오는 6일 정부가 주거정책심의위원회(주정심)을 열고 민간택지 분양가 상한제 대상지역을 선정하기로 하면서, 어떤 지역이 첫 분양가 상한제 적용지가 될 것인지에 관심이 쏠리고 있다. 특히 정부가 분양가 상한제 적용을 ‘구’(區)가 아닌 ‘동’(洞) 단위로 지정하기로 하면서 강남4구(강남·서초·송파·강동)과 마용성(마포·용산·성동) 외에 과천과 서대문 등의 일부 지역도 대상이 될 것이라는 전망이 나오고 있다. 국토교통부는 6일 오전 10시 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 민간택지 분양가상한제 적용지역을 결정하고 같은날 오전 11시30분 결과를 발표한다. 개정된 주택법 시행령은 상한제 지정 필수 요건이 기존 ‘3개월 동안 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 정하기로 했다. 이렇게 되면 서울 전역과 세종, 경기 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구 등 전국 31곳이 대상이 된다. 선택 요건도 개정됐다. ‘1년 동안 분앙가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역’이란 기준의 경우 최근 분양이 없었던 지역은 보다 광범위한 지역의 통계를 활용하도록 변경됐다. 청약경쟁률과 주택거래량 등 나머지 요건은 유지됐다. 필수 요건과 함께 세 가지 선택 요건 중 하나를 충족하는 지역은 언제든 상한제 대상 지역으로 선정될 수 있다. 대상지는 31곳이지만 실제 적용 지역은 강남권과 강북 인기 지역이 될 가능성이 높다. 부동산 관계자는 “현재로서는 강남권의 재건축 사업이 진행되고 있는 단지들은 모두 적용을 받을 가능성이 높다”면서 “용산과 마포 등 재개발·재건축 사업이 활발한 곳도 지정 가능성이 높다”고 설명했다. 최근 대규모 신규 아파트가 들어서면서 가격이 뛰고 있는 서대문구 가울재뉴타운 일대도 지정 가능성이 높고, 재건축 아파트 분양가격이 급하게 뛰고 있는 과천도 유력한 후보지다. 국토부는 부동산 투기를 억제하면서도 시장 전체가 침체되는 상황을 막기 위해 동별로 분양가상한제 적용 지역을 선정할 계획이다. 현재 한국감정원은 강남 4구에 대해서만 동별 가격 데이터를 관리해 왔는데 최근 마포와 용산, 성동 등에 대해서도 동별 데이터를 관리하기 시작했다. 건설사 관계자는 “현재 동별 가격 정보가 있는 강남권을 먼저 선정하고 이후 시장 상황을 봐서 강북 인기 지역을 포함시킬 가능성이 높다”면서 “서울 아파트값을 잡으면서 건설·부동산 경기 침체는 발생시키지 않아야 하는 어려운 상황이라 생각보다 적용 대상 폭이 넓지 않을 수 있다”고 전망했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

과징금 부과·시공사 선정 취소도 가능 후분양제 제안 건설사 ‘군기 잡기’ 분석도 공사비 2조원, 총사업비 7조원 규모로 강북 최대 정비사업인 서울 용산구 한남3구역 재개발 시공사 선정과 관련해 국토교통부가 특별조사를 진행한다. 이에 따라 수주전이 뜨거운 한남3구역 시공사 선정에 주요 변수로 작용할지 주목된다. 일각에선 민간택지에 대한 분양가 상한제를 피하기 위해 건설사들이 일제히 후분양제로 사업을 제안하자 국토부가 나쁜 선례를 만들지 않기 위해 군기 잡기에 나섰다는 분석도 나온다. 국토부는 22일 서울시와 함께 한남3구역 시공사 선정 입찰에 참여한 현대건설과 GS건설, 대림산업 등 3개 건설사가 제시한 입찰제안서에 도시정비법 위반 사항이 없는지 점검에 들어갔다. 국토부 관계자는 “현재로서는 특정 건설사만 법을 위반했다고 보기 어렵다”면서 “일부 제안 내용이 도시정비법을 어겼을 가능성이 매우 큰 것은 사실”이라고 말했다. 현재 도시정비법 132조는 추진위원, 조합임원 선임, 시공사 선정 등과 관련해 금품·향응이나 재산상 이익을 제공받는 것을 금지하고, 이를 위반하면 공사비 20%의 과징금을 부과하거나 시공사 선정을 취소할 수 있다. 국토부가 위법성이 크다고 보는 제안은 3개 건설사가 공통으로 제시한 조합사업비 무이자 대여다. 또 GS건설이 내건 3,3㎡당 분양가격 7200만원(분양가 상한제 미시행 때)과 대림산업의 임대아파트 제로 추진, 현대건설의 가구당 인테리어비 5000만원 환급 등도 위법성이 크다고 보고 있다. 일각에선 분양가 상한제를 앞두고 국토부가 고가 분양이 예상되는 재개발·재건축 사업장에 대한 관리 감독을 강화하고 있다는 분석이다. 실제 이번 한남3구역 시공사 선정 입찰에 참여한 현대·GS·대림은 분양가 상한제를 피하기 위한 방법으로 모두 후분양제 사업을 제안했다. 건설사 관계자는 “한남3구역이 후분양을 통해 사업을 진행하면 일부 강남의 고가아파트 재건축사업장들이 따라 할 가능성이 높다”면서 “나쁜 선례를 남기지 않기 위해 다른 사업장에 비해 더 엄격하게 감독하는 분위기”라고 전했다. 국토부 관계자는 “규정과 원칙에 따라 위법성을 판단할 것”이라고 말했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

100세 시대를 맞아 건강과 삶의 질을 높이는 것에 대한 관심이 높아지고 있다. 실제 현대 사회는 이와 관련된 ‘헬스케어’와 ‘웰니스케어’가 사회적 트렌드로 자리매김했다. 헬스케어란 기존의 치료 부문 의료서비스에다 질병 예방 및 관리 개념을 합친 전반적인 건강관리를 뜻하며, 웰니스케어란 웰빙(well-being)과 행복(happiness) 건강(fitness)의 합성어로 신체와 정신은 물론 사회적으로 건강한 상태를 관리하는 것을 의미한다. 그러한 가운데 부동산시장도 이러한 영향을 받고 있어 이목이 쏠린다. 실제 최근 건설업계는 사회적 흐름에 발 맞춰 건강을 주요 마케팅 요소로 활용하는 사례가 늘어나고 있는 것으로 알려졌다. 또 분양시장에서는 헬스케어와 웰니스케어 프로그램을 도입해 이를 강조하는 고급 주거 단지가 속속 등장하고 있다.건강 관련 상품은 주로 최고급, 럭셔리 주거시설을 표방한 단지들 사이에서 확인된다. 대표적인 사례로는 지난해 연말 분양한 ‘더 라움 펜트하우스’가 꼽힌다. 최고급 주거시설로 만들어질 예정인 이 단지는 그 일환으로 웰니스케어를 도입했고, 이를 주요 마케팅 요소로 삼았다. 실제 단지는 카페&레스토랑, 피트니스클럽, 사우나클럽 등이 조성되는 ‘더 라움 웰니스 센터’를 만들어 입주자들에게 웰니스 프로그램을 제공하는 것을 강조했다. 이에 높은 관심이 이어진 단지는 높은 분양가격에도 3개월 만에 계약을 마무리한 것으로 알려졌다. 한 부동산 전문가는 “고급화를 내세운 단지들이 최근 사회적 트렌드로 떠오른 건강관련 상품을 적극적으로 도입하면서 차별점을 강조하고 있는 상황”이라며 “이는 최고급 주거공간을 원하는 수요자들에게 높은 인기를 끌고 있는 만큼, 이러한 추세는 한동안 계속될 것으로 예상된다”라고 말했다. 가을 분양시장에서도 이러한 움직임은 이어질 전망이다. KCC건설이 10월 부산 기장군 오시리아 관광단지에 공급하는 ‘오시리아 스위첸 마티에’는 럭셔리한 주거공간을 제공하기 위해 입주자의 건강을 위한 다양한 특화상품과 서비스를 제공한다. KCC건설에 따르면 이 단지는 한화호텔&리조트 및 한화에스테이트와 전략적 업무 제휴를 맺고 최고급 주거서비스와 커뮤니티 연계 프로그램을 제공할 계획인 것으로 알려졌다. 오시리아 스위첸 마티에가 예정하고 있는 대표적인 서비스는 ‘헬스케어 피트니스’와 ‘웰니스 프로그램’이다. 먼저 헬스케어 피트니스를 통해서는 목적별 건강관리 프로그램과 식이 컨설팅 등의 서비스를 제공한다. 또 웰니스 프로그램으로는 필라테스, 요가, 명상 등을 구성해 최근 관심이 높아진 웰니스케어를 단지 안에서 누릴 수 있게 한다는 방침이다. KCC건설 관계자는 “100시대를 맞아 건강에 대한 관심이 높아짐에 따라, 이와 관련된 상품을 고민한 결과 헬스케어 피트니스와 웰니스 프로그램 서비스를 제공하게 됐다”며 “단지는 이 뿐만이 아니라 럭셔리한 주거생활을 누릴 수 있도록 다양한 특화서비스를 계획하고 있는 만큼, 향후 일정에 많은 관심을 부탁드린다”고 말했다. 실제 오시리아 스위첸 마티에는 다양한 특화서비스를 도입하는 것으로 알려졌다. 1대 1 개인레슨이 가능한 ‘골프레슨’과 쿠킹, 커피, 취미, 교양 등의 ‘교육프로그램’을 마련할 예정이며, 조식서비스를 비롯해 세탁 서비스인 런드리 서비스, 컨시어지, 홈 케어 서비스(소모품 교체, 정기 점검), 홈 클리닝, 차량관리 서비스 등을 도입한다. 한편, 오리시아 스위첸 마티에는 수분양자에게 다양한 혜택도 제공할 예정이어서 눈길을 끈다. 특히 한화호텔&리조트 회원권을 제공해 수분양자는 입주 후 전국에 있는 한화리조트를 5년동안 연 5박(주말, 성수기 포함, 선착순 또는 추첨 방식)을 무료로 이용할 수 있고, 5년간 연15박은 회원추천가로 주중에 이용할 수 있다. 또 한화호텔&리조트가 운영하는 인프라시설도 할인된 가격으로 누릴 수 있다. 한화리조트 워터피아(설악, 경주) 와 아쿠아플라넷, 제이드가든(주중 할인), 골프장 그린피(용인, 태안, 설악) 할인 쿠폰을 제공 받아 이용할 수 있다. 오시리아 스위첸 마티에는 전국구 관광명소로 떠오른 부산 기장군 ‘오시리아 관광단지’에 공급되는 유일한 주거 가능 상품이다. 지하 2층 ~ 지상 26층, 총 5개동, 분양면적 74㎡•82㎡ 등 총 800실 규모의 레지던스로 조성된다. 타입별 세대수는 ▲74㎡A 200실 ▲74㎡B 100실 ▲74㎡C 100실 ▲82㎡A 100실 ▲82㎡B 100실로 구성된다. (단기 투숙형 제외) 오시리아 스위첸 마티에의 견본주택은 부산시 해운대구 우동에 마련되며, 10월 중 오픈 예정이다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

국내 부동산시장에서는 ‘O세권’이란 입지적 장점을 내포하는 말이 대중적으로 널리 사용되고 있는데, 그중에서도 쾌적한 주거 환경의 중요성이 강조된 조망권과 역세권에 대한 선호도가 높게 나타나고 있다. 조망권은 건물의 내부에서 외부를 바라볼 때 보이는 경관을 의미하며 역세권은 지하철역을 중심으로 주변에 형성된 경제적 및 상업적 영향력이 미치는 공간 범위를 의미한다. 최근 아파트 분양을 보면 같은 동이라고 하더라도 분양가격에 차이가 있으며 향후 시세 상승 시에도 조망권이 우수한 층이나 단지들이 더 높은 상승을 보이기도 한다. 역세권은 일반적이면서도 가장 중요하게 여겨지는 교통 환경을 가리키는 입지적 요소로, 역 출구에서 도보로 단지까지 얼마나 걸리는지에 따라서 가격 차이를 보인다. 이러한 상황에서 최근 서울 지하철 6호선 마포구청역 초역세권 입지에 한강 조망까지 가능한 소형 오피스텔이 분양을 준비하고 있어 눈길을 끌고 있다. 글로벌 관광 도시로 발돋움하고 있는 마포구의 중심인 마포구청역을 100m에서 만날 수 있는 초역세권 단지인 ‘상암 시티프라디움 리버’가 그 주인공이다. 단지는 전용면적 17㎡~26㎡, 총 253실 규모로 지어지며 1~2층은 입주민 편의를 위한 근린 생활 시설이 들어설 예정이다. 상암 시티프라디움 리버는 서울월드컵 경기장, 상암DMC, 마포행정타운 이전 등으로 마포구청 역세권 프리미엄의 가치가 커지고 있는 곳이다. 전철을 눈앞에서 누릴 수 있을 뿐만 아니라 도심 속에서 한강을 조망할 수 있는 최적의 자리에 위치하고 있다. 특히 풍부한 배후 수요를 품고 있고 임대수요가 탄탄하다는 게 분양 관계자들의 전언이다. 또한 주변으로는 상권 중심가로 활성화돼 있을 뿐만 아니라 상암 시티프라디움 리버를 중심으로 월드컵경기장, 마포구청, 마포 농수산물시장, 홈플러스, 하늘공원, 성산근린공원 등 다양한 생활 인프라를 편리하게 이용할 수 있다. 단지 주변으로 홍대, 연세대 등을 비롯한 5개 대학은 물론 상암DMC와 여의도까지 지역과 학생에서부터 직장인까지 다양한 연령대 약 26만여 명의 안정적인 배후 수요를 품고 있다. 상암 시티프라디움 리버는 소형 오피스텔이지만 서비스 알파룸이 설계되어 1.5룸으로 공간의 크기를 좀 더 넓게, 좀 더 크게 활용할 수 있는 트윈 복층의 혁신공간으로 구성되며 몸만 들어올 수 있는 무상 풀옵션이 제공되어 젋은층들에게 선호될 것으로 기대된다. 마포구청역 주변 오피스텔 타운에서는 최초로 선보이는 듀얼 복층 구조의 오피스텔로 희소가치가 크다. 또한 주방&거실/침실의 공간 분리는 물론 트윈 복층 구조로 실사용 면적은 더 크게 누릴 수 있으며 수납 기능 강화 및 공간 효율성을 극대화한 단지다. 트윈 복층 구조는 복층이면서도 채광과 환기가 가능해 쾌적한 실내 주거 환경도 연출할 수 있다. 상암 시티프라디움 리버의 홍보관은 지하철 6호선 마포구청역 2번 출구 마포구 성산동에 위치해 있다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

서울 재건축·재개발 아파트 단지의 분양가격이 최근 4년여 동안 53% 상승한 것으로 나타났다. 7일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 윤관석 의원실이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 자료에 따르면 서울 재개발·재건축 현장의 3.3㎡(평)당 분양가는 2015년 평균 2056만원에서 올해 6월 3153만원으로 53.3%(1097만원) 올랐다. 자치구별로는 동대문구의 분양가가 2017년 1598만원에서 지난해 2728만원으로 1년 새 70.7%(1130만원) 급등했다. 성북구는 2015년 1490만원에서 올해 2372만원으로 59.1% 뛰었다. 같은 기간 노원구는 1346만원에서 올해 1898만원으로 41.0% 상승했다. 이 밖에 2015년 3904만원이었던 강남구의 분양가는 4년이 지난 올해 4751만원으로 22% 올랐고, 서초구는 같은 기간 4139만원에서 4891만원으로 18.1% 올랐다. 분양가격이 크게 오른 배경에는 HUG의 ‘고분양가 사업장 심사 기준’의 영향을 무시할 수 없다. 지난 6월까지 HUG는 1년 이전 평균 분양가격의 110% 또는 평균 매매가의 110% 이내로 분양가를 정하도록 했다. 분양이 이뤄지면 시세가 상승하고 다시 분양가를 최대 10%까지 올려 받을 수 있어 분양 단지가 시세 상승을 주도하는 효과가 있었다는 분석이다. 이에 따라 HUG는 지난 6월 신규 분양가를 직전 분양가 대비 105% 이내로 제한했다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

HUG 중도금 대출 보증 금지 풍선 효과수도권에서 분양한 9억원 이상 고가 아파트 3채 중 1채는 만 40세 이하 당첨자에게 돌아간 것으로 나타났다. 정부의 중도금 대출 규제가 결국 ‘금수저’들에게 당첨 기회를 늘려 줬다는 비판이 나온다. 불법·탈법 증여에 대한 철저한 세무조사로 이를 막아야 한다는 지적이다. 7일 국회 국토교통위원회 소속 송언석 자유한국당 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 ‘2015년~2019년 9월 서울 및 수도권지역 분양아파트 분양가격별 당첨자 연령 현황’을 분석한 결과에 따르면 이 기간 9억원 이상 아파트 1만 5938가구 중 35~40세 당첨자가 2991명(18.8%)으로 가장 많았다. 또 31~35세 2127명(13.4%), 30세 이하 882명(5.5%)이 당첨됐다. 이에 따라 40세 이하 당첨자가 전체의 37.7%나 됐다. 정부는 집값을 잡기 위해 2016년 7월부터 분양가 9억원 이상 아파트에 대해 한국주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증을 금지했다. 한때 시행사·시공사 보증이 규제 우회로로 제시됐지만, 금융위원회 등의 감독 강화로 이마저도 막혔다. 예컨대 분양가격이 10억원인 아파트에 당첨됐다면 계약금(10%) 1억원과 함께 중도금(60%) 6억원 등을 스스로 마련해야 한다는 얘기다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “의사 같은 고소득자라고 해도 경제 활동을 한 지 10년이 안 되면 수억원을 자체적으로 마련하기가 쉽지 않다”며 “20~30대 자금조달계획서에 (중도금 마련 방법을) 아버지나 친인척으로부터 빌린다고 한 경우가 많은데, 증여인지 대출인지 알 수가 없다”고 지적했다. 정부의 중도금 대출 규제에 따른 풍선 효과로 금수저들에게 서울 강남의 고가 아파트 당첨 기회를 높여 주는 동시에 불법·탈법 증여의 통로가 되고 있다는 지적이 나오는 이유다. 송 의원은 “소득이 증명되는 무주택자들에겐 대출 규제를 풀어 주고, 불법·탈법적인 중도금 조달을 더 엄격하게 막아야 한다”고 말했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

2일 국회 국토교통위원회의 국토교통부 국정감사에서 현 정부의 부동산 정책을 놓고 야당 의원들과 김현미 장관 간 설전이 벌어졌다. 또 서해 북방한계선(NLL) 북쪽 무인도 ‘함박도’와 관련된 안보 논쟁이 벌어지기도 했다. 민경욱 자유한국당 의원은 “장관이 아파트 평(3.3㎡)당 가격이 1억원이 되는 걸 막기 위해 분양가 상한제를 도입했다고 라디오 프로그램에서 말했는데, 상한제 발표(8월 12일) 이틀 뒤 실제로 강남에서 평당 1억원짜리 거래가 이뤄졌다”며 부동산 정책의 실패를 질타했다. 이에 김 장관은 “제가 말한 평당 1억원은 아파트 시세가 아니라 분양가였다”고 반박했다. 김 장관은 8월 12일 분양가 상한제 방침을 발표한 직후인 13일 라디오 프로그램에 출연해 “과천에서 (민간택지 아파트 평당 분양가격이) 4000만원까지 나왔다는 것은 강남에서 6000만원, 8000만원이 나온다는 것이고, 시세가 1억원이 된다는 것인 만큼 이런 시그널(신호)을 막고 악순환의 고리를 끊기 위해 분양가 상한제를 확대했다”고 밝힌 바 있다. 안호영 더불어민주당 의원은 ‘6개월 유예 기간을 둔 것이 민간택지 분양가 상한제의 후퇴가 아니냐’고 지적하자, 김 장관은 “분양가 상한제를 시행한다는 정부 원칙에는 변함이 없다”고 강조했다. NLL 북쪽 무인도인 ‘함박도’를 두고 안보 논쟁도 오갔다. 송언석 한국당 의원은 ‘함박도가 우리 소유 땅으로 돼 있고 북한에서 자기들 땅이라 주장한 적도 없는데, 왜 정부가 북한 땅이라고 인정하느냐’고 질의하자, 김 장관은 “저도 국민 입장에서 왜 이런 일이 있는지 의아하다”고 답했다. 현재 국토부의 토지이용규제정보서비스(LURIS)에 따르면 함박도는 ‘인천광역시 강화군 서도면 말도리 산 97’으로 등록돼 있지만, 최근 정경두 국방부 장관이 “함박도 관할권 문제는 정전협정 사항에 나와 있는 것으로 관할권은 북측에 있는 것으로 확인했다”고 밝혀 논란이 된 바 있다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

