◎“고속철 고용창출 위해서도 계속”/부동산거래 활성화 파격적 대책 곧 발표/업무혁신팀 구성… 각종 규제 원점 재검토 李廷武 건설교통부 장관은 7일 “부 내에 업무혁신팀을 구성,토지·주택·건축 등의 규제들을 원점에서 재검토해 불합리한 규제를 과감히 없애겠다”고 밝혔다. 李 장관은 이날 서울신문 金榮晩 경제부장과의 대담에서 “부동산 거래가 살아나도록 하는 것이 최고의 현안”이라며 “조만간 부동산 거래를 활성화할 수 있는 파격적인 대책을 내 놓도록 하겠다”고 말했다.특히 “외국자금의 부동산 유입을 촉진시키기 위해 외국인들이 취득한 부동산을 언제든지 팔수 있도록 부동산투자신탁(REIT)이나 자산담보부채권(ABS)제도의 도입등 부동산의 증권화 방안도 마련하고 있다”고 밝혔다. □대담=金榮晩 경제부장 ­경부고속철도사업은 어떤 방향으로 검토되고 있습니까.감사원에서는 경제성이 없다고 결론짓고 사업 재조정 문제를 제기했습니다. ▲사업비 규모에서 (건교부와 감사원 사이에) 차이가 많이 났습니다.그러나 정부가 숫자를 속였다고는 생각지 않습니다.조직의 규모나 업무의 성격상 속일 수가 없습니다.감사원은 개통후 20년까지의 추가투자비용을 넣어 경제성 계산을 했습니다.이에 비해 건교부는 개통시까지의 투자비만 계상했습니다.결국 인식의 차이입니다.가령 커피숍을 하나 연다고 해 보세요.개업하는 시점까지의 투입자금을 창업투자금으로 봅니다.이익분기점까지 투자될 자금을 투자비 규모로 보지는 않습니다. IMF에 따른 환차손이나 경비를 덜 계산했거나, 절감 못한 부분은 얼마든지 지적을 받아도 좋습니다.사업 6년째를 맞지만 감사원이 이번처럼 방향 제시를 적극적으로 해 준적은 없습니다.원천적인 실수는 준비기간을 더 갖지 못한데 있습니다.저 개인적으로도 1천평짜리 집을 지어 봤습니다. 지금도 소유하고 있습니다만.절차를 밟는 데 2년이 걸렸습니다.하물며 민족의 대역사인 데 어떻겠습니까. ­정부 내에서도 자민련과 국민회의가 고속철도를 보는 시각이 다른 것 같은 느낌을 받습니다. ○포기땐 국제신인도 폭락 ▲그야 정치인 마다 다르지요.부인하지는 않겠습니다.편견이 아닌,장관의 입장에서 말씀드리겠습니다.6년간 추진했고 2조4천억원이나 들었습니다.인구와 물량,산업의 70% 이상이 경부(京釜)축에서 이루어지기 때문에 물류비 해소를 위해 시작한 사업입니다.원천적으로 되돌리겠다면 그동안의 투자비를 버려야 합니다.국제적으로 계약자가 한 두 나라가 아니어서 신용 추락의 우려도 있습니다.계속추진하는 길외에는 방법이 없습니다. ­장관의 그런 입장과는 다른 정책적 결론이 날 가능성은 없습니까. ▲그에 관해 자유롭게 이야기할 입장이 못됩니다.그러나 국책사업의 경우 방향을 잘못 잡으면 엄청난 문제가 생깁니다.세월이 지나면 경부고속도로 처럼 잘했다는 소리를 들을 사업입니다.(미국의 안전전문기관인)WJE사가 너무 세세한 부분까지 지적을 해 국민들이 경부고속철에 대한 감정이 좋지 않습니다.예를들면 나사 하나만 더 조이면 되는 그런 부분까지 부실로 지적이 됐거든요.현장에 가보면 그렇게 심할 정도로 부실공사가 아닙니다.IMF 영향으로 사업비를 절감하거나 긴축예산을 짜는 것은 이해합니다만 근저를 흔들면 큰혼란이 옵니다.지금도 발주를 제때에 하지 못해 하루 몇억원씩 손해가 발생하는 상황입니다. ­경기부양이나 실업대책 등과 관련해서 대통령으로부터 SOC투자확대 등을 특별히 요청받은 적이 있습니까. ○50만∼60만 고용효과 내야 ▲대통령으로부터 구체적인 지침을 받은 적은 없습니다만 어떤 산업보다 건설의 고용창출 효과가 가장 큽니다.미국의 뉴딜정책도 정부에서 계획적으로 일으킨 건설사업 아닙니까.(요즘같은 시기에는)고속철도 사업의 경우 일부러라도 해야하는 사업입니다.채권발행 등 다른 방도로라도 재원을 조달하려고 합니다.건교부가 맡은 분야에서만 실업자 50만∼60만명의 고용효과를 내야 하고 그런 대책을 준비중에 있습니다. ­외국자본에 대한 부동산시장 개방문제는 어떻게 돼갑니까. ▲현행 외국인 토지법이 아직 고쳐지지 않았습니다.그러나 기본적으로 폐지하기로 이번 국회에서 합의를 보았습니다.국방상 문제가 있거나 문화재 보호관련,섬 등을 제외하고는 완전히 개방하려고 합니다.그런 부분은 내국인들에게도 제한돼 있습니다.5월 쯤에 개방효과가 나올 것으로 기대합니다.오늘 발표가 됩니다만 토지개발공급업과 토지임대업을 5월부터 개방해 외국인들이 산업단지개발사업에도 적극 참여할 수 있게 길을 열어 줄 계획입니다.토지개발공급업은 산업단지나 유통단지,택지 등을 자영 또는 위탁개발해 분양하거나 파는 업종입니다. ­부동산 가격하락으로 전국민의 재산이 절반 가까이 줄어들었습니다.건교부에서는 어떤 대책을 준비중입니까. ▲서울 강남과 강북 등에 직원들을 보내 현장의 상황에 대해 보고를 받고 있습니다.부동산의 거래가 끊긴 것이 제일 심각합니다.가격하락은 두번째 문제이지요.매물을 소화할 수 없는 상태가 지속되면 엄청난 문제를 몰고 옵니다.금융에 미치는 영향도 크고,국세와 지방세에도 영향이 있습니다.기업이 자금을 조달할 창구도 막힙니다.부동산 거래가 있게 하려면 각종 규제를 풀어야 합니다. 국세청도 국민에게 불안감을 주는 제도를 고쳐야 합니다.사고의 전환을 통해 의욕적으로 규제를 풀겠습니다.공무원들이 지닌 고정관념을 과감히 깨는 파격적인 제안을 준비 중입니다.부동산값이 오른다거나,국민에게 피해를 준다는 생각,정부는 눌러야 한다는 고정관념을 깨야 합니다.지금은 부동산 가격이 오를 가능성이 없습니다.주택보급률도 95%나 됩니다.능력있는 사람이 집을 가질 수 있는 때가 되지 않았습니까. ­부동산 거래를 살리기위한 파격적인 대책은 구체적으로 어떤 것을 의미합니까.몇가지만 구체적으로 말씀해 주시겠습니까. ▲지금은 말할 단계가 아닙니다.평범한 시민의 자세로 직원들에게 과제를 계속 던지고 있습니다.양도소득세 문제는 재경부와 협의해야 합니다.주택구입자금에 대한 출처조사를 안하는 문제 등도 다른 부와 연관이 돼서 구체적으로 얘기를 하기 어렵습니다.최소한 실무협의를 해서 된다는 분위기가 돼야 얘기를 할 수 있지 않겠습니까.장관이 무슨 힘이 있다고….중요한 정책적 결정은 대통령께 구두 보고를 하고 해야지요. ○始華湖 담수화 발상 잘못 ­최근 시화호를 직접 돌아보셨는 데,어떻게 할 생각입니까. ▲시화호는 12㎞ 정도 방조제를 쌓아 막은 간석지 상태입니다.1천7백만평에 이르는 간석지에 시화호 물을 농업용수로 쓰겠다고 발상한 사람은 막말로 자결을 해야 합니다.그것은 불가능한 일입니다.담수(淡水)가 안됩니다.처음부터 접근이 잘못됐습니다.그래서 지금도 환경비용 등 쓸데없는 예산이 들어가고 있습니다.이 땅이 수도권 최고의 자산가치를 갖도록 활용방안을 마련하겠습니다. ­동아건설의 인천매립지에 대한 용도변경론이 제기되고 있습니다.부처간 의견조율을 하고 있습니까. ▲동아매립지는 신공항 주변의 투자자유지역으로 거론되고 있습니다.서울인근의 대단위 땅을 찾고 있는데 그 중의 하나로 검토되고 있습니다.농림부는 이 땅에 대해 ‘농지’라고 주장하고,기업체는 ‘다른 용도’로 사용되기를 희망하고 있습니다.우리 부는 시화매립지나 동아매립지에 대해 교통정리를 해 주어야할 입장입니다.재직하는 동안 땅 활용 문제를 종합적으로 검토하겠습니다.동아매립지에 대해서는 기업주와 얘기를 안했지만 농업용이 어렵다면 기업에게 이익이 되도록 해야한다고 봅니다.다른 SOC사업을 벌여 이익이 생기면 세금으로 환수하는 방법도 있습니다.기업에서도 아이디어를 내 놓아야지요. ○그린벨트 제도개선 필요 ­개발제한구역(그린벨트) 정책과 관련한 장관의 입장은 무엇입니까. ▲개발제한구역은 환경보호라는 긍정적 평가와 함께 토지이용규제에 따른 주민의 불편도 갖고 왔습니다.민감한 사항이 많아 충분한 검토후 개선방안을 찾아야 한다고 봅니다.정부는 개발제한구역을 국민이 필요로하는 공간이 되도록 제도를 개선할 것입니다. ­산하단체장 인선을 둘러싸고 아직도 많은 자리에서 진통을 겪고 있는 것으로 알고 있습니다.개인적으로 갖고 있는 인선의 기준을 말씀해 주시겠습니까. ▲훌륭한 인재가 많이 추천돼 인선에 애를 먹고 있습니다.지금은 IMF 구제금융이라는 경제위기와 50년만에 여야간 정권이 교체된 특수한 상황입니다.전문성과 시대가 요구하는 개혁의지,경영마인드를 갖춘 인물이면 좋겠다는 생각입니다. ◎인천국제공항 공정 43%/올 연말 62%… 2001년 1차개항 준비 순조 서울 도심에서 서쪽으로 52㎞,인천항에서 15㎞ 떨어진 경기만내의 영종도 일원.17.3㎞에 이르는 방조제를 쌓아 여러 개의 섬을 연결해 일구어낸 1천7백만평의 방대한 해상부지에 21세기 동북아의 중심이 될 인천국제공항이 건설되고 있다. 92년 11월 착공된 인천국제공항은 활주로와 여객터미널 등 주요 공항시설의 부지조성 작업이 지난 연말로 마무리되면서 각종 지상시설물 공사진척에 가속이 붙어 3월 말 현재 총 43%의 공정으로 순조롭게 추진되고 있다.올 연말까지의 공정 목표는 62%.2001년 1차 개항을 향해 순항 중이다. 총 5조7천억원이 투입되는 1단계 사업에는 활주로 2개와 공항의 핵심시설인 제 1여객터미널,기타 부대시설들이 건설되며 국제업무지역과 배후지원단지가 개발된다.아울러 1조1천여억원의 민자유치를 통해 신공항고속도로가 2000년 말까지 건설될 예정이다. 1차 개항과 함께 연간 17만 회의 항공기운항과 2천7백만명의 여객 및 1백70만t의 화물을 처리하게 될 인천국제공항은 ‘미래의 항공수요에 대비한 최첨단 공항’‘아름답고 쾌적한 공항’을 기치로 내걸고 있다. 공항의 가치는 궁극적으로 항공기의 항행과 이·착륙시의 안전성 및 정시성을 확보하는데 있다.이를 위해 시정거리 200m에서도 항공기의 안전 이·착륙이 가능한 ‘3a’등급의 항공보안시설이 갖춰지고 최첨단 위성항행시스템이 도입된다.악천후 저시정의 기상상태에서도 24시간 안전운항이 보장될 것이라는 설명이다. 인천국제공항은 쾌적하게 이동할 수 있는 공항 내 교통시설이나 과학적으로 동선이 연구된 여객터미널,신속하고 정확하게 분류되는 수하물 처리시스템 등 시설면에서도 세계 최상급을 추구한다.아름다운 공항이란 이미지를 심어주기 위해 녹지율을 30%로 설정,시설별로 특성에 맞는 조경계획도 세워둔 상태이다.아울러 종합환경감시시스템을 운영,소음과 환경오염이 적은 환경친화적인 공항을 지향한다. 이밖에 주변 5만평 부지에는 국제비즈니스와 숙박·쇼핑·위락·휴양 기능을 갖춘 국제업무지역이 1단계로 조성된다.건설이 완성되는 2020년까지는 공항을 중심으로 반경 10㎞ 이내의 8백29만평 부지에 주거·상업·국제업무·관광위락·물류·교육·연구 기능 등을 두루 갖춘 인구 20만명 규모의 국제첨단도시가 개발된다.

