 이르렀던 것과는 매우 상반된 모습이다. 리버센SK뷰롯데캐슬은 ‘서울 역세권, 브랜드, 대단지’라는 삼박자를 갖춘 아파트로 청약 전부터 관심을 모았다. SK에코플랜트와 롯데건설이 중화1재정비촉지구역 주택재개발사업으로 공급하는 아파트로 모두 1055가구 규모의 대단지 아파트다. 지하철 7호선 중화역이 도보 2분 거리에 있는 데다 인근 상봉역에 수도권광역고속철도(GTX)-B 노선도 예정돼 있다. 분양관계자는 “타지역 수요보다는 인근에 거주하는 지역 수요 위주로 청약이 이루어졌을 것으로 예상된다”며 “실수요자 위주 청약이 접수된 만큼 계약 포기자는 적을 것”이라고 말했다.이런 가운데 ‘단군 이래 최대 재건축 사업’이라고 불리는 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온)가 이날 입주자 모집 공고를 내고 본격적인 분양 일정에 돌입했다. 앞서 정부가 중도금 대출 허용 분양가를 종전 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대하면서 59㎡까지는 중도금 대출이 가능해졌다. 84㎡는 모든 타입 분양가가 12억을 넘어서며 중도금 대출이 불가능해 59㎡에 많은 인원이 몰릴 것으로 예상된다. 분양가상한제가 적용되는 만큼 둔촌주공은 전매제한 8년, 의무거주기간 2년이 적용된다. 재당첨 제한은 10년이다. 둔촌주공은 이날 입주자 모집 공고를 통해 다음 달 5일 특별공급을 시작으로 총 1만 2032가구 가운데 4786가구를 일반 분양한다. 이 가운데 1091가구는 특별공급이다. 분양가는 29㎡ 4억 9300만~5억 2340만원, 39㎡ 6억 7360만~7억 1520만원, 49㎡ 8억 2970만~8억 8100만원, 59㎡ 9억 7940만~10억 6250만원 84㎡ 12억 3600만~13억 2040만원 등이다. 당첨자 발표는 다음 달 15일이며, 계약일은 내년 1월 3~17일이다. 입주는 2025년 1월 예정이다.

상계 등 집주인들 “가격 상승 기대”중개업소 “동향 파악 문의 전화만”분상제 등 규제에 사업성도 미지수전문가 “재건축 시장 영향 적을 것”서울 강남구 대치동 은마아파트의 재건축 물꼬가 트이면서 서울의 대표적인 노후 주거 구역인 양천구 목동, 노원구 상계동, 영등포구 여의도동 등의 재건축이 탄력을 받을 것이라는 기대와 당장 얼어붙은 부동산 시장의 분위기를 바꾸긴 어려울 것이란 전망이 함께 나오고 있다. 20일 중개업계에 따르면 목동, 상계동, 여의도동의 집주인들은 재건축 속도가 빨라질 것과 가격 상승에 대한 기대를 나타냈지만, 매수자들은 신중한 태도를 보였다. 양천구의 한 부동산 중개업소 관계자는 “(재건축 속도에 대한) 기대감을 나타내거나 주시하는 분위기는 있지만, 실제로 움직임은 활발하지 않은 상태”라고 말했다. 대치동의 한 중개업소 관계자도 “문의 전화만 몇 건 왔을 뿐, 동향 파악 정도지 적극적으로 매수 의사를 밝힌 사람은 없다”고 전했다. 양천구 목동 대표 단지인 목동신시가지는 1985~1988년 입주한 14개 단지, 2만 6629가구 규모로 구성됐다. 현재 안전진단을 모두 통과한 단지는 6단지가 유일하다. 911단지는 적정성 검토에서 고배를 마셨다. 나머지 11개 단지는 1차 안전진단을 통과했지만 적정성 검토를 미루고 있다. 역시 아파트 밀집 지역인 노원구는 지은 지 30년이 지난 재건축 안전진단 대상 아파트가 42개 단지, 6만 5000여가구로 서울 자치구 중 가장 많다. 여의도에는 1970년대 건설돼 재건축이 가능한 아파트가 16개 단지에 달한다. 하지만 전문가들은 은마아파트의 재건축 심의 통과가 서울 전체 재건축 시장에 큰 영향을 미치지는 못할 것으로 전망했다. 재건축 초과이익환수제(재초환)와 분양가상한제 등 규제 문제가 여전히 과제로 남아 있는 데다 연이은 금리 인상으로 부동산 시장이 냉각기에 접어든 큰 흐름을 역행하기 어렵다는 분석이다. 김주영 상지대 도시계획부동산학과 교수는 “지금은 원자재값 상승으로 공사비가 올라가는 시점인 데다 대출 이자도 늘어나고 있어 재건축 사업성이 클지는 미지수”라며 “재초환 등 정부의 규제 완화 정도가 미미한 상태라 재건축 활성화까지는 기대하기 어려울 것”이라고 말했다. 송승현 도시와경제 대표는 “이번 심의 통과로 서울 내 재건축 단지들도 호가를 올리는 등의 움직임은 있을 수 있겠지만 길지는 않을 것”이라며 “현 상황에서 시장을 역행하긴 어렵다”고 내다봤다. 한편 국토교통부는 한국부동산원을 통해 지난달 ‘재건축 안전진단 제도개선’ 관련 긴급 용역을 발주했다. 12월까지 해당 용역 결과를 반영해 최종 방안을 수립할 방침이다.