내년 주택정책 방향은 도심 공급 확대, 투기 수요 차단, 임대차 3법 뿌리내리기로 요약된다. 공급을 늘리고자 수도권에 공공분양주택 6만 2000가구를 내놓되 7월부터 청약을 시작한다. 특히 공공분양주택에 지분적립형 분양주택을 적용하기로 하고 내년 상반기에 관련 법률을 개정해 2023년 상반기부터 서울주택도시공사(SH) 택지에 처음 적용할 계획이다. 수도권 3기 신도시건설은 2022년 착공할 수 있게 내년에 지구계획을 확정한다. 서울 태릉 골프장 부지(1만 가구)는 지구 지정과 교통대책을 수립하고, 용산캠프킴·서부면허시험장·경기 과천청사 부지 이전 계획도 마무리 짓는다. 서울 공공재개발 후보지 14곳을 올해 말까지 선정하고, 56곳에 대해서는 내년 3월까지 추가로 후보지를 선정한다. 공공재건축 선도사업단지도 2분기에 확정하기로 했다. 입주 가능한 전세형 공공임대주택 7만 5000가구도 공급한다. 이 중 4만 3000가구는 수도권에 공급해 전세난을 진정시킨다는 목표를 세웠다. 공공임대주택 패러다임 전환을 의미하는 ‘질 좋은 평생주택’ 선도단지를 수도권 5곳과 대전 1곳에 도입한다. 이 주택은 분양주택 수준의 자재로 마감하고, 면적도 60~85㎡로 건설해 30년간 거주할 수 있는 임대주택이다. 중산층 대상의 건설임대주택 공급을 늘리기 위한 당근책도 나온다. 리츠·부동산펀드도 임대사업자로서 재산세 감면 혜택을 받게 세법을 개정하고, 건설임대주택의 종부세 합산배제 공시가격 기준도 공시가격 9억원 이하, 전용면적 149㎡ 이하로 확대한다. 시세 이하로 공급하는 공모 리츠는 주택도시기금 융자 이자를 깎아준다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

코로나19 확산 장기화로 56조원을 웃도는 해외 부동산 펀드 수익에도 ‘경고등’이 켜졌다. 금융감독원이 16일 발표한 해외 부동산 펀드 현황에 따르면 지난 4월 말 기준 전체 해외 부동산 펀드는 806개(운용사 77개사)로 56조 5000억원 규모다. 금감원은 이 가운데 소규모 펀드를 제외한 해외 부동산 펀드 666개(51조 4000억원)를 분석했다. 분석 결과에 따르면 투자 지역별로는 미국이 21조 7000억원(42.1%)으로 가장 많았고 물건 종류별로는 오피스빌딩이 27조 4000억원(53.2%)으로 가장 많이 투자됐다. 만기 때까지 환매가 불가능한 폐쇄형이 51조 2000억원(99.4%) 규모였고 펀드의 평균 만기는 7.6년으로 집계됐다. 이에 따라 2023년부터 본격적으로 해외 부동산 펀드의 만기가 돌아오는 것으로 나타났다. 금감원은 해외 부동산 펀드가 대부분 장기 투자로 단기 경기 움직임에 대한 민감도나 유동성 리스크가 적은 편이라고 했다. 다만 금감원은 “코로나19로 현재 일부 펀드에서 임대료나 이자 연체 등이 발생하거나 매각 여건 악화로 만기를 연장하는 사례가 나오고 있다”며 “경기회복 지연 때 펀드 수익성이 하락하고 엑시트(자금 회수) 리스크가 현실화될 가능성이 있다”고 밝혔다. 김진아 기자 jin@seoul.co.kr

정부가 이달 빈집을 활용한 공공임대주택 3만 9000가구의 입주자를 모집한다. 공모형 리츠, 부동산펀드에 세제 혜택을 줘 임대주택 공급을 활성화하는 방안도 마련하기로 했다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 2일 열린 제11차 부동산 시장 점검 관계장관회의에서 이런 내용의 ‘전세대책 후속 실행조치 계획’을 발표했다. 홍 부총리는 “우선 공실 물량을 전세형으로 전환해 연말까지 기존 요건대로 입주자를 모집하되, 이후 잔여 공실 물량에 대해서는 준비가 되는 대로 연말에 통합해 모집할 계획”이라고 말했다. 공실 공공임대는 수도권 1만 6000가구(서울 5000가구 포함)를 비롯해 전국에 총 3만 9000가구가 공급된다. 공실 물량은 보증금 비율 80% 수준으로 공급된다. 잔여 물량에 대해선 소득·자산 요건을 적용하지 않고 통합 모집하되, 신청자가 많아질 땐 소득 기준으로 선정한다. 정부는 이달 중순까지 사업설명회를 거쳐 연내 매입 약정 공고를 추진하고, 약정이 체결되는 대로 입주자를 조기에 모집하겠다는 계획이다. 새로 도입된 공공전세 주택은 내년부터 2년간 1만 8000가구가 공급된다. 공공전세란 한국토지주택공사(LH) 등 공공주택 사업자가 도심 내 다세대·다가구, 오피스텔 등 신축 주택을 사들여 2022년까지 한시적으로 공급하는 임대주택이다. 국토교통부에 따르면 공공전세는 모두 무주택 가구에만 돌아가고, 경쟁이 발생하면 무작위 추첨으로 최종 입주자를 뽑는다. 입주자는 보증금의 90% 이하 수준으로 최대 6년간 살 수 있다. 가구당 평균 매입 단가는 서울 6억원, 경기·인천 4억원, 지방 3억 5000만원으로 책정됐다. LH는 신속하게 공공전세를 공급하도록 이달 지역별로 경기는 10일, 서울 11일, 인천은 14일에 사업설명회를 연다. 나아가 정부는 임대주택에 투자하는 공모형 리츠와 부동산 펀드에 대한 세제 지원도 늘리기로 했다. 질 좋은 중산층 임대주택을 공급하기 위해 시중 유동성을 확대하려는 목적이다. 홍 부총리는 “국민에겐 부동산 간접투자 기회를 제공하고, 중장기적으로 임대시장 안정 기반을 구축할 수 있을 것”이라고 밝혔다. 구체적인 내용은 이달 중순 발표될 ‘2021년 경제정책방향’에 담길 예정이다. 홍 부총리는 “총 70곳이 공공재개발을 신청함에 따라 검토를 진행 중”이라면서 “이달 중에 낙후도와 정비 시급성, 지역활성화 필요성 등을 검토해 사업 후보지를 선정 발표하겠다”고 말했다. 세종 나상현 기자 greentea@seoul.co.kr세종 류찬희 선임기자 hani@seoul.co.kr

“성장률 둔화 땐 부동산 급등락 가능성금리도 오르면 실물경제 타격 도미노”저금리와 부동산 가격 상승으로 올 1분기 주택담보대출, 부동산 펀드 등 부동산 관련 금융에만 2105조원이 몰린 것으로 집계됐다. 집값이 내려가거나 금리가 올라가면 부실이 발생해 실물경제에 타격을 줄 수 있다는 지적이 나온다. 20일 장혜영 정의당 의원이 한국은행으로부터 받은 자료에 따르면 올 1분기 기준 부동산 관련 대출과 금융투자상품 등에 투입된 자금(부동산금융 위험노출액)은 2105조 3000억원이다. 2010년 879조 7000억원이었던 부동산금융 위험노출액은 해마다 증가해 지난해에는 2062조 4000억원을 기록했다. 올 1~3월 증가액은 42조 9000억원에 달한다. 시중자금이 부동산으로 몰리면서 전체 부동산금융 위험노출액이 증가했고, 특히 부동산 펀드·리츠 등 금융투자상품, 기업여신 중 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 돈이 쏠린 것으로 나타났다.주택담보대출, 개인보증, 주택연금 등 가계여신은 1095조원으로 전체 부동산금융 위험노출액의 52%를 차지했다. 지난해 말과 비교하면 전체 비중은 0.2% 포인트 줄었다. 정부의 부동산 대책 등으로 주택담보대출 등 가계 여신 관련 규제가 강화된 영향으로 분석된다. 기업의 부동산 관련 대출금과 PF 대출 등 기업여신은 765조원(36.3%), 부동산펀드와 리츠 등 금융투자상품은 245조원(11.6%)으로 집계됐다. 기업의 부동산 여신은 금액은 지속적으로 증가했고, PF 대출 비중이 크게 늘었다. 다만 전체 부동산금융 위험노출액에서 차지하는 비중은 큰 차이가 없었다. 금융투자상품의 비중은 2019년 말보다 0.6% 포인트 늘었다. 부동산금융 위험노출액 가운데 금융기관이 최종적으로 위험을 떠안아야 하는 규모는 1147조 6000억원이다. 은행권은 669조 9000억원, 비은행권은 477조 70000억원이다. 은행권에 비해 상대적으로 관리·감독이 느슨한 보험·증권 등 비은행권의 부동산금융 위험노출액 비중은 2010년 30.0%에서 올 1분기 41.6%로 늘었다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “실물경기 상황이 충분히 개선되지 않을 것으로 보이는 환경에서 부동산 관련 투자가 은행보다 비은행권 중심으로 급증하는 상황은 향후 위험 요인을 키울 수 있다”고 지적했다. 하준경 한양대 경제학과 교수도 “성장률 둔화는 부동산 가격의 급등락을 가져올 수 있고, 이는 실물경제에 타격을 줄 수 있다”고 말했다. 윤연정 기자 yj2gaze@seoul.co.kr

문재인 대통령이 전방위로 고삐가 풀린 부동산 정책과 관련해 투기성 주택 보유자에 대한 세 부담을 강화하고 주택 공급을 늘리는 방안을 마련하라고 긴급 지시했다. 김현미 국토교통부 장관을 그제 청와대로 불러 부동산 정책 관련 보고를 받은 자리에서다. 문 대통령은 “반드시 집값을 잡겠다는 의지가 중요하며 보완책이 필요하면 언제든지 추가대책을 만들라”고 강조했다. 현정부 출범 이후 대통령이 부동산 정책과 관련해 직접 구체적인 대안을 제시한 것은 이번이 처음이다. 집값 급등으로 민심 이반 현상이 갈수록 가시화되고 국정 지지율이 급락하면서 문제의 심각성을 뒤늦게 인식한 것이다. 더불어민주당 이해찬 대표가 어제 최고위원회의를 통해 “최근 부동산 시장이 매우 불안정해 국민 여러분께 대단히 송구하다”고 사과를 했지만 설익은 부동산 정책의 실패에 대한 국민의 분노는 쉽게 가라앉지 않을 것 같다. 현 정부 들어 크고 작은 부동산 대책이 21번이나 나왔지만, 시장은 정부 정책을 비웃기나 하듯 상승세가 지속돼 왔다. 전문가들은 부동산 가격이 오르는 근본적인 이유로 시중에 떠도는 엄청난 부동자금을 꼽는다. 초저금리 구조에서 투자처를 찾지 못한 이런 자금들이 부동산시장으로 몰려오는 상황에서 현 정부가 공급에 대한 고려없이 규제 중심의 부동산 정책을 편 것은 잘못된 처방으로 볼수 밖에 없다. 수요와 공급의 원칙에 따라 움직이는 시장 원칙을 도외시하고 수요 억제 위주의 규제가 한계를 드러낼 수밖에 없다. 늦었지만 대통령이 직접 공급확대를 해법으로 제시한 것은 참으로 다행이다. 실효성 있는 공급대책이 나온다면 집값 흐름을 바꿔 놓을 수도 있다. 핵심은 서울 수도권에서 재건축·재개발 규제를 완화해 공급을 확대하는 것이다. 대통령도 강조한 것처럼 부동산 투기세력과의 전쟁은 피할 수 없다. 부동산 정책의 틈새를 비집고 악용하고 있는 다주택자들에 대해 보유세를 강화하고, 수백 조원의 부동산펀드 세제 혜택을 과감하게 손질해야 한다. 무엇보다 실수요자의 피해를 최소화하는 방안을 모색해야 한다. 총선을 앞두고 노영민 청와대 비서실장 등이 다주택자인 청와대 직원과 고위 공직자들에게 주택매각을 권고하며 솔선수범하겠다고 국민에 약속했지만, 실제로는 그렇지 않아 국민의 분노를 일으키고 있다. 국민이 정책에 대한 신뢰를 얻지 못하면 그 어떤 정책도 성공할 수없다는 것을 명심하고 다주택 소유의 고위공직자들은 지금이라도 정부의 부동산 정책에 부응하는 모습을 보여야 한다.

윤석헌 금융감독원장은 28일 라임자산운용의 환매 중단 사모펀드를 처리하기 위한 펀드 이관 전담회사인 소위 ‘배드뱅크’를 다음달 중 설립하고 6월에는 제재 절차를 시작할 수 있을 것으로 전망했다. 또 금융회사들이 투자자들과 가급적 자율적 배상을 진행하고 그렇지 못한 상황에서 분쟁조정을 하는 걸 추진하고 있다고 밝혔다. 윤 원장은 취임 2주년을 맞아 가진 출입기자 서면 간담회에서 배드뱅크 설립과 관련해 “펀드 이관 전담회사를 만드는데 몇 개 회사들이 약간 이견이 있는 거 같은데 5월 중으로는 조정될 것으로 보고 있다”고 말했다. 그는 “배드뱅크 방식이 적절하다고 보고 있다”며 “운영주체가 바뀌어야 보다 깨끗하게 공정하게 처리할 수 있다”고 강조했다. 라임자산운용 펀드 판매사들은 지난해 10월 환매가 중단된 1조 7000억원 규모의 펀드를 정리하기 위해 배드뱅크 설립을 추진 중이지만 일부 판매사가 출자 규모나 방법 등을 결정하지 못해 설립이 지연되고 있다. 윤 원장은 “5월 중에 배드뱅크를 설립하고 6월 가면 윤곽이 나오지 않을까 싶다”며 “제재 절차를 시작하는 시기는 빠르면 6월 중에 할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.금감원 중간검사 결과에서 라임자산운용이 사기 등 혐의에 연루된 정황이 밝혀진 만큼 등록 취소나 영업 정지 등 중징계가 나올 것이란 예측도 나온다. 윤 원장은 “분쟁조정 쪽에서도 합동조사가 진행돼 이번주 중 마무리되는데 두 가지 이슈가 있다”며 “일부 계약 취소 문제가 있는데 가급적이면 (판매사와 투자자가 문제 해결을) 자율적으로 하고 그렇지 못한 상황에서는 분쟁조정을 추진할 것”이라고 설명했다. 그는 “다만 계약 취소가 가능하다는 부분은 별건으로 해서 처리를 해야 하고 그 부분은 법적으로 검토를 해야 해서 신중할 수밖에 없다”며 “시장에서 일어나는 일들은 금융회사들이 자율적으로 배상을 하면 시기적으로 빠를 수 있고 안되면 금감원에서 분쟁조정을 하는 순서를 예상할 수 있다”고 했다. 그러면서 “하나은행(이탈리아 헬스케어펀드), 신영증권(라임자산운용 펀드), KB증권(호주 부동산펀드)도 자율 배상을 했는데 금감원이 나서서 촉구하면 오해의 소지가 있긴 하지만 그런 사례가 계속 퍼질 수 있었으면 한다”고 강조했다. 금감원은 환매가 중단된 4개 모(母)펀드 중 라임자산운용과 신한금융투자의 사기 혐의가 제기된 무역금융펀드에 대해선 분쟁조정을 신속히 추진하기 위해 합동조사를 벌이고 있다. 사기 판매가 입증된 경우에는 계약 취소도 가능할 것으로 보고 있다. 윤 원장은 금감원의 대처가 늦은 것 아니냐는 지적에 대해 “처음에는 펀드런을 걱정했고 실사가 이뤄져야 손실금액 확정도 가능했는데 실사가 생각보다 늦어졌다”며 “펀드 이관으로 정리가 되면서 지금에 이르렀다. 그 상황에서 알게 모르게 좀더 빠를 수 있었는데 지연이 되긴 했다”고 인정했다.특히 윤 원장은 라임 사태에 연루된 혐의로 구속된 김모 전 팀장에 대해 “징계는 검찰 수사를 보고 해야 하지 않을까 싶다”며 “김 전 팀장만을 대상으로 내부 감찰은 했지만, 다른 직원들까지 깊이 (감찰)하진 않았다. 검찰에서 뭐가 나오면 당연히 김 전 팀장에 대한 징계가 있을 것이고 연관된 사람들이 있다면 그 사람들에 대한 감찰도 진행할 것”이라고 언급했다. 김 전 팀장은 지난해 2월부터 1년간 청와대 경제수석실 행정관으로 파견돼 근무할 당시 라임 사태 무마에 관여했다는 의혹을 받고 있다. 그는 라임자산운용의 배후인물로 지목된 김봉현 스타모빌리티 회장에게 직무상 정보 및 편의 제공 대가로 4900만원 상당의 뇌물을 받고 금감원의 라임자산운용 검사 관련 내부정보를 누설했다는 혐의를 받고 있다. 윤 원장은 “이번 사태를 겪으면서 (금감원이) 비판을 받았는데 상시 감시체계를 만들었으면 좋겠다”며 “금감원의 신뢰를 높였으면 좋겠다고 생각했는데 시간이 갈수록 거꾸로 가는 거 같아서 마음이 아프다”고 말했다. 강윤혁 기자 yes@seoul.co.kr

라임자산운용을 비롯해 부실로 인해 환매가 연기되거나 손실이 우려되는 사모펀드 규모가 2조 7000억원에 달하는 것으로 나타났다. 이와 관련한 분쟁조정 신청도 500건 넘게 금융감독원에 접수된 상태다. 최근 일부 판매사가 신속한 피해 구제 방안으로 자율배상에 나서고 있지만, 합의 조건에 대한 투자자의 충분한 이해가 필요한 상황이다. 31일 금감원에 따르면 라임자산운용을 비롯해 부실이 발생해 환매가 연기되거나 손실 우려가 커진 사모펀드 판매액은 총 2조 6846억원으로 집계됐다. 지난해 10월 환매를 연기한 라임자산운용 사모펀드 판매액이 1조 6679억원으로 가장 많고, 지난 1~2월 환매를 연기한 알펜루트자산운용 사모펀드 판매액은 2296억원이다. 라임자산운용은 펀드 자산의 부실을 은폐하거나 수익률 조작을 통한 불법 운용이 문제가 됐고, 알펜루트자산운용은 운용 자금을 지원했던 증권사들의 총수익스와프(TRS) 계약 해지로 유동성 문제가 발생했다. 또 원리금 상환 지연으로 손실 발생 우려가 제기된 독일 헤리티지 DLS 신탁 판매액도 4276억원에 달했다. 이 상품은 독일의 현지 시행사인 저먼프로퍼티그룹이 현지 기념물 보존 등재 건물을 사들여 고급 주거시설 등으로 개발하는 프로젝트를 기반으로 한 상품으로 개발 인허가에 문제가 발생해 상환이 지연되고 있다. 코로나19 사태 영향으로 일본 닛케이지수가 급락해 KB증권이 반대 매매에 나선 닛케이지수옵션펀드는 판매액이 229억원으로 전액 손실 우려가 제기됐다. 하나은행이 판매한 이탈리아 건강보험채권펀드도 부실이 발생했는데 판매액이 1528억원이다. 이 펀드는 이탈리아 병원들이 지방정부 보건기구에 청구하는 유동화 채권에 투자하는 상품으로 유동성 문제가 발생했다. 펀드 자산을 운용하는 미국 운용사의 부당행위에 대한 미 증권거래위원회(SEC) 조사로 환매가 연기된 디스커버리 DLG펀드와 KTB펀드의 판매액은 1593억원과 140억원이다. 미 SEC는 디스커버리DLG펀드의 자산인 글로벌채권펀드(DLG) 미 운용사의 부당행위에 대한 조사에 나섰고, KTB펀드도 자산인 소상공인 대출 미 운용사의 수익률 조작에 대한 조사를 벌였다. 이 외에도 펀드 자산인 미 소상공인 대출채권에 유동성 문제가 발생해 환매가 연기된 교보로얄클래스펀드 판매 규모는 105억원이다. 부실이 발생한 이들 사모펀드 중 라임자산운용과 독일 헤리티지 DLS 신탁, 닛케이지수옵션펀드, 이탈리아 건강보험채권펀드 등 4건에 대해서는 금감원에 500건 넘는 분쟁조정 신청이 접수됐다. 지난 20일 기준으로 라임자산운용 관련 분쟁조정 신청건수가 431건에 달했고, 이 중 은행 판매사 대상이 272건, 증권사 대상은 159건이었다. 은행은 우리은행이 181건으로 가장 많았고 증권사는 대신증권 100건, 신한금융투자 34건, KB증권 13건 등이었다.대신증권은 라임자산운용 사모펀드를 대규모로 판매한 장모 전 반포WM센터 센터장이 근무했던 곳이다. 신한금융투자는 환매가 연기된 해외 무역금융펀드와 관련한 사기 혐의도 받고 있다. 독일 헤리티지 DLS 신탁 관련 분쟁조정 신청건수는 85건이고 닛케이지수옵션펀드 19건, 이탈리아 건강보험채권펀드 2건 등이다. 향후 부실이 발생한 사모펀드와 관련한 분쟁조정 신청은 더욱 증가할 전망이다. 그러나 금감원 분쟁조정에는 상당한 시간이 걸릴 것으로 보인다. 분쟁조정절차는 투자자의 손해가 확정돼야 진행될 수 있지만, 대부분 아직 손실 규모가 결정되지 않은 상태기 때문이다. 분쟁조정 장기화 우려가 커지자 일부 펀드 판매사는 자율배상을 추진하고 있다. KB증권은 지난해 11월 부실이 발생한 호주부동산펀드 투자자에게 원금을 반환했다. 신영증권도 최근 라임자산운용 사모펀드 투자자에게 일정 비율을 배상하겠다고 발표했다. 또 신한금융투자는 독일 헤리티지 DLS 신탁의 원금 상환이 지연된 고객에게 다음달부터 투자금액의 50%를 미리 지급하기로 결정했다. 이같은 결정은 투자자에 대한 신속하고 효과적인 피해 구제 방안이라는 점에서 긍정적인 평가를 받는다. 금융회사들은 고객 보호와 평판 제고뿐 아니라 배임, 손실 보전 등 법규 위반 소지를 종합적으로 고려해 자율배상을 결정할 수 있다.그러나 투자자 입장에서는 자율배상 합의를 할 경우 조건을 꼼꼼히 따져보고 합의 여부를 결정해야 한다. 금융회사는 판매상품의 부실 원인과 투자자 유형 등을 고려해 자율배상 기준과 방법 등을 자율적으로 정할 수 있기 때문이다. 자칫 자율배상에 합의한 후 분쟁조정 신청 등을 취하할 경우 추가 배상이 어려울 수도 있다. 금감원 관계자는 “자율배상 합의조건에 향후 금감원 분쟁조정위원회나 법원 판결 내용에 따른 추가 배상이 가능하다는 내용을 반영하도록 금융회사에 권고하고 있다”며 “투자자들도 합의서 작성시 추가 배상 가능 여부 등 합의 조건과 효력 등을 충분히 이해하고 합의 여부를 결정해야 한다”고 강조했다. 강윤혁 기자 yes@seoul.co.kr

코로나 19에 선진국들 부동산 위축 신호英 주플라 “3개월간 최대 60% 거래 감소”美 시애틀 이미 지난해 거래 27.6% 줄어호주 “실업률 올라 집값 10% 내릴 수도”홍콩 내 고급 아파트 임대료 20% 내려금융위기가 실물자산위기로 전이될까 우려美 MBS 무제한 매입 등 각국 유동성 공급2008년 위기 때 자산가격은 빠르게 극복 반면 임대료 회복은 6년 걸리는 등 더뎌 코로나19로 금융시장이 출렁이는 가운데 영국, 미국, 호주, 홍콩 등 각국에서 부동산 경기가 위축되기 시작했다는 보도가 잇따르고 있다. 금융시장에서 실물자산으로 위기가 전이되는 신호일 수 있어 우려가 커지고 있다. 30일 BBC 등 영국현지 언론에 따르면 대표적인 부동산중개포털서비스 주플라(Zoopla)는 “3월 셋째주 부동산 거래 수요는 전주보다 40% 줄었으며, 향후 3개월간 최대 60% 감소할 것”이라고 전망했다. 이에 대해 BBC는 영국 정부가 코로나19로 국민들에게 집에 머무르라고 권고한 것이 당분간 부동산 거래나 임대를 하지 말라는 신호로 인식됐다고 분석했다. 영국 은행들은 코로나19 확진자를 위해 주택담보대출금 상황기간을 3개월간 늘려주기로 했다. 또 영국의 9개 자산운용사는 지난 17일부터 코로나19로 부동산 가치평가가 어려워졌다며 130억 파운드(약 19조 7500억원) 이상의 개방형 부동산펀드 거래를 일시 중단했다.●BOA “미국 집값 20~50% 하락까지 염두에 둘 필요” 미국의 대표적인 부동산중개포털서비스 질로우(Zillow)에 따르면 이미 미국 전역의 지난해 주택거래 규모는 전년에 비해 8% 하락했다. 시애틀은 무려 27.6%가 감소했고 이어 샌디에고(23.1%), 세크라멘토(18.9%), 산호세(18.6%), 로스앤젤레스(18.5%) 순이었다. 연중 최대 이사철인 봄이지만 코로나 19로 질로우의 방문자 수는 최근 40%나 급감했다. 비즈니스인사이더에 따르면 텍사스 상가 공실이 15%에 가깝다. 미국 내 한 중개인은 “지금도 집을 보러 방문하는 게 힘들다. 당국이 필수사업장을 제외하고 모든 점포의 운영중단을 발령한다는 소문이 있는데 현실화되면 주택 거래나 임대는 거의 불가능해 질 것”이라고 말했다. 뱅크오브아메리카-메릴린치는 경기침체의 강도를 볼때 미국 내 집값이 20~50% 하락할 가능성도 염두에 둘 필요가 있다고 분석했다. 미국 내 대형 부동산 거래가 취소·연기되면서 올해 미국 상업용 부동산 거래 시장이 2008년 금융위기 때보다 위축될 수 있다는 전망도 나온다.●홍콩 중심가 임대료 연초보다 7.3% 하락 가디언은 지난 25일 호주 주택 경기에 대해 “정부가 주택매매 자체를 금지할 위험도 있다”는 전문가 언급을 보도했다. 코로나19로 실업률이 크게 오르면서 부동산 가격이 10% 가량 하락할 가능성이 있다고도 했다. 코로나19 대응을 위해 재정을 대거 풀기 때문에 코로나19가 사라지고 이동제한 규제가 풀리더라도 은행 대출규제를 강화하면서 주택가격은 하락할 가능성이 있다는 것이다. 이외 블룸버그 통신은 29일(현지시간) 다국적기업들이 몰려 있는 홍콩의 고급 아파트 가격이 급락하고 있다고 보도했다. 한 부동산 판매업자는 블룸버그통신에 “웨스트카오룽의 고급 주거지역 집 주인들이 3월 중순 이후 매도 호가를 20% 가까이 내렸다. 직원 숙소를 찾으려는 다국적 회사들도 줄었다”고 전했다. 이 지역의 방 3개 짜리 아파트의 월 임대료는 최근 3만 2000 홍콩달러(503만원)로 내린 상황이다. 홍콩의 부동산 온라인 중개 업체인 스페이셔스(Spacious)에 따르면 중심가인 소호 지역 임대료는 연초보다 7.3% 하락했다.●세계 각국 유동성 공급으로 대응하나 효과 미지수 부동산 시장 침체에 대해 각국은 제로금리 등 유동성 공급 정책으로 대응하고 있다. 실물자산시장과 금융시장이 동반 침체되면서 개인, 금융기관 등이 연쇄적으로 부실화되는 악순환을 막자는 것이다. 미국 연방준비제도가 무제한 매입 대상에 상업용 부동산담보증권(MBS)을 포함시키고, 영국 정부가 700억 파운드(약 106조원) 규모의 대출지원을 해주기로 한 것도 이런 이유다. 다만, 부동산 침체는 한 번 위축되면 회복에 보다 시간이 걸리는 경향이 있다. 국제금융센터에 따르면 글로벌 부동산 서비스 기업인 CBRE는 “자산가격은 글로벌 금융위기 이후 저물가·저금리 등이 지속되며 비교적 빨리 회복되었으나 임대료는 원래 수준을 회복하기까지 6년이 소요됐다”고 전했다. 이경주 기자 kdlrudwn@seoul.co.kr

새해가 밝았다. 세계 경제의 불확실성과 저금리 기조가 이어지면서 올해도 대체투자에 대한 투자자의 관심이 높을 것으로 보인다. 무엇보다 리츠는 매력적인 투자처로 주목받을 전망이다. 리츠 열풍은 저금리 기조 확대, 부동산 경색, 주식시장의 변동성 확대 등 대내외적 환경 요인이 컸다. 리츠는 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본, 지분에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁이다. 주식처럼 소액으로도 부동산에 투자할 수 있으며, 일반인도 쉽게 참여할 수 있다. 증권화가 가능해 증권시장에 상장해 언제든지 팔 수 있고, 부동산이라는 실물 자산에 투자하기 때문에 가격이 안정적인 편이다. 주택을 비롯해 개인이 투자하기 어려운 빌딩, 오피스텔, 호텔 등 개발 사업에 투자할 수 있다. 전문 운용사를 통한 투자 관리도 가능하다. 리츠는 주주에게 해마다 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당하고, 그 수익 또한 부동산 임대료에서 발생한다. 예금이나 채권보다 높은 수익을 올리면서 안정적인 운영을 원하는 투자자들에게 인기가 많은 이유다. 국토교통부 리츠 정보시스템에 따르면 2017년 193개(34조 2000억원), 2018년 219개(43조 2000억원)를 기록했다. 지난해 11월 기준으로는 238개 리츠가 모두 48조 1000억원의 자산을 굴리고 있다. 정책 지원도 리츠 시장 확대를 이끌 것으로 전망된다. 정부는 지난해 9월 ‘공모형 부동산 간접투자 활성화’ 방안을 통해 “공모 리츠에 혜택을 주는 방안을 추진할 계획”이라고 밝혔다. 공모 리츠와 부동산펀드를 통해 얻은 배당소득을 다른 금융소득과 분리해 더 낮은 세율을 적용하고 공공자산 개발 사업 사업자 선정 때 공모 리츠와 부동산펀드를 우대한다는 방침이다. 세부적으로 보면 연간 5000만원 한도로 부동산 간접투자 배당소득에 대해 9%의 세율로 분리 과세한다는 것이다. 이는 이자, 배당 등 금융소득 일반세율(14%)보다 낮은 것이다. 국토부는 부동산투자회사법 전면 개정 연구용역을 통해 리츠에 적합한 체계 마련을 추진하고 있다. 지난해 이리츠코크렙, 신한알파리츠, 롯데리츠, NH프라임리츠 등이 성공적으로 상장하면서 국민적 관심이 높아진 상황이다. 올해도 우량한 공모상장 리츠가 더욱 많이 출현하고, 리츠 시장은 더욱 확대될 것으로 전망한다. KB증권 광화문지점장(WM스타자문단)

사모펀드 5조 9000억→ 4조 4000억원 각종 의혹·금감원 검사에 줄줄이 해지 투자자 “100% 안전, 예금 들라며 권유” 대규모 손실 확정 땐 ‘불완전 판매’ 논의라임자산운용의 펀드 규모가 환매 중단 사태 전후로 1조 5000억원가량 줄어든 것으로 나타났다. 환매 중단 조치를 취했음에도 사실상 ‘펀드런’이 벌어진 셈이다. 5일 금융감독원과 금융투자협회에 따르면 지난달 말 현재 라임자산운용의 사모펀드 290개 설정액은 4조 4000억원으로 지난해 7월 말보다 1조 5000억원(25.8%) 정도 줄었다. 설정액은 지난해 7월 말 5조 9000억원으로 사상 최대치(월말 기준)를 찍고 이후 9월 말 5조원 아래로 떨어진 데 이어 계속 하향세다. 펀드 종류별로 보면 라임자산운용의 주력 대체투자펀드인 혼합자산펀드 설정액이 지난해 7월 말 4조 7000억원에서 지난달 말 3조 7000억원으로 약 1조원 줄었고, 파생형펀드는 6500억원에서 3900억원으로 2700억원가량 감소했다. 또 채권형펀드 설정액이 4200억원에서 1700억원으로 줄었고, 부동산펀드는 762억원에서 601억원으로 감소했다. 지난해 8월 각종 펀드 의혹이 불거지고 금융감독원이 검사에 돌입하자 투자자들이 펀드를 해지하고 자금을 빼간 것으로 보인다. 자산운용업계 관계자는 “개방형 사모펀드는 통상 만기가 돌아오기 전이라도 한 달에 2~3차례 정해진 날짜에 펀드를 해지해 자금을 빼낼 수 있다”며 “사고가 터지자 불안한 투자자들이 자금을 빼낸 것 아닌가 싶다”고 말했다. 삼일회계법인 실사 이후 대규모 손실이 확정되면 불완전 판매 문제 등이 거론될 것으로 보인다. 투자자들은 민·형사 소송을 준비 중인 법무법인 광화와 한누리에 불완전판매 피해 내용을 담은 진술서를 제출했다. 투자자 A(72)씨는 진술서에서 “주거래 은행 직원이 예금을 들라고 권유해 평소 신경 써준 데 보답하는 마음으로 승낙했다”며 “금융 지식이 전혀 없어 ‘펀드에 투자하지는 말아 달라’고 당부했지만, 직원이 펀드에 대해 아무런 설명도 없이 가입했다”고 주장했다. 또 “100% 안전하고 큰 회사여서 위험률이 ‘제로’(0)라는 말을 듣고 투자했다”, “채권상품이어서 절대 원금 손실이 없다고 들었다”는 진술도 나왔다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

한국철도시설공단은 8일 SRT 수서역 일원 철도부지(10만 2208㎡) 고밀도 복합개발사업을 수행할 민간사업자를 공모한다고 밝혔다.수서역 복합개발사업은 환승센터에 철도시설과 타 교통수단간 입체적 환승체계를 구축하고, 판매·숙박·업무·문화 등 지원시설을 통합 개발해 수서역 일원을 고속철도 중심의 랜드마크로 조성할 계획이다. 사업자 공모기간은 2020년 2월 4일까지로, 자세한 내용은 철도공단 홈페이지(http://www.kr.or.kr)에서 확인할 수 있다. 정부의 공모형 부동산간접투자 활성화 정책을 반영해 사업자가 공모 리츠·부동산펀드 또는 공모자금을 활용하면 가점을 부여한다. SRT 수서역은 서울 동남권 대중교통의 중심지로 서울지하철 3호선과 분당선, 수서평택고속철도를 비롯해 수도권광역급행철도(건설중), 수서~광주(기본계획 수립중) 복선전철 등 5개 철도가 교차하는 철도 중심이다. 김상균 이사장은 “환승센터 복합개발로 이용객들의 환승 및 이용 편의를 극대화하고 지역과 상생 발전이 이뤄지도록 하겠다”고 말했다. 대전 박승기 기자 skpark@seoul.co.kr

미래에셋자산운용은 저금리·저성장 시대에 포트폴리오 다변화를 통해 위험 대비 수익을 높이기 위한 대체 투자에 힘을 쏟고 있다. 미래에셋자산운용은 현재 전 세계 36개국에서 1600개가 넘는 상품을 판매하고 있다. 지난 7월 말 기준 전체 운용자산 약 160조원 중 해외에 투자한 자산은 약 72조원으로 전체의 45%에 달했다. 미래에셋자산운용은 저금리·저성장 환경에서 꾸준하고도 안정적인 자산운용 성향이 증가할 것으로 보고 2004년 국내 최초의 사모펀드(PEF)와 부동산펀드를 선보였다. 2009년에는 업계 최초로 해외 투자 인프라펀드(SOC)를 출시하는 등 선제적으로 대체 투자 분야에 진출했다. 2006년 인수한 중국 상하이 미래에셋타워는 국내 자본이 중국 대표 경제 중심지인 푸둥 핵심 지역에 투자한 유일한 건물이다. 또한 세계적으로 유명한 호텔 브랜드인 포시즌스(호주 시드니, 한국)와 페어몬트(미국 하와이, 샌프란시스코)를 성공적으로 인수했으며, 지난 6월에는 독일 프라임 오피스 타우누스안라게 빌딩을 25%가 넘는 내부수익률(IRR)을 거두며 매각했다. 특히 최근에는 중국 안방보험으로부터 미국 주요 거점에 있는 최고급 호텔 15개를 인수하는 계약을 체결하며 또 한번 주목을 받았다. 미래에셋자산운용은 “인수한 호텔들은 안방보험이 2016년 세계 최대 사모펀드 블랙스톤으로부터 매입한 검증된 우량자산”이라면서 “진입 장벽이 높고 개별 투자 접근이 어려운 5성급 호텔들로 희소가치가 높고, 개발 가능 부지가 제한적인 미국 전역 9개 도시 주요 거점에 있다”고 밝혔다. 미래에셋자산운용은 2009년 호주 빅토리아주 담수화 시설물 민간투자 사업을 시작으로 태양열 발전소 등 해외로 투자를 다각화하고 있다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

2021년 부동산 간접투자 60조원 목표 내년부터 공모 리츠(REITs·부동산투자신탁)나 부동산 펀드에 5000만원 한도로 3년 이상 투자하면 세제 혜택을 받는다. 국토교통부는 11일 경제활력대책회의에서 이런 내용의 공모형 부동산 간접투자 활성화 방안을 발표하고 연내 관련 법을 개정할 예정이라고 밝혔다. 이를 통해 지난해 6조원 규모의 공모형 부동산 간접투자 시장을 2021년까지 60조원 규모로 키울 계획이다. 그동안 리츠·부동산 펀드는 대형 투자기관만 투자하는 사모 형태로 운영돼 기관투자자와 외국인 등 일부 투자자들의 전유물로 여겨졌다. 정부는 증권사, 은행 등이 50인 이상 일반 개인 투자자를 모집하는 공모형 시장을 활성화시키면 소액으로도 부동산 간접 투자를 할 기회가 늘어날 것으로 전망했다. 이를 통해 부동산 시장에서 투자 대상이 주택으로 쏠리는 현상을 완화해 집값 안정에 기여하고 경기도 부양시킬 수 있다는 판단이다. 정부는 내년부터 개인이 5000만원 한도로 일정 기간 이상 공모 리츠나 부동산 펀드에 투자해 얻은 배당 소득에 대해 분리 과세 혜택을 주고, 세율도 현행 14%에서 9%로 낮춰 적용하기로 했다. 현재 금융소득이 연 2000만원을 넘으면 다른 소득과 합산해 누진 과세되는데 여기에 합산하지 않겠다는 것이다. 아울러 공모 리츠·부동산 펀드에 대한 재산세의 경우 분리 과세 규정을 유지하지만, 사모 리츠·부동산 펀드는 합산 과세로 하는 방안도 준비하고 있다. 또 기업이 보유한 부동산을 공모 리츠에 현물 출자하면 받을 수 있는 과세 특례도 2022년까지 3년 더 연장하기로 했다. 이는 공모 리츠에 현물 출자로 발생한 양도 차익에 대한 법인세를 당장 징수하지 않고 출자 대가로 받은 리츠 주식을 처분할 때까지 미뤄 주는 것이다. 정부는 이 밖에 역사복합개발, 역세권개발, 복합환승센터 등에서 공공자산을 개발하거나 공공자산 시설을 운영할 민간 사업자를 선정할 때 공모 리츠·부동산 펀드 또는 이런 공모 자금을 활용할 사업자에게 가점을 줘 우대하기로 했다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

기업들 실적과 경기 심리가 심상치 않다. 한국은행이 어제 발표한 7월 기업경기실사지수(BSI)에서 모든 산업의 업황BSI는 한 달 전보다 1포인트 내린 73이다. BSI는 기업이 인식하는 경기를 보여 주는 지표로 기준치인 100이 안 되면 경기를 나쁘게 보는 기업이 좋게 보는 기업보다 많다는 뜻이다. 앞으로의 경기를 어떻게 인식하는지를 보여 주는 8월 업황전망BSI는 71로 4포인트 내렸다. 국내 채권시장에서는 20년 만기 국고채 금리가 10년 만기 국고채 금리보다 낮은 현상이 발생하고 있다. 투자자들이 앞으로 경기가 더 나빠지고 시중금리가 더 떨어질 것(채권값은 상승)이라 보고 장기 채권을 비싼값에 사들이고 있기 때문이다. 한국 경제 전망이 어둡자 기업도 투자자도 해외로 빠져나가고 있다. 한국예탁결제원에 따르면 올 상반기 외화증권 결제 금액은 총 840억 6000만 달러(약 99조 5000억원)로 지난해 하반기보다 60.3% 증가했다. 올 1∼3월 해외 직접투자액은 141억 달러로 1년 전보다 44.9% 늘어났다. 국내 투자자들의 해외 부동산펀드 잔액은 올 들어 7조 7000억원 증가했다. 기업과 투자자들이 한국을 떠나고 있는데 정부의 대응은 너무 안일하다. 미중 무역분쟁은 해결 기미를 보이지 않고 일본의 수출 규제도 심각해지고 있다. 한국의 주요 수출시장인 중국의 2분기 경제성장률은 6%대 초반까지 떨어져 중국이 위험 변수로 등장하고 있다. 수출은 이달까지 8개월 연속 감소세가 확정적이다. 정부는 ‘경제 위기’라는 일부 주장에 억울하다고 할 일이 아니라 그런 이야기가 나오는 배경을 살펴봐야 한다. 제조업 중심의 수출에 매달리는 경제구조에서 벗어나 내수와 일자리 창출에 큰 영향을 미치는 서비스산업을 발전시켜야 한다. 8년째 서비스산업발전기본법을 통과시키지 않고 있는 국회만 탓할 게 아니라 정부가 적극적으로 나섰는지, 할 수 있는 다른 방법은 없는지 되물어 봐야 한다. 올 들어 시작한 규제샌드박스, 규제자유특구 등 규제 개혁의 속도를 지금보다 가속화시켜야 한다. 경제주체의 경고를 흘려들어서는 경제가 회복될 가망이 없다.

하루 방문 고객 10명 내외·ATM도 없어 맞춤 투자 제시·상품 수익률 현황 보고 도서관·감상실 운영 등 ‘VIP 유치’ 경쟁“처음 방문한 고객이 불쑥 ‘상품에 가입하겠다’는 경우는 거의 없어요. 성공한 사업가, 의사와 같은 고소득 직군, 토지 보상 지역 주민 등 자금을 맡길 만한 신규 고객을 찾기 위해 열심히 발품을 팔고 있습니다.”(임은순 KB국민은행 WM스타자문단 PB팀장) 은행의 자산관리전문가(PB)센터에는 부자도 ‘보통 부자’가 아닌 사람들이 모인다. 금융자산이 5억원 이상이어야 PB센터 고객이 될 수 있고, 시중은행들은 보통 30억원 이상 맡기는 고객들을 집중 관리한다. 자산가들은 소중한 내 돈을 어떻게 굴릴지 고민할 필요가 없다. 세련된 공간에서 우아하게 자산관리를 받고 해외여행 예약, 자녀 맞선까지 해결한다. 돈만 있다면 PB가 하나부터 열까지 알아서 해주는 ‘부자의 금융’을 직접 체험해 봤다. 24일 국민은행 압구정PB센터를 방문했다. 서울 강남구의 대표 부자 동네인 압구정동 현대아파트와 한양아파트 단지 사이 교차로에 있다. 보통 은행과 달리 건물 외벽에 ‘국민은행’을 알리는 커다란 간판이 없다. 일반 고객은 은행이 있는지 모르고 지나칠 정도다. 하루 방문 고객도 10명 내외다. 입출금 등 거래가 가능한 창구도 세 개가 있었지만, 앉아 있거나 기다리는 고객은 없었다. 이 창구에서는 PB 고객들이 상담하러 왔다가 세금을 내는 등 업무를 보는 경우가 많다고 한다. 보통 은행 영업점에 있는 현금자동입출금기(ATM)도 없었다.이날 국민은행의 대표 ‘스타 PB’인 임은순(42) 팀장에게 모의 상담을 받았다. 금융자산 30억원을 가진 자산가로 가정했다. 본격적인 상담 전 국내외 금융시장에 대한 설명을 듣고 성향 분석을 했다. 나이, 수입, 투자 경험, 투자 기간, 감수할 수 있는 손실 수준 등 몇 가지 항목에 답하니 ‘위험중립형’이라는 결과가 나왔다. 성향에 맞는 모델 포트폴리오에 대한 설명이 이어졌다. 국내 채권 44%, 해외 채권 21%, 국내 주식 8%, 선진국 주식 7%, 신흥국 주식 20%로 나눠 투자하는 게 좋다는 결론이 나왔다. 하지만 임 팀장은 현재 금융시장이 불안하기 때문에 3개월 정도 현금을 최대한 보유한 이후 자산 재배분(리밸런싱)을 하자고 제안했다. 또 자산의 50% 정도는 주가연계증권(ELS)이나 부동산펀드에 투자하는 것을 추천했다. 기대수익률은 연 5% 내외였다. 상품에 가입하고 나면 매달 말 수익률 현황을 문자메시지로 보내 준다. 조정이 필요하면 알아서 연락을 주기 때문에 매일 변하는 시황에 예민할 필요가 없다. 임 팀장이 관리하는 고객은 40명 정도, 관리 자산은 총 1800억원이다. ‘VVIP’의 경우 월말마다 직접 찾아가 수익률을 보고하기도 한다. 은행의 ‘VIP 고객 모시기’ 경쟁은 더욱 치열해지고 있다. 최근 인기를 끈 드라마 ‘SKY캐슬’에는 은행이 VIP 고객과 입시 코디네이터를 연결해 주는 장면이 나온다. 한 시중은행 PB센터장은 “특권층을 대상으로 그런 행사를 한다면 사회적 지탄을 받아 마이너스 효과가 더 크다”면서도 “‘SKY캐슬’ 방영 이후 고객 수요가 저 정도라면 입시 관련 서비스를 강화해야 한다는 의견이 나와 검토 중”이라고 전했다. 신한은행은 1년에 두 번 우수 고객 대상으로 입시 설명회를 연다. 250명을 선착순 모집하는 이 행사는 순식간에 마감된다. PB센터에 문화생활을 더한 ‘은행 같지 않은 은행’도 대세다. 서울 강남구 삼성동에 있는 하나은행 플레이스원 빌딩은 PB 고객들의 ‘아지트’다. 문어 빨판처럼 생긴 독특한 건물 외관부터 시선을 사로잡는다. 3000권의 책을 소장한 도서관뿐 아니라 음악감상실도 있어 최근 영화 ‘보헤미안 랩소디’ 흥행 이후 퀸의 CD를 빌려 들은 고객이 많다고 한다. 플레이스원에 있는 PB센터는 매달 마련된 문화 프로그램에 따라 인문학 세미나를 듣는 강의실로, 전시회가 열리는 미술관으로, 힙합 공연을 즐기는 콘서트장으로 변한다. 이재철(50) 하나은행 클럽원PB센터장은 “고객들이 처리할 업무가 없어도 자주 편하게 들를 수 있는 공간”이라고 강조했다.하나은행은 ‘부자 영업’에 강점이 있는 것으로 유명하다. 자녀 맞선 주선을 가장 먼저 시작했고, 최근에는 해외여행 추천·예약 서비스도 도입했다. 하나은행은 PB고객들이 원하는 맞춤형 상품을 강점으로 내세웠다. 이성아(47) 클럽원PB센터 부장은 “미·중 무역분쟁, 금리 인상, 금융위기 10년 주기설 등으로 그 어느 때보다 고객들의 불안 심리가 큰 시기여서 안정성에 초점을 맞춘 상품을 발굴하려고 노력한다”고 말했다. 예를 들어 외국 정부나 공공기관 등 우량 차주가 임대료 등을 내는 구조의 상품을 만들어 주식시장의 변동성과 관계없이 수익을 올리는 전략이다. 우리은행은 거액 자산가의 관심사에 맞춰 ‘상속·증여 전문 영업점’ 50개를 운영하고 있다. 증여 영업을 강화해 PB 고객의 가족도 신규 고객으로 유치하는 선순환을 만들어 내는 셈이다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

시장 상황이 불확실할수록 투자자들은 꾸준한 수입을 안겨 줄 수 있는 자산에 관심을 가지게 된다. 올해 들어 부쩍 해외 선진국의 부동산을 기초 자산으로 한 투자 상품들이 늘어난 이유다. 투자 지역을 보면 미국, 일본, 독일, 호주, 영국 등 다양하고 대부분 선진국 중심 상권의 랜드마크 빌딩인 경우가 많다. 투자 기간은 통상 3~5년 또는 그 이상이고 기대 수익률은 4~9% 정도다. 흥미로운 것은 2016년 말부터 시작된 이와 같은 추세가 지난해, 올해 더욱 뚜렷해지고 있다는 점이다. 어쩌면 미국의 금리 인상 움직임, 즉 통화정책 정상화와 맞물려 있는 만큼 당연한 손바뀜의 결과일지 모른다. 해외 부동산 간접투자에 관심을 가지는 투자자들을 위해 몇 가지 유의할 점을 소개한다. 첫째, 투자의 안정성이다. 부동산 간접투자 상품도 결국 부동산에 투자하는 것인데 멀리 해외에 있다 보니 상황 파악에 어려움이 있다. 혹시 수년 후 경기가 냉각되고 해당 지역의 부동산 침체가 나타나더라도 투자금 회수에 무리가 없는 수준의 선순위 대출인지 아니면 채권 상환을 기대할 수 없는 순수 자본 투자인지 확인해야 한다. 또 신용등급이 우수한 재보험사의 지급 보증 등 원금 회수 가능성을 높여 줄 안전 장치가 추가로 있다면 더욱 좋다. 둘째, 출구 전략의 적절성과 충분한 투자 기간 확보다. 과거 투자금 회수에 문제가 있었던 국내외 부동산펀드는 시장 상황이 바뀌면서 적절한 가격에 매각하지 못해 출구 전략에 차질을 빚은 경우가 많다. 따라서 만일의 경우 회수가 만기보다 1~2년 늦어지는 일이 생겨도 자금 스케줄에 무리가 없도록 반드시 여유 자금으로 일정 비율만 투자해야 한다. 높은 배당 수준에 마음을 빼앗기지 말고 출구 전략에 무리는 없어 보이는지 체크해야 한다는 뜻이다. 통상 만기가 긴 만큼 만기 무렵의 시장 상황은 예측이 쉽지 않다. 셋째, 환 오픈 또는 헤지 여부 등 환 리스크를 확인해야 한다. 지금까지 일반 개인투자자는 불가능했던 선진국 중심 도시의 랜드마크 빌딩에 투자할 수 있는 다양한 기회가 하나둘 생겨나고 있다는 점은 선택의 폭이 넓어졌다는 점에서 반가운 일이다. 물론 동시에 투자자 입장에서는 선택의 고민이 하나 더 늘었다고도 할 수 있겠지만 말이다. 주식이 좋지 않으니 부동산에 관심을 갖는 것은 아니길 바란다. 시장이 좋지 않을 때에는 예측으로 베팅하기보다는 현금 비중을 키워 잘 대응할 수 있도록 포트폴리오의 체질을 강화하는 것이 더 중요하다. KB국민은행 WM스타자문단 PB팀장

메리츠종금증권이 23일까지 판매하는 공모형 부동산펀드 ‘현대 전남화순 부동산투자신탁11호’는 전남 화순군 교리에 있는 현대 힐스테이트 공동주택 개발사업에 투자하는 상품이다. 현지 개발사업에 선순위 프로젝트파이낸싱(PF)대출을 실행해 공동주택 및 상가 분양 수입금으로 펀드 원리금을 상환하는 구조다. 21일 메리츠종금증권에 따르면 PF대출은 금융사가 프로젝트의 사업성을 보고 투자한 뒤 원금과 그에 대한 수익을 돌려받는 금융상품을 뜻한다. 대체로 대규모 자금이 필요한 사업에 금융사가 어느 정도 위험을 감수하고 사업비를 대출해주는 것이라고 이해하면 쉽다. 현대엔지니어링이 책임 준공을 맡은 전남 화순 힐스테이트는 화순에서 공급되는 최고층(30층), 최초의 브랜드 아파트다. 총 6개동 604가구로 구성된다. 주거, 교통, 교육환경이 우수하고 광주시 동구까지 차로 10분 이내로 이동이 가능해 실질적인 광주생활권이다. 기대수익률은 연간 4% 수준으로 3개월마다 배당이 지급될 예정이다. 또 펀드 만기 이전이라도 분양 수익에 따라 대출금 전부 또는 일부가 조기상환될 수 있다. 만기 40개월 이내의 폐쇄형 펀드이지만 투자자의 환금성 및 유동성을 확보하기 위해 설정일로부터 90일 이내에 증권거래소에 상장시켜 주식처럼 매매가 가능하도록 할 예정이다. 가입 시 선취수수료는 없으며 최소가입금액은 100만원이다. 메리츠종금증권에서 단독 판매한다. 메리츠종금증권 홈페이지는 물론 홈트레이딩시스템(HTS), 모바일트레이딩시스템(MTS)에서도 가입할 수 있다. 운용 결과에 따라 투자 원금의 손실이 발생할 수 있고, 손실은 투자자에게 귀속된다. 조용철 기자 cyc0305@seoul.co.kr

투자권유 등 운용과정 전반 점검 금융감독원이 올해 부동산펀드와 특별자산펀드 등 고위험 투자상품 판매 행위에 검사 초점을 맞추기로 했다. 두 펀드의 수탁 규모가 매년 30% 이상 급증하면서 리스크 관리의 필요성이 높아졌기 때문이다.부동산펀드 규모는 지난해 기준 59조 8000억원, 특별자산펀드는 58조 4000억원까지 불어났다. 특별자산펀드란 항공기, 선박, 미술품 등에 투자하는 상품을 일컫는다. 26일 금감원은 이 같은 내용이 담긴 ‘2018년 금융투자회사 중점 검사 사항’을 발표했다. 금감원은 우선 주가연계증권(ELS), 펀드 등 여러 금융권역에서 판매되는 투자상품의 판매절차를 들여다볼 계획이다. 판매 채널이 늘어나면서 경쟁 심화로 인해 불완전 판매가 늘어날 가능성을 고려한 것이다. 또 부동산펀드, 특별자산펀드처럼 고위험 상품 판매 비중이 높은 금융투자회사에 대해 투자권유 적정성, 고령층 대상 권유절차 이행 여부를 점검한다. 아울러 투자설명서와 실제 운용이 일치하는지, 보수·수수료에 대한 공시에 틀린 점이 없는지도 검사 대상에 포함됐다. 금감원은 초대형 투자은행(IB)의 리스크 관리 체계도 중점 검사 대상에 올렸다. 최근 초대형 IB의 기업금융이 확대되면서 신용위험이 증가하고 투자자산에 쏠림현상이 있다는 우려가 제기된 상태다. 조용철 기자 cyc0305@seoul.co.kr

투자자 P2P로… PF 비중 45% 대출 상품보다 고위험 주의해야 부동산값이 치솟으며 시장이 들썩이고 있지만 부동산펀드는 여전히 부진하다. 소액투자가 가능한 부동산 펀드는 평균 마이너스 수익률을 기록하고 있다. 국내외 대형 오피스 빌딩이나 호텔 등에 투자하는 부동산 공모 펀드가 속속 나오면서 지난해 부동산 펀드는 개미들의 관심을 끌었지만, 실제 수익은 기대에 크게 미치지 못했다. 25일 에프엔가이드에 따르면 지난해 국내 부동산 공모 펀드의 평균 수익률은 -12.15%를 기록했다. 올 들어 지난 19일까지의 수익률도 -0.4%로 저조하다. 프로젝트 파이낸싱(PF)형 펀드가 투자한 부동산 개발 사업이 지연되거나 시행사가 워크아웃을 신청하면서 전체 수익률을 끌어내린 탓으로 풀이된다. 파인아시아자산운용의 ‘PAM부동산 3’은 올해 들어 -70.59%의 손실을 봤다. 안정적인 임대료 수익을 노린 ‘호텔 펀드’도 돌아오지 않는 유커(중국인 관광객)에 불안감이 번진다. 올 들어 부동산 임대형 펀드는 1%대 수익률을 기록하고 있다. 최소보장임대료인 연 5%를 조금 웃도는 셈이다. 임대형 펀드는 객식 예약률이 더 떨어질 경우 펀드를 청산할 때, 부동산 매각 가격이 떨어질 위험도 있다. 환매 수수료가 5%로 높고 거래량이 적어 중도 매각도 쉽지 않다. 전체적으로 부동산펀드가 부진한 가운데 개인투자자들의 부동산 투자 열기는 P2P(개인 대 개인) 시장으로 번지고 있다. 크라우드연구소에 따르면 지난달 말 기준 P2P 시장의 부동산 PF 대출 규모는 1조 2352억원으로 나타났다. 높은 평균 수익률(17.06%)을 타고 1년 전 3260억원의 3.8배로 폭증했다. 전체 P2P 시장에서 차지하는 비중도 45.2%나 된다. 다만 부동산 PF 투자는 연체로 인한 원금 손실 위험이 있는 신용 대출 상품보다 위험이 높아 투자자들이 주의해야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

금융위원회가 이미 개선 중인 과제를 새로운 과제처럼 꾸며 중복으로 선정하는 등 규제개혁 실적을 ‘뻥튀기’했다는 감사 결과가 나왔다. 감사원은 3일 금융규제개혁 추진 실태에 대한 감사를 벌여 위법·부당 사항 16건을 적발했다고 밝혔다. 감사원이 금융위가 발표한 규제개혁 과제 가운데 2014년 206건, 2015년 211건에 대해 규제개선 완료 여부를 점검한 결과 2014년엔 32건(15.5%), 2015년엔 105건(49.8%)을 완료하지 못한 것으로 나타났다. 특히 금융위는 2014년에 개선하고 있던 과제 11건을 다음해에 새로운 과제인 것처럼 다시 선정했다. ‘부동산펀드와 리츠(REITs) 간 규제차익 해소’ 과제는 2014년 12월 말 이미 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’ 개정안을 국회에 의안으로 부쳐 ‘완료처리’했지만 똑같은 내용을 2015년 개선과제로 다시 선정해 완료처리했다. 아울러 개선이 안 된 과제를 완료과제로 구분하기도 했다. 금융위가 국정감사에 대비하기 위해 2015년 8월 이행 실적을 점검했을 때 전년 개선과제 206건 중 184건(89.3%)을 개선했다고 밝혔지만, 실제로 개선 완료된 과제는 142건(68.9%)에 그쳤다. 2015년에는 211건의 과제 중 119건을 개혁했다고 밝혔지만, 실제로 개선을 마친 과제는 97건(45.9％)에 불과했다. 금융위는 법령상 근거가 없는 7개 규정의 20개 조항을 폐지하는 등 법령을 개정하기로 했지만 지난해 11월 법령 개정 작업 등에 착수하지 않고 있었다. 이성원 기자 lsw1469@seoul.co.kr