재건축 개발부담금제 도입이 유력한 가운데 개발부담금제에 따른 논란이 위헌논쟁과 정책의 실효성 문제로 확전되는 양상이다. 정부와 여당은 개발부담금제가 중병을 앓고 있는 재건축 시장의 특효약이 될 것으로 보고 있다. 그러나 재건축조합 등은 개발부담금제에 위헌 소지가 있다며 강력 반발하고 있다. 헌법소원 등 법적 대응도 하겠다며 벼르고 있다. 정부·여당도 개발부담금제가 일부 위헌 소지가 있다는 점은 인정하고 있다. 때문에 위헌 소지를 없앨 수 있는 방안으로 개발부담금제를 도입한다는 방침이다. ●“공공의 이익을 우선한 정책이다” 개발부담금제 도입을 제안한 박헌주 대한주택공사 주택도시연구원장은 공익적 차원을 우선 고려해야 한다고 강조하고 있다. 재건축 조합원들의 재산권이 일부 침해를 받을 수는 있지만 개발부담금제로 인해 재건축 시장이 바로서게 되면 그에 따른 이익은 사회구성원 모두가 얻게 된다는 주장이다. 박 원장은 현행제도에는 재건축에 따른 개발이익 환수 장치가 없기 때문에 조속한 개발부담금제 도입 등의 다양한 방안이 필요하다고 강조했다. 그는 “위헌론자들은 재건축 때 일정비율의 임대주택을 의무적으로 짓도록 하고 있어 사실상 개발이익을 환수하고 있다고 주장한다.”면서 “그러나 재건축에 따른 모든 임대주택은 지방자치단체가 재건축조합으로부터 매입하기 때문에 진정한 의미의 개발이익 환수로 볼 수 없다.”고 지적했다. 재건축 때 지어진 임대주택을 지자체가 원가에 매입하면 재건축 조합의 이익이 줄어드는 것은 사실이지만 이것을 개발이익 환수로 보기는 어렵다는 것이다. 박 원장은 “일부 주택을 무상으로 기부채납하는 방식 등이 뒤따라야 명실상부한 개발이익 환수”라고 덧붙였다. 토지정의시민연대 남기업 사무국장은 “재건축조합이 일정비율을 소형주택으로 지었다 해도 일반에 분양하지 않느냐.”면서 “때문에 소형주택의무비율제도 개발이익환수조치로 볼 수 없다.”고 강조했다. 부동산 법률 전문 변호사도 “제도의 효율성 차원을 떠나 정부가 정책 재량 범위 내에서 투기를 방지할 입법 목적으로 접근하기 때문에 재건축 개발부담금 제도를 위헌으로 보기는 어렵다.”고 소견을 밝혔다. ●“재산권을 침해하고, 과잉금지의 원칙을 위배했다” 재건축조합측은 개발부담금제는 명백한 위헌이라고 단언한다. 바른재건축실천전국연합(재건련) 김진수 회장은 “개발부담금제는 과도한 사유재산권 침해일 뿐 아니라 헌법이 보장하고 있는 과잉금지의 원칙에도 어긋난다.”고 밝혔다. 현재도 기반시설부담금제, 임대주택의무비율제 등의 제도가 있는데 또다시 개발부담금제를 도입하는 것은 과잉금지의 원칙을 벗어난 제도라는 것이다. 전국 재건축 조합장과 추진위원장들로 구성된 재건축 법률제도개선위원회는 최근 잇따라 관련 대책회의를 열고 당초 오는 10일로 예정된 국회 공청회를 무기한 연기하는 대신 장외투쟁 등에 나서는 방안을 검토한 것으로 전해졌다. 김 회장은 “법리검토를 거쳐 헌법소원을 내는 방안도 고려하고 있다.”고 말했다. 서울시립대 정창무 교수는 “사업이윤이 확보되지 않는 사업을 하라는 것은 자본주의의 시장경제에 어긋난다.”면서 “신축 아파트에는 물리지 않는 부담금을 재건축에만 물리는 것은 형평성에 어긋날 뿐 아니라 합리적 근거를 상실한 것”이라고 주장했다. 일부 부동산 전문가들은 개발부담금제 정책의 실효성에도 의문을 제기하고 나섰다. 재건축 대상 단지를 옥죄면, 이미 추진 중인 재건축 아파트나 기존 아파트값만 더 오르게 될 것이라는 주장이다. 한 전문가는 “재건축은 강남에 아파트를 공급할 수 있는 유일한 길”이라면서 “재건축을 막아 공급이 줄면 강남의 집값은 오히려 올라갈 수밖에 없다.”고 말했다. 이어 “강남 재건축만 규제할 것이 아니라 강북 뉴타운 건설 등 지금까지 내놓은 정책부터 조속히 시행하는 것이 순서”라고 꼬집었다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

서울 강남구 개포동과 압구정동의 아파트 평당가가 처음으로 3000만원을 넘어섰다. 부동산정보업체 닥터아파트는 지난 3일 현재 서울시의 동별 아파트 평당가를 조사한 결과 개포동과 압구정동이 각각 3173만원과 3088만원을 기록, 전국에서 처음으로 평당가가 3000만원을 넘어섰다고 6일 밝혔다. 이 가격은 1년전 시세와 비교해 개포동 평당 698만원, 압구정동은 평당 976만원이나 오른 것이어서 정부의 부동산 안정대책을 무색케 했다. 평당가가 2000만원을 넘어선 곳도 지난해 2월에는 개포동, 대치동, 도곡동, 압구정동 등 4곳에 불과했지만 올해 2월에는 무려 19곳으로 늘어났다.송파구 잠실동(2663만원), 오륜동(2324만원), 신천동(2156만원), 강남구 일원본동(2350만원), 삼성동(2225만원) 서초구 반포동(2600만원), 잠원동(2166만원), 강동구 고덕동(2333만원), 상일동(2285만원), 용산구 서빙고동(2310만원) 등이 평당 2000만원대에 새로 진입했다. 송파구는 잠실 재건축과 문정법조타운 개발 영향으로 상승세가 두드러졌고, 서초구와 용산구는 재건축 재료가 있는 한강변 단지가 많이 올랐다. 강남구는 총 12개동 가운데 8곳의 평당가가 2000만원을 넘어 구별로도 몸값이 가장 높았다. 지난 1년간 평당가가 가장 많이 오른 곳은 평당 976만원이 오른 압구정동이며, 반포동 709만원, 개포동 698만원, 대치동 674만원, 잠실동 665만원 순이었다.강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

자진해서 문을 닫는 재건축 조합이 잇따르고 있다. 이는 참여정부에서는 재건축을 추진해 봤자 실익이 없다는 판단에서다. 5일 부동산업계에 따르면 정부가 재건축 아파트 가격 상승을 막기 위해 개발부담금 신설, 총량제 도입 등 강도높은 대책 마련에 나서자 일부 재건축 조합이 스스로 문을 닫고 있다. 강남의 한 재건축 조합은 지난달 20일 대의원총회를 열고 조합 폐쇄를 결정했다. 이 조합의 조합장은 “이미 시행되고 있는 임대주택 의무 건설, 용적률 제한 등으로도 재건축이 어려운 상황”이라면서 “다시 추가 대책이 나오면 사실상 재건축을 하지 말라는 의미”라고 말했다. 재건축 추진은 참여정부가 끝난 뒤 제도 변경 여부를 보고 결정하겠다고 밝혔다. 강남의 또 다른 재건축 조합도 문을 닫기로 결정하고 사실상 업무를 중단했다. 조합 결성 추진위원회를 구성해 놓은 재건축 단지들도 마찬가지이다. 이런 가운데 강남권 재건축 조합들이 임시 조직을 결성해 공동 대응 방안을 논의하는 등 부산한 움직임을 보이고 있다.강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

잇따른 서울 강남 아파트 규제에도 아랑곳하지 않고 가격이 연일 상종가를 치는 아파트가 있어 관심을 끌고 있다. 가격인상 바람이 거세게 불고 있는 곳은 3일 입주를 시작한 서울 강남구 도곡동 ‘도곡 렉슬’아파트. 이 아파트 33평형 시세는 최고 12억원. 평당 가격이 3000만원을 넘어서면서 30평형대 아파트값을 10억원대로 끌어올렸다. 타워팰리스, 센트레빌 아파트로 대표되던 강남 부자 아파트의 상징 축(軸)이 렉슬로 옮겨가는 모습이다. ●도곡렉슬 “중소형·교육환경 장점” 도곡렉슬 광풍이 부는 것은 강남 진출을 원하는 중산층들의 수요 때문으로 보인다.26·33평형이 1537가구,43·50·51·68평형이 1465가구로 중소형 비율이 더 많다. 요즘 대형 평형 위주로 지어지는 강남 트렌드와는 차별된다. 재건축 규제로 강남에 대규모 아파트 단지가 들어서기 어렵다는 점도 렉슬 주가를 끌어올리는 이유다. 새 아파트인데다 강남 8학군을 배정받을 수 있는 교육 환경도 인기를 부채질하고 있다.16만 8600만평 부지에 현대·GS·쌍용 등 대형건설 3사가 34개 동을 나눠 지었다. 주차장은 모두 지하에 있고 각종 테마공원, 호수, 산책코스 등 조경이 눈에 띈다. 매봉공원과 바로 연결돼 있어 녹지공간이 풍부하고 일부 동은 앞산 조망권을 누릴 수 있다. 도곡 공인중개사 관계자는 “당장 2월 중순까지 주소지를 이곳으로 이전해야 이 지역 학군으로 배정받을 수 있어 입주도 하기 전에 거래가 활발했다.”면서 “렉슬상가안에 이 아파트를 거래하는 중개업소만 50개에 이른다.”고 분위기를 전했다. ●대형평형 위주 타워팰리스 대형 평형 위주인 동부 센트레빌이나 타워팰리스는 강남 진출을 원하는 중산층이 엄두내기 어려운 단지로 평가받는다. 하지만 렉슬은 중소형이 많아 수요층이 두껍고 손 바뀜이 자주 일어난다. 그래서 그런지 평당 가격이 이미 타워팰리스를 앞질렀다.404가구인 도곡렉슬 50평형은 최고 21억 6500만원에 거래돼 지난해 1월 입주한 대치 동부센트레빌과 타워팰리스 사이에 이름을 올려 놓고 있다. 최고가 기준 센트레빌 53평형이 22억 5000만원, 타워팰리스 57평형이 18억 5000만원이다. 강남 부자의 상징 축이 옮겨가는 게 아니냐는 평이 나오는 이유다. 타워팰리스와 센트레빌이 도곡역에 붙어있다면 렉슬은 한티역에 가깝다. 부동산중개업소는 최근의 현상을 놓고 “강남 부자의 축이 대치역에서 도곡밸리로 이동하고 있다.”고 말한다. ●30평대 10억 바람 일으킨 주인공 렉슬 33평형은 지난 2003년 분양 당시 5억 8500만원이었지만 꾸준히 올라 3일 현재 11억∼12억원에 거래되고 있다. 타워팰리스도 지난 8·31이전부터 32평형이 10억원을 넘어선 뒤 계속 이 수준을 유지하고 있다. 사정이 이렇다 보니 재건축을 기대하는 인근 대치 은마아파트 34평형이 최근 10억 7500만원에 팔린 것도 이상한 일은 아니란 평이 나온다. 렉슬 광풍은 도곡·대치에서 끝나지 않고 인근 지역으로 확산되는 분위기다. 이날 모델하우스를 개관한 삼성동 AID차관 재건축 아파트의 33평형 분양권은 3년 후 입주인데도 불구하고 8억원을 호가한다. 올해와 내년 입주할 예정인 잠실 시영 3·4단지의 30평형대 분양권도 이미 8억원을 넘어섰다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “대형 평형이 인기 트렌드로 자리잡은 강남에서 30평대 아파트 값이 치솟는 것은 강남 진출을 희망하는 중산층이 그만큼 많다는 점을 보여주는 것”이라면서 “8·31 후속 대책에서도 재건축 규제를 강화하는 것에만 초점을 맞추지 말고 강남 대체 신도시를 적극 개발해 사람들에게 심리적인 안정감을 주는 게 더 중요하다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

정부와 열린우리당의 재건축 규제 방안은 ‘현실성’을 최우선적으로 감안했다고 볼 수 있다. 법 개정없이도 정부·여당의 의지만으로 가능한 것부터 우선적으로 추진하는 방식이다. 효과는 크지만 법 개정이 필요한 것은 중·장기 과제로 둬 연말쯤 시행한다는 복안이다. 현행법은 시장·군수가 안전진단 결과 등을 종합해 재건축 시행 여부를 판단하도록 규정하고 있다. 시장·군수가 특정 아파트의 안전진단을 해본 결과 재건축이 필요하다고 결론이 나왔다면서 재건축을 추진할 경우 정부가 막을 방법이 없는 것이다. 문제는 안전진단이 형식적으로 흐른다는 점이다. 정부도 재건축을 하려는 주민들이 안전진단 비용을 사실상 부담하기 때문에 상당수의 안전진단 결과가 주민의 입맛에 맞도록 나온다고 보고 있다. 하지만 안전진단의 구체적인 규정은 건설교통부 고시에 규정돼 있다. 이 고시만 바꾸면 지자체의 무리한 재건축 추진을 막을 수 있다. 한 전문가는 “한국시설안전기술공단 등 공신력 있는 기관이 깐깐하게 심사하면 상당수 재건축 추진은 막을 수 있다.”고 강조했다. 도시 및 주거환경정비법 시행령에는 재건축 대상 아파트를 ‘준공된 후 20년이 지난 건축물’로 규정하고 있다. 때문에 언제든지 시행령을 바꿔 재건축 연한을 늘릴 수 있다. 재건축 문제를 근본적으로 해결하겠다는 정부·여당의 입장을 감안하면 40년까지 강화할 가능성이 많다. 열린우리당 이강래 부동산기획단장이 3일 한 라디오에 출연해 재건축 개발부담금제 도입이 확정적이라고 언급한 것은 그만큼 개발부담금제의 효과가 확실하기 때문이다. 재건축에 따른 이익이 줄어들면 당연히 재건축 시장은 위축될 수밖에 없다. 그러나 재건축 시장에 개발부담금제를 도입하기 위해서는 새로운 법을 제정하거나 종전 ‘개발이익환수법’을 개정해야 한다는 것이 전문가들의 대체적인 시각이다. 현행 개발이익환수법은 토지의 형질변경이나 용도변경에 따른 이익을 환수하는 법이기 때문이다. 그러나 재건축에 따른 이익은 토지의 형질변경이나 용도변경과는 관계없이 용적률 상승에 따른 이익이다. 결국 현행 개발이익환수법에 재건축 조항을 넣거나 새로운 특별법을 만들 수밖에 없다. 재건축 승인권 환수나 층고·용적률 강화 문제는 장기적인 검토과제로 넘어갈 것으로 보인다. 이 단장도 이날 “재건축 승인권 등은 지자체가 가지고 있는 만큼 이를 중앙정부가 직접 환수하기는 어려울 것”이라는 점을 분명히 했다. 그러면서도 다른 방법으로 중앙정부가 통제할 수 있는 방법은 면밀히 검토하겠다고 덧붙였다. 재건축에 대한 단기 처방과 시장 상황을 봐가면서 대처해 나가겠다는 뜻으로 해석된다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

‘8·31 대책’이 발표된 지 5개월만에 정부가 또다시 대대적인 재건축 아파트 투기 원천봉쇄 대책을 마련중이다. 이달 말쯤 발표될 후속대책으로는 재건축 개발부담금제 도입을 비롯, 안전진단 강화와 내구연한 연장 등 재건축 승인요건 강화, 층고제한, 용적률 억제, 청약통장 가산점제 도입, 대형 임대주택 확대 등의 다양한 대책들이 검토되고 있다고 한다.‘8·31 대책’ 발표 당시 “부동산 투기는 끝났다.”고 했던 한덕수 경제부총리의 호언장담이 아직 귓가에 생생하다. 이번에는 제발 ‘물대책’이 아니기를 간절히 바란다. 가짓수만 많고 헛발질로 끝나는 각종 규제를 양산하는 일은 지금까지만으로도 족하다. 우리는 규제일변도의 대책 양산으로 일시적으로 거래가 끊겼다가 충격이 가시면 투기가 재연되는 것을 자주 경험해왔다. 이런 일이 자꾸 되풀이되면 부동산 시장의 투기내성만 키울 뿐이라는 사실을 알아야 한다. 가짓수는 적더라도 맥을 짚는 실효성 있는 대책이 필요한 시점이다. 그런 관점에서 ‘8·31 대책’때 누락된 재건축 개발부담금제의 도입을 전향적으로 추진해주기 바란다. 사유재산권 침해라는 주장이 있으나 부동산 투기는 국가경제를 망치는 망국병이다. 국가경제가 병들면 개인의 재산권도 그 의미를 찾기 어려울 것이다. 부동산 투기가 막대한 사회적 비용을 유발하는 점을 감안한다면 더 큰 공익을 위해 사유재산권의 부분적인 제한은 불가피하다고 본다. 우리는 지금도 ‘개발이익 환수에 관한 법률’을 통해 다양한 개발사업의 이익을 사회가 공유하는 개발부담금제를 시행하고 있다. 재건축사업은 이 법의 적용을 받지 않고 있으나 이번에 적용 대상에 포함시키자는 것이다. 다만 위헌시비가 일지 않도록 세심한 주의를 기울여야 할 것이다. 예컨대 세부방안 마련 과정에서 대상 지역을 집값 급등 지역으로 제한하고, 적용 시기도 집값이 급등하는 시기로 제한한다면 위헌시비를 줄일 수 있을 것으로 본다. 차제에 사법부도 망국병인 부동산 투기 억제를 위해 보다 전향적인 법 해석을 해주기를 기대한다.

부동산 후속대책 보따리에 뭘 담을까. 공급확대·거래 투명성·불로소득 환수 등의 큰 줄거리는 ‘8·31대책’에 담겨 있다. 때문에 이번 후속대책은 8·31대책에 미처 반영하지 못했거나 구멍이 생긴 제도를 보완하는 데 중점을 둘 것으로 보인다. 분양가 인하 방안, 재건축 규제 강화, 불로소득 환수 대책 등이 구체적으로 담길 것으로 예상된다. 아파트 분양가는 크게 ▲땅값▲건축비▲부대비용▲이윤으로 나뉜다. 개략적으로 땅값이 30∼40%, 건축공사비가 40% 정도 차지한다. 여기에 금융비용, 인·허가, 광고비 등 간접비용으로 20% 정도 나간다. 건설사의 이윤은 통상 7%∼8%로 본다. 하지만 택지가 고갈된 수도권에서는 땅값 비중이 훨씬 크다. 판교 신도시 중소형 아파트 분양가를 1100만원으로 볼 때 땅값은 평당 580만∼641만원. 땅값이 60%에 이른다. 분양가를 끌어내리기 위해선 택지비용을 낮춰야 한다는 주장이 설득력을 얻는 이유다. ●고층 짓는 대신 동간거리 충분히 확보 택지조성원가를 줄이는 것은 토지의 효율성과 연관된다. 예컨대 판교 신도시는 당초 ㏊당 인구밀도를 64명으로 계획,1만 9000가구를 지을 예정이었다. 그러나 인구 밀도를 분당 신도시 수준(㏊당 96명)으로 올리면서 2만 9000여가구로 늘어났다. 용적률을 올리면서 건립 가구수가 늘어나 택지 공급가를 낮춰 분양가를 그나마 줄일 수 있게 됐다. 택지지구는 분당·일산 수준의 용적률을 적용해도 쾌적한 주거환경을 유지할 수 있다. 용적률을 올리고 고층 아파트를 적극 허용하는 것이 택지 비용 원가를 줄이는 길이다. 재건축·재개발지구도 만찬가지다. 택지로 개발하는 땅은 이미 자연의 상태가 아니다. 저층 아파트를 지어 아파트가 들어서는 바닥 면적만 늘릴 것이 아니라 고층 아파트를 짓는 대신 동간(棟間) 거리를 충분히 확보하는 것이 훨씬 쾌적한 단지가 된다. 환경 피해를 최소한으로 줄이기 위해서라도 개발 밀도를 상향 조정하는 방안이 나와야 한다. ●기부채납비율도 줄여야 택지를 개발하면서 토공이나 주공이 부담하는 기간시설 비용을 줄이는 것도 택지조성 원가를 줄이는 길이다. 현재는 입주자부담 원칙에 따라 택지공급 과정에서 시행사가 비용을 부담하고, 결국 이를 입주 예정자에게 다시 전가하고 있다. 예컨대 토지공사는 판교 신도시 지구내 기간시설 투자비 외에도 주변 광역교통시설을 갖추는 데 1조 6000억원을 투자한다. 신분당선 건설에 5000억원, 광역도로건설 비용으로 4000억원 등이 들어간다. 주공은 파주 운정신도시를 개발하면서 제2자유로 건설 비용의 상당 부분을 대야 한다. 결국 시행사가 부담하는 기간시설 투자비용을 덜어주면 그만큼 택지 공급가를 낮춰 분양가를 끌어내릴 수 있다. 기부채납도 택지조성원가를 높이는 데 한몫한다. 현재는 시행사가 택지를 개발한 뒤 지자체에 무상으로 공급하는 면적이 전체의 50% 수준이다. 판교 신도시는 기부채납비율이 무려 62%에 이른다. 기부채납하는 땅은 토공이나 주공이 비싼 가격으로 땅을 수용해 공원, 도로 등을 조성한 뒤 지자체에 무료로 내주는 것을 말한다. 결국 시행사는 전체 사업비를 맞추기 위해선 돈 받고 팔 수 있는 주거·상업용지 가격을 비싸게 책정할 수밖에 없는 구조를 지녔다. 문제는 기부채납 비율이 갈수록 높아지고 있다는 것이다. 분당·일산 등 1기 신도시 개발에는 녹지율이 20%를 넘지 않았다. 그러나 판교·파주김포 등 2기 신도시 녹지율은 35% 안팎으로 늘어났다. ●건축규제시기 주민 공람일로 앞당겨야 현재 공공택지지구에서는 건설사가 치르는 땅값이 모두 드러난다. 문제는 건축비. 표준건축비를 적용한다고 해도 어떤 공법·자재를 쓰느냐에 따라 건축비가 천차만별이란 점이다. 하지만 소비자는 이를 제대로 알 길이 없다. 건축비는 건설사의 고질적인 병폐 가운데 하나인 비자금을 만드는 창구이기 때문이다. 건축비 거품 조장을 엄격히 통제하고 감시하는 것도 분양가를 내리고 개발사업의 투명성을 확보하는 길이다. 보상비와 택지지구 건축물 등을 철거하는 데 들어가는 비용도 만만치 않다. 특히 보상비를 아끼고 투기를 막기 위해선 택지지구 건축행위 금지 시기를 지구지정 이후에서 주민공고 공람일로 앞당길 필요가 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

청와대에서 2일 열린 8·31후속대책 관련 정책협의회는 재건축 문제를 근본적으로 재검토하는 데 초점을 맞추고 있다. 분양가 인하, 청약제도 개선, 임대주택 확대 등 부동산시장을 안정화시킬 수 있는 다양한 방안들도 모두 짚었다. 하지만 일부 검토안은 재원 마련이 쉽지 않고, 재산권 침해 소지가 있어 최종적인 정책으로 수립되기까지는 적잖은 논란이 예상된다. ●재건축 연한 강화될 듯 정책협의회는 이날 재건축에 대한 근본적인 문제부터 따져볼 뜻임을 분명히했다. 이는 재건축 연한을 늘리거나 안전진단을 더욱 강화하겠다는 뜻으로 해석된다. 현행법상 재건축 대상연한은 최소 20년이지만 구체적인 사항은 지자체가 조례로 정하고 있다. 서울의 경우 1981년 이전 건축물의 재건축 연한은 20년이며,82년부터 92년까지는 재건축 연한이 2년씩 늘어나며 93년부터 지어진 건축물의 재건축 연한은 40년이 된다. 따라서 80년대 안팎에 지어진 아파트의 재건축 연한을 늘리면 상당수 아파트의 재건축 문제가 수면 아래로 가라앉게 된다. 협의회는 또 재건축 연한이 된 아파트라도 안전진단을 대폭 강화해 재건축 자체를 불허하는 방안도 검토키로 했다. 실제로 재건축 연한이 된 아파트를 대상으로 안전진단을 해보면 상당수가 문제가 없는 것으로 나타나고 있다. 이밖에도 개발이익환수제 도입, 임대주택의무비율 확대, 재건축 권한 환수, 재건축 총량제 등으로 전방위적으로 재건축 시장을 압박하고 있다. 개발이익환수는 말 그대로 재건축으로 용적률이 늘어나면서 생긴 이익을 정부가 환수하는 것이다. 그렇게 되면 재건축의 인기가 떨어질 수밖에 없다. 환수비율은 개발이익의 20∼50%선이 거론되지만 30%선이 유력하다. 임대주택의무비율을 확대해 재건축의 매력을 떨어뜨리는 방안도 제시됐다. 현재는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 공급하도록 돼있다. 하지만 임대주택 비율을 올리면 그만큼 조합원들은 추가 비용을 더 부담하는 셈이 된다. 재건축의 허가물량을 정부가 제한하고 그 물량 범위 내에서 지자체가 승인하는 재건축 총량제도 논의됐다. 또 지자체의 재건축 승인 권한을 정부가 환수하는 방안도 추진하고 있다. 재건축 총량제나 재건축 권한 환수는 지자체의 선심성 행정을 막는 데 효과적이다. ●분양가 인하로 주택시장 안정 분양가를 낮추면 전국의 주택시장은 안정될 수 있다. 분양가를 좌지우지하는 요인은 땅값이다. 때문에 택지조성원가, 즉 땅값을 공개하면 건설회사의 분양가는 투명해질 수밖에 없다. 건설사가 땅값 상승에 따른 폭리를 취하는 것을 막을 수 있다. 토지임대부 건물분양방식도 조심스럽게 거론되는 것으로 알려졌다. 분양가 인하에는 효과가 있다는 것이 전문가들의 대체적인 견해다. 이 방식은 공공기관이 공급한 땅에 건설회사가 건물을 지어 일반인에게 공급하는 것이다. 아파트를 짓는 데 필요한 땅을 사는 것이 아니라 임대하는 형식이어서 분양가를 획기적으로 낮출 수 있다. 지난 1일 한나라당 홍준표 의원이 아파트 공급가를 절반으로 낮추겠다면서 제안한 방식과 같다. 그러나 토지임대부 건물분양방식에는 막대한 토지매입비용이 필요하다. 주택공사나 토지공사가 토지를 매입한 뒤 일반에 공급해야 하는데 그에 따른 재원 마련이 쉽지 않은 것이다. 또 이 방식대로 아파트 공급가를 절반으로 낮출 경우 지금까지 아파트를 담보로 돈을 빌려준 은행이 대출금을 회수하려 들 것이기 때문에 금융혼란도 예상된다. ●청약제도 개편도 추진 20년 이상 골격을 유지해왔던 청약제도도 수술대에 올랐다. 공공택지의 전용면적 25.7평 이하 주택은 가구주의 연령, 부양가족 수, 소득, 무주택기간, 청약통장 가입기간 등을 기준으로 점수를 매겨 무주택자에게 우선 공급하고 25.7평 초과 주택도 채권입찰제 외에 가산점을 부여해 당첨자를 가리는 방안을 검토 중이다. 또 공영개발지구 내 중소형 아파트는 부금·예금·저축을 통합해 가점제로 결정하고, 공공택지 내 25.7평 이하 주택을 모두 무주택자에게 배정하는 안이 거론되고 있다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

정부와 열린우리당은 2일 8·31 부동산 종합대책의 후속 조치로 재건축 승인권 환수 및 재건축 요건 강화를 비롯해 청약제도 개선, 분양가 인하 등 단기·중기의 다양한 방안을 검토키로 했다. 당정은 이날 청와대에서 노무현 대통령 주재로 열린 부동산 정책토론회에서 최근 부동산 시장의 불안 원인으로 떠오른 재건축 문제에 대해 전면 재검토에 들어가기로 의견을 모았다. 특히 도시계획과 주거환경 개선이라는 관점에서 재건축 제도를 실체적·절차적인 측면에서부터 근본적으로 다시 검토키로 했다. 재건축 요건 강화와 관련한 법령의 제·개정을 철저히 따져보겠다는 것이다. 이에 따라 재건축 승인권 환수와 재건축 개발이익 환수, 재건축 대상의 안전진단 검증 및 내구연한 기준 강화 등도 논의될 전망이다. 당정은 “최근 부동산 시장의 불안은 막연한 규제완화 기대, 부동산으로부터의 초과이익 기대 등 불합리한 심리적 요인에 따른 부분이 크다는 점을 확인했다.”면서 “8·31 대책을 차질없이 시행해 나가기로 했다.”고 밝혔다. 당정은 나아가 ▲대형 임대주택 확대 ▲청약제도 개선 ▲분양가 인하 ▲입찰 등의 건설제도 합리화 등 중장기 과제도 광범위하게 포함시키기로 했다. 또 토지조성원가 공개도 논의할 것으로 알려졌다. 노 대통령은 토론회에서 “공공부문이 보다 더 적극적으로 주택공급 주체로서의 역할을 강화하고 특히 중산층을 위한 임대주택을 대폭 확충, 주택시장 구조를 바꿔나가는 것이 중요하다.”고 강조했다. 그러나 서울시 김병일 대변인은 “(재건축제도 재검토는) 정부가 일방적으로 결정할 게 아니라 여러 관계 당사자와 협의해야 할 것”이라고 말했다. 박홍기 강충식기자 hkpark@seoul.co.kr

미분양 아파트도 잘 고르면 실속을 차릴 수 있다. 서울에서도 역세권 미분양 아파트를 찾을 수 있고, 평당 900만원에 불과한 아파트도 살 수 있다.‘8·31대책’이후 분양시장 침체로 분양을 마치지는 못했지만 시간이 지나면 시세차익을 얻을 수도 있다. 부동산포털사이트 ‘부동산뱅크’가 눈여겨볼 만한 미분양 아파트를 추천했다. ●대림동 한솔솔파크 지상 10∼15층 32∼35평형 117가구다. 지하철 2·7호선 환승역인 대림역이 걸어서 5∼7분 거리로 강남권 진입이 수월하다. 또 고속철도 광명역에서 지하철 5호선 여의도역을 연결할 예정인 신안산선이 2011년 들어설 예정으로 초역세권 단지가 될 전망이다. 서울외곽순환도로 시흥IC, 서부간선도로, 시흥대로가 인접해 있어 여의도, 강남 등 서울 도심뿐 아니라 인천, 안양 등 서울 외곽으로 접근하기 용이하다. 교육시설로는 동구로초, 대동초, 구로중, 영남중 등이 있다. 이마트, 애경백화점 등의 편의시설을 이용할 수 있다. 현재 32평형 2가구 34평형 20가구,35평형이 4가구가 남아 있다. 계약금은 5%이고, 중도금 60%가 이자후불제로 적용된다. 모든 평형의 평당 분양가는 1100만원선이다. 입주는 2007년 12월 예정이다. ●쌍문동 대림e편한세상 지상 15층 2개 동 23∼45평형 총 141가구로 이뤄져 있다. 지하철 4호선 쌍문역이 걸어서 10분 거리에 있고, 쌍문동길, 도봉로 등을 이용해 의정부, 포천 등 경기북부지역으로 진출입이 수월하다. 또한 북한산, 도봉산 국립공원 등이 인근에 있어 주거환경도 쾌적하다. 숭미초, 한신초, 신도봉중, 도봉고 등의 학교시설을 이용할 수 있다. 이마트, 하나로마트, 롯데백화점, 한일병원 등 생활편익시설도 풍부하다. 현재 32평형 20여가구가 미분양 물량으로 남아 있는 상태다.500만원으로 계약이 가능하고, 중도금 50% 무이자 혜택까지 주어진다. 분양가는 2억 8400만원으로,2007년 5월 입주예정이다. ●정릉동 현대홈타운 2차 내년 5월 입주예정인 현대홈타운의 평당 분양가는 30평형 기준으로 850만∼900만원선이다.32평형 2가구,33평형 2가구,35평형 8가구가 미분양물량으로 남아 있고, 계약금 5%에 중도금 30% 이자후불제가 적용된다. 성신여대입구역과 인접해 있다. 단지 인근에 매원초, 고명중, 용문중 등을 통학할 수 있고, 동경프라자, 현대·신세계백화점 이용도 가능하다. 제일연립을 재건축 하는 것으로 지하 4층 지상 20층 3개 동 32평∼35평형 222가구로 구성돼 있다. 주변이 재개발사업과 함께 반경 1㎞로 이내에 길음뉴타운이 조성될 예정이어서 주거 및 생활여건이 크게 개선될 전망이다. ●동작구 상도동 삼환나우빌 지상 12층 2개동 32∼47평형 총 91가구로 구성돼 있다. 단지 주변으로 삼성래미안2·3단지 2087가구가 놓여 있어 추후 대단지에 따른 프리미엄을 기대할 수 있다. 지하철 7호선 숭실대입구역이 걸어서 5분 거리에 있고, 단지 앞 관악로를 통해 봉천, 신림지역으로 진입이 편리하다. 중대부속초, 은로초, 상현중, 상도중, 동작고 등의 교육시설을 이용할 수 있다. 신세계, 뉴코아 백화점 등의 편의시설도 인접해 있다. 계약금은 5%이고, 중도금 40%가 32평형의 경우 이자후불제,46∼47평형은 무이자 융자 혜택이 있다. 입주는 2007년 4월 예정이다. 한편 미분양 아파트를 선택할 때 시세차익도 중요하지만 주변환경을 최우선으로 고려한다면 그린 조망권을 갖고 있는 아파트를 고르면 될 것 같다.4계절의 변화를 바로 옆에서 지켜볼 수도 있다. ●사당동 갑을명가 갑을건설은 동작구 사당동 236-1번지 일대에 짓는 갑을명가 미분양분을 공급중이다. 대성빌라를 재건축한 이 단지는 총 63가구로 24∼31평형으로 구성돼 있다. 지난해 6월 생태통로를 설치, 관악산까지 공원 산책로가 연결될 4만 7000여평 규모의 까치산근린공원이 단지 앞으로 펼쳐진다.2월 중 입주가 이뤄질 예정으로 계약금은 입주자 임의로 정할 수 있다. ●무악동 인왕산 아이파크 25∼58평형까지 다양한 평면으로 지어지는 총 810가구 규모의 대단지로 33평형 4가구만이 남아 있다. 인왕산을 단지 뒤로 접하고 있으며 왕복 8차선 도로를 건너 안산과도 마주하고 있다. 서대문독립공원도 도보 5분 거리. 지하철 3호선 독립문역과 도보 2분 거리이며 도심으로 나가는 버스 노선이 풍부해 대중교통 이용이 용이하다. 금화초, 독립문초, 대신중, 대신고 등의 교육시설과 세란병원, 삼성프라자 등의 편의시설을 갖췄다. ●면목동 용마산금호어울림 26∼37평형 165가구로 지상 12층,3개동이 지어진다. 현재 26평형 4가구,29평형 3가구,31평형 11가구가 새 주인을 기다리는 중이다. 저층 위주로 남아 있지만 아파트 단지와 용마산이 맞닿아 있어 1층에서도 시원하게 뻗어 있는 산자락을 감상할 수 있다. 용마폭포공원, 중랑천과도 가까운 덕에 청정환경을 자랑한다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

8·31 후속 대책의 핵심은 재건축 집값을 잡는 것이다. 개발이익환수, 분양가 단일화 등 조합원의 이익을 줄여 투기를 방지한다는 게 골자다. 박헌주 주택도시연구원장은 재건축 아파트도 개발부담금을 내는 개발이익환수법 적용 대상으로 보는 게 바람직하다는 의견을 열린우리당 부동산정책기획단에 제안한 장본인이다. 그는 “은마아파트 등 상당수 강남 노후아파트들이 기본적으로 리모델링을 하기에 부적합한 구조다.”면서 “7월부터 시행되는 기반시설부담금제는 1대1 재건축엔 효과가 없고 임대아파트도 이미 의무적으로 짓도록 하고 있어 개발부담금 부과 방안이 최적이란 의견이 많다.”고 말했다. 재건축을 통한 개발이익은 얼마나 환수할지와 관련,“당초 개발이익환수법이 시행된 1989년 당시 개발이익의 50%를 정부가 가져갔지만 이후 IMF 경제위기로 경기가 나빠지면서 한 푼도 받지 않다가 8·31대책 당시 다시 25%로 상향 조정한 바 있다.”고 말했다. 박 원장은 토지주택실장 기획조정실장 등 25년간 국토연구원에 몸담은 뒤 지난해 공모를 통해 주택도시연구원장으로 자리를 옮겼다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제정 관련 연구를 총괄한 바 있다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 재건축 아파트의 조합원 분양가와 일반분양가를 같은 금액으로 책정하는 ‘분양가 단일화’ 방안을 통해 재건축 이익을 봉쇄해야 한다는 주장을 내놓은 것으로 알려졌다. 조합원은 일반 분양자들보다 10∼30% 싸게 제공받아 재산을 불릴 수 있어 재건축을 추진한다. 때문에 분양가를 똑같이 만들어 놓으면 투자 차익이 감소해 재건축 투기에 대한 의욕도 줄어들 것이란 논리다. 현대경제연구원 출신인 김 소장은 건교부 신도시자문위원, 건설경기동향점검반, 주택협회 분양가자율조정위원, 강남구 행정자문위원 등 주택 분야에서 폭넓게 활동해온 시장동향 전문가다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

단독주택 표준 주택가격이 지난해보다 5.61% 상승함에 따라 각종 세 부담도 크게 늘어날 전망이다. 특히 종합부동산세가 가구주 기준에서 세대별 합산으로 바뀌고 과표기준이 공시가격의 9억원 이상에서 6억원 이상으로 확대돼 2만 3000여가구가 종부세 대상에 포함된다. 실례로 지난해 공시가격이 6억 8800만원에서 올해 7억 1100만원으로 3.3% 증가한 서울 서초구 양재동 A씨의 단독주택은 올해부터 새롭게 종부세 과세 대상에 포함됐다. A씨가 납부해야 할 보유세는 지난해 기준으로는 226만 8000원이었다. 재산세 146만원, 도시계획세 51만 6000원, 교육세 29만 2000원을 더한 액수다. 그러나 올해는 235만 4250원을 내야 한다. 과세기준이 올라 8만 6250원을 더 내는 것이다. 게다가 A씨는 올해부터 종부세 과세대상에 포함됐기 때문에 55만원의 종부세를 더 내야 한다. 결론적으로 63만 6250원을 추가 부담하게 된다. 충남 연기군 남면 연기리 단독주택을 소유한 B씨도 올해부터 세 부담이 커졌다. 시가격이 지난해 4870만원에서 올해 7350만원으로 50% 뛴 데 따른 것이다. 지난해에는 재산세·교육세 등을 합해 4만 3830원을 냈지만 올해는 6만 5744원을 납부해야 한다. 분당 운중동 주택을 소유한 C씨도 사정은 비슷하다. 지난해 공시가격이 5억 9000만원에서 올해는 7억 800만원으로 20% 인상됨에 따라 재산세(교육세 포함)는 지난해 145만 8000원에서 올해 181만 2000원으로 24.3%가량 증가한다. C씨 역시 A씨처럼 올해부터 종부세 대상에도 포함돼 58만 3200원을 추가로 내야 한다. 이 때문에 전체 보유세는 지난해 145만 8000원에서 올해 239만 5200원으로 1년 동안 64.2%가량 늘어나게 된다. 공시가격 상승폭이 2.89∼3.35%로 상대적으로 낮았던 서울 강남·서초·송파구 등 강남권은 상승폭만큼이나 재산세 증가폭도 크지 않을 전망이다. 다만 이들 지역에는 전체 종부세 부과대상의 90%가 몰려 있기 때문에 종부세 대상에 새로 편입된 주택은 보유세 부담이 크게 증가하게 된다. 건설교통부 관계자는 “8·31 대책에 따라 올해부터 보유세 및 거래세가 대폭 강화되는 만큼 실제 과세가 되면 다주택 소유자들이 주택을 팔 가능성이 높아 주택가격이 안정세를 보일 것”이라고 전망했다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

‘8·31대책’은 언제까지 공허한 메아리인가. 8·31대책이 나온 지 5개월이 지났지만 아직 시장에서는 약발이 먹히지 않고 있다. 서울 강남 집값은 재건축 대상 아파트를 중심으로 8·31대책 이전보다 오히려 올랐다. 반면 서울 변두리 지역은 값이 떨어지는 양극화 현상이 깊어졌다. 다음달 판교 분양을 앞두고 강남 아파트값 상승세는 용인·분당 등으로 확산되는 추세다. ●강남 재건축 중대형 강세 여전 대부분의 재건축 아파트는 8·31이전 수준을 회복한 지 오래다. 용산구 이촌동 중산아파트 18평형은 8·31대책 이전보다 7200만원, 잠실동 주공5단지는 모든 평형이 평균 8000만원 이상 올랐다. 압구정동 한양7차 46평형은 8·31대책 이후 1월말 현재 16억 2500만원으로 2억 7000만원 이상 뛰었다. 강남 재건축 아파트값은 지난 25일 대통령의 8·31대책 후속조치 마련 발표에도 불구하고 중대형 평형을 배정받을 수 있는 아파트를 중심으로 여전히 강세를 띠고 있다. 소형 평형을 분양받을 수 있는 아파트값은 조금 빠졌다. 개포주공 1단지 17평형은 지난달 20일 10억원을 돌파한 이후 추가 대책 발표 임박 소식에도 불구하고 오른 가격을 유지하고 있다.11평형과 13평형은 각각 1000만원씩 떨어진 4억 2000만원과 5억 5000만원에 거래되고 있다.15평형도 7억 2000만원 그대로다. 인근 L공인 관계자는 “강남 중대형에 대한 선호가 높아지면서 재건축 중에서도 나중에 비교적 큰 평형으로 바꿔 탈 수 있는 단지들은 강세다.”고 말했다. 지난 1월초 10억원을 돌파한 은마아파트 34평형은 여전히 강세다. 후속 조치 예정 소식에도 불구, 지난 설 이전 10억 7500만원에 거래가 이뤄지는 등 꾸준한 오름세다. 매물 양극화 현상도 심화된다. 팔겠다는 매물은 대부분 강북권에서 나오고 강남 아파트 매물은 많지 않다. 부동산대책은 당분간 강화될 것인 만큼 비인기지역은 올해안으로 처분하는 게 좋다는 의견이 지배적이어서 양극화 현상은 계속될 것으로 전망된다. ●용인·분당 아파트 매매가도 ‘요동´ 올해 분양시장 최대 이슈인 3월 판교 분양으로 인근 지역 집값도 다시 요동치고 있다.8월 판교 중대형 분양이 시작되면 바람이 더 거세질 것이란 기대감에 중대형이 크게 오르는 분위기다. 부동산114에 따르면 1월 용인과 분당의 경우 아파트 매매가 상승률이 각각 1.23%와 1.49%를 기록,8·31 이후 최대 오름세를 기록한 것으로 나타났다. 59평형 단일 평형인 용인 보정동 죽현마을LG자이 아파트값은 8·31대책 당시 11억원이었으나 1월말 현재 1억원 이상 오른 12억 5000만원을 호가한다.LG자이 부동산 심금자 팀장은 “오는 8월 판교 중대형 분양을 앞두고 있어 그때쯤 이 지역에 중대형 바람이 불면 더 오를 것이란 기대감이 아직도 크다.”고 말했다. 8·31대책 당시 9억 7500만원이던 분당동 샛별라이프 55평형은 1월말 현재 10억 5000만원이 됐으며, 분당 야탑동 탑진덕 아파트 48평형은 지난해 말 7억 9000만원에서 1월말 현재 8억 9500만원으로 올랐다. 전문가들은 세제 강화보다 대체 신도시 개발을 해법으로 지적한다. 고종완 RE멤버스 대표는 “강남지역은 투기보다 실수요가 높은 데다 송파·판교신도시 입주 및 강북 광역개발이 본격화될 때까지 수요에 비해 공급이 부족한 만큼 가격 불안요인이 상존한다.”면서 “8·31대책에서 양도소득세 중과 등 세제를 강화한 탓에 매물이 사라져 가격이 더 올랐다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

서울 강남지역을 중심으로 집값이 다시 오르고 있는 가운데 한동안 주춤했던 주택담보대출도 증가세로 돌아섰다. 31일 한국은행과 금융권에 따르면 ‘8·31 부동산종합대책’이 발표된 직후 감소세를 보였던 은행권의 주택담보대출이 지난해 11월부터 다시 늘고 있다. 은행권의 주택담보대출은 증가액 기준으로 지난해 7월 2조 834억원을 기록한 뒤 8월에는 2조 5638억원으로 정점에 도달했다.통상 7,8월은 신학기 이사 수요 등이 겹쳐 1년중 주택담보대출이 가장 많은 시기다. 이후 ‘8·31대책’이 나온 뒤에는 대출금리가 크게 오르고, 부동산거래가 위축되면서 주택담보대출액 증가세도 둔화됐다. 지난해 9월에는 1조 7226억원으로 8월에 비해 8000억원 이상 줄었다.10월에도 1조 2344억원으로 8월보다 4882억원이 줄었다. 그러나 11월에 1조 3264억원으로 늘어난데 이어 12월에는 1조 5748억원을 기록하는 등 다시 증가세로 돌아섰다. 주택담보대출이 증가세로 반전된 것은 은행들이 영업점장 전결금리 조정 한도를 확대한데다 담보설정비 면제, 대출 첫 달 이자면제 등을 적극적으로 시행한 게 직접적인 영향을 미친 것으로 보인다.일부에서는 강남 등을 중심으로 부동산값이 다시 뛰는 등 8·31대책의 약발이 떨어지는 게 아니냐는 우려가 제기되면서 올 들어 주택담보대출이 크게 늘 것이라는 전망도 나오고 있다. 김성수기자 sskim@seoul.co.kr

집주인이 세입자를 구하지 못하는 ‘역전세난’이 수도권 지역을 중심으로 확산되고 있다. 최근의 역전세난은 대단위 아파트 단지가 들어서거나 들어설 경기도 파주·용인 등지에서 시작해 주변 지역으로 번질 조짐이다. 실제 수요보다 많은 물량이 한꺼번에 쏟아졌고, 세입자들의 자금 사정이 여의치 않은 것이 큰 원인이다. 세입자를 구하지 못한 일부 집주인들은 급매물까지 내놓고 있어 시세 하락까지 나타나고 있다. 이들 지역의 아파트값 하락은 주변지역 시세까지 낮추는 ‘도미노 현상’으로 이어지고 있다. ●입주율이 30%에도 못미쳐 최모씨는 얼마전 파주 교하지구 동문굿모닝힐 35평형 전세를 6000만원에 내놨다. 시세보다 1000만원 이상 싼 가격이다. 아파트를 살 때 은행에서 빌린 1억원 중 일부라도 갚기 위해서는 어쩔 수 없었다. 세입자를 찾지 못하면 가격을 더 내릴 예정이다. 최씨가 산 굿모닝힐 단지는 3000가구에 달한다. 지난달부터 입주를 시작했지만 현재 800여가구만 집들이를 마쳤다. 입주율이 30%에도 못 미친다. 내집마련정보사 관계자는 “입주자를 찾지 못한 아파트 주인의 상당수는 투자 목적으로 샀기 때문에 매매나 임대가 아니면 당분간 빈 집으로 둘 수밖에 없다.”고 말했다. 다음달 3600여가구가 입주할 용인 동백지구도 사정은 비슷하다. 세입자를 구하지 못한 집주인들이 시세를 낮춰잡아 내놓고 있다.33평형 한라비발디의 경우 전셋값이 8000만원선으로 지난달보다 1000만원 이상 떨어졌다. 이같은 현상은 수도권은 물론 최근 아파트 물량이 초과 공급된 부산·대구로 확산되고 있다. ●주변 아파트값 하락 주도 파주 교하지구의 전셋값 하락은 주변 운정지구에 직격탄을 날리고 있다. 운정지구에서 5년된 32평의 아파트 전셋값이 8000만원이지만 같은 평형의 교하지구 새 아파트 전세는 6000만∼7000만원이면 구할 수 있다. 하지만 운정지구 세입자들이 교하지구로 옮기고 싶어도 주인집으로부터 전세금을 빼내지 못해 이사를 못하고 있다. 인근 S부동산 관계자는 “교하지구의 굿모닝힐의 전셋값이 떨어지면서 운정지구의 전셋값도 하락세를 걷고 있다.”면서 “전세 수요자들은 운정지구보다는 교하지구를 택하면서 운정지구 세입자들이 다음 세입자를 구하지 못해 이사가 연쇄적으로 지연되기도 한다.”고 말했다. ●실수요자도 입주 못해 발만 동동 김모씨는 어렵게 서울 마포구 대림아파트를 샀지만 입주를 못하고 있다. 자신이 살고 있는 전세금(6000만원)으로 아파트 잔금을 치를 계획이었지만 세입자를 구하지 못한 것이다.8·31 대책으로 서울 강북지역과 수도권의 전셋값이 떨어지면서 집주인이 떨어진 시세대로는 전세금을 빼줄 수 없다는 것이다. 부동산114 관계자는 “올해에도 수도권에만 14만 2000여가구가 공급될 예정이지만 서울 강남권이나 판교신도시 등 노른자위를 제외한 다른 지역에서는 역전세난이 계속될 가능성이 있다.”고 말했다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

노무현 대통령의 신년 화두인 양극화 해소 문제가 열린우리당 전당대회에서 정책 쟁점으로 급부상하고 있다. 최대 라이벌인 김근태·정동영 후보는 설 연휴 마지막날인 30일 오전 여의도 당사에서 잇따라 기자회견을 갖고 각각 ‘따뜻한 시장경제론’과 ‘실용적인 민생과제 실천’을 주요 해법으로 내세우는 등 신경전을 벌였다. 김 후보는 ‘4대 분야,12개 약속’을, 정 후보는 ‘6대 주요 발전전략,20대 민생과제’를 ‘정책 보따리’로 풀어놨다. 대선 전초전에 버금가는 공약의 성찬이었다. 그동안 ‘당권파 책임론’을 둘러싸고 감정을 섞어가며 티격태격하더니 이날은 ‘입’ 대신 ‘정책’으로 맞대결을 벌였다. 김 후보는 경제와 복지가 선순환하는 ‘따뜻한 시장경제론’을 역설하며, 패자부활전과 사회적 대타협에 무게를 뒀다. 김 후보는 부동산 투기 대책으로 “부동산 공개념 도입을 위해 개헌 논의도 검토해야 한다.”고 밝혀 눈길을 끌었다. 그는 “헌법 119조 경제민주화 조항에 추가해서 토지 공개념이 가능한지, 어느 범위에서 가능한지 토론할 필요가 있다.”고 주장했다. 정 후보는 ‘실용 정책’에 방점을 찍었다. 정 후보는 “국민의 먹고 사는 문제와 어려움을 보살피기 위해 작지만 피부에 와닿는 민생과제를 추진하겠다.”고 밝혔다. 만 5세 아동의 전면 무상교육, 저소득층 지원을 위한 휴면예금의 기금화, 사채이용자 보호를 위한 민간채무 조정위원회 설치, 장애수당의 인상, 민간투자유치 사업에 중소지역건설업체 참여 지원, 노인 장기요양보장제도 도입 등이 과제에 포함됐다. 정 후보는 이날 당 복귀 이후 차분한 모습을 보인 것과 달리 ‘신 몽골기병론’을 펼치며 종전의 역동적인 이미지를 부각시켰다. 그는 “창당초심을 회복하기 위해 ‘제2의 몽골기병론’을 주창한다.”고 밝혔다. 당내에서는 김 후보의 공세적인 전략이 상승세를 타고 있는 것에 맞불을 놓기 위해 기존의 몽골기병론을 제기한 것이라는 해석도 나온다. 박찬구기자 ckpark@seoul.co.kr

노무현 대통령은 25일 양극화 해소를 위한 재원 조달 논란과 관련,“당장 증세를 주장하지 않는다.”면서 “세금을 올리지 않고 해결할 수 있는 모든 방안을 강구하겠다.”고 밝혔다. 노 대통령은 이날 오전 10시 청와대 춘추관에서 가진 신년 내·외신 기자회견의 모두 연설에서 “대통령도 국민이 원하지 않는 일을 할 수 없고, 국민이 반대하는 일을 무리하게 하려고 한다면 어리석은 일이 될 것”이라면서 “(신년연설 때) 단지 우리 재정의 규모와 복지지출의 실상을 말씀드렸을 뿐”이라고 강조했다. 노 대통령은 기자들과의 일문일답을 통해 “8·31 부동산 대책 입법 이후 수요·공급을 통한 가격안정 대책을 중심으로 여러가지 대책을 준비, 거의 마무리된 상태”라면서 곧 추가 대책을 발표할 계획임을 내비쳤다. 노 대통령은 특히 “부동산 정책을 무력화하려는 집요한 노력들이 우리 사회에서 진행되고 있다.”고 전제,“부동산 투기 이익이 발생하지 않도록 투기하는 사람은 반드시 손해를 보도록 제도화해 놓을 것”이라고 설명했다. 한·미 관계와 관련,“북한의 체제에 대해 문제를 제기하고 압박을 가하고 때로는 붕괴를 바라는 듯한 미국내 일부 의견에 동의하지 않는다.”면서 “미국 정부가 그 같은 방법으로 문제를 해결하려고 한다면 한·미간 마찰이, 이견이 생길 것”이라고 말했다. 하지만 노 대통령은 “아직 이견이 없다.”고 분명히 했다. 노 대통령은 대일 외교 갈등의 경우,“정당한 요구가 받아들여지도록 여러가지 노력을 다할 것이며, 포기하지 않겠다.”면서 “정치외교 범위 내에서도 적절하게 요구할 것은 요구하고, 항의할 것은 하고, 거부할 것은 거부하는, 그런 외교가 필요하다.”고 말했다. 검·경수사권 조정에 대해서는 “양 기관간에 합의가 이뤄지면 좋겠고, 아니면 당·정 협의를 통해 합의가 이뤄지기를 기대한다.”면서 “그러나 이렇게 가다가 ‘아무 것도 안되겠다.’고 해서 꼭 대통령이 결정을 내려야겠다는 상황이 오면 그때 결정을 내리도록 하겠다.”는 입장을 피력했다. 노 대통령은 지난 11일 열린우리당 지도부와의 만찬에서 언급한 ‘탈당’에 대해 “탈당하겠다는 뜻으로 말한 것이 아니다.”면서 “당내에서 탈당을 말하는 사람이 있기 때문에 옛날에 있었던 얘기를 과거형으로 얘기한 것”이라며 탈당설을 일축했다. 박홍기기자 hkpark@seoul.co.kr

노무현 대통령이 밝힌 부동산 투기를 막는 ‘완벽한 대책’에 어떤 내용이 담길지 관심이 모아지고 있다. 부동산 투기는 완벽한 정책을 세우면 완벽하게 막을 수 있다는 것이 노 대통령의 확고한 철학이다. 부동산도 시장논리에 따라 움직이기 때문에 시장질서를 바로잡으면 부동산도 잡힌다는 것이다. 때문에 후속 대책에는 부동산 수요·공급 등 거래질서를 투명화하는 내용이 담길 것으로 전망된다. ●“투기하면 반드시 손해본다.” 노 대통령은 지금까지 부동산정책이 먹히지 않은 이유 중 하나로 정부 정책에 저항하는 집단을 꼽았다. 과거에도 정부가 부동산정책을 세울 때 이들의 저항으로 제대로 된 부동산정책이 세워지지 않았다는 것이다. 노 대통령은 부동산 투기를 막는데는 국민들의 협조도 필요하다고 지적했다. 정부 정책에 저항하는 집단의 논리에 현혹돼 정부 정책을 믿지 않으면 정책의 효과는 더디게 나타날 수밖에 없다는 것이다. 노 대통령은 “부동산 투기를 하면 반드시 손해를 보도록 하겠다.”면서 정부정책을 믿고 따라달라고 당부했다. ●시장질서 투명화에 총력 향후 부동산정책의 방향은 수요를 안정화시키면서 공급을 늘리는 쪽으로 맞춰질 전망이다. 때문에 정부는 공공택지지구의 분양가를 내리고 서민을 위한 공공주택의 공급을 늘리는 방안을 마련할 것으로 예상된다. 기반시설 설치비의 국고분담을 통해 분양가를 인하하는 방안도 포함될 것으로 보인다. 이밖에 정부는 고밀도 개발을 통해 주택물량을 늘리고, 택지개발지구를 추가로 확대하는 방안을 논의 중이다. 부동산 공급이 늘어나면 자연스럽게 투기수요는 줄어들 수밖에 없어 가격이 내려가는 시스템이다. ●재건축 시장에는 강경 대처 강남 재건축 시장에서 촉발된 불안 요인에는 강력히 대처할 방침이다. 서울 강남 재건축 시장이 요동친 것이 마치 전체 부동산 정책의 실패로 돌아간 것처럼 비춰질 수 있다는 판단에서다. 건설교통부가 최근 지방자치단체의 재건축 승인권한의 일부를 중앙정부로 환수하거나 재배치하는 방안을 검토하겠다는 것도 같은 맥락에서 나왔다. 정부는 또 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 짓도록 한 재건축 개발이익 환수 비율을 높이거나 2,3종 주거지역에 대한 용적률의 상한선을 낮추는 방안도 검토중인 것으로 알려졌다. 분당·용인지역의 주택시장을 안정화하기 위해 주택담보대출 비율을 낮추는 방안도 논의되고 있다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

토지시장도 불안하다. 8·31 부동산 대책으로 한때 주춤하던 땅값이 지난해 10월 이후 고개를 들기 시작해 상승세를 이어가고 있다. 특히 서울(0.43%)과 대구(0.49%), 대전(0.76%), 충남(0.97%), 충북(0.80%) 등의 지난달 땅값 상승률은 전국 평균치(0.40%)를 넘어 상승폭이 커지고 있다. 25일 건설교통부가 발표한 ‘2005년도 토지시장 동향’에 따르면 8·31대책 직후인 지난해 9월 전국 평균 땅값 상승률은 0.19%로 뚝 떨어졌으나 10월(0.29%),11월(0.40%),12월(0.40%) 계속 상승세를 이어갔다. 행정중심복합도시 건설로 인해 충남지역은 지난해 10월의 상승률은 0.34%였으나 11월(0.78%),12월(0.97%)에는 급등했다. 행정중심복합도시가 들어설 충남 연기군은 연간 27.71% 오르며 전국 땅값 상승률 1위를 기록했다. 또 지난해 전국의 땅값은 전년대비 4.98% 올랐다. 이는 지난해 3.86%보다 1.12%포인트 뛴 것이고,2002년 8.93% 이후 3년 만에 가장 높은 수치다.강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

새해들어 경제가 요동치고 있다. 주식시장이 불안하고, 환율은 수급 불균형으로 외환위기 이전 수준으로 떨어지는 등 안정을 찾지 못한다. 우리 경제의 최대 ‘복병’으로 지목받던 국제유가는 다시 들썩이고, 참여정부가 ‘배수의 진’을 쳤던 ‘8·31 부동산 대책’의 효과도 불투명하다. 정부는 구조적으로 큰 문제가 없다고 자신한다. 부동산 대책이 본격 가동되면 집 값은 안정될 것으로 내다본다. 증시나 외환시장 역시 일시적인 ‘난기류’에 빠진 것으로 진단한다. 다만 유가의 상승 속도가 빨라진 점에 유의하는 정도다. 반면 시장의 ‘체감온도’는 다소 낮다. 증시나 유가에 대한 인식은 정부와 비슷하지만 부동산이나 원·달러 환율의 전망에는 다소 차이가 있다. ●부동산 김석동 재정경제부 차관보는 “양도소득세 전면 실가과세가 1년 유예되고 아직 종합부동산세 고지서를 받지 못해 시장에선 8·31 대책의 무서움을 실감하지 못한 측면이 있다.”고 설명했다. 부동산114의 김규정 과장은 “시장에 미치는 영향이 당초 예상했던 것보다 못하다.”면서 “세금이 부과되더라도 집값에 얹어서 팔려는 생각 때문에 집값이 크게 떨어질 것 같지는 않다.”고 말했다. 매물이 없다는 게 문제이며 따라서 집값이 오르는 지역에 대한 차별화 정책이 요구된다고 덧붙였다. RE멤버스 고종완 사장은 “지난해 11월 이후 부동산 값이 오름세로 돌아섰으나 서울 전체나 지방으로 확산되지는 않았다.”면서 “다만 재건축은 억제되고 송파 신도시 등 공급대책이 늦어지는 데 따른 수급상의 불균형이 문제”라고 지적했다. ●환율 재경부 관계자는 “소나기가 지나가면 괜찮을 것”이라고 최근 환율시장을 빗댔다. 외국인 투자자들이 주식을 사면서 외환시장에서의 달러화 매도가 지난 3일 17억달러에 달하는 등 일시적 불안요인이 있었기 때문이라는 것. 전체적으로 자본자유화와 외국기업의 배당금 송금, 무역 흑자폭의 둔화 가능성을 감안할 때 환율은 안정되거나 다시 오를 여지가 충분하다고 밝혔다. 하지만 삼성경제연구소 정영식 연구위원은 올해에도 달러화 약세가 지속될 것으로 전망했다. 미국의 금리인상 기조 중단과 쌍둥이 적자 등을 이유로 들었다. 삼성경제연구소는 이날 원·달러 환율이 연 평균 960원이 될 것으로 예측했는데, 이는 정부가 올해 경제운용계획을 짜면서 전제로 한 1010원보다 50원 낮은 수준이다. ●유가 정부가 더 불안해 하고 있는 부문은 국제유가 움직임이다. 지난해 유가 상승률(46%)보다는 낮아지겠지만 최근 오르는 속도가 너무 빠르다고 본다. 두바이유의 경우 올해 평균 배럴당 54달러로 예측했다. 연말쯤 60달러로 전제한 것이다. 그러나 1월 중 60달러를 돌파함에 따라 정부는 하반기 유가 급등 가능성을 예의주시하고 있다. 한국석유공사 구자권 해외조사팀장은 “이란 핵문제와 나이지리아 공급 차질의 여파 속에 투기자본이 개입한 흔적이 있다.”면서 “석유공급 능력이 고갈되면서 심리적 요인이 크게 작용하고 있다.”고 분석했다. 에너지경제연구원 이문재 연구위원은 “원유 생산량을 결정할 이달 말 석유수출국기구(OPEC) 회의와 이란 핵문제를 다룰 2월 초 국제원자력기구(IAEA) 이사회가 변수가 될 것”이라고 말했다. ●증시 정부는 주식시장은 단기조정 과정으로 시장 수급상황에는 이상이 없다고 말한다.‘울고 싶은 데 뺨 때린’ 형국으로 비유한다. 외국인 투자자들이 순매수를 늘리는 것은 우리 증시를 믿기 때문이라고 강조했다. 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관도 “크게 우려할 정도는 아니다.”라고 말했다. 한 부총리는 또 부산 롯데호텔에서 열린 ‘증권선물시장 개장 50주년 행사’에 참석,“증권거래 비용을 낮출 수 있도록 수수료 체계를 합리적으로 개편하겠다.”고 밝혔다. 대신증권 양경식 투자전략팀장은 “최근의 급등락은 너무 오르니까 떨어지고 너무 떨어지니까 다시 오르는 기술적 반등현상”이라고 정부의 시각에 동조했다. 하지만 지난해처럼 본격적인 상승추세로 돌아갈 가능성은 별로 없으며 오히려 추가 하락 가능성을 경고했다. 백문일 장택동 이영표기자 mip@seoul.co.kr