9·13 부동산 대책 이후 대출을 받으려는 사람들은 복잡한 세부 규정 탓에 혼란스럽기만 하다. 무주택자는 원칙적으로 이번 대책과 관련이 없지만 공시가격 9억원 이상의 고가주택을 구입할 때는 규제가 적용된다. 또 각종 대출규제는 지난 14일부터 바로 적용됐지만 전세대출 보증 제한은 10월 이후부터 적용된다. 금융위원회가 공개한 ‘주택시장 안정대책 관련 주요 FAQ(자주 묻는 질문)’를 바탕으로 대출 주체별 규제 사례를 총정리 했다. →무주택자는 주택담보대출의 제한이 없나. -원칙적으로 없다. 다만 9월 14일 이후 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에서 공시가격 9억원 이상의 고가주택을 구입했다면 2년 안에 전입해야 한다. 9월 14일 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 납입했다면 전입하지 않아도 된다. →2년 안에 전입할 수 없을 때에는 어떻게 하나. -해외파견 근무 등으로 2년 안에 전입이 불가능할 때에는 이를 명백하게 입증하면 예외를 인정받을 수 있다. →무주택자가 주택담보대출을 받은 뒤 집을 상속받았을 때에는 주택보유수 산정에 포함이 되나. -포함되지 않는다. 대출 신청 이전에 상속받은 주택만 포함된다. →전세를 살고 있는 무주택자는 전세대출에 변화가 있나. -없다. 무주택자는 전세대출 공적 보증에서 소득 제한을 받지 않는다. →전세대출 보증 제한은 언제부터 시행되나. -이번 대책에 따라 다주택자와 1주택자 중 부부합산 소득이 1억원을 넘는 경우 전세대출 보증이 제한된다. 적용 시점은 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 규정 개정을 거쳐 10월 중 시행될 예정이다. →전세보증 때 주택 보유수 산정에 포함되는 주택의 범위는 어떻게 되나. -부부합산 기준으로 주택과 복합용도 주택을 포함해 합산한다. 오피스텔은 제외된다. →분양권이나 조합원 입주권은 주택 보유수에 포함되나. -현재 거주 가능한 주택이 아니기 때문에 포함되지 않는다. →공적 보증이 아닌 서울보증보험을 통해서는 다주택자도 전세보증을 받을 수 있나. -불가능하다. 서울보증보험도 10월 중 공적보증 제도와 맞춰서 제도를 개선할 예정이다. →부부합산 소득이 1억원이 넘는 1주택자인데 서울보증보험을 통해서는 전세보증을 받을 수 있나. -서울보증보험은 1주택자 소득요건을 도입하지 않거나 합산 1억원보다 높이는 방안을 검토 중이다. 앞으로 공적 보증을 받기 어려워지는 1주택자의 상당수가 서울보증보험을 이용할 것으로 예상된다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

정부가 ‘9·13 부동산 종합대책’ 후속 조치로 내놓은 추가 공급 계획에 대해 전문가들은 서울 강남권의 고가주택 가격을 잡기는 어렵겠지만, 최근 주택가격 급등에 따른 불안감에 추격매수에 나섰던 서울 강북과 수도권 수요를 해결하는데는 도움이 될 것이라고 보고 있다. 규제 일변도의 부동산 정책을 내놨던 정부가 본격적으로 주택공급을 추진하겠다고 밝힌 것도 주택 가격 안정에 도움을 줄 것이라는 분석도 나온다. 21일 국토교통부는 1차로 지방자치단체 협의 절차 등을 완료한 중·소규모 택지 17곳에 3만 5000여 가구를 추가 공급한다고 밝혔다. 서울에는 송파구 옛 성동구치소 부지 등 11곳이 선정돼 약 1만 가구가 공급된다. 경기도는 광명, 의왕, 성남, 시흥, 의정부 등 5곳에 1만 7000가구가, 인천은 검안 역세권에 7800가구가 신규 공급된다. 당초 정부가 계획했던 것보다 발표 물량이 줄었지만, 정부는 지방자치단체들과 추가 협의를 통해 신규 택지를 추가로 조성하겠다는 계획이다. 전문가들은 최근 주택가격 급등에 따라 서울 강북과 수도권 등을 중심으로 나타나던 추격매수는 다소 진정될 것으로 보고 있다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “새로 3만 5000가구가 물량 면에서 많지는 않지만 위치가 나쁘지 않고, 정부가 추가로 신규 택지를 조성하겠다는 의지를 밝힌 것에 주목해야 한다”면서 “실수요자들의 추격 매수세가 거센 서울 강북권과 수도권의 가격 강승 분위기를 어느 정도 잡지 않을까 본다”고 말했다. 한 개발사 관계자는 “서울과 수도권의 주택 공급이 부족하다는 현실을 정부가 인식한 것이 중요하다”면서 “공급 부족으로 인한 주택 가격 상승 가능성이 낮아질 것”이라고 전망했다. 반면 함영진 직방 빅데이터랩장은 “시장의 불안감을 잠재우기에는 세부적인 내용이 좀 떨어지는 것 같다”면서 “향후 추가적으로 진행되는 택지 공급이 원활하게 진행되지 않으면 다시 시장이 출렁일 수 있다”고 분석했다. 이번 공급 대책이 서울 집값 폭등의 진원지가 됐던 강남권 고가 아파트 가격을 잡기는 어렵다는 분석도 나온다. 정부가 공급하기로 한 택지지구와 서울 강남권의 수요층이 완전히 다르기 때문이다. 김 연구위원은 “판교나 위례 같은 강남 수요를 분산시킬만큼 좋은 입지는 보이지 않는다”면서 “강남, 특히 한강변의 고가주택들은 이미 일단 주택시장과는 다르게 움직이고 있어 신규 택지공급 정책으로는 가격을 잡기 어렵다”고 말했다. 한 대형 건설사 임원도 “지난번 종부세 강화와 대출 규제가 고가 아파트로 유입되는 투자자금을 막는 것이었다면, 이번 택지 공급은 실수요자들이 밀어올리고 있는 서울 강북권의 주택가격을 안정시키기 위한 조� 굡窄庸� “정부가 강남 고가 주택시장에 대한 정책과 보통 시민들이 사는 주택시장에 대한 정책을 따로 가져가는 것 같다”고 설명했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

▲ 주택시장 안정방안, 효과는?14일 오전 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 등 서울 시내 모습. 정부는 전날 ‘9·13 주택시장 안정방안’ 발표에서 서울·세종 전역과 부산·경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 주택분 종합부동산세 최고세율을 최고 3.2%로 중과하고, 세 부담 상한도 150%에서 300%로 올린다고 밝혔다. 2018.9.14 연합뉴스정부가 뒤늦게 주택 시장 안정대책 접근 전략을 수정했다. 대규모 택지개발 불허방침을 바꿔 수도권에 330만㎡ 이상 신도시 4~5곳을 추가로 건설하기로 했다. 주택 정책을 투기 수요 억제 일변도에서 벗어나 공급확대 정책을 동시에 펼치는 ‘투트랙’ 전략으로 변경한 것이다. 정부는 출범 당시부터 주택시장 불안 원인은 공급 부족이 아니라 투기 수요가 만연했기 때문이라고 판단, 지난해 내놓은 ‘8·2대책’과 최근 발표한 ‘9·13대책’ 등을 통해 투기 수요 차단 정책에 몰입했다. 서울·수도권 집값 폭등 원인에는 투기 수요 증가와 함께 공급 부족에 따른 시장 수급 불안도 포함됐다는 전문가들의 지적에는 애써 눈을 감았었다. ‘9·21대책’을 통해 공급확대도 병행하기로 정책을 선회한 것은 수요 차단 정책만으로는 시장 불안을 잠재울 수 없다는 것을 뒤늦게나마 깨달았기 때문이다. 강력한 수요 억제책을 내놓으면 곧바로 매물이 쏟아져 나와 집값이 안정되고, 공급 확대 효과를 볼 것이라는 기대가 빗나간 것도 공급확대 카드를 꺼내 들게 했다. 정부가 양도세 중과, 보유세 강화, 대출 규제 등과 같은 수요억제 대책을 내놓았지만 기대와 달리 시장에는 매물이 달려 수급 불균형이 생기는 부작용을 가져왔다. 나 홀로 가족 증가 등으로 서울·수도권에는 여전히 주택 실수요가 많다는 지적도 공급 확대를 불러왔다. 공급확대 정책에는 무주택자의 심리적 불안을 없애려는 목적도 들어 있다. 무주택자의 심리적 불안은 청약시장 과열, 기존 주택 수요 증가 등으로 집값을 끌어올리고, 결국 투기 수요로 번질 수 있다. 급확대 정책이 미래 투기 수요 증가를 진정시키는데도 도움이 된다는 것은 지난 정부의 주택정책에서 증명됐다. 200만호 공급대책이나 보금자리주택 공급대책 등이 나올 때는 집값이 눈에 띄게 안정됐었다. 서울 주택시장의 특수한 사정도 고려했다. 지속적인 주택공급으로 전국의 주택보급률은 102%(2016년 기준)를 넘었지만, 서울의 주택보급률은 96% 선에 머물러 있기 때문이다. 여기에 자기 집을 가진 자가 보유율은 48%에 불과하다. 서울의 두 가구 중 한 가구는 내 집이 없는 무주택자인 셈이다. 이번 정부가 버렸던 대규모 택지개발 카드를 다시 내놓은 것은 단기간 계획 물량을 공급하려면 이 길밖에 없다는 현실도 생각했다. 서울 도심에서는 택지가 고갈된 상태라서 공급 물량을 확대하는데 한계가 따르고, 그렇다고 재건축·재개발 규제를 완화하자니 기존 집값이 들썩이는 부작용이 우려되기 때문에 수도권 신도시 개발로 눈을 돌렸다고 보면 된다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

‘마이웨이’ 에서 나한일이 전처 유혜영에 대한 미안한 마음을 전했다. 20일 방송된 TV CHOSUN ‘인생다큐-마이웨이’에는 배우 나한일이 출연해 근황을 전했다. 지난 2006년부터 약 10년 동안 불법 대출과 부동산 투자 사기로 재판과 수감 생활을 해온 나한일. 그는 두 번째 수감 중 유혜영과 이혼했다. 나한일은 “굉장히 미안하다. 이런 상황이 된 것에 대해 다 제 탓인 것 같다. 전부 제가 원인 제공을 다 했다. 그래서 원망은 없다. 내 잘못이 많으니까. 내 잘못이 많은데 무슨 할 말이 있냐”면서 “서로가 상처 속에서 살지 말고 당당하게 행복하게 살았으면 좋겠다고 부탁하고 싶다”는 진심을 전했다. 한편 나한일은 배우 정은숙과 옥중 결혼식을 올렸다. 연예팀 seoulen@seoul.co.kr

잘 조율된 각본에 의해 움직이는 줄 알았다. 이해찬 더불어민주당 대표는 지난 8월 25일 취임하자마자 각종 부동산 대책을 거침없이 주문한다. ‘종합부동산세 강화’(8월 30일)와 ‘공급 확대’(9월 3일)에 이은 ‘토지공개념의 현실화’(9월 11일) 주문 등이 그것이다. 지침을 받은 듯 정부는 ‘9·13 대책’에서 다주택자 종부세 최고 세율을 3.2%로 올리는 등 양도소득세를 강화하는 강력한 세제 대책을 내놓았다. 여기에 서울 등지의 개발제한구역(그린벨트)을 풀어서 30만 가구의 주택을 공급하겠다는 계획도 포함했다. 다만, 서울시와의 조율을 거쳐서 오늘 발표하겠다고 했다.대책 발표 전 청와대 회의에서 김수현 사회수석이 대책의 수위를 높이는 등 최종 조율을 했다고 한다. 1주택자 종부세와 양도세 강화 등은 김 수석의 지론이 반영된 것으로 보인다. 기획재정부와 국토교통부 안을 대폭 수정했다고 한다. ‘청와대 대서소 논란’이 인 것도 이 때문이다. 여당의 실세 대표가 지침을 주고, 참여정부 부동산 대책의 설계자인 김 수석이 최종 조율한 모양새다. 강성 여당 대표와 청와대 수석의 등장에 시장은 아연 긴장했다. 그런데 그게 아니었다. 잘 짜진 각본이 아니라 ‘중구난방’이었다. 전용면적 85㎡ 이상의 주택에 대해 전량 가점제로 한다고 했다가 1주택자들의 반발을 사자 뒤로 물러선 데 이어 대출 시장을 혼란에 빠뜨렸다. 그린벨트를 풀어 서울 노른자위 지역에 주택을 공급하겠다던 대책은 박원순 서울시장의 반대로 갈지자걸음을 했다. 관심들이 많아서 어지간하면 박사다. 이른바 ‘부동산 국민 박사’다. 실물투자를 해본 주부를 만나면 얼치기 전문가나 담당 공무원도 혼쭐이 난다. 밥상머리에서는 물론 술잔을 앞에 놓고도 갑론을박이다. 문재인 정부 2년차 접어들어 뛰기 시작한 집값 대책을 놓고도 갑론을박이다. 국민 전문가들이야 말싸움 수준이지만, 고위 정책입안자나 집행자들의 다툼이라면 얘기는 달라진다. 국민 생활에 직접적으로 영향을 미치고, 정부·여당에 흠집이 생기기 때문이다. 여당 대표와 청와대 사회수석, 수도 서울의 시장, 기재부와 국토부 장관이 얽혀 있다. 사공은 많아 힘들은 쓰는데 방향을 잡지 못하고 헛심을 쓴다. 백미는 그린벨트 해제를 둘러싼 공방이다. 국토부는 그린벨트를 활용하자는 입장인 반면 서울시는 “그린벨트 해제는 미래 후손을 위한 유산으로 보존해야 하고, 개발해도 집값만 올린다”며 반대 입장을 고수했다. 여기에 지난 6월 용산·여의도 개발 계획 발표로 서울의 집값 상승을 유발했다는 비난을 받은 뒤 이를 접는 과정에서 쌓인 김현미 국토부 장관에 대한 박 시장의 앙금까지 겹쳐 감정싸움 양상이다. 정부와 서울시의 갈등은 어제오늘 일은 아니다. 참여정부 때 이명박 서울시장의 뉴타운을 놓고 첨예하게 맞섰다. 서울시 대변인이나 부시장 등이 나서면 국토부 주택국장 등이 나서서 반박하는 일이 하루가 멀다 않고 반복됐다. 이명박 대통령 때에는 박원순 시장의 서울시가 사업 추진이 지지부진한 뉴타운 해제 문제로 갈등을 빚기도 했다. 이들 갈등의 공통점은 서로 당을 달리했다는 것이다. 민주당 정부에 한나라당 출신 시장이나 한나라당 정부에 민주당 출신 시장 이런 식이었다. 그런데 같은 당의 부처와 서울시가 이처럼 첨예하게 맞서는 것은 전례가 없다. 마치 다른 당처럼 싸운다. 엘리트 공무원까지도 편을 갈라서 수장의 입맛대로 근거들을 만들어 낸다. 그런데 중재자가 없다. 대책을 주무른 청와대도 어느 한쪽의 손을 들어 주든지 중재를 하든지 해야 하는데 흔적이 보이지 않는다. 공급 확대에 불을 지핀 여당 대표도 뒤로 한발 물러서 있다. 박 시장과 김 장관, 이 대표까지 이번 문재인 대통령 방북단에 포함돼서 다녀왔다. 거기서까지 낯을 붉히진 않았을 것이다. 문 대통령처럼 이들도 좋은 결론을 냈길 바란다. 가부는 오늘 대책을 보면 알 수 있을 것이다. 그린벨트에 대한 미래세대 차원의 접근과 집값이라는 민생 차원의 접근이 충돌할 수는 있다. 서로 명분도 있다. 그러나 이것이 국민에게 몽니로 혼선으로 비쳐선 안 된다. 이는 곧 정책에 대한 신뢰 저하로 이어진다. 그렇게 보면 이미 엎질러진 물이다. 지금은 정부의 강력한 대책으로 시장이 움츠러든 상태다. 여기에 적절한 공급 대책이 뒷받침되지 않으면 반쪽짜리 대책으로 전락하고 만다. 틈이 생기면 집값은 이를 파고들 것이다. 그런 점에서 이번 갈등의 당사자들은 모두 옐로카드를 받아 마땅하다. sunggone@seoul.co.kr

자영업자 대출이 눈덩이처럼 불어 600조원에 육박했다. 영업이익으로 이자조차 못 내는 ‘좀비기업’도 늘었다. 서민 경제가 신통찮고 기업 구조조정이 더디다는 의미여서 경기 하강 논란에 직면한 한국 경제의 ‘복병’으로 작용할 수 있다. 한국은행이 20일 금융통화위원회에 보고한 ‘금융 안정 상황’ 자료에 따르면 올 2분기(4~6월) 말 자영업자 대출은 590조 7000억원이다. 지난해 말 549조 2000억원에서 6개월 사이 41조 5000억원이 늘었다. 지난해부터 가계대출 증가세는 한풀 꺾였지만 자영업자 대출 증가세는 오히려 확대됐다. 지난해 14.4%였던 전년 같은 기간 대비 증가율이 2분기에는 15.6%로 뛰었다. 특히 2분기에 은행의 자영업자 대출(총 407조 7000억원)은 12.9% 늘었으나 상대적으로 금리가 높은 비은행 대출(총 183조원)은 무려 22.2%나 불었다. 자영업자 대출 증가세를 이끈 주범은 부동산업이다. 2015년부터 2분기까지 부동산업 자영업자 대출 증가율은 평균 18.3%였다. 이는 제조업(2.6%)의 7배, 도소매(6.3%)의 2.9배, 음식·숙박업(9.1%)의 2배에 달하는 것이다. 자영업자의 소득 대비 부채 규모(LTI)는 지난해 기준 189%로 상용근로자(128%)를 훨씬 웃돌아 부채 구조의 취약성이 커질 가능성도 있다. 다만 국내 은행에서 한 달 이상 원리금을 갚지 못한 개인사업자 대출 연체율은 0.29%로 가계대출(0.25%)보다 높지만 중소법인대출(0.64%)보다는 낮아 아직은 대출 건전성이 양호한 편이다. 한은은 “향후 대내외 충격이 발생하면 과다 채무 보유자, 음식·숙박·부동산업 등의 취약차주를 중심으로 채무 상환 어려움이 커질 수 있다”고 평가했다. 또 3년 연속 영업이익으로 이자를 내지 못하는 한계기업이 지난해 말 기준 3112개로 전체 외부감사 대상 비금융법인의 13.7%를 차지했다. 이런 상황이 7년 이상 이어진 장기존속 한계기업, 이른바 ‘좀비기업’은 942개에 달한다. 장기존속 한계기업 중 자본잠식인 곳은 60.9%, 완전 잠식 상태인 기업도 33.3%에 이른다. 업종별로는 비제조업이 78.6%, 기업 규모별로는 자산 500억원 미만 중소기업이 66.9%를 각각 차지했다. 한은은 “장기존속 한계기업이 경제·금융에서 차지하는 비중이 크지 않아 관련 리스크는 제한적”이라면서도 “회생 가능성이 낮은 기업에 대한 구조조정 노력을 강화하고 금융기관은 대출 건전성을 관리해야 한다”고 말했다. 장세훈 기자 shjang@seoul.co.kr

정부가 ‘9·13 부동산 대책’에 따른 대출 규제 강화로 선의의 피해자가 생기지 않도록 보완 대책을 마련하기로 했다. 20일 기획재정부에 따르면 김동연 부총리 겸 기재부 장관은 전날 기재부 부동산시장 현장점검팀에 “금융 규제 강화와 관련해 다양한 사례가 발생할 수 있는 만큼 선의의 실수요자가 예기치 못한 피해를 받지 않도록 세심히 살피고 필요시 신속히 보완하라”고 지시했다. 9·13 대책은 1주택자도 주택 구입을 위한 주택담보대출을 원칙적으로 금지해 실수요자를 중심으로 불만이 제기됐다. 정부는 당초 1주택자 중 이사나 부모 봉양 등으로 사유를 한정해 주택담보대출을 허용하기로 했다가 다시 자녀 교육과 근무지 이전, 질병 치료 등을 추가했다. 또 전세보증금 반환 용도라면 주택담보대출을 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도까지 받을 수 있도록 했다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

대출 후 상속받은 집, 보유주택서 제외 종중 재산 등 ‘처분 불가능’ 입증해야9·13 부동산 대책으로 1주택자도 규제 지역 안에서 집을 새로 살 때 주택담보대출이 원칙적으로 금지됐지만 자녀 교육이나 평수 확대 등의 경우에는 예외가 인정된다. 대책 발표 이후 대출 관련 혼선이 빚어지자 은행연합회는 19일 이러한 내용 등을 담은 세부 규정을 시중은행에 배포했다. 은행도 헷갈리는 대출 규제를 문답 형식으로 풀었다. →무주택자가 주담대를 받은 뒤 집을 상속받으면 주택 보유 수 산정에 포함되나. -제외된다. 대출 신청 이전에 상속받은 주택은 산정에 포함된다. 다만 종중 재산 등 처분이 불가능한 사실을 입증하면 제외될 수 있다. →1주택자인데 자녀가 서울에 있는 대학에 진학했다. 자녀가 지낼 새집을 살 때 대출을 받을 수 있나. -입학허가서 또는 재학증명서를 내면 가능하다. 1주택자라도 교육 목적으로 주택을 추가 구입하면 대출이 가능하다. →서울에 집 한 채가 있는 맞벌이 부부인데 자녀가 초등학교에 진학했다. 부모님께 육아를 부탁드리면서 집 근처에 별도 주택을 마련해 드리려는데 대출이 가능한가. -재학증명서와 가족관계증명서를 내면 된다. 은행은 주기적으로 부모의 실제 전입 여부도 확인하게 된다. →경기에서 20평대 아파트에 사는데 같은 단지의 30평대로 이사하려 한다. 기존 아파트를 부동산에 내놨지만 팔리지 않아 전세를 주려 한다. 주담대를 받을 수 있나. -가능하다. 다만 기존 아파트는 2년 안에 처분해야 한다. →기존 주택 처분을 조건으로 대출을 받았다가 조기 상환한 뒤 기존 주택을 처분하지 않으면 불이익을 받나. -대출을 갚았더라도 2년 안에 기존 주택을 처분하겠다는 중대 약정을 위반한 것이므로 3년간 주택 관련 대출이 막힌다. →5000만원의 생활안정자금 대출을 받은 1주택자인데 추가로 6000만원 대출을 신청하려고 한다. 연간 한도가 1억원이라는데 대출을 받을 수 있나. -가능하다. 9·13 대책 시행 이전에 취급된 주담대는 한도 관리 대상에 포함되지 않는다. →전세를 끼고 서울에 집 한 채를 사 놓았는데 전세보증금 반환을 위한 대출도 1억원까지만 받을 수 있나. -전세보증금 반환 목적이라면 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도까지 대출을 받을 수 있다. 다만 주택 공시가격이 9억원을 넘으면 본인이 해당 주택에 전입할 때만 가능하다. →구분 등기된 다세대주택을 2채 보유한 경우에도 다주택자인가. -다주택자에 해당된다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

강북도 폭등 멈추고 추격 매수 사라져 ‘9·13대책’ 발표 이후 서울 주택시장이 숨을 죽였다. 일단 가격 폭등세가 멈췄고, 추격 매수세도 사라졌다. 매도·매수인 간 극심한 눈치 보기만 이어질 뿐 거래는 이뤄지지 않고 있다. 대책 발표 일주일을 맞은 19일 서울 강남권 아파트값은 진정세로 돌아섰다. 부동산114 시세에 따르면 강남구 대치동 은마아파트 76㎡ 중간층 시세가 18억원 정도에 나왔다. 거래는 활발하지 않았지만, 대책 발표 전에 호가가 19억원까지 올랐던 아파트다. 단지 안에 있는 한 부동산중개업소 대표는 “집주인들이 더는 가격을 올려 내놓지 않아 일단 폭등세는 멈춘 것 같다”고 말했다. 서초구 반포동 반포자이 84㎡ 아파트는 지난달 23억 5000만원에 실제 거래된 것으로 신고됐다. 하지만 대책 발표 이후 호가 오름세가 멈췄다. 인근 부동산중개업소 대표는 “고가 아파트는 1주택자라도 종부세 강화, 대출 규제 등의 대상에 포함돼 수요가 끊겼다”며 “추격 매수세가 사라지면서 호가가 시세로 굳어지는 현상은 줄어들 것 같다”고 예상했다. 강북권 아파트값도 호가 폭등이 가라앉았다. 용산구 한강로 시티파크1단지 146㎡ 아파트 시세는 16억원에 머물러 있다. 최근 실거래가 15억 7000만원에 신고된 아파트다. 종로·마포·서대문 등 도심 아파트도 호가 오름세가 멈췄다. 종로구 무악동 한 중개업소 대표는 “호가가 떨어지고 수요가 줄면 가격 조정이 이뤄지지 않겠냐”며 “강남 아파트값 움직임 추세에 따라 강북도 따라갈 것 같다”고 내다봤다. 강남·북을 가리지 않고 추격 매수세도 사라졌다. 주택 구매 수요를 진정시킨 가장 큰 원인으로는 대출 규제가 꼽힌다. 다주택자 규제를 강화해도 매물은 쏟아지지 않고 있다. 한편 올해 말까지 서울을 비롯한 수도권에서 아파트 입주 물량이 늘어나는 만큼 주택시장 안정에 영향을 미칠지 주목된다. 국토교통부에 따르면 오는 10~12월 수도권 아파트 입주 물량은 총 6만 3838가구로 지난해 같은 기간보다 8.6% 증가한다. 이 중 서울 아파트 입주 물량은 2만 526가구로 3분기(6626가구)보다 3배 이상 늘어난다. 부동산 업계에서는 12월 송파구 가락동에 ‘송파 헬리오시티’ 9510가구가 쏟아지면서 강남권 수요의 일정 부분을 소화할 수 있을 것으로 보고 있다. 또 서울은 물론 인천 송도(2708가구), 하남 미사(2363가구), 김포 한강(1770가구), 의정부(2608가구) 등에서도 적지 않은 입주 물량이 나와 매매·전세시장 안정에 도움을 줄 것으로 기대된다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

지난 6월 기준 1+2등급 70% 육박 “은행들 숨은 빚 확인보다 수익 치중” ‘신용평가시스템 부실 작동’ 지적도가계 빚이 늘어나는 동안 신용평가시스템이 제대로 작동하지 않고 있다는 비판이 제기됐다. 18일 키움증권에 따르면 나이스평가정보에서 경제활동인구 가운데 가장 좋은 신용등급인 1등급이 차지하는 비율은 지난 6월 기준 41.5%이었다. 이는 2013년 12월(26.2%)에 비해 약 15.3% 포인트 늘어난 수치다. 1등급과 2등급을 합하면 69.9%다. 2014년 말부터 2017년 말까지 국내총생산(GDP) 대비 가계부채(전세보증금 포함)는 18.8% 늘어났지만, 전체 신용등급 구조는 오히려 개선됐다. 전세보증금이나 개인사업자 대출은 가계부채로 잡히지 않는 데다가 연체 이력을 중심으로 개인 신용등급이 산정되는 것이 주원인으로 풀이된다. 나이스평가정보는 상환 이력 정보에 가장 높은 가중치(39%)를 줘 신용등급을 산출한다. 현재 부채 수준(22%)도 고려해 신용등급이 산정되지만, 전세보증금은 개인 빚에 반영되지 않아 실제 반영비율은 높지 않았다는 해석이다. 이에 대해 금융권 관계자는 “고객들이 신용등급을 적극적으로 관리하면서 연체율이 떨어졌다”며 “안정성이 중요해 임의로 신용등급 산정 기준을 바꿀 수 없고, 은행도 신용평가사의 신용등급을 조정해서 활용한다”고 전했다. 나이스평가정보 공시에 따르면 지난 6월 전체 인구에서 1등급(25.6%)과 2등급(17.6%)는 43.2%를 차지했다. 반면 은행이 이런 숨겨진 부채를 찾아내 등급을 조정하지 않고 수익을 올리고 있다는 지적도 있다. 서영수 키움증권 연구원은 “신용평가시스템이 제대로 작동하지 않은 것도 부채 증가의 원인”이라며 “대출을 받아 부동산에 투자한 대출자가 ‘VIP 고객’으로 분류돼 최대한도와 최저금리로 신용대출과 임대사업자대출을 어려움 없이 받았을 것”이라고 지적했다. 그는 “주택임대차정보시스템(RHMS) 완성도가 높아지면 다주택자의 신용등급이 큰 폭으로 조정될 것”이라고 덧붙였다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

시중銀 코픽스 연동 금리 0.02%P↑ ‘변동형’은 연내 최고 5% 돌파 예상 1주택자들 체감 고통 더 커질 수도 시중은행들이 주택담보대출 금리를 잇따라 올리고 있다. 정부가 올해에 이어 내년에도 주택 공시가격을 대폭 인상하겠다고 밝힌 데 이어 주택 보유자들의 부담이 가중될 전망이다. 특히 집을 팔아 시세차익을 챙기기 어려운 1주택자들은 ‘진퇴양난’에 빠질 수 있다는 지적도 나온다.18일 금융권에 따르면 KB국민은행은 이날 잔액 기준 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 연동 주담대 금리를 기존 3.56∼4.76%에서 3.58∼4.78%로 0.02% 포인트 올렸다. 신한은행(3.19∼4.54%), 우리은행(3.29∼4.29%), NH농협은행(2.89∼4.51%) 등도 0.02% 포인트씩 인상했다. 은행 관계자는 “올해 안에 변동형 주담대 금리가 최고 5%를 넘길 것이라는 전망이 지배적”이라면서 “미국 연방준비제도가 이달 연방공개시장위원회(FOMC)에서 기준금리를 추가 인상하고, 한국은행도 이에 맞춰 기준금리를 인상하면 대출을 끼고 집을 산 사람의 이자 부담이 커질 것”이라고 말했다. 실제 금융위기에 따라 저금리 기조가 형성되기 전인 2006~2008년에는 은행권 주담대 금리가 5~7% 수준이었다. 게다가 지난 17일 기획재정부는 9·13 대책 후속 조치 점검회의에서 시세가 급등한 주택의 가격 상승분을 공시가격에 적극 반영하겠다는 뜻을 재확인했다. 현재 서울 아파트 공시가격의 시세반영률(공시가격/실거래가)은 50~70% 정도다. 전국 아파트 공시가격 상승률은 주택 경기가 반등을 시작한 2014년 0.36% 이후 2015년 3.12%, 2016년 5.97%, 지난해 4.44%를 기록했으며 올해도 5.02%로 비교적 높은 수준을 유지하고 있다. 부동산 업계에서는 올해 서울 집값이 급등한 데다 정부가 시세반영률을 높이기로 한 만큼 내년 공시가격 상승률이 두 자릿수에 이를 것으로 보고 있다. 이렇게 되면 9·13 대책의 타깃이 된 공시가격 9억원 이상 고가주택 소유자나 다주택자는 물론 1주택자가 내야 하는 재산세도 늘어날 수밖에 없다. 더욱이 1주택자는 집값이 올랐다고 해서 집을 팔아 시세차익을 챙기기도 어렵다. 부동산 관계자는 “종합부동산세는 내야 하는 사람이 많지 않아 실제 정부가 느끼는 조세 저항은 크지 않을 수 있다”면서도 “하지만 주담대로 집을 산 1주택자는 시세차익을 실현하기 어려운 반면 대출 이자와 보유세 부담은 커지기 때문에 체감하는 고통은 더 클 수 있다”고 분석했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

“9·13대책 결정 직전 주요 정책 뒤집혔다” 집값 폭등 책임론에 사실상 국토부 ‘패싱’ 그린벨트 해제 놓고 서울시에 ‘읍소’ 형국 부동산 주무 부처 ‘칼자루’ 뺏기고 눈치만“(9·13 부동산 대책) 결정 직전에 주요 정책이 BH(청와대)에서 많이 바뀌었죠. 지난해 8·2 대책으로 집값을 잡겠다고 했는데 못 잡은 부분도 있고….”(국토교통부 간부 A씨) “여러 부처가 대책에 관여하니 청와대에서 교통정리를 해야죠. 또 김수현 청와대 사회수석이 부동산 문제 전문가이고 정책 장악력도 있으니 국토부가 들러리로 보일 수 있죠. 국토부가 실력이 없는 것은 아닌데 시어머니가 워낙 많으니….”(S대 행정학과 B교수) 실제 김현미 국토부 장관은 지난 13일 정부서울청사에서 진행된 ‘9·13 대책’ 발표 당시 “오는 21일 신규 택지를 발표하겠다”는 것 외에는 특별한 언급을 내놓지 않았다. 지난해 8·2 대책 당시 자신감에 찬 어투로 대책을 읽어 나가던 모습과 사뭇 대비된다. 최근 국토부 분위기가 ‘멜랑콜리’(이유를 알 수 없는 우울감)한 이유다. 추가적으로 공급 정책을 내놓으면 분위기가 또 달라질 수 있겠지만 예전과 달리 지방자치단체의 반발이 거세 이마저도 쉽지 않다. 특히 국토부 일에 한마디씩 거드는 시어머니들이 훈수 두기를 멈출 가능성이 낮다는 점에서 한동안 이런 상태가 이어질 전망이다. 국토부 직원들이 맥이 빠진 가장 큰 이유는 정책 영향력이다. 9·13 대책 발표를 하루 앞둔 12일 김 수석이 김태년 더불어민주당 정책위의장을 만나 대책 관련 논의를 거쳐 그 결과를 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 김현미 장관 등과 협의한 뒤 최종 확정했다. 대출 규제 등 주요 사안은 청와대에서 세부 사안까지 직접 챙겼다. 그러나 국토부 핵심 간부들은 내용조차 제대로 파악하지 못했다. 한마디로 국토부가 9·13 대책에서 ‘패싱’을 당한 것이다. 8·2 대책 이후 서울 아파트값이 16.4%나 급등한 것에 대한 책임론이 제기되면서 국토부가 정책 결정 과정에서 밀렸다는 분석도 있다. 국토부 관계자도 “이번 대책이 대출 규제와 종합부동산세 강화가 중심이기 때문에 국토부 역할이 작아 보이는 것”이라면서 “21일 신규 택지 지정 등 공급 관련 정책이 진행될 것이기 때문에 그런 우려는 맞지 않다”고 선을 그었다. 하지만 다른 관계자는 “그래도 주무 부처인데…”라면서 “칼자루를 빼앗기고 기분이 좋을 수는 없다”고 털어놨다. 최근 국토부가 팔자에 없는 ‘을’(乙) 역할을 해야 하는 점도 우울감을 더하는 요인이다. 사실 9·13 대책을 국토부가 주도하지 못한 가장 큰 이유는 서울과 수도권에 신규 택지를 구하지 못해서다. 구체적으로는 서울시와 그린벨트 해제 관련 협의를 마치지 못해 국토부가 중심이 되는 공급 대책을 내놓지 못한 탓이다. 서울 집값을 잡기 위해 필요한 것은 서울에 집 지을 땅인데, 서울시는 이명박 전 대통령 시절인 2009~2010년 강남구 자곡동 등 그린벨트 2.5㎢를 풀어 시세의 반값으로 아파트를 공급하는 ‘보금자리 주택’을 내놨지만 입주자들의 배만 불려 줬다며 땅을 추가로 내놓기를 거부하고 있다. 30만㎡ 이하 그린벨트 해제 권한은 시·도지사에게 있다. 결국 몸이 달아 있는 국토부가 서울시에 읍소해야 하는 형국이 된 셈이다. 한 개발사 관계자는 “배짱을 부리는 서울시에 매달려야 하는 상황도, 엘리트로서 자부심이 큰 국토부 공무원들에겐 자존심이 상하는 일”이라고 말했다. 8·2 대책 책임론으로 국토부가 주택 정책에서 주도권을 잃었다는 평가지만 김 장관의 위상에는 변화가 없다. 여권은 “부동산 가격 폭등은 전 정부의 잘못이기 때문에 김 장관에게 책임을 물을 수 없다”는 입장이다. 하지만 여권이 김 장관에게 책임을 묻게 되면 현 정권의 부동산 대책이 잘못됐다는 것을 시인하는 것이기 때문에 입 밖으로 꺼내기 힘들다는 분석도 있다. 이런 상황이 바뀔 가능성은 적다. 문재인 정부는 정권 초기부터 주택 문제를 규제 중심으로 풀어 가겠다는 입장이라 공급 정책을 추진한다고 해도 제한적일 수밖에 없다. 또 노무현 전 대통령 후반기 혁신도시와 제2기신도시 개발을 추진했지만 오히려 서울 외에 수도권과 지방 부동산 시장까지 급등하게 만들었던 기억도 공급 정책을 제한적으로 추진하는 원인이 되고 있다. 여기에 여권 실세들의 정책 간섭도 지속될 전망이다. 9·13 대책이 나오기 열흘 전부터 장하성 청와대 정책실장과 이해찬 민주당 대표, 이재명 경기도지사 등 현 정권 실세들이 각기 다른 내용으로 한마디씩 훈수를 두기도 했다. “눈 딱 감고 소신대로 일하면 될 것 아니냐”고 할 수도 있지만 그러다 ‘물 먹은’ 선배들을 수차례 본 국토부 공무원들 입장에선 이들의 발언을 무시하기도 어렵다. 전 국토부 고위 공무원은 “주택 문제는 국민들의 삶에 직접적으로 영향을 미치기 때문에 정치적 이해관계를 따져서는 안 되는데 여야를 막론하고 표 계산만 하는 것 같다”면서 “배가 산으로 간다는 것을 알아도 지켜볼 수밖에 없으니 힘이 빠질 것”이라고 말했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

GDP 대비 가계부채 95%…美보다 높아 반도체 뺀 수출 증가율은 0.37%에 그쳐 조선 -56% 등 감소세…내수 시장 침체도 “가계부채 등 부담에 각종 정책 효과 못봐”경제 위기는 외부 세력에 의한 강제적 변화를 이끄는 원인이 된다. 양극화의 단초라는 악평도 받지만 1997년 외환위기 당시의 산업 구조조정은 기업 경쟁력 강화로 이어진 측면도 있다. 2008년 금융위기 이후에도 우리 경제는 적잖은 변화를 겪었지만 돌파 카드는 혁신이 아닌 ‘빚’이었다고 해도 과언이 아니다. 2008년 말 723조 5000억원이었던 가계부채는 지난 2분기 1493조 2000억원으로 2배 이상 불어났다. 지난 3~4년 동안 “빚을 내서 집을 산다”는 부동산 투자 경향이 강화되면서 국내총생산(GDP) 대비 가계부채는 지난해 기준 94.8%까지 올랐다. 미국(79%)과 일본(57%), 중국(44%)은 물론 경제협력개발기구(OECD) 평균(70%)보다 훨씬 높다. 이는 눈에 보이는 부채만 따진 것이다. 국제 기준은 개인사업자를 가계로 분류하고, 개인 간 채무인 전세보증금도 부채로 잡는다. 이 기준을 적용하면 지난 1분기 기준 가계부채 총액은 무려 2343조원에 달한다. 이 중 791조원에 이르는 주택담보대출, 512조원의 전세보증금은 주택시장이 조정을 받으면 부실화 가능성이 크다. 양은 물론 질적인 측면에서는 더 위험하다. 가계부채 대출에서 원금과 이자를 동시에 상환하는 장기대출 비중이 20% 안팎에 불과하다. 전문가들은 금융위기가 가계부채 문제를 정리할 수 있는 기회였음에도 정부가 이를 외면했다고 지적한다. 정희수 하나금융경영연구소 팀장은 “가계부채 등이 부담으로 작용하면서 정작 자본시장 육성 관련 정책도 탄력을 받지 못했다”고 지적했다. 수출에 의존하는 경제 구조임에도 지난 10년 동안 미래 먹거리를 찾는 데 실패했다는 점도 문제다. 지난 1~8월 수출액은 3998억 달러로 사상 최대다. 이런 추세라면 올해 연간 수출액은 사상 처음 6000억 달러 돌파가 예상된다. 특히 지난달 반도체 수출액이 전체 수출액에서 차지하는 비중은 22.5%로 역대 최고치다. 그런데 다른 산업을 살펴보면 문제가 심각하다. 올해 8월까지 수출은 지난해보다 6.6% 늘었지만 반도체를 빼면 증가율은 0.37%로 내려앉는다. 조선(-56.2%), 액정표시장치(-8.8%), 가전(-7.3%), 무선통신기기(-5.4%) 등은 8월까지 누적 수출액이 감소세다. 반도체 업계 관계자는 “반도체 슈퍼사이클(장기적인 가격 상승 추세)에 들어섰다는 얘기가 나오지만 수요가 계속 늘 것인지는 알 수 없다”면서 “반도체도 사실 20년 전 확보한 경쟁력 우위를 바탕으로 지금까지 버티는 상황인데 빨리 미래 먹거리를 만들어야 한다는 고민은 기업 현장에 있는 사람이라면 누구나 할 것”이라고 말했다. 주원 현대경제연구소 경제연구실장은 “독일의 ‘인더스트리 4.0’처럼 기존 산업 경쟁력 강화가 더 중요할 수 있다”고 강조했다. 국민소득 3만 달러 시대에도 커지지 않은 내수 시장 역시 고민이다. 문재인 정부는 ‘소득주도성장’을 해법으로 제시했지만 현재까지 성적은 신통찮다. ‘최저임금 인상→저소득층 소득 증가→내수 활성화→국민소득 향상’이라는 선순환이 만들어지지 않는 것이다. 이영 한양대 경제학과 교수는 “성장이 올라가서 분배가 개선되는 것이지 소득을 인위적으로 올린다고 성장을 한다는 것은 이해가 안 되는 부분이 있다”고 말했다. 결국 지난 10년간 한국 경제는 혁신 대신 ‘빚’이라는 진통제로 고통을 넘겼고, 새 먹거리를 찾는 수고보다 이전에 심어 놓은 과실을 따먹으며 살았다는 얘기다. 79개월 연속 무역흑자와 4000억 달러가 넘는 외환보유고, 은행권의 안정성 강화에도 불구하고 터키, 아르헨티나 등 신흥국 위기설에 움찔하는 이유다. 특히 우리가 쓸 수 있는 카드가 얼마 없다는 것이 더 문제다. 이미 가계부채는 턱밑까지 찼고, 미국 연방준비제도이사회(연준)가 추가 금리 인상을 예고해 현재 1.50%인 기준금리도 활용 카드가 아니다. 전성인 홍익대 경제학과 교수는 “부채와 무역흑자로 벌어들인 이익 중 상당 부분이 부동산 등 콘크리트 덩어리에 들어갔다”면서 “지표로만 보면 어느 때보다 안정적으로 보이지만, 실제로는 어디서 뭐가 터져도 이상하지 않은 상황”이라고 꼬집었다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