정부는 2일 건설 및 부동산시장의 침체를 타개하기위해 수도권에 4백50만평의 택지를 조기 공급하고 외국인의 토지취득 제한을 전면 철폐하는 방안을 검토중이다. 이를 위해 정부와 국민회의,자민련 등은 외국인 토지취득 제한의 전면 철폐를 위해 ‘외국인의 토지취득 및 관리에 관한 법’을 개정하는 방안을 추진하고 있다. 정부·여당은 서울 인근에 양질의 대규모 택지를 개발,공급하고 택지개발 사업에 민간기업과 지방공사의 참여를 허용토록 할 방침이다.또 양도소득세 감면 범위를 확대하고 취·등록세율을 인하하는 등 거래과세를 경감하는 방안도 추진할 계획이다.

재계는 내년말까지 부채비율을 200% 이하로 낮추는 것은 현실적으로 불가능하며 이를 위해서는 제도 개선이 먼저 이뤄져야 한다는 입장을 표명했다.이같은 입장은 부채비율 축소를 추진하는 정부정책에 대한 불만을 나타낸 것이어서 정부의 반응이 주목된다. 전국경제인연합회는 27일 30대 그룹 재무담당 실무자들이 모인 가운데 부채비율 축소를 위한 대책회의를 갖고 99년말까지 부채비율을 200% 이하로 줄이는 것은 제도개선과 여건조성이 선행되지 않으면 불가능하다고 결론지었다.30대 그룹이 부채비율을 200% 이하로 축소하기 위해서는 내년말까지 96년말기준으로 1백72조원 규모의 부채상환이나 86조원 규모의 주식이 신규발행돼야 하지만 증시기반 취약,부동산시장 위축,고금리 등 현실적인 문제들이 걸림돌로 작용한다는 것이다.

정부·여당이 오는 4월 임시국회에서 양도소득세 인하 및 폐지,임대사업기준 대폭 완화,취득세·등록세중 한가지 세목 폐지,외국인 부동산취득전면 허용 등 부동산관련 세제와 법규를 전면개정할 방침인 것으로 전해진다.내수에 가장 큰 영향을 미치는 부동산경기 침체가 날이 갈수록 심화됨에 따라 내수기반 붕괴가 우려되는 심각한 상황에서 취해지는 고육책으로 볼수 있겠다. 부동산가격은 기업구조조정에 의한 비업무용 토지등의 매물이 쏟아져 나오고 고금리로 시중여유자금이 금융자산으로 몰리는 데다 실직사태와 소득격감등의 영향으로 폭락을 거듭하고 있다.아파트는 미분양이 10만가구분에 이르는 것으로 보도되고 있다.이처럼 다른 물가는 환율인상등으로 가파른 오름세를 보이는 데 비해 부동산값이 계속 큰 폭으로 떨어지는 자산디플레현상의 장기화는 개인·기업은 물론 금융기관 보유부동산 가치하락으로 또다른 부실화를 초래할 위험성이 매우 크다.따라서 이번 정부·여당 방침은 각산업에 대한 전·후방 연관효과가 큰 부동산경기에 활력을 줌으로써 어느정도 내수회복을 뒷받침하려는 신축성을 띤 것으로 평가할수 있다.특히 외국인에 대해서도 내국인과 마찬가지로 부동산시장을 완전개방함에 따라 경제회생의 걸림돌인 자산디플레가 억제되고 외자유치도 활기를띨 것으로 기대된다. 그러나 부동산경기가 고가건축자재등의 수입을 유발,국제수지를 악화시키는 수준으로 확산돼서는 안될 것이다.또 앞으로 금리나 환율이 안정될 경우 시중 부동자금이 부동산에 몰려 가격폭등을 유발하는 등의 투기가 일지 않도록 유의해야 한다.때문에 양도세는 없앨 것이 아니라 상황에 따라 세율을 신축성 있게 조정하는 쪽으로 운용하는 것이 더 바람직하다.IMF시대의 고금리 특혜로 소득이 급증한 고소득층의 부동산투기바람을 우려하지 않을수 없기 때문이다.

김대중 대통령은 11일 경제대책조정회의에서 “외국인의 토지소유를 제한하고 있는 외국인 토지취득에 관한 법률규정을 대폭 완화하거나 폐지하는 방안을 검토하라”고 지시했다.이 지시는 금융시장과 자본시장 개방에 이어 부동산시장의 개방을 의미,관심을 갖게 한다. 부동산,즉 토지는 그 특성과 기능면에서 일반 농산품과 공산품 등과는 몇가지 다른 점을 갖고 있다.토지는 인간의 노동에 의해서 새로이 생산되는 것이 아니고 자연여건으로써 인간에게 주어지는 것으로 간주되고 있다.이른바 확대재생산이 어렵기 때문에 유한성이라는 특성을 갖고 있다. 또 토지는 공간자체를 수요가 많은 곳으로 이전시키는 것이 불가능하다.예컨대 부동성을 갖고 있다.이러한 유한성과 부동성으로 인해 그 가격 자체가 쉽게 변동할 수가 있다.그런 가치변동의 용이성으로 인해 토지가 투기의 대상이 될 수가 있어 많은 나라가 외국인의 토지취득을 제한하는 법률을 제정해 놓고 있다. 우리나라 역시 외국인이 토지를 취득하거나 임대하려면 외국인의 토지취득 및 관리에 관한법률과 출입국관리법에 따라 허가를 받아야 한다.김대통령이 이러한 조치를 완화하거나 철폐하라고 지시한 것은 앞서 본 고정적 토지관념에서 벗어나 국제화시대에 맞게 토지의 효율성을 극대화하자는 것으로 이해된다. 한국이 국제통화기금(IMF) 관리체제에서 벗어나기 위해서는 수출을 늘리는 것과 외국인투자를 적극적으로 유치하는 것이 최선의 방법이다.이번 제기된 외국인 토지취득 규제의 대폭 완화 또는 폐지문제는 외환위기를 극복하기 위해서 절실히 요구되는 과제다. 다만 부동산가격을 부추기지 않을까 우려하는 소리가 있으나 한국은 공단 가격이 외국보다 5배나 비싸 그런 현상은 일어나지 않을 것같다.오히려 은행이 대출 때 담보로 잡은 부동산 가치하락으로 부실채권이 늘어나는 현상을 막아 주는 효과가 있다.동시에 외국인이 토지를 취득한다고 해서 국토가 변하는 것도 아니므로 외국인 토지취득 규제를 완화 또는 폐지해도 무방하다고 본다.

◎외국인 적대적 M&A 전면 허용/금융소득에 실업세 부과 검토 김대중 대통령은 11일 외국인의 투자유치를 위해 적대적 인수·합병(M&A) 요건을 완화하거나 제한요건을 철폐하는 방향으로의 관련법 개정을 적극 검토하라고 재정경제부 등 관련부서에 지시했다. 김대통령은 이를 위해 이사회의 동의없이 전체주식의 3분의 1까지 취득할 수 있도록 하는 내용의 ‘외국인 투자 및 외자도입법 시행령’을 조속히 마련하고 앞으로는 3분의1의 제한규정도 없애는 방향으로 법개정을 추진하라고 밝혔다. 김대통령은 또 외국인의 토지매입을 제한한 관련법을 폐지하거나 제한요건을 대폭완화하는 방안도 검토하라고 지시하고,자산규모가 2조원 이상 기업에 대한 외국인 투자때 재경부의 허가요건 폐지가 가능한한 빨리 시행될 수 있도록 시행시기를 담은 시행령 개정안을 조속히 마련,공포하도록 지시했다. 김대통령은 이날 상오 청와대에서 첫 경제대책조정회의를 주재한 자리에서 “개혁의지가 가장 중요하며,외국전문가들도 그 속도와 강도는 빠르고 강하게 해야할 것을지적하고 있다”면서 이같이 강조했다. 김대통령은 “현행 소액주주권 행사와 관련된 법은 외국인투자 유치에 미미하다”고 지적하고 소액주주의 권한행사를 대폭 강화할 것을 아울러 지시했다. 이와 관련,김태동 경제수석은 배경설명을 통해 “소액주주의 권한행사가 노사정합의에서는 전체주식의 0.01%였으나 국회 법개정과정에서 0.05%로 상향조정됐다”면서 “이를 강화하는 방향으로 법개정을 검토할 방침”이라고 말했다. 김대통령은 노·사·정위원회가 대통령 자문기구로 구성될 수 있도록 관련 자료를 다음 주 국무회의에 제출토록 지시하면서 “실업자의 24%만이 고용보험 혜택을 받고 나머지는 혜택을 못받고 있기 때문에 민간운동단체에서 이들을 보살피는 운동이 일어나야 한다”고 강조했다. 이어 토론에서 진임 기획예산위원장은 “고용창출을 위해 취업효과가 큰 공공사업분야에 한해 현재 51%로 책정되어 있는 상반기 예산배정을 76%로 늘리겠으며,올 추경예산중 상반기 배정액에 5조8천억원도 추가 배정하겠다”고 밝혔다. 이에 앞서 각 부처별보고에서 이규성 재경부장관은 ‘IMF 체제 극복의 목표와 과제’에서 “외환보유고 4백억달러 확보와 환율안정을 위해 신규 외화자금 유입 확대 및 IMF와 금리인하를 위한 협상을 할 방침”이라고 밝혔다. 물가대책과 관련,이장관은 “물가당국의 노력만으로는 한계가 있는 만큼범국민적인 물가안정 노력이 필요하다”고 지적했다. 이어 이기호 노동부장관은 실업 및 고용안정 대책에 대해 “민간단체 주관으로 실업구제기금 또는 성금을 모금하거나 이자 소득률에 일정률을 부과하는 실업세 추진방안을 검토하고 있다”면서 “적극적인 실업난 해소를 위해공기업이 채권발행·외자도입 등으로 재원을 조성,도로 준설 철도 항만 지하철 발전소 등 공공사업을 확충해 고용창출 노력을 해야 할 것”이라고 밝혔다.강봉균청와대정책기획수석은 일자리 창출을 위해 ▲도로공사·지하철공사·컨테이너 부두공단 등 공기업 사업의 조기집행 ▲한전의 송배전 투자·초고속통신망 구축투자 재원대책 마련 ▲IBRD(세계은행) 차관자금 활용을 통한 주택신용보증기금 확충 및 이에 따른 주택자금 융자 확대 등을 제시했다. 이날 회의에는 김종필 총리서리와 이규성 재경부,박태영 산업자원부,이기호 노동부장관과 진임 기획예산위원장,정해주 국무조정실장,전철환 한은총재,이헌재 금융감독위원장,강봉균 청와대정책기획수석,김태동 경제수석,유종근 대통령경제고문,안충영 중앙대교수 등 13명이 참석했다.

◎기업 구조조정 제대로 하려면 은행에 힘실어 줘야/외환보유 이달 말 200억불… 금리 20% 대로 내릴것/정책수행때 지역경제 특성감안해 지방은 배려를 6일 서울 명동 은행회관에서 열린 이규성 재경부장관과 26개 은행장들과의 간담회에서는 은행을 통한 재벌의 구조조정과 자기자본 확충 방안,그리고 고금리 해소 문제가 주로 논의됐다.이장관은 “재벌개혁의 주체는 은행”이라고 전제,“은행이 능동적으로 나서 재벌 구조조정에 책임을 지지 못하면 그 효과는 은행의 부실을 촉발해 퇴출당하거나 합병된다”며 은행을 통한 재벌의 구조조정에 무게를 뒀다. 은행장들은 은행에 힘을 실어줘야 한다고 주문했다.다음은 이날의 대화 내용이다. ▲장철훈 조흥은행장=은행들은 대외신용 회복을 위해 노력하고 있다.대외신용을 회복의 관건은 증자 문제다.국제업무를 많이 하는 은행들부터 우선적으로 증자를 실시할 수 있도록 해 주거나,증자시 정부가 은행의 우선주를 인수해 주는 방안을 검토해 달라.기업의 구조조정 역할을 제대로 할 수 있도록 은행에 힘을 실어줘야 한다.종전의 주거래 은행 개념으로는 안된다. ▲신복영 서울은행장=금리가 너무 높다.외환위기 해소와 금리인하가 동시에 이뤄졌으면 좋겠다.중소기업들이 많이 쓰러지고 있는 데,대기업을 대상으로하는 협조융자처럼 유망 중소기업에 대한 금융권의 자금지원 시스템을 만들어 줬으면 좋겠다. ▲이강환 생명보험협회장=생보업계는 외환위기 이전에 구조조정을 끝냈다.그러나 지금은 금리폭등으로 유동성 문제가 심각하다. ▲최연종 한국은행 부총재=금리문제와 관련해 IMF 실무자들이 매일 늦게까지 한은을 체크하고 있다.한은의 RP(환매조건부 국공채) 개입 금리는 35%에서 최근에는 24%대까지 떨어졌다.외환보유고 확충 상황 등에 따라 IMF의 양해 아래 금리를 조금씩 떨어뜨리고 있다.이 달 말까지는 외환보유고가 2백억달러를 넘을 것 같다.환율이 안정돼야 하기 때문에 금리를 한꺼번에 떨어뜨릴 수는 없다.그러나 무의식 중에 약간씩 떨어지고 있다.조만간 20% 이내 수준으로 낮출 수 있을 것이다.벌칙성 금리를 적용해 한은에서 외화자금을 빌려간 은행들은 금리가 높아서인 지 모두 갚았다(웃음). ▲조성진 외환은행전무=아직 외채의 신규 차입은 어려운 상황이다.그러나 외채 후속 협상이 잘 마무리되면 만기 연장률도 더 높아지고,신규 차입도 가능할 것 같다.증시 여건상 자기자본 확충을 위한 증자는 불가능하다.경영개선명령을 받은 12개 은행들의 증자와 관련해 재경부의 도움을 바란다. ▲이장관=오는 12일 외채 만기연장을 위한 설명회가 끝난다.만기 연장률을 더 높일 수 있도록 은행들이 노력해 달라. ▲배창모 증권업협회장=외국의 증권사는 부동산도 취급한다. 부동산시장이 개방되면 국제수지 개선에 도움을 줄 것이다. ▲박찬문 전북은행장=지방은행들은 하청업체나 중소업체가 많기 때문에 부실비율이 높다.정책수행시 지역경제 특성을 감안해 지방은행들을 배려해 달라.중소기업을 최종 지원하는 금융기관은 지방은행이기 때문에 성업공사에서 부실자산의 추가 매입이 있으면 지방은행에 많이 배정해 줘야 한다.증자는 현실적으로 어렵다.상법에 주식을 액면가 이하로 발행할 수 없게 돼 있다. ▲이장관=액면가 이하 발행을 검토하겠다.제일·서울은행처럼 감자를 한 뒤 액면가로 발행하는 것과 효과는 같을 것이다. ▲허한도 동남은행장=화의나 법정관리가 남용되고 있다.기업대출제도와 관련해 재경부에서 많이 도와줘야 한다. ▲이장관=금융산업이 제대로 안되면 경제 발전도 없다.재경부에 대한 건의가 통하지 않으면 직접 나에게 전화해 달라.8년간 민간인으로 있어 은행들 사정을 잘 안다.신뢰를 쌓아서 대화로 해결해 나가자(참석자들 박수).건의사항을 검토해서 통보해 주겠다.

IMF 체제의 영향으로 올해 주택공급이 대폭 줄 것으로 예상됨에 따라 올해 말이나 내년 초부터 수급 불균형으로 집값 폭등이 우려되고 있다.국토개발연구원과 민간 주택관련연구소들은 최근 이같은 내용의 보고서를 잇따라 내놓고 있다. 국토개발연구원 손경환 연구원은 ‘주택시장 전망 및 대책’이란 연구보고서에서 주택 값은 경제상황의 변화에 크게 영향을 받지 않겠지만 물가 폭등에 따른 인플레이션 심리가 확산되면 오를 가능성이 높다고 전망했다.그는 특히 주택시장의 안정을 위해서는 매년 50만∼55만가구가 공급돼야 하나 현재의 경제 상황으로는 40만가구의 공급도 빠듯할 것으로 보여 수급불균형에 의한 가격폭등 가능성도 있다고 내다봤다. 이동성 주택산업연구원 부원장은 “고실업 저성장 등 IMF 체제에 따른 경제상황이 가시화되면서 집값은 지속적인 하락세가 불가피하다”면서 “일정기간 주택업체가 공급을 줄이고 소비자의 수요도 감소하는 현상을 보이겠지만 경기가 좋아져 U턴을 하면 수요과잉에 의해 집값이 폭등할 소지가 있다”고 말했다. 조흥경제연구소도 5일 내놓은 ‘IMF 체제에서의 부동산시장 전망’이란 보고서에서 지난 1∼2월 중 공급예정 물량이 지난해 같은 기간의 절반 수준에도 못미치는 등 공급량이 줄어 올해 공급예정인 아파트들의 입주시점인 2∼3년 후에는 심한 주택공급 부족현상이 나타날 것이라고 내다봤다.

◎저효율로 경쟁력 약화… IMF 개입 초래/경상수지­외환 관리 실패 ‘최대실책’/‘섣부른 금융실명제’ 유명무실화 수모 문민정부의 경제정책은 ‘신경제’로 시작해 ‘IMF 구제금융’으로 막을 내렸다.자율과 창의를 바탕으로 기업의 업종전문화를 통해 국가경쟁력을 높인다는 청사진을 제시했으나 결과는 참담했다.최대 치적으로 꼽을 수 있는 금융실명제도 경제실상을 감안하지 않고 정치적 판단에 따라 도입,취지가 흐려졌다. 문민정부의 시작은 화려했다.‘신한국병’의 치유를 내세우며 세계화를 기치로 삼은 것은 시의적절했다는 평이다.신경제 5개년 계획도 ‘고비용 저효율’ 구조를 고치기 위해 나올 수 있는 조치였다.그러나 말만 앞섰을 뿐 행동으로 옮길만한 후속조치는 뒤따르지 못했다.경쟁력 10% 높이기 등의 구호만 난무했고,경쟁력은 높이지 못한채 고비용구조를 지속시킴으로써 결국 IMF체제를 불러오고 말았다. 취임 6개월만인 93년 8월12일 금융실명제를 단행한 것은 획기적인 일이다.부정부패의 온상이 된 지하자금을 산업자금으로 돌리고금융거래의 투명성을 확보하기 위해서다.정경유착의 고리를 끊고 금융기관의 건전화를 유도하기 위해 언젠가 도입할 제도였다. 그러나 우리 경제의 현실을 너무 몰랐고 아예 무시했다.실명제 실시로 시중자금의 퇴장이나 과소비 조장 등에 대한 준비없이 급진적으로 도입했다.기업들의 뒷거래 관행을 일순간에 스톱시키는 것도 무리였다.그보다는 정치자금이나 비자금 등 정치권 사정의 수단으로 악용된 감이 적지 않다. 30대그룹 주력업체를 선정한 것도 흐지부지됐다.제대로 진행됐다면 지금같은 연쇄부도는 막을 수도 있었을 것이다.공기업 민영화도 형식에 그쳤다.자본시장 자유화방안은 세계무역기구(WTO) 체제로의 편입에 따른 불가피한 조치였으며 정부조직 개편에 이은 부동산 실명제 실시는 나름대로 땅값 안정에 기여했지만 불황에 따른 부동산시장의 침체를 불러오기도 했다. 경상수지 관리를 제대로 못해 외환위기를 초래한 것은 문민정부의 한계이자 최대의 실수였다.경제총수인 부총리를 7명이나 임명함으로써 경제정책의 일관성을 흐트렸고 위기상황에 대한 대처능력도 떨어뜨렸다.92년 말 4백29억달러에 불과하던 총외채가 지난 해 말 1천2백8억달러로 늘어나도록 방치한 것은 외환관리가 얼마나 허술했음을 보여준다.경상수지 적자가 94년 45억달러 95년 89억달러 96년 2백37억달러로 3년사이 무려 3백70억달러나 됐는데도 정부는 선진국 진입,소득 1만달러만 외치고 있었다. 경제성장률이 94년 5.8%를 제외하고는 7%를 웃돈 것이나 물가와 실업률을 5%대와 2%대로 유지한 것은 일종의 거품이었다.구조조정을 게을리해 정부나 민간 모두 중복·과잉투자에서 벗어나지 못했고 고비용구조를 심화시켰다.물가 등 외형적인 지표에만 매달려 적절한 환율조정을 하지못한 점과 기아 등 한계기업을 신속히 정리하지 못한 것은 위기의 직접적인 원인이었다.

악덕상술이 판을 치고있어 대책마련이 시급하다.보도에 따르면 국제통화기금(IMF)시대를 맞아 기업연쇄도산과 대량실업 발생으로 사회분위기가 불안해진 틈을 타서 퇴직자나 일반소비자를 울리는 사기 및 갈취 등 교묘하고 죄질이 나쁜 범법행위가 부쩍 늘어나고 있다는 것이다. 특히 회사가 망하거나 고용조정(정리해고)등으로 하루 아침에 직장을 잃은 퇴직자들을 회장 등 임원으로 영입한 뒤 투자금 명목으로 퇴직금과 전재산을 사취하는 사례가 많은 것으로 밝혀지고 있다.부동산시장 침체를 악용,콘도·스키장 회원권 파격세일을 미끼로 돈을 가로 채는 경우 등 최근의 경제위기와 불안심리에 편승한 악덕 상술은 그 종류가 헤아릴수 없이 많다는 것이다.이에 따라 한국소비자보호원이 피해상담실을 개설하고 유형별 소비자 피해사례책자를 만들어 각 가정에 배포키로 한 것은 예방효과를 높인다는 점에서 긍정적인 평가를 할 수 있겠다. 그러나 우리는 이러한 범죄발생에 보다 적극적인 방법으로 대처해서 철퇴를 가하고 철저히 뿌리 뽑아야 할 것을 강조한다.경제위기의 국난으로 국민 모두가 고통을 겪고 있는 극한상황임을 고려할 때 이같은 속임수 범죄는 도저히 용납될 수 없다.지푸라기 하나라도 잡으려는 절박한 심정의 퇴직자들을 울리는 농간은 더 더욱 용서치 못할 법죄 행위다. 때문에 우리는 검찰과 경찰·국세청 등 유관기관들이 합동으로 대책반을 만들어서 악덕 사업자에 대한 세무조사를 강화,중과세하고 법정 최고형으로 형사처벌토록 촉구한다.도주한 범인은 끝까지추적 체포해야 할 것이다. 퇴직자를 포함한 일반 국민들도 행여 이러한 IMF형 사술에 걸려 들지 않게끔 항상 조심하고 주의를 기울여야 할 것이다.사회가 불안할수록 기승을 부리는 악덕 경제사기범들에 대한 경각심을 늦추지 말고 강력히 대처해야 할 것을 거듭 강조한다.

◎자금난 타개노려 매물 300여건 내놔/다국적체인 ‘센추리21’·미 대사관 공동 설명회 “이제는 부동산 밖에 믿을 게 없다” 부동산시장의 개방이 임박한 가운데 17일 세계 최대의 다국적 부동산 체인인 ‘한국센추리21’이 서울 수송동 이마빌딩에서 미국 대사관과 공동으로 개최한 ‘기업부동산 중개서비스 설명회’에는 150여명의 기업·지방자치단체 관계자들이 몰려 성황을 이뤘다.이름만 들어도 알수 있는 국내 굴지의 기업인 H·D·K·S사 등의 관계자들도 쉽게 눈에 띄었다. 이 행사는 국제통화기금(IMF) 체제 이후 국내 기업들이 자금난 타개를 위해 보유 부동산을 너도 나도 내 놓자 이를 외국자본으로 소화해 보려는 취지에서 마련됐다. 부동산은 다른 제품과는 달리 가공이 필요없고 있는 그대로 수출이 가능한 품목.외국에 판다고 그들이 가져갈 수도 없다.따라서 외국자본의 유입만 허용되면 더 없이 좋은 수출상품이자 우리 경제의 어려움을 벗어나게 하는 마지막 수단이다.이같은 분위기 탓인지 기업에서 온 관계자들은 설명 상황을 꼼꼼히 기록하고 판매절차와 법률·세무관계,무엇보다 ‘제값’을 받을 수있는 지에 큰 관심을 보였다. 설명에 나선 권오진 한국센추리21 사장은 “안정적으로 외국자본을 유치해 외환위기를 극복하고 국내 기업의 활동을 정상으로 돌려놓으려면 그 돌파구를 부동산에서 찾아야 한다”고 말했다.그는 그러나 “외국인과 부동산 거래를 원하면서 아직도 단순히 토지대장이나 등기부등본 정도만 준비하면 된다는 생각을 갖고 있는 기업이 많다”고 지적했다.특히 외국인과의 거래에서는 매수자(외국인)의 입장에서 모든 부동산정보가 가공되고 철저하게 준비되어야만 외자와의 싸움에서 이길 수 있다고 강조했다. 실제로 지난 한달 동안 우리 기업들이 내놓은 급매물만도 100여건(2조원규모)으로 추산되고 있다. 이같은 상황 때문인지 설명회장의 열기는 대단했다.한국센추리21의 안범준상무(50)는 “한국센추리에 접수된 국내 기업의 부동산만도 300여건,3조∼4조원 규모에 이른다”면서 “이 물건들을 국민소득 1만달러시대의 부동산값기준으로 팔 수는 없고 20∼30%의 거품을제거한 뒤 외국인의 기준에 의한 적정한 가격으로 중개해줄 계획”이라고 밝혔다.

◎물가 상승 동반 거래 활발해질듯 국제통화기금(IMF) 한파에 따른 부동산 가격하락은 내년 상반기중에 끝나고 하반기부터는 회복될 것으로 전망됐다. IMF 체제에서 사회간접자본(SOC)시설투자의 감소는 불가피하지만 최소한 국내총생산(GDP) 대비 4.5∼5.0% 수준을 유지하는 것이 필요한 것으로 지적됐다. 국토개발연구원은 15일 ‘IMF시대의 국토관련 부문 대응전략 토론회’를열고 부동산·건설산업·SOC 부문에 대해 이같이 전망했다. ▲부동산(조창희 대우경제연구소 연구위원)=국내 부동산시장은 IMF의 금융지원에 따른 고금리,저성장으로 99년 상반기까지 침체할 것이다. 그러나 금리가 올 하반기부터 하락세로 돌아서 내년 상반기에는 15%선에서 안정되고 내수경기도 내년 중반부터 회복되는 데다 물가상승에 따른 부동산 가격 상승압력도 내년 하반기부터 분출돼 물가 상승폭 만큼의 부동산가격의 상승이 예상된다. ▲토지(정희남 국토개발연구원 연구위원)=IMF체제 이후 토지가격은 전반적으로 3∼5% 하락할 것이다. 특히 수도권 보다 지방에서,주거용보다는 상업업무용지의 하락세가 예상된다. 단기적으로는 외국인의 국내 부동산투자에 대한 규제를 완화하고 토지개발신탁 제도를 적극 활성화해야 한다. 중장기적으로는 부동산투자신탁제도 및 토지자산의 증권화 방안을 마련하고 부동산 보유과세 강화 등이 뒤따라야 한다. ▲주택(손경환 국토개발연구원 연구위원)=IMF체제로 주택수요가 감소하 고가격하락이 예상되나 하락폭은 3∼4%에 그칠 전망. 주택업계의 경영난이 가속화돼 주택공급 실적이 40만가구를 밑돌 가능성이 있다. 이로 인해 중장기적으로 수도권의 주택수급 불균형 상황이 우려된다. 수도권 분양가 자율화 실시와 주택 임대사업의 활성화,불합리한 세제개선 등이 필요하다.

건설교통부는 8일 공공개발사업과 차기 정부의 개발제한구역(그린벨트)에 대한 정책변화를 겨냥해 일부 지역에서 투기조짐이 일고 있어조사에 나설 방침이라고 밝혔다. 현재 전국의 부동산시장은 금융·외환위기에 따른 경기침체와 기업도산으로 땅값이 하락세를 보이고 있으나 그린벨트지역은 전원주택지,관광·레저단지,공공개발사업 지역을 중심으로 가격이 크게 오르고 있다. 경기도 의정부시 민락동의 경우 99년 경전철 착공예정,민락·송산·금호 등 택지지구 개발에 따른 지가상승 기대감 등으로 호가가 강세를 보이고 있다.인천시 남동구 구월동∼남동촌간 도로개설공사 주변지역,계양구 다남동·상야동 일대도 인천국제공항 고속도로 건설 및 인천지하철 구간연장에 대한 기대로 투기조짐이 일고 있다.

◎분양가 전면 자율화·금융실명제 보완·투자자 여신 확대·임대업 대외 개방 등 활성화 기애요인/환율시장 불안·실물경기 침체 지속·대기어 매물 증가로/위축 심화 예상 ‘팽팽’ 국제통화기금(IMF)의 긴급 자금지원으로 우리나라는 올해 경제성장률,경상수지 규모,재정정책 및 통화정책,물가 등 경제 전반에 걸쳐 강도 높은 개혁이 예상되고 있다.이에 따른 변화는 부동산시장에도 당연히 영향을 미칠 전망이다. 우선 주택건설업체들이 주택공급을 줄이고 대량 실업으로 개인의 구매력이나 투자의욕도 크게 위축될 것으로 보인다.정부의 긴축재정 운용으로 일부 공공공사가 연기되고 개발기대에 부풀었던 국책사업 예정지 주변의 땅값은 거품이 빠지는 등의 현상이 예상된다. 이에 따라 올해의 부동산 투자는 IMF 자금지원 체제와 관련한 △고금리·고환율·고실업을 비롯 △정부의 부동산시장 안정정책 △기업부도 등에 따른 매물증가 △개인의 실질소득 대폭감소 등 예전과는 다른 복잡한 여러 요인들을 잘 따져 보고 손익을 계산해야 할 것으로 전망된다.부동산 전문가들이 지적하는 올해 부동산시장에 영향을 미칠 변수들을 살펴본다. ▷긍정적인 변수◁ ◆분양가 자율화 등 규제완화=이달 중 시행이 예상되는 아파트 분양가 전면자율화,금융실명제 보완,부동산 투자자에 대한 여신확대 등의 규제완화가 이루어질 경우 시중자금이 다시 부동산 시장으로 흘러들어 올 것으로 보인다.주택건설업체들도 분양가 자율화로 차별화된 주택상품의 공급을 통해 경쟁력을 기를 것으로 보인다. ◆부동산시장 대외개방=부동산 관련 서비스업이 개방된데 이어 올해부터 외국인 투자지분이 50% 미만인 경우에 한해 부동산 임대업 및 부동산 분양공급업이 개방됐다.IMF체제가 지속되면서 외국인의 국내 부동산 취득이 내국인과 똑같이 자유롭게 풀릴 가능성도 많아 외자유입에 의한 부동산 시장의 활성화도 기대할 수 있다. ◆토지개발 채권발행 및 토지거래규제완화=한국토지공사가 총 1조원 규모의 토지개발채권을 발행한다.이는 기업의 재무구조 개선과 부동산 가격의 안정에 어느 정도 기여할 것으로 전망되고 있다.정부의 부동산건설산업 대책의 하나인 토지거래 신고지역 전면해제 및 허가지역 축소도 기업의 보유토지 매각을 활성화하고 일반인의 토지거래에도 큰 영향을 줄 것으로 예상된다. ▷부정적인 변수◁ ◆실물부문의 경기침체=부동산 경기는 실물부문의 경기순환과 유사하게 움직이거나 다소 뒤따라가는 추세이다.앞으로 2∼3년간 우리 경제는 ‘고비용저효율’에서 ‘저비용 고효율’구조로 변화되고 소비가 위축되면서 실물경기의 침체가 지속될 것으로 보인다.따라서 부동산 시장도 상당기간 어려운 상태에 머물 것으로 예상된다. ◆고금리=은행이나 종합금융사의 대출이 끊어지면서 기업들이 자금조달을 위해 발행하는 회사채의 금리가 계속 높아질 전망이다.정부는 이자율 최고한도를 종전의 연 25%에서 40%로 확대한데 이어 아예 이자제한법을 폐지,국내 채권시장의 안정을 위해 장기 회사채 뿐만 아니라 단기채권에 대해 외국인의 투자한도를 확대하는 등 자본시장을 개방,외자유입을 유도하고 있다.그러나 환율시장이 불안해 실효성을 예측할 수 없고 금리차를 노린 국제투기자본(핫머니)이 성행할 우려도 있다.일반 투자자들은 채권시장을 통해 안정적인 고수익을 올릴 수 있어 상대적으로 투자수익률이 불투명한 부동산 투자를 기피할 가능성이 높다. ◆고환율=금융기관의 국제적 신용도 하락으로 해외시장에서의 직접 차입이 어려워졌고 이 때문에 외환위기를 겪고 있다.금융기관의 실사작업이 끝나는 상반기 중에는 달러당 1천300∼1천400원대에서 등락을 거듭할 것으로 예상된다.이후 금융기관의 구조조정이 구체화되는 하반기에는 1천100∼1천200원대로 하락할 것이라는게 일반적인 전망이다.환율은 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치지는 않지만 환율상승에 따른 물가상승이 간접적으로 영향을 미칠 전망이다.다만 환율전망을 연구기관에 따라 크게 엇갈리고 있다. ◆주식시장 침체=금융소득 종합과세의 무기연기와 무기명채권발행을 주요내용으로 한 금융실명제의 보완은 지하자금을 양성화,이의 증시 유입을 유도하고 투자심리를 안정시킬 호재일 수 있다.그러나 계속되는 환율의 불안과 기업의 연쇄부도 우려 속에서 올해도증시는 침체상태를 헤어나지 못할 전망이다.증시가 어려우면 부동산으로 돈이 몰리는 통상적인 자금 이동경로가 아닌 증시와 부동산이 함께 침체하는 복합불황으로 이어질 가능성도 없지 않다. ◆매물증가=강도높은 구조조정으로 금융기관들이 부도기업의 부동산 등을 대거 매물로 내놓을 전망이다.공급과 수요의 균형을 잃어 부동산 가격 폭락사태가 올 수도 있다. ◆긴축재정·소득감소=정부는 올해 세출예산에서 4조원을 줄이고 세금을 올려 3조3천억원의 세수를 늘리기로 하는 등 긴축재정(흑자재정)을 추진하고 있다.기업도 투자계획을 대폭 줄이는 등 감량경영에 들어갔다.근로자들은 임금동결과 상대적으로 높은 물가에 따른 실질소득의 감소로 부동산에 대한 투자여력을 잃을 것으로 보인다. ◆기업의 구조조정 가속화=주택건설 업계에서는 이미 건설회사들이 매년 구입해 오던 아파트 건설용 땅의 매입을 중단하는 등 대부분의 기업들이 부동산 수요를 줄이고 있어 대형 부동산의 거래에 활기를 잃을 것으로 보인다.

◎올 1군 부도율 처음 10%대 넘어 올들어 도급순위 100위 안의 1군 건설업체 가운데 12개가 쓰러지는 등 대형 건설업체들의 부도율이 처음으로 11%를 넘어선 가운데 내년 1·4분기에도 건설업체의 연쇄부도가 이어질 것으로 전망되고 있다.내년에는 국제통화기금(IMF)의 프로그램에 따라 긴축기조로 경제가 운용될 경우 국내건설 및 부동산시장이 급격히 위축될 것으로 우려된다. 건설교통부는 22일 내년의 건설투자 규모는 경제성장률 하락과 민간 및 공공부문 투자감소 등으로 56조7천5백44억원(90년 불변가격 기준)에 그쳐 올해보다 4.6% 감소할 것으로 전망했다.건설투자는 오는 99년에 2.1% 늘어나는 등 점차 회복세로 돌아서 월드컵대회 준비가 본격화되는 2000년부터는 연평균 6% 수준으로 올라서며 2002년에는 10.5%로 늘어나 정점에 도달할 것으로 분석했다. 부동산 경기는 주택건설의 경우 올해 59만가구에 이를 전망이다.내년에는 경기침체와 수도권의 재건축 및 준농림지역 규제강화 등으로 50만가구에 그칠 것으로 보인다.주택 및 토지가격은 하향 안정세를 유지할 것으로 예상했다. 한편 올해 쓰러진 1군 건설업체는 (주)한보 한보건설 한신공영 국제종합토건 두진종합건설 진로건설 시대종합건설 해태제과 한라건설 한라중공업 삼성건설(경남연고) 서광건설산업 등이며 올들어 부도난 건설업체는 3천863개사 가운데 6.9%인 268개사였다.업계는 건설업종이 제2금융권으로부터의 차입비중 등 타인자본 의존도가 높아 각종 악재가 예상되는 내년 초에도 규모의 대소를 가릴 것 없이 대거 부도위기에 몰릴 것으로 우려하고 있다.

