국토교통부가 고삐 풀린 서울의 집값을 잡기 위해 어제 종로·중·동작·동대문 등 강북 4개 구를 투기지역으로 지정하고, 서울·수도권 30여곳에서 30만 가구의 주택을 추가로 공급한다는 내용의 ‘8·27 집값 대책’을 내놨다. 서울 집값이 지난 3월 이래 8% 이상 뛴데 따른 것이다. 다주택자의 종합부동산세율을 올리는 세법개정안을 지난달 말 내놓았는데 이 법이 국회에 상정도 되기 전 추가 대책을 발표했다. 대책이 나오는 과정을 보면 정부의 부실한 대책과 지방자치단체의 졸속 개발정책의 위험성을 새삼 깨닫는다. 이번 집값 상승이 기존 정부 대책에 문제가 있던 차에 용산구와 여의도를 통째로 개발하겠다는 지난달 10일 박원순 서울시장의 ‘싱가포르 선언’으로 불이 붙었기 때문이다. 문재인 정부 출범을 전후해 집값이 오르면서 지금까지 내놓은 대책이 일곱 차례나 된다. 서울 등 집값 급등 지역을 투기지역·투기과열지구·조정대상지역으로 묶고 대출 조이기 등 금융규제를 했지만, 집값은 잡히지 않고 강북까지 확산됐다. 보유세를 강화하고, 다주택자에게 임대주택사업 등록을 독려하면서 시장에 매물 품귀 현상이 초래됐지만, 정부는 이를 예측하지 못했다. 공급 대책도 수요자가 원하는 서울이 아니라 경기·인천 등이었고 이마저도 인·허가 절차 등을 밟느라 제때 내놓지 못했다. 이런 주택시장에 박 시장의 ‘용산·여의도 통개발’ 발표가 불쏘시개 역할을 한 것이다. 박 시장이 그제 통개발을 ‘보류하겠다’고 밝혔지만, 백지화가 아닌 만큼 서울 아파트의 가격 상승을 잡기에는 역부족으로 보인다. 그동안 토건족을 허용하지 않겠다는 박 시장이 ‘통개발’을 선언한 것은 대권을 의식한 정치적인 행보로 평가되고 있다. 최근 강남·북 균형발전을 위해 4곳에 경전철을 설치하겠다는 정책도 국토부의 협조가 없으면 어려운 만큼 무책임하다는 비난을 면할 수 없다. 부동산 정책은 유리그릇 다루듯 해야 한다. 주택이 재테크와 투기의 대상이 됐지만, 서민에게는 절실한 생활의 공간이다. 서울시는 통개발에서 완급을 조절할 필요가 있다. 국토부와 긴밀히 협의하는 것도 당연하다. 정부도 부동산 대책의 부작용도 예측하고 대비하는 등 좀더 세밀해져야 한다. 부동산 시장도 심리가 중요하다. 정부는 이번에 신규 주택 추가공급 대책을 포함시켰지만, 그것만으로는 부족하다. 서울과 ‘소비자가 선호하는 수도권’에 가시적인 공급 계획을 발표해 집값 상승 불안 심리를 선제적으로 잡을 필요가 있다. 재개발·재건축을 통한 공급 확대 등은 그 이후에 해도 늦지 않다.

2022년까지 수도권 30만호 추가 공급 그린벨트·유휴지 등 개발 가능성도 “투기 수요 대비 공급 부족 선제 대응” 광명·하남 투기과열지구로 새로 편입 1주택자로 규제 대상 확대될지 주목 정부가 27일 꺼내 든 ‘서울 및 수도권 일부의 투기지역·투기과열지구 추가 지정’ 카드는 ‘집값 전쟁 시즌2’를 예고한다. 지난해 8·2 부동산 종합대책으로 부활한 투기지역과 투기과열지구를 1년 만에 확대하고 금융·세제 등 추가 규제 방안을 검토하겠다고 밝혔기 때문이다. 동시에 정부는 시장에서 지적하는 ‘투기 수요 대비 공급 부족’에 대응하기 위해 수도권 공급 확대 방안을 내놓았다. 교통이 편리하고 선호도가 높은 수도권 지역에 30만호 이상의 주택을 추가 공급한다는 방침으로 이를 계기로 주택 시장에 숨통이 트일지 주목된다.국토교통부가 이날 발표한 대책 가운데 가장 눈길을 끄는 부분은 수도권 주택 공급 확대다. 국토부는 신규 공공주택지구 목표 30곳 중 지난달 성남 복정, 구리갈매역세권 등 14곳(총 6만 2000호 공급)의 입지를 확정했다. 여기에 서울 및 수도권의 원활한 주택 공급을 확대하기 위해 2022년까지 공공택지 14곳(총 24만 2000호)을 추가로 개발하기로 했다. 이를 합치면 수도권에만 공공택지 총 44곳이 개발돼 신혼희망타운 및 일반주택 총 36만 2000호가 공급된다. 정부는 그동안 주택 가격의 상승 원인으로 공급 부족이 아닌 투기 수요를 지목했다. 8·2 부동산 대책을 비롯해 재건축 초과이익환수, 안전진단 강화 등 그동안 정부의 부동산 대책 대부분은 투기 수요 억제에 방점이 찍혔다. 때문에 정부의 부동산 시장을 바라보는 근본적인 인식과 정책 기조가 바뀐 것 아니냐는 의견이 제기됐다. 이에 대해 이문기 국토부 주택토지실장은 “정책 기조를 바꿨다기보다는 택지 부족 문제가 발생하지 않도록 선제적으로 대응하는 차원”이라며 “(확정된 공공택지 입지는) 9월 중 부분적으로 먼저 발표할 것”이라고 말했다. 대규모 공급 계획을 맞추기 위해 개발제한구역(그린벨트), 유휴지 등을 개발할 가능성도 있다. 국토부 관계자는 “한국토지주택공사(LH), 서울시, 경기도 등과 태스크포스(TF)를 구성해 신규 부지 발굴 등에 나설 것”이라고 설명했다. 전문가들도 공급 확대가 주택 시장 안정화에 어느 정도 기여할 것으로 평가했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “늦은 감이 있지만 이번 대책에 30만호 수준의 추가 공급 확대 방안이 포함된 것은 긍정적”이라며 “수요자가 원하는 지역 위주로 입지를 선정하되, 인기 있는 지역이 ‘로또 아파트’가 되지 않도록 대비해야 한다”고 강조했다. 다만 수도권 외곽의 택지·주택 공급 확대만으로 서울 지역의 투자 심리를 잠재울 수 있을지는 미지수다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “공급 확대는 바람직한데 투기 수요가 무서워 재건축을 못 하게 하는 것은 (서울 집값 안정에) 한계가 있다”며 “재건축 사업을 원활하게 해 서울 요지에 주택 공급을 늘려야 하고 신규 공공택지도 과천·성남·하남 등 강남 집값을 잡을 수 있는 곳에 집중적으로 이뤄져야 한다”고 말했다. 이와 함께 정부는 서울 및 수도권 일부의 투기지역·투기과열지구를 추가 조정했다. 앞서 정부가 부동산 합동 점검 등 여러 차례 시장에 규제 신호를 보냈지만 서울 주택 가격이 아랑곳하지 않고 들썩인 데 따른 조치다. 한국감정원에 따르면 지난 20일 기준 서울 아파트값은 지난주 대비 0.37% 올랐다. 1월 마지막 주에 0.38% 오른 이후 30주 만에 최대 상승폭이다. 정부는 주택 시장 과열 양상에 따라 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 순으로 규정하고 규제를 한다. 투기지역으로 지정되면 우선 주택담보대출의 문턱이 높아진다. 이번에 추가 지정된 중구, 종로구, 동작구, 동대문구는 주택담보대출이 가구당 1건으로 제한돼 남편과 부인이 따로 추가 대출을 받을 수 없게 된다. 경기 광명시와 하남시가 새로 편입된 투기과열지구는 투기지역과 마찬가지로 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%다. 이 실장은 “이번 대책으로 주택 시장 안정화 효과가 어느 정도 있을 것이라고 본다”면서도 “다만 추가적인 과열 우려 등은 금융·세제 관련 규제 방안을 마련해 조금 더 보충될 것”이라고 밝혔다. 그동안 정부의 규제 타깃이 다주택자에 초점이 맞춰져 있었던 만큼 1주택자로 대상이 확대될지 주목된다. 시장에서는 1가구 1주택자의 양도소득세를 강화할 것이라는 전망이 나온다. 현재 2년 거주인 비과세 요건이 확대되거나 매도가격 9억원이 넘는 부분에 대해 적용되는 장기보유특별공제를 줄이는 방안이다. 재정개혁특위는 지난 7월 보유세 개편안을 권고하면서 1주택자에 대한 장기보유특별공제 합리화를 언급했다. 국토부는 각종 부동산 세금을 매기는 기준이 되는 공시가격을 현실화하는 방안도 검토 중이다. 공시가격이 오르면 보유세도 더 내게 된다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

