정부가 도심 내 주택공급 확대를 위해 ‘분양가 상한제’ 개편에 착수했다. 국토교통부는 정비사업조합과 시공사 등의 의견을 반영해 8월 중순 주택 250만호 공급 계획과 함께 분양가 상한제 개편안을 발표할 예정인 것으로 22일 알려졌다. 국토부의 분양가 상한제 개편 추진은 재건축·재개발 등 정비사업을 활성화해 도심 내 주택 공급을 확대하려는 취지에서 비롯됐다. 국토부는 최근 공사비 인상과 정비사업 갈등 확산 등으로 인해 분양가 상한제 폐기 또는 대상 지역 축소에 선을 긋는 대신 정비사업의 특성을 반영하는 조치를 검토할 방침임을 시사했다. 이에 수도권 재건축·재개발 사업의 공사비 인상 등을 둘러싼 논란을 고려해 정비사업에서 발생하는 비용을 ‘가산비’에 반영하는 방안 등이 우선 검토될 전망이다. 또 조합원 이주비와 조합 사업비 금융이자 영업보상 및 명도소송 비용도 가산비로 인정하는 방안도 논의될 것으로 보인다. 현재 분양가 상한제는 택지비와 기본형 건축비(공사비), 가산비로 구성돼 있는데 가산비 항목 현실화를 도모하는 데 초점을 맞출 것이란 얘기다. 부동산 업계 관계자는 “공공택지에 적용하는 상한제를 그대로 가져오면서 정비사업의 특수성이 반영되지 않았다”며 “가산비에 이 같은 비용이 반영되면 일반분양가가 올라가 조합의 부담을 덜 수 있을 것”이라고 말했다. 택지비 산정 방식에 대한 손질 요구도 높다. 현재 상한제 택지비는 감정평가사가 인근 지역 표준지 공시지가에 입지 등 지역 특성을 반영한 보정률을 곱해 산정하는데, 이때 미래 개발이익은 배제된다. 특히 조합이 지자체에 제출한 택지비는 한국부동산원이 적정성 평가를 거쳐 땅값을 재검토하는데 대부분 택지비가 깎이는 것으로 알려졌다. 부동산원의 택지비 적정성 평가 제도 폐지와 관련해 국토부는 “적정성 평가는 반드시 필요한 절차”라면서도 “토지비에서 추가 인정할 부분이 있는지 검토하겠다”고 밝혔다. 부동산R114는 올 들어 서울에서 분양된 가구가 3390가구로 상반기 분양 예정물량(1만 4447가구)의 23.5%이며 그나마 분양가 상한제와 무관한 지역이 대부분이라고 밝혔다. 하반기 분양가 상한제와 기본형 건축비 반영이 실현되면 분양가 상승은 불가피할 전망이다.

하반기 아파트 전세시장 움직임에 관심이 쏠리고 있다. 전셋값이 오를 것이라는 주장과 이미 오를 대로 올라 큰 변화는 없을 것이라는 주장이 엇갈린다. 결론은 전체 아파트 전셋값 시세는 올해 들어 안정세를 유지하고 있지만, 계약 갱신이 끝나 신규로 나오는 개별 아파트는 그동안 보증금을 올리지 못한 기저효과 때문에 전셋값 폭등장세가 펼쳐질 것이란 전망으로 요약된다. 하반기 전세시장이 불안할 것으로 보는 근거는 네 가지다. ①8월부터 계약갱신 만료 주기 도래····‘보증금 키 맞추기’ 시작 먼저 계약갱신청구권 만료에 따른 파장이 가장 큰 악재다. 8월부터는 지난 2020년 계약갱신청구권을 사용해 전세기간(2+2년)을 채운 전세 물건이 신규 전세로 나오기 시작한다. 하지만, 계약갱신계약이 끝난 전세는 신규 전세로 바뀌기 때문에 전·월세 상한제에 따른 보증금 ‘5% 룰’을 적용받지 않고 시세에 맞춰 받을 수 있다. 보증금 인상 족쇄가 풀린 주택을 중심으로 집주인이 보증금을 주변 시세대로 받으려는 ‘보증금 키 맞추기’가 본격적으로 시작되면서 전셋값이 오를 것으로 전망된다. 문제는 그 사이 전셋값이 폭등했다는 것이다. 21일 한국부동산원에 따르면 2년 전 계약갱신청구권제가 시행된 8월 전국 아파트 평균 전셋값은 2억 3800만원이었으나 올해 4월 말 현재는 3억 1800만원으로 33% 올랐다. 서울 평균 전셋값은 같은 기간 4억 6700만원에서 6억 3200만원으로 35% 상승했다. 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 전셋값은 6억 900만원에서 8억 5200만원으로 40%나 뛰었다. 경기도 아파트 전셋값도 2억 6200만원에서 3억 5500만원으로 35% 상승했다. ②신규 전세 계약····‘4년 뒤 가격’ 받으려는 심리도 팽배 신규 전세 주택은 2년 전보다 수천만원, 서울에서는 1억원 이상 보증금을 올려줘야 한다. 부동산 114가 지난해 6월부터 올해 3월까지 신고된 서울 아파트 전·월세 계약을 분석한 결과, 신규 전세 계약 보증금은 계약갱신청구권을 사용한 전세 보증금보다 평균 1억 5000만원 높은 보증금을 부담한 것으로 조사됐다. 새로운 전세 물건에서는 시세에 맞춰 보증금을 올리려는 움직임이 이미 나타나고 있다. 집주인은 2년 뒤 계약갱신청구권, 전·월세 상한제를 적용해 보증금을 5%밖에 올리지 못할 것을 염두에 두고 ‘4년 후 가격’까지 받으려는 심리도 팽배하다. 예를 들어 서울 강동구 고덕 현대아파트 83㎡ 전세의 경우 2020년 8월에는 계약갱신청구권을 행사에 4억 6000만~4억 9000만원에 계약했지만, 현재 보증금 시세는 7억~8억원을 부른다. 신규 전세 물건은 보증금이 2억~3억원 올릴 수 있는데다 2년 뒤 5% 룰을 생각해 시세보다 올려 내놓는 일도 있다. 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “올해 들어서는 전셋값이 안정세를 띠고 있지만 갱신권이 소진된 전세가 새로 나오고, 집주인들이 4년치 전셋값을 한꺼번에 올리려고 한다면 전셋값이 꿈틀거릴 수도 있다”고 전망했다. ③신규 입주 물량 감소, 입주물량 2년 전 절반 수준 새 아파트 준공(입주) 물량 감소도 전세난을 부추긴다. 대규모 아파트 단지가 준공되면 입주 초기 해당 단지는 물론 주변 주택 전셋값까지 즉시 영향을 받는다. 전셋값은 매매가격과 달리 수급에 훨씬 민감하다. 정책·제도의 변화가 없다는 조건이라면 공급이 늘면 가격은 바로 내려가는데 올해는 이런 효과를 기대하기 어렵다. 입주 물량이라도 많으면 달아오른 전세시장을 식혀줄 수 있지만 올해는 상황이 다르다. 올해 서울에서 새로 입주하는 아파트는 2만 500여 가구에 그칠 전망이다. 2020년 입주 물량(4만 9500가구)에 비하면 41% 수준이다. 새 정부 출범과 함께 다주택자에 대한 양도세 중과 1년 면제 정책이 시행돼 전세 대신 매매로 돌리는 현상도 전세 물량 증가를 어렵게 한다. ④보증금 인상분 감당하지 못해 월세 전환 급증···전·월세 상한제 회피 편법 계약갱신청구권제와 전·월세 상한제를 피하려는 월세 계약이 증가하고 월세 가격도 큰 폭으로 오르고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울의 아파트 월세 거래량은 7만 5586건으로 사상 최고치를 기록했다. 올해 1분기 서울 아파트 월세 거래량은 2만 1091건으로 집계됐다. 이런 추세라면 올해 월세 거래량은 지난해 기록을 넘어설 것으로 전망된다. 지난해 1분기 서울 아파트 월세 거래 1만 6452건과 비교하면 27.7% 늘어났다. 전체 아파트 임대차에서 월세가 낀 거래 비중은 같은 기간 34.6%에서 38.7%로 4.1%포인트 커졌다. 이는 전세 보증금을 한꺼번에 수억원씩 올려주기 어려워 보증금 인상분을 월세로 돌린 거래가 많다는 것을 의미한다. 이런 가운데 전국 아파트 월세의 평균 보증금도 2020년 8월 1억 2000만원에서 올해 4월에는 2억 4000만원으로 올랐다. 서울은 같은 기간 4억 6000만원에서 6억 7000만원으로 상승했다. 월 임대료(월세) 역시 전국은 71만원에서 81만원으로, 서울은 119만원에서 125만원으로 각각 뛰었다.