서울에 사는 맞벌이 직장인 박모(42)씨는 두 아이를 키우는 무주택자다. 13년 전 결혼한 그의 청약점수는 47점. 청약경쟁률이 낮았던 2~3년 전에도 서울아파트 당첨이 쉽지 않았는데, 100대1의 청약경쟁률이 나오는 지금엔 말 그대로 당첨은 ‘언감생심’이다. 박씨는 1일 “두 아이의 육아로 아내가 휴직을 두 번 하면서 다른 사람보다 재산 형성이 늦다 보니 청약에 관심을 갖게 된 시기도 늦어졌다”면서 “지금 집을 분양받아야 퇴직 때 주택담보대출을 다 갚을 수 있을 것 같은데, 이젠 불가능할 것 같다”며 한숨을 쉬었다. 세종에서 아이 한 명을 키우는 40대 이모(44)씨는 지난 5월 건강보험관리공단에서 자신의 소득을 확인한 후 ‘신혼부부 특별공급’으로 청약을 넣어 당첨됐다. 하지만 기쁨도 잠시. 건설사는 그가 신혼 특공 소득기준(월 540만 1814원)을 넘겼다며 당첨을 취소했다. 이씨가 확인한 결과 건보공단에 게재된 본인 소득이 지난해 기준이었다. 이씨는 “건보공단 자료가 틀렸다는 것도 황당하지만, 이런 이유로 1년간 아파트 청약을 넣지 못하게 하는 것은 더 억울한 일”이라면서 “국민 누구라도 쉽게 자신의 조건을 확인할 수 있어야 하는 것 아니냐”고 꼬집었다. 지난해 ‘8·2 부동산종합대책’과 ‘9·13 대책’, 올해 ‘민간택지 분양가 상한제 적용기준 변경’ 등 많은 대책에도 불구하고 서울아파트 가격이 잡히지 않고 있다. 집값이 천정부지로 뛰면서 올해 서울에서 거래된 아파트 4채 중 1채의 거래가격이 10억원을 넘었다. 기존 주택 가격이 오르면서 청약시장이 사실상 소득이 높지 않은 무주택자들에게 내 집을 마련할 수 있는 거의 유일한 방법으로 통하고 있다. 하지만 청약 관련 규정이 수십 차례 바뀌는 과정에서 청약제도가 지나치게 복잡해졌다는 지적이 나온다. 반면 2007년 도입된 청약가점 관련 제도는 한 차례도 바뀌지 않아 30·40세대가 청약으로 서울에서 집을 구하기가 더욱 어려워졌다는 분석도 제기된다. ●청약제도 변경 잦아 부적격자 비율 늘어나 국토교통부는 지난 7월 153쪽 분량의 ‘청약제도 해설집’을 내놨다. 그런데 표지에 ‘일부 오류가 있을 수 있다’는 문구를 넣었다. 청약제도를 정하는 국토부도 지금의 청약제도를 100% 이해하지 못하고 있다는 자기 고백인 셈이다. 이처럼 청약제도가 ‘난수표’가 된 것은 잦은 제도 변경 때문이다. 1978년 5월 제정된 ‘주택공급에 관한 규칙’은 올해 8월 개정안을 포함해 41년 동안 총 140번이 개정됐다. 1년에 3.4회씩 제도가 바뀐 것이다. 특히 2015년에는 무려 10번이나 청약제도가 바뀌었고, 문재인 정부 들어서도 11차례 손질됐다. 이처럼 청약제도가 자주 손질이 된 것은 정부가 청약제도를 ‘무주택자를 위한 공정한 내 집 마련 기회’로 활용하는 것보다 부동산시장 상황을 조절하는 도구로 활용해 왔기 때문이다. 분양사업 관계자는 “시장이 좋지 않으면 사람들이 청약 신청을 더 많이 하도록 청약 자격과 조건을 풀어 주고 미계약분에 대한 규제도 풀어 주지만, 부동산시장이 과열 양상을 보이면 규제를 강화하는 방식으로 바뀐 탓”이라고 지적했다. 실제 무순위 청약제도는 최근 수개월 동안 세 차례 변경됐다. 무순위 청약은 당첨자와 예비당첨자가 계약을 포기하거나 부적격 취소돼 남은 물량을 공급하는 방식이다. 지난 5월 정부는 투기과열지구에서 예비당첨자 숫자를 전체 공급물량의 70%에서 500%로 늘렸고, 6월에는 무순위 청약자격을 해당지역 거주 무주택 가구주로 제한하는 방식으로 뜯어고쳤다. 국토부는 “실수요자를 중심으로 청약시장을 개편하기 위해서”라고 밝혔지만 시민 반응은 다르다. 제도가 복잡해지면서 해마다 부적격자 비율이 늘고 있어서다. 2016년 전체 8.9%(32만 4684건 중 2만 9034건)였던 부적격 당첨 비율은 2017년 10.4%(2만 1807건)로 1.5% 포인트 늘었고, 지난해도 11.5%(1만 8969건)로 1.1% 포인트가 증가했다. ●사전점검 시스템 오픈 내년 연기 부적격자가 늘어나는 이유는 제도의 잦은 변경이 가장 큰 원인이지만, 시민들이 손쉽게 자신의 청약가점과 신청 가능 조건 등을 알 수 있는 시스템이 없는 것도 한몫한다. 현재 금융결제원이 운영하는 아파트투유 시스템에서 청약가점을 확인해 보는 방법이 있지만, 청약을 준비하는 사람들이 세부 규정을 몰라 계산이 틀리는 사례가 잦다. 전문가들은 국세청이 운영하는 연말정산 시스템처럼 주민등록번호 등 개인정보를 입력하면 과거 주택소유 여부와 소득현황, 가족별 상황에 따른 가점적용 여부 등을 파악할 수 있는 시스템이 마련돼야 한다고 주장한다. 정부도 이런 요구를 받아들여 이달 금융결제원에서 한국감정원으로 청약 업무가 이관되면, 청약을 넣기 전에 자신의 조건을 확인할 수 있는 청약검증 시스템을 운영할 계획이었다. 하지만 주택법 등 관련법 개정이 이뤄지지 않으면서 내년 2월로 미뤄졌다. 국토부 관계자는 “(청약 자격의) 사전 검증을 위해서는 국토부가 보유한 주택소유정보, 행정안전부의 주민등록정보 간 연계가 필요하다”면서 “이번 정기 국회에서 관련법 통과를 추진할 것”이라고 말했다. ●12년째 안 바뀌는 청약가점제 12년째 바뀌지 않고 있는 청약가점 제도가 문제라는 지적도 나온다. 현재 청약가점은 청약통장 가입 기간(1년 이상부터 연간 1점씩 증가, 최대 17점)과 무주택 기간(미혼자는 만 30세부터 기혼자는 결혼 시점부터 적용, 최대 32점), 부양 가족수(최소 5점, 1명당 5점, 최대 32점) 등 3가지 기준으로 결정된다. 부양 가족수를 임의를 늘릴 수 없다는 점을 생각하면 결국 무주택 기간과 청약통장 가입 기간이 긴 사람이 유리하다. 이럴 경우 상대적으로 청약시장에서 젊은 축에 드는 30·40세대가 불리할 수밖에 없다. 서울의 분양사업 관계자는 “30·40세대의 경우 대부분 청약가점이 40점대 중반에서 최대 60점 정도인데, 요즘 서울 분양아파트 당첨권은 60점대가 넘는 경우가 많다”면서 “결국 무주택자인 부모님을 위장 전입하는 등 부양가족을 임의로 늘리는 방법 등을 쓰지 않으면 당첨이 쉽지 않은 게 사실”이라고 설명했다. 일각에선 지난해 합계출산율이 0.98명을 기록한 상황을 반영해 청약가점 제도를 개선해야 한다는 목소리도 나온다. 정재훈 서울여대 사회복지학과 교수는 “젊은 시절에 주거의 안정성을 확보할 수 있는 제도를 마련해 주면 출산에 도움이 될 것”이라고 말했다. 건설사 관계자는 “현재 다자녀 특별공급은 이미 아이를 낳은 사람들에게 혜택을 주는 것”이라면서 “앞으로 아이를 낳을 가구에 대한 지원은 부족한 것이 사실”이라고 말했다. 부동산 규제를 막기 위해 꽉 조여진 대출 규제도 넘어야 할 산이다. 서울 등 투기지역으로 지정된 곳은 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 묶여 있다. 집값의 40%밖에 대출을 받을 수 없다는 뜻이다. 지난 8월 기준 서울아파트 평균 분양가격은 3.3㎡당 2675만원으로 25평대 아파트만 해도 6억 6000만원이 넘는다. 때문에 아파트 분양을 받는다고 해도 약 4억원의 돈을 마련해야 한다. 건설사 관계자는 “실제 집을 구하기 어려운 30·40세대는 분양 신청도 못하는 상황이 발생한다”면서 “안정적인 소득이 확보된다면 이들에게 대출 규제를 풀어 줄 필요가 있다”고 주장했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

민간택지 분양가 상한제 적용 전에 분양 사업을 진행하려는 서울의 재개발·재건축 사업장이 늘면서 당초 예상보다 올 가을 아파트 분양 물량이 늘어날 전망이다. 분양가 상한제가 적용되면 서울의 주택 공급 물량이 줄어들 수 있다는 전망이 나오면서 무주택 예비청약자 사이에선 “어디든 되고 보자”는 분위기도 감지되고 있다. 31일 부동산 업계에 따르면 정부가 민간택지 분양가 상한제 적용 기준을 완화하자, 도시주택보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피해 후분양을 검토했던 단지들이 분양가 상한제 적용 전에 분양 사업을 진행하려고 분위기가 확산되고 있다. 지난 30일 후분양에서 선분양으로 돌아선 강남구 삼성동 ‘래미안 라클래시’(상아2차 재건축)는 HUG가 제시한 일반분양가가 3.3㎡당 4750만원을 받아 들이고, 조만간 분양을 진행할 예정이다. 이 조합은 지난 6월 3.3㎡당 일반분양가를 5000만원 이상 요구했지만 HUG가 강화된 분양가 심사 기준을 잣대로 이를 거절하자 후분양을 검토했다. 하지만 정부가 민간택지에 대한 분양가 상한제 확대 적용 방침을 밝히자 지난 24일 임시총회를 개최하고 선분양을 하기로 방향을 돌렸다. 상아2차뿐만 아니라 서울 서초구 신반포3차·경남아파트와 강동구 둔촌주공 등 이미 이주를 마치고 철거가 진행 중인 단지들도 분양가 상한제가 현실화 되기 전에 분양을 진행한다는 방침이다. 서울 재건축 사업 중 가장 규모가 큰 둔촌주공도 10∼12월 사이에 일반분양을 진행한다는 계획이다. 총 1만 2032가구(임대 포함)로 단일 재건축단지 중 최대 규모인 둔촌주공은 일반분양 물량만 4787가구에 이른다. 현재 관리처분계획 인가를 받아 주민 이주가 마무리됐고 철거 작업이 한창 진행 중이다. 건설사 관계자는 “둔촌주공은 일반분양 물량이 많기 때문에 서울의 무주택자들에게는 큰 기회로 인식 될 수 있다”면서 “청약 통장이 수십만개가 몰릴 수도 있다”고 전망했다. 서울의 청약통장 가입자는 650만명이 넘는다. 물량도 늘어나지만 분양가 상한제 적용 이후 분양 물량이 줄어들 것으로 예상되면서 청약 경쟁률도 급격히 높아지고 있다. 지난 28일 1순위 청약 접수를 진행한 ‘이수 푸르지오 더프레티움’(사당3구역 재건축)은 89가구 모집에 1만 8134가구가 몰려 평균 203.8대 1의 경쟁률을 보였다. 부동산 관계자는 “지하철과 가깝고 위치도 나쁘지 않아 인기를 끌 것이라고 생각은 했지만, 평균 200대 1이라는 기록적인 경쟁률이 나올 것이라고는 예상하지 못 했다”면서 “분양가 상한제가 실제 적용되면 서울에서 재개발·재건축을 통한 입주물량이 줄어들 것이라고 예상한 무주택자들이 통장을 썼기 때문”이라고 분석했다. 이번주 견본주택 문을 연 송파구 ‘송파 시그니처 롯데캐슬’(거여마천뉴타운2-1구역 재개발)과 서대문구 ‘서대문 푸르지오 센트럴파크’(홍제동1주택 재건축), 은평구 ‘녹번역 e편한세상 캐슬 2차’(응암2구역 재개발) 등 3개 민간 아파트 단지 등도 높은 경쟁률을 보일 것으로 전망이 나온다. 분양업계 관계자는 “분양가 상한제로 분양가격과 주변 아파트 시세 차이가 커지면서 무주택자들에게 서울 아파트 청약이 로또처럼 인식되고 있다”면서 “고가 아파트의 경우 자금조달계획 등을 철저하게 관리해 ‘금수저 무주택자들’만 혜택을 보는 상황이 되지 않게 해야 한다”고 강조했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