서울 종로·동작 등 4개구 투기지역 추가 오늘부터 담보대출 건수·만기연장 제한 단기 처방…이미 규제 중 효과 미지수 김동연 “수요 측면 부동산 대책 곧 발표” 정부가 최근 과열 현상을 보이는 서울 집값을 진정시키기 위해 종로구와 중구, 동대문구, 동작구를 투기지역으로 추가 지정했다. 기존 조정대상지역으로 묶여 있었던 경기 광명시와 하남시는 투기과열지구로 지정했다. 서울과 수도권을 중심으로 한 투기 수요 유입을 차단하기 위해 지난해 8·2 부동산 대책 이후 1년 만에 추가 규제에 나선 것이다. 이와 함께 수도권 내 공공택지 30곳을 추가로 개발하는 등 공급 확대 정책도 추진된다. 국토교통부는 27일 부동산가격안정심의위원회 및 주거정책심의회의 심의를 통해 서울과 수도권 9곳을 투기지역, 투기과열지구로 추가 지정했다. 정부는 지난해 8·2 대책을 통해 강남 4구(서초·강남·송파·강동구)를 포함한 서울 11개 구와 세종시를 투기지역으로 지정했다. 이번에 투기지역으로 추가된 서울 4개 구에서는 당장 28일부터 주택담보대출 건수와 만기연장 등이 제한된다. 국토부는 “과열 현상이 주변 지역으로 확산되는 것을 차단하기 위한 조치”라고 설명했다. 하지만 투기지역 추가 지정은 ‘단기 처방’ 성격이 강하고, 이미 해당 지역이 투기과열지구에 적용되는 규제를 받고 있다는 점에서 효과가 나타날지는 미지수다. 또 서울 주택 가격 상승을 주도한 강남권과 용산·여의도에 대한 규제는 이번 대책에서 빠졌다. 이번에 투기과열지구로 지정된 광명·하남시에서는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 적용되는 등 금융규제가 강화된다. 부산 7개 지역 가운데 상대적으로 주택 가격이 안정세를 보인 기장군(일광면 제외)은 조정대상지역에서 해제된다. 아울러 정부는 주택 공급 확대를 위해 앞서 발표된 수도권 공공주택지구 14곳 외에 30곳을 추가 개발한다는 계획이다. 한편, 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 국회 예산결산특별위원회에서 “최근 일부 서울 지역, 특히 강북을 포함해 (집값에) 불안정한 요소가 있어서 국토부에서 (오늘) 공급 대책을 발표했고, 수요 (측면의 부동산 시장) 대책도 해당 부처에서 준비하고 있어서 조만간 안정화 대책이 나올 것으로 생각한다”고 말했다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

정부가 서울의 집값을 잡으려고 사실상 마지막 카드를 들이댔지만 시장의 반응은 시큰둥하다. 투기지역이나 투기과열지구로 지정된 곳에서는 충격을 느낄 수 있겠지만, 단기간 가격 하락으로 이어질지는 미지수다. 전문가들은 가격 하락 효과는 미미하고 거래량만 줄어드는 이상 시장이 형성될 것으로 내다봤다. 규제를 피해 이웃한 지역으로 투기가 번지는 풍선효과 부작용도 걱정했다. 투기지역으로 지정된 곳에서는 주택 보유자가 대출로 집을 사들이는 투기 수요는 일단 진정될 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “투기지역에서는 대출이 가구당 1건으로 제한되기 때문에 주택 보유자들이 대출을 안고 추가로 주택을 사들이려는 욕구는 어느 정도 차단될 것 같다”고 말했다. 대출 규제를 피해 전세를 안고 매입하는 ‘갭투자’도 다주택자에 대한 양도세, 보유세 부담이 무거워 유주택자들의 추가 구매가 쉽지 않아 주택 시장이 실수요 중심으로 재편되는 효과가 있을 수 있다고 덧붙였다. 그러나 많은 전문가와 부동산 중개업자들은 단기간 집값 하락에 고개를 저었다. 이들은 정책 약발이 먹히지 않는 이유로 정책 실기(失期)와 학습 효과, 현실과 동떨어진 정책을 들었다. 강남이나 용산, 여의도에서 보았듯이 개발 지역이나 주거환경 개선지역에서는 집값이 오르는 ‘학습 효과’를 경험했기 때문이다. 종로구 교남동의 한 부동산 중개업자는 “강남이나 용산이 투기지역이 아니라서 집값이 올랐냐”며 “투기지역 지정이 집값을 잡는 절대 수단은 아니므로 한껏 오른 집값이 단기간에 떨어질지는 두고 봐야 할 것 같다”고 말했다. 동작구 재개발 대상 주택을 구입한 김선미씨는 “투기지역 지정 소식을 들었지만, 당장 집을 내놓거나 호가를 낮추기보다는 장기간 묻어둘 생각”이라고 말했다. 규제 정책에만 치우치지 말고 수요·공급을 맞추는 정책도 필요하다는 지적도 나왔다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “개발 가능성과 주거환경 개선이라는 호재가 있는 지역의 집값 상승은 어쩌면 당연한 것”이라며 “공공택지 개발로 공급을 늘려 수요를 분산하고, 시중의 풍부한 유동성 자금을 다른 투자처로 분산시켰다면 이 지경까지는 오지 않았을 것 같다”고 말했다. 이어 “투기 수요를 가려내 규제를 강화하고, 실수요자 거래는 완화하는 선별적 정책이 바람직하다”고 지적했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

최근 서울 집값 상승세가 지속해서 과열되자 정부가 다시 부동산 안정 대책을 내놨다. 서울 종로구·중구·동작구·동대문구 등 4개 구가 투기지역으로 지정돼 주택담보대출 등 대출 규제가 강화된다. 해당 지역들은 7월 한 달에만 집값 상승률이 0.5%를 넘은 곳이다. 투기지역으로 묶이면 주택담보대출이 세대당 1건으로 제한되고, 2건 이상 대출이 있으면 만기 연장도 안 된다. 또 경기도 광명시와 하남시는 청약과 대출, 재건축 등에 규제가 한꺼번에 적용되는 투기과열지구로, 구리시 등 3곳은 청약 규제 등을 받는 조정대상지역으로 각각 신규 편입된다. 이밖에도 정부는 수도권 지역에 공공택지 14곳을 추가로 확보했다. 신혼희망타운과 함께 총 44곳의 신규 택지를 개발해 주택 36만 2000호를 공급할 예정이다. 한편 주택 시장 안정을 위해 금융과 세제 등 규제를 강화하는 방안도 마련 중이라고 밝혔다. 정부는 27일 부동산가격안정심의위원회와 주거정책심의위원회 등을 열어 이와 같은 부동산 규제 내용을 조정해 오는 28일부터 시행한다고 알렸다. 4개 구가 새로 추가되면서 전국의 투기지역은 기존 서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구와 세종시(행정복합도시)에 더해 총 16곳으로 늘어났다. 경기도 광명시와 하남시는 투기과열지구로 신규 지정됐다. 규제 종류만 19개에 이르는 투기과열지구는 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 낮아지면서 재건축 등 정비사업에 대해서도 강력한 규제가 적용된다. 투기과열지구는 서울 전역과 경기도 과천시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시 등에 두 곳이 추가되면서 총 7곳으로 늘었다. 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구는 조정대상지역으로 편입됐다. 전국의 조정대상지역은 총 43곳이다. 조정대상지역이 되면 청약 1순위 등 청약 요건이 까다로워져 다주택자 양도소득세 중과 등 세제가 강화되고 LTV 60%, DTI 50% 적용을 받는 등 금융 규제도 높아진다. 정부는 서울에서 투기지역으로 지정되지 않은 10개 구를 비롯해 성남시 수정구와 용인시 기흥구, 대구시 수성·중·남구, 광주시 광산·남구 등 최근 집값이 불안정한 지역에 대해서는 집중 모니터링을 하기로 했다. 시장이 과열됐다고 판단된 지역에 대해서는 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 지정 등의 조처를 할 계획이다. 또한 정부는 주택 공급 확대에도 주력하기로 했다. 수도권 공공택지를 애초 목표보다 14곳을 추가 확보하기로 했다. 14곳에서 공급되는 주택 수는 24만 2000호이며, 총 44개 지구에서 나오는 주택 물량은 36만 2000호로 추산된다. 이는 신혼희망타운 공급을 위해 수도권에 지정하겠다고 알린 택지 30곳과 별개로 추진된다. 곽혜진 기자 demian@seoul.co.kr

서울 집값이 잡히지 않고 있다. 지방 집값은 곤두박질 치고 있는데 서울과 과천, 성남, 광명 등 인근 도시의 집값은 여전히 고공행진이다. 예년과 비교해 신규 주택 공급이 부족한 것도 아닌데 가격이 오르는 이유는 뭘까. 주택시장은 단순 수급 논리로만 설명할 수 없는 원인이 많다. 시장을 누르면 누를수록 삐져나오려는 성격이 강하고, 정책에 민감한 것이 주택시장이다. 서울 집값이 오르는 이유를 분석했다. 첫째, 엇박자 정책을 들 수 있다. 주택시장, 특히 매매 시장은 각종 정책에 민감하게 반응하는데, 정부와 서울시가 주택 시장에 영향을 줄만 한 정책을 놓고 다른 소리를 내고 있다. 개발계획은 집값을 올리는 최고의 호재다. 대규모 개발과 교통여건 개선은 새로운 수요를 불러오고, 주거환경 개선 효과로 이어지기 때문에 집값은 당연히 따라 오르게 마련이다. 반면 청약·거래 규제와 대출 길을 막으면 주택 거래량은 많이 줄어들고 가격도 조정세로 들어간다. 여기에 주택 보유세나 양도세를 무겁게 물리면 주택 시장은 얼어붙기 마련이다. 수요가 줄어들어 가격이 오르지 않거나, 거래 부담에 따른 심리적 요인이 작용하기 때문이다. 그런데 최근 국토교통부와 서울시가 주택시장에 영향을 줄만 한 정책을 펴는 데 있어 박자가 맞지 않는 대책을 내놓고 있다는 지적이 나오고 있다. 국토부는 일단 주택 정책 목표를 시장 안정에 두고 있다. 급격한 집값 상승을 막고자 거래 규제와 대출길을 막는 초강수를 두고, 다주택자에게는 세금을 무겁게 물리는 대책까지 마련했다. 그런데 서울시는 여의도·용산을 중심으로 대규모 통합개발계획을 발표했다. 강북 생활여건 개선책으로 대중 교통시설 확충계획도 잇따라 내놓았다. 서울시는 자치단체로서 할 일을 하는 것이라고 할 수 있겠지만, 주택시장에는 결과적으로 가격 상승을 불러오는 호재로 작용했다. 결과는 용산, 여의도 지역 집값이 큰 폭으로 오른 데 이어 주택가격 오름세가 서울 전역으로 번지고 있다. 강북의 ‘기울어진 운동장’을 바로잡기 위한 강북 개발과 관련된 인프라 개선 발표 내용이 호재로 작용하면서 강북이 강남을 따라가는 ‘키 맞추기’ 현상이 나타난 것이다. 국토부가 주택시장에 영향을 미치는 서울시의 대규모 개발계획 수립에 속도조절을 요구했지만, 차기 대권 후보로 떠오른 박원순 서울시장은 도시계획권한을 언급하는 등 정책 의지를 접지 않을 태세다. 결국, 국토부와 서울시의 불협화음은 시장에 엇갈린 신호를 주었고, 심리적 요인이 큰 주택시장에서 수요자들이 언젠가는 개발이 될 것이라는 기대를 하게 되면서 집값 상승에 힘을 보탠 꼴이 됐다. 둘째, 불확실성 해소로 집값이 다시 오르고 있다는 해석도 나온다. 정부는 지난해 ‘8·2대책’을 통해 다주택자에게 무거운 양도세를 물리는 정책을 발표했다. 종합부동산세 등 보유세 강화와 임대소득 부과도 예고하는 등 다주택자들에게 집을 처분하라는 신호를 주었다. 그 결과, 지난해 말부터 올해 3월 말까지 매물이 많이 나와 일시적으로 가격 오름세가 주춤했다. 서울 강남 고급 아파트값이 큰 폭으로 내렸다. 그러나 효과는 일시적이었다. 많은 다주택자가 양도세를 무겁게 내더라도 집을 처분하지 않고 버티기에 들어갔기 때문이다. 집값 상승분에 비하면 양도세를 내더라도 손해 보지 않을 것이라는 판단에서다. 종부세 개편안도 주택 소유욕구를 꺾을 수 있을 만큼 강력한 대책이 되지 못했다. 현재와 같은 수준으로 집값이 오른다면 종부세를 더 내더라도 감내할 수 있다는 판단이 작용했다. 셋째, 퇴로 없는 정책도 시장을 왜곡시키고 있다. 주택시장은 가격은 안정되더라도 거래는 활성화돼야 정상이다. 하지만, 현재는 거래량이 많이 줄어들면서 가격만 오르는 이상현상이 지속하는 상황이다. 이상 시장이 형성된 이유는 거래를 옥죄는 정책의 한계 때문이다. 투기 수요를 막는 취지로 도입한 각종 금융 규제가 거래를 막아 매물이 나오지 않는 부작용도 있다는 것이다. 양도세 중과에 부담을 느낀 나머지 팔지 않고 보유하겠다는 심리도 적지 않다. 매물이 돌지 않는 매물 부족상태의 비정상 시장에서 거래된 가격이 마치 전체 시장을 가늠할 수 있는 가격으로 비치는 것도 문제다. 이따금 높은 수준에 거래된 주택 가격이 시장가격으로 굳어버리는 부작용이 있다. 주택 가수요를 줄이려고 도입한 대출 규제도 되레 매물이 시장에 나오는 데 지장을 주고 있다는 지적도 일리가 있다. 신규 아파트 입주 시에도 대출규제가 그대로 적용되기 때문에 기존 집을 팔고 입주할 계획을 포기하고, 전세로 내놓는 경우도 많다. 그러다 보니 집값은 오르고 전셋값은 계속 떨어지는 현상이 이어지는 것이다. 넷째, 풍부한 유동자금도 주택시장을 달구는 요인이다. 시중에는 1000조원이 넘는 돈이 투자처를 잃고 주택시장을 맴돌고 있다. 금리가 조금씩 오르는 추세지만 아직은 저금리가 장기간 유지되고 있다. 엄청난 유동자금 흐름을 제조업 투자 등으로 돌리지 못하면 주택시장 주변에는 늘 풍부한 자금이 대기하고 주택 수요로 옮아붙을 가능성이 크다. 정작 주택을 사고 싶어하는 실수요자는 돈이 없어 움직이지 못하지만, 투기성 시장으로 유입될 자금은 시중에 상시 대기하고 있다는 것이다. 갈 길 잃은 부동자금은 집값이 오를 기미만 보여도 즉각 주택시장으로 유입된다. 마지막으로 공급의 문제다. 인구 구조 변화로 단독세대주 증가로 주택 수요는 꾸준히 증가하고 있다. 주거, 교육환경 등이 양호한 서울로 모이는 수요는 많은데 이에 따른 공급은 부족하다. 공급 확대 정책과 함께 서울을 대체할 주택 단지 조성이 동반돼야 하는데 상황이 녹록하지 않다. 서울은 아파트를 지을 땅이 고갈된 지 오래다. 그린벨트를 풀어 택지를 조성하거나 재건축·재개발을 활성화해야 하는데 정책은 반대로 흐르고 있다. 당장 투기 수요 증가를 막으려고 재건축 규제를 강화했고, 그린벨트 해제를 놓고도 서울시와 국토부가 다른 소리를 내고 있어 단기간에 새 아파트 공급을 늘리는 것은 어려워 보인다. 수요가 많은 도심에 아파트 공급을 늘릴 수 있는 수단이 제한된 상황이라서 물량 확대로 집값을 안정시키는 정책을 펼 수 없는 게 현실이다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

부동산학회, 19~39세 296명 설문조사 85% “구입 의사”… 매입 가격 “2억~3억” 청년 10명 중 9명은 대출이나 부모님 손을 빌리지 않고는 내 집을 마련할 수 없는 것으로 조사됐다. 청년들이 원하는 예상 집값도 2억~3억원대로 현실과는 동떨어진 것으로 나타났다. 대한부동산학회는 김선주 경기대 융합교양학부 초빙교수가 실시한 ‘청년 세대의 주택자산형성에 관한 연구’ 결과를 22일 내놓았다. 연구는 19∼39세 청년 296명(유효답변 285명)을 대상으로 설문조사하는 방법으로 진행됐다. 청년들의 주택 구입 욕구는 충만하지만 구입 능력은 한참 떨어지는 현실을 지적한 논문이다. 논문은 응답자의 85%는 ‘주택 구입 의사가 있다’고 밝혔다. 하지만 집값의 61% 이상을 자신의 돈으로 마련할 수 있다고 답한 비율은 23%에 그쳤다. 주택 구입 자금의 61∼80%를 마련한 사람은 17%, 구입 자금의 81∼100%를 확보한 경우는 6%에 불과했다. 주택 구입 예상 연령대는 ‘30대 후반’ 44%, ‘30대 초반’ 41% 등 30대가 대부분을 차지했다. 다수 청년이 30대에는 어느 정도 돈을 모아 집을 사고 싶다고 생각한 셈이다. 주택 매입 가격은 ‘2억원’(34%)과 ‘3억원’(32%)이 절반을 넘었다. 주택 구입 지역은 ‘서울 근교 경기도’와 ‘서울’이 각각 64%와 30%를 차지했다. 원하는 주택 유형은 ‘아파트’가 73%로 가장 많았다. 그러나 서울 아파트 평균 매매가격은 지난 3월 7억원, 전국 주택 평균가격은 3억 3081만원으로 다수 응답자가 예상한 집값을 웃돌았다. 주택 구입 시 타인 자본을 마련하는 방법으로는 77%가 ‘대출’, 13%가 ‘부모님’을 꼽았다. 타인 자본 상환 계획은 ‘원리금 상환’ 67%, ‘투자 수익’ 14%, ‘정부보조금’ 12% 순이었다. 김 교수는 “경기 상황이 나빠지거나 대출금리가 인상되면 자기 자본의 축적이 미약한 청년 세대에게 큰 부담이 될 수 있다”며 “정부는 청년 세대의 주택담보대출 금리와 상환 방식을 유연하게 적용할 필요가 있다”고 제언했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

P2P(개인 대 개인) 금융업체들이 부동산 대출을 줄이고 투자상품을 다양화하고 있다. 문화 콘텐츠 투자 상품이 나오고 관련 협회가 전체 대출자산 중 부동산 대출의 비중에 대한 자율규제안을 내놨다. 프로젝트파이낸싱(PF) 등 부동산 대출을 주로 다루는 어니스트펀드는 22일 ‘김홍도 미디어 아트전’에 투자하는 P2P 상품을 내놨다. 어니스트펀드는 PF 대출 외에도 부실채권(NPL)이나 개인신용채권 등에 투자하는 상품은 있었지만, 문화 콘텐츠 관련 투자 상품은 이번이 처음이다. 새로 출범을 준비 중인 디지털금융협회준비위(가칭)도 지난 9일 대출 자산중 부동산 PF 대출 한도를 최대 30%로 정한 자율 규제안을 냈다. 금융감독원에 따르면 지난 2월 기준 전체 P2P 대출잔액 중 부동산 PF 대출 비중은 43.2%고 부동산 담보대출 비중은 22.8%다. 업계가 부동산 PF 대출부터 ‘정비’에 나선 배경에는 정부의 정책이 있다. 정부가 P2P 대출의 부동산 쏠림 현상에 대해 경고의 목소리를 내온 데다 기획재정부는 내년부터 우량 업체에 한해 P2P 투자수익 세율을 25%에서 14%로 낮춰 주는 ‘당근책’을 냈다. 업계 관계자는 “사실상 정부가 할 수 있는 우호적인 카드는 다 나온 상황”이라며 “PF 상품 등은 위험성이 적지 않다 보니 상품 출시나 관리가 더 조심스러워졌다”고 전했다. 그러나 업계에서는 부동산 관련 대출은 상품별 금액이 커 줄이는 데는 한계가 있을 것이란 전망이 나온다. 지난 2월 기준 대출잔액 중 부동산 PF 대출 비중(43.2%)은 저축은행이 과도하게 PF 대출을 늘이면서 저축은행 부실 사태가 발생하기 전인 2010년 6월 말(18.5%)보다 높은 수치다. 심사 인력이 부족한 P2P 업체도 많고, 법적 안전망이 미비해 ‘사기’도 뒤늦게 드러나고 있다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

청년 10명 중 9명은 대출이나 부모님 손을 빌리지 않고는 내 집을 마련할 수 없고, 청년들이 원하는 예상 집값도 2억~3억 원대로 현실과 동떨어진 것으로 나타났다. 대한부동산학회는 김선주 경기대 융합교양학부 초빙교수가 실시한 ‘청년세대의 주택자산형성에 관한 연구’ 결과를 22일 내놓았다. 연구는 19∼39세 청년 296명(유효답변 285명)을 대상으로 설문조사하는 방법으로 진행됐다. 청년들의 주택 구입 욕구는 충만하지만 구입 능력은 한참 떨어지는 현실을 지적한 논문이다. 논문은 응답자의 85%는 ‘주택 구입 의사가 있다’고 밝혔다. 하지만 집값의 61% 이상을 자신의 돈으로 마련할 수 있다고 답한 비율은 23%에 그쳤다. 주택 구입 자금의 61∼80%를 마련한 사람은 17%, 구입 자금의 81∼100%를 확보한 경우는 6%에 불과했다. 주택 구입 예상 연령대는 ‘30대 후반’ 44%, ‘30대 초반’ 41% 등 30대가 대부분을 차지했다. 다수 청년이 30대에는 어느 정도 돈을 모아 집을 사고 싶다고 생각한 셈이다. 주택 매입 가격은 ‘2억원’(34%)과 ‘3억원’(32%)이 절반을 넘었다. 주택 구입 지역은 ‘서울 근교 경기도’와 ‘서울’이 각각 64%와 30%를 차지했다. 원하는 주택 유형은 ‘아파트’가 73%로 가장 많았다. 그러나 서울 아파트 평균 매매가격은 지난 3월 7억원, 전국 주택 평균가격은 3억 3081만원으로 다수 응답자가 예상한 집값을 웃돌았다. 주택 구입 시 타인 자본을 마련하는 방법으로는 77%가 ‘대출’, 13%가 ‘부모님’을 꼽았다. 타인자본 상환 계획은 ‘원리금 상환’ 67%, ‘투자 수익’ 14%, ‘정부보조금’ 12% 순이었다. 김 교수는 “경기상황이 나빠지거나 대출금리가 인상되면 자기자본의 축적이 미약한 청년세대에게 큰 부담이 될 수 있다”며 “정부는 청년세대의 주택담보대출 금리와 상환방식을 유연하게 적용할 필요가 있다”고 고 제언했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

서울의 아파트값이 심상치 않다. 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.15% 올랐다. ‘8·2 부동산 대책’ 이후 올 상반기 주춤하다가 지난달 오름세로 돌아선 뒤 7주째 상승폭을 키우고 있다. 지난달 서울의 아파트 거래량도 6월에 비해 13% 증가했다. 서대문·양천·도봉 등 상대적으로 저평가된 비강남권이 상승 흐름을 주도하며 신고가를 찍고 있다. 성남 분당이나 과천, 광명 등 경기 인기 지역까지 오름세다. 일부 지역에선 단기간 내 가격 폭등으로 매도인의 계약 파기가 속출하고 있다고 한다. 정부는 지난해 서울 강남권 아파트값이 들썩거리자 규제 일변도의 정책에 집중했다. 투기지역과 투기과열지구 등을 지정해 대출 규제와 재건축 연한을 강화하고, 부동산 거래세와 보유세 인상으로 거래를 어렵게 했다. 당시 적지 않은 전문가들이 시장 수급 논리를 무시한 대책을 우려했지만, 정책 기조는 별로 달라지지 않았다. 재건축 규제는 서울의 아파트 공급이 급감하는 심각한 부작용으로 나타났다. 또 최근 세법 개정안으로 다주택자 세금 중과를 피하기 위한 ‘똘똘한 한 채’ 붐이 서울 집중 현상을 부추겼다. 최근 서울의 아파트값 급등세는 결국 이런 규제 일변도의 부동산 정책이 역부족임을 보여 준다. 박원순 서울시장의 용산·여의도 통개발 구상 발표가 이를 부추긴 측면도 작지 않다. 가뜩이나 서울 아파트 선호 현상이 커진 상황에서 대형 개발 호재로 매수세에 불을 지핀 것이다. 여기에 박 시장이 그제 강북에 경전철 건설 등 투자를 약속해 부동산 가격 폭등으로 이어질까 걱정스럽다. 그동안 정부를 믿고 집값이 내려가길 기다리던 실수요자들이 불안감에 아파트 매수에 나선다고 한다. 정부는 이제라도 대출규제와 세제로 거래 수요를 억제하지만 말고, 수요자가 원하는 곳에 공급을 늘리는 데 힘을 쏟아야 한다. 실수요자에게 새 아파트를 공급하겠다는 강력한 의지가 필요하다. 국토교통부가 지난해 말 경기 성남 금토동 등 9개 지역을 개발해 신혼희망타운으로 조성한다는 주거복지 로드맵을 발표했지만 부족하다. 서울에 새집이 늘어야 한다. 서울 수서역세권, 과천지식정보타운 등 앞서 지정된 사업도 확 앞당길 필요가 있다. 국토 균형발전 대책을 강화하는 측면에서 지방 혁신도시 활성화를 위한 추가 대책이 절실하다. 보다 파격적인 공공기관 이전과 지역 인재 채용, 주거·교육 인프라 확충에 나서야 한다. ‘서울의 똘똘한 한 채’ 현상은 지방의 주거 여건이 서울보다 열악한 탓도 무시할 수 없다.

미국 연방수사국(FBI)과 연방주택금융청 등이 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 최대 규모의 모기지(주택담보) 대출 사기를 조사하고 있다. 아파트 소유자 등이 빈집을 마치 사람들이 사는 것처럼 눈속임해 은행들로부터 모기지 대출을 받아냈다는 것이다. 15일(현지시간) 미 월스트리트저널(WSJ) 등에 따르면 미 펜실베이니아주 피츠버그의 아파트 소유주들은 빈 집에서 라디오를 켜놓거나 출입문 앞에 신발이나 매트를 놓는 수법으로 대출 금융기관 검사관들의 눈을 속였다. 여성을 시켜 집에 남자 친구가 잠을 자고 있다는 거짓말을 한 경우도 적발됐다. 피츠버그의 이들 아파트 소유주들은 이 같은 방법을 동원해 모두 4580만 달러(약 517억 4500만원)의 모기지 대출을 받았다. 관련 조사는 아직 초기 단계이지만 지금까지 뉴욕주 북부에 있는 4명의 부동산 업자가 사기공모 혐의로 기소됐다. 이들이 대출받은 금액만 1억 7000만 달러에 이른다고 WSJ는 전했다.WSJ은 FBI 등이 이들 외에도 수십 곳의 아파트 건물에 대한 모기지 대출 자료를 확보하는 노력을 하고 있으며, 아파트 건물 외에 학생 주거용 건물이나 ‘셀프 창고’ 시설과 관련한 모기지 대출 자료도 들여다보고 있다고 설명했다. 이 같은 대출을 기반으로 한 모기지 증권도 발행돼 투자자들에게 팔려 나갔다. 미 국영 모기지업체인 프레디맥과 패니메이는 조사를 받고 있는 한 부동산 개발업자의 모기지 대출을 기반으로 15억 달러 규모의 모기지 증권을 발행한 것으로 전해졌다. WSJ는 현재는 미 경제가 튼튼해 다세대주 택의 대출 연체율이 미미하지만, 해당 부동산이 기대했던 것보다 수익을 내지 못하면 투자자들이 타격을 입을 수 있다고 지적했다. 김규환 선임기자 khkim@seoul.co.kr

부동산 대책에 따른 규제로 인해 내 집 마련 문턱이 더욱 높아진 가운데, 기분양 단지에 대한 관심이 높아지고 있다. 기분양 단지는 신규 아파트처럼 청약 규제에 적용 받지 않아 상대적으로 좋은 조건으로 분양 받을 수 있기 때문이다. 뿐만 아니라 금융 혜택이나 계약 조건을 완화한 단지들이 속속들이 나오고 있어, 내 집 마련하려는 실수요자라면 이러한 점들을 고려해 선택하는 것이 좋다. 이 가운데 입지와 브랜드 등이 검증된 알짜 기분양 아파트가 있어 수요자들의 눈길을 사로잡고 있다. 바로 호반산업이 전라남도 무안군 남악신도시 오룡지구 30·31·32블록 일대에 공급하는 ‘남악 오룡지구 호반베르디움’이다. 이 단지는 중도금 대출 무이자와 계약금 정액제(1,000만원) 혜택을 제공하고, 청약통장을 사용하지 않고도 동·호수 지정 계약이 가능하다. 입지 또한 우수하다. 단지가 들어서는 오룡지구는 남악신도시 부근의 마지막 택지지구로, 2021년까지 약 2만5,000여명을 수용할 수 있는 규모로 조성된다. 오룡지구는 전남도청을 비롯한 업무 기능 및 주거, 문화, 교육, 스포츠까지 함께 갖춘 자족형 도시로 개발될 예정이다. 이러한 강점에 지난 12월 분양 당시, 1순위 청약 접수에서 전 주택형 마감하는 성적을 보여주기도 했다. ‘남악 오룡지구 호반베르디움’의 30,31,32블록은 특별공급을 제외한 총 1,347가구 모집에 1순위 청약자 4,773명이 몰리며 평균 3.54대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다. 단지는 주변으로 공공기관과 업무지구가 위치해 있어 출퇴근도 용이하다. 전남지방검찰청, 전라남도교육청 등 행정타운이 가까워 공공기관의 이용이 쉽고, 오룡지구 내 조성되는 중심상업지구와도 인접하다. 또 300여 개의 기업체와 6,500여 명의 근로자가 있는 대불국가산업단지의 배후주거지로 직주근접성이 높다. 단지 인근 남악IC를 이용해 서해안고속도로와 남해고속도로를 연결하는 국도 2호선 무영로로 진입이 용이하며 이를 통해 광주광역시, 전라남도 순천시, 여수시 등으로 이동이 수월하다. 차량으로 인근 남악지구 및 목포시 하당지구도 빠르게 접근 가능하다. 교육여건도 우수하다. 단지 인근에 초등학교 용지가 있으며 도보권에 아카데미 빌리지, 유치원, 3개의 학교 용지가 있어 향후 개교 시 교육여건이 좋아질 전망이다. 단지 인근에는 망모산, 수변공원, 근린공원(예정)이 가까워 가벼운 산책이나 여가생활을 즐길 수 있다. 일부 가구에서는 남창천 조망도 가능하다. ‘남악 오룡지구 호반베르디움’은 전 가구가 남향 위주로 배치됐으며, 타입과 면적에 따라 4~5bay 판상형 구조로 설계돼 채광과 통풍이 뛰어나다. 세대 내에는 주부의 가사 동선을 고려해 가구가 배치됐고 가변형 벽체로 방의 갯수를 선택할 수 있다. 주방 및 거실에는 팬트리를 제공해 다양한 물품을 수납할 수 있으며 안방에는 워크인 클로짓(WALK-IN CLOSET)이 적용된다. 단지 내에는 실내 골프연습장과 피트니스 센터, GX룸, 북카페, 키즈클럽 등 다양한 커뮤니티 시설도 들어설 예정이다. 단지 주출입구쪽에는 어린이들이 학원이나 유치원 등에서 안전하게 귀가할 수 있도록 차량 정차 공간인 맘스존도 마련될 계획이다. ‘남악 오룡지구 호반베르디움’은 지하 1층~지상 최고 20층, 21개 동, 전용면적 84~118㎡ 총 1,388가구 규모로 조성되며, 선착순에 한해 전용면적 84㎡ 타입 동·호수 지정 계약이 가능하다. 택지지구에 들어서 분양가 상한제가 적용됐으며, 3.3㎡당 평균 분양가는 800만원 중반대다. 단지의 견본주택은 전라남도 목포시 옥암동에 위치해 있으며, 입주는 오는 2021년 3월 예정이다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

서울 성동구는 중소기업과 소상공인의 자금난 해소 등을 위해 중소기업 육성기금 융자 지원을 한다고 12일 밝혔다. 구 자금 23억원과 은행협력자금 17억원을 합쳐 40억원 규모다. 지역 내 주사무소나 공장을 둔 중소기업 및 소상공인이면 신청할 수 있다. 휴·폐업 업체는 제외된다. 희망자는 기업은행이나 우리은행 등에서 사전 상담을 통해 담보평가를 받은 후 신청서 및 구비서류를 13~31일 구청 지역경제과(02-2286-5456)로 방문해 신청하면 된다. 융자 금액은 담보 능력(부동산 또는 신용보증)을 가진 업체만 연간 매출액의 25% 범위에서 최대 2억원까지 지원된다. 구 자금은 연리 2.3%, 은행협력자금은 대출 금리의 1.5%를 지원한다. 상환은 1년 거치, 3년 균등분할 조건이다. 윤수경 기자 yoon@seoul.co.kr

최근 서울 아파트값 상승세가 지속되면서 정부가 주택시장 안정화를 위해 내놓을 수 있는 ‘추가 카드’에 관심이 쏠린다. 11일 부동산114에 따르면 이번주 서울 아파트값은 지난주 대비 0.12% 상승하며 6주 연속 오름폭이 확대됐다. 지난 4월 13일(0.13%) 조사 이후 4개월 만에 주간 상승률로는 가장 높은 폭이다. 이에 정부는 서울시와 함께 주택매매 거래 전방위 단속에 돌입하는 등 시장 압박에 나섰다. 업계에서는 시장 과열이 지속되면 정부가 다양한 규제 카드를 꺼내 들 것으로 보고 있다. 국토교통부는 지난 2일 8·2 대책 1주년 관련 보도자료에서 “서울 일부 지역에서 집값이 상승하고 있다고 진단하고, 집값 안정을 위해 필요하다면 대책을 더 내놓겠다”고 밝혔다. 우선 투기지역이나 투기과열지구 등을 추가로 지정하는 방안이 유력하다. 국토부는 이달 말 주거정책심의위원회을 거쳐 투기지역과 투기과열지구, 청약조정지역 등 투기 규제 지역을 재조정할 계획이다. 이미 투기지역으로 지정돼 있는 서울시 강남·용산·성동·영등포구 외 종로구, 중구, 동대문구, 동작구 등이 추가 지정될 가능성이 있다. 투기지역으로 지정되면 주택담보대출 건수가 가구당 한 건으로 제한된다. 재건축 가능 연한을 30년에서 40년으로 높이는 방안도 거론된다. 국토부는 앞서 재건축 안전진단 기준을 대폭 강화하면서 연한 조정 방안을 계속 검토하겠다고 밝혔다. 연한을 조정한다면 2014년 9·1 대책 이전인 40년으로 돌아갈 것이라는 관측이 나온다. 다주택자를 압박하기 위해 임대주택 등록 의무화 검토 시기를 당초 예고했던 2020년보다 앞당기는 방안도 가능하다. 국토부는 또 각종 부동산 세금을 매기는 기준이 되는 공시가격 현실화를 위한 로드맵을 연내 수립하기로 했다. 김남근 국토부 관행혁신위원장은 현재 70% 수준인 공공주택 공시가격 현실화율을 90%까지 높여야 한다고 언급하기도 했다. 이렇게 되면 종부세 인상과 맞물려 고가 및 다주택자들의 세 부담이 커진다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

현대건설이 지난 10일부터 경기 화성시 동탄2신도시에서 분양 중인 ‘힐스테이트 동탄 2차’의 견본주택을 리뉴얼해 오픈한다. 오피스텔과 상업시설의 일부 잔여분을 분양 중인 이 단지는 동탄 테크노밸리 최중심 입지에 위치해 풍부한 배후수요와 미래가치를 품고 있다. 이번 견본주택의 내부 인테리어를 새롭게 바꾼 이유는 분양 초기 견본주택을 미처 방문하지 못한 수요자들의 요구에 부응하기 위해서다. 실제로 지난 견본주택에서는 볼 수 없었던 전용 42㎡T 타입의 유니트를 추가해 방문객들이 직접 내부 구조와 인테리어를 확인할 수 있다. 전용 42㎡T 타입의 경우 침실과 거실의 생활공간을 구분할 수 있으며, 테라스 제공을 통한 보다 넓은 공간 활용이 가능토록 설계해 생활 편의성을 더했다. 힐스테이트 동탄 2차는 동탄 테크노밸리 핵심 입지에 위치해 풍부한 배후수요를 자랑한다. 동탄 테크노밸리는 수도권 최대 지식기반산업 집적지로 삼성전자 화성·기흥·수원 사업장, LG전자 평택디지털파크, 두산중공업 등 주요 산업시설이 인접해 있어 약 300만명의 배후수요를 갖추고 있다. 현재 분양 중인 오피스텔과 상업시설 모두 향후 임차 수요 확보에 용이할 것으로 기대되는 부분이다. 특히 테크노밸리 내 오피스텔의 경우 역세권보다 직세권의 가치가 높다는 점에서 힐스테이트 동탄 2차 오피스텔의 가치는 더욱 높을 전망이다. 입주민의 주거 만족도를 높이는 힐스테이트 브랜드의 특화 설계도 돋보인다. 전용 22㎡B 타입의 경우 단층 이외에 별도의 다락을 제공해 실사용 면적을 넓혔으며, 1.5룸 타입의 전용 42㎡는 침실과 거실의 생활공간을 구분할 수 있게 했다. 또 붙박이장, 콤비냉장고, 드럼세탁기 등을 제공하는 풀퍼니시드 시스템을 적용해 주 수요층인 1~2인 가구의 주거 편의성도 높였다. 더욱이 힐스테이트 동탄 2차 오피스텔은 지난해 8.2 부동산 대책에 따라 조정대상지역 내 오피스텔에도 적용된 중도금 대출 보증 건수 규제(세대당 1건)에서도 자유롭다. 이 오피스텔은 계약자의 중도금 납부 편의를 위해 중도금 대출 보증 규제와 무관하게 다른 분양권의 중도금 대출이 있어도 중도금 대출이 가능하도록 분양을 진행하고 있다. 상업시설의 경우 전실을 1층 도로변에 전면 배치했다. 이를 통해 전체 상가가 동탄 테크노밸리 내 대로변과 공원, IT단지 등에서의 가시성과 집객력을 높였다. 전체 상가의 배열은 유동인구 흡수에 유리하도록 스트리트형으로 설계 했다. 특히, 해당 상업시설의 경우 배후 상권으로의 성격이 강하다는 점에서 향후 미래가치도 높다. 배후 상권은 주거와 직장, 학원 등을 배후 수요로 확보하는 만큼 규모는 작지만 배후 수요 확보에 안정적이다. 일반적으로 고객의 기대 소비에 따라 목적을 정해 형성된 목적형 상권과 비교하면 배후 상권의 가치가 높다. 실제로 동탄신도시의 경우 메타폴리스 주변으로 형성된 광장 상권은 인근 삼성전자의 유흥 관련 소비에 따라 활성화된 대표적인 목적형 상권이다. 이곳의 30평 기준 임대 수익률은 3.9%. 반면 메타폴리스의 중심 상권과는 다소 떨어져 있지만, 주거와 학원 등을 기반으로 형성된 나루마을상권은 대표 배후 상권으로 이곳의 임대 수익률은 30평 기준 4.5%를 자랑한다. 동탄 테크노밸리의 직장인 수요 및 단지 내 고정 수요를 기반으로 활성화될 예정인 힐스테이트 동탄 2차의 상업시설 또한 배후 상권이라는 점에서 성공 가능성이 높다. 더욱이 동탄 테크노밸리의 경우 소득 수준이 높아 소비력이 높은 첨단산업단지 종사자들도 다수 있기 때문에 향후 빠른 상권활성화에도 긍정적인 효과를 줄 것으로 기대된다. 한편 힐스테이트 동탄 2차는 지하 4층~지상 최고 38층, 4개동, 총 679세대(아파트/오피스텔) 규모다. 오피스텔은 전용면적 △22㎡ 140실, △42㎡ 96실의 236실로 구성된다. 또한 1층에는 약 70개 호실로 구성된 판매시설이 조성된다. 힐스테이트 동탄 2차의 모델하우스는 경기도 화성시 오산동에 위치해 있으며, 분양 홍보관은 분당구 정자동 젤존빌딩에 마련돼 있다. 입주는 2021년 1월 예정이다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

전국 각지에서 도시철도망 정비사업 추진이 한창이다. 지난달에는 대구 도시철도망 구축계획이 국토교통부 최종 승인을 거쳐 고시된 바 있다. 이번달에는 서울, 내달 중에는 경기 도시철도망 구축 계획의 확정 고시가 예정돼 있다. 이러한 가운데 특히 신설 역세권과 교통개발 예정지 인근 지식산업센터에 관심이 쏠리고 있다. 편리한 교통을 바탕으로 도심·광역접근성이 뛰어나 최적의 사업장 입지를 제공해서다. 또한 출퇴근 시간을 아껴 개인여가시간을 늘리고자 하는 최근 직장인들의 생활패턴에도 어울린다. 실제로 교통개발로 인해 인기가 치솟고 있는 지역이 있다. 동탄은 2016년에 수서발고속열차인 SRT가 개통되고 수도권광역급행열차(GTX) 와 트램 개발이 예정됐다. SRT 동탄역을 통해 서울 도심으로 빠르게 접근이 가능하며 경부고속도로·용인서울고속도로 등 도로 교통망도 잘 정비돼 있어 투자가 몰리고 있다. 인근에 테크노밸리 조성과 더불어 다수의 기업이 들어서면서 교통 및 주변 인프라 개발이 더욱 활발해질 전망이다. 수도권을 가로지르는 GTX A노선(동탄 ~ 파주) 착공이 초읽기에 들어갔다. 동탄테크노밸리 내 교통여건을 크게 개선시킬 노면전차인 동탄 트램도 준비 중이다. 부동산 전문가는 “지난 지방선거 때도 동탄 교통개발 관련 공약이 빈번하게 등장했던 만큼 예정된 개발사업이 탄력을 받으며 추후에 추가 개발안이 나올 가능성이 높다” 며 “교통호재 덕에 최근 동탄2신도시 지식산업센터들이 빠른 속도로 계약을 진행하며 좋은 분양성적을 거두고 있어, 인근 지역 신규 매물에 대한 기대감이 높다” 고 말했다. 이러한 가운데 동탄2신도시 핵심입지에서 동익동탄피에프브이가 새 지식산업센터를 선보일 예정이다. 동익동탄피에프브이는 경기도 화성시 동탄2신도시에서 ‘동익 미라벨타워’ 를 이달 분양할 예정이다. 규모는 연면적 3만7259㎡ 지하 3층 ~ 지상 15층 가운데 지식산업센터는 총 301실로 구성된다. 교통 여건도 뛰어나다. 2016년 개통한 SRT 동탄역을 통해 강남까지 14분대로 접근이 가능하다. 도로 교통도 우수하다. 경부고속도로에서 바로 보이는 한미약품연구센터와 나란히 위치하며, 경부고속도로 기흥동탄IC·용인서울고속도로를 이용해 전국 각 지역으로 이동할 수 있다. 2023년엔 GTX 개통이 예정돼 있어 교통 개발 전망이 밝다. 향후 동탄 트램이 개통되면 동탄테크노밸리의 교통 여건이 더욱 개선될 전망이다. ‘동익 미라벨타워’ 는 특화설계를 적용해 쾌적한 업무환경을 조성한다. 지하 2층~지상 5층까지 드라이브인 시스템이 적용돼 물류 이동이 쉽다. 최고 5.5m 층고로 지상 5층까지 화물차량도 가능하다. 옥상정원과 테라스 공간도 제공된다. 회의실 및 휴게실·운동시설을 비롯한 편의공간도 이용할 수 있다. 세제 및 금융혜택도 풍부하다. 입주대상업체에 한해 취득세가 50% 경감되고, 재산세 37.5% 감면 혜택이 있다. 2020년까지는 수도권 과밀억제권에서 이전 시 4년간 법인세 또는 소득세가 없고, 이후 2년간 50% 경감된다. 거품을 제거한 합리적인 분양가격에 중도금 대출도 전액 무이자로 제공된다. 풍부한 주변 생활 인프라 또한 갖추고 있다. 롯데백화점 (예정) 이 가까이 있어 쇼핑문화를 누릴 수 있으며, 인근에 근린공원과 오산천·치동천의 더블 수변공원으로 쾌적한 업무환경이 구축될 예정이다. 분양홍보관 관계자는 “‘동익 미라벨타워’는 풍부한 개발호재와 배후수요를 갖춘 랜드마크 지식산업센터로 최대 5.5m의 층고와 소규모 및 대규모 기업에 맞춘 다양한 유닛을 제공한다” 며 “특히 합리적인 분양가와 각종 세제혜택으로 투자가치가 높아 분양 전부터 수요자들의 문의가 이어지고 있다” 고 말했다. ‘동익 미라벨타워’ 의 홍보관은 화성시 동탄첨단산업1로에 위치한다. 입주 예정일은 2020년 8월이다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

주택시장 환경이 바뀌면서 다주택자들이 다시 고민에 빠졌다. 계속 버틸 것인지, 팔아치울 것인지 셈법이 복잡하다. 정부가 지난 4월부터 다주택자에게는 양도세를 무겁게 물리기 시작한 데 이어 내년부터 종부세를 강화하고 임대소득세도 무겁게 물리기로 했기 때문이다. 다주택자의 셈법은 크게 세 가지다. 보유, 처분, 증여의 길을 택해야 한다.●차익 적고 양도세 면제 주택부터 파는 게 좋아 버티기가 있다. 다주택자에게 불리하게 적용되는 양도세나 종부세 부담을 안고서라도 계속 다주택자로 남겠다는 것이다. 다주택 보유에 따른 부담보다 집값·임대료 상승에 따른 이익이 클 것이라는 계산에서다. 최근 서울과 분당, 과천 등에서는 아파트 매물이 줄어들고 값도 오르는 추세다. 다주택자들이 내놓았던 매물을 거둬들였기 때문이다. 전반적으로 집값이 내려가는 추세지만 이들 지역은 여전히 상승세를 유지하고 있다. 세금을 더 내더라도 집값 상승분과 임대소득을 따지면 유리하다고 믿는 여러 채의 주택을 보유했다면 모두 처분하고 나서 재산가치 상승이 기대되는 주택으로 갈아타는 것이 유리하다. 지방 주택을 먼저 처분하고 수요층이 두터운 곳에 다시 마련하는 것도 생각해 볼 수 있다. 증여도 늘고 있다. 다주택자 신분을 벗어나면서 자산 대물림이 가능한 수단이라는 인식이 퍼지면서 증여가 급격히 늘었다. 특히 서울 강남권을 중심으로 증여가 늘고 있는데, 투자 목적의 다주택자들이 많이 몰려 있었기 때문이다. 문제는 세금이다. 다주택자가 서울 등 청약조정대상지역(서울 모든 지역 등 전국 40여 곳)에서 주택을 매매하면 양도세를 기본세율(6~42%)보다 무겁게 내야 한다. 2주택자는 기존 세율에 10% 포인트, 3주택자는 20% 포인트의 가산세율을 적용한다. 다주택자라도 임대사업자로 등록하면 양도세 부담에서 벗어나고 떳떳하게 임대소득을 올릴 수 있다. 임대사업자로 등록하면 소득이 고스란히 노출되는 것을 감수해야 하지만 음지에서 양지로 나와 사업을 벌이는 셈이어서 세무 당국의 눈치를 살피지 않아도 된다. 의무기간을 채우고 처분하면 합법적으로 세금을 줄일 수도 있다. 임대사업으로 등록된 주택은 일정 기간 지방세(취득·등록세), 임대소득세, 양도소득세, 종합부동산세를 감면해 주고 건강보험료도 깎아 준다. 8년 이상 임대를 놓는 준공공임대주택으로 등록하면 종부세 합산이나 양도세 중과를 면제해 준다. 다만 4년 단기임대주택은 세제 혜택을 주지 않는다. 임대주택을 등록할 때 임대 유형을 전세로 할지, 월세로 할지도 따져볼 필요가 있다. 수익률은 월세가 유리하지만, 월세로 받는 돈은 고스란히 임대수입으로 인정된다. ●임대소득 미신고 다주택자 간주 임대료 과세 임대사업자로 등록하지 않으면 임대소득세 부과가 어려웠지만 내년부터는 다주택자의 임대소득 현황을 훤히 들여다볼 수 있는 전산시스템이 구축된다. 지금까지는 임대사업자로 등록하고 연 임대소득 총액이 2000만원을 넘지 않으면 소득세가 붙지 않았다. 임대사업자로 등록하면 임대수입에서 빼주는 소득공제액도 달라진다. 다주택자가 임대소득을 신고하지 않으면 간주임대료를 따져 세금을 매긴다. 따라서 다주택자는 반드시 임대사업자등록을 하는 게 유리하다. 박원갑 KB국민은행부동산수석전문위원은 “주택임대사업등록자와 미등록자 간의 임대소득세 부담이 크게 차이나므로 일정한 근로소득이 없는 고령자나 임대소득 목적으로 구입한 다가구·다세대 주택의 임대사업등록이 늘어날 것”이라고 말했다. 증여에도 절세의 길이 있다. 자녀가 증여세를 낼 여력이 없다면 증여 후 3개월 이내에 주택담보대출을 받아 증여세를 내고 해당 아파트를 임대주택으로 활용해도 된다. 일종의 주택 보유 분산 방법이다. ●증여 거래 시세보다 5% 낮아도 저가양도 규정 전세 보증금을 채무로 넘기는 보증부 증여를 선택하면 증여세가 낮아진다. 만약 배우자에게 증여하면 배우자에 주어지는 기본 공제액이 6억원(자녀 5000만원)으로 커져 증여세를 줄일 수 있다. 다만 증여 가액을 줄여 신고하는 경우 자칫 세금을 추징당할 수 있어 조심해야 한다. 소득세법에서는 거래액이 시세보다 5%만 낮아도 저가양도로 규정한다. 시세차익이 크지 않을 때는 차라리 양도세를 내더라도 일반 매각으로 처분하는 것이 낫다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

충전이익 기준으로 보면 신한에 밀려 하나, 충당금 줄어 1분기 실적 2위 올라 충당금 적으면 실적 늘리려는 의혹도은행권 실적 경쟁이 치열해지면서 대손충당금이 주요 변수로 떠올랐다. 대손충당금을 쌓을 때 ‘최소 기준’만 충족하면 되기 때문에 규모에 따라 실적 순서가 바뀔 수도 있다. 1일 금융권에 따르면 올 상반기 4대 시중은행의 당기순이익 순위는 KB국민은행(1조 3533억원), 신한은행(1조 2718억원), 우리은행(1조 2369억원), KEB하나은행(1조 1933억원) 순이다. 반면 대손충당금 적립 전 이익(충전이익) 기준으로 보면 신한은행(1조 8430억원)이 1위이고 다음으로 국민은행(1조 7107억원), 하나은행(1조 5866억원), 우리은행(1조 5520억원) 순이다. 대손충당금은 기업이나 가계에 빌려준 돈을 못 받을 것에 대비해 미리 쌓아 두는 돈이다. 국민은행의 상반기 충당금은 －140억원이었다. 못 받을 것이라 생각했는데 받은 돈(충당금 환입액)이 새로 쌓은 충당금보다 많아 오히려 당기순이익이 늘었다는 뜻이다. 신한은행은 충당금이 1217억원으로 1년 전보다 12.6% 늘었다. 은행법과 은행업 감독규정 등에 자산 건전성 분류에 따라 최소한으로 쌓아야 하는 충당금은 규정돼 있지만 그 이상 얼마를 쌓을지는 은행이 자율적으로 정할 수 있다. 가계대출 중 3개월 이상 연체된 대출(고정 분류 여신)은 대출액의 20% 이상을 충당금으로 쌓아야 한다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “금융사별로 얼마나 보수적으로 충당금을 쌓을지 전략을 달리할 여지가 있다”고 설명했다. 은행별 충당금 차이는 받지 못할 것으로 여겨지는 대출(부실채권·NPL) 대비 충당금을 얼마나 쌓았는지(NPL 커버리지 비율)를 통해서도 볼 수 있다. 올 2분기 하나은행의 NPL 커버리지 비율은 77.2%로 4대 은행 중 가장 낮았다. 올 1분기(78.3%)보다도 낮다. 반면 다른 은행들은 금리 인상기에 대출이 부실화할 것을 우려해 충당금을 늘리는 추세다. 우리은행은 99.9%에서 122.3%로 대폭 높였고 국민은행(117.6→119.8%), 신한은행(140→141%)도 올렸다. 은행권 순익 규모가 ‘종잇장 차이’ 경쟁을 이어 가자 은행들은 서로가 얼마나 충당금을 쌓는지에도 민감하게 반응하고 있다. 실제로 올 1분기 하나은행은 충당금(245억원)이 1년 전보다 93.3% 줄어든 덕에 은행권 실적 2위에 올랐다. 금융권 관계자는 “충당금을 적게 쌓으면 실적을 늘리려 한다는 의혹이 제기되고, 반대의 경우 배당을 적게 하려는 것 아니냐는 이야기가 나오기도 한다”고 말했다. 권흥진 금융연구원 연구위원은 “하반기 금리 인상 가능성과 지방 부동산 경기 침체 우려가 있어 은행들 실적이 좋을 때 선제적으로 충당금을 쌓아 리스크 관리에 유의해야 할 필요가 있다”고 조언했다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

렌딧, 평균 세후 수익률 0.77%P 높을 듯 부동산 등 대형 채권 투자자 수혜 전망 정부, 연내 부실 업체 가이드라인 개정정부가 내년부터 2년 동안 P2P(개인 대 개인) 금융 투자 이자소득에 매기는 세율을 25%에서 14%로 낮추기로 하면서 P2P 업계는 반색하고 있다. 정부가 ‘적격 P2P 업체’에만 세율을 내린다는 조건을 달아 업체는 규제 강화를 우려하면서도 ‘옥석 가리기’를 기대하고 있다. 31일 P2P 업계는 분산투자를 통해 이자소득세를 10원 단위까지만 내는 효과를 챙긴다면 실효세율은 일반 은행 예적금(14%)보다도 낮아질 수 있다고 본다. 개인신용대출 P2P 업계 1위인 렌딧은 지난 30일 기준 전체 투자자들의 평균 실효세율은 14.5%로 은행과 비슷했지만, 내년부터 실효세율이 10%로 떨어질 것으로 예상했다. 평균 세후 수익률은 8.01%에서 8.78%로 0.77% 포인트 높아지게 된다. 그동안 P2P 금융소득은 비영업대금이익으로 간주해 25% 세율을 적용하고, 지방소득세(이자소득세 10%)를 더해 27.5%의 세금을 매겼다. 은행 예적금은 15.4%였다. 다만 개인신용 P2P는 채권마다 5000~1만원씩 나눠서 투자해 실효세율은 은행과 비슷했다. 채권 이자수익을 매길 때 원 단위 세금은 안 내기 때문이다. 예를 들어 세금이 19원으로 계산되는 10개 채권에 투자하면 실제는 100원만 내면 되지만, 1개 채권에서 같은 이자소득을 얻으면 190원을 전부 내야 한다. 부동산 등 대형 채권 투자자들도 실효세율은 14%로 낮아져 수혜가 클 것으로 보인다. 부동산 대출을 주로 다루는 어니스트펀드의 ‘김포 테라스테이’ 상품은 세후 수익률이 연 9.7%에서 1.8% 포인트 오른 11.5%가 될 전망이다. 피플펀드는 10만원씩 분산투자하는 ‘트렌치A’ 상품의 세후 수익률이 연 7.61%에서 1.27% 포인트 오를 것으로 추산했다. 그러나 부실 P2P 업체로 인한 소비자 피해가 적지 않아 정부가 올해 안에 P2P 금융 가이드라인을 개정하거나 법제화해 규제를 강화할 가능성이 높다. 157개 P2P만 자회사인 연계대부 업체가 금융위에 등록돼 있고, 전체 P2P 업체는 직접 금융감독을 받지 않는다. 한국P2P금융협회는 “이번 세율 인하로 공유경제가 활성화되고, 부적격 P2P 금융회사를 걸러내 건전한 운영을 유도할 것으로 기대한다”고 밝혔다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

‘8·2 부동산 대책’이 나온 지 1년이 됐다. 8·2대책은 다주택자 양도세 중과, 재건축 허용 강화, 주택담보대출 억제, 청약자격 강화 등 주택 투기를 옥죄는 가능한 모든 수단을 담았다. 투기 거래를 차단하는 동시에 기존 다주택자에게는 주택 처분 압박을 줬다는 점에서 역대 정책과 비교할 수 없을 만큼 강력했다. 그러나 주택 거래량 감소, 양극화 심화 등과 같은 부작용이 발생했다는 지적도 나온다.우선 집값 폭등을 잡았다는 점에서 8·2대책은 절반의 성공을 거뒀다는 평가를 받는다. 이명박·박근혜 정부의 주택시장 활성화 대책으로 후끈 달아오른 주택 시장은 문재인 정부 출범 이후에도 쉽게 잡히지 않았다. 다주택자 양도세 중과, 주택담보대출 억제 등이 담긴 8·2대책 발표 이후에도 서울 집값은 계속 올랐다. 29일 한국감정원에 따르면 서울 아파트값은 8·2대책 이후 지난달까지 11개월간 6.60% 올랐다. 8·2대책 이전 1년 상승률(4.74%)보다 더 올랐다. 특히 서울 송파(13.56%)·강남(10.52%)·강동구(9.70%) 등 강남권 아파트값은 10.47%나 뛰었다. 경기 성남시 분당구 아파트값도 15.29% 상승했다. 그러나 대책의 수단이 본격 시행되면서 서울 집값 상승 곡선은 눈에 띄게 완만해지는 등 변곡점을 맞았다. 지난 4월 다주택자 양도세 중과 조치 시행 이후 강남권 아파트값 상승률은 강북권 아파트값 상승률을 밑돌았다. 서울 집값 상승을 이끌었던 재건축 아파트 규제를 강화하면서 묻지마 투자 분위기와 가격 오름세도 어느 정도 꺾였다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “주택시장이 실수요자 중심 시장으로 재편되고 전방위적인 규제정책으로 2∼3년간은 집값 상승을 억제할 것”이라고 내다봤다.8·2대책은 주택시장의 투명성 확보와 패러다임 변화를 가져오는 시발점도 됐다. 음성적으로 이뤄졌던 임대차시장을 제도권으로 끌어냈다. 다주택자의 임대사업등록을 유도한 것이 무엇보다 큰 성과다. 국토교통부에 따르면 올해 상반기 신규 임대사업 등록자 수는 7만 4000명이나 된다. 지난해 상반기 등록자 수보다 2.8배 많다. 임대사업 등록 확대는 정확한 임대주택정책을 펼 수 있는 통계 확보, 임대소득의 조세 형평성을 이루는 전제조건이다. 장희순 강원대 교수는 “집에 대한 시각을 바꾸는 계기도 됐다”며 “주택 보유 가구 수에 비례해 무한 투자 수익을 올릴 수 있다는 생각을 바꾸게 했다”고 말했다. 반면 주택시장 양극화, 거래량 감소 등과 같은 부작용도 따랐다. 대책과 상관없이 주택공급이 증가하는 상황에서 전국을 대상으로 옥죄는 정책을 펼쳤기 때문에 지방 주택시장은 완전히 가라앉았다. 8·2대책 이전 1년간 0.01% 올랐던 지방 아파트값은 대책 발표 이후 11개월 동안 1.70% 하락했다. 거래량 감소 부작용도 따랐다. 국토부 통계에 따르면 8·2대책 이전 1년간 월평균 주택 거래량은 8만 7167건에서 대책 발표 이후에는 7만 5302건으로 13.6% 감소했다. 주택대출 억제 정책으로 실수요자까지 주택자금 마련에 애를 먹는 경우도 많다. 담보 1순위로 제공하는 신규 아파트마저 중도금, 잔금 대출 규모가 축소돼 입주 지연 부작용이 따르고 있다. 양도세 중과를 피하고자 증여를 통한 자산 대물림 증가도 나타나고 있다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “다주택자 양도세 중과, 재건축 조합원 지위 양도 금지 등으로 거래량이 줄고 시장 가격 형성 왜곡현상도 나오고 있다”며 “매물이 충분히 돌고 거래가 활성화되게 하는 정책도 검토할 필요가 있다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr