주택상환사채 올해 1만여가구분 나온다/발행규모ㆍ구입자격을 알아보면
◎5개 신도시 25.7평 넘는 중대형아파트만 적용/“빠르면 새달 첫선”한양서 「산본지구」대상 추진
빠르면 다음달 하순쯤 주택상환사채가 첫선을 보여 연말까지 분당 등 5개 신도시에서 1만여 가구분이 발행될 전망이다. 그러나 한때 발행에 적극적인 움직임을 보였던 주택건설업체들이 사채의 전량소화여부,선분양추진에 따른 이해득실,앞으로의 주택경기전망 등을 고려,사채발행에 신중을 기하고 있다. 또 첫 발행업체가 어느 지역의 아파트를 대상으로 어느 정도의 이율로 발행하는지 업체들끼리 눈치작전을 펴고 잇어 발행물량은 상황에 따라 증감될 것으로 예상된다.
27일 주택사업자 협회에 따르면 주택상환사채발행을 추진중인 업체는 우성건설 현대산업개발 등 33개업체이며,발행예정물량은 1만2천1백19가구,금액으로는 4천7백82억원어치이다.
업체별로는 제일먼저 사채를 발행할 것으로 알려진 ㈜한양이 1천4백가구분으로 가장 많고 1백∼4백가구가 주류를 이루고 잇다.
주택상환사채란 회사채의 일종으로 만기일에 아파트로 상환이 보장된다. 또 매입자가 사정에 따라 아파트를 원하지 않을 경우는 일반사채와 똑같이 원리금이 현금으로 상환된다.
주택상환사채는 분양절차상 일반적인 방식으로 분양되는 아파트보다 몇개월 또는 그보다 훨씬뒤에 분양될 아파트를 대상으로 발행되며 전용면적 25.7평 초과 아파트에만 발행이 허용된다. 또 발행물량한도는 분양예정가구수의 절반이내,발행금액은 분양가격의 60% 이내로 제한되고 사채금액은 발행회사에 따라 일시불로 하거나 분납할 수도 있다. 주택상환사채는 주택건설업체가 주택은행과 원리금지급보증 계약을 맺은 후 건설부의 승인을 받아 발행하고 일간지에 공고한 뒤 주택은행에서 청약신청을 받는다.
올해 5개 신도시에서 분양될 아파트중 25.7평을 넘는 중대형은 3만2천가구로 이중 사채발행이 가능한 물량은 1만6천가구에 이르고 있다. 이들 아파트를 일반분양받는 것이 유리한지,주택상환사채를 매입하는 것이 나은지는 주택시장동향에 따라 크게 좌우된다.
청약과열현상이 빚어지고 인기가 있을 때는 사채매입이 유리하고 청약미달사태가 발생할 때는 일반분양이 나을 것으로 부동산전문가들은 보고 있다. 인기가 있을 때는 사채를 사더라도 채권 입찰제 적용시 일반분양 당첨자의 최저채권매입액만큼만 매입해도 되고 장기적인 계획을 세워 이사를 갈 수 있는 이점이 있다. 이에 반해 인기가 시들해질 때는 일반분양을 택하는 것이 장기간 많은 목돈을 묶어놓지 않아도 되고 원하는 아파트를 폭넓게 고를 수 있기 때문에 유리하다.
주택상환사채 매입청약순위는 일반분양때와 똑같다. 주택청약예금에 가입한지 9개월이 지난 사람이 1순위,3개월이상 경과한 사람이 2순위이다. 같은 순위에서 경쟁이 있을 때는 추첨으로 결정되고 1,2순위에서 미달하면 아무나 청약할 수 있다. 또 아파트의 동ㆍ호수는 잔여분을 일반분양할 때 추첨으로 결정된다. 주택상환사채는 전매가 금지되는 것은 일반분양과 같으나 이민ㆍ사망등 특별한 사유가 없는 한 중도해약을 할 수 없는게 다르다.
첫 발행업체가 될 한양은 산본지구에 짓는 34∼50평형 1천4백가구분의 4백억원어치 사채발행을 위해 지난주 주택은행과 지급보증계약을 체결했다. 발행금리는 연 10%로 일반회사채보다 다소 낮은 수준이다. 한양측은 건설부로부터 발행승인을 받으면 미리 매입희망자로부터 신청을 받아 발행규모를 최종 확정,정식으로 청약을 받을 예정이어서 빠르면 다음달 하순쯤 발행할 수 있을 것이라고 회사측은 밝혔다. 이처럼 매입희망자를 미리 파악하는 것은 상법 4백87조의 규정에 따라 한 구좌라도 미달되면 사채발행자체가 무효가 되는데다 회사의 이미지에 큰 손상을 끼치기 때문이다. 한양측은 산본이 분당보다 입지적으로 불리한 편이지만 효과적인 공간배치,양질의 내장재사용,공기의 획기적인 단축,보안시설설치를 계획하고 있기 때문에 소화에 어려움은 없을 것으로 보고있다.
주택상환사채발행계획이 6개월전에 확정됐음에도 발행이 이처럼 늦어지는 것은 최초발행에 적지않은 위험부담이 따르기 때문이다. 무엇보다도 전량소화여부가 미지수이고 선례가 없어 사채발행이율을 어느 수준에서 결정하느냐도 어려운 과제이다. 사채발행에 있어서 이율은 발행업체의 인기와 평가의 척도가 되고 소화에 큰 영향을 미치기 때문에 인기업체는 이율을 낮게,그렇지 못한 업체들은 높게 책정할 것으로 보인다.
현재 사채발행을 추진하고 있는 업체들은 신도시아파트의 미분양사태가 빚어져 사채매입자들이 아파트구입을 포기하고 현금 상환을 원할 경우 자금압박이 가중될 것을 우려,발행에 신중을 기하고 있다. 또 집값및 전세값안정대책과 관련,선분양제도가 도입될 경우 굳이 사채를 발행하지 않아도 되기 때문에 정부정책의 추이와 경쟁업체의 동태를 관망하고 있는 실정이다.
그러나 정부는 아파트공급을 촉진하고 아파트수요를 분산하기위해서는 사채발행이 시급한 것으로 보고 다음달 주택건설업체와 간담회를 갖고 사채발행을 독려할 계획인 것으로 알려졌다.