변창흠 한국토지주택공사(LH) 사장이 22일 3기 신도시 개발 때 시세보다 저렴하게 공급된 주택에 대해 시세 차익을 환수할 수 있도록 환매조건부 주택을 도입해야 한다고 밝혔다. 변 사장은 이날 세종시 국토교통부 기자들과 가진 오찬 간담회에서 “신도시 개발 과정에 따른 토지 개발 이익을 특정인이 독점하는 것은 과도하다”면서 “주택 상품의 다양화와 개발 이익을 공유할 수 있는 이익공유형 환매조건부 주택이 도입돼야 한다”고 말했다. 이어 “국회와 정부를 설득하고 공론화할 것”이라고 덧붙였다. 환매조건부 주택이란 정부나 LH 등 공공 부문이 주택을 건설해 주택 소유자에게 분양하고 일정 기간이 경과한 뒤 이를 공공이 다시 사들이는 것이다. 수요자 입장에서는 저렴한 분양가격에 내 집을 보유할 수 있게 된다. 하지만 집값이 올라도 정부나 LH에만 되팔 수 있으며 시세차익 중 절반은 정부에 반납해야 한다. 변 사장은 “이명박 정부 때 3억원에 공급한 보금자리 주택이 지금 12억원에 달하는데 강남아파트를 반값에 주면 ‘로또’가 되니까 팔 때는 공공에 팔게 해야 한다”면서 “분양 가격이 시세보다 많이 저렴하면 개발 이익을 많이 환수하고, 적을 경우 적게 환수하는 방식으로 차등 적용할 수 있을 것”이라고 말했다. 국토부는 최근 민간택지 분양가 상한제 전매제한 기간 중 주택을 부득이하게 팔아야 할 경우 이를 LH가 일정 금액으로 매입하도록 했다. 변 사장은 이에 대해 “세부 매입 방법과 가격은 지침을 만들 때 의견을 반영할 방침”이라며 “기본적으로 거주 기간이 길수록, 매매가액이 시세와 차이가 적을수록 전매 금액을 높게 책정해야 한다”는 원칙을 밝혔다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

정부가 12일 모든 투기과열지구에 분양가 상한제를 적용하기로 하면서 실제 분양가가 얼마나 내려갈지 관심이 쏠린다. 국토교통부는 현 시세의 70~80%로, 현재 분양가격 대비 10% 이상 분양가가 떨어질 것으로 전망했다. 서울 강남권의 경우 단지별 상황에 따라 시세 대비 ‘반값 아파트’가 출현할 가능성도 제기된다. ●국토부 “현 분양가 10% 이상 인하 기대” 이문기 국토부 주택토지실장은 이날 정부세종청사에서 진행한 기자들과의 질의응답에서 “몇몇 단지를 대상으로 조사해 봤는데 현 시세의 70~80% 수준은 가능할 것으로 보고 있다”고 말했다. 국토부는 이번 시뮬레이션의 구체적인 수치를 공개하지 않았지만 2007년 상한제 도입 당시 전국의 분양가가 16~29% 하락하고, 평균 20%가량 떨어질 것으로 추정했었다. 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가를 통제하고 있는 강남권 재건축단지의 경우 분양가가 HUG 기준보다 10~20% 하락하면 주변 시세에 비해서는 절반 가까이 떨어질 가능성도 있다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “분양가 인하 폭은 현재 집값이 비싼 서울 강남권이 다른 지역보다 크게 나타날 것”이라고 말했다. ●집값 비싼 강남권은 인하 효과 클 듯 서울 강남구 삼성동 상아2차의 경우 HUG는 강남구 일원동 ‘디에이치 포레센트’ 수준인 3.3㎡당 4569만원에 분양할 것을 요구했다. 만약 분양가 상한제를 적용받아 HUG 요구에서 15%만 내려간다고 가정해도 이 아파트의 일반분양가는 3.3㎡당 3883만원으로 떨어진다. 주변 아파트 시세가 3.3㎡당 6500만~7000만원인 것을 감안하면 분양가가 시세 대비 절반 수준으로 떨어지는 셈이다. 강동구 둔촌주공 재건축단지는 주변 아파트 시세가 3.3㎡당 4000만원 수준인데 분양가 상한제를 적용하면 일반분양가가 3.3㎡당 2500만원 이하로 떨어질 것으로 업계는 보고 있다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “분양가 인하 폭은 지역별로 차이가 있을 텐데, 구체적인 수준은 토지비 책정을 비롯해 세부 기준이 발표된 후 예상 가능하다”고 말했다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

시세 70~80%로 분양가 인하 효과 기대 ‘재건축·재개발’ 소급… 재산권 침해 논란 이르면 10월부터 서울 25개 자치구와 경기 과천·광명·분당·하남, 대구 수성구 등 전국의 모든 투기과열지구(31곳)에서 분양되는 민간택지 아파트에 분양가 상한제가 적용된다. 국토교통부는 12일 당정 협의를 거쳐 이런 내용의 ‘민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안’을 발표했다. 분양가 상한제는 새 아파트의 분양가를 땅값과 건축비를 더하는 방식으로 책정한다. 국토부는 민간택지 아파트 분양가가 시세의 70~80%로 떨어질 것으로 기대하고 있다. 현재 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해선 필수요건으로 3개월간 해당 지역의 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시도 물가상승률의 2배를 무조건 넘어야 한다. 여기에 ▲최근 1년 분양가 상승률이 물가상승률의 2배 초과 ▲3개월 주택매매량이 전년 같은 기간 대비 20% 이상 증가 ▲직전 2개월 월평균 청약경쟁률이 5대1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대1 초과 등 3개 기준 중 1개를 추가로 충족해야 한다. 정부는 이번 개정안에서 필수요건 기준을 ‘투기과열지구’ 지정으로 바꾼다. 또 해당 지역에서 분양이 없으면 상위 지방자치단체의 분양가격 평균을 활용할 수 있게 해 실효성을 높였다. 요건이 충족되는 지역은 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가 상한제 적용 여부가 최종 결정된다. 분양가 상한제 적용 시점도 당겼다. 기존엔 ‘관리처분계획 인가를 신청한 단지’는 분양가 상한제가 적용되지 않았지만, 앞으로는 ‘입주자모집승인 신청’을 하지 않은 모든 단지가 적용된다. 이럴 경우 관리처분계획 인가를 받고 착공에 들어간 재건축·재개발 단지도 분양가 상한제가 소급 적용돼 재산권 침해 논란이 일 수 있다. 건설사 관계자는 “(이번 조치로) 서울에서 주택 공급이 사실상 막히게 됐다. 기존 신축 아파트 가격이 뛸 가능성이 적지 않다”고 말했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

국토교통부는 12일 투기과열지구의 민간 택지에 짓는 아파트에 분양가 상한제를 적용하는 등 기준을 개선하겠다고 발표했다. 이를 적용하면 평균 분양가가 현재 시세의 70∼80% 수준까지 떨어질 것으로 당국은 보고 있다. 이날 더불어민주당과 당정 협의를 거쳐 발표된 ‘민간 택지 분양가 상한제 기준 개선안’은 10월까지 시행령 입법 예고를 거친 후 곧바로 시행된다. 구체적인 적용 지역과 범위는 국토부 주거정책심의위원회에서 시장 상황을 종합적으로 고려해 결정한다. 다음은 일문일답. - 분양가 상한제의 구체적 효과는? “분양가 상승은 인근 주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 과거 분양가 상한제 시행 시기(2007∼2014년) 서울 집값은 안정세였으나 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후 시장이 과열됐었다. 민간택지 분양가 상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의 분양가를 책정하도록 해 시장 전반의 가격 안정에 도움을 준다. - 현행 대비 분양가가 얼마나 낮아지나. “몇몇 단지를 대상으로 조사해 봤는데 현 시세의 70∼80% 수준은 가능할 것으로 보고 있다. 내부적으로 시뮬레이션을 통해 분석한 추산치이기 때문에 구체적인 자료를 공개할 수는 없다.” - 사실상 재건축 초과이익환수제가 무력화되는 게 아닌가. “상한제 적용하면 애초 계획보다 일반 분양가가 낮아질 수 있기 때문에 초과 부담금이 발생할 수 있고, 환수액은 감소할 것으로 예상된다. 다만, 구체적인 규모는 재건축 단지나 입지, 사업속도별로 차이가 있어 일률적으로 말하기는 어렵다.” - 10월 공포 후 시행되면 내년 8월부터 본격 지정되는 건가. “이달 주거정책심의위원회 일정은 결정 안 됐다. 오늘 발표한 건 제도개선 내용이다. 상한제 지정요건을 개선하는 개정안 입법 예고를 거치면 이르면 10월 초 시행령이 시행된다. 이후 시장 상황을 종합적으로 고려해 주거정책심의위원회를 열고 어느 지역을 언제 지정할지 결정할 것이다.” - 주거정책심의위원회가 종합적으로 고려한다는 게 구체적으로 어떤 내용인가. “투기 과열 지역 중 3가지 요건을 정량적으로 고려한다. 그 가운데 주택시장 상황을 종합적으로 고려해서 결정하겠다는 것이다. 다만, 요건이 된다고 반드시 지정하는 건 아니고 과열이 심하거나 확산할 여지가 없으면 빠질 수도 있다.” - 적용 시점에 대해 명확히 말해달라. “오늘 발표 시행령 내용은 지정요건 완화 내용을 발표한 것이다. 이르면 10월 초 시행령 시행되면 제도적 요건을 갖추게 되고, 이후 지역과 시점은 시장 상황 종합 판단해서 하게 된다. 과거 일률 적용했던 것과 달리 지금은 주거정책심의위원회를 통해 선별적으로 하게 돼 있다. - 공급 위축 우려가 있다. “이번 상한제는 시장 과열 우려가 있는 지역을 선별해 제한적으로 하는 것이다. 상한제를 적용하더라도 분양가격과 적정이윤을 보장하는 제도적 장치가 돼 있다. 정비사업의 경우 현재 사업이 본격화된 착공 또는 관리처분 인가를 받은 단지가 151개에 달한다. 이런 물량이 있어 물량 감소는 크지 않을 것으로 본다.” - 가격 상승 우려도 있다. “최근 집값 상승 패턴을 보면 송파·서초 등 강남권 주요 단지의 재건축 가격이 상승하고 주변 신축 단지가 따라 오르는 추세를 보인다. 상한제를 통해 재건축 아파트 분양가 합리적인 수준으로 조정되면 신축 단지 상승도 제한될 것으로 판단한다.” 곽혜진 기자 demian@seoul.co.kr

경북 구미가 대한민국 산업의 심장으로 부활을 시도하고 있다. 구미형 일자리 사업, 연구개발(R&D)특구 지정, 구미국가산업단지(이하 구미산단)의 ‘스마트 국가산업단지’ 육성 등 굵직굵직한 프로젝트를 통해서다. 구미는 1969년 구미산단 조성 뒤 수출 전진 기지로 활약하며 한국 경제의 심장 역할을 해 왔다. 실제로 구미산단은 국내 단일 산단으로는 최초로 2003년 수출액 200억 달러, 2005년 300억 달러를 돌파했고, 2007년 378억 달러로 정점을 찍었다. 그러나 구미산단은 최근 10년 새 국내외 경제 여건 악화와 삼성, LG 등 대기업 생산라인 수도권 및 해외 이전·인력 유출 등 각종 악재가 겹치면서 총체적 난국에 빠져 있다. 지난 5월 말 기준 구미산단 근로자 수는 9만명 선이 무너졌고, 공장 가동률도 65.8% 수준으로 떨어졌다. 지난해 취임한 장세용 구미시장이 구미 재도약을 위해 뛰고 또 뛰고 있다. 대구·경북의 유일한 여당(더불어민주당) 단체장인 장 시장은 8일 “구미시 위상 추락과 도시 활력 저하를 더이상 방치할 수 없다”며 “정부의 전폭적인 지원을 이끌어 내 새로운 전환점을 만들겠다”고 의지를 다졌다.-일본의 수출 우대국가 제외에 따라 구미산단 입주 기업의 피해가 더 커질 것으로 우려되는데. “지난달 초 일본의 수출 규제 강화 발표 후 도레이첨단소재·코오롱인더스트리·부성텍스텍 등 구미산단 내 탄소산업, 특히 일본 의존도가 높은 공작기계·정밀화학 및 미래 산업인 자동차 배터리 기업들과 대응 방안을 마련하고 있다. 주요 내용은 시와 관련 기업들로 합동대응팀을 구축한 것을 비롯해 피해 업체 접수창구 운영, 정부 정책 및 일본 동향 파악, 특별자금 지원, 기술 지원 등이다. 다음달쯤 시장인 제가 아사히글라스, 도레이 일본 본사를 직접 방문해 지속적인 협력을 요청하겠다.” -상생형 지역 일자리 모델인 ‘구미형 일자리’가 첫발을 내디뎠는데. “최근 LG화학과 ‘상생형 구미 일자리 투자 협약식’을 했다. 구미형 일자리는 ‘임금 협력형’인 광주형 일자리와 달리 LG화학은 자체 공장을 세우고 지자체와 정부는 일하기 좋게 지원책을 주는 ‘투자 촉진형’이다. LG화학은 5000억원을 투자해 구미5산단 6만여㎡에 전기차 배터리의 핵심소재인 이차전지 양극재 공장을 설립한다. 경북도와 구미시는 공장 용지를 무상 임대해 주고, 투자 보조금과 세제 혜택 등을 제공한다. 특히 구미형 일자리는 대기업 지분이 적은 광주형 일자리와 달리 기업이 100% 투자한다는 점에서 사업이 빠른 속도로 진행될 수 있다.”-앞으로 사업은 어떻게 추진되나. “무엇보다 현재 국회에 상정돼 있는 국가균형발전특별법 개정안이 통과돼야 한다. 법안이 마련되면 올 하반기 상생형 일자리 사업을 정부에 신청하고 선정되도록 해야 한다. 정부보조금 신청과 임대산업단지 지정을 통한 공장용지 확정 노력도 필요하다. LG화학은 올해 실시설계를 거쳐 오는 2024년까지 단계적으로 공장을 조성한 뒤 연간 6만t의 이차전지 양극재 생산에 들어간다.” -어떤 성과를 기대하나. “우선 직간접 일자리 1000개가 새로 생길 걸로 기대된다. 구미형 일자리는 전통적인 제조업 분야의 단순한 일자리와 달리 미래형 첨단 소재산업을 중심으로 한 양질의 일자리라는 점에서 의미가 있다. 더욱이 구미 지역엔 이미 이차전지나 소재산업과 연관된 기업 및 기반산업이 자리잡고 있어 LG화학 공장과의 시너지 효과 창출이 예상된다. 공장을 건설하고 운영하는 과정에 지역의 수많은 협력업체, 지역기업이 참여함으로써 대기업과 중소기업이 동반성장을 이뤄 나갈 수 있다.”-구미 강소연구개발특구 지정 사업도 의욕적으로 추진하고 있는데. “강소특구는 면적 2㎢ 이내에서 지자체 주도의 자족형 과학기술 기반을 조성하는 새로운 형태의 특구다. 구미 강소특구는 금오공대와 구미전자정보기술원, 금오테크노밸리, 구미산단 5단지 하이테크밸리를 연결해 미래형 첨단 정보통신기술(ICT) 융복합 산업 R＆D 거점 지역을 육성하는 것이 목표다. 오는 9월 종합계획 수립 뒤 주민공청회를 거쳐 10월 과학기술정보통신부에 특구 지정 신청을 할 예정이다.” -스마트 국가산업단지 육성에도 힘을 쏟고 있는데. “중소기업의 생산력을 높이기 위해 스마트공장을 확산시키고 신산업 창출에 기초가 될 구미형 스마트 국가산업단지 구축 사업을 지속적으로 실시하고 있다. 시는 2020년 산업통상자원부의 스마트 선도 구미국가산단 지정을 목표로 하고 있다. 상생형 구미 일자리 투자 협약식에 참석한 문재인 대통령에게 구미산단의 스마트 국가산업단지 지정을 건의했다.” -구미산단 5단지 분양 사업이 지지부진한데. “내년 완료 예정인 5단지 1단계 구역 공장용지 193만여㎡의 분양률이 22%(12개사·42만 9000여㎡)로 저조하다. 분양 활성화를 위해 3.3㎡당 분양가격을 86만 4000원으로 인하하고 유치업종 확대, 임대용지 공급 등 다양한 방안도 병행 추진 중이다. 우선적으로 분양가 인하를 위해 사업시행사인 수자원공사와 용역을 진행하고 있으며, 올해부터 2023년까지 공장용지를 임대한 뒤 효과가 있으면 확대할 방침이다. 무엇보다 KTX구미역 정차를 반드시 이뤄 내고, 탄소산업 클러스트 조성 및 특화사업(바이오·헬스, ICT 국방, 신재생에너지)을 통한 산단 활성화도 추진하겠다.” -올해 구미산단 조성 50주년을 맞는데. “9월 16일부터 22일까지를 구미산단 50주년 기념주간으로 정하고, 시민과 함께하는 축제의 장을 만들기 위해 문화·체육·예술 등 다양한 행사를 개최한다. 국가적인 기념행사로 추진될 기념식에 문 대통령이 참석해 줄 것을 건의했다. 주간 내내 3차원(D) 프린팅코리아 엑스포, 탄소포럼 등을 추진하고 구미산단을 연계한 시티투어로 관광객을 유치하겠다.” -내년 10월 구미에서 제101회 전국체전이 개최되는데. “성공적인 대회 개최를 통해 지역경제 및 관광 활성화를 도모할 수 있도록 준비에 만전을 기하고 있다. 주경기장인 구미시민운동장을 리모델링하고 실내경기 전 종목 소화가 가능한 구미시복합스포츠센터를 건립 중이다. -시민에게 하고 싶은 말은. “지난해 지방선거에서 더불어민주당 소속 시장과 다수의 도의원, 시의원을 뽑아 주셔서 지역의 자존심을 지켜 냈다. 구미는 저의 고향인 만큼 시장이라는 중책을 맡겨 준 시민들의 기대에 꼭 부응하고 싶다. 지금 구미 경제가 무척이나 어렵다. 위기 극복을 위해 지혜와 힘을 모아 나가자. 우리의 노력이 후손에게 자랑스러운 유산으로 전해질 수 있도록 하겠다.” 구미 김상화 기자 shkim@seoul.co.kr ■장세용 구미시장은 ‘도시 재생’ 밝은 대구·경북 유일한 여당 단체장 경북 구미 출신인 장세용(66) 구미시장은 인동초·인동중·대구상고를 졸업하고 영남대 사학과를 나온 뒤 서양사로 박사 학위를 받았다. 대학 시절 학생운동에 몸담았으며, 모교인 영남대에서 시간강사를 할 때 박근혜 전 대통령이 장악한 영남대재단 퇴진운동에 앞장섰다. 1983년부터 20여년 동안 시간강사로 일하면서 시간강사 노조를 만들어 비정규직 문제 해결에 힘썼다. 이러한 전력 때문인지 영남대 교수 임용에서는 번번이 탈락했다. 경산신문 편집위원장도 지냈다. 2007년 부산대로 옮겨 한국민족문화연구소 정교수에 임용되면서 도시재생이론 연구를 시작했다. 지난해 지방선거에서 처음 선출직인 시장에 당선됐다. 현재 대구경북민주화운동기념사업회 이사장직도 맡고 있다.

“3년 전 공공택지지구에서 분양받을 때 가장 이상했던 점은 고를 수 있는 아파트 브랜드가 몇 개 없다는 겁니다. 제가 분양받은 경기 고양시 향동지구는 3개 건설사 브랜드가 전부였거든요. 우리나라 건설사가 몇 천개라고 들었는데, 선택권이 극히 제한적이라는 게 너무 이상하지 않습니까.”(향동지구 입주자 김모씨) “신도시나 공공택지지구에서 분양하는 아파트는 국민 선택권이 없다고 봐도 틀린 얘기가 아닙니다. 몇몇 건설사들이 ‘벌떼 입찰’(수십개의 자회사가 입찰에 참여해 아파트용지를 낙찰받는 것)을 통해 땅을 싹쓸이하기 때문이죠.”(A건설사 관계자) 정부가 그린벨트를 헐고, 개인 사유재산을 수용해 개발하는 신도시와 공공택지지구 아파트는 무주택자에겐 ‘내 집 장만’을 할 수 있는 가장 큰 기회다. 비록 서울이 아니더라도 정부가 계획을 세우고, 한국토지주택공사(LH)가 택지를 조성하는 만큼 다른 민간택지지구에 비해 가격이 저렴한 것은 물론 교통, 학교, 편의시설, 공원 등 각종 인프라가 빠른 시간 안에 갖춰지기 때문이다. 특히 높은 녹지비율과 쾌적한 환경은 신도시와 공공택지 개발 소식에 사람들이 귀를 쫑긋 세우게 하는 이유다. ●신도시 아파트용지 경쟁률 최고 수백대1 이런 이유로 신도시·택지지구에서 아파트를 분양하면 수십대1의 경쟁률을 보이는 경우가 흔하다. 한마디로 아파트 용지만 분양받으면 이후부터는 ‘땅 짚고 헤엄치기’라는 얘기다. 때문에 신도시·택지지구의 공동주택용지를 확보하기 위한 건설사들의 경쟁도 치열하다. 이는 LH가 2008년부터 지난해까지 매각한 신도시·공공택지의 공동주택용지 473필지의 입찰과 낙찰업체 현황을 살펴봐도 그렇다. 필지 473곳 입찰에 건설사들의 총 입찰 참여 누계는 3만 8856건으로, 한 필지당 평균 82.1대1의 경쟁률을 보였다. 특히 2013년 박근혜 정부가 ‘4·1 부동산 대책’을 통해 향후 5년간 신규 택지 지정을 하지 않겠다고 밝힌 이후 건설사들은 택지지구에서 땅이 나온다고 하면 ‘묻지마 입찰’에 들어가고 있다. 2009년 11월 진행된 화성 동탄2신도시 A-22블록 입찰에 참여한 건설사는 4곳에 불과했는데, 지난해 11월 나온 동탄2신도시 A-62블록의 입찰 경쟁률은 156대1이었다. 지난 4월 LH가 분양에 나선 경기 양주시 옥정지구 17-1블록에서는 611개 업체가 입찰에 참여했고, 같은 지구 17-2블록의 경우 550개 건설사가 투찰했다. 건설사 관계자는 “최근 몇 년간 수도권 주택 공급 부족으로 분양시장이 호경기를 보이면서, 공공택지 분양시장도 활황세”라면서 “수도권에서는 입지가 그럭저럭 괜찮다는 평가만 나와도 수백대1의 경쟁률을 기록한다”고 설명했다. ●향동지구 일반분양 5개 중 3개, 호반이 건설 여기서 이상한 점이 있다. 최고 수백대1의 경쟁률을 보이는데 막상 아파트를 분양받으려고 하면 선택할 수 있는 아파트 브랜드가 몇몇 중견 건설사밖에 없어서다. 실제 향동지구에선 5개에 불과한 일반분양 아파트 중 3개를 호반건설이 지었고, 화성 동탄2신도시에서는 반도건설 아파트가 10개 단지나 된다. 이는 2008년부터 지난해까지 LH가 분양한 아파트 용지의 낙찰 현황에서도 드러난다. 이 기간 중흥건설(47개), 호반건설(44개), 우미건설(22개), 반도건설(18개), 제일풍경채(11개) 등 5개 건설사에 돌아간 필지가 142개로 전체(473개) 30.0%를 차지했다. 참고로 대한주택건설협회에 등록된 건설사 수는 7827개다. 계산하면 전체 건설사의 0.6%가 신도시·공공택지지구 아파트 용지 3분의1을 독식했다는 것이다. LH의 신도시·공공택지의 공동주택용지는 국민들의 주거 안정과 특정기업 편중을 막기 위해 추첨으로 낙찰 업체를 정한다. LH 관계자는 “최고가 입찰제로 진행하면 아파트 분양가격이 올라갈 수 있다”면서 “또 특정업체가 너무 많은 사업지를 가져가면 국민 선택권이 제한되기 때문에 추첨제로 택지를 분양하는 것”이라고 설명했다. 그런데 이 5개 건설사는 페이퍼컴퍼니에 가까운 수십개 자회사를 만들어 입찰에 참여하는 꼼수와 편법으로 이를 무력화했다. 이 기간 LH 아파트용지 입찰에 참여한 계열사 수는 중흥건설이 49개로 가장 많았고, 호반건설 43개, 우미건설 32개, 반도건설 27개, 제일풍경채가 17개 순이었다. 입찰 참여 횟수도 중흥이 2516회로 가장 많았고, 호반이 2204회로 두 번째로 많았다. 특히 호반건설은 입찰에 참여한 필지가 191개에 이를 정도로 땅 욕심을 냈다. ●LH 입찰 기준·전매 규정 강화도 소용 없어 이처럼 신도시·공공택지 공동주택 분양이 과열 양상을 보이자 LH는 입찰 참여 조건과 전매 조건을 강화하고 있다. LH는 페이퍼컴퍼니의 입찰 참여를 제한하기 위해 기존에 주택건설사업 등록만 하면 참여가 가능했던 자격 조건을 2017년부터 주택건설사업 등록과 함께 300가구 이상의 준공 실적, 대한주택건설협회가 확인해주는 시공능력 확인서 등을 요구하고 있다. 입찰 참여 조건을 강화한 결과 2015년 146대1, 2016년 93대1이었던 LH 공동주택용지 평균 경쟁률은 2017년 39대1, 지난해 77대1, 올해 6월 기준 56대1로 떨어졌다. LH가 공급한 공동주택용지로 ‘땅 장사’하는 것을 막기 위해 전매 규정도 강화하고 있다. LH는 2007년 4월 건설사들이 낙찰받은 공동주택용지의 전매를 완전 불허했다가 2009년 6월에는 LH 공급가격 이하로만 전매를 할 수 있게 풀어줬다. 2015년 8월부터 추첨하는 공동주택용지의 경우 분양가 이하로도 전매를 제한했다가 건설사 민원이 빗발치자 2017년 12월부터 잔금 납부를 마쳤거나, 계약금을 낸 지 2년이 지나면 공급가격 이하로 전매하도록 규정을 고쳤다. LH 관계자는 “벌떼 입찰과 편법 전매를 막기 위해 규정을 강화하고 있지만, 건설사들이 이면계약을 할 땐 막기가 어려운 게 사실”이라고 털어놨다. 건설사 관계자는 “입찰 규정이 강화됐지만 호반건설을 비롯한 몇몇 중견 건설사들은 지난 몇 년간 주택시장 호황기를 이용해 계열사들이 입찰에 참여할 수 있는 조건을 맞춰놨다”면서 “또 입찰 참여 조건은 되지만 전매 금지 조건에는 시공능력 등이 포함되지 않기 때문에 계열사 간 택지거래를 통해 편법 승계를 하는 곳도 있다”고 꼬집었다. ●국토부도 3기 신도시 설계 공모 도입 논의 전문가들은 신도시·공공택지지구 공동주택용지 분양시스템을 개선하지 않으면 3기 신도시 개발 사업도 몇몇 중견 건설사들의 배를 채우는 결과만 낳을 것이라고 지적한다. 일각에서는 설계 공모 방식을 포함해 도시 경쟁력을 강화할 수 있는 방향으로 신도시와 공공주택용지의 배분 방식을 바꿔야 한다고 주장한다. 서울주택도시공사(SH)가 추진하는 강동구 강일지구 1·3·5·10블록에서는 기존 추첨제가 아닌 설계 공모 방식으로 추진할 예정이다. 새로운 주거 문화를 만들고 주변 환경에 적합한 도시를 만들기 위해서라는 명분을 내세웠다. 국토교통부도 최근 3기 신도시 필지 배분에 설계 공모 방식을 도입하는 것을 심도 깊게 논의하고 있다. 국토부 고위 관계자는 “모든 공동주택용지 배분을 설계 공모 방식으로 하기는 어렵지만, 도시 경쟁력 강화와 특정 건설사 집중을 막기 위해 설계 공모 방식이 효과적일 수 있다고 본다”고 말했다. 승효상 국가건축정책위원회 위원장도 지난달 30일 열린 기자간담회에서 “3기 신도시는 공급자 아닌 수요자 중심으로 관점을 바꿔야 한다”고 밝혔다. 3기 신도시의 필지 배분과 설계 공모 방식에 대해선 “백지 상태에서 시작할 것”이라면서 “설계 공모 방식을 포함해 각 상황에 맞는 방법을 강구하는 것으로 알고 있다”고 설명했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

민간택지 분양가 상한제 도입에 대한 정책 실효성 논란이 끊이지 않고 있다. 전문가들은 ‘단기간에 집값 상승을 억제하는 효과가 나타날 수 있지만 주택 공급 부족을 비롯해 부작용도 만만찮다’는 의견을 내놓고 있다. 이에 따라 서울 강남을 비롯해 투기 과열 우려 지역에만 상한제를 도입하는 ‘핀셋 규제’ 방식으로 가야 한다고 조언한다. 분양가 상한제는 아파트 분양가를 감정평가된 택지비와 정부가 연 2회 고시하는 표준건축비에 건설사 이윤을 합한 금액 이하로 책정하도록 하는 제도다. 과도한 분양가 상승을 막아 집값 안정을 이루겠다는 일종의 가격 규제책이다. 이를 통해 아파트 분양가가 20% 이상 낮아질 수 있다는 기대감도 있다. 분양가 규제의 역사는 40여년 전으로 거슬러 올라간다. 정부는 1977년 중동에서 벌어들인 ‘오일 달러’가 부동산 시장으로 유입돼 아파트 가격이 급등하자 ‘분양 상한가’라는 이름으로 주택 규모나 원가와 관계없이 일률적으로 분양가를 통제했다. 그러나 노태우 정부의 주택 200만 가구 공급 정책과 건설업계의 요구가 맞물려 1989년부터 택지비와 건축비 등을 시장가격으로 반영하는 ‘원가 연동제’로 통제 방식을 바꿨다. 1997년 외환위기를 전후해 건설 경기가 침체되자 김대중 정부는 1999년 국민주택기금 지원 아파트 외에는 분양가를 전면 자율화했다. 2000년대 초반 주택경기 회복과 함께 분양가가 급등하기 시작하자 노무현 정부는 2005년 3월 공공택지 아파트에 분양가 상한제를 다시 도입했다. 2007년 9월부터는 분양가 상한제를 민간택지로도 확대했다. 이명박 정부는 글로벌 금융위기 때인 2009년 분양가 상한제의 전면 폐지를 추진했지만 분양가 급등을 우려하는 여론에 밀려 제도가 유지됐다. 2015년 박근혜 정부가 민간택지의 경우 특정 요건에 맞는 지역에만 적용하도록 요건을 완화해 사실상 유명무실해졌다. 분양가 상한제가 당장의 집값 안정 효과를 거둘 수 있다는 평가가 우세하다. 분양가가 종전보다 낮아져 재건축·재개발 사업의 개발 이익이 줄고 이득을 얻으려는 투자 수요가 감소해 집값이 낮아질 것이라는 논리다. 또 상한제 시행으로 분양가가 하락하면 높은 분양가 때문에 주변의 기존 주택 가격이 덩달아 오르는 효과도 막을 수 있다고 본다. 가점이 높은 무주택자에겐 분양가 상한제가 시세보다 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 기회도 될 수 있다. ●서울 주택 매매가 年1.1%P 추가 하락 전망 국토연구원은 지난달 29일 서울 민간택지에 분양가 상한제를 확대 도입하면 상대적으로 규제의 영향을 덜 받는 재건축 일부 단지와 재개발 단지에 대한 쏠림 현상이 완화되고 서울 주택 매매 가격이 연 1.1% 포인트 추가 하락할 것이라는 전망을 내놨다. 경제정의실천시민연합이 최근 부동산뱅크와 KB부동산 자료를 바탕으로 2004년부터 지난해까지 서울 주요 아파트의 가격 변화를 분석한 결과 민간택지 분양가 상한제가 시행된 2007년 시세는 3.3㎡(1평)당 3140만원에서 2009년 2869만원으로 떨어졌고 이후 3000만원대를 유지하다 2014년 2704만원으로 또 떨어졌다. 2008년 4억 8084만원이던 서울 아파트 중간값은 2009년 5억 1177만원으로 올랐고 2014년에는 4억 7900만원 수준에 그쳤다. 그러나 분양가 상한제가 무력화되고 난 뒤 2016년 5억 9800만원, 지난해 8억 4500만원으로 상승했다는 점에서 경실련은 분양가 상한제의 당위성을 주장하고 있다. 하지만 장기적으로 신규 공급이 줄면서 더 큰 집값 상승으로 이어질 것이라는 우려도 있다. 분양가 상한제는 재건축·재개발 정비사업을 추진하는 조합원 부담을 가중시키고 건설사 수익을 떨어뜨린다. 이에 따라 신규 주택 공급이 줄고 이미 입주를 마친 새 아파트가 가격 상승을 주도하면서 집값이 폭등할 것이란 분석이다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 4일 “분양가를 초기에 낮추는 효과는 있지만 실질적으로 재고 주택 가격까지 안정시키는 것에는 한계가 있고 시간이 지나면 시장 시세에 맞춰 올라갈 것”이라고 말했다. 국토교통부에 따르면 2006년 3만 350여가구였던 서울 아파트 인허가 물량은 2007년 5만여가구로 급증했다. 상한제 실시 이후 2008년 2만 1900여가구, 2009년 2만 6600여가구로 줄어든 뒤 2010년 5만 1300여가구로 다시 늘었다. 이 때문에 분양가 상한제에 따른 공급 감소론이 설득력이 떨어진다는 주장이 나온다. 2008~2009년 인허가 물량의 감소 폭이 커진 것은 2007년 유례없는 인허가 물량 급증에 따른 기저 효과이며 상한제보다는 당시 글로벌 금융위기의 영향이 컸기 때문이라는 진단이다. 하지만 2010년 이후 인허가 물량이 증가한 것은 당시 재개발·재건축 정비사업이 위축되면서 감소된 물량을 보금자리주택이나 도시형 생활주택 공급으로 상쇄했기 때문이라는 반론도 있다. 변세일 국토연구원 연구위원은 “지난해 주택 준공 실적이 62만 7000가구로 크게 늘었고 최근 3년간 주택건설 인허가 실적도 장기 평균치를 웃돌아 당분간 준공 물량은 높은 수준을 유지할 것”이라며 “3기 신도시 개발 등을 통해 수도권 내에서 주택 30만 가구 공급을 병행하는 만큼 공급은 문제없을 것”이라고 전망했다. 다만 “건설사의 수익성이 담보돼야 하고 공사비에서 차지하는 토지 가격이 많이 오른 상태에서 실제 상한제를 시행해도 분양가가 20% 이상 떨어지기는 어려울 것”이라고 예상했다. ●“결국 현금 부자만 더 혜택 얻게 될 것” 분양가 상한제를 통해 상대적으로 낮은 분양가로 혜택을 보는 분양자는 극소수라는 점에서 ‘로또 청약’을 부추길 것이란 우려도 나온다. 청약시장이 무주택자 위주로 개편됐다고 해도 인기 지역 청약경쟁률은 여전히 높다. 서울 강남권의 경우 주변 시세의 70~80%로 공급한다고 해도 현금이 10억원 이상 필요하다는 점에서 현금 부자만 더 혜택을 얻게 될 것이라는 지적도 있다. 전세 시장이 들썩일 우려도 있다. 수요자는 조금만 기다리면 시세보다 저렴한 가격으로 분양받을 수 있다는 기대감에 당장 집을 사기보다는 전세로 눈을 돌리고, 수요가 늘면서 전세 가격도 불안정해질 가능성이다. 한국감정원에 따르면 지난달 29일 기준 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.03% 올라 5주 연속 상승세다. 분양가 상한제로 집값이 더 낮아진다는 기대 심리가 작용하면서 당장 매매 대신 전세로 대기하려는 심리에 영향을 준 것으로 추정된다. 다만 현시점에서 분양가 규제 없이는 부풀 대로 부푼 집값의 거품을 거둬 낼 수단이 마땅치 않다. 매년 공급되는 주택물량 중 공공택지에서 공급되는 공공주택이 30%도 안 되기 때문이다. 그러나 서울시내 주택 공급을 늘릴 수 있는 확실한 카드가 재건축·재개발밖에 없는 상황에서 광범위한 상한제 규제는 바람직하지 않다는 주장이 우세하다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “현재 집값이 불안한 것은 주택물량이 적어서가 아니라 사람들이 살고 싶어 하는 지역에 선호도 높은 아파트 공급이 부족하기 때문”이라며 “상한제로 재건축·재개발 사업이 위축되면 물량 축소로 시장 가격이 왜곡될 수 있다”고 말했다. 이에 따라 이번에 시행하는 상한제는 전국 단위의 광범위한 시행 대신 서울 강남 등 집값 과열 우려 지역에 한해 탄력적으로 운영하는 방안이 거론되고 있다. 현행 주택법 시행령상 민간택지에 분양가 상한제를 적용하려면 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 하며 3개월 동안 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가해야 하는 등 까다로운 조건이 붙어 있다. 하지만 물가상승률이 0%대인 현 상황에서는 사실상 실효성이 없다. 이 때문에 이 기준을 물가상승률의 1~1.5배로 완화하고 주택거래량 기준을 낮추는 방안도 유력하게 거론된다. 분양가 상한제로 인한 청약 과열과 과도한 시세 차익 등의 부작용을 줄이기 위해 현재 3~4년간 적용되는 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 주택 전매제한 기간을 5~7년으로 늘리는 방안도 거론된다. 분양가격을 낮추는 대신에 상당 기간 주택을 매매할 수 없도록 해 시세 차익을 노린 투기를 차단하겠다는 의도다. ●주택채권입찰제 도입 가능성도 이와 함께 주택채권입찰제가 도입될 가능성도 있다. 2006년 처음 도입된 채권입찰제는 분양가 상한제가 적용된 주택을 분양받을 때 인근 단지와 과도한 시세 차익을 줄이기 위해 분양받는 사람에게 국민주택채권을 매입하게 하고 매입액을 많이 써낸 사람에게 우선적으로 분양권을 주는 방식이다. 하지만 자금 여력이 부족한 무주택자의 당첨이 어려워진다는 단점이 있어 고민되는 대목이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “채권입찰제를 시행할 경우 국고로 환수된 채권 매입액을 정부가 서민 임대 주택을 늘리는 데 사용하는 등 다양한 보완책을 강구해야 한다”고 말했다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

견본주택·분양가 꼼꼼히 확인 가능 지하에 도로·철도 있어도 주택 분양 장애인과 국가유공자 등을 위한 특별공급 아파트의 입주자 모집기간이 최소 5일에서 10일로 길어진다. 견본주택과 분양가를 꼼꼼히 확인할 시간을 제공해 ‘깜깜이 분양’을 줄인다는 취지다. 24일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 일부 개정안을 25일 입법예고한다고 밝혔다. 특별공급 아파트는 각 기관이 추천하는 사회적 배려가 필요한 계층이 일반공급 대상자와 경쟁하지 않고 우선 분양받을 수 있게 한 제도다. 그러나 사업자는 대부분 법정 최소 기간인 5일 동안만 입주자 모집 공고를 내고 접수를 받으면서 장애인, 국가유공자 등이 분양가나 견본주택을 제대로 확인하지 못한 채 신청 여부를 결정해야 했다. 추천 기관도 사실상 모집 공고 이전부터 추천 대상자를 선정했다. 이에 개정안은 최소 10일 이상 공고하도록 바꿨다. 우선공급에서 제외되는 ‘해외 거주’ 기준도 명확해진다. 앞으로 모집일 기준 직전 1년 동안 계속해서 90일이나 총 6개월 이상 해외에 체류했다면 투기과열지구 등에서 우선공급을 받을 수 없다. 또한 지하에 도로나 철도가 뚫려 구분지상권이 설정돼도 국가나 지방자치단체가 주택건설에 동의했다면 지상의 주택 분양이 가능해진다. 모집공고문도 쉬워진다. 사업자는 수도권·광역시에서 100가구 이상 공급할 때 일간신문에 공고하는데 내용이 많고 글자 크기가 작아 가독성이 떨어졌다. 앞으로 일간신문 공고는 분양가격이나 주요 일정 등 주요 정보만 담고 글자도 9포인트 이상 크기로 적어야 한다. 전문은 주택청약시스템 ‘아파트투유’ 등에서 확인 가능하다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

지난달 서울 민간 아파트의 평균 분양가격이 지난해보다 21% 급등한 3.3㎡당 2678만원으로 나타났다. 15일 주택도시보증공사(HUG)가 공개한 지난 6월 말 기준 민간 아파트 분양가격 동향에 따르면 최근 1년간 서울 아파트 ㎡당 평균 분양가격은 지난해 6월 말(669만 4000원)보다 21.02%, 지난 5월 말(778만 6000원)보다 4.03% 오른 810만원으로 집계됐다. 이를 평당(3.3㎡) 가격으로 환산하면 약 2678만원이다. HUG의 평균 분양가격은 공표 직전 12개월 동안 분양보증서가 발급된 민간분양 사업장을 대상으로 한다. HUG가 집계한 전국 아파트 평균 분양가격은 지난달 말 기준 ㎡당 평균 353만 8000원(3.3㎡당 1167만원)으로, 지난해 같은 기간보다 9.66%, 지난 5월 말보다 1.52%씩 올랐다. 서울, 인천, 경기를 포함하는 수도권의 지난달 말 ㎡당 민간 아파트 평균 분양가격은 550만 6000원(3.3㎡당 1817만원)으로 지난해 6월 말보다 18.05%, 지난 5월 말보다 3.12%가 각각 올랐다. 5대 광역시와 세종시의 민간 아파트 평균가는 지난달 말 ㎡당 372만원으로 지난해 같은 기간 대비 12.85%, 전달 대비 0.03%씩 상승했다. 이들 지역을 제외한 나머지 지방의 민간 아파트 가격은 지난달 말 ㎡당 평균 268만 6000원으로, 지난해 6월과 지난 5월 말보다 각각 1.96%, 1.60%씩 올랐다. HUG 관계자는 “서울 송파, 경기 용인, 제주 서귀포 지역의 신규 분양가가 상대적으로 높아 전국적인 상승세를 이끌었다”고 설명했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

정부가 재개발·재건축 아파트의 분양가격을 통제하는 ‘민간택지 분양가 상한제’를 추진하자, 서울의 신축 아파트값이 꿈틀대고 있다. 재개발·재건축을 통한 서울의 신규 아파트 공급이 줄어들 것으로 예상되면서 투자 자금이 재개발·재건축에서 신축 아파트로 방향을 바꾸는 분위기다. 민간택지 분양가 상한제가 시행되면 재개발·재건축 아파트 가격을 잡는 대신, 인기 지역의 신축 아파트 가격을 급등하는 풍선효과가 나타날 것이라는 분석도 나오고 있다. 13일 부동산 업계에 따르면 김현미 국토교통부 장관의 ‘민간택지 분양가상한제 확대 적용’ 발언 이후 강남 재건축으로 향하던 수요가 서울의 인기 주거지 신축 아파트로 돌아서고 있다. 강남구 대치동의 래미안대치팰리스 1단지 전용면적 84㎡는 지난 10일 26억원에 거래돼 신고가를 기록했다. 이는 지난달 27일 25억5000만원 거래 이후 2주만이다. 부동산 관계자는 “서울시에서 재건축에 대한 규제를 강화하고 있는 상황에서, 정부가 민간택지에 대한 분양가 상한제를 추진하면서 강남권 신축 아파트로 투자 자금이 몰리는 분위기”라면서 “강남 신축 아파트를 일종의 안전자산으로 보는 투자자가 많다”고 설명했다. 8일 기준 한국감정원 조사 결과 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)의 5~10년차 아파트 가격은 0.09% 상승했다. 이들 아파트는 전 주에는 재건축 아파트로 투자금이 몰리면서 0.01%가 떨어졌었다. 강남뿐만 아니라 용산, 마포, 성동 등 강북의 인기 주거지와 강북의 뉴타운에도 투자자들의 발길이 늘어나는 등 풍선효과 조짐이 가시화 되고 있다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “민간택지 분양가 상한제가 실행이 되면 재건축 조합들이 사업을 미룰 가능성이 높아지면서 신축이 인기를 끄는 것”이라고 분석했다. 사실 민간택지에 대한 분양가 상한제는 지금도 법적 근거를 갖고 있다. 하지만 적용 기준이 너무 높아 ‘무용지물’이라는 평가를 받아왔다. 현행 주택법 시행령상 민간택지 내 분양가 상한제가 적용되려면 ‘최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 두 배를 초과해야 한다’는 조건을 우선 충족해야 한다. 이런 지역 가운데 ▲최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 두 배를 초과 ▲분양이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대1을 초과, 또는 국민주택 규모(85㎡) 이하의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대1을 초과한 지역 ▲직전 3개월간 주택 거래량이 전년 같은 기간보다 20% 이상 증가하는 등 세 가지 부가 조건을 하나라도 충족하는 곳에 한해 상한제가 적용된다. 국토교통부는 이들 조건을 낮추는 방식으로 민간택지 분양가 상한제를 실효성을 강화한다는 방침이다. 국토부는 우선 ‘3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 두 배를 초과하는 지역’의 기준을 ‘물가상승률 초과’ 또는 ‘물가상승률의 1.5배 초과’ 정도로 변경하는 방안이 검토되고 있다. 기존 조건이 너무 까다로워 사실상 현재로선 상한제 대상 지역이 없다고 보기 때문이다. 재건축·재개발 업계에서는 국토부가 2007년 민간택지 분양가상한제를 처음 도입했을 때 실시한 시뮬레이션 결과 전국 분양가가 16~29% 떨어졌다는 점을 토대로 강남 재건축 단지의 분양가가 현재 분양가보다 30% 떨어질 가능성이 있다고 예측하고 있다. 이렇게 될 경우 분양가와 시세와의 격차가 커 일명 ‘로또 아파트’가 늘어나고 청약 과열이 일어날 수 있다. 국토부 관계자는 “청약 과열 현상도 막아야 하기 때문에, 어느 정도 수준으로 상한제를 적용할 것인지 시뮬레이션을 하고 있다”고 설명했다. 하지만 어떤 방식으로든 민간택지에 대한 분양가 상한제가 확대 적용이 시행되면 재개발·재건축 조합의 이익은 줄고, 분양을 받는 사람들의 이익은 늘게 된다. 최근 대치동 은마아파트를 비롯한 강남권 재건축 아파트에 대한 문의는 큰 폭으로 감소하는 이유다. 최근에는 강남 재건축을 중심으로 매수세가 확연하게 주는 분위기다. 강남의 한 공인중개사는 “분양가 상한제로 분양가격이 낮아지면, 조합원들이 새 아파트에 들어가기 위해 내야하는 돈이 크게 늘어나고, 분양을 받는 사람들이 갖는 시세 차익은 커진다”면서 “재건축초과이익환수제와 함께 서울시의 재건축 규제 강화, 국토교통부의 민간택지 분양가 상한제가 겹치면서 물건을 찾는 사람이 거의 없다”고 설명했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

국토부 “규정·시행령 바꾸면 바로 적용” 서울 아파트 분양가 1년 만에 13.7%↑ 재개발·재건축 조합, 사업 늦출 가능성 공급 줄어 단기적으로 집값 급등 우려현재 공공택지에만 적용되고 있는 ‘아파트 분양가 상한제’가 민간택지에도 적용된다. 서울 강남을 중심으로 아파트값이 다시 꿈틀거리자 정부가 바로 규제 카드를 꺼낸 것이다. 하지만 민간택지에 분양가 상한제를 적용할 경우 단기적으로 서울 주택 공급을 감소시켜 시장을 더욱 불안하게 만들 수 있다는 분석도 나온다. 김현미 국토교통부 장관은 8일 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석해 “지금 서울 분양가 상승률이 (기존) 아파트 가격 상승률의 2배 이상으로 높다. 분양 시장은 실수요자 중심인데, 무주택 서민들이 부담하기에는 분양가가 상당히 높은 게 사실”이라면서 “민간택지 아파트에도 분양가 상한제 도입을 검토할 때가 됐다”고 말했다. 사실상 민간택지에도 분양가 상한제 적용을 추진하겠다는 것이다. 분양가 상한제는 주택가격이 급등했던 1989년 노태우 정부 때 ‘원가연동제’라는 이름으로 처음 도입됐다가 2007년 노무현 정부 때 민간택지까지 대상이 확대됐다. 이후 주택경기 활성화를 위해 2015년 조건부로 변경되면서 유명무실해졌다. 현재 공공택지에만 적용 중인 분양가 상한제가 민간택지에도 적용되면 아파트 분양 가격은 감정평가된 토지비에 정부가 정해 놓은 기본형 건축비를 더하는 방식으로 결정된다. 이 때문에 지금보다 분양가격이 낮아지게 된다. 국토부 관계자는 “민간택지에 분양가 상한제를 적용할 수 있는 법률적 근거는 이미 마련돼 있다”면서 “몇 가지 규정과 시행령만 바꿔도 바로 적용이 가능하다”고 밝혔다. 정부가 민간택지에 대해 분양가 상한제를 적용하는 것은 최근 서울 아파트 가격이 심상치 않은 상황에서 분양 가격도 급등하고 있기 때문이다. 지난 4월 기준 서울 아파트 분양가격은 3.3㎡당 평균 2568만원으로 지난해 4월 2257만원보다 13.7%나 뛰었다. 여기에 지난해 9·13 부동산 종합대책 이후 잠잠했던 서울 아파트 가격도 지난 1일 기준 0.02% 상승으로 반등했다. 서울 아파트값을 잡기 위해 추진하는 분양가 상한제이지만, 일각에선 서울 주택가격 급등의 불쏘시개가 될 수 있다고 지적한다. 현재 서울에 신규 주택을 공급할 수 있는 방법이 재개발과 재건축으로 사실상 제한된 상황에서 민간택지에 분양가 상한제를 적용하면 재개발·재건축 조합이 사업을 늦출 가능성이 크기 때문이다. 개발사 관계자는 “3기 신도시 입지 발표가 마무리된 이후 서울 집값이 다시 뛰는 것은 사람들이 원하는 입지에 공급이 제대로 이뤄지지 않았다는 뜻”이라면서 “민간택지에서 사업을 해야 하는 사업자들이 시기를 늦추게 되면 단기적으로 서울 전세와 매매시장이 모두 출렁거릴 가능성이 있다”고 전망했다. 김택진 주택산업연구원 주택산업진흥실장은 “시장 가격보다 인위적으로 분양가가 낮게 책정되면 건설사들은 분양을 늦추거나 공급량을 줄이고 싼 자재 원가를 쓰는 방식으로 손해를 보전할 수밖에 없다”고 말했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr서울 백민경 기자 white@seoul.co.kr