서울 아파트 매수심리가 2주째 하락한 가운데 강남권만 상승했다. 다주택자 양도소득세 중과 유예로 매물이 늘어나는 가운데 강남의 고가 주택 위주로 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 짙어지는 분위기다. 20일 한국부동산원이 조사한 이번 주 서울 아파트 매매수급지수는 90.8로 지난주(91.0)보다 0.2 하락했다. 지난주 역시 전주 대비 0.1 하락한 바 있어 2주 연속 하락세다. 매매수급지수가 기준선인 100을 밑돌면 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 의미다. 서울의 아파트 매매수급지수는 지난 2월 넷째 주 86.8로 바닥을 찍은 뒤 3월 대선을 거치며 새 정부의 부동산 규제 완화에 대한 기대감 속에 4월 셋째 주까지 7주 연속 올랐다. 이후 새 정부의 부동산 정책 속도조절 기조와 다주택자 양도세 중과 유예에 따른 매물 증가, 금리 이상 우려 등으로 혼조세를 나타내고 있다. 부동산빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 서울의 아파트 매물은 6만 353건으로 양도세 중과 유예 시행 직전인 지난 9일(5만 5509건)에 비해 8.7% 늘었다. 서울 아파트 매매수급지수는 권역별로 용산·종로구 등이 있는 도심권(91.1)과 은평·서대문·마포구가 있는 서북권(86.7)은 지난주와 동일하게 유지됐으나 성동·광진·노원·도봉·강북구 등 동북권(86.4→86.1), 양천·강서·구로·영등포·동작·관악구 등의 서남권(93.0→92.4)로 하락했다.반면 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)가 있는 동남권은 지난주(96.9) 하락했던 지수가 반등해 97.5를 기록했다. 지난해 11월 넷째 주(97.5) 이후 24주 만에 최고치다. 강남권 역시 매물이 늘었지만 토지거래허가구역이 아닌 서초구는 신고가 거래가 이어지는 등 대출과 무관한 고가주택과 재건축 단지를 중심으로 강세를 보이고 있다. 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호가 더욱 짙어지는 양상이다. 지난주 하락했던 경기도(92.4→91.6)는 1기 신도시 재건축 규제 완화에 대한 기대감 속에 이번 주 다시 92.4를 기록했다. 인천은 5월 첫째 주 95.0까지 올랐다가 2주 연속 하락해 92.9를 기록했다. 이로써 수도권 전체적으로 이번주 92.0을 기록해 지난주(91.7)보다 0.3 올랐다.

서울의 아파트 가격이 매수자 우위의 관망세 속에 초고가 단지 위주로만 상승하며 2주째 보합을 유지하고 있다. 19일 한국부동산원이 발표한 5월 셋째주 주간아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 지난주(0.00%)와 마찬가지로 보합으로 나타났다. 대통령 집무실 이전과 개발에 대한 기대감이 있는 용산구는 한남동·한강로2가 등 초고가 단지 위주로 거래가 이뤄지며 지난주(0.04%)보다 상승폭(0.05%)이 확대됐다. 서초구(0.04%→0.07%)도 규제 완화 기대감이 있는 재건축 단지와 반포동 중대형 아파트 위주로, 강남구(0.02%→0.03%)는 도곡·개포동 위주로 거래되며 상승폭을 키웠다. 반면 노원구(-0.04%), 서대문구(-0.03%), 마포구(-0.02%) 등은 매수자 우위 시장이 지속되며 강북 전체적으로 하락폭이 확대됐다. 수도권은 지난주와 동일하게 ?0.02%의 하락폭을 기록했고, 지방은 지난주 ?0.01%에서 이번 주 보합 전환했다. 이로써 전국 아파트 매매가격은 지난주(-0.01%)의 하락폭을 이어갔다. 아파트 전세가격도 전국적으로 지난주(-0.01%)의 하락폭을 유지했다. 수도권(-0.01%→-0.02%)은 하락폭이 커졌고, 서울과 지방은 보합으로 나타났다. 서울의 아파트 전셋값은 학군·역세권 등 선호도가 높거나 중저가 수요가 있는 일부 지역 및 단지를 제외하고는 대다수 지역이 하락 또는 보합세가 이어지며 3주 연속 보합을 유지했다.

올해 1분기 서울에서 거래된 주택 10채 중 3채는 서울에 살지 않는 외지인이 사들인 것으로 나타났다. 부동산 정보제공업체 경제만랩이 한국부동산원의 주택매매 거래 현황을 분석한 결과 올해 1분기 서울 주택 매매거래량 1만 4544건 중 서울에 거주하지 않는 외지인이 매입한 거래량이 4406건으로 집계됐다. 비중으로 따지면 30.3%로 한국부동산원이 관련 통계를 작성하기 시작한 2006년 이래 1분기 기준으로 가장 높았다. 다주택자와 타 지역 거주자가 외곽 지역의 주택을 처분하고 고가의 서울 주택 한 채를 택하는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상으로 풀이된다. 또 서울의 주택 공급 부족 현상이 심각한 가운데 ‘서울 집값은 떨어지지 않을 것’이라는 학습효과로 외지인 주택 매입 비중은 해마다 늘고 있다. 연도별로 살펴보면 1분기 외지인의 서울 주택 매입 비중은 2016년(17.5%)부터 올해까지 7년 연속 늘어났다. 서울에서 외지인의 주택 매입 비중이 가장 높은 곳은 용산구로 나타났다. 올해 1분기 용산구 주택 매매거래량 282건 중 외지인이 매입한 거래량은 111건으로 외지인 매입 비중이 39.4%에 달했다. 이어 금천구(39.2%), 강서구(39.0%), 송파구(38.1%) 등 순이었다. 새 정부가 지난 10일 출범과 동시에 다주택자 양도소득세 중과를 1년간 유예하기로 하면서 수도권과 서울 외곽의 매물이 늘고 있어 ‘똘똘한 한 채’ 현상은 빨라지는 양상이다. 이에 외지인들의 주택 매입 비중 상승세도 지속될 것으로 전망된다. 황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “지역 간 주택 가격 격차가 벌어지는 양극화도 더욱 심해질 수 있다”고 말했다.

직방·네이버 등 프롭테크 업계와 한국공인중개사협회 등 기존 부동산업계가 정부의 중재 속에 머리를 맞댔다. 국토교통부는 산·학·연 ‘부동산서비스 협의체’를 발족했다고 17일 밝혔다. 프롭테크는 부동산(property)과 기술(technology)을 결합한 단어로 모바일·빅데이터 등의 기술을 접목한 부동산 서비스를 의미한다. 직방, 네이버, 디스코, 솔리데오시스템즈 등 프롭테크 기업들은 수년 전부터 웹, 모바일 앱 등 신규 플랫폼을 기반으로 부동산 서비스를 제공하고 있는데 공인중개·감정평가 등 기존 부동산 서비스 제공 업계는 ‘골목상권 침탈’이라고 반발하고 있다. 정부는 프롭테크 서비스와 기존 부동산 서비스 발전을 위해 2018년 ‘부동산서비스산업 진흥법’을 제정하고 2020년 부동산서비스산업 진흥 기본계획(2021∼2025)을 세워 중장기 계획을 마련한 데 이어 지난해 11월에는 ‘부동산 신산업 육성방안’을 발표했다. 협의체에는 프롭테크 업체를 비롯해 한국공인중개사협회와 한국감정평가사협회 등 기존 업계와 한국부동산원, 국토연구원, 한국지능정보사회진흥원 등의 전문가들이 참여했다. 국토부는 협의체를 통해 기술 변화와 시장 전망 등을 업계와 공유하고,프롭테크 업계와 기존사업자가 상생·협력할 수 있는 정책을 도출할 계획이다.

새 정부의 부동산 규제 완화에 대한 기대감에 지난 3월 서울 아파트 실거래가지수가 5개월 만에 반등한 것으로 나타났다. 17일 한국부동산원이 공개한 3월 서울 아파트 매매 실거래가지수는 175.1로 전월(173.7) 대비 1.4포인트 상승했다. 서울 아파트 실거래가지수는 지난해 10월 180.0을 기록한 뒤 11월(178.3)부터 올해 2월(173.7)까지 4개월 연속 하락했다가 5개월 만에 상승으로 돌아섰다. 4개월간의 하락은 지난해 8월부터 강화된 대출 규제로 매수심리가 위축돼 거래가 얼어붙었던 영향이 크다. 게다가 금리 인상과 집값 고점 인식 등으로 관망세가 지속된 가운데 급매물 위주로 하락 거래가 이뤄졌기 때문인 것으로 분석된다. 그러다 3월 들어 대선이 치러진 뒤 새 정부의 재개발·재건축 규제 완화와 세제 감면 등에 대한 기대감이 커지면서 거래가 일부 살아난 것으로 풀이된다. 그러나 서울 아파트 가격의 전반적인 상승 움직임은 아닌 것으로 관측된다. 한국부동산원 관계자는 “전체 거래 중 직전 거래가에서 하락한 거래가 상승 거래보다 많은 편”이라면서 “재건축 추진 단지나 일부 초고가 아파트의 신고가 거래로 인한 상승폭이 더 커서 지수 상승으로 이어진 것으로 보인다”고 말했다. 경기도 아파트 실거래가지수도 5개월 만에 하락세를 멈추고 상승으로 돌아섰다. 1기 신도시 재건축 등에 대한 기대감이 반영된 것으로 보인다. 전국 지수도 140.0으로 전월(139.4)보다 0.6포인트 상승했다. 서울 아파트 거래량은 3월 1205건으로 전월(747건) 대비 61.3% 증가했다. 그러나 전년 동월(3387건)에 비하면 64.4% 하락한 수준으로 서울의 아파트 거래 가뭄이 여전한 것으로 나타났다. 서울 아파트의 4월 매매 실거래가지수는 잠정지수상으로 전월보다 0.45% 오를 것으로 전망됐다. 다만 새 정부 출범 직후 시행된 다주택자 양도소득세 중과 유예에 따른 일부 매물 증가로 최근 하락 거래가 이어지고 있어 실제 지수가 상승할지는 지켜봐야 한다고 한국부동산원은 설명했다.

전국 주택 매매시장이 상승 국면으로 전환했다. 전국의 부동산 매매 심리가 상승 국면에 접어든 것은 지난해 11월(119.5) 이후 5개월 만이다. 국토연구원은 지난 4월 전국 주택매매소비자심리지수가 116.0으로 지난 3월보다 2.9포인트 올라 상승 국면으로 돌아섰다고 16일 밝혔다. 지수는 보합, 하강 및 상승 국면 등 3개 국면, 9개의 등급으로 분류하는데 115 이상이면 집값이 오르기 시작하는 상승 국면에 들어선 것으로 본다. 이미 서울 주택매매시장 소비심리지수는 8.2포인트 상승하며 123.7을 기록, 4개월 연속 올랐다. 지난해 10월(128.7) 이후 6개월 만에 가장 높은 수준까지 상승한 지수다. 수도권도 117.0으로 3.5포인트 상승해 5개월 만에 상승 국면으로 접어들었다. 재건축 안전진단 기준 완화 등 새 정부 주택 규제완화 정책으로 집값이 오를 것으로 보는 시각이 늘어났기 때문으로 분석된다. 비수도권은 114.5로 2.0포인트 올라 전월에 이어 보합 국면을 유지했다. 충남(114.9→121.9)이 보합에서 상승 국면으로 전환된 것을 비롯해 광주(120.6→123.1)와 경남(116.3→117.8)이 상승 국면을 이어 가며 전달보다 올랐다. 반면 대구와 충북, 제주, 전북은 내렸다. 국토연구원은 “대선 이후 재건축 규제가 완화될 것이라는 전망이 강해지면서 서울과 수도권의 주요 재건축 단지를 중심으로 가격 상승 기대감이 커진 것이 지수에 영향을 미친 것으로 분석된다”고 말했다. 전세시장은 지수가 올랐지만, 상승 국면으로 진입하지는 않았다. 서울의 전세시장 소비심리지수는 3월 98.9에서 4월 104.0으로 5.1포인트 올랐다. 지난해 9월 121.4에서 10월 111.2로 내리며 보합 국면으로 전환되고서 지난달까지 6개월 연속 보합 국면에 머무르고 있다. 경기도는 지난해 8∼12월 연속 하락했다가 올해 들어 1월 97.8, 2월 99.1, 3월 102.5, 4월 105.2로 4개월 연속 상승했다. 수도권 전체로는 101.2에서 104.7로, 전국 기준으로는 101.4에서 103.5로 각각 오르며 모두 보합 국면에 머물렀다. 한편 한국부동산원도 이날 4월 전국주택가격동향조사 결과를 발표했는데 전국 주택 매매가격이 0.06% 올라 전월(0.02%) 대비 상승폭이 확대됐다. 서울(-0.01%→0.04%)과 수도권(-0.04%→0.03%)은 상승 전환, 지방(0.07%→0.09%)은 상승폭 확대로 나타났다. 서울 용산(0.15%), 강남(0.14%), 서초구(0.12%)의 상승률이 두드러졌다.

대선 이후 규제 완화와 부동산 세제 감면에 대한 기대감으로 지난달 서울의 주택가격이 3개월 만에 상승 전환했다. 16일 한국부동산원이 발표한 전국주택가격동향조사 결과에 따르면 4월 서울 주택(아파트·연립주택·단독주택 통합)가격은 전월 대비 0.04% 상승했다. 서울의 주택가격은 대출 규제와 거래 가뭄으로 인해 2월과 3월 두 달 연속 각각 -0.04%, -0.01%의 하락세를 나타냈다. 그러나 대선 이후 규제 완화에 대한 기대감이 있는 재건축·재개발이나 고가주택 위주로 주택가격이 올랐고, 그 외 지역도 하락폭이 축소되며 상승으로 전환했다. 서울 주택종합 매매가를 구별로 보면 대통령 집무실 이전 호재가 있는 용산구가 0.15% 올라 가장 높은 상승률을 보였다. 강남구(0.14%)와 서초구(0.12%) 등 강남권도 규제 완화에 대한 기대감에 높은 오름폭을 보였다. 수도권의 주택종합 매매가도 2·3월 각각 -0.03%, -0.04% 하락했다가 지난달 0.03%로 상승 전환했다. 경기(0.03%)는 중저가 수요가 있는 외곽 지역 위주로, 인천(0.01%)은 개발에 대한 기대감이 있거나 저평가 인식이 있는 지역 위주로 오르며 상승으로 돌아섰다. 서울 주택 전셋값은 0.04% 하락해 2월 이후 3개월 연속 하락세가 이어졌지만, 전월(-0.06%)에 비해 낙폭이 축소됐다. 수도권 주택 전세가격도 -0.03%로 하락세가 지속됐지만 전월(-0.08%)보다 하락폭이 줄었다. 전국 주택 전세가격은 3월 -0.02%에서 4월 0.01%로 상승 전환했다. 전국의 주택 월세가격은 지난 3월 0.14%에서 4월 0.15%로 상승폭을 키우며 오름세가 이어졌다. 특히 월세(0.20%)와 준월세(0.18%)의 오름폭이 전월 대비 커지면서 서민들의 주거비 부담이 커진 것으로 나타났다. 서울의 주택 월셋값은 0.04% 올라 전월(0.06%)보다 상승폭이 줄었지만 인천(0.10%→0.15%), 경기(0.23%→0.26%)는 상승폭이 커졌다.

윤석열 대통령 당선 이후 주택시장에는 새로운 형태의 양극화 현상이 나타나고 있다. ‘윤석열 호재’로 불리는 서울 재건축 대상 아파트와 1기 신도시 아파트값은 상승세가 뚜렷해졌다. 새 대통령 집무실이 이전한 서울 용산지역과 역세권의 오래된 부동산 가격도 강세를 띠고 있다. 반면 수도권 외곽과 지방에서는 아파트값이 하락세로 접어들었다. 양도세 중과 유예조치로 팔려고 내놓은 집이 조금씩 증가하면서도 소위 ‘똘똘한 한 채’를 사들이려는 수요는 줄어들지 않고 있다. 15일 한국부동산원 자료에 따르면 올해 들어 지난주까지 서울 지역 아파트값은 0.24% 하락했다. 반면 재건축 대상 아파트가 모여 있는 서울 서초·강남·송파구 등 강남 3구 아파트값은 상승세를 나타냈다. 서초구 아파트값은 0.40% 올랐고, 강남구 아파트 시세도 0.26% 상승했다. 재건축 대상 아파트만 떼어 놓고 보면 상승세는 이보다 훨씬 높다. 국토교통부 실거래 가격을 보면 강남구 압구정 구현대5차아파트 82㎡는 지난 2월 28억 8000만원(1층)에 거래됐다. 지난달에는 35억원(10층)과 41억원(13층)에 각각 팔렸다. 인근 한양 1차 83㎡ 아파트도 지난해 말 30억원에 거래됐는데, 한국부동산원이나 부동산114 최근 시세는 32억원을 호가한다. 용산지역 아파트값은 올해 들어서만 0.24% 올랐고, 윤 대통령 취임 이후에는 주간 아파트값 상승률이 더 가팔라졌다. 추가 개발 규제는 없을 것이라는 정부 발표와 서울시의 ‘35층 룰’ 폐지로 한강변 재건축 대상 아파트를 고층으로 지을 수 있다는 기대감이 반영돼 신고가를 경신하며 집값이 오르고 있다. 서울 역세권 부동산도 복합개발 기대감으로 가격이 꿈틀거리는 추세다. 1기 신도시 아파트값도 강세다. 재건축 사업 기간 단축·용적률 상향 조정 등의 내용을 담은 특별법이 제정되면 재건축 수익성이 개선될 것이라는 기대감이 반영됐다. 분당 효자촌 대창아파트 70.69㎡는 지난 9일 10억 5000만원에 팔려 지난달 22일 9억 9000만원보다 6000만원 올랐다. 지난주 성남 분당구와 고양 일산구 아파트값은 각각 0.03% 상승했다. 반면 서울 성북·서대문·도봉 등 외곽지역과 2기 신도시 아파트값은 하락폭이 커졌다. 수원 영통, 인천 검단 등도 하락세가 이어지고 있다. 다주택자 양도소득세 중과 1년 유예가 시행되면서 팔려는 아파트가 늘어나고 있지만, 똘똘한 한 채를 원하는 수요는 꾸준해 새로운 양극화 현상이 심화할 것으로 전망된다.

서울 아파트 임대차 시장에서 월세 거래가 빠르게 늘어나는 ‘전세의 월세화’ 현상이 ‘대세’가 되고 있다. 12일 서울부동산정보광장 통계에 따르면 올해 1분기 서울 아파트의 월세 거래 건수는 2만 1091건으로 집계됐다. 지난해 1분기(1만 6454건)보다 28.2% 증가한 수치다. 1분기 월세 거래 건수가 2만건을 넘은 것은 서울시가 관련 통계 작성을 시작한 2011년 이후 처음이다. 분기별로는 지난해 4분기에 이어 두 번째다. 전월세 등 전체 아파트 임대차 거래 가운데 월세 거래의 비중도 지난해 1분기 34.6%에서 올해 1분기 38.7%로 4.1% 포인트 올랐다. 연도별로도 월세 거래량은 점차 늘어나는 추세다. 2019년 4만 8295건이었던 서울 아파트 월세 거래는 2020년 5만 1049건, 2021년 6만 939건에서 지난해 7만 5586건으로 역대 최다를 찍었다. 올 1분기에만 2만건을 넘긴 만큼 올해도 지난해 기록을 넘어설 거란 관측이 나온다. 올해 월세 거래 비중도 이날 현재 38.1%로 지난해(37.9%)보다 높은 상황이다. 전세의 월세화 현상이 빨라지고 있는 것은 2020년 새 임대차법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행으로 전셋값이 급등한 데다 올해 들어서는 대출 규제와 금리 인상까지 겹쳤기 때문으로 분석된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “집값 급등으로 전셋값도 덩달아 오르고 전셋값 상승분을 부담하기 어려우니 반전세나 월세로 돌아설 수밖에 없다”고 설명했다. 전세 대출을 받으려 해도 금리 인상으로 이자 부담이 커져 월세를 내는 게 세입자에겐 더 유리해졌다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “임대인 입장에서도 높아진 보유세 부담을 충당하기 위해 월세를 선호하는 경향이 커지고 있다”고 말했다. 월셋값도 고공행진 중이다. 한국부동산원 기준 지난 3월 서울 아파트 평균 월세 가격은 125만 3000원으로 역대 최고다. 4월 KB아파트 월세지수도 101.8로 2020년 8월 이후 매달 최고치를 경신하고 있다. 이 연구위원은 “집값이 떨어지지 않는 한 월세 가격도 상승세가 이어질 것”이라고 내다봤다.

임대차 3법 이후 서울의 아파트 전세 신규 계약 세입자들이 갱신 계약보다 전세보증금을 평균 1억 5000여만원 더 부담한 것으로 조사됐다. 9일 부동산R114 조사에 따르면 전월세 신고제 시행으로 지난해 6월 1일부터 올해 3월 말까지 신고(5월 3일 기준)된 서울 아파트의 동일 주택형 간 전세계약 중 신규·갱신 계약이 모두 확인된 경우는 6781건이었다. 이 중 신규 계약의 평균 보증금은 6억 7321만원이었던 데 비해 갱신 계약의 평균 보증금은 5억 1861만원으로, 신규와 갱신 계약의 보증금 격차는 평균 1억 5461만원이었다. 세입자 중 신규 계약자가 갱신 계약자보다 평균 1억 5000만원 이상의 보증금을 더 부담한 것이다. 2020년 7월 말부터 계약갱신청구권과 전월세 상한제(임대차 2법) 시행에 따라 세입자가 갱신권을 청구하면 전세보증금 인상률이 5% 이내로 제한되지만 신규 계약은 집주인이 시세대로 전셋값을 올릴 수 있기 때문이다. 강남권의 중대형 고가 아파트일수록 신규 계약과 갱신 계약의 보증금 격차는 더 크게 벌어졌다. 강남구 대치동 동부센트레빌 전용 161.47㎡는 이 기간 갱신 계약 보증금 평균이 21억원인 데 비해 신규 계약 보증금 평균은 38억원으로 무려 17억원의 차이가 났다. 이에 비해 성북구 장위동 꿈의숲코오롱하늘채 전용 59.92㎡는 갱신 계약 보증금 평균이 4억 1821만원, 신규 계약 보증금 평균이 4억 6250만원으로 평균 4429만원의 격차가 났다. 계약갱신청구권 도입 2년이 되는 올해 7월 말부터 갱신권이 소진된 신규 계약 물건이 나오면 세입자의 보증금 부담은 더욱 커질 것이라는 우려가 나온다. 특히 2020년 7월 말 임대차 2법이 시행된 이후 전셋값이 급등했기 때문에 2년 전과 비교하면 보증금 부담이 체감상 더 클 전망이다. 한국부동산원 조사 기준 올해 3월 서울 아파트의 평균 전셋값은 6억 3294만원으로 2020년 7월 말 평균 4억 6458만원 대비 36.2%(1억 6836만원) 올랐다.

새 정부가 출범했지만 주택정책에는 비상등이 켜졌다. 집값·전셋값 불안, 공급 확대 불투명, 규제완화 법 개정 장벽 등 복병을 만나서다. 무엇보다 집값·전셋값이 여전히 불안하다. 지난해 말부터 안정세를 보였던 집값은 지난 3월 대통령 선거 이후 다시 꿈틀거리기 시작했다. 당장 집값을 안정시켜야 하는 정부로서는 부담이 여간 아니다. 9일 한국부동산원 아파트값 동향조사에 따르면 지난해 연말부터 내림세를 보였던 서울 아파트값은 4월 초부터 다시 보합세로 돌아섰다. 재건축 아파트값은 되레 상승세를 유지하고 있다. 수도권 아파트값도 지난주부터 보합세로 전환됐고, 특히 1기 신도시 아파트값 상승률은 심상치 않은 수준이다. 대선 전후 아파트값이 가장 많이 오른 곳은 1기 신도시다. 부동산114 분석에 따르면 올해 1월 1일~3월 9일 1기 신도시 아파트값 상승률은 0.07%로 안정세를 유지했지만, 대선 이후 4월 22일까지 아파트값은 0.26% 상승했다. 특히 일산 신도시 아파트값은 이 기간에 0.52%나 상승해 불안이 커졌다. 분당 신도시 아파트값도 예외는 아니다. 지난 3월 16억원에 거래됐던 분당 수내동 양지금호 84㎡ 아파트 시세는 16억 8000만원에 형성됐다. 아파트 전셋값도 불안하다. 서울은 1월 마지막 주 하락 이후 5월 첫 주부터 보합세로 전환됐다. 신규 아파트 입주단지를 빼고는 여전히 전세물건도 뜸하다. 8월 이후에는 더 불안할 것으로 전망된다. 2년 전 계약갱신을 청구해 이뤄진 계약이 만료된 전세물건이 주변 전셋값에 맞춰 보증금을 한꺼번에 올리는 부작용이 예상되기 때문이다. 이런 상황이 계속되면 새 정부는 재건축 사업 규제완화, 주택금융대출 완화 조치 등을 당장 밀어붙이는 데 부담을 가질 수밖에 없다. 규제완화 조치가 자칫 집값 상승 불쏘시개 역할을 할 수 있기 때문이다. 여소야대 상황도 험난한 장정을 예고한다. 주요 부동산 제도·법 개정이 속도를 내지 못하고 되레 갈등만 유발할 가능성이 크다. 새 정부가 공약으로 밝힌 주택 임대차 3법 개정도 쉽지 않을 것으로 전망된다. 다수당인 야당이 공개적으로 법 개정을 반대하고 있기 때문이다. 재건축 규제완화 가운데 초과이익환수제 개선 역시 법률 개정 사안이라서 야당의 협조 없이는 불가능하다. 5년간 250만호(수도권 130만호) 공급 목표를 달성하기도 쉽지 않다. 재건축·재개발사업(47만호), 도심복합개발 사업(20만호)은 인허가를 받는 데까지도 5년 이상 걸리는 사업이기 때문이다.

월간 아파트 거래량이 1년 전과 비교해 절반 이하 수준으로 쪼그라든 것으로 나타났다. 다만 새 정부 출범을 앞두고 규제 완화 기대감에 거래량은 조금씩 회복되는 추세를 보이고 있다. 8일 한국부동산원 주택거래 현황 통계에서 지난 3월 아파트 거래량은 3만 2487건으로 집계됐다. 지난해 3월 아파트 거래량 6만 9827건과 비교하면 53% 감소했다. 단독주택 등을 포함한 전체 주택 거래량도 비슷한 흐름을 나타냈다. 지난해 3월 전국 주택 거래량은 10만 5463건이었고, 올해 3월 주택 거래량은 6만 2391건으로 1년 새 40% 감소했다. 같은 기간 주택 거래 감소는 서울에서, 특히 아파트 감소량이 뚜렷하게 나타났다. 2021년 3월 서울 아파트 거래량은 4495건을 기록했으나, 올해 3월 거래량은 1236건으로 72%나 쪼그라들었다. 강남 4구 아파트 월간 거래량도 지난해 3월 968건에서 올 3월에는 314가구에 그쳐 66% 감소했다. 전체 주택 거래량도 2021년 3월 8336건에서 올해 3월에는 3926건으로 52% 줄어들었다. 같은 기간 수도권 아파트 거래량도 급감했다. 인천은 6475건에서 1296건으로 80%나 줄었다. 경기 아파트 거래량도 1만 9832건에서 6190건으로 69% 감소했다. 아파트 거래량은 지난해부터 눈에 띄게 줄어들었다. 가수요를 막기 위해 정부가 대출 규제를 강화하고 다주택자에 대한 양도세 중과, 취득세 중과 등의 조치를 취하면서 수요가 감소하고 거래가 위축됐다. 최근 2년간 월간 최고·최저 아파트 거래량을 비교하면 2020년 12월에는 10만 6027건을 기록했다. 하지만 이후로는 감소 추세가 이어졌고 올해 1월 거래량은 불과 2만 4465건에 그쳤다. 그러나 지난 3월 대선이 끝나고서 거래량은 조금씩 늘어나는 추세다. 재건축 규제 완화, 특히 1기 신도시 재건축 특별법을 제정하기로 하는 등 재건축 사업 정상화 신호에 거래량이 조금씩 늘어났다. 1월 최저 거래량을 기록한 뒤 2월에는 2만 6322건으로 다소 늘어났고, 3월에는 3만 2487건으로 조금 더 증가했다.

지난 3월 9일 대선 이후 부동산 시장을 관통하는 키워드는 ‘기대감’이었다. 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 비판 여론에 호응해 부동산 규제 완화 공약을 내세운 윤석열 후보가 당선됐기 때문이다. 이러한 분위기는 한국부동산원 조사에서도 나타난다. 지난해부터 본격화한 대출 규제와 거래 절벽으로 올해 초(1월 24일)부터 하락세로 전환했던 서울의 아파트값은 4월 초(4월 4일)부터 하락세를 멈추고 보합 전환했다. 이후 한달간 보합을 이어가다가 5월 첫째 주에 상승 전환했다. 1월 넷째 주 이후 15주 만이다. 인수위 첫 메시지는 ‘다주택자 양도세 중과 유예’ 대통령직인수위원회가 부동산 정책과 관련해 내놓은 첫 번째 메시지는 ‘다주택자 양도소득세 중과 1년간 유예’였다. 양도세 부담 때문에 집 팔기를 꺼렸던 다주택자들이 6월 보유세 확정 전에 매물을 내놓을 수 있도록 길을 터주겠다는 방침이었다. 문재인 정부는 다주택자를 투기 세력으로 규정하고 징벌적 수준의 세금을 부과하는 정책을 폈다. 지난해 6월 1일부터 주택을 1년 미만으로 보유한 뒤 거래하면 양도세는 기존 40%에서 70%로, 2년 미만의 경우 60%로 올렸다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 중과하면서 양도세 최고세율은 75%까지 인상됐다. 지방세까지 포함하면 최대 82.5%다. 그러나 새 정부의 조치 완화를 기대하는 다주택자들이 매물을 움켜쥐는 이른바 ‘매물 잠금’이 나타나 거래가 얼어붙었고, 오히려 집값 급등을 불렀다는 지적도 나왔다. 이에 인수위는 다주택자 양도세 중과 조치를 1년간 한시적으로 배제하겠다고 발표한 것이다. 인수위의 ‘4월 중 시행’ 요구를 현 정부가 거부하면서 시행은 새 정부 출범일인 5월 10일로 미뤄졌지만 시장에선 ‘똘똘한 한 채’를 제외한 매물, 즉 서울 강북이나 외곽 등 비강남 지역에서 매물이 늘어날 것으로 예상하고 있다.6일 아실(아파트 실거래가)에 따르면 전국 아파트 매매물량은 총 37만 2767건으로 3월 10일(34만 6063건)에 비해 7.7% 증가했다. 광주가 7011건에서 9975건으로 42.2% 증가해 전국 17개 시도 중 가장 많이 증가했고, 이어 인천(15.0%), 서울(12.9%), 경기(11.6%) 등 순이었다. 서울에서는 송파구가 22.1%로 매물이 가장 많이 늘었고, 이어 강북구(19.1%), 성북구(17.6%), 성동구(17.2%) 등의 순이었다. 다주택자 입장에서 세금을 가장 많이 아낄 수 있는 방법은 오는 10일부터 보유세 확정일인 6월 1일 사이에 매물을 처분하는 것이다. 그래야 보유세와 양도세 모두 아낄 수 있기 때문이다. 다만 6월 1일까지 시간이 너무 촉박하다는 한계가 있다. 5월 31일까지 잔금을 치르거나 소유권 이전 등기 신청이 이뤄져야 하는데 통상 매매 거래가 완료되는 데 1~2개월 정도 걸리는 점을 감안하면 기간이 너무 빠듯하다. 게다가 대출 규제 문턱이 여전히 높은 상황에서 매수자를 찾기도 쉽지 않다. 급하게 파느라 가격을 시세보다 낮추면 절세 효과를 못 볼 수도 있다. 용산은 ‘집무실 이전’…1기 신도시는 ‘재건축’ 기대감새 정부 부동산 규제 완화에 대한 기대감은 특정 지역에서 두드러지게 나타나기도 했다. 가장 먼저 호재를 맞은 곳은 서울 용산구였다. 당초 ‘대통령 집무실 광화문 이전’을 공약으로 내세웠던 윤석열 당선인 측이 집무실 이전지를 용산으로 선회하면서다. 집무실이 이전될 국방부 청사 및 공관과 인접한 지역은 고도제한 등 규제가 불가피하지만 아파트 단지가 밀집해 있는 동부이촌동이나 노후 아파트·단독주택이 모여 있는 이태원동, 재건축 추진이 한창인 한남동 등은 개발에 속도가 날 것이라는 기대감이 커졌다. 이러한 기대감에 힘입어 용산구의 아파트 매매가격지수는 3월 넷째 주 상승 전환한 이후 5월 첫째 주까지 5주째 상승세를 이어가고 있다. 상승폭도 0.01(3월 28일)에서 0.04(5월 2일)로 꾸준히 커진 상태다. 서울 강남구와 서초구는 세제 및 재건축 규제 완화에 대한 기대감에 꾸준히 신고가 거래가 이뤄지며 대선 이후 줄곧 아파트값 상승세를 보이고 있다.재건축 규제 완화 기대감이 가장 큰 곳은 분당·일산 등 1기 신도시다. 1기 신도시는 노태우 정부 시절인 1990년대 주택 200만 가구 건설 목표의 일환으로 조성된 성남 분당, 고양 일산, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본 등으로 올해 입주 30년을 맞았다. 윤 당선인은 1기 신도시 특별법을 제정해 인허가 절차를 간소화하고 안전진단과 재건축 초과이익 환수 규제 완화, 토지 용도 변경 및 용적률 상향 등으로 재건축 사업을 촉진하겠다는 공약을 내놓은 바 있다. 이에 1기 신도시 일대의 집값이 대선을 전후해 가장 큰 움직임을 보였다. 부동산R114에 따르면 1기 신도시는 올해 대선 전 약 2개월(1월 1일~3월 9일) 동안 0.07%의 미미한 상승폭을 기록했다가 대선 이후 약 2개월(3월 10일~4월 22일) 동안 0.26% 오르며 상승폭이 3배 이상 높아졌다. 수도권 주요 권역 중 대선 전후 같은 기간 아파트 가격 변화가 가장 두드러진 지역은 1기 신도시가 유일했다. 대통령 집무실 이전으로 시장의 이목이 집중된 서울 용산구도 대선 전후 같은 기간 1.15%에서 0.39%로 상승폭이 오히려 둔화됐다. 부동산R114는 윤 당선인의 주요 부동산 공약인 1기 신도시 특별법에 따른 용적률 상향에 대한 기대감이 아파트 가격에 반영됐기 때문이라고 분석했다. 이번주 한국부동산원 조사에서도 군포시(0.06%), 고양 일산동구(0.06%), 성남 분당구(0.05%) 등 일부 1기 신도시는 규제 완화 기대감이 있는 재건축 단지 위주로 아파트 가격이 상승했다. 기대감 속 집값 들썩임에 새 정부는 “속도조절” 강조대선 이후 부동산 시장의 전반적인 분위기가 기대감 속에 들썩이는 움직임을 보이자 인수위는 신중한 접근을 강조하며 속도조절론을 내세웠다. 당초 새 정부의 부동산 종합 대책의 큰 그림이 지난달 중순 발표될 것이라는 예상이 있었지만 결국 추경호 기획재정부 장관 및 원희룡 국토교통부 장관 후보자 인사청문회 답변과 지난 3일 발표한 ‘110대 국정과제’에 포함된 내용으로 대체됐다. 이 과정에서 혼선도 빚어졌다. 인수위가 지난달 25일 1기 신도시 재건축 사업을 “중장기 국정과제로 검토한다”고 발표했다가 해당 지역 주민들의 반발을 부른 것이다. 더불어민주당까지 나서서 “공약 파기”라며 공세를 펼치자 인수위는 다시 “1기 신도시 특별법 제정을 통해 속도감 있게 추진하겠다”며 지역 주민들을 달랬다. 그렇지만 새 정부는 부동산 정책에 대해 신중하게 접근하겠다는 기조를 유지하고 있다. 원 후보자는 청문회에서 “시장 가격을 자극할 수 있는 부분은 면밀하게 상황을 보면서 탄력적으로 대응하겠다”면서 “단기간에 불필요하게 가격을 자극하는 조치는 후순위로 미루고 전체적인 청사진과 방향성에 대해 일관된 신호와 함께 시급한 공급 조치와 양도소득세 중과 완화 등의 실행력을 보여줌으로써 시장에 신호를 명확히 줘야 한다고 생각한다”고 말했다. 또 ‘집값이 어느 정도 오르는 것이 적정한지’를 묻는 질문에 “물가와 경제성장률과 관련한 장기 추세선에 집값이 따라 움직이는 것이 안정이라고 생각한다”고 답했다.

지난주 잠시 주춤했던 서울 아파트 매수심리가 새 정부 출범을 앞두고 소폭 회복됐다. 6일 한국부동산원 집계에 따르면 이번주 서울 아파트 매매수급지수는 91.1로 전주(90.5)보다 0.6포인트 올랐다. 매매수급지수는 100을 기준으로 0에 가까울수록 팔려는 사람이 많은 ‘매수자 우위’를, 200에 가까울수록 사려는 사람이 많은 ‘매도자 우위’를 나타낸다. 서울의 매매수급지수는 대출 규제 문턱이 높아지면서 지난해 11월 15일(99.6) 이후 현재까지 줄곧 100을 밑돌고 있다. 그러나 2월 28일(86.8) 바닥을 찍은 이후 지속적으로 상승세를 이어오다 4월 셋째 주 91.4에서 4월 넷째 주 90.5로 하락했다. 권역별로는 강남4구가 있는 동남권이 97.0으로 지난해 12월 6일(97.2) 이후 5개월 만에 가장 높은 수치를 기록했다. 대통령 집무실 이전 호재가 있는 용산구와 종로구 등 도심권이 91.9로 그 뒤를 이었다. 목동·여의도 등이 포함된 서남권도 재건축 기대감에 지난주 91.5에서 91.8로 소폭 상승했다. 서북권(87.3)과 동북권(87.5)은 지난주보다 지수가 상승했으나 아직 90을 밑도는 수준이다. 경기도 역시 1기 신도시 재건축 등에 대한 기대감으로 지난주 91.0에서 92.4로 다시 지수가 상승했고, 인천도 지난주 94.0에서 이번주 95.0으로 매수세가 늘어났다. 수도권의 매수심리 회복을 바탕으로 전국 아파트 수급지수도 지난주 93.6에서 94.1로 한 주 만에 다시 상승 전환했다. 서울 아파트 전세수급지수는 94.7을 기록하며 대선 이후 9주 연속 회복세가 이어졌다. 전세자금대출 재개 이후 신규 급전세들이 일부 소진된 데다 양도소득세 중과 한시 배제, 임대차 3법 손질 등 새 정부의 정책 변화를 앞두고 집주인들이 전월세 물건을 일부 거둬들인 영향으로 보인다. 전국의 전세수급지수 역시 지난주 93.6에서 이번주 94.1로 상승했다.

차기 정부의 부동산 규제 완화 기대감으로 서울 아파트값이 15주 만에 상승 전환했다. 5일 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 5월 첫째주 서울 아파트값은 전주 대비 0.01% 올라 최근 4주간의 보합 끝에 상승 전환됐다. 주간 단위 조사에서 서울 전체 아파트값이 오른 것은 올해 1월 17일 조사에서 0.01% 오른 이후 15주 만이다. 추가 금리인상 우려와 세계 경기 불확실성 등으로 대체로 관망세를 보이는 가운데 규제 완화에 대한 기대감이 있는 재건축이나 강남권 초고가(15억원 초과) 단지가 오르면서 서울 전체 아파트값 상승을 견인했다. 강북권 아파트 역시 15주 만에 하락세를 멈췄고, 강북·노원·중랑구도 보합으로 전환했다. 대통령 집무실 이전으로 지역 개발 기대감이 있는 용산구는 상승폭(0.03%→0.04%)을 키우며 오름세가 이어졌다. 서초구(0.05%)는 반포동 신축 중대형 위주로, 강남구(0.03%)는 대치·청담동 중대형 위주로 신고가 거래되며 상승세를 이어갔다. 그 외에 강서·구로구 등도 하락세를 멈추고 혼조세를 보이며 보합 전환됐다. 최근 약세가 지속돼온 경기도 아파트값은 1월 24일(0.00%) 이후 14주 만에 보합을 기록했다. 재건축 규제 완화 기대감에 주요 1기 신도시 아파트값도 강세였다. 분당신도시가 있는 성남 분당구는 지난주와 마찬가지로 0.05%의 높은 상승률을 기록했고, 일산신도시가 있는 고양시는 지난주 0.01%에서 금주 0.03%로 오름폭이 커졌다. 군포시는 산본신도시 아파트값 상승세로 0.06% 올랐다. 다만 화성시(-0.13%)는 매출 적체가 지속되는 동탄신도시 위주로, 의왕시(-0.06%)·안양시(-0.02%) 등 지난해 급등했던 지역은 피로감 등으로 하락세가 지속됐다. 전세시장은 최근 전세자금 대출 재개로 급전세들이 소화되며 전·월세 물건이 감소한 모습이다. 서울 아파트 전셋값은 1월 24일(0.00%) 이후 13주 만에 처음으로 하락을 멈추고 보합 전환됐다.

서울 아파트값이 15주 만에 상승 전환됐다. 오는 10일 출범하는 윤석열 정부의 부동산 규제 완화에 대한 기대감 때문으로 풀이된다. 5일 한국부동산원 조사에 따르면 이번주 서울 아파트값은 0.01% 올라 최근 4주간 이어온 보합을 깨고 상승 전환됐다. 서울 전체 아파트값이 오른 것은 지난 1월 17일 조사(0.01%) 이후 15주 만이다. 세계 경기 불확실성과 추가 금리 인상 우려 등 악재가 여전해 관망세를 보인 곳이 많았지만, 강남권 초고가 아파트나 일부 규제 완화 기대감이 있는 재건축이 서울 아파트값 상승을 견인했다. 강북구 아파트값은 15주 만에 하락세를 멈췄다. 노원·중랑구 등 비강남권 일부는 하락세를 멈추고 보합 전환했다. 대통령 집무실 이전 호재가 있는 용산구는 0.04% 올라 지난주(0.03%)보다 오름폭이 커졌다. 강남권에서는 서초구(0.05%)와 강남구(0.03%)가 지난주와 동일한 상승률을 유지했다. 강동구는 0.02% 올라 지난주(0.01%)보다 상승폭을 확대했다. 다만 직전 실거래가보다 낮은 금액의 거래가 늘어난 송파구는 0.01% 떨어지며 2주 연속 하락세를 이어갔다. 최근 약세가 지속돼온 경기도 아파트값은 1월 24일(0.00%) 이후 14주 만에 보합을 기록했다. 인천 아파트값도 4주 만에 하락을 멈췄다. 수도권(서울·경기·인천) 전체 아파트값은 14주 만에 보합 전환했다. 주요 1기 신도시 아파트값은 재건축 기대감으로 강세를 보였다. 분당신도시가 있는 성남 분당구는 지난주에 이어 0.05%의 높은 상승률을 기록했다. 일산신도시가 있는 고양시는 0.03% 올라 지난주(0.01%)보다 오름폭이 커졌다. 반면 오산(-0.18%), 화성(-0.13%), 수원(-0.07%), 용인(-0.05%) 등지는 매물이 늘면서 지난주보다 하락폭을 키웠다. 지방 아파트값은 0.01% 상승했다. 전북(0.14%), 강원(0.11%), 경남(0.07%), 광주(0.04%), 제주(0.03%) 등지의 아파트값이 상승했고 세종(-0.19%), 대구(-0.14%), 대전(-0.05%), 전남(-0.02%) 등은 하락했다.

지난해에 이어 올해도 서울 주택 거래에서 빌라(다세대·연립) 매매 비중이 아파트 매매를 훌쩍 뛰어넘었다. 4일 한국부동산원의 주택유형별 매매 거래를 분석한 결과 올해 3월 서울의 주택 매매거래량 5098건 중 빌라가 3303건으로 64.8%를 차지했다. 이는 한국부동산원이 2006년 관련 통계를 집계한 이후 월별 기준 역대 가장 높은 비중이다. 같은 기간 서울의 아파트 매매 비중은 24.2%로 역대 가장 낮았다. 서울의 빌라 매매 비중은 지난해 12월부터 올해 3월까지 4개월 연속(62.8%→63.4%→60.2%→64.8%) 60%를 웃돌고 있다. 지역별로 보면 강북구의 빌라 매입 비중은 올해 3월 무려 84.5%에 달했다. 이어 강서구(83.3%), 양천구(79.7%), 금천구(74.5%) 등 순이었다. 빌라는 상대적으로 가격이 오르지 않아 환금성이 떨어진다는 인식에 아파트보다 거래 선호도가 떨어졌지만 최근 몇 년 새 아파트 가격이 급등하면서 수요자들이 빌라로 눈길을 돌리는 분위기다. 그러나 아파트 가격이 장기간 급등했고, 대출 규제와 금리 인상 압박까지 겹치면서 지난해 하반기부터 아파트는 ‘거래 절벽’ 상황이 이어지고 있다. 올해 3월 전체 주택 매매에서 아파트의 비중은 24.2%로 관련 통계 집계 이래 월간 최저치를 기록했다. 서울부동산정보광장의 통계에서도 마찬가지다. 지난해 1월부터 올해 3월까지 15개월 연속 빌라 매매 건수가 아파트 매매 건수를 추월해오고 있다. 아직 신고 기한이 끝나지 않았지만 지난달 역시 서울의 아파트 매매 건수는 911건으로 빌라(2316건) 매매의 절반에도 미치지 못하고 있다. 비싼 아파트 대신 상대적으로 저렴한 빌라라도 사자는 수요가 몰리는 현상으로 풀이된다. 부동산원 시세 기준으로 올해 3월 서울 평균 아파트값은 11억 5015만원인 데 비해 빌라 평균 매매가는 3억 5267만원으로, 아파트 가격의 3분의 1 이하다. 또 시가 9억원을 넘지 않는 빌라의 경우 아파트와 달리 무주택자는 별도의 전세자금대출도 받을 수 있다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 대출 문턱이 높아진 상황에서 가격이 싼 빌라가 고가의 아파트보다 상대적으로 대출 규제의 영향을 덜 받는 상황인 것이다. 황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “차기 정부의 정비사업 규제 완화에 대한 기대감도 있어 빌라 매입 비중이 커진 것으로 보인다”고 말했다.

대선이 치러진 3월 2030세대의 서울 아파트 매입 비중이 다시 40%로 올라섰다. 1일 한국부동산원이 공개한 매입자 연령대별 아파트 매매 통계를 분석한 결과 3월 서울 아파트 매매 건수(신고일 기준)는 1236건으로, 이 중 30대 이하의 매입 건수는 40.7%인 503건으로 집계됐다. 전달(36.0%) 대비 4.7%포인트 급등한 수치다. 올해 들어 가장 높은 수준이자 지난해 10월(40.0%) 이후 5개월 만에 다시 40%대로 올라선 것이다. 30대 이하의 서울 아파트 매입 비중은 2020년 8월 처음으로 40%를 넘은 뒤 같은 해 11월(39.3%)과 2020년 4월(39.3%)을 제외하고 지난해 10월까지 월별로 40%대를 유지했다. 그러나 금융권의 대출 규제가 강화된 직후인 지난해 9월(44.1%)부터 올해 2월(36.0%)까지 그 비중이 매달 하락하다가 3월에 6개월 만에 반등한 것이다. 대선을 계기로 부동산 규제 완화에 대한 기대감이 커지면서 30대 이하의 ‘영끌’(영혼까지 끌어모음)과 ‘빚투’(빚내서 투자)가 다시 고개를 드는 것 아니냐는 분석이 나온다. 다만 여전히 대출 규제가 강하게 적용되고 있어 2030세대의 공격적인 매입 추세가 지난해처럼 한동안 지속되기는 어려울 것이라는 전망이 우세하다.