지난해 한중 양국은 코로나19 재확산 상황에서도 시진핑 중국 국가주석의 방한을 추진하는 등 분위기 개선에 매진하는 모습을 보였다. 그러나 남북 관계는 문재인 대통령의 종전선언 추진에도 해묵은 갈등만 확인하는 데 그쳤다. 미중 역시 무역전쟁과 감염병 책임론, 홍콩, 신장, 대만 문제 등을 두고 전방위로 대립했다. 중국 내 대표적 남북 문제 전문가인 한셴둥(韓獻棟·54) 정법대 한반도연구센터 교수를 통해 한반도 문제 전반에 대한 중국 내부의 목소리를 들었다. -한국 내 반중감정이 매우 커졌다. 중국 내 반한감정도 상당하다고 들었다. “나도 한국에서 반중감정이 크다고 알고 있다. 그러나 중국에서는 반한감정이 그리 심하지 않다. 여전히 대다수는 한국을 좋아하고 케이팝 등에 관심이 많다. 한국에서 반중정서가 심해진 건 중국 내부의 일부 혐한 사례를 중국인 전체의 태도인 양 일반화하는 일부 (한국) 매체의 보도 태도가 영향을 준다고 본다. 언론들이 사실에 입각해 좀 더 객관적이고 차분하게 내용을 전달하고자 노력한다면 한국 내 반중정서는 줄어들 것으로 생각한다.” -문재인 정부가 북핵 문제 해결을 위해 종전선언을 추진하고 있다. “중국에서는 문재인 정부의 종전선언 구상을 적극적으로 지지한다. 한반도에 새로운 미래를 열 수 있는 계기를 마련하고 경색된 남북관계를 바꿀 수 있는 돌파구가 될 수 있어서다. 궁극적으로 북미 관계 변화도 기대할 수 있다. 다만 미국이 명확한 입장을 보이지 않고 있고 북한도 소극적이라는 점이 걸림돌이다. -근본적인 질문을 하고 싶다. 북한이 과연 핵을 포기할까. “중국에서도 김정은 북한 국무위원장이 핵을 포기할지를 두고 열띤 논쟁이 벌어지곤 한다. 그러나 이런 논의는 큰 의미가 없다. 북한 입장에선 자신의 체제에 이득이 되면 핵을 없애지 말라고 해도 없앨 것이다. 북한이 스스로 핵을 포기하게끔 (주변국들이) 환경을 만들어주는 것이 중요하다. -일부 한국 학자는 한국의 ‘비핵화’(非核化)와 중국의 ‘무핵화’(無核化)가 서로 다른 개념이라고 주장한다. 비핵화는 ‘앞으로 핵 활동을 하지 않겠다’는 뜻이고 무핵화는 ‘기존의 핵 모두를 없앤다’라는 것인데, 이런 의미 차이로 두 나라의 북핵 기조가 달라진다고 여긴다. “중국의 무핵화와 한국의 비핵화는 정확히 동일한 개념이다. 그저 두 나라의 조어 방식이 달라 표현이 상이할 뿐이다. 한반도에서 모든 종류의 핵무기를 없애야 한다는 최종 목표도 양국이 같다.” -지난해 중국은 코로나19를 조기에 극복하고 다른 나라보다 빠르게 안정을 되찾았다. 그러나 사교육과 부동산, 빅테크 등을 강하게 압박하고 시진핑 중국 국가주석이 3연임 시도를 본격화하면서 ‘마오쩌둥 시대로 돌아간다’는 지적도 나왔다. 2021년 중국 사회 전반을 평가한다면. “2021년은 크게 ‘세 가지의 해’로 정리할 수 있다. 첫 번째로 ‘특별한 의미가 있는 해’였다. 공산당 창당 100주년이었고, 지난해 11월 열린 19기 6중전회에서 역대 세 번째로 역사결의를 채택했다. 이를 통해 시 주석의 ‘두 개의 100년’(중국 공산당 100주년과 중화인민공화국 성립 100주년)의 목표와 비전이 더욱 구체화됐다. 두 번째는 ‘모두가 어려웠던 해’였다. 감염병 방역과 미국의 중국 압박이 겹쳐 다들 힘들었다. 중국은 한국과 달리 한 명이라도 바이러스에 감염되면 지역 전체를 봉쇄하는 무관용 기조를 유지한다. 이 때문에 정부 재정이 생각보다 많이 들어갔다. 중미 무역전쟁 심화로 경기가 위축된 것도 사실이다. 세 번째는 ‘괄목할 만한 성취를 이룬 해’였다. 경제와 사회 분야 모두에서다. 경제를 보면 앞에서 언급한 어려움 속에서도 지난해 국내총생산(GDP) 성장률 8%를 달성해 타의 추종을 불허했다. 사회 패러다임에도 변화가 있었다. 과학기술과 부동산, 금융, 교육 인터넷 분야에 대한 엄격한 관리가 시작됐다. 서구에서는 이를 ‘기업가 때리기’로 이해할 수 있지만 중국에서는 서민 경제를 살리고 대도시 주택 가격을 안정시키려는 노력으로 여긴다. 쉽게 말해서 정부가 (슈퍼리치보다) 중산층을 늘리는데 초점을 맞추기 시작했다고 볼 수 있다.-지난해 1월 조 바이든 미국 행정부가 출범하면서 미중관계가 개선될 것으로 보는 이들이 많았지만 실제로는 그렇지 못했다. 오히려 전임 도널드 트럼프 대통령 때보다 더 치밀하게 중국을 압박하기 시작했다는 평가가 많다. 향후 미중관계에 대해서는 어떻게 보는지. “그간 중국 학계 주류는 ‘바이든이 당선되면 중국에 대한 정책이 전보다는 나아질 것’으로 여겼다. 그러나 1년이 지난 지금 미국 민주당이나 공화당이나 대중 정책에는 차이가 없다는 사실이 확인됐다. 이 때문에 중국 내 많은 이들이 미중 관계의 미래를 비관적으로 본다. 그러나 나는 그렇게 과도하게 우려할 건 아니라고 본다. 바이든 정부가 들어선 뒤에도 미중 양국은 기후변화 회의를 열었고 여러 회담도 가졌다. 갈등 상황 속에서도 서로가 할 일은 한다는 뜻이다. 양국 관계에 대해 필요 이상으로 걱정할 필요는 없다고 본다. -지난해 7월 1일 시진핑 중국 국가주석은 중국 공산당 100주년 기념식에서 미국 등을 겨냥해 “강철 만리장성 앞에서 머리가 깨지고 피를 흘릴 것”이라고 선언해 세계를 경악케 했다. 중국이 힘이 세지면서 거칠어진다는 우려가 크다. “‘머리가 깨지고 피를 흘릴 것’이라는 표현은 중국 공산당이 활동 초기부터 관용적으로 써 오던 것이다. 원뜻은 ‘제국주의 세력이 중국을 침략하면 그 어떤 공격도 막아낼 자신이 있다’는 것으로 방어에 초점을 둔 개념이다. 중국이 서구세계를 공격해 부숴 버린다는 건 아니다. 여기서는 흔히 쓰는 말인데, 외국인은 이런 말을 처음 접해 생경하다고 느낄 수 있다. 지나치게 의미를 부여해 해석할 필요는 없다.” -앞으로 예상되는 중국의 대내외적 어려움은 무엇이 있을까. “대외적으로는 코로나19 방역을 들 수 있다. 장기화되면 경제적으로나 사회적으로 더 힘들어질 수 있다. 미국의 압박이 강해지는 상황에서 정치연맹과 경제연맹, (민주주의) 가치관 연맹 등이 생겨나는 것도 강한 도전이다. 내부적으로는 중국이 ‘중진국의 덫’에 빠지지 않고 지속적으로 경제성장을 일궈갈 수 있느냐는 것이다. 중국의 지도자들은 ‘여러 사회적 난제를 해결하는 근본 해법은 경제성장에 있다’는 생각을 갖고 있다. 그래서 성장이 더욱 절실하다. 중국의 산업 구조를 개선하고 고급화·첨단화 전략을 통해 국제 경쟁력을 키우는 것이 숙제다.

미국 대선을 불과 11일 앞둔 2016년 10월 28일 연방수사국(FBI)은 민주당 대선후보였던 힐러리 클린턴 ‘이메일 스캔들’을 재수사하기로 결정했다. 이메일 스캔들은 클린턴이 국무장관 시절 개인 이메일을 사용해 국가 기밀을 주고받았다는 의혹을 말하는 것으로 클린턴의 대선 가도에 치명상을 가할 수도 있는 사안이었다. 클린턴 후보 측은 FBI가 선거에 개입하는 것 아니냐며 제임스 코미 FBI 국장을 맹비난했다. 반대로 도널드 트럼프 공화당 후보 측은 수사기관답게 잘하고 있다며 치켜세웠다. 대선이 끝나고 트럼프가 취임한 지 2개월이 지난 2017년 3월 이번에는 코미 국장이 트럼프 후보 대선 캠프와 러시아가 선거에 영향을 미치기 위해 공모했는지 수사하겠다고 말해 트럼프 전 대통령 진영을 뒤집어 놨다. 클린턴 후보를 간신히 꺾고 대통령이 된 마당에 대선의 정통성을 무너뜨릴 수 있는 FBI의 수사에 트럼프는 그해 5월 코미를 전격 해고했다. 장황하게 코미 국장 얘기를 꺼낸 이유는 출범 1년여를 맞는 경찰청 국가수사본부 때문이다. ‘한국판 FBI’를 지향한다는 국수본이 과연 FBI를 거론할 만큼 자신의 위상과 역할을 제대로 하는지 의구심이 들었기 때문이다. 우선 국수본부장의 태생적 한계가 눈에 띈다. 국수본부장은 권력기관 구조 개편으로 대부분 형사사건에 대한 1차적 수사권을 행사할 수 있다. 검사의 지휘 없이 단독으로 수사를 종결할 수 있는 막강한 권한을 행사할 수 있는 자리다. 국수본부장이 총괄·지휘하는 수사경찰만도 3만명 정도다. 그런데 안타깝게도 국수본부장은 외부 공모라는 요식 행위를 거쳤지만 여전히 경찰 출신이 맡고 있다. 수사와 관련해 경찰청장의 지휘를 받지 않는다고 강조하지만 국수본부장이 경찰청장 바로 아래 직급인 치안정감으로 경찰청장을 노려볼 수 있는 자리라는 점을 감안하면 독립적으로 사건을 처리한다는 주장은 항상 의심을 받을 수밖에 없다. 국회 입법조사처도 국수본 설치가 경찰 권한이 분산되기보다 실질적으로 확대된 수사재량권까지 가진 권력기관화 우려가 있다고 지적했다. 클린턴과 트럼프 모두를 놀라게 했던 코미 국장은 월가의 파수꾼으로 불리는 뉴욕 남부지검 검사 출신이었다. 그는 뼛속까지 공화당원이었지만 정작 민주당 집권 시절인 버락 오바마 전 대통령이 지명한 인사였다. 그만큼 정치적 중립성에서만큼은 여야를 떠난 인물이었다. 그렇다면 국수본은 어떨까. 경찰이 이용구 전 법무부 차관의 변호사 시절 택시기사 폭행 사건을 내사종결 처분한 것이 어떤 결과를 낳았는지 구구절절이 언급하지 않겠다. 그 사건은 검찰에 의해 다시 기소되는 굴욕을 맛봤다. 스스로 성과라고 내세운 LH공사 직원의 부동산 투기 의혹 사건은 밝혀진 게 거의 없다. 국수본 직원조차 LH공사 부동산 투기 의혹을 성과로 꼽는 지도부의 평가에 고개를 젓는다. 온 국민의 관심을 받았던 경기 대장동 특혜로비 의혹 사건은 정작 서울경찰청이 아닌 경기남부경찰청으로 사건을 배당해 경찰청장을 의식한 조치라는 자조가 경찰 내부에서 나오기도 했다. 만일 서울경찰청이 직접 대장동 사건을 수사했다면 어떤 결과를 낳았을까. 경찰은 12만명의 인력을 바탕으로 정보와 수사를 겸비하는 대체 불가의 조직이 되고 있다. 2024년부터는 국가정보원의 대공간첩 사건도 국수본으로 이관된다. 몸집과 권한도 키웠지만 정작 배짱 좋게 수사했다는 얘기는 아직까지 들리지 않는다. 코미 국장과 같은 리더가 나와야 진정으로 한국판 FBI가 탄생했다는 찬사를 듣게 될 것이다.

수년간 뜨거웠던 서울 등 전국 부동산 시장이 최근 진정 기미를 보이고 있다. 지난해 11월 서울 아파트 실거래가 지수가 19개월 만에 하락했고 거래량도 둔화했다. ‘거래절벽’ 앞에 선 공인중개업소들은 “거래가 없다시피 해 사무실 임대료 낼 돈도 못 버니 몇 달간 문 닫아야 할지도 모르겠다”는 하소연까지 한다. 정부는 이를 두고 “하향 안정기에 접어들었다”며 반색한다. 하지만 시장 전문가들은 신중한 모습이다. 잠재적 매수·매도자들이 변수 앞에서 숨 고르기를 할 뿐 향후 부동산 가격이 어떻게 변할지 예단하기 어렵다는 것이다. 이들은 올해 부동산 시장을 움직일 세 가지 변수로 ▲대통령선거·지방선거 ▲계약갱신청구권 시행 2년 이후 세입자 심리 ▲금리 인상 등을 꼽는다. 우선 선거 전까지는 정중동 모드가 지속될 전망이다. 대한부동산학회장인 서진형 경인여대 교수는 23일 “잠재적 매수·매도자 모두 3월 대선과 6월 지방선거 결과에 따라 정책 방향이 달라질 것 같아 추이를 지켜보는 것”이라고 분석했다. 이재명 더불어민주당 대선후보는 부동산 관련 세금을 한시적으로 줄여 주되 장기적으로는 토지이익배당금제(국토보유세)를 도입해 보유세를 강화할 계획이고, 윤석열 국민의힘 대선후보는 종합부동산세와 재산세를 통합하는 등 전반적 세금 제도를 완화하겠다는 구상이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “두 후보가 공통적으로 주택 공급 확대, 기반시설 확충 등을 공약하고 있는데, 이는 부동산 가격을 밀어올릴 요인”이라며 “대선 이후 대세 상승장이 이어질 것”이라고 예상했다. 선거가 모두 끝나는 하반기에도 큰 변수가 기다린다. 2020년 7월 ‘임대차 3법’ 시행으로 도입된 계약갱신청구권(임대료 인상폭 5% 내 2년 연장 계약)을 처음 활용했던 임차인들의 계약이 오는 7월 말로 끝나기 때문이다. 기획재정부에 따르면 최근 서울 100대 아파트 세입자 10명 중 8명(77.7%)은 임대차 재계약을 택했다. 문제는 임대차 3법 시행 이후 전셋값이 크게 올랐다는 점이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “2년 만에 다시 계약해야 하는 세입자 입장에서는 ‘차라리 집을 살까’ 하는 ‘탈(脫)전세 내 집 마련 수요’가 생길 수 있다”며 “부동산 가격이 어떻게 움직일지는 전문가가 아닌 세입자에게 물어봐야 한다는 얘기”라고 말했다.꾸준히 오르는 금리도 변수다. 한국은행은 올해 기준금리를 0.25~0.5% 포인트 추가 인상할 전망인데 이렇게 되면 대출금리 등 시중금리도 인상된다. 연내 주택담보대출 이자는 7%, 신용대출은 6%에 근접할 것이라는 전망까지 나온다. 젊은층이 ‘영끌’(영혼까지 끌어모은 대출), ‘빚투’(빚내서 투자)하는 시대는 끝났다는 얘기다. 다만 일각에서 우려하듯 이자 부담에 따른 ‘부동산 매각 도미노’는 일어나지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 서 교수는 “우리나라는 주택담보대출비율(LTV)을 60% 선에서 유지해 왔기에 일본 사례처럼 투매가 나오거나 급락하지는 않을 것”이라고 말했다.

李, 서울 주거 안정 청사진 밝혀…‘주택매입공사’도 거론 이재명 더불어민주당 대선후보가 “서울의 주거 안정을 제일의 목표로 삼겠다”면서 대규모 주택 공급을 예고했다. 다만 구체적인 규모와 방식은 조만간 발표하겠다며 뒤로 미뤘고, 대량 공급에 따른 주택 가격 폭락에 대비해 ‘공공주택 확보’ 계획도 동시에 제시했다. 이 후보는 21일 서울 지역 ‘매타버스’(매주 타는 민생버스) 일정으로 서울 은평구 한옥역사박물관을 찾아 이같은 내용을 포함한 서울 지역 공약을 발표했다. 박물관 옥상에서 한옥 마을과 북한산을 등지고 선 이 후보는 “서울은 중앙이라고 보는 견해도 있지만 서울도 대한민국을 대표하는 지방의 하나”라며 “서울 시민 여러분께서 최근에 부동산 문제로 고통받고 있고 민주당이 기대에 못 미친 점에 대해 실망한 거 같다”고 운을 뗐다. 이 후보는 “180석이라고 하는 압도적 의석 가졌음에도 불구하고 만족스럽게 하지 못해 이 자리에서 사과의 말씀을 드린다”며 자리에 함께 한 민주당 의원들과 함께 재차 허리 숙여 사과했다. 그러면서 부동산 공약 발표를 통해 대규모 공급을 예고하며 민심을 달랬다. 이 후보는 “이사 다닐 걱정 없는 주거 안정은 국민의 당연한 권리다. 민주당 정부는 서울시민 여러분의 주거권을 제대로 지켜드리지 못했다”면서 “청년들을 포함한 서울 시민들의 꿈을 실현하고 주거안정을 위해 대규모 주택 공급방안을 제시하겠다”고 청사진을 밝혔다. 다만 공급 규모를 포함한 세부적인 방안은 다음으로 미뤘다. 이 후보는 구체적인 물량 등을 공개하지 않은 점에 대해 “물량 공급에 대해서는 걱정하지 않을 수준으로 만들자는 생각에 좀더 확보하기 위해서”라며 “김포, 용산공원, 그린벨트 문제에 대해서는 매우 의견이 다양할 수 있다”고 이유를 밝혔다. 이에 대해 민주당 선대위 측은 보도자료를 통해 “기존의 공급 계획을 훨씬 뛰어넘는 대규모 공급방안을 마련 중”이라며 “기존에 정부가 발표한 32만호 외에 추가로 공급 물량을 밝힐 것”이라고 설명했다. 또 이 후보는 부동산 가격이 폭락할 우려 등을 언급하며 민주당 대선후보 경선 당시 제안했던 ‘주택매입공사’ 방안도 다시 꺼내들었다. 이 후보는 “(대량의 주택 공급으로) 다른 나라 겪은 경착륙이 오지 않도록 주택 가격이 급변한다면 그때를 공공주택을 대량 확보(매입)하는 기회로 삼겠다”고 말했다. 이 후보는 “공공주택 관리공사는 당연히 필요하다”며 주택매입공사 도입을 시사했다. 주택매입공사는 집값이 떨어지면 주택을 사들여 공공임대주택으로 내놓고, 집값이 너무 올라가면 매입한 주택을 시장에 푸는 기관으로 주택 시장 가격을 적정 수준으로 통제하는 걸 목표로 한다. 이 후보는 강북·강남 간 격차 해소를 위한 개발 공약으로 관악·구로·가산·마곡 등 서울 서남부권의 연구창업벨트 연결, 은평 서울혁신파크를 거점으로 하는 지식산업지구 조성, 창동~노원 일대의 문화·의료산업 중심지 육성 등을 제시하기도 했다. 또 마곡·구로·금천 G밸리는 정보통신기술(ICT), 양재는 인공지능(AI), 홍릉·창동·상계는 바이오, 성수·마포는 소셜벤처 및 기술창업 클러스터, 여의도는 아시아금융허브 등 지역별 맞춤형 공약을 밝혔다. 이어 이 후보는 ‘문화 콘텐츠 세계 2강’을 목표로 상암DMC 일대에 방송·문화·콘텐츠 산업과 게임산업 인프라를 구축하고, 강남·성수에는 K팝 인프라를 확대하고 창동에는 K팝 전용 극장을 조기에 완공하겠다고 했다. 이 후보는 이밖에도 ▲경의·중앙선·GTX-C 지상구간 지하화 ▲지하철 4·6·7호선 급행 노선 건설 ▲2030년까지 배달 이륜차의 전기차 전면전환 ▲도시형 재생에너지 생산 등 서울의 교통·주거·환경 등을 개선하기 위한 미래 비전을 제시했다.

“삼중고 겪는 내국인 부동산 역차별 없앨 것”비거주 투기성 부동산에 취득세 14% 부과“외국인, 대출규제 없이 손쉽게 부동산 매입”중국인, 한국 토지 매입 4년간 125% 껑충외국인 토지 소유 2000만㎡ 넘어…70%↑중국인 주도의 투기성 외국인 국내 토지 소유가 크게 늘어난 가운데 안철수 국민의당 대선 후보가 21일 ‘외국인 투기세’를 도입해 내국인의 부동산 역차별을 없애겠다고 공약했다. 취득가액의 투기세를 15% 부과하고 고급별장에는 재산세를 중과해 국민 주거 안정 재원으로 쓰겠다는 것이다.  “외국인 부동산 투기성 세수, 국민 주거 안정 재원으로 쓸 것” 안 후보는 이날 소셜네트워크서비스(SNS)를 통해 “외국인의 투기성 부동산 매입이 증가하면서 우리 국민이 역차별을 받는 황당한 일이 벌어지고 있다”며 이렇게 밝혔다. 외국인이 부동산을 취득하고 거주하지 않는 경우 취득가액의 15%를 투기세로 부과하겠다고 약속했다. 또 고급별장 세율에 준하는 연 4%로 재산세를 중과하겠다고 했다. 그는 “추가로 들어오는 세수는 국민의 주거 안정을 위한 재원으로 사용하겠다”고 부연했다. 안 후보는 ‘외국인 부동산 취득 데이터 구축’을 통해 “외국인의 투기성 부동산 매입 상황과 국내 부동산 시장 교란 정도를 명확하게 파악해 강력하게 대응하겠다”고 덧붙였다. 그는 “외국인들은 우리 정부 당국의 주택담보대출비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제를 받지 않는 외국은행을 통해 자금을 마련해 손쉽게 부동산을 매입하고 있다”고 지적했다.“우리국민 부동산 가격 폭등,대출규제, 금리인상 삼중고에 역차별” 이어 “우리 국민들이 부동산가격 폭등과 대출 규제, 금리 인상이라는 삼중고를 겪고 있는 현 상황에서 역차별 해소와 형평성 제고를 위해서 외국인의 부동산 취득 규제 강화를 더 이상 미룰 수 없다”고 강조했다. 안 후보의 공약 배경에는 집값 고공행진과 부동산 관련 세금의 증가, 전세의 월세 전환 가속로 국민 부담이 늘어나는 가운데 정작 외국인들의 국내 부동산 소유가 4년간 70% 이상 늘어나는 데 따른 영향도 미친 것으로 보인다.  김상훈 국민의힘 의원이 국토교통부로부터 받은 ‘외국인 토지보유 현황’에 따르면 순수외국인 소유 토지 면적은 2016년 1199만 8000㎡에서 2020년 상반기 2041만 2000㎡로 4년간 841만 4000㎡, 70.1% 증가한 것으로 집계됐다. 특히 중국인 소유 필지는 2016년 2만 4035건에서 2020년 상반기 5만 4112건으로 약 3만건(125%)이 늘어난 것으로 나타났다.제주, 외국인 부동산 구매할 경우투자이민 금액 5억→15억 상향 조정의무거주기간 부여…일정기간 매각 금지 한편 제주도는 제주에 부동산을 투자한 외국인에게 거주 비자를 발급해 주는 ‘부동산 투자 이민제’에 대한 기준 투자금 상향 개편을 추진한다. 제주도는 이날 외국인이 콘도미니엄 등 부동산을 구매할 경우 투자 이민 금액을 현행 5억원에서 15억원으로 상향 조정을 검토하고 있다고 밝혔다. 도는 ‘제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법’에 따라 관광단지 및 관광지 내 휴양 체류 시설(콘도미니엄 등)에 5억원 이상 투자한 외국인에게 거주 비자를 발급해 주고 5년 후에는 영주권을 부여하는 혜택을 줘 왔다. 이번 개편 과정에서 투자이민 기준 부동산 구매 금액 200% 상향이 검토되고 있다. 도는 의무 거주기간을 부여하고, 영주권 취득 후 일정 기간 부동산 매각을 제한하는 방안도 검토하고 있다. 현재는 1년에 한 번만 국내 입국해도 가능하게 돼 있지만, 의무 거주 기간 부여로 투자 이민제 혜택을 볼 경우 일정 기간 제주에 체류하도록 하자는 취지다. 이와 함께 도는 부동산 투자 이민제의 명칭을 ‘관광휴양시설 투자 이민제’로 바꾸고, 현행 중국 위주의 투자자 국적을 베트남 등 동남아로 확대할 계획이다.　

경기도는 2021년도분 도세 16조7987억원을 징수했다고 21일 밝혔다. 도세 징수액이 10조원을 넘어선 2016년 이후 5년 새 최고 증가율이다. 연도별 도세 증가율은 2020년 13.8%,2019년 4.5%,2018년 9.6%,2017년 7.3% 수준이었다. 징수액 가운데 취득세(10조9301억원)와 지방소비세(2조6915억원) 비중이 전체의 81%에 달했다. 이번 징수규모는 추경예산 기준 목표액(16조6468억원)과 1500억원(0.9%) 정도밖에 차이가 나지 않을 정도로, 최근 5년간 경기도 오차액 비율인 5~15%와 비교해 높은 정확성을 기록했다. 2021년은 풍부한 유동성의 영향으로 상가건축물, 토지 등 주택대체 부동산 거래의 증가와 가격급등에 힘입어 취득세 징수액이 크게 증가했다. 또 국내외 경제 활성화와 민간소비 회복으로 부가가치세와 동반한 지방소비세(2조6915억원 징수)가 증가해 전체 징수액이 전년도(14조4181억원)보다 16%(2조3806억원) 이상 늘었다는 것이 도의 설명이다. 도는 경제상황이나 정부정책 등 대외적인 세입변화 요인에 대한 추적 모니터링으로 도세징수액과의 상관관계를 면밀하게 분석해 2회에 걸쳐 추경을 추진했다. 이를 통해 도 세입예산을 정확하게 조정해 재난기본소득 지원과 채무변제를 위한 4조원의 재원을 마련해 소중한 도민의 예산이 장기간 사장되는 것을 방지했다. 또 수백억원에 달할 수 있는 불필요한 이자비용 등을 절감해 도 재정상태를 안정적으로 유지할 수 있도록 했다고 강조했다. 도는 보다 정확한 세수목표액 설정을 위해 지방세연구원, 부동산 전문기관 연구원, 한국은행 등 금융기관 전문가 및 도의원 등을 구성원으로 하는 세수추계 자문회의를 열고 매년 도세 세입예산액을 결정하고 있다. 도 관계자는 “세수 추계가 정확할수록 재정 운용의 효율성이 높아진다”며 “이를 토대로 세입예산을 정밀하게 조정해 재난기본소득 지원과 채무 변제에 약 4조원의 재원을 마련, 소중한 도민의 예산이 장기간 사장되는 것을 방지하고 수백억원의 이자비용 등을 절감했다”고 말했다. 　

새해 들어 각종 매체에서 집값 전망이 쏟아진다. 각종 여론조사에선 새 대통령이 올해 꼭 이뤄야 할 과제 중 집값 안정이 수위를 다툰다. 그만큼 국민들이 집값 폭등에 억눌려 있다는 방증이 아닐까. 국민 기대에 보답이라도 하려는 듯 경제부총리와 국토교통부 장관이 연말부터 대세 하락을 장담하는가 하면 얼마 전엔 청와대 수석까지 나서 집값 하락에 대해 “확신에 가까운 생각을 가지고 있다”고 했다. 실제로 최근 주택매매심리가 위축됐고, 몇몇 지역에선 집값 하락 현상이 일어나고 있다. 벌써 20%니, 40%니 하면서 폭락을 점치는 이들까지 등장했다. 폭락까지는 아니어도 집값이 확실하게 하향 안정세로만 잡히면 다행이겠다. 하지만 부동산 시장과 현장을 잘 아는 전문가들의 시각은 그리 낙관적이지 않다. 4년 가까이 오른 집값이 반짝 주춤한 현상을 임기 말 정부가 억지스럽게 주택 정책 성과에 연결시키려는 의도가 읽힌다는 것이다. 그동안의 정책이 이제 효과를 내기 시작했다는 듯이. 새해 집값과 전월세 움직임을 전망해 보고, 새 정부를 향한 제언을 정리해 본다. 문재인 대통령은 지난 3일 신년사에서 “최근 집값 하락세를 확고한 하향 안정세로 이어 가겠다”고 했다. 경제부총리와 국민소통수석, 국토부 장관도 비슷한 취지의 발언을 내놓았다. 정부가 믿는 구석은 거래량 급감과 가파른 금리 인상에 따른 유동성 축소인 듯싶다. 지난 연말 국책연구기관인 국토연구원은 ‘주택가격 변동영향 요인과 기여도 분석’에서 그간 집값 상승에 가장 큰 영향을 미친 요인을 ‘기준금리 인하’라고 진단한 바 있다. 주택 준공 물량 즉 공급이 집값에 미치는 영향력은 금리의 4분의1에 불과하다고 했다. 김경민 서울대 교수도 각 매체 인터뷰에서 올해 기준금리가 1.5%(현재 1.25%)까지 오르면 집값이 17% 급락할 것이라고 전망했다. ●거래량 급감·금리인상만 믿는 정부 하지만 많은 전문가들은 기준금리 인상은 집값 하방요인 중 하나일 뿐이라고 설명한다. 집값 안정에 기본적이면서 가장 중요한 요인은 공급이라는 것이다. 대한부동산학회 회장인 서진형 경인여대 교수는 “3월 대통령 선거까지는 안정 기조로 가겠지만 그 이후엔 다시 오를 것”이라고 전망했다. 금리 인상이 하방압력으로 작용하긴 하겠지만 공급 부족을 상쇄할 수 없다는 의미다. 또한 ‘똘똘한 한 채’ 심리로 서울과 지방의 집값 양극화 현상이 심화할 것이라고 내다봤다. 심교언 건국대 교수도 “폭등하지는 않겠지만 2~5% 오를 것”이라고 예측했다. 올해 공급이 여전히 부족한 데다가 대선과 지방선거가 있어 각종 개발 호재로 상승 압박을 받을 수밖에 없다고 했다. 부동산 정보업체인 부동산인포 권일 리서치팀장도 심 교수와 비슷한 전망을 내놨다. 그는 “정부와 민간이 동상이몽을 꾸고 있다”고 지적했다. 정부가 최근 몇 달 분위기만 보고 너무 무리한 해석을 한다고 지적했다. 서울의 경우 박원순 전 시장 체제에서 정비사업이 묶여 공급이 크게 위축된 영향이 당분간은 지속될 것이라고 덧붙였다. 실제로 서울의 경우 아파트 분양물량은 문재인 정부 초기인 2015~2017년 연 3만~4만 가구를 유지하다가 2018년 1만 9000여가구, 2019년과 2020년 2만 6000여가구로 쪼그라들었고, 지난해에는 1만 가구에도 못 미쳤다. 올해 다소 숨통이 트여 건설업계에선 5만 4000여가구 공급을 계획하고 있다.누가 대통령에 당선되느냐에 따라 부동산 시장도 적잖은 영향을 받을 것으로 보인다. 양측 모두 250만호 공급과 용적률 대폭 완화를 내세우지만 각론에서 큰 차이가 있다. 이재명 더불어민주당 후보는 ‘4종 일반주거지역 신설’ 등을 통해 정비사업을 활성화하되 이익의 사회환원을 강조한다. 윤석열 국민의힘 후보는 생활기반이 잘 형성된 도심 역세권과 1기 신도시의 종상향(1·2종 일반주거지역을 2·3종으로 상향)을 통한 공급 확대를 내세운다. 추진 방식에서도 이 후보는 공공성에 초점을, 윤 후보는 민간 참여 활성화에 방점을 두고 있다. 권 팀장은 “대선을 앞둔 지금은 매도·매수자 모두 움직이기 애매한 상황”이라며 “대선 때까지 관망하다가 그 이후 움직임이 본격화할 것”이라고 내다봤다. 권 팀장은 다만 여당이 다시 집권하면 일부 지지층에선 그동안의 반시장적 정책에 따른 자산 손실 학습효과로 정부 정책에 반하는 움직임을 보일 수 있다고 분석했다. 서 교수는 “야당은 규제완화를 가장 앞세우기 때문에 향후 시장 전망이 가능한데 여당은 표심에 따라 좌우를 왔다 갔다 하는 양상이라 가늠하기가 어렵다”고 했다. 결국 규제 강화 정책을 유지할 여당보다는 야당의 규제 완화와 민간 참여 활성화를 통한 공급 확대 방안이 집값 안정에 더 기여할 것이란 의미로 읽힌다. 기준금리의 영향력을 높게 평가한 국토연구원의 분석대로라면 사실 집값 안정은 걱정할 게 못 된다. 올해 0.25~0.5% 포인트의 기준금리 추가 인상이 예정돼 있기 때문이다. 그런데 아이러니하게도 국토연구원은 지난 연말 올해 수도권 집값이 5.1% 오를 것으로 예측했다. 이는 공급 요인을 강조하는 주택산업연구원과 한국건설산업연구원, 대한건설정책연구원 등 여러 연구기관이 예측한 전망치에 가깝다. 부동산 관련 통계를 가장 많이 갖고 있는 한국부동산원도 매년 두 차례 발표하던 시장전망을 내놓지 않고 있다. 정부가 주로 한국부동산원 통계를 부동산정책 방향 수립 근거로 활용해 왔다는 점에서 이례적이다. 결국 금리 인상만으론 집값 안정이 어렵다는 걸 유추할 수 있다. 전문가들은 집값 안정을 위해선 충분한 공급과 규제 완화를 통한 매물 유인이 가장 중요하다고 입을 모은다. 하지만 김현미 전 국토부 장관이 2020년 “빵이라면 제가 밤을 새워서라도 만들겠다”고 말했듯 공급 문제가 뚝딱 해결될 수는 없다. 심 교수는 “신속한 공급은 물리적으로 어려워 올해 집값을 완전히 잡지는 못할 것”이라며 “양도소득세를 대폭 완화하는 등 세제 완화를 통해 물량을 많이 나오게 하면 어느 정도 효과는 있을 것”이라고 했다. 서 교수는 현시점에서 공급 확대를 위한 가장 현실적인 방안은 재개발·재건축 활성화와 고밀도 개발이라고 강조했다. 조세도 보유세는 높이면서 거래세는 낮추는 쪽으로 전면 재검토할 것을 주문했다. 올해 집값 못지않게 눈여겨봐야 할 부분이 전월셋값이다. 현 정부가 전문가들의 반대에도 불구하고 강행한 임대차3법 개정안이 시행된 지 2년이 되는 8월 이후 전월셋값이 요동칠 가능성이 있어서다. 개정법에 따라 임차인은 계약갱신청구권을 사용해 5%만 올려 주고 2년을 더 거주할 수 있었다. 실제로 임차인 10명 중 7명은 갱신청구권을 사용했다. 이제 갱신한 지 2년이 되는 8월 이후부터는 시세에 맞게 전셋값을 올려 주든지, 아니면 집을 비워 줘야 한다. 전문가들은 현재 갱신청구권 사용 임차인과 비갱신 임차인 간에 형성된 이중 가격에 더해 다중 가격이 형성되고 그 과정에서 전월셋값도 오를 가능성이 크다고 보고 있다. 서 교수는 “기존 이중 가격에 갱신과 비갱신 가격이 더해지면서 3~4중 가격이 형성될 것”이라고 우려했다. 다만 심 교수는 전셋값 우상향을 점치면서도 “지난 2년간 전셋값이 폭등했기 때문에 이번 오름세는 가파르진 않을 것”이라고 했다. 입주 물량 감소에 대해 권 팀장은 “임대차3법 추진과 동시에 공급을 적극적으로 늘렸으면 걱정이 훨씬 덜했을 것”이라고 아쉬움을 표했다.●올 서울·수도권 입주물량 역대급 부족 설상가상으로 올해 서울과 수도권 아파트 입주 물량이 역대급으로 적다. 부동산R114에 따르면 서울은 입주 예정 물량이 2만 520가구로 통계 집계 이후 2012년에 이어 두 번째로 적다. 경기도는 최근 5년 사이 가장 낮은 10만 8000여가구의 입주가 예정돼 있다. 입주 물량을 갑자기 늘릴 수 없는 만큼 기존 매물이 시장에 나오게 하는 수밖에 없다. 권 팀장은 “정부가 발등에 불이 떨어지자 1주택자의 실거주 요건을 찔끔 완화했는데 그 정도론 어림없다”고 했다. 다주택자들이 매물을 내놓도록 파격적인 임대차법 손질이 필요하다는 의미다. 부동산업계에선 임대차3법 강화 후 다주택자들이 실거주 요건을 채우기 위해 직계가족을 거주하게 하거나 비워 두는 물량이 상당한 것으로 보고 있다.

경기 광주·이천·여주시가 함께 대선공약으로 채택될 수 있도록 추진 중인 경강선 100만호 주택공급 계획의 밑그림이 나왔다.이에 따라 3개 시는 기초자료를 정리해 대선후보들의 공약에 경강선 100만호 주택공급이 채택될 수 있도록 건의서를 제출할 예정이다. 또한, 현실적인 방안이 되도록 규제검토를 지속 발굴함과 동시에 국회와 국토교통부 그리고 경기도와 긴밀하게 협의해 나갈 계획이다. 또한, 사업은 경기주택공사(GH)나 한국토지주택공사(LH)와 진행이 될 것이므로 이들 기관과의 협의도 진행할 예정이다. 이와 함께 3개 시는 국회와 중앙부처 그리고 경기도와 협의과정에서 경기도 내 인접 도시들이 100만호와 같은 그랜드계획(Grand Plan)에 참여해 대선공약과는 별개로 인접 도시들의 시너지가 극대화될 수 있는 도시계획을 강구하는 발전적인 진화과정을 거치게 될 수 있는 상황도 고려하고 있다 광주시 관계자는 “100만호 주택공급 계획 논의를 통해 수도권의 부동산 값 안정을 통한 전 국토의 주거 안정이라는 부동산 정책효과 달성은 물론, 경기 동부권의 열악한 규제환경 개선과 경강선GTX의 당위성을 확보하기 위해 경강선 100만호 주택공급 공약을 건의할 계획”이라고 말했다.

지난해 12월 서울특별시의회 정재웅 의원(더불어민주당, 영등포3)이 서울시 집값에 대한 인식에 대해 여론조사기관인 씨에스넷에 의뢰해 서울시민의 의견을 조사한 결과, 일반인 응답자의 95.9%와 전문가 응답자의 97.2%가 ‘거품이 있다’고 답했다. 여론조사는 서울시 거주 만 19세 이상 일반인 남녀 900명과 주택 정책관련 전문가 107명을 대상으로 의견을 수집했다. 그 중 향후 1년 이내 서울시 집값 전망에 대해서 일반인은 ‘지금보다 더 오를 것이다’라는 응답이 44.3%로 가장 많았으며, 전문가는 ‘지금 수준에서 머물 것이다’라는 응답이 40.2%로 가장 많이 나타나 일반인과 전문가 집단 사이에 집값 전망에 대한 인식 차이가 있음을 알 수 있었다. 또 다른 질문 항목인 서울시 집값 안정화를 위해 ‘규제 완화를 통한 공급의 확대’를 강화해야한다는 질문에 대해서는 일반인과 전문가 모두 50% 이상으로 나타났다. 다만, ‘투기 수요 억제를 위한 세제 강화’를 통해 안정화시키자는 일반인 응답자의 답변이 41.6%로 나타나 전문가의 답변인 22.3%보다 2배에 가까운 선택을 받았으며, 세금 관련 사항에 대해서는 일반인과 전문가의 견해차이가 있다는 것도 보여주었다. 동 여론조사를 기획한 정 의원은 “서울시가 재개발, 공공재건축 등으로 부동산 문제해결을 위해 다방면으로 주택을 공급하려는 정책을 펴고 있는 상황에서 이러한 정책에 대한 시민들의 의견은 무엇인지, 또 직접 느끼는 서울시 집값의 정도와 미래 전망은 어떤지에 대한 의견을 들어볼 필요가 있다고 판단해 여론조사를 실시했다. 여론조사 결과를 토대로 시민들이 집값에 대한 부담을 덜 수 있도록 다양한 정책을 강구하는 한 편, 제도 마련에도 최선의 노력을 다할 생각”이라고 밝혔다. 

“일부 지역 주택 가격이 선거과정에서 대규모 개발 공약에 영향을 받는 조짐이 있습니다. 정부는 심각한 우려를 가지고 있습니다. 부동산 시장 안정은 여야, 현 정부와 차기 정부를 떠나 모두가 추구해야 할 공통의 지향점입니다.” 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 19일 부동산시장 점검 관계장관회의를 주재하고 대선후보들이 최근 잇따라 공약으로 내건 대규모 개발 공약에 대해 공개적으로 견제구를 날렸다. ‘심각한 우려’라는 표현을 쓰는 등 강도 높은 어조를 동원했다. 대출 규제와 금리 인상으로 간신히 진정된 부동산 시장이 대선후보들의 공약으로 인해 다시 달아오를 조짐이 감지됐기 때문이다. 다만 일각에서는 대선후보가 선거를 앞두고 개발 공약을 내는 것은 자연스러운 현상인데 홍 부총리가 너무 민감하게 반응하는 것 아니냐는 지적도 있다. 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보는 지난주부터 잇따라 부동산 규제 완화나 대규모 개발 공약을 기치로 내걸고 있다. 이 후보는 지난 13일 서울 노원구 상계주공아파트를 찾아 ‘재개발 재건축 신속협의제’ 도입과 용적률을 500%까지 상향할 수 있는 ‘4종 주거 지역’ 신설을 공약했다. 이 후보는 “재개발·재건축은 도심 내 중요한 주택 공급 수단”이라며 “재건축 안전진단 기준을 합리적으로 개선하겠다”고 했다. 앞서 윤 후보는 지난 12일 경기도 선거대책위원회 출범식에서 수도권광역급행철도(GTX) A·C 노선을 경기 평택까지 확장하고 D·E·F 노선을 새로 만들겠다는 계획을 밝혔다. 윤 후보의 공약대로라면 김포와 수원, 하남, 인천 등 수도권 대부분에 GTX가 개설된다. 윤 후보는 또 평택~안성~부발(이천)을 잇는 단선전철 신설 등도 약속했다. 두 후보의 잇따른 공약에 일부 지역 집값이 들썩일 조짐을 보이고 있는데, 특히 평택과 안성이 두드러진다. 평택의 주간 아파트 매매가격지수 상승률은 1월 첫째 주 0.04%에서 둘째 주 0.14%로 0.1% 포인트나 확대됐다. 같은 기간 안성도 상승률이 0.11%에서 0.22%로 올랐다. 주요 정치인의 발언이 부동산을 자극한 현상은 이전에도 있었다. 지난해 재보궐선거를 앞두고 정비사업 활성화를 공약으로 내세운 오세훈 당시 서울시장 후보의 당선 가능성이 커지자 재개발·재건축 시장이 들썩였다. 박원순 전 서울시장도 용산·여의도 통개발을 언급했다가 아파트값이 급등하자 보류로 돌아섰다. 하지만 홍 부총리가 현재 집값 잡기에만 몰두해 대선후보의 공약을 집값 상승 ‘불쏘시개’로 일반화한 것 아니냐는 의견도 나온다. 김진 한남대 글로벌비즈니스학과 교수는 “GTX 등 철도는 주민들의 교통 편의성을 개선하고 직장과의 거리를 가깝게 해 주는 개념으로 봐야지 집값 상승 요인으로만 치부해선 안 된다”고 지적했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “재개발·재건축 규제가 완화되면 장기적으로 공급이 늘어 부동산 가격 안정에 도움이 된다”고 말했다.

한국부동산원은 지난해에 이어 올해도 집값 전망을 내놓지 않았다. 부동산 데이터를 가장 많이 갖고 있는 정부 공인 기관의 ‘침묵’을 놓고 뒷말이 무성하다. ‘하향 안정’을 확신하는 정부와 달리 전망치가 ‘상승’으로 나왔기 때문이라는 설과, 정반대로 하락폭이 예상보다 크게 나왔기 때문이라는 설이 갈린다. 부동산원이 지난 14일 발표한 통계에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 실거래가 지수(179.9)는 한 달 전보다 0.79% 떨어졌다. ‘시장 바로미터’로 불리는 이 지수가 하락한 것은 2020년 4월 이후 19개월 만이다. 그럼에도 국토연구원(5.1%), 주택산업연구원(2.5%), 건설산업연구원(2%) 등 주요 기관은 여전히 올해 집값이 오를 것으로 본다. 여기에 대놓고 반론을 펴는 이가 있다. 김경민(50) 서울대 환경대학원 교수다. 부동산 좀 한다는 사람들 사이에서는 ‘하박’(하버드 박사)으로 더 유명한 그는 “앞으로 2~3년은 대세 하락장이다. 올해에만 집값이 최대 20% 꺾일 것”이라고 거침없이 말한다. 지난 11일 만나 ‘하락장’을 자신하는 근거를 들어 보았다. -최근 집값 하락 지역이 늘고 있기는 하지만 전체적으로는 아직 오른 곳이 더 많다. “전체 하락세 전환은 시간문제다. 거래량을 봐라. 급감했다. 이미 강남은 지난해 10월 (상승에서 하락으로 바뀌는) 변곡점을 지났다. 강남불패는 거짓말이다. 대세 하락기엔 강남도 어쩔 수 없다. 서울은 11월에 변곡점을 지났다.” -거래량 감소는 수요가 줄어서라기보다는 대출 규제와 선거 등이 맞물려 있어 관망하는 사람이 늘었기 때문 아닌가. ‘톨게이트 막아 놓고 고속도로 안 막힌다고 자랑한다’는 냉소도 많다. “물론 관망하는 수요도 있다. 하지만 이자율 상승을 무시해선 안 된다. 제롬 파월(미국 연방준비제도이사회 의장)은 결코 비둘기(온건파)가 아니다. 미국이 급격히 금리를 올리면 (자본 이탈을 막기 위해) 우리도 따라 올릴 수밖에 없다. 지금까지 집값을 밀어올린 한 축이 유동성이었는데 금리가 오르면 이 유동성 버블이 꺼질 수밖에 없다. 올 연말에 기준금리가 1.5%로 오르면 서울 집값은 10~17%, 2%까지 오르면 13~20% 떨어질 것이다.”(한국은행은 지난 14일 기준금리를 연 1%에서 1.25%로 올리면서 추가 인상을 시사했다.)-금리를 매우 중시하는데 공급 요인을 너무 간과하는 것 같다. “2019년부터 2020년까지 서울 아파트 공급물량은 역대급으로 많았다. 올해도 공급은 그렇게 부족하지 않다. 3기 신도시도 대기하고 있다.” -당장 들어가 살 집이 부족한 게 문제 아닌가. 서울만 해도 올해 입주 예정물량은 3만여채로 지난해보다 14% 적다. “그렇더라도 집값 을 끌어올릴 정도는 못 된다. 공급이 결정적 요인이라면 지난해에 (공급이 부족하지 않았는데도) 집값이 그렇게 급등한 게 설명이 안 된다. 공급보다는 시중에 돈이 넘쳐난 게 결정적인 변수였다.” -문재인 정부 논리와 매우 흡사하게 들린다. “문재인 정부는 부동산에 대해 너무 무지하고 무능했다. 주택도 엄연한 재화인데 ‘부동산으로 돈 벌 생각하지 말라’고 윽박지르면서 세금으로 집값을 잡으려 하니 되겠나. 넘치는 유동성에 임대차 3법이라는 불쏘시개를 던진 것도 커다란 패착이었다.” -임대차 3법으로 눌러 놓은 ‘전셋값 5% 인상’ 2년 제한이 오는 7월 풀린다. 이때 전셋값이 들썩이면서 집값을 자극할 것이라는 주장도 있다. “서울이 폐쇄경제라면 그럴 수도 있다. 하지만 원하는 전세를 찾아 경기도로 옮겨 갈 수 있다. 혹자는 학군을 얘기할지도 모르겠으나 과거 몇 년치 데이터를 분석해 보면 교육이 집값에 미치는 영향은 반으로 줄었다.” -서울도 이미 변곡점을 지났다면 어디가 가장 위험한가. “노도성(노원구, 도봉구, 성북구)이다. 많이 오른 만큼 하락 폭도 매우 클 것이다.”(지난해 서울 아파트값 상승률 1위를 차지했던 노원구는 올해 1월 둘째 주 들어 집값이 0.01% 떨어졌다. 1년 7개월 만의 하락세 전환이다.) -노도성은 20~30대 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 투자)이 가장 많이 들어간 데 아닌가. “그래서 더 위험하다는 거다. 강남은 대출 등 여러 규제로 자기 자산이 60% 이상은 들어가 있다. 그래서 하락 폭도 상대적으로 덜하다. 반면 노도성은 갭 투자(전세 낀 매수)가 많아 자기 돈이 집값의 10% 정도밖에 안 된다. 집값 하락세가 본격화되면 이들 영끌족이 심각한 사회문제로 대두될 것이다. 정부와 한은이 리파이낸싱(채무재조정) 프로그램을 적극적으로 준비해야 한다. 고정금리 갈아타기를 유도하고 대출의 일정액을 주택 매도 시점에 갚을 수 있게 부담을 덜어 주는 방법 등이 있을 수 있다. 대신 투자 선택에 따른 책임은 분명히 지워야 한다. 손실 유예 상한선을 정해 놓고 그 초과분은 투자 당사자가 감내하게 해야 한다.” -최근 집값 상승을 주도했던 신축(준공 5년 이하) 아파트값마저 하락세로 돌아서면서 ‘40% 폭락’ 경고도 나온다. “우리나라는 외국과 달리 LTV(주택담보인정비율) 등 주택대출 규제가 매우 세다. 40%까지 폭락하는 사태는 오지 않을 것이라고 본다.”-그럼 언제 집을 사야 하나. “올해는 절대 사면 안 된다. 내년에는 더 떨어진다. 그렇다고 문재인 정부 출범 초기인 2017년 집값을 기대해선 안 된다. 아까도 말했지만 폭락 장이 오기는 힘들다. 앞으로 2~3년 기준금리가 오르면 집값은 2019년 초반으로 돌아갈 것이다. 무주택자는 자신이 원하는 곳을 몇 군데 탐색해 뒀다가 2019년 초반 수준으로 가격이 떨어졌다 싶으면 들어가라. 1주택자는 무조건 10년 버텨야 한다. 이제는 대출이 예전만큼 안 나오기 때문에 양도세를 조금 물고 더 좋은 집으로 갈아타기하는 게 어려워졌다. 어차피 주택시장은 사이클이다. 긴 호흡으로 버텨야 한다. 다주택자는 대선 결과를 일단 지켜본 뒤 대응해도 늦지 않다.” -이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보 모두 재건축·재개발 규제 완화를 얘기한다. 6월에는 지방선거도 있다. 집값을 자극하지 않겠나. “토지시장은 자극할 수 있다. 하지만 막상 당선되면 누구도 재건축을 무리하게 풀지는 못할 것이다. 두 후보가 약속한 250만호 공급도 허황된 얘기다. 노태우 정권조차도 최대한 뽑아낸 게 200만호였다. 그리고 3기 신도시가 들어서는데 그 옆에 대단지 아파트를 또 짓는다? 공급 폭탄 얘기가 나올 거다. 시장도 숫자(250만호)를 믿진 않는다. 다만 공급 의지를 두려워할 뿐. 그러니 누가 대통령이 되든 서울에서 (집을 짓기 위해) 땅을 파는 모습은 반드시 보여 줘야 한다.” -분당, 일산 등 30년 된 1기 신도시를 리모델링(이재명) 혹은 재개발(윤석열) 하자는 주장도 있다. “1기 신도시는 용적률 완화 없이는 재활용이 불가능하다. 북촌은 한옥이 역사적 재원이라는 이유로 (용적률을) 틀어막으면서 분당, 일산은 왜 해 줘야 하나. 정 필요하다면 ‘용적률 거래제’를 도입해 대가를 치르고 사게 해야 한다. 북촌의 용적률을 분당이 사는 식이다. 그래야 1기 신도시 주민만 특혜를 본다는 얘기가 안 나온다.” -대학교수가 ‘시장 사람’처럼 부동산을 들여다봐 곱지 않은 시선도 있을 것 같다. “(웃음) 상관없다. 운 좋게 필드(부동산시장)에서 직접 뛸 기회를 미국에서 얻었다. 그때 얻은 경험과 데이터 분석 노하우를 좀더 많은 이와 공유하고 싶을 따름이다.”(김 교수는 자신이 직접 개발한 주택매매지수 등 여러 지표와 시장 분석을 ‘부트캠프’라는 사이트에 주기적으로 올린다. 누구나 무료로 볼 수 있다.)  ■김경민 교수는 서울 중동고와 서울대 지리학과를 나왔다. 미국 UC버클리대에서 정보시스템 석사를, 하버드대에서 도시계획과 부동산학으로 박사학위를 받았다. 2002년 미국 기업에서 소프트웨어 엔지니어로 일했고 2006년부터는 상업용 부동산 리서치로 유명한 PPR사에서 오피스 가격을 예측하고 분석했다. 빅데이터를 활용한 부동산 시장 해부로 유명해졌지만 원래 전공은 도시계획이다. 2012년 펴낸 ‘리씽킹 서울’에서 익선동의 가치를 처음 재조명한 것으로도 유명하다. 사회적기업 ‘어반 하이브리드’를 만들어 지역 친화적 부동산 개발에도 힘쓰고 있다. 스스로는 ‘국민연금 대체투자 심의위원’을 가장 자랑스러운 스펙으로 내세운다. 그만큼 대체투자 자산으로서의 부동산에 대한 애정이 깊다.

한국부동산원은 작년에 이어 올해도 집값 전망을 내놓지 않았다. 부동산 데이터를 가장 많이 갖고 있는 정부 공인 기관의 ‘침묵’을 놓고 뒷말이 무성하다. ‘하향 안정’을 확신하는 정부와 달리 전망치가 ‘상승’으로 나왔기 때문이라는 설과, 정반대로 하락 폭이 예상보다 크게 나왔기 때문이라는 설이 갈린다. 부동산원이 지난 14일 발표한 통계에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 실거래가 지수(179.9)는 한 달 전보다 0.79% 떨어졌다. ‘시장 바로미터’로 불리는 이 지수가 하락한 것은 2020년 4월 이후 19개월 만이다. 그럼에도 국토연구원(5.1%), 주택산업연구원(2.5%), 건설산업연구원(2%) 등 주요 기관은 여전히 올해 집값이 오를 것으로 본다. 여기에 대놓고 반론을 펴는 이가 있다. 김경민(50) 서울대 환경대학원 교수다. 부동산 좀 한다는 사람들 사이에서는 ‘하박’(하버드 박사)으로 더 유명한 그는 “앞으로 2~3년은 대세 하락장이다. 올해 만도 집값은 최대 20% 꺾일 것”이라고 거침없이 말한다. 지난 11일 만나 ‘하락장’을 자신하는 근거를 들어 보았다. -최근 집값 하락 지역이 늘고 있기는 하지만 전체적으로는 아직 오른 곳이 더 많다. “전체 하락세 전환은 시간 문제다. 거래량을 봐라. 급감했다. 이미 강남은 작년 10월 (상승에서 하락으로 바뀌는) 변곡점을 지났다. 강남불패는 거짓말이다. 대세 하락기엔 강남도 어쩔 수 없다. 서울은 11월에 변곡점을 지났다.” -거래량 감소는 수요 자체가 줄어서라기 보다는 대출 규제와 선거 등이 맞물려 있어 관망하는 사람이 늘었기 때문 아닌가. ‘톨게이트 막아놓고 고속도로 안 막힌다고 자랑한다’는 냉소도 많다. “물론 관망하는 수요도 있다. 하지만 이자율 상승을 무시해선 안 된다. 제롬 파월(미국 연방준비제도 의장)은 결코 비둘기(온건파)가 아니다. 미국이 급격히 금리를 올리면 (자본 이탈을 막기 위해) 우리도 따라 올릴 수밖에 없다. 지금까지 집값을 밀어올린 한 축이 유동성이었는데 금리가 오르면 이 유동성 버블이 꺼질 수밖에 없다. 올 연말에 기준금리가 1.5%로 오르면 서울 집값은 10~17%, 2%까지 오르면 13~20% 떨어질 것이다.”(한국은행은 지난 14일 기준금리를 연 1%에서 1.25%로 올리면서 추가 인상을 시사했다.) -금리를 매우 중시하는데 공급 요인을 너무 간과하는 것 같다. “2019년부터 2020년까지 서울 아파트 공급물량은 역대급으로 많았다. 올해도 공급은 그렇게 부족하지 않다. 3기 신도시도 대기하고 있다.” -당장 들어가 살 집이 부족한 게 문제 아닌가. 서울만 해도 올해 입주 예정물량은 3만여채로 작년보다 14% 적다. “그렇더라도 집값을 끌어올릴 정도는 못 된다. 공급이 결정적 요인이라면 작년에 (공급이 부족하지 않았는 데도) 집값이 그렇게 급등한 게 설명이 안 된다. 공급보다는 시중에 돈이 넘쳐난 게 결정적인 변수였다.” -문재인 정부 논리와 매우 흡사하게 들린다. “문재인 정부는 부동산에 대해 너무 무지하고 무능했다. 주택도 엄연한 재화인데 ‘부동산으로 돈 벌 생각하지 말라’고 윽박지르면서 세금으로 집값을 잡으려 하니 되겠나. 넘치는 유동성에 임대차 3법이라는 불쏘시개를 던진 것도 커다란 패착이었다.” -임대차 3법으로 눌러놓은 ‘전셋값 5% 인상’ 2년 제한이 오는 7월 풀린다. 이 때 전셋값이 들썩이면서 집값을 자극할 것이라는 주장도 있다. “서울이 폐쇄경제라면 그럴 수도 있다. 하지만 원하는 전세를 찾아 경기도로 옮겨갈 수 있다. 혹자는 학군을 얘기할 지도 모르겠으나 과거 몇 년치 데이터를 분석해 보면 교육이 집값에 미치는 영향은 반으로 줄었다.” -전세시장 안정을 위해 임대차 3법을 없애야 하나. “안 될 말이다. 우리나라는 세입자 보호장치가 약하다. 법은 있어야 하되, 시행 타이밍이 안 좋았다는 얘기다. 전세물량이 풍부하든지 아니면 부동산 시장이 안정됐을 때 시행했어야 했다. 아파트 여러 채 갖고 있는 사람을 임대사업자로 인정한 것도 넌센스다. 빌라나 연립주택은 서민들의 실수요가 많고 LH 등이 공급하지 않으니 이 물량을 임대사업으로 인정하는 것은 괜찮다. 아파트를 인정하는건 정부가 대놓고 투기를 조장한 것이나 마찬가지다. 문재인 정부의 부동산 무지를 단적으로 보여주는 예다.” -미국처럼 상업용 부동산이 중심인 시장에서는 수익률이 매우 중요하지만 우리나라는 집에 대한 소유욕과 애착이 유별나다. 수익률만 좇아 움직일 것 같지 않다. “집에 대한 소유욕은 미국, 일본, 중국 모두 우리나라 못지 않다. 정부가 대출을 옥죈 상태에서 금리까지 오르면서 시장은 분위기가 확연히 바뀌었다. -서울도 이미 변곡점을 지났다면 어디가 가장 위험한가. “노도성(노원구, 도봉구, 성북구)이다. 많이 오른 만큼 하락 폭도 매우 클 것이다.”(지난해 서울 아파트 값 상승률 1위를 차지했던 노원구는 올해 1월 둘째 주 들어 집값이 0.01% 떨어졌다. 1년 7개월 만의 하락세 전환이다.) -노도성은 20~30대 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 투자)이 가장 많이 들어간 데 아닌가. “그래서 더 위험하다는 거다. 강남은 대출 등 여러 규제로 자기 자산이 60% 이상은 들어가 있다. 그래서 하락 폭도 상대적으로 덜 하다. 반면 노도성은 갭 투자(전세 낀 매수)가 많아 자기 돈이 집값의 10% 정도밖에 안 된다. 집값 하락세가 본격화되면 이들 영끌족이 심각한 사회문제로 대두될 것이다. 정부와 한은이 리파이낸싱(채무재조정) 프로그램을 적극적으로 준비해야 한다. 고정금리 갈아타기를 유도하고 대출의 일정액을 주택 매도 시점에 갚을 수 있게 부담을 덜어주는 방법 등이 있을 수 있다. 대신 투자 선택에 따른 책임은 분명히 지워야 한다. 손실 유예 상한선을 정해놓고 그 초과분은 투자 당사자가 감내하게 해야 한다.” -최근 집값 상승을 주도했던 신축(준공 5년 이하) 아파트 값마저 하락세로 돌아서면서 ‘40% 폭락’ 경고도 나온다. “우리나라는 외국과 달리 LTV(주택담보인정비율) 등 주택대출 규제가 매우 세다. 40%까지 폭락하는 사태는 오지 않을 것이라고 본다.” -그럼 언제 집을 사야 하나. “올해는 절대 사면 안 된다. 내년에는 더 떨어진다. 그렇다고 문재인 정부 출범 초기인 2017년 집값을 기대해선 안 된다. 아까도 말했지만 폭락 장이 오기는 힘들다. 앞으로 2~3년 기준금리가 오르면 집값은 2019년 초반으로 돌아갈 것이다. 무주택자는 자신이 원하는 곳을 몇 군데 탐색해뒀다가 2019년 초반 수준으로 가격이 떨어졌다 싶으면 들어가라. 1주택자는 무조건 10년 버텨야 한다. 이제는 대출이 예전만큼 안 나오기 때문에 양도세를 조금 물고 더 좋은 집으로 갈아타기 하는 게 어려워졌다. 어차피 주택시장은 사이클이다. 긴 호흡으로 버텨야 한다. 다주택자는 대선 결과를 일단 지켜본 뒤 대응해도 늦지 않다.” -이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보 모두 재건축·재개발 규제 완화를 얘기한다. 6월에는 지방선거도 있다. 집값을 자극하지 않겠나. “토지시장은 자극할 수 있다. 하지만 막상 당선되면 누구도 재건축을 무리하게 풀지는 못할 것이다. 두 후보가 약속한 250만호 공급도 허황된 얘기다. 노태우 정권조차도 최대한 뽑아낸 게 200만호였다. 그리고 3기 신도시가 들어서는데 그 옆에 대단지 아파트를 또 짓는다? 공급 폭탄 얘기가 나올 거다. 시장도 숫자(250만호)를 믿진 않는다. 다만, 공급 의지를 두려워할 뿐. 그러니 누가 대통령이 되든 서울에서 (집을 짓기 위해) 땅을 파는 모습은 반드시 보여줘야 한다.” -이재명 후보는 용산공원이나 김포공항을 활용하자고 주장한다. “용산공원 일부를 주택부지로 활용하자는 것은 내 지론이기도 하다. 용산공원은 전 국민 세금으로 운영하는 국가공원이다. 10%만 개발해도 8000세대 공급이 가능하다. 김포공항은 다른 문제다. 세계 어느 나라든 도시경쟁력의 핵심은 공항이다. 도심 가까이 공항이 있다는 것은 엄청난 이점이다. 주택 공급을 위해 도시경쟁력을 희생해선 안 된다.” -분당, 일산 등 30년 된 1기 신도시를 리모델링(이재명) 혹은 재개발(윤석열) 하자는 움직임도 있다. “1기 신도시는 용적률 완화 없이는 재활용이 불가능하다. 북촌은 한옥이 역사적 재원이라는 이유로 (용적률을) 틀어막으면서 분당, 일산은 왜 해줘야 하나. 정 필요하다면 ‘용적률 거래제’를 도입해 대가를 치르고 사게 해야 한다. 북촌의 용적률을 분당이 사는 식이다. 그래야 1기 신도시 주민만 특혜를 본다는 얘기가 안 나온다.” -꼬마빌딩과 빌라 수요가 여전한데. “꼬마빌딩은 이미 버블이다. 아파트 이상으로 올랐다. 지금 들어가는 것은 매우 위험하다.” -대학 교수가 ‘시장 사람’처럼 부동산을 들여다 봐 곱지 않은 시선도 있을 것 같다. “(웃음) 상관없다. 운 좋게 필드(부동산시장)에서 직접 뛸 기회를 미국에서 얻었다. 그때 얻은 경험과 데이터 분석 노하우를 좀 더 많은 이와 공유하고 싶을 따름이다.”(김 교수는 자신이 직접 개발한 주택매매지수 등 여러 지표와 시장 분석을 ‘부트캠프’라는 사이트에 주기적으로 올린다. 누구나 무료로 볼 수 있다.) ■김경민 교수는…서울 중동고와 서울대 지리학과를 나왔다. 미국 UC버클리대에서 정보시스템 석사를, 하버드대에서 도시계획과 부동산학으로 박사학위를 받았다. 2002년 미국 기업에서 소프트웨어 엔지니어로 일했고 2006년부터는 상업용 부동산 리서치로 유명한 PPR사에서 오피스 가격을 예측하고 분석했다. “(회사에서 더 올라가는 데) 아시아인의 한계를 느껴” 2009년 귀국했다. 빅데이터를 활용한 부동산 시장 해부로 유명해졌지만 원래 전공은 도시계획이다. 2012년 펴낸 ‘리씽킹 서울’에서 익선동의 가치를 처음 재조명한 것으로도 유명하다. 사회적 기업 ‘어반 하이브리드’를 만들어 지역 친화적 부동산 개발에도 힘쓰고 있다. 스스로는 ‘국민연금 대체투자 심의위원’을 가장 자랑스러운 스펙으로 내세운다. 그만큼 대체투자 자산으로서의 부동산에 대한 애정이 깊다.

“주거 안정에서 웃고 갑니다. 정권 바뀌면 개그맨 하셔도 될 것 같습니다.” “부동산 대책 때문에 당신도 집 못 구해 쩔쩔매지 않았소? 자영업자들 앞에서 ‘우리 경제정책 잘했죠’ 한번 해 보세요.” “고용지표는 사기 수준이지. 동네 봉사활동하던 노인분들 구청에서 일당 주고는 고용지표 올리더라. 부끄럽지 않나?” 이런 반응이 대부분이다. 그나마 점잖은 표현을 찾은 게 이렇다. 홍남기 경제부총리가 지난 10일부터 ‘문재인 정부 경제분야 36대 성과’에 대해 페이스북에 시리즈로 글을 올리자 나온 댓글이다. 가물에 콩 나듯 칭찬도 있긴 하다. 하지만 절대다수 의견은 필설로 옮기기조차 힘든 욕설과 비난이다. 분노한 민심을 불러온 건 사실 왜곡이다. ‘빚투’, ‘영끌’이라는 말이 일상어가 되고 집값이 천정부지로 치솟으며 부동산 정책은 실패했는데, 36대 성과에 버젓이 ‘주거 안정 도모’라는 항목이 들어 있다. ‘안정’을 ‘도모’한 건 사실이 아니냐고 강변하면 할 말은 없다. 그래도 시도를 했다고 해도 성과는 아니다. ‘제2벤처붐 확산’, ‘선제적 규제혁신 추진’이라는 항목도 팩트가 아니다. 벤처 규제를 풀어 준 건 이전 박근혜 정부다. 문재인 정부는 오히려 주52시간제를 비롯해 기업 규제의 고삐를 더 옥?다. 삼척동자도 다 안다. 입만 열면 K방역을 되뇌면서 모범적인 코로나 대응으로 명실상부 선진경제로 도약했다고 자평한 것도 견강부회다. 정부의 오락가락 방역 조치로 삶의 터전을 잃어버린 자영업자들은 처절한 심정으로 아등바등 살고 있다. 이런 분들 앞에서 ‘코로나 대응 모범국가…’, 그것도 항목 중 1번으로 운운하는 건 해서는 안 될 말이다. ‘양질의 일자리 창출’이나 ‘일자리의 질 개선’도 목표는 될 수 있다. 그런데 4년 8개월 동안 성과는 없다. 국가 채무는 문재인 정부 들어서만 400조원이 늘었다. ‘재정건전성 유지’라는 항목이 가당키나 하나. 누가 봐도 모순투성이인 이런 자화자찬을 왜 경제부총리가 직접 나서서 했을까 궁금하지만 혹여라도 여당을 편들기 위해 혹세무민하는 거라면 위험천만한 시도다. 허황된 주장에 미혹되기엔 민도가 높다. 홍 부총리는 미몽(迷夢)에서 벗어나야 한다. 지금은 성과에 대한 헛된 과시를 할 때가 아니다. 문재인 정부의 경제정책 실패에 대해 겸허한 자세로 반성문을 써야 할 시점이다. 나라 곳간을 지키려 노력했으나 누가 어떻게 겁박해 번번이 굴복했는지 등을 세세하게 다 담아야 한다. 실패백서다. 그래야 차기 정부의 타산지석이라도 될 수 있다. 그럴 용기가 없다면 그냥 침묵하는 게 맞다. 홍 부총리는 ‘홍두사미’, ‘홍백기’라는 비아냥을 참아 가며 여권의 무리한 요구를 다 들어 줬다. 1월 추경도 결국 수용했지만, 이재명 더불어민주당 후보는 14조원은 충분치 않다며 지청구를 준다. “따뜻한 안방에 있으니 밖에 북풍한설이 몰아치는 벌판에서 고생하는 분들의 마음을 이해하긴 어렵다”고 직격타를 날린다. 더구나 이 후보가 당선되면 기재부는 해체된다. 미국 방식으로 기재부에서 예산 기능을 떼내 대통령 직할로 두겠다는 복안이다. 권한과 조직이 다 쪼그라드는 기재부로선 난감할 수밖에 없다. 안 그래도 기재부는 코너에 몰려 있다. 핵심 업무인 세수 추계를 세 번이나 엉터리로 했다. 지난해 거둬들인 세수가 1년 전 본예산을 짤 때보다 무려 60조원 가까이 늘었다. 오차율은 21%에 달한다. 역대 최고다. 음모론까지 등장했다. 여권이 3월 대선 전 돈을 더 풀 수 있는 빌미를 주기 위해 기재부가 세수 예측을 일부러 축소한 게 아니냐는 것이다. 물론 엘리트만 모여 있다는 기재부가 그럴 리는 없다. 하지만 직원들의 자존심은 구겨질 대로 구겨졌다. 상황이 이런데도 총괄 사령탑은 문재인 정부의 치적을 알리는 데만 열을 올린다. 어디서부터 잘못된 걸까.

2001년 일본에 왔으니 21년째 이곳에서 살고 있다. 여러 직업을 전전했고, 그 가운데는 떳떳하게 말할 수 없는 직종도 있었다. 물론 한국적 시각에서 본다면 정상적인 직종 중 하나인 기자 생활도 꽤 오래 했다. 계산해 보니 10년은 기자 생활을 했고, 10년은 불안정한 업종에 종사한 것 같다. 2010년 가을 전업 기자를 하다가 고용 안정성이 불확실한 한국 식당 아르바이트 점장으로 옮겼을 때 겪은 에피소드가 떠오른다. 그해 12월이었다. 기자 시절 취재했었던 뉴커머(한국에서 건너와 정착한 한인을 총칭하는 단어) 사회에서 꽤 성공한 분이 우연찮게 내가 일하던 식당 앞 골목을 지나갔다. 연말 호객 행위를 위해 가게 앞에 나와 전단지를 돌리던 나를 그가 먼저 알아 보고 “어, 이게 누굽니까! 박 기자님 아닙니까? 아니 여기서 뭐하고 계세요?”라며 반색을 하길래 한껏 미소를 띠며 “오랜만입니다. 지금은 기자 관두고 여기서 일하고 있어요”라고 답했다. 그가 갑자기 “어? 그래? 허참 어쩌다가…”라며 혀를 몇 번 차더니 건너편 다른 가게로 들어간다. 처음부터 그 가게로 갈 계획이었을 수도 있으니 그의 가게 선택에 관해선 불만이 없다. 하지만 오랜만에 봐서 반갑다며 자기가 먼저 ‘존댓말’로 아는 척하다가 식당 근무 사실을 알고 갑자기 ‘반말’을 쓰는 걸 보고 적잖은 충격을 받은 것도 사실이다. 보통의 일본인들이나 여기서 나고 자란 재일동포들에게서는 그런 느낌을 받은 적이 없어 더 그랬다. 물론 그들도 나에 대해 ‘뒷담화’할지도 모른다. 하지만 적어도 면전에서 그 뉴커머 대표처럼 티나게 사람을 깔보거나 무시하진 않았다. 순수한 내 경험칙이라 일반화하기엔 무리가 있을지도 모르겠지만, 일본에서 20년이란 긴 세월을 살면서 대체로 이러한 느낌을 받았다. 최근 한국의 모 유튜브 채널에 출연한 환경미화원이 “부동산 투자를 포함해 월 1000만원 정도 수익을 올리고 있다”는 발언을 하는 바람에 그가 소속된 해당 구청으로 항의 전화가 빗발쳐 결국 당사자가 구청으로부터 주의를 받았고, 심지어 인사 이동까지 당했다는 내용이 소소하게 화제가 됐다. 항의 전화를 하는 사람들 심정의 근원에는 아무리 좋은 말과 논리로 포장해 본들 ‘어디 환경미화원 따위가 월 1000만원?!’이 있지 않았을까 한다. 한국은 코로나 시국을 지나 오면서 다른 선진국들에 비해 꽤 나은 거시경제 성적표를 얻어 냈다. 일본경제연구센터(JCER)는 2027년에 한국과 일본의 1인당 국내총생산(GDP)이 역전될 것이라는 분석을 내놓았다. 일본의 석학 노구치 유키오는 일본이 한국에 주요 7개국(G7) 자리를 내줄 수도 있다고 말했다. 하지만 외부 평가와 별개로 한국 사회 구성원들의 내부 인식이 어떻게 보면 가장 기본 중의 기본인 ‘직업 귀천 의식’에 여전히 사로잡혀 있다면 선진국에 포함되거나, 일본을 이기는 게 무슨 의미가 있을까. 2022년엔 환경미화원이든 ‘노가다’든 투잡 뛰면서 자산 늘리고 고급차 사는 것이 아예 아무런 뉴스 가치가 없는 한국 사회가 되길 바라 본다.

집값이 고점을 찍었다는 인식이 확산되는 가운데 현장에서 느끼는 서울 등 전국 주택 매매 심리가 급속히 위축되고 있는 것으로 나타났다. 대출 규제와 금리 인상 등의 요인도 영향을 미친 것으로 보인다. 17일 국토연구원 부동산시장연구센터의 ‘2021년 12월 부동산시장 소비자 심리조사’ 결과에 따르면 지난달 서울의 주택 매매시장 소비심리지수는 108.1로 전달보다 10.7포인트 하락했다. 이는 국토연구원 조사 기준으로 상승 국면에서 보합 국면으로 전환한 것이다. 서울의 주택 매매시장 상황이 상승 국면에서 벗어나 보합 국면에 접어든 것은 2020년 4월(105.0) 이후 1년 8개월 만이다. 소비심리지수가 하락했다는 것은 일반 국민과 공인중개사 등이 체감할 때 주택 매매 거래량과 가격이 전월보다 떨어졌다는 것을 의미한다. 서울의 지수는 지난해 4월부터 8월까지 5개월 연속 상승했으나 9월 들어 처음 꺾인 뒤 지난달까지 4개월 연속 하락했다. 수도권 전체로는 118.8에서 108.8로 내리며 보합 국면에 접어들었다. 전세시장 심리도 진정되는 분위기다. 서울의 전세시장 소비심리지수는 지난해 9월 121.4에서 10월 111.2로 내리며 보합 국면으로 전환된 뒤 11월 104.9, 지난달에는 96.2로 떨어져 하락 국면에 근접했다. 수도권 전체로는 최근 5개월간 121.9→120.9→110.9→104.4→97.5로 연속 하락했고, 전국 기준으로는 119.3→119.3→111.7→105.8→100.0으로 3개월 연속 내렸다. 한편 노형욱 국토교통부 장관은 이날 기자간담회에서 올해 집값 전망에 두고 “지난해와는 분위기가 달라졌다”며 “어느 쪽으로 봐도 하방 안정 (경향이) 강하다고 보고 있다”고 말했다. 노 장관은 또 “공급이 부족해 집값이 오른다는 소리가 다시는 안 나오게 하겠다는 게 국토부의 강한 의지”라고 덧붙였다.

은행권 대출 규제가 강화된 지난해 상대적으로 규제가 느슨한 비은행권 기업대출이 급증한 것으로 나타났다. 일각에서는 이 중 일부는 개인사업자가 꼼수로 돈을 빌린 후 부동산 투기 등에 유용한 것 아니냐는 의심이 적지 않다. 17일 한국은행 경제통계 시스템에 따르면 지난해 11월 새마을금고 총대출액은 한 달 전보다 5조 3300억원 늘어난 173조 732억원으로 집계됐다. 전월 증가액(3조 6490억원)보다 무려 46%나 급증한 수치로, 월간 기준으로 역대 최대 증가폭이다. 같은 달 신용협동조합의 대출액도 92조 5505억원을 기록해 전월(90조 2340억원)보다 2조 3165억원(2.50%) 확대됐다. 역시 월간 기준 역대 최대 증가폭이다. 직전월 증가액인 1조 5410억원과 비교해 50% 확대됐다. 저축은행 11월 대출액도 2조 5541억원 늘어 역대 두 번째로 큰 증가액을 기록했다. 이들 비은행 금융기관의 대출 증가는 주로 기업대출에 기인하는 것으로 추정된다. 금융 당국이 발표한 금융시장 동향의 업권별 가계대출 증감 통계를 보면 지난해 11월 새마을금고의 가계대출 증가액은 1조 4600억원이었다. 11월 전체 대출 증가액 중 나머지 3조 8700억원은 기업대출(개인사업자 대출 포함)이었다는 의미다. 신협도 지난해 11월 가계대출 증가액이 9400억원, 저축은행은 2000억원 각각 늘어나는 데 그쳐 11월 대출에서 기업대출이 차지하는 비중이 컸다. 특히 늘어난 기업대출 중 상당 부분은 부동산 관련 대출이 차지하는 것으로 추정된다. 한은이 최근 국회에 제출한 금융안정보고서에 따르면 2016년 1월부터 지난해 9월까지 비은행 금융기관(새마을금고 제외)의 기업대출 중 부동산 관련 대출이 60.8%를 차지했다. 가계대출 규제 강화에 대응해 비은행권이 상대적으로 규제가 느슨한 부동산 관련 기업대출을 적극적으로 취급한 것도 대출 증가 배경으로 작용했다는 게 한은의 평가다. 개인사업자가 당초 목적 외 부동산 투기 등으로 유용하는 경우도 적지 않은 것으로 알려졌다. 금감원 관계자는 “사업자가 받은 주택대출이 목적과 다르게 유용된 것으로 확인되면 대출 약정 위반에 따른 대출금 회수 조치가 이뤄질 것”이라고 말했다.

은행권 대출 규제가 강화된 지난해 상대적으로 규제가 느슨한 비은행권 기업대출이 급증한 것으로 나타났다. 일각에서는 이 중 일부는 개인사업자가 꼼수로 돈을 빌린 후 부동산 투기 등에 유용한 것 아니냐는 의심이 적지 않다. 17일 한국은행 경제통계 시스템에 따르면 지난해 11월 새마을금고 총대출액은 한 달 전보다 5조 3300억원 늘어난 173조 732억원으로 집계됐다. 전월 증가액(3조 6490억원)보다 무려 46%나 급증한 수치로, 월간 기준으로 역대 최대 증가폭이다. 같은 달 신용협동조합의 대출액도 92조 5505억원을 기록해 전월(90조 2340억원)보다 2조 3165억원(2.50%) 확대됐다. 역시 월간 기준 역대 최대 증가폭이다. 직전월 증가액인 1조 5410억원과 비교해 50% 확대됐다. 저축은행 11월 대출액도 2조 5541억원 늘어 역대 두 번째로 큰 증가액을 기록했다. 이들 비은행 금융기관의 대출 증가는 주로 기업대출에 기인하는 것으로 추정된다. 금융 당국이 발표한 금융시장 동향의 업권별 가계대출 증감 통계를 보면 지난해 11월 새마을금고의 가계대출 증가액은 1조 4600억원이었다. 11월 전체 대출 증가액 중 나머지 3조 8700억원은 기업대출(개인사업자 대출 포함)이었다는 의미다. 신협도 지난해 11월 가계대출 증가액이 9400억원, 저축은행은 2000억원 각각 늘어나는 데 그쳐 11월 대출에서 기업대출이 차지하는 비중이 컸다. 특히 늘어난 기업대출 중 상당 부분은 부동산 관련 대출이 차지하는 것으로 추정된다. 한은이 최근 국회에 제출한 금융안정보고서에 따르면 2016년 1월부터 지난해 9월까지 비은행 금융기관(새마을금고 제외)의 기업대출 중 부동산 관련 대출이 60.8%를 차지했다. 가계대출 규제 강화에 대응해 비은행권이 상대적으로 규제가 느슨한 부동산 관련 기업대출을 적극적으로 취급한 것도 대출 증가 배경으로 작용했다는 게 한은의 평가다. 개인사업자가 당초 목적 외 부동산 투기 등으로 유용하는 경우도 적지 않은 것으로 알려졌다. 금감원 관계자는 “사업자가 받은 주택대출이 목적과 다르게 유용된 것으로 확인되면 대출 약정 위반에 따른 대출금 회수 조치가 이뤄질 것”이라고 말했다.

새해 첫 기준금리 인상은 시작에 불과하다. 올해 안에 두세 차례 더 기준금리가 올라 연 최대 2.00%까지 인상될 것이라는 관측까지 나오고 있다. 올해 이어질 기준금리 인상을 앞두고 대출이자가 선반영돼 연내 주택담보대출 이자는 7%, 신용대출 이자는 6%에 근접할 것이라는 전망마저 나오고 있다. 이렇게 되면 빚으로 코로나19 국면을 버텨 온 소상공인, 취약계층과 ‘영끌’(영혼까지 끌어모은다는 뜻) 대출해 부동산과 주식, 가상자산(암호화폐) 등에 투자한 이들의 어려움은 커질 수밖에 없다. 16일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리은행의 지난 14일 기준 주택담보대출 변동금리(신규 코픽스 연동)는 연 3.570∼5.070% 수준으로 2020년 12월 31일(2.520∼4.054%)과 비교해 약 1년 새 하단과 상단이 각 1.050% 포인트, 1.016% 포인트 높아졌다. 특히 주택담보대출 고정금리는 올해 들어 불과 14일 만에 최고 금리가 0.532% 포인트(4.978→5.510%) 뛰었다. 신용대출 금리는 연 3.44~4.73%로 집계됐다.한은이 기준금리 추가 인상에 나설 가능성이 커 최고금리 기준 주담대 금리는 조만간 6%, 신용대출 금리는 5%를 넘어설 것이라는 전망이 우세하다. 이주열 한은 총재는 지난 14일 금융통화위원회(금통위)가 기준금리를 인상한 직후 연 온라인 간담회에서 “성장과 물가의 현 상황, 그리고 전망 등을 고려해 보면 지금도 실물 경제 상황에 비해 여전히 완화적인 수준”이라며 추가 금리 인상 가능성을 내비쳤다. 전문가들도 올해 안에 기준금리가 한두 차례 추가 인상될 것으로 내다봤다. 특히 최근 물가 상승 압력이 커지고 있다는 점이 한은을 압박한다. 기준금리 인상은 물가 안정 목표를 달성하기 위한 대표적 정책 수단이다. 김소영 서울대 경제학부 교수는 “지난해에는 금융 안정이 기준금리 인상의 가장 큰 요인이었는데 최근에는 인플레이션 압력이 커진 게 요인인 것 같다”고 말했다.기준금리가 인상되면 대출자들의 이자 부담도 커진다. 한은에 따르면 대출자 1인당 연이자 부담은 대출금리가 각 0.25% 포인트, 0.5% 포인트 인상될 때 289만 6000원에서 각 305만 8000원, 321만 9000원으로 16만 2000원, 32만 3000원 불어나는 것으로 추정됐다. 기준금리가 연내 두세 번 더 올라 1.75~2.00%가 되고, 대출금리도 기준금리 인상 폭만큼 오르면 가계의 전체 이자는 9조 6000억~12조 8000억원, 1인당 이자는 48만 3000~64만 4000원 더 늘어난다. 특히 코로나19와 사회적 거리두기 여파를 대출에 기대어 버텨 온 중소기업과 소상공인의 어려움이 더 커질 수 있다. 중소기업중앙회는 지난 14일 논평을 통해 “중소기업은 기준금리가 1% 포인트 상승할 때 영업이익 대비 이자 비용이 8.48% 포인트 늘어날 만큼 금리 인상에 취약한 구조”라며 금리 인상 충격을 완화할 수 있는 적극적인 금융지원 정책을 정부와 금융계에 요구했다. 소상공인연합회도 같은 날 논평을 통해 “지난해 3분기 말 자영업자 대출 잔액은 1년 전보다 14.2% 증가한 887조원 수준이며 자영업자의 1인당 대출 규모는 3억 5000만원으로 비자영업자의 4배 수준”이라며 어려움을 호소했다.

서울 강북구는 중소기업인 및 소상공인의 경영안정과 자금난 해소를 위해 중소기업육성기금을 융자해 준다고 14일 밝혔다. 강북구에 사업장을 두고 사업자등록을 필한 관내 중소기업자 및 소상공인은 업체당 1억 5000만원 이내로 융자를 받을 수 있다. 2022년 한시적으로 금리 0.8%, 1년 거치 4년 균등분할 상환조건이다. 단 ▲담배, 주류 등 도매·소매업 ▲주점업 ▲금융 및 보험관련 서비스업 ▲부동산업 ▲기타 사행시설 관리 및 운영업 ▲그 밖에 기금목적에 부합하지 않는 경우 등 일부 업종은 융자가 제한된다. 제1차 융자신청은 오는 20일부터 다음달 9일까지 구청 6층 일자리경제과에 방문해 신청하면 된다. 제출서류는 ▲융자신청서 ▲사업계획서 ▲사업자등록증 사본(법인은 법인등기부등본) ▲국세 및 지방세 납세증명서 ▲부가가치세과세표준증명원(2018년~2021년) ▲사업장임대차계약서 또는 등기부등본 ▲융자금 사용실태 확인서 등이다. 다만 서류제출 전 2월 4일까지 신한은행 강북구청지점을 방문해 담보평가액확인절차를 거쳐야 한다. 최종 대상자는 중소기업육성기금 운용심의위원회의 심의를 거쳐 결정된다. 박겸수 강북구청장은 “코로나19로 어려움을 겪고 있는 자영업자에게 실질적인 도움이 되기를 바란다”며 “앞으로도 지역경제 활성화를 위해 소상공인에게 필요한 맞춤형 지원책을 늘려 가겠다”고 말했다.

전국의 아파트의 실거래가 지수가 지난해 11월 들어 일제히 하락 전환한 가운데, 서울 실거래가 지수가 1년 7개월 만에 하락하면서 집값 하락이 본격화한 게 아니냐는 관측이 나온다. 14일 한국부동산원이 공개한 지난해 11월 공동주택 실거래가 지수에 따르면 서울 아파트 실거래가 지수는 179.9로 전월 대비 0.79% 하락했다. 인천은 전월 대비 0.49% 올랐으나 경기도가 0.11% 하락하면서 수도권 전체의 11월 실거래가 지수도 0.27% 떨어졌다. 서울 아파트 실거래가 지수가 하락한 것은 2020년 4월 이후 19개월 만에 처음이다. 경기도는 2019년 5월 이후 2년 6개월 만의 하락이다. 실거래가지수는 시세 중심의 가격 동향 조사와 달리 실제 거래된 실거래가격을 이전 거래가와 비교해 지수화한 것으로, 최근의 시장 상황을 가장 정확히 반영하는 것으로 평가된다. 다만 거래량이 적거나 비정상적인 거래가 포함될 경우 변동폭이 불안정하다는 한계도 있다. 전문가들은 최근 서울의 아파트 시장이 정부의 강력한 대출 규제와 금리인상, 집값 고점 인식 등으로 거래 절벽이 심화된 가운데 시세보다 싸게 나온 급매물만 거래가 되면서 실거래가 지수도 하락한 것으로 보고 있다. 실제 서울 아파트 시장에는 직전 거래가보다 하락해 팔린 사례들이 점차 늘어나는 추세다. 서울부동산정보광장에 따르면 송파구 잠실동 리센츠 전용 84㎡는 지난해 11월에 최고 26억원에 팔려 10월의 최고가(26억 2000만원)보다 2000만원 하락했다. 24억원(저층)과 24억 5000만원짜리 거래도 있었다. 도봉구 쌍문동 한양2차 전용 84.9㎡는 지난해 11월 말에 직전 거래가(9월 7억원)보다 1500만원 떨어진 6억 8500만원에 팔렸다. 한국부동산원의 주간 아파트값은 이번주 서울이 0.02% 오르는 등 아직 하락 전환되진 않았으나 노원·성북·은평구 등지로 하락 지역이 확산하고 있다. 경기지역에서는 지난해 아파트값이 급등했던 의왕, 시흥, 하남, 의정부 등지의 주간 아파트값이 떨어졌다. 지방의 실거래가 지수도 하락 지역이 늘었다. 11월 기준 세종(-4.11%), 대전(-0.82%), 부산(-0.51%), 울산(-0.09%), 충북(-0.05%) 등지의 실거래가지수가 전월 대비 하락 전환됐고 대구(-1.35%)는 2개월 연속 하락세를 이어갔다. 이에 따라 전국의 아파트 실거래가 지수도 0.15% 하락했다. 지난달 서울을 비롯한 전국의 월간 아파트값 상승률도 전월보다 크게 둔화됐다. 한국부동산원이 발표한 지난해 12월 전국 주택종합(아파트·연립·단독주택 포함) 가격은 전월 대비 0.29% 올랐으나 오름폭은 11월(0.63%) 대비 크게 줄었다. 이 가운데 서울 아파트값은 지난해 11월 0.60%의 상승률에서 12월 0.25%로 둔화됐고, 지난해 11월 각각 1.67%, 1.90%를 기록하며 1%대의 높은 상승률을 기록한 경기와 인천은 12월에 각각 0.36%, 0.52%로 오름폭이 크게 축소됐다. 세종시 아파트값은 12월 한 달간 무려 2.10% 떨어지며 전월(-0.82%)보다 낙폭이 확대됐고, 대구의 아파트값도 12월에 0.17% 내리며 11월(-0.07%)보다 하락폭이 커졌다. 국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 “지난해 대출규제에 금리까지 오르면서 소위 ‘영끌·빚투’에 나섰던 젊은층 수요자들이 관망세로 돌아서면서 거래절벽이 심화된 결과”라며 “상반기까지 숨고르기 보다는 다소 큰 폭의 가격 조정이 예상된다”고 말했다. 직방 함영진 빅데이터랩장은 “3월 대선을 앞두고 세제, 공급 등 신정부의 부동산 정책변화 가능성이 모두 열려있어, 수요자들이 일제히 주택구입 의사 결정을 미룰 것”이라며 “주택을 포함해 금리인상, 여신 축소에 따른 자산 시장 양극화도 심화될 것으로 보인다”고 전망했다.