정부의 아파트 규제 정책을 피하고 월세 등 안정적인 임대수익을 기대하는 투자자들의 발길이 수익형 상가로 대거 몰리고 있다. 수익형 상가의 투자의 핵심은 입지다. 상가의 가치를 지속적으로 유지하고, 이에 더해 투자 가치를 높이기 위해서는 상주인구와 같은 고정 수요 확보를 위한 입지가 중요한 것이다. 남양뉴타운지구 준주거용지 준2-2,3 블럭에 오는 2019년 5월 준공 예정인 남양 위더스프라자는 주변 개발 호재와 함께 고정 수요 확보가 가능해 수익형 상가가 갖춰야 할 요소를 완벽하게 갖추었다. 화성시가 개발에 주목하고 있는 남양뉴타운 내의 이미 형성되어있는 중심상권 내 위치한 남양 위더스프라자는 화성시청, 주민센터, 우체국, 관공서, 시립도서관, 전통시장 등 생활밀착형 상권과 대형아파트 단지내 상가와 마주보는 위치, 그리고 초등학교2, 중학교1, 고등학교1, 시립도서관 등 학군밀집지역에 위치해 최적의 입지를 자랑한다. 남양뉴타운 내 새로운 유입인구뿐만 아니라 기존 주민까지 소비활동이 활발할 것으로 예상되어, 임대수요가 이미 확보되어있는 지역으로 남양뉴타운 진입 시 입구가 되는 지역이라 위치적 메리트가 확실하다. LH(한국토지주택공사)가 화성시 서부지역의 도시기반시설 확충 등을 위해 1만2천370세대 규모로 조성 중인 남양뉴타운지구는 수도권에서 인접한 거리와 주변 개발계획이 더해지면서 많은 투자자들이 주목하고 있는 핵심 지역으로 꼽히고 있다. 화성 남양동 일대 256만4천여㎡ 부지의 남양뉴타운지구는 현대자동차 남양연구소, 화성바이오밸리, 마도산업단지 등 각종 산업단지가 자리잡아 주변 부동산 가치는 하루가 다르게 높아지고 있다. 투자자들이 주목하는 남양뉴타운지구 중에서도 최고의 위치에 자리잡은 남양 위더스프라자는 ㈜위더스디앤씨가 시행하고, 자유종합건설㈜ 시공하며, KB부동산신탁㈜ 신탁하는 수익형 상가다. 연 면적 9천621㎡ 지하 2층~지상 7층 규모로, 1층에는 대형 슈퍼마켓, 패스트푸드점, 커피전문점 등 근린생활시설이, 2층에는 금융기관(확정) 및 식당가, 3~7층 대형 병원(확정)과 교육시설 등이 입점한다. 특히나 주변시세대비 저렴한 분양가, 중도금무이자대출, 걱정 없이 든든한 KB부동산신탁의 관리형토지신탁으로 초기 투자부담이 적은 점은 남양 위더스프라자의 투자가치를 높이는 요소다. 또한 남양 위더스프라자는 남양뉴타운 내 근린생활시설 중 최대면적의 자주식 주차공간(법정175%)과 병원용 대형 엘리베이터 특화설계는 상가 임대인들의 편의성도 고려했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

단일세율…韓종부세처럼 누진과세 없어 임대소득 마련 투자 많아 시장도 안정적 세수도 연도별 차이 적어 국민들 무관심일본의 부동산 보유세는 ‘고정자산세’로 불린다. 세율이 1.4%다. 여기에 ‘도시계획세’라는 최고세율 0.3%인 목적세가 붙는다. 총 1.7%로 우리나라 재산세 최고세율(0.4%)의 4배지만 종합부동산세 최고세율(2.0%)보다는 낮다. 또 한국은 누진세율이지만 일본은 단일세율 과세다. 과세표준 5000만엔짜리 집을 기준으로 단순계산(경감요인 등 제외)하면 고정자산세 70만엔(5000만엔×1.4%), 도시계획세 15만엔(5000만엔×0.3%) 등 85만엔의 세금이 나온다. 원화로 환산해 보면 대략 5억원짜리 집에 연간 850만원의 세금이 부과되는 셈이다. 주택, 토지 등에 대한 보유세는 한국의 재산세처럼 지방세다. 일본의 지방세 체계는 1950년대부터 거의 지금의 형태로 굳어졌는데, 광역단체(도·도·부·현)의 세금과 기초단체(시·구·정·촌)의 세금으로 나뉜다. ‘고정자산세·도시계획세’의 보유세 2종 세트는 기초단체에 내는 세금이다. 다만 수도권 핵심부인 도쿄 23개 구는 광역 도쿄도청에서 징세를 담당한다. 고정자산세는 한국의 보유세보다 과세 대상이 훨씬 포괄적이어서 ‘종합자산과세’ 성격이 강하다. 매년 1월 1일 현재 토지, 주택 등 소유자에게 통상 3년마다 이뤄지는 재산가치 평가 결과를 바탕으로 고지서가 발송된다. 2월, 4월, 7월, 12월 등 4회에 걸쳐 나눠 낼 수 있다. 도시계획세는 도시계획 사업 등에 들어가는 재원 마련 목적의 세금으로 고정자산세 과세 대상과 같다. 일본 보유세의 주된 특징은 세율을 포함해 제도 자체가 오랫동안 큰 변화 없이 운용돼 왔다는 점이다. 전체 세수도 연도별로 차이가 크지 않다. 과세와 납세에 대한 국민들의 민감도가 크게 떨어지는 이유 중 하나다. 한국의 종부세처럼 일정 금액을 넘는 재산에 부과하는 누진과세는 없다. 과거 거품경제기와 같은 부동산 투기는 찾아보기 어렵고, 임대소득을 얻기 위한 투자가 대부분이어서 시장 불안이 나타나지 않고 있는 이유가 크다. ‘내집 마련’에 대한 사람들의 인식도 한국과 크게 다르다. 도쿄 신주쿠에서 빅부동산을 운영하고 있는 노진수 대표는 “일본에서는 부동산 보유세가 일상 대화의 화젯거리가 되지 못한다”면서 “국민들의 납세 의식이 높고 부동산 투기와 거리가 먼 시장 상황과 수십년 동안 안정적으로 유지되고 있는 과세제도 등이 복합적으로 맞물린 결과로 보인다”고 말했다. 도쿄 김태균 특파원 windsea@seoul.co.kr

정부가 9·13 부동산 대책에서 종합부동산세를 대폭 올리기로 한 것에 대해 보유세 인상이라는 방향성은 맞지만 속도가 너무 빠르다는 지적이 나온다. 집을 가진 사람들의 조세 저항이 우려되고 특히 은퇴한 고령자 등 소득이 없는 사람에게는 세금 부담이 크다는 것이다. 서울신문이 2일 인터뷰한 부동산과 세제, 경제 전문가들은 우리나라가 경제협력개발기구(OECD) 회원국과 비교해 종부세와 재산세 등 보유세는 집값 대비 비율이 낮고 양도소득세와 취득세 등 거래세는 높다면서 보유세 인상과 함께 거래세 인하를 추진해야 한다고 주장했다. 김정식 연세대 경제학부 교수는 “지난해 8·2 부동산 대책에서 다주택자에게 양도세를 중과한 뒤 보유세까지 올려 집을 팔지도 사지도 못하게 만든 셈”이라면서 “거래세 인하로 집주인에게 출구를 마련해 줘야 한다”고 말했다. 다만 김 교수는 “1가구 1주택자에 대한 과도한 양도세 감면을 손봐야 강남 집중을 막을 수 있을 것”이라고 덧붙였다. 2015년 기준 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비율은 0.8%로 OECD 35개국 중 17위이며 OECD 평균 1.1%보다 낮다. 반면 GDP 대비 거래세 비중은 1.1%로 OECD 평균 0.4%보다 상당히 높다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “보유세와 거래세 등 부동산에 매기는 세금이 많은 편”이라면서 “보유세와 거래세 중 하나만 올리거나 내리기는 어렵기 때문에 보유세를 천천히 올리면서 양도세를 낮춰야 한다”고 주장했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “부동산 보유세는 낮지만 넓은 의미의 재산세는 2016년 기준 GDP 대비 3.04%로 OECD 회원국 중 7위”라면서 “세금으로 억제해서 시장을 안정시킬 수는 없으며 보유세 세제를 합리적으로 개편해야 한다”고 말했다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

주택시장에 집중된 정부의 부동산 대책으로 인해 상업시설 투자에 관심이 높아지고 있다. 실제로 상업시설 거래량도 늘었다. 한국감정원에 따르면 지난해 상업업무용 부동산 거래량은 38만4182건으로 역대 최고치를 기록했다. 현재까지 집계된 올해 거래 건수는(1월~8월) 25만6371건으로 작년 같은 기간보다 (24만5756건) 많은 양이 거래됐다. 예전에는 상업시설 투자자들에게 항아리상권이 떠오르는 키워드였다. 항아리상권이란, 특정 지역에 상권이 한정돼 더 이상 팽창하지 않지만, 소비자들이 다른 지역으로 빠져나가지 않는 상권을 뜻한다. 상권 내 유동인구가 항아리 안에 고인 물처럼 밖으로 새어나가지 않아 항아리 상권이라고 불린다. 최근에는 항아리 상권보다 더 세부개념인 포켓상권이라는 개념이 떠오르고 있다. 포켓상권이란 쉽게 말해 주거단지 안에 들어서는 상업시설을 뜻하며, 배후수요 및 유효수요가 주머니 속에서 맴도는 것에서 포켓상권이라는 이름이 붙었다. 항아리상권이 한 지역의 유동인구 흐름으로 인해 생겨난 상권이라면, 포켓상권은 특정 아파트나 주상복합, 오피스텔 등의 입주민을 타겟으로 한 상권이다. 그렇다보니 포켓상권에 들어서는 상업시설은 항아리 상권보다 직접적으로 배후수요와 유효수요를 흡수할 수 있다는 장점을 갖췄다. 부동산 전문가들은 “최근 주택시장에 다양한 규제가 적용되면서 상가로 투자자들의 눈이 쏠리고 있다” 며 “이런 때일수록 투자하려는 상가의 배후수요와 유효수요 등을 갖췄는지 등 따져보는 옥석가리기 과정이 필요하다” 고 조언한다. 포켓상권과 더불어 개발호재까지 갖춘 상업시설이 공급을 앞두고 있다. 의왕백운밸리 효성해링턴 플레이스 단지 내 상가가 그 주인공이다. 이 상업시설은 5개 블록에 조성되며 지상 1층~2층, 총 64개 호실 규모다. 상가 모두 의왕백운밸리 중앙을 관통하는 백운중앙로에 맞닿아 있어 우수한 집객력을 자랑한다. 의왕백운밸리 효성해링턴 플레이스 단지내 상가의 가장 큰 특징은 대규모 배후수요가 모이는 포켓상권이라는 점이다. 이 상업시설은 단지의 2480세대의 대단지 수요를 독점하는 상가다. 뿐만 아니라 인근 백운밸리에 위치한 임대주택과 단독주택 등의 수요까지 더한다면 약 4000여 세대가 넘는 배후수요를 품어 투자 안정성을 갖췄다는 평을 받는다. 상가 인근 집객시설과의 시너지도 기대할만 하다. 먼저 상업시설 인근 롯데몰(예정)이 위치해 대규모 쇼핑시설의 방문객 흡수도 유리할 것으로 보인다. 뿐만 아니라 상업시설 인근으로 조성되는 백운호수 근린공원의 방문객 흡수도 노려볼 수 있어, 탄탄한 유효수요까지 갖췄다. 외부수요를 흡수할만한 교통망도 갖췄다. 먼저 봉담~의왕~과천 고속화도로와 서울외곽순환고속도로가 인근에 위치해 있어 서울 강남까지 20분대 이동할 수 있다. 과천은 15분, 서울 사당은 20분, 인천공항은 30분이면 접근 가능하다. 서울외곽고속도로는 경부고속도로, 서해안고속도로와도 연계되는 만큼 외부수요 유입도 기대할만 하다. 더불어 월곶~판교 복선전철역 노선 중 청계역이 2023년쯤 개통할 예정이다. 현재 의왕백운밸리는 개발이 모두 완료된 것이 아니다. 주거단지 및 롯데몰과 더불어 의료시설, 지식산업센터, 문화시설 등이 조성될 예정이다. 의왕백운밸리의 조성이 모두 완료되면 향후 의왕백운밸리 효성해링턴 플레이스 단지 내 상가의 가치는 더욱 오를 것으로 보인다. 한편 의왕백운밸리 효성해링턴 플레이스 단지 내 상가는 공식홈페이지를 통해 공급을 안내하고 있으며 10월 중순 공개 입찰 예정이다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

건강, 지난해 1순위에서 2위로 밀려국민 10명 중 4명은 노후엔 건강이나 가족보다 돈을 더 중요하다고 여겼다. 1일 국회 보건복지위원회 윤종필(자유한국당) 의원이 보건복지부로부터 제출받은 ‘2017년 저출산·고령화에 대한 국민인식조사’ 보고서에 따르면 조사 대상 성인 2000명 중 39.3%가 ‘경제적 안정과 여유’를 노후의 중요 사항으로 꼽았다. 지난해 같은 조사에서 1순위였던 건강은 2위로 밀려났다. ‘건강이 중요하다’는 응답은 38.0%로 지난해(48.3%)보다 10.3% 포인트 줄었다. 이어 일자리(6.9%), 이웃 또는 친구와의 관계(6.0%), 취미와 자원봉사 등 여가 활동(4.9%), 가족(4.4%) 순이었다. ●“건강 잃거나 경제력 상실 염려” 74% 노후에 염려되는 사항으로는 건강과 경제력이라는 답변이 많았다. ‘아프거나 건강을 잃게 되는 것’을 염려하는 비율이 43.4%로 가장 높았고, ‘노후에 필요한 생활비가 부족하게 되는 것’이 31.0%를 차지했다. 몸이 계속 건강하다면 언제까지 일할 생각이 있는지에 대한 질문에는 평균 72.9세로 집계됐다. 1년 전보다 일할 수 있는 예상 연령이 4.4세 높아졌다. 또 국민 82.8%가 우리나라의 고령화 현상이 ‘심각하다’고 답했다. ‘매우 심각하다’는 20.7%, ‘어느 정도 심각하다’는 62.1%였다. 고령화 현상이 삶에 영향을 미칠 것이라는 응답(매우 영향 16.4%, 어느 정도 영향 66.7%)은 83.1%였다. ●“40대부터 노후 준비 시작해야” 40% 은퇴 후 다른 일자리에 취업할 가능성에 대해 ‘할 수 있다’고 응답한 비율이 53.7%로, 절반가량은 긍정적이었다. 은퇴 후 다른 일자리에 취업할 수 없을 것 같다는 답변은 23.1%에 그쳤다. 노후 준비는 40대부터 시작해야 한다는 응답이 40.0%로 가장 많았고, 30대부터 해야 한다는 의견도 36.3%로 적지 않았다. 노후자금을 준비하는 방식(중복 응답)으로는 ‘예금·저축·보험·펀드·주식’이 65.1%였다. 이어 ‘국민연금이나 직역연금’ 60.5%, ‘퇴직연금이나 민간은행·보험사의 개인연금’ 33.7%, ‘부동산’ 19.6% 순이었다. 민나리 기자 mnin1082@seoul.co.kr

연준, 내년 말까지 4차례 추가 인상 예고 한국, 경기침체에 신흥국 금융불안 겹쳐한국과 미국의 정책금리 격차가 11년 2개월 만에 최대인 0.75% 포인트까지 벌어졌다. 안으로는 급등하는 집값과 악화되는 경기 상황, 밖으로는 세계 각국의 ‘긴축 경쟁’과 신흥국 금융 불안 등 상충되는 과제 사이에서 묘수를 찾아야 하는 상황이다. 미국 중앙은행인 연방준비제도이사회(연준)는 26일(현지시간) 연방공개시장위원회(FOMC)를 열어 기준금리인 연금기금 금리를 기존 연 1.75~2.00%에서 2.00~2.25%로 0.25% 포인트 올렸다. 한·미 정책금리 역전 폭은 2007년 7월 이후 가장 커졌다. 현재 한국은행 기준금리는 연 1.50%다. 여기서 끝이 아니다. 연준은 2015년 12월 ‘제로 금리’(0.00~0.25%)에 마침표를 찍은 이후 지금까지 8차례 금리를 올렸지만 오는 12월을 비롯해 내년 말까지 총 4차례 추가 인상을 예고했다. 연준이 0.25% 포인트씩 금리를 올리는 이른바 ‘베이비 스텝’을 밟는다고 가정해도 미국의 정책금리 상단은 올해 말 2.50%, 내년 말 3.25%가 된다. 정부는 한·미 금리 역전에 따른 불안감은 차단하되 경계심은 늦추지 않고 있다. 이주열 한은 총재는 27일 기자들과 만나 “FOMC 결과는 예견된 것”이라면서 “국내 금융시장이 큰 영향을 받진 않을 것”이라고 말했다. 기준금리 인상 여부와 관련해서는 “미국 금리 인상 결과, 미·중 무역분쟁 등을 봐 가면서 고민해 나갈 것”이라고 덧붙였다. 올해 기준금리를 결정하는 한은 금융통화위원회 회의는 10월 18일과 11월 30일 두 차례가 있다. 이미 금리 인상 깜빡이는 켜 놨다. 걸림돌은 경기 지표다. 지난 7월 올해 성장률 전망치를 3.0%에서 2.9%로 낮춘 한은은 다음달에 추가 하향 조정할 가능성이 높다. 그렇다고 금리를 그대로 두면 한·미 금리 역전 폭이 커지고 달아오른 부동산 시장에 기름을 붓는 효과를 낼 수 있다는 우려도 있다. 이 때문에 당분간 금리 인상 시기 등이 한국 경제에 불확실성을 키우는 요인으로 작용할 가능성도 있다. 김정식 연세대 경제학부 교수는 “한은 입장에서는 부동산 가격 안정을 택하느냐, 경기 침체를 막느냐 사이에서 딜레마에 빠져 있다”고 말했다. 장세훈 기자 shjang@seoul.co.kr

박승원 경기 광명시장은 27일 국토교통부의 ‘광명시 하안2지구’ 신규 공공택지 지정에 강한 유감을 표명하고 나섰다. 박 시장은 “광명시는 지난 1년간 주택가격이 급상승하고 서민 주거문제가 사회적 문제가 된 것에 깊이 공감하고, 주택 규제와 공급 정책을 병행하는 중앙정부의 부동산 대책 방향성에 동의한다”며, 그러나 “지난 40년간 수도권 주택난 해소라는 명분으로 중앙정부가 광명시에 추진한 주거중심의 밀어붙이기식 국책사업은 주택가격 안정화는 물론 서민 주거부족문제를 해결하지 못했다”고 밝혔다. 더욱이 교통난과 서울의 베드타운이라는 오명을 안겼다고 덧붙였다. 시는 지방정부의 도시 정체성과 자치권을 무시한 중앙정부의 일방적인 정책이 부정적 효과를 가져온다는 것이 입증된 상황에서 또 다시 졸속으로 주거정책을 강행한다면 더 큰 부작용을 가져올 뿐이라고 강조했다. 그러면서 광명시민이 살아 왔고 앞으로 살아갈 광명시 지역개발 주도권은 광명시가 가져야 한다고 역설했다. 국토부는 지난 21일 주택시장 안정 방안의 후속 대책으로 수도권 내 신규 공공택지를 포함한 주택공급계획을 발표했다. 이날 경기도 내 광명 하안2지구를 비롯해 의왕 청계2, 성남 신촌, 시흥 하중, 의정부 우정 등 5곳이 신규 공공택지로 지정됐다. 시는 국토부 발표에 앞서 함께 공공택지로 지정된 4개 시와는 달리 자치권을 훼손하는 국토부의 일방적 공공택지 지정에 반대한다는 입장을 분명히 전달한 바 있다. 구체적 반대 사유로 지역주민 및 영세 소상공인의 생계문제, 미흡한 교통대책 문제, 광명뉴타운사업 침체, 하안동 기성시가지 슬럼화 야기, 신혼부부와 청년을 위한 일자리창출 대안 부족 문제를 제기했다. 이명선 기자 mslee@seoul.co.kr

금리인상 및 대출규제 등 부동산 시장의 불안정한 기류에도 불구하고 수익형 부동산에 대한 관심은 여전히 뜨겁다. 이 가운데 지식산업센터 내 상업시설에 대한 인기가 눈에 띈다. 지식산업센터 내 상업시설은 입주기업 및 인근의 근로자 수요를 독점으로 누릴 수 있다는 점과 희소성이 장점으로 꼽히기 때문이다. 지식산업센터 내 상업시설은 일반 도심에 위치한 불특정 다수의 수요가 아닌 구매력 높은 기업체 관계자들이 주요 고객층이어서 상권 활성화가 쉽다. 또한 지식산업센터 내 상업용지비율은 전체 연면적의 10% 내외로 낮은 편이기 때문에 희소성이 높다. 내부 업종도 편의점이나 식당, 문구점, 카페 등 업무와 연관되는 업종은 상대적으로 안정적인 수익률을 기대할 수 있고, 업종이 겹치지 않도록 MD를 구성하는 경우가 많아 독점성도 일정 이상 보장돼 안정적인 수익률을 기대할 수 있다. 여기에 상업용지비율뿐만 아니라 지식산업센터 자체가 들어서기 힘든 입지라면, 그 어느 곳보다 더 높은 수익률을 얻을 수 있다. 부동산 투자전문가는 “지식산업센터의 입지여건과 상업시설의 특화 여부에 따라 수익률 차이가 현저할 수 있으니 기업체 밀집 지역이나 상업시설의 규모 등을 꼼꼼히 따져 투자에 나서는 게 좋다”고 조언했다. 이에 평택 고덕신도시에 공급 예정인 ‘프리미엄 원희캐슬 고덕신도시’의 상업시설이 더욱 주목받고 있다. 지식산업센터를 지을 수 있는 지원시설용지 비율이 4%로 낮은 고덕신도시 1단계 개발용지에 들어선다는 ‘희소성’과 삼성전자 평택캠퍼스와 인접한 ‘입지여건’ 그리고 상업시설의 ‘차별화’가 골고루 갖춰져 있기 때문이다. 총 120만평 규모의 삼성전자 평택캠퍼스와 도보 3분 거리(300m)에 위치해 있고 바로 옆에는 삼성전자 협력사인 ‘도쿄일렉트론코리아’ 사옥이 건설될 예정이어서 이들의 배후수요를 독점할 수 있다. 또 평균적인 지식산업센터 연면적 대비 상업시설 비율 비교 시, ‘프리미엄 원희캐슬 고덕신도시’의 상업용지비율은 약 11.7%에 달해 희소성과 프리미엄을 동시에 갖추고 있다. 수요자들을 사로잡는 세심한 배려도 돋보인다. 실사용에 효율적인 다양한 면적을 제공하는 것은 물론 내·외부 이용 고객의 이동 동선을 고려한 배치로 투자자들이 안정적인 수익률을 기대할 수 있도록 설계했다. 내부 광장, 데크 설치 및 단지 내 출입구 바로 앞에 내측 최대 폭 7.2m의 스트리트형 상가가 배치되며, 지상 1층 상업시설 전면에는 테라스를 제공한다. 또 선큰광장을 조성하여 외부인구를 자연스럽게 내부로 유도할 수 있도록 했고, 지하층의 접근성을 개선하여 전반적인 상업시설의 가치 상승을 꾀했다. 교통환경도 눈에 띈다. SRT 지제역, 1호선 서정리역과 가깝고, 지제역 이용 시 두 정거장만으로 서울로 오갈 수 있다. 또 경부고속도로 안성IC, 평택제천고속도로 등도 인접해 있어 풍부한 유동인구의 흡수도 가능하다. 고덕신도시 지원 3-1-2BL에 들어서는 ‘프리미엄 원희캐슬 고덕신도시’는 지하 3층~지상 10층 규모로 지식산업센터와 업무시설, 상업시설, 창고 등을 함께 갖춰 공급될 예정이다. 지식산업센터는 소형 평형부터 중형 평형까지 다양한 면적으로 구성되며, 업무 효율을 높이는 발코니, 회의실 등 특화설계 또한 함께 적용될 예정이다. ‘프리미엄 원희캐슬 고덕신도시’의 홍보관은 경기도 화성시 오산동 동탄대로에 위치해 있다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

추석 연휴 밥상머리의 최대 화제는 남북 정상회담과 경제가 아니었을까 싶다. 백두산 천지 앞에 나란히 선 남북한의 최고 지도자들 얘기로 시작해 향후 남북 관계, 북·미 관계에 대한 전망으로 이야기꽃을 이어 갔으리라. 하지만 남북 정상회담 못지않게 아니 그보다 더 큰 관심은 당장 먹고사는 문제인 경제가 아니었을까. 특히 일자리와 집값 얘기가 빠지지 않았을 것이다. 무섭게 오른 서울 집값을 잡기 위해 정부가 추석 연휴 직전에 내놓은 부동산 안정 대책보다 더 따끈따끈한 주제가 있었을까.정부는 지난 21일 서울과 경기도 분당, 일산 사이 지역에 4~5개의 ‘미니 신도시’를 개발해 20만 가구를 공급하겠다고 발표했다. 위례 신도시 개발 이후 10년 만에 신도시 개발을 재개하는 것이라고 한다. 하남, 시흥, 과천, 광명 등이 후보 지역으로 거론되고 있다. 서울시내 그린벨트를 해제하는 방안은 서울시의 반대로 포함되지 않았다. 아직 자기 집을 마련하지 못한 서민과 중산층에게는 최선은 아니지만 나름 선호하는 지역에 내 집을 장만할 기회가 생기게 됐다. 분당이나 일산보다 더 가까운 곳에 신도시가 생긴다는 발표에 경기도 동탄 신도시 모습이 떠올랐다. 추석 연휴 때 지나가본 동탄2 신도시 곳곳에선 아직도 아파트가 올라가고 있었다. 서울 도심에서 30㎞ 이상 떨어져 있어 서울 수요 분산에 실패했다는 분석도 있다. 서울과 인근 수도권 지역, 일부 대도시를 제외하고는 집값이 떨어졌다. 미분양 아파트도 속출하고 있다. 조금이라도 더 서울에 가까운 곳으로 몰리기 때문이다. 경부·영동고속도로를 타고 서울에서 지방으로 가다 보면 수도권이 얼마나 빠르게 팽창하는지 알 수 있다. 분당에서부터 죽전, 보정, 기흥, 신갈에 이르기까지 아파트들이 빼곡하게 들어서 있다. 동백에 이어 동탄까지, 수도권의 경계가 어디까지인지 헷갈릴 정도다. 송재호 대통령직속 국가균형발전위원회 위원장은 지난 17일 국토연구원 개원 40주년 기념 세미나에서 수도권의 집중 정도를 보여 주는 수치를 제시했다. 송 위원장은 국토 면적의 12%인 수도권에 인구의 50%, 1000대 기업 본사의 74%가 밀집됐다고 했다. 매달 발생하는 신용카드 사용액의 80%가 수도권에서 결제되고 신규 고용의 65%가 이 지역에서 발생한다고도 했다. 수도권의 경계가 명목상의 행정구역을 넘어선 지는 오래됐다. KTX 덕분에 수도권이 충청권까지 확대됐다고 해도 과언이 아니다. 세종, 오송, 아산에서 서울역까지 1시간 정도 걸리니 매일 출퇴근하는 이들이 주위에 적지 않다. 그 반대도 마찬가지다. 서울에서도 출퇴근에 1시간 이상 걸리는 지역이 수두룩하다. 지방 분산 효과가 그만큼 줄어든 셈이다. 지방경제 활성화와 균형발전을 목적으로 조성된 전국의 10개 혁신도시도 아직까지는 지방 분산 효과가 예상만큼 나타나지 않고 있다. 국토교통부가 2017년 실시한 혁신도시 정주 여건 만족도 설문조사에 따르면 홀로 내려온 단신 이주가 55.4%나 됐다. 가족이 모두 이사한 경우는 39.9%에 그쳤다. 학군과 인프라 등이 주요 이유였다. 이런 마당에 정부가 수도권에 신도시를 더 짓겠다고 하니 수도권 집중이 더욱 심화할 것은 뻔하다. 이는 대통령의 공약인 국토균형발전, 지방분권과도 정책 방향이 맞지 않는다. 물론 불가피한 측면이 있다. 인정한다. 대학과 일자리가 서울 등 수도권에 집중돼 있으니 사람이 몰리는 것은 당연하다. 교육과 문화, 의료시설, 식당과 쇼핑센터 등 편의시설들도 다양하게 잘 갖춰져 있어 편리함에 익숙해진 사람들이 이를 포기하기 쉽지 않다. 주택 수요는 늘어나지만 공급이 달려 집값이 치솟아도 공급을 계속 늘릴 수도 없다. 결국 지방과 수도권의 삶의 질의 차이를 줄여 수도권 프리미엄을 낮추는 수밖에 답이 없다. 혁신도시를 건설하고 공공기관과 공기업 이전을 통해 지방에 양질의 일자리를 창출한 것은 절반의 성공이다. 믿고 맡길 수 있는 보육시설과 학교, 종합병원, 문화시설, 녹지, 교통 인프라가 뒷받침돼야 일자리 따로, 가정 따로 현상을 막을 수 있다. 정책 담당자들이 ‘내’가 살고 싶은 환경을 만든다는 각오로 접근해야 시행착오를 줄일 수 있다. 일반 사회간접자본(SOC) 투자와 함께 대통령이 강조한 생활 SOC에 대한 제대로 된 투자가 그래서 중요하다. kmkim@seoul.co.kr

서울의 주택가격 폭등이 국가적인 걱정거리가 되면서 원인과 대책을 둘러싸고 치열한 논란이 제기되고 있다. 국토교통부가 발표한 9·13 대책에는 서울시가 제시했던 기성 시가지 내 주택공급 확대 방안이 많이 반영된 것으로 알려졌지만, 개발제한구역 해제를 통한 공급 확대에 대해서는 여전히 견해 차이가 있는 것 같다.서울에서 개발제한구역 해제를 통해 공급 가능한 물량은 수천 호에 불과하기 때문에 공급 물량의 문제라기보다는 심리적인 요소 때문이라는 것을 양측 모두 모르지는 않을 것이다. 만일 기성 시가지에서 훨씬 많은 물량의 저렴한 주택을 공급할 수 있다는 확신이 있다면 개발제한구역 논란은 에피소드로 끝날 수도 있다. 문제는 서울과 같은 광역지방자치단체도 주택정책과 관련해서는 재량권이나 정책 수단이 많지 않다는 점이다. 이러한 사실 때문에 중앙정부도 충분한 물량의 주택을 직접 공급해야만 국민들이 안심할 수 있다고 인식하게 된다. 문재인 정부는 연방제 수준의 자치분권을 달성하겠다는 자치분권 종합계획을 발표했지만, 아직까지 주거복지 분야에서 정부가 가진 법령이나 기금, 예산을 지자체로 획기적으로 이전하는 데까지는 논의가 진행되지 못하고 있다. 자치분권이 분야별로 구체적으로 논의되고 실행 가능한 여건을 찾아야 하는 이유다. 재산세는 지방공공서비스의 대가라는 것이 공통된 학설이지만, 우리나라의 지자체는 지방공공서비스 대가로 재산세를 얼마나 받을지를 결정할 권한을 갖지 못하고 있다. 지방의 부동산 공시가격이 시세와 동떨어져 있고 주택 유형별로 편차가 심하더라도 지자체는 과표 결정과 관련한 역할은 거의 할 수 없다. 한국감정원과 중앙정부가 정해준 가이드라인에 따라 개별 부동산 가격을 산정할 뿐이다. 우리나라의 지자체는 지역 내 주거취약계층을 위해 주거복지 수단을 동원할 재량권도 제약받는다. 국비나 주택도시기금의 지원을 받는 공공임대주택의 입주자 선정권은 정부의 지침을 따라야 한다. 그렇다고 지자체가 자체 비용으로 공공임대주택을 공급하기엔 힘이 부친다. 서울과 같은 대도시에선 민간 임대주택 관리가 세입자의 주거 안정을 위해 필수적이다. 하지만 서울시는 계약갱신청구권 부여, 임대료 인상률 상한제 적용, 공정임대료 공개, 임대료 조정 등에서 어떤 조치도 취할 권한이 없다. 서울시가 추진하고 있는 전월세보증금지원센터나 세입자단체 지원이 그나마 독특한 사례일 것이다. 기성 시가지에서 주택을 충분히 공급하기 위해서는 지역별로 정교한 도시계획, 도시재생, 건축, 주차장과 관련된 규정의 정비가 필요하다. 서울시에서 독자적으로 추진했던 역세권 전세주택이나 중앙정부가 법제화했던 가로주택정비사업은 모두 지역 여건에 맞지 않아서 실적이 거의 없었다. 도시재생사업이건 도시정비사업이건 실질적으로 주거환경이 개선되고 저렴한 주택이 공급될 수 있도록 중앙정부와 지자체가 정교한 사업실행 모델을 공동으로 개발해야 한다. 지방분권형 주거복지의 성공 사례가 없는 것도 아니다. 시흥시는 ‘시흥시 주거복지 기본조례’를 제정하고 주거비 보조 대상자를 중앙정부가 지정한 중위소득의 43% 이하가 아닌 60% 이하까지 확대하는 시흥형 주거급여제도를 시행하고 있다. 서울시의 맞춤형 공공임대주택의 성공적인 사례로 평가받는 창업인 임대주택 ‘도전숙’, 홀몸 노인을 위한 ‘보린주택’, ‘모자가정주택’ 등은 지방분권형 주거복지의 결과물이다. 정부가 공공주택법의 공공주택업무 처리 지침을 개정해 구청장에게 전체 매입 임대주택의 30% 내에서 입주자 선정권을 부여했고, 구청장의 창의적인 아이디어가 결합돼서 가능했다. 주택가격 상승이나 주거 불안정으로 가장 고통받는 이는 지역의 주민들이고 그 책임은 상당 부분 지자체에 있다. 그러나 지금까지 지자체들은 주택정책의 실패로 인해 비난받기보다는 방관과 무책임 속에 방치돼 있었다. 반면 중앙정부와 산하기관들이 그 책임을 떠안고 있다. 이제라도 과감하게 주택정책과 관련한 권한과 주택도시기금과 같은 예산, 지방세 권한을 지방에 이양해 맞춤형 분권형 주택정책을 추진하고 책임을 분담시켜야 한다.

20·30대 가구주는 수입을 한푼도 쓰지 않고 15년 동안 모아야 서울에서 중간 가격의 아파트 한채를 마련할 수 있는 것으로 나타났다. 25일 통계청에 따르면 지난 2분기 39세 이하 가구주의 월평균 명목 처분가능소득은 361만 5000원이었다. 한국감정원이 밝힌 서울 지역 아파트 매매 중위가격은 지난 6월 기준 6억 6403만 4000원이다. 처분가능소득은 소득에서 세금, 사회보험금, 이자 등을 빼고 가계가 실제로 쓸 수 있는 돈이다. 이에 따르면 20·30대 청년 가구는 처분가능소득을 15.3년 동안 모아야 서울에서 중간 가격의 아파트 한채 가격을 낼 수 있는 셈이다. 2014년 이후 부동산 규제가 완화되고 저금리에 늘어난 시중 자금이 부동산으로 몰려들어 청년들의 내집 마련은 갈수록 어려워지고 있다. 같은 기준으로 지난 2014년 1분기 청년 가구는 10년을 모으면 중간 가격 아파트 값을 마련할 수 있었지만, 2015년 4분기에는 12.3년이 필요하다는 계산이 나왔다. 지난해 4분기에는 13.7년이었고, 반년 만에 청년 가구가 돈을 모아야 하는 기간이 2.4년이 늘어난 것이다. 집값은 뛰고 있지만, 청년들의 소득은 오히려 뒷걸음질 치고 있다. 지난 2분기 기준 서울 아파트 매매 중위가격은 지난 1년 전 보다 23.6% 고공행진했지만, 39세 이하 가구의 처분가능소득은 같은 기간 동안 1.1% 줄었다. 고용 시장이 얼어붙으면서 사회 초년생이나 신혼부부가 많은 20~30대가 직격타를 맞았고 전체 연령대 가운데 유일하게 소득이 줄었다. 정부가 지난 21일 부동산 공급 대책을 마련했지만, 시장에서는 역부족이라는 평가가 나온다. 청년들의 내집 마련 고민을 해결해 주기 어려울 것으로 풀이된다. 김형근 NH투자증권 연구원은 “기대와는 달리 서울과 경기도 중심으로 현실적이고 구체적인 택지 공급 계획이 담겨있지 않아 정부의 수도권 주택 공급 정책에 따른 시장 안정화 효과는 제한적일 것”이라면서 “용적률 상향이나 토지거래허가구역 또는 개발행위제한구역 지정 등 방안은 긍정적이고 향후 26만 5000호 규모의 택지 공급 계획은 실질적이고 세밀하게 수립해야 한다”고 짚었다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

추석 이후 주택시장에는 새로운 변화가 예상된다. 강력한 ‘9·13대책’이 본격 시행되면서 투자 수요가 많이 줄어들고 호가도 떨어질 것으로 예상하기 때문이다. 특히 천정부지로 오르기만 했던 서울·수도권 집값 상승세가 단기간에 급락세로 반전하지는 않겠지만, 추가 상승세는 일단 잡힐 것으로 전망된다. 대책 발표 이후 일주일 만에 서울·수도권 아파트값 상승폭이 둔화하기 시작한 것이 이를 증명한다. 한국감정원 자료에 따르면 아파트값이 급상승했던 서울 모든 지역과 경기도 성남 분당구·과천·광명시에서 상승세가 느려지기 시작했다. 전문가들은 주택 수요억제 정책이 먹혀들면서 투자 수요가 감소하고, 호가가 떨어졌기 때문으로 분석했다. 이런 분위기는 추석 이후 하반기에도 이어질 전망이다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “이번 대책은 투자 수요를 원천적으로 틀어막는 내용이 많이 담겨 시장 충격이 크다”며 “당분간은 거래공백 현상이 나타날 수 있다”고 내다봤다. 박 위원은 “다주택자라도 양도세 중과 부담으로 쉽게 투매를 결정하지 못하는 있다”며 “다만, 장기보유특별공제의 2년 이상 실거주 요건은 2020년 1월부터 적용돼 실거주가 어려운 사람들이 내년 말까지 집을 팔려고 내놓을 것 같다”고 설명했다. 하지만 수요자는 집값 불확실성과 보유 부담으로 구입에 나서지 않아 거래가 이뤄지지 않는 침체기로 빠져들 것으로 예상했다. 장희순 강원대 교수는 하반기 주택시장 침체 원인을 심리적 요인에서 찾았다. 9·13대책은 다주택자에 대한 규제뿐만 아니라 실수요자 외의 주택 구매를 막는 조치라서 실수요자 외의 거래는 거의 이뤄지지 않을 것으로 보았다. 장 교수는 “그동안 은행 대출을 끼지 않고 집을 사는 경우는 거의 없었다”며 “무주택자의 주택 구입 외에는 사실상 대출 길을 틀어막아 구매 심리가 바닥에 떨어졌다”고 말했다. 종합부동산세 등 보유세 강화가 다주택자·고가 주택 보유자에게 한정된다고 해도 투자 수요가 줄어들어 주택 시장이 가라앉는 분위기가 이어지면 실수요자의 구매 욕구도 식을 수 있다는 것이다. 정부의 주택 공시가격 현실화 정책도 시장을 움츠러들게 할 것으로 전망된다. 전문가들은 정부가 공시가격 인상 원칙을 밝혔기 때문에 내년도 공시가격 인상 결정 방향·수준이 정해지면 다시 한번 시장이 식을 것으로 전망했다. 서울·수도권 주택공급대책도 추격 매수세를 가라앉히는데 어느 정도 효과가 있을 것으로 보인다. 택지개발지구 아파트는 분양가가 상대적으로 저렴하기 때문에 기존 주택 구매 수요를 어느 정도 흡수할 수 있을 것으로 보인다. 이러면 기존 아파트 구매 수요가 줄어들어 가격을 안정시키는 효과가 기대된다. 다만, 효과를 보려면 국토교통부와 지방자치단체 간 원활한 협조가 관건이다. 서울에서 멀리 떨어진 택지지구의 교통·교육 등 생활 인프라 대책도 함께 제시돼야 효과가 배가된다. 단순 물량 공급에만 그치면 집값 안정에 실패한 2기 신도시의 길을 걷게 된다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

9·13 부동산 대책 이후 대출을 받으려는 사람들은 복잡한 세부 규정 탓에 혼란스럽기만 하다. 이번 대책은 다주택자에 대해 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 신규 주택 구입을 위한 주택담보대출을 전면 금지했다. 1주택자와 달리 직장근무 등 사유가 있어도 대출이 불가능하다. 이미 주택담보대출이 있는 임대사업자의 경우 주택취득 목적의 대출은 안 되지만 임대주택 개·보수 목적으로는 가능하다. 금융위원회가 공개한 ‘주택시장 안정대책 관련 주요 FAQ(자주 묻는 질문)’를 바탕으로 대출 주체별 규제 사례를 총정리 했다. →다주택자가 규제지역이 아닌 곳에서 집을 새로 살 때도 주택담보대출을 받을 수 없나. -대출 가능하다. 다주택자도 규제지역 외에 있는 주택을 구입하기 위한 목적의 주택담보대출은 제한되지 않는다. →2주택자가 2채의 주택을 2년 이내 모두 처분하는 조건으로 규제지역 내 신규 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 수 있나. -불가능하다. →다주택자가 직장근무 등 사유로 규제지역 내 새 집을 사려고 할 때 주택담보대출을 받을 수 있나. -불가능하다. →2주택자가 기존 주택을 팔 예정인 경우 1주택자처럼 규제지역 내 주택에 대한 전세자금 반환 목적의 대출이 가능한가. -기존 주택의 매매계약서와 계약금 납입내역을 제출할 경우 대출 가능하다. 다만 향후 기존 주택의 최종적인 매매 내역을 제출해야 한다. →다주택자가 의료, 교육비 등 목적으로 주택을 담보로 한 생활안정자금을 받는 것이 가능한가. -각 지역별 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 내에서 집 한 채당 연 1억원 한도로 대출 가능하다. 단 대출기간 동안 추가 주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 한다. 생활안정자금 관련 규제는 규제지역 여부와 관계없이 전국에 모두 적용된다. →다주택자가 생활안정자금으로 대출을 받아 새 집을 사면 어떻게 되나. -3개월 단위로 진행되는 주택보유 조사에서 추가 주택 구입이 확인되면 대출이 즉각 회수되고 주택 관련 신규 대출이 3년간 제한된다. →주거용 오피스텔도 주택 수에 포함되나. -포함되지 않는다. →주택임대사업자가 이미 받은 임대업 대출 만기를 연장할 때에도 강화된 LTV 규제가 적용되나. -대출자가 임대업을 계속 하면 기존 LTV 비율대로 만기 연장 가능하다. 다만 기존 대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등 감독규정상 신규 대출로 보는 경우에는 강화된 기준을 적용한다. →이미 주택담보대출이 있는 임대사업자는 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 대출을 금지하고 있는데, 다른 목적의 대출은 가능한가. -주택취득 목적이 아닌 임대주택 개·보수 등 운전자금 성격의 임대업 대출은 가능하다. 다만 다른 용도로 사용하면 대출을 즉각 회수하고 임대업 관련 대출을 최대 5년간 제한할 예정이다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

9·13 부동산 대책 이후 대출을 받으려는 사람들은 복잡한 세부 규정 탓에 혼란스럽기만 하다. 특히 1주택자는 신규로 주택담보대출을 받을 때 예외로 인정받을 수 있는 사례가 많아 꼼꼼히 살펴보는 게 좋다. 앞으로 1주택자가 주택담보대출을 받아 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 다른 집으로 이사하려면 기존 주택은 2년 안에 처분해야 한다. 하지만 직장근무, 별거봉양 등 필요성이 인정될 경우에는 기존 주택을 처분하지 않아도 된다. 금융위원회가 공개한 ‘주택시장 안정대책 관련 주요 FAQ(자주 묻는 질문)’를 바탕으로 대출 주체별 규제 사례를 총정리 했다. →1주택자가 주택담보대출을 받아 규제지역 내 다른 집으로 이사하는 것이 가능한가. -기존 주택을 신규 주택 구입 후 2년 안에 처분하겠다고 약정해야 대출 가능하다. 약정을 위반하면 해당 대출을 즉각 회수하고 향후 3년간 주택 관련 대출을 제한한다. →1주택자가 기존 주택 처분 없이 규제지역 내 신규 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 수 있는 경우도 있나. -직장근무, 별거봉양 등으로 기존 주택을 보유하면서 추가 주택을 구입해야 할 필요성을 입증하면 된다. 다만 새로 사려는 주택이 공시가격 9억원 이상의 고가주택일 경우에는 대출이 불가능하다. →1주택자가 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 규제지역 내 신규 주택을 구입할 수 있나. -이사, 직장근무, 부모봉양 등 추가주택 구입의 사유가 명백히 입증될 경우에는 대출 가능하다. 다만 이 경우에도 기존 주택은 2년 안에 처분해야 하고 새로 사려는 주택이 공시가격 9억원 이상의 고가주택일 경우에는 대출이 불가능하다. →이사, 직장근무, 부모봉양 등 정부가 열거한 예외 사유만 인정되는 것인가. -실수요자 보호를 위해 예외 사례로 명시하지 않은 사례도 인정한다. 금융사 여신심사위원회에서 예외 사유로 인정될 경우에는 대출 가능하다. →1주택자가 규제지역 내 주택의 재건축·재개발로 인해 이주비 대출, 조합원 분담금 대출을 받을 수 있나. -가능하다. 다만 대출 사용기간 동안 추가 주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 한다. →규제지역 내 주택에 대한 임차보증금 반환 목적으로 주택담보대출을 받을 수 있나. -각 지역별 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도 내에서 가능하다. 공시가격 9억원 이상의 고가주택인 경우 임대를 놓던 본인 주택에 전입할 목적일 때에만 대출 가능하다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

9·13 부동산 대책 이후 대출을 받으려는 사람들은 복잡한 세부 규정 탓에 혼란스럽기만 하다. 무주택자는 원칙적으로 이번 대책과 관련이 없지만 공시가격 9억원 이상의 고가주택을 구입할 때는 규제가 적용된다. 또 각종 대출규제는 지난 14일부터 바로 적용됐지만 전세대출 보증 제한은 10월 이후부터 적용된다. 금융위원회가 공개한 ‘주택시장 안정대책 관련 주요 FAQ(자주 묻는 질문)’를 바탕으로 대출 주체별 규제 사례를 총정리 했다. →무주택자는 주택담보대출의 제한이 없나. -원칙적으로 없다. 다만 9월 14일 이후 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에서 공시가격 9억원 이상의 고가주택을 구입했다면 2년 안에 전입해야 한다. 9월 14일 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 납입했다면 전입하지 않아도 된다. →2년 안에 전입할 수 없을 때에는 어떻게 하나. -해외파견 근무 등으로 2년 안에 전입이 불가능할 때에는 이를 명백하게 입증하면 예외를 인정받을 수 있다. →무주택자가 주택담보대출을 받은 뒤 집을 상속받았을 때에는 주택보유수 산정에 포함이 되나. -포함되지 않는다. 대출 신청 이전에 상속받은 주택만 포함된다. →전세를 살고 있는 무주택자는 전세대출에 변화가 있나. -없다. 무주택자는 전세대출 공적 보증에서 소득 제한을 받지 않는다. →전세대출 보증 제한은 언제부터 시행되나. -이번 대책에 따라 다주택자와 1주택자 중 부부합산 소득이 1억원을 넘는 경우 전세대출 보증이 제한된다. 적용 시점은 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 규정 개정을 거쳐 10월 중 시행될 예정이다. →전세보증 때 주택 보유수 산정에 포함되는 주택의 범위는 어떻게 되나. -부부합산 기준으로 주택과 복합용도 주택을 포함해 합산한다. 오피스텔은 제외된다. →분양권이나 조합원 입주권은 주택 보유수에 포함되나. -현재 거주 가능한 주택이 아니기 때문에 포함되지 않는다. →공적 보증이 아닌 서울보증보험을 통해서는 다주택자도 전세보증을 받을 수 있나. -불가능하다. 서울보증보험도 10월 중 공적보증 제도와 맞춰서 제도를 개선할 예정이다. →부부합산 소득이 1억원이 넘는 1주택자인데 서울보증보험을 통해서는 전세보증을 받을 수 있나. -서울보증보험은 1주택자 소득요건을 도입하지 않거나 합산 1억원보다 높이는 방안을 검토 중이다. 앞으로 공적 보증을 받기 어려워지는 1주택자의 상당수가 서울보증보험을 이용할 것으로 예상된다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

정부가 21일 서울과 일산·분당 등 1기 신도시 사이 지역에 330만㎡ 이상의 대규모 신도시 4∼5곳을 조성한다는 ‘신도시 카드’를 꺼내 들었다. 또 주택시장 안정을 위해 불가피한 경우 서울시 개발제한구역(그린벨트)를 직적 해제하는 방안도 검토 중이다.김현미 국토교통부 장관은 이날 정부서울청사 별관에서 이러한 내용의 ‘수도권 주택공급 확대 방안’을 발표했다. 국토부는 이날 지방자치단체 등 관계기관과 협의 절차가 완료된 수도권 중·소규모 택지 17곳, 약 3만 5000호를 우선 발표했다. 서울 지역에서는 서울 송파구 구(舊) 성동구치소(1300호), 개포동 재건마을(340호)등이 선정됐다. 두 곳을 제외한 나머지 9곳(8642호)은 사업구역 지정, 사전협의 등 이행 후 구체적인 사업지구를 서울시가 공개할 예정이다. 경기 지역에서는 광명 하안2(5400호), 의왕 청계2(2560호), 성남 신촌(1100호), 시흥 하중(3500호), 의정부 우정(4600호) 등 5곳 1만7160호가 공급된다. 인천 지역에서는 검암 역세권 7800호가 선정됐다. 이들 지역 모두 서울과 가깝고 철도(지하철) 및 고속도로 등 교통 접근성이 우수하다는 점이 고려됐다. 정부는 올해 하반기부터 해당 택지에 대한 지구계획 수립 및 보상 절차에 돌입, 2021년 주택 공급을 시작하는 것을 목표로 삼고 있다. 이날 발표된 17곳, 3만 5000호와 앞으로 추가 발표될 택지에서 공급되는 주택 물량을 합하면 30만호가 된다. 이와 함께 정부는 앞으로 서울과 인접한 지역에 대규모 신도시 4~5곳을 조성해 약 20만호를 공급한다는 계획이다. 국토부는 그동안 신도시 조성에 대해 신중한 입장을 이어왔지만, 공급 확대 기조가 부동산 대책에 포함되면서 기류가 바꼈다. 국토부 관계자는 “인프라, 교통망, 자족기능을 갖춘 가치창출형 주거공간으로 조성해 수도권 중심부의 주거와 업무기능을 분산할 것”이라고 설명했다. 동시에 조속한 주택 공급을 위해 중·소규모 택지도 조성된다. 이를 위해 도심 내 유휴부지, 이전 대상인 군부대, 장기미집행 도시계획시설 등을 활용할 계획이다. 앞서 수도권 신규택지 조성을 위해 서울 서초 우면·내곡, 강남 세곡, 송파 오금동 등 그린벨트 해제 여부를 놓고 국토부와 서울시와 입장이 엇갈렸다. 서울시의 반대로 결국 이번 대책에는 그린벨트 해제가 포함되지 않았다. 이에 국토부 관계자는 “이미 훼손돼 보존가치가 낮은 3등급 이하 그린벨트를 해제하는 방안을 서울시와 지속적으로 협의해 나갈 것”이라며 “주택시장 안정을 위해 불가피한 경우 국토부 해제 물량의 일부를 직접 활용하는 방안도 검토 중”이라고 말했다. 현재 30만㎡ 이하의 소형 그린벨트 해제 권한이 시도지사에 위임된 상태지만, 정부가 공공주택 건설 등의 이유가 있을 때는 직접 해제할 수도 있다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

정부가 ‘9·13 부동산 종합대책’ 후속 조치로 내놓은 추가 공급 계획에 대해 전문가들은 서울 강남권의 고가주택 가격을 잡기는 어렵겠지만, 최근 주택가격 급등에 따른 불안감에 추격매수에 나섰던 서울 강북과 수도권 수요를 해결하는데는 도움이 될 것이라고 보고 있다. 규제 일변도의 부동산 정책을 내놨던 정부가 본격적으로 주택공급을 추진하겠다고 밝힌 것도 주택 가격 안정에 도움을 줄 것이라는 분석도 나온다. 21일 국토교통부는 1차로 지방자치단체 협의 절차 등을 완료한 중·소규모 택지 17곳에 3만 5000여 가구를 추가 공급한다고 밝혔다. 서울에는 송파구 옛 성동구치소 부지 등 11곳이 선정돼 약 1만 가구가 공급된다. 경기도는 광명, 의왕, 성남, 시흥, 의정부 등 5곳에 1만 7000가구가, 인천은 검안 역세권에 7800가구가 신규 공급된다. 당초 정부가 계획했던 것보다 발표 물량이 줄었지만, 정부는 지방자치단체들과 추가 협의를 통해 신규 택지를 추가로 조성하겠다는 계획이다. 전문가들은 최근 주택가격 급등에 따라 서울 강북과 수도권 등을 중심으로 나타나던 추격매수는 다소 진정될 것으로 보고 있다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “새로 3만 5000가구가 물량 면에서 많지는 않지만 위치가 나쁘지 않고, 정부가 추가로 신규 택지를 조성하겠다는 의지를 밝힌 것에 주목해야 한다”면서 “실수요자들의 추격 매수세가 거센 서울 강북권과 수도권의 가격 강승 분위기를 어느 정도 잡지 않을까 본다”고 말했다. 한 개발사 관계자는 “서울과 수도권의 주택 공급이 부족하다는 현실을 정부가 인식한 것이 중요하다”면서 “공급 부족으로 인한 주택 가격 상승 가능성이 낮아질 것”이라고 전망했다. 반면 함영진 직방 빅데이터랩장은 “시장의 불안감을 잠재우기에는 세부적인 내용이 좀 떨어지는 것 같다”면서 “향후 추가적으로 진행되는 택지 공급이 원활하게 진행되지 않으면 다시 시장이 출렁일 수 있다”고 분석했다. 이번 공급 대책이 서울 집값 폭등의 진원지가 됐던 강남권 고가 아파트 가격을 잡기는 어렵다는 분석도 나온다. 정부가 공급하기로 한 택지지구와 서울 강남권의 수요층이 완전히 다르기 때문이다. 김 연구위원은 “판교나 위례 같은 강남 수요를 분산시킬만큼 좋은 입지는 보이지 않는다”면서 “강남, 특히 한강변의 고가주택들은 이미 일단 주택시장과는 다르게 움직이고 있어 신규 택지공급 정책으로는 가격을 잡기 어렵다”고 말했다. 한 대형 건설사 임원도 “지난번 종부세 강화와 대출 규제가 고가 아파트로 유입되는 투자자금을 막는 것이었다면, 이번 택지 공급은 실수요자들이 밀어올리고 있는 서울 강북권의 주택가격을 안정시키기 위한 조� 굡窄庸� “정부가 강남 고가 주택시장에 대한 정책과 보통 시민들이 사는 주택시장에 대한 정책을 따로 가져가는 것 같다”고 설명했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

▲ 주택시장 안정방안, 효과는?14일 오전 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 등 서울 시내 모습. 정부는 전날 ‘9·13 주택시장 안정방안’ 발표에서 서울·세종 전역과 부산·경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 주택분 종합부동산세 최고세율을 최고 3.2%로 중과하고, 세 부담 상한도 150%에서 300%로 올린다고 밝혔다. 2018.9.14 연합뉴스정부가 뒤늦게 주택 시장 안정대책 접근 전략을 수정했다. 대규모 택지개발 불허방침을 바꿔 수도권에 330만㎡ 이상 신도시 4~5곳을 추가로 건설하기로 했다. 주택 정책을 투기 수요 억제 일변도에서 벗어나 공급확대 정책을 동시에 펼치는 ‘투트랙’ 전략으로 변경한 것이다. 정부는 출범 당시부터 주택시장 불안 원인은 공급 부족이 아니라 투기 수요가 만연했기 때문이라고 판단, 지난해 내놓은 ‘8·2대책’과 최근 발표한 ‘9·13대책’ 등을 통해 투기 수요 차단 정책에 몰입했다. 서울·수도권 집값 폭등 원인에는 투기 수요 증가와 함께 공급 부족에 따른 시장 수급 불안도 포함됐다는 전문가들의 지적에는 애써 눈을 감았었다. ‘9·21대책’을 통해 공급확대도 병행하기로 정책을 선회한 것은 수요 차단 정책만으로는 시장 불안을 잠재울 수 없다는 것을 뒤늦게나마 깨달았기 때문이다. 강력한 수요 억제책을 내놓으면 곧바로 매물이 쏟아져 나와 집값이 안정되고, 공급 확대 효과를 볼 것이라는 기대가 빗나간 것도 공급확대 카드를 꺼내 들게 했다. 정부가 양도세 중과, 보유세 강화, 대출 규제 등과 같은 수요억제 대책을 내놓았지만 기대와 달리 시장에는 매물이 달려 수급 불균형이 생기는 부작용을 가져왔다. 나 홀로 가족 증가 등으로 서울·수도권에는 여전히 주택 실수요가 많다는 지적도 공급 확대를 불러왔다. 공급확대 정책에는 무주택자의 심리적 불안을 없애려는 목적도 들어 있다. 무주택자의 심리적 불안은 청약시장 과열, 기존 주택 수요 증가 등으로 집값을 끌어올리고, 결국 투기 수요로 번질 수 있다. 급확대 정책이 미래 투기 수요 증가를 진정시키는데도 도움이 된다는 것은 지난 정부의 주택정책에서 증명됐다. 200만호 공급대책이나 보금자리주택 공급대책 등이 나올 때는 집값이 눈에 띄게 안정됐었다. 서울 주택시장의 특수한 사정도 고려했다. 지속적인 주택공급으로 전국의 주택보급률은 102%(2016년 기준)를 넘었지만, 서울의 주택보급률은 96% 선에 머물러 있기 때문이다. 여기에 자기 집을 가진 자가 보유율은 48%에 불과하다. 서울의 두 가구 중 한 가구는 내 집이 없는 무주택자인 셈이다. 이번 정부가 버렸던 대규모 택지개발 카드를 다시 내놓은 것은 단기간 계획 물량을 공급하려면 이 길밖에 없다는 현실도 생각했다. 서울 도심에서는 택지가 고갈된 상태라서 공급 물량을 확대하는데 한계가 따르고, 그렇다고 재건축·재개발 규제를 완화하자니 기존 집값이 들썩이는 부작용이 우려되기 때문에 수도권 신도시 개발로 눈을 돌렸다고 보면 된다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

자영업자 대출이 눈덩이처럼 불어 600조원에 육박했다. 영업이익으로 이자조차 못 내는 ‘좀비기업’도 늘었다. 서민 경제가 신통찮고 기업 구조조정이 더디다는 의미여서 경기 하강 논란에 직면한 한국 경제의 ‘복병’으로 작용할 수 있다. 한국은행이 20일 금융통화위원회에 보고한 ‘금융 안정 상황’ 자료에 따르면 올 2분기(4~6월) 말 자영업자 대출은 590조 7000억원이다. 지난해 말 549조 2000억원에서 6개월 사이 41조 5000억원이 늘었다. 지난해부터 가계대출 증가세는 한풀 꺾였지만 자영업자 대출 증가세는 오히려 확대됐다. 지난해 14.4%였던 전년 같은 기간 대비 증가율이 2분기에는 15.6%로 뛰었다. 특히 2분기에 은행의 자영업자 대출(총 407조 7000억원)은 12.9% 늘었으나 상대적으로 금리가 높은 비은행 대출(총 183조원)은 무려 22.2%나 불었다. 자영업자 대출 증가세를 이끈 주범은 부동산업이다. 2015년부터 2분기까지 부동산업 자영업자 대출 증가율은 평균 18.3%였다. 이는 제조업(2.6%)의 7배, 도소매(6.3%)의 2.9배, 음식·숙박업(9.1%)의 2배에 달하는 것이다. 자영업자의 소득 대비 부채 규모(LTI)는 지난해 기준 189%로 상용근로자(128%)를 훨씬 웃돌아 부채 구조의 취약성이 커질 가능성도 있다. 다만 국내 은행에서 한 달 이상 원리금을 갚지 못한 개인사업자 대출 연체율은 0.29%로 가계대출(0.25%)보다 높지만 중소법인대출(0.64%)보다는 낮아 아직은 대출 건전성이 양호한 편이다. 한은은 “향후 대내외 충격이 발생하면 과다 채무 보유자, 음식·숙박·부동산업 등의 취약차주를 중심으로 채무 상환 어려움이 커질 수 있다”고 평가했다. 또 3년 연속 영업이익으로 이자를 내지 못하는 한계기업이 지난해 말 기준 3112개로 전체 외부감사 대상 비금융법인의 13.7%를 차지했다. 이런 상황이 7년 이상 이어진 장기존속 한계기업, 이른바 ‘좀비기업’은 942개에 달한다. 장기존속 한계기업 중 자본잠식인 곳은 60.9%, 완전 잠식 상태인 기업도 33.3%에 이른다. 업종별로는 비제조업이 78.6%, 기업 규모별로는 자산 500억원 미만 중소기업이 66.9%를 각각 차지했다. 한은은 “장기존속 한계기업이 경제·금융에서 차지하는 비중이 크지 않아 관련 리스크는 제한적”이라면서도 “회생 가능성이 낮은 기업에 대한 구조조정 노력을 강화하고 금융기관은 대출 건전성을 관리해야 한다”고 말했다. 장세훈 기자 shjang@seoul.co.kr

아파트 소유자들이 아파트를 매도할 의사가 없는데도 집값을 높이려고 높은 가격에 허위로 내 놓는 사례가 속출하자 경찰이 집중단속에 나섰다. 경찰청은 이런 담합 행위가 부동산 시장을 교란한다고 보고 20일부터 투기지역·투기과열지역·조정대상지역 등 부동산 규제지역을 대상으로 허위신고 행위를 단속한다고 밝혔다. 지난 8월 한 달간 한국인터넷자율정책기구(KISO)에 접수된 부동산 허위매물 신고 건수는 2만 1824건으로 전년 같은 기간 대비 6배에 달했다. 국토교통부는 실제 허위매물이 증가한 것이 아니라 집값 담합에 따른 허위신고가 늘어 이런 현상이 발생했다고 보고 있다. 경찰은 담합 가격보다 낮은 매물이 인터넷 부동산에 등록되면 입주자 카페 등 인터넷 커뮤니티에서 이를 허위 매물로 신고해 매물을 삭제하도록 압박하는 행위를 중점 단속할 방침이다. 정상 매물을 허위 매물로 신고하는 행위는 업무방해죄에 해당해 5년 이하 징역 또는 1500만원 이하 벌금형에 처해진다. 부동산 중개업자가 고객을 유인할 목적으로 허위 매물을 올리거나 집값 담합에 관여하는 것도 업무방해에 해당돼 단속 대상이 된다. 경찰 관계자는 “조직적·반복적 허위 신고와 허위 매물을 등록하는 행위에 대한 단속은 부동산 시장이 안정될 때까지 계속할 것”이라면서 “국토부 등에서 현장조사 결과를 넘겨받아 엄중히 수사하겠다”고 말했다. 김헌주 기자 dream@seoul.co.kr