집값에 큰 영향을 미치는 것 중에 가장 중요한 하나가 우수한 학군이다. 우수한 학군은 아파트 분양시장에서도 프리미엄 상승의 공식으로써 학군이 좋은 지역은 학원가를 포함해 다양한 교육시설들이 밀집된다. 학교를 중심으로 도로, 공원, 도서관, 상가 등 다양한 기반시설이 형성되어 수준 높은 교육환경을 기대할 수 있으며 유해시설은 적어 쾌적한 주거환경을 갖추기 때문에 주택을 선택하는데 중요한 요건으로 꼽힌다. 이에 인천을 대표하는 3대 명문학군인 인천 하늘고, 인천 과학고, 인천 국제고가 단지에서 약 2km 거리에 위치하고 있는 ‘e편한세상 영종하늘도시 1차’가 교육 프리미엄을 누릴 것으로 기대돼 수요자들의 관심이 집중되고 있다. 또한 도로를 사이에 두고 ‘e편한세상 영종하늘도시 1차’ 앞에 외국인학교 부지가 위치하여 글로벌한 교육환경까지 갖출 것으로 전망된다. 외국인학교의 호재는 이미 제주, 인천 송도, 인천 청라에서 부동산 가격 상승을 일으킨 바 있다. 이러한 질 높은 교육의 혜택을 영종도 중심지에서 고스란히 누리는 ‘e편한세상 영종하늘도시 1차’가 현재 청약부적격자 해지물량 및 중도금 대출 부적격자 등 잔여세대분 등의 미계약분을 대상으로 계약금 500만원 정액제에 동‧호수 지정 분양 중으로 분양마감을 앞두고 있는 중으로 ‘명문학군 프리미엄’을 기대하는 수요자들의 많은 문의가 이어지고 있는 상황이다. ‘e편한세상 영종하늘도시 1차’는 3.3㎡당 평균 900만원 중반대의 착한 분양가로 공급되며, ‘e편한세상’의 브랜드 프리미엄 가치로 경쟁력까지 갖췄다는 평가다. 게다가 더블 조망권(바다와 숲세권 등) 및 세대분리형 등의 특화설계와 영종도 내 직장과 가까운 단지로 주목받고 있는 ‘e편한세상 영종하늘도시 1차’는 영종도에서 현재 분양중인 아파트 단지 중 인천국제공항과 서울지하철 9호선 혜택의 공항철도역(운서역)이 가장 가까운 아파트단지로 집중 조명 받고 있으며 인천대교 진출을 위한 영종IC와 초근접단지로 교통의 요지로 자리 잡고 있다. 특히 중도금 전액 무이자대출까지 시행된다는 점과 특화 설계의 핵심은 세대분리형의 123㎡에 대한 수요자들의 문의가 쇄도하고 있다. 대림산업이 시공하고, 한국자산신탁이 공급하는 ‘e편한세상 영종하늘도시 1차’는 비교적 저렴한 분양가, 최상의 브랜드 프리미엄을 갖춰 영종도를 대표하는 아파트 명가단지로 자리 잡을 전망이다. ‘e편한세상 영종하늘도시 1차’는 바다와 산 조망이라는 친 자연적 위치 외에도 생태연못광장, 잔디광장, 전래놀이마당, 커뮤니티 광장 등을 단지 중앙부에 배치해 입주민들에게 열린 공간을 제공한다. 단지 내 보행동선과 차량동선을 분리하고, 차량동선을 제한해 안전한 보행환경과 쾌적한 주거환경을 동시에 누릴 수 있는 것도 특징이다. 이와 함께 전체 세대 가운데 약 53%를 4-Bay로 설계하고 단지 전체를 남향 위주로 배치해 통풍과 채광을 극대화한 점도 주목된다. 이로 인해 인천대교와 서해바다를 중심으로 멋진 전망(일부세대 제외)을 누릴 수 있을 것으로 예상된다. 단지 인근에는 총면적 177만㎡의 대규모 해안테마공원인 씨사이드 파크도 위치한다. 이곳에는 레일바이크, 캠핑장, 인공폭포, 카라반, 족욕장 등의 시설이 들어서 있다. 농구장, 배드민턴장, 게이트볼장과 같은 체육시설도 이용 가능하다. 견본주택은 인천광역시 중구 운서동에 위치하며 입주는 2018년 8월 예정이다. 자세한 사항은 e편한세상 홈페이지에서 확인할 수 있다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

최근 분양시장에서 브랜드 파워가 여전히 입증되고 있다. 브랜드 아파트는 높은 인지도로 안정성을 확보하고, 그에 걸맞는 우수한 상품을 선보여 수요자들의 열띤 반응을 얻는 경우가 대다수다. 또한 해당 지역을 대표하는 랜드마크 단지로 거듭나면서 다양한 프리미엄으로 가파른 상승곡선을 보이기도 한다. 특히 최근 부동산 시장에 대한 규제가 강화되면서 브랜드 아파트는 더욱 높은 평가를 받고 있다. 지난 10월 24일 가계종합발표에 따라 대출규제가 급격히 강화되자 시장 침체를 우려한 수요자들이 안정성 높은 브랜드 아파트로 시선을 돌리고 있기 때문이다. 실제 그동안 브랜드를 갖춘 아파트는 신뢰와 이미지를 바탕으로 평소에는 가파른 몸값 상승을 보이고, 불황 속에서도 꾸준한 수요로 선전한다. 이처럼 위축된 시장 속에서 브랜드 파워가 재조명 받고 있는 가운데 50년 이상의 탄탄한 내공을 다져온 코오롱글로벌이 경북 안동에서 처음으로 아파트를 선보여 투자자들과 수요자들의 관심이 집중되고 있다. 코오롱글로벌은 지난해 11월 부산 동래구 사직동에서 분양한 ‘아시아드 코오롱 하늘채’가 평균 296대 1의 청약경쟁률을 기록한데 이어 계약 시작 나흘 만에 전 가구 완판하는 성과를 거두는 등 그 브랜드 가치를 인정받고 있다. 한국자산신탁이 시행하고 코오롱글로벌이 시공하는 ‘안동 코오롱 하늘채’는 오는 11월 중 분양 예정으로, 낙동강 수변공원과 천지산이 어우러진 ‘낙동강 프리미엄’을 갖춘 단지다. 낙동강 수변공원은 약 60만㎡ 규모의 수변공원으로 실수요자들의 산책, 운동을 위한 최적의 환경을 제공한다. ‘안동 코오롱 하늘채’는 경상북도 안동시 수상동 일원에 위치하며, 지하 2층~지상 20층 7개동 규모로 △전용 59㎡ 163가구 △전용 74㎡ 57가구 △전용 75㎡ 108가구 △전용 84㎡ 93가구 등 총 421가구로 구성된다. 안동 지역은 경북 북부권의 신흥 주거 중심지로 떠오르고 있다. 현재 안동은 경북도청 신도시를 중심으로 인구 유입을 위한 노력에 한창이다. 경북도청 신도시는 오는 2027년 완공을 목표로 현재 1단계 행정타운 조성을 마치고, 2단계 고속도로 및 복선전철화 사업을 추진 중이다. 이와 함께 최근에는 오는 2030년까지 안동 인구를 28만명까지 늘리겠다는 ‘2030년 안동도시기본계획 재수립(안)’이 발표되는 등 추가 인구 유입에 대한 기대감이 높아지고 있다. 또한 인근 경북바이오산업단지, 백신산업 벤처기업 등 입주로 지역경제도 점차 활성화될 것으로 예상된다. 이와 함께 교통개발에 따른 미래가치도 주목된다. 먼저 영동고속도로 및 중앙고속도로를 이용한 차량 이동이 수월하다. 차량 이동 시 서울까지 2시간 30분이면 이동할 수 있다. 최근에는 상주~영덕 간 고속도로가 개통하며 중부권을 비롯한 광역 교통망이 더욱 개선됐다. ‘안동 코오롱 하늘채’는 안동시외버스터미널도 가까워 대중교통이 편리하며, 단지 남쪽으로는 남순환로와 경서로를 통해 약 20분 내에 경북도청 신도시까지 갈 수 있다. 남안동IC는 대구와의 접근성을 높인다. 편리한 생활인프라도 눈길을 끈다. ‘안동 코오롱하늘채’는 대형 종합병원인 안동병원이 도보 1분 거리에 있다. 이와 함께 이마트, 홈플러스 등 대형마트가 있는 옥동생활권도 안동대교를 통해 차량 5분이면 이용 가능하다. 안동 코오롱하늘채’는 4Bay-4Room, 3면 개방형 등 평면설계로 일조권과 채광성이 우수하다. 알파룸과 팬트리, 드레스룸 등을 적용해 공간활용성도 극대화했다. 특히 코오롱글로벌의 수납 특화시스템인 ‘칸칸’만의 디테일을 선보일 계획이다. 또한 안동에서 보기 드문 중소형 위주로 구성된 점도 눈에 띈다. ‘안동 코오롱하늘채’는 낙동강 수변공원과 맞닿아 도심 속 쾌적한 자연환경을 자랑한다. 낙동강 수변공원은 전국 최대인 60만㎡ 규모의 수변공원으로 여유로운 여가생활과 다양한 체육활동을 즐길 수 있다. 한편 ‘안동 코오롱하늘채’ 견본주택은 경북 안동시 옥야동에 마련될 예정이다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

원천징수영수증 등 우선 인정 다주택자 DTI 만기 15년 ‘추정’ 모든 대출 원금 분할상환 간주 금융위원회가 내년 1월부터 도입하는 신(新)총부채상환비율(DTI)은 소득증빙을 제대로 하지 못하거나 거치기간을 둬 원금을 나중에 갚겠다고 하면 불이익을 준다. 주택담보대출(주담대)이 있는 사람이 새로운 대출을 받으려면 조건을 맞춰야 한다.2005년 도입된 DTI는 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이다. 서울을 비롯한 수도권과 세종시 등 부동산 규제 지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에선 DTI 한도(30~50%) 내에서만 주담대가 가능하다. 신DTI 적용 지역은 DTI와 같다. 그러나 연간 상환액과 소득 산정 방식이 변경되기 때문에 현행 DTI와 다르게 산출된다. 소득은 현행 DTI는 최근 1년만 보지만 신DTI는 2년으로 확대된다. 두 해 소득이 별 차이가 없다면 최근 1년 소득을 반영한다. 그러나 20% 이상 차이 날 경우는 평균을 적용한다. 1년 미만 증빙소득은 1년 소득으로 환산한 후 10%를 차감한다. 즉 3개월 소득으로 900만원을 증빙했다면 3600만원(900만원×4)의 90%인 3240만원만 연소득으로 인정된다.증빙소득은 근로소득원천징수영수증·소득금액증명원·사업소득원천징수영수증·연금증서 등 객관성 있는 확인 자료가 우선 인정된다. 퇴직자 등 소득이 없는 사람은 국민연금·건강보험료 납부 내역 등 공공기관 발급자료(인정소득), 이자·배당금·임대료·카드사용액(신고소득)으로 대체해 소득을 추정한다. 대신 인정소득은 추정소득의 5%, 신고소득은 10%를 각각 차감한다. 2년간 증빙소득 자료를 제출하면 금융사가 자율적으로 미래 소득을 반영해 되레 대출한도가 늘어날 수 있다. 신DTI 체제에선 부채 산정 방식도 크게 바뀐다. 신DTI는 원금까지 부채로 반영한다. 특히 다주택자의 두 번째 신규 주담대는 DTI 산정 시 만기를 15년으로 제한한다. 만기를 길게 잡아 대출한도를 높이려는 꼼수를 막는다. 이는 대출금 산정에만 적용하고 대출 기간은 15년 이상으로 할 수 있다. 신DTI는 모든 대출을 원금 분할상환으로 간주한다. 따라서 이자만 갚는 거치식이나 원금 일시상환을 선택한 사람은 상대적으로 불리하다. 예를 들어 주담대 5억원을 20년으로 빌리려면 분할상환 시 연간 원금 상환액은 2500만원(5억원/20)이다. 그러나 2년 거치, 18년 분할상환을 하면 2780만원(5억원/18)으로 늘어난다. 특히 일시상환은 10년 분할상환으로 간주돼 5000만원(5억원/10)으로 껑충 뛴다. 자영업자 대출에 대해서도 소득대비대출비율(LTI)을 도입하고 1억원 이상 대출 신청이 들어오면 금융사가 소득 수준을 따져 본다. ‘가이드라인’이지만 금융사들은 따를 수밖에 없다. 총체적상환능력심사제(DSR)는 실제 갚아야 하는 빚의 부담 정도를 알기 위한 지표인 만큼 전세자금대출 원금은 반영하지 않는다. 다만 신용대출이나 마이너스통장 대출 등은 실제 부담하는 이자에 원금은 10년간 분할상환하는 것으로 계산한다. 연봉 5000만원인 사람이 연 4.0%의 금리로 5000만원의 신용대출을 받았다면 1년간 내야 할 이자 200만원(5000만원×4%)에 원금은 500만원(5000만원/10년)만 잡아 DSR은 14%((200만원+500만원)/5000만원)가 된다. 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

26일 금융위원회 ‘여신심사 선진화 방안’에 따르면 다주택자는 내년 1월부터 출규 주택담보대출(주담대)의 한도가 준다. 내년 3월부터 부동산 임대사업자들의 신규 대출은 임대소득에 근거해 산정한다. 다주택자는 기존 주담대를 받은 부동산의 처분 여부에 따라 대출 한도 등이 달라진다. 예컨대 기존에 주담대 1억 8000만원(20년 원금 균등분할상환, 금리 연 3.5%)이 있는 연소득 7000만원의 직장인 A씨가 있다고 치자. A씨는 30년 만기짜리 조정대상지역 주담대를 추가로 받을 계획이다. 현재 기준으로 A씨는 신규 주담대를 최대 3억 8900만원까지 받을 수 있다. 그러나 내년 1월부터 A씨의 대출 한도는 1억 8400만원으로 떨어진다. 만약 기존 주택을 2년 내에 처분하면 최대 2억 9700만원까지 빚을 낼 수 있다. 투기지역에서 신규 아파트 담보대출을 받으려면 2년 안에 기존 주택을 처분해야 한다. 기존에 주담대 2억원(20년 원금 균등분할상환, 금리 연 3%)이 있는 연소득 1억원의 직장인 B씨가 서울이나 세종시 투기지역의 주택을 구매한다고 가정해 보자. 현재 기준으로 B씨는 4억 1100만원 한도로 30년 만기 주담대를 받을 수 있지만 새해부터는 9100만원 줄어든 3억 2000만원까지만 대출이 가능하다. 반면 무주택자는 신(新)총부채상환비율(DTI)이 도입돼도 대출 한도가 줄지 않는다. 2년간 근로소득 증빙자료를 제출하는 무주택자는 나이와 상관없이 장래 예상소득 증가분을 인정받는다. 현재 40대 이하 무주택자로 한정했지만 바뀐다. 증빙 연간 소득이 4000만원으로 기존 주담대가 없는 C(30)씨가 만기 20년에 조정대상지역 소재 아파트담보대출을 받는다면, 한도는 현재 2억 9400만원에서 3억 8500만원(장래예상소득 증가율 31% 기준)으로 약 9000만원이 증가한다. 부동산 임대업자의 대출은 까다로워진다. 금융위에 따르면 기존 부동산 임대업자의 20% 이상이 임대업 이자상환비율(RTI)을 충족하지 못한다. 서울에서 매매가 10억원인 상가(보증금 1억원, 월세 300만원)를 구매하려는 임대사업자 D씨는 변동 금리(금리 연 3.6%, 스트레스금리 1%)로는 5억 4000만원(RTI 1.5배)까지, 고정금리(연 4.1%)로는 6억 1000만원까지 대출받을 수 있다. D씨가 상가의 유효담보가액인 5억 5000만원을 초과해 6억원(RTI 1.53배)을 대출받으면 초과분 5000만원을 매년 10%(500만원)씩 상환해야 한다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

새해 1월부터 주택담보대출(주담대)을 받을 때 소득 증빙 자료를 제출하지 않고 건강보험료 납부 내역 등으로 대체하면 추정 소득이 감액돼 대출액수가 삭감되는 등 불이익을 받는다. 원금 분할상환이 아닌 일시상환을 선택하면 매년 갚아야 할 원금이 높게 잡혀 대출액이 줄어든다. 따라서 여력이 있고 필요한 사람은 내년보다 올해 대출하는 것이 유리하다. 3월부터는 부동산임대업의 임대소득이 이자비용보다 일정 비율 이상 많지 않으면 신규 대출이 어려워진다. 금융위원회는 26일 이런 내용의 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 발표했다. 지난달 내놓은 가계부채 종합대책의 후속 조치로, 신(新)총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력심사제(DSR) 등에 대한 세부 방안을 마련했다. 신DTI는 주담대 시 대출자의 소득과 상환능력을 기존 DTI보다 더 꼼꼼하게 따진다. DSR은 주담대뿐 아니라 모든 대출의 원리금을 반영하기 때문에 신DTI보다 더 깐깐하다. 신DTI는 내년 1월부터 수도권과 부동산 규제 지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 시행된다. 현재는 대출 심사 시 최근 1년 소득만 봤지만, 2년으로 확대했다. 근로소득원천징수영수증과 사업소득원천징수영수증 등 증빙 소득이 우선 인정된다. 1년 미만 증빙 소득을 제출하면 1년 소득으로 환산한 후 10%를 깎는다. 소득 증빙을 국민연금·건강보험료 납부내역 등 공공기관 발급자료로 대체(인정소득)하면 추정소득에서 5%를, 이자·배당금·임대료·카드사용액 등으로 대체(신고소득)하면 10%를 각각 감액한다. 현 DTI가 기존 주담대에 대해선 이자만 ‘매년 갚아야 할 돈’으로 보는 반면 신DTI는 원금을 반영한다. 부동산임대업 이자상환비율(RTI)을 사상 처음으로 도입하고 주택은 1.25배, 비주택 1.5배로 책정했다. 임대소득이 이자비용의 1.25배 또는 1.5배 이상이어야 대출해 준다. DSR의 경우 은행권은 내년 1분기 시범 운영한 뒤 10월 이후에, 2금융권은 2019년 6월 이후에 전면 도입한다. 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

제주지법, 친형 횡령 혐의로 징역 8개월 선고 교통사고로 뇌병변 장애를 앓는 동생의 보험금으로 자신의 아파트를 산 성년후견인 친형에게 법원이 징역 8개월의 실형을 선고했다. 성년후견제도가 도입된 뒤 피후견인의 재산을 임의로 사용해 재판에서 유죄 판결을 받은 첫 사례다.제주지법 형사3단독 신재환 부장판사는 교통사고로 뇌병변 장애를 앓는 동생의 보험금으로 자신의 아파트를 구입해 횡령 혐의로 재판에 넘겨진 친형이자 성년후견인인 현모(52)씨에게 징역 8개월을 선고했다고 26일 밝혔다. 형 현씨는 2011년 사고로 사지가 마비된 동생(51)의 보험금 1억 4454만원을 타낸 뒤 이 가운데 1억 2000만원과 자신의 대출금 등을 합쳐 제주시 연동의 한 아파트를 단독 명의로 분양받았다가 제주지법에 의해 고발됐다. 지난해 8월 후견 감독을 맡은 제주지법 가사1단독 이원중 부장판사는 형 현씨의 행위를 동생 현씨 재산에 대한 횡령으로 보고, 원상회복 또는 부동산 지분 일부를 동생에게 이전할 것을 권고했으나 이를 이행하지 않자 고발조치했다. 당시 법원 측은 “성년후견인이 피성년후견인의 전반적인 재산관리, 신상보호를 할 수 있을지라도 재산을 임의로 처분하거나 사용할 수 있는 것은 아니다”라며 “성년후견인이 직무에 소홀하거나 불법행위를 저지를 경우 법원은 성년후견인 권한을 박탈하거나 성년후견인 변경, 또는 형사고발 조처를 할 수 있다”고 판시했다. 신 부장판사는 “횡령액이 1억 2000만원으로 큰 데다 법원의 계속된 설득에도 불구하고 피해 회복을 하지 않았다”며 양형 이유를 설명했다. 검찰은 올해 2월 해당 아파트 실사를 통해 동생을 형이 비교적 잘 돌보고 있어 악의적으로 재산을 빼돌린 것은 아닌 것으로 봤지만 성년후견인이라 할지라도 동생의 재산을 처분하기 위해서는 법원 허가가 있어야 하기에 횡령 혐의를 적용, 재판에 넘겼다. 당시 검찰 조사에서 형 현씨는 “동생을 돌보기 편리한 곳에 아파트를 구한 것이고, 장애가 있는 동생을 5년째 24시간 돌보는 만큼 그에 대한 보수의 성격으로 내 명의로 한 것”이라고 주장했다. 1심 판결을 맡은 신 부장판사는 “성년후견인으로 임명된 이후엔 친족이라 하더라도 법률상 공적 역할을 부여받아 피후견인의 재산 및 신상을 신의성실의 원칙에 맞게 관리해야 한다”며 “가족이라는 사적 관계를 보호하기 위한 친족상도례 규정은 성년후견인에겐 적용할 수 없다고 해석해야 한다”고 했다. 친족상도례 규정은 친족 간 재산 범죄가 발생했을 경우 그 형을 면제해 가족사에 대한 지나친 국가개입을 막는 것을 의미하는데 후견인의 비위 행위에는 적용될 수 없다고 본 것이다. 신 판사는 실형 선고에도 불구하고 동생 현씨의 부양이 어려워짐을 감안해 형 현씨를 법정구속하지 않았다. 형 현씨는 판결 직후 항소했다. 2013년 시행된 성년후견인 제도는 질병이나 장애, 노령 등의 사유로 사무를 처리할 능력이 모자라거나 부족한 사람에 대해 법원이 후견인을 선임하는 제도다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

“저소득자는 집 구입하기 더 어려워지겠구만...” “투기꾼 때려 잡고 다주택자 중과세 부과하는 더욱 강력한 부동산 정책이 필요합니다” 정부가 새해 1월 1일부터 소득증빙을 제대로 하지 못하는 사람의 대출한도를 줄이는 것을 골자로 한 신 DTI세부 내용을 발표하자 나온 엇갈린 반응들이다. 금융위원회와 금융감독원은 26일 총부채상환비율(DTI·Debt To Income ratio) 규제를 강화한 신(新) DTI를 내년 1월부터 수도권과 투기지역 등에서 우선 시행한다는 이른바 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 발표했다. 지난달 24일 내놓은 ‘가계부채 종합대책’의 후속 성격이다. 신 DTI는 모든 주택담보대출 원리금과 주택담보대출이 아닌 기타 대출의 이자를 합쳐 연간 소득으로 나눈 값이다. 현행 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출을 포함한 기타 대출 이자를 더해 연간 소득으로 나눈다. 바뀐 새로운 DTI는 기존 주택담보대출의 원금까지 연간 원리금 상환 부담으로 인식하는 만큼 비율이 높아져 대출 가능 금액은 줄어든다. 올 상반기 국민은행 자료 기준으로 1인당 평균 대출 금액은 신 DTI계산식을 따를 경우, 2억5800만원에서 2억 2700만원으로 3100만원(12.1%) 줄어드는 것으로 추산됐다. 연간 원리금 상환 부담을 따질 때 변수는 대출 기간이다. 같은 돈을 빌려도 대출 기간이 길수록 연간 부담하는 금액은 줄고 대출 가능 금액은 늘어나게 된다. 거치기간은 대출 기간에서 제외되는데, 거치기간 2년을 두면 연간 원금 상환액은 2780만원(5억원/18년), 거치기간 5년은 3330만원(5억원/15년)이 된다. 대출 원금을 만기에 모두 갚는 일시상환은 최장 10년까지만 인정한다. 연간 원금 상환액은 5000만원(5억원/10년)으로 커진다. 신규 중도금·이주비 대출은 신 DTI를 적용하지 않는다. 다만 새로 주택담보대출을 받을 때 중도금·이주비 대출이 있는 경우 이를 25년으로 나눠 DTI 계산에 넣는다. 이자 상환액은 실제 부담액을 반영한다. 신용대출 등 기타 대출은 한국은행이 발표하는 예금은행 가중평균 가계대출 금리(잔액기준)에 1%포인트를 더해 계산한다. 다주택자는 두 번째 주택담보대출부터 DTI를 계산할 때 실제 대출 기간과 무관하게 대출 기간을 15년까지만 적용한다. 신 DTI는 연간 소득을 따지는 방식도 현행 DTI와 조금 다르다. 우선 해당 연도의 소득뿐만 아니라 최근 2년 치 소득을 확인한다. 1년 전보다 소득이 급격히 변동(±20%)한 경우 2년 치 소득의 평균값을 적용한다. 다만 승진 등 증가한 소득의 지속 가능성을 입증하면 최근 소득만 반영한다. 최근 소득이 1년 미만인 경우 1년 소득으로 환산하면서 10%를 차감한다. 휴직 등 불가피한 사유와 소득의 지속 가능성이 입증되면 차감하지 않는다. 만기 10년 이상의 비거치식 분할상환 방식은 장래예상소득 증가분을 반영해 돈을 더 빌릴 수 있다. 장래예상소득 반영의 연령 제한(40세 미만)은 없앴다. 직장에 다니지 않는 등의 이유로 증빙 소득을 제출할 수 없는 경우 인정소득을 95%로, 신고소득을 90%로 차감 반영한다. 인정소득은 국민연금이나 건강보험료 납부 내역 등으로 인정되는 소득, 신고소득은 이자·배당금·임대료·카드사용액 등으로 추정되는 소득이다. 배우자의 주택담보대출이 없으면 배우자 소득도 연간 소득에 더해진다. 이때 배우자에게 주택담보대출이 아닌 신용대출 등이 있다면 이자가 연간 원리금 상환액에 더해진다. 청년층(40세 미만 무주택)과 신혼부부(결혼 후 5년 이내)는 장래예상소득을 반영해 대출한도를 조정하는 만큼 직장생활을 꾸준히 한다면 지금보다는 더 대출받을 수 있다. 이사 등 불가피한 사정 때문에 2개의 주택담보대출을 보유한 경우 기존 주택을 즉시 처분하면 기존 주택담보대출의 원금은 빼고 이자만 DTI에 반영된다. 2년 안에 기존 주택을 처분하고, 기존 주택담보대출도 갚겠다고 약정할 경우 신규 대출은 만기 제한(15년)을 적용하지 않는다. 손병두 금융위 사무처장은 “상환 능력을 중심으로 선진화된 여신심사 관행이 정착되도록 하는 게 목표”라고 말했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

은행권 대출 심사강화 ‘풍선효과’ 시중은행의 문턱을 넘지 못한 저소득층이나 저신용자들이 주로 찾는 저축은행의 가계대출 규모가 20조원을 돌파했다. 23일 한국은행에 따르면 저축은행의 가계대출 잔액은 지난 9월 말 기준 20조 6000억원이다. 이는 지난해 같은 시기보다 19.8% 늘어난 것이다. 특히 저축은행의 가계대출 규모는 ‘저축은행 부실 사태’가 불거진 2011~2014년에는 제자리걸음을 했지만 최근 3년 동안 가파르게 상승했다. 2014년 9월 기준 9조 5000억원이던 저축은행 가계대출은 2015년 9월 12조 7000억원, 지난해 9월 17조 2000억원 등으로 3년 동안 2.2배 불어났다. 2015년 들어 부동산 규제가 완화되면서 분위기가 급변했기 때문이다. 이어 지난해부터는 은행권에 대한 대출 심사가 강화된 데 따른 ‘풍선 효과’로 저축은행 대출이 늘어나고 있다. 그나마 금융 당국이 지난 3월부터 여신심사 가이드라인을 전 금융권으로 확대한 이후 저축은행의 가계대출 증가세는 한풀 꺾인 모양새다. 은행에서 대출을 받지 못한 서민층이 주로 이용하는 저축은행은 문턱이 낮은 대신 대출 금리가 상대적으로 높다. 고객의 상환 능력이 떨어질 가능성이 높아 금리 인상기에 주시해야 할 뇌관으로 꼽힌다. 장세훈 기자 shjang@seoul.co.kr

연말 수도권 비규제지역에서 막바지 분양 물량이 쏟아질 것으로 보인다. 서울을 비롯해 경기도 주요지역이 조정대상지역 및 투기과열지구 등 규제지역으로 묶이면서 전매가 강화되고, 대출한도도 대폭 축소되면서 규제에서 비교적 자유로운 지역에 수요자의 관심이 쏠리고 있다. 업계 및 부동산 114자료에 따르면 12월 수도권 비규제지역인 경기도 파주·시흥·안양·인천·부평 등의 지역에서 1만 8000여 가구(임대 제외)가 공급될 예정이다. 비규제지역은 분양권 전매제한 기간이 민간택지의 경우 6개월, 공공택지는 1년으로, 소유권 이전등기시까지 전매가 불가능한 규제지역(투기과열지구 및 조정대상지역)에 비해 전매 기간이 짧다. 여기에 대출 한도도 LTV 70%, DTI 60% 적용으로, 규제지역(투기과열지구 40%)보다 높아 수요자들에게 부담도 덜하다. 또한 1순위자격도 비교적 수월하다. 현재 투기과열지구나 조정대상지역 등의 규제지역에서는 1순위 자격이 통장가입 24개월 이상의 무주택 세대주 또는 1주택 세대주 이어야 하고, 과거 5년 이내 당첨된 적도 없어야 한다. 하지만 수도권 비규제지역에서는 청약 1순위자격이 12개월만 지나면 돼 1순위 자격요건도 비교적 까다롭지 않다. 그렇다 보니 최근 대책 발표 이후 비규제지역에서 선보이는 분양단지들은 높은 경쟁률을 기록하며 인기를 보이고 있다. 금융결제원 자료를 보면 이달초 SK건설이 인천시 송도국제도시에서 1순위 청약을 받은 ‘송도SK뷰센트럴’의 경우 191가구 모집에 2만 3638명이 청약하며 평균 123.76대 1의 경쟁률을 보이며 마감됐다. 또 대우건설이 15일 경기도 의왕시에서 1순위 청약을 받은 ‘의왕 장안지구 파크2차 푸르지오’도 476가구 모집에 6900명이 청약을 하며 평균 14.49대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 현대산업개발은 오는 12월 경기도 파주시 운정신도시 A26블록에서 ‘운정신도시 아이파크’를 분양한다. 이 단지는 지하 2층~지상 최고 29층 30개 동, 전용면적 59~109㎡ 총 3042가구로 운정신도시 내 최대 규모로 구성된다. 한국토지주택공사(LH), 파주운정주택사업㈜가 시행하는 만큼 전용 85㎡이하 2505가구는 국민주택으로, 전용 85㎡초과 537가구는 민영주택으로 공급된다. GTX A노선(파주~삼성) 파주구간 예비타당성 조사 통과에 따른 수혜단지로 이 노선이 완공되면 운정신도시에서 서울역까지 약 10분대에, 삼성역까지 약 20분대에 도착이 가능하다. GS건설은 12월 경기 고양시 일산동구 식사2지구 A1블록에서 ‘일산자이 2차’를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 최고 32층, 6개 동, 전용면적 59~84㎡, 총 802가구 규모로 구성된다. 경의중앙선 백마역, 풍산역과 인접하며, 일산신도시를 가로지르는 지하철 3호선 이용도 편리하다. 식사지구 내 동국대학교병원을 비롯 국립암센터, 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, 홈플러스, 고양시청, 킨텍스, 스타필드 고양, 이케아 고양점등을 쉽게 이용할 수 있다. 신한종합건설은 오는 12월, 경기도 안양시 만안구 옛 국립농산물품질관리원 부지에서 복합주거단지인 ‘안양 센트럴 헤센’을 분양한다. 지하 4층~지상 최고 25층 규모로, 전용면적 59㎡ 아파트 188가구와 전용면적 27~47㎡ 아파텔 437실 등 총 625가구 규모다. 지하철 1호선 안양역이 가깝고 명학역도 도보 10분 거리에 위치해 있다. 안양초등학교와 근명중학교, 신성중·고등학교 등이 인근에 있으며, 평촌 학원가도 인접해 있다. 또한 1호선 안양역 주변에 조성된 상권인 안양1번가도 가깝게 이용할 수 있다. 호반건설은 12월 경기도 시흥시 장현지구 B8블록에 ‘시흥 장현 호반베르디움’을 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 25층, 9개동, 전용 73~84㎡, 총 712가구 규모다. 단지 인근으로는 월곶판교선 장곡역을 비롯해 소사-원시선(2018년 상반기 개통 예정) 시흥시청역과 연성역이 위치해 교통환경이 좋아질 전망이다. 단지에서 도보 통학이 가능한 곳에 초·중·고 학교용지가 있으며 인근으로 군자봉 줄기와 근린공원이 위치해 있어 주거환경이 쾌적하다. 코오롱글로벌은 12월 인천 부평구 부개인우구역에서 ‘부개 인우 하늘채’를 분양한다. 지상 최고 32층, 7개동, 전용 34~84㎡, 총 922가구 규모로 이중 552가구를 일반에 분양한다. 반경 1㎞내에 지하철 1호선 부개역이 위치한 것을 비롯해 부광초와 부평동중, 부평여중, 부개여고 등 학교시설과 부평 문화의 거리가 조성돼 있어 편리한 생활 인프라를 갖췄다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

잇따른 부동산 대책에도 불구 매월 10조원 이상씩 ‘눈덩이’ 상환 가능 범위서 대출 바람직… 취약계층 소득 없어 빚 불가피 공공임대 공격적으로 확대를 가계가 진 빚(1419조원)이 정부의 새해 예산안(429조원)에 비해 무려 3.3배나 많다. 이러한 규모도 문제지만 증가 속도도 심상찮다. 주택담보대출 증가세가 꺾이지 않는 게 가장 큰 원인으로 지목된다. 가계부채를 잡기 위해 정부가 연이어 내놓은 ‘8·2 부동산 대책’, ‘10·24 가계부채 대책’ 등의 약발이 아직은 가시화되지 않은 모양새다. 기준금리 인상을 저울질하고 있는 한국은행으로서도 매월 10조원 이상씩 불어나는 가계부채 문제에 고민이 깊어질 수밖에 없는 실정이다. 한은이 22일 발표한 ‘3분기(7~9월) 중 가계신용’에 따르면 가계부채 문제의 핵심은 부동산 대출이라는 게 여실히 드러난다. 주택담보대출 증가액이 2분기 6조 3000억원에서 3분기 8조원으로 오히려 확대됐다. 주택금융공사와 주택도시기금의 주택담보대출도 5조 5000억원 증가했다. 문소상 한은 금융통계팀장은 “정부가 8월 2일 부동산 대책을 발표했지만 기존 계약 물량이 있어 7~8월은 주택 거래량 자체가 많았다. 9월에는 줄어들었지만 분기 합계로는 전 분기에 비해 늘었다”면서 “2015년 아파트 분양이 많았는데 올 하반기 본격적인 입주가 시작된 것도 (주택담보대출 증가에) 영향을 끼친 것으로 보인다”고 설명했다. 예금은행에서 신용대출 등 기타대출도 7조원 늘어났다. 2006년 관련 통계를 집계한 이후 최대 증가폭이다. 인터넷은행 대출 역시 2조 7000억원 늘었다. 카카오뱅크의 신규 영업, 소비심리 개선 등이 영향을 미친 것으로 한은은 보고 있다. 반면 상호금융, 저축은행, 새마을금고, 신용협동조합 등 비은행 예금취급기관의 가계대출 잔액은 4조 3000억원 늘어나는 데 그쳤다. 제2금융권은 가계대출 리스크 관리 강화의 영향으로 증가폭이 전 분기(6조 3000억원)보다 줄면서 2015년 1분기(1조 5000억원) 이후 최소 규모를 기록했다. 전문가들 사이에선 부채를 갚으려면 소득이 늘어야 한다는 점에서 ‘소득 주도 성장’과 연계한 가계부채 대책이 필요하다는 지적이 나온다. 공급 차원에선 공공임대를 확대하고, 수요 관리 측면에선 종합부동산세 등 부동산보유세를 강화해야 한다는 주장도 나온다. 하준경 한양대 경제학부 교수는 “유동자금이 주택가격을 올리는 경쟁이 아니라 청년들의 생산적 자본 창출과 혁신으로 가도록 유도해야 한다”면서 “문재인 정부가 부동산 보유세를 적정 수준으로 조정할 필요가 있다”고 지적했다. 그는 “‘빚을 내서 집을 사라’는 박근혜 정부 기조에서 탈피해 ‘감당할 수 있는 범위에서만 빚을 지라’고 강조하는 것은 긍정적”이라면서 “당장은 혼란이 있겠지만 큰 방향이 타당하기 때문에 제대로 갈 것으로 본다”고 전망했다. 정세은 충남대 경제학과 교수는 “취약계층은 악성채무 부담을 덜어 주더라도 소득이 없기 때문에 가계부채가 계속 늘어날 수밖에 없다. 소득주도성장과 연결해 이들의 소득을 늘리는 방향으로 가야 한다”고 말했다. 조영철(고려대 초빙교수) 전 국회예산정책처 사업평가국장은 “가계부채 증가를 어느 정도 통제해야 하지만 주택 실수요자가 피해 보지 않도록 다주택보유자에 초점을 두는 한편으로, 실질적으로 그린벨트 역할을 하지 못하는 부동산 규제를 풀어 좀더 공격적으로 수도권 공공임대를 확대할 필요가 있다”고 주문했다. 세종 강국진 기자 betulo@seoul.co.kr

우리나라 가계 빚 총액이 사상 처음으로 1400조원을 돌파했다. 전체 규모와 증가 속도 양 측면에서 모두 적신호가 켜졌다.한국은행이 22일 발표한 ‘3분기(7~9월) 중 가계신용’에 따르면 9월 말 가계신용 잔액은 1419조 1000억원으로 2분기보다 31조 2000억원(2.2%)이 증가했다. 가계신용 잔액은 한은이 관련 통계를 작성하기 시작한 2002년 4분기 이후 최대다. 가계신용은 각종 금융기관에서 받은 대출금액과 결제 전 신용카드 사용금액(판매신용)을 합친 것이다. 가계신용은 지난해의 폭증세는 한풀 꺾였지만 경제성장률과 비교하면 여전히 높은 증가세를 보이고 있다. 지난해 3분기 가계신용 잔액이 1296조 5000억원이었던 점을 감안하면 1년 만에 무려 122조 6000억원이 늘어났다. ‘8·2 부동산 대책’과 ‘10·24 가계부채 종합대책’ 등에도 불구하고 가계 빚이 매월 10조원 이상씩 눈덩이처럼 불어나고 있다. 또 3분기 가계신용 증가액은 1분기 16조 6000억원, 2분기 28조 8000억원보다 많다. 분기 증가 규모가 30조원을 넘어선 것은 올해 들어 처음이다. 다만 지난해 3분기 증가액(38조 9000억원)보다는 작다. 문소상 한은 금융통계팀장은 “소득으로 부채를 감내할 수 있느냐로 평가해야 하는데 가계소득 증가율이 경제성장률(올해 3% 전망)과 비슷하다고 본다면 부채 증가 속도가 빠르다”고 분석했다. 1400조원이 넘는 가계부채는 저금리 장기화에 따른 대표적인 부작용으로 꼽힌다. 이달 한은의 기준금리 인상 가능성이 높은 상황에서 민간 소비를 위축시키고 금융 안정을 훼손할 수 있는 잠재적 위험 요인이다. 장세훈 기자 shjang@seoul.co.kr

아파트값 1년새 0.93% 상승 서울 3.4%·수도권 2.1% 올라지역별 편차 심해 지방은 하락 아파트 매매 시장과 전세 시장이 엇갈린 행보를 보이고 있다. 매매 시장은 강도 높은 대책에도 불구하고 가격이 강세를 보이는 반면 전세 시장은 안정세를 이어 가고 있다. ‘8·2 주택시장 안정대책’이 발표될 때만 해도 정부와 많은 부동산 전문가들은 당장 주택 거래량이 감소한 뒤 집값도 떨어지는 후방 효과가 나타날 것으로 전망했다. 주택 시장이 안정되면서 전형적인 시장 침체로 이어지는 것을 우려하는 목소리도 많았다. 하지만 각종 대책 발표가 큰 폭의 거래량 감소의 충격은 안겨줬지만 당장 아파트값 하락으로는 이어지지 않았다. 19일 한국감정원에 따르면 올 10월 말 전국 아파트값은 지난해 말 대비 0.93% 상승했고, 이 기간 아파트 전셋값은 0.60% 오르는 데 그쳤다. 그러나 지역별 편차는 심했다. 특히 거래량 감소에도 불구하고 특히 서울을 포함한 수도권 아파트값 상승이 두드러졌다. 서울 주택 거래량(신고 기준)은 7월 1만 5168건, 8월 1만 5421건에서 9월에는 8652건으로 절반이나 감소했다. 강남권은 7, 8월에는 월간 1000건이 넘었지만 9월에는 505건으로 반 토막 났다. 그럼에도 아파트값은 강세를 띠었다. 수도권 아파트값 상승률은 2.12%를 기록했고, 서울은 3.38%나 올랐다. 부산도 2.23% 상승했고, 세종은 4.37% 상승했다. 반면 지방 아파트 가격은 0.19% 떨어졌다. 서울의 아파트값 상승은 강남권이 주도했다. 강남구 4.04%, 송파구 5.36%, 강동구 4.16%를 기록해 전국 평균보다 3배 이상 올랐다. 강남 재건축 아파트 사업의 불확실성이 가시면서 집주인들이 희망 매도가를 올려 부르고, 여전히 투자자들이 찾고 있다는 증거다. 실제 강남 재건축 대상 아파트는 8·2대책 때보다 오른 값에 거래가 이뤄지고 있다. 서울지역 아파트 가격 상승세는 강북에서도 나타났다. 노원구는 3.35%, 용산구는 3.50% 올랐다. 실수요자를 중심으로 주택 거래는 이뤄지고 있다는 증거다. 매매 시장과 달리 아파트 전세 시장은 전국적으로 안정세를 지켰다. 새 아파트 입주 물량이 증가했기 때문에 가능했다. 부동산114에 따르면 올해 전국적으로 아파트 38만 가구가 입주할 예정이다. 지난해 입주 물량 29만 3000가구보다 30%가량 늘어난 것이다. 새 아파트 입주 물량 폭증으로 2014년 이후 13년 만에 가장 낮은 전셋값 상승률을 유지했고, 2009년 이후 홀수 해에 전셋값이 많이 오르던 ‘홀수 해의 저주’도 나타나지 않았다. 특히 해마다 큰 폭으로 올랐던 수도권 아파트 전세 시장이 안정세를 보이고 있다. 올 들어 서울 아파트 전세값 상승률은 1.95%를 기록했고 수도권은 1.46% 상승에 그쳐 세입자들이 근심을 덜었다. 서울에서는 일부 지역에서 전셋값 상승이 두드러졌지만, 재건축 이주 등의 수요가 몰린 국지적 현상으로 우려 수준은 아니다. 강동구 4.75%, 송파구 3.07% 상승한 것으로 빼고는 비교적 안정세를 유지했다. 지방은 매매가와 함께 전셋값도 떨어져 0.2% 하락률을 기록했다. 부산은 0.99% 떨어졌고, 세종시는 무려 11.31% 하락했다. 새 아파트 입주 물량이 크게 증가했기 때문이다. 내년 이후 아파트 시장은 변수가 많다. 우선 4월 이후 다주택자에 대한 양도세 중과 조치가 확정되면 집주인들이 다주택자에서 벗어나기 위해 내놓은 아파트 매물이 증가할 수 있다. 투자 수요가 움츠러들면서 신규 매수세가 사라져 집값 상승세가 멈출 수 있다. 주택정책 로드맵에 어느 정도 강도 높은 대책이 담기냐에 따라서도 아파트 시장 판도가 달라진다. 주택임대사업등록 의무화, 전·월세 상한제, 계약갱신청구권 등 이른바 주택 민주화 정책 도입 시기나 규제 정도에 따라 아파트값이 출렁일 수도 있다. 전세 시장은 내년에도 안정세가 이어질 수 있다. 내년 전국의 아파트 입주물량은 44만여 가구로 올해보다 16% 늘어난다. 서울이 3만 4345가구로 올해보다 30% 가까이 증가하고 경기도에서는 16만 3000여 가구로 올해보다 28% 이상 증가한다. 입주 물량 증가는 올해, 내년, 2019년에도 계속된다. 거래 침체, 가계부채 종합대책에 따른 자금 마련 어려움 등이 겹쳐 전세 물건은 더욱 늘어날 전망이다. 주택산업연구원은 아파트를 분양받은 사람들이 기존 주택 처분이 지연돼 입주가 지연되고, 잔금 마련의 길이 막히면서 전세 매물 증가로 이어질 것이라고 전망했다. 장희순 강원대 교수도 “입주 물량 증가와 함께 대출 규제가 까다로워지면 전세 물량이 증가하고 전셋값이 하락 압박을 받는 것은 당연하다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

#1. A씨는 2015년 11월 표고버섯을 재배하겠다며 농협에서 귀농 창업자금 2억원을 대출받았으나 이 돈으로 농촌 주택과 대지, 밭 등 부동산 5건을 사들인 뒤 이듬해 부동산 일부를 다른 사람에게 팔아넘겼다. #2. B씨는 지난해 4월 농지 구입 명목으로 농협에서 5000만원을 대출받고는 영농에 종사하는 대신 올해 초 공인중개사 사무소를 차려 부동산업에 종사하고 있다. 귀농을 핑계로 융자금이나 보조금을 지원받아 다른 용도로 쓴 위법·부당 사례 505건이 적발됐다. 금액으로는 모두 171억원 규모다. 국무조정실 정부합동 부패예방감시단은 농림축산식품부, 행정안전부, 지방자치단체와 합동으로 올해 4월부터 7월까지 경북 영천, 경남 하동, 전북 고창 등 8개 시·군을 대상으로 귀농귀촌 지원사업을 점검한 결과 이 같은 사실을 확인했다고 밝혔다. 적발 사례는 융자자금 부실 심사 및 사후 관리 소홀이 223건에 150억원, 보조사업비 부당 집행 및 보조금 사후관리 소홀이 282건에 21억원으로 드러났다. 감시단은 “융자금을 유용한 사례 1건은 수사를 의뢰하고 나머지는 사안의 경중에 따라 지원금 회수, 관련 공무원 징계 등의 조치를 취할 예정”이라고 밝혔다. 정부는 이번에 드러난 문제점을 개선하기 위해 연말까지 ‘귀농 창업자금 정보시스템’을 도입해 융자 진행 과정과 이후 상황을 체계적으로 관리하고 귀농자에 대한 지자체별 보조금 현황을 통합 관리할 수 있는 전산시스템을 구축하기로 했다. 세종 박찬구 선임기자 ckpark@seoul.co.kr

정부의 부동산 및 가계부채 대책으로 금융권이 다주택자에 대한 주택담보대출을 크게 조인 가운데, 핀테크인 P2P 금융도 뒤따르고 있다. 아파트·빌라·주상복합 등 주거용 부동산을 대상으로 P2P 대출을 취급하는 투게더펀딩은 13일 다주택자에 대한 주택 구입 목적 용도의 대출을 취급하지 않겠다고 밝혔다. 투게더펀딩은 다주택자에 대한 주택 구입자금 대출심사 시 신용평가사와 연동해 기존 주담대 보유 여부를 확인하는 심사항목을 시스템에 반영했다. P2P는 금융당국의 감독·규제를 받지 않고 있으며, 이 때문에 부동산 투기자금 대출이 P2P에 몰리는 풍선 효과가 우려되고 있다. 김항주 투게더펀딩 대표이사는 “정부 정책에 발맞춰 P2P도 투기자금 목적의 대출 유입을 차단함으로써 부동산 가격 버블현상이 일어나지 않도록 하겠다”며 “제도권 금융기관을 이용할 수 없어 고금리의 대부업체를 찾을 수밖에 없는 1가구 1주택자에게 자금을 적절히 공급하는 대안금융 역할을 수행하겠다”고 말했다. 한국P2P금융협회에 따르면 59개 회원사의 지난달 말 기준 누적대출액은 1조 5722억원이며, 이 중 35%인 3889억원이 부동산담보대출이다. 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

서울 등 일부를 제외한 전국 부동산 시장이 8·2 부동산 대책과 10·24 가계부채 대책 등의 영향으로 하락세다.특히 금리 인상과 다주택자 양도소득세 중과세가 맞물리는 내년 4월부터 부동산 가격 안정세가 뚜렷해질 것이라는 전망이 많다. 주택 매수자는 목돈이 마련돼도 신중히 투자하고 다주택자는 임대사업자 등록을 할지 결정하라는 조언이 나온다. 부동산업계의 내년 집값 전망은 ‘흐림’이다. 13일 한국건설산업연구원에 따르면 내년 전국 주택의 매매·전세가격은 올해보다 0.5% 하락할 것으로 보인다. 올해 1.3% 상승에서 내년에는 하락세로 돌아서는 셈이다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 “연이은 부동산 정책으로 수요가 줄어든 데다 금리 인상과 준공 물량 증가까지 겹쳐 내년 아파트값 하락폭은 더 커질 것”이라면서 “물량 공급이 많은 경기도 일부 지역 아파트를 중심으로 가격 조정이 계속될 수 있다”고 내다봤다. 국내 부동산 시장의 키워드인 ‘양극화’ 추세가 강화할 여지도 높다. 올해 서울 아파트값 누적 상승률은 8.35%다. 지난해 연간 상승률(7.57%)을 이미 추월했다. 지난 6일 기준 서울 지역 아파트값은 전주 대비 0.08% 오르는 등 9월 초부터 상승세다. 반면 지방 아파트값은 6일 기준으로 0.02% 뒷걸음질쳤다. 유민준 신한은행 PWM미래설계센터 부동산 팀장은 “서울 강남 3구나 마포, 용산 등 인기 지역은 아파트값이 꾸준히 오르지만 비수도권이나 수도권 외곽은 가격이 하락하는 추세가 계속될 것”이라고 말했다. 전문가들은 ‘신중한 투자’를 주문한다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “수요자는 주택담보대출이나 중도금 대출 한도 등이 주택담보대출비율(LTV) 30% 수준까지 떨어진 만큼 충분한 종잣돈 마련이 필요조건”이라며 “아파트를 매매하려면 가격이 안정화할 내년 중반 이후가 바람직할 것”이라고 말했다. 청약통장 활용도 대안이다. 아파트 청약 1순위 요건이 강화되면서 신혼부부와 무주택 기간이 긴 가구 등의 당첨 가능성이 커졌다. 유 팀장은 “무주택 실수요자는 분양가 상한제가 시행되는 단지에 합리적인 가격으로 들어가면 이후에 자산가격 상승도 노릴 수 있다”면서 “24개월 이상 납부 등 1순위 조건을 충족하도록 미리 준비하라”고 말했다.기존 다주택자는 비인기 지역의 자산은 미리 정리하는 게 낫다는 의견도 나온다. 다주택자 양도세 중과를 피하기 위해서다. 안 부장은 “다주택자는 자신의 소득은 드러나지만, 기존 주택 보유를 유지한 채 임대사업자로 등록해 양도세 중과 면제 등 세제 혜택을 받을지 여부를 결정할 시점”이라고 덧붙였다. 이두걸 기자 douzirl@seoul.co.kr 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

신한, 경매 정보·추천 물건 제공 KEB, ‘호갱노노’와 대출 서비스 시중은행들이 앞다퉈 ‘부동산 금융’에 공을 들이고 있다. 매물 검색부터 대출 신청까지 원스톱으로 가능한 서비스들이 등장했다. 가계대출 이외에 새로운 먹거리를 찾아야 하는 상황에서 부동산 시장으로 사업 영역을 넓혀 나가겠다는 전략이다. 13일 금융권에 따르면 KB국민은행은 부동산 전문 플랫폼 ‘리브온’ 서비스를 제공하며 시장 개척에 힘쓰고 있다. 리브온 애플리케이션(앱)을 통하면 원하는 조건의 매물을 검색해 시세와 분양정보 등을 받아 볼 수 있다. 나아가 앱에서 바로 대출 신청을 할 수 있고 대출 가능 금액과 금리까지 조회 가능하다. 국민은행은 특히 예비 신혼부부를 주고객으로 겨냥했다. ‘신용부부전용관’을 운영해 부동산 거래에 대한 정보가 부족하고 금융 상품에 생소함을 느끼는 예비 신혼부부에게 신혼집 마련을 위한 맞춤 서비스를 제공한다. 국민은행 관계자는 “지난 4월 문을 연 부동산투자자문센터가 기존 상담 업무에서 매물 매칭, 대출 신청까지 서비스를 발전시켜 가는 과정”이라면서 “리브온을 통해 주택담보대출을 받은 신혼부부가 우대금리를 적용받기 위해 급여 이체를 하고 카드를 만들면 주거래 고객화시킬 수 있는 장점이 있다”고 설명했다. 신한은행은 비대면 방식의 전문 경매 서비스에 초점을 맞췄다. 현재 전국 법원에서 진행되는 경매 정보와 추천 물건 정보를 신한은행 홈페이지에서 확인할 수 있다. 아울러 ‘비대면 부동산 경매자문 플랫폼’ 구축에도 나섰다. 경매 물건에 대한 분석과 가치평가, 매물 소개는 물론 관련 대출까지 하나의 플랫폼에서 이용할 수 있도록 개발할 예정이다. 신한은행 관계자는 “지금 제공하는 경매 정보를 업그레이드하고 고객이 더 편리하게 정보를 받아 볼 수 있도록 준비 중”이라고 밝혔다. KEB하나은행은 아파트 정보 서비스 업체 ‘호갱노노’와 손잡고 고객을 직접 찾아가는 대출 상담 서비스를 이날부터 시작했다. 아파트 매매를 앞둔 고객은 호갱노노의 웹사이트나 모바일 앱에서 매물의 실거래가와 공급량, 전세가격 등 정보를 확인할 수 있다. 이후 ‘상담받기’ 버튼을 통해 대출 희망날짜와 기간, 금액 등을 입력하면 하나은행으로 해당 내용이 전송된다. 이를 바탕으로 하나은행 직원이 고객을 직접 찾아가 방문하는 O2O(Online to Offline) 서비스다. 하나은행 관계자는 “실질적이고 전문적인 부동산 정보와 금융 노하우가 더 많은 손님에게 제공될 수 있을 것”이라고 말했다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

국내에 초대형 투자은행 (IB) 5곳이 탄생했다.금융위원회는 13일 오후 정례회의에서 미래에셋증권, NH투자증권, 한국투자증권, 삼성증권, KB증권 등 5개 증권사에 대한 ‘종합금융투자사업자 지정 및 한국투자증권 단기금융업 인가’를 심의·의결했다. 한국투자증권은 핵심사업인 어음발행 등 단기금융업 인가를 홀로 받았다. 금융위가 기업 자금조달 시장의 다변화를 위해 한국판 골드만삭스를 키우겠다며 2011년 7월 초대형 IB 육성 계획을 발표한 지 6년 4개월 만의 일이다. 초대형 IB 지정은 ‘자기자본 4조원 이상’, 인적·물적설비, 이해상충 방지 체계 등의 지정 요건만 갖추면 가능하다. 증권사 5곳은 그동안 요건을 갖추기 위해 다른 증권사들을 인수·합병(M&A)하거나 유상증자 등을 통해 몸집을 불려왔다. 올해 6월 말 현재 자기자본은 미래에셋대우가 7조 1498억원으로 가장 많았고 NH투자증권 4조 6925억원, 한국투자증권 4조 3450억원, 삼성증권 4조 2232억원, KB증권 4조 2162억원 등이다. 금융위는 한국투자증권 외 단기금융업을 위한 심사가 완료되지 않은 4개 증권사는 심사가 마무리되는 대로 증권선물위원회, 금융위원회 심의 절차를 진행할 예정이다. 최종구 금융위원장은 “이번에는 한 개 증권사만 단기금융업 인가를 했지만 금감원 심사가 마무리되는 대로 다른 증권사도 인가 절차를 진행할 것”이라며 “이번 인가는 끝이 아니라 새로운 시작”이라고 강조했다. 단기금융업 인가를 받으면 자기자본 200% 한도에서 만기 1년 이내의 어음을 발행하는 등의 단기금융을 할 수 있다. 단기금융의 최소 50%는 기업금융으로 운용해야 한다. 기업금융으로 분류되는 자산은 기업 대출·어음 할인과 매입, 발행시장에서 직접 취득한 기업 증권, 유통시장에서 취득한 코넥스 주식과 A등급 이하 회사채 등이다. 자기자본이 8조원 이상이면 고객예탁자금을 통합, 운용하고 수익을 지급하는 종합투자계좌(IMA)와 부동산담보신탁 업무를 할 수 있지만 아직 해당 증권사가 없다. 증권사 5곳은 우선 기획재정부에 외환업무 변경 등록 절차를 거쳐 초대형 IB로서 역할을 시작할 전망이다. 단기금융업 인가가 나지 않아도 초대형 IB로 지정되면 기업에 대한 환전 업무를 할 수 있다. 한국투자증권은 환전업무와 발행어음 사업을 수행할 수 있고 다른 4개 증권사는 일단 외환업무만 진행하게 된다. 초대형 IB들이 사업을 본격적으로 시작하면 업계 전반에 변화가 예상된다. 이들 증권사가 기업금융에 뛰어들게 되면서 은행들과 경쟁할 수도 있다. 이 때문에 은행들은 초대형 IB의 발행어음 사업 인가를 보유해야 한다고 요구하고 있다. 증권사 중 다음 초대형 IB 후보로는 메리츠종금증권과 신한금융투자가 꼽힌다. 지난 6월 말 현재 메리츠종금증권은 자기자본이 3조 1680억원이고 신한금융투자는 3조 1503억원이다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

배우 강경준이 집 대출을 알아보기 위해 홀로 은행을 찾는다. 13일 방송되는 SBS ‘동상이몽 시즌2-너는 내 운명’(이하 ‘너는 내 운명’)에서는 강경준이 집 대출을 알아보기 위해 홀로 은행을 찾는 모습이 공개된다. 신혼집을 찾아 부동산을 방문했던 장강커플은 마지막으로 연희동의 주택을 보러 갔다. 앞서 방문한 집에서는 큰 반응을 보이지 않았던 강경준마저 이성을 잃고 좋아하는 모습을 보여 과연 어떤 집일 지 궁금증을 자아냈다. 집을 둘러 보고 난 며칠 뒤, 강경준은 장신영도 모르게 혼자 대출을 알아보러 은행을 방문했다. 하루 종일 집을 보러 다니며 가장 마음에 들었던 두 곳을 선택해 대출 여부를 확인한 것. 하지만 강경준이 원하는 집을 확인한 은행 직원은 난감한 기색을 표하며 청천벽력같은 소식을 전했다. 이에 강경준은 대출 상담이 계속 될수록 좌절하며 고개를 들지 못하는 모습을 보이다 담까지 왔다는 후문. 이를 스튜디오에서 지켜보던 MC 김숙은 “혼자 살 집 대출을 위해 은행에 갔는데, 대출 한도가 350만 원 나왔다. 열심히 살았는데 충격이었다”며 강경준의 마음에 100% 공감했다. 한편 강경준이 홀로 은행을 다녀온 걸 뒤늦게 알게 된 장신영은 “혼자 미안해하고 너무 조급해 하는 것 같다”며 “집값은 당연히 함께 해결하는 것”이라고 밝혔다. 이에 김숙은 “신영씨는 제 스타일”이라며 흡족해하는 모습을 보였다. 13일 밤 11시 10분 방송. 이보희 기자 boh2@seoul.co.kr

수도권 남부 주택시장에 ‘역(逆)전세난’ 비상등이 켜졌다. 서울에서는 강도 높은 주택시장 안정대책에도 불구하고 아파트 매매가격, 전셋값이 강세를 띠고 있지만 아파트 입주 물량이 폭증하고 있는 경기 화성·용인·수원·오산 등 수도권 남부지역은 집주인이 세입자를 구하지 못하는 공급과잉 현상이 나타나기 시작했다. 역전세난은 매매·전세가격 동반 하락을 불러와 집을 팔아 전세 보증금을 돌려주기도 어려운 ‘깡통전세’ 문제로 이어질 수 있다.12일 경기 화성 동탄2신도시 부동산중개업소. 아파트를 분양받은 집주인들이 세입자를 구하기 위해 안절부절못하는 모습이 이곳저곳에서 목격됐다. 입주 물량이 증가하면서 중개업소마다 전세 물건도 수북히 쌓이고 있다. 전셋값은 물론 매매가도 약세를 피하지 못하고 있다.전세 물건 가운데는 입주가 임박한 아파트는 물론 내년 3~4월 입주 예정인 아파트까지 등장했다. 올해 입주 물량이 크게 증가한 데 이어 내년에는 입주 폭탄으로 이어질 것이라는 예상이 나오면서 집주인들이 세입자를 구하지 못할까 걱정이 앞서면서 서둘러 전세 물건을 내놓고 있는 것이다. 특히 내년부터는 수요와 공급 불균형으로 세입자를 구하지 못하면서 전셋값이 큰 폭으로 떨어지는 현상이 예상된다. 이런 현상은 한참 공사가 진행되고 있는 중동탄, 하동탄 지역에서 눈에 띄게 나타날 것으로 보인다. 동탄시범단지 1번지공인중개사 사무소 관계자는 “시범단지는 입주 2년차를 맞아 생활편익시설이 갖춰져 아직까지는 전세시장이 안정세를 띠고 있지만, 입주 물량이 급증하는 내년부터는 동탄2신도시 전체가 영향을 받을 것 같다”고 말했다. 동탄2신도시뿐만 아니라 화성 전체 주택시장이 위기다. 화성시에 따르면 올해 입주 물량은 1만 4651가구로 연간 입주 물량으로 최고치를 기록했다. 하지만 내년에는 올해와는 비교도 안 될 만큼의 ‘입주 쓰나미’가 기다리고 있다. 내년 입주 물량은 올해 물량의 배가 넘는 2만 2743가구나 된다. 동탄2신도시에서만 1만 6675가구가 입주한다. 남양뉴타운, 송산그린시티, 향남지구에서도 6068가구가 준공된다. 내년에 이어 2019년에도 입주 물량의 폭주는 계속된다. 용인 주택시장도 입주 물량 스트레스를 받고 있다. 용인에서는 올해 말까지 모두 6600가구가 들어온다. 연말에는 시청 근처 역북지구에서는 2500여 가구가 입주한다. 현재 공사 중인 아파트만 3만 3700가구에 이른다. 이 중 내년에는 올해의 3배 가까운 1만 6000가구가 준공되고, 나머지는 2019년 입주 예정이다. 전병구 용인시 주택행정 담당자는 “새 아파트 입주민 가운데 처인구는 80%, 수지구는 50% 정도가 외지인”이라며 “처인구는 아파트 입주 물량 증가에 따른 전세 시장 쇼크를 걱정해야 한다”고 말했다. 물량 증가에 따른 가격 하락도 눈에 띄게 나타나고 있다. 올 들어 10월까지 화성시와 오산시 아파트 전셋값은 각각 1.68%, 0.30% 떨어졌다. 수원(0.16%)과 용인(0.28%)의 상승률도 서울(2.87%)은 물론 경기도 평균(1.15%)을 크게 밑돌았다. 매매가격도 1년 전과 비교해 제자리를 지키거나 떨어지고 있다. 전셋값 하락은 매매가격 하락을 불러와 심각한 문제로 이어질 수 있다. 동탄2신도시 청계동 센트럴푸르지오 아파트 74㎡짜리 전세 보증금은 2억 5000만원으로 최근 1~2개월 만에 2000만원 정도 빠졌다. 내년 입주 물량 폭탄 우려로 시범단지 아파트까지 영향을 받고 있는 것이다. 부동산114에 따르면 올해 전국의 입주 예정 아파트는 37만 9579가구로 역대 최대치를 기록할 전망이다. 경기도에서 입주할 아파트는 12만 7127가구(전국 33.5%)이고, 이 가운데 남부권 6개 지역(수원·용인·화성·평택·오산·안성시)이 5만 5295가구를 차지한다. 역전세난, 깡통주택은 내년부터 본격적으로 나타날 전망이다. 내년 경기 남부권 입주 물량은 7만 3873가구(경기도 전체의 45%)로 올해보다 더 늘어난다. 2014~2015년 주택시장 호황 때 크게 증가한 분양 아파트가 올해와 내년, 2019년에 집중적으로 준공되기 때문이다. 박홍철 주택산업연구원 책임연구원은 “기존주택 매각 지연, 잔금대출 확보 어려움 등으로 전세 물량은 더 늘어날 것”이라며 “­대규모 입주 예정단지가 있는 지역에 대해서는 가격 및 입주율 모니터링을 철저히 하고 미입주 물량을 줄이기 위한 대책이 마련돼야 한다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

전매제한 규제 수도권보다 덜해 의왕·속초 등 실수요자 대거 몰려 막바지 가을 분양 성수기를 맞아 서울은 물론 규제가 덜한 지방까지 주택 청약 열기가 달아오르고 있다. 이번 주에는 전국에서 12개 단지, 7087 가구가 분양되고 9곳에서 견본주택을 연다. 서울 지역에서는 기존 아파트값 상승도 눈에 띈다. 12일 경기 의왕시 삼동 장안지구에 분양한 대우건설 파크 2차 푸르지오 아파트 견본주택에는 쌀쌀한 날씨에도 인파가 몰렸다. 지난 10일 문을 연 이후 2만여명이 다녀갔다. 대우건설은 6개월 전매제한 규제가 따르지만, 분양가가 3.3㎡당 1140만원으로 주변 시세(1200만∼1300만원)보다 저렴하고, 소형 아파트로 설계돼 실수요자들이 몰린 것으로 보고 있다. 분양권 규제가 덜한 지방 아파트에도 수요자들이 몰리고 있다. 강원도 양양 ‘한양수자인 양양’ 아파트 견본주택에는 주말 동안 1만 5000여명이 다녀갔다. 속초 GS건설 ‘속초 자이’ 아파트 견본주택에도 방문객이 몰리면서 길게 줄을 서야 했다. 분양권 거래가 자유롭고 대출규제 이전에 중도금 60% 무이자 혜택을 주는 아파트라는 점에서 인기를 끈 것으로 분석됐다. 부산 서구 암남동 현대건설 ‘송도힐스테이트이진베이시티’ 주상복합아파트도 분양권 전매 규제 강화 전에 공급돼 당첨 이후에도 자유롭게 분양권을 거래할 수 있다는 점에서 수요자들이 대거 몰렸다. 서울 아파트 시장은 가격 상승세도 가파르다. 부동산 114에 따르면 서울 아파트값은 10월 말까지 누적 상승률이 8.35%를 기록, 지난해 연간 상승률(7.57%)을 넘어섰다. 재건축 대상 아파트가 밀집한 송파구는 15.04%나 상승했다. 강남 압구정 신현대, 한양1차 아파트 등은 재건축 사업 추진이 속도를 내면서 최근 1주일 새 2500만∼5000만원 올랐다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr