이달 말부터 금융감독원 직원들이 고객을 가장해 금융회사가 펀드나 변액보험, 파생상품 등을 제대로 팔고 있는지 단속하는 ‘미스터리 쇼핑’ 제도가 시행된다. 금융감독원은 1일 금융상품의 부실 판매로 인한 소비자 피해를 예방하기 위해 이 제도를 도입한다고 밝혔다.금감원은 이를 통해 금융회사가 상품 특성과 손실 위험을 제대로 설명하며 가입을 권유하는지와 예상 수익률을 부풀리는 사례가 있는지 등을 점검할 계획이다. 2월부터는 위험 회피 목적에 한해 일반투자자에게 장외 파생상품의 거래가 허용되고 금융회사가 이 상품의 설명서에 투자 위험을 표시하는 적색 경고제도가 도입된다.신협과 농·수협 조합,산림조합은 금융상품의 수수료와 연체이율 등을 점포나 인터넷 홈페이지에 자세히 공시해야 한다.보험사들은 보험약관과 보험계약 철회권,개인정보 보호권 등을 고객이 이해하기 쉽게 표기하고 상품설명서의 유의사항에 대해서는 고객의 서명을 받아야 한다. 증권 공모 때는 투자자에게 투자설명서를 미리 줘야 하며 상장기업이 합병이나 영업 양도·양수 등을 할 때 신주 발행이 이뤄지면 유가증권신고서를 금감원에 제출하고 투자설명서도 교부해야 한다. 5월부터는 펀드 판매 자격이 일반 펀드,부동산펀드,파생상품펀드로 나뉘며 해당 자격시험에 합격한 사람만이 판매할 수 있다.이를 위해 3월 중에 부동산펀드와 파생상품펀드의 자격시험이 실시된다. 서민 맞춤대출 서비스인 ‘이지론’에 기존 3개 은행 외에 6개 은행이 추가로 참여해 연 이자율 10%대의 대출 상품을 제공한다.1월에 신한·외환은행이,3월에 부산·대구은행과 농협이,5월에 하나은행이 가세할 예정이다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

서울 반포동에 사는 김모(81세)씨는 지난해 5월 노후자금인 2억 5000만원을 증식하기 위해 인근 P증권을 방문해 지점장과 실무자를 만나 투자의뢰를 했다. 김씨는 “당시 ‘노후자금인 만큼 은행정기예금보다 조금 높은 수준으로 ‘안전하게’ 돈을 굴리고 싶다.”고 말했다. 지점장과 실무자는 이머징마켓펀드에 1억 5000만원, 해외부동산펀드에 5000만원, 주가연계증권(ELS)에 5000만원 분산투자를 유도했다. 지난해 말까지 김씨는 두 차례 지점을 방문해 지점장·차장과 대화를 나눴지만, 손실에 대한 설명은 듣지 못했다. 그러던 중 올 2월 말 지점을 방문해 보니 자신을 상담해준 지점장·차장은 사라지고, 자신의 펀드가 4400만원의 손실이 났음을 발견했다. 수익률은 마이너스 17.6%. 김씨는 “믿고 맡겼는데, 지점장도 사라지고, 완전히 기대와 다른 결과를 얻었다.”고 말했다. 김씨는 “3개월마다 받는다는 펀드 운용보고서를 받은 적도 없고, 지점장이 펀드상품이 원금 손실이 날 수 있다는 이야기도 하지 않았다.”고 말했다. 판매사인 P증권이 상품에 대해 충분히 설명하지 않았고, 이후 관리도 소홀했다는 것이다. 결국 펀드손실을 감내하기 어려운 김씨는 펀드만기를 1년 더 연장하려고 마음 먹었다. 그러나 이번엔 증권사가 연장조건으로 환헤지 비용 2200만원을 추가로 부담하라고 했다. 김씨는 “은퇴했는데 2200만원이란 거액을 구할 수가 없기 때문에, 환매가 불가피하다. 최근 약간 손해를 만회했지만 고스란히 3600만원 손실을 감수해야 한다.”고 울분을 터뜨렸다. 김씨는 간접투자자산운용법 등을 들추면서 손해배상을 준비 중이지만, 쉽지 않다. 펀드 가입시에 증권사가 내놓은 서류에 그냥 자필 서명을 했기 때문이다. 김씨는 “담당자가 서류에 사인만 하면 된다고 해서 읽어보지도 않고 사인을 했는데, 이제 그것이 족쇄가 되고 있다.”고 말했다. 금융감독원에 따르면 2005년부터 지난해까지 증권사를 상대로 한 펀드 분쟁조정 신청 건수 211건 가운데 손해배상 결정이 내려진 사례는 단 한 건도 없는 것으로 나타났다.2004년 7월부터 실행해온 자필서명제도 때문이다. 도입의도는 금융소비자를 보호하기 위해서지만, 결과적으로 불완전 판매를 한 판매사가 빠져나갈 수 있는 근거로 작용하는 것이다. 문소영 김재천기자 symun@seoul.co.kr

내년 1월부터 자산운용협회가 제공하는 ‘펀드코드’만으로 자신이 가입한 펀드의 모든 정보를 일괄 조회할 수 있도록 펀드공시체계가 전면 개편된다. 또 이르면 내달부터 부동산펀드는 부동산 매입과 매각, 자금대여와 회수 등의 내용도 수시로 공시해야 하는 등 비증권펀드들의 수시 공시 항목이 늘어난다. 금융감독원은 5일 펀드 대중화로 ‘1가구 1펀드시대’를 맞아 펀드 수익자들이 쉽고 편리하게 펀드 정보를 활용할 수 있도록 펀드코드를 활성화하는 등 공시체계를 전면 개편한다고 밝혔다. 개편안에 따르면 펀드코드 활성화 방안이 마련돼 이르면 내년 1월부터 펀드 공시 체계가 운용사별 공시 체계에서 펀드별 일괄공시 체계로 바뀐다. 펀드 가입자가 자산운용보고서에 기재된 펀드코드(5자리)만 알면 투자설명서 등의 펀드 정보와 공시내용을 펀드별로 일괄조회할 수 있게 된다. 또 내달부터 주식시장에 상장된 환매금지형펀드(일정 기간 환매가 금지된 펀드)인 부동산펀드 등 비증권펀드들의 수시공시 항목이 늘어난다. 따라서 앞으로 부동산펀드는 부동산 매입·매각, 자금대여·회수, 차주의 채무불이행, 임대료, 공실률 등이 수시 공시 항목에 편입되며 인프라펀드는 배당결정, 투자·매각 결정 등을 공시해야 한다. 특별자산펀드도 자산에 대한 투자 내용과 사업권에서의 자금 회수 등이 수시 공시 항목에 포함되며 이미 판매된 펀드들은 약관 변경을 통해 늘어난 수시 공시 항목을 기재해야 한다.문소영기자 symun@seoul.co.kr

서울역앞 대우센터빌딩(대우건설 소유)이 외국계 투자자금인 모건스탠리 부동산펀드에 국내 빌딩 거래사상 최고가에 팔렸다. 대우건설은 “서울 중구 남대문로 대우센터빌딩을 모건스탠리 부동산펀드에 9600억원에 매각하기로 하고 9일 계약을 체결했다.”고 이날 밝혔다. 이는 지난 2004년 말 론스타가 싱가포르 투자청에 매각한 강남구 역삼동 강남 파이낸스센터(옛 스타타워)의 거래가인 9300억원을 웃도는 것이다. 매각 조건에는 대우센터빌딩 리모델링 공사를 대우건설이 맡고, 앞으로 2년간 대우건설이 빌딩 모든 층에 대한 임대차 계약을 대행해주는 것을 담고 있다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

●국민은행 고품격 ‘WINE 정기예금’고령화에 대비해 중·장년층 고객의 라이프 사이클과 자산운용 스타일에 맞춰 고품격 서비스를 제공한다. 개인고객을 대상으로 가입금액은 1000만원 이상이며, 가입기간은 1년제로 만기 때 해지하지 않으면 자동 연장돼 최장 10년까지 예치할 수 있다. 신규 가입 때 금연 또는 규칙적인 운동을 다짐하거나 건강검진표를 제출하면 각종 우대이율을 제공, 최고 연 5.45%의 이율을 적용받을 수 있다. 분할인출 서비스와 창구송금수수료 면제, 헬스케어 서비스, 창구 수수료 면제, 재테크 상담서비스 등의 혜택도 제공한다.●대신증권 `지구온난화투자 펀드´지구 온난화 문제에 적극 대처하고 이에 필요한 첨단기술을 갖고 있어 고성장이 예상되는 세계적 기업에 투자하는 펀드다. 주식형 펀드라 주식매매차익에 대한 비과세가 가능하며 세계적 환경투자전문기관으로 스위스 취리히에 위치한 자산운용사 SAM이 위탁운용한다.SAM은 지구온난화 완화·적응·대응의 단계로 나눠 그에 해당하는 섹터와 기업에 투자하는 운용철학을 갖고 있다. 환위험을 펀드 내에서 회피하거나 환위험에 노출된 종류 중에서 투자자가 고를 수 있다.●LIG손보 `엘플라워 골드키즈보험´자녀를 적게 낳아 귀하고 특별하게 키우기를 원하는 젊은 부부층을 겨냥한 상품이다. 자녀배상책임 발생시 최고 1억원, 교통상해후유장해시 최고 5000만원을 보장받을 수 있다. 부모가 상해사망이나 고도후유장애시 최대 4억원, 질병사망시 최대 2억원까지 보장한다.YBM시사영어사와 제휴, 해외연수캠프나 유학수속비용 등에서 할인서비스를 받을 수 있다. 연 4% 확정금리를 적용한 저축성보험으로 만기시 환급금이 낸 보험료의 100∼130%로 목적자금으로도 활용이 가능하다.●미래에셋생명 `아시아퍼시픽 부동산 변액연금보험´아시아태평양 지역의 부동산펀드와 리치에 투자하는 변액연금보험이다. 미국·일본·호주 등 선진국의 부동산 투자를 통해 안정적인 수익을 추구하는 한편 중국·베트남 등에 투자, 높은 수익성을 동시에 추구한다. 은퇴자금 마련이라는 변액연금보험 특성에 맞게 부동산에 장기투자하는 상품이다. 실적배당형 상품이지만 원금보장기능을 추가, 해약이나 실효없이 연금개시시점까지 도달하면 원금이상을 보장·지급하도록 설계됐다. 특약을 통해 질병과 재해를 추가로 보장받을 수 있다.

일본에서 ‘러브호텔펀드’가 폭발적인 인기를 끌면서 갈곳이 마땅치 않은 ‘개미 투자자’들의 돈이 몰리고 있다고 금융시장 관계자들이 7일 전했다. 이들은 역외 사모펀드인 MHS 캐피털 파트너스가 몇년 전 러브호텔펀드를 팔아 1천만달러를 조성한 것을 시작으로 주로 개인 투자자들을 겨냥한 유사한 펀드 판매가 확산되고 있다고 전했다. 도쿄 소재 투자그룹 글로벌 파이낸셜 서포트(GFS)의 경우 이달들어 회사의 11번째 러브호텔펀드를 판매하고 있는데 호조를 보이고 있다. 최소 투자액은 50만엔이다. 회사측은 지난 2004년 이후 10개의 러브호텔펀드를 판매해 모두 115억엔을 조성했으며 5년간 운용하면서 연평균 8.4%의 이익을 보장하고 있다. 회사 관계자는 이번에 판매하는 11번째 펀드도 같은 수익성을 보장한다고 강조했다. 일본의 예금 이자는 1%에도 채 못미치는 수준이다. 그는 “개인 투자자가 다른 상품에 투자해 이 정도 수익을 올리는 것이 거의 불가능하다”면서 인기있는 부동산펀드에 개인이 투자하는 것이 힘든 것도 러브호텔펀드 인기를 높이는 또다른 이유라고 설명했다. 대형투자은행인 골드만 삭스와 모건 스탠리 등은 일본에서 골프장과 특급호텔 지분을 인수해 짭짭한 재미를 보고 있다고 이 관계자는 상기시켰다. 시장 관계자들은 일본의 경우 2만7천여개의 러브호텔이 운영되면서 방마다 하루에 손님이 2-3번 바뀌면서 2시간 평균 대실 요금이 3천엔 가량에 불과해 연인과 젊은층 등에 계속 사랑받고 있다면서 러브호텔 연간 매출만도 근 3조엔 규모로 추정된다고 말했다. 그러나 위험도 뒤따라 범죄나 매춘과 연계되는 경우가 왕왕 있으며 이 경우 해당 러브호텔이 문을 닫아 투자한 돈을 날릴 수도 있다고 이들은 지적했다. 이 때문에 기관투자가들이 러브호텔펀드를 외면하는 것이라고 이들은 덧붙였다. 연합뉴스@import'http://intranet.sharptravel.co.kr/INTRANET_COM/worldcup.css';

●한국투자증권, 월드와이드 베트남부동산 특별자산펀드 베트남의 주택과 상업용 건물 등을 개발·분양·임대하는 사업에 투자하는 펀드다. 부동산에 직접 투자하는 것이 아니라 부동산을 개발하는 합자회사 권리에 출자지분 형식으로 투자한다. 지분투자라 기존 부동산펀드의 프로젝트파이낸싱(PF)처럼 대출에 연계된 고정금리를 받는 것이 아니라 수익발생분에 대해 투자비율만큼 수익을 받는다.3년이 지나면 이익금을 배당하고 5년 뒤에는 끝난 사업분에 대해 원금와 이익금을 받는다. 최소가입금액은 300만원이며 만기 이전에 환매가 금지된다. 설립후 90일이 지나면 우리나라 증권선물거래소에 상장되므로 매매를 통해 현금화할 수 있다. ●미래에셋증권, 솔로몬 아시아퍼시픽 컨슈머펀드 아시아태평양 지역 소비관련 분야에 투자한다. 중국·인도 등의 급격한 경제발전으로 도시 인구와 중산층이 늘어남에 따라 아시아의 소비가 아시아의 국내총생산보다 빠르게 성장하고 있다.13개국 통화에 분산투자, 별도 환헤지 없이 환율변동 위험을 줄였다. 미래에셋 홍콩자산운용에서 운용한다. 판매수수료를 가입시 내는 선취형은 선취수수료 1%를 합해 총보수가 연 2.85%이다. 중도환매수수료가 없고 가입한 뒤 1년이 지나면 총보수가 연 1.85%가 된다. 기간보수형은 총보수 연 2.55%이지만 90일 미만 환매시 이익금의 70%를 수수료로 내야 한다. ●대신증권, 부자만들기 일본펀드 장기 불황에서 벗어난 일본에 투자하는 재간접 주식형 펀드다. 간접투자증권에 50% 이상을 투자하고 주가지수펀드(ETF)에 40% 이하, 채권과 유동성 자산에 40% 이하를 투자한다.JP모건, 모건스탠리 등 세계적 운용사의 일본 주식형 펀드 중 성과가 우수한 펀드에 투자한다. 세계적 펀드자문사인 모닝스타가 투자자문을 한다. 환헤지를 통해 환율변동에 따른 위험을 낮췄고 양국 금리차이에 따라 2∼3%의 환헤지 이익도 가능하도록 설계했다. 적립식으로 가입할 수 있고 최소가입금액은 10만원이다. 총보수는 2.84%인데 선취 판매수수료 1%를 뗄 경우 다음 연도에는 1.84%로 줄어든다. 선취 판매수수료를 떼지 않는 것도 있다. 선취 판매수수료 여부와 상관없이 90일 미만 환매시 이익금의 70%를 환매수수료로 내야 한다.

국내 증권사 중 베트남투자에 선도적 역할을 해온 한국투자증권이 이번에는 부동산에 투자하는 펀드를 내놓았다.‘월드와이드베트남부동산특별자산펀드’를 1500억원 규모로 5일부터 판다. 일반 아파트나 주상복합 등 주택이나 호텔·상가 등 상업용 건물, 골프장이나 리조트 등을 개발·분양·임대하는 사업에 투자한다. 부동산 실물에 직접 투자하는 것이 아니라 부동산개발을 시행하는 합자회사의 권리에 출자지분 형식으로 투자한다. 지분투자이기 때문에 기존 부동산펀드의 프로젝트파이낸싱(PF) 방식처럼 대출에 연계된 고정금리를 받는 수익구조가 아니라 수익발생분에 대해 투자비율만큼 수익을 받는다.3년 뒤부터 이익금을 배당하고 5년 뒤에는 끝난 사업분에 대해 원금와 이익금을 받는다. 펀드 최소가입금액은 300만원이며 만기 이전에 환매가 금지된다. 다만 설립후 90일이 지나면 우리나라 증권선물거래소에 상장되므로 매매를 통해 현금화할 수 있다. 총보수는 투자금액의 2.4%며 펀드내에서 환율변동을 헤지한다.

정부의 임대주택법 개정에 대해 대한주택공사가 반발하는 가운데 주공의 경영지원본부장과 기획조정실장이 한꺼번에 대기발령을 받았다. 건설교통부는 주공 임직원을 상대로 임대주택법 개정 반대 문건 작성 경위와 활동내역 등을 조사, 건교부와 주공 간의 갈등도 고조되고 있다. 주공은 13일 이윤재 경영지원본부장과 김성균 기획조정실장을 대기발령했다. 이 본부장은 주공 노동조합이 국회를 상대로 임대주택법 개정 반대 활동을 벌인 데 대해 관리책임을 물은 것으로 알려졌다. 김 실장은 국회 업무 창구 역할을 맡고 있다. 이와 관련, 김동규 노조 수석부위원장은 “건교부가 경영지원본부장과 기획조정실장에 대한 문책을 요구한 데 따라 경질된 것으로 알고 있다.”고 말했다. 정부가 ‘1·31 부동산 대책’에서 부동산펀드를 조성해 비축용 장기임대주택을 연 5만가구씩 공급하기로 하면서 사업시행을 토지공사에 맡기자 주택공사는 이에 강하게 반발해 왔다.이기철기자 chuli@seoul.co.kr

부동산 투자도 소액으로 할 수 있다. 투자자들의 돈을 모아 부동산을 사고, 사들인 부동산에서 얻은 이익(임대료와 매각차익 등)을 투자자에게 나눠주는 부동산투자신탁(REITs·리츠)에 투자하면 된다. 리츠는 보통 사무실, 호텔 등 상업용 빌딩에 투자한다. 주식시장에 상장돼 있어 자금 모집 초기 단계가 아닌 중간에라도 투자가 가능하다. 단, 주식매매 차익과 달라 비과세 혜택은 없다. 부동산에 투자해서 생긴 소득이기 때문이다. 전문가들은 국내 리츠는 유동성이 떨어지고 정부의 부동산 규제 강화로 시장이 침체될 가능성이 높은 만큼 해외 리츠에 관심을 가져볼 것을 권한다. 국내 주식시장에 상장된 리츠는 7개가 있다. 최근 들어 해외 리츠의 수익률이 좋은 것으로 알려지면서 돈이 몰리고 있다. 펀드평가사 제로인에 따르면 지난달 16일 기준으로 설정액 100억원 이상인 국내 운용사의 외국 부동산펀드 수탁액은 1조 7859억원이다. 보름 뒤인 31일 기준으로는 2조 3248억원으로 5425억원이 늘었다. 또 지난달 발표된 해외투자활성화 정책에 따라 외국계 자산운용사가 이달부터 외국에서 만들어진 부동산펀드를 국내에서도 팔 수 있다. ●해외부동산에 투자하는 리츠도 등장 미래에셋자산운용은 지난달 16일부터 3주간 ‘미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산투자회사’를 팔았다. 마감일인 지난 2일까지 몰린 돈은 4317억원이다. 증권거래소에 상장돼 자금이 필요할 경우 유동성을 확보할 수 있고, 해외 대형 부동산에 직접 투자한다는 점에서 관심을 끌었다. 미래에셋은 여러 부동산에 분산투자할 계획이다. 그밖에 몇몇 운용사가 해외 부동산에 직접투자하는 리츠를 준비중이다. 환헤지는 일반적으로 자산운용사에서 알아서 하기 때문에 신경쓸 필요는 없다. 지금까지 나온 공모형 부동산펀드는 대부분 해외 리츠에 투자하는 재간접펀드(펀드오브펀드)이다. 삼성투신운용의 ‘삼성재팬프로퍼티재간접’은 도쿄증권거래소에 상장된 리츠 등 부동산 관련 주식에 투자한다.1월31일 기준 6개월 수익률이 31.4%다. 삼성운용 배현주 해외투자팀 매니저는 “일본 경기회복으로 다른 지역보다 수익률이 좋은 편”이라고 밝혔다. 현재 일본에 투자하는 리츠상품이 전반적으로 수익이 좋다. 이밖에 맥쿼리IMM운용의 ‘맥쿼리IMM아시안리츠재간접클래스A’가 6개월 수익률 32.76%, 한화운용의 ‘한화라살글로벌리츠재간접1B’가 22.35% 등으로 고수익을 거두고 있다. ●운용사를 꼼꼼히 살펴봐야 현재 전 세계에 투자하는 글로벌펀드가 아시아나 일본 등에 투자한 펀드보다는 수익률이 다소 낮다. 그러나 일부 아시아 지역의 경우 시장규모나 질에 비해 지나치게 많은 자금이 투자돼 있어 위험하다는 지적이 많다. 특히 베트남, 캄보디아 등은 국내 자금이 부동산 값을 끌어올린 측면이 강하다. 최근 몇년 사이 아시아의 부동산값이 크게 올랐기 때문에 앞으로는 수익률이 예전만큼 높게 나오지 못할 것이라는 전망도 있다. 부동산투자는 주식투자보다 복잡하다. 부동산을 둘러싼 권리관계가 복잡하고 외국의 경우 그 나라의 제도나 규제 등을 알아야 한다. 이 때문에 전문가들은 운용 노하우가 있고 분산투자가 가능한 글로벌리츠를 권하는 편이다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

오는 2008년부터 2010년까지 3년동안 입주하는 국민임대주택 물량은 모두 23만 6000가구다. 29일 건설교통부에 따르면 정부는 2003년부터 2012년까지 국민임대주택 100만가구 건설을 목표로 임대주택 사업을 추진하고 있다. 올해 입주 물량은 3만 8000가구로 지난해(3만 4500가구)보다 소폭 늘어나지만 내년부터는 입주물량이 대폭 늘어나게 된다. 2008년 입주물량은 올해보다 49%가량 늘어난 5만 6600가구로 추정된다. 2009년에는 8만가구,2010년에는 10만가구에 이른다. 2011년 이후에도 매년 10만가구씩 입주할 수 있을 것으로 예상하고 있다. 국민임대 공급이 지연되는 것은 선분양 방식의 일반 분양아파트와 달리 국민임대는 집을 다 지은 뒤에 입주자를 뽑기 때문이다. 서울은 100% 지은 뒤에 입주자를 모집한다. 경기·인천은 입주 1년 전 대상자를 뽑는다. 정부는 국민임대주택과 별도로 기존 주택을 사들이는 방법으로 임대주택을 늘려나갈 방침이어서 임대주택 물량은 더욱 늘어날 것으로 보인다. 조노영 주택건설팀장은 “다가구 임대는 2007년부터 2012년까지 매년 6500가구씩 공급하고, 부도임대는 올해 1만 2000가구를 시작으로 매년 1만가구 이상씩 확보한다는 방침”이라고 말했다. 정부는 임대주택 공급을 늘리기 위해 부동산펀드 조성 등을 추진하고 있다. 이중 일부는 매입형 임대 재원으로 활용될 수 있을 것으로 보인다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

증권가에는 여성 임원이 4명 있다. 대신증권 이어룡(53) 회장, 삼성증권 이정숙(41) 상무, 한국투자증권 박미경(47) 상무, 미래에셋증권 위민선(39) 이사 등이다. 이 회장은 고 양회문 회장이 세상을 뜨면서 지금 자리에 올랐고, 이정숙 상무는 법무법인에 근무하다 1999년 삼성증권 법무실로 옮겨왔다. 금융기관에 입사, 밑바닥부터 시작해 임원이 된 사람은 박 상무와 위 이사 등 두 사람이다. ●증권가 최연소 30대 여성 임원 이 가운데 위 이사는 지난달 임원 대열에 합류했다. 증권가의 첫 30대 여성 임원이다. 지난 10월 32개 초·중·고등학교의 신·증개축 사업에 참여하는 1439억원의 ‘미래에셋맵스 학교 BTL 사모특별자산투자신탁’ 출시 성공이 가장 큰 힘이 됐다. 이 신탁은 만기가 21년 6개월로 국내에 설정된 펀드 중 운용기간이 가장 길다. 위 이사는 “금융시장에 장기상품 시장이 생긴 것”이라고 평가했다. 위 이사는 우리은행에서 1999년부터 3년간 리츠(REITs·부동산간접투자펀드)를 담당했다. 당시는 리츠라는 용어조차 낯설던 때였지만 그녀는 부동산펀드가 성공할 것이라고 판단, 건설교통부의 리츠제도화팀이 주관하는 공청회 등에 자주 참여했다. 당시 그녀를 눈여겨 본 오용헌 미래에셋증권 상무가 3년간 쉬고 있던 그녀를 발탁한 인연도 여기에서 시작됐다. 대우투자자문에서 사회생활을 시작한 위 이사는 SEI에셋코리아투자자문, 리젠코리아, 우리은행 등을 거쳐 2002년 미국으로 갔다. 미국에서는 해운회사에 다니는 남편과 두 딸을 뒷바라지하는 평범한 가정주부였다. 귀국해서도 1년간 전업주부였으나 다양한 곳에서 일자리를 제의받자 ‘이제는 자리를 잡아야겠구나.’라고 생각, 지난해 7월 미래에셋증권에 입사했다.“최고라는 자만심이나 최고가 아니라는 패배감이 아니라 최고가 될 수 있다는 자신감이 충만한 회사”라는 것이 선택의 이유였다. ●“새 정보는 항상 다른 사람과 공유” 3년간 쉬었던 그녀를 사람들 뇌리에 남게 한 것 중 하나는 미국으로 떠나면서 보낸 인사장이었다. 미국에 간다며 인사할 사람을 헤아려 보니 450명. 모두에게 감사했다는 인사장을 보냈고 이들은 가끔 미국에 있는 위 이사에게 전화하거나 이메일을 보내면서 업무나 시시콜콜한 일상들을 전해줬다. 이들이 미국에 오면 위 이사 집이 거처가 되기도 했다. 임원 승진 인사가 언론에 보도되기 전 그녀는 다시 전화통을 잡았다. 자신이 좋아하는 사람들이 신문·방송을 보고 승진 소식을 알게 해서는 안되겠다는 생각에서다.‘축하해달라.’는 그녀의 솔직한 말에 다들 웃더란다. 그녀는 자신이 알고 있는 정보를 다른 사람과 나누는데 인색하지 않다. 위 이사가 담당하는 사회간접자본(SOC)팀에는 한 사업에 한 파일밖에 없다. 각자 정보를 각자 파일이 아닌 함께 보는 파일에 담아야 한다는 생각에서다. 위 이사는 “정보를 남에게 주면 그 사람이 나보다 더 나아질 거라는 생각은 바보같은 생각”이라고 강조한다. 정보를 남에게 전달해 주는 순간, 다시 한번 생각하고 확인하게 되기 때문에 정보가 더 정확해진다. 남에게 얻은 정보를 자기 것인 양 치장한다 해도 평소 자신의 능력을 아는 윗사람을 속이지는 못한다고 지적했다. 그녀도 때로는 난관에 부딪힌다. 그 순간에도 그녀는 밝은 면을 보려고 애쓴다.“푸념만 하다 보면 그 순간에 잡을 수 있는 것들마저 놓쳐 버린다.”는 이유에서다. 그래서 그녀는 누구에게나 웃는 얼굴이 예쁘다며 사람들에게 힘들어도 웃으라고 강조한다. ■ 위민선 이사는 ▲1986년 성심여대 수학과▲1990년 대우투자자문▲1992년 SEI에셋코리아투자자문▲1998년 리젠코리아▲1999년 우리은행▲2002년 도미▲2005년 7월 미래에셋증권 부동산금융본부 SOC팀장▲2006년 11월 미래에셋증권 이사 글 전경하 사진 류재림기자 lark3@seoul.co.kr

경부고속도로 수원IC를 나서자마자 좌회전해 경희대 수원캠퍼스 방향으로 약 3㎞쯤 달리면 한국에서 가장 큰 규모를 자랑하는 노인 복지시설인 삼성 노블카운티가 한눈에 들어온다.2001년 개원 당시만 해도 주변이 허허벌판이었지만 최근 아파트가 속속 들어서면서 노블카운티는 아파트촌 한 가운데에 놓인 ‘섬’으로 바뀌었다. ●중산층도 입주 노려볼 만 6만 8000평에 540가구가 들어선 노블카운티는 고급 호텔을 연상케 한다. 잘 가꿔진 잔디와 평화로워 보이는 연못이 20층짜리 고층 빌딩 2개와 어우러져 방문객을 맞이한다. 이 곳의 하루는 산책로에서 시작된다. 정원의 단풍 나무들이 마지막 잎새를 떨어뜨리던 1일 아침. 노인들에게는 가장 위험한 환절기임에도 노블카운티의 산책로는 새벽 운동을 나온 입주민들이 내뿜는 열기로 가득 찼다. 다정하게 손을 잡고 산책로를 걸으면서 하루를 설계하는 노부부들, 단지내 텃밭에서 자란 배추, 무를 손질하는 입주민들, 잠자리에서 일어나자마자 사우나로 달려와 땀을 빼는 노인들이 노블카운티의 아침 풍경을 장식한다. 노블카운티는 20년간의 산고 끝에 탄생했다. 정부의 수도권 규제정책, 노인복지 시설에 대한 지역 주민들의 반감 등으로 사업계획서가 여러 차례 반려되다 1996년 9월 첫 삽을 떴다. 하지만 외환위기의 역풍을 맞는 등 우여곡절 끝에 2001년 5월 1차로 270여가구가 입주해 개원했다. 개원 당시에는 5억원에 이르는 보증금이 다소 많다는 의견도 있었지만 최근 부동산 가격의 급등으로 서울이나 수도권의 요지에 30∼40평형대 아파트를 보유한 중산층은 자녀를 출가시킨 뒤 입주를 노려볼 만하다. 안용성 기획마케팅 팀장은 “실제 입주자 500여명 가운데 퇴직 공무원, 교수, 군인 등 연금생활자들의 비중이 부쩍 늘어나고 있는 추세”라고 말했다. ●제2의 인생을 살아가는 입주민들 삼성생명 공익재단이 운영하는 노블카운티는 국내 실버주택중 최고급 시설을 자랑한다. 실내에는 문턱을 없앴고, 복도는 미끄럼 방지 타일이 깔려 있다. 주요 동선에는 핸드레일이 설치됐으며 주방에는 가스레인지 대신 할로겐 레인지가 설치됐다. 방, 거실에는 위급상황에 대비해 호출버튼이 있다. 스포츠와 생활문화센터도 다양한 프로그램을 운영한다. 골프, 당구, 포켓볼, 서예, 컴퓨터, 영어회화는 물론 아쿠아로빅, 합창단, 소림기공 등 동호회가 50여개에 이른다. 매일 세 끼 식사를 제공하고 1주일에 2회 청소와 침구류 세탁도 해주기 때문에 여성 노인들이 가사에서 해방될 수 있는 게 장점이다. 60세 이상 노인들의 거주시설인 만큼 병원과 연계해 운영된다. 내과 외과 등 5개 과목이 개설된 클리닉이 있어 주기적으로 건강검진을 할 수 있다. 입원이 필요하면 연계 협약을 맺은 삼성의료원을 비롯해 분당서울대병원, 아주대병원들을 이용한다. 치매, 중풍 등의 만성질환자를 돌보는 요양시설인 너싱홈에는 가정의학과 전문의를 비롯해 20여명의 간호사가 24시간 입주민들의 건강을 챙기고 있다. 지역주민들과의 교감도 노블카운티측이 신경쓰는 부분이다. 노인들끼리만 어울려 살다 보면 잃기 쉬운 활기를 불어넣기 위해 지역주민의 자녀를 대상으로 어린이집을 운영하고 있다. 스포츠센터와 문화공간도 지역주민들에게 개방한다. 임대로 운영되는 노블카운티는 72평,56평,46평 등 큰 평수도 있지만 대부분 36평형을 선호한다.36평형에 부부가 입주하는 경우 보증금이 4억∼5억원, 월 생활비는 240여만원이 든다.56평형은 임대보증금 5억∼6억원, 월 생활비는 285만원 수준이다. 공동으로 사용하는 공간이 많아 실제 전용면적이 전체 평수의 50∼60%밖에 안 되는 것은 단점이다. 입주자 김성수(72)씨는 “사회에서 만난 친구들보다 이 곳에서 사귄 친구들과 훨씬 친하게 지낸다.”면서 “취미와 생각이 비슷한 사람들이 모여 있어 남을 배려하는 공동체 문화가 자연스럽게 형성되고 있다.”고 말했다. 용인 이종락기자 jrlee@seoul.co.kr ■ 42세 연봉 7000만원 김부장 입주 플랜 서울에 38 평형 아파트 (시세 약 7억원)를 소유하고 있고 대기업에 재직중인 김모(42) 부장은 만 60세에 노블카운티에 입주하는 것을 목표로 은퇴플랜을 세우고자 한다. 노블카운티는 소수 부유층만을 위한 실버타운으로 여겨지고 있지만, 연봉 7000만원 수준인 김 부장도 치밀한 은퇴플랜을 세운다면 그리 실현 불가능한 일이 아니다. 우선 노블카운티의 가장 작은 평형인 36평형의 2인 입주보증금을 4억 5000만원으로 가정하자. 이 금액은 보유 아파트의 전세보증금(현재 시세 약 2억 8000만원)으로는 많이 모자라 55세에 받을 퇴직금을 추가적으로 보태야 한다. 김 부장의 연봉이 7000만원이고 연봉의 상승률이 약 5% 정도여서 55세 퇴직시점에서의 연봉은 1억 3200만원 정도가 될 것이다. 이 때의 퇴직금 예상액은 약 3억 800만원(1억 3200만원÷12개월×근속연수 28년) 정도로 추산된다. 문제는 매년 물가상승률만큼 인상될 것으로 예상되는 월 생활비 납부 부담이다. 현재 2인 기준 월 248만원의 생활비는 물가상승률 4.0%를 가정했을 때 김 부장이 60세가 되는 18년 뒤에는 월 502만원 정도로 상승할 것으로 예상된다. 은퇴 생활의 기간을 20년으로 가정한다면 은퇴 시점부터 매년 6024만원(502만원×12개월)가량을 20년 동안 생활비로 부담해야 한다.60세부터 20년 동안의 생활비를 물가상승률(4.0%)로 조정한 투자수익률(2.8846%)로 할인해 계산하면 은퇴 시점에 약 9억 600만원 정도의 자산을 마련해 놓아야 가능하다. 이제 60세 시점에 9억 600만원을 만들기 위한 플랜을 짜 보자. 지금부터 노블카운티 입주시점인 60세까지 매년 2665만원(매월 약 222만원)의 저축 및 투자가 필요한 것으로 분석된다. 그럼 이를 위한 투자 포트폴리오를 살펴보겠다. 은퇴 전 전·후반기, 은퇴기 등 크게 3단계로 나눈다.1단계인 은퇴 전 전반기에는 적극적인 운용을 통해 높은 수익을 추구하는 전략을 펴야 한다. 기간이 분산되는 분할투자이므로 주식형펀드, 해외주식형펀드, 파생상품펀드 등으로 시장수익률을 초과하는 수익을 추구할 필요가 있다. 2단계인 은퇴 전 후반기에는 어느 정도 종자돈이 마련됐고, 투자의 성과에 따른 수익의 변동이 커지기 때문에 수익 추구보다는 안정적인 위험관리 및 꾸준한 수익을 추구해야 할 단계다. 실물펀드, 인덱스펀드, 혼합형 펀드, 배당주펀드, 변액연금 등을 통해 자산을 키울 것을 추천한다. 3단계인 은퇴기에는 은퇴생활과 함께 자산을 키워나가는 단계이므로 가급적 안전성을 추구하며 고정적인 수익을 창출할 수 있는 금융상품 투자가 적합할 것이다. 부동산펀드, 선박펀드, 즉시연금,ELD,ELS,ELF 등을 통해 운용할 것을 추천한다. ■ 도움말 삼성생명 FP센터 조재영 과장 ■ 입주민들 얘기 들어보니 “친구들이 노블 카운티에 입주한다고 하니까 한달만에 돌아올 줄 알고 아직 송별회도 못했어. 딱 석달만 살아보고 최종 결정하려고 주민등록 주소지도 며칠전에야 옮겼지.” 지난 7월 부산 해운대에서 살던 집을 정리하고 노블카운티에 입주한 이병일(74) 인서란(71) 부부는 자신들의 결정이 옳았다며 흐뭇해 한다. 이씨 부부는 “진작에 입주하지 못한 것을 후회하고 있을 정도”라면서 “이제는 우리 부부를 부러워하는 부산 친구들을 이곳으로 초대해 내가 멋진 송별회 겸 망년회를 열 계획”이라며 만족해 했다. 이씨는 대구에서 건설업을 운영하다가 98년 외환위기 때 사업을 정리하고 80세까지 노후설계를 짰다. 가족 몰래 유서도 써놓고 2남 2녀의 자식들에게 대강 재산 분배도 해 놓은 뒤 부산 해운대 앞 바다가 바라다 보이는 아파트에서 여생을 보내려 했다. 그러다가 우연히 인터넷에서 노블카운티의 시설을 발견하고 몇 차례 방문해 게이트 하우스에 묵어보는 등 고민을 거듭한 끝에 입주를 결정했다. 부인 인씨는 “하루가 얼마나 빨리 지나가는 줄 모른다.”면서 “가족들을 위한 빨래와 청소, 밥짓기 등 가사에서 완전히 해방된 게 무엇보다 기쁘다.”며 환하게 웃었다. 인씨는 50여개 동호회중에서 배드민턴, 포켓볼, 에어로빅, 수영 등의 스케줄을 소화하며 이 곳이 ‘여성의 천국’임을 실감하고 있다고 털어놓는다. 지난 2002년 입주한 김성수(72) 김종애(70) 부부도 노블카운티의 생활에 만족감을 표시했다. 부인 김씨는 “이제는 이 곳을 떠나 밖에서 생활한다는 것은 상상할 수도 없게 됐다.”면서 “최근 부쩍 늙어버린 친구들과는 달리 4년 전보다 오히려 더 건강해 진 내 자신을 느낀다.”고 말했다. 압구정동 현대아파트 62평에 살다가 분당을 거쳐 노블 카운티에 입주한 김씨 부부는 “요즘 아파트 가격이 천정부지로 올라 압구정동 아파트를 지금까지 보유했으면 아마 15억원은 더 벌었을 것”이라면서 “그러나 돈을 잃은 대신 돈보다 몇배나 중요한 건강을 유지하게 돼 전혀 후회하지 않는다.”며 활짝 웃었다. 이종락기자 jrlee@seoul.co.kr

｜두바이 류찬희특파원｜두바이 공항에서 시내를 거쳐 아부다비를 잇는 고속도로 양 옆은 타워크레인이 빼곡히 들어서 시야를 가릴 정도다. 세계 타워크레인의 10%가 이곳에 몰려있다고 할 정도로 개발붐이 불고 있다. 고층 건물이 들어서는 이곳을 ‘비즈니스 베이’라고 부른다. 한국 건설업체들이 맹위를 떨치는 곳이기도 하다. 세계 최고층 빌딩을 짓는 삼성건설 외에 성원건설과 반도건설도 세계적인 부동산 개발업체들과 어깨를 겨루면서 두바이 스카이라인을 바꾸고 있다. ●성원, 상떼빌 명성 두바이에 전파 성원건설은 비즈니스 베이 경제특구와 컬처빌리지 개발특구 등 2곳에서 주상복합 및 일반 아파트 개발사업을 벌이고 있다. 비즈니스베이 상떼빌은 24층짜리으로 아파트 195가구로 이뤄졌다.20평대부터 74평대까지 다양하다. 펜트하우스(220평대) 2가구도 있다. 터파기를 시작하고 두바이와 국내에 각각 홍보관을 만들었다. 국내에서 20%를 분양했는데 며칠 만에 다 팔릴 정도를 인기를 끌었다. 현지에선 이달 중순 분양을 시작한다. 값은 평당 1100만∼1300만원으로 책정했다. 이 건물은 조감도만 보아도 눈에 띄는 작품이다. 이중 나선형 구조의 예술 작품이다. 고층은 나선형 구조인데 단지 전면에 자리잡은 대형 호수를 바라볼 수 있도록 호수쪽으로 건물 방향을 휘게 설계했다. 낮은 층의 곡면은 반대 방향으로 휘어져 단지 측면의 소형 호수를 바라볼 수 있는 건물이다. 아파트 내부에는 최첨단 네트워크 시스템이 들어선다. 이은원 차장은 “세계 유명 건물과 어깨를 겨루는데 손색이 없을 정도로 아름다운 건물”이라며 “한국의 상떼빌 인기를 두바이에 옮겨놓을 만한 사업”이라고 자랑했다. 컬처빌리지는 알 자다프지역에 들어선다. 아파트와 상업용이 함께 들어서는 복합건물이다.35층 규모로 332가구가 지어진다. 설계 진행 중이라서 다소 변동이 생길 수 있다.20평대부터 53평대까지 다양하다. 오피스는 내년 초 분양,2009년 입주 예정이다. ●반도 유보라,‘두바이 열풍´ 선도 반도건설도 두바이에 주상복합 아파트를 개발한다. 건축 면적이 여의도 63빌딩보다 넓다. 지난 4월 프로퍼티스사와 4억달러(약 4000억원) 규모의 비즈니스 베이 부지매수 및 개발사업 계약을 체결하고, 영국계 건축회사 에이다스(AEDAS)를 설계사로 선정하는 등 사업이 빨리 진척됐다. 인기도 대단하다. 오피스 빌딩 1개동과 주상복합아파트 1개동을 짓는다. 국내 투자자인 마이다스부동산펀드가 57층짜리 ‘유보라 비즈니스타워’ 오피스를 착공도 하기 전에 사들였다.16층짜리인 주상복합아파트 유보라 레지던스는 국내 판매 첫날 무려 85%가 팔리면서 ‘두바이 열풍’을 이끌고 있다. 평형은 전용 면적 20∼60평형대다. 분양가는 평당 1000만∼1400만원선. 분양가의 60∼70%를 현지 금융권의 모기지론이 가능토록 했다. 유비쿼터스 건물이다. 평면 및 인테리어 등은 현지 주거 문화를 고려했다. 반도건설은 두바이 중심가에 권홍사 회장과 현지 관계자들이 참석한 가운데 홍보관을 열었다. 이곳에 진출한 많은 나라 주재원들이 다녀갈 정도로 인기를 끌고 있다. 국내 투자자들을 대신해 매매, 임대 등을 관리해주는 별도의 부동산자산관리 회사도 만들었다. chani@seoul.co.kr

최근 몇년간의 사상 유례없는 저금리는 세계적인 집값 폭등이라는 결과를 낳았다. 부동산 버블은 한국만의 문제가 아니지만 이를 해결해 나가는 방식은 각기 다르다. 최근 국내 부동산 쟁점을 중심으로 각국에서 벌어지는 집값 전쟁의 실태와 대처방안을 긴급 진단한다. ■ 미국-주택 실수요자에게 양도세 감면 혜택 ｜워싱턴 이도운특파원｜미국도 2000년 이후 전국적으로 집값이 크게 올랐다. 특히 로스앤젤레스의 경우 평균 주택 판매가격이 2001년 24만달러(약 2억 300만원)에서 지난해 51만 7500달러로 두배 넘게 오르는 등 캘리포니아와 플로리다, 네바다, 버지니아 등에서 급격한 집값 상승 현상이 나타났다. 미국의 주택가격 상승은 다른 나라들과 마찬가지로 사상 유례 없는 저금리로 유동성 과잉 현상이 나타났기 때문이다. 그러나 미국의 집값은 올해 들어 하락세를 타기 시작해 9월부터 본격적으로 떨어져 일부에서는 폭락 사태를 우려하는 목소리도 나오고 있다. 전미부동산업협회(NAR)는 내년에도 미 주택시장은 안정세를 유지할 것으로 예측했다. 올해 들어 주택 시장이 가라앉은 가장 중요한 이유는 금리의 인상이다.FRB는 지난 2004년 6월부터 올해 6월까지 2년간 연방기금 금리를 17차례에 걸쳐 0.25%포인트씩 5.25%까지 인상했다.FRB의 금리 인상이 집값을 잡기 위한 것은 아니었지만 결과적으로 주택 수요를 줄여 집값을 하락시킨 것이다. 버지니아 주에서 부동산업을 하는 김은주씨는 “지난 2000년 이후 워싱턴에서 가까운 버지니아 북부의 주택가격은 최저 30%에서 최고 100%까지 올랐다가 최근들어 급격히 떨어지는 추세”라고 말했다. 주택가격이 오를 때 주택건설업자들이 공급을 크게 늘린 것도 집값 하락의 중요한 요인이었다.NAR에 따르면 2000년 157만가구였던 미국의 연간 주택 착공 물량은 지난해에 200만가구를 넘어섰다. 미국에서는 주택 실수요자들에게는 다양한 양도세 감면 혜택을 주고 있다. 주택을 5년 이상 보유하고 2년 이상 실거주한 부부에게는 50만달러(5억원 정도)까지 양도세 감면 혜택을 주고 있다. dawn@seoul.co.kr ■ 중국-‘팡누<집의 노예>’ 신드롬… 국민주택 70% 의무화 ｜베이징 이지운특파원｜14일 중국 국가발전개혁위원회(NDRC)와 국가통계국(NBS)의 공동 발표 자료에 따르면 중국 주요 70개 도시의 10월 신규 주택 가격은 지난해 같은 기간보다 6.6% 상승했다. 베이징은 10.7%로 전국 1위였다. 중국 언론은 이에 대해 “지난 3년간 계속되고 있는 정부의 부동산대책을 무색케 하고 있다.”는 반응을 보였다. 부동산 전문가들은 “부동산 가격은 지속적으로 상승하고 있으며 이같은 현상은 장기간 지속될 것”이라고 입을 모은다. 이같은 현상은 “‘반드시 더 오른다.’는 부동산 가격에 대한 확고한 ‘믿음’에서 비롯된다.”고 전문가들은 진단했다. 시장을 주도하고 있는 부동산 개발상들이 1차,2차,3차 분양을 진행할 때마다 매번 분양가를 30% 이상씩 올려도 아파트가 날개 돋친듯 팔리는 이유다. 중국의 공실률은 26%를 초과한다. 수요·공급자간 생각의 일치가 ‘부동산 불패’에 대한 신념을 만들어내고 있는 셈이다. 게다가 분양방법은 한국보다 자율화돼 있어 부동산 개발상들의 ‘활동 공간’이 그만큼 넓다. 개발상이 층별·향별로 얼마든지 가격을 따로 책정해 팔 수가 있고,8층 같은 로열층은 가격이 오를 때를 기다렸다가 분양할 수도 있다. 최근 조사에 따르면, 부동산 대출 상환금액이 월 소득의 50% 이상인 주택 구입자가 10명 중 3명꼴이다.‘팡누(房奴·집의 노예)’라는 말이 생겨났을 정도로 심각한 상황이다. 중국 정부는 ‘외국인의 부동산 매입 제한’ 등 극단적인 정책 수단을 내놓았다. 지난 6월 이후 신규 허가 및 착공되는 분양 아파트에 대해 90㎡ 이하 규모의 국민주택을 70% 이상 짓도록 의무화했다. jj@seoul.co.kr ■ 일본-집 소유개념 사라져… 자가 거주율 40% ｜도쿄 이춘규특파원｜일본은 1980년대 부동산 거품이 현재는 최고가의 20% 안팎까지 꺼져버렸다. 도쿄·나고야·오사카 등 3대 도시권 일부가 올해 16년만에 겨우 미미한 상승세로 반전됐다지만 대세는 아니다.90% 이상의 지역은 아직도 지가하락이 계속되고 있다.1984년부터 90년까지 일본의 연평균 지가상승률은 27.7%에 달했다. 일본 정부는 이에 대응해 80년대 말 토지거래허가제도 강화, 양도세 중과세 등 규제정책을 가동했다.90년 ‘부동산관련융자 총량규제’까지 실시되자 부동산거품은 꺼지기 시작했다. 이후 일본 6대 도시 지가는 91∼98년 중 연평균 16.4% 하락했다.90년 100원짜리 땅값이 최근엔 20원 안팎까지 폭락한 셈이다. 일본은 특히 거품붕괴와 95년 고베지진을 계기로 “집은 재산이 아니라 사는 곳”으로 인식이 많이 바뀌었다는 것이 전문가들의 설명이다. 집을 갖는 것은 위험하다는 인식이 젊은층을 중심으로 확산되고 있다는 것이다. 직장에 가기 편하고, 쇼핑이나 교육, 문화생활을 누리기 좋은 곳이 인기가 있게 됐고 이로 인해 젊은층을 중심으로 도심회귀현상이 일어나고 있다. 자택보유율도 낮아 도쿄의 경우 자가거주율은 40%선에 그친다. 일본은 부동산시장이 빙하기에서 벗어나지 못하자 ‘장기차지법’ 등 각종 부동산 활성화 대책을 5년 전부터 가동했다. 맨션을 지을 수 있는 넓은 땅을 50년동안 빌릴 수 있게 하고, 사설 부동산펀드의 설립도 쉽게 했다. 분양제도는 선·후분양의 중간을 택했다. 분양가는 자율화돼 있으며, 땅을 제외하고 건물만 분양하는 경우가 많다. 싸게 집을 공급하기 위해서다. 세금제도는 매우 복잡하지만 실수요자는 철저히 보호하는 것이 대원칙이다. 거래세는 낮은 편이다. taein@seoul.co.kr ■ 프랑스-佛 공공임대 알짜땅에 건설… 슬림화 차단 ｜파리 이종수특파원｜경제지 이코노미스트와 프랑스 통계청 등의 자료에 따르면 영국의 집값은 올 9월 현재 6.6%가 올라 지난해 같은 기간의 6.3%보다 조금 상승했다. 프랑스는 올 1·4분기 기준으로 14.3% 올랐다. 최근 10년 동안 정체·하락 상태였던 독일도 소폭 상승세로 돌아섰다. 주택에 대한 인식은 나라마다 다르다. 영국은 지난 2000년 기술주 거품 붕괴와 연금시스템에 대한 불신이 커지면서 자산 증식 수단으로 떠올랐다. 프랑스인들에겐 ‘주거용’이라는 게 일반적인 평가다. 집값 상승의 원인으로는 미국의 연방준비제도이사회(FRB)와 유럽연합중앙은행(ECB) 등이 주도한 저금리 정책을 공통적으로 꼽는다. 가격변동 사이클에 따른 인상, 수요·공급 불균형도 원인으로 제기된다. 집값 상승을 막기 위해 나라별로 다양한 정책을 실시한다. 영국은 2003년 11월5일 정책금리를 0.25%포인트 인상한 것을 비롯,9개월 동안 5차례에 걸쳐 15.4%까지 인상했다. 금리인상은 한동안 효과를 거두었으나 최근엔 역부족이라는 분석도 나온다. 프랑스 등 대부분의 유럽연합(EU) 소속 국가들의 통화정책은 ECB가 관리한다. 따라서 프랑스는 금리 인상 대신에 서민용 공공임대주택 확충에 주력하고 있다. 전국 800개 기관이 400만호의 임대주택을 관리하는데, 매년 1500호를 건설·매입한다. 파리의 경우 1차 주거지 116만호 가운데 16%가 임대주택이다. 임대주택이 슬럼화되는 후유증을 막기 위해 최근에는 주거환경이 좋은 곳에 건설하는 등 특혜를 준다. 파리는 임대주택 90%가 시내에 있다. vielee@seoul.co.kr

부동산에 투자하지만 큰 돈이 필요하지 않고 전문가들이 수익성을 검증했다는 점에서 부동산 펀드에 대한 관심이 많아지고 있다. 부동산 펀드에도 고정수입이 보장되는 임대형과 대출형, 위험부담은 어느 정도 있지만 투자수익률이 높은 경매형과 개발형 등이 있다. 노후에 안정적인 수익원을 원한다면 임대형과 대출형이, 공격적인 투자를 원한다면 경매형이나 개발형이 알맞은 편이다. 최근 인기를 끌고 있는 해외 부동산 펀드는 임대형이나 이를 약간 변형한 형태가 주를 이루고 있다. 유명한 부동산펀드에 투자하는 재간접펀드 형태로 안전성을 높인 것도 특징이다. ●투자 성향에 따라 골라야 임대형에는 건물값 변동에 상관없이 임대료를 받는 유형과 건물을 사들여 임대료를 받은 뒤 건물을 팔 때 시세차익도 얻는 두가지 형태가 있다. 국내 상가 운영이 임대형의 기본 형태가 많은 편이다. 한화투자신탁운용이 팔고 있는 한화라살글로벌리츠재간접1은 건물을 사들여 임대수익을 얻고 건물 매각시에 시세차익도 얻는 형태로 구성돼 있다. 지난 3개월간 수익률이 11%에 달해 인기를 끌고 있다. 대출형은 투자금액 이상의 부동산이나 현금을 담보를 잡고 확정금리로 대출해 주는 형태다. 서울자산운용(옛 한일투자신탁운용)이 지난해에 판 드림모아사모부동산펀드는 인천시 경서지구 우정에쉐르 아파트에 200억원을 연 7.3%로 대출해줬다. KTB자산운용의 차이나 사모부동산투자신탁은 중국 곤산시에서 아파트개발사업을 하는 우림곤산유한회사에 연 9.5%의 이자를 적용해 200억원을 빌려줬다. 개발형은 현재까지는 기관투자가를 중심으로 만들어지고 있다. 한화증권 갤러리아 지점 정종인 차장은 “부동산펀드가 활성화되고 자본시장통합법이 실행되면 증권사 지점별로 개인을 상대로 한 부동산 개발형 펀드가 많이 나올 것”이라고 전망했다. 법원경매나 공매에 참가해 좋은 부동산을 낙찰받은 뒤 임대나 매각차익을 얻는 경매형은 아직 활성화가 되지 않은 상태다. 지난해 현대와이즈자산운용사에서 1500억원 상당의 공모펀드가 나온 적이 있다. ●해외 상업용 부동산투자는 견고 전세계 부동산 거품 붕괴론이 나오고 있지만 미국 뉴욕이나 일본 도쿄의 상업용 부동산은 여전히 견고한 상승세를 이어가는 편이다. 집값이 떨어져도 상권이 유지되고 경기가 크게 침체하지 않는 한 사무실의 공실률이 크게 떨어지지 않기 때문이다. 특히 경기회복 기조가 뚜렷하게 나타나는 일본 부동산 시장에 투자하는 펀드가 최근 인기다. 삼성투신운용의 J리츠종류형재간접, 한화투신운용의 J리츠재간접1 등이 그렇다. 지난 6개월간 수익률이 각각 0.87%,0.93%로 높은 운용 수익률을 보이고 있다. ●유동성과 상품 정보는 다소 부족 부동산펀드는 투자 기간이 최소 1년 이상으로 비교적 길다. 투자 수익률이 높은 개발형 펀드는 부지 매입, 건물 건축 등의 기간까지 고려하면 투자 기간이 5∼7년 걸린다. 따라서 오랫동안 돈이 묶이는 것이 불편하다면 리츠상품에 투자하는 것도 방법이다. 리츠는 부동산에 투자하는 주식회사에 투자하는 상품이다. 해당 주식회사의 주식을 사고 파는 형태이기 때문에 유동성을 확보할 수 있다. 해외부동산펀드 대부분이 리츠 형태이다. 또 부동산펀드는 환매를 신청할 경우 다른 펀드에 비해 기간이 오래 걸린다. 일반적으로는 영업시간 전에 환매를 신청하면 4일 후에 받지만 부동산펀드는 6일 정도 걸린다. 해외부동산펀드는 기간이 더 걸릴 수 있으므로 가입시 확인이 필요하다. 부동산펀드는 30인 이하 투자자들을 상대로 한 사모펀드가 많은 편이다. 주로 거래하는 증권사에 부동산펀드에 관심이 많다는 사실을 미리 알려둘 필요가 있다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

8·31부동산정책이 시행된 지 1년이 지났다. 정부는 부동산시장이 안정세라고 발표했다. 그러나 우려의 목소리가 더 크다. 특히 주택 건설업과 부동산서비스업 종사자들은 붕괴 직전이라며 보완책을 요구하고 있다. 서울과 일부 수도권지역을 제외한 지방 부동산 시장의 충격은 더욱 크다. 이렇게 보면 정책 효과는 단단히 본 셈이다. 하지만 무차별적 정책으로 시장을 죽이는 결과를 초래하는 것은 곤란하다. 부동산시장도 하나의 살아있는 유기체다. 시장을 살리면서 정책의 실효를 거두려면 무엇이 필요한가. 우선, 부동산정책의 일관성과 지속성이 절실하다. 참여정부 출범 이후 수많은 정책이 발표·변경되면서 정책의 신뢰성에 의문이 제기된 바 있다. 그러나 8·31대책의 후속인 3·30대책이 나오면서 정부의 정책이 바뀌지 않을 것이란 신뢰를 주었고 이에 따라 집값 상승률이 무뎌진 것으로 나타났다. 둘째, 부동산시장에 대한 정보의 체계화다. 최근 일부 지역의 실거래가격이 공개됐다. 이에 따라 시장이 잠시 혼란을 겪는 듯 보이지만 이는 거래 침체기 현상이지, 실거래가 공개 탓이 아니다. 앞으로 실거래가 공개 범위를 최대한 늘려 시장을 유리알처럼 들여다볼 수 있게 하는 한편 이를 시장동향 파악의 기초로 삼아야 한다. 셋째, 주택정책 기조의 전환이다. 우리나라는 1960년대 이후 ‘자가소유촉진정책’을 유지해 왔다. 이 정책은 ‘주택은 소유가 최선’이란 점을 강조한 것이다. 그러나 참여정부에선 주택을 ‘소유’가 아닌 ‘사용’의 개념으로 끌고 나간다는 방침이다. 중대형 등 임대 주택을 늘려 주거비 부담을 완화한다는 게 골자다. 그러나 재원 조달 문제도 함께 고려해야 한다. 넷째, 부동산 투자상품의 다양화다. 부동산증권화나 부동산펀드를 활성화해 부동자금을 건전한 투자상품에 투자할 수 있는 여건을 제공해야 한다. 또 다주택 보유자들에 대한 중과세 조치도 중요하지만, 이들을 임대주택 사업자로 양성할 수 있는 제도적 뒷받침도 필요하다. 임대주택사업이 건전한 부동산투자의 하나로 자리잡고, 사적 임대주택시장의 확대에도 기여할 것으로 생각된다. 다섯째, 행정구역 단위별 주택종합계획이 필요하다. 건교부가 장기주택종합계획(2003∼2012년)을 만들어 거시적인 계획을 세우는 것도 중요하지만, 각 행정구역 단위별로 매분기·매년 단위의 구체적인 주택통계의 작성이 절실하다. 여기에는 인구의 변동·기존 재고·신규 공급·멸실 규모·증개축 현황, 장래 주택수요의 단계별 예측 등을 담도록 한다. 이는 지역내 인·허가 조절, 주거의 양적·질적 관리는 물론, 주택의 공급부족으로 인한 급격한 가격상승 등에 대비할 수 있어 주택가격 안정효과를 거둘 수 있다. 마지막으로, 서울·수도권과 지방에 각각 다른 부동산정책을 수립, 대응해야 한다. 지방 시장은 마비 상태다. 일부 지방 도시의 경우 혁신도시, 기업도시, 각종 법률에 의한 특구지정 등 여파로 지가가 상승한 것은 사실이다. 하지만, 지역내 수요의 절대적 부족과 각종 규제로 인한 주택수요 억제로 주택 미분양의 속출과 지역경제의 마비가 초래되고 있다. 서울·수도권과 다른 정책으로 대응해야 한다. 종부세·개발부담금 강화, 실거래가 공개 등의 정책은 방향을 제대로 잡은 듯하다. 그러나 지속적인 추진과 보완이 따라줘야 ‘집값은 못 잡고 시장만 잡았다.’는 비난을 면할 수 있을 것이다. 장희순 강원대 부동산학과 교수

부동산 경기 침체에도 불구하고 부동산펀드들이 높은 인기를 얻고 있다. 증권사와 자산운용사들은 앞다투어 부동산 펀드들을 출시해 투자처를 찾지 못하고 있는 투자자들을 유치하는 데 적극적이다. 올해 상반기 자산유동화증권(ABS)시장의 전반적인 침체 속에서도 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) ABS의 발행 규모는 오히려 급증, 잠재해 있는 부동산 시장의 열기를 반영했다. 부동산펀드는 정부의 강력한 부동산 투기억제 정책으로 한동안 자취를 감췄다. 하지만 최근들어 부동산에 직접 투자하는 펀드를 비롯해 부동산 관련 유가증권에 투자하는 펀드들이 연이어 출시, 투자자 유치에 열을 올리고 있다. 대한투자증권은 지난달 27일 세계 주요 증시에 상장된 부동산 관련 유가증권에 투자하는 ‘피델리티 글로벌 부동산증권’ 펀드를 내놨다. 이 펀드는 소액 투자만으로 세계 부동산 증권에 분산 투자하는 효과를 얻을 수 있고 환매 수수료가 없는 게 장점이다. 미래에셋맵스자산운용은 최근 중국 상하이 푸동지구 메이위안가에서 공사 중인 허성국제빌딩의 지분 100%를 인수했다. 미래에셋맵스자산운용은 이 빌딩을 기초자산으로 첫 해외부동산 실물형펀드를 선보일 예정이다. KTB자산운용은 지난달 총 사업비 300억원 규모의 서울 구로동 오피스빌딩 개발사업에 170억원을 투자했다. 의정부 아파트 개발에도 100억원 규모의 부동산펀드를 출시했다. 마이에셋자산운용은 제주도 콘도에 투자하는 1000억원 규모의 부동산펀드를 내놓을 예정이다. 동양투신운용도 서울 서초동 남부터미널 재건축 사업에 투자하는 펀드를 이르면 이달안에 내놓을 계획이다. 부동산펀드는 연 7∼8%의 안정적인 수익을 올리면서 증시 조정기에 대안투자처로써 매력이 높아지면서 출시가 잇따르고 있다. 올 상반기 부동산 프로젝트파이낸싱 자산유동화증권(ABS) 발행 규모도 4조원을 넘어섰다. 2일 금융감독원의 ‘2006년 상반기 ABS발행실적 분석’자료에 따르면, 올해 ABS 발행총액은 10조 9000억원으로 전년 동기대비 23.4% 감소했다. 그러나 부동산 PF 발행액은 4조 1741억원으로 지난해 같은 기간의 2조 382억원보다 2배 이상 늘었다. 이는 지난해 전체 발행 규모 4조 8760억원에 육박하는 수치다. 발행건수도 지난해 상반기 44건에서 올해 상반기에는 61건으로 증가했다. 이로 인해 신용등급 BBB급 사채 발행이 늘어났으며, 만기도 단기화되는 양상을 보였다. 업계 전문가들은 금감원이 부동산 경기 위축으로 부동산을 담보로 한 ABS 시장이 위험해질 것을 우려해 발행 조건을 까다롭게 규제하고 있어 ABS 시장이 위축되자 투자매력이 높은 부동산이 펀드로 몰리고 있는 것으로 분석한다. 장인환 KTB 자산운용 대표이사는 “부동산 직접투자의 시기는 끝났다.”면서 “앞으로 부동산 투자수익률은 은행금리 수준에 미치기 힘들어 세법상 사모펀드를 통한 부동산펀드 투자로 훨씬 더 큰 수익이 가능할 것”이라고 전망했다. 장 대표는 가령 1000억원짜리 건물을 혼자 구입하면 양도세, 거래세 등 부동산 관련 세금납부로 부담이 큰 반면 개인 몇몇이 돈을 갹출, 펀드를 조성해 건물을 매입하면 세금이 줄어들어 세제 부문에서 자유롭다는 점에서 돈들이 부동산펀드로 몰릴 것으로 예상했다. 그러나 금감원 관계자는 “하반기에는 부동산 PF ABS가 부동산 경기 하락 등으로 인해 대폭 감소할 가능성이 높다.”며 상반된 전망을 했다. 이종락기자 jrlee@seoul.co.kr

안정된 중산층이라면 ‘내집 마련’과 ‘금융 투자’라는 두마리 토끼를 함께 잡고 싶어한다. 부동산은 안정적 기반을 주고 금융 투자는 더 많은 수익을 안겨준다. 따라서 우선순위를 정해 재테크→집마련→재테크→더 큰 집마련 등 단계를 밟아가는 게 바람직하다. 중간에 창업을 생각해 볼 수도 있다. 사례별로 전문가들의 조언을 받아 재테크 전략을 재설계했다. ●대출을 끼고 아파트 구입하면 A씨는 주택담보대출, 마이너스 대출, 예금담보대출 등을 총동원해 30평대 아파트를 구입했다. 이에 따라 매월 원리금과 이자 부담은 191만원이나 된다. 주택담보대출의 원리금 상환액 158만원과 함께 청약예금 담보대출, 장기주택마련대출, 마이너스 대출의 이자를 물고 있다. 높은 이자를 물면서 갈수록 불어나는 빚을 놔두고 다른 금융상품을 추가로 드는 것은 절대 피해야 할 재테크의 기본 원칙. 따라서 이자율이 높은 마이너스 대출을 우선적으로 갚아야 한다. 당장 해지해도 큰 불이익이 없는 금융상품은 과감하게 깨야 한다. 소액투자를 한 거치식 펀드가 2종 이상이라면 한개만 놔두고 모두 해약한다. 구조가 비슷한 적립식펀드도 환매해서 통합관리를 하도록 한다. 다만 거치식과 달리 적립식은 월 지출부담이 적고, 연 수익률이 10∼15% 수준을 유지하고 있다면 굳이 해지할 필요는 없다. 교육보험과 여행적금도 깨서 마이너스 대출을 갚는다. 변액유니버설보험과 연금보험도 아무거나 한 보험만 유지하는 게 좋다. 장기주택마련저축은 3년 미만에 중도해약하면 세액이 추징되므로 이후에 해약할 것을 권한다. ●아파트 판 돈으로 재테크 B씨는 살고 있는 아파트와 별도로 시가 5억원에 이르는 재건축 아파트의 분양권을 갖고 있다. 정부 부동산정책 등이 마음이 걸려 재건축 아파트를 포기하기로 했다. 아파트 양도에 따라 여유자금 3억원이 생겼다. 유망하다고 여겼던 아파트를 포기한 만큼 적극적으로 수익을 추구하기로 했다. 우선 국내 거치식·성장형 주식펀드에 7000만원을 투자한다. 연말이 다가오는 만큼 배당주 펀드에 5000만원을 몰아주었다. 분산투자를 위해 해외 뮤추얼펀드에 3000만원을 투자했다. 또 부동산펀드도 5000만원을 넣었다. 아울러 단기간에 쏠쏠한 수익을 내는 특판예금에 1억원을 나눠 투자했다. 기본적인 자산배분은 고위험, 중위험, 저위험에 따라 ‘50:30:20’ 비율을 맞췄다. 공격성이 강한 주식펀드에 집중을 했으나 지금은 주가 조정기인 만큼 남의 말만 믿고 몰아치기를 자제하고 분산투자를 했다. 급히 쓸 돈을 준비하기 위해 저축예금 2000만원 가운데 1000만원을 수시입출금이 가능한 머니마켓펀드(MMF)로 유지하기로 했다. 사망과 상해를 당하는 경우보다 몹쓸 병에 걸리는 경우가 더 흔한 만큼 치명적질병(CI) 보험을 새로 들면 좋다. ●창업과 집 마련 목표 분명히 창업을 염두에 두고 있는 젊은 세대라면 창업과 집 마련 가운데 먼저 이룰 목표를 분명히 잡아야 한다. 돈을 모으는 과정이 처음부터 전혀 다르기 때문이다.2년후 창업자금 5000만원을 목표로 잡고 예금 2500만원을 갖고 있다면 거치식과 적립식 펀드를 통해 재테크를 할 수 있다.2500만원은 거치식에, 월 70만원씩은 적립식에 불입하되 연 수익률 11.23%를 달성하면 된다.2500만원을 분산한다면 중국펀드에 1000만원, 성장형 펀드에 500만원, 주가연계증권(ELS)에 500만원, 인덱스펀드에 500만원 등을 고려할 수 있다. 전문가들은 올 상반기에 이어 하반기에도 금융시장 전체의 변동성이 클 것으로 보고 있다. 이럴 때에는 우선 가진 돈을 안전하게 지키는 가운데 위험성을 극복할 수 있는 범위에서 돈을 불리는 길을 찾아야 한다. 삼성생명 조재영 웰스매니저는 “하반기의 화두는 위험관리와 시장 양극화로 요약된다.”면서 “안전자산에 대한 선호도가 심화되고 주식과 부동산 시장에서 수익성이 차별화될 것”이라고 말했다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

지난 4년간 주식 투자로 재미를 본 지모(45)씨는 요즘 해외부동산 투자 정보를 얻느라 바쁘다. 지씨는 “주식을 대부분 처분한 뒤 해외부동산 사모펀드에 10억원을 투자할 생각”이라고 밝혔다. 시중은행 프라이빗뱅킹(PB) 고객인 허모(63)씨는 인도네시아의 리조트를 살 계획이다. 아파트 3채를 보유하고 있는 허씨는 “보유세나 양도소득세 부담이 커지기 전에 아파트 1채를 팔아 해외 부동산 투자도 하고 노후도 보낼 것”이라고 말했다. 정부의 외환자유화조치로 22일부터 100만달러 이내에서 거주뿐만 아니라 투자 목적으로도 해외 부동산을 구입할 수 있게 됐다. 이에 따라 은행이나 부동산컨설팅 업체에는 해외 투자를 묻는 상담이 크게 늘고 있다. ●“막힌 곳 뚫렸다” 그동안은 해외에 있는 자녀에게 집을 사주려고 해도 본인이 2년 이상 거주해야 했다. 자금출처 증빙서류나 사업자 설립, 사업계획서 및 투자자금 입증 등의 까다로운 절차 때문에 투자에는 감히 나서지 못했다. 그러나 이런 제한이 사라지면서 부동산 부자들에게 비상구가 생겼다. 해외 주택은 종합부동산세 합산 대상에서 빠지고, 보유 주택수에도 포함되지 않는다. 해당국의 세제를 잘 활용하면 양도·증여·상속세를 절감할 수 있다. 시중은행 PB센터의 한 부동산 팀장은 “이번 조치로 해외 부동산을 취득한 뒤 해외에 있는 자녀에게 물려 주려는 고객이 많아졌다.”고 말했다. 그는 특히 “호주 뉴질랜드 등 상속·증여세가 없는 국가가 큰 관심을 끌고 있다.”고 덧붙였다. 편법 증여·상속을 계획하고 있는 이들이 많다는 뜻이다. ●해외 부동산도 ‘상투’ 주의보 외환은행 해외고객센터 한현호 팀장은 “우리 팀에만 해외 투자를 문의하는 고객이 하루에 20여명에 이른다.”면서 “은행 전체로 보면 훨씬 많을 것”이라고 말했다. 해외 부동산 컨설팅 업체인 루티즈코리아 김경현 팀장은 “중산층을 중심으로 사모펀드나 부동산펀드, 부동산증권펀드 등 간접투자가 활발해 질 것”이라고 전망했다. 그러나 ‘묻지마 투자’는 금물이다. 더욱이 미국, 일본, 중국 등 주요 투자대상국들도 부동산 거품 논란이 한창이다. 투자 목적으로 구입할 때는 환차손도 고려해야 한다. 해외에 사둔 부동산 가격이 오른다 해도 해당국 화폐에 비해 원화가치가 그 이상 오르면 손해를 본다. 서둘러 투자의 문을 열다 보니 이를 뒷받침할 만한 인프라도 턱없이 부족하다. 은행들은 해외 부동산 컨설팅 경험이 거의 없고, 제대로 된 컨설팅 업체도 드물다.‘기획 부동산’ 업체들이 해외로 눈을 돌리고 있어 지나치게 높은 수익률을 약속하는 업체들은 경계해야 한다. 신한은행 고준석 부동산팀장은 “1∼2년의 거주기간을 거치며 현지 사정을 잘 관찰하고, 믿을 만한 중개 업체를 통해 매매를 해야 한다.”고 강조했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr