정부는 중소평형 의무비율을 60%까지 확대하고 조합원분 아파트 분양권 전매를 제한하는 ‘9·5 재건축시장 안정대책’을 내놓았다. 천정부지로 치솟은 서울 강남 아파트값을 잡아보자는 의도로 올들어만 무려 일곱번째 등장한 주택시장 안정대책이다. 이번 대책이 발표된 뒤 하루 이틀만에 강남 재건축 대상 아파트값이 1억원 가까이 떨어졌다는 소리도 들린다.그야말로 초강력 대책이다.급한대로 아파트값 폭등은 잡은 것 같다. 재건축과 관련,‘5·23대책’에서도 후분양제도입과 일반분양분 아파트 분양권 전매를 금지하는 등 재건축 시장을 크게 흔드는 강도 높은 정책을 발표한 바 있다. 그러나 시장에 강한 충격을 주었지만 가격은 안정되지 않았다.단지 재건축아파트에 투자한 투자자나 구분소유자 및 업자들의 정책에 대한 내성(耐性)만을 키웠다. 문제는 초강수 주택시장 안정대책이 발표될 때마다 집값이 잠시 주춤하다 일정 기간이 지나면 제자리로 되돌아가는 일이 반복된다는 점이다.전보다 더욱 강력한 대책이 아니면 시장은 꿈쩍도 하지 않는다.정부는 주택시장을 안정시키기 위해 언제까지 이러한 초강수의 대책들을 만들어내야만 하는가.집값을 안정시키기 위해 고강도의 충격요법 외에 다른 대책은 없는 것인가.집값 상승의 근본적인 원인을 진단하지 못한 채 내린 처방은 아닌지 의구심을 갖지 않을 수 없다.연례행사처럼 진행되는 집값 폭등의 본질을 파악한 뒤 항구적인 대책을 마련하는 것이 절실히 필요한 때이다. 그러기 위해서는 우선 정부가 일관성 있는 정책을 마련하고 실천하는 자세를 가져야 한다.다양한 정책의 제시나 변화는 시장 상황에 즉흥적으로 대처할 수는 있겠지만,임시 조치로 끝나서는 안된다.일단 발표되거나 제시된 정책은 지속적이고 일관성을 가져야 정책효과를 거둘 수 있다. 둘째,주택시장의 정책기조를 확고히 정하고 방향성을 유지해야 한다.정부가 주택시장을 어떠한 방향으로 유도해 갈 것인가를 정한 뒤 분양주택과 임대주택의 조화,주택수요의 예측과 공급의 조절,주택가격의 유지와 견제 등의 구체적인 대안들을 제시해야 할 것이다. 셋째,과도한 시장규제는 시장을통제하기보다 새로운 문제를 만들어 낼 우려도 있다는 것을 간과해서는 안 된다. 규제일변도의 정책은 시장을 위축시킴은 물론 건전한 시장 참여자들의 활동을 제한시킬 가능성을 내포하고 있다.시장 상황을 고려하지 않는 초강수 대책은 자칫 가격 상승을 부추기는 부작용을 낳을 수 있는 만큼 시장 조절기능을 살리면서 정책을 실현시킬 수 있는 운용의 묘가 필요하다. 넷째,시장 가격 결정과정의 맨 앞에 있는 중개업자의 과열경쟁을 막는 방안도 강구해야 한다.중개업자의 수급문제나 중개서비스질의 향상을 위한 대책도 함께 마련돼야 효과를 거둘 수 있을 것이다. ‘9·5대책’으로 중소형 의무비율이 확대됨으로 인해 오히려 중대형 아파트값은 상승할 것이라는 우려도 나오고 있다.중대형의 공급이 줄어 희소가치가 커질 것이라는 얘기다.그럼 중대형 아파트값을 잡기 위해 또 다른 충격요법이 나와야 하는 것인가.정부는 뚜렷한 정책기조하에 주택시장을 장·단기로 예견하고 철저한 시장분석을 통한 사전적 문제대응형의 정책 개발에 주력하는 모습을 보여줘야 할 때이다. 장 희 순 강원대 교수 부동산학과

집값대책이 쏟아지고 있다.올들어서도 1·8대책을 포함, 굵직한 것만 무려 7건에 달한다.한달에 한번꼴로 집값대책이 나온 셈이다.지난해에 발표된 것까지 합하면 이들 대책을 꿰기도 쉽지 않을 정도다.전문가들조차 헷갈리고 있다.횟수뿐만 아니다.내용도 자주 바뀐다.서울·수도권 거주자들이라면 누구나 관심을 가진 경기도 성남시 판교 신도시만해도 면적과 건립가구수가 줄었다 늘었다 하더니 이제는 평형도 고무줄처럼 왔다갔다 한다.이렇다보니 일반인들은 헷갈리는 정도가 아니라 정신이 없을 정도다.특히 메가톤급이라는 9·5대책 앞에서는 어떻게 해야 할지 난감할 뿐이다.집값은 오를 것인지,아니면 내릴 것인지 도무지 판단이 서지 않기 때문이다.연이은 대책과 출렁이는 시장의 한 가운데에서 갈피를 잡지 못하는 수요자들을 위해 부동산전문가들로부터 9·5대책 이후의 집값전망과 내집마련 전략을 알아봤다. 집값대책이 쏟아지고 있다.올들어서도 1·8대책을 포함, 굵직한 것만 무려 7건에 달한다.한달에 한번꼴로 집값대책이 나온 셈이다.지난해에발표된 것까지 합하면 이들 대책을 꿰기도 쉽지 않을 정도다.전문가들조차 헷갈리고 있다.횟수뿐만 아니다.내용도 자주 바뀐다.서울·수도권 거주자들이라면 누구나 관심을 가진 경기도 성남시 판교 신도시만해도 면적과 건립가구수가 줄었다 늘었다 하더니 이제는 평형도 고무줄처럼 왔다갔다 한다.이렇다보니 일반인들은 헷갈리는 정도가 아니라 정신이 없을 정도다.특히 메가톤급이라는 9·5대책 앞에서는 어떻게 해야 할지 난감할 뿐이다.집값은 오를 것인지,아니면 내릴 것인지 도무지 판단이 서지 않기 때문이다.연이은 대책과 출렁이는 시장의 한 가운데에서 갈피를 잡지 못하는 수요자들을 위해 부동산전문가들로부터 9·5대책 이후의 집값전망과 내집마련 전략을 알아봤다. ●고강도 효력도 크다 전문가들은 이번 조치가 그동안의 어떤 조치보다 강력한 것이라는 데에 의견을 같이했다.그런 만큼 효과도 과거와는 다를 것이라는 분석이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “조합원 지분 거래를 금지시키는 것을 뼈대로 하는 이번 대책은 지금까지와는 다른아주 강력한 조치”라며 “가격이 떨어진 후 안정국면으로 접어들 것”이라고 얘기했다. 김 사장을 포함, 설문조사에 응한 7명의 전문가가 모두 강도의 차이는 있었지만 가격하락을 예상했다.LG경제연구원 김성식 연구위원은 “지난 2∼3년간 올랐던 집값이 하락기에 접어든 시점에 이번 대책이 나왔다.”면서 “당분간 집값이 고개를 들기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다. ●효과 지속여부는 의견 엇갈려 김성식 연구위원은 집값이 단기는 물론 중장기 관점에서 볼 때 하락할 것이라고 분석했다.현재 지어지는 물량이 200만가구 주택 건설 때보다 많고,이 가운데 수도권 물량이 60%나 돼 이들 주택이 입주를 시작하면 공급과잉이 우려된다는 것이다. 건설산업연구원 김현아 박사도 “7월부터 일반주거지역 종세분화와 도시 및 주거환경정비법의 제정 등에 이어 나온 이번 대책은 재건축 아파트 가격하락의 기폭제가 될 것”이라며 “이번 재건축 가격대책이 후일 재건축 부양대책으로 이어지지 않기를 바란다.”고 말했다.자칫 재건축 시장을 완전히 죽일 정도로강도가 높다는 주장이다. 반면 김영진 사장이나 부동산 114 김희선 전무,닥터아파트 곽창석 이사,고종완 RE멤버스 대표,김선덕 건설산업전략연구소 소장 등 실물 가까이에 있는 전문가들은 이번 대책이 최소한 2∼3개월은 약발을 받겠지만 항구적인 대책은 아니라고 입을 모은다.내년부터는 가격이 오를 것이라는 의견도 적지 않다. 고종완 대표는 “집값이 크게 오르기는 쉽지 않겠지만 내려가는 데에도 한계가 있다.”면서 “내년 초에는 반등을 시도할 수도 있다.”는 입장을 보였다. 김영진 사장도 “내년에는 ‘모기지’(주택저당) 제도가 도입되면 내집 장만에 나서는 사람들이 많을 것으로 보인다.”면서 올해는 약세를 유지하겠지만 내년에는 장담할 수 없다.”고 말했다. ●기존 주택 언제 사나 대부분의 전문가들이 2∼3개월 후를 기존주택 매입의 적기로 꼽았다.김희선 이사는 “올해는 입주물량도 많고 대책의 충격도 있는 만큼 내년초 쯤 사면 저점이 될 것 같다.”고 말했다.고종완 대표는 10∼11월중 5%가량 가격이 내린 급매물을 노리는 것이 좋다.“면서 “11월초 수능시험이 끝나면 강남은 집값이 오르는 만큼 그 이전이 좋다.”고 말했다.김선덕 소장은 “최소한 이번 조치의 약발이 2∼3개월은 간다.”면서 “기존 주택의 매입시기는 연말이나 연초가 적당하다.”고 조언했다. 반면 곽창석 이사는 “지금 급매물이 나오고 있지만 매입여력이 있는 사람이 많지 않다.”면서 “시기보다는 어떤 위치에 있는 어떤 물건이냐가 중요하다.”고 말했다. 김현아 박사는 “매입시기보다는 어떤 물건을 사야하는지가 문제다.”면서 “지금 꼭 집을 사겠다면 그 지역에서 가장 좋은 이른바 지표아파트를 매입하라.”고 권했다.이런 아파트들이 가격이 오를 가능성이 커 손해보지 않는다는 것이다. 반면 김성식 연구원은 “집값은 약세국면에서 벗어나기 힘들 것”이라며 “전세를 살면서 장기적인 관점에서 매수타이밍을 보라.”고 조언했다. ●신규 청약은 느긋하게 7명의 전문가 대부분이 느긋한 청약자세를 견지하라고 주문했다.판교나 김포,파주 등 각종 신도시들이 분양대기중인 데다 앞으로 가격이 폭등할 가능성이 작은 만큼 충분히 기다렸다가 청약하라는 것이다. 김희선 전무는 “투자자가 아닌 실수요자라면 느긋한 자세로 반드시 골라 청약해야 한다.”면서 “10년 쯤 뒤에 팔겠다는 자세로 청약하라.”고 조언했다.김현아 박사도 “지금 청약해도 괜찮지만 대신 족집게 청약을 해야 한다.”고 말했다. 김영진 사장은 “신규 분양 아파트는 서두를 필요가 없다.”면서 “특히 요즘 많이 나오는 1,2동짜리 아파트는 시장이 안정되면 가격이 약세를 면치 못할 것”이라면서 “이런 아파트는 청약을 피하는 것이 좋다.”고 말했다. 곽창석 이사는 “규제를 가하면 가할 수록 강남권 공급은 줄어드는 만큼 강남권에서 좋은 물건이 나오면 지체없이 청약할 필요가 있다.”면서 “그렇지 않은 경우 관망하는 자세가 필요하다.”고 말했다. 김성식 연구위원은 당분간 신규분양에도 응하지 말 것을 권했다.그는 “앞으도 분양물량도 늘어날 뿐 아니라 분양가에 대한 간접규제가 시작될 가능성이 크다.”면서 “이렇게 되면 가격이 떨어질 수 있는 만큼 신규 청약도 한동안 지켜보라.”고 말했다.고종완 사장은 “통장이 있는 사람은 택지지구 아파트를 노리는 것이 현명하다.”면서 “통장이 없는 사람도 지금부터 통장을 만들어 향후 건설되는 신도시를 노리는 것도 괜찮다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

“집값 대책을 왜 부동산에서만 찾나요.”천정부지로 뛰어오른 집값을 잡기 위해 정부가 ‘9·5대책’을 내놓은 뒤 부동산업계에서 나온 얘기다.재건축 규제와 세금 중과,투기단속 등의 재래식 부동산대책으로는 집값을 잡을 수 없다는 것이다.여기에는 최근의 집값 상승이 단순한 ‘주거수단’의 문제가 아니라는 전제가 깔려 있다.집값 상승의 배경을 다각도로 분석해 처방을 내놓지 않으면 미봉책에 그칠 수밖에 없다는 지적이다. ●종합처방이 필요하다 서울 강남권에 집을 산 사람들은 ‘더 오를 것 같아서’부터 ‘자녀교육 때문에’,‘주거 질이 높아서’,‘재건축 대상이어서’,‘저금리 때문에’에 이르기까지 이유가 각양각색이다. 집값 상승의 배경이 다양한 만큼 그 처방도 다양하고 종합적이어야 한다.어느 한가지 대책만으로는 한계가 있다.저금리로 시중의 여유자금이 넘치는데 이에 대한 흡수방안은 내놓지 않은 채 재건축 시장만 막아 놓을 경우 그 돈은 은행이나 증시로 가지 않고 다른 부동산으로 움직일 수밖에 없다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “‘9·5대책’이 강력하기는 하지만 저금리가 지속되는 한 약효가 제한적일 수밖에 없다.”고 말했다.정부도 고민이 없는 것은 아니다.저금리는 경제를 살리기 위한 고육책이기 때문이다.교육문제는 더 심각하다.자녀교육이 다 끝난 뒤 강남을 떠나겠다는 사람이 한둘이 아니다.교육부 등 범부처적 종합처방이 필요한 시점이다. ●강남 외부에 해법이 있다 정부 대책은 강남권에 집중돼 있다.강남권 집값을 끌어내려 하향평준화하자는 것과 다름없다.비강남권의 교육여건이 나아지면 강남 집값 상승 요인의 하나는 사라지는 셈이다.그러나 비강남권에 대한 대책은 전무하다시피하다. 중앙정부와 지방자치단체간 공조부족도 문제다.강북 개발의 경우 서울시가 그런대로 방향은 잘 잡았다고 볼 수 있다.뉴타운 개발과 청계고가도로 철거를 통한 강북 개발은 강남·북의 균형발전을 도모할 수 있는 것이지만 정부의 반응은 냉담하다. 서울시에도 문제가 없는 것은 아니다.정부는 집값을 잡기 위해 고민하고 있는데도 서울시가 재건축 연한 규제를 완화한 것이 대표적인 예다.구청은 더욱 심하다.정부의 방침이나 서민들의 고통은 외면한 채 재건축 규제를 완화하는데만 관심이 쏠려 있다. 김성곤 기자 sunggone@

추석이 성큼 다가왔다.추석 선물 얘기들이 무성하다.햇곡으로 음식을 장만해 수확의 성취감을 이웃과 나누던 농경문화의 미풍양속일 것이다.추석 선물도 세월 따라 변했다.예전엔 갈비나 대하(大蝦)가 회자했지만 요즘엔 취업 소식을 최고의 선물로 친다고 한다.집집마다 취업을 못한 아들 딸로 애를 태우고 있다는 얘기일 것이다.실직한 가장 때문에 속을 끓이는 집안이 한둘이 아니라는 세태를 말하는 것일 게다.2만달러 시대 격양가를 부르던 우리가 어쩌다 일자리 넋두리를 늘어 놓게 되었단 말인가. 추석은 1년중 가장 커다란 보름달이 뜬다고 한다.보름달은 우러러 볼 수 있어 좋다.세파에 시달리는 사람들의 소리에 귀를 기울이고 있는 듯한 착각을 들게 한다.사람들은 예부터 간절한 소원이라면 둥근 달에 빌곤 했다.그러나 올 추석엔 야속하게 보름달마저 볼 수 없다고 한다.구름이 하늘을 가린다는 기상 예보다.카드빚 자살극이 꼬리를 물고 한 살이라도 젊을 때 이민을 떠나겠다고 아우성치는 세상을 아예 가리고 싶었을 게다. 요즘 좌절의 시대를 살고있다는 착각에 빠지곤 한다.정치권은 혼돈의 늪을 허우적거리고 있다.무슨 부동산 대책이 자고 나면 하나씩 나온단 말인가.세상 사람들은 두 패로 나뉘어 사사건건 으르렁거린다.문화계는 ‘코드 인사’로 몸살을 앓고 있다.문제는 현실에 대처하기는커녕 지금의 위기를 위기로조차 보지 못하는 데 있다.세상을 조각조각 분리시켜 나가는 원심력을 제어할 구심력이 없다.나라를 주도적으로 이끌어 갈 메인 스트림이 해체된 공백기의 혼란일 것이다. 시련은 이른바 민주화 세력의 착근 실패에서 비롯됐다고 보여 진다.권위주의 체제의 틈새에서 일궈낸 민주화 정권이 권력형 부패의 덫에 걸려 새로운 사회적 역량으로 성장하질 못했다.신진 세력은 권력을 얻자 곧바로 기존 세력의 부정 부패 악습을 답습하고 만 것이다.그렇지 않아도 열세인 민주화 세력이 도덕적 우위마저 상실하며 국민적 지지를 잃고 말았다.설상가상으로 세력 다툼마저 보태지며 국민적 실망을 증폭시키고 있다. 어설픈 민주화는 기형적인 포퓰리즘을 낳았다.국가적 결정에 온 국민의 산술적 참여를 미덕의 틀로 만들었다.만인의 입에 맞는 떡을 만들지 않으면 어떤 것도 결정되지 않도록 해 놨다.그러나 만인의 비위에 맞는 정책은 처음부터 있을 수 없다.좌표 잃은 세상을 만들었다.허구한 날 무슨 위원회를 만들어 토론만 하다가 날을 지새운다. 토론은 제대로 써야만 약이 되는 독이다.토론은 본디 여러 경우에서 최선의 방향을 찾은 수단이지 가치를 판단하는 시스템이 아니다.옳고 그름은 토론으로 결정되는 게 아니다.토론은 참여자가 동등한 역량과 소양,자질과 열정을 갖추고 있을 때 비로소 역가를 발휘한다.책임을 분산시키는 소모적인 토론을 경계해야 한다는 얘기다.서로 입장이 고착된 이질적 구성원의 토론은 끝내 입씨름으로 끝날 것이다.자칫 사회 역량을 쓸데없이 탈진시킬 수 있음을 알아챘어야 했다. 이쯤 해서 한국판 엑소더스를 들여다 보아야 한다.예삿일이 아니다.물론 예전에도 이민가는 사람은 있었고 1998년 이후 조기 유학이 점차 늘어왔다.문제는 작금의 ‘한국 탈출’이 사회의 ‘승자’들에 의해 주도되고 있다는 점이다.지식층이요 경제적으로 유복한 ‘전문가’들이 앞다투어 조국을 버리고 있다는 것이다.새로운 꿈을 찾아 이민을 떠나는 게 아니라 한국이 싫어서 떠난다는 점을 새겨야 한다.그들은 희망이 없다는 말을 남기고 조국을 떠나고 있다.추석에 기상 예보가 빗나가 보름달이라도 떴으면 좋겠다. 정 인 학 논설위원 chung@

강남 재건축 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다. 급매물 증가와 가격 하락이 본격화됐다.건설업체들에도 비상이 걸렸다. 7일 부동산업계에 따르면 중소형 의무건설 비율 확대와 조합원 아파트 분양권 전매금지조치가 나온 뒤 강남 재건축 시장에는 호가 위주의 가격 급등세가 멈췄다.은마,청실 아파트 단지에서는 부르는 값이 최고 1억원 가까이 떨어진 급매물도 나오기 시작했다. ●가격 하락세 선회,중개업소 썰렁 중·소형 의무건축비율 확대로 가장 큰 타격을 받는 곳은 1대1재건축 단지.대치동 은마·청실,논현동 경복,잠원동 한신2·4차 아파트 등 대부분의 중층 아파트가 여기에 해당된다.저밀도 아파트 단지라도 중대형 아파트 건립 비중을 높게 계획했던 곳은 이번 조치의 영향을 크게 받는다. 이들 아파트는 당초 계획대로 현재 아파트보다 큰 중대형 아파트 위주로 재건축 사업을 추진하면 중·소형 아파트 의무비율 확대에 걸린다.소형 아파트를 많이 지을 경우 중대형 아파트를 짓는 것보다 상대적으로 사업성이 크게 악화된다.투자 수익률이 당초 기대치보다 크게 떨어질 수 밖에 없다. ‘9·5대책’에 대한 문의 전화로 시달렸던 은마아파트 주변 부동산중개업소에는 투자자들이 가격을 낮춰 매물들을 내놓고 있다.최고 7억 5000만원에 거래됐던 31평형은 거래가 중단된 채 7억원에라도 빨리 팔아달라는 급매물이 나오고 있다.김치영 공인중개사는 “그동안 매물이 동이 나 부르는 값만 치솟다가 정부 대책발표 후 호가가 떨어지고 매물이 하나둘씩 나오기 시작했으며,값이 더 떨어질 것 같다.”고 전망했다. 반포3단지 16평형은 재건축 뒤 40평형을 배정받을 것으로 예상돼 7억 5000만원에 거래됐었으나 ‘9·5재건축시장 안정대책’ 발표 이후 7억원 이하로 떨어졌다.일부 중개업소에는 6억 7000만원이라도 좋으니 빨리 팔아달라는 급매물이 나오기도 했다.시세가 7억원선에 형성됐었던 반포2단지 18평형도 급매물이 나오면서 값이 6억 7000만∼6억 8000만원까지 빠졌다. 강동지역 재건축아파트도 매물이 쏟아지고 가격이 떨어지고 있다.4억 5000만∼4억 6000만원에 거래됐던 둔촌주공 1단지 16평형은 4억 3000만원선으로 내려갔다.6억원선까지 가격이 올라갔던 3단지 31평형도 5억 8000만원으로 하락했다. 김태호 부동산랜드사장은 “‘상투’를 잡은 투자자들이 우왕좌왕하고 있다.”면서 “조합원 명의이전 금지로 거래가 중단되면 값이 더 떨어질 것으로 우려하고 있는 투자자들로부터 팔아치우겠다는 주문이 나오고 있다.”고 말했다. ●재건축 조합·건설업체도 비상 조합과 건설업체도 비상이 걸렸다.재건축 추진을 아예 포기하는 단지가 나올 가능성이 높아졌기 때문이다.조합 간부들은 당초 계획대로 대형 아파트 건립 추진이 불가능해져 조합원들의 불만이 팽배해지고 결국 조합 불신으로 이어지지 않을까 우려하고 있다. 시공사로 선정된 건설업체들도 속이 타기는 마찬가지.사업이 지연될 경우 시공권 수주에 투입한 자금이 장기간 물리고 높은 수익률을 기대하기 어렵다는 판단에서다.현대·삼성·LG·롯데·대림산업 등 대형 건설사들은 비상대책 회의를 여는가 하면 앞으로 재건축 사업 비중을 낮추는 방안도 검토하고 있다. 삼성물산 건설부문은 “일단 조합측의반응을 지켜보고 재건축 추진 여부를 결정할 것”이라면서 “중·소형 평형이 많아지면 수익성이 떨어지기 때문에 건설회사 입장에서도 수주해 놓은 공사의 사업성 등을 다시 검토해 볼 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@

재건축 대상 아파트값 상승세에 힘입어 지난주 서울 지역 아파트값 상승률이 올들어 최고치를 기록했다. 7일 부동산114에 따르면 지난주(8월30일∼9월5일) 서울지역 아파트값 상승률은 1.2%로 올 들어 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 신도시 아파트 상승률도 0.63%로 전주보다 상승폭이 2배가량 커졌고 수도권도 지난 5월말 이후 최고치인 0.37% 상승률을 보였다.지난주에도 아파트값 상승을 주도한 것은 재건축 추진 아파트였다.서울지역 재건축 아파트값은 3%의 상승률을 기록했다.주로 송파(4.66%),강동(3.51%),강남(3.41%) 등의 강남권 아파트가 상승세를 이끌었다.송파 신천,잠실 주공,강남 개포시영·주공,강동 고덕·둔촌주공 아파트 등이 크게 올랐고 일부 평형은 1주일새 5000만원이 뛸 정도로 가격상승이 컸다. 그러나 ‘9·5재건축시장 안정대책’ 발표 이후 재건축시장의 급속한 냉각과 함께 당분간 아파트시장은 소강상태로 접어들 전망이다. 재건축과 일반 아파트를 합친 전체 매매가에서도 송파(3.02%),강동(2.73%),강남(2.11%) 등 강남권이 강세를 보였다.성동(0.51%),강서(0.43%),동작(0.43%),광진(0.39%) 등 다른 지역의 상승폭은 크지 않았다. 강남 아파트값 상승세는 목동,분당,과천 등 교육환경이 좋은 일부 지역으로 급속히 확산되는 모습이다.양천구는 0.99%의 상승률을 보였으며 분당신도시도 1.08%의 상승률을 기록했다.과천도 원문주공3단지와 별양동 일대 주공단지들이 평형별로 1000만∼2000만원씩 뛰어올라 가격상승률이 1.75%에 달했다.성남(0.81%),평택(0.79%),하남(0.76%),구리(0.66%),안양(0.61%) 등도 강세를 보였다. 서울 전세시장은 3주 연속 가격상승세를 나타냈지만 상승률은 0.07%로 미미한 수준이었다.수도권은 0.02%,신도시는 -0.03%의 변동률을 보였다. 김성곤기자sunggone@

정부가 아파트 투기 과열을 가라앉히기 위해 극약 처방을 내놨다.‘아파트 폭등’의 뇌관이 되어온 재건축 아파트를 타깃으로 삼았다.재건축 아파트의 전매 금지는 일단 투기를 노린 가수요를 억제할 것이다.투기과열 지구의 재건축 아파트는 아예 매매 자체를 금지해 시세 차익 실현이 불가능하게 됐기 때문이다.재건축 아파트는 또 전체의 60%를 전용면적 85㎡(25.7평)이하 중소형으로 의무화한 것도 당장 폭등세를 억제하는 효과가 있을 것이다.공급 물량이 늘어 나기 때문이다. 이번 부동산 대책은 재건축 아파트 시장의 현실이 어느 정도 반영된 것 같다.과세를 통한 일방적인 수요억제 정책에 공급물량 확대 방안이 보태졌다.양도세 실거래 부과 방침이 오히려 예상되는 양도세만큼 얹혀져 거래가를 폭등시키지 않았던가.이번 조치로 대형 아파트 위주로 시행되는 강남 일대의 재건축 추세도 바로잡히게 됐다.서울의 다른 지역에선 재건축을 하면서 1.5배의 아파트를 짓는 데 반해 강남 일대에선 고작 1.2배 안팎이었다.어처구니없게도 아파트 수요가 넘쳐 투기장이 된 곳에서 오히려 적게 지었던 셈이다. 이번 대책 역시 맹점이 많다.중소형 위주의 재건축은 대형 아파트 투기를 낳기 십상이다.재건축 아파트라고 전매를 금지하는 것은 재산권 행사를 제한하는 조치다.당국이 엇갈리는 부동산 대책을 쏟아 내며 자초한 국민 불신은 더 큰 문제다.정부는 이번 조치로 재건축을 사실상 억제했지만 엊그제 서울시 의회는 시한을 단축해 재건축을 수월하게 하지 않았나.정부는 또 한달이 멀다 하고 양도세 관련 방침을 발표하고 있다.정부나 지방자치단체는 부동산 정책의 적합성과 현실성을 강화해 정책 신뢰도를 높여야 한다는 사실을 잊어선 안 될 것이다.

서울 강남 아파트시장이 깊은 ‘공황’에 빠져들고 있다. 정부가 5일 재건축 아파트 규제 등 주택시장에 찬물을 끼얹는 조치를 내놓자 강남 아파트촌에는 한숨소리가 넘쳐났다. 부동산중개업소들은 투자자들로부터 ‘어떻게 해야 하느냐.’는 전화 문의에 온종일 시달렸다.재건축 조합과 시공사들은 이해득실을 따지느라 분주한 하루를 보냈다.직격탄을 맞은 대치동 은마 아파트는 금방 4건의 매물이 쏟아지기도 했다. ▶관련기사 3·16면 ●대치동등 매물 쏟아질 듯 최근 은마 아파트를 구입한 윤범석씨는 이날 “급한 마음에 부동산중개업소에 들렀다가 ‘빨리 처분하는 것이 상책’이라는 말을 듣고 정신이 아찔했다.”며 발을 동동 굴렀다.윤씨처럼 강남 재건축 아파트시장에서 ‘상투’를 잡은 투자자들은 대부분 정부의 기습적인 시장 안정대책으로 재산이 날아가는 것 아니냐는 우려와 함께 극심한 정신적 공허감에 시달렸다. 역삼동 한양 아파트 주민 박모씨는 “자본주의 국가가 맞느냐.”며 “차라리 주택공개념을 도입해 정부가 내집을 사가라.”고 목청을 높였다. 또 다른 주민은 “정부가 집값 상승을 빌미로 세제를 입맛에 맞게 바꾸더니 이제는 재산권까지 침해하려 든다.”면서 “헌법소원도 고려해 보겠다.”고 밝혔다. 부동산전문가들은 은마 아파트 등은 값이 5000만원 이상 떨어질 것으로 내다봤다.이 아파트는 당초 31,34평형으로 구성된 단지를 38,42평형으로 재건축하려 했으나 소형의무 비율 강화 조치로 사업성이 떨어져 사실상 재건축이 불가능해질 것으로 예상되기 때문이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “대형 아파트 건립을 기대하고 재건축 아파트를 샀던 투자자들은 심한 허탈감에 빠질 것”이라면서 “묻지마 투자도 문제지만 장기간 투기 시장을 방치한 정부도 책임을 져야 한다.”고 꼬집었다. ●사유재산권 침해 논란도 이미 사업승인을 받은 아파트를 비롯해 ‘직격탄’을 피할 수 있는 아파트의 값이 천정부지로 치솟는 부작용도 우려된다. 사유재산권 침해 논란도 일고 있다.중간에 아파트를 사들인 사람도 있지만, 10∼20평형대 아파트를 몇년씩 보유한 사람들은 이제 와서 아파트 지분 전매를 금지하는 것에 대해 재산권 침해라며 크게 반발하고 있다. 개포 시영아파트 이승희 재건축조합장은 “정부 조치로 앞으로 최소한 4∼5년 동안은 재산권을 행사하지 못하게 됐다.”면서 “헌법에 보장된 거주이전의 자유를 막는 것 아니냐.”고 분통을 터뜨렸다. 류찬희 김성곤기자 chani@

주택시장에서는 이번 정부 조치가 집값을 잡는데 긍정적인 기여를 할 것으로 보면서도 때늦은 감이 없지 않아 부작용이 적지 않을 것으로 전망했다. 이런 정책을 일찍 내놓았더라면 쉽게 집값을 잡을 수 있었을 것이지만,지금껏 쓸데없는 대책들만 늘어놓다가 결국은 정부가 쓸수 있는 처방은 모두 나열한 꼴이 됐다.자칫 시장을 죽이는 교각살우의 잘못을 범할수 있다는 주장도 나온다. 시장에서 가장 먼저 제기되는 것은 형평성 문제.불과 며칠,몇개월의 차이로 같은 저밀도,비슷한 지역의 아파트간에 희비가 엇갈리기 때문이다. 서울 화곡 등 사업추진이 늦은 저밀도지구와 강남의 저밀도지구 아파트는 같은 저밀도 지구이면서도 사업추진이 늦어진 화곡 등은 피해가 불가피해졌다. 이미 사업승인이 난 도곡 주공2,3차나 잠실 주공1,2,3,4차단지의 경우 이번 조치의 영향을 거의 받지 않는다.이들은 앞으로도 한동안 집값이 뛸 것으로 보인다.그렇지만 이들 주택에 대한 대책은 빠져 있다. 또 서울 강남 집값 상승에서 비롯된 초강경조치가 강남보다는 강북이나수도권 재건축,나아가 주택시장에 부담을 안길 수 있다는 지적이 일고 있다. 중대형 수요가 많은 강남에 중소형 주택을 많이 짓도록 하는 것이 과연 효율적인지에 대해서도 의문이 제기된다. 강남의 S공인 관계자는 “세계 어느 도시에서도 집값이 비싼 주거지에 작은 평형을 끼워넣는 사례가 없다.”면서 “집값 잡기에 급급해 정부가 도시계획을 포기한 것 같다.”고 말했다. 부동산전문가들은 “정부가 너무 서두른 감이 없지 않다.”면서 “앞으로 불거질 부작용에 대한 대책을 시급히 마련해야 한다.”고 강조했다. 김성곤기자 sunggone@

“며칠전에 계약해 잔금을 아직 지불하지 않았는데 해약해야 할까요.” 한 주부가 자동차를 타고 가다 라디오 뉴스를 듣고 부동산중개업소에 전화 문의한 내용이다. “재건축조합 간부들이 일을 제대로 못하는 바람에 사업추진이 늦어져 이 지경이 됐으니 책임지세요.” 서울 강남의 한 재건축단지 조합원이 조합간부에게 전화로 쏘아붙인 말이다. 정부의 ‘9·5대책’이 나온 5일 강남 아파트 주민 및 부동산시장은 쇼크상태에 빠졌다.정부가 조합원의 지분매각 규제를 골자로 하는 재건축대책과 투기단속,1가구 1주택 양도세 과세 강화 등 3가지 매머드급 대책을 한꺼번에 쏟아냈기 때문이다. 문제는 이같은 대책으로 서울의 집값이 잡히겠느냐는 것.대체로 전문가들은 집값이 잡힐 수 있을 것이라고 조심스럽게 진단한다.그러나 ‘아직 모른다.’는 분석도 만만치 않다. ●상승심리 차단에는 성공 지금까지 집값에 관한 한 ‘백약이 무효’라는 인식이 지배적이었다.따라서 손익계산 없이 계속 매수세가 유입되면서 집값이 계속 올랐다. 그러나 이번 고강도 조치로 그런 인식이 상당부분 사라질 것으로 보인다.내집마련정보사 김영진 사장은 “이전의 어떤 대책보다 파급효과가 크다.”면서 “조합인가 이전의 조합원 지위 양도금지 조치는 투기성 거래 자체를 금지하겠다는 것으로,재건축시장에 직접적 영향을 미칠 것”이라고 말했다. ●가격 차별화 극심할 듯 이번 조치로 가격 차별화가 커질 것으로 전망된다.조합설립인가를 받지 못한 아파트는 타격을 받을 것으로 보인다. 대치동 은마아파트나 청실,잠실 5단지는 앞으로 가격이 떨어질 가능성이 크다.실제로 그동안 찾아볼 수 없었던 은마아파트 매물이 나오고 있는 것이 이를 입증한다. 반면 이미 사업승인을 받고 건축 중에 있는 아파트는 소형 의무비율 적용을 받지 않아 가격이 상대적으로 뛸 것으로 전망된다.이들 단지는 1회에 한해 전매가 가능한데다 입주시기도 가까워 실수요가 살아 있기 때문이다. ●기존 아파트 가격대책도 필요하다 RE멤버스 고종완 대표는 “재건축 시장은 실망 매물이 나올 수 있지만 상대적으로 다른 일반 아파트는 가격이 오를 수있어 대책이 필요하다.”고 말했다. 기존 주상복합아파트 등의 가격상승도 예상된다.시중의 여유자금을 끌어들일 마땅한 대상이 없는 상태에서 이번 규제에서 빠지는 아파트를 중심으로 투자자금이 유입될 공산이 크기 때문이다. 세중코리아 한광호 정보실장은 “기존 재건축 아파트에서는 대형 평형에 입주할 수 있는 지분이 인기를 끌 것으로 보인다.”면서 “중대형 주상복합아파트단지 등은 가격이 크게 오를 것”이라고 전망했다. 부동산 전문가들은 “이번 대책이 효과적이고 재건축에 충격적인 것은 사실이지만 집값을 잡으려면 앞으로 후속 대책이 더 중요하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

며칠 전 정부의 부동산 보유세제 개편 추진방안이 발표되었다.건물 재산세의 시가 반영도를 높이고,현행 종합토지세 구조를 둘로 쪼개 국세 항목의 종합부동산세를 신설하겠다는 것 등이 주요 내용이다.여러 내용들이 복합돼 다소 혼란스러운 데다,신설되는 국세의 명칭이 기존의 종합토지세와 구분지어 ‘종합부동산세’로 하다 보니 과세 대상이 토지뿐 아니라 건물까지 포함한 것으로 오해됐다.이 때문에 ‘부유세'에 대비됐고,이중과세에 따른 법적 논란도 야기했다.그러나 전국 토지를 합산해 누진부분에 대해서만 국세로 걷는 것이고,과세 주체도 달라 이중과세의 소지는 적다. 부동산 보유세가 지방세이며 법 개정의 주무부처는 행정자치부라는 사실을 염두에 두면서,우리는 이번 개편안을 통해 다음과 같은 정책 방향을 읽을 수 있다. 첫째,그동안의 부동산시장 안정대책발표에서 나타난 부처간 갈등 및 이견들이 어느 정도 합의점을 찾아가고 있다는 점이다.보유세 부담을 높여야 한다는 중앙 경제부처들의 주장에 대해,지방세제 당국은 ‘해당 시군구가 원하지도 않는데 어떻게 정책세제로 활용하느냐.’며 공방전을 벌여왔다.이 공방전의 해법으로 도출된 것이 바로 종합토지세의 이원화 방안이다.정책세제적 기능은 국세로서의 보유세를 신설해 세제당국이 담당하면서,세수는 중립적으로 만들겠다는 것이다.기초자치단체인 시군구의 세입 기능에 충실한 ‘지방토지세’ 부분과 중앙정부의 정책세제 기능에 충실한 ‘종합부동산세’로의 이원화 방향은,조세의 목적 또는 기능과 수단을 일치시켜 세제 운영을 정상화시키는 계기를 마련할 수 있다는 점에서 긍정적이다. 둘째,건물 재산세와 토지세의 과세표준을 국세청 기준시가에 보다 근접하도록 현실화하겠다는 뜻도 담고 있다.하지만 건물과표만을 통해 토지와 건물을 합친 시가를 반영하기가 매우 어렵고,당장 내년부터 일부 지역의 세금 부담 급등으로 조세저항의 문제점이 있을 수 있다.나아가 이러한 건물세 부담 증가가 세후 투자수익률을 끌어내려 얼마나 보유 수요를 낮출지는 의문스럽다.우리나라 국민들의 정서가 비록 지방세라도 세 부담의 전국적 형평성을원하는 만큼 과도기에 시행할 수 있는 대안이라고 정책당국은 판단한 것 같다. 이같은 정부의 개편안을 보면서 기존의 조세 틀 내에서 왜 해당 조세들이 도입 당시 기대했던 기능이 제대로 작동되지 못했는지 등에 대한 근본적인 원인을 확인하고 개선하려는 노력이 부족하지 않았나 하는 아쉬움이 든다.13년간 운영되어온 공시지가가 과연 토지의 ‘정상 시장가격’(fair market value) 또는 시가를 제대로 반영하는지를 정기적으로 조사해 보았는가.지방세 과세당국이 토지에 대한 종합토지세 과표를 개별 공시지가의 3분의1 정도를 곱한 수준으로 정한 이유가,공시지가의 시가 대비 정확도가 지역별 및 토지용도별로 들쑥날쑥하는 바람에 그랬던 것은 아닌가. 재건축 원가비용 개념의 건물과세 평가방식이 토지에 대한 과세평가와 결합하여 토지·건물 일괄 평가액과 근접하는지 등에 대한 재검토도 같은 맥락이다. 앞으로 정책세제로 운영할 종합부동산세는 어차피 경제 행위자의 행태를 바꿀 것을 염두에 두는 것이므로 경제적 효율성의 훼손을 어느 정도 감수해야 할 것이다.다만 사전증여를 통해 자손들에게 토지소유를 분산하면 토지 과다보유자에서 벗어나 쉽게 조세회피를 할 수 있다는 점을 간과해서는 안 된다.과세 평가체계 개편 및 조세회피 방지라는 두 측면은 앞으로의 구체적인 추진과정에서 조세저항 극복 및 정책 실효성 확보를 위해서도 필수적인 선결과제인 만큼 이 문제에 대한 보다 적극적인 정부의 고민을 기대해 본다. 노 영 훈 한국조세연구원 연구위원

‘강남에서 재건축·용적률 규제와 투기지역을 풀면 집값 해결된다?.’ 정부가 집값을 잡기 위해 비방(方)처럼 내놓은 조치들을 풀자면 무슨 뚱딴지 같은 소리냐고 반문할 것이다.그러나 의외로 이같은 얘기에 공감하는 사람들이 많다. 정부가 연일 고강도 대책들을 쏟아내고 있지만 ‘강남 집값’은 꿈쩍하지 않고 있다.세금을 더 물리겠다고 하면 늘어나는 세금만큼 가격이 뛴다.덩달아 ‘더 오른다.’는 심리가 확산되면서 매물은 자취를 감추고 있다. ‘세금 중과→가격상승(가격+세금)→매물회수→가격상승→세금 중과’라는 순환 공식이 성립된 상태다.여기에 ‘용적률·재건축 규제→공급물량 감소→가격상승’이 또다른 악순환 고리로 물리고 있다.이 둘이 어우러져 강남의 집값을 올리고 있다. 이런 상황에서 재건축 규제나 용적률 제한,투기지역 등을 풀면 공급이 늘어나고 매물이 시장에 나와 가격상승은 막을 수 있다는 것이다.실현가능성을 떠나 정책당국은 왜 이런 얘기들이 나오는지 곱씹어볼 필요가 있다는 지적이다. ●용적률 50%면 4만가구 늘어건설업계에서는 용적률을 200%에서 250%로 높일 경우 대략 25%의 가구수 증가효과를 거둘 수 있을 것으로 보고 있다. 미리하우징 임종근 사장은 “강남권의 용적률은 대부분 200%대로 굳어지고 있다.”면서 “만약 용적률이 50%가 높아지면 산술적이지만 대략 건립가구수가 25%가량 늘어난다.”고 말했다.부동산114에 따르면 서울 강남·서초·송파·강동구에서 재건축을 추진중인 단지는 모두 107개단지 11만 7989가구에 달한다.이들은 재건축을 통해 모두 15만 3809가구의 아파트를 짓는다는 계획이다.그러나 용적률을 50% 높여주면 대략 건립 가능한 가구수는 3만 8452가구가 늘어난 19만 2261가구에 달하게 된다. 이같은 물량은 신도시 하나를 건설하는 것과 맞먹는 물량이다.과거에 지어진 분당의 건립가구수는 6만여가구였고,오는 2005년 분양예정인 판교신도시도 2만 9000여가구에 불과하다. ●매물이 늘어난다 정부가 집값을 잡고,투기거래를 줄이기 위해 대표적으로 사용하는 수단이 양도세 인상이다.투기성 거래로 인한 불로소득을 세금으로 환수하겠다는 것이다. 이에 따라 정부는 올들어 4월말 강남,5월말 송파·강동·마포구,6월 중순 서초·광진·영등포·용산구,7월15일 은평·금천·양천·중랑구 등 모두 12개구를 주택투기지역으로 지정했다. 투기지구로 지정되면 그동안 기준시가로 부과하던 양도세가 실거래가로 부과된다.대략 기준시가는 실거래가의 60∼70%였다.따라서 실거래가로 양도세가 부과되면 세금부담이 최고 50%가량 높아지게 된다. 이처럼 투기지역이 늘면서 주택소유자들이 세금부담을 고려해 장기보유로 전환하고 있다.강화된 양도세 면세기준에 따르더라도 3년보유에 1년 실거주면 양도세가 면제되기 때문이다.강남권에 매물이 줄어드는 것도 이같은 요인이 작용하고 있다.부동산전문가들은 만약 강남권을 투기지역에서 푼다면 현재 보유중인 아파트의 3분의1은 매물로 나올 것으로 보고 있다.매물이 늘어나면서 가격조정 효과도 자연스럽게 거둘 수 있다는 주장이다. ●역발상이 필요하다 부동산 전문가들은 정부가 투기지역 해제,재건축과 용적률 규제 완화 등의 효과를 알면서도 이를 선택할 수 없을 것이라고 단언한다.공인중개사 박모(강남구 대치동)씨는 “정부가 집값정책에 실패하고도 이를 인정하지 않는다.”면서 “아예 규제를 풀든지 아니면 손을 대지 않는 역발상을 하는 자세로 집값정책을 뒤돌아봤으면 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

“수억원짜리 아파트에 세금 몇 십만원 더 매기는 것을 부동산투기 억제책으로 내놓는다는 것 자체가 난센스 아닙니까.” 행정자치부가 마련한 지방세법 개정안에 대해 일선 부동산 시장 반응은 무덤덤할 뿐이다.널뛰기하는 부동산값 폭등을 잠재울 수 있는 근본 대책으로 미흡한 데다 종합부동산세 신설에 대해선 실현 가능성이 없다는 주장까지 제기되고 있다. ●‘콧방귀’,투기잡기에 역부족 부동산중개업소는 부동산값이 폭등할 때는 연간 수억원의 시세 차익을 거둘 수 있는 현실에서 기껏 몇 십만원의 세금을 더 거둬들인다고 투기가 잡힐 것 같지 않다는 분위기다.엄포용에 그칠 공산이 크다는 지적이다 윤동섭 한일공인중개사사무소 사장은 “정부 발표에 부동산시장은 별로 신경쓰지 않는다.”면서 “시늉만 내는 재산세 과표 인상으로는 부동산 투기를 잡는 데 역부족”이라고 말했다. 공시지가의 30%대에 머무는 재산세 과표를 50%까지 끌어올린다고 당장 투기를 막을 수 없다는 것이다.부동산 중개업자들은 유통 시장을 인위적으로 건드리지 말고 차라리 시장기능에 맡겨두는 것이 낫다고 주장한다. 다만 건물 면적이나 준공연도 등을 기준으로 정하던 재산세 과표 기준을 시가 기준으로 개선,비싼 집에 사는 사람이 세금을 더 내도록 한다는 데는 대체적으로 찬성하고 있다. ●이중과세 지적도 있어 부동산 과다 보유 자체만으로 별도의 세금을 낸다는 데는 많은 전문가들이 이중과세라고 지적한다. 윤주영 세무사는 “부동산투기꾼들이 노리는 것은 단기 시세차익”이라면서 투기 방지 목적이라면 차라리 양도세 부과를 강화하는 편이 훨씬 낫다.”고 말했다.윤 세무사는 “지방세를 낸 납세자에게 부동산 과다 보유 자체를 내세워 별도의 국세를 물리는 것은 이중과세 성격이 짙다.”면서 실현 가능성에 의문을 표시했다. 장희순 강원대교수는 “조세는 형평성에 맞춰 징수하는 데 목적을 둬야지 투기를 잡는 수단에 치우치면 실효성을 거두기 어렵다.”고 지적했다.그는 “있는 사람에게 세금을 많이 매기는 것 자체는 의미 있지만,재산을 분산하거나 숨기는 사례를 막을 수 있는 대책이 우선돼야 실효를 거둘수 있을 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@

신행정수도의 도시 규모와 형태,이전 대상 행정기관의 범위,부동산 투기방지 대책 등의 밑그림이 10월 말 공개된다. 이춘희 신행정수도건설추진지원단장은 1일 “신행정수도 건설의 기본방향이 될 기본구상과 입지선정 기준 등에 대한 연구가 상당부분 진행되고 있다.”며 “그 시안을 다음달 말 공개하고 각계 여론수렴과 자문위원회 자문 등을 거쳐 올해말까지 확정할 예정”이라고 말했다.신행정수도 기본구상에는 ▲도시성격▲개발방향▲관련 대책 등이 담긴다. 또 후보지 선정 비교·평가기준도 이달 중순까지 시안을 마련해 새달 함께 공개한 뒤 연말까지 확정키로 하고,이달 중 도시 규모·형태에 관한 공청회를 개최키로 했다.후보지는 내년 확정할 계획이다. 한편 정부는 신행정수도 추진기구와 개발절차,이전계획,부동산대책 등을 규정한 특별법안을 마련해 이달 정기국회에 제출할 예정이다. 류찬희기자 chani@

‘백약이 무효인 것 같아요.’ 틈만 나면 뛰는 강남 집값을 두고 주택업계와 부동산 전문가들이 하는 얘기다. 내년부터 단기 전매자에게 양도소득세를 최고 50%까지 올리기로 한 세제개편안이나 일반주거지역 종(種)세분화 등 집값을 염두에 둔 정부의 각종 소나기식 대책들도 전혀 약발이 먹히지 않고 있다. 부동산 전문가들은 정부의 조치로 보유자들이 아예 중장기 보유로 돌아서면서 매물공백이 생겨 연말 이후 집값이 폭등할 것이라는 주장도 나오고 있다.정부에서는 강남지역 주택거래자에 대한 세무조사를 다시 시작할 태세지만 항구적인 대책은 아니라는 지적이다.공급측면을 고려해야 한다는 주장이 제기된다. ●세금·단속만으론 못잡는다 투기단속과 세금 중과만으로는 강남과 주변지역 집값의 상승을 막을 수 없다는 것은 부동산업계의 공통된 의견이다.정부가 세금부담을 늘리기로 하면 그만큼 집값은 금세 오른다.지난해 9·4대책에서 주택을 매입,3년을 보유한 경우에도 1년 이상 실제 거주해야만 양도세 면세혜택을 주기로 한 제도가 대표적인 사례이다. 바뀐 제도에 따라 오는 10월부터는 3년 이상 보유자도 매각차익이 나면 세금을 내야 한다.계산대로라면 10월 이전에 팔려는 매물이 나와야하고,집값이 떨어져야 한다.그러나 그동안 세금부담을 피하기 위한 매물이 제법 나왔지만 모두 소화되고 이제는 매물도 없이 가격만 뛰고 있는 형국이다. 용적률 하락에 따른 재건축 수익률 악화도 가격에는 영향을 미치지 못하고 있다.최근 서울시의 일반주거지역 종세분화가 확정되면서 가락 시영아파트가 예상과 달리 3종에서 2종으로 바뀌어 용적률이 50%포인트 낮아졌지만 가격은 꿈쩍도 하지 않고 있다. 내년도 세제개편안에서 양도세 중과방침이 포함됐지만 가격하락 전망보다는 매물감소로 인한 폭등을 우려하는 시각이 우세하다.과거의 예에서 보듯이 세금 인상이 가격상승으로 이어지는 ‘전가현상’이 나타나기 때문이다. 세금부담은 고작해야 최대 14%포인트 늘어나는 반면 보통 1년간 집값은 10∼20% 오른다.지역에 따라서는 40%가 오른 곳도 있다.보유하고 있으면 가격이 오르는데 팔 사람이 있을 수없다. 게다가 강남의 아파트 보유자는 경제적으로 여유가 있는 경우가 대부분이다.어지간한 충격에는 매물이 나오지 않는다.강남에 급매물이 없는 이유다.오히려 세제가 강화되면 급매물은 강북에서 나온다. 단속도 집값을 잡는데 거의 구실을 못한다.5·23조치 이후 단속이 강화되면서 중개업소들이 잇따라 문을 닫으면서 휴업이 늘었고,집값도 한때 약세를 보였다.거래가 안된 때문이다.그러나 7월말 다시 중개업소가 문을 열고 영업을 시작하자 강남의 일부 아파트는 그동안 오르지 않았던 집값이 한주새에 몇 천만원씩 오르는 등 폭등세를 보였다.당시 개포주공2·3·4단지의 경우 일주일 사이에 3000만∼5000만원 가량 오르기도 했다. ●시장왜곡 심화 강남의 집값은 올라가지만 수도권의 미분양은 늘어가는 것도 최근의 새로운 현상이다.시장이 왜곡되고 있는 것이다. 지난달 말 현재 수도권의 미분양 아파트는 모두 2640가구였다.이는 전달(2363가구)에 비해 11.7%가 늘어난 것이며 지난해 6월 이후 최대 물량이다. 서울,특히 강남의 집값은 계속 올라가고있는데 수도권에서는 미분양이 늘어나는 시장 왜곡과 양극화현상이 초래되고 있는 것이다. 뿐만 아니라 같은 서울에서도 재건축 아파트는 2.11%가 올랐지만 재건축을 뺀 아파트는 0.57%가 오르는데 그쳤다.양극화 현상이 갈수록 심화되고 있다.이에 따른 비(非)강남의 상대적 박탈감은 더욱 커질 수밖에 없다. ●공급 언제까지 외면하나 정부는 서울 강남의 집값상승 현상을 가수요에 따른 것으로 애써 외면하고 있다.이에 따라 공급책으로 내놓고 있는 신도시 건설도 김포나 파주 등 비강남권으로 일관하고 있다.고작 내놓은 것이 판교 신도시에 1만가구를 더 짓는다는 것이었다. 그러나 부동산전문가들은 강남 아파트가 다른 지역보다 특별히 좋아서 집값이 오른 것은 아니라고 분석한다.학군과 부유층 거주지역이라는 지역적 프리미엄,강남 아파트의 희소성 등이 복합적으로 작용한 것이라는 주장이다. 판교신도시 1만가구를 더 짓는다는 발표에도 불구하고 강남집값이 오르고 있는 것은 판교가 강남의 대체지 역할을 할 수 없다는 판단에 따른 것으로 풀이된다. RE멤버스 고종완 대표는 “판교가 강남의 대체지 역할을 못할 것이라는 판단이 강남거주자에게 파다하게 퍼져 있다.”면서 “강남 수요를 흡수하기 위해서는 교육 등에 있어서 종합적인 처방이 뒤따라야 한다.”고 말했다. 세중코리아 한광호 정보실장은 “강남 아파트 시장에는 분명히 실수요가 살아 있는데 이를 투기수요로만 보는 정부의 판단에 문제가 있다.”면서 “신도시를 짓지 못하겠다면 용적률을 풀든지 공급측면을 고려한 명분보다는 실익을 고려한 정책이 뒷받침돼야 한다.”고 지적했다. 김성곤기자 sunggone@

서울지역의 아파트 매매가격이 1주일새 평균 0.88%나 올랐다.이 가운데 재건축 아파트는 2.11%나 뛰었다.‘5·23 주택가격 안정대책’ 이후 최대의 상승폭이다. ▶관련기사 19면 31일 부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 지난주(23∼29일) 서울지역 아파트 매매가격 상승률은 0.88%로,전 주(16∼22일) 상승률(0.48%)은 물론 5·23 주택가격안정대책 발표 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 특히 재건축 아파트 상승률은 일반아파트 상승률(0.57%)의 3.7배에 달했다.재건축 중에서도 저밀도 아파트는 2.75% 상승했다.지역별로는 강동구 저밀도 아파트가 5.58%나 올라 상승률이 가장 컸다. 서울의 구별로는 송파(2.3%),강동(1.84%),강남(1.6%),서초(0.86%),종로(0.58%) 등이 많이 올랐다.중구(-0.32%)와 강북(-0.02%)은 떨어졌다. 신도시는 전 주와 같은 0.38%,수도권은 전 주보다 소폭 상승한 0.28%의 상승률을 각각 기록했다.수도권에서는 과천(1.08%),이천(0.97%),평택(0.6%) 등도 상승률이 높았다. 전세가격은 서울은 평균 0.07% 올랐고,신도시(-0.02%)와 수도권(-0.01%) 전세시장은 약보합세였다. 한편 국세청은 집값 상승을 주도하고 있는 강남 일대의 재건축 추진 아파트와 주상복합 아파트 거래자에 대한 세무조사에 본격적으로 나선다. 국세청은 이를 위해 지난 1∼6월 강남지역의 재건축 추진 아파트 등을 거래한 사람의 명단을 입수,정밀분석을 하고 있다.7월분 거래자 분석을 마치는 대로 곧 세무조사에 착수할 계획이다. 국세청의 투기조사 대상 아파트는 ▲강남구 대치동 은마아파트 ▲개포 주공 ▲도곡 주공 ▲서초구 반포 주공,삼호 가든 ▲송파구 잠실 주공,가락 시영 ▲강동구 둔촌 주공,고덕 주공 등이다.강남구 도곡동 타워팰리스 등 주상복합 아파트,가격상승이 두드러진 강남구 대치동의 우성·선경·미도아파트도 포함된다. 국세청은 “6월까지 강남 일대 전체 아파트의 거래 건수가 1만명에 미치지 못하고,재건축 추진 아파트 거래자는 이보다 훨씬 적기 때문에 세무조사 대상자가 그리 많지는 않을 것”이라고 설명했다. 오승호 김성곤기자 osh@

김진표(金振杓) 부총리가 이끄는 ‘경제팀’이 25일로 출범 6개월을 맞았다.야당의 반대속에서도 4조원대의 추가경정예산 편성을 이끌어내는 등 공로도 적지 않았지만 전문가들의 대체적인 평가는 ‘평균 이하’다.그러나 지나간 성적표보다는 앞으로의 점수가 중요한 법.‘김진표 경제팀’의 성적 향상을 위해 전문가들이 던지는 쓴소리를 들어보았다. ●대통령·국무총리,경제부총리에게 지나치게 간섭하지 말라 한양대 나성린(羅城麟) 교수는 “최근의 경기침체는 비경제적 요인,특히 노무현 대통령과 청와대 핵심참모들로 대변되는 ‘정권’의 문제에서 비롯됐다.”면서 “김 부총리를 위시한 정통 경제관료들이 이를 수습하느라 애를 쓴 것은 사실이지만 역부족이었다.”고 평가했다.김 부총리가 경기도 살리고 정권의 비위도 맞추려다 보니 정책의 일관성을 잃고 혼선을 거듭해 왔다는 것이다.나 교수는 “이를 개선하자면 무엇보다 정권이 김진표 경제팀에 힘을 실어줘야 하지만 이같은 힘을 얻어내는 것도 부총리의 능력”이라고 강조했다.이어 “국무총리도불필요하게 경제팀에 대해 간섭하는 것을 지양해야 한다.”면서 최근 항간에 파다한 고건 국무총리와 김 부총리의 ‘부조화’를 꼬집었다.이같은 정권의 신뢰를 바탕으로 단기대응보다는 국가경쟁력 강화 등 중장기적 경제철학을 세워나가는 자세 전환이 필요하다고 덧붙였다. ●경제팀 수장으로서의 ‘카리스마’ 회복하라 서강대 김광두(金廣斗) 교수는 “부동산 가격 폭등과 노사문제 악화가 김진표 경제팀의 최대 실책”이라면서 “미시적으로는 세무조사를 통해 부동산가격을 잡으려 하면서,거시적으로는 금리를 내려 부동산 가격상승을 조장했다.”고 꼬집었다.김 교수는 “김 부총리 본인이 세제 전문가로서 금융정책에 취약한 데다 나이도 젊어 부처간 조정능력의 한계를 안고 있지만 특유의 합리적 처세술로 리더십을 회복하라.”고 주문했다.또 ‘토론 공화국’이라는 냉소가 생겨날 정도로 참여정부의 주요 경제정책 결정이 TF(태스크포스)팀회의에 계류돼 있다며 공무원 신분의 한계상 어려움이 따르겠지만 TF 남발에 대해 과감히 ‘노’(NO)하는 용기도필요하다고 말했다. ●‘총선 차출설’로 어수선한 경제팀 분위기 쇄신 필요 삼성경제연구소 정문건(丁文健) 전무는 350만명을 돌파한 신용불량자 대책을 서둘러 마련하고,투신사 구조조정 등 남은 기업·금융 구조조정 마무리에 역점을 둬야 한다고 역설했다.참여연대 경제개혁센터 김상조(金尙祚) 교수는 “김 부총리의 내년 총선 출마설로 경제팀의 분위기가 어수선한 것으로 알고 있다.”며 출마 여부를 빨리 명확히 해 새 경제팀 진용을 짜는 것도 대책이라고 말했다. 안미현기자 hyun@

정부는 영유아에 대한 소득공제폭을 늘리는 등 출산율 급감을 막기 위한 대책을 마련키로 했다.탁아시설 등을 갖춘 기업에는 세제혜택을 늘리는 방안도 검토하고 있다. 재정경제부는 김진표(金振杓) 부총리 겸 재경부 장관 주재로 오는 25일 경제정책조정회의를 열어 구체적인 출산장려 대책을 논의,발표할 예정이라고 20일 밝혔다. 재경부 관계자는 “우리나라의 출산율이 세계에서 유례가 없을 정도로 급속도로 떨어지고 있다.”면서 “이같은 추세대로라면 노동인구 감소와 성장잠재력 훼손 등으로 이어져 대책 마련을 서두르기로 했다.”고 밝혔다. 지난해 우리나라 가임여성의 평균 출산율은 1.17명이다.1970년 4.53명에서 30년 새 무려 3.36명이 줄었다.일본(1.32명) 미국(2.01명) 등 주요 선진국과 비교해도 출산율이 현저히 낮다. 영유아에 대한 소득공제폭이 확대되면 자녀가 많을수록 세금을 덜 내게 된다.현재는 가족 구성원 한 사람당 무조건 100만원씩의 소득공제(인적공제) 혜택을 주고 있다. 정부는 또 셋째자녀의 양육비를 국가가 지원하는 방안에대해서도 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 여야 의원들은 이같은 내용을 핵심으로 하는 ‘출산안정법’ 제정안을 이달 초 국회에 제출해놓은 상태다. 정부는 출산율 대책과 더불어 ▲신용불량자 ▲청년실업 ▲저소득층 지원 ▲부동산가격 안정 대책 등도 경제정책조정회의에서 논의키로 했다. 안미현기자 hyun@

정부와 민주당은 서울 강남 집값을 안정시키기 위해 경기 판교신도시 주택공급 수를 당초 계획보다 1만가구 늘어난 2만 9700가구로 확정했다. 정세균 민주당 정책위의장과 최종찬 건설교통부 장관은 14일 당정협의를 갖고 이 같은 내용의 부동산 시장 안정대책을 마련했다. ●강남 대체 신도시로 조성 당정은 판교에 들어서는 주택 수를 당초 1만 9700가구에서 2만 9700가구로 1만가구 늘렸다.강남을 대체할 수 있는 별도의 신도시를 추가로 건설할 수 없는 현실이 감안됐다.교통시설 확충을 위해 필요한 1조 5000억원 정도의 재원을 마련하기 위한 고육책의 성격도 짙다.1만가구 추가 공급 방안은 지난 3월부터 추진된 것이며,당정 합의를 통해 정부의 개발계획을 확정지었다는데 의미가 있다. 중대형 아파트를 3000가구 이상 추가 공급키로 한 것은 수요층이 두꺼운 중대형 아파트를 지어 강남 아파트 값을 누그러뜨려 보자는 의도로 풀이된다.기존 1만 9000가구로는 중대형 아파트를 4100가구 이상 지을 수 없기 때문에 전체 공급 가구수를 확대키로 합의한 것이다. ●성남 거주민 우선 공급 확대 당초보다 일반 아파트 공급 가구수가 늘어남에도 불구하고 지역 우선 공급 물량(30%)은 조정하지 않기로 했다.원만한 개발을 유도하기 위해서는 경기도와 성남시의 협조가 절대적으로 필요하기 때문이다.전체 공급 가구수를 늘림에 따라 국민임대주택도 6000가구로 늘어난다.국민임대 아파트 청약자격은 해당 지역 저소득층에 우선 배정된다.따라서 저소득층을 위한 국민임대 아파트의 최대 수혜자 역시 성남 주민이다. ●강남 집값 안정될지는 의문 판교 신도시 주택을 1만가구 늘린다고 해서 당장 강남 집값이 잡힐지는 미지수다.강남 수요자들은 무주택자라기보다 투자 개념의 1가구 이상 주택 소유자들이다. 판교 아파트를 지역 무주택자 우선공급분과 수도권 무주택자에게 우선 공급하고 나면 일반 청약통장 가입 1순위자에게 돌아가는 몫은 거의 없을 것으로 전망된다.따라서 강남 수요층 흡수 효과는 판교 아파트 입주가 시작되는 2008년 이후에나 나타날 것으로 예상된다. 류찬희기자 chani@

국세청이 분양가를 높게 책정해 아파트 가격상승을 부추겼다는 지적을 받고 있는 8개 건설업체 가운데 세무조사 대상을 가려내기 위한 정밀분석 작업에 들어갔다. 서울시는 13일 “분양가격 인하 권고에 불응한 K,P,H,L,D사와 다른 3개의 S사 등 8개 건설업체의 명단을 국세청에 통보했다.”고 밝혔다. 국세청은 이들 업체를 정밀분석,분양수입을 실제보다 적게 반영(과소계상)하거나 원가를 부풀리는 방법으로 법인세 등을 탈루한 혐의가 드러나면 세무조사를 실시할 예정이다.8개 업체에는 대형사들도 들어있다. 국세청은 지난 11일 부동산시장 안정대책을 발표하면서 서울 강남지역의 재건축추진아파트 투기혐의자와 서울시가 통보한 시행사 및 시공사를 포함한 고가분양 건설업체에 대한 세무관리를 강화하겠다고 밝힌 바 있다. 오승호기자 osh@