지난해 주식투자 열풍을 이끈 펀드가 올들어서는 해외부동산 투자로 열기를 이어가고 있다. 불안정한 주식투자와 여전히 낮은 은행 금리를 피해 시중자금이 부동산펀드에 몰리고 있다. 특히 원화 강세가 계속되고 있고, 국내 부동산에 대한 정책 규제는 더욱 엄격해지면서 부유층 자금을 중심으로 바다를 건너고 있다. ●부동산펀드가 자산투자의 화두 17일 금융계에 따르면 2004년 5월 출범한 부동산펀드는 21개 공모(公募) 펀드의 총 자산액이 올 3월말 기준으로 2조 5000억원을 넘었다. 지난해 8월말에는 1조 6651억원에 그쳤으나 올해 말에는 4조원에 이를 것으로 추정된다. 주로 ‘큰 손’이 가입하는 사모(私募) 부동산펀드는 지난 3월말 기준 1조 4231억원으로 2004년말(2400억원)에 비해 6배나 늘었다. 부동산펀드와 유사한 부동산 리츠도 14개사(상품)의 총 자산액이 2조 4000억원에 달한다. 공모 부동산펀드와 리츠에 몰린 돈이 최근 나란히 2조원대를 넘김으로써 올해 부동산 간접투자 시장의 붐을 예고하고 있다. 부동산 펀드나 리츠는 부동산 개발, 건설, 임대 등에 자본참여를 한 뒤 임대, 매각 등을 통해 투자수익을 추구하는 상품이다. 다만 부동산펀드는 금융감독원의 감독을 받는 금융상품으로 설정액, 상품출시 등이 자유로운 편이다. 리츠는 건설교통부가 관할하는 ‘페이퍼컴퍼니’(서류상 회사)로 설립시 최소자본금 등 규제는 받지만 차입금, 사채발행 등이 가능하다. ●부동산 불패라도 매입은 곤란 최근 출시되는 부동산펀드(리츠 포함)는 주로 해외투자에 집중되고 있다. 최근에는 부유층을 중심으로 한 사모형이 많지만 곧 일반 공모형의 출시가 뒤따를 것으로 예상된다. 우리투자증권은 5300만달러(약 500억원) 규모의 캐나다 물류창고 개발에 투자하는 사모펀드를 설정했다. 지금까지 해외 부동산펀드는 외국 펀드에 재투자(펀드 오브 펀드)하거나 국내 건설사가 참여하는 사업에 자금을 대는 형태였지만 이 펀드는 국내 금융사가 직접 개발에 참여하는 순수 해외부동산펀드 1호로 기록된다. 투자자는 기관 1곳,1인당 100만달러 이상을 낸 개인 자산가 6명 등 7명이다. 목표 수익률은 연 13%로 알려졌다. 알리안츠생명은 보험사로는 최초로 보험료 자산의 70% 이내를 미국, 호주, 일본 등의 부동산에 투자하는 보험상품을 내놓았다. 이 회사 관계자는 “부유층 고객들의 해외부동산에 대한 높은 관심을 반영한 보험으로 가입액이 최대 10억원”이라고 말했다. ●국내는 규제, 해외투자는 환영 해외 부동산펀드의 인기에는 정책적 규제 완화도 한 몫 거들고 있다. 정부가 지난달 1일 발표한 외환거래 규제완화 방안에 따라 해외 펀드에 대한 투자한도가 국내 펀드 자산액의 5%에서 20% 이내로 확대됐다.30만달러 이상 해외부동산의 직접 취득에는 국세청 통보 등의 절차가 남아 있지만 부동산펀드에 대해선 자유롭다. 또 건설교통부는 오는 9월말 국회 법안상정을 목표로 리츠의 설립 규제를 완화할 것으로 알려졌다. 설립자본금을 250억원에서 100억원으로 낮추고 설립기간을 3개월에서 1개월으로 단축하며, 차입금 한도를 자기자본 200%에서 총자산(자본금+부채)의 200%로 확대하기로 했다. 대한투자증권 관계자는 “최근 부자들이 가장 원하는 투자상품은 해외펀드(29.1%)”라면서 “여러가지 사정을 감안하면 사실 돈이 갈 곳은 해외부동산밖에 없다.”고 말했다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

●현대증권 새 버전 YouFirst ACE 오픈 현대증권은 계좌 고객이 이용하는 홈트레이딩시스템(HTS)의 새 버전을 내놓았다. 전문가의 투자 노하우를 효과적으로 전하면서, 고객이 궁금한 점을 즉시 풀어주는 시스템을 갖춘 것이 특징이다. 사용자 기능을 최대한 단순화하고, 자주 쓰는 기능을 강화해 사용자 편리성을 높였다.HTS를 통한 실시간 투자 기능도 더욱 편리해졌다. 고객은 상담사와의 실시간 `쪽지함´,`도움말´ 등을 통해 도움을 받을 수 있다.   ●푸르 어드바이저 자산관리서비스 푸르덴셜투자증권은 고객이 작성한 투자성향분석 설문지를 통해 성향에 맞는 포트폴리오를 제공하는 새로운 자산관리 서비스를 내놓았다. 고객의 투자성향을 보수적→안정→균형→성장→적극 등 5단계로 구분해 유형에 따라 국내외를 망라한 주식·채권·부동산펀드 상품을 추천해준다. 아울러 투자자는 투자절차, 외환 헤지등에 대해 특별히 신경을 쓰지 않아도 간단하게 접근할 수 있다. 자산은 전문가 상담을 통해 시장상황에 따라 재분배된다.   ●외환은행 이영표 축구사랑예금 외환은행은 지난 1월20일부터 판매한 ‘이영표 축구사랑예금’이 최근 축구열기와 함께 계속 인기를 얻고 있어 8∼10차를 28일까지 판매한다. 이 예금은 지수연동정기예금 가입 후 같은 금액을 예스큰기쁨예금에 가입하면 5.4%의 확정금리를 지급하는 복합상품으로 원금이 보장되고 주가지수 상승률에 따라 높은 수익률을 실현할 수 있다. 이전 상품과 마찬가지로 독일 월드컵에서 한국 성적과 이영표 선수의 활약상에 따라서 보너스 금리가 지급된다.   ●현대카드 `뉴 알파벳´ 카드 현대카드는 화폐 디자인 기법을 도입한 `뉴 알파벳´ 카드 시리즈 8종을 선보였다. 현대카드는 카드 디자인 리뉴얼을 위해 스위스 화폐를 디자인한 디자이너 레옹 스톡을 기용해 6개월 동안 작업을 진행했다. 레옹 스톡은 `뉴 알파벳´ 카드 시리즈에 16회 이상 실크 인쇄 등 정교하고 입체적인 화폐 디자인 기법을 사용했으며, 현대카드M과 M플래티늄,A,K,T,I,U,C 등 8개 카드의 알파벳 부분에는 무색 투명 기법이 적용됐다.

21세기를 ‘여성의 시대’라고 한다. 저출산·고령화 문제를 해결하기 위해 여성의 경제활동 참가를 늘리는 것이 시급한 과제로 떠올랐다. 각계 각층에서 여성의 활동이 늘고 있지만, 보육문제 등으로 여전히 어려움이 많다. 특히 금융계를 포함한 경제계는 보수적이어서 성공한 여성들이 다른 직업군보다 상대적으로 적은 편이다. 서울신문은 자아실현을 위해 경제계에서 능력을 인정받은 여성들이 어떻게 역량을 키웠고, 남녀차별과 위기 상황을 극복해 왔는지 매주 시리즈로 소개한다. 지난해 5월 연예사업에 뛰어들면서 엔터테인먼트주식 열풍을 불러일으킨 골프공 제조업체 팬텀. 영화배우 이병헌이 소속된 연예기획사 플레이어엔터테인먼트를 합병하고 음반사업을 확장하던 9월, 투자자 30명으로부터 50억원을 받았다. 원금 보장에 예상수익률 연 7.72%로 이 돈을 모은 사람이 한화증권의 홍은미(43) 갤러리아 지점장이다. ● “투자자 수익 고려, 연예사업에 투신” 홍 지점장은 “지난해 초까지 부동산 사모펀드를 투자자들에게 팔았는데 3·4분기 들어 부동산펀드 붐이 불어 수익률이 좋은 상품을 찾기가 어려웠다.”며 “투자자들에게 안정적이면서도 수익을 줄 수 있는 곳을 찾다가 연예계에 발을 들여놓게 됐다.”며 웃었다. 홍 지점장이 연예계에 관심을 기울인 것은 한류열풍이 풀던 3년전부터다. 무형자산이라 할 연예인들이 많은 돈을 벌긴 하지만 소속된 회사의 재무구조파악이 어려워 선뜻 투자에 나서지 못했다. 그러던 중 지난해 우회상장으로 연예기획사들의 매출현황과 수익 등 현금흐름이 공개되면서 연예사업에 뛰어들었다. 지난해 11월에는 도레미미디어를 흡수한 블루코드테크놀로지에 50억원을 투자했다. 블루코드테크놀로지는 디지털 음악사업을 강화하고 있다. 지금까지 연예계에 투자된 사모펀드는 홍 지점장이 관여한 2개 외에 음반회사인 예당엔터테인먼트에 투자된 사모펀드까지 3개뿐이다. ● PB1세대에 증권사 최초 女지점장 투자자들을 위한 끊임없는 수익원 발굴에는 모든 사회현상에 대한 관심이 기본이다. 인터뷰가 진행되던 지난 12일, 서울대의 최종조사결과 발표에 대한 황우석 교수의 기자회견이 시작되자 양해를 구하고 한참동안 TV를 봤다. 주가에 미치는 영향을 무시할 수 없기 때문이다. 홍 지점장은 국내 프라이빗뱅킹(PB) 1세대이자 증권사 최초 여성지점장이다.1982년 성동여자실업고를 졸업한 뒤 장기신용은행에 입사,80년대 후반부터 PB업무를 시작했다. 장기신용은행이 국민은행과 합병되고 1년 뒤인 1999년 미래에셋증권으로 자리를 옮겼다. 진정한 PB라면 상품을 직접 만들어낼 수 있어야 한다고 믿는데 은행보다는 증권에서 더 쉬울 것 같아서였다. 미래에셋증권에서 선릉역 지점과 미금역 지점을 열었고 2004년 4월 한화증권으로 옮겨 갤러리아 지점을 개설했다. 문을 연 지 2개월 만에 금융자산 1000억원을 유치, 화제가 됐다. 홍 지점장은 장기신용은행에서 사회생활을 처음 시작한 것이 PB로 클 수 있는 기초가 됐다고 본다. 운도 따랐다고 겸손해했다. 하지만 현재의 홍 지점장을 가능케한 것은 능력 못지않게 오기의 힘이 컸다. 첫 아이를 임신한 1987년. 당시에는 결혼하면 회사를 그만두는 것이 관행이어서 장기신용은행에는 결혼한 여성이 손가락에 꼽을 정도였다. 하물며 임신까지 했으니 남에 눈에 훨씬 잘 띌 수밖에 없었다. 특히 결혼하고도 계속 남아 일을 하던 여자 선배들은 회사로부터 경력을 인정받은 베테랑들이었지만 당시 홍 지점장은 20대 초반에 불구했다.‘과연 잘 해낼 수 있을까.’하는 의혹의 눈초리를 많이 받았다. 하루하루가 힘들었지만 일은 하고 싶었다. 그래서 남들보다 더 열심히 일했다.80년대 후반부터는 대졸 여성들이 입사하면서 ‘여-여’차별도 생겨났다. 성과 학력의 벽을 넘기 위해서는 실력과 일로 승부하는 수밖에 없었다. 고객들과 직접 부딪치며 쌓은 현장 경험은 최대의 자산이었다.1990년대 초 고객의 취미·투자성향 등을 한곳에 모은 고객관리카드를 처음으로 제안, 은행에 고객관계관리(CRM) 개념을 정착시켰다. 이를 통한 고객과의 신뢰는 자산유치로 이어져 ‘수신공로상’도 여러 번 받았다. ● 편견·차별에 눈물도 흘려 홍 지점장의 ‘성공 비결’은 의외로 간단하다. 집에 회사일을 가져가지 않고, 회사에 와서는 가정문제에 신경을 쓰지 않는 철저한 분리주의다. 그렇지 않으면 그 어느 곳에서도 제대로 해낼 수 없기 때문이다. 가급적 모든 상황을 긍정적으로 보는 낙관적인 성격도 큰 보탬이 됐다. PB업무에서 여성 특유의 섬세함이 투자자의 투자성향과 원하는 바를 정확하게 파악해 맞춤형 서비스를 가능케 했다. 술도 잘 못 마시고 골프도 연습장만 드나들고 있지만 투자자들에게 보다 많은 수익을 돌려주는 것을 고객관리의 기본으로 삼았다. 시간이 걸려도 편법보다는 정도를 택했다. 그래서인지 홍 지점장의 핵심 고객 50여명이 대부분 ‘10년지기’다. 현재 PB시장의 경쟁은 가히 살인적이다. 홍 지점장은 “남녀와 상관없이 하나의 사물도 다른 시각에서 보는 훈련과 도전을 통해 스스로를 끊임없이 변화시켜야만 살아남을 수 있다.”고 충고한다. 글 전경하 도준석기자 lark3@seoul.co.kr ■ 홍은미 지점장 경력 -1963년 서울 출생 -1982년 성동여자실업고 졸업 장기신용은행 입사 -1986년 PB업무 시작 -1999년 미래에셋증권 입사 -2003년 미래에셋증권 선릉역 지점장 동국대 경영대학원 수료 -2004년 미래에셋증권 미금역 지점장 -2004년 10월 한화증권 갤러리아 지점장

건물의 높이가 1% 올라가면 가격은 평당 120만원이 오르는 것으로 나타났다. 또 최근 5년 새 서울시내 사무실의 매매가가 50.9%나 급등한 것으로 나타났다. 이같은 결과는 서울시정개발연구원이 13일 배포한 계간지 ‘서울도시연구’에 실린 경성대 이상경 교수의 ‘서울시 오피스 매매 가격지수 개발에 관한 연구’에서 밝혀졌다. 논문은 2000년부터 2004년까지의 서울시내 사무실 매매의 실거래 가격을 분석해 매매가격지수를 산정했다. ●높이 1%↑면 평당 120만원↑ 논문에 따르면 빌딩의 높이가 1% 높아질 때마다 평당 매매가격이 120만원씩 오르는 것으로 분석됐다. 이는 층수가 높아질수록 해당 지역의 랜드마크적인 성격이 강해지기 때문인 것으로 분석된다. 여기에는 높은 건물의 경우 대부분 면적도 넓어, 각종 편의시설 집적도가 높은 데다가 조망권도 확보된다는 점도 작용한 것으로 보인다. 또 인텔리전트빌딩(최첨단 전자시설로 관리 운영되는 빌딩)의 평당 매매가격은 일반 빌딩보다 100만원 더 높았다. ●2003년부터 가격 급등 이 기간 동안 사무실 매매가격지수는 2000년 상반기를 100으로 봤을 때 ▲2000년 하반기는 104.4▲2001년 하반기 119.2▲2002년 111.0▲2003년 133.7▲2004년 150.9로 뛰었다. 같은 기간 국민은행이 발표하는 주택가격지수의 변동률(55.2%)과 비슷한 수준으로 사무실 매매가도 주택 매매가 못지않게 많이 오른 것으로 분석됐다. 하지만 주택가격지수가 꾸준히 오른 것과 달리 사무실 매매가격지수는 2003년부터 급등하기 시작했다. 이는 2003년부터 부동산 간접투자상품인 리츠(부동산투자신탁·REITs)나 부동산펀드 등이 경쟁적으로 빌딩을 사들인 데 따른 것으로 분석됐다. 보고서는 “2003년부터 부동산투자회사를 비롯한 국내 자본의 빌딩 매수가 본격적으로 이뤄졌고, 외국 자본이 단기성 자금에서 보유 수익을 중시하는 장기성 자금으로 전환하면서 수요 초과 현상이 발생했다.”고 설명했다. 권역별 사무실 평당 매매가는 도심권(중구·종로구·용산구 일부)과 강남권(강남구·서초구)은 여의도권(영등포구·마포구)보다 각각 136만 1400원(26%),193만 7500원(36%) 더 높은 것으로 나타났다. 반면 다른 지역(송파구·양천구 등)은 120만원(30%) 더 낮았다. ●임대료는 14.8% 올라 반면 같은 기간 사무실 평당 임대료 지수는 14.8% 오르는 데 그쳐 사무실 매매가의 상승률에 훨씬 못미쳤다. 사무실 평당 임대료 지수는 2000년 상반기를 100으로 봤을 때 ▲2000년(하반기) 106.5▲2001년 101.5▲2002년 98.6▲2003년 107.6▲2004년 114.8로 나타났다. 김유영기자 carilips@seoul.co.kr

올해 처음 도입된 고위공직자 주식백지신탁제도에 따라 직무관련성이 있는 주식을 3000만원 이상 보유하고 있을 경우,19일까지 매각 또는 백지신탁, 직무관련성 심사청구 등의 조치를 취해야 한다. 하지만 뮤추얼펀드나 부동산펀드, 선박펀드 등 간접투자 금융상품은 대상에서 제외된다. 행정자치부는 18일 주식백지신탁제도와 관련, 직무관련성이 없는 주식의 범위에 뮤추얼펀드와 부동산펀드, 선박펀드 등 간접투자 금융상품을 포함시키기로 결정, 고시했다고 밝혔다. 뮤추얼펀드 등 간접투자 금융상품은 투자자들이 지분을 주식으로 보유하고 있지만 직접적으로 투자에 관여할 수 없기 때문에 직무관련성을 인정하기 어렵다는 판단에 따른 것이다. 조덕현기자 hyoun@seoul.co.kr

“정기예금 금리가 더 오를까요? 주식시장도 괜찮은 것 같은데 간접투자는 어떨까요? 복합예금은 뭐예요? 지금 고정금리 대출로 갈아타야 하나요?”금리 상승기를 맞아 시중은행에는 이런 질문들이 끊이지 않는다. 여윳돈이 있는 사람들은 오랜만에 찾아온 ‘호재’를 어떻게 활용해야 할지, 은행빚을 낸 사람들은 어떻게 하면 이자부담을 줄일 수 있을까를 고민하고 있다. 재테크 전문가들은 “일단 숨을 고르며 금리 추세를 본 뒤 새롭게 포트폴리오를 짜라.”고 조언한다. 금리가 상승세이긴 하나 가파르게 오르는 게 아닌 데다 은행들이 경쟁적으로 정기예금 금리를 올리고, 다양한 상품을 내놓고 있기 때문이다. 대출도 이자 부담을 덜 수 있는 상품이 나오기 시작했기 때문에 좀더 추이를 지켜봐야 한다. ●짧게 굴리며 기회를 엿봐라 금리 상승기에는 돈을 짧게 굴리면서 고수익 상품 가입 기회를 노리는 게 좋다. 길게 예금하다 보면 더 좋은 수익률이 보장되는 상품을 놓칠 수 있기 때문이다. 하나은행 강승호 PB팀장은 “1년짜리 정기예금 금리가 연 4%대를 넘어 5%대까지 오를 가능성이 있기 때문에 3개월짜리 정기예금이나 머니마켓펀드(MMF), 수시입출금식예금(MMDA) 등 단기상품에 넣었다가 고금리 상품이 시판되면 장기상품으로 갈아타는 게 유리하다.”고 말했다. 그러나 금리 상승이 생각보다 더디면 단기예금상품이 손해일 수 있다. 장기상품의 금리가 단기상품보다 0.5∼1.0%포인트 높기 때문이다. 따라서 금리에 일희일비하지 않는 보수적인 투자자는 장기 절세형 금융상품에 가입할 필요가 있다. 시장금리에 따라 예금금리가 변동되는 ‘회전식 정기예금’으로 금리 상승을 따라가는 방법도 좋다. 우리은행의 ‘오렌지 정기예금’은 직전 영업일인 91일물 양동성예금증서(CD) 금리를 기준으로 정해 놓고 3개월마다 금리가 바뀐다. 기업, 한국씨티은행의 회전예금도 이와 비슷하다. 금리 예측이 힘들면 자금의 70% 정도는 정기예금에 투자하고, 나머지는 주가지수에 연동해 수익률이 정해지는 복합예금도 있다. 또 해외기업 주식에 투자하는 해외주식형펀드나 부동산개발 프로젝트에 투자하는 부동산펀드, 배당성향이 높은 기업 주식에 투자하는 배당주펀드 등은 10% 안팎의 고수익을 노릴 수 있다. ●대출 ‘갈아타기’ 신중해야 예금금리가 오르면 대출금리도 오른다. 가계대출의 80% 이상을 차지하는 시장금리 연동형 대출은 한 달여 동안 4.0∼5.0%포인트나 올랐다. 이자부담 때문에 변동금리 대출을 고정금리로 갈아타거나, 신규 대출을 받을 때 고정금리형을 선택하려는 사람이 적지 않다. 그러나 전문가들은 “고정금리형 이자가 변동형보다 1.5%포인트쯤 높은 데다 향후 금리가 급격히 상승할 가능성이 적은 만큼 변동금리가 여전히 유리하다.”고 지적한다. 더욱이 대출 후 일정 기간이 지나지 않았을 때 갈아타기를 하면 대출금 잔액의 1.5∼3%에 해당하는 중도상환수수료를 물어야 한다. 변동금리 대출을 받을 때는 금리 변동주기를 길게 가져가는 게 좋다. 금리상승기에는 변동주기가 짧을수록 이자부담이 커지기 때문이다. 대출상품은 금리 변동주기가 3개월,6개월,1년 등으로 다양하다. 다만 10년 이상 장기로 돈을 빌릴 경우에는 처음부터 고정금리 대출을 받아 금리변동 위험을 없애는 것도 고려할 필요가 있다. 무주택자는 상대적으로 대출금리가 싼 ‘생애최초 주택구입자금 대출’을 활용할 만하다. 이달 말부터 시행될 예정인 이 상품은 집값의 70%까지 최고 1억원을 빌려준다. 한편 시중은행들은 최근 이자 부담을 덜어주는 대출상품을 내놓고 있다. 하나은행은 변동금리형 수준까지 낮춘 연 5.8%의 고정금리형 주택담보대출을 내놓았다. 신한은행은 이미 모기지론(장기주택담보대출)을 받은 고객에게 연말까지 금리변동 주기를 바꿀 수 있는 기회를 준다. 우리은행은 대출 후 처음 1∼2년간은 고정금리를 적용하고 이후부터는 변동금리를 적용해 대출초기의 금리변동 위험을 줄이는 상품을 개발하고 있다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

‘8·31 부동산 종합대책’의 여파로 국내 부동산 경기가 시들해지자 일본 부동산을 겨냥한 금융 투자상품들이 쏟아지고 있다. 오갈 곳을 잃은 일부 국내 부동(浮動)자금이 오랜 침체를 벗고 되살아나는 일본 부동산 금융시장에 관심을 보이는 것 같다. 중국 부동산에 대한 직접투자보다 수익성은 떨어져도 국내 부동산투자 보다는 낫고, 중국에 비해 훨씬 안정적이라는 점이 일본 투자의 매력으로 꼽힌다. ●출시하면 매진 사태 우리투신운용은 23일까지 우리은행을 통해 ‘우리일본리츠연계 채권 1호’ 펀드를 판매했다.5일만에 목표액 200억원을 달성한 것으로 알려졌다. 이 상품은 일본 도쿄 증권거래소에 상장된 부동산개발자금(리츠)상품의 투자지수에 연동하는 펀드다. 만기에 리츠 지수가 20% 상승하면 연 14.0%의 수익이 기대된다. 한국씨티은행은 지난달 내놓은 ‘부동산리츠지수연동 예금 1호’가 700억원 이상 팔리자 오는 27일까지 ‘예금 2호’를 추가로 판매하고 있다. 마이다스에셋자산운용이 오는 29일까지 국민은행을 통해 투자자를 모집하는 ‘일본리츠지수연계 파생상품투자신탁’도 지난 7월에 이어 3번째 추가 상품이다. 최저 가입액은 100만원으로 목표액 700억원을 무난히 달성할 것으로 예상하고 있다. 삼성투신운용은 지난 12일부터 삼성증권과 우리투자증권, 우리은행 등 3곳에서 ‘J리츠(J-Reits)’를 판매하고 있다. 리츠 지수에 연동하는 다른 상품보다 한단계 진전돼, 특정한 일본 부동산펀드에 직접 재투자하는 상품이어서 관심을 끌고 있다. ●땅 값 상승에 투자 급증 일본 도쿄의 땅 값은 1990년 이후 줄곧 내리기만 하다 15년만인 올해 처음으로 상승세로 돌아선 것으로 알려졌다. 지난 7월 기준으로 도쿄 시내 관공서와 대기업 본사가 밀집된 주요 주택지와 상업지 가격은 지난해보다 각각 2.5%,1.4% 올랐다고 한다. 부동산 거품의 붕괴 이후 부동산 가격이 절반으로 폭락한 것에 비하면 미미한 상승률로 볼 수도 있지만 경기회복에 힘입어 부동산 개발 붐이 일 것이라는 전망이 적지 않다. 일본 증시에 상장된 리츠 상품의 시장 규모는 2002년말 5000억엔에서 올 7월말 2조엔으로 급증했다.2년반만에 4배 커진 셈이다. 리츠 상장종목도 6개에서 22개로 늘었다. 지금까지 국내에 출시된 일본 부동산 관련 금융상품은 주로 리츠 상품의 투자지수에 연동하는 펀드나 예금이다. 주로 은행에서 많이 취급하고 있다. 이 상품은 보통 투자금의 60∼90%를 우선 안정적인 국내 국공채에 투자해 원금보장을 한 뒤 나머지를 일본 리츠지수 연동파생상품에 투자, 지수가 오르는 대로 수익을 내는 구조다. 부동산펀드에 재투자하는 펀드는 투자수익 외에 리츠의 배당수익(연평균 3.5%)을 추가 수익으로 챙길 수 있다. ●목돈이 잠시 머무는 곳 일본 부동산 금융시장을 겨냥한 상품의 최저 판매단위는 100만원이지만 보통 투자자들은 수백만∼수천만원을 맡긴다고 한다. 물론 수억원씩 굴리는 손큰 투자자들도 적지 않다. 또 상당수는 만기 1년짜리 상품에 몰린다. 국내 증시를 떠받들고 있는 월 10만원,20만원짜리 적립식펀드와 다른 성격인 셈이다. 큰 수익을 노린다기보다는 국내 투자가 마땅치 않자 당분간 조금 수익이 나은 곳에서 대기하려는 자금으로 보인다. 한국투자증권 임태일 부장은 “일본 투자는 해외 신흥시장 펀드와 달리 리스크(위험)가 심하지 않은 대신에 20% 이상의 고수익도 내기 어렵다.”면서 “국내 예금·채권 금리를 조금 웃도는 수익을 원하는 고객이 많다.”고 말했다. 삼성투신운용 김대식 과장은 “일본 리츠 시장에 한국을 비롯해 외국의 자금까지 몰리면서 최근 수익률이 약간 떨어지고 있다.”고 설명했다. 그는 “일반 투자자들은 1년 이상의 장기투자와 다양한 상품·수익 구조에 대한 분석이 필요하다.”면서 “터무니없는 원금·수익률 보장에는 주의하라.”고 당부했다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

강남권 아파트는 서둘러 매입하기보다 급매물이 소진되고 하락세가 진정되는 연말 내지 내년 초에 사들이는 것이 좋다. 반면 강북권은 원하는 지역의 신규 분양이나 급매물을 공략하는 것이 바람직하다. 다만 1가구2주택 이상은 양도세 중과, 보유세 강화 등 세금 부담이 높아진 만큼 실수요자는 소형보다 중대형 아파트를 사들여 장기보유하는 방안이 세금 절약 및 투자가치 측면에서 유리하다. 강북권은 집값 거품이 거의 없기 때문에 가격 하락 가능성이 낮은 만큼 전세값이 빠르게 상승하는 지역이라면 매수 시기를 더 이상 늦출 필요가 없다. 반대로 다주택자 등 부동산 과다 보유자는 단기증여 등 특별한 계획이 없다면 일정한 유예기간을 두거나, 이사철 성수기 등 집값 상승기를 이용해 가급적 비거주 주택을 처분하는 전략을 세우는 것이 유리하다. 토지시장도 허가제도를 까다롭게 강화하는 등 규제강화로 투자수익률이 떨어질 것으로 예상된다. 그러나 행정도시 및 기업도시 건설, 공공기관 이전, 농지규제 완화 등 개발재료가 풍부한 지방의 개발예정지 농지·임야 등은 꾸준한 가격상승을 기대할 수 있을 것이다. 주택·토지시장 규제가 강화되고, 경기회복이 가시화될 경우 침체를 보였던 상가·오피스텔 등이 투자 유망상품으로 떠오를 가능성도 열려 있다. 정부가 대체시장으로 활성화 방침을 밝힌 리츠·부동산펀드·SOC펀드 등 간접시장도 활기가 예상된다.고종완 RE멤버스 대표

외국의 주식 등에 투자하는 해외펀드가 수익률이 저조해 ‘대박 수익’을 터뜨리고 있는 국내 주식형 펀드와 대조를 이루고 있다. 올 들어 종합주가지수가 폭발적으로 상승해 상대적으로 외국 증시의 성장세가 미미하게 느껴지는 데다 최근 원화강세 현상마저 겹쳐 괜찮은 수익을 내고도 실속이 별로 없어 투자자들을 울리고 있다. ●해외펀드 최고수익률 8.19%… 토종은 84% 17일 펀드평가 회사인 제로인에 따르면 최근 1년간 최고 수익률을 올린 주식혼합형 해외펀드는 ‘피델리티유로’였다. 수익률은 23.10%. 이 펀드는 유럽 주요국의 주식과 채권에 분산 투자한 상품으로 국내 은행과 증권사 등에서도 판매된다. 하지만 이 펀드의 수익률을 달러화가 아닌 원화 기준으로 환산하면 8.19%로 뚝 떨어진다.1년 전 투자할 당시보다 원·달러 환율이 떨어져 원화가치가 높아졌기 때문이다. 물론 반대로 원화가치가 떨어졌다면 원화로 환산하는 수익률은 더 높을 수 있다. 반면 국내 증시의 우량주에 투자하는 주식형 펀드인 ‘한국부자아빠거꾸로주식A-1’은 1년 수익률이 무려 84.66%나 돼 해외 펀드 수익률 1위보다 10배 이상의 수익을 내고 있다. 해외 펀드는 국내에서 판매되는 300여개 상품 가운데 상위 10개 정도만 수익을 냈을 뿐 나머지는 원화 수익률이 마이너스다. 국내 펀드는 1년 수익률이 30∼60%에 이르는 상품들이 적지 않다. 국내외를 막론하고 주식형보다는 채권형 펀드의 수익률이 낮은 편이다. 해외펀드 중에서 1등인 ‘WIP이머징마켓’의 원화환산 1년 수익률은 8.07%로 국내 1등인 ‘도이치코리아채권1-1’의 4.69%를 능가하기는 했다. 하지만 해외펀드는 수익률 상위권의 몇몇 상품만 제외하면 대부분 적자가 많은 편이다. 국내 펀드는 대체로 원금보다는 조금 많게 수익을 냈다. ●폭발적 주가상승 덕분 국내 은행에서 판매한 주가지수연동 예금상품도 해외용과 국내용의 수익률은 차이가 있다.C은행이 지난달 26일 청산한 ‘파워인덱스예금 닛케이코스피 혼합4호’는 연 수익률이 1.27%에 불과했다.J은행이 지난 3월에 청산한 ‘동원골드재팬 채권1호’도 연 수익률이 1.14%에 그쳤다. 이 상품들은 주로 일본 증시의 닛케이지수에 연동하는 옵션(금융투자 상품의 일종)에 투자했다. 반면 국내 종합주가지수에 연동하는 K은행의 ‘리더스정기예금 14호’는 연 수익률이 7.0%(안정수익형)를 기록했다.S은행의 ‘코스피21차’도 일반예금 금리의 두배가 넘는 9.33%의 수익을 내고 지난달 24일 청산됐다. 같은 은행에서 판매했어도 닛케이지수 연동 상품은 수익률이 낮은 반면 종합주가지수 상품은 쏠쏠한 재미를 본 셈이다. 올해 종합주가지수는 893.71(1월3일)에서 출발해 지난 16일 1116.93까지 무려 25%가 상승했다. 같은 기간에 미국의 다우30지수는 10729.43에서 10513.45로 오히려 2.01% 하락했다. 일본의 닛케이225지수는 6.93%, 영국의 FTSE100지수는 9.81% 상승하는데 그쳤다. ●부동산펀드 국내가 기우뚱 그러나 부동산펀드만은 해외용과 국내용의 수익률 차이가 주식형 펀드와 반대로 나타나고 있다. 최근 S은행에서 공모를 마감한 200억원 규모의 ‘스타리츠연동펀드’는 최고 수익률을 15∼25%까지 예상하고 있다. 이 펀드는 일본의 부동산 개발자금에 재투자하는 일종의 간접 부동산펀드다. 전문가들은 “최근 도쿄의 땅값이 13년만에 상승세로 반전됐고, 중국 상하이 부동산에 외국자본이 유입되는 등으로 해외 부동산펀드에 대한 관심이 높아질 것”이라고 입을 모았다. 얼마 전까지만 해도 국내 부동산 펀드도 조기매진 사태를 빚을 정도 인기를 누렸지만 부동산경기 하락 등으로 목표 수익률 8%대의 달성도 어려울 것으로 예상되자 인기가 갑자기 싸늘하게 식었다. 제로인 이재순 팀장은 “해외펀드는 현지의 증시관련 정보가 부족한 상태에서 고수익을 목표로 해선 안 되고 3∼5년 동안 투자지역과 대상을 분산함으로써 안정된 수익을 추구하는 게 바람직하다.”고 말했다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

주식시장은 최대 호기를 맞았으나 증권가 분위기는 과거 호황 때와 달리 푹 가라앉아 있다. 증권사들은 순익이 늘기는 했으나 수익구조가 불안정해 특별 상여금(보너스)을 나눠줄 처지도 못된다. 직원들은 푸념할 틈도 없이 실적 경쟁을 해야 해 몸만 고달프다. ●임원급 50만원이 전부 지난달 20일 대우증권 직원들의 얼굴에 웃음꽃이 피었다. 이 회사의 주가가 1만원을 넘으면서 삼성증권을 제치고 6년 8개월만에 시가총액 1위 자리를 되찾았기 때문이다.2300여명의 전 임직원들은 1인당 30만∼50만원씩 특별 보너스도 받았다. 직원들은 “잠시 동안이지만 증시 호조의 분위기를 실감했다.”고 말했다. 15일 증권선물거래소에 따르면 증시의 하루 평균 거래대금은 지난 5월 3조 1000억원,6월 4조 3000억원에서 7월에는 4조 7000억원으로 늘었다. 주식매매가 늘면 증권사들이 챙길 수 있는 위탁매매 수수료도 덩달아 불어난다. 대우증권은 7월 한달동안 386억원의 순이익을 거두었다. 올 1·4분기 3개월치(436억원)와 큰 차이가 없으며,6월에 비해서는 96%나 급증했다. 현대증권도 3개월치 순익을 뛰어넘는 314억원을 한달만에 벌었다. 우리투자증권도 6월치의 두배 이상인 382억원의 순익을 냈다. 그러나 올 들어 직원들에게 특별 보너스를 지급한 곳은 대우증권이 유일하다. 직원마다 수백만원씩, 지점별로 수천만원씩의 격려금이 지급됐던 과거와 다른 모습이다. ●위탁매매에 발목 잡혀 증권사들이 돈을 벌고도 직원들에게 선심을 쓰지 못하는 이유는 올 성과가 지난 수년간의 부진을 메우는 데도 빠듯하고, 앞으로 회사 수익이 눈에 띄게 좋아질 가능성도 별로 없기 때문이다. 수수료 수입 비중이 워낙 큰 증권사들의 수익구조 영향이 크다. 증권사들은 위탁매매 수수료 55%, 수익증권판매(펀드) 수수료 14% 등 전체 수입의 70% 가까이를 수수료에 의존한다. 하지만 인터넷 주식거래 증가와 증권사들의 과당 경쟁으로 수수료율은 1999년 0.33%에서 0.16%로 절반 이상 떨어졌다. 그런 데다 주식의 직접매매는 줄고 펀드 등 간접투자가 많아지고 있다. 이 때문에 지난해 42개 증권사의 총 순이익은 467억원으로 1년만에 95.3%나 줄어들었다. 성과급 구조가 과거와 달라진 점도 증권가를 썰렁하게 만들었다. 영업사원들은 월급의 3배인 ‘손익분기점(BEP)’이라는 개인별 수익실적 목표를 갖고 있다. 월급이 500만원이면 BEP가 1500만원이고, 약정고로 따지면 30억원에 이른다. 결코 만만치 않은 실적을 초과 달성하지 못하면 성과급은 커녕, 실적 부진의 압박에 시달린다. 지난해 6000여명, 올해 1500명의 임직원들이 증권가를 떠났다. A증권사 임원은 “80년대말 지수 1000시대에는 주당 가격이 6만∼7만원씩 하는 자사주를 100주,200주씩 골고루 나눠받았고, 이 가운데 2∼3주만 팔면 거나하게 한턱을 낼 수가 있었다.”고 회상했다. 그러나 “지금은 능력에 따라 월급이 수백만원씩 차이가 나고, 또 누가 얼마를 받는지도 모르기 때문에 돈이 있어도 동료에게 술 한잔 못 사고 눈치만 본다.”고 말했다. ●제살깎기에서 블루오션으로 증권가에선 증권사들이 위탁매매 업무 위주에서 벗어나 펀드 상품개발 등 자산관리시장이나 인수·합병(M&A) 등 투자은행 시장에 집중해야 한다는 말이 정설이다. 일부 증권사들은 위탁매매 수수료 비중이 비교적 높은 대우증권이 최근 좋은 성과를 거둔 점에 대해 탐탁지 않게 여긴다. 오히려 수수료 시장을 등지고 펀드시장에 일찌감치 진출해 창업 8년만에 8개 금융사를 거느린 미래에셋지주의 눈부신 발전에 주목한다. 메리츠증권 김한 부회장은 최근 “투자은행 업무중 인수·합병 분야, 간접투자시장 중 부동산펀드 등 차별화된 증권사를 만드는 게 목표”라고 밝혔다. 한국증권연구원 조성훈 연구위원은 “위탁매매 업무는 증권사별로 차별화된 서비스를 제공하기가 어려워 한계비용이 거의 ‘제로’에 근접했다.”면서 “수수료 인하 등 제살깎기 경쟁에서 ‘블루오션’으로 가기 위해선 국내외 투자은행 시장을 개척하는 길밖에는 없다.”고 말했다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

국내 펀드업계가 중흥기를 맞으면서 유능한 최고경영인(CEO)을 영입하기 위한 자산운영사들의 스카우트 열풍도 뜨겁다. 최근 3개월새 10명 안팎의 인사들이 줄줄이 교체됐다. 사정이 이러니 임기를 1년도 채우지 못하고 물러나는 사장들에게는 CEO 자리가 ‘하루살이’ 목숨일 수밖에 없다. ●대규모 이동으로 업계 들썩 27일 자산운용업계에 따르면 지난달 말 동부투신은 새 대표이사에 김호중 전 대투운용 사장을 영입했다. 김 대표는 대투운용에서 30년 가까이 잔뼈가 굵은 ‘대투맨’으로 틈틈이 서울대와 KAIST의 경영대학원에서 경영인 수업을 마쳤다. 이에 앞서 산은자산도 조강래 전 유리자산 사장을 중심으로 새 진용을 갖췄다. 유리자산은 차문현 전 우리증권 상무를 신임 대표이사로 영입했다. 또 백경호 전 KB자산 사장이 우리자산의 신임 대표이사로 자리를 옮기자 이원기 메릴린치증권 리서치헤드가 KB자산의 대표이사로 취임했다. 이들 CEO와 함께 최고정보책임자(CIO)의 전직자 숫자까지 합치면 책임자급 인력 교체는 10건이 넘는다. 특히 CEO들은 자리를 옮기면서 자신들이 인정하는 실력파 전문가들을 끌어모아 펀드 업계 전체가 들썩이고 있다.CEO들은 거액의 ‘몸값’을 받고 영입된 입장에서 단기간에 그럴듯한 실적을 입증해야 하는 처지에 있기 때문이다. 동부투신의 김호중 대표이사는 대투운용에서 함께 일하던 채권투자전략팀장을 새 운용담당 이사로 임명했다. 산은자산의 조강래 대표이사가 전 산업은행 외환기획팀장을 전무로,CJ자산과 한일투신에서 각각 상무급 인사들을 영입한 게 이같은 사례다. ●펀드 붐과 경영압박이 겹쳐 CEO급의 이동은 지난 3월 결산을 마치고 6월에 잇따라 주주총회가 열리면서 이뤄진 ‘계절적 인사’ 요인이 있다. 하지만 올해가 유별난 이유는 펀드 업계가 무한경쟁 시대를 맞았기 때문이다. 국내 47개 자산운용사의 수익증권 수탁액은 200조 2500억원에 이른다.2003회계연도(2003년 4월∼2004년 3월)의 수탁액 160조원보다 20%가량 몸집이 커진 셈이다. 적립식펀드, 변액보험, 부동산펀드 등의 판매 증가가 그 원인이다. 이 때문에 총 펀드 규모가 262조원까지 치솟았던 1999년의 열풍을 방불케 하는 ‘미다스 손 모시기’ 경쟁이 벌어지고 있다. 하지만 그 이면을 들추면, 외형은 커지는데 실속은 더욱 쪼그라드는 기형적인 수익구조에서 경영압박을 견디지 못하고 좌천되는 사장들도 많은 것으로 알려졌다. 자산운용사들의 2004회계연도 당기순이익은 전년도보다 33%나 줄었다. 자신들이 챙길 운용수수료는 경쟁적으로 낮추고 펀드 판매를 대행하는 은행 등에 지불할 판매수수료는 자꾸 높여주고 있기 때문이다. 아울러 펀드 붐을 타고 증권업계 등에서 펀드 업계로 진입하는 ‘A급 애널리스트’ 등 전문가들은 많아지는데 실력이 검증된 ‘인재 풀’은 적다 보니 몇몇 CEO들이 업계에서 뱅글뱅글 맴돌고 있는 현상마저 보인다. ●소형사는 문 닫으라는 말 반면 외국계 자산운용사에는 길어야 1년 몇개월만 사장을 맡는 사례를 찾아 볼 수가 없다. 세이에셋자산의 곽태선 사장, 랜드마크자산의 최홍 사장, 슈로더투신의 전길수 사장 등은 회사 설립 이후 줄곧 대표를 맡고 있다. 이 때문인지 외국계들은 한결같이 높은 수익률을 자랑하고 있다. 외국계 자산운용사 관계자는 “업계순위 10위권 밖의 중소형 펀드사들은 임직원이 불과 수십명뿐인데, 여기서 사장과 간부들이 줄줄이 다른 곳으로 옮기면 이는 그만 문을 닫으라는 사형선고”라고 말했다. 또 다른 관계자는 “법인고객 등은 보통 CEO나 운용매니저 개인의 능력을 보고 돈을 맡기는데, 어느날 그 CEO가 자리를 옮긴 뒤 거래선 이전을 부탁하는 것은 고객감동 경영과 거리가 먼 얘기”라고 꼬집었다. 아울러 “자산운용사의 설립기준이 자본금 100억원으로 제한돼 부실 우려는 씻었다고 해도, 펀드 업계를 유능한 오너 대신 대형 금융사들이 주도하게 함으로써 월급쟁이 사장들이 단기 실적에 급급하도록 했다.”는 지적도 나왔다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

부동산펀드에 이어 선박펀드 열풍이 불고 있다. 엄밀히 따지면 부동산펀드가 지난 5∼6월에 인기몰이를 했다면 선박펀드는 이달부터 본격적인 공모 붐을 이룰 것으로 예상된다. 선박펀드는 지난해 3월 국내 처음 소개된 뒤 현재 운용중인 펀드는 모두 18개. 이미 2조원 이상 팔렸다. 청약경쟁률은 보통 20대1을 넘었다. 배당수익률은 8.0% 안팎을 유지하고 있다. 이달에만 10개의 펀드가 일반인을 대상으로 청약을 받는다. 공모 총액은 558억원에 이른다.6일부터 7일까지 95억원을 공모하는 ‘동북아15호’는 컨테이너선에 투자하는 펀드로 8년 만기에 연간 5.9%의 배당수익을 3개월에 한번씩 현금으로 배당한다. 최소 청약금은 100주(액면가 5000원),50만원이다. 이 펀드는 현대증권과 동양종합금융증권에서만 판매한다. 선박펀드는 선박 가격의 80% 정도를 해운사와 금융기관이 맡고 나머지 자금을 일반 투자자들이 공급, 선박을 소유하는 개념의 금융상품이다. 이 선박을 선박운항사에 임대한 뒤 이 운항사로부터 용선료를 받아 수익을 남기는 구조다. 투자대상이 되는 선박의 종류는 유조선, 컨테이너선, 벌크선 등이다. 선박펀드의 장점은 주식형펀드나 부동산펀드에 비해 수익률은 떨어질 수 있으나 훨씬 안정적이라는 점이다. 오는 2008년까지는 선박투자회사법에 따라 배당소득세가 면제되는 것도 장점이다. 만기일이 길고 중도환매가 불가능하지만 주권이 증시에 상장되기 때문에 언제든지 매매를 통해 현금화가 가능하다. 선박펀드에 투자할 때 주의할 점도 있다. 펀드이기 때문에 희박하지만 원금 손실의 가능성도 있다. 선박이 해상에서 좌초됐을 때에는 보험에서 120% 보상하기 때문에 투자자에겐 피해가 없다. 그러나 용선료를 차질없이 책임질 선박운항사가 부도났을 경우에 원금 손실이 발생할 수 있다. 따라서 청약 전에 선박운항사의 신뢰도를 확인하는 게 중요하다. 또 현금이 필요해 증시에서 환매할 경우에도 거래량이 적어 할인이 불가피하다는 점을 유념해야 한다. 대우증권 유상철 부장은 “선박펀드는 세제 혜택을 감안하면 연 7.5∼7.8%의 고수익 채권에 투자한 효과가 있다.”면서 “3개월마다 배당금이 나오기 때문에 퇴직금으로 노후 생활을 기대하는 장기투자자에 알맞다.”고 말했다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

공공기관의 지방 이전을 계기로 부동산금융투자시장에서 리츠와 펀드의 불꽃 대결이 예상되고 있다. 선발 주자인 리츠(REITs)업계가 투자매물 부족으로 고사 위기에 몰렸다가 숨통이 트일 것으로 보인다. 지난 4월 관련법이 개정되면서 리츠에 대해 부동산 취득·등록세 감면 혜택이 주어진 것도 힘을 실어주고 있다. 후발주자이면서도 리츠를 제치고 인기를 모으고 있는 부동산 펀드업계는 강력한 도전을 받게 됐다. ●8조 7000억원을 잡아라 26일 부동산금융투자업계에 따르면 건설교통부에 등록된 8개 리츠 자산관리회사는 지난 9일 협의체(AMC협의회)를 구성하고 본격적인 투자자 유치 경쟁에 나섰다. 공공기관들이 지방 이전 이후 남는 현 부지를 부동산시장에 섣불리 내놓지는 않을 것으로 보이지만 질좋은 매물을 우선 확보하기 위해 공공기관의 움직임을 주시하고 있다. 이에 맞서 부동산펀드업계는 현재 금융감독원에 등록된 55개 펀드의 인기를 바탕으로 투자자의 입맛에 맞는 신규상품 개발에 더욱 박차를 가할 태세다. 리츠회사의 현재 자산 규모는 1조 5068억원인 반면 운용 중인 펀드의 설정액은 12조 3000억원에 이른다.176개 공공기관이 지방으로 이전한 이후 청사 및 부지매각 시장의 규모는 8조 7000억원으로 추산된다. 부동산 리츠 자산관리회사인 리얼티어드바이저스코리아의 이국환 차장은 “공공기관 이전 작업이 1∼2년 뒤 본격화되기 때문에 벌써부터 들썩인다고 말하기는 이르지만 부동산 간접투자시장이 호기를 맞은 것은 사실”이라고 말했다. ●리츠는 부동산투자, 펀드는 금융투자로 간주 리츠는 2001년 국내에 처음 소개되면서 부동산 간접투자 수단으로 각광을 받았다. 그러나 지난해 6월 부동산 펀드가 등장하고 좋은 매물을 찾기도 어려워지면서 급격히 시들었다. 리츠회사들이 서울 중구 장교동 한화빌딩 등 16개 빌딩으로부터 거둬들이는 수익률은 8∼10%에 이른다. 반면 지난해 6월 선보인 부동산 펀드는 판매액이 초기 1390억원에서 10월 3960억원,12월 8610억원으로 늘더니 지금은 1조 3000억원을 넘었다. 증권사 등이 펀드를 내놓기가 무섭게 매진될 정도다. 리츠와 펀드는 둘 다 투자자를 끌어모아 부동산에 투자한 뒤 수익금을 나눠 갖는 점에서 운용방식은 같다. 그렇지만 리츠는 부동산투자회사법에 따라 부동산투자로 간주돼 여러가지 규제를 받는다. 하지만 펀드는 간접투자자산운용업법에 따라 저금리시대에 매력적인 투자상품으로 대접받고 있다. 리츠는 자산관리회사들이 투자자를 모아 자산 규모 1000억원 안팎의 명목회사(리츠회사)를 한시적으로 설립한 뒤 빌딩 매입후 임대수입, 매각차익 등의 수익을 추구한다. 반면 펀드는 증권사 등이 설정액 1000억원 안팎의 펀드를 만들어 개발자금 대출, 임대수입, 경매물 매매수익 등 다양한 투자가 가능하다. 리츠는 일반인 투자가 제한받지만, 펀드는 공모·사모 모두 가능하다. 그러나 지난 4월 부동산투자회사법이 개정되면서 리츠도 펀드처럼 취득세·등록세를 50% 감면받을 수 있다. 회사설립 기준도 자산 규모 500억원에서 250억원으로 낮아졌다. 펀드처럼 개발단계 투자도 가능해져 과거의 인기몰이를 다시 한번 기대하고 있다. ●위험성은 어디든 도사려 대표적인 리츠인 ‘코크랩2호’가 임대 수입원이던 하나로빌딩 등을 모두 매각하고 29일 주주총회에서 청산된다. 리츠 도입 이후 첫 청산으로, 예정 청산일보다 2년 이상 빨리 없어진다. 경기침체로 사무실 공실률이 높아지고, 임대료 수입도 급감하고 있는 것이 청산의 이유다. 부동산 펀드도 위험성이 도사린다. 얼마전 K자산운용이 내놓은 펀드는 부동산 소유권을 확보하지도 않고 투자자를 서둘러 모집했다가 중도하차했다. 일부 부동산중개업체 등이 불법적으로 투자자를 모집하는 유사 투자상품이 활개를 치고 있는 점도 주의해야 한다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

올들어 투자신탁회사들이 증권·은행에 속속 인수·합병되는 등 금융계의 지각변동이 활발해지면서 이를 알리는 신문 광고도 꾸준히 전개되고 있다. 특히 이 광고들은 대부분 안정된 느낌을 주는 푸른색 계열로 일관하고 있다는 점이 돋보인다. 대한투자증권을 인수한 하나금융그룹은 사이클 경기 장면을 배경으로 ‘앞서기 위해선 달라야 한다.’는 메인 카피를 내세웠다. 하단에는 “하나금융그룹이 대한투자증권을 맞이해 다른 생각, 다른 금융서비스로 세계 금융시장을 향해 앞서나갑니다.”라면서 “6월1일 하나금융그룹이 대한투자증권을 새 식구로 맞아 자산관리 부문 1위로 올라섰다.”고 적어 기대감을 불러모으고 있다. 한국투자증권을 인수한 동원금융지주는 이름을 한국투자증권으로 바꾸면서 파란 띠로 둘러싸인 밤색 바탕 위에 “‘-’(한 뜻으로 만나) ‘+’(투자에 힘을 더하는) ‘友’(고객의 친구가 되겠습니다)”라고 적은 뒤 새 기업이미지인 ‘True 友riend’를 크게 부각시켰다. 향후 증권사간 합병, 은행·외국계회사와의 제휴 등을 통해 아시아 정상의 금융회사가 되겠다는 비전을 제시하고 있다. 이번 합병을 계기로 한국투자증권은 시가총액 20조원의 글로벌 금융기업으로 성장하겠다는 포부를 갖고 있다. 지난 4월 LG투자증권은 우리증권을 인수해 우리투자증권으로 거듭나면서 온통 파란색 바탕을 배경으로 새 기업 로고와 카피를 정면에 내세운 바 있다. 파란 바다 위에 둥근 해가 떠오르는 모양이 연상되는 기업 로고 밑에 LG투자증권의 새 이름이라고 써넣었다. 이어 금융 노하우에 증권 노하우를 더해 새로운 금융 서비스를 선보이는 한편 고객의 미래를 바꾸겠다는 포부를 밝혔다. 이에 앞서 현대투자신탁증권을 인수한 푸르덴셜투자증권의 경우 푸른색 배경 위에 지구본을 들고 있는 손을 배경으로 ‘글로벌 부동산 증권 펀드’를 소개하는 지면 광고를 내보냈다.‘사랑에만 국경이 없나요? 부동산펀드에도 국경이 없어요.’란 카피로 상품을 쉽게 소개했다는 평이다. 한편 신한금융지주는 올해 초 푸른색 원형인 자체 로고를 넣은 하늘색 바탕의 지면광고를 통해 조흥은행과 제주은행 등의 계열사를 소개하는 내용의 통합광고를 펼친 바 있다. 업계 관계자는 “‘신뢰’,‘안정’을 의미하는 파란색은 전통적으로 은행·보험업계가 선호하는 색상”이라면서 “금융 광고에 푸른색 계열이 많이 등장하는 것은 기업간 합병·인수 등으로 혼란이 가중되고 있는 상황에서 차분한 푸른색이 안정된 느낌을 주는 데 효과적이기 때문”이라고 설명했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

부동산펀드 등 각종 펀드의 투자 위험이 사전에 공시될 것으로 보인다. 금융감독원은 30일 펀드의 투자 위험을 공시하는 내용의 가이드라인을 다음달에 마련하기로 했다고 밝혔다. 금감원 관계자는 “최근 부동산펀드, 선박펀드 등 다양한 펀드가 쏟아져 나오고 있지만 투자 위험에 대한 설명은 미흡한 실정”이라고 말했다. 예컨대 부동산펀드의 공모 금액이 투자 예상 금액에 미치지 못하거나 부지를 확보하지 못하면 펀드 설정이 무산될 수 있다는 점을 투자 설명서나 약관에 명시하도록 하는 방안이 검토된다. 금감원은 또 일률적으로 10일인 펀드 약관 심사기간을 실물 펀드는 늘리고 주식형, 채권형, 혼합형 펀드는 줄이기로 했다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

부동산펀드가 ‘이상 열풍’을 일으키고 있다. 국내에 선보인 지 1년만에 판매액이 2조원을 넘었다. 그러나 열풍 뒤에는 투자자들이 주의해야 할 거품이 숨어있다는 우려가 적지 않다. ●부동산 불패신화의 재현 현대증권은 지난 1월24일 국내 첫 부동산 경매펀드의 판매를 시작하자마자 10분만에 공모액 1000억원을 돌파해 주위를 놀라게 했다. 현대증권은 투자자들의 요구에 따라 공모액을 500억원 추가해 1500억원으로 마감했다. 우리투자증권이 지난 18일 출시한 ‘마이에셋 부동산투자신탁 9호’도 불과 몇 시간만에 공모액 300억원을 다 채웠다. 19일 자산운용협회에 따르면 지난해 5월부터 14개 자산운용사가 설정한 부동산펀드는 모두 90개나 된다. 총 판매액은 지난해말 8610억원에서 5개월만에 2조 1100억원으로 3배 가까이 급증했다. 최근 부동산펀드에 돈이 몰리고 새로운 상품이 쏟아지고 있는 것은 지난해말 간접투자자산운용법이 개정되면서 부동산펀드에 세금감면 혜택이 주어진 영향이 크다. 저금리와 부동산투기 억제정책도 한몫하고 있다. 정부가 부동산 실물 투자를 억누르는 사이 부동자금은 펀드를 통한 간접투자에 몰려 ‘부동산 불패신화’가 되살아나고 있다는 말도 나온다. 부동산펀드는 자산운용사가 운용하고, 판매는 은행과 증권사를 통해 이뤄진다. 가입액은 100만원 이상, 설정기간은 3개월∼10년인 상품이 대부분이다. 목표수익률은 연 7% 안팎이다. 모아진 돈은 부동산 건설자금으로 대출하거나 빌딩 임대수익, 경매물 매매차익, 해외부동산 매입 사업 등에 투자된다. 투자자는 부동산 취득세 및 등록세를 50% 감면받고, 양도차익에 대한 세금 대신에 배당소득세(15.4%)만 내면 된다. 중도 환매는 불가능하지만 투자금 회수가 필요하면 주식시장에서 시가로 매매할 수 있다. ●묻지마식 투자가 사고뭉치 그러나 부동산펀드의 문제점이 한두가지가 아니다. 현대증권의 ‘부동산경매펀드 1호’는 순식간에 1500억원을 모았으나 4개월의 ‘배타적 판매기간(신 상품에 대한 독점판매 인정기간)’이 끝나도록 250억원짜리 미분양 아파트만 사들였을 뿐이다. 나머지 1250억원은 은행에 묶여 있다. 투자가치가 있는 경매 매물이 별로 없기 때문이다.3∼4군데 추가 매입이 진행되고 있어 계획 자체가 차질을 빚는 것은 아니지만, 폭발적인 공모 열기에 비하면 실망하는 투자자들이 많다. 우리투자증권이 판매하고 있는 ‘골든브릿지Wm 경매부동산1호투자회사’ 펀드는 지난 12일 공모를 마감했으나 공모액이 목표치인 500억원에 못 미치는 170억원에 그쳤다. 이에 앞서 지난달 KB자산운용이 국민은행 등을 통해 판매한 ‘KB웰리안 부동산투자신탁 3호’는 행정도시 붐에 편승, 충남 아산시 풍기동 일대에 아파트를 짓는다며 850억원을 모았으나, 아파트 시공사가 부지조차 매입하지 않은 것으로 드러났다. 펀드 업계 관계자는 “우물에서 숭늉부터 찾는 격으로 펀드 운용·판매사나 투자자들이 무턱대고 덤벼 낭패를 본 코미디”라고 지적했다. 이 운용사는 지난 18일 “투자자들에게 원금과 위약금을 돌려주고 펀드를 청산하겠다.”고 밝혔다. 업계에선 중국 상하이 등지의 부동산을 확인도 하지 않고 ‘묻지마 투자’식으로 몰리는 해외부동산 펀드에 대해 ‘시한폭탄’이라는 인식도 적지 않다. ●내년에는 옥석 가려져 최근 한 자산운용업계 대표이사는 “주식투자의 10∼20배 운용 수수료(보수)를 받아도 부동산펀드는 조만간 판매액이 20조원을 넘을 것”이라고 전망했다. 펀드 수수료에 해당되는 운용·판매·수탁 등 3종류의 수수료는 투자액의 1.0%가 넘는다. 거래 수수료가 많은 이유는 매물을 고르는 자산운용 전문가의 안목이 중요하기 때문이다. 그만큼 위험(리스크)이 뒤따른다는 얘기다. 그럼에도 불구하고 국내 금융계에는 수백억, 수천억원을 맡을 수 있는 부동산투자 전문가가 거의 없는 실정이다. 주식형펀드에 대한 체계적인 분석과 달리 과거 수익률에 대한 비교검증 자료도 없다. 맵스자산운용 신봉교 자산운용팀장은 “펀드매니저의 운용 역량이 주식형보다 훨씬 중요한 만큼 신중한 선택이 필요하다.”고 말했다. 한국투자증권 홍성룡 고객자산관리부장은 “부동산펀드는 2년 이상 장기투자하는 편이 낫기 때문에 안정성을 감안해 몇개의 펀드에 나눠 투자해야 한다.”고 충고했다. 자산운용업계 관계자는 “부동산에 대한 인기는 식을 줄을 모른다.”면서 “부동산 투자가 괜찮다고 해도 내년 초에는 펀드의 수익률에 따라 옥석이 가려질 것”이라고 내다봤다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

국내에서 처음으로 중국 부동산에 투자하는 펀드가 등장한다. 장인환 KTB자산운용 사장은 6일 “이달중 200억원 규모의 중국 부동산펀드를 내놓을 예정”이라고 밝혔다. 이 펀드는 상하이 근처 한국 건설사가 시행사로 참여한 아파트 신축공사에 자금을 지원하는 프로젝트 파이낸싱 형태로 운용된다. 최소 투자수익률은 연 12%로 예상하고 있다.

적금식으로 푼돈을 불입해 주식 등에 투자하는 적립식펀드와 보험에 투자개념을 덧붙인 변액유니버셜보험이 인기를 끌고 있다. 한꺼번에 큰 돈을 벌기 위한 금융상품이라기보다는 은행의 낮은 금리를 피해 장기적으로 목돈을 마련하기 위한 상품이어서 대체로 안정성이 높은 편이다. 두 상품 모두 펀드이기 때문에 원금이 손실될 우려도 있다는 점에 유의해야 한다. 인기 상품을 정리한다. ●ING생명 무배당 파워 변액유니버셜보험 펀드식 장기 투자와 보험의 보장 기능을 함께 갖춘 변액유니버셜보험이다. 만 15세에서 65세까지 가입할 수 있으며, 가입금액은 최저 2000만원에서 11억원까지다. 고객의 라이프 스타일에 따라 해약환급금의 50% 범위에서 연 12회까지 중도 인출이 가능하다. 자금사정에 따라 보험료를 더 내고, 덜 낼 수도 있다. 투자성향에 따라 안정형과 수익형 등의 펀드를 선택해 연 12회까지 바꿀 수 있다. 최저 사망보험금을 보장한다. 펀드 운용은 실력을 인정받는 프랭클린템플턴인베스트먼트 등에서 맡는다. ●대한투자증권 i-사랑 적립식펀드 인터넷과 ‘아이사랑’이라는 의미를 함축시켜 상품명을 정했다. 적립식 장기투자의 장점과 인터넷의 편리성 및 저비용성을 가미한 상품이다. 인터넷 판매로 비용이 적게 든다는 의미다. 우량 블루칩에 50%, 국공채 및 우량회사채에 50%를 투자하는 혼합형이다. 연 보수율은 1.2%로 다른 적립식펀드 보수의 절반 수준에 불과하다.‘원클릭펀드 자동매입시스템’을 채택, 펀드 가입과 동시에 은행연결 계좌가 자동으로 부여된다. ●대한생명 다모아유니버셜보험 방카슈랑스 전용으로 입출금이 자유로운 보험이다. 은행 고객의 특성분석을 통해 개발됐으며, 국민은행에서 판매된다. 연 12회까지 보험을 해약하지 않고 은행통장처럼 긴급 자금으로 활용할 수 있다. 추가납입을 통해 수익률을 증대시킬 수도 있다. 가입후 10년이 지나면 평생동안 비과세 혜택을 받는다. 성인은 물론 자녀까지 보상을 받는 가족보험의 기능을 지녔다. 고객 선호도에 따라 상품 종류가 보장형, 자녀형 등으로 다양하다. 월 보험료 100만원 이상의 고객에게는 보험료의 1% 할인 혜택을 준다. ●푸르덴셜투자증권 글로벌부동산펀드 이달 초 판매를 시작한 지 12일만에 1024억원의 폭발적인 판매실적을 보인 신상품이다. 미국 푸르덴셜금융의 부동산전문 운용회사인 PREI가 운용하는 해외 부동산투자 펀드다. 세계 각국의 부동산 증권에 골고루 분산투자하면서 물가상승에 따른 추가 임대수익을 기대할 수 있다. 리츠투자는 부동산시장의 확대와 맞물려 세계적으로 떠오르는 투자다. 환매수수료가 없이 일일 환매가 가능하다는 점도 큰 장점이다. ●교보생명 다사랑유니버셜CI보험 치명적인 질병에 걸렸거나 수술이 필요할 때 보험금의 일부를 미리 지급받아 치료비로 활용하는 CI보험의 장점과 보험료 납입은 물론 적립금의 중도 인출이 자유로운 유니버셜보험의 특징이 결합된 신종 상품이다. 수술을 받을 때 약정된 사망보험금의 최고 80%까지 미리 받는다. 사망시에는 나머지 보험금에 공시이율에 따른 가산보험금을 더한 금액이 유가족에게 지급된다. 선지급 보장기간은 80세까지다. 정해진 월 보험료의 두배까지 더 납입하면 여유자금으로 활용할 수 있다. 만 15세부터 60세까지 가입된다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

외국자본이 우리나라에 있는 빌딩을 매입하는 과정에서 국내 부동산펀드를 앞세워 막대한 시세차익과 함께 세금감면 혜택까지 노리고 있는 것으로 드러났다. 기업을 인수·매각할 때 제3국의 법인을 이용, 막대한 투자수익을 올리고도 세금은 한 푼도 내지 않아 ‘꿩 먹고 알 먹는 식’의 솜씨를 보인 외국자본은 빌딩 매입에서도 국내법의 맹점을 활용한 교묘한 투자기법을 선보여 제2의 편법 논란을 부르고 있다. 20일 자산운용업계에 따르면 부동산경기 침체에도 불구하고 외국계 투자회사들은 국내 몇몇 자산운용사에 ‘사모(私募)단독’의 방법으로 부동산펀드 신설을 의뢰하고 있는 것으로 알려졌다. 부동산펀드를 판매하는 자산운용사 KTB, 한국투자신탁 등은 이같은 주문을 수건씩 접수한 것으로 전해졌다. 사모단독이란 주식이나 부동산 등의 투자자를 모집할 때 30명 미만의 소규모 인원이 투자자로 나서는 사모 형태를 취하면서 투자자가 사실상 1명인 경우를 말한다. 외국자본이 직접 부동산을 매입하지 않고 국내 자산운용사에 자신만을 위한 펀드를 만들도록 주문한 뒤 이를 통해 부동산을 매입하는 투자 방법이다. 외국자본이 국내 자산운용사의 펀드를 이용하면 부동산을 직접 사들일 때와 달리 조세특례제한법에 따라 취득세와 등록세를 합해 매매가격의 4.6%인 거래세를 50% 감면받는 점을 노리고 있다. 이 과정에서 외국자본의 부동산 투자를 대리해 주고 수수료를 챙기는 자산운용사들을 업계에선 ‘비히클(운송수단)’ 또는 ‘껍데기’라고 부른다. 외국자본의 입맛에 맞는 부동산 매물을 찾기가 힘들어서인지, 아직 이런 형태의 펀드가 본격 가동되지 않은 단계여서 펀드 규모 등이 분명하게 드러나지는 않고 있다. 그러나 지난해 6월 국내 법인인 A자산운용사가 ‘아시아넘버원 코리아퍼스트’라는 펀드를 통해 매입한 서울 여의도 한나라당사가 이에 꼭 맞는 대표적 사례로 꼽히고 있다. 이 펀드에 돈을 댄 실제 투자자는 싱가포르 MPI투자회사의 관계사인 ‘ANOF코리아퍼스트 프라이빗’이다. 이 회사는 A자산운용사에 5년 만기 470억원짜리 사모펀드 구성을 주문하고 단독으로 투자했다. 수익률은 10% 안팎으로 예상했다.A사는 437억원에 빌딩을 사들이고 펀드 자산액과 빌딩 매입액의 차액인 33억원은 리모델링 비용 등에 사용했다. 이 과정에서 싱가포르 투자회사의 의뢰를 받은 A자산운용사는 펀드가 직접 세금감면 혜택을 받을 수 없는 점을 감안, 펀드 수탁은행인 AB&암로 서울지점을 통해 명의를 등록, 세금 문제를 해결했다. 취득·등록세 21억원 정도를 감면받은 것으로 추정된다. 정부는 지난해 4월 투자신탁업법을 대체하는 간접자산운용법을 만들어 부동산, 금, 석유 등 펀드투자 대상에 대한 제한을 없앴다. 아울러 부동산 투자시장을 건전하게 양성하고 펀드시장을 활성화하기 위해 국내 자산운용사를 통한 부동산 투자에 조세감면 혜택을 줬다. 그러나 외국자본이 이를 역이용하면서 법개정 취지를 무색케 하고 있다는 지적이다. 외환위기 이후 외국자본이 사들인 빌딩은 론스타의 서울 역삼동 스타타워 등 65개,5조원대 규모로 추산된다. 이 가운데 펀드를 이용해 세금감면까지 노린 예는 한나라당사 이외에 정확히 파악되지 않고 있다. 한국투신운용 관계자는 “시세차익과 세금혜택을 노리는 투자기법은 국내 펀드시장의 치열한 경쟁과 맞물려 앞으로 크게 늘어날 것”이라고 내다봤다. 투기자본감시센터 이정원 운영위원장은 “외국자본이 최근 지방의 돈 될 만한 산업용지에 눈독을 들이고 있다는 제보를 받았다.”면서 “이 과정에서 부동산펀드의 편법 이용이 활개칠 수 있어 실태를 파악한 뒤 제도 보완을 요구하겠다.”고 밝혔다. 금융감독원 관계자는 “이는 세법 관련 문제여서 재정경제부 등 정부 소관”이라고 말했다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

｜도쿄 이춘규특파원｜일본 대도시 일부지역의 부동산 가격이 17년만에 상승세로 돌아섰다.1990년대 거품경제의 붕괴를 초래했던 자산가격 하락세(자산디플레)가 반전될 조짐을 보이고 있다는 해석이 나오고 있다. 그런가 하면 국지적인 지가상승이 5년째 계속되고 있는 통화팽창정책에 의한 과잉 유동성의 영향으로 사모부동산펀드나 부동산투자신탁 등으로 쏠린 투기성 자금이 조장한 ‘제2거품’ 내지 ‘미니거품’이라는 우려가 제기되는 등 제2거품 논란도 일고 있다. 24일 일본 국토교통성 조사에 따르면 지난해 도쿄 도심 긴자의 부동산 가격은 17년만에 처음으로 0.9% 상승했다. 오사카 및 나고야 중심가의 택지가격도 마찬가지로 오름세를 기록했다. 물론 전국평균 지가는 여전히 14년연속 하락세를 이어간 것으로 나타났지만 지난해 일본 전국의 택지가격 하락폭이 2003년의 5.7%에서 4.6%로 줄었고 상업용 부동산가격도 전년의 7.4%보다 낮은 5.6% 하락에 머물렀다. 이에 대해 국토교통성측은 “경기회복에 대한 기대가 높아지면서 도심회귀현상이나 빌딩수요 급증 등이 큰 요인이다. 빌딩투자가들을 모아서 은행금리 보다 높은 수익률의 임대수입을 분배해주는 ‘부동산증권화시장’이 활발해진 것도 요인”이라고 풀이했다. 일본은 1990년대초 거품붕괴와 함께 부동산가격이 최고 80% 이상 곤두박질치면서 기업의 자산가치 하락, 재무건전성 악화, 가계 구매력 약화 등의 부작용을 초래해 13년간에 걸친 장기 침체를 가져온 것으로 전문가들은 보고 있다. 하지만 수년전부터 하락세가 완만해지던 도심지역 지가가 조금이나마 상승세로 돌아서자 국토교통성 일각 등에선 “버블 이후의 경기하락세가 마무리된 것으로 생각하고 있다.”는 기대감을 표시하는 상황까지 됐다. 그런데 아사히·닛케이·산케이·마이니치신문 등은 일제히 제2의 거품 붕괴 가능성을 제기하며 성급한 낙관론을 경계했다. 특히 아사히신문은 전체적으로는 긍정적 전망이 우세하다고 밝히면서도 일본은행의 제로금리와 통화팽창정책 등의 영향으로 투자수익을 노린 투기성자금에 의한 제2거품 붕괴에 대한 우려를 제기했다. 언론들은 정기예금이나 장기국채(2%)보다 높은 수익률(3%) 보장을 강조하는 부동산투자신탁 잔고가 2년 전보다 두 배 늘어난 12조엔(약 120조원)으로 급증하는 등 사모부동산펀드, 해외투자가, 연기금 등이 초저금리시대의 자금운용 수단으로 각광받으면서 일부 지가가 급등했다고 분석했다. taein@seoul.co.kr