신규주택 돈줄 막고 다주택자엔 종부세 집주인·매수자 ‘눈치’…투기 수요 진정세 ‘공시가 6억 이하’ 임대업 전환 稅줄일 듯소규모 다주택자 중심 매물 쏟아질 수도‘9·13대책’ 발표 이후 서울, 수도권의 과열됐던 주택시장은 일단 진정세로 돌아선 듯해 보인다. 지난 주말 서울 지역 아파트값은 호가 상승세가 주춤해졌다. 집주인, 매수자 모두 극심한 눈치 보기 작전에 들어가면서 이따금 이뤄졌던 거래마저도 성사되지 않고 있다. 어느 때보다 강력한 대책이라는 평가를 받으면서 일단은 약발이 먹혀드는 모습이다. 전문가들은 신규 주택 구입 돈줄이 막히고, 다주택 보유에 따른 심리적 부담이 커져 주택 투기 수요가 줄어들 것으로 전망했다. ●다주택자 신규 대출 원천 차단에 거래절벽 이번 대책으로 주택 구입 심리가 크게 사그라졌다. 가장 큰 충격은 다주택자의 주택 구입 대출을 틀어막은 조치다. 실수요자든 투자 거래든 매수자가 선뜻 달려들 수 없는 환경이 조성됐다. 집값을 모두 자기 자본으로 동원할 능력이 없으면 집을 사지 말라는 것이기 때문이다. 그동안 주택 거래의 상당 부분을 차지했던 기존 주택 보유자들이 추가로 집을 사들이는 투자성 거래는 끊긴다고 보면 된다. 2주택 이상 보유자는 규제지역에서 신규 주택담보대출이 전면 금지되고, 1주택자도 규제지역 내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입 시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 이사를 위해 추가 대출을 받으려면 2주택자는 한 채를 당장 처분해야 하고, 1주택자도 2년 내 처분하겠다고 약정해야 대출이 이뤄진다. 심리적 요인도 거래를 얼어붙게 한다. 부동산중개업자들은 당장 매물이 쏟아지거나 가격이 눈에 띄게 떨어지지는 않을 것으로 내다봤다. 먼저 다주택자들이 쉽게 매물을 내놓을지 의문이다. 시세 차익이 많이 난다고 해도 여전히 양도세가 무거워 매각에 부담을 느끼고 있기 때문이다. 강남구 개포동 한 중개업소 대표는 “호가 상승은 잡히겠지만, 그렇다고 급매물이 쌓이지는 않을 것 같다”고 말했다. 그러나 장기적으로는 규제지역에서 은퇴자, 고가주택 보유자 등이 매물로 내놓을 가능성도 있다. 소규모 저렴한 주택을 여러 채 보유한 집주인들도 다주택자 신분을 벗어나려고 양도차익이 적은 주택부터 점차 처분에 나설 것으로 보인다. ●종부세 세율·과표·세 부담 상한 ‘3트랙’ 인상 보유세·양도세 강화도 충격이 크다. 종부세 중과 대상이 일부 고가주택·다주택 보유자에 한정된다고는 하지만 심리적으로는 주택 보유에 부담을 주기 때문이다. 6억원(1가구 1주택자는 9억원) 초과 고가주택 보유자에게 부과되는 종부세 최고세율을 현행 2.0%에서 2.5%로 상향조정했다가 이번 대책에서는 3.2%로 올렸다. 다주택·고가 주택 보유자에게는 그만큼 주택 보유에 따른 부담을 지운 것이다. 종부세 최고세율을 현행보다 1% 포인트 올리면 인상 폭은 50%나 된다. 하지만 세율 인상보다 더 큰 무기는 공정시장 가객비율 인상이다. 과표에 적용하는 공정시장가액비율은 현행 80%다. 내년에는 85%로 올리고 2020년에는 90%까지 연 5% 포인트씩 인상할 계획이다. 이렇게 하면 집값이 오르지 않아도 세금 부과 가액이 커져 종부세 부담은 자동으로 커진다. 종부세 세 부담 상한도 상향 조정된다. 현재 종부세 세 부담 상한은 150%다. 세금이 올라도 재산세는 전년도 납부 세액의 105∼130%, 종부세는 재산세와 합친 금액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않게 부과하고 있다. 세금이 한꺼번에 많이 오르는 부작용을 막으려고 집값(공시가격)이 아무리 많이 올라도 보유세는 전년 대비 최대 50%까지만 부과하도록 상한을 두고 있다. 그런데 이번 대책에서 종부세 세 부담 상한을 300%까지 올렸다. 집값이 오르고 과표가 오르면 응당 상응한 종부세를 내도록 한 것이다. 세 부담 상한도 참여정부 수준이다. 주택 보유자에게 진짜 무서운 무기는 공시가격 인상이다. 정부는 공시지가를 단계적으로 시세와 근접한 가격으로 끌어올리기로 했다. 공시지가 인상은 곧 과표 인상으로 이어지고, 여기에 공정시장가액비율 인상, 세율 상향 조정, 세 부담 상한선 조정 등이 겹쳐 보유세 부담이 경우에 따라서는 2배 이상 커지는 경우도 나온다. 공시지가를 올리면 종부세 부과 대상 여부와 관계없이 1가구 1주택자라도 세율을 손보지 않는 한 재산세 부담이 늘어난다. 재산세·종부세는 양도세와 달리 거래를 하거나 보유 과정에서 수익이 없어도 내는 세금이다. 주택 보유 자체만으로 세금을 물리기 때문에 보유세 인상은 심리적으로 주택 소유 욕구를 떨어뜨린다. 1주택자에게 주어진 양도세 비과세·감면 혜택도 줄였다. 먼저 일시적 2주택자의 양도세 비과세 실거주 기간을 3년에서 2년으로 줄였다. 비과세 기간에 사실상 2주택자이면서도 법적으로는 1주택자 신분으로 가장해 ‘주택 쇼핑’을 하면서 단기 양도차익을 거두는 투기성 거래를 막으려는 조치다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “설령 양도차익이 기대돼도 보유세를 올리면 심리적으로 주택 투자 수요는 줄어들 수밖에 없다”며 “세율과 과표, 세 부담 상한을 한꺼번에 강화했기 때문에 다주택·고가주택 보유 욕구는 많이 줄어들 것”이라고 내다봤다. ●다주택자 가장한 틈새 투기도 억제 임대사업자를 가장한 편법 투기도 줄어들 것으로 보인다. 다주택자를 가장한 투기 틈새를 틀어막았기 때문이다. 현재는 주택 규모가 85㎡ 이하이면 공시가격이 6억원을 초과해도 올해 말까지 임대사업자 등록 때 양도세를 면제해 줬다. 그러나 이번 대책에 이 조항을 삭제했다. 최대 70%까지 가능한 장기보유 특별공제 혜택도 강화했다. 집값의 최대 80%까지 대출해 주던 것을 40%로 축소했고, 다주택자에게는 전세자금 대출을 끊었다. 다주택자 대출 규제가 강화되자 편법으로 전세를 살면서 전세대출로 주택 구입 자금을 충당하는 편법을 막으려는 조치다. 다만 임대사업등록을 하지 않고 있던 다주택자들이 종부세 부담을 덜려고 기존 보유한 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하 주택에 대해서는 임대주택으로 등록하려고 할 수 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 대책은 시장에 큰 충격을 줄 만한 메시지를 담고 있다”며 “투기 수요 감소, 거래 위축으로 이어질 것 같다”고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

‘9·13대책’ 발표 이후 서울, 수도권의 과열됐던 주택시장은 일단 진정세로 돌아선 듯해 보인다. 지난 주말 서울 지역 아파트값은 호가 상승세가 주춤해졌다. 집주인, 매수자 모두 극심한 눈치 보기 작전에 들어가면서 이따금 이뤄졌던 거래마저도 성사되지 않고 있다. 어느 때보다 강력한 대책이라는 평가를 받으면서 일단은 약발이 먹혀드는 모습이다. 전문가들은 신규 주택 구입 돈줄이 막히고, 다주택 보유에 따른 심리적 부담이 커져 주택 투기 수요가 줄어들 것으로 전망했다. ●다주택자 신규 대출 원천 차단에 거래절벽 이번 대책으로 주택 구입 심리가 크게 사그라졌다. 가장 큰 충격은 다주택자의 주택 구입 대출을 틀어막은 조치다. 실수요자든 투자 거래든 매수자가 선뜻 달려들 수 없는 환경이 조성됐다. 집값을 모두 자기 자본으로 동원할 능력이 없으면 집을 사지 말라는 것이기 때문이다. 그동안 주택 거래의 상당 부분을 차지했던 기존 주택 보유자들이 추가로 집을 사들이는 투자성 거래는 끊긴다고 보면 된다. 2주택 이상 보유자는 규제지역에서 신규 주택담보대출이 전면 금지되고, 1주택자도 규제지역 내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입 시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 이사를 위해 추가 대출을 받으려면 2주택자는 한 채를 당장 처분해야 하고, 1주택자도 2년 내 처분하겠다고 약정해야 대출이 이뤄진다. 심리적 요인도 거래를 얼어붙게 한다. 부동산중개업자들은 당장 매물이 쏟아지거나 가격이 눈에 띄게 떨어지지는 않을 것으로 내다봤다. 먼저 다주택자들이 쉽게 매물을 내놓을지 의문이다. 시세 차익이 많이 난다고 해도 여전히 양도세가 무거워 매각에 부담을 느끼고 있기 때문이다. 강남구 개포동 한 중개업소 대표는 “호가 상승은 잡히겠지만, 그렇다고 급매물이 쌓이지는 않을 것 같다”고 말했다. 그러나 장기적으로는 규제지역에서 은퇴자, 고가주택 보유자 등이 매물로 내놓을 가능성도 있다. 소규모 저렴한 주택을 여러 채 보유한 집주인들도 다주택자 신분을 벗어나려고 양도차익이 적은 주택부터 점차 처분에 나설 것으로 보인다. ●종부세 세율·과표·세 부담 상한 ‘3트랙’ 인상 보유세·양도세 강화도 충격이 크다. 종부세 중과 대상이 일부 고가주택·다주택 보유자에 한정된다고는 하지만 심리적으로는 주택 보유에 부담을 주기 때문이다. 6억원(1가구 1주택자는 9억원) 초과 고가주택 보유자에게 부과되는 종부세 최고세율을 현행 2.0%에서 2.5%로 상향조정했다가 이번 대책에서는 3.2%로 올렸다. 다주택·고가 주택 보유자에게는 그만큼 주택 보유에 따른 부담을 지운 것이다. 종부세 최고세율을 현행보다 1% 포인트 올리면 인상 폭은 50%나 된다. 하지만 세율 인상보다 더 큰 무기는 공정시장 가객비율 인상이다. 과표에 적용하는 공정시장가액비율은 현행 80%다. 내년에는 85%로 올리고 2020년에는 90%까지 연 5% 포인트씩 인상할 계획이다. 이렇게 하면 집값이 오르지 않아도 세금 부과 가액이 커져 종부세 부담은 자동으로 커진다. 종부세 세 부담 상한도 상향 조정된다. 현재 종부세 세 부담 상한은 150%다. 세금이 올라도 재산세는 전년도 납부 세액의 105∼130%, 종부세는 재산세와 합친 금액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않게 부과하고 있다. 세금이 한꺼번에 많이 오르는 부작용을 막으려고 집값(공시가격)이 아무리 많이 올라도 보유세는 전년 대비 최대 50%까지만 부과하도록 상한을 두고 있다. 그런데 이번 대책에서 종부세 세 부담 상한을 300%까지 올렸다. 집값이 오르고 과표가 오르면 응당 상응한 종부세를 내도록 한 것이다. 세 부담 상한도 참여정부 수준이다. 주택 보유자에게 진짜 무서운 무기는 공시가격 인상이다. 정부는 공시지가를 단계적으로 시세와 근접한 가격으로 끌어올리기로 했다. 공시지가 인상은 곧 과표 인상으로 이어지고, 여기에 공정시장가액비율 인상, 세율 상향 조정, 세 부담 상한선 조정 등이 겹쳐 보유세 부담이 경우에 따라서는 2배 이상 커지는 경우도 나온다. 공시지가를 올리면 종부세 부과 대상 여부와 관계없이 1가구 1주택자라도 세율을 손보지 않는 한 재산세 부담이 늘어난다. 재산세·종부세는 양도세와 달리 거래를 하거나 보유 과정에서 수익이 없어도 내는 세금이다. 주택 보유 자체만으로 세금을 물리기 때문에 보유세 인상은 심리적으로 주택 소유 욕구를 떨어뜨린다. 1주택자에게 주어진 양도세 비과세·감면 혜택도 줄였다. 먼저 일시적 2주택자의 양도세 비과세 실거주 기간을 3년에서 2년으로 줄였다. 비과세 기간에 사실상 2주택자이면서도 법적으로는 1주택자 신분으로 가장해 ‘주택 쇼핑’을 하면서 단기 양도차익을 거두는 투기성 거래를 막으려는 조치다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “설령 양도차익이 기대돼도 보유세를 올리면 심리적으로 주택 투자 수요는 줄어들 수밖에 없다”며 “세율과 과표, 세 부담 상한을 한꺼번에 강화했기 때문에 다주택·고가주택 보유 욕구는 많이 줄어들 것”이라고 내다봤다. ●다주택자 가장한 틈새 투기도 억제 임대사업자를 가장한 편법 투기도 줄어들 것으로 보인다. 다주택자를 가장한 투기 틈새를 틀어막았기 때문이다. 현재는 주택 규모가 85㎡ 이하이면 공시가격이 6억원을 초과해도 올해 말까지 임대사업자 등록 때 양도세를 면제해 줬다. 그러나 이번 대책에 이 조항을 삭제했다. 최대 70%까지 가능한 장기보유 특별공제 혜택도 강화했다. 집값의 최대 80%까지 대출해 주던 것을 40%로 축소했고, 다주택자에게는 전세자금 대출을 끊었다. 다주택자 대출 규제가 강화되자 편법으로 전세를 살면서 전세대출로 주택 구입 자금을 충당하는 편법을 막으려는 조치다. 다만 임대사업등록을 하지 않고 있던 다주택자들이 종부세 부담을 덜려고 기존 보유한 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하 주택에 대해서는 임대주택으로 등록하려고 할 수 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 대책은 시장에 큰 충격을 줄 만한 메시지를 담고 있다”며 “투기 수요 감소, 거래 위축으로 이어질 것 같다”고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

근무지 바뀌어 서울 집 사려는 1주택자 대출 되지만 2년 내 기존 집 팔아야 사업자금으로 쓰려는 서울 다주택자 LTV 30% 안에서 한 채당 1억원 제한 강남에 25억짜리 집 사려는 무주택자 2년 안에 전입하는 경우 대출 가능정부가 ‘9·13 대책’을 통해 주택 관련 대출을 엄격히 제한하면서도, 실수요에 대해선 폭넓은 예외도 인정하고 있다. 무주택자, 1주택자, 2주택자 이상 등의 구체적인 사례를 통해 주택담보대출과 전세자금대출 규제에 대한 의문을 풀어 봤다.●무주택자 →전세를 계속 살려고 하는 무주택자인데 전세대출에 변화가 있나. -없다. 무주택자는 전세대출 공적 보증에서 소득 제한을 받지 않는다. →서울 강남에 25억원(공시가격 9억원 초과)짜리 집을 사려는 무주택자인데 대출을 받을 수 있나. -가능하다. 다만 2년 안에 전입해야 한다. 이를 어기면 주택 관련 대출이 3년간 제한된다. →주택 보유자인 부모님과 함께 사는 무주택 미혼이다. 서울에 집을 매입해 분가하려는데 새로 집을 살 때 주택담보대출을 받을 수 있나. -원칙적으로는 대출이 불가능하지만 예외를 인정받아 주택담보대출비율(LTV) 40%까지 가능하다. 또 세대 분리이기 때문에 기존 주택을 팔 필요도 없다. ●1주택자 →현재 경기에 살고 있는데 지난해 전세를 끼고 서울에 아파트 한 채를 사 놨다. 내년에 이사할 때 주택담보대출을 받을 수 있나. -LTV 40%까지 대출 가능하다. 1주택자의 주택담보대출 금지는 규제 지역(조정대상·투기과열·투기지역) 에서 새로 구매할 때만 적용된다. →서울에 집 한 채 있는 맞벌이다. 지방에 근무하면서 전세대출을 받았는데 연장이 가능한가. -가능하다. 참고로 보금자리론을 이용할 수 있는 소득 기준은 맞벌이 신혼부부 8500만원, 1자녀 가구 8000만원, 2자녀 가구 9000만원, 3자녀 가구 1억원 등이다. →1주택자인데 근무지 이전으로 서울로 이사 간다. 집을 사서 가려는데 주택담보대출을 받을 수 있나. -받을 수 있다. 예외로 인정되기 때문이다. 대신 2년 내에 기존 주택을 팔아야 한다. 이 밖에 집을 넓혀 가는 경우, 결혼을 하면서 새로 주거지를 정할 때도 예외가 적용된다. ●2주택 이상 다주택자 →서울 강북에 아파트 2채가 있는데 아이가 중학교에 진학하면서 강남구 대치동에서 전세를 얻으려 한다. 기존 주택을 전세로 줘도 자금이 부족하고, 집을 담보로 한 대출도 제한돼 돈이 부족하다. 전세대출이라도 받을 수 있나. -어렵다. 2주택 이상 다주택자들에 대한 전세자금대출의 공적 보증이 금지됐기 때문에 사실상 은행권 대출은 안 된다. →서울 강북에 아파트 2채가 있는데 애들 학교 문제 때문에 전세대출을 받아 강남구 대치동에 살고 있다. 전세대출을 연장할 수 있나. -강북 아파트 2채 중 1채를 매각한다면 만기 연장이 가능하다. →서울과 경기에 집이 한 채씩 있는 다주택자다. 사업 자금을 주택담보대출로 받는 일이 잦다. 그런데 이제는 이런 대출이 불가능한가. -받을 수 있다. 대신 대출 자금을 주택 구입에 사용하지 않겠다는 약정을 체결해야 하고, 주택 한 채당 대출 금액이 최대 1억원으로 제한된다. 계산해 보면 LTV 30% 범위 안에서 최대 2억원까지는 가능하다. →2주택자인데 생활안정자금으로 대출을 받아 집을 사면 어떻게 되나. -3개월 단위로 진행되는 주택보유조사에서 추가 주택 구입이 확인되면 대출이 즉각 회수되고, 주택 관련 신규 대출이 3년간 제한된다. ●주택임대사업자 →임대주택을 담보로 주택담보대출을 받아 임대사업을 하고 있다. 현재 주택담보대출의 만기가 2019년 말인데 연장이 되나. -가능하다. 이번 임대사업자 대출 규제(LTV 40%)는 신규 등록 임대주택에만 해당된다. →서울에 새로 집을 지어서 임대주택사업을 하려는데, 이 경우에도 LTV 40%가 적용되나. -적용받지 않는다. 서울은 투기지역 혹은 투기과열지구이지만 신규 주택을 건설해 임대하면 예외가 적용된다. →서울에 기존 주택을 매입해 임대주택사업을 하려는데 대출 규제를 받게 되나. -규제 대상이다. 대출 금액이 LTV 40%로 제한된다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

무주택자 “집 있는 사람 모두 금수저” 유주택자 “중산층, 세금 화수분이냐” “열심히 일해도 기회 없어 활력 저하”정부가 종합부동산세 강화 및 대출 규제를 골자로 하는 9·13 부동산 대책을 내놓으면서 ‘집 없는 자’와 ‘집 있는 자’ 사이의 갈등이 심화하고 있다. 동창 모임이나 사내 회식에서도 “너 집 있어?”부터 묻는다. 이념 스펙트럼에 따라 정부 정책을 무턱대고 찬성하고 반대하는 ‘진영 논리’는 부동산 계급 논쟁에선 먹히지 않는다. 참여정부가 종부세를 도입됐을 때 보수 언론이 제기한 ‘세금폭탄’ 프레임에 집 없는 이들도 동참했던 것과 달리 이번에는 무주택자들이 “대체 무엇이 세금폭탄이냐. 근거를 대라”고 따지는 것도 예전과 달라진 양상이다. 중소기업에 다니는 김모(37)씨는 지난 주말 대학 동기 모임에서 9·13 대책을 놓고 격론을 벌였다. 김씨가 “1년 전 산 아파트 가격이 9억원으로 올랐다”고 밝힌 게 화근이었다. 무주택 동기들은 “집값이 수억원 올랐는데 고작 세금 몇 백만원 더 못 내느냐”며 김씨를 몰아세웠다. 김씨는 “모르는 소리 마라. 집값이 올랐다고 그게 바로 소득이 되느냐”면서 “월급의 3분의2가 대출 원리금으로 나가는 마당에 세금폭탄까지 맞게 됐다”고 반박했다. 그러자 동기들은 “폭탄이라고 과장하지 마라”고 힐난했다. 무주택자는 유주택자에게 거액의 세금을 물리는 것은 당연하다고 주장한다. 보증금 8000만원에 50만원 월세를 내는 장모(48)씨는 “집 있는 사람에게 재산세를 10배는 더 물려야 한다. 평생 벌어도 집 한 채 못 사는 나라에서 집 있는 사람은 모두가 금수저”라고 말했다. 2억원짜리 투룸 전세에 사는 김모(43)씨는 “집 있는 사람들이 집값을 올려놓았으니 책임 역시 그들이 져야 한다”고 말했다. 유주택자는 자신을 투기꾼으로 인식하는 사회적 시선이 불편하다. 매매가 12억원 아파트에 사는 오모(54)씨는 “20년짜리 대출 원금을 아직도 다 못 갚아 허덕이고 있는데, 범죄자 취급하는 사회적 분위기가 짜증 난다”며 한숨을 내쉬었다. 6억원짜리 아파트를 보유한 이모(36)씨는 “수십 채를 보유한 자산가나 재벌을 타깃으로 해야 하는데, 대학을 나와 대기업이나 은행에 취업한 중산층만 ‘세금 화수분’이 되고 있다”고 하소연했다. 구정우 성균관대 사회학과 교수는 “거주 공간이 계층을 결정하는 기준이 됐고, 이 구조가 더욱 굳어지고 있다”면서 “열심히 일하면 기회가 온다는 믿음이 무너지면서 사회의 활력도 떨어지고 있다”고 지적했다. 설동훈 전북대 사회학과 교수는 “노동 수익으로 집을 샀거나 상속세를 내고 부모에게 재산을 물려받았다면 자본주의 체제하에서 비난받을 일은 아니다”라면서 “부동산 투기로 재산을 증식하는 사람이 문제다. 그들에게 중과세하는 것에는 국민 대다수가 동의할 것”이라고 말했다. 김헌주 기자 dream@seoul.co.kr김정화 기자 clean@seoul.co.kr

터키·아르헨티나 등 통화가치·주가 ‘뚝’ 미·중 무역전쟁에 물가 상승·경기 둔화 세계경제성장률 최대 0.4%P 하락 전망 전세계 집값 폭등…가계부채 뇌관으로미·중 무역전쟁, 이로 인해 불거진 신흥국 금융 불안이 2008년 금융위기 이후 10년 만에 ‘위기설’을 촉발시키고 있다. 미국이 기준금리를 올리기 시작한 충격으로 신흥국에서 자금이 대거 이탈하며 통화가치와 주가를 동시에 끌어내리는 것이다. 지난 10년 동안 미국의 양적완화(중앙은행이 채권을 사들이는 등의 방식으로 시중에 돈을 푸는 정책)로 신흥국 경제를 지탱해 왔지만 이러한 ‘빚’에 기댄 성장이 결국 부메랑으로 돌아오는 모양새다. 도널드 트럼프 미국 대통령은 지난 6월 500억 달러(약 55조원) 규모의 중국산 제품에 25%의 관세를 부과하겠다고 발표하면서 미·중 무역전쟁에 불을 붙였다. 국제금융센터는 미국의 관세 부과 대상이 2500억 달러(약 275조원)로 확대될 경우 미·중 경제가 둔화되고 물가 상승 압력이 강해져 세계 경제성장률은 최대 0.4% 포인트 하락할 것으로 전망했다. 또 2020년까지 세계경제 규모가 4800억 달러(약 530조원) 감소할 것으로 추정했다. 2008년 금융위기 수준의 경기 침체 가능성이 제기되는 이유다. 최근 터키, 아르헨티나 등 신흥국 위기도 또 다른 위험 요인이다. 10년 전과 비교하면 미국에서 촉발된 위기라는 점에서는 같지만 방향은 정반대다. 2008년엔 미국의 부동산 버블(거품)이 꺼지면서 리먼브러더스 파산과 금융시장 경색으로 이어졌다. 지금은 금융위기를 극복한 미국이 시중에 풀었던 돈을 거둬들이는 과정에서 신흥국이 자금 이탈로 휘청거리고 있다. 올 들어 아르헨티나와 터키의 통화가치는 각각 50.9%, 40.9% 곤두박질쳤다. 터키 주가도 연초 대비 19.9% 떨어졌다. 금융위기 이후 각국이 초저금리 기조를 장기간 유지한 것은 세계 부동산 시장에 거품이 끼는 요인으로도 작용했다. 글로벌 유동성이 풍부해지면서 부동산으로 자금이 쏠렸고, 각국 정부는 대출 규제까지 완화하면서 집값 상승을 부추겼다. 최근 한국을 비롯해 스웨덴, 호주, 캐나다 등이 부랴부랴 주택담보대출 규제를 강화하는 것은 부동산 버블과 가계대출이 금융 시스템에 위협이 된다는 사실을 보여 주는 증거다. 세계 부동산 가격 수준을 보여 주는 지표가 지난 10일 국제통화기금(IMF)이 발표한 2017년 4분기 글로벌 실질 주택가격지수다. 이 지수는 2000년 1분기를 기준(100)으로 두고, 물가 상승률을 제외한 실질적인 주택가격 추이를 보여 준다. 이 지수는 지난해 4분기 160.1로 집계 이후 최고로 치솟았다. 대외경제정책연구원 정영식 국제금융팀장은 “특히 신흥국은 금융위기 이후 상승 폭이 선진국보다도 가파른 모습을 보이고 있다”고 말했다. 실제 국가별로는 홍콩 집값이 전년 대비 11.8% 올라 상승 폭이 가장 컸다. 아일랜드(11.1%), 필리핀(7.2%), 태국(6.4%) 등이 뒤를 이었다. 반면 미국은 3.9%, 중국은 3.2% 오르는 데 그쳤다. 정 팀장은 “최대 관건은 결국 미국의 기준금리 인상 강도와 시점이 될 것”이라면서 “돈줄을 죄는 순간 가계부채와 밀접한 연관이 있는 부동산 버블 문제도 본격화될 것”이라고 우려했다. 상황이 악화되자 금융위기 ‘10년 주기설’이 또다시 고개를 들고 있다. 하지만 이번에는 2008년 금융위기처럼 시중에 돈을 푸는 방식으로는 해결이 어렵다는 분석이 나온다. 윤창현 서울시립대 경영학부 교수는 “2008년이 미국발 ‘금융위기’였다면 2018년은 외화부채 상환 부담이 커진 신흥국들의 ‘외환위기’ 성격”이라면서 “돈을 풀어서 경제를 회복시키기는 어렵다고 본다”고 분석했다. 국제금융협회(IIF)에 따르면 신흥국의 외화표시 부채 규모는 2013년 말 4조 9000억 달러(약 5400조원)에서 지난 1분기 5조 5000억 달러(약 6000조원)로 증가했다. 사상 최대 수준이다. 아르헨티나와 터키는 외환보유액 대비 외화부채가 200%를 웃돈다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “미국은 신흥국 경제 사정을 보고 통화정책을 하지 않기 때문에 신흥국들은 스스로 자금이 빠져나가지 않게 위기를 관리해야 한다”고 강조했다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr 조용철 기자 cyc0305@seoul.co.kr

정부가 종합부동산세 강화 및 대출 규제를 골자로 하는 9·13 부동산 대책을 내놓으면서 ‘집 없는 자’와 ‘집 있는 자’ 사이의 갈등이 심화하고 있다. 동창 모임이나 사내 회식에서도 “너 집 있어?”부터 묻는다. 이념 스펙트럼에 따라 정부 정책을 무턱대고 찬성하고 반대하는 ‘진영 논리’는 부동산 계급 논쟁에선 먹히지 않는다. 참여정부가 종부세를 도입했을 때 보수 언론이 제기한 ‘세금폭탄’ 프레임에 집 없는 이들도 동참했던 것과 달리 이번에는 무주택자들이 “대체 무엇이 세금폭탄이냐. 근거를 대라”고 따지는 것도 예전과 달라진 양상이다. 중소기업에 다니는 김모(37)씨는 지난 주말 대학 동기 모임에서 9·13 대책을 놓고 격론을 벌였다. 김씨가 “1년 전 산 아파트 가격이 9억원으로 올랐다”고 밝힌 게 화근이었다. 무주택 동기들은 “집값이 수억원 올랐는데 고작 세금 몇 백만원 더 못 내느냐”며 김씨를 몰아세웠다. 김씨는 “모르는 소리 마라. 집값이 올랐다고 그게 바로 소득이 되느냐”면서 “월급의 3분의2가 이자로 나가는 마당에 세금폭탄까지 맞게 됐다”고 반박했다. 그러자 동기들은 “폭탄이라고 과장하지 마라”고 힐난했다. 무주택자는 유주택자에게 거액의 세금을 물리는 것은 당연하다고 주장한다. 보증금 8000만원에 50만원 월세를 내는 장모(48)씨는 “집 있는 사람에게 재산세를 10배는 더 물려야 한다. 평생 벌어도 집 한 채 못 사는 나라에서 집 있는 사람은 모두가 금수저”라고 말했다. 2억원짜리 투룸 전세에 사는 김모(43)씨는 “집 있는 사람들이 집값을 올려놓았으니 책임 역시 그들이 져야 한다”고 말했다. 유주택자는 자신을 투기꾼으로 인식하는 사회적 시선이 불편하다. 매매가 12억원 아파트에 사는 오모(54)씨는 “20년짜리 대출 원금을 아직도 다 못 갚아 허덕이고 있는데, 범죄자 취급하는 사회적 분위기가 짜증 난다”며 한숨을 내쉬었다. 6억원짜리 아파트를 보유한 이모(36)씨는 “수십 채를 보유한 자산가나 재벌을 타깃으로 해야 하는데, 대학을 나와 대기업이나 은행에 취업한 중산층만 ‘세금 화수분’이 되고 있다”고 하소연했다. 구정우 성균관대 사회학과 교수는 “거주 공간이 계층을 결정하는 기준이 됐고, 이 구조가 더욱 굳어지고 있다”면서 “열심히 일하면 기회가 온다는 믿음이 무너지면서 사회의 활력도 떨어지고 있다”고 지적했다. 설동훈 전북대 사회학과 교수는 “노동 수익으로 집을 샀거나 상속세를 내고 부모에게 재산을 물려받았다면 자본주의 체제하에서 비난받을 일은 아니다”라면서 “부동산 투기로 재산을 증식하는 사람이 문제다. 그들에게 중과세하는 것에는 국민 대다수가 동의할 것”이라고 말했다. 김헌주 기자 dream@seoul.co.kr김정화 기자 clean@seoul.co.kr

‘9·13대책’ 발표 이후 서울, 수도권의 과열됐던 주택시장은 일단 진정세로 돌아선 듯해 보인다. 지난 주말 서울 지역 아파트값은 호가 상승세가 주춤해졌다. 집주인, 매수자 모두 극심한 눈치 보기 작전에 들어가면서 이따금 이뤄졌던 거래마저도 성사되지 않고 있다. 어느 때보다 강력한 대책이라는 평가를 받으면서 일단은 약발이 먹혀드는 모습이다. 전문가들은 신규 주택 구입 돈줄이 막히고, 다주택 보유에 따른 심리적 부담이 커져 주택 투기 수요가 줄어들 것으로 전망했다. 다주택자 신규 대출 원천 차단, 거래절벽? 이번 대책으로 주택 구입 심리가 크게 사그라졌다. 가장 큰 충격은 다주택자의 주택 구입 대출을 틀어막은 조치다. 실수요자든 투자 거래든 매수자가 선뜻 달려들 수 없는 환경이 조성됐다. 집값을 모두 자기 자본으로 동원할 능력이 없으면 집을 사지 말라는 것이기 때문이다. 그동안 주택 거래의 상당 부분을 차지했던 기존 주택 보유자들이 추가로 집을 사들이는 투자성 거래는 끊긴다고 보면 된다. 2주택 이상 보유자는 규제지역에서 신규 주택담보대출이 전면 금지되고, 1주택자도 규제지역 내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입 시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 이사를 위해 추가 대출을 받으려면 2주택자는 한 채를 당장 처분해야 하고, 1주택자도 2년 내 처분하겠다고 약정해야 대출이 이뤄진다. 심리적 요인도 거래를 얼어붙게 한다. 부동산중개업자들은 당장 매물이 쏟아지거나 가격이 눈에 띄게 떨어지지는 않을 것으로 내다봤다. 먼저 다주택자들이 쉽게 매물을 내놓을지 의문이다. 시세차익이 많이 난다고 해도 여전히 양도세가 무거워 매각에 부담을 느끼고 있기 때문이다. 강남구 개포동 한 중개업소 대표는 “호가 상승은 잡히겠지만, 그렇다고 급매물이 쌓이지는 않을 것 같다”고 말했다. 그러나 장기적으로는 규제지역에서 은퇴자, 고가주택 보유자 등이 매물로 내놓을 가능성도 있다. 소규모 저렴한 주택을 여러 채 보유한 집주인들도 다주택자 신분을 벗어나려고 양도차익이 적은 주택부터 점차 처분에 나설 것으로 보인다. ??종부세 세율·과표·세 부담 상한 ‘3트랙’ 인상? 보유세·양도세 강화도 충격이 크다. 종부세 중과 대상이 일부 고가주택·다주택 보유자에 한정된다고는 하지만 심리적으로는 주택 보유에 부담을 주기 때문이다. 6억원(1가구 1주택자는 9억원) 초과 고가주택 보유자에게 부과되는 종부세 최고세율을 현행 2.0%에서 2.5%로 상향조정했다가 이번 대책에서는 3.2%로 올렸다. 다주택·고가 주택 보유자에게는 그만큼 주택 보유에 따른 부담을 지운 것이다. 종부세 최고세율을 현행보다 1%포인트 올리면 인상 폭은 50%나 된다. 하지만, 세율 인상보다 더 큰 무기는 공정시장 가객비율 인상이다. 과표에 적용하는 공정시장가액비율은 현행 80%이다. 내년에는 85%로 올리고 2020년에는 90%까지 연 5%포인트씩 인상할 계획이다. 이렇게 하면 집값이 오르지 않아도 세금 부과 가액이 커져 종부세 부담은 자동으로 커진다. 종부세 세 부담 상한도 상향 조정된다. 현재 종부세 세 부담 상한은 150%다. 세금이 올라도 재산세는 전년도 납부 세액의 105∼130%, 종부세는 재산세와 합친 금액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않게 부과하고 있다. 세금이 한꺼번에 많이 오르는 부작용을 막으려고 집값(공시가격)이 아무리 많이 올라도 보유세는 전년 대비 최대 50%까지만 부과하도록 상한을 두고 있다. 그런데 이번 대책에서 종부세 세 부담 상한을 300%까지 올렸다. 집값이 오르고 과표가 오르면 응당 상응한 종부세를 내도록 한 것이다. 세 부담 상한도 참여정부 수준이다. 주택 보유자에게 진짜 무서운 무기는 공시가격 인상이다. 정부는 공시지가를 단계적으로 시세와 근접한 가격으로 끌어올리기로 했다. 공시지가 인상은 곧 과표 인상으로 이어지고, 여기에 공정시장가액비율 인상, 세율 상향 조정, 세 부담 상한선 조정 등이 겹쳐 보유세 부담이 경우에 따라서는 2배 이상 커지는 경우도 나온다. 공시지가를 올리면 종부세 부과 대상 여부와 관계없이 1가구 1주택자라도 세율을 손보지 않는 한 재산세 부담이 늘어난다. 재산세·종부세는 양도세와 달리 거래를 하거나 보유 과정에서 수익이 없어도 내는 세금이다. 주택 보유 자체만으로 세금을 물리기 때문에 보유세 인상은 심리적으로 주택 소유 욕구를 떨어뜨린다. 1주택자에게 주어진 양도세 비과세·감면 혜택도 줄였다. 먼저 일시적 2주택자의 양도세 비과세 실거주 기간을 3년에서 2년으로 줄였다. 비과세 기간에 사실상 2주택자이면서도 법적으로는 1주택자 신분으로 가장해 ‘주택 쇼핑’을 하면서 단기 양도차익을 거두는 투기성 거래를 막으려는 조치다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “설령 양도차익이 기대돼도 보유세를 올리면 심리적으로 주택 투자 수요는 줄어들 수밖에 없다”며 “세율과 과표, 세 부담 상한을 한꺼번에 강화했기 때문에 다주택·고가주택 보유 욕구는 많이 줄어들 것”이라고 내다봤다. 다주택자 가장한 틈새 투기도 억제? 임대사업자를 가장한 편법 투기도 줄어들 것으로 보인다. 다주택자를 가장한 투기 틈새를 틀어막았기 때문이다. 현재는 주택 규모가 85㎡ 이하이면 공시가격이 6억원을 초과해도 올해 말까지 임대사업자 등록 때 양도세를 면제해줬다. 그러나 이번 대책에 이 조항을 삭제했다. 최대 70%까지 가능한 장기보유 특별공제도 혜택도 강화했다. 집값의 최대 80%까지 대출해주던 것을 40%로 축소했고, 다주택자에게는 전세자금 대출을 끊었다. 다주택자 대출 규제가 강화되자 편법으로 전세를 살면서 전세대출로 주택 구입 자금을 충당하는 편법을 막으려는 조치다. 다만, 임대사업등록을 하지 않고 있던 다주택자들이 종부세 부담을 덜려고 기존 보유한 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하 주택에 대해서는 임대주택으로 등록하려고 할 수 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 대책은 시장에 큰 충격을 줄만 한 메시지를 담고 있다”며 “투기 수요 감소, 거래 위축으로 이어질 것 같다”고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr