우려했던 ‘풍선 효과’는 미미… 수요자 몰려 전셋값은 상승세 ‘8·2 주택시장 안정대책’ 이후 서울, 과천, 세종 등 투기성 거래가 심했던 지역의 아파트 시장은 푹 가라앉았다. 거래 자체를 막고, 대출을 옥죄는 강도 높은 규제를 담은 대책이라서 치솟던 가격을 즉시 끌어내리고 거래량을 감소시키기에 충분했다. 일단 투기 수요를 잠재우는 데는 성공했다는 평가를 받는다.특히 재건축 시장이 직격탄을 맞았다. 대책이 조합원 지위 양도(매매)를 막는 직접적인 거래 규제를 담았기 때문에 대책 발표 즉시 거래가 멈췄다. 가격도 큰 폭으로 떨어졌다. 가격 오름세가 가팔라 투기성 거래가 많았던 상품인 데다 전국 집값 상승을 이끌던 서울 강남권에 몰려 있어 시장에 미치는 영향도 컸다.3일 서울 강남구 개포동 주공 아파트단지 상가. 중개업소 30여개가 몰려 있지만 대책 이후 아파트 매매 거래를 성사시켰다는 업소는 찾아보기 힘들었다. 한 공인중개사는 “투기 수요는 물론 실수요자 거래마저 완전히 끊겼다고 보면 된다. 집주인이나 투자자 모두 숨을 죽이고 있다”고 말했다. 대책 발표 직후에는 시세보다 1억~2억원 싸게 급매물이 나오기도 했지만 지금은 거래가 끊기면서 정확한 시세 파악조차 어려울 정도다. 중개업소들은 강남권 주요 재건축 아파트 호가가 3000만원 정도 떨어졌다고 본다. 부동산114 조사에 따르면 지난 한 달간 서울 재건축 아파트값은 평균 0.54% 하락했다. 2003년 말 이전에 구입해 조합원 지위 양도가 허용된 일부 아파트 매물이 나오고 있지만 이마저 거래가 이뤄지지 않고 있다. 시공사 선정을 앞두고 있는 서초구 반포 주공1단지도 거래가 끊겼다. 강동구 둔촌 주공 아파트도 내년 하반기로 예상되는 착공 때까지 거래가 가능하지만 역시 매수세가 확 꺾였다. 재건축 아파트 거래량 급감이 매매 자체를 막는 규제가 원인이었다면 일반 아파트 거래량 감소는 대출 규제와 다주택자 규제의 영향을 크게 받았다. 매매가와 전세보증금의 차이가 크지 않아 ‘갭투자’가 유행했던 서울 강북 지역 중소형 아파트 거래량이 크게 줄었다. 대출 규제가 무차별적으로 이뤄지면서 실수요자의 반발을 사기도 했다. 서울과 함께 투기과열지역으로 묶인 과천, 세종 지역도 거래 중단과 가격 하락으로 이어졌다. 우려했던 풍선효과는 수도권 전역으로 번지지는 않았다. 투기지역에서 빠진 분당과 판교에서 강세가 이어지는 정도다. 그러나 이 지역들의 시세도 어디까지나 호가 기준이고 거래량도 많지 않아 ‘묻지 마’식 풍선효과는 나타나지 않은 셈이다. 서울의 전셋값은 올랐다. 실수요자들이 추가 하락을 예상하고 아파트를 구매하지 않고 전세로 돌아섰기 때문이라는 분석이 나온다. 수도권 전체로는 아파트 전셋값이 하락세를 보이고 있지만 서울만큼은 여전히 강세다. 지난주에도 서울의 아파트 전셋값은 0.03% 올랐다. 인기지역 아파트 청약 결과가 어떻게 나올지도 관심사다. 지난 1일 서울 강남에서 처음 문을 연 서초 신반포 센트럴자이 아파트 견본주택은 2만 5000여명이 다녀갔을 정도로 인파가 몰렸다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “실수요자가 선호하는 새 아파트나 풍선효과를 기대한 신도시 아파트는 가격빠짐 현상이 크지 않았다”며 “가계부채대책, 주거복지로드맵 등 추가 대책 이후 시장 흐름을 정확히 파악할 수 있을 것 같다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

이주열 “지속적 회복세가 중요” 내년 이후 기준금리 인상 가능성 한국은행 금융통화위원회가 이달 기준금리를 연 1.25%에서 동결했다. 하지만 이주열 한은 총재의 고민은 더욱 깊어지는 모양새다.한은은 31일 이 총재 주재로 금통위를 열어 만장일치로 금리 동결을 결정했다. 지난해 6월 금리를 0.25% 포인트 내린 이후 14개월째 동결 행진이다. 한은이 보는 경제 상황 자체는 나쁘지 않다. 이 총재는 금통위 직후 가진 기자간담회에서 “실물경제가 견실한 성장세를 이어 가고 있다”고 진단했다. 수출 증가세와 소비 회복세 등 성장 흐름이 지난 7월 전망(연 2.8%)에 부합한다는 것이다. 문제는 ‘북한 리스크’다. 이달 소비자심리지수(CCSI)가 7개월 만에 하락하고 기업경기실사지수(BSI) 역시 떨어지는 등 경제주체들의 심리가 위축되는 모습이다. 중국의 경제 보복, 미·중 무역 분쟁 등과도 연결돼 있다. “지금으로선 경제에 미치는 영향 정도를 예단하기 어렵다”는 이 총재의 언급에는 이런 불안감이 깔려 있다. 기준금리 인상의 전제조건으로 내세웠던 ‘뚜렷한 성장세’와 관련해 이 총재는 “중요한 것은 경기와 물가 흐름이 (일시적이 아닌) 지속적이냐 하는 판단”이라며 신중한 태도를 보였다.한은은 지난 6월 일찌감치 기준금리 인상 가능성을 열어 놨지만 올해 안에 칼을 빼들지는 미지수다. 이 총재는 이날도 “가계부채가 총량 면에서 매우 높은 수준이어서 지속적으로 억제 안정 노력을 해야 한다”며 여전히 ‘인상 깜빡이’를 끄지 않았다. 하지만 시장에서는 한은이 내년 이후에나 금리를 올릴 것이라는 전망이 우세하다. 올 연말까지 금통위는 10월 19일과 11월 30일 두 차례 남아 있다. 이 총재는 ‘8·2 부동산 대책’에 따른 부동산 침체 가능성에 대해 “미국이나 일본과 같은 위기를 우려할 상황은 아니라고 생각한다”고 선을 그었다. 장세훈 기자 shjang@seoul.co.kr

배후수요가 풍부하게 확보된 지역에 공급되는 오피스가 분양시장에서 이목을 집중시키고 있다. 아파트 분양시장을 중심으로 정부의 부동산 정책 규제가 잇따르면서 오피스가 뜨거운 감자로 떠오르는 가운데 오피스는 입지의 중요성이 부각되기 때문이다. 대기업 인근에 들어서는 오피스는 많은 수요를 바탕으로 공실률 최소화를 기대할 수 있다. 따라서 대기업 인근에서 분양되는 오피스는 안정적인 수익 창출이 기대 가능해 청약 경쟁률도 상대적으로 높은 편이다. 특히 최근에는 섹션 오피스도 눈길을 끈다. 섹션 오피스는 높은 활용도와 장기 임대를 바탕으로 안정적인 수익 창출을 기대할 수 있어 기업인뿐만 아니라 소액투자자에게도 선호되고 있다. 실제 한 개의 층을 작은 단위의 실로 분할한 섹션 오피스 공급도 늘고 있다. 섹션오피스는 임차인의 필요와 용도에 따라 업무용 사무실을 다양한 크기로 나눌 수 있어 효율적인 공간 활용이 가능하며 상대적으로 운용 비용도 적게 소요된다. 비용 절감 등의 이유로 인해 기업의 규모는 작아지고 벤처 및 1인 기업의 창업률 증가 역시 섹션 오피스 선호도 상승에 한 몫하고 있다. 또한 비교적 저렴한 분양가에 적은 단위로 투자가 가능해 소액 투자자들의 진입 장벽도 낮은데다 개인이 아닌 법인 임차인이 많아 장기 임대 수요도 많은 편이다. 이러한 상황에서 국내 대기업의 입주가 잇따라 예정된 마곡지구가 관심을 한 몸에 받고 있다. 서울의 마지막 대규모 택지개발지구(336만5천㎡)인 마곡지구에서는 C13-3, 4, 5, 6BL 일대에 들어서는 스마트 오피스 ‘마곡 그랑 트윈타워’가 9월 분양에 나설 예정이다. 사업지인 마곡지구에는 LG를 비롯해 코오롱, 롯데 등의 대기업 컨소시엄뿐만 아니라 이랜드, 홈엔쇼핑, ㈜쿠쿠 등 대기업 포함 총 68개 기업체의 입주가 가시화되고 있다. 마곡지구는 오피스의 희소성이 부각되는 지역으로 꼽힌다. 입주 기업 대비 공급이 한정적이기 때문이다. 서울 강서 대표 업무권역으로 근무인원은 16만5천명에 달하며 주거단지도 1만1353세대에 육박한다. 거주 인구는 3만4059명으로 집계되며 지하철 5, 9호선과 공항철도가 지나 서울 전지역(도심권, 여의도, 강남권 등) 접근성을 갖춘 가운데 올림픽대로를 통해 인접 지역 진, 출입이 용이하다. 올해에는 1,000실 병상 규모의 이화여대 의료원이 준공 예정으로, 서울중앙공원도 10월 부분 개장 예정이다. 또한 강서세무서, 강서구청 등 공공기관 이전 계획으로 공공업무 관련 오피스 수요가 증가할 것으로 예상된다. 강서세무서의 경우 145억원에 달하는 부지대금은 완납한 상태로 알려졌다. 특별계획구역 내에는 스타필드 마곡과 제2코엑스 등도 예정돼 있다. LG사이언스 파크 등 60여 개 기업이 인접해 도보거리에 배후 주거지를 둔 편리한 직주근접 오피스로써 BMT클러스터 조성으로 바이오 의료, 의약 산업단지 수요, 마곡의 코엑스라 불리는 MICE 산업단지의 수혜지로 평가 받고 있다. 강서세무서, 강서구청 이전 등 다수의 공공기관 및 마곡역 역세권 입지로 마곡지구 대기업 및 중소기업 다수 입주로 풍부한 임대수요가 관측되며 남동측 BMT클러스터 조성(유전공학, 바이오 신약 등) 등도 배후수요 확보에 한 몫 할 것으로 보인다. 단지는 총 2개동(A동, B동), 지하 4층~지상 9층 규모로 조성된다. 마곡 그랑 트윈타워는 업무시설(오피스)과 근린생활시설로 구성되며 법정 주차 대수의 175%에 달하는 주차공간이 계획됐다. 지상 1~4층에는 상업시설이 지상 5~9층에 업무시설이 각각 들어선다. 또한 마곡지구 최초로 오피스에 LG유플러스 IoT 시스템 제공된다. 지하 창고와 옥상 정원도 조성 예정이어서 입주기업의 편의성을 강화했다. 업무시설은 대부분 33㎡(구 10형) 타입 위주의 타입으로 구성되는 가운데 다양한 면적 제공이 가능하다. 공간활용성과 업무환경 증진을 위한 상품으로 전 호실 발코니를 서비스 면적으로 제공해 공간활용도를 높여 분양과 임대 면에서 유리하다는 평가다. 특히 대부분 33㎡ 타입의 섹션 오피스 구성으로 소액 투자가 용이하다. 섹션 오피스의 경우 실별 개별 등기가 가능하며 기업 중심 장기 임대수요가 많아 공실 리스크를 줄일 수 있으며 오피스텔 수준의 환금성도 보유하고 있다. 1~4층의 상가는 46㎡(구 14형) 타입 위주로 구성되며 중앙부 넓은 공개공지 및 테라스가 도입돼 유동인구 유입 증가 및 상권 활성화를 촉진하는 기반이 될 것으로 보인다. 1층 상업시설의 경우 6.1m에 육박하는 높은 천정고 설계로 개방감이 우수하며 테라스 특화와 더불어 유동인구의 가시성과 접근성을 향상시킨다. 지상 1층에서 2층으로 올라가는 외부 에스컬레이터를 설치해 2층 및 고층부 상가의 상권활성화를 도모할 예정이다. 오피스 수요와 더불어 대규모 아파트 단지 수요 확보로 주중 주말 관계없이 상권 활성화 기대 가능하며 배후수요 혼재(업무시설, 주거시설)로 다양한 유동인구 유입이 기대 가능하다. 마곡지구 개발 완료 시 상업용지 및 업무용지 중심의 역세권 상권 형성이 예상된다 분양 관계자는 “대규모 아파트 단지가 인접한 직주근접 업무시설로 탄탄한 임대수요 확보가 가능하다”며 “오피스와 상가 모두 가격적인 메리트가 크다. 오피스의 경우 3.3㎡당 평균 840만원대의 분양가(북측 권역 평균 1068만원, 남측 권역 평균 947만원)가, 상가의 경우 평균 3.3㎡당 4,180만원대(1층 기준)의 상대적으로 저렴한 평균 분양가가 책정됐다”고 전했다. 홍보관은 서울시 강서구 강서로에 마련됐으며 정식 홍보관 오픈은 9월 중 예정이다. 관련 문의는 대표전화를 통해 하면 된다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

산업통상자원부와 국토교통부는 29일 문재인 대통령 주재로 열린 ‘핵심 정책 토의’에서 탈원전·탈석탄을 위한 신재생에너지 확대 방안과 주거비·교통비 절감 대책 등의 밑그림을 제시했다. 문 대통령은 이날 세종컨벤션센터에서 열린 회의에서 “미래 에너지로의 전환에 대해 잘못된 오해를 바로 알리기 위해 산업부가 분발하라”고 강조했다. 이에 백운규 산업부 장관은 “노후 원전의 수명 연장을 금지하고 신규 원전 건설을 백지화하겠다”며 원전 감축 의지를 재확인했다. 또 석탄발전소 신규 건설을 금지하고 건설 중인 석탄발전소는 액화천연가스(LNG)발전소로 전환해 오염물질 배출량을 2030년까지 50% 줄이겠다고 제시했다. 신재생에너지 전력 생산 비중을 2030년까지 20%로 끌어올리기 위해 사업에 지방자치단체와 주민들의 참여를 보장해 수용성을 높이기로 했다. 백 장관은 “신재생에너지와 에너지 신산업, 원전 해체 산업 등에서 총 7만 7000개의 일자리를 창출할 것”이라고 강조했다. 올 하반기 원전 해체 산업 민관협의회를 발족해 기술 개발과 인력 양성을 주도하기로 했다. 이와 관련, 이낙연 국무총리는 “기획부동산이 태양광을 할 만한 땅을 사놓고 매점매석하는 부동산 투기까지 일어나고 있다”고 지적했다. 또 산업부 한 국장은 “(환경 훼손 등으로 반대가 심한) 풍력과 태양광이 필요한데 국토부와 환경부 협력 없이는 이룰 수 없다”고 하자 환경부 담당 실장은 “신재생 확대에 적극 보조를 맞추겠다”고 화답했다. 다만 이날 보고에서는 국내 기업들의 해외 이전·매각, 통상임금 논란 등 산업계의 핵심 이슈들은 논의 대상에서 제외돼 산업정책의 주무부처로서 대응에 소홀함이 있다는 지적도 나왔다. 또 김현미 국토부 장관은 공공 부문의 역할을 강화해 주거비와 교통비를 절감하겠다고 거듭 강조했다. 당장 올해 추석부터 고속도로 통행료를 면제하고 친환경차 통행료를 50% 감면하기로 했다. 김 장관은 “다주택자를 임대사업자로 유도하기 위해 건강보험료 부담을 완화해 주고 재정이 열악해 투자 여력이 없는 지방의 노후 도시철도 운영비 일부를 지원하는 방안을 추진하겠다”고 밝혔다. 김 장관은 ‘누구나 집 걱정 없는 나라’를 만들겠다며 2022년까지 장기임대주택 비율을 지난해 기준 6.3%에서 경제협력개발기구(OECD) 평균 수준인 9%로 높이겠다는 목표를 제시했다. 이에 문 대통령은 다주택자의 임대업자 등록이 지지부진하다는 지적과 관련해 “임대차 시장의 효율적이고 안정적 운영을 위해 임대차 관련 통계 기반을 우선 구축하는 게 매우 중요하다”고 강조했다. 문 대통령은 또 4차 산업혁명의 대표 분야인 스마트시티에 대해서도 “국토부 주관으로 4차 산업혁명위원회 등 관계기관과 구체적인 실현 방안을 마련하라”고 지시했다. 당초 이날 회의는 산업 진흥 부처인 산업부·국토부와 환경 보전 부처인 환경부 사이에 치열한 신경전이 벌어질 것으로 예상됐으나 산업부의 산업 경쟁력 강화 방안 등 쟁점 현안들이 대부분 빠지면서 토론은 싱겁게 끝났다. 세종 강주리 기자 jurik@seoul.co.kr

지난 6.19 대책 이후 안정을 되찾아가던 부동산 시장에 정부가 초강수를 둔 8.2 대책을 내놓았다. 이에 8.2 대책으로 3중 규제에 묶인 서울 지역의 수요자들이 규제로부터 자유로운 경기도 비(非)조정지역으로 눈길을 돌리고 있다. 그 중 지난 6.19대책에 이어 이번 8.2대책까지 조정대상지역에서 제외된 안산시는 신안산선 복선전철과 수원-인천간 복선전철 등 향후 다양한 교통 프리미엄이 예고돼 이목을 끌고 있다. 지난 4일 모델하우스 오픈을 시작으로 본격적인 분양 일정에 돌입한 ‘안산 천년가 리더스카이’는 8.2부동산대책 직후 분양하는 단지로 이번 규제의 수혜가 전망되고 있다. 실제 휴가철 극성수기에 모델하우스를 오픈했음에도 불구하고 방문객들의 대기줄이 이어졌으며 공식 홈페이지가 마비되는 등 청약문의가 이어지고 있다는 게 분양 관계자들의 전언이다. 안산 와동 최초로 들어서는 이 초고층아파트인 안산 천년가 리더스카이는 지하 3층~지상 33층 4개동, 전용면적 59~84㎡ 449가구의 규모로 판매시설도 함께 들어선다. 아파트는 ▲59㎡A 21세대 ▲59㎡B 21세대 ▲59㎡C 90세대 ▲65㎡A 69세대 ▲74㎡A 124세대 ▲84㎡A 124세대 등 주거수요가 높은 중소형으로 구성됐다. 집안 각종 시스템을 휴대폰으로 조정하는 원격제어 시스템과 집밖에서도 수도, 전기, 가스를 검침하는 시스템으로 생활의 편리함을 더했을 뿐만 아니라 일괄소등 스위치, 각 방마다 온도를 조절하는 온도조절시스템, 대기전력자동차단 시스템으로 대기전력을 자동으로 차단해 전력낭비를 줄이는 등 에너지 효율까지 높였다 아파트 사각지대에 설치돼 24시간 모니터링하는 CCTV와 주차관제 시스템으로 안전한 아파트 환경을 제공한다. 이에 우리 아이 안전에 안심을 더한 가운데 주방TV폰 설치로 요리 시에도 다양한 채널의 TV프로그램을 시청할 수 있다. 분양 관계자는 “안산 천년가 리더스카이는 젊은 부부부터 장년, 노년층에 이르기까지 편리한 주거생활을 가능케 하여 주택 수요자의 기호를 충족 시킬 것으로 사료된다”고 전했다. 모델하우스는 경기도 안산시 단원구 고잔동에서 운영 중이다. 보다 자세한 정보는 공식홈페이지를 통해 확인 가능하다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

정부의 부동산 8.2대책이 예상보다 강력하게 발표되면서 부동산 시장도 다소 주춤거리는 모양새다. 특히 이번 정부가 부동산으로 인한 경기부양을 하지 않을 것이라는 의지를 확고히 드러냄에 따라 다주택자들의 투자 환경도 급변할 것이라는 전망이 나오고 있다. 바른자산관리대부(주)의 정민우 대표는 이처럼 예단하기 어려운 부동산시장에서 어떻게 수익을 낼 수 있을지에 대한 실질적인 노하우를 담은 도서 ‘월급보다 월세 부자’를 선보였다.이 책에서 저자는 경매, 공매, 미분양, 할인 분양, NPL 외 다수의 투자방법을 활용하여 수익을 낼 수 있는 루트를 자세히 소개한다. 특히 저성장, 저금리시대에 있어서 수익형부동산 투자를 통한 월세 수익의 극대화를 강조하면서 부자가 되는 시스템과 방법의 노하우를 전달한다. 무엇보다 저자 자신의 투자과정을 아주 상세하고 쉽게 나열하되 과대포장하지 않아 독자들이 현실적으로 응용할 수 있도록 했다. 저자는 이번 정부의 강력한 부동산 대책에 따른 적절한 대응도 강조한다. 앞으로는 단순히 주택을 사고 팔아 수익을 내는 투자 방식은 매우 위험하며, 대신 무주택자들의 경우는 청약 환경이 더욱 좋아질 것이라고 진단했다. 때문에 무주택자라면 일반 매물이 조금 싸다고 무작정 구입하기 보다는 직장과 근접한 곳에 내 집 마련을 위해 적극적으로 청약하고, 인기 지역의 급매물 매입을 고려해봐야 한다고 조언한다. 또 미래에 대한 기대감으로 부동산에 투자하기 보다는 등기(매입) 즉시 수익이 나는 부동산에 투자하는 것이 좋고, 이미 다주택자라면 임대사업자 등록이나 증여 등을 통해 본인의 자금 상황에 맞는 대책을 마련하는 것이 장기적으로 안정적인 투자 방법이 될 수 있다고 강조한다. 이처럼 실질적이고 적용 가능한 부동산 투자 노하우를 제시하고 있는 이 책은 ‘부에 대한 생각을 바꿔라’, ‘부동산으로 월급 통장을 늘려라’, ‘싸게 사는데 미쳐라’, ‘종잣돈, 손쉽게 단기간에 마련하라’, ‘이론은 이제 그만, 당장 실행하라’ 등 총 5개의 파트로 이루어졌다. 한편 정민우 저자가 대표로 있는 바른자산관리대부(주)는 투자 전문 기업으로 고객의 다양한 상황과 니즈에 맞는 투자 컨설팅을 제시하고 있다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

단순 수급조절 문제 아닌 구조 문제…일방적 주장보다 시장 상황 주시를 “공급 늘려도 구매 못하는 계층 존재 …맞춤형 주거복지 시스템 마련 시급”‘가수요 구매 증가 vs 공급 부족’. 주택시장 과열의 원인을 놓고 전문가들이 벌이는 논쟁이다. ‘8·2 주택시장 안정대책’을 놓고 정치권의 엇갈린 평가이기도 하다. 지루한 논쟁은 이념과 경제논리 싸움으로 번지는 양상이다. 하지만 주택시장 과열은 단순 수급조절만의 문제가 아닌 구조적인 문제를 안고 있기 때문에 일방적인 주장이나 논쟁보다는 일단 8·2 대책 이후 시장 상황을 면밀히 관찰한 뒤 추가 대책을 마련해야 한다는 목소리도 많다. ●정부 “다주택자들 가수요 구매 늘어” 먼저 정부는 주택시장 과열이 투기 목적의 다주택자들이 시장에 들어와 가수요 구매가 크게 증가했기 때문이라고 판단하고 있다. 서울과 수도권의 아파트 입주 물량은 이미 예년 전체 물량을 넘어섰고 앞으로도 꾸준히 이어지기 때문에 공급 부족을 탓해서는 안 된다는 것이다. 서울 아파트 입주 물량은 10년 평균 6만 2000가구, 5년 평균 7만 2000가구인 데 비해 올해는 7만 5000가구가 준공된다. 내년에도 7만 4000가구가 집들이를 한다. 강남 4구(강남·서초·송파·강동) 입주 물량도 5년 평균 1만 7000가구에 불과했지만 올해는 1만 9000가구가 입주하고 내년에도 2만 4000가구가 입주할 것으로 전망된다. 수도권으로 넓히면 올해 28만 6000가구가 입주하는 데 이어 내년에는 31만 6000가구가 준공된다. 전국적으로는 내년까지 새 아파트 80만 가구가 시장에 쏟아져 나온다. 2015년 수도권 역대 최대 분양 물량이 올해부터 본격적으로 입주하기 시작했다. 사상 최대 물량이 쏟아지기 때문에 주택 공급량이 부족해 시장이 과열됐다는 주장은 설득력을 얻지 못하고 집값이 본격적으로 떨어질 수밖에 없다는 게 정부 입장이다. 정부는 대신 주택시장 불안의 원인을 투기수요 증가에서 찾는다. 대출·세제·거래 규제가 완화되고 저금리가 지속되면서 투기 목적의 다주택자 주택 거래가 증가해 시장이 과열됐다고 본다. 국토교통부는 “거래된 주택 가운데 유주택자가 구입한 비중이 2006~2007년에는 31.3%였는데 2013~2017년에는 43.7%로 늘었다”며 “다주택자의 투기 수요를 막는 게 시장을 안정시키는 선결과제”라고 밝혔다. 여기에 전세가율(매매값 대비 전셋값 비율) 상승, 단기 차익을 노린 분양권(입주권) 전매 완화 등도 시장 과열의 원인으로 보고 있다. 실수요자가 아닌 다주택자들의 투기 거래가 주택 시장을 흐린 주범이라고 판단한다. ●공급론자 “재건축 규제로 시장 가격 상승” 반면 공급론자들은 정부가 맥을 잘못 짚었다고 지적한다. 가수요 차단과 함께 공급 확대가 이뤄져야 비로소 시장이 안정될 수 있다는 논리를 편다. 단순한 공급 통계만으로는 설명할 수 없는 문제가 따른다는 지적이다. 세대를 분리하지 않은 ‘사실상 1인 가구’의 증가, 낮은 자가보유율 등이 집값을 끌어올리기 때문에 물량 공급을 확대하는 게 집값 문제를 풀 수 있는 열쇠라고 주장한다. 특히 서울에서는 재건축·재개발 사업이 대규모 주택 공급원인데 이를 규제하면 추가 공급이 뒤따르지 않아 가격 상승으로 이어질 수 있다고 강조했다. 한 대형 건설사 임원은 “재건축 사업이 움츠러들면 신규 공급은 사실상 끊긴다고 봐야 한다”며 “시장 가격은 수급 논리에 따라 결정되는 만큼 공급이 중단된 상태에서 수요만 억제한다고 해서 시장이 잡히지는 않는다”고 말했다. 이런 상황에서 정치권의 공방도 치열하다. 정부의 투기수요 억제 정책에 대해 야당은 거래 절벽과 연관 산업 침체를 우려하면서 공급 확대 정책을 먼저 내놓아야 한다고 공격하고 있다. 8·2 대책과 관련된 각종 법률 개정 과정에서 진통도 예상된다. 서울 강남만의 특수한 상황도 수요 억제만으로 해결할 수 없다고 주장한다. 기반시설이 잘 갖춰졌고 각종 편의시설이 몰려 있어 고소득층의 주거 수요가 계속 이어질 것이기 때문에 수요 억제책만으로는 집값을 잡는 데 한계가 따른다는 것이다. 따라서 양질의 주거 서비스를 제공해 강남 수요를 분산시킬 수 있는 주거단지 개발도 필요하다. 하지만 공급을 늘리면 주택시장이 안정될 것이라는 시장주의자들의 주장에 대한 반론도 만만치 않다. 구매 욕구와 구매 능력이 반드시 일치하는 것은 아니기 때문이다. 1970년대부터 현재까지 서울의 주택보급률은 30% 포인트 정도 올랐지만 자가보유율은 4% 포인트 오르는 데 그쳤다. 장희순 강원대 교수는 “아무리 공급량을 늘려도 구매 능력이 따르지 않는 계층은 존재하기 마련이며 이들을 위한 맞춤형 주거복지 시스템 마련이 시급하다”고 말했다. 한편 정치적 공격이나 극단적인 주장보다는 이성적으로 접근해야 한다는 지적도 나오고 있다. 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “단순히 주택공급이 부족해서 시장이 과열된 것만은 아니었다”며 “일종의 개발이익이 포함된 기대가치가 올라가면서 생긴 현상이지만 공급이 증가하면서 하반기부터 집값 오름세가 잡힐 것”이라고 전망했다. 이어 “무조건 8·2 대책을 흔들 것이 아니라 시장 참여자들이 적응할 수 있는 시간을 주고 기다린 뒤 경제 논리에 따라 대책을 평가해야 한다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

‘8·2 부동산 시장 안정대책’ 발표 이후 서울 아파트값은 전주 대비 0.04% 하락하는 등 3주 연속 떨어졌다. 재건축 아파트가 많이 몰려 있는 강남권 아파트의 낙폭이 컸다. 서초구는 전주(0.09% 하락)보다 낙폭이 커져 0.15% 내렸다. 강동구 -0.11%, 강남구 -0.05%, 송파구는 -0.05%였다. 강북에서는 노원구의 하락률이 전주(-0.02%)보다 큰 0.10%로 조사됐다. 성동구도 0.13% 떨어졌다. 투기과열지구로 지정된 경기 과천시는 0.02% 떨어지며 2주 연속 하락했다. 반면 분당은 0.33% 올랐다. 지방 아파트값은 0.01% 상승했다. 2주 연속 보합이었던 세종시 아파트값은 0.05% 올랐다. 전국 아파트 전셋값은 전주 대비 0.01% 올랐다. 서울과 수도권은 각각 0.01%, 0.03% 상승했다. 지방 아파트 전셋값은 하락 폭이 0.03%에서 0.02%로 다소 줄었다.

가계부채 대책까지는 숨고를 듯 ‘8·2 주택시장 안정대책’ 이후 급락했던 서울의 아파트값 급락세가 진정 국면으로 돌아섰다. 급매물이 소진되고 하락폭도 줄어들었다. 그렇다고 거래가 이어지는 것은 아니어서 주택시장 침체는 당분간 이어질 것으로 전망된다. 27일 부동산114에 따르면 지난 11일 조사 기준 0.25%에 달했던 서울의 재건축 아파트 가격 하락폭은 18일 조사에서는 0.16%, 25일 조사에서는 0.03%로 완화됐다. 정부가 2003년 12월 31일 이전에 취득한 아파트와 조합 설립 이전 단계의 재건축 대상 아파트에 대해 일부 거래를 터 주는 예외 조항을 마련하자 투매 현상이 진정됐다. 재건축 추진이 느린 단지의 집주인들은 거래에 숨통이 트이면서 일단 시간을 두고 지켜보자는 관망세로 돌아섰다. 어차피 매수자가 없어 급매물을 내놓아도 팔리지 않기 때문에 굳이 호가를 더 낮추지 않고 있는 것이다. 강동구 둔촌 주공아파트의 경우 대책 발표 이후 3000만~1억원이 빠진 뒤에는 추가 하락세가 멈췄다. 서초구 일대 재건축 아파트와 강남구 개포동 일대 재건축 아파트값도 여전히 하락세지만 낙폭은 대책 발표 직후에 비해 줄어들었다. 강남의 한 부동산중개업소 대표는 “정부가 조합원 지위 양도와 관련한 예외 조항을 소급 적용하지 않기로 하면서 착공 전까지는 거래가 가능해지다 보니 매도·매수자들 모두 급할 게 없어진 상황”이라고 전했다. 강북도 가팔랐던 아파트값 내림세가 진정됐다. 도봉구(0.15%), 동대문구(0.15%), 구로구(0.13%), 성북구(0.13%) 등은 지난주에 외려 소폭 상승했다. 투기과열지구와 투기지역으로 중복 지정된 마포·용산·성동구의 아파트값도 하락폭이 줄었다. 그러나 매수세가 크게 위축돼 거래는 뜸하다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “가을 이사철을 맞았지만 가계부채 대책, 주거복지 로드맵 발표 등을 앞두고 있어 매도·매수자들이 쉽게 결정을 내리지 못하고 있다”며 “대책 발표 이후 불확실성이 사라지면 매도·매수인들의 움직임이 본격화될 것 같다”고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

김포공항역에서 4개 노선으로 환승할 수 있는 골드라인 김포도시철도가 내년 개통을 앞두고 시험운행에 들어가면서 정부의 잇단 부동산 대책에도 불구하고 김포 한강신도시가 뜨거운감자로 부상하고 있다. 김포한강신도시는 상업용지 비율이 1.8%로 다른 신도시들에 비해 낮고 2018년 상반기까지 1만8천여 세대가 입주 예정 등 최근 3년간 평균 인구 증가률이 가장 높은 곳 중 하나다. 또한 김포도시철도를 비롯한 광역교통망과 저렴한 분양가로 투자 대비 높은 수익률이 기대 가능해 강남 및 분당 투자자들의 관심을 사로잡고 있다. 김포 한강신도시에 향하는 시선이 늘면서 현재 분양 중인 ‘김포 운양역 현대센트럴스퀘어’ 상업시설이 눈길을 끌고 있다. 김포 운양역 현대센트럴스퀘어 상업시설은 운양역 4번출구 바로 앞에 위치하며 인근에 버스정류장을 비롯해 모담산, 김포에코센터, 조류생태공원, 대형병원, 김포생활체육관 등이 자리해 유동인구 비율이 비교적 높은 입지다. 분양 관계자는 “시세 대비 저렴한 분양가로 향후 프리미엄 형성 및 안정적인 수익 창출이 기대되며 공실률에 대한 부담감을 최소화하기 위해 임대수익 보장제와 중도금 전액 무이자 혜택을 제공 중”이라면서 “일부 선임대 후분양 방식으로 분양 중”이라고 전했다. 현대BS&C가 책임 시공하는 이 상업시설은 김포 분양홍보관과 분당분양홍보관에서 분양 상담을 받을 수 있다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

아파트·상가·리조트… 분야별 눈길 끄는 부동산 3선 최근 투자자들은 정부의 각종 부동산 규제를 피해 분양권 거래가 자유로운 상가시장으로 눈길을 돌리고 있다. 이와 맞물려 세종시의 ‘힐스테이트 세종 리버파크 스트리트형 상업시설’이 주목받고 있다. 현대엔지니어링은 세종시 3-3생활권 H3·H4블록에서 ‘힐스테이트 세종 리버파크 스트리트형 상업시설’을 분양 중이다. 지상 1~2층, 총 256개(H3블록 124개, H4블록 132개) 점포로 이뤄져 있다. 이 상가는 금강으로 향하는 물빛가로의 진입로에 위치한 스트리트형 상업시설로 가시성과 고객 유인력이 우수하다.단지 인근으로 세종국책연구단지, 한국법제연구원, 한국개발연구원(KDI) 등의 연구시설과 세종시청, 세종시교육청 등 행정업무시설이 가까워 1만여명 규모의 안정적인 배후수요를 갖췄다. 또한 단지 앞쪽으로 세종지방법원 및 세종지방검찰청이 예정된 법원 부지가 있으며 다수의 법조 관련 업체들도 입주를 앞두고 있어 풍부한 잠재 수요층을 확보했다. 분양사 관계자는 “앞서 분양한 힐스테이트 세종 리버파크 아파트와 오피스텔이 조기에 완판되면서 단지 내 독점 수요를 확보한 상태”라며 “3-3생활권 내에 들어선 주거단지의 2만 6000여명에 달하는 배후 세대도 흡수할 전망으로 향후 3생활권을 대표하는 상가로 거듭날 것으로 기대된다”고 설명했다. 단지 바로 앞에는 간선급행버스(BRT) 환승주차장이 계획돼 있어 이를 통해 세종시 전역을 약 20분대로 이동할 수 있으며 세종~대덕테크노밸리 연결도로, 세종~유성연결도로의 진·출입도 수월해 광역적인 수요 확보가 가능하다. 특화 설계를 도입해 집객 효과를 높인 점도 눈에 띈다. 최근 사람들에게 인기를 끌고 있는 스트리트형과 테라스 폴리(일부) 구조로 공간구성을 차별화했다. 가시성을 극대화한 4면 개방형 코너 설계를 일부 적용해 접근성과 개방감도 높였다. 또한 브랜드 인지도를 바탕으로 다양한 스토리가 적용된 MD구성을 선보여 수익률에 높은 영향을 미칠 것으로 보인다. 김태곤 객원기자 kim@seoul.co.kr

가수요 없고 중개업소 개점휴업 ‘8·2 부동산 시장 안정대책’ 발표 3주가 지났지만 우려했던 ‘풍선효과’는 미미한 것으로 나타났다. 서울 전역이 투기과열지구와 투기지역으로 묶이면서 아파트 가수요가 인근 도시로 몰릴 것으로 예상했지만 일부 지역을 빼고 대부분의 수도권 주택시장은 잠잠한 상태다. 24일 경기 안양 동편마을 아파트 단지 부동산중개업소는 대부분 찾는 사람이 없어 개점휴업 상태다. 인근 과천이 투기과열지구로 지정돼 규제에서 빗겨간 안양으로 투자자들이 몰릴 것이라는 예상이 나왔지만 가수요 거래는 찾기 힘들다. 가격도 큰 변화 없이 안정세를 보이고 있다. 경기 화성 동탄 1·2신도시와 수원 영통신도시 역시 풍선효과 등 부작용은 나타나지 않고 있다. 경기 일산 동구 지역은 값이 내려가는 추세다. 이런 현상은 지난 21일 기준 한국감정원이 조사한 주간 아파트 가격 변동률 조사 결과에서도 그대로 나타났다. 유행했던 갭투자도 찾아볼 수 없다. 전국 주택시장 대부분이 거래 절벽과 가격 하락으로 이어지면서 시장이 가라앉고 있기 때문으로 풀이된다. 안양 동편마을 한 부동산중개업소 사장은 “서울에서 밀린 투자자는 물론 지역 실수요자의 발길도 끊겼다”고 말했다. 8·2 대책이 단순한 청약이나 대출 규제에 그치지 않고 다주택 보유 억제에 초점이 맞춰진 것도 풍선효과를 잠재운 것으로 보인다. 주택 보유 가구를 따질 때는 서울이나 지방을 따지지 않고 적용하기 때문에 거래 규제에서 벗어난 지역이라고 해도 선뜻 주택 구매에 나서지 못하는 모습이다. 주택시장을 선도해 온 서울 강남지역의 거래절벽과 집값 하락을 맞은 것도 수도권 풍선효과를 잠재운 요인으로 분석된다. 수원 영통 김치영 공인중개사는 “서울 강남 아파트값이 오를 때 수도권 주택시장도 들썩거리고 원정 투자도 늘어난다”며 “서울과 수도권이 동반 침체로 빠져드는 듯하다”고 말했다. 다음달로 예정된 후속 대책 발표도 투자 수요를 감소시키는 요인이다. 추가 대책에는 세입자 보호대책과 서민주택공급 확대 정책이 담기기 때문에 앞으로 주택임대시장 역시 녹록지 않을 전망이다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

얼마 전 발표된 8.2 부동산 대책으로 오피스텔 규제 강화까지 예상되고 있는 가운데 배후수요가 풍부한 역세권 지식산업센터 상업시설이 투자자들에게 인기다. 역을 중심으로 형성된 역세권 지식산업센터 상업시설의 경우 직장인 수요와 역 이용객 등 유동 인구 확보에 유리에 투자자들의 관심이 집중되고 있는 것. 또한 지식산업센터 내 위치한 상업시설은 상주 근무인원의 확실한 고정수요 확보를 할 수 있어 안정적인 상품으로 꼽힌다. 더군다나 주거시설이나 업무지구 등과 밀집될 경우 주 7일의 폭넓은 상권 확보가 가능해 안정적 수익형성이 가능하다. 한 업계 관계자에 따르면 “부동산 시장에서 역세권은 주택뿐만 아니라 상업시설의 입지 선정에서도 단연 으뜸으로 손꼽힌다”며, “또한, 최근 고강도 규제로 상업시설이 투자시장에서 핫 키워드로 떠오른 만큼 역세권 상업시설의 인기는 더욱 높아질 전망”이라고 했다. 이런 가운데 GS건설이 KTX광명역세권 일대에 분양하는 광명역자이타워 상업시설이 투자자들의 눈길을 끈다. 광명역자이타워 상업시설은 KTX광명역 바로 앞에 위치한 초역세권으로 입지는 물론 다양한 인프라와 개발 호재를 갖춰 KTX광명역세권의 랜드마크로 기대를 모으고 있다. 또한 지식산업센터 상업시설의 장점인 평일 고정수요와 KTX광명역(1호선 포함), 새물공원, 코스트코, 이케아, 롯데프리미엄아울렛 등 풍부한 주말수요까지 확보한 주7일 상권, 365일 수익이 이어지는 쉴 틈 없는 깔대기 독점 상권을 갖췄다. 특히 광명역자이타워 상업시설은 약 2만 7000여명의 풍부한 배후수요가 눈길을 끈다. 광명역자이타워 상업시설과 연접해 있는 광명역파크자이 1, 2차 2,653세대의 입주민 수요 약 7,063명(‘16년 12월 말 기준 광명시 세대당 인구비율 2.66명 적용)과 광명역자이타워 근무수요 5,679명, 무역센터 근무수요 3,192명, 석수스마트타운 근무수요 1만 531명(‘14년 6월 국토교통부 종전 부동산 매각 전략 수립방안 연구- 1인당 오피스 점유면적 21.04㎡ 적용 시)등 고정 배후수요가 약 2만 7,000명으로 추정된다. 또한 광명역자이타워 상업시설은 광명역파크자이 아파트를 따라 약 800m 길이로 이어지는 자이 브랜드타운 스트리트몰로 설계돼 지식산업센터 상주 수요와 입주민은 물론 주변 배후 수요를 확보했다. 특히 일부 호실의 경우 차별화된 테라스공간과 데크설치, 박공지붕까지 다양한 특화설계가 적용된다. 현재 광명역자이타워 상업시설에 관심이 집중되고 있으며, 성황리 계약진행으로 조기마감을 앞두고 있다. 현재 광명역자이타워 분양홍보관은 경기도 광명시 광명역로에 있다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

진웅섭 금융감독원장은 21일 강화된 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제를 회피하기 위한 신용대출이나 개인사업자 대출 등 편법대출에 대해 현장점검 등을 통해 엄중히 대처하겠다고 밝혔다. 풍선효과를 사전에 막아 8·2 부동산 대책의 실효성을 높인다는 취지다.그는 이날 간부회의에서 최근 전 금융권 가계대출이 주택거래량 증가 등으로 증가세가 다소 확대됐지만, 8·2 대책 효과가 가시화되면서 주택담보대출을 중심으로 안정화될 것으로 기대한다고 말했다. 진 원장은 “일부 차주들이 LTV·DTI 규제 강화로 줄어든 주택담보대출을 충당하기 위해 신용대출로 자금을 조달하면 가계대출 증가세가 재현될 수 있어 신용대출에 대해 면밀한 점검이 필요하다”고 강조했다. 그는 이어 “가계대출과 달리 개인사업자 대출은 부동산임대업을 중심으로 최근 증가세가 크게 확대되고 있다”며 규제회피를 위한 수단으로 개인사업자 대출이 이용되지 않도록 리스크 관리의 필요성을 재차 당부했다. 전 금융권 개인사업자 대출은 올해 들어 1분기 8조 6000억원, 2분기 11조 8000억원으로 증가세를 확대해 상반기 20조 3000억원을 기록했다. 지난해 같은 기간 증가 규모(15조 6000억원)를 크게 웃도는 수치다. 이두걸 기자 douzirl@seoul.co.kr

인터넷, 온라인 서비스로 대륙을 석권한 중국의 신생 기업들이 이번에는 일본 열도를 겨냥하고 관련 서비스를 속속 상륙시키고 있다. 알리바바는 중국인 5억명이 사용하는 스마트폰 결제 애플리케이션(앱)인 알리페이(즈푸바오)와 동일한 서비스를 내년 봄부터 일본에서 서비스할 계획이다. 니혼게이자이신문은 21일 알리바바가 올해 안에 가전 양판점 등 알리페이를 사용하는 대응 점포를 약 5만곳으로 늘릴 방침이라고 전했다. 알리바바 산하 금융회사인 안토파이낸셜 재팬의 관계자는 “현금으로 치우친 일본의 결제 문화를 바꾸겠다”고 전의를 불태웠다. 1억 8000만명이 전용 앱을 다운받은 민박알선 서비스업체 ‘투지아’는 일본 통신판매를 장악한 라쿠텐과 손을 잡았다. 투지아는 내년 1월부터 라쿠텐의 상품을 자신들의 사이트에도 올리는 등 상호 협력하는 윈윈 전략을 세웠다. 투지아는 미국의 에어비앤비를 위협하는 최대 라이벌로 떠오르고 있다. 중국의 공유자전거 서비스업체인 모바이크는 22일부터 삿포로시에서 일본 최초의 서비스를 시작한다. 모바이크는 부동산 대기업인 만커 등 중국계 5개 기업과 함께 세계적인 물류회사인 싱가포르의 글로벌 로지스틱 프로파티즈(GLP)를 인수하면서, 이미 97곳의 거점을 둔 일본 최대의 물류 시설 운영 회사가 됐다. 일본은행에 따르면 2016년 중국의 대일 직접투자는 4372억엔으로 센카쿠열도를 둘러싼 영토 분쟁의 최악의 시점을 거친 2013년 이후부터 3000억~5000억엔(약 3조 1300억~5조 2000억원)으로 안정적인 추이를 보이고 있다. 니시무라아사히 법률사무소 관계자는 “투자 대상이 소비·서비스 분야로 확산됐다”고 말했다. 제조업에서도 인수 등을 넘어선 새로운 움직임이 일고 있다. 중국 굴지의 통신회사인 화웨이는 지바현 후나바시시에 우선 50억엔을 투자해 연내 통신 기기 연구·제조 거점을 세울 계획이다. 정보나 기술자가 풍부한 일본발 연구능력 확대를 겨냥하고 있다. 니혼게이자이는 “과거 중국 기업의 일본 진출은 브랜드나 기술을 노린 제조업 인수가 중심이었지만, 소비·서비스로 분야가 확산되고 있다”고 지적했다. 그러나 불안정한 중·일 관계 등으로 많은 문제가 남아 있다. 잠재적인 적대국가인 중국에 일본인들의 신상 정보를 자유롭게 흘려보내고, 자금 결제를 어디까지 허용할 것인가 등의 문제다. 일본 규제 당국이 팽창하는 중국 경제권의 ‘공습’ 속에서 대안 마련에 부심하고 있다. 도쿄 이석우 특파원 jun88@seoul.co.kr

‘8·2 주택시장 안정대책’이 발표된 지 20일가량 지났지만 주택시장에는 아직도 혼선이 많다. 특히 많은 사람이 재건축 조합원 지위 양도 금지와 재개발 사업 재당첨 제한 등 내용을 헷갈려 하고 있다. 다음달 말 시행 예정인 재건축·재개발 사업 규제 가운데 문의가 많은 내용을 모아 정리했다.●재건축 사업 먼저 투기과열지구 지정 이전에 재건축 예정 주택의 매매계약을 체결한 경우는 조합원 지위를 넘겨받은 것으로 인정해 준다. 투기과열지구 지정 이전에 아파트 구입 계약을 맺었지만 아직 소유권 이전등기를 마치지 못해 조합원 지위를 넘겨받지 못하는 선의의 피해를 막기 위해서다. 국토교통부는 지난 16일 입법예고한 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안에 이런 예외조항을 포함시켰다. 개정안은 다음달 말 공포와 동시에 시행된다. 이에 따라 지난 3일 투기과열지구로 지정된 서울 전역과 경기 과천, 세종에서 3일 이전 재건축 대상 아파트 매매계약을 체결했다면 소유권 이전등기를 하지 않았더라도 조합원 지위를 양도받을 수 있다. 다시 말해 3일 이전 투기과열지구에서 재건축 주택 매매계약을 체결한 것만 증명할 수 있다면 소유권 이전등기 시점과 관계없이 조합원 지위 양도가 허용된다. 대책 발표 이전 서울, 과천 지역에서 재건축 아파트 거래가 활발했던 점에 비춰 조합원 지위 양도 금지 구제를 받을 사람이 많을 것으로 추정된다. 다만 이 경우도 투기과열지구 지정 이전에 계약금이 지급된 것이 확인되고, 투기과열지구 지정 이후 60일 이내에 부동산 거래 신고를 마쳐야 한다. 이 기간에 신고를 게을리하면 부동산 거래 신고 등에 관한 법률에 따라 과태료를 물어야 한다. 8·2 대책에서 투기과열지구의 재건축 조합원 지위 양도 제한 예외 적용 규제를 강화하려던 방침도 일부 거두었다. 기존에는 투기과열지구에서 조합 설립 후 2년 안에 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유하거나, 사업시행인가 후 2년 안에 착공하지 못하고 2년 이상 소유한 경우에만 조합원 지위 양도를 예외적으로 인정했다. 8·2 대책은 이를 각각 3년 안에 사업시행인가 신청이 없거나 착공하지 못하고 3년 이상 소유해야 조합원 지위 양도 예외를 인정하도록 했다. 시행령 개정 이후 3년 이상 사업시행인가 신청을 하지 못하거나 3년 이상 착공하지 못한 재건축 아파트를 3년 이상 보유해 조합원 지위 양도 예외를 인정받는 경우도 사업시행인가 신청 전 또는 착공 신고 전까지 등기 신청 접수를 마쳐야 한다. 그러나 최종 개정안은 시행령 개정(다음달 말 예정) 이전의 조합에 대해서는 종전 규정을 적용하게 했다. 예를 들어 재건축 조합 설립 후 2년 6개월 동안 사업시행인가를 신청하지 못한 조합은 시행령을 개정한 뒤에도 이전 규정에 따라 조합원 지위를 양도할 수 있다는 뜻이다. 이 경우에 해당하는 단지는 서울 서초구 반포동 신반포3차, 송파구 잠실주공5단지 등이다. 이 조합들은 조합설립인가 후 2년 이내 사업시행인가를 신청하지 못했다. 따라서 두 단지 아파트를 2년 이상 보유한 조합원은 지위를 양도할 수 있다. 투기과열지구로 지정됐더라도 극히 예외적으로 조합원 지위를 양도받을 수 있는 경우가 있다. 투기과열지구 조합원 지위 양도 금지 규정이 생긴 2003년 12월 31일 이전부터 소유한 아파트가 재건축을 추진하는 경우 조합원은 한 차례 지위 양도가 허용된다. 지방 이전이나 해외 이민 등 불가피한 경우에도 조합원 지위 양도가 가능하다. 예를 들어 반포동 반포주공1단지(1·2·4주구)는 2013년 9월 조합설립인가를 받은 뒤 4년 가까이 사업시행인가를 받지 못하다가 지난 9일 사업시행인가를 신청했다. 따라서 조합원 지위 양도가 금지된다. 다시말해 2003년 12월 31일 이전 조합설립인가를 받고, 그 이전부터 아파트를 보유한 조합원만 지위를 양도할 수 있다. 조합원 지위 양도가 안 된다고 매매 자체가 불가능한 것은 아니다. 조합원 지위 양도가 허용되지 않는 아파트를 사면 입주권을 받지 못하는 대신 재산 가치를 현금으로 따져 내준다. 재건축 투자 목적이 입주권을 받기 위한 것이기 때문에 이런 경우는 극히 드물다. 조합원들이 설립한 조합 대신 전문 시행사가 추진하는 신탁방식 재건축 사업도 조합원 지위 양도 규제를 받는다. 지난달 18일 도시 및 주거환경정비법 개정안이 국회에서 통과돼 내년 2월 9일 이후에는 투기과열지구의 신탁방식 재건축 사업도 위탁자(조합원) 지위 양도가 제한된다. 지역주택조합도 영향을 받는다. 투기과열지구 지정 이후 사업계획을 신청하는 단지에서는 조합원 교체 및 신규 가입을 불허한다. 다만 투기과열지구 지정 이전에 사업계획 승인을 받았다면 1회에 한해 조합원 지위 양도가 허용된다. ●재개발 사업 투기과열지구에서는 재개발 사업에 대해서도 각종 규제가 강화됐다. 재개발 사업 구역에서 나오는 아파트는 사업시행인가 후 1년쯤 지나면 관리처분을 하는데, 이때 조합원을 대상으로 먼저 분양한다. 관리처분 이후 착공 시 일반분양이 이뤄지고, 이후 3년 정도 걸려 준공된다. 현재는 이 과정에서 재개발 사업 조합원의 분양권은 전매 제한이 따르지 않는다. 그러나 앞으로는 관리처분 이후부터 소유권 이전등기 때까지 조합원 분양권 전매가 금지된다. 재개발 조합원도 아파트 재당첨 제한 적용 대상에 포함된다. 지금까지는 재개발 사업에서 일반 분양분 아파트를 분양받은 경우에만 5년간 다른 재개발 사업 일반지구 일반 분양 아파트를 분양받을 때 재당첨 제한을 받았다. 조합원 분양분 아파트는 재당첨 제한 규정이 없어 조합을 달리해 복수의 정비사업 예정주택을 사들이는 투기 수요가 많았다. 하지만 앞으로는 일반 분양 또는 조합원 분양 가리지 않고 5년 동안 투기과열지구에서 이뤄지는 재개발의 일반 분양 또는 조합원 분양 재당첨의 제한 규정을 적용받는다. 투기과열지구에서 여러 채의 주택을 소유해도 아파트는 한 채만 분양받을 수 있다는 의미다. 재개발 임대주택 공급 의무비율도 강화됐다. 재개발 사업의 임대주택 의무공급 비율이 현재 수도권은 전체 가구수의 15% 이하, 비수도권은 전체 가구수의 12% 이하에서 시·도지사가 고시하도록 규정하고 있다. 그러나 앞으로 서울은 전체 가구수의 10~15%, 경기·인천은 5~15%, 비수도권은 5~12% 범위에서 시·도지사가 고시하도록 하한을 신설해 임대주택 공급을 확대하도록 했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

카드 할부금도 대출 심사에 활용 ‘장래 소득 감안’ 新DTI 도입 부실 위험 높은 대출 억제 방침 6월과 8월 두 차례 부동산 대책을 통해 주택담보대출을 옥죈 정부가 다음달 초 가계부채에 본격적으로 메스를 들이댄다. 앞으로 5년간 단계적으로 약 1400조원의 가계부채를 안정시키는 종합대책이 발표된다. 이번 주부터 투기지역과 투기과열지구에서 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 각각 40%로 강화한다.19일 금융위원회에 따르면 기획재정부 등 범정부부처가 준비 중인 ‘가계부채 관리 5개년 계획’은 다음달 초 발표될 예정이다. 앞서 문재인 대통령은 이달 말까지 마련하라고 지시했지만 22일부터 2주간 각 부처 업무보고가 잡히면서 미뤄졌다. 2015년부터 해마다 10% 이상 증가한 가계부채는 현재 1400조원에 육박할 것으로 추산된다. 한국은행이 집계한 3월 말 기준 가계부채는 1359조 7000억원이며 금융당국이 파악한 4~6월 증가액(속보치)은 24조 9000억원이다. 우리나라의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 지난해 말 기준 92.8%로 국제결제은행(BIS)이 산정한 성장을 제약하는 임계치 85%를 넘어섰다. ‘6·19대책’과 ‘8·2 부동산대책’으로 LTV·DTI를 최대 60%에서 40%까지 각각 크게 조인 만큼 새달 발표되는 대책은 선진화된 여신심사기법을 단계적으로 정착시키는 데 초점이 맞춰질 것으로 보인다. 금융위 관계자는 “LTV·DTI 강화처럼 당장 파급력은 없지만, 대출 심사 관행을 근본적으로 뜯어고치는 대책”이라고 설명했다. 일단 장래 소득을 감안해 대출한도를 정하는 신(新)DTI를 내년 도입하고, 총부채원리금상환비율(DSR)을 2019년까지 전면 시행하는 구체적인 로드맵이 제시될 전망이다. DSR은 DTI에는 없는 신용카드나 자동차 할부금, 마이너스통장 대출 등의 원금도 심사에 활용하기 때문에 훨씬 깐깐하다. 정책 모기지 개편도 검토 중이다. 적격대출의 서민·실수요층 이용을 늘리기 위해 ‘디딤돌대출’이나 ‘보금자리론’처럼 주택보유 및 소득 제한을 두는 방안이 거론된다. 취약한 자영업 대출은 과밀업종 등 부실 위험이 높은 대출은 억제하되 생계를 위한 창업·운영자금 지원 등은 강화할 방침이다. 저소득·저신용 취약계층을 보호하고자 연체이자율을 낮추고 시효가 지났거나 갚을 수 없는 빚은 탕감하는 방안도 검토한다. 한편 금융위는 이르면 22일부터 시행돼 서울·과천·세종 등 투기지역·투기과열지구의 LTV·DTI가 일괄적으로 40%로 강화된다고 밝혔다. 8·2 대책 이후 투기지역(서울 11개 구, 세종)의 6억원 초과 아파트에만 LTV·DTI가 40%로 적용됐으나 이주부터는 투기지역은 물론 투기과열지구의 모든 주택으로 확대하는 것이다. 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

서울 아파트 값이 2주 연속 하락했다. 부동산 114에 따르면 이번주 서울 재건축 아파트 가격은 지난주 대비 0.16% 감소했다고 밝혔다. 서울 재건축 아파트는 지난주 조사에서 0.25% 내려 7개월만에 하락세를 보여 2주 연속 하락세를 보이고 있는 것. 서울 재건축 단지를 중심으로 시세를 끌어올리던 모습이 주춤하며 서울은 물론 전국적인 거래 경색분위기가 확산되고 있다. 신규분양은 물론 공급과잉에 따른 미분양 사태도 대거 우려되고 있는 상황이다. 이런 불안정한 시장상황 가운데 미분양의 우려가 없는 ‘미분양 청정지역’이 각광받고 있다. 국토교통부(통계누리)의 시·군·구별 미분양주택현황을 살펴보면 지난 5월 기준 미분양 물량이 전무한 청정지역은 전국 229개 시·군·구 중에서 85곳에 이른다. 해당 85곳 중에서도 최근 시장상황이 변화함에 따라 5개월 이내에 미분양을 해소한 지역은 6곳으로 추려진다. 서울에서는 ▲서대문구 ▲영등포구, 수도권은 ▲과천시 ▲성남시, 세종특별자치시 등이 있다. 이어 부산은 ▲강서구(명지국제신도시), 대구는 ▲중구 등이 최근 미분양이 줄어든 청정지역으로 이름을 올리면서 수요자들의 주목을 받고 있다. 미분양 청정지역 가운데 가장 먼저 분양을 시작하는 곳은 부산 강서구에 위치한 명지국제신도시다. 명지국제신도시에서는 포스코건설이 9월 명지국제신도시 복합 2, 3-1블록에서 ‘명지 더샵 퍼스트월드’를 분양할 예정이다. 포스코건설이 명지국제신도시에서 처음 선보이는 ‘더샵’ 브랜드로 지하 3층~지상 34층, 21개 동, 총 3,196가구(아파트 2,936가구, 오피스텔 260실) 규모다. 법조타운, 글로벌캠퍼스타운, 의료시설 부지 등과 인접한 명지국제신도시의 핵심 입지에 위치한다. 영등포구에서는 현대건설이 10월 신길뉴타운 9구역에서 ‘신길9구역 힐스테이트’를 선보일 계획이다. 전용면적 42~114㎡, 총 1,464가구 중 691가구를 일반 분양한다. 향후 신안산선이 개통될 7호선 신풍역과 인접해 있다. 과천시에서는 대우건설이 과천주공 7-1단지를 재건축한 ‘과천 푸르지오’를 10월에 공급할 예정이다. 전용면적 85~210㎡, 총 1,317가구로 이 중 590가구가 일반 분양된다. 4호선 과천역 3번 출구가 단지 바로 앞에 위치한 역세권 단지다. 성남시에서는 현대산업개발과 롯데건설, 포스코건설 컨소시엄이 신흥동 신흥주공 재건축으로 전용면적 59~98㎡, 총 4,089가구를 10월에 분양할 계획이다. 일반 분양은 1,707가구다. 인근에 초, 중학교가 위치해 있으며 8호선 신성역과 가깝다. 세종특별자치시에서는 제일건설이 2-4생활권 P3구역에서 ‘세종시 2-4생활권 P-3블록 제일풍경채’를 10월에 선보일 예정이다. 총 771가구로 이뤄진 주상복합 단지로 조성되며 초, 중학교와 가깝다. 대구 중구에서는 삼호가 남산동 재마루 아파트를 재건축한 ‘e편한세상 재마루’를 10월에 공급할 계획이다. 전용면적 59~84㎡, 총 348가구 규모로 조성되며 이 중 348가구를 일반 분양한다. 부동산 전문가는 “미분양 물량은 그 지역의 현재가치와 미래가치를 동시에 보여주는 지표다. 미분양 청정지역의 경우 주거가치, 투자가치, 미래가치가 높게 평가되는 만큼 이들 지역에 내 집 마련을 앞둔 수요자라면 하반기 분양을 앞둔 주요 분양단지들을 주목해볼 필요가 있다”고 조언했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

지난 2일 국토교통부, 기획재정부 등 중앙 부처가 합동으로 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 서울 전역을 투기과열지구로 지정하고, 강남 4구를 포함한 11개 자치구를 투기지역으로 묶었다. 발표 직후 재건축단지의 조합원 지위 양도 금지로 인해 주택 거래가 뚝 끊기고, 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치에 따라 일부 투기 수요가 이탈하는 등 전반적으로 시장의 과열 양상이 진정되고 있다. 정부의 이러한 조치는 부동산 투기를 억제하려는 강한 의지를 나타내는 것으로, 서울시의 주택시장 안정에 긍정적인 영향을 줄 것이라 생각한다.정부가 주택시장 안정화에 주력하고 있는 상황에서 서울시가 해야 할 역할은 무엇일까. 아마도 다양한 계층의 수요자를 고려해 안정적인 주거환경을 지속적으로 조성하는 한편 정부 정책 영향에 대해 적절히 대응해 나가는 일일 것이다. 서울시민 54.3%(2016 주거실태조사)는 임차인이다. 서울시는 이러한 임차인들에게 다양하고 저렴한 주택을 공급, 보다 안정적으로 거주할 수 있도록 노력하고 있다. ‘공공임대주택 6만호’ 사업을 통해 재고주택 중 임대주택 비율을 높이고, ‘역세권2030 청년주택’ 공급을 통해 대중교통이 편리한 역세권에 청년 세대의 안정적 거주 여건을 마련하고 있다. 저렴한 임대주택 공급과 함께 주거복지를 통한 서울시민의 주거 안정 확보도 중요하다. 서울시는 월세보증금 대출 이자 일부 지원 등을 하고 있다. 단순히 양적 기준의 주택 공급 정책이 아니라 다양한 계층의 주거 수요 등을 파악해 체계적이고 과학적인 주거 정책을 마련하기 위해 ‘서울시 주거종합계획’도 수립할 예정이다. 이를 위해 올해는 자치구 단위의 주거 수요까지 분석할 수 있도록 ‘서울시 주거실태조사’를 하고 있다. 정부 정책에 따라 주택시장은 안정되겠지만 혹시 모를 전월세 시장의 불안정에 대비해 다양한 제도적 장치도 마련돼야 한다. 서울시는 그동안 주택임대차제도 개선을 위해 다양한 노력을 해 왔다. 2015년 4월 국회 서민주거복지특별위원회에 주택임대차계약갱신청구권, 표준임대차계약서 의무 사용, 월세계약신고제 법제화 등 선진 임대차제도 도입 및 지방화를 위한 법령 개정안을 건의했다. 의견 수렴을 거쳐 표준임대료제도 도입도 검토할 계획이다. 서울시는 앞으로도 사회적 약자, 청년, 신혼부부, 사회 초년생 등의 주거 문제 해소를 위해 주택 수급 전망을 면밀히 살펴 새로이 공급되는 주택이 실수요자에게 배분될 수 있도록 할 것이다. 이것이 서울시가 추구하는 주거정책 방향이자 사명이다.

청약 1순위 요건 강화될 수도 임대사업자 등록 의무화 고려 문재인 대통령이 17일 취임 100일 기자회견에서 밝힌 ‘더 강력한 주머니 속 부동산 대책’이 무엇인지를 놓고 시장의 관심이 증폭되고 있다. 정부가 ‘8·2 대책’에서 여러 가지 고강도 규제를 한꺼번에 쏟아낸 탓에 부동산 시장은 ‘11·3’이나 ‘6·19’ 대책 때와 달리 바짝 긴장한 모습이다. 한국감정원에 따르면 8·2 대책 이후 서울 아파트값은 2주일 연속으로 떨어졌다. 아파트 전셋값도 170주 연속 상승세를 멈추고 보합세로 돌아섰다. 서울 집값 하락 움직임은 강북보다 강남에서 두드러졌다. 이 때문에 문 대통령이 언급한 더 강력한 대책은 향후 시장 상황에 따라 순차적으로 내놓을 가능성이 크다. 우선 국토교통부는 다음달 주택법 시행령을 개정해 사실상 사문화돼 있는 민간택지 분양가 상한제 적용 요건을 낮추기로 했다. 강남 같은 고분양가 지역이나 8·2 대책에도 불구하고 과열조짐을 보이는 곳이 1차 타깃이 될 것으로 보인다. 조세 저항이 적지 않을 것으로 예상되는 보유세 인상 이외에도 실제 쓸 수 있는 카드는 적지 않다. 8·2 대책에서 부활한 투기과열지구와 투기지역을 다른 지역으로 넓히거나 규제 내용을 강화할 수 있다. 구체적으로는 청약 1순위 요건을 강화하고 대출을 추가로 억제하는 것 등이 가능하다. 다주택자들의 자발적 임대사업자 등록이 제대로 되지 않을 때는 등록을 의무화할 수 있다. 참여정부 때 검토됐던 주택거래허가제를 추진하거나 과열지역에 대한 주택 거래자 전수조사를 벌이는 등의 고강도 대책을 동원하는 것도 고려의 여지가 있다. 문 대통령이 “서민을 괴롭힌 미친 전세, 미친 월세”라는 거친 표현까지 쓴 만큼 전·월세 상한제와 계약갱신청구권 도입 등 전·월세 시장 안정대책이 시행될 수 있다는 전망도 나온다. 문 대통령의 발언 자체가 하나의 추가 대책으로도 볼 수 있다. 추가 대책이 이미 준비돼 있고, 필요하면 언제든 꺼낼 수 있다는 뜻으로 해석되기 때문이다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “시장의 불확실성을 없애기 위해 ‘집값이 잡힐 때까지 이대로 계속 가겠다’는 메시지를 강하게 줌으로써 시장 참여자들이 정책 의도와 다른 행동을 하지 않게끔 하려는 의도로 읽힌다”고 말했다. 세종 장형우 기자 zangzak@seoul.co.kr