◎5천9백가구… 30평형이상이 82% 차지/8월8일까지 청약접수 분당신도시 4차분 아파트 5천9백6가구가 오는 30일부터 분양된다. 청약은 주택청약저축가입자를 대상으로 한 18∼23평형은 30일부터 8월1일까지,주택청약예금가입자에게 공급되는 26∼68평형은 2일부터 8일까지 각각 1순위자를 대상으로 수도권지역 주택은행 본ㆍ지점에서 접수된다. 공급규모는 당초 계획보다 2백여가구 늘어난 것으로 지금까지 분당에서 분양된 것 가운데 가장 많다. 평형별로는 18평형에서 68평형까지 모두 22개 평형이며 이 가운데 선호도가 가장 높은 30평형대만 3천18가구에 이르고 있다. 또 그 이상 68평형까지 30평을 초과하는 것만 4천8백90가구로 전체의 82%를 차지하고 있어 주택청약예금 가입자들이 내집을 마련하는데 좋은 기회가 될 것으로 보인다. 분양방법은 3차와 똑같아 주택청약예금가입자에게 배정되는 전용면적 25.7%평이하인 26∼32평형 2천4백98가구의 50%는 무주택자에게 우선 분양된다. 무주택자격은 종전과 같이 35세이상의 5년이상 무주택가구주로 청약예금에 가입한지 2년이 넘는 사람에 한한다. 채권입찰제는 전용면적이 40.8평을 초과하는 52∼68평형 4백28가구에만 적용된다. 채권상한선은 평당 90만원으로 채권액까지 합친 대형아파트의 분양가격은 평당 2백90만원선이 된다. 이번 4차분 아파트 건설에는 현대건설 등 9개 업체가 참여한다. 모델하우스는 한곳에 모아 놓았던 지금까지와는 달리 업체별로 각각 다른 장소에 건립돼 오는 23일 일제히 개관된다. 위치는 현대건설의 경우 지하철 2호선 강변역 건너편,삼환기업은 신설 산본역사 맞은편,라이프주택은 지하철 2호선 문래역 남부지원 옆,㈜동성은 뉴코아백화점 뒤편,삼부토건은 마포의료보험공단 옆,쌍용건설외 3개업체는 삼성전철역에서 대치동 쌍용아파트방향으로 7백m 지점이다.

◎한집 65평… 녹지주변에 짜임새 있게 조성/감정가로 분양… 평당 1백∼2백만원대 신도시 아파트들이 큰 인기속에 분양되고 있는 가운데 신도시에서 공급될 단독주택부지에 대한 관심도 크게 높아지고 있다. 앞으로 분당을 비롯,일산 평촌 산본 중동 등 5개 신도시에서 공급될 단독주택지는 모두 1만2천2백41필지로 전체 면적은 79만7천평에 이른다. 이 가운데 7천3백30필지는 신도시사업 지역안이나 행주대교에서 임진각에 이르는 자유로 건설사업구간에 자기집을 가지고 거주하고 있는 이주자들에 공급되며 나머지 4천9백11필지는 일반에게 분양된다. 신도시 단독주택지는 일반 단독주택지와는 달리 산기슭이나 전원풍경이 좋은 녹지지역주변에 1블록당 16∼20필지씩 짜임새있게 조성되기 때문에 아파트에 못지 않게 큰 인기를 끌 것으로 전망되고 있다. ▷지역별공급면적◁ 신도시별로는 일산이 6천4백61필지로 가장 많고 분당이 2천7백필지,중동 1천80필지,평촌 및 산본이 각각 1천필지씩이다. 일산지역은 3천5백필지가 이주자에게 배정되고 2천9백61필지는일반분양된다. 분당은 1천5백필지가 이주자에게 돌아가고 1천2백필지는 일반에게 공급된다. 또 평촌은 2백50필지가 이주자에게 배정되고 7백50필지가 일반에게 분양된다. 그러나 평촌 및 산본지역 단독주택지는 모두 이주자들에게 배정되며 일반 분양분은 1필지도 없다. ▷분양시기◁ 입주자들이 곧바로 기초공사를 한 후 집을 지을 수 있도록 평토작업과 상하수도시설을 모두 끝낸 후 공급을 하기때문에 지역별로 공급시기에 상당한 차이가 난다. 분당지역의 경우 이주자택지 1차분이 오는 10월에 첫 공급되며 2,3차분은 내년 6월,4,5차분은 92년 6월에 공급된다. 일반분양분 1차분은 내년 10월에,2차분은 92년 6월에 분양될 예정이다. 또 일산지역의 이주자택지는 내년말부터 단계적으로 공급되며 일반분양택지는 내년 하반기부터 몇차례로 나뉘어 분양된다. 이밖에 평촌지역은 이주자택지가 금년 11월에,일반분양택지는 금년 12월에 공급되며,중동지역 이주자 택지는 내년부터,산본이주자택지는 92년부터 배정될 계획이다. ▷분양방법◁ 이주자들에게는 1가구 1필지씩 공급되며 주민들이 이주지역을 먼저 고른후 추첨으로 부지가 배정된다. 일반 분양은 이주자들이 배정받고 남은 땅을 대상으로 일정한 자격을 갖춘 사람들에게 실시된다. 일반 분양 1순위자는 무주택자로 ▲5백만원이상의 중장기주택부금에 가입한 사람 ▲월 2만원이상의 주택청약저축가입자 ▲월 1만원이상의 근로자재산 형성저축이나 근로자증권저축가입자 ▲월 3만원이상의 내집마련주택부금 또는 근로자 주택마련저축 가입자 ▲월 1만원이상의 농어가 목돈마련저축 18회이상 가입자 등이다. 일반분양은 지금까지 해당지역 거주자들만이 할수 있었으나 수도권지역주민들의 주택난을 해소하기 위해 신도시를 건설하는 만큼 건설부는 수도권거주자중 요건을 갖춘 사람은 모두 신청할 수 있도록 관계규정을 고칠 방침이다. 또 현행 1순위자에게 동등한 자격을 주어 분양할 경우 청약경쟁률이 매우 높을 것으로 전망되기 때문에 무주택기간이 긴 사람에게 우선 분양하는 방안을 강구중이다. 공급가격은 일반 분양의 경우 감정가격으로,이주자들한테는 조성원가에서 도로 및 상하수도건설비 등을 뺀 금액으로 공급된다. 감정가격은 평당 1백만에서 2백만원수준까지 지역에 따라 큰 차이가 있을 것으로 토지개발공사관계자들은 보고 있다. 이주자택지는 이주자들의 편의를 고려,한번에 한해 전매가 허용된다. ▷택지별주택규모◁ 택지는 필지당 60∼70평으로 지역에 따라 다소 차이가 있다. 택지및 주택규모는 도시설계가 끝나야 확정되지만 택지는 평균 65평 꼴이 된다. 건축기준은 현 건축조례에 따를 경우 건폐율 60%에 용적률 3백%까지 허용되고 있으나 개별적으로 상한선까지 모두 허용할 경우 미관및 일조권에 문제가 있을 것으로 우려되기 때문에 미관상규제가 있을 것으로 전망된다. 주택전문가들은 신도시 지역에 대지가 65평정도되면 비교적 좋은 집을 지을 수 있을 것으로 보고 있다. 난방은 아파트의 경우 모두 지역난방이지만 단독주택지에는 배관비용이 많이 들기 때문에 유류나 가스 등을 이용한 개별난방을 해야 하는 흠이 있다.

◎1차분양 일정ㆍ방법등 “총정보”/1만2천8백가구… 87년이후 최대규모/수도권내 모든 주택은행서 신청 가능/864가구는 5년이상 무주택자만 자격/전문가들,평촌 30∼40대1ㆍ산본 10∼20대1 점쳐 분당신도시 시범단지 분양에 이어 7일부터 평촌 및 산본신도시 아파트 1차분 1만2천8백61가구의 청약이 시작된다. 이들 지역은 분당에 비해 인기가 크게 처질 것이라는 당초 예상과는 달리 연일 모델하우스에 많은 인파가 몰리고 있다. 특히 평촌에는 서울사람들외에 안양ㆍ의왕ㆍ시흥 등 인근 신도시의 실수요자들이 많은 관심을 보이고 있어 분당시범단지 경쟁률에 육박하는 높은 경쟁률을 보일 것으로 전망되고 있다. 평촌 및 산본신도시아파트의 분양 물량ㆍ가격ㆍ분양일정ㆍ공급방법ㆍ아파트특징ㆍ예상청약률 등을 알아본다. ○임대주택 5천가구등 83%가 국민주택 규모 ▷공급물량◁ 이번에 분양되는 아파트는 평촌 8천6백65가구,산본 4천1백96가구 등 모두 1만2천8백61가구. 이는 지난 87년 서울 상계동에서 한꺼번에 1만8천2백가구가 분양된 이후 물량으로는 두번째로 많은 규모이다. 주택유형 및 규모별로는 입주 5년뒤 분양으로 전환되는 11∼24평형 임대주택이 5천1백23가구,주택청약 저축가입자에게 분양되고 주택자금이 융자되는 17∼31평형 국민주택이 3천8백24가구,주택청약예금 가입자에게 공급되는 27∼75평형 민영주택이 3천9백14가구이다. 특히 이번에는 전체 공급물량의 83%가 전용면적 25.7평이하인데다 그동안 수도권지역에서 공급이 적었던 20∼31평형이 많아 집을 늘려가려는 서민층이 많이 몰릴 것으로 예상된다. ○분당 1차 분양가보다 평당 15∼35만원 올라 ▷분양가격◁ 최근에 분양가격이 10∼11%오른데다 채권상한액마저 평당 20만원이 올라 분당아파트보다 평당 15만∼35만원가량 높다. 다만 주택공사가 산본에서 분양하는 3천4백6가구는 평균 평당 1백34만원으로 가장 낮다. 민영아파트는 평촌의 경우 국민주택규모가 지하주차장건설비 및 내장재 사양선택비를 포함 1백69만∼1백84만원,국민주택규모초과는 1백84만∼1백95만원 수준이며 산본의 삼익건설아파트는 1백87만원 수준이다. 전용면적 40.8평을 넘어 채권입찰제가 적용되는 대형 아파트 4백44가구는 상한액을 쓸 경우 90만원이 추가돼 실제부담금이 2백74만∼2백85만원선이 된다. 내장재사양선택제가 적용되는 전용면적 18평이상 아파트의 분양가격은 내장재의 등급에 따라 다소 차이가 난다. 이번에 분양되는 민영아파트의 대부분은 선택내장재를 A급,B급으로 나누어 A급은 건축비의 7%,B급은 5% 범위안에서 분양가를 더 받는다. ▷분양일정◁ 7일부터 21일까지 13일간이지만 7일부터는 국민주택의 분양 및 임대신청만 받는다. 첫날엔 전용면적 14평이하의 경우 청약저축을 월 2만원이상 5만원이하 가입한 1순위자 가운데 납입 12회이상의 5년이상 무주택자를 대상으로,14평 초과는 청약저축을 월 5만5천원이상 10만원이하 가입한 1순위자중 납입 60회이상의 5년이상 무주택자를 대상으로 청약을 받는다. 또 주공아파트는 17∼18평형의 경우 청약저축 1순위자중 3년이상 무주택자로 납입액이 2백만원 이상인 사람,21∼26평형은 1순위자중 5년이상 무주택에 60회이상 납입했거나 3년이상 무주택에 납입액이 4백만원이상인 사람,27∼31평형은 1순위자중 5년이상 무주택에 60회이상 납입했거나 3년이상 무주택자로 납입액이 5백만원 이상인 사람만 접수한다. 11일부터 청약을 받는 민영주택은 16일까지 1순위자의 청약을 받는다. 민영주택은 규모와 지역에 따라 1순위자격이 약간 다르다. 19일부터는 2순위자를 대상으로 청약을 받는데 1순위자가 워낙 많기 때문에 2순위자에게까지 차지가 돌아오지 않을 것 같다. ○민영은 11일부터 신청 주민증ㆍ도장 제시해야 ▷공급방법◁ 최근에 개정된 주택공급규칙에 따라 분양되다. 먼저 전용면적 25.7평이하의 소형 민영아파트는 공급물량의 50%가 5년이상 무주택에 주택청약예금에 가입한 지 2년이 넘는 35세이상의 무주택세대주에 공급된다. 이번에 무주택자에게 우선 공급대상이 되는 소형민영아파트는 모두 1천7백28가구로,이 가운데 8백64가구는 무주택자만을 대상으로 먼저 추첨을 하게된다. 나머지는 1차 추첨에 탈락한 무주택자와 1순위자의 유주택자들을 대상으로 당첨자를 고르게 된다. 이때 1차 추첨에서 떨어진 무주택자는 청약신청자료가 컴퓨터에 입력되어 있기 때문에 다시 청약을 하지 않아도 된다. 또 수도권에 1가구2주택이상 소유자는 1순위자격을 갖고 있더라도 주택을 처분하지 않는한 2순위밖에 인정되지 않아 1순위자로 청약할 수 없다. 현재는 청약예금가입자의 주택소유현황이 입력돼 있지않아 청약당시 2주택이상 소유여부를 가릴수 없으나 당첨자 발표후 재산세과세자료등을 통해 2주택이상 소유가 밝혀지면 당첨이 취소된다. 이밖에 전용면적 25.7평이하를 청약할 수 있는 3백만원(종전 2백만원)짜리 청약예금가입자는 1회에 한해 차액만 더 내면 큰 평형의 아파트를 청약할 수 있다. 이번 경우도 1순위자라면 11∼16일에 차액만 더 내면 종전 순위를 그대로 인정받아 큰평형을 신청할 수 있다. ▷제출서류ㆍ장소◁ 국민주택분양 및 임대의 경우 청약저축통장,주민등록등본 1통,인감도장,주민등록증이며,30세미만의 단독세대주는 근로소득세 납부증사본 등 소득이 있음을 입증하는 서류를 내야 한다. 또 민영아파트는 우선 공급대상인 무주택자의 경우 주민등록등본,인감증명,인감도장,주민등록증,민영주택공급신청서,주택청약예금증서,무주택입증서류 등이며 유주택자는 주민등록증,민영주택공급신청서,주택청약예금증서,예금인장 등이다. 유주택자는 당첨됐을 경우 계약때 주민등록등본등 별도의 서류를 제출해야 한다. 청약신청장소는 지금까지 주택청약저축이나 예금을 가입한 주택은행 본지점에서만 청약이 가능했으나 이번부터는 수도권내의 편리한 어느 주택은행에 접수해도 된다. ○시공사따라 설계 다양 이삿짐전용 승강기도 ▷아파트특징◁ 이번에 분양되는 아파트는 11평형에서 75평형에 이르기까지 평형이 36가지나 되는데다 11개 민간건설업체와 주택공사가 참여하고 있기 때문에 매우 다양하고 업체별로 공간배치와 내장재 사용등에 상당한 신경을 쓰고 있다. 특히 지명도가 떨어지는 업체들은 실수요자들의 관심을 끌기 위해 설계등에서 고심한 흔적이 역력히 나타나고 있다. 그럼에도 주택건설업체로 인기가 있는 업체들의 모델하우스가 돋보여 많은 사람들이 몰리고 있다. 산본에 3천4백6가구를 분양하는주택공사는 그동안 산하 주택연구소에서 개발해온 새로운 유형의 설계를 처음 적용,실용공간을 넓히는데 주력하고 있다. 또 현관문의 폭을 현재의 90㎝에서 1m로 10㎝ 넓혔고 모든 평형에 다용도실을 설치,세탁장으로 사용토록 설계했다. 이밖에 이삿짐을 옮기는 곤도라를 모두 없애고 내부에 이삿짐전용 엘리베이터를 설치할 계획이다. 또 산본의 삼익은 뒷면 발코니를 가변형으로 설계,침실을 넓힐 수 있도록 했고 서비스면적인 발코니를 크게 늘렸다. 평촌에서는 인테리어 기능을 강조하면서 실용성을 높이는 쪽으로 설계경쟁을 벌이고 있다. 우성건설은 소형 임대아파트의 경우 공간활용에 역점을 두고 있고 38평형에는 입주자들이 거실을 넓게 쓸 수 있도록 칸막이를 선택적으로 할 수 있게 설계했다. ㈜한양은 발코니를 라운드형으로 처리,아파트형태에 변화를 주고 있고,주방에 슬라이딩 도어를 설치했다. 청구주택은 32평형에 분수를 설치,색다른 분위기를 꾸미고 있고 주방 베란다쪽으로 별도의 도시가스배관을 설치,냄새나는 조리를 할수 있도록 배려했다. 건영은 거실을 침실로 사용할 수 있도록 가변형으로 설계했고 복도형의 다용도 후면 발코니를 두고 있다. 이밖에 선경은 꼭대기층에 복층형구조를 도입,펜트하우스를 설계했다. ○교통여건 평촌이 좋아 산본은 주변경관 으뜸 ▷지역특성 및 교통여건◁ 안양시 평촌동 및 비산동 일대 1백49만평에 건설되는 평촌 신도시는 과천ㆍ안양ㆍ의왕시에 둘러싸여 있어 교통이 편리하다는 점이 최강점으로 꼽히고 있다. 인구밀도는 ㏊당 3백44명으로 5개 신도시 가운데 4번째로 높다. 인근엔 청계산ㆍ광교산 등 녹지공간이 풍부한데다 명문고가 많아 교육환경도 비교적 좋은 편이다. 군포시 산본동ㆍ금정동 일대 1백26만평에 건설되는 산본 신도시의 인구밀도는 ㏊당 3백99명으로 5개 신도시중 가장 높다. 그러나 수리산과 수암산의 산기슭에 자리잡고 있어 주변경관이 5개 신도시 가운데 가장 빼어난 곳이다. 평촌과 산본에는 현재 건설중인 사당∼금정간 전철이 통과하고 건설예정인 수도권 남부순환고속도로망과도 연결된다. 이에 따라 전철을 이용하면 사당역에서는15∼25분,서울역에서는 30∼40분이면 각각 평촌과 산본에 도착할 수 있게 된다. 전철은 평촌에서는 지하로,산본에서는 지상으로 건설된다. 또 고속도로는 평촌 남쪽을 고가로 통과하고 산본 북쪽을 지상으로 지나게 된다. 전체적으로 평촌의 경우 직장과 거주지 근접측면에서 직장과의 거리가 중시되는 임대 및 소형분양아파트는 유리하다고 볼 수 있으나 쾌적한 중대형아파트의 입지조건면에서는 분당이나 일산에 비해 떨어진다고 보아야할 것 같다. ▷예상경쟁률◁ 당초 예상을 뒤엎고 모델하우스에 많은 사람이 몰리고 있는 것으로 보아 경쟁률이 매우 높을 것으로 전망되고 있다. 특히 평촌신도시는 교통이 편리한데다 새로이 자족기능을 갖춰야 하는 분당보다도 이미 어느 정도의 자족기능을 갖추고 있는 이점 때문에 실수요자들의 관심을 끌고 있다. 또 전체 분양가구가 1만2천8백61가구에 이르고 있지만 두지역을 합해 일반분양되는 아파트는 3천9백14가구에 지나지 않아 청약예금가입자들이 대거 청약할 경우 평촌지역은 30∼40대1,산본지역은 10∼20대1선이 될 것으로 부동산업계는 점치고 있다. 지난 4월말 현재 서울 인천 경기지역의 청약예금가입자는 무려 42만명에 이르고 있다. 분당시범단지 1차분 분양때 수도권 1순위자 32만명 가운데 46%,2차분 분양때는 39%가 청약,각각 48대1,60대1의 높은 경쟁률을 보였었다. 또 임대주택이나 국민주택을 분양받기 위해 주택청약저축에 들고 대기중인 수도권거주자도 4월말 현재 72만명에 달하고 있다. 이같은 상황을 종합해볼때 평촌지역의 경우 이름있는 업체의 아파트는 경쟁률이 매우 높을 것으로 전망되고 있다. 또 지명도가 다소 떨어지는 업체의 아파트도 경쟁률이 상당히 높을 것으로 예상되지만 인기있는 업체와 인기가 덜한 업체의 경쟁률간에는 상당한 격차가 있을 것으로 부동산전문가들은 내다보고 있다. 이처럼 신도시아파트 청약경쟁이 치열해지고 관심이 고조되자 신중한 고려없이 무조건 신청하고 보자는 사람들이 늘어나고 있다. 앞으로 5개 신도시에서 30만가구에 육박하는 많은 물량이 쏟아져 나온다고 해도 수도권지역의 주택청약저축가입자와 청약예금가입자가 1백만명을 훨씬 웃돌고 있어 앞으로 계속 당첨되기 어려우리란 계산에서이다. 또 지난달 분양가가 크게 오른만큼 건자재값과 인건비상승으로 또 다시 분양가가 오를 것이기 때문에 먼저 분양되는 아파트에 청약하는 것이 유리하다는 생각도 크게 작용하고 있는 것으로 보인다. 그러나 하반기에 분당ㆍ일산ㆍ중동 신도시에서 잇따라 분양이 있는 데다 한번 당첨되면 다시는 1순위자격이 주어지지 않기 때문에 청약에 신중을 기하는 것도 좋을 것 같다.

◎차량 1만여대 몰려 북새통/셔틀버스 없어 뙤약볕 논두렁길 걸어 【안양=서동철기자】 이달안에 모두 8천6백가구의 아파트를 분양하게 되는 평촌신도시 모델하우스에 일요일인 3일 10만명이 넘는 관람객과 이들이 타고온 1만여대의 각종 차량이 몰려들어 분당에 이어 「내집갖기 전쟁」이 또한번 되풀이했다. 경기도 안양시 평촌동 평촌신도시 예정지 한복판에 지어진 모델하우스에 이날 상오11시쯤부터 「내집」을 구하려는 시민들이 모여들기 시작해 하오3시쯤에는 한꺼번에 3천여대의 차량이 몰리는 등 북새통을 이루었으며 모델하우스가 문을 닫기로 예정했던 하오6시가 지나서도 인파가 끊이지 않아 밤이 늦어서야 문을 닫았다. 경찰은 이날 낮 관람객들의 차량이 일시에 몰리자 의경등 2백여명의 교통정리 요원을 동원,인덕원 네거리에서 모델하우스까지는 들어가는 차량만,모델하우스에서 호계동까지는 나가는 차량만으로 각각 일방통행을 시켰는데도 서울쪽에서 승용차를 몰고온 시민들이 인덕원 네거리에서 모델하우스까지의 4㎞를 가는데 1시간이상씩 걸리기도 했다. 버스등 대중교통수단을 이용한 시민들도 많았는데 모델하우스까지 운행하는 버스는 임시로 운행하는 2대뿐인데다 그나마 30분 간격으로 운행,많은 사람들이 큰 불편을 겪었다. 이번에 아파트를 분양하는 9개 건설업체는 당초 신문광고를 통해 『고통혼잡을 피하기 위해 가급적 대중교통수단을 이용해 달라』고 당부했으나 그에따른 셔틀버스운행 등 대책을 전혀 마련하지 않아 버스를 타고온 사람들이 뙤약볕아래 2∼4㎞의 논두렁길을 걸어가야 하는 고역을 치렀다. 또 힘들게 모델하우스에 도착하고서도 업체마다 따로 지은 8개 모델하우스 앞에서 1백m가 넘게 줄을 서야 안으로 들어갈수 있었으며 그나마 사람에 밀려 제대로 구경하기가 어려웠다. 하오4시쯤에는 C사의 모델하우스에서 노모양(10ㆍ국민교3년)이 가족들을 잃어 방송을 통해 만나는등 미아가 속출했다. 부인과 두딸을 데리고 이곳에 왔던 김인철씨(36ㆍ회사원ㆍ서울 도봉구 쌍문동)는 『하오2시에 도착해 2시간30분동안 절반도 구경하지 못하고 돌아간다』면서 『팸플릿만 받아가려해도 1백m가 넘는 줄을 서기가 괴로워 그냥 가기로 했다』고 말했다.

◎분당등 개발지주변선 10배 넘게 늘기도/농민ㆍ1주택도시민 세부담 별차이 없어 올부터 시행되는 종합토지세의 첫고지서가 오는 10월중 발부된다. 종합토지세제도란 무엇이며 실제로 토지소유자들이 안게되는 세금부담은 어느 정도인지 등에 관해 문답으로 알아본다. ­종합토지세제도란 어떤 것인가. 『개인이나 기업이 갖고있는 전국의 토지를 합산한 뒤 그 토지가액(과세표준액)에 납세자별로 누진세율을 적용해 세금을 물리는 제도이다. 토지를 많이 가진 사람에게는 높은 세율을 적용해 세금을 매김으로써 불필요한 토지를 갖지 않도록하고 나아가 부동산투기를 막자는데 목적이 있다』 ­종합토지세의 과세형태는 몇가지인가. 『토지의 이용상태에 따라 종전과 같이 필지별로 과세하는 「분리과세」와 영업용건축물에 적용하는 「별도합산과세」,이 두가지과세대상에서 제외된 모두 토지에 적용하는 「종합합산과세」등 3가지 형태로 구분된다』 ­분리과세되는 토지의 내용과 세율은. 『분리과세대상은 직접 생산용으로 쓰여지는 토지라고 보면 된다.예를 들어 농민이 직접 농사를 짓는 논ㆍ밭ㆍ과수원ㆍ목장 그리고 보존임지내의 영림계획에 포함된 임야 등으로 종전의 재산세와 똑같이 0.1%를 과세하게 되며 공장도 기준면적이내의 토지는 역시 종전처럼 0.3%로 돼있다. 특히 사치성 재산인 별장ㆍ골프장ㆍ위락용 토지는 5%의 최고세율로 중과세 된다. 이처럼 분리과세대상 토지는 합산하지 않고 필지별로 단일세율을 적용하게 된다』 ­별도합산과세대상이 되는 토지와 세율은. 『공장과 주택을 제외한 모든 건축물의 부속토지가 대상이 된다. 사무실ㆍ상가ㆍ백화점ㆍ숙박업소ㆍ목욕탕 등이 있는 영업용 건축물이 있는 토지는 모두 해당된다. 이같은 영업용 건축물의 부속토지는 소유자별로 별도로 합산하여 그 가액(과세표준액)에 대해 최하 0.3%에서 최고 2%까지 9단계의 누진세율을 적용해 과세하게 된다』 ­종합합산과세대상 및 세율은. 『주택지ㆍ나대지ㆍ잡종지ㆍ부재지주농지ㆍ법인소유농지ㆍ영림계획에 포함되지 않은 임야ㆍ기준을 초과하는 공장용지 및 목장용지 등이 해당된다. 이 경우도 소유자별로 합산하여 그 토지가액에 최하 0.2%에서 최고 5%까지 9단계의 누진세율을 적용한다』 ­종합토지세제도의 시행으로 농민이나 도시서민이 안게되는 세금부담은 어떻게 되는가. 『이 제도의 기본취지는 서민들을 보호하면서 필요없이 많은 토지를 가진 사람에게 높은 세금을 부과함으로써 토지투기를 막아보자는데 있다. 따라서 농민이나 주택 한채 정도를 가진 도시민은 세부담에 별다른 차이가 없으나 토지를 과다하게 소유한 사람에게는 초과누진세율이 적용되는데다 토지과표도 크게 올라 세액이 지난해보다 크게 늘어나며 분당이나 일산주변 등 땅값이 급등하는 지역은 10배이상 되는 경우도 생긴다』 ­그래도 농민이나 도시 서민들은 종전보다 더많은 세금을 물게 되지 않는가. 『농민을 보호하기 위해 농지ㆍ과수원ㆍ임야 등은 종전의 재산세 세율과 똑같이 가장 낮은 0.1%의 세율을 적용하기 때문에 제도상으로는 오히려 세금이 낮아지게 된다. 다만 토지과표가 인상됐을 경우는 그 인상분만큼 세금이 더 부과될 수 있다. 도시민의 경우도 집을 한채 갖고 있거나 무주택자가 집을 짓기 위해 나대지를 갖고 있는 등 정상적인 부동산 소유행위는 아무런 걱정을 할 필요가 없다. 종합합산과세의 최하세율은 종전 0.3%에서 0.2%로 낮추었기 때문에대부분의 도시민주택에 해당되는 과세표준액 6천만원미만까지는 0.2%를 적용해 오히려 세부담이 가벼워진다. 그러나 농지나 과수원과 마찬가지로 과세표준액이 지난해보다 전국 평균 51%정도 올랐으므로 전체적인 세금은 다소 늘어난 경우도 있을 것이다』

◎기강쇄신과 병행,건전풍토 조성/10월부터 전공무원 직무수당 갑절 인상/93년까지 5만2천명에 「내집마련」 지원 정부는 공직사회의 기강확립을 위한 특별사정활동과 함께 일반공직자들의 사기진작을 위해 다각적인 대책을 강구하고 있다. 이같은 조치는 총체적 난국극복 과정에서 공직사회의 기강확립이 지나치게 강조된 나머지 공직사회가 경직되고 공무원의 사기가 저하될 우려가 있기 때문에 취해지는 것이다. 정부는 이에따라 공직사회의 기강확립을 꾸준히 추진하는 한편,건전한 공직자들이 사기가 떨어지지 않고 제대로 업무를 수행할 수 있도록 각종 처우 및 후생복지대책과 함께 공직사회의 안정을 위한 직업공무원제의 조속한 정착에 힘쓰기로 했다. 현재 정부가 공무원들을 위해 펼치고 있거나 계획하고 있는 각종 사기진작책을 정리해 본다. ▷처우개선및 후생복지◁ 정부는 올 10월부터 전체 공무원들에게 직무수당을 현재 기본급의 10%에서 20%로 인상할 방침이다. 이에따라 연금및 퇴직금도 6%선이 인상된다. 또 5급이하 전 공무원에 대해서는 시간외 근무수당과 연가보상수당(연월차수당)을 지급할 예정이다. 시간외 근무수당은 월 20시간 범위내에서,연가보상수당은 연8일 범위내에서 인정해 주기로 했다. 이에따라 시간외 근무수당의 경우 5급공무원이 월3만7천원,7급공무원은 월2만8천원의 혜택을 보게 되며 연가보상수당은 5급이 연16만원,7급이 연12만원을 받게 된다. 이럴 경우에도 시간외 근무수당은 민간기업의 3분의1 수준이며 연가보상수당은 6분의1 수준에 머무는 정도이다. 따라서 정부는 후생복지면에서도 다각적인 정책을 추진하기로 했다. 공무원주택 지원사업을 보면 93년까지 무주택공무원 5만2천5백가구에 대해 각종 주택마련을 위한 지원사업을 벌여나갈 방침이다. 총무처가 마련한 계획에 따르면 ▲공무원 주택단지건립 2만1천가구 ▲국민주택 분양알선 5천2백가구 ▲주택조합융자지원 7천1백가구 ▲주택신축구입 자금융자 1만가구 ▲은행주택자금 융자알선 9천2백가구 등이다. 특히 올해의 경우는 1만2천가구가 혜택을 보게 된다. 또 각각 2천가구와 5천가구분인 주택조합 융자지원과 주택신축 구입자금은 1천만원씩을 연리 10%,10년상환 조건으로 지원해 준다. 정부는 또 공무원주택단지 건립을 위한 부지를 분당에 6만평,일산에 2만5천평,산본에 2만평,대전둔산에 5만평 등 모두 15만5천평을 확보할 에정이다. 최근 전ㆍ월세값의 폭등과 관련,무주택공무원의 주거생활 안정차원에서 3만3천가구에 1천억원을 지원키로 했다. 대부조건은 가구당 5백만원범위내에서 연리 6%,3∼5년 분할상환이다. 정부는 이와함께 공무원 생활안정을 위한 대부사업도 활발히 전개하기로 하고 올해 13만5천2백명에게 3천80억원을 지원해 줄 방침이다. 이밖에 자녀학자금으로 12만1천명의 자녀에게 7백48억원을,경조사 지원으로 1백92억원(공무원 연금기금)을 책정해 놓고 있다. 정부는 전ㆍ현직 공무원과 그 가족을 위한 심신휴양공간도 마련하기로 했다.오는 2000년까지 전국 시ㆍ도청 소재지에 12개씩의 종합복지회관과 체육시설이 건립되며 10개 권역별로 종합체련 휴양시설이 세워진다. 올 10월에는 종합복지회관인 서울 상록회관이 완공된다. ▷직업공무원제 확립◁ 정부는 공무원의 인사관리측면에서 신분보장 및 정치적 중립성을 확보하고 조직관리 측면에서는 일반직 공무원과 정치적 임명직간에 명확한 구분을 두어 어떤 정부형태 아래서도 공무원사회가 동요없이 국정을 수행하는 초석이 되는 방안을 마련,올 상반기까지 노태우대통령에게 보고할 예정이다. 총무처가 현재 대책을 마련중인 분야는 ▲공개채용제도 ▲신분보장 ▲정치성중립성확보 ▲공정한 인사관리 ▲능력개발 ▲중앙인사주무기관의 기능보강 ▲생활보장 등 7개 분야이다. 또 업무성격상 일반직 공무원과 비슷한 별정직 공무원은 단계적으로 일반직으로 전환시켜 신분보장을 해 주기로 했다. 정부가 공무원 신분보장 방안과 관련해 검토하고 있는 것은 별정직 공무원의 임용자격을 엄격히 하고 근무상한 연령제를 설정,정치성임용을 제한하고 특히 1급공무원에 대한 신분보장내용이 주류이다. 이와함께 임용권자의 재량권 남용을 막고 권한을 축소하기 위해 1급이상 공무원의 채용ㆍ승진ㆍ보직에 있어서는 「집중관리체제」를 도입하는 방안이 거론되고있다. 인사관리체제면에서는 ▲유사분야별 순환보직제운영으로 각분야의 전문가를 육성하고 ▲인사기록카드 부록에 개인별 업적을 기록,승진ㆍ보직심사에 반영하며 ▲업적ㆍ능력 인품 등 심사소요와 방법을 객관화하겠다는 복안을 갖고 있다. 또한 신분이 불안정한 별정직 공무원들에게도 일반직 공무원들처럼 승진ㆍ전보제를 도입하고 소청을 제기할 수 있도록 하는 방안을 추진할 예정이다. ▷해외연수◁ 정부는 올해 모두 3백96명의 공무원을 자질향상을 위해 해외에 연수시킬 계획이다. 1∼2년의 장기훈련과정은 1백56명이며 6개월내의 단기과정은 2백40명이다. 이들중 헝가리ㆍ유고ㆍ체코ㆍ폴란드등 동구권의 연수자만도 모두 81명에 달한다. 정부는 또 올해부터는 고급공무원의 대외교섭및 협상능력을 증진시키기 위해 고정적으로 국장급 50명을 선발,1년 단위로 무역선진국에 연수시키기로 했다.

◎최고 1백24대1 17일 마감된 분당시범단지 2차분아파트분양 평균경쟁률이 60%를 넘어 1차때보다 더한 과열현상을 보였다. 이날 주택은행집계에 따르면 25평이상 2천6백66가구 분양에 모두 16만1천84명이 신청,평균 60.5대1의 경쟁률을 나타냈다. 이는 1차분 경쟁률 47.8%보다 무려 12.7%포인트나 높은 것이며 수도권지역 주택청약예금가입 1순위자 41만명 가운데 39%가 청약한 것으로 집계됐다. 평형별로는 32,33평짜리의 인기가 높아 현대산업이 분양한 33A형은 58가구에 7천1백91명이 청약,가장 높은 1백24대1의 경쟁률을 보였다. 채권입찰제가 적용된 55∼79평의 대형아파트도 5백58가구 분양에 1만7천2백88명이 청약,31대1의 비교적 높은 경쟁률을 나타냈다. 2차분 아파트의 경쟁률이 이처럼 높아진 것은 분양가구수가 1차때보다 7백64가구가 줄어든 반면 청약예금 1순위자는 7만명이나 늘어난데다 연초부터 전세값이 크게 오른데 자극,이번기회에 집을 마련하려는 사람이 많아진 때문으로 풀이되고 있다. 이번에도 큰평형의 청약에서 대부분의 청약자들은1차때처럼 평당 70만원인 채권매입상한선을 써낸 것으로 알려졌다. 당첨자는 재당첨자 및 이중당첨여부를 확인한뒤 추첨으로 동호수를 결정,26일 주택은행 본지점과 분당 모델하우스에 공고된다. 건설부는 아파트공급을 늘리기 위해 신도시 아파트분양을 서둘러 오는 5월25일 평촌지구 5천6백32가구,산본지구 4천36가구를 분양할 예정이다.

◎「통독의 길」한반도까지 뻗치길… 민족자결원칙에 입각한 접근을 통한 점진적인 통일을 추구해온 서독은 미ㆍ영ㆍ불ㆍ소등 전승4대국과 주변 군소국가들의 입장을 고려하여 급속한 통일을 기대하지는 않아 왔다. 그러나 서독은 동독내 사태가 급속하게 변화함에 따라 통일정책을 시급한 현안으로 인식하게 되어 콜총리는 작년 11월28일 국가연합(Confederation)형식의 10개항 통일안을 내놓았다. 한편 겐셔외무장관(자민당)은 콜총리(기민당)가 연립정부 구성 정당간의 협의없이 통일방안을 수립한데 대하여 「통일된 독일이 나토회원이 되고 미군과 소련군이 각각 현재의 동ㆍ서독지역에 계속 주둔한다」는 내용의 독자적인 통일방안을 제시하였다. ○미ㆍ소,기선잡기 바빠 통일논의는 선거를 앞두고 더욱 가속화되었다. 동독의 경우 3월18일 총선거에서 민주사회당(전사회주의통일당)과 「노이에스포룸」등이 집권할 가능성이 희박해지자 「분당」에서 「통일」로 정책을 바꾸었으며 사민ㆍ기민ㆍ자민당도 국민의 지지를 얻기 위해 통독논의에 열의를 보인다.서독에서도 국민의 주관심사가 통일문제로 되자 12월2일 실시될 예정인 12대총선거를 의식하여 각당이 통일문제에 적극성을 보이고 있으며 동독총선거를 서독의 지방선거와 같은 형태로 간주하여 동독정당들의 선거운동을 적극 지원하고 있다. 특히 정치지도자들이 통일이라는 역사적 사건의 주역이 되기 위하여 새로운 통독안을 제시하는등 기선을 잡으려 경쟁한다. 미ㆍ영ㆍ불ㆍ소 4대전승국은 독일의 통일문제에 대해 긍정적인 반응을 보이고 원칙적으로 통일을 추진한다는 정책을 채택하였다. 고르바초프 소련공산당 서기장은 『콜총리의 통일방안은 동구의 개혁을 방해하는 것이며 통독은 당장 논의해야 할 사항이 아니다』라고 작년 12월6일 불ㆍ소 정상회담에서 발언하여 작년말까지도 「2개독일정책」을 고수하였었다. 그러나 그는 통독문제의 긴급성을 인식하고 금년 1월29일 모드로브 동독총리와의 회담에 이은 2월10일 콜 서독총리와의 회담에서 독일통일에 찬성한다는 정책상의 변화를 보였다. 이로써 통독의 가장 큰 장애요인이 제거된 셈이다. 소련은통독이 「신사고」에 입각한 「유럽공동의 집」구성계획에 부합되고 붕괴직전의 동독을 양보하는 대신 중립화를 통하여 독일전체를 자국에 일보접근시키는 결과를 유리하다고 판단하여 급선회하였다. 미국은 통일될 가능성이 높아진 독일문제에서 민족자결원칙에 따른 통독에 적극 협조하고 또한 소련과의 경쟁적 입장에서 기선을 잡으려 서독의 통일노력을 적극 지원한다. 미국은 통일된 독일이 북대서양조약기구의 회원이 되고 체제도 자유민주화 된다는 전제아래 통일을 추진한다. 한편 프랑스 미테랑대통령은 『통일된 독일은 지나치게 강화되어 1차대전 발발직전인 1913년 상황에 도달한다』는 이유로 통독을 반대하였으나 민족자결에 의한 통일의 불가피성을 인정하고 협조지도 정책전환을 하였다. ○양동맹기구가 걸림돌 영국의 대처총리는 최근까지 『10∼15년 후에야 통독문제 논의가 가능하다』는 입장을 취했었으나 통독추진이 기정사실화되면서 대세에 동조하고 있다. 통독이 이루어지기 위하여는 많은 문제점이 있으며 극복하지 않으면 안될 분란이도사리고 있다. 첫째,통독은 4대전승국의 동의를 반드시 획득해야 한다는 것이다. 전승국들은 독일조약에서 통독문제에 대한 결정권과 추진책임을 동시에 보유하고 있어 민족자결에 따라 양독이 통일합의에 도달하더라도 미ㆍ영ㆍ불ㆍ소의 동의는 필수적이다. 2차대전을 종결짓는 평화조약이 체결되어 있지 않기 때문에 현상황을 변경하는 통일은 원칙적으로 종전 네나라 결정사항인 것이다. 둘째,나토와 바르샤바조약기구의 문제이다. 몰타 미소회담에서 양국 정상은 군사블록을 해체하는 것이 긴급한 사항이 아니라는데 의견일치를 보았고 고르바초프는 『2000년까지 군사동맹을 해체하자』는 과거의 제의를 의식적으로 되풀이하지 않았고 부시도 유럽에서의 미군 주둔을 계속할 것임을 분명히 하였다. 소련은 동유럽 국가들이 바르샤바기구에 잔류할 것을 강력하게 희망하고 있어 중립화 통일이 이루어지지 않는한 동독을 동맹권에서 서방측으로 해방시켜 줄 가능성이 없다는 점에서 11개주(서독)가 나토에 속하고 5개주(동독)가 바르샤바기구에 잔류해야하므로 이것이 가장 큰 난제이다. 셋째,주변국들이 통독에 대해 원칙적으로 저항하고 있다는 것이다. 통독이 되면 7천6백만명의 인구(서독6천만,동독1천6백만)를 묶어 서독의 자본과 기술,동독의 숙련되고 저렴한 노동력을 바탕으로 「제2의 경제기적」이 이루어질 가능성이 크다. 따라서 주변국들은 유럽 중심부에 강력한 국력을 갖는 독일의 부상에 위협을 느껴 현상태를 선호한다. 통독이 이루어지면 군사동맹체제가 실질적으로 붕괴되고 강력한 중부유럽이 형성되어 현존하는 유럽질서가 크게 변화할 것이다. 즉 유럽을 가르는 바르샤바 나토 군사동맹의 군사적 성격이 약화되고 정치적 기구로 변질될 것이다. 통독은 사실상 유럽분단의 종결을 의미하므로 고르바초프의 「유럽공동의 집」달성이 가시화되어 소련의 적극적인 유럽사회 참여를 유도할 것이다. ○중부유럽 새질서 형성 한편 미소의 영향력이 약화된 상황에서 독일의 비중이 커지고 강한 경제력을 바탕으로 주변국가들의 구심점이 되어 중부유럽의 발언권이 강화된 새로운 국제질서가 조성될 것이다. 2차대전후 패전국으로서 독일이 감수하지 않을 수 없었던 오데르나이세 동독ㆍ폴란드 국경선은 이미 1950년 동독이,그리고 1972년 서독이 각각 인정한 바 있으나 통일된 후에 재론될 가능성이 상존한다. 현시점에서 통독가능성에 대하여 전망해 보면 동ㆍ서독은 경제면에서 통일을 먼저 달성할 것을 예측할 수 있다. 양독은 2월13일 통화단일화 원칙에 합의하고 경제통화동맹 창설을 위한 합동실무위원회를 발족시킴에 따라 경제면에서의 통일이 향후 수개월안에 이루어질 것이다. 이렇게 되면 서독연방은행이 양국의 통화금융을 운영하고 하루 2천명 이상의 근로자들이 서독으로 이주하여 붕괴위기에 처한 동독경제를 서독이 흡수하게 된다. 동ㆍ서독간 최초의 합의도 경제에 관한 베를린협정(1951년 9월 체결)이었던 경험을 고려할 때 경제적 통일이 정치적 통일을 유도할 것이다. 동독총선거에서 사민당(당수­뵈메,명예당수­브란트)의 압승이 예상되며 이 당은 국민의 대다수(여론조사 결과 75%)가 희망하는 통일추진을 주요정책으로 내세우고 있어 통일논의는 선거후더욱 활발해질 것이다. 마침 2월13일 오타와 나토ㆍ바르샤바조약기구 외무장관회의에서 미ㆍ소ㆍ영ㆍ불과 동ㆍ서독 6개국이 2단계의 통독방안에 합의하여 통독논의의 체계적인 추진이 제도화되었다. 이는 거쳐야할 과정과 순서를 명시적으로 확인하였다는 점에서 통독전망을 밝게 한다. ○경제통합이 정치견인 끝으로 독일의 통일은 전후 형성된 불합리한 상황의 해결이라는 의미에서 한반도 통일에 대한 강대국의 협조의무를 상기시켜 긍정적 분위기를 조성할 것이다. 또한 통독이 한반도 통일의 선례가 될 수 있다는 의미에서 북한을 대화에 응하게 하여 남북한간 접근을 촉진시킬 것이다. 북한은 남북한의 유엔동시가입을 분단을 영구화하기 때문에 거부한다고 하지만 1972년 12월 기본조약이 체결되고 1973년 9월 유엔에 동시가입하였으며 1974년 3월 상주대표부를 교환설치한 동ㆍ서독이 통일을 이루는 일은 대화조차 거부하는 북한의 이론을 오류로 만든다.

최근 서울지역의 전ㆍ월세값이 큰 폭으로 오르고 있어 집없는 사람을 불안하게 할 뿐 아니라 사회적인 문제로 대두되고 있다. 전세값이 큰 폭으로 오르고 있는 이유는 4가지 요인으로 요약할 수 있다. ○사회 불안 요인으로 첫째 작년 주택가격이 큰 폭으로 오름에 따라 전세가격 인상요인으로 작용하였다. 즉 주택가격과 전세값은 상관관계가 있어 주택가격이 상승하면 일정한 시차를 두고 상승하게 된다. 둘째 분당등 신도시 분양을 기대하여 일부 전세수요가 증가하였고 셋째 종합토지세제 실시와 함께 재산세과표가 현실화됨에 따라 주택관련세금 증가분을 임차인에게 전가시키려는 요인이 작용하였기 때문이다. 넷째로는 주택임대차보호법에서 임대차 기간이 1년에서 2년으로 연장됨에 따라 전세값 인상의 도화선이 되었다고 할 수 있다. 바꾸어 말하면 주택시장내의 구조적인 수급 불균형,물가상승 및 전세값 상승의 잠재적 요인이 임대차기간의 연장으로 2년이내에는 임대료를 올릴 수 없다는 오해와 더불어 1∼2년후로 예기되었던 전세값 상승이 금년초로 앞당겨졌다고 볼 수 있다. 그러나 무엇보다도 근본적인 원인은 임대주택의 수급 불균형이다. 대부분의 임차가구는 단독주택에서 방 1∼2개를 세내어 살고 있는 실정인데 특히 수도권지역에서는 매년 6만가구정도의 세입가구가 증가하는 반면 임대주택 건설(아파트)은 약 2만가구정도에 불과한 실정이다. 더구나 최근에는 신규주택의 80% 정도가 여러 가구가 살기에는 적합하지 않은 아파트,연립주택등 공동주택 건설의 비중이 높기 때문에 실질적으로 저소득층이 거주하는 여러 가구 거주 민간임대주택의 비율이 줄어들고 있는 실정이다. 따라서 전세값 안정을 위하여는 임대주택의 공급이 확대되어야 하나 주택의 건설에는 1∼2년이상의 기간이 소요되고 충분한 물량공급에는 한계가 있어 중단기적인 대책이 마련되어야 한다. 그러므로 임차가구의 주거안정을 위해서는 전세값 상승억제 및 빈번한 이사를 방지하는등 세입자가 집주인에 대항할 수 있는 제도가 마련되어야 할 것이다. 또 부동산거래 질서확립을 위한 부동산가격 정보망이 구축되어야 할 것이다. ○상승요건 한목 폭발 이러한 맥락에서 오늘 정부에서 발표한 전세값 안정대책은 일단 긍정적인 방향으로 정부의 강력한 의지를 표명했다고 할 수 있다. 단기적으로 임대료 상승을 억제할 수 있는 방법중의 하나는 임대료의 규제이다. 임대료 규제의 주된 내용은 과도한 임대료의 인상억제와 임차가구의 임대차 존속기간의 보장이다. 구체적으로 모든 임차자는 일정기간내에 임대조건을 등록하고 임대료조정위원회는 등록내용을 분석하여 지역별로 연간 인상률을 고시하며 분쟁이 있을 경우 조정 또는 중재를 하게 된다. 이 경우 임대료 상승률은 규제할 수 있으나 재계약기간이 도래하지 않은 주택과 최근 계약한 주택과는 상당한 전세값의 차이가 나게 된다는 문제점을 지적할 수 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위하여는 지역에 따라 적정 임대료를 고시하고 임대료는 주택의 특성을 고려하여 상하 10%정도의 차이를 두어야 할 것이다. 다음으로 고려되어야 할 것은 지역적 범위이다. 예를들면 지역은 서울 부산 등 6대도시와 수도권의 도시로 한정하고 또한 도시내에서는 중ㆍ저소득층이 많이 거주하는 지역으로 한정하여 주택시장의 왜곡을 최소화하는 한편 행정수요의 증가를 최대한 억제하는 방안등 구체적인 대책이 수립되어야 할 것이다. ○빈번한 이사 줄이게 또한 임차인의 빈번한 이사를 방지하기 위하여 임대차 존속기간의 보장도 중요하나 보다 근본적으로 임차인의 거주성을 보장하기 위하여 임대인은 특별한 사유가 없는 한 재계약을 거부할 수 없는등 임차인의 임대인에 대한 대항력을 강화하는 조항도 신설되어야 할 것이다. 또 일부에서 우려하고 있는 임대료 규제에 따른 임대주택 공급감소효과는 우리의 임대주택시장 특성상 크게 염려하지 않아도 될 것으로 판단된다. 외국의 임대주택은 우리의 임대주택과는 달리 아파트와 연립의 형태로 임대를 목적으로 공급되어 임대료를 규제하면 수익성이 저하하므로 당연히 공급은 감소하게 된다. 그러나 우리의 임대주택의 대부분은 앞에서 언급한 바와 같이 다가구 거주 단독주택형 임대주택으로 주택금융제도가 발달되지 않아 적은 자금으로 주택을 구입하는 보조수단으로 활용되는등 자가마련 방법으로 주택의 일부가 임대주택으로 공급된다는 점이 다르기 때문이다. ○임차인 대항력 강화 끝으로 중단기적으로 고려되어야 할 것은 부동산거래질서의 확립이다. 현행 제도상 부동산 매물 및 가격정보는 중개업자 위주로 교환되고 있기 때문에 매매자는 정보의 부족으로 중개업자간의 담합이나 조작이 가능하다. 따라서 단기적으로는 무허가 중개업자의 단속 또는 중개업자 임대료 및 주택가격 인상조작행위의 단속도 필요하나 근본적으로는 매물 및 가격정보를 매매자에게 확산시키는 부동산 매물 및 가격정보체계의 구축이 필요하다. 부동산 매물 및 가격정보체계란 중개업자가 매물을 중개의뢰받으면 물건을 전산입력하여 모든 중개업자와 소비자가 신뢰성 있는 정보를 이용할 수 있도록 하는 것이다. 그럼으로써 거래질서를 확립함과 동시에 일시적인 가격앙등이나 정보왜곡에 따른 선의의 피해자를 줄일 수 있는 효과를 가져올 것이다. 국토개발원

◎세입자 “한꺼번에 30% 인상 웬말… 살곳 마련 아득”/집주인 “2년 규정ㆍ물가상승 감안,다른 방법 없다”/당국자 “공급부족 원인… 시장기능에 맡길수 밖에”/미 저소득자엔 보조금 지급/일 한번 입주하면 멋대로 못 올려 임대차보호법 개정을 계기로 연초부터 일기 시작한 전세값 폭등 현상이 그칠줄 모르면서 커다란 사회문제가 되고 있다. 우리나라의 전세실태,외국의 세입자 보호대책과 함께 세든 사람,세놓는 사람의 억울함과 변명,관계부처 및 전문가의 시각을 정리해 본다. ▷전세실태◁ 주택보급률면에서 보면 지난해말 70.9%로 그렇게 심각한것 같이 보이지 않았지만 10가구 가운데 거의 5가구가 집이 없어 세들어 살고 있다. 건설부가 추정한 지난해말 전세가구수는 전국적으로 5백4만7천가구로,전체가구의 46.5%를 차지하고 있다. 이를 세분해서 살펴보면 전세 2백49만가구,월세 2백13만가구,기타 42만7천가구이다. 이는 85년의 4백45만가구에 비해 59만가구가 늘어난 것이다. 시도별로는 서울ㆍ부산등 큰도시의 주택문제가 심각해 부산ㆍ인천은주택보급률이 60%에 못미치고 있다. 서울도 보급률은 60.9%에 이르고 있지만 전체가구의 57%가 세들어 살고 있는 것으로 나타났다. 인구및 주택센서스 자료에 따르면 단칸방에 4명이상 사는 가구도 13%에 이르고 있다. ▷세입자의 말◁ ◇임형배씨(35ㆍ회사원ㆍ성남시 성남동 103의13)=전세값 인상부담을 못이겨 서울에서 성남시로 이사온지 2년이 됐다. 성남에서는 전세금 1천2백만원을 주고 12평크기의 단독주택에 살고 있다. 가족은 아내와 유치원을 다니는 딸 2명인데 생활비는 교육비를 포함해서 40여만원 정도 든다. 물론 올해도 전세값 인상을 예상해 다소 저축을 해놓은 상태이긴 하다. 한 1백만원 정도 될것이다. 그런데 며칠전 집주인이 찾아와 『앞으로 주택임대차보호법에 따라 전세집 계약이 2년으로 되니 미리 전세값을 올려야겠다』며 4백만원 인상을 요구했다. 집없는 사람이 내집 마련하기는 「하늘의 별따기」인데 전세값마저 천정부지여서 분통이 터진다. 얼마나 더 이사를 다녀야 할지를 생각하니 암담하기만 하다. ▷집주인의 변◁ ◇백연기씨(40ㆍ서울 서초구 반포동)=8천만원을 주고 아파트를 샀다. 전세를 사는 사람은 그 아파트값이 5천만원일때의 전세값을 내고 살고 있다면 형평에 맞지 않는 것 아니냐. 내 경우가 그렇다. 또 신도시 아파트 분양을 받기위해 아파트를 전세주고 나도 전세를 살고 있는 실정이다. 전세값 인상문제를 놓고 집주인만을 매도하는 것은 부당하다. 이렇게 하지 않으면 아파트평수를 늘리거나 내집다운 내집을 마련할 길이 없다. 사실 세입자가 찾아와 『인상액인 1천만원을 마련할 길이 없다』며 값을 내려달라고 부탁할때 미안한 감이 없었던 것은 아니다. 물론 조금 깎아주긴 했지만 부담은 될 것이다. 하지만 나도 어렵게 장만한 집이다. 나만 손해볼 수는 없는 것 아니냐. 주위사람들 모두 전세값을 엄청나게 울리는데 혼자서만 가만히 있을순 없었다. 주택임대차보호법에 따르면 앞으로 2년동안 전세입주가 보장되는데다 해마다 인상폭도 5%로 제한되기 때문에 물가상승등을 예상한다면 지금 올리지 않고서는 달리 방법이 없는것 아닌가. ▷복덕방의 시각◁ ◇강세창씨(35ㆍ극동공인 중개사)=분당ㆍ일산등 신도시 건설에 따라 대규모 아파트분양이 예상돼 많은 사람들이 살고 있던 작은 아파트를 팔고 전세를 구하려하기 때문에 전세값의 폭등현상이 빚어지고 전세값의 폭등현상이 빚어지고 있다. 전세입주 희망자는 갑자기 늘었는데 전세매물은 이에 비해 적어진 꼴이 되버린 것이다. 공급이 수요를 따르지 못하면 값이 뛰는 것은 당연한 경제원칙이다. 게다가 주택임대차보호법과 이에따른 오름세 심리가 「불에 기름을 붓는 격」이 됐다. 그렇지 않아도 매물이 없어 값이 폭등하는 판에 앞으로 계약기간은 2년으로 묶이게되니 미리 물가인상등을 감안한 건물주들이 너도나도 값을 올려버렸다 이를 틈타 일부 부동산업자들 또한 구입만 해놓으면 입주하려는 사람이 많아 값이 뛰니까 매점매석하고 있으며 매물이 귀하다는 이유로 중개수수료를 엄청나게 올려 받고 있는 것이다. 물론 신도시 분양이 시작되면 전세값은 내리리라고 본다. 문제는 부동산 정책을 실물경제에 대한 연구없이 책상머리에서 입안한다면 앞으로도 이런 문제는계속 뒤따를 것이다. ▷경제기획원 입장◁ 폭등하는 전세값을 잡기 위해서는 주택물량 공급을 확대해 수급균형을 유지하는 방법 이외에 단기적으로 실효성 있는 정책수단이 있을 수 없다는 것이 경제기획원의 기본 시각이다. 시장기능에 맡길 수 밖에 없다는 것이다. 이같은 배경에서 현재 검토되고 있는 전세값 안정대책으로는 ▲주택임대차계약 등록제 ▲임대차보호법의 합리적인 개정 ▲과다한 인상을 요구하는 주택소유자에 대한 임대실태 추적,조사 및 부동산 임대소득세를 소급,추징하는 것 등이다. 그러나 이같은 방안들이 주택임대차보호법의 경우처럼 현재의 행정력 수준으로는 별로 실효성을 갖기는 어려울 것으로 전망되고 있다. ▷건설부 입장◁ 올들어 서울지역 전세값은 지난해말에 비해 15∼30% 올랐고,강남지역은 더욱 심해 40%까지 오른 곳도 있다. 전세값이 상승한 것은 여러가지 복합적으로 작용한 것으로 분석되지만 원천적으로 주택공급이 크게 모자라 수급이 불균형을 이루고 있기 때문이다. 그런만큼 현재 건설부로서는 유감스럽게도 주택공급을 늘리는 길 외에 현실적으로 전세값 폭등을 진정시킬 묘책을 갖고 있지 못하다. 건설부는 공급증대에 최대의 역점을 두어 서울과 신도시지역의 아파트공급을 늘리고 분양시기를 더욱 앞당기기로 했다. 이와 함께 신도시 지역에 대한 주택상환 사채발행을 촉진하고 선분양제도의 도입도 추진하고 있다. 또 토지만 수용되면 사업승인이 나가기전이라도 분양할 수 있게 할 방침이다. ▷국세청의 입장◁ 그동안 아파트등 부동산의 투기여부 조사에만 전념하고 있던 국세청은 연초부터 전세값이 폭등하는 새로운 양상이 나타나자 부랴부랴 실지조사에 나서는 등 대책 마련을 서두르고 있다. 그러나 전세값 폭등이 사회 문제로 떠 오르자 전세값을 대폭 올린 집주인에 대해서는 철저히 조사,올린 금액만큼 소득으로 처리해 과세하겠다는 방침에 따라 투기조사반을 서울 강남등 급등지역에 투입,실지조사를 벌이고 있으며 조만간 계획을 별도로 세워 오는 5월 소득세 신고마감 이전에 조사를 끝낼 방침이다. 그러나 임대료 상승분에 대해 과세한다고 하지만 집주인이 소정의 세금을 납부하더라도 그 이상의 전세금을 받겠다고 생각하면 별 도리가 없을 것이라는게 관계자들의 말이다. 또 과세분이 전세값에 전가돼 오히려 인상을 부추길 우려도 있다는것. ▷외국의 전세값 통제사례◁ 대부분의 국가는 우리나라보다 주택사정이 좋기 때문에 전세값 인상이 우리처럼 큰 사회문제로까지 번지지 않고있다. 그런데도 집주인이 임대료를 멋대로 올리지 못하도록 여러가지 제동장치를 갖추고 있다. 외국의 임대료 통제정책은 큰 부작용을 낳지 않고 실효를 거두고 있는데 이는 우리나라처럼 주택이 크게 부족하지 않고 수급이 어느정도 균형을 이루고 있기 때문이다. 또 외국에서는 세입자들이 철저하게 보호돼 세든 사람이 옮기지 않는 한 집주인이 일방적으로 이사가라고 할 수 없게 돼 있다. 미국 뉴욕시의 경우 집주인이 임대료를 올리려면 시임대료통제국의 인가를 받아야 한다. 뉴욕시는 이같이 임대료 인상을 통제하는 한편,세입자들의 부담을 덜어주기 위해 저소득자에게 보조금을 지급하고 있다. 또 극빈가구에 대해서는 실제 임대료와 세입자소득의 30%와의 차액에 대해 주택수당형식으로 지원하고 있다. 영국은 1915년부터 임대료인상을 규제해오다 임대료통제를 완화하기위해 1965년부터 공정임대료 제도를 도입했다. 공정임대료란 집주인이 주택부족으로 받게되는 불공정이득을 배제하고 산출한 준시장적임대료로 시공무원이 산정,제시한다. 산정된 공정임대료는 등록되어야 하며 집주인은 그 이상을 받을 수 없다. 서독은 주택사정이 좋은 편이나 임대주택제도가 잘 돼있어 60%이상이 임대주택에 살고 있다. 임대료는 정부가 「비용개념」에 의해 임대료를 책정해주고 그중의 일부를 재정에서 지원해주고 있다. 일본도 도쿄와 같은 큰 도시에서는 전세ㆍ월세값이 비싼 편이지만 한번 입주하면 집주인 멋대로 올릴 수 없게 통제를 하고 있다. ◎전문가의 견해/“「임대」 공급만이 안정의 첩경/극약처방은 부작용만 초래” 주거안정은 서민복지의 제1조다. 그런데 최근 전국의 집값,전세값이 폭등하여 서민들의 주거를 위협하고 있다. 그동안 국내외 경제여건이나 정책방향에 가장 민감하게 흔들려 온 것이 주택시장이며 일부 투기꾼이나 중개업자에 시달려 온 것도 주택시장이다. 그만큼 우리 주택시장은 구조가 취약하였었다. 따라서 주택시장의 정보시스템을 확립하여 정확한 정보를 바탕으로 시장안정을 꾀하여야 할 것이다. 그리고 무엇보다 주택 특히 임대주택의 보다 안정적 공급이 시장 안정의 첩경임은 두말할 필요가 없다. 다만 한가지 우려되는 것은 정부가 전세값을 다스리기 위해 극약처방을 하는 것은 더 큰 부작용을 낳고 사태를 그르칠 가능성이 있기 때문에 순리에 의해 대처해 줬으면 한다.