이 땅에서 부동산에 대한 믿음은 종교만큼이나 깨기 어렵다. 이는 지난 몇 년간의 주택시장만 보더라도 쉽게 증명된다. 주택시장에 대한 비관론적 전망이 심심치 않게 나오는 상황에서도 사람들은 아파트 청약에 열을 올렸다. 떴다방 야시장이 성황을 이룬 이유다. 덕분에 가계 저축률은 바닥을 헤매고 가계 부채는 1300조원을 넘어섰다. 이러한 굳건한 믿음은 어떻게 유지되는 걸까. 크게 세 가지로 설명이 가능하다. 첫째, 주택이 모자랐기 때문이다. 수요와 공급의 논리상 주택 가격은 오를 수밖에 없었다. 둘째, 정부와 기득권 언론의 헌신적인 노력이 있었기 때문이다. 특히 지난 10년이 그랬다. 리먼 위기 이후 정부는 세금을 깎아 주고 대출 규제를 풀어 주면서 집을 사라고 부추겼고 기득권 언론은 늘 집값이 심상치 않다고 부채질했다. 환상의 복식조였다. 그리고 마지막으로 주거권 보장에 대한 정책적 의지가 약했다. 유럽같이 임대료와 임대 기간을 규제하는 장치도 없었고 강제 철거에 대한 법적 보호 역시 허술하기 짝이 없었다. 주거권 보장 정책이라고는 공공임대주택 공급뿐이었다. 하지만 장기 거주용 공공임대주택은 턱없이 부족한 실정이다. 한마디로 내 집을 내 힘으로 마련하지 않으면 안 되는 상황이었다. 그렇다면 이러한 믿음은 앞으로도 유지될 것인가. 앞서 이야기한 세 가지 설명을 빌려 예측해 보자. 첫째, 주택보급률은 곧 안정권에 들어설 것이며 주택시장은 생산인구 감소로 수요 위주의 시장으로 재편될 것이다. 주택 가격이 오르기 힘든 기본 구조가 형성되는 것이다. 둘째, 정부가 더이상 빚내서 집 사라고 부추기기 어려운 상황이다. 가계 부채 문제가 심각하기 때문이다. 문재인 정부가 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화를 결정한 이유다. 그리고 기득권 언론의 찌라시 같은 부동산 기사도 힘을 잃어 갈 것이다. 국민들이 눈치챘기 때문이다. 최근 일부 보수 매체들이 호가가 아닌 진짜 집값으로 기사를 쓰겠다고 한 이유다. 마지막으로 사유재산권에 밀린 주거권의 지위가 높아질 것이다. 시대적 요구 사항이기 때문이다. 문재인 정부가 공공임대주택 공급 확대와 더불어 전·월세 상한제와 임대계약 갱신 청구권 도입을 검토하는 이유다. 종합해 보면 장기적으로 집값 상승을 기대하기 어려운 시기가 다가오고 있는 것이다. 하지만 당장 집값이 내려갈지는 미지수다. 서울의 아파트 가격이 상승세인 데다 6·19 부동산 대책마저 미온적이기 때문이다. 장기적으로 집값이 하락할 가능성이 큰 이 시점에서 투기 수요에 확실한 메시지를 주지 못한 이번 대책은 그래서 아쉽다. 집값이 더 올라가면 나중에 그만큼 더 큰 충격으로 돌아올 수 있기 때문이다. 그런 관점에서 보자면 문재인 정부의 첫 부동산 대책은 좀더 단호했어야 한다. 분양권 전매 제한과 LTV, DTI 강화를 선별적으로 적용할 것이 아니라 전국적으로 확대 적용했어야 한다. 과거 반복됐던 풍선 효과를 차단하기 위해 투기 세력에게 단호하면서도 확실한 메시지를 보냈어야 한다. 다시 한번 말하지만 문재인 정부는 박근혜 정부가 만들어 놓은 투기 수요부터 제거해야 한다. 그러다 보면 집값이 내려갈 가능성이 크다. 그러나 이를 두려워해서는 안 된다. 투기 수요 제거로 내려가는 집값이라면 그게 정상 가격이기 때문이다. 시장을 정상으로 돌리는 일이야말로 정부가 해야 하는 중요한 일 중의 하나다. 물론 문재인 정부 역시 주택 가격 하락에 대한 부담을 외면할 수 없을 것이다. 향후 국정 운영을 고려할 때 집 가진 중장년층의 지지율을 무시할 수 없기 때문이다. 악착같이 빚을 내서 집을 산 이들은 집값이 떨어지면 쉽게 받아들일 수 없을 것이다. 하지만 주택 가격의 하락 압력이 커지는 이 시점에서 적극적인 선제 조취는 선택 사항이 아니다. 억울하겠지만 그것이야말로 문재인 정부의 운명이 아닐 수 없다.

“총부채상환비율(DTI)을 거꾸로 적용하는 방법도 있습니다.” 1360조원의 가계부채를 잡을 묘수가 없겠느냐는 질문에 전직 고위 경제관료 A씨가 던진 첫마디는 엉뚱했다. 사실 DTI를 거꾸로 적용한다는 것 자체를 받아들이기 어려웠다. ‘빚은 능력별로 갚을 수 있는 만큼만 빌려야 한다’는 건 굳이 설명할 필요조차 없는 상식인데 A씨의 발언은 그런 근간을 흔들었다. 이해 못 하겠다는 표정에 A씨는 설명을 이어 갔다. “다주택 투기자들 말입니다. 주택은 일종의 공공재인데 정말 집이 필요한 사람들보다 다주택자들이 집값을 올리고 있거든요. 가진 사람들일수록 상환 능력이 높은 건 맞지만, 그들의 투기판이 정부와 은행이 뒷돈을 대줄 필요는 없다고 봅니다.” 1가구 2주택 정도까지는 DTI를 유지해야 하지만, 누가 봐도 투기를 보고 들어오는 다주택자에겐 상환 능력과 상관없이 규제를 더 강화해야 한다는 주장이었다. 문득 10여년 전 일이 떠올랐다. 부총리 지명자 B의 재산 검증을 위해 서울 용산구의 한 아파트 단지 전체 가구의 등기부등본을 모두 떼어 본 적이 있다. 무식한 방법이었지만 대안도 없었다. “부인이 단지 내 좋은 물건을 쓸어 담았다”는 정보에 꼬박 사흘을 뒤졌지만 허탕이었다. 부총리 후보자의 투기 검증에는 실패했지만 몰랐던 사실도 알게 됐다. 후보자 가족도 친인척도 아니었지만 해당 아파트를 적게는 10채에서 30채 이상 소유한 특정인들의 이름이 무더기로 나왔다. 본의 아니게 확인한 대한민국 큰손들의 스케일은 남달랐다. A씨는 부동산 보유세를 차등화해 올리는 방법도 있다고 했다. 우리나라 부동산은 세계적으로도 비싸기로 유명한데 정작 보유세는 낮으니 실효세율을 조정할 필요가 있다는 것이었다. 실제 우리나라의 부동산 보유세 실효세율은 0.279%로 1.4%인 미국의 5분의1 수준이다. 단 참여정부 당시 종합부동산세와는 달리 국민적 합의로 정한 다주택자의 기준에 따라 보유세를 올리면 저항도 덜할 것이라고 말했다. 그는 “시장 세력이 정부의 머리 꼭대기에 앉아 있는 상황에서 규제는 예상치 못한 방향에서 나와야 효과가 있다”고 덧붙였다. 지난 19일 문재인 정부 들어 첫 번째로 발표된 부동산 규제 카드는 예상보다 약했다. 부동산 과열에 대한 새 정부의 확고한 의지를 보여 줄 것이라는 기대에는 크게 못 미쳤다는 평이 나온다. 깜짝 카드가 없었다는 점은 둘째치고 예상했던 카드도 빠진 게 많았다. 부동산 경기를 진정시키기 위해 주택담보대출비율(LTV)과 DTI 카드를 꺼내 들긴 했지만 일부 청약조정지역에 한해 비율을 10% 포인트씩 내리는 정도에 그쳤다. 강남 4구의 전매 제한 금지를 서울 전역으로 확대됐지만, 초미의 관심사였던 투기과열지구 지정도 빠졌다. 이번 대책으로 만연한 투기 수요가 잡힐는지 의문이다. 투기 수요는 잡아야겠지만 집권 초기 부동산 시장을 급랭시키는 것이 부담스러워 낮은 수준의 대책이 나왔다는 분석도 있다. 이런 배경에서 일각에선 6·19 대책을 ‘핀셋 규제’라고 부른다. 하지만 안타깝게도 핀셋만으로는 수술을 할 수 없다. 급증하는 가계 대출도, 시장의 만연한 집값 불안 역시 마찬가지다. 정부가 오는 8월 가계부채 종합 대책을 추가 발표할 예정이다. 부디 새 대책에는 중산층과 서민층이 집값 불안에 대한 걱정 없이 주거생활을 할 수 있을 만한 ‘의외의 한 방’을 기대한다. whoami@seoul.co.kr

‘위험’ 4곳 중 1곳은 고위험 가구…금리 1.5%P 오르면 6만곳 늘어 지난해 가계빚 위험가구는 총 126만 가구로 1년 새 약 17만 가구 늘었다. 특히 위험가구 4곳 중 1곳은 빚을 갚을 능력이 매우 떨어지는 ‘고위험가구’인 것으로 나타났다. 앞으로 대출금리가 1.5% 포인트 오르면 위험가구 중 6만 가구가 고위험가구로 떨어질 것으로 예상됐다.한국은행은 22일 국회에 제출한 ‘금융안정보고서’에서 가계빚 위험가구가 지난해 3월 말 기준 전체 부채가구의 11.6%인 126만 3000가구로 추산된다고 밝혔다. 전년(109만 7000가구) 대비 16만 6000가구 늘었다. 이들이 보유한 금융부채 규모는 186조 7000억원(전체 금융부채의 21.1%)으로 1년 전보다 29조 6000억원 불어났다. 위험가구는 한은이 가계 채무상환능력의 취약성을 평가하기 위해 개발한 ‘가계부실위험지수’(HDRI)가 100을 넘는 가구를 말한다. 위험가구 중 고위험가구는 지난해 31만 5000가구로, 이들이 보유한 부채 규모는 62조원(전체 금융부채의 7.0%)으로 집계됐다. 1년 새 1만 8000가구 늘었고, 부채 규모도 15조 6000억원 증가했다. 고위험가구는 위험가구 중에서 원리금(원금+이자) 상환 부담률이 소득의 40%를 넘고, 자산을 팔아도 빚을 다 갚을 수 없는 가구를 뜻한다. 저금리 시대가 막을 내리고 이제 금리 상승기에 접어드는 시점이어서 고위험가구는 앞으로 더 늘어날 것으로 보인다. 시장에서는 한은이 이르면 내년 초에 기준금리를 올릴 것으로 전망하고 있다. 보고서는 대출금리가 1.0% 포인트, 1.5% 포인트 오르면 고위험가구가 각각 2만 5000가구, 6만 가구 늘어날 것으로 추산했다. 이에 따른 금융부채도 각각 9조 2000억원, 14조 6000억원 불어날 것으로 예상했다. 한은은 2014년 하반기 이후 가계빚이 급증한 요인으로 경제 회복을 지원하기 위한 저금리 기조와 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 확대 등 부동산 규제 완화를 꼽았다. 이어 구조적 요인으로 고령층 비중이 급격히 커진 인구구조와 임대주택 투자 문화를 지적했다. 가계자산에서 부동산 등 비금융자산이 차지하는 비중은 62.8%로 미국(30.1%), 영국(47.2%), 일본(36.5%)보다 훨씬 높다. 특히 대출과 보증, 투자 상품 등 부동산과 관련된 금융 규모가 총 1644조원으로 1400조원에 이르는 가계빚보다 많았다. 이주열 한은 총재는 정부의 6·19 부동산 대책과 관련, “주택가격 상승세를 진정시키는 효과가 있다”고 평가하면서 “일부 지역의 가격 급등세가 확산할 가능성을 주의 깊게 살펴야 한다”고 말했다. 보고서는 “정부와 감독 당국이 단기적으로 가계빚 급증세를 억제할 대책을 내놓아야 한다”면서 “특히 취약계층에 대해서는 경제적 측면뿐 아니라 사회·복지 차원까지 고려한 다각적인 지원 방안을 마련해야 한다”고 밝혔다. 김경두 기자 golders@seoul.co.kr

“종교인에게 이렇다면 일반 시민들에겐 ‘갑질’ 얼마나 심할까 안타까워” 경북 구미시 천생산 대원사가 행정처분과 관련된 분쟁으로 어려움에 처했다. 2015년부터 올해까지 봉안당 운영 관련 법정 다툼이 이어지며 생긴 손해가 큰 상처로 남았다.대원사는 2013년 1월 종교용지 72.56㎡에 봉안안치구수 54구인 봉안당 설치를 구미시에 신고했다. 시는 신고 내용에 따른 설치 이행을 통지했고, 한 달 뒤에 대원사가 봉안당의 봉안설치구수를 다시 828구로 늘리는 내용의 변경신고를 했을 때도 설치 기간을 2014년 3월로 정해 이행을 통보했다. 시설 신축 과정에서 대원사는 연면적 870㎡ 규모의 2층 종교시설을 신축하는 내용의 건축허가변경신청을 했고 구미시는 다시 이를 허가했다.그러나 구미시는 2014년 9월에 갑자기 시설폐쇄 처분을 대원사에 알려왔다. 시설을 새로 만든 지 2개월 만의 일이다. 신축 봉안당이 인근 L유치원으로부터 경계선 기준 33m 거리에 있어 학교환경위생 정화구역 내에 설치됐다는 이유였다. 애초에 시의 허가가 잘못됐던 것이다. 유치원에서 교육청에 민원을 제기하기 전까지는 학교보건법과 관련된 아무런 언급도 없었다고 대원사 측은 주장했다.상당한 투자와 장기 계획을 바탕으로 만든 시설을 사용하지 못하게 된 대원사는 시를 상대로 행정소송을 진행했고, 올해 5월 대법원 최종 판결로 봉안당 폐쇄를 면할 수 있게 됐다. 그러나 그간 누적된 손해가 이미 컸다. 대원사가 설비에 들인 비용은 약 50억 원. 소송이 진행되는 동안에 신축 과정에서 진행한 대출로 이자만 월 1300만원씩 나갔다. 이제라도 계획대로 원활히 운영된다면 회생 가능성이 있지만 그마저도 쉽지 않은 상황이다. 봉안안치구수 54구인 F동의 폐쇄처분 취소는 확정됐지만 이후 더 큰 규모로 건축된 C동과 관련해서는 대법원 판결문에서 “별도로 건축된 C동에서 봉안당을 설치·운영하는 것이 적법해지는 것은 아니”라고 언급했기 때문이다. 대원사와 시는 이를 서로 다르게 받아들이고 있다. 대원사 주지 성태스님은 “절차적으로 미흡한 부분이 있으니 신고를 해서 (운영)하라는 얘기다. 그러나 시에서 신고를 받아주지 않고 있다”라고 주장하는 반면 구미시 측에서는 “C동에 대해서는 허가해 준 바가 없기 때문에 이번 판결로 함께 다룰 수 없는 부분”이라고 보고 있다. 구미시청 권혁성 장사시설팀장은 “C동은 애초에 공적으로 처리된 사항이 없는 만큼, 법적으로 다툴 문제가 제기된다면 그때 다시 따져봐야 한다고 생각한다”고 해명했다. 한편 대원사는 2004년에 창건되어 구미시민들이 찾는 기도처이자 쉼터로 자리 잡았다. 예부터 신선이 꽃을 들고 차를 마셨다는 성지에 자리한 만큼 많은 이들의 기도가 이뤄지고, 마음의 평안을 얻은 곳으로 입소문이 났다. 지금도 한 달에 수천 명이 찾아 기도하고 쉬어가는 곳이다. ‘휴식 속에서 새로운 비전을 보고 소원을 이루는 장소’라는 명성은 주지인 성태스님이 지향하는 절의 역할이기도 하다. 또한 대원사 주지 성태스님은 최근 대법원에서 승소한 F동의 구조가 불편하여 화장실을 비롯해 사무실 위치를 조금 이동하여 변경했다 한다. 허가 사항도 아니고 신고 사항이라 내부 구조 변경 신고를 했더니 구미시에서 “이것도 안 받아 준다며” 애써 변경한 내부 시설을 또다시 돈을 들여 원상 복구하라는 구미시가 원망스럽다며 울분을 토했다. 한편 신도 A씨는 최근 대법원에서 승소한 F동의 적절한 보상이 이뤄지지 않을 경우 이것은 명백한 불교 탄압이라며 약 5000명의 대원사 신도들도 더 이상은 좌시하지 않을 것이라 말했다. 남유진 구미시장은 구미 상모교회를 다니는 독실한 기독교 신자로 알려져 있어 문제 해결이 빠른 시일에 되지 않을 때에는 자칫 종교 전쟁으로 진화하지 않을까 우려스럽기도 하다. 성태스님과의 일문일답. →큰 계획을 가지고 상당한 투자로 봉안당을 신축했던 만큼 피해가 큰 것으로 알고 있습니다. -허가를 받았으니 당연히 문제없는 줄 알고 진행했던 것인데 이렇게 되니 대법원 판결 이후에도 마음이 많이 아픕니다. 내부 시설까지 하면 대략 50억 원이 들어갔고, 그 외에도 이런저런 피해가 있었죠. 제 사유재산은 물론이고, 유치원을 지으려고 마련해둔 부동산 등 대원사의 재산도 이 사건으로 전부 경매로 넘어갔습니다. 아마 종교시설이 아닌 민간시설이나 기업이었다면 진즉 부도가 났을 겁니다. →허가가 나고, 뒤늦게 폐쇄 통보가 되면서 피해를 본 것이라면 시에도 보상 책임이 있을 텐데요. -당연히 그래야 한다고 생각합니다만, 시에선 정식 사과조차 없습니다. 관이 시민보다 위에 있다는 자세 때문이라고 생각해요. 담당자가 두세 번 찾아왔지만 마땅한 대책이 없어서 약만 올리는 것처럼 느껴지더군요. 시장에게 세 번이나 면담 요청을 했지만 자리가 마련되지 않았습니다. 대책이 아예 없어요. 갑의 횡포로밖에 느껴지지 않아요. →봉안당과 가까운 유치원은 언제 신축된 겁니까. -3년 정도 됐으니 봉안당 신축과 거의 비슷한 시기에 시작됐다고 보면 됩니다. 사찰이 세워지고 종교용지로 확보된 건 2004년이었으니 13년 전이고요. 유치원보다 사찰이 훨씬 먼저 자리를 잡고 있었습니다. →많이 힘든 심정이실 텐데, 앞으로의 계획은 어떻게 생각하십니까. -심정이야 정말 말로 못 하지요. 하지만 C동도 정식으로 절차를 밟아서 봉안당은 정식으로 운영을 시작하려 합니다. 빚을 갚아나가려면 어떻게든 해야 하지 않겠습니까. 종교인에게도 이렇게 하는 걸 겪으면서, 시와 공무원들이 일반 시민들을 어떻게 대할지 체감이 됐습니다. 우리 사회가 많이 달라졌는데 구미시는 아직 이렇구나 싶어 안타까운 마음도 듭니다. 서원호 객원기자 guil@seoul.co.kr

“투자할 곳이 강남 재건축밖에 없는 건 아니잖아요. 강북 뉴타운에도 괜찮은 데 많아요.”(서울 강남구 개포동에 사는 재건축 투자자 강모씨·49)정부가 부동산 투기를 잡겠다고 ‘6·19 부동산 대책’을 내놓으면서 서울 강남 재건축 아파트에 투자하려던 사람들은 관망세에 들어갔다. 이들 중 일부가 강북 뉴타운 등 재개발 쪽으로 옮겨가면서 일부 지역에서 ‘풍선 효과’가 나타나고 있다. 서울 서초구 반포동의 한 공인중개사는 21일 “6·19 대책이 발표되고 나서 강남 재건축 아파트는 거래가 주춤해졌다. 급하게 팔겠다는 사람도 없고, 사겠다는 사람도 많지 않다”고 전했다. 이렇게 된 가장 큰 이유는 “이번 규제가 단지 시작에 불과할 수 있다”는 정서 때문이다. 개포동의 한 부동산 관계자는 “강남 투자자들은 정부 정책에 민감한 편인데, 이번 규제가 시작이라고 보는 사람이 많다”면서 “강도가 강하진 않지만, 남은 카드가 많다는 것이 눈치 보기의 이유”라고 설명했다. 강남 재건축 아파트에 대한 규제는 강화됐음에도 오히려 느긋한 표정을 짓는 곳도 있다. 사업시행인가를 받아 재건축 초과이익환수제에서 제외된 단지들이다. 재건축 초과이익환수제는 재건축 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘는 부분에 대해 최대 50%까지 세금을 부과하는 것인데, 올해까지 관리처분인가를 받으면 대상에서 제외된다. 개포동의 중개업소 관계자는 “이미 초과이익환수제의 부활이 예상됐기 때문에 큰 변화는 없다”면서도 “매수자들이 관리처분인가를 받은 아파트만 찾고 있는 것은 사실”이라고 귀띔했다. 그는 이어 “시장이 눈치 보기에 들어갔지만, 관리처분인가를 받은 아파트 단지들은 느긋한 상황”이라면서 “이미 분양을 마친 강남권 단지들도 프리미엄이 높아지고 있다”고 덧붙였다. 같은 강남권 안에서도 풍선 효과가 발생하고 있다는 뜻이다. 반면 강북 재개발 사업에는 투자자들의 문의가 늘고 있다. 마포구 공덕동의 한 공인중개사는 “마포 아현뉴타운과 종로 돈의문뉴타운 등지에서 돈을 번 강남 투자자들이 최근에는 서대문구 북아현, 가재울, 은평구 수색·증산, 응암 등을 가리지 않고 찾고 있다”며 “추가 대책이 나오게 되면 용산과 마포는 강남 수준일 것이라는 이야기가 돌고 있어 과도한 홍보를 자제해야 할 판”이라고 전했다. 마포구와 서대문 등의 아파트 분양권은 최근 일주일 새 몸값을 1000만원 정도 높여 부르고 있다. 오피스텔 등 규제를 피해 간 상품에도 투자금이 몰리고 있다. 현대엔지니어링이 경기 하남에 공급한 ‘힐스테이트 미사역’ 오피스텔은 현재 3000만원 정도 웃돈이 형성됐다. 경기 김포와 안산 등에서 분양한 오피스텔에도 투자자들이 길게 줄을 서는 모습이 연출됐다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

올 하반기 23만 입주물량 쏟아져 주택가격 조정 가능성 우려한 듯 건설 경기 꺼뜨리는 것도 부담문재인 정부의 첫 부동산 관련 조치인 ‘6·19 대책’에 대해 부동산 업계에서는 “생각보다 약하다”는 반응이 주를 이뤘다. 20일 서울 강남의 한 공인중개사는 “강남권이 투기과열지구로 지정됐으면 재건축 아파트들이 적잖은 타격을 받았을 것”이라며 “이번 조치에 따른 투자자들의 심리적 압박은 크지 않은 것 같다”고 전했다. 하나하나 따져보면 규제 수준이 약하지는 않다. 일단 앞으로 분양하는 서울 아파트는 입주 때까지 분양권 거래가 금지된다. 서울과 세종, 부산 등 ‘청약조정 대상지역’에서는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 10% 포인트씩 줄어 자금 부담도 커졌다. 정부가 이번 규제를 ‘중상(中上)급’이라고 표현한 것도 이 때문이다. 하지만 기존에 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 “부동산 투기는 절대 좌시하지 않겠다”고 말하고, 김현미 국토교통부 장관 후보자가 “서울 등 일부 지역이 국지적 과열 양상을 보이고 있다”고 밝힌 것에 비해서는 체감 강도가 낮다는 정서가 지배적이다. 정부는 왜 부동산을 잡겠다고 큰소리를 쳤으면서도 정작 큰 칼은 빼들지 않았을까. 가장 큰 이유는 하반기부터 주택가격이 조정을 받을 가능성이 높다고 보고 있기 때문이다. 올 하반기 전국 아파트 입주물량은 줄잡아 22만 8000여 가구다. 이에 더해 내년(45만 가구)과 후년(40만 가구)에도 아파트가 쏟아진다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “2019년까지 매 분기 10만 가구씩 입주 아파트가 나오기 때문에 공급 과잉 우려가 나오는 상황”이라면서 “최근 금리도 오르고 있어, 주택 가격이 조정받을 가능성이 커지고 있다”고 설명했다. 정부가 경제 성장률에 결정적인 역할을 하는 건설 경기를 꺼뜨리고 싶지 않았을 것이라는 분석도 나온다. 건설업체 관계자는 “1분기에 1.1%의 높은 경제성장률을 보인 것은 건설업 생산이 4.0% 증가했기 때문”이라면서 “정권 초기에 부동산 시장이 침체되는 것을 바라지 않을 것”이라고 말했다. 과열 국면이 지속될 경우 사용할 수 있는 카드를 남겨 놓기 위해서라는 분석도 있다. 한 개발사 관계자는 “투기과열지구 지정 카드가 남아 있다는 것 자체가 투기 세력에겐 부담”이라면서 “참여정부 시정 부동산 정책으로 지지율이 급락했던 경험도 한몫했을 것”이라고 전했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

“실수요자는 보호하겠다면서 보금자리론 이용 예정자는 왜 빼나요.” 2015년 경기도의 한 아파트(분양가 3억 2000만원) 청약에 당첨돼 내년 1월 입주하는 A(36)씨는 지난 19일 발표된 부동산 대책을 보고 힘이 빠졌다. 입주 시 2억원(62.5%)의 대출이 필요해 보금자리론을 이용할 계획이었지만 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 60%로 강화돼 한도를 초과하기 때문이다. 잔금 집단대출을 이용하면 70%까지 빌릴 수 있다지만 보금자리론보다 연 1% 포인트 이상 비싼 이자를 감수해야 한다. A씨는 “연간 이자만 200만원 이상 더 나갈 것으로 보인다”면서 “실수요자는 피해가 없다고 했지만 만만찮은 부담을 안게 됐다”고 하소연했다.정부가 6·19 부동산 대책으로 청약조정 대상 지역 LTV와 총부채상환비율(DTI)을 강화하면서 서민과 실수요자를 충분히 고려하지 않았다는 지적이 나온다. 서민과 실수요자를 보호하겠다며 디딤돌대출 요건을 내세웠지만 지나치게 까다롭기 때문이다. ▲부부 합산 연소득 6000만원(생애 최초는 7000만원) 이하 ▲주택가격 5억원 이하 ▲무주택가구주 등 3가지를 모두 충족해야 한다. 이번 LTV·DTI 강화 지역 대출자 약 45%가 이 기준을 충족하지 못하는 것으로 추산된다. 20일 금융 당국에 따르면 집단대출 LTV·DTI 강화는 다음달 3일 이후 입주자 모집 공고분부터 적용된다. 따라서 이미 청약에 당첨된 사람이 입주할 때 잔금 집단대출을 받는다면 과거처럼 LTV 70%를 적용받고 DTI는 제한이 없다. 그러나 보금자리론과 적격대출 등 개별적으로 대출을 받을 때는 LTV 60%, DTI 50%의 강화된 규제가 적용된다. 민병진 금융감독원 은행감독국장은 “보금자리론과 적격대출은 집단대출이 아닌 만큼 7월 3일 이후에는 기분양자라도 이번 부동산 대책을 적용받는다”고 설명했다. 주택금융공사가 공급하는 보금자리론의 금리는 현재 연 2.9~3.15%이며, 추가 우대금리 적용이 가능하다. 3~4%대인 시중은행 잔금 집단대출 금리에 비해 최대 1% 포인트 이상 저렴하다. 부부 합산 연소득 7000만원 이하, 주택가격 6억원 이하의 요건을 충족해야 해 서민과 중산층이 주로 이용한다. 디딤돌대출, 보금자리론과 함께 3대 정책 모기지인 적격대출은 소득제한이 없고 9억원 이하 주택까지 대출이 가능해 이용자가 훨씬 많다. 현재 금리는 3.26~4.01%로 시중은행보다 약간 저렴하다. 금융위 관계자는 “기분양자라는 이유만으로 보금자리론과 적격대출 등 개별 대출에 대해서도 강화 기준을 적용하지 않으면 다른 대출자와의 형평성이 어긋난다”며 “집단대출을 통해 집값의 최대 70%까지 대출받을 수 있게 하는 등 실수요자가 입주할 수 있는 길은 열어 놨다”고 말했다. 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

정부의 저금리 기조가 이어지는 가운데 최근 정부의 규제가 해당되지 않는 조정대상지역 신규 분양단지에 수요자들의 관심이 높다. 6.19대책의 영향으로 청약요건이 더욱 까다로워지면서 규제를 피해 내 집 마련이 가능한 단지에 문의가 이어지는 상황이다. 정부는 지난 19일 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적ㆍ맞춤형 대응방안’을 발표했다. 이번 대책은 정부가 과열된 부동산시장을 잠재우기 위해 조정대상지역을 선별∙추가하여, 이들 지역에 전매제한기간 확대, LTV∙DTI 조건강화 등을 골자로 한다. 우선 종전 ‘조정대상지역’으로 지정됐던 △서울 25개구 △경기 과천·성남 △경기 하남·고양·남양주·화성시(동탄2신도시) △부산 해운대구·연제구·동래구·남구·수영구 △세종특별자치시 등 37개의 지역에 △경기 광명(공공+민간) △부산 기장군(공공+민간)∙부산진구(민간)가 이번 규제를 통해 추가로 포함되면서, 총 40개의 지역에 전매제한기간 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한 등의 관리방안이 적용된다. 이번 LTVㆍDTI 규제에 대한 조정안은 다음 달 3일 이후 취급되는 주택담보 대출부터 시행될 방침이다. 집단대출에 대해서도 시행일 이후 입주자모집공고가 되는 분양단지부터 규제가 적용 된다. 현대산업개발과 두산건설이 규제 시행전 입주자모집공고를 마친 서울 양천구 ‘신정뉴타운 아이파크위브’는 규제를 피할 수 있는 마지막 단지다. 실제 아파트투유 자료를 보면 지난 14~15일 접수한 1순위 청약에서 982가구 모집에 6158명이 몰리며 6.27대 1로 청약이 마감됐다. 이 단지는 양천구의 대장주로 통하는 목동의 뛰어난 입지가치를 공유할 수 있다. 신정네거리역 인근에 조성된 상권과 제일시장을 이용할 수 있고, 목동 로데오거리, 이마트, 홈플러스, 행복한백화점, 현대백화점, 현대백화점 유플렉스 등 목동에 조성된 다양한 편의 및 문화시설을 이용할 수 있다. 여기에 약 44만173㎡ 규모의 계남근린공원이 단지와 연결돼 있는 친환경 단지로서 주거 쾌적성이 높다. 여기에 넘은들공원, 힐링생태공원, 오솔길실버공원, 한울근린공원 등 여러 공원들이 인근에 자리잡고 있어 도심 속 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있다. 인근에 위치한 서부트럭터미널 일대가 국토교통부가 핵심사업으로 추친하는 ‘도시첨단물류단지’ 시범단지로 선정되면서 첨단물류·유통·산업이 융복합된 단지로 재정비될 계획이다. 이에 물류관련 일자리지원시설, 인프라 시설, R&D시설, 공연장, 도서관 등의 문화시설과 복지회관, 청소년활동시설 등이 들어설 예정이다. 또한 이 일대에서 그간 새아파트의 공급이 뜸했기 때문에 기대수요가 풍부하다. 부동산 114자료를보면 서울 양천구의 15년 이상(1958~2002년 입주)된 아파트는 총 6만900여 가구로 전체가구(8만8870가구)의 69.3%를 차지한다. 반면, 최근 5년간(2013년~2017년) 양천구에서 분양된 새아파트는6382가구에 불과하다. 지하 3층~지상 23층 35개동 전용면적 52~101㎡ 총 3045가구로 이 중 임대와 조합원분을 제외한 전용면적 52~84㎡, 1130가구가 일반분양 물량이다. 당첨자는 22일에 발표하며, 계약은 27일부터 29일까지 3일간 진행한다. 모델하우스는 서울시 양천구 목1동에 위치하며, 입주는 오는 2020년 3월 예정이다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

“관광객은 꺼져라(Tourists, Go Away!)“ 물의 도시 베니스에 대형 가방을 끌고 나온 시위대가 등장했다. 대형 가방이 상징하는 것은 도시를 떠나는 베니스 현지 거주민이다. 1950년대 18만 명에 이르던 현지인 중 현재 남은 사람은 고작 5만 명. 매일 아름다운 도시를 볼 수 있는 ‘메리트’를 버리고 떠나는 현지인의 배경에는 오버 투어리즘, 투어리스티피케이션이 있다. 투어리스티피케이션은 여행객을 뜻하는 '투어리스트'와 낙후됐던 구도심이 번성하면서 임대료가 오르고 원주민이 내몰리는 현상인 '트리피케이션'의 합성어다. 주거지역이 관광지가 되면서 기존 거주민이 내몰리는 현상을 뜻하며, ‘과잉 관광’으로 해석되는 오버투어리즘도 비슷한 의미다. ◆집값 상승에 교통불편, 생계곤란 베니스 주민들은 오래 전부터 집집마다 배를 가지고 있어 언제든 외출이 가능했다. 하지만 관광객들이 붐비자 베니스 정부가 개인 소유의 배를 운행하는 것에 제약을 뒀고, 베니스 주민들은 마음대로 외출하는 것도 어려운 신세가 돼 버렸다. 부동산 가격이 천정부지로 올라 상가를 빌려 장사를 하던 사람들이 내쫓기게 되는 것도 예삿일이 됐다. 같은 고통을 겪는 도시가 베니스 한 곳만은 아니다. 바르셀로나, 몰디브, 베를린 등 누구나 한번쯤은 가보고 싶어하는 세계적인 도시들도 같은 고민을 겪고 있다. 독일의 베를린은 관광객이 몰리면서 집값이 급등해 주민들이 동네를 떠나는 현상이 가속화됐다. 이러한 현상은 세계 최대 숙박공유서비스인 ‘에어비앤비’의 성행으로 이어졌다. 에어비앤비를 이용하는 사람들이 많아질수록, 베를린에 집을 가진 사람들은 현지에 거주하려는 주민들 대신 관광객들에게 더 많이 집을 빌려주기 시작했다. 베를린 현지인들은 점점 더 살 곳을 잃어갔다. 이러한 현상은 프랑스 파리, 일본 도쿄 등지에서도 흔하게 마주하게 됐다. 이에 일부 국가와 도시는 지역 주민과 관광객 사이의 갈등을 해결하고자 다양한 대안책을 내놓고 있다. 베니스의 경우 유네스코 세계문화유산으로 등재된 베니스의 중심지인 산마르코 광장의 출입 및 케밥(터키 대표 음식) 등 외국 음식 식당의 개업을 금지하는 대책에 이어 새로운 호텔 건축을 강력하게 막겠다고 밝혔다. ◆여러 대안 내놓지만 효과는 글쎄 에어비앤비의 성행 등으로 악순환이 계속되자 이를 세금으로 보전하는 도시도 있다. 하와이와 네바다주를 포함한 미국 주정부 20여 개와 스페인 바르셀로나는 관광객들로부터 관광세를 거둬 세수를 늘리고 이를 지역 주민들을 위해 활용한다. 에어비앤비로 갖은 고초를 겪은 프랑스 파리와 암스테르담 역시 에어비앤비 숙소를 이용하는 숙박객들에게 관광세를 걷어 시 당국에 납부한다. 바르셀로나의 경우 관광객이 많이 찾는 시장에 대해 현지인만 장을 볼 수 있는 시간을 규정했다. 또 관광객이 타고 오는 대형 차량의 주차를 막고 에어비앤비와 같은 숙박공유서비스를 불허하는 등 주민들을 위한 정책을 펴고 있다. 눈에 띄는 사례는 부탄이다. 부탄은 협력조약을 맺은 인도와 말리브, 방글라데시를 제외한 모든 외국인 관광객에게 비자를 발급받고 숙박과 식사, 가이드, 교통 등이 포함된 관광 상품을 사전에 구입해야 방문할 수 있다는 원칙을 고수하고 있다. 이렇게 거둬들인 관광수입은 무상 교육과 무상 의료 등 복지예산에 활용된다. ‘높은 부가가치와 적정수의 입국자’(High Value Low Volume)를 목표로 내건 부탄 관광위원회는 입국자 수를 제한하는 대신 제대로 된 서비스를 제공하겠다는 의자가 확고하다. 관광위원회에 따르면 국토면적이 한반도의 4분의 1, 인구는 75만 명에 불과한 작은 나라에 지난해 입국한 외국인 관광객 수는 약 20만 명이다. 농업과 관광업이 주요 2대 경제수입원이라는 면에서 보면 20만 명이라는 숫자는 터무니없이 작아 보이지만, 부탄의 관광정책은 ‘공정여행’(여행자와 여행대상국의 국민이 평등한 관계를 맺는 여행)의 대명사로 꼽힌다. 비싼 비자 발급비용과 관광세를 지불해야 하고, 반드시 가이드를 고용해야 하는 이러한 규정은 특히 자유여행을 선호하는 현대의 여행객들에게는 조금 불편할 수 있지만 부탄은 이러한 규정으로 관광객들이 선호하는 때 묻지 않은 자연을 고스란히 지키고 있다. 약간의 불편함을 감수해야 어떤 나라에서도 볼 수 없는 부탄의 자연을 즐길 수 있는 것이다. ◆현지인, 현지 문화 존중하는 공정여행 필요 본격적인 휴가철이 다가왔다. 방학을 맞아, 여름휴가를 맞아 꿈에 그리던 곳으로 여행을 떠났다가 현지인들로부터 ‘(관광객은) 꺼져라!’ 식의 환영을 받는 것은 상상만으로도 유쾌하지 않다. 반대로 슬리퍼를 신고 오가는 동네 슈퍼 앞이, 혹은 비행기를 타지 않아도 단 몇 시간이면 훌쩍 가 볼 수 있는, 아끼는 국내의 어떤 도시가 외국인 관광객으로 가득 차 있는 낯선 풍경도 유쾌하지 못하기는 매한가지다. 잠시 머무는 그 곳이, 누군가에게는 세상에서 가장 안전하고 평화로워야 하는 삶의 터전이라는 사실을 잊지 말아야겠다. 송혜민 기자 huimin0217@seoul.co.kr

디딤돌대출 이용자는 해당 안 돼… 담보대출 증가 속도 3~6% 줄 듯 2014년 최경환 전 경제부총리가 부동산 경기를 살려야 한다며 완화한 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 3년 만에 ‘조이기’로 방향을 틀었다. LTV·DTI와 전매제한 기간 등이 어떻게 바뀌는지 문답식으로 풀어 봤다. →LTV·DTI가 어떻게 강화되는가. -LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 각각 강화된다. 이 비율이 낮을수록 대출을 받을 수 있는 한도가 줄어든다. 예컨대 3억원짜리 집을 담보로 대출을 받을 경우 LTV가 70%였을 때는 2억 1000만원(3억×0.70)까지 대출 가능하지만 LTV가 60%(3억×0.60)면 1억 8000만원까지만 빌릴 수 있다. →모든 지역에 강화된 잣대가 적용되는가. -아니다. 청약조정대상지역에 한해서만이다. 정부는 지난해 11월 서울 25개 구와 경기 과천·성남(이상 공공+민간), 하남·고양·화성 동탄2·남양주, 세종(공공), 부산 해운대·연제·수영·동래·남구(민간) 등 37개 지역을 청약조정대상지역으로 지정했다. 이번에 경기 광명(공공+민간), 부산 부산진구(민간)·기장군(공공+민간) 등 3곳을 추가로 선정해 총 40개 지역이 LTV·DTI 강화 지역이다. →청약조정대상지역이면 무조건 LTV·DTI가 강화된다는 것인가. -그렇지는 않다. 정책 모기지론 디딤돌대출을 이용할 수 있는 계층은 기존과 마찬가지로 LTV 70%, DTI 60%를 적용받는다. 디딤돌대출 요건은 ▲부부 합산 연소득 6000만원(생애 최초는 7000만원) 이하 ▲주택가격 5억원 이하 ▲무주택 가구주 등 3가지다. “서민과 실수요층을 보호하기 위해 디딤돌대출 요건 충족자는 규제 대상에서 제외했다”(김용범 금융위원회 사무처장)는 게 금융 당국의 설명이다. →전매제한이 강화됐다는데. -지금까지는 서울 강남·서초·송파·강동 4개 구만 전매 기간이 소유권 이전 등기 시점으로 제한돼 있고, 나머지 21개 구(공공 제외)는 계약 체결 후 1년 6개월이 지나면 가능했다. 그러나 정부가 19일 주택법 시행령 개정안을 입법예고하면서 이날 이후 입주자 모집 공고분부터 서울 전 지역이 소유권 이전 등기 시점까지 전매가 제한된다. 즉 서울에선 이제 청약에 당첨돼 분양권을 사고파는 게 불가능해졌다. →이번 대책으로 예상되는 가계부채 감소 효과는. -금융위원회는 청약조정대상지역의 경우 주택담보대출 증가 속도가 3~6%, 국가 전체로 봤을 때는 1~2% 감소할 것으로 추산했다. 시뮬레이션 결과 이번 대책으로 인해 청약조정대상지역 내 LTV·DTI 한도를 초과하는 차주는 약 45%로 파악됐다. 금융위는 “실제 가계부채 감소보다는 심리적 효과가 클 것”이라며 “오는 8월 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 로드맵 등 가계부채 대책을 추가로 발표하겠다”고 밝혔다. DSR은 DTI에는 없는 신용카드나 자동차 할부금, 마이너스통장 대출 등도 심사에 활용하기 때문에 훨씬 깐깐하다. →재건축 조합원은 무조건 주택 한 채만 공급받을 수 있나. -아니다. 자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있다. 단, 이 경우 분양받는 2주택 중 1개는 반드시 주거전용면적 60㎡ 이하여야 한다. 예를 들어 기존에 84㎡짜리 주택 2채(168㎡)를 소유한 조합원은 59㎡와 109㎡를 분양받을 수 있다. 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

정부가 내놓은 6·19 부동산 대책에 대해 업계와 전문가들은 “강력한 한 방은 없지만, 시장에 경고 메시지를 주기에는 충분하다”는 반응이다. 올 하반기부터 늘어나는 입주 물량과 금리 인상, 내년에 부활할 예정인 재건축 초과이익환수제 등을 고려했을 때 이번 대책이 당장의 효과는 제한적이지만 장기적으로 시장을 안정시킬 것이라는 분석도 나온다. ●“강남 재건축 시장 큰 타격 없을 것” 19일 부동산 업계는 강남4구 등이 투기과열지구로 지정되지 않은 것에 대해 일단 안도하는 표정이다. 서울 강남구 개포동의 한 공인중개사는 “투기과열지구로 지정됐다면 타격이 적지 않았을 것”이라면서 “규제의 영향력이 크지는 않겠지만 정부가 재건축 등 주택시장 과열 양상에 대해 경고 메시지를 던진 것”이라고 말했다. 한 대형 건설사 관계자는 “재건축조합원이 재건축으로 받을 수 있는 주택을 원칙적으로 1가구로 제한했지만, 예외조항으로 (강남 재건축 시장에) 큰 타격은 없을 것”이라며 “부동산 경기가 급격하게 냉각되는 것을 정부가 부담스러워했던 것 같다”고 설명했다. 전문가들은 이번 대책이 대선 이후 과열 양상을 보이던 서울·수도권 시장을 진정시키는 데는 어느 정도 효과를 낼 것으로 예측했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 “청약, 대출, 재건축 등 주요 부문에서 규제가 강화되며 과열된 부동산 시장이 숨고르기를 할 가능성이 크다”고 전망했다. ●과열 양상 청약시장도 한풀 꺾일 듯 과열 양상을 보이던 청약시장도 한풀 꺾일 것으로 전망된다. 특히 서울은 입주 때까지 분양권 전매가 금지되기 때문에 실수요자 중심으로 청약시장이 개편될 것으로 예상된다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원도 “최근 서울과 수도권, 부산, 세종 등을 제외하고 지방 부동산 시장이 침체 국면에 들어섰기 때문에 일각에서 걱정하는 풍선효과도 제한적일 것”이라고 전망했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

청약조정 대상지 규제 강화… LTV·DTI 각각 10%P↓ 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 경기 과천에만 적용됐던 ‘아파트 분양권 전매 전면 금지’가 서울 모든 지역과 경기 광명까지 확대된다. ‘청약조정 대상지역’에서는 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제비율이 10% 포인트 강화된다. 그러나 나머지 지역의 LTV, DTI 규제 완화 조치는 내년 7월 말까지 1년 연장된다. 정부는 19일 이런 내용을 담은 주택시장 안정대책을 발표했다. 이번 6·19 대책은 ‘투기과열지구’ 지정과 같은 강력한 대책 대신 청약조정 대상지역에 적용되는 규제를 강화해 선별적·맞춤형으로 이뤄진 것이 특징이다. 대책에 따르면 광명, 부산 기장군·부산진구가 청약조정 대상지역으로 추가 지정됐다. 이에 따라 지정 지역이 모두 40곳으로 늘었다. 이 중 서울 강북은 분양권 전매가 강화됐다. 서울은 지난해 ‘11·3대책’ 때 모든 지역이 청약조정 대상지역으로 지정돼 공공택지 아파트 분양권 전매가 금지되고, 강남 4구를 뺀 지역의 민간 택지 아파트 분양권은 1년 6개월 동안 금지됐다. 하지만 앞으로는 서울 모든 지역과 광명시에서 공공·민간을 가리지 않고 아파트 분양권 전매가 금지된다. 청약조정 대상지역에 대한 규제 강도도 강화됐다. 해당 지역에서는 LTV, DTI 규제비율이 다음달 3일부터 10% 포인트씩 강화돼 LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 낮아진다. 야당을 중심으로 정치권에서 거론되는 ‘재건축초과이익환수제’ 부과의 유예는 검토하지 않기로 했다. 박선호 국토교통부 주택토지실장은 “재건축초과이익환수는 올해 말 유예기간이 끝나면 내년 1월 이후부터 정상적으로 부과할 계획”이라고 밝혔다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

서울시의회 도시계획관리위원회 전철수 의원(더불어민주당, 동대문1)은 지난 6월 14일(수) 개최된 제274회 정례회 시정질문을 통해「서울시 철거민 등에 대한 국민주택 특별공급규칙」의 문제점을 지적하고 개선책을 마련해 줄 것을 강력히 촉구했다. 「서울시 철거민 등에 대한 국민주택 특별공급규칙」은 지난 1999년 서울시 및 서울주택도시공사가 시행하는 도시계획사업 및 자연재해 등으로 인해 철거되는 주민의 주거권과 재산권 보호를 위해 제정됐다. 이후 특별분양권을 악용한 부동산투기가 발생하는 등 제도 악용의 부작용과 신규택지 부족을 이유로 2008년 4월 18일 규칙을 개정하여, 철거민에게 제공하던 특별분양권을 없애고 장기전세주택인 시프트 입주권만을 제공하도록 이주대책을 ‘소유’에서 ‘거주중심’으로 전환했다. 지금까지 전철수 의원은 지난 제271회 정례회 5분 발언과 상임위원회 회의를 통해서도 규칙 개정을 전향적으로 검토해 줄 것을 지속적으로 요구해 왔다. 전 의원은 “과거 대규모 택지개발사업이 빈번하던 시기에는 투기행위를 막기 위해 특별분양권 폐지주장이 힘을 얻었다. 그러나 막상 시프트 입주권으로 전환한 이후에도 입주권 취득을 위해 철거예정 주택의 소유권을 주민열람공고 이전에 매매거래하는 편법은 여전히 성행하고 있다”고 문제를 제기하며, “결국 투기방지를 위해 철거민 이주대책을 ‘거주중심’으로 전환했던 서울시의 노력은 무의미해지고, 이로 인해 선량한 철거민의 재산권만 침해되는 결과를 초래했다”고 강도 높여 비판했다. 또한, “투기목적으로 토지나 건축물을 소유한 것도 아닌데 재산권을 빼앗기고, 임대주택을 받아야 하는 철거민의 억울한 상황은 개선되어야 한다”며 “철거민에게 아파트 특별분양권과 임대주택 입주권 중 선택할 수 있도록 권한을 줘야 한다”고 주장했다. 마지막으로 전 의원은 “공익사업을 이유로 주택을 강제수용당한 철거민들이 그동안 겪어야 했던 특별한 희생에 대해 정당한 보상이 주어질 수 있도록 서울시는 철거민의 입장에서 「서울시 철거민 등에 대한 국민주택 특별공급규칙」의 문제점을 파악하고, 철거민의 재산권 침해문제가 개선될 수 있도록 규칙개정에 나서 줄 것”을 촉구했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

정부가 일부 지역의 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 강화하기로 했다.앞으로는 집단 대출에도 DTI를 적용하는 등 각종 부동산 대책을 마련했다. 정부가 19일 발표한 문재인 정부의 첫 번째 부동산 대책의 핵심은 서울과 경기·부산 일부 지역,세종 등 청약조정지역에 한해 LTV는 현행 70%에서 60%로 DTI는 현행 60%에서 50%로 강화하는 것이다. 또 이들 지역의 분양권 전매 제한 기간을 소유권이전 등기 시까지로 늘리고, 집단 대출에도 DTI를 적용하기로 했다.조합원당 재건축 주택 공급도 원칙적으로 1주택까지만 허용하기로 했다. 전체 가계부채에서 부동산 관련 대출 비중이 가장 크다는 점에서 이번 정책으로 가계부채 증가세는 다소 둔화할 것으로 전문가들은 보고 있다. 가계부채에서 가장 큰 비중을 차지하는 부동산 담보 대출 수요가 그만큼 줄어들 것으로 예상되기 때문이다. LTV·DTI를 강화하면 당장 집을 사면서 빌릴 수 있는 돈의 규모가 줄어든다. 분양권 전매제한 강화는 대출을 받아 분양권에 투자하는 사람의 투자 기간이 길어지면서 투자 비용을 늘어나게 한다. 비용 증가로 그만큼 대출받아 투자하려는 수요가 줄어들어 신규 대출이 줄어들 전망이다. 특히 정부가 부동산 관련 규제를 강화하겠다는 신호를 보낸 만큼 향후 투자자들의 수요가 줄어들면 자연스럽게 부동산 관련 대출 증가세는 꺾일 것으로 보인다. 그러나 이번 대책은 부동산 대출 수요를 억제하는 정책이어서 가계부채의 질을 개선하고 리스크를 줄이는 근본적인 대책은 아니라는 것이 전문가들의 지적이다. 1360조원에 달하는 전체 가계부채에서 부동산 대출이 차지하는 비중은 높지만 대부분이 신용대출보다 상대적으로 안전한 담보 대출로 이뤄져 있다. 그럼에도 LTV 비중은 해외에 비해서 낮다. 또 정부가 그동안 주택담보대출을 고정금리 장기분할상환 방식으로 갈아타도록 유도해왔기 때문에 상대적으로 안전한 대출로 분류된다. 이 보다는 자영업자의 가계대출이나 저소득 한계가구의 대출이 더 큰 위험이라는 분석이다. 특히 금리가 올라가는 상황에서는 이들 취약계층의 대출 부실화 가능성이 빠르게 올라간다. 이 때문에 가계부채 리스크를 낮추려면 이들 대출의 질을 관리하는 정책이 함께 나와야 한다는 것이 전문가들의 분석이다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

정부는 19일 청약조정지역에 대한 대출과 재건축 조합원 분양 규제 강화를 주 내용으로 하는 6·19 부동산 대책을 발표했다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)는 10% 포인트(p)씩 낮아지고 서울 전역에서 분양권 전매가 금지되는 한편 경기 광명, 부산 진구·기장군이 청약조정지역으로 신규 편입됐다. 6·19 대책의 구체적인 내용을 문답풀이로 알아본다.- 청약조정지역의 선정 기준은 무엇인가.△ 주택가격, 청약경쟁률 등 정량지표를 충족하는 지역 중에서도 지역 경제여건과 주택정비사업,공공택지 개발 등을 고려해 과열 우려가 높은 지역을 선정한다.정량지표는 구체적으로 집값 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약 경쟁률이 5대 1을 초과하거나(국민주택 규모 이하는 10대1) 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 상태다. 이번에 신규 지정된 광명시와 부산진구·기장군이 이와 같은 기준을 충족했다. 부산 기장은 일광신도시 등 부산에서 드문 공공택지가 있어 높은 청약수요에 따른 과열 우려때문에 공공택지도 조정대상지역으로 포함됐다. 부산진은 직전 2개월 평균 청약경쟁률이 67대 1 수준으로 과열 우려가 큰 지역이다. - 투기과열지구를 지정하지 않은 이유는.△ 하반기 미국 기준금리 추가 인상이 예고된 데다 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 있어 이번 대책에서는 제외됐다. 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것보다는 우선적 선별적인 조처를 하고 이에 따른 효과와 향후 시장 상황에 따라 단계적으로 대응하기로 한 것이다.향후 시장 과열이 계속되면 투기과열지구 지정을 적극 검토할 계획이다. - 맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되는 것인가. 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되는 것인가.△ 서울 강남4구 외 지역에 대해 강화된 전매제한 규제는 오늘 입주자 모집 공고분부터 적용된다. 이미 분양계약을 했거나 현재 분양공고 중인 주택에는 적용되지 않는다. 1순위 제한, 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안이 시행된 이후 입주자 모집 승인 신청분부터 적용된다.- 청약조정지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있는 경우는.△ 우선 조합 관리처분계획에 이 같은 예외조항이 반영돼야 혜택을 받을 수 있다. 자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있다.이 경우 분양받는 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하여야 한다. 예를 들어 기존에 84㎡짜리 주택 2채(168㎡)를 소유한 조합원은 59㎡와 109㎡를 분양받을 수 있다. - 재건축 조합원 주택공급 수 제한 규정을 적용받는 시점은.△ 도시 및 주거환경 정비법을 개정해야 한다. 이달 중 법 개정안을 발의해 9~10월 시행할 예정이다. 시행일 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다.사업시행인가 이후 60일 이내에 조합원 분양을 시행하는 점을 고려해 이미 사업시행인가를 신청한 조합은 종전 규정을 적용키로 했다. - LTV·DTI 규제강화의 특징과 기대효과는.△ 은행권뿐만 아니라 제2금융권 대출까지 동일하게 규제가 강화돼 풍선효과를 방지할 수 있게 됐다. 비수도권 조정대상지역에 대해서도 DTI 규제를 확대함으로써 대출금 상환능력 심사 내실화라는 정책의 일관성을 유지할 수 있게 됐다. 조정대상지역은 높은 청약경쟁률이 이어지고 있고 분양권 전매 증가 등 과열 양상으로 집단대출이 가격변동 리스크에 취약해질 가능성이 큰 곳이다.집단대출인 잔금대출에 대해서도 DTI 규제가 도입됨에 따라 앞서 올해 1월 시행된 여신심사가이드라인과 함께 상환능력에 맞게 대출하고 처음부터 나눠 갚는 여신심사 체계가 완비됐다. - 주택 실수요자의 자금 경색으로 이어지지 않나.△ 조정대상지역에 대한 맞춤형 금융규제를 강화하되,서민층 무주택 세대에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려했다. 서민 무주택자에 대해서는 조정대상지역 주택담보 대출에 강화된 LTV·DTI 규제 비율을 적용하지 않기로 했고,잔금대출에 대한 DTI 규제는 적용하되 비율을 10% 포인트 상향한 60%를 적용하기로 했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

정부의 부동산 대책 발표를 앞두고 서울 아파트값 상승 폭이 크게 둔화됐다. 지난 12일 기준 서울 주간 아파트 가격은 0.18% 상승해 전주 상승률인 0.28%보다 줄어들었다. 특히 규제의 직접 대상으로 언급되는 서울 강남권의 상승률은 절반 이하로 꺾였다. 강동구는 전주 0.69%에서 지난주 0.37%로, 강남구는 0.48%에서 0.23%로 줄었다. 송파구도 전주 0.52%에서 지난주 0.32%로, 서초구는 0.44%에서 0.35%로 감소했다. 이에 따라 수도권 아파트값은 전주 0.13%에서 지난주 0.09%로, 전국 아파트값은 0.06%에서 0.04%로 오름폭이 줄었다. 전주 보합이던 지방 아파트값은 -0.01로 하락 전환했다. 전세는 계절적 비수기에 접어든 가운데 전국 기준 0.01%로 전주(0.02%)보다 오름폭이 감소했다. 서울도 0.08%로 전주보다 0.03% 포인트 상승 폭이 줄다.

“부동산 규제 이야기가 나와서인지 사람들 줄은 더 길어진 것 같아요. 규제가 시작되면 아무래도 전매 기간이 길어지거나 불가능해지니까, 대책이 나오기 전에 분양을 받아 놓자는 거죠.”(A건설사 분양 담당자)서울 강남 재건축에서 시작된 부동산 가격 급등을 막기 위해 정부가 대책을 마련하고 있는 가운데 서울과 수도권 모델하우스에는 오히려 사람들이 더 몰리고 있다. 부동산 규제가 시작되기 전에 “막차를 타자”는 수요가 급증하고 있기 때문이다. 서울과 수도권은 물론 최근 부동산 경기가 좋지 않은 대구·광주 등에서도 같은 현상이 벌어지고 있다. 건설사 관계자는 “일반적으로 정부 규제책이 나오기 전에 규제를 받지 않는 아파트를 잡으려는 사람이 늘어나는 경향이 있다”면서 “특히 실수요자보다 투자자들의 관심이 높다”고 설명했다. 실제 지난해 아파트 청약 관련 규제를 강화한 내용의 ‘11·3 부동산 대책’ 때도 발표 당일 1순위 청약을 접수한 서울 용산구 효창동 ‘롯데캐슬 센터포레’가 평균 청약 경쟁률 156대1을 기록하기도 했다.이번에도 마찬가지다. 현대엔지니어링이 지난 9~12일 청약을 접수한 하남 미사강변지구의 2011실 규모 오피스텔 ‘힐스테이트미사역’에는 9만건이 넘는 청약 신청이 몰려 평균 경쟁률이 45.6대1에 달했다. 현대엔지니어링은 예상보다 많은 청약자가 몰려 관련 업무가 지연되자 14일 예정돼 있던 당첨자 발표를 19일로 연기했다. 부동산 관계자는 “분양권이 돈이 된다는 이야기가 나오자 전매가 자유로운 오피스텔에도 투자 수요가 몰린 것”이라고 말했다. 서울 양천구 신월동의 ‘신정뉴타운아이파크위브’도 전용면적 59㎡A 타입이 최고 경쟁률 94.5대1을 기록했으며, 평균 경쟁률은 5.5대1이었다. SK건설이 지난달 분양한 서울 영등포구 신길동의 ‘SK보라매뷰’는 1순위 청약 접수 결과 평균 경쟁률 27.7대1로 마감됐다. 입주 때까지 분양권 거래가 불가능한 서울 강동구에서 4월 분양한 ‘힐스테이트암사’의 평균 경쟁률도 12.1대1이었다. 또 5월 분양한 ‘고덕롯데캐슬베네루체’는 11.3대1을 기록했다. 지난해 나온 11·3 부동산 대책에 따라 청약 후 6개월까지였던 서울의 분양권 전매 제한 기간은 강남4구(강남·서초·송파·강동)가 소유권 이전 등기 때까지, 나머지 지역은 1년 6개월로 연장됐다. 하지만 올 상반기 전국에서 분양된 아파트단지들의 청약 접수 결과를 살펴보면 서울에서는 대부분 두 자릿수의 경쟁률이 나왔다. 개발사 관계자는 “11·3 부동산 대책이 잠시 효과를 발휘했지만 최근 서울과 수도권을 중심으로 분양 시장이 다시 과열 국면을 보이고 있다”고 분석했다. 최근 부동산 경기가 좋지 않은 대구에서 5월 분양한 ‘범어네거리 서한이다음’도 평균 경쟁률이 280대1로 올해 최고 기록을 경신했다. 이달 광주에서 분양한 ‘농성SK뷰센트럴’은 112대1, 북구 ‘힐스테이트본촌’은 41.5대1을 각각 기록했다. 대구의 한 부동산 관계자는 “입지가 좋아 청약 경쟁률이 높을 것으로 예상은 했지만, 최근 대구 부동산 경기가 좋지 않은 탓에 이렇게 사람들이 많이 몰릴 것이라고는 생각하지 못했다”고 말했다. 서울과 수도권에선 실수요자뿐만 아니라 미계약 물량을 잡기 위해 나서는 사람도 늘고 있다. 부동산 관계자는 “서울은 일단 분양을 받으면 돈이 된다는 생각에 멀리 지방에서 원정을 오기도 한다”고 말했다. 실제 지난 11일 오전 11시 신길동 ‘SK보라매뷰’ 모델하우스 앞. 정당 계약 기간이 지났음에도 2000명이 넘는 투자자가 모델하우스 주변에 몰렸다. 미분양분으로 나온 8가구를 추첨으로 받기 위해 몰려든 이들이다. 건설사들은 모델하우스 개장 전 홍보관 운영 때부터 ‘내집마련신청’이라는 명목으로 미분양 발생 시 투자할 사람들을 모집한다. 건설사 관계자는 “분양 시장이 좋지 않던 3~4년 전에 일종의 미분양 해소 차원에서 시작된 프로그램인데 최근에는 웃돈을 노린 투자자들이 더 관심이 많은 것 같다”고 귀띔했다. 부동산 관계자는 “지난해 나온 11·3 부동산 대책으로 당첨 부적격자가 대폭 늘어나면서 미계약 물량이 분양물량의 5~10%까지 나오는 경우도 있다”며 “분양권이 돈이 된다는 소문이 나면서 최근에는 떴다방(이동식중개업소)을 운영하는 사람들이 미계약분을 잡기 위해 수십장씩 신청서를 쓰는 경우도 있다”고 설명했다. 서울 양천구 신정동 ‘신정뉴타운 아이파크’ 아파트도 3500여명이 지난 12일까지 내집마련신청서를 접수했다. 현대산업개발은 미계약분이 남으면 다음달 1일 추첨을 통해 잔여분을 공급할 예정이다. 하지만 최근 달아오른 분위기를 타고 묻지 마 청약을 진행할 경우 입주 시 어려움을 겪을 수도 있다. 일단 올해부터 2019년까지 준공되는 아파트 물량은 118만 가구에 이른다. 여기에 다가구, 다세대, 단독주택 등을 합하면 188만 가구의 주택이 공급된다. 최근 업무용지 등에 지어지는 오피스텔 16만실까지 합치면 200만 가구가 훌쩍 넘는다. 그런데 정부가 전망한 총수요는 116만~133만 가구다. 공급 과잉 우려가 높은 이유다. 부동산 관계자는 “지역에 따라 수요가 더 많고 공급이 적은 곳도 있겠지만, 전체적으로는 공급 과잉을 겪을 가능성이 높다”면서 “몇몇 지역은 입주물량이 쏟아지면서 가격이 하락할 가능성도 있는 만큼 투자에 신중해야 한다”고 전했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

서울 신정동에서 미용실을 운영 중인 김모(48·여)씨는 금리가 더 오른다는 소식에 새로 이전할 곳을 알아보고 있다. 월세가 더 싼 곳을 찾아보지만 여의치 않으면 아예 폐업할 생각도 하고 있다. 연 4.3%로 5000만원을 은행 신용대출로 받았는데 이미 4% 후반대까지 올라 이자 내기만도 버거워서다. 금리 상승이 본격화되면 김씨처럼 직격탄을 맞는 자영업자나 중소기업이 줄을 이을 것으로 보인다. 올 들어 두 차례 금리를 올린 미국은 연내 한 번 더 올릴 가능성을 언급했다. 이에 따라 이주열 한은 총재도 시기만 언급하지 않았을 뿐 인상 가능성을 열어 둔 상태다. 한국은행의 ‘자영업자 대출 건전성’ 보고서에 따르면 지난해 말 현재 자영업자의 금융 대출 규모는 480조 2000억원으로 추산된다. 단순 계산하면 대출 금리가 0.01％ 포인트만 올라도 이자 부담이 연간 480억원가량 증가한다는 얘기다. 신용도가 열악한 중소기업이나 자영업자는 금리 자체가 기업보다 높아 피부로 느끼는 이자 압박이 더 크다. 한국은행 경제연구원 남윤미 부연구원이 쓴 논문 ‘국내 자영업의 폐업률 결정요인 분석’에 따르면 중소기업 대출이자율이 0.1％ 포인트 오를 경우 도·소매업과 수리 및 기타서비스업은 폐업 위험도가 7∼7.5％, 음식숙박업은 10.6％ 증가한다. 대출을 끼고 사업하는 영세업자들은 언제 터질지 모르는 시한폭탄을 안고 있는 셈이다. 부담이 크기는 가계도 마찬가지다. 금융감독원이 김영주 더불어민주당 의원에게 제출한 자료에 따르면 올 3월 말 기준 은행권 집단대출(중도금+잔금 대출) 잔액은 131조 7000억원이다. 2015년 말(101조 5000억원)과 비교해 1년여 사이에 20조원 넘게 불었다. 정부가 곧 발표할 ‘부동산 대책’에 아파트 집단대출 규제가 포함되면 가계는 이자뿐 아니라 원금 부담까지 이중고를 안게 될 전망이다. ‘풍선효과’도 심화될 것으로 보인다. 상호금융, 새마을금고, 저축은행 등 비은행금융기관의 올 4월 말 대출 잔액은 762조 2869억원이다. 한은이 통계를 내기 시작한 1993년 이후 사상 최대치다. 지난해 말과 비교해 넉 달 사이 37조 7445억원(5.2%) 늘었다. 은행 문턱이 높아지자 대출 수요가 2금융권으로 몰린 탓이다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

서울 신정동에서 미용실을 운영 중인 김모(48·여)씨는 금리가 더 오른다는 소식에 새로 이전할 곳을 알아보고 있다. 월세가 더 싼 곳을 찾아보지만 여의치 않으면 아예 폐업할 생각도 하고 있다. 연 4.3%로 5000만원을 은행 신용대출로 받았는데 이미 4% 후반대까지 올라 이자 내기만도 버거워서다. 금리 상승이 본격화되면 김씨처럼 직격탄을 맞는 자영업자나 중소기업이 줄을 이을 것으로 보인다. 올 들어 두 차례 금리를 올린 미국은 연내 한 번 더 올릴 가능성을 언급했다. 이에 따라 이주열 한은 총재도 시기만 언급하지 않았을 뿐 인상 가능성을 열어 둔 상태다.한국은행의 ‘자영업자 대출 건전성’ 보고서에 따르면 지난해 말 현재 자영업자의 금융 대출 규모는 480조 2000억원으로 추산된다. 단순 계산하면 대출 금리가 0.01％ 포인트만 올라도 이자 부담이 연간 480억원가량 증가한다는 얘기다. 신용도가 열악한 중소기업이나 자영업자는 금리 자체가 기업보다 높아 피부로 느끼는 이자 압박이 더 크다. 한국은행 경제연구원 남윤미 부연구원이 쓴 논문 ‘국내 자영업의 폐업률 결정요인 분석’에 따르면 중소기업 대출이자율이 0.1％ 포인트 오를 경우 도·소매업과 수리 및 기타서비스업은 폐업 위험도가 7∼7.5％, 음식숙박업은 10.6％ 증가한다. 대출을 끼고 사업하는 영세업자들은 언제 터질지 모르는 시한폭탄을 안고 있는 셈이다. 부담이 크기는 가계도 마찬가지다. 금융감독원이 김영주 더불어민주당 의원에게 제출한 자료에 따르면 올 3월 말 기준 은행권 집단대출(중도금+잔금 대출) 잔액은 131조 7000억원이다. 2015년 말(101조 5000억원)과 비교해 1년여 사이에 20조원 넘게 불었다. 정부가 곧 발표할 ‘부동산 대책’에 아파트 집단대출 규제가 포함되면 가계는 이자뿐 아니라 원금 부담까지 이중고를 안게 될 전망이다. ‘풍선효과’도 심화될 것으로 보인다. 상호금융, 새마을금고, 저축은행 등 비은행금융기관의 올 4월 말 대출 잔액은 762조 2869억원이다. 한은이 통계를 내기 시작한 1993년 이후 사상 최대치다. 지난해 말과 비교해 넉 달 사이 37조 7445억원(5.2%) 늘었다. 은행 문턱이 높아지자 대출 수요가 2금융권으로 몰린 탓이다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

‘러시아 스캔들’을 수사 중인 로버트 뮬러 미국 특별검사(특검)가 도널드 트럼프 대통령의 사위이자 최측근인 재러드 쿠슈너 백악관 선임 고문을 조사하고 있는 것으로 알려졌다. 러시아 스캔들이란 지난해 미 대선 과정에서 러시아가 트럼프 당시 대선 후보의 당선을 위해 미 대선에 개입했다는 의혹이다.15일(현지시간) 워싱턴포스트(WP) 보도에 따르면 뮬러 특검은 지난해 러시아의 미 대선 개입 의혹 사건을 수사하면서 쿠슈너가 러시아 측과 금융 및 사업 거래를 했는지 조사하고 있다. 또 마이클 플린 전 백악관 국가안보보좌관, 폴 매너포트 전 트럼프 대선캠프 선거대책본부장, 카터 페이지 캠프 외교 고문 등이 러시아 측과 금융 거래를 했는지도 들여다보고 있는 것으로 알려졌다. 이 중 플린 전 국가안보보좌관은 러시아 스캔들 사건의 ‘몸통’에 해당한다. 트럼프 대통령의 사위인 쿠슈너는 지난해 12월 뉴욕에서 세르게이 키슬랴크 주미 러시아 대사를 만나 트럼프 정권인수위원회와 러시아 사이 비밀채널 구축을 논의한 것으로 전해졌다. 이어 미국의 경제제재 대상인 러시아 국영 브네시코놈뱅크(VEB)의 세르게이 고르코프 은행장과도 만났다. 이에 백악관은 쿠슈너가 고르코프 은행장을 만난 것은 트럼프 대통령의 취임 전 외교적 접촉이었을 뿐이며, 사업과 관련된 논의는 없었다고 밝혔다. 하지만 VEB 측은 쿠슈너 일가의 부동산 사업과 관련된 사업상 이유로 인해 당시 만남이 이뤄졌다며 상반된 설명을 내놓았다. WP는 트럼프 행정부에 참여할 예정이었던 쿠슈너가 러시아 측과 만난 것은 쿠슈너 개인의 재무상황과 관련된 ‘이해관계 충돌’ 여지를 남긴다고 지적했다. WP는 또 트럼프 대통령이 취임 전부터 제임스 코미 전 연방수사국(FBI) 국장에게 러시아 스캔들과 관련해 FBI가 트럼프 본인을 조사하지 않는다는 것을 확인해 달라고 요구했지만, FBI 내부에서 이를 끈질기게 반대한 인물이 있었다고도 전했다. 해당 인물은 바로 FBI 자문위원인 제임스 A.베이커였다. 베이커는 FBI 내부 회의에서 “그러한 확인이 오해의 소지를 줄 여지가 있으며, 대선 캠프의 수장이었던 트럼프 대통령 본인이 수사 대상이 될 수 있는 상황에서 그러한 확인을 하는 것은 옳지 않다”는 주장을 편 것으로 알려졌다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr