‘어디 절세전략 없나요.’ 서울 강남과 경기 광명시의 투기지역 지정,기준시가 인상 등 부동산 시장 안정을 위한 정부의 강공책이 이어지고 있다.부동산 투기로 모은 돈을 세금으로 환수,아예 투기의 싹을 자르겠다는 것이다.물론 투기꾼에게 초점을 맞춘 대책이다.그러나 실수요자들도 바뀐 대책을 제대로 알지 못하면 피해를 볼 수 있다.요즘같은 상황에서는 절세전략이 투자의 한 방법이 될 수 있기 때문이다. ●실거래가와 기준시가를 비교하자 기준시가가 크게 오른 지역은 집을 팔고 양도소득세 신고를 할 때 실거래가로 하는 것이 유리할 수가 있다.이는 지난해 기준시가가 인상된 뒤 나타난 현상을 보면 바로 알 수 있다.지난해 2월 개포시영 13평짜리 아파트를 2억 6500만원에 산 사람이 지난 2월 초 3억 1000만원에 팔았다면 실거래가를 기준으로 할 경우 양도차액은 4500만원이다.반면 기준시가는 지난해 2월 1억 2000만원에서 지난해 9월 2억 3500만원으로 올라 기준시가에 따른 양도차액은 1억 1500만원이나 된다.이 때는기준시가로 신고하는 게 세금을 덜 낸다는 상식과 달리 실거래가로 신고하는 것이 훨씬 유리하다.이런 현상은 정부의 대책과 재건축 실현 가능성의 차별화로 집값이 내려가면서 더 많이 발생할 것으로 보인다. ●다주택자는 한 채를 먼저 팔아라 다주택자는 상대적으로 좋지 않은 주택을 먼저 처분한 뒤 기준시가가 오른 주택을 3년동안 갖고 있다가 양도세 면세혜택을 받고 파는 것이 낫다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “오는 9월 30일부터는 주택을 구입해 3년을 보유하더라도 1년 이상 실제로 거주를 해야 한다.”면서 “3년이상 보유했다고 해서 여유를 부리지 말고 3년이 된 주택은 9월 말 이전에 파는 게 좋다.”고 말했다. ●아예 지방으로 이사해? 세금을 덜 내기 위해 지방으로 이사하는 사람도 있다.보유기간이 3년이 안됐더라도 지방으로 이사하게 돼 집을 팔게되면 양도세를 물지 않는다는 점을 염두에 둔 것이다. 이 경우도 이사한 뒤 1년 이상은 거주해야 한다.그러나 당국은 이를 철저히 조사해 자녀들의 전학 여부까지 꼼꼼히 따진다는 방침이다. 강남의 한 부동산중개업소관계자는 “양도세 부담이 1억원을 넘을 경우 지방으로 이사하는 사람이 적지 않다.”면서 “자녀 전학 등의 부담이 없는 사람들이 주류를 이루고 있다.”고 말했다. 부동산 전문가들은 이같은 사례가 비록 떳떳하지는 않지만 탈법은 아닌 만큼 양도세 부담이 많은 사람들을 중심으로 늘어날 것이라고 내다봤다. 김성곤기자 sunggone@

1·4분기 전국 땅값이 경기 위축과 정부의 부동산시장 안정대책 등으로 평균 0.41% 오르는데 그쳤다.29일 건설교통부가 발표한 분기별 지가변동 조사에 따르면 1·4분기 땅값 상승률은 특별·광역시 0.37%,중·소도시 0.52%,군지역 0.24%로 안정세를 보였다.지난해에 같은 기간에 1.76%,4·4분기에 2.33% 올라 연간 8.98% 상승률을 기록했던 것과 비교하면 상승폭이 크게 둔화됐다. 그러나 행정수도 이전에 대한 기대감과 집값 상승으로 대전,천안,공주,연기,청원 등 충청권 일부 지역은 아직도 오름세가 그치지 않았다. 대도시는 서울 0.34%,인천 0.36%,경기 0.7% 등 수도권이 평균 0.47% 오르는데 그쳤다.부산·대구·광주 등 지방 도시도 0.09∼0.3% 오르고 울산은 0.03% 떨어졌다. 그러나 대전은 집값 상승세를 타고 서구(2.85%)와 유성구(2.76%)를 중심으로 평균 1.85%의 상승률을 보였다.충남 천안(3.28%),공주(1.35%),논산(1.06%),연기(1.72%),충북 청원(1.33%) 등도 큰 폭으로 올랐다. 류찬희기자

김진표(金振杓) 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 28일 “1분기 성장률이 3%대 후반에 그친다면 이는 만족할 만한 수준이 아니다.”면서 “적절한 대응조치가 필요하다.”고 말해 조기 경기부양에 나설 뜻을 시사했다. 김 부총리는 그러나 “추가경정 예산 편성이나 금리인하 등의 (구체적인 부양)정책은 물가와 부동산문제,소비와 투자의 감소 여부,수출입동향 등을 면밀히 고려해 검토할 것”이라며 신중한 태도를 보였다. 김 부총리는 이날 SBS라디오에 출연해 이같이 말하고 올해 성장률 조정 여부와 관련,“2∼3주 후에 1분기 성장률 추계가 나오면 그 때 조정 여부를 결정하겠다.”고 밝혔다.또 북한의 핵보유 시인에도 불구하고 우리나라의 국가신용등급은 당분간 유지될 것이라고 낙관했다. 김 부총리는 이어 “카드 연체율이 30%가 돼도 카드사들의 지급능력에는 문제가 없다.”며 일각의 5∼6월 대란설을 일축했다. 아울러 “물가안정,청년 일자리,근로자 교육을 위한 시스템 문제,공공요금 억제 등을 종합적으로 고려한 서민생활 안정대책을 조만간 마련할 것”이라고 밝혔다. 안미현기자 hyun@

금융감독원은 25일 국민은행 임직원 27명을 부당대출 등을 해 준 책임을 물어 징계했다고 밝혔다.그러나 이같은 부실대출은 김정태 행장이 부임하기 이전에 이뤄진 점을 감안,김 행장에 대한 징계는 하지 않기로 했다. 금감원은 “지난해 11월7일부터 1개월동안 국민은행을 종합검사한 결과,재무구조가 불량한 업체에 부당대출 등을 해준 사실을 적발,퇴직자를 포함한 임원 7명은 주의적 경고를,직원 20명은 문책 등의 조치를 각각 내렸다.”고 밝혔다. 국민은행은 차입금이 매출액을 크게 웃도는 등 재무구조가 취약한 8개 업체에 실효성 있는 채권보전대책도 없이 대출해줘 400억원의 부실을 초래했다.11개 업체에 회사 명의로 대출해준 돈이 당일 부동산 담보제공자의 대출금 상환자금 등으로 유용된 사실도 적발됐다.또 수출환어음을 부당하게 사들여 22억원의 부실이 생기게 했고,보유주식을 손절매하지 않아 투자손실을 크게 했다고 금감원은 설명했다. 국민은행의 경영실태는 경영관리와 자본의 적정성·수익성·유동성 등의 부문은 ‘양호’,자산건전성과시장리스크 민감도 부문은 ‘보통’으로 평가됐으나 가계대출 및 신용카드 연체율 증가에 따른 대손충당금 적립부담은 잠재적 위험요소로 지적됐다. 손정숙기자 jssohn@

아파트의 선(先)시공-후(後)분양제 도입이 주택업계,소비자 모두에게 초미의 관심사로 떠올랐다. 후분양제가 시행되면 미래에 대한 기대수익이 사라져 부동산 투기 억제,부실·하자투성이 아파트 건설 근절,입주 예정자의 피해 방지 등 대체로 소비자에게는 유리할 것으로 생각된다.하지만 주택업계는 후분양제를 실시할 시장여건이 조성되지 않은 데다 상품을 파는 방법까지 규제하는 것은 시장경제 논리에 어긋난다며 반발하고 있다. 아파트 분양시장 규모는 한해 몇십조원에 이르는 거대 시장이다.따라서 설익은 제도를 도입하기에 앞서 시장의 충격을 줄이는 동시에 소비자들에게 실질적으로 이익을 줄 수 있는 방안을 먼저 마련한 뒤 장기적으로 후분양제를 추진하는 것이 바람직하다. 이를 위해 우선 선분양제를 유지하면서 단계적으로 후분양제를 도입하는 방안을 찾아야 한다.선분양과 후분양의 선택은 시장에 맡기되,국민주택기금에서 지원하는 소형주택부터 시범 실시해야 한다. 후분양 선택을 늘리기 위해 단기적으로는 중도금 비중을 낮추고,장기적으로 사전 청약을 허용해 청약금만 받고 잔금은 입주할 때 받도록 하는 방법도 생각해 볼 수 있다.그렇게 하면 준공시점에서 공급자인 건설업체와 소비자인 계약자가 정산하는 형태가 돼 사업리스크를 건설업체와 소비자가 나누어 떠안게 된다. 둘째로 후분양제를 택하면 공급업체는 막대한 사업비를 마련해야 하는 어려움에 처한다.소비자 역시 집값을 일시에 지불해야 하기 때문에 업체·소비자의 금융대책을 세워야 한다.시공사나 금융기관이나 한번 분양에 실패하면 수백억원을 날리게 되므로 섣불리 후분양 아파트 시공에 손대기 어렵다.따라서 보험사가 어느 정도까지 분양이 안 되면 잔여 분양을 회수해 준다는 보험상품제도가 있으면 도움이 될 것이다. 후분양제로 한해 50만가구의 주택을 건설하기 위해서는 연간 68조 4000억원이 필요한 것으로 추정된다.때문에 군인공제회,공무원연금관리공단 등 각종 연·기금 및 공제회를 중심으로 주택사업 프로젝트 금융에 대한 금융지원 및 투자를 대폭 확대하도록 유도하는 방안을 강구해야 할 것이다. 리츠나 금융기관이 부동산개발 및 프로젝트 파이낸싱에 참여하는 방안도 추진되어야 한다. 셋째,선분양 방식이 신규 주택 수요는 많은 반면 주택금융시스템이 발달하지 않은 상황에서 자연스럽게 자리잡았기 때문에 이를 규제하기보다는 후분양을 장려하는 정책이 필요하다고 생각한다. 현재 30평형 500가구를 짓는 데 1200억원 이상이 소요되는 것으로 보고 있다.따라서 재정 상황이 열악해 부채비율이 높은 중소업체의 이자부담을 줄일 수 있는 제도도 함께 마련돼야 할 것이다.주택업체는 분양대금 납부시기와 분양가를 다양하게 제시하고,소비자는 자금 사정 등에 따라 납부시기를 선택할 수 있는 제도가 마련돼야 할 것으로 지적된다. 마지막으로 소비자가 완공된 아파트를 사려면 장기 주택자금 대출이 쉬워야 한다.선분양할 때 소비자들은 2∼3년에 걸쳐 계약금·중도금·잔금 형태로 나누어 내지만,후분양 때는 분양대금을 입주할 때 단기간에 내야 한다는 부담이 생긴다.따라서 주택자금 장기대출제 등을 도입,완공된 주택을 담보로 대출을 받거나 중도금을 납부하듯저축으로 해결하는 방안을 찾아보는 것도 필요하다. 손 성 태 국회건교위 수석전문위원 도시공학박사

서울과 수도권지역의 재건축 아파트를 대상으로 한 부동산 투기혐의자에 대해 국세청이 정밀분석을 하고 있다. 국세청은 22일 “전주(錢主) 등 전문 투기꾼들이 서울과 수도권 일부 지역 재건축아파트시장에 몰리면서 가격 급등세를 주도하고 있는지 예의주시하고 있다.”면서 “가격동향을 정밀분석하고,전산분석을 통해 투기혐의자 명단을 파악하기로 했다.”고 밝혔다. 이를 위해 서울 강남구와 서초·용산·강동·송파구,경기 부천,광명,수원시 등 재건축 아파트 추진 지역의 최근 아파트 매매자료를 정밀 검증하고 있다.국세청 관계자는 “지난해 부동산 안정대책의 영향으로 떨어졌던 아파트 가격이 다시 오르는 것으로 파악하고 있다.”면서 “그러나 아직 세무조사 대상자를 선정하는 작업에 착수하지는 않았다.”고 밝혔다.국세청이 밝힌 부동산 투기 혐의자는 ▲다른 지역 거주 취득자 ▲30세 미만 연소자 취득자 ▲취득후 1년 이내 단기 양도자 ▲동일인으로 2회 이상 취득 및 양도자 등이다. 투기 혐의자는 양도소득세 조사는 물론 본인과 직계 존·비속에 대한 자금출처 조사 대상에 포함된다. 부동산 관련 업체 조사에 따르면 재건축이 추진되고 있는 송파구는 최근 평당 2444만원까지 급등했다.강남구도 2329만원에 호가가 형성되고 있다.서초·용산·강동구는 각각 1986만원,1781만원,1764만원을 기록하고 있다.수도권 재건축 추진 아파트도 평당 1046만원을 나타내고 있다. 오승호기자 osh@

진퇴양난…. 새로운 개념의 재건축 정책을 추진하려던 강남구가 앞에서는 정부와 서울시가 강남아파트 값을 진정시키려고 ‘칼’을 빼들고,뒤에서는 주민들의 원성이 자자하자 고민에 빠졌다. 강남구는 21일 권문용 구청장과 권기범 도시관리국장 등 주요 간부들이 모인 가운데 재건축자문위원회를 원안대로 추진할 것인지 등에 대해 긴급 대책회의를 열었다.회의에서는 “건축물의 안전뿐 아니라 도시계획적 관점에서 재건축을 추진한다는 구의 정책을 후퇴시켜서는 안된다.”는 주장과 “정부와 서울시의 입장이 워낙 강경한데다 실제 부동산 시장 분위기도 심상치 않으니 당분간 보류하자.”는 의견이 엇갈린 것으로 전해졌다. 구는 애초 다음달부터 기존 안전진단심의위원회에 교통,녹지,경제성 평가,도시계획 분야의 전문가들을 추가해 건물의 안전뿐만 아니라 경제적 효과도 고려하는 ‘재건축자문위원회’를 운영할 방침이었다.이참에 의결방식도 만장일치에서 다수결로 바꾸려고 했다. 하지만 서울시가 지난 20일 건설안전전문가가 아닌 다른 전문가가 참여한 재건축자문위원회와 다수결 방식은 주택건설촉진법 시행령 및 서울시의 지침에 어긋난다며 시정을 강력히 요구하자 서둘러 대책마련에 나선 것. 구는 지난 주 관계법령을 검토한 결과 안전진단을 신청할 수 있는 노후·불량주택에는 안전사고의 위험이 있는 주택뿐만 아니라 ▲20년이 경과돼 건물의 가격에 비해 과다한 수선·유지비나 관리비용이 소요되는 주택 ▲재건축 비용에 비해 효용이 큰 주택 등도 포함되므로 재건축자문위원회 운영에 아무런 문제가 없다고 밝혔다. 반면 서울시는 노후·불량주택의 범위만 따지면 강남구의 해석이 틀리지 않지만,주촉법 시행령에 ‘구청장은 건설안전전문가의 의견청취 등을 거쳐 안전진단 실시여부를 결정해야 한다.’고 명시돼 있으므로 다른 분야 전문가가 참여한 안전진단위원회는 인정할 수 없다는 입장이다.나아가 “강남구가 시의 지침을 무시하고 재건축자문위원회를 강행하면 ‘직권남용’으로 몰릴 수도 있다.”며 으름장을 놓았다. 도시및주거환경정비법과 관련 조례가 시행되는 7월 전까지는 가급적 안전진단 실시여부 결정 등 재건축 일정을 진행하지 말라는 시의 방침을 따라야 할지도 고민이다. 이미 지난해 말부터 안전진단이 반려됐거나 연기된 개포주공2·3·4단지,개포시영,은마,일원대우,개나리6차 아파트 등에 대한 안전진단 일정을 또다시 늦추기는 어렵기 때문이다. 구는 새로 구성될 재건축자문위원회에 이들 아파트의 안전진단 실시여부를 맡기기 위해 이달 초 예정됐던 안전진단을 다음달로 미뤘었다.하지만 서울시라는 암초를 만나 자칫 7월까지 손도 쓰지 못한 채 주민들의 원성을 고스란히 들어야 할 처지다. 박대식 은마아파트 재건축조합장은 “종합적인 관점에서 재건축을 추진하려는 강남구의 적법한 정책을 서울시가 뒤집는 것이 오히려 위법 행정”이라면서 “강남구가 서울시의 ‘압력’에 굴복한다면 항의 방문은 물론,시를 상대로 행정소송도 불사하겠다.”고 말했다. 류길상기자 ukelvin@

‘본격적인 집값 상승 국면진입인가 아니면 반짝장세인가.’연초 고개를 숙였던 집값이 최근 상승조짐을 보이면서 이에 대한 해석이 분분하다. 일부에서는 지난해의 상승장이 다시 오는 것 아니냐며 법석이다.다른 한편에서는 일부 재건축 아파트에 국한된 현상일 뿐 과거와 같은 상승세는 어림없다는 반박도 나온다.이라크전 조기 종결과 북핵위기 해소 가능성에 따른 ‘착시현상’이라는 주장도 나온다.정부도 값이 큰 폭으로 오른 서울 강남을 투기지역으로 지정하려는 움직임을 보이고 있으며,무분별한 재건축을 막기 위해 안전진단 기준을 강화하는 등 각종 대책을 속속 내놓고 있다. ●얼마나 올랐나 부동산114조사에 따르면 지난해 집값이 한창 오를 때인 8월에는 한주에 무려 1.4%가 올랐다.그러나 연말들어서는 0.2%가 떨어졌다.올들어서 서울 집값은 1.38% 올랐다.이같은 상승률은 지난해 같은 기간의 상승률(13.64%)에 비하면 10분의 1에 불과한 것이다. 하지만 최근 서울의 아파트값은 2주새 0.74% 올랐다.물론 이 상승률도 반등조짐일뿐 높은 것은 아니다.전문가들은 연초 하락세였던 아파트값이 반등세로 돌아서면서 오른 느낌을 준 것이라고 설명한다. ●재건축 아파트 나홀로 장세 재건축 아파트값 상승은 잠실주공아파트의 재건축 사업승인이 순차적으로 이뤄지고 있는데다가 고덕주공1단지 정밀안전진단이 통과되면서 이들 아파트 가격이 크게 올랐기 때문이다.잠실주공2단지 13평형은 3억 8500만원으로 2주전에 비해 3000만원정도 올랐다.잠실주공4단지 17평형도 4억 8000만∼4억 9000만원에 시세가 형성돼 있다.지난 한주간 재건축 아파트값이 서울은 무려 2.06%,경기 1.81%,인천 2.07%가 올랐다.올들어 가장 높은 상승률이다. ●대세상승 아니다 부동산전문가들은 지금 시점은 아파트값이 전혀 오를만한 이유가 없다고 말한다.일부 재건축 아파트값도 호가일 뿐 거래는 거의 없다고 분석한다. 건설산업연구원 김현아 박사는 “투자자들이 안전진단을 통과한 재건축 아파트에 몰리면서 호가 중심으로 가격이 오르고 있을 뿐,일반 아파트값 상승요인은 전혀 없다.”고 말했다.도곡동 시티공인 정열 대표도 “최근지어진 아파트 가운데 빈집이 즐비한데도 집값이 오르는 것은 모순이다.”며 “최근의 움직임은 일부 재건축에 국한된 일시적 현상으로 일반 아파트의 상승으로 이어질 가능성은 낮다.”고 말했다. ●재건축 투자조심하자 부동산전문가들은 “재건축 안전진단 권한이 지자체로 넘어오면서 쉽게 안전진단을 내준 것도 재건축 아파트 가격상승에 한몫했다.”고 지적한다.특히 강남구가 재건축에 경제적 효과도 고려하겠다고 한 것이 재건축 활성화 의미로 받아들여져 재건축 아파트값에 거품이 끼고 있다는 것이다.따라서 정부가 지자체의 경쟁적인 개발약속이나 재건축 안전진단에 제동을 걸면 재건축 아파트값 상승세는 진정될 것으로 전망한다. 건설교통부는 오는 7월부터 앞으로 정밀안전진단의 기준을 강화하기로 했다.이렇게 되면 예비안전진단을 통과하더라도 정밀안전진단의 통과는 쉽지 않을 전망이다. 건교부는 또 서울·수도권에서 재건축 추진이 확실시되는 아파트는 전체 아파트의 14.2%인 2만 9000여가구에 불과하다며 ‘재건축 투자주의보’를 내렸다. 김성곤기자 sunggone@

정부는 다음주 부동산 가격 안정심의회를 열어 최근 재건축 아파트값이 큰 폭으로 오르고 있는 서울 강남구와 광명시의 투기지구지정 여부를 결정짓기로 했다. 건설교통부는 또 대전 서·유성구와 천안을 투기지구에 이어 다음달 초 투기과열지구로 추가 지정하는 등 주택시장안정대책을 마련했다고 18일 밝혔다.이를 위해 건교부는 재정경제부·지자체 등과 합동으로 21∼22일 이틀간 서울 강남·서초·송파·강동구,수원,광명,화성,대전,천안,청주 등 10곳에 점검반을 보내 집값 및 분양권 시장 동향을 점검하기로 했다.투기지구로 지정되면 실거래가를 기준으로 양도세가 부과돼 재건축시장 투기과열이 식을 것으로 예상된다. 대전 서구와 유성구,천안 지역이 투기과열지구로 추가 지정되면 분양권전매가 제한되고 최근 5년간 당첨된 사실이 있거나 2주택 이상을 보유한 가구는 청약 1순위에서 배제된다.또 무주택우선공급제가 실시되고 주상복합아파트·오피스텔의 입주자 모집공고가 의무화된다. 류찬희기자 chani@

서울과 수도권 일부 지역에 부동산 경기의 과열 조짐이 있는 가운데 정부가 대전·천안 등 행정수도 이전 예상지역과 경기도 광명 등 수도권 지역에서의 부동산 투자자를 대상으로 대대적인 세무조사에 착수한다. 정부는 조사 결과,미등기 전매 행위자 등 단기차익을 노린 투기혐의자에 대해서는 실거래가를 기준으로 양도소득세를 중과세하고,자금출처조사 등을 실시해 탈세액을 추징할 계획이다.상습 투기자는 검찰고발 등의 조치를 취할 방침이다. 16일 재정경제부에 따르면 정부는 부동산 가격 안정을 위해 다음주 부동산가격안정심의위원회를 열어 투기지역을 추가로 지정할 방침이다.현재 재건축이나 주상복합 아파트 등이 밀집해 있는 서울 강남구,고속전철 건설붐을 타고 있는 천안 인근 지역,경기도 광명,인천 중구 등이 투기지역 지정 대상에 포함될 것으로 알려졌다. 천안과 대전 서구·유성구 등 3곳은 지난 2월 투기지역으로 이미 지정돼 있다.지난달 투기지역 지정 대상에 올랐던 청주지역은 이달에는 제외될 것으로 전해졌다. 재경부 관계자는 “건설교통부가 투기지역 요건에 해당되는 곳의 지정을 조만간 건의해 오면 지정을 적극 검토할 방침”이라며 “특히 서울의 경우 재건축 아파트 등을 예의주시하고 있다.”고 말했다.국세청은 “지난 2월13일 발표한 ‘대전·충청권 부동산 시장 안정을 위한 부동산 투기행위자 세무관리 대책’의 후속조치로 행정수도 이전 예상지역에서의 부동산 투기자를 선정하는 작업을 하고 있다.”며 “대상자 선정 작업이 끝나면 조사에 착수할 예정”이라고 밝혔다. 주병철기자 bcjoo@

세계적인 디플레이션(경기침체속의 물가하락)현상이 부동산 가격 하락을 초래할지 관심을 모은다.디플레가 닥치면 일반 물가에 이어 주가도 내림세를 보이지만 무엇보다 개인의 주요 자산인 집과 땅의 가치가 하락한다는 점에서 경제에 큰 파장을 불러온다.자산가치 하락은 소비 감소를 통해 경제를 급격히 위축시키기 때문이다.일본의 경우 10여년동안 집값이 4분의1수준으로 급락했으며,최근 선진국에서도 부동산 가격이 하락하고 있다.세계적인 부동산 거품붕괴 가능성과 그것이 우리나라에도 상륙할지 여부를 짚어보는 좌담을 마련했다.본지 이상일 경제부장 사회로 강원대 장희승 교수,삼성경제연구소 최희갑 수석연구원이 의견을 나눴다. 사회=이상일경제부장 사회자 부동산 버블(거품) 가능성은 한국경제의 오랜 관심사라 할 수 있습니다.먼저 일본의 사례를 살펴보았으면 합니다. -장희승 교수 일본의 부동산 가격은 지금 밑바닥입니다.도쿄에까지 서민형 초고층 아파트들이 들어서는 것이 단적인 예입니다.전에는 땅값이 비싸 시 외곽이 아니면 이런 아파트들을 지을 수 없었습니다.도심의 사정이 이렇다 보니 시 외곽에 있는 아파트들은 아예 거래가 안 됩니다.지금도 폭락세가 이어지고 있습니다.전에는 평당 200만엔(2000여만원)에 팔리던 아파트들이 지금은 70만∼80만엔에 내놔도 사겠다는 사람이 없습니다. -최희갑 연구원 일본에서는 1987년 도쿄 중심부의 오피스 건물을 중심으로 버블이 시작됐습니다.85년 플라자합의(엔화 가치를 높이기로 한 선진 5개국간 합의)가 큰 이유가 됐습니다.달러 대비 엔화가치가 순식간에 2배로 뛰면서 중소 수출업자들이 반발했고,이들을 달래느라 일본정부는 금리를 낮춰 통화량을 대폭 늘렸습니다.내수를 진작하기 위한 것이었지만 그 결과 부동산 버블이 형성됐습니다.일본의 장기침체는 이 기간동안 부동산 버블을 방치한 결과라고 할 수 있을 것입니다. -장 교수 부동산 가격이 급락해 버블이 꺼지는 것은 가격을 지탱해 오던 요인들이 일거에 사라지는 것을 의미합니다.서민들은 대출받은 부동산 자금을 상환하기 어려워지고,금융기관도 일시에 가계의 돈줄을 죄게 됩니다.자산디플레이션을 초래할 수 있다는 얘기이지요.가계부실로 부동산 매물이 급증하면 가격하락이 촉발되고 나아가 소비심리까지 위축됩니다. 사회자 우리나라의 부동산 가격도 많이 올랐지요. -최 연구원 부동산 거래는 계약을 체결하는 시점과 대금을 지불하는 시점간에 시차가 있습니다.때문에 정책을 쓰더라도 효과가 얼마후에 나타나게 됩니다.때문에 대외여건 등을 좀 더 지켜봐야 알 수 있을 것 같습니다.다만,지난해 국내에서 부동산 가격이 30% 가량 오르면서 가격 오름세가 2∼3년간 지속되면 버블로 갈 수 있다는 위기감이 생겼지만 다행히 정부의 안정정책 등으로 일단 진정된 것으로 볼 수 있습니다. -장 교수 일본의 버블은 정부·기업·토지 소유자의 이해관계에 의해 만들어진 가격 폭등입니다.한때 일본 인구 1억 2000만명 모두가 투기꾼이라 불릴 정도였으니까요.부동산을 끊임없이 가격이 오르는 대상으로 인식했습니다.반면 우리나라에서는 부동산 가격의 통제가 정책에 의해 비교적 쉽게 좌우되는 경향이 있습니다.지난해의 경우 조세정책의 효과가 컸습니다.예전에는 보유세(재산세 등)를 강화하면 거래세(양도소득세 등)를 약화시켰는데 지난해에는 두가지 모두 동시에 발효시켰습니다.그 덕에 부동산 가격의 급등이나 급락은 일어나지 않을 것 같습니다.일본과 같은 버블 붕괴는 오지 않을 것이란 얘기지요. -최 연구원 저는 장 교수님과 다르게 생각합니다.우리나라는 외환위기 이후 경상수지 흑자로 감당하기 힘들 만큼 많은 유동성(자금)이 해외에서 들어왔습니다.주택 외에 별다른 대체 투자수단이 없는 상황에서 금리인하가 장기간 지속되면서 주택시장에 불을 지폈습니다.주택 가격은 2001년 하반기에 본격적으로 오르기 시작해 지난해 상반기에 정점에 달했고 하반기에 안정을 찾았습니다.그러나 최근들어 가계대출 경색이 나타나고 경상수지 적자가 이어지면서 해외에서 흘러들었던 유동성이 메말라가고 있습니다.이런 상황이 부동산 가격의 하락으로 나타나는 게 아닐까 우려됩니다.불안요인들이 가시화되면 우리 경제의 주름살은 커집니다.부동산업자나 건설업자가 도산위기에 놓이는 것은 물론이고,금융기관에 부동산을 담보로 맡긴 중소기업도 담보가치 하락으로 상환압력에 직면하게 됩니다.경제불안에 대항력이 약한 저소득층도 타격을 받게 됩니다. 사회자 부동산값은 안정됐다고 하지만 주택 수요와 공급의 부조화는 여전한 것 같습니다만. -장 교수 우리나라 사람들은 부동산을 재테크의 수단으로 보는 경향이 강합니다.부동산을 삶을 영위하기 위한 공간으로 보는,인식의 전환이 필요합니다.그러나 부득이하게 주택을 재테크의 수단으로 삼아야 할 상황이라면 민간에 의한 양질의 임대주택 공급을 확대해야 할 것입니다.이런 면에서 주택공급에서 민간·공공의 명확한 역할 분담이 필요합니다.민간 부문은 시장원리에 맡겨 주택업자들이 고품질로 경쟁하게 놔두고,영세민들을 위한 공공부문만 정부가 맡아야 합니다. -최 연구원 주의깊게 보아야 할 부분이 주택의 수급 불균형입니다.지난해 사상 두번째로 많은 주택 공급이 이뤄졌지만 문제는 다세대주택 중심으로 공급됐다는 것입니다.다세대 주택은 중소 평형이기 때문에 서울 강남지역을 대체할 수 없습니다.때문에 다세대 주택의 확대는 시장수요를 무시한 것으로 주택시장 전반에 대한 효율적인 정책이라고 볼 수 없는 것이지요. 사회자 정부 정책에 문제점은 없을까요. -장 교수 가격이 안정되기는 했지만 시장정책에 대한 불신은 여전합니다.지난해 정부정책이 몇번 나온지 아십니까.무려 43번입니다.정책이 난무하다 보니 정부가 발표를 해도 일시적인 처방에 불과할 것이라고들 생각합니다.가격이 급등하면 임시방편을 써서라도 이를 우선 잡아놓고 보겠다는 식이어서는 곤란합니다.근본적 대책이 필요합니다.시장을 점검할 수 있는 상설기구를 놓고 장·단기별로 예측할 수 있는 시스템을 만들고 부동산 시장을 체크할 수 있는 시장점검기구도 상설화할 필요가 있습니다.특히 지역 단위의 개발통제는 절대로 안됩니다.이렇게되면 지역별 수급 불균형으로 인해 특정지역의 가격상승 및 특정용도의 과밀 현상이 발생하기 때문이지요. -최 연구원 맞는 말씀입니다.제가 하나 덧붙이자면 주택시장을 경기부양의 목적으로 활용하지 말라는 것입니다.그것은 일본의 거품붕괴에서도 여실히 드러났습니다.물가가 오를 때 흔히 정책 당국자들은 이를 단기간에 잡고 말겠다는 생각을 하게 됩니다.1990년대 하야미 마사루 전 일본은행 총재는 취임하자마자 금리를 큰 폭으로 올려 버렸습니다.평소 인상 수준의 2배 가까이 금리가 오르는 바람에 부동산 시장의 수급이 극도로 경직됐습니다.사회 여론의 악화를 의식해 극단적인 처방을 내린 결과였지요.이것이 부동산 버블의 붕괴로 이어진 것은 물론입니다.우리나라에서도 투표권자인 저소득층 무주택자,특히 젊은층을 중심으로 사회여론이 급격히 악화되면 정책당국자들이 자유롭지 못하게 될 것입니다.하지만 그렇다고 과격한 정책을 펴면 일본과 같은 급격한 냉각으로 치달을 것입니다. 정리 김유영기자 carilips@ ■미·영 집값 하락세 버블붕괴 확산우려 부동산 버블 붕괴가 영국과 미국 등 전세계적으로 확산될 것이라는 우려가 나오고 있다. 영국 경제주간지 ‘이코노미스트’ 최근호는 “햄프스테드,벨그라비아 등 영국 런던 중심가의 집값이 지난해 4·4분기와 올 1분기에 각각 4%씩가파르게 떨어졌다.”며 “6개월에 걸쳐 부동산 가격이 하락하는 것은 1990년 이후 처음”이라고 보도했다. 런던 집값의 하락세가 그동안 너무 오른 데 대한 단순한 반락일까,아니면 더욱 심각한 상황을 예고하는 것일까. 국제통화기금(IMF)은 지난 2일 발표한 세계경제전망 보고서에서 영국을 비롯한 선진국에 상당한 주택가격 하락 위험이 상존하고 있으며,과도한 기업의 부채가 미국과 유럽지역에서 경제 회복의 발목을 잡을 가능성이 크다고 경고했다. 케네스 로고프 IMF 수석 이코노미스트는 “물가상승률을 감안할 때 미국의 주택가격은 96년 이후 28% 올랐고,영국은 94년 이후 70%가 상승했다.”고 밝혔다.그는 “이 정도의 상승률은 주택가격 연구가 시작된 70년대 이후 가장 높은 것이며 수준 또한 지나친 것”이라고 덧붙였다. 그는 “통계적으로 살펴볼 때 주택가격 붐의 40% 가량은 이후 주택가격 하락을 동반했으며 통상 25∼30%가 떨어졌다.”고 말했다.로고프는 “주택은 주식보다 다양한 사람들이 보유하고 있으며,가격이 비싸기 때문에 피해가 더욱 심각하며 은행들에까지 파급효과를 미치게 된다.”고 설명했다. 그러나 월스트리트저널(WSJ)은 “IMF의 이런 연구가 미국 주택가격의 폭락 가능성을 부추겨 경제에 부정적인 영향을 주고 있다.”고 지적했다.특히 주택가격 하락은 전쟁과 주식가격 거품 붕괴로 약해질대로 약해진 경제를 다시 위협하고 있다고 주장했다.앨런 그린스펀 미국 연방준비제도이사회(FRB) 의장도 최근 “현재 미국 내에서 부동산 거품에 대한 우려는 존재하지 않는다.”고 강조했다. 그러나 영국의 중앙은행인 영란은행(BOE)조차 “현재 영국에 주택가격 상승 우려가 있다.”고 말하는 상황이어서 미국과 유럽에서의 부동산 버블 논쟁은 점차 가열될 것으로 보인다. 김유영기자

내수가 불안하다.한국개발연구원(KDI) 등 주요 경제연구기관들이 경기 ‘둔화’ 대신 ‘하강’이라는 표현을 쓰기 시작한 것은 올 2월부터였다.통계청이 8일 발표한 ‘2월중 서비스업 활동동향’ 자료를 보면 그 이유가 십분 짐작된다. 1년전과 비교한 2월 서비스업 증가율은 1.4%로 급락했다.통계청이 공식집계를 내기 시작한 2000년 이래 최악의 수치다.지난해에 유례없는 호황을 누렸던 신용카드·경마·콘도업 등이 마이너스로 전환하거나 매출이 급감한 탓이다.통계청측은 “아직 속단하기는 이르지만 3월에 서비스업 증가율이 마이너스로 떨어질 가능성도 배제할 수 없다.”고 밝혔다. ●서비스업 왜 곤두박질치나 소비심리 급랭으로 소매업이 직격탄을 맞은 충격이 컸다.2월 도·소매업은 1년전보다 1.8% 감소했다.통계를 낸 이래 처음 있는 일이다.특히 백화점·할인점 등 소매업은 6.9% 감소했다.자동차판매업(10.9%)이 그나마 호조이지만 무이자 할부판매 덕분이다. 지난해 활황세를 보였던 경마및 유사경기장 운영업(-19.8%)과 신용카드업(-14.1%),증권거래업(-51.0%),부동산업(-2.7%) 등도 증시침체와 정부의 카드·부동산 억제대책으로 2∼3개월째 마이너스 증가세에서 벗어나지 못하고 있다.유일하게 교육서비스업만 증가세가 확대돼(2.8%→6.5%) 우리나라의 높은 교육열을 다시한번 입증했다.설연휴에 따른 조업일수 부족때문이라는 지적도 있다. 하지만 1∼2월 평균 증가율(2.5%)이 지난해 12월 수준(6.1%)을 크게 밑돌아 설득력이 떨어진다. ●마이너스로 떨어지나 아직 속단하기는 이르다.하지만 대부분의 업종 증가세가 둔화된 데다 지난해 고성장 업종들의 내리막세가 심화돼 마이너스로의 전환 가능성도 배제할 수 없다.수출에 이어 내수마저 가파르게 꺾여 1·4분기 경제성장률이 당초 전망치보다 낮은 3∼4%대에 그칠 것이라는 관측에 더욱 힘이 실린다 안미현기자 hyun@

■로버트 프렉터 e메일 인터뷰 경기침체속에서도 물가가 올라 스태그플레이션 가능성이 거론되는 나라는 우리나라뿐이다.세계 다른 나라들에선 디플레이션(경기침체와 물가하락의 동반현상)에 대한 이야기들이 심심치 않게 흘러 나온다.이미 일본과 홍콩은 디플레의 수렁에 빠져있고,싱가포르·중국 등도 디플레 조짐이 있다.이라크전 이후에도 세계 경기가 어려워질 것으로 예상되는 가운데 주가하락도 이어지고 있다.이런 가운데 ‘디플레 뛰어넘기’(Conquer The Crash)의 저자이자 시장분석가인 로버트 R. 프렉터(54)가 주가 대폭락과 세계적 디플레를 주장,눈길을 끈다.그는 “주식침체,경기불황에 따른 디플레는 불가피하며 이미 디플레에 접어들고 있다.”면서 디플레에 대비한 안전한 자산관리의 필요성을 강조했다.다음은 프렉터와의 e메일 인터뷰 내용. 책 출간 이후 9개월이 지났는데 디플레가 발생할 것이라는 소신에는 변함 없나?그렇게 믿는 근거는. -그렇다.디플레 압력은 강하게 형성돼 왔다.미국에서는 현재 모든 투자등급 채권의 50% 정도가 ‘BBB’등급으로 평가받는데,이것은 가장 낮은 투자등급이다.여기서 한 단계만 떨어져도 이 채권들은 ‘휴지’로 전락할 것이다.책에서도 언급했지만 디플레는 빚(신용)의 위축이다.신용도가 떨어진다는 것은 시장이 ‘채무 불이행’에 더욱 취약해 진다는 것을 의미한다. 그동안 디플레보다 인플레 우려가 컸다.이라크전 이후 통화를 풀어 인플레 우려 의견도 있다. -투자자 및 애널리스트는 대체로 잘못된 것과 보통 과거에 일어났던 일에 대해 걱정한다.자연스럽게도 대다수가 1970년대의 문제였던 인플레에 대해 걱정하고 있다.이같은 실수는 또 사람들이 좋은 일을 기대할 때 나타난다.10여년전 걸프전때 주식시장의 상승세가 있었고,사람들은 이라크전도 똑같은 효과를 거둘 것이라고 생각한다.그러나 이번에는 그럴 가능성이 없다.이번에는 인플레가 아니라 디플레가 문제다.그리고 향후 주식시장은 시장분석에 따라 ‘위’가 아닌 ‘아래’로 움직일 것이다. 1930년대 대공황때는 각국의 협조가 없었지만 지금은 다르다.중앙은행도 신속하게 대응한다.통화정책을 통해 디플레를 막을 수 있지 않나. -국가들이 어떤 일에서는 협조를 잘했다.미국은 영국 중앙은행의 부채 관련 처리를 돕기 위해 협조했다.나는 통화정책이 디플레를 막을 수 있다고 믿지 않는다.통화정책은 지난 수십년간 신용 인플레를 조장했다.신용팽창의 한계가 디플레로 반전될 것이다. 디플레때는 부동산 경기가 가라앉아 현금확보가 우선이라고 했다.그러나 한국은 부동산 경기가 좋았다.자산은 어떻게 갖는 것이 바람직한가. -부동산 경기의 호황은 팔 기회를 제공해왔고,또 여전히 처분할 기회다.나는 이 책을 주식·부동산을 처분할 때 썼다.그것이 포인트다.호황은 매도의 가장 좋은 기회다.호황과 랠리를 활용하려면 안전한 현금과 같은 스위스 국공채나 싱가포르 채권,미국 재무부 채권 등에 대한 투자를 늘려야 한다. 이라크전이 장기화될 것으로 예상되면서 세계경제가 침체되고 있다.전쟁이 끝난 뒤 세계경제의 상황 및 주식시장은 어떻게 될 것이라고 보는가. -모든 전쟁은 기대보다 항상 오래 갔다.향후 경제 전망은 심각한 위축과 침체가 될 것이다.예상컨대 주식시장은 2004년 하반기까지 침체기를 벗어나지 못할 것이다.이후 상황을 평가할 수 있는 정보가 더 생길 것이다. 김미경기자 chaplin7@ ■디플레 위험과 대책 로버트 프렉터는 자신의 책에서 증시붕괴에 따른 공황 및 디플레의 위험을 경고했다.1929년과 같은 대공황 직전의 상황은 이미 2000년에 도래했다는 것이다.필자가 이 책을 마지막으로 손질하고 있던 2002년 1·4분기말에 S&P500 지수는 1147.39에서 등락을 거듭하다 이달초 870선으로 내려왔다.디플레는 피할 수 없는 숙명일까?프렉터 저서의 주요 내용과 자산보호법을 간추린다. ●증시,이대로 주저앉나. ‘신(新)경제’에 대한 장밋빛 보고서가 넘쳤던 지난 90년대에 대해 프렉터는 다우지수가 걸어온 길을 살펴보면서 신경제의 허상을 꼬집는다.1932년 이후 다우지수의 다섯차례 파동에서 제5파동기(74∼2000년)의 실물경제가 제3파동기(42∼66년)보다 취약했다고 지적한다.주가상승률은 5파동기가 2배 정도 높았음에도 불구하고 경제·금융의 건강성은 뒤떨어졌던 것이다. 영국·미국의증시흐름을 보면 장기간 상승한 뒤에는 폭락이 있었다.이어 실물경제의 하락이 찾아와 공황을 겪게 된다.프렉터는 증시패턴을 ‘엘리어트 파동원리’에 따라 5단계로 나누고,마지막 상승장에 초점을 맞춘다.현재 증시는 마지막 랠리를 하고 있지만 기간은 짧을 것으로 전망한다.2001년 9·11테러 이후 추락했던 증시는 이내 상승세로 돌아섰지만 다시 대세하락으로 반전될 것으로 내다봤다. 제5파동기에는 주가가 고평가돼 거품이 금방 꺼질 수 있다.이런 상황에서 PER(주가수익비율)도 주가를 예측하는 유용한 지표가 된다.2000년들어 S&P지수와 PER를 살펴보면 주가가 정점을 지난 이후 기업실적도 하락하고 있지만 투자심리가 비정상적으로 낙관적이어서 PER는 역사상 최고 수준에서 맴돌고 있다.이는 곧 실물경제의 몰락을 의미하고 투자심리가 비관적으로 바뀔 수 있음을 의미한다. ●디플레,벌써 시작됐다? 공황은 팽창한 신용이 급격히 위축되면서 발생한다.이는 생산의 전반적인 위축으로 이어지며 생산위축은 채무상환 능력을 떨어뜨려 디플레를 유발,악화시킨다.미국은 1835∼42년,1929∼32년 사이에 신용팽창이 한순간 무너지면서 각각 디플레와 공황을 경험했다. 현재 전세계적인 신용팽창은 전례가 없다.미국은 거대한 ‘빚더미제국’이다.생산활동과 관계없는 카드빚이 폭발적으로 늘었다.이같은 신용팽창은 폭발 일보 직전에 놓여있으며 디플레가 발생할 경우 역사상 최악의 충격이 발생할 가능성이 크다. 프렉터는 물가하락과 산업생산 급감이 뒤따른다면 경기변동 사이클에 따라 2004년쯤 공황 저점이 될 수 있다고 내다봤다.그는 또 파동의 길이를 예측한다면 공황의 종말은 2011년에나 볼 수 있을 것이라고 덧붙였다. ●디플레에서 살아남으려면. 디플레에 따른 신용경색은 부동산·주식·채권시장의 폭락을 불러올 수 있다.그러나 치밀한 준비를 통한 올바른 자산선택이 이뤄진다면 오히려 리스크를 줄이거나 적잖은 수익을 올릴 수 있다.디플레로 각종 자산가치가 폭락하면 매입 가능한 자산 리스트를 미리 작성해 두는 것이 바람직하다.이후 대부분의 자산을 팔아 현금화하고 일부는 국채나 국채편입 펀드에투자하는 것이 안전하다.석유·철광 등 상품보다는 안정적인 수익을 낼 수 있는 금이나 은에 투자하는 것도 고려할 만 하다. 세계적으로 우량한 은행·보험사를 찾아 자산을 맡기는 등 투자판단의 시야를 넓히는 것도 필요하다.스스로 판단하기 힘들다면 각종 투자자문 및 자산운용사 등의 정보를 활용하면 된다.프렉터는 자신의 조언을 따르지 않으면 파산을 피하기 힘들다고 지적한다.반면 자신의 말대로 행동할 경우 큰 수익을 놓칠 수는 있지만 파국으로부터 자산을 지킬 수 있다고 주장한다.프렉터의 예측과 조언이 맞는지 두고 볼 일이다. 김미경기자 ■이종우 한화증권 리서치센터장 물가가 지속적으로 하락할 때를 디플레이션이라 하는 반면 디스인플레이션은 물가상승률이 낮은 상태를 말한다.이런 구분에서 본다면 현재 세계경제가 직면한 상황은 디플레보다 디스인플레에 가깝다고 볼 수 있다. 물론 일부에서 물가하락이 나타나는 것이 사실이다.미국의 상품가격 상승률은 2001년 4% 상승에서 최근에 -6%로 낮아졌다.그러나 상품가격 하락은 최근의 독특한 현상이 아니다.90년대 초에도 비슷한 수준의 하락률이 나타났고,지난 12년간을 놓고 보면 연간 상품가격이 하락했던 때가 상승했던 때보다 훨씬 많았다.시장 진입이후 대량생산이 이루어지면서 상품 가격이 자연적으로 떨어지기 때문이다.따라서 아직까지 선진국 경제가 디플레에 빠질 가능성은 낮다고 할 수 있다. 미국을 예로 들면 상품 가격은 하락한 반면,서비스 가격은 여전히 높은 상태를 유지하고 있다.지난 몇 년간 생산성이 높아졌기 때문인데 실업률이 추가로 급등하지 않는 한 서비스가격이 크게 하락할 가능성은 높지 않다. 2000년 이후 경기둔화로 공급압력이 많이 줄어든 점도 디플레를 막는 역할을 한다.1930년 대공황은 경기가 호황을 지속하다 갑자기 불황의 늪에 빠진 것이 요인이었다.호황기간이 길수록 기업들의 설비투자가 급증하는데 이때 불황이 갑자기 닥칠 경우,수요와 공급간의 괴리가 커져 디플레가 나타난다.이런 측면에서 지난 3년간 경기침체는 초과 공급을 줄이는데 일정한 역할은 했다고 할 수 있다. 정부의 정책적 대응도 주목해야 할 부분이다.지금까지 10년 넘게 디플레를 겪고 있는 일본은 경기 둔화 후 긴축정책을 강화하는 우를 범했고,이런 정책적 실패가 사태를 악화시키는 단초가 됐다.반면 미국의 FRB(연방준비제도이사회)는 지난 2년간 12번의 금리인하를 단행했고,선진국 정부 역시 재정정책을 강화하고 있다.정부의 적절한 대응이 계속되고 월가의 예상대로 하반기 경기가 회복된다면 위험은 현저히 줄 것이다.

서울 강남구 대치동 은마아파트에 장안의 시선이 집중되고 있다.이 아파트의 재건축 안전진단 실시 여부를 결정하는 심의위원회가 31일 개최되기 때문이다.재건축 문제를 놓고 당국과 주민이 대립해 온 이 아파트의 안전진단 결정은 다른 재건축 대상 아파트에도 영향을 미칠 수 있다. ●지역구 의원·구청장·조합 입장 조율 심의위를 앞두고 해당 지역구 국회의원과 구청장,재건축조합 등이 면담 등을 통해 입장 차이를 조율한 것으로 알려졌다.이 과정에서 강남구가 재건축을 허가하는 쪽으로 입장을 정리한 것이 아니냐는 전망도 나온다. 실제 심의위에서 안전진단 실시 쪽으로 결론이 나면 주민의 재건축 요구가 힘을 얻게 된다.그러나 일부에서는 “내년 총선을 앞두고 선심행정 논란이 제기될 수 있다.”며 우려했다. ●심의위원·조합 수시접촉 과열 우려 은마아파트 주민 2000여명은 지난 24일 재건축 안전진단을 받게 해달라며 구청 앞에서 농성을 벌였다.이에 권문용 강남구청장은 25일 해당 강남을 지구당 오세훈 한나라당 의원과 일부 시·구의원이 참석한 가운데 은마아파트 재건축조합 임원들과 간담회를 갖고 구청 차원에서 심의 통과를 지원하겠다며 설득작업을 벌였다. 이같은 입장은 지난해 10월 “재건축을 하지 않고도 수리를 하면 사용할 수 있다.”며 안전 진단 요구를 반려한 것과 배치된다. 과열 분위기도 감지된다.건축사·교수 등 전문가 11명으로 구성된 안전진단 심의위원들을 조합 관계자들이 수시로 접촉한 것으로 드러났다.한 관계자는 “심의위원들을 만나 확인한 결과 우리 입장에 우호적이었다.”고 말했다.하지만 전문가들은 “심의위원들은 이해당사자의 로비를 우려해 신상을 비밀에 부치게 돼 있다.”고 지적했다. ●서울시 “주변 아파트값 상승” 부정적 은마아파트 주민들은 건물 노후화로 재건축이 불가피하다고 주장한다.박대식 조합장은 “지은 지 24년이나 돼 각종 배관이 낡아 수돗물이 제대로 나오지 않고,엘리베이터가 낡아 사고위험이 있다.”면서 “정부의 부동산 시장 안정화 대책 때문에 정밀안전진단도 받지 못하고 있다.”고 주장했다.강남구청 관계자는 “1대1 재건축방식이어서 교통난을 유발할 가능성이 없다.”고 전망했다. 하지만 서울시측은 “안전진단 심의를 통과하면 당장 아파트 값이 오를 것”이라면서 “구에서 재건축을 허가하더라도 시에서 용적률 제한규정으로 묶어 수익률을 떨어뜨린다면 재건축은 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다. 이세영기자 sylee@

증권시장이 심리적 공황 상태에 빠졌다.해외 투자가들의 팔자 분위기가 일고 있는 가운데 주가가 곤두박질치고 있다.지난해말 750선을 유지했던 주가가 530선으로 내려와 17개월 만에 최저치를 기록했다.외국인 투자자들은 지난 2월부터 팔자로 돌아서 8억 3000만달러어치를 순매도했다.외환시장도 흔들린다.전쟁 불안과 경제위기감이 고조되자 달러 사재기 현상이 벌어지며 환율이 급상승하고 있다.지난 1월말 1170원대였던 원·달러 환율이 1240원대로 올라 5개월 만에 최고치를 기록했다. 이 가운데 SK글로벌의 대규모 분식회계사건이 터지자 기업의 신뢰기반이 무너지고 있다.SK 글로벌은 부채를 빼내고 허위로 자산을 늘려 무려 1조 5000억원 규모의 분식회계를 했다.국내 3대 그룹의 회계가 이와 같이 허위로 작성되었다는 것은 시장을 속이는 행위로 다른 그룹으로 확산될 경우 그 파장은 걷잡을 수 없게 된다.벌써 무디스 등 국제적 신용평가회사들은 신용등급 하향 조정 움직임을 보이고 있다.국가 신인도의 하락은 외국인 자본의 집단적 이탈을 초래하고 환율폭등,주가폭락,금리폭등을 유발하여 제2의 금융위기를 부를 수 있다. 내면적으로 우리 경제는 성장의 동력을 잃고 있다.내수는 건설과 소비의 거품이 꺼지면서 급격한 하락세를 보이고 있다.무역은 유가 상승과 반도체 가격 하락 등 교역조건의 악화로 두 달째 적자를 기록하고 있다.기업들은 아예 국내 투자를 기피하고 중국과 동남아로 빠져나가 산업 공동화 현상까지 나타나고 있다.이런 상황에서 근로자들의 실업률이 3.5%를 넘어섰다.취업을 포기한 실망실업자까지 포함하면 7%에 이른다.물가상승도 이미 3.9%를 넘어서 서민들 가계를 압박하고 있다.더욱이 총 가계부채규모가 439조원에 이르고 신용불량자가 274만명을 넘어섰다.이런 상황에서 북한 핵 공포와 이라크 전쟁 불안이 날로 확산되고 있어 경제의 숨을 막고 있다. 그러면 현 경제 위기를 어떻게 타파할 것인가? 우선 경제 불안심리부터 안정시켜야 한다.기업과 소비자들이 불안감에 휩싸일 경우 경제활동이 위축되고 성장이 멈춘다.더구나 그것이 전쟁 공포에 따른 것이라면 경제 불안이 아니라생존 불안 차원에서 아무것도 손에 잡히지 않는다.이런 견지에서 북한 핵 문제는 무슨 일이 있어도 평화적으로 해결해야 한다.핵 개발을 놓고 북한과 미국은 초강경대치 상태이다.그러나 핵개발 중지대신 체제보장과 경제지원이라는 타협의 접점이 있다.더구나 노무현 대통령 취임식 때 파월 미 국무장관은 한국정부의 승인이 없이는 북한 공격을 않겠다는 약속을 한 것으로 알려졌다.전쟁이 난다면 우리가 최대의 피해자이다.우리 정부는 당사자로서 북한과 미국을 대화의 장으로 끌어들이고 국제 여론을 조성하는 데 총력을 기울여야 한다.이를 위해 비상 대책반을 만들어 해당 국가들의 문턱이 닳도록 드나들며 문제를 풀어가는 강력한 의지를 보여야 한다.정부가 노력하고 있다는 사실 자체만으로도 경제는 안도감을 찾을 수 있다.여기에 초읽기에 들어간 이라크 전쟁에 대비해서 에너지 수급과 가격 안정 등 만전의 대책을 마련해야 함은 두말할 나위가 없다. 다음 신용카드 부실로 촉발된 가계부채문제에 대해 금리인하,상환연기 등 비상조치를 취해야 한다.부동산 가격 하락 등으로 가계부문에서 연쇄파산이 시작될 경우 경제는 한 순간에 무너질 수 있다.한편 SK 글로벌의 분식회계 등 기업의 투명성 문제는 시장경제의 운명을 걸고 정면돌파해야 한다.기업지배구조의 개혁에 대한 확실한 의지를 보여 시장의 신뢰를 회복해야 한다.더 나아가 정부는 동북아 중심 경제 건설과 신산업 발전 등 성장동력을 찾기 위한 주요 정책 과제에 대해서 구체적 방안을 제시해야 한다.개혁기조를 해치지 않는 범위내에서 부양조치도 강구해야 한다.정부는 현재의 경제상황을 안일하게 생각해서는 안 된다.경제가 비상상황임을 국민에게 알리고 경제를 살리기 위한 총체적인 대응체제를 갖춰야 한다. 이 필 상

SK글로벌과 SK㈜간 상거래채권 규모가 1조 5000억원에 달해,SK글로벌의 분식회계 파문이 그룹 지주회사격인 SK㈜로 파급될 수 있다는 우려가 제기되고 있다.SK글로벌의 운명을 결정할 핵심 변수의 하나인 해외채권단의 채권 회수가 표면화될 가능성도 있어 SK글로벌 정상화의 걸림돌로 작용할 여지가 있다. 13일 금융계에 따르면 채권단 내부에서는 SK글로벌과 SK㈜간 상거래채권 규모가 1조 5000억원인 점을 들어 SK글로벌과 함께 SK㈜도 일정한 자구대책을 마련해야 한다는 의견이 제기되고 있다. 채권단과 SK글로벌에 따르면 SK는 SK글로벌과 SK글로벌의 해외법인에 석유 화학제품 판매와 관련해 총 1조 5000억원의 순매출채권을 보유하고 있다.일반 상거래채권은 금융기관 채권과 달리 기업구조조정촉진법을 적용 받지 않는다. 이에 대해 SK㈜ IR관계자는 “SK㈜는 현재 외화 7억달러를 포함,현금과 예금 형태로 2조 6000억원의 유동성을 확보하고 있는데다 향후 투자를 축소하고 유휴부동산 및 투자유가증권 등의 자산 매각을 계획하고 있어 유동성 유지에 문제가 없다.”고 주장하고 있다. 한편 SK글로벌은 “분식회계 사태와 관련해 해외채권단으로부터 회사 재무구조나 현재 상황 등에 대한 문의가 잇따르고 있으나 조기 채무상환 요청은 아직 없었다.”고 밝혔다. 회사 관계자는 “일부 외국은행이 SK글로벌의 벨기에 현지 법인으로부터 여신을 회수했다는 언론보도는 사실과 다른 것으로 파악됐다.고 말했다.그러나 일부 채권단이 구체적인 상환계획을 제출해 달라고 요청해온 경우는 있다고 덧붙였다.SK글로벌에 대한 해외 채권 20억달러(2조 4000억원) 가운데 HSBC·스미모토 등 해외 채권 금융기관들이 1조 2000억원을 보유하고 있는 것으로 확인됐다.금융기관 별로는 ▲HSBC(영국) 330억원 ▲NOVA(캐나다) 210억원 ▲SCB(미국) 960억원 ▲SMBC(일본) 1020억원 ▲UBAF(프랑스) 230억원 ▲UBOC 350억원 ▲기타 외국계 금융기관 8920억원 등이다.금융감독당국 관계자는 “해외채권단은 현재까지 구체적인 입장 표명을 하지 않고 있다.”면서 “해외 채권금융기관들의 동향을 예의 주시하고 있다.”고 말했다. 김유영기자carilips@

금융당국은 최근 문제가 되고 있는 가계부채 대책과 관련,현재 3년 만기 일시 상환구조로 되어 있는 부동산 담보대출 상환기한을 10년 이상으로 늘리는 대책을 마련 중인 것으로 확인됐다. 금융감독원의 김중회 부원장보는 12일 서울 여의도 민주당사에서 열린 가계대출 증가 대책 토론회에서 이같이 밝혔다. 김 부원장보는 부동산 담보대출은 최고 3년 내 일시상환하는 채무로 3년 만기시 1년 단위로 연장해주고 있으나 경기악화시 상환규모가 누적되는 문제점이 있다는 지적과 관련,“앞으로는 3년 만기를 10년 이상으로 연장하는 방안을 재경부 및 은행 등과 협의,발표할 것”이라고 밝혔다.원금 일시상환 기한을 대출일로부터 3년에서 10년 이상으로 늘림으로써 채무자들의 단기 상환부담을 덜어준다는 것이다. 이같은 방안이 확정되면 신규 부동산 담보 대출자뿐만 아니라 현재 3년 만기가 도래한 채무자들에게도 같은 방식으로 채무연장을 해줄 수 있을 전망이다. 한국은행 박재환 정책기획국장은 이날 토론회에서 “현재 은행가계 대출규모는 큰 문제가 아니나 3년 내 일시상환 방식의 채무라는 게 문제”라며 단기대출을 장기대출로 전환할 필요성을 지적했다.박 국장은 올해 3년 만기가 되는 대출규모는 24조원이나 내년에는 42조원이나 돼 경기상황이 악화될 경우,심각한 문제가 초래될 수 있다고 경고했다. 한편 이날 토론에서 참여연대 김남근 변호사는 현재 채권금융기관 협약으로 이뤄진 신용회복지원위원회를 미국처럼 채무자 상담기관으로 바꿔야 실효성이 있을 것이라고 제안했다. 민주당 정세균 정책위의장은 인사말에서 “전체 신용불량자의 58%가 카드불량자”라면서 “2년 전인가 금감원에서 카드사 회원모집을 규제하려는 것을 막았으나 지금 생각해보니 그때 고삐를 잡았어야 했다고 생각한다.”고 밝혀 당시 정책판단에 오류가 있었음을 간접시인했다. 박현갑기자 eagleduo@

부동산 시장이 불황기에 접어들면서 재건축 시장에 ‘족집게 투자’가 늘고 있다.2001,2002년의 호황기에 유행했던 ‘묻지마 투자'로는 이익은 고사하고 원금도 챙기기가 쉽지 않기 때문이다.족집게 투자의 대표적인 사례가 조립식 아파트다.재건축 아파트 가운데 조립식 아파트만 골라서 하는 투자다. 20여년 전에는 단기간에 집을 짓기 위해 공장에서 만든 벽체나 상판으로 아파트를 짓는 조립식 공법(PC공법)이 성행했다.하지만 당시의 기술 및 자재수준이 떨어져 조립식 공법 아파트는 일반 아파트보다 빨리 노후된다.따라서 상대적으로 안전진단에 통과될 가능성도 크다. ●조립식 아파트를 잡아라 같은 시기에 지어진 아파트라도 조립식은 재건축 시장에서 우대를 받는다.현장에서 일괄 시공하는 일체식 공법(RC공법)으로 지어진 아파트보다 노후정도가 심하기 때문이다. 실제로 안양시 만안구 석수 주공2단지는 지난 1985년에 건립됐지만 안전진단을 통과했으며 2단지는 조립설립인가를 마쳤다.또 경기도 고양시 행신주공아파트는 지어진지 13년밖에 안됐지만2001년 안전진단을 통과해 지난해 일반분양까지 마쳤다. 89년에 완공된 의정부 용현 주공아파트도 12년만인 2001년 안전진단을 통과하고 현재 조합설립인가를 신청한 상태다. ●시공 조건 좋은 곳을 골라라 최근 서울 잠실주공4단지의 관리처분 총회 이후 급속히 확산되고 있는 현상이다. 무엇보다 도급제가 적용되는 아파트의 속사정을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.도급제는 택지공사를 도급계약만 하고 모든 사업수익과 비용지출은 조합위주로 하는 것이다.대부분의 조합이 이 방식을 택하고 있다. 하지만 도급제는 물가상승을 이유로 계약 시점부터 실제 공사 시점까지 적용하는 이른바 ‘에스컬레이션’이 적용된다. 따라서 각 조합마다 도급단가가 낮으면서 무상 제공되는 마감재가 얼마나 되는지를 따져보는 것이 좋다. ●시공사 미선정 단지가 좋다? 경기가 침체국면으로 접어들면서 건설업체별로 갈수록 수주전이 치열해지고 있다.이 과정에서 조합원들은 의외의 수확을 거둘 수도 있다. 재건축 가능성이 있는 아파트라도 시공사가 정해지지 않은 것을 골라투자하면 실패하지 않는다는 분석도 있다. ●투명한 곳을 골라라 재건축 사업은 순수 민간사업이기 때문에 조합 집행부가 업무처리를 투명하게 해야 한다.조합이 투명하지 않으면 향후 추가부담금이 늘어나거나 비상대책위원회가 들어서 재건축이 늦어지게 된다. 조합원에게 당당하게 계약조건을 말하거나 인터넷 홈페이지를 운영하는 곳은 상대적으로 투명성이 높은 경우가 많다. 이런 이유가 아니더라도 비상대책위원회가 없는 조합이 좋다.잠실4단지 등 몇몇 조합은 ‘골인지점’을 눈 앞에 두고 조합원간 이해가 엇갈려 주춤거리고 있다. 전체 조합원의 동의율도 보는 것이 좋다.동의율은 높으면 높을수록 좋다. 김성곤기자 sunggone@

“우리의 지방자치사(史)도 10년이 훌쩍 넘었으니 이젠 뿌리를 다지는 데 더욱 힘을 쏟아야지요.” 성북구의회 박덕기(62) 의장은 11일 “지방자치 정신을 살려 주민들과 함께하는 ‘열린 의회’를 만들어가겠다.”고 강조했다. 의회와 주민체육센터가 함께 있는 점을 고려해 의회가 열릴 때 주민에게 개방하려고 노력한다.주민들의 관심사에도 적극 대처하기 위해 의원들끼리 세미나와 토론을 자주 갖는다.정보화시대에 효율적으로 대응하기 위해 의원들에게 전산교육도 실시하고 있다고 소개했다. 지역의 40여곳에서 재개발공사가 진행되다보니 주민들의 불편이 많은 편이라면서 그나마 구청에 재개발과를 별도로 둬 전담하게 한 것이 다행이라고 설명했다. 그는 “서울시에서 난개발 문제를 해결하기 위해 길음뉴타운을 지정했지만,근본적인 대책이 없다보니 부동산 가격만 뛰었다.”며 “여러 가지 개발 시뮬레이션 결과를 보고 개선책을 마련하도록 집행부와 시에 촉구하겠다.”고 말했다. 의회 도시건설위원회와 구 도시계획심의위원회간 만남도 자주 갖도록해 재개발 관련 대책을 마련중이라고 했다. 박 의장은 지방자치에 대한 풍부한 경험과 해박한 지식을 갖고 있다. 1991년부터 지금껏 지방의원으로 활동하고 있는데다,지방의회 의원으로는 드물게 박사 학위(정치학) 소지자다. 지방의회가 처음 생긴 91년 구의원을 지낸 뒤 시의회에 진출했다.98년부터 다시 구의회에 진출하는 등 지방의회에서 4번째 일해 경험이 풍부하다.성균관대에서 정치학 석사를 마친 뒤 가정형편 때문에 학업을 포기했다가 3년 전 바쁜 의회활동 중에 명지대 대학원에 입학,뒤늦게 박사 학위를 땄다. 이런 학력과 경력을 바탕으로 지난해 명지대와 성신여대에서 정치학개론과 평화통일 문제를 강의하고 있다.올봄부터는 국민대에서 행정학을 가르치며 학생들에게 지방분권을 열성적으로 전파하고 있다. 조덕현기자

시민단체가 참여정부의 ‘재벌개혁’ 주력군으로 급부상하고 있다.경실련 경제정의연구소장을 지낸 ‘재벌개혁론자’ 강철규 부패방지위원장이 공정거래위원장으로 임명되면서 시민단체의 재벌개혁론은 더욱 힘을 얻을 전망이다. SK그룹 총수가 지난달 참여연대 고발 건으로 구속되면서 재벌기업들 사이에서는 시민단체가 ‘재벌들의 저승사자’ ‘재벌의 천적’이라고 불리던 터다.재벌들은 시민단체들의 서슬퍼런 감시활동에 잔뜩 움츠리고 있다. 참여연대와 경실련 등이 주요 기업을 상대로 제기해 놓은 소송은 20여건.대부분이 법원에 계류중이거나 재판이 진행중이다. SK그룹 주식부당내부거래 의혹사건에 이어 동부그룹의 아남반도체 지분인수 위법논란이 최근 금융감독원의 특별검사로 다시 수면에 떠올랐고,한화그룹 3개 계열사 분식회계 의혹 사건도 참여연대 고발로 검찰이 본격 수사에 들어갔다. 삼성생명의 주식 상장 문제도 시민단체들이 계약자에 대한 이익배당을 요구하고 나서면서 제2금융권의 최대 현안으로 남아있다.지난달 25일에는 포스코 유상부회장의 연임에 반대하는 성명을 내기도 했다. 기업 감시활동의 ‘원조’격인 경실련은 지난 1989년 출범 이후 부동산투기 근절운동과 세입자 보호 및 도시빈민 주거안정대책 촉구,세제개혁,한국은행 독립 등 수많은 활동을 벌여왔다.앞으로도 기업의 투명성이나 지배구조 개선에 체중을 실을 계획이다. ‘함께하는 시민행동’도 좋은 기업만들기 운동을 펼치며 적극적인 기업감시활동에 나섰고,‘정보통신소비자권익찾기 시민행동’은 정보통신부가 추진중인 번호이동성 관련제도로 인해 발생할 수 있는 소비자피해에 대해 감사원 감사 청구를 요청해 놓고 있다. 참여연대 관계자는 “새 정부와 ‘재벌개혁’이라는 이념적인 지향점이 같더라고 정부와 비판적인 긴장관계를 유지하면서 정부의 재벌 정책을 비판·감시하고,기업들의 잘못된 경영관행과 방만한 경영 등에 대해 기업감시활동을 꾸준히 벌여나갈 것”이라고 밝혔다. 조현석기자