# 사례 초보 주식투자자인 A씨는 “주식 투자를 일임하기만 하면 투자원금은 물론 최소한 연 10%의 수익을 보장해 주겠다.”는 증권회사 직원 B씨의 말을 듣고 본인 대신 주식 매매를 해 달라고 일임했다. 그런데 전반적인 주가 하락으로 인해 수익은커녕 투자 원금도 손해를 보게 됐다. 이에 A씨는 B씨에게 “투자 원금과 당초 약속한 수익금을 돌려달라.”고 요구했다. 하지만 B씨는 이를 거부하고 증권회사도 그만둬 버렸다. Q A씨가 B씨나 B씨가 속해 있던 증권회사를 상대로 자신이 입은 손해를 물어내라고 배상을 청구할 수 있을까. A A씨와 같은 초보 주식투자자들은 증권회사 직원에게 주식 투자의 종목, 수량, 가격 등을 일임해 거래하는 경우가 종종 있다. 폐지된 구 증권거래법 107조 1항은 증권회사가 고객으로부터 유가증권의 매매거래에 대한 위탁을 받은 경우 ‘수량·가격 및 매매의 시기’에 한해 그 결정을 일임받아 매매거래를 할 수 있다고 규정하고 있다. 하지만 이 경우에도 유가증권의 ‘종류·종목 및 매매의 구분과 방법’을 정할 때는 고객의 결정이 있어야 했다. 올 2월3일부터 시행된 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’은 ‘투자일임업’을 금융투자업의 하나로 인정했다. 투자자로부터 금융투자상품에 대한 투자 판단의 전부 또는 일부를 일임받아 투자자별로 구분해 금융투자상품을 취득·처분하거나 그 밖의 방법으로 운영하는 것이 투자일임업이다. 그러나 법에 따른 등록을 마친 투자일임업자가 아닌 경우, 즉 사례에 등장하는 증권회사 직원 B씨는 투자자로부터 포괄적으로 일임받아 주식 투자를 할 수 없다. 더구나 B씨처럼 사전에 투자자에게 수익 보장을 약속하는 행위는 엄격히 법으로 금지되어 있고 이를 위반하면 형사처벌까지 받게 된다. 따라서 A씨가 사전에 B씨에게서 수익 보장 약속을 받았다고 하더라도 이는 법에 위반되기 때문에 무효이고, A씨는 이를 근거로 약속한 투자수익금을 돌려달라고 요구할 수 없다. 하지만 만일 B씨가 증권회사의 수수료 수입을 늘리기 위해 과도한 매매를 했고 이에 따라 투자원금 손실액의 상당 부분이 증권회사의 수수료로 들어갔다면 사안에 따라 불법행위에 대한 책임을 물을 수도 있다. 다시 말하면 법에 금지된 포괄적 일임매매를 할 경우에도 증권회사의 직원은 고객에 대한 보호의무, 즉 선량한 관리자로서의 충실 의무가 있다. 법에 따라 금융투자상품의 내용과 투자에 따르는 위험 등을 설명해야 하는 것이다. 만약 이를 위반하고 고객의 이익을 무시한 채 회사의 영업 실적만을 증대시키기 위해 무리하게 빈번한 회전매매를 하고 고객에게 손해를 입혔다면 불법행위에 해당하므로 그에 대해 손해배상을 요구할 수 있다. 증권회사 직원에 대해 손해배상 책임을 물을 수 있는 경우에는 대개 사용자인 증권회사에도 책임을 물을 수 있다. 하지만 투자 손실에 있어 고객의 과실 또한 적지 않기 때문에 법원이 손해배상액을 산정할 때에는 이를 감안, 증권사쪽의 손해배상책임이 상당 폭 제한되는 점을 유의해야 한다. 요컨대 자신의 판단과 책임 아래 주식 투자를 하고 무리하게 수익만을 좇아 주식 거래를 일임했다가 낭패를 보지 않도록 해야 한다. 임성근 서울중앙지법 부장판사

# 사례 A씨는 타던 자동차를 친구 B씨에게 팔았다. 대금을 다 받고 소유권 이전 등록에 필요한 서류도 넘겨줬는데 얼마 뒤 갑자기 경찰청에서 주차위반, 버스전용차로 위반 등에 대한 과태료 부과 통지가 날아왔다. 알고 보니 B씨가 아직 이전 등록을 하지 않은 상태에서 교통법규를 어긴 것이다. Q A씨는 등록자라는 이유만으로 과태료를 내야 하는 걸까. A 과태료는 국가 또는 공공단체가 법률상의 질서를 유지하기 위해 법령을 위반한 사람에게 하는 제재 조치다. ‘질서벌(秩序罰)’인 과태료는 형벌인 벌금, 과료와는 다르다. 과태료가 부과되는 대상으로는 법인 및 부동산등기사항 신고 해태, 주차 위반, 불법건축, 자동차정기검사 불이행, 자동차의무보험 미가입, 승차거부, 선거관련 금품수수, 유사석유제품사용, 허위 부동산거래신고, 쓰레기 불법투기, 운행차 배출가스 허용기준 위반, 스팸메일 발송, 토지거래허가 의무 위반 등이 있다. 과태료 제도는 실질적으로 형벌과 같기 때문에 사법심사가 필요하다. 2007년 12월21일 과태료 제도에 대한 단일법으로 제정된 질서위반행위규제법에 따르면 행정청은 과태료 부과 전 위반자에게 10일 이상 의견을 진술할 기회를 줘야 한다. 위반자는 그 기간에 의견을 진술할지, 위반을 시인하는 대신 과태료를 20% 감액받을지 선택할 수 있다. 또 위반자는 행정청이 과태료 부과를 서면으로 통지한 날로부터 60일 이내에 이의제기를 할 수 있다. 이의제기를 받은 행정청은 14일 안에 위반자의 주소지를 관할하는 법원에 의견 및 자료를 통보해야 한다. 통보를 받은 법원은 일단 서면심리를 해서 과태료 결정을 하는데 이를 약식절차라고 한다. 불복할 경우 위반자는 이 결정을 송달받은 날로부터 7일 이내에 법원에 이의신청을 할 수 있다. 이의신청을 받은 법원은 심문기일을 지정해 심리를 하는데, 대리인이 출석해도 된다. 아무도 출석하지 않아도 심리절차는 그대로 종결된다. 이를 정식절차라고 부른다. 위반자는 정식절차에 따른 법원의 결정을 고지 받은 날로부터 1주일 이내에 즉시항고, 재항고를 할 수 있다. 자동차 소유권 이전 등록을 하기 전이라고 해도 대금을 모두 받고 이전 등록 서류까지 줬다면 도로교통법상 과태료 부과 대상이 되지 않는다. 따라서 A씨는 과태료를 부과한 행정청에 60일 이내에 이의제기를 하면 된다. 단 매매계약서, 입금증, 영수증 등 대금 전액이 지급된 것을 증명할 수 있는 서류나 B씨의 확인서 등을 첨부해야 한다. 이럴 경우 대개 법원은 약식절차로 과태료 불처분 결정을 하게 된다. 만약 법원이 소명자료가 부족하다고 보고 과태료 처분을 하면, 7일 이내에 이의신청을 하고 정식절차에 출석해 설명하거나 B씨를 데리고 가서 증인 심문을 하면 과태료 처분이 취소될 수 있다. 법원은 행정청과 달리 위반행위를 구체적으로 심리하고 과태료 액수도 법률에 정해진 범위 안에서 자유롭게 결정한다. 실무적으로는 아주 특별한 경우가 아니면 행정청에서 정한 액수와 같게 하거나 여러 사정을 종합해 감액하곤 한다. 실제로 교통법규를 위반했더라도 참작할 사정이 있으면 법원에서 구제를 받을 수 있다. 법원은 특히 신청기간을 엄격히 심사하기 때문에 과태료 결정문, 통고서 등에 표시돼 있는 절차규정을 자세히 살펴봐야 한다. 정호건 서울중앙지법 부장판사

# 사례 B건설회사는 A아파트 7개동 697가구를 건축해 준공검사를 마친 뒤 분양했다. 그런데 분양 이후 건물 외벽과 옥상 바닥에 균열이 생겼다. 지하주차장에는 물이 샜고, 배수시설도 제대로 갖춰지지 않은 데다, 목문에는 뒤틀림이 생기는 등 각종 하자가 발생했다. 이에 아파트를 분양받은 소유자 697명 가운데 689명은 아파트 입주자 대표회의에서 하자 보수에 대한 손해배상을 어떻게 받을 수 있는지 논의했다. Q 아파트 입주자 대표회의가 구분소유자들을 대신해서 B건설회사를 상대로 하자 보수 비용을 물어내라는 내용의 소송을 제기할 수도 있는 것일까. A 우선 A아파트의 구분소유자 697명 가운데 689명이 A아파트 입주자 대표회의에 하자 보수에 해당하는 손해배상청구권을 양도한 것이 ‘소송신탁’에 해당하는지 여부가 문제가 된다. 신탁법 제7조는 소송행위를 하는 것을 주된 목적으로 하는 신탁은 무효라고 규정하고 있기 때문이다. 대법원은 “소송행위를 하게 하는 것을 주목적으로 채권 양도 등이 이뤄진 경우 그 채권 양도가 신탁법상의 신탁에 해당하지 않는다고 해도 신탁법 제7조가 유추 적용되므로 무효라고 할 수 있다.”면서 “소송행위를 하게 하는 것이 주목적인지 여부는 채권양도계약이 체결된 경위와 방식, 양도계약이 이루어진 뒤 소송 제기에 이르기까지의 시간적 간격, 양도인과 양수인 사이의 신분관계 등 제반 상황에 비춰 판단해야 할 것”이라고 밝혔다. 사례의 경우, 아파트의 구분소유자 각자 또는 전체가 개인 자격으로 분양회사를 상대로 손해배상청구소송을 제기하면 승소할 경우 받게 되는 손해금은 결국 개인에게 각각 귀속된다. 때문에 소송을 통해 받은 돈을 하자보수에 쓰려면 또다시 각 개인에게 갹출을 받아야 하는 절차상 문제가 생기게 된다. 하지만 아파트의 관리 권한을 가진 입주자 대표회의가 소송을 해서 이기면 손해금 전체를 한꺼번에 받아 쓸 수 있게 되므로 아파트 하자보수 효율성 측면에서도 입주자 대표회의가 소송을 하는 것이 더 바람직하다. 따라서 이 경우 689명이 입주자 대표회의에 하자보수에 대한 손해배상 청구권을 양도한 것은 소송신탁에 해당한다고 볼 수 없어 유효하다. 다음으로는 A아파트 입주자대표회의가 사업주체인 B건설회사에 대해 하자보수에 들어가는 비용을 물어내라고 추급권을 행사할 수 있는지가 문제될 수 있다. 대법원은 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 따르면 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 있고, 옛 주택건설촉진법(2003년 5월29일 법률 제6916호로 전문 개정되기 전의 것)에 따르면 입주자 대표회의로서는 사업주체에 대해 하자를 보수해 달라고 청구할 수 있을 뿐 손해배상까지 청구할 수 있는 하자보수추급권을 갖는다고 볼 수 없다.”고 판단했다. 이에 따르면 A아파트 입주자 대표회의는 특별한 사정이 없는 한 하자보수추급권을 행사할 수 없는 것이 원칙이다. 하지만 사례처럼 구분소유자들이 아파트 입주자 대표회의에 손해배상 청구권을 양도했다면 아파트입주자대표회의는 양수인 자격으로 B건설사에 손해배상금 지급을 요구할 수 있다. 문영화 서울중앙지법 부장판사

# 사례 A씨의 남편인 B씨는 A씨와 A씨의 언니들에게서 수천만원을 빌린 뒤 돈을 갚지 않고 차용증만 써준 뒤 집을 나가버렸다. 이에 A씨는 이혼 및 재산분할 소송을 준비하기 시작했다. 그런데 이 과정에서 B씨가 부부 사이의 유일한 재산으로, B씨 이름으로 등기해놓은 아파트를 B씨의 형에게 헐값에 팔아넘긴 사실을 알게 됐다. Q A씨와 언니들이 빌려준 돈을 받고, A씨가 남편이 빼돌린 아파트도 되찾으려면 어느 법원에 어떤 소송을 내야 할까. A A씨는 혼인파탄에 책임이 있는 남편 B씨를 상대로 가정법원에 이혼청구 및 혼인 중 형성된 재산인 아파트에 대해 재산분할청구를 할 수 있다. 즉, 이혼과 재산분할청구는 가사사건이다. 이와 달리 A씨의 언니들이 B씨에게 빌려준 돈을 받기 위해서는 민사 사건으로 소송을 내야 한다. 왜 어떤 사건은 가사법정에서, 어떤 사건은 민사법정에서 재판을 받아야 하는 것일까. 가정법원은 ‘평화의 법원’으로 상징된다. 당사자의 주장과 증거에만 얽매이지 않고 여러 사정을 두루 참작해 가정의 행복과 자녀의 복지를 위해 가장 바람직한 판단을 내리기 때문이다. 이에 비해 민사사건은 원고와 피고 중 한 사람만의 손을 들어줘야 하기 때문에 승리는 더 분명한 증거를 갖춘 쪽에 돌아갈 수밖에 없다. 따라서 A씨의 재산분할사건을 담당하는 가정법원은 설령 B씨가 A씨에게 1억원짜리 차용증을 써줬더라도 그 금액을 전부 갚으라고 하지 않고 A씨와 B씨의 직업, 자녀 양육 등 여러 가지 사정을 종합해 액수를 정한다. 이에 비해 민사사건을 진행하게 되는 A씨의 언니들은 차용증이 진짜라면 정확히 그 액수만큼 돈을 돌려받도록 권리를 인정받게 된다. 한편 B씨가 A씨에게 재산을 나눠주지 않기 위해 아파트를 형에게 넘긴 것처럼 금전관계의 채무자가 고의로 재산을 줄여 채권자가 충분한 변제를 받을 수 없게 하는 것을 ‘사해행위’라고 한다. 채권자는 법원에 이를 취소하고 재산을 다시 채무자에게 돌려놓을 것을 청구할 수 있는데, 이를 사해행위취소권 또는 채권자취소권이라고 한다. 사해행위취소청구는 민사소송이다. 채권자와 채무자의 이해대립에서 한쪽만 100% 권리를 인정받는 소송이기 때문이다. 그런데 이 원칙대로라면 A씨는 가정법원에서 B씨를 상대로 이혼재판을 하고, 별도로 B씨의 형을 상대로 민사소송을 내야 되기 때문에 같은 사안으로 재판을 두 건 진행하는 불편함을 겪게 된다. 이를 감안해 2007년 12월부터 시행된 개정민법은 한쪽 배우자가 상대방이 재산분할청구권을 행사하지 못하도록 재산을 처분한 경우에 한해 가정법원에서 재판하도록 규정하고 있다. 따라서 A씨는 가정법원에 B씨를 상대로 하는 이혼 및 재산분할 청구와 함께 B씨의 형을 상대로 하는 사해행위취소 청구를 내서 한꺼번에 재판을 받을 수 있다. 이혼 및 재산분할청구는 가사 사건이지만 이와 관련해서 민사소송을 내 분쟁을 해결해야 하는 경우도 있다. 소송을 내기 전 가사소송법 2조를 찾아보면 올바른 법원을 확인할 수 있다. 이런 구분을 무시하고 소송을 내면, 법원은 재판권한이 있는 법원으로 사건을 보내는 ‘이송’ 절차를 거쳐야 하기 때문에 이 과정에서 상당 시간이 걸리고 소송을 낸 당사자들이 불이익을 입게 된다. 민유숙 서울중앙지법 부장판사

# 사례 얼마 전 A씨는 사촌형에게서 “아들 B가 중소기업인 C사에 입사하게 됐다.”는 전화를 받았다. 그런데 사촌형은 신용불량자가 되는 바람에 자격이 없다면서 대신 B의 신원보증인이 되어달라고 부탁했다. 이에 A씨는 C사의 요구대로 보증기한을 3년으로 해 B의 신원보증인이 됐다. 하지만 1년 뒤 C사가 “B가 회삿돈을 횡령했으니 한 달 안에 1억원을 물어내라. 아니면 소를 제기하겠다.”는 내용증명 우편을 보냈다. 사촌형은 그저 미안하다고만 할 뿐 대책을 제시하지 못했다. 그런데 알고 보니 B는 입사 뒤 1달 만에 회사 공금 1000만원을 함부로 사용했다가 적발된 일이 있었다. 그 뒤 추가로 횡령한 회삿돈이 9000만원이다. 하지만 C사는 B가 처음 횡령을 했을 때 이를 A씨에게 알리지 않고 B가 계속 근무할 수 있게 했다. Q A씨는 대가도 받지 않고 사촌형의 부탁으로 신원보증인이 된 것뿐인데 꼼짝없이 1억원을 물어내야 하나. A A씨는 C사와 ‘신원보증계약’을 체결한 것으로 볼 수 있다. 신원보증계약은 회사의 피용자(사례의 경우 B)의 행위로 인해 사용자(C사)가 받은 손해를 신원보증인(A씨)이 배상할 것을 약속하는 계약을 의미한다. 신원보증계약은 신원보증인이 아무런 대가를 받지 않아도 유효하므로 A씨는 대가 수령 여부와 상관없이 신원보증인으로서의 책임을 져야 한다. 다만 신원보증계약 자체가 사용자에게 일방적으로 유리한 측면이 있기 때문에 신원보증법은 신원보증인 보호를 위한 규정을 두고 있다. 신원보증법 4조는 ▲피용자가 업무상 부적격자이거나 불성실한 행적이 있어 이로 인해 신원보증인의 책임을 야기할 우려가 있음을 안 경우 ▲피용자의 업무나 업무수행의 장소를 변경해 신원보증인의 책임이 가중되거나 업무 감독이 곤란하게 될 경우 등에 사용자는 지체 없이 신원보증인에게 이런 사실을 통지하도록 하고 있다. 신원보증인은 이런 통지를 받으면 계약을 해지할 수 있다. 사용자가 고의 또는 중대한 과실로 이러한 통지의무를 게을리해 신원보증인이 계약을 해약하지 못했다면, 그로 인한 손해는 보증인이 책임지지 않아도 된다. 사례에서도 C사는 적어도 B가 1000만원을 횡령한 사실을 안 입사 초기에 A씨에게 이 사실을 통지해 A씨가 계약을 해지할 기회를 줬어야 한다. 하지만 C사가 정당한 이유도 없이 횡령사실을 알고도 신원보증인에 대한 통지의무를 이행하지 않았으므로 A씨는 이로 인한 C사의 손해는 물어주지 않아도 된다. 즉 A씨는 B가 처음 횡령한 1000만원 한도 내에서 책임을 지게 되고, 9000만원에 대해서는 책임을 면하게 된다. 법원은 또 신원보증인에게 책임을 물을 때도 사용자가 피용자를 감독하면서 과실은 없었는지, 신원보증계약을 맺을 때 충분히 주의를 했는지 등 여러 사정을 고려해 공평하다고 인정되는 손해배상액을 산정한다. 재판부 판단에 따라 A씨가 물어줘야 하는 1000만원도 감액될 여지가 있는 셈이다. 한편 신원보증계약의 존속기간은 최장 2년으로 규정돼 있기 때문에 C사가 A씨와 계약을 맺으면서 체결 기간을 3년으로 정했다고 해도 계약은 2년 동안만 효력이 있다. 장재윤 서울중앙지법 부장판사

14일 열린 서울남부지법과 서울중앙지법 단독판사회의에 세간의 이목이 집중된 것은 판사들이 신영철 대법관의 거취 문제를 어떻게 결론 낼지가 궁금했기 때문이다. 회의에 참석한 판사들도 이 사안을 논의의 주제로 할 것인지를 놓고 치열한 논쟁을 벌였다. 15일 0시10분까지 마라톤회의를 한 서울중앙지법 단독판사들도 이 문제로 갑론을박했다. 김용담 법원행정처장은 이날 자정쯤 회의가 열리는 중앙지법을 전격 방문, 사태추이에 촉각을 곤두세웠다. 한 판사는 “논의 결과와 관계없이 이틀만에 이렇게 많은 판사들이 모인다는 게 감개무량하다.”면서도 “다른 법원에서 우리 회의 결과를 보고 판사회의를 추진할지 결정하겠다는 말이 있어 부담스럽다.”고 말했다.판사회의를 가장 먼저 연 서울남부지법이 ‘신 대법관 거취문제를 지속적으로 논의하겠다.’고 회의 결과를 내놓은 데 대해서는 우회적으로 용퇴를 촉구했다는 게 대체적인 의견이지만 이론도 만만치 않다. 한 판사는 “신 대법관 문제로 판사회의를 소집하는 요구서에 서명한 것 자체가 용퇴에 대한 연판장에 서명한 것으로 볼 수 있다.”면서 “대법관의 거취 문제에 대해 평판사들이 논의를 갖겠다는 것은 스스로 물러나라는 취지의 가장 점잖은 표현”이라고 말했다. 남부지법에 이어 열린 서울중앙지법 판사회의에서도 신 대법관 거취문제가 핫이슈였다. 신 대법관이 물러나야 한다는 주장에 ‘헌법에 신분이 보장된 법관을 압박해 사퇴시키는 것 역시 법을 어기는 행위’라는 의견도 제기됐다.이와 함께 신 대법관과 같은 관리자의 입장에서 그를 이해하려고 노력하던 고법 부장판사들이 이제는 신 대법관이 결단을 내려야 할 때라는 의견을 내놓기 시작했다. 1년에서 2년 내에 법원장으로 나가 사법행정을 하게 될 고법 부장판사들의 변화는 큰 파장을 불러오고 있다. 게다가 판사회의에 앞서 ‘총대’를 멘 소장 판사들은 이번 사태가 장기전이 될 것으로 보고 대책을 논의한 것으로 알려지면서 신 대법관의 입지는 더욱 좁아질 전망이다. 전국에서 가장 많은 판사가 근무하는 서울중앙지법 단독판사회의에서는 신 대법관이 사과문을 발표하는 등의 모습을 보여 직접적인 사퇴권고를 할 수 없게 됐지만 스스로 사퇴할 때까지 ‘긴 호흡’으로 판사들의 생각을 밀고 나가겠다는 뜻을 내비쳤다.물론 신 대법관에 대한 반대여론을 이데올로기적인 관점에서 바라보는 판사들도 적지 않다. 게다가 ‘신 대법관 한 명을 밖으로 내몬다고 해서 과연 사법부와 법관의 독립이 지켜질 수 있느냐.’에 대한 물음에 회의론도 만만치 않다. 자칫 부메랑이 될 수 있다는 지적도 있다.오이석기자 hot@seoul.co.kr

# 사례 A씨는 최근 경매를 통해 마음에 드는 좋은 아파트를 싸게 구입했다. 부푼 마음으로 입주를 하려는데 아파트 관리사무소에서 “전에 살던 사람이 아파트 관리비 30개월치를 내지 않았으니 체납한 관리비와 연체료를 납부하라.”고 통보했다. 관리사무소에서는 ‘체납한 관리비 채권(밀린 관리비)은 입주자의 지위를 승계한 자에게도 행사할 수 있다.’는 아파트 관리규약을 근거로 들었다. 돈을 내지 않으면 당장 단수·단전 조치를 취하겠다고 엄포까지 놓았다. Q A씨는 아파트에 하루도 살지 않았는데 30개월치 관리비를 내야 한다니 억울한 심정이다. 부동산의 ‘특별승계인’이라는 이유만으로 A씨는 전 소유자가 체납한 관리비를 내야 하는 것인가. A 주택법 44조 3항은 ‘관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대해서도 그 효력이 있다.’고 규정하고 있다. 또 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 42조 1항은 ‘규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대해서도 효력이 있다.’고 하고 있다. 특별승계인이란 상속이나 회사 합병 등 ‘포괄 승계’가 아닌 원인, 즉 매매나 증여 등으로 그 권리를 취득한 사람을 일컫는다. 이 조항들에 따르면 특별승계인인 A씨는 아파트 관리비를 부담해야 한다. 집합건물법 18조는 동시에 ‘공유자가 공용부분에 있어 다른 공유자에 대해 가지는 채권은 그 특별승계인에 대해서도 행사할 수 있다.’고 규정하고 있다. 그렇다면 이 법이 규정한 공용부분이 아니라 전유부분에 대해서도 밀린 관리비를 납부해야 하는지 법률적 해석이 문제가 될 수 있다. 대법원은 이럴 경우 엘리베이터 전기료, 경비원 인건비 등 아파트 공용 부분에 해당하는 체납관리비만 납부하면 된다고 판시하고 있다. 대법원은 ‘관리규약은 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.’는 집합건물법 28조 3항을 들어 “아파트 관리규약에는 입주자의 지위를 승계한 사람이 체납관리비를 내도록 되어 있더라도, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적·묵시적으로 승인하지 않는 이상 효력이 없다.”고 판시했다. 하지만 “집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이기 때문에 공동으로 유지·관리해야 하고, 이를 위해 들어가는 경비에 대한 공유자 사이의 채권은 특별히 보장할 필요가 있기 때문에 공유자의 특별승계인에게 이를 요구할 수 있다.”고 밝혔다. 대법원은 관리비 가운데 일반관리비, 화재보험료, 복도청소비 등 공용부분에 대한 관리비인지 전유부분에 대한 관리비인지 불명확한 항목에 대해서도 판단을 내렸다. 재판부는 “전유부분을 포함한 아파트 전체의 유지·관리를 위해 들어가는 비용이 거주자 전체의 이익을 위한 것이고, 현실적·구체적으로 누구의 전유부분에 속하는지 명확히 구분되지 않는다면 이 비용 역시 특정승계인이 부담해야 한다.”고 봤다. 따라서 아파트 전 소유자가 연체한 공용부분 관리비는 새로운 소유자, 즉 경락인이나 매수인이 납부할 책임이 있다. 또 공용부분에 대한 것인지, 전유부분에 대한 것인지 불명확하더라도 입주자 전체의 공동이익을 위해 사용되는 관리비 부분은 새 주인이 내야 할 의무가 있다. 황윤구 서울중앙지법 부장판사

# 사례 A사는 건축공사업자인 B에게 10억원에 건물 신축공사를 맡겼다. 그런데 완공 뒤 살펴 보니 B가 공사 계약이나 시방서상 대기업인 갑 회사의 제품으로 시공하기로 되어 있었던 엘리베이터를 자기 임의대로 중소기업 을 회사 제품으로 바꿔서 공사한 사실을 알게 됐다. 을 회사의 제품을 쓰는 것이 2000만원 저렴하다는 이유였다. 하지만 을 회사는 얼마 지나지 않아 도산을 했고, 사후 관리를 받는데 지장이 생겼다. A사는 엘리베이터를 다시 시공하고 싶은데, 재시공에 드는 비용은 1억원이다. A사는 B가 마음대로 변경 시공을 한 데 대해 이의를 제기하고 공사대금 잔금 3억원을 지급하지 않고 버티고 있다. Q A사는 B에게 재시공비 1억원에 대해 손해배상을 청구할 수 있나. 만약 손해배상이 가능하다면 A사가 아직 지급하지 않은 잔금 3억원을 주지 않는 것으로 대신하거나 손해배상액만큼 깎은 금액만 지급하면 되는 걸까. A 건물신축도급계약을 이행한 뒤 완성된 건물에 하자가 있을 경우 공사를 맡긴 이는 공사를 시행한 이에게 하자를 보수해 달라고 요구하거나 보수하는데 드는 비용을 물어 내라고 손해배상을 청구할 수 있다. 하자 보수를 청구하지 않고 손해배상만 청구하는 것도 가능하다. 그런데 건물의 하자가 그다지 중하지 않은 상황에서 보수를 하는데 과다한 비용이 들어간다면 하자를 보수하는데 드는 비용을 달라고 손해배상을 청구할 수 없고, 하자로 인해 입은 손해의 배상만 청구할 수 있다. 건물의 하자 보수에 들어가는 비용이 과다한지 여부는 보수 비용과 보수한 뒤 생기는 이익을 비교해서 판단한다. 하자의 중요성은 완성된 건물의 효능, 당사자가 계약을 통해 달성하려고 한 목적 등을 참작해 판단한다. 통상적으로 건물의 하자가 건물을 사용하는 사람들의 생명이나 신체의 안전과 직결되는 경우, 또 건물의 주요 구조부에 관련된 것이거나 기능 등에 현저한 장애를 주는 경우에는 중요한 하자에 해당된다고 할 수 있다. 변경시공으로 인해 분쟁이 생기는 경우는 대부분 하자 보수에 필요한 비용이 보수를 한 뒤 생기는 이익보다 더 들어가는 경우다. 그래서 결국 하자의 중요성에 따라 하자 보수 비용을 손해배상청구할 수 있는지 여부가 결정된다. 사례의 경우 B는 약정을 위반하고 임의로 가격이 저렴한 타사 제품의 엘리베이터를 시공해 하자를 발생하게 했다. 특히 엘리베이터는 건물을 이용하는 사람들의 생명이나 신체의 안전과 직결되는 설비이기 때문에 엘리베이터 시공의 하자는 중요한 하자에 해당한다. 따라서 B에게는 하자보수에 드는 손해액을 배상할 책임이 있다. 즉, A사는 B에게 엘리베이터 하자의 보수에 드는 비용인 재시공비 1억원을 배상하라고 청구할 수 있다. 공사를 맡긴 이의 손해배상채권과 공사를 맡아 시행한 이의 공사대금채권은 ‘동시이행’의 관계에 있다. 따라서 A사가 지급할 잔금 3억원 가운데 B에게서 받을 손해배상액 1억원은 서로 상쇄되기 때문에 지급하지 않아도 된다. 하지만 나머지 잔금 2억원은 손해배상액에 대한 사실관계가 확정되는대로 B에게 지급해야 한다. 고충정 서울중앙지법 부장판사

# 사례 야채 도매상 A씨는 냉장 설비를 갖춘 대형 보관 창고를 신축하면서 공사를 B씨에게 맡겼다. 공사가 끝난 뒤 A씨는 배추를 창고에 입고했다. 그런데 얼마 뒤부터 창고 천장과 벽에서 물이 새는가 하면 냉장설비도 제대로 가동되지 않아 배추가 썩기 시작했다. 우선 배추가 다 썩기 전에 꺼내놓고 창고를 수리해야겠는데, 그 사이에 배추가 다 썩어 없어져버리면 나중에 B씨에게 따지려 해도 피해를 입증할 수 없을까봐 고민이다. Q A씨가 배추를 꺼내고 창고를 수리하기 전에 피해 정도를 입증하기 위한 증거를 확보하려면 어떻게 해야 하나. A A씨는 일단 창고와 냉장설비 부실 공사로 발생한 손해를 배상하라고 B씨를 상대로 소송을 제기할 수 있다. 그런데 소송을 진행하면서 증거조사가 이뤄질 때까지는 상당 기간이 소요될 수 있다. 이럴 때 활용할 수 있는 것이 ‘증거보전절차’다. 증거보전이란 정해진 본래의 증거조사기일까지 기다리다가는 조사 자체가 불가능해지거나 곤란하게 될 우려가 있는 증거방법에 대해 미리 증거조사를 해서 그 결과를 확보해두는 것이다. 바로 A씨처럼 피해를 줄이기 위해서나 보관상의 문제로 창고에서 썩은 배추를 꺼내 폐기해야 하는데, 이를 없애버리고 나면 피해사실이나 그 정도를 입증하는 것이 불가능하거나 곤란해지는 경우에 증거보전절차를 이용하면 된다. 증거보전은 소송을 시작하기 전에도 할 수 있지만 소송을 제기한 뒤 절차의 진행상황에 따라 필요해지는 경우도 있다. 증거가 점점 사라져가고 있어 조사 불능이 예상되는 경우는 물론이고 시간의 경과에 따라 현상이 변경될 염려가 있는 경우도 포함된다. 증거보전은 모든 종류의 증거방법에 대해 가능하다. A씨의 경우에는 증거보전의 방법으로 배추가 썩고 있는 냉장창고에 대한 현장검증이나 감정을 신청할 수 있다. 수술로 인한 부작용이 우려될 때는 손해배상청구소송을 제기할 것에 대비해 미리 병원의 진료기록부 등 문서의 서증조사가 필요한 경우도 있다. 전화협박을 했다고 억울하게 고소를 당한 경우라면 이동통신회사의 통화기록부터 확보해 두도록 한다. 통화기록 보존기간은 몇달에 불과하기 때문에 이동통신회사에 미리 사실조회신청을 해서 증거를 보전해놓을 필요가 있다. 드물기는 하지만 증인이나 당사자 본인이 병으로 위독하거나 고령으로 앞으로 얼마나 더 살 수 있을지 가늠하기 힘든 경우, 외국에 나가 당분간 귀국할 수 없는 경우 등에는 해당 증인이나 당사자를 미리 신문할 수도 있다. 증거보전으로서의 증거조사도 본래 소송에서의 증거조사와 똑같은 방법으로 이뤄지고, 그 결과 역시 나중에 소송에서 그대로 사용할 수 있다. 소송을 제기하기 전에 증거보전 신청을 할 때는 검증하고자 하는 물건이 있는 곳 또는 문서를 가진 사람이나 신문을 받을 사람이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 하면 된다. 재판은 증거에 따라 한다. 합당한 주장에 이를 뒷받침할 수 있는 증거가 확보되어 있다면 분쟁이 격화되거나 장기화될 이유가 없다. 피해가 발생해 억울하고 화가 나더라도 우선 감정을 가라앉히고 증거를 확보해둔 뒤 합리적인 해결방안을 제시해야 한다. 노정희 서울중앙지법 부장판사

# 사례 올해 고3 수험생이 된 유치한(18)군은 평소에도 특이한 이름 때문에 놀림을 받아왔다. 또 부모님이 출생신고를 1년 늦게 하는 바람에 동급생들에게 나이가 어리다는 이유로 따돌림을 당하곤 했다. 최근 들어 수험 스트레스까지 심해지고 있는 데다 마음을 터놓을 친구도 없어 유치한군은 학교생활이 괴롭기만 하다. Q 유치한군이 이름을 고치고 생년월일도 바로잡기 위해서는 어떤 방법이 있을까. A 개명과 생년월일 정정은 모두 법원에 신청을 하고 허가를 받아야 가능하다. 우선 개명의 경우 이름을 고치려는 사람이 미성년자일 때는 부모가 법정대리인으로 대신 신청할 수 있다. 하지만 의사능력, 즉 사리를 이해하고 판단하는 일반적인 능력이 있다고 인정되면 미성년자라고 하더라도 본인이 직접 개명 허가 신청을 낼 수 있다. 유치한군처럼 고등학생인 경우 일반적으로 의사능력이 있는 것으로 본다. 개명 허가 신청은 주소지를 관할하는 가정법원 또는 가정지원에 신청서를 제출하면 되는데, 신청서 양식은 법원에 비치되어 있다. 서울가정법원 홈페이지에서도 출력할 수 있다. 신청인의 인적사항과 개명이 필요한 이유, 개명할 이름 등을 적어 내면 된다. 가정법원 등이 없을 경우에는 관할 지법이나 지원에 신청서를 제출하도록 한다. 이름을 바꾸려고 할 때 주의 깊게 생각해야 할 점은 개명과 함께 기존 이름으로 형성된 사회·경제적 관계가 단절될 수 있다는 것이다. 이에 원래 개명은 유치한군처럼 특이한 이름을 바꾸는 경우 등에 대해서만 제한적으로 허용됐다. 하지만 2006년 대법원에서 “개명은 개인의 인격권, 행복추구권이라는 측면에서 원칙적으로 허용되어야 한다.”는 판결을 내린 이후 신청자가 급증, 최근 들어서는 매해 10만명 정도가 개명허가신청을 하고 있다. 하지만 범죄를 은폐하거나 법령상 제재를 회피하려는 등 불순한 목적이 있는 경우에는 여전히 개명이 제한되고 있다. 따라서 수사나 재판을 받고 있다든지, 신용불량자로 등재되어 있는 경우 등에는 대체로 개명이 어렵다. 이런 경우가 아니더라도 부모 등이 정해준 이름을 바꿀 때는 신중한 판단이 필요하다. 여러 차례 개명을 해도 ‘팔자’가 별반 달라지지 않거나, 부모가 자녀를 위해 일방적으로 이름을 바꿨다가 오히려 학교생활에 더 적응하기 힘들어지는 경우도 종종 있기 때문이다. 생년월일 정정신청은 신청인의 가족관계등록지(종전 호적지)를 관할하는 가정법원 또는 가정지원에 내야 한다. 이름을 정하는 것이 개인의 선택이라면 생년월일은 객관적으로 진실한 출생일을 공식적인 문서인 가족관계등록부에 기재하는 것이기 때문에 정정이 쉽게 허용되지 않는다. 따라서 의사의 출생증명서 등 변경을 원하는 날짜가 진짜 생년월일이라는 것을 객관적으로 입증할 수 있는 자료가 필수적이다. 주민등록상 생년월일과 실제 생년월일이 차이가 많이 날 때는 치아 감정 등을 통해 생물학적 나이를 추산한 자료도 간접 증빙자료로 활용할 수 있다. 홍기태 서울중앙지법 부장판사

Q A씨의 집 담에 금이 간 원인이 정확히 무엇인지 밝힐 수 있나? 이웃집의 공사가 원인이라면 어떤 방법으로 피해를 보상받을 수 있나? A 환경 침해 관련 소송은 다른 민사소송과 달리 인과관계와 손해액을 입증하는 것이 힘들어 피해자격인 원고들이 겪는 어려움이 크다. 명백히 손해가 있더라도 환경 침해는 여러 가지 원인으로 발생할 수 있기 때문에 그 손해가 과연 특정인의 잘못에서 비롯된 것인지 확정하기 어려운 경우가 매우 많다. A씨의 집 벽에 금이 간 것도 공사 때문인지, 비 때문인지, 단순히 집이 낡아서인지, 아니면 세 가지 요인이 모두 합쳐져서 그런 것인지 단정하기 힘들다. 특히 소음처럼 손해의 물리적인 결과가 남지 않는 경우에는 공사하는 기간이 끝나 버리면 원래의 침해내용을 증명하기가 매우 어려워진다. 분쟁이나 환경 침해가 예상된다면 공사 이전과 이후 상황의 차이를 보여줄 증거를 사전에 확보할 필요가 있다. A씨도 공사가 시작되기 전 미리 담벼락 사진을 찍어 놨다면 피해 사실이나 인과관계를 입증하는 것이 훨씬 수월했을 것이다. 이 경우 사진도 당사자가 아니라 제3자나 공사업체 등 상대방과 함께 찍는 것이 법원 등에서 신빙성을 인정받는 데 더 도움이 된다. 본인이 찍더라도 시간이 경과하면서 피해도 진행되고 있다는 사실을 객관적으로 입증하면 된다. 이 경우 카메라 날짜는 환경설정으로 조작이 가능하기 때문에 충분치 않고, 당일 신문 등이 사진 한 귀퉁이에 나오게 하는 방법 등을 활용할 수 있다. A씨의 집처럼 벽에 금이 간 경우는 단계별로 사진을 찍으면 되지만, 소음의 경우는 보다 지속적으로 피해 정도를 보여줄 필요가 있다. 이 경우 제3자인 행정기관 등의 도움을 받을 수 있는데, 행정기관의 소음 측정 기간 간격이 길 때는 지속성을 입증하기 위해 중간중간 소음 발생 정도를 자체적으로 측정해 입증 자료를 보충할 필요가 있다. 일단 피해가 발생한 뒤에는 감정을 배제하고 합리적인 조치를 강구해 나가야 한다. 상대방을 무조건 비난하거나 피해사실만 내세우는 것은 법정 싸움에서도 전혀 도움이 되지 않는다는 사실을 명심해야 한다. 설령 실제로 건설사가 피해를 유발했다고 해도 시행사와 분양자 등의 자금 관계가 복잡하게 얽혀 있는 데다 정말로 자신들의 잘못으로 벽에 금이 간 것인지, 상대방이 요구하는 보상액이 정당한 것인지 확신하지 못해 배상 청구에 응하지 못하는 경우가 많다. 때문에 피해자들은 상대방에게 합리적인 판단을 하고 대처할 여유를 주는 동시에 법원을 포함한 제3자를 설득할 근거를 제시해야 한다. 법원에 소송을 제기하기 전에 환경분쟁조정위원회를 이용하는 것도 권할 만하다. A씨는 서울의 한 지역 주택가에 3년째 살고 있다. 한 달 전쯤부터 이웃에서는 대대적인 개보수 공사를 벌이고 있다. 그런데 최근 비가 온 뒤 이웃집과 맞닿은 담벼락에 금이 간 것을 발견했다. 이웃집 공사 이전에는 벽에 금이 가지 않았던 것 같은데, 확증도 없이 이웃에게 따질 수도 없어 고민이다. 임채웅 서울중앙지법 부장판사

# 사례 결혼을 앞둔 A씨는 신혼집에 들어가기 위해 전세로 혼자 살던 오피스텔에서 곧 나오기로 했다. 그런데 새로운 세입자가 구해지면 바로 보증금을 돌려주겠다던 오피스텔 주인이 갑자기 말을 바꿔 임대차 기간이 만료되기 전에는 보증금을 돌려줄 수 없다고 버티기 시작했다. ‘역전세난’ 때문에 전세 가격이 내려가 A씨가 들어왔던 금액으로는 오피스텔 전세가 나가지 않기 때문이었다. 자신의 이름으로 신혼집 전세 계약을 하고 입주를 앞두고 있는 A씨는 고민에 빠졌다. 주민등록을 신혼집으로 옮기려니 보증금을 돌려받지 못하게 될까 걱정이 되고, 그대로 두자니 자칫 신혼집의 보증금을 돌려받지 못하게 되는 것은 아닐까 불안하기 때문이다. Q A씨가 기일에 맞춰 신혼집으로 이사도 가고, 살던 오피스텔의 보증금도 받을 수 있는 방법은 없을까. A 보증금 지급 분쟁이 발생할 경우에 대비해 가장 먼저 생각할 수 있는 것은 ‘임차권 등기’가 있겠다. 주택임대차보호법은 임차인이 임차주택이 있는 곳의 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있다. 임차권 등기를 마치면 임차인은 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권을 취득할 수 있다. 이런 권리는 이사를 하고 주민등록을 다른 곳으로 옮기더라도 사라지지 않는다. 따라서 임대인이 임차주택을 다른 사람에게 처분하거나, 임차주택에 대한 경매가 진행되더라도 임차인은 보증금을 보장받을 수 있다. 하지만 이런 임차권 등기 명령은 임대차 기간이 끝난 뒤에 신청할 수 있는 것이기 때문에 전세기간이 남아 있는 A씨의 경우에는 임차권 등기 명령을 신청할 수 없다. 그렇다면 A씨는 어떻게 해야 할까. 원칙적으로는 보증금을 돌려받을 때까지는 오피스텔 임대인에게 열쇠를 반환하거나 주민등록을 옮기지 말아야 한다. 주택임대차보호법상 임차인이 대항력을 갖추려면 임차인이 주민등록 전입신고를 한 뒤 그 집에 살면서 주민등록을 유지해야 하기 때문이다. A씨의 경우에는 일단 자신의 주민등록은 살던 오피스텔에 남겨두고, 이사를 한 뒤 새로 들어갈 신혼집에는 배우자 명의로 주민등록 전입신고를 하면 된다. 이렇게 되면 A씨는 양쪽 집 모두에 대해 주택임대차보호법상 대항력을 가질 수 있게 되는 셈이다. 대법원도 임차인 본인뿐만 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록으로도 대항력을 가질 수 있다고 판단하고 있다. 만약 집 주인이 A씨의 남은 전세기간 동안 오피스텔을 다른 사람에게 다시 월세로 임대하는 것에 동의한다면, A씨는 오피스텔에서 자신의 주민등록을 이전해도 된다. 월세 임차인(전차인)이 오피스텔을 점유하고 주민등록 전입신고를 하는 것으로도 A씨의 주택임대차보호법상 대항력은 계속 유지되기 때문이다. 다만 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 오피스텔을 임차해서 주민등록을 이전한 경우나, A씨의 주민등록을 남겨둔 채 월세 임차인이 전입신고를 하지 않고 들어와 사는 경우에는 A씨가 대항력을 갖지 못한다. 김주원 서울중앙지법 부장판사

#사례 주택재개발정비사업 시공사 입찰에 참여한 A, B, C사는 주택재개발정비사업조합장을 맡고 있는 D씨에게 시공사로 선정해 달라고 부탁했다. 특히 A사 전무는 시공사를 선정하는 총회를 앞두고 D 조합장과 식사하는 자리에서 현금 1000만원이 든 돈가방까지 건넸다. D 조합장은 A사를 위해 조합원을 설득하는 등 특별한 노력을 하지 않은 것은 물론이고 A사를 지지하는 의사를 밝히지도 않았지만, 조합원 대부분이 A사를 선호해 결국 A사가 시공사로 선정됐다. Q 총회에서 B, C사를 시공사로 선택한 조합원들이 뒤늦게 D 조합장이 A사에게서 돈을 받은 사실을 알고 경찰에 고발했다. D 조합장은 돈만 받았을 뿐 A사를 위해 부정하게 노력한 적도 없고, 조합장으로서의 임무도 게을리한 것이 아니라고 호소했다. D 조합장의 법적 책임은 없나 A 시장, 군수, 대한주택공사 등이 아닌 사람이 주택재개발정비사업을 시행하려면 정비사업구역 안에 토지 등을 소유하고 있는 이들로 구성된 조합을 설립해야 한다. 이 경우 조합 설립을 위한 추진위원회를 구성해 시장이나 군수의 승인을 얻어야 한다. 시공사는 통상 조합 설립을 위한 창립총회에서 선정하거나 조합 설립 뒤 선정하게 되는데, 정비사업구역 등에 따라 공사규모가 큰 경우가 많기 때문에 건설회사 등이 사활을 걸고 로비활동을 펼치기도 한다. 로비 대상은 주로 조합의 임원들이며, 특히 조합장에게 집중되곤 한다. 조합은 주요 업무에 대해 행정청의 감독을 받는 동시에 공법상 법인으로 되어 있다. 조합의 임원은 총회의 의결을 거쳐 선임·해임해야 하며, 총회의 의결을 거치지 않고 재개발사업을 임의로 추진하는 임원은 2년 이하의 징역 또는 2000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있다. 일반적으로 뇌물죄는 공무원 또는 중재인이 직무에 대해 금품을 주고 받거나 약속하는 경우 성립하므로 공무원이 아닌 사람과는 금품을 주고 받더라도 뇌물죄가 되지 않는다. 예를 들어 국립대학교의 의과대 교수 겸 국립대학교병원 의사가 구치소에 왕진을 가서 진단서를 작성해 주고 구속집행정지신청에 대한 법원의 사실조회에 대해 회신을 보내준 대가로 사례금을 받았다고 하자. 이는 의사로서의 진료업무이지 교육공무원인 국립대학교 의과대학 교수의 직무와 밀접한 관련 있는 행위가 아니기 때문에 뇌물죄가 되지 않는다. 도시 및 주거환경정비법에서는 조합장 등 조합의 임원을 뇌물죄의 적용을 받는 공무원으로 규정하고 있다. 때문에 조합장이 직무와 관련해 돈을 받았다면 별도의 부정한 청탁이 없었더라도 뇌물죄가 성립한다. 시공사 선정을 위한 총회 개최는 조합장의 직무와 관련된 것이기 때문에 D 조합장이 A사가 시공사로 선정되도록 부정한 방법을 쓰지 않았다고 해도 돈을 받은 것 자체만으로 뇌물죄로 처벌받을 수 있다. 구체적인 조합 활동이 없는 상태라고 하더라도 재개발조합이 인가를 받고 법인 등기를 마쳤다면 도시 및 주거환경정비법에 따라 조합장이 뇌물죄의 주체가 될 수 있다. 정비사업전문관리업자의 대표자, 임원 및 직원도 마찬가지로 뇌물죄로 처벌받을 수 있다. 이영동 서울중앙지법 부장판사

Q A씨가 계속 재건축에 반대하면 살고 있는 아파트에서 나가야 할까. 또 A씨가 조합원으로 가입한 뒤 분양신청을 하지 않는다고 해도 무조건 부담금을 내고 신축한 아파트를 분양받아야 하나. A 주택재건축사업은 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다. 아파트 등의 주택재건축사업을 위해 설립하는 주택재건축정비사업조합은 기본적으로 재건축사업에 동의한 아파트 등의 소유자가 조합원이 된다. 하지만 정비사업구역 안에 토지 등을 가지고 있는 사람은 재개발 사업에 동의하지 않더라도 자동으로 조합원이 된다. 이에 따라 재건축조합은 조합 설립에 동의하지 않는 아파트 소유자에게 집을 팔라고 청구할 수 있는데, 조합이 이런 매도청구권을 행사하기 위해서는 우선 아파트 소유자에게 조합 설립에 동의하는지 서면으로 물어봐야 한다. 이를 ‘최고’라고 하는데, 아파트 소유자는 두 달 이내에 답해야 한다. 두 달 안에 회답하지 않으면 조합설립에 동의하지 않는 것으로 간주된다. 조합은 재개발에 동의하지 않거나 답변을 하지 않은 아파트 소유자에게 다시 두 달 이내에 주택을 시가에 따라 매도하라고 청구할 수 있다. 이 경우 보통 소송을 통해 청구하게 되는데, 조합과 아파트 소유자가 따로 합의를 하지 않더라도 매도를 청구하는 내용이 담긴 소장 부본이 아파트 소유자에게 도달되는 날 조합과 아파트 소유자 사이에 매매계약이 성립된 것으로 본다. 이에 따라 조합은 아파트 소유자에게 매매대금을 지급해야 하고, 아파트 소유자는 조합에 그 아파트에 대한 소유권이전등기를 해줘야 한다. 이런 의무는 서로 동시에 이행해야 한다. 매매대금은 매매계약이 성립된 날의 시가로 정해진다. 이 시가는 보통 법원이 선정한 시가감정평가기관이 평가한 금액이 된다. 조합은 재건축사업시행인가 고시 이후 조합원들에게 신축할 아파트에 대해 분양신청을 하라고 공고한다. 신청기간 안에 신청을 하지 않거나 분양신청을 철회한 조합원에게는 150일 이내에 현금으로 청산해 줘야 한다. 이 경우 청산금액은 사업시행자와 조합원이 협의해 산정하는데, 보통 감정평가업자 2명 이상이 평가한 금액을 산술평균해 낸 금액을 기준으로 한다. 조합원이 분양신청을 했지만 분양계약을 체결하지 않은 경우에도 현금으로 줘야 한다. 이처럼 재건축에 반대하거나 분양신청 혹은 분양계약 체결을 하지 않은 경우에도 결국 보상을 받고 아파트 소유권을 조합에 넘겨줘야 한다. 기준일자 시가 등에 따라 보상금의 액수가 달라지므로 이 점에 유의해야 한다. A씨가 살고 있는 아파트 전체를 재건축하기 위한 재건축조합이 꾸려졌다. 하지만 A씨는 어렵게 아파트를 장만한 처지에 여유자금이 없어서 조합에서 말하는 부담금을 납부하기도 어려운 데다 지금 살고 있는 아파트가 로열층에 전망도 좋아 굳이 재건축을 원치 않는다. 이영동 서울중앙지법 부장판사

#사례 A씨는 입사 5년차 직장인이다. 지금 당장 직장을 그만둘 뜻은 없지만, 갑자기 집안 사정이 어려워져 월급만으로는 생계 유지가 어려운 상황이다. 이에 ‘퇴직금 중간정산’을 신청하는 방법을 고민 중이다.Q A씨가 지금 퇴직금 중간정산을 받는다면 10년 뒤 회사를 그만둘 때는 몇 년치 퇴직금을 받을 수 있나? 퇴직금을 분할해 매달 월급에 포함시켜 지급하는 약정이 퇴직금 중간정산으로서 효력을 지니려면 어떤 요건을 충족시켜야 하는가? A 근로자퇴직급여 보장법 8조 2항은 근로자의 요구가 있는 경우에는 퇴직하기 전에, 계속 근로한 기간에 대한 퇴직금을 미리 정산해 지급할 수 있도록 하고 있다. 이를 퇴직금 중간정산이라 하는데 퇴직금 중간정산은 근로자가 요구한 경우에만 할 수 있고, 고용주가 강요할 수는 없다. 중간정산 뒤 퇴직금 산정은 정산시점부터 새로 계산한다. 이에 따라 A씨가 지금 퇴직금 중간정산을 받고 10년 뒤 퇴직한다면 15년을 근무한 것이지만 퇴직시 퇴직금은 10년치만 받게 되는 것. 근로자퇴직급여 보장법 부칙은 “법 시행 당시(2005년 12월) 종전의 근로기준법 제34조 제1항의 규정에 의해 설정된 퇴직금제도와 미리 정산해 지급된 퇴직금은 이 법에 의해 설정되거나 지급된 것으로 본다.”고 규정하고 있다. 현행 근로자퇴직급여 보장법 제정 이전에 퇴직금을 중간정산한 경우에도 이 법이 적용되도록 규정하고 있는 것이다. 퇴직금을 분할해 매월 임금에 포함해 받는 것도 퇴직금 중간정산으로 인정받을 수 있다. 하지만 이를 위해서는 몇 가지 요건이 충족돼야 한다. 대법원은 이 약정이 퇴직금 중간정산으로 유효하기 위해서는 우선 중간정산을 요구하는 근로자의 요구가 명시적이어야 한다고 판시하고 있다. 두 번째 조건으로는 중간정산을 요구하기 이전의 근속기간에 대해서만 퇴직금을 분할지급할 수 있고, 장래에 계속 근로할 것을 전제로 미리 중간정산할 수는 없다고 하고 있다. 마지막으로 연봉제 계약을 맺었을 때는 연봉 중에 포함되는 퇴직금의 액수가 명확하게 제시되어 있어야 한다는 것이 대법원 판례다. 이 가운데 특히 두 번째 요건에 대해 보면, 퇴직금은 후불임금으로서의 성격이기 때문에 앞으로 일할 기간에 대한 퇴직금을 미리 당겨 받는 것은 불가능하다. 가령 2009년에 계속 회사에 다닐 것이 확실하다고 해도 이에 대해 발생할 퇴직금을 2009년 1~12월 임금에 균등분할해 지급하는 것은 불가능하다. 반면 2008년에 이미 발생한 퇴직금을 2009년 1~12월까지 균등분할해 지급하는 것은 퇴직금 중간 정산에 의한 지급으로 보기 때문에 가능하다. 한편 1년 연봉을 지급하고 마지막 달에 1개월치 월급을 추가로 지급하는 이른바 ‘13개월분 월급 지급 약정’은 이미 발생한 1년 계속근로기간에 대한 퇴직금을 지급하는 것이기 때문에 퇴직금의 후불임금적 성격에 어긋나지 않는다. 따라서 퇴직금 중간정산에 의한 지급으로서 유효하다. 김수천 서울중앙지법 부장판사

#사례 A씨는 서울에서 부동산 중개사무소를 운영하고 있는 B씨를 통해 자신이 소유하고 있던 서울에 있는 아파트를 C씨에게 팔았다. B씨는 중개수수료를 지급해야 한다면서 관행에 따른 금액을 요구했다. 중개업계의 관행을 모르는 A씨는 B씨가 말하는 수수료가 조금 많다는 생각을 했지만 불경기에 건물을 매도한 것으로 만족하면서 요구대로 수수료를 지급했다. Q A씨가 B씨에게 법정 한도를 초과해서 중개수수료를 지급했다면 초과된 금액을 반환받을 수 있을까. A 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 등 관련 법령에서는 중개업자가 받을 수 있는 중개수수료의 한도를 정해 놓고 있다. 법 제32조는 ‘중개업자는 중개 업무에 대해 의뢰인에게서 소정의 수수료를 받을 수 있고, 중개수수료의 한도 등에 관한 사항은 국토해양부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도의 조례로 정하고, 주택 이외의 중개에 대한 수수료는 국토해양부령으로 정한다.’고 규정하고 있다. 이 법률 시행규칙에 따르면 중개수수료는 중개의뢰인 매도·매입자 양쪽에게서 각각 받되, 한쪽에서 받을 수 있는 한도는 주택 매매 및 교환의 경우 거래금액의 1000분의 9 이내, 주택 임대차는 1000분의 8 이내, 주택 이외의 대상물은 1000분의 9 이내이다. 특별시·광역시·도 또는 특별자치도는 시행규칙이 정한 범위 안에서 주택 중개 수수료의 한도를 정하고 있다. 따라서 중개의뢰인은 중개업자에게 법정한도보다 높은 중개수수료를 지급하기로 약정했다고 해도 법정 중개수수료만 지급하고 나머지 부분은 지급하지 않아도 된다. 이미 법정한도를 초과해 지급한 경우에는 그 초과 부분을 부당이득으로 보기 때문에 중개인에게 반환을 청구할 수 있다. 중개수수료 이외에 사례비나 수고비 등의 명목으로 금품을 준 경우에도 마찬가지이다. 이런 사례와 관련해 대법원은 “관련 법령에서 정한 부동산 중개수수료에 관한 규정들은 부동산중개 수수료 약정 가운데 소정의 한도액을 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한, 국민생활의 편의를 증진하는 것이 목적으로 이른바 강행법규에 속한다.”면서 “그 한도를 초과하는 중개수수료에 대한 약정은 한도를 초과하는 범위 내에서 무효”라는 입장이다. 따라서 B씨가 중개사무소 소재지인 서울특별시의 조례가 정한 기준보다 많은 수수료를 받아냈다면, A씨는 초과분을 돌려받을 수 있다. 이와 함께 중개업자는 법정 중개수수료의 한도를 초과해 중개수수료를 받은 경우 중개업등록을 취소당할 수 있고(38조 제2항 제9호), 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금(49조 제1항 10호)에 처해질 수 있다. 김주원 서울중앙지법 부장판사

#사례 트럭운전사 A는 야간에 경부고속도로를 운행하다가 졸음이 쏟아지자 고속도로 갓길에 트럭을 주차시킨 후 잠시 잠을 자고 있었다. 그런데 승용차 운전자 B가 부근을 지나다가 도로 위에 떨어진 장애물을 발견하고 당황한 나머지 핸들을 우측으로 크게 돌리면서 갓길에 주차했던 A의 트럭과 충돌했고 그 충격으로 승용차 동승자 C가 사망했다. Q C의 유족들은 트럭운전자 A도 교통사고에 대한 책임이 있다고 주장하면서 손해배상을 요구하고 있다. 하지만 A는 교통사고의 원인이 오로지 전방주시의무를 게을리한 승용차 운전자 B에게 있다면서 유족들의 요구를 거부하고 있다. 트럭운전자 A는 C의 사망에 대한 책임을 져야 할까. A 대부분의 운전자들이 갓길로 운전해서는 안 된다는 점은 익히 알고 있지만 정작 아주 예외적인 경우가 아니면 갓길에 주차할 수 없고 주차할 수 있는 경우에도 어떤 조치를 취해야 하는지 충분히 알지 못한다. 이런 문제는 전혀 예상치 못한 책임을 지는 경우로 이어지는데, 위 사고에서도 트럭운전자 A는 C의 사망에 대한 책임을 져야 한다. 도로교통법 및 시행규칙은 자동차 운전자는 고속도로나 자동차전용도로에서 고장이나 그 밖의 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 갓길에 주·정차할 수 없고 고장으로 갓길에 주차하는 경우 고장자동차 표지(야광삼각대)를 자동차로부터 100m 이상 뒤쪽 도로상에 설치해야 한다. 또 밤에는 고장자동차 표지와 사방 500m 지점에서 식별할 수 있는 적색의 섬광신호·전기제등 또는 불꽃신호를 자동차로부터 200m 이상의 뒤쪽 도로상에 추가로 설치해야 한다고 규정하고 있다. 우선 A는 고장 등 부득이한 사유가 없었음에도 트럭을 갓길에 주차한 자체가 불법이다. 승용차가 장애물의 출현이라는 돌발사태에 대피하기 위해 급우회전했는데, 갓길에 주차된 트럭이 없었더라면 충돌사고가 발생하지 않았을 것으로 보이므로 트럭의 갓길 불법주차와 충돌사고 사이에 상당 인과관계도 인정된다. 따라서 A는 C의 사망에 대해 B와 함께 공동불법행위책임을 진다. 설사 트럭을 주차한 곳이 갓길의 가장자리로 트럭이 차지하고 있는 공간을 제외한 나머지 부분으로 차량의 통행이 가능했더라도 책임 유무가 달라지지 않는다. 또 A가 트럭의 고장으로 부득이 갓길에 주차했고 고장자동차 표지 등을 하지 않은 상태로 수신호만을 하다가 충돌사고가 발생했을 경우라도 그 결과가 달라지지 않는다. A의 갓길 주차 자체는 적법하지만 고장자동차 운전자로서의 의무를 다하지 않았으므로 C의 사망에 대해 책임을 져야 할 가능성이 크다. 승용차가 무보험상태이고 B가 무일푼이라면 A는 사실상 C의 사망에 대한 책임 전부를 떠안아야만 될 것이다. 송우철 대전고법 부장판사

#사례 갑회사는 아파트 단지 내에 상가를 신축해 분양에 나섰다. 하지만 경기 불황 등으로 상가 분양이 쉽지 않자 상가 내 업종 제한을 통해 분양하기로 했다. ①상가는 부동산중개업소 ②상가는 편의점 ③상가는 약국 ④상가는 학원으로 업종을 정해 ①상가를 A에게 ②상가는 B에게 ③상가는 C ④상가는 D에게 각각 분양했다. [Q] ①상가를 분양받은 A는 업종을 바꾸어 편의점을 운영할 수 있을까 [A] 상가분양시에 상가자치규약(관리단규약), 분양신청서 등에 업종을 제한해 분양하도록 규정하는 예가 많다. 이는 상인들의 공동이익의 증진 및 상가의 원활한 기능 유지라는 목적을 위한 것으로서 법률상 유효한 것으로 취급된다. 따라서 A는 지정된 업종을 준수해야 한다. [Q] A가 업종제한에 위반해 편의점을 운영하는 경우 B는 어떤 조치를 취할 수 있을까 [A] 우선 B는 업종제한 위반을 이유로 A의 영업금지를 청구하는 소송을 제기할 수 있다. 물론 소를 제기하더라도 승소판결의 확정시까지는 영업을 금지시킬 수 없으므로 이와는 별도로 영업금지가처분을 신청해 A의 영업을 막는 것도 가능하다. 여기서 A가 ①점포를 E에게 임대했을 때 E는 편의점을 운영할 수 있는지도 문제다. 물론 우리 법은 업종제한약정의 효력은 임차인에게도 미친다고 해석하고 있다. 따라서 E도 편의점을 운영할 수 없다. [Q] A는 ①점포를 F에게 양도했다. 양수인인 F는 편의점을 운영할 수 있나 [A] 양수인은 분양계약의 직접 당사자는 아니나 분양계약에서 약정한 업종제한 의무를 수인하는 묵시적 동의를 한 것으로 본다. 따라서 F는 편의점을 운영할 수 없다. [Q] C는 D에게 ④점포를 약국으로 운영할 것을 승낙했다. 그런데 D는 약국영업을 하던 중 ④점포를 G에게 팔았다. G는 약국영업을 계속할 수 있을까 [A] 소위 같은 종류의 영업에 대한 승낙은 특정점포에서의 영업에 대한 것이므로 승낙의 상대방은 물론 그 권리를 승계한 사람이 특정 점포에서 동종영업을 하는 것도 묵시적으로 승낙한 것으로 봐야 한다. 따라서 D의 승계인인 G는 약국영업을 할 수 있다. [Q] B는 편의점이 아닌 다른 영업을 하고 싶다. 그렇다면 B는 어떤 절차를 거쳐야 할까 [A] 상가와 같은 집합건물에는 구분소유자(임차인은 포함되지 않는다)로 구성되는 관리단이 존재한다. 업종제한약정을 변경하기 위해서는 관리단의 동의 또는 관리단규약에 따른 변경절차가 요구된다. 따라서 B는 관리단의 동의를 받거나 관리단집회에서 규약을 제정하도록 하고 규약에 업종제한과 그 변경에 관한 규정을 포함시켜 그 규정에 따라 업종을 변경해야 한다. 대부분의 규약은 업종변경으로 인해 영향을 받는 동종 업종 구분소유자의 동의를 얻도록 규정하고 있다. 김용석 서울중앙지법 부장판사

#사례2 홍길동은 절친한 친구 임꺽정으로부터 사업을 위해 이름을 빌려달라는 부탁을 받았다. 임씨는 사업자 등록 명의를 홍씨로 하면 사업상 등록 명의자인 홍씨 명의로 대출받는 경우가 생길 수도 있다고 했다. 그러면서 임씨는 ‘제세 공과금, 이자 등은 일체 내가 책임지고 부담하고 그 외 모든 문제를 책임지겠다.’고 호언장담했다. Q 사업자 명의를 빌려주면 홍씨에게 어떤 불이익이 있을까? A 상법 제24조에서는 ‘타인에게 자기의 성명 또는 상호를 사용해 영업을 할 것을 허락한 자는 자기를 영업주로 오인해 거래한 제3자에 대해 그 타인과 연대해 변제할 책임이 있다.’고 규정하고 있다. 따라서 임씨의 거래 상대방이 홍씨를 영업주로 오인한 경우 홍씨는 임씨와 함께 거래에 대한 책임을 져야 한다. 이 경우 명의대여사실을 알았거나 모른 데 대해 중대한 과실이 있는 때에는 책임을 지지 않는다. 또 중대한 과실 여부도 면책을 주장하는 홍씨가 입증해야 한다. 또 명의를 빌려준 홍씨는 명의를 빌린 임씨나 그 직원의 불법행위에 대해 민법상 사용자책임을 질 수도 있다. 내부적으로는 홍씨 본인의 사업이 아니고 임씨나 그의 직원을 홍씨가 실제로 직접 지휘·감독하는 관계가 아니더라도 외부에 대한 관계에서는 그 사업이 홍씨의 사업이고 또 임씨나 그의 직원을 홍씨가 고용한 사람으로 볼 수 있기 때문이다. 이에 따라 임씨나 그의 직원이 업무를 하면서 다른 사람에게 손해를 끼쳤다면 홍씨는 민법상 사용자책임 규정에 의해 그 손해를 물어줘야 하는 경우가 있다. 예컨대 민간보육시설 설치신고자 명의를 대여한 사람에게 보육교사의 과실로 3세의 위탁아가 열차에 치여 사망한 사고에서 사용자책임을 인정한 사례도 있다. 또 자기 명의의 사업자등록과 채석허가 및 화약류 사용을 허가해 발파 작업을 하게 한 경우 실제로 작업을 지휘·감독했는지 여부와 상관없이 명의차용인이나 그 직원의 과실로 인해 발생한 안전사고에 대해 손해배상책임이 인정된 예도 있다. 이와 함께 임씨가 홍씨 명의로 대출을 하게 되면 은행에 대출계약상의 채무를 부담하려는 의사를 은행에 나타낸 것으로 특별한 사정이 없는 한 홍씨가 대출금 상환 의무를 지게 된다. 이렇듯 여러 가지 복잡한 문제가 있고 불이익이 발생할 우려가 있으므로 아무리 친한 사이라 하더라도 가능한 한 명의 대여 부탁에는 응하지 말아야 한다. 각서, 공증 그 무엇이든지 모두 당사자 사이의 내부적인 효력에 불과한 것이고 제3자에 대한 관계에서는 명의자로서 일단 책임을 질 수밖에 없음을 명심해야 한다. 최진수 서울중앙지법 부장판사

#사례1 홍길동씨는 초등학교 때부터 절친한 친구 임꺽정씨로부터 사업을 위해 명의를 빌려 달라는 부탁을 받았다. 임씨는 우선 사무실로 사용할 상가건물의 일부를 매수하면서 홍씨 앞으로 소유권 이전등기를 했으면 한다고 했다. 임씨는 “관련 세금을 비롯한 돈 문제는 내가 모두 해결하겠다. 친구 좋은 게 뭐냐, 형사처벌도 모두 내가 책임을 지겠다.”면서 “걱정 말라.”고 말했다. 절친한 친구의 부탁을 거절하지 못한 홍씨는 현재까지 명의를 빌려줘야 하는지를 고민 중이다. Q 홍씨가 상가 매수에 등기 명의를 빌려 주면 임씨와 홍씨는 어떤 위험에 노출될까? A 우선 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’은 부동산에 관한 명의신탁을 금지하고 있어 홍씨가 상가에 관한 소유권이전등기를 임씨 대신 받게 되면 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금형의 처벌을 받을 수 있다. 물론 명의신탁자인 임씨는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금으로 더 엄하게 처벌 받게 되며 부동산 매수 금액의 30%에 해당하는 금액의 범위 안에서 과징금을 부과 받게 된다. 또 임씨가 과징금을 부과 받고도 자신의 명의로 등기하지 않는다면 과징금 부과일부터 1년이 경과한 때에 부동산 평가액의 10%에 해당하는 금액을, 다시 1년이 경과한 때에 부동산 평가액의 20%에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 부과 받게 된다. 결국 ‘별일 있을까’ 하는 생각으로 명의신탁을 하게 되면 형사처벌은 물론 재산 전체를 날릴 수도 있다. 또 관련 법률은 명의신탁약정을 무효로 보고 있으며 명의신탁약정에 따라 이뤄진 등기에 의한 부동산에 관한 권리의 변동도 무효라고 정하고 있다. 다만 명의 대여자와 제3자가 부동산에 관한 소유권, 전세권 등 물권을 갖기 위한 계약을 체결했을 경우 제3자가 명의신탁약정을 모른다면 관련 계약은 유효하다. 따라서 임씨가 상가를 소유자로부터 자기 명의로 산 뒤 본인 명의로 등기를 하지 않고 바로 홍씨에게 소유권이전등기를 했다면 홍씨 명의의 등기는 무효다. 또 홍씨가 견물생심으로 그 명의로 등기된 상가를 임의로 처분하면 횡령죄로 형사처벌을 받을 수 있다. 이와 함께 임씨가 자신의 채권자로부터 강제집행을 피하기 위해 명의 신탁을 했을 경우 홍씨가 이 내용을 알고 있었다면 홍씨도 채권자에 대한 불법행위 책임을 피할 수 없다. 특히 법원은 소송을 통해 명의신탁 사실을 알게 된 경우 국세청장과 부동산의 소재지를 관할하는 지방자치단체장에게 그 사실을 판결문과 함께 통보하고 있어 명의를 빌린 사람과 빌려준 사람에게 그 대가를 철저히 치르도록 하고 있다. 최진수 서울중앙지법 부장판사