◎올 매물 10조원 거래 한산… 정확한 예측 불허/‘주가와 상관관계’ 등 들어 낙관·비관론 ‘팽팽’ 올해 국내 부동산 시장에는 줄잡아 20조원 어치의 매물이 쏟아진 것으로 추정되고 있다.이 가운데 한보그룹이 4조원,진로그룹이 1조원어치를 내놓는 등 대그룹이 팔려고 내놓은 부동산만도 10조원 어치에 이르는 것으로 잠정 집계됐다.이같은 매물에도 거래는 한산해 눈치보기가 극심했다.부동산업계 일각에서는 이를 두고 “부동산 시장이 해방 이후 최악이었다”는 평가를 내릴 정도다.여기에다 최근 IMF 긴급자금 지원으로 사상 초유의 경제위기를 맞으면서 부동산 시장 동향에 또 다시 관심이 쏠리고 있다. 부동산 시장에 대한 큰 관심에도 불구,전문가들조차 뚜렷하게 투자방향을 잡지 못하고 있다.이에 따라 전망을 밝게 보는 측과 안정 또는 비관적인 쪽으로 보는 측이 팽팽히 맞서 일반 투자자들로서는 한치앞도 판단하기 어려운 상황이다. 밝게 보는 측은 주식시장 폭락,환율급등,대기업의 연이은 부도 등 복합불황이 오히려 부동산 시장에는 호재로 작용할 것으로 점친다.주식시장과 부동산시장은 대체관계에 있어 주식값이 떨어지면 자금이 부동산 시장으로 흘러들고 이에 따라 부동산의 수요증대와 가격상승을 불러온다는 얘기이다. 또 IMF의 긴급자금 지원 이후 우리 경제가 안정을 찾아가고 외국 자본이다시 유입되면 금융권 이외의 분야,즉 부동산 취득 쪽으로 흐를 가능성도 높아 부동산 시장의 활기를 더해 줄 것으로 기대하고 있다. 이밖에 정부가 90년 이후 꾸준히 펼쳐온 부동산실명제 등 부동산 규제정책으로 부동산의 거품이 어느 정도 제거됐고 이 때문에 복합불황이 닥쳐도 부동산가격의 급락현상은 없을 것이란 예상을 하고 있다. 일부 성급한 전문가는 정부가 실물경제의 침체를 헤쳐나가기 위해 부동산관련 규제를 완화,자금의 유동성을 높임으로써 경기 전반에 활력을 불어 넣으려는 일련의 조치도 취할 가능성이 있는 것으로 보고 있다. 어둡게 보는 측도 주가와 부동산가격의 관계에서 근거를 찾고 있다.과거의 사례에서 주식시장이 활황세를 보이면 일정한 시차를 두고 부동산 가격이 상승하는 경향을 보였다.그러나 역으로 주가가 크게 떨어져 주식시장의 유동자금이 부동산시장으로 유입되고 이것이 부동산가격의 상승으로 이어지는 인과관계는 뚜렷하게 발견할 수 없었다는 것이다.90년대 들어 주식시장의 침체국면이 장기화되는 동안 부동산시장도 동시에 극심한 침체를 맞은 것이 대표적 사례라는 것이다. 여기에다 새 정부가 들어서면 경제정의를 위해 부동산 투기를 강력히 억제할 것으로 예상되고 부동산 시장이 실수요자 중심으로 형성될 것이어서 가격의 안정 또는 하향세를 그을 것으로 내다보고 있다. 주택산업연구원의 이동성 부원장은 “기업의 구조개선,저성장,고실업 등으로 경제 각 부문의 긴축이 불가피한만큼 부동산에 대한 투자 투기 가수요가 줄어들 수 밖에 없다”며 “이 때문에 대도시 주택 등 아직도 거품이 많은 일부 부동산의 가격이 이를 계기로 현실화 될 것”이라고 전망했다. 그는 특히 기업의 부동산 매물 급증으로 성업공사의 부실채권기금이 제대로 운영되지 않는다면 일본처럼 부동산 폭락사태도 올 수 있다고 내다봤다.또 IMF 자금지원은 통화증발 보다는 환수효과가 크고 IMF가 경제운용을 물가상승쪽으로는 하지 않을 것으로 보여 인플레에 의한 부동산 가격의 상승은 거의 없을 것이라고 전망했다. 건설교통부의 최재덕 주택심의관은 “몇년째 침체상태인 토지는 가격이 더 떨어지겠으나 주택은 일정한 수요가 있어 다소 유동적”이라고 밝혔다. 그러나 전문가들의 이같은 전망은 어디까지나 부동산 시장 전반에 관한 예측일 뿐이고 부동산을 종류별로 보면 명암은 더욱 뚜렷해진다는 것이 일반적인 견해이다. 몇년째 얼어붙은 토지의 경우 기업들이 보유했던 부동산을 앞다투어 내놓아 매물급증에 따른 폭락이 이어질 가능성이 점쳐지고 있다.반면 주택은 서울과 수도권 일부지역을 중심으로 가격이 상승하는 등 시장이 활성화되는 추세여서 가격 하락폭이 작거나 다소 오를 가능성이 있는 것으로 전망되고 있다. 이밖에 상가와 오피스텔,임대사무실 경매물건 등의 시세는 급격히 떨어지고 준농림지와 전원주택시장에도 찬바람이 불 전망이다.그러나 서울의 신규분양 아파트,퇴직자 급증에 따른 임대주택사업 등은 활성화가 예상되고 있다. 부동산 종류별 시장전망 및 투자전략을 알아본다. ◆투자전략 ▷아파트◁ ○신규 분양물량에 주목 올해 아파트값 오름세는 서울 수도권에서 물가상승분을 훨씬 앞질렀다.지난달 말까지 서울지역의 아파트 매매가는 지난해 말과 비교해 11.3%가 올랐다.서울을 제외한 수도권에서는 평균 18.7%나 뛰었다. 지금처럼 불황기의 투자전략 1순위로 ‘내집 마련에 충실하라’고 조언하는 것은 이같은 가격 상승 때문이다.신도시를 포함한 수도권 일부 인기·과열지역의 아파트값 오름세는 전체 상승률을 주도했다. 아파트는 수도권의 주택보급률이 70% 선에 머물고 있는 점에 비춰 신규 분양이 계속 이루어져야하는 실정이다.따라서 새 아파트를 분양받는 것은 가장 확실한 투자전략이다.특히 상대적으로 당첨 기회가 많은 서울 이외의 수도권을 노려야 한다.서울과 수도권에서 분양되는 새 아파트에 청약하려면 청약예금이나 청약저축,청약부금 등 자격이 주어지는 통장이 있어야 한다. 내년 상반기로 예상되는 서울·수도권의 아파트분양가 전면 자율화도 큰 변수로 작용할 전망이다.아파트값은 전반적으로 완만한 상승세가 이어질 것으로 예상되며 하락하더라도 소폭이 될 전망이다. ▷단독주택◁ ○수도권 단독택지 안전 수도권의 주요 택지개발지구 내에서 공급중인 단독택지들은 불황에 아랑곳없이 유망 투자대상이다.투자의 안전성 때문이다. 땅값은 전반적으로 안정추세를 보였으나 수도권에서 공급된 단독주택지의 가격은 실수요를 바탕으로 짧은 기간동안 큰폭의 상승세를 보이고 있다.토지공사가 공급한 분당 등 신도시와 기흥 구갈2지구 수원 영통지구내 단독주택지들은 최초 분양가보다 필지에 따라 50∼100% 이상 오른 가격이 형성돼 있다. ▷임대주택사업◁ ○인기분야로 떠올라 최근에 가장 확실하고 인기있는 투자분야로 떠올랐다.앞으로 기업의 고용조정으로 직장을 그만둘 사람들 가운데 상당수가 퇴직금을 투자,임대주택사업을 벌일 것으로 보인다. 임대주택사업의 성공은 어느 지역,어떤 단지를 전략적으로 사들이느냐에 달려 있다.현재 우수한상가의 임대수익률이 연간 8%선이고 오피스텔은 10% 안팎이다.반면 주택임대사업은 수익률이 연간 12∼13%로 금융기관의 금리수준을 유지하고 있다.임대사업용 주택으로는 매매상한가 대비 전세값의 비율이 70% 이상인 아파트단지가 적절하다. 원룸·오피스텔을 구입,외국인을 대상으로 한 임대주택사업은 높은 임대료를 선불로 받을수 있는 것이 장점이다. 오랜 침체로 부동산 시장에서 가장 타격을 받고 있다.앞으로도 어려움이 이어질 전망이다. ▷상가◁ ○신도시 공급과잉 우려 그렇다고 모든 상가가 불황을 탈 것 같지는 않다.일상생활에 꼭 필요한 주제를 갖고 있는 생활밀착형 상가,특히 대형유통업체와 보완관계에 있는 상품을 취급하는 테마상가는 전망이 좋다.수도권의 일산 분당 등 새로운 상가시설을 공급하는 신도시에는 도시규모나 인구에 비해 상업시설이 너무 많아 상가의 공급과잉이 우려되고 있다. 주변에 대형유통시설이 들어서면 영업 노하우나 자금면에서 열세인 상가는 재빨리 전문품 등으로 업종을 달리하거나 전업하는 지혜가 필요하다.상가는 경기의 영향을 가장 많이 받기 때문에 상가투자시에는 신중을 기해야 한다. ▷오피스텔◁ ○최근 대기성 자금 몰려 투자처를 찾지 못하던 대기성 자금이 최근 오피스텔로 몰리고 있다. 투자자들의 입장에서는 1가구2주택에 해당되지 않아 비교적 소액으로도 투자가 가능한 종목이다. 그러나 오피스텔 투자자의 대부분이 임대를 염두에 두기 때문에 임대수요가 풍부한지를 잘 살펴야 한다.교통여건 좋고 대학생과 직장인들이 많은 곳을 고르는 것이 무난하다. 어느 때보다 유리한 조건으로 원하는 부동산을 매입할 수 있는 기회가 많아질 전망이다.그러나 농지 등은 아직도 경작증명 등이 필요해 자유롭게 구입할 수 없는 점에 유의해야 한다. ▷경매부동산◁ ○낙찰가격 급락 추세 경기침체로 낙찰가도 크게 떨어지고 있다.시세의 50∼60%에 매입할 수 있는 물건이 많지만 매입시는 실권리관계도 분명히 해두는 세심함이 필요하다.특히 주택의 경우 세입자는 주택임대차보호법에 의한 전입신고와 실제 입주자는 등기상 전세권 설정이 돼 있지 않더라도 보호받으므로 주의해야 한다.

◎거래 끊기고 아파트 매매가·전세금 하락세 경제불안이 가중되면서 부동산 시장에도 찬바람이 불고 있다.아파트 매매값과 전세가는 서울과 수도권 일부 등을 제외한 전국에서 하락세로 돌아섰고 주택건설업체들은 자금이 돌지않아 사업용 땅의 매입을 포기한 상태이다.대부분 기업들도 자금마련을 위해 이미 오래 전부터 비업무용 부동산을 내놓아 매물이 쏟아지고 있지만 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 28일 아파트가격 조사 전문지인 ‘부동산뱅크’와 ‘부동산랜드’에 따르면 전국 아파트 값은 지난달 말까지만 해도 약보합세를 보였으나 환율불안과 금융위기가 심화된 11월에는 서울 등 일부 지역을 제외하고 일제히 떨어졌다. 부동산뱅크가 전국 아파트 2천125개 단지,6천303개 평형을 대상으로 2주일단위로 가격조사를 실시한 결과 지난 24∼25일 조사치는 지난 10∼11일에 조사된 가격보다 매매는 0.06%,전세는 0.58%가 떨어졌다.매매가 변동률은 서울이 0.09% 올라 전국에서 유일하게 약보합세를 유지했다.신도시는 0.44%,수도권은 0.07%,지방은 0.33%의 하락률을 기록했다.전세 값은 24∼25일 조사에서 서울과 지방이 모두 하락세를 보여 지역별 하락률이 서울 0.44%,신도시 1.03%,수도권 0.7%,지방 0.68%를 기록했다. 금융위기와 고금리로 자금조달과 회전에 비상이 걸리자 건설업체들도 대규모 자금이 들어가는 사업용 땅매입을 사실상 중단했다.건설업계는 자체 아파트 분양사업을 위해 분양 1년 정도 전에 부지를 확보해야 하나 여기에는 선수금만 수백억원대,총 매입자금은 수천억원이 필요해 요즘같은 불황에서는 엄두를 내지 못하고 있다. 주택사업을 위해 매년 6만∼10만평을 사들였던 현대건설은 이미 확보된 땅에 대해서만 아파트 분양사업을 실시하고 신규 땅매입을 전면 중단했다.LG건설은 당초 내년에 10만평의 아파트 용지를 구입할 예정이었으나 경제상황이 급변하면서 계획을 전면 보류했으며 동아건설과 대우건설도 긴축경제가 예상되면서 신규토지 매입을 중단했다.

◎수익 증대·소비자에 양질 서비스 제공/공기관서 중개 추진 긍정적 효과 기대 부동산중개업소는 최일선에서 부동산 유통을 맡는다.일반인이 매매나 임대 등 부동산과 관련된 행위를 할 때 가장 먼저 이용하는 곳이다. 우리나라에는 양적으로 부동산중개업소가 너무 많다.업소의 규모나 수익면에서 영세성을 면치 못하고 소비자에게 제공하는 서비스도 ‘엉망’이다. 부동산 경기 침체의 영향도 가장 빨리 받아 최근에는 문을 닫는 지방업소가 속출하고 있다.이런 상황에서 수익증대와 소비자에게 양질의 서비스를 제공하는 방안으로 프렌차이즈 영업방식이 부동산중개업소에 접목되고 있다.ERA,센추리21 등 외국계 체인망과 국내의 부동산랜드 부동산뱅크 등이 대표적이다. 지금까지 우리의 부동산중개시장은 노인들의 소일거리 형태로 운영되면서 그 규모나 사업방법이 고객에게 고품질의 서비스가 제공되지 못했다.그러나 우루과이라운드,OECD가입 등으로 국내의 여건이 변화되고 있다.세계화 개방화로 부동산시장도 새로운 선진기법의 도입이 요구되고 있다.즉 ‘파는 사람’ 위주에서 ‘사는 사람’ 중심으로 시장의 형태가 바뀐 것이다. 부동산중개소는 단순한 매물 정보만을 제공하지 않는다.이제는 거래대금의 대출이나 세무 법률상담,포장이사나 인테리어까지 복합적이고 종합적인 부동산 서비스 기능을 갖추어 가고 있다. 공기업의 성격을 띤 한국토지신탁과 한국감정원이 부동산 중개 프렌차이즈를 추진하는 것은 부동산 중개시장의 이같은 변화추세에 부응하기 위한 것이다.외국기업의 국내 시장 공략에 대비하고 서비스를 한층 더 높인다는 측면에서 바람직한 것으로 보인다. 사실 부동산의 거래에서 가장 중요한 것은 안전성과 신뢰성,정보의 정확성과 치밀한 분석력 등을 꼽을수 있다.더욱이 부동산 경기가 침체된 요즘에는 일부 중개업자가 터무니없는 개발계획정보를 흘려 투자를 유혹하는 경우가 많다.정확한 정보를 갖지 못한 일반 투자자들은 이 때문에 낭패를 보기도 한다. 부동산 중개업소를 잘 선택하는 것도 하나의 재테크이다.믿을 만하고 정보력 분석력이 뛰어난 부동산 관련기관을 이용하면 속지않는다.따라서 공기관에서 중개프렌차이즈 영업을 준비중인 것은 부동산 중개업계에 긍정적 효과로 작용할 전망이다.일반 서민들도 양질의 서비스 혜택을 받게 되고 부동산 문화의 건전한 발전도 기대할 수 있다.

◎토공 등 공급토지 투자가치 높아/주거환경·고통여건 등 잘살펴야 부동산의 근본은 토지다.토지에 농작물을 가꾸면 농토가 된다.집을 지으면 주택이 되고 공장을 세우면 산업시설이 된다.쓰임새에 따라 형태와 가치가 달라지는 것이다. 정부 발표에 따르면 우리나라에는 약 3천4백만 필지의 토지가 있다.이 가운데 거래가 가능하고 실제로 땅값이 형성된 토지는 2천6백40만 필지이다.공시지가로 평가된 총금액은 1천2백17조원에 이른다고 한다.가장 비싼 곳은 평당 1억2천만원,가장 싼곳은 60원이다.땅은 생긴 모양이나 쓰임,위치에 따라 이렇게 천차만별이다. 요즘의 부동산시장을 보면 마땅한 투자처를 찾기 어렵다.상가는 대단위 아파트단지내 또는 역세권의 일부를 빼고는 투자수익을 기대하기 힘들다.오피스텔도 가격이나 위치의 차별성을 내세운 몇몇을 제외하곤 확신이 서지 않는다. 이럴 때는 한국토지공사와 같은 토지전문기관이 공급하는 땅에 관심을 가져볼만 하다.공공기관에서 공급하는 토지는 법적인 권리관계가 깨끗하다.구역별로 용도도 정해져있어 땅을 고르는데 전문지식이 필요없다.개발에 따른 아이디어만 있으면 배후지 상권 등을 쉽게 예측하고 후보지를 고를수 있다. 땅을 고를 때는 일반적으로 고려해야할 사항들이 있다.소규모 상업지를 구입할 때는 ‘구매력 있는 고객’을 생각해야 한다.고정고객은 얼마이며 유동인구는 어느 정도인지가 사업을 좌우한다.업종도 이에 따라 변할수 있다. 원룸이나 다가구 등 주택임대사업에 관심이 있으면 주고객 대상이 직장인 신혼부부 대학생인지에 따라 위치를 달리 선택해야 한다.주거환경과 교통여건도 중요한 요인이다. 토지를 살 때는 바로 이같은 요인들을 고려해 잘 조화된 곳을 골라야 한다.토지구입의 목적이나 자금조달 등 전반적인 문제를 숙지하고 좋은 땅 찾기에 나서야 시행착오를 줄이고 금전적인 손해도 예방할 수 있다.3451­1122.

◎신축보다 비용 덜들고 가치증대 큰 효과/경기침체기 틈새시장으로 “자리매김” 불경기가 짙어지면서 업계 전반에 우려의 소리가 높다.주식시장은 지수 700선이 무너진지 오래고 원화의 달러대비 환율은 연말까지 920가지 예상하는 기관도 있어 불황 터널의 깊이를 실감하고 있다. 부동산시장도 어렵기는 마찬가지다.아파트를 중심으로 수도권 지역의 주택사업과 업무용 빌딩중 오피스텔을 제외하고는 전반적으로 분양성과가 떨어져 수익을 기대하기 어렵다. 부동산이 단순 보유만으로도 큰 이익을 가져다주는 시절은 이제 먼 옛날 얘기가 됐다.저마다 독특한 개발계획을 갖고 활발히 진행되는 건축열기도 불황의 파고를 넘기에는 한계가 있어 보인다. 활황기에는 법에서 허용하는 최대의 용적률과 건폐율로 얼마나 연면적이 넓은 건축물을 지을 것인가를 고민했다.그러나 지금은 신축건물의 분양이나 임대수요를 어떻게 채울 것인가가 문제이다.이익은 고사하고 막대한 투자금의 회수문제 등도 신중히 고려해야 할 만큼 경기가 어렵다. 이런 불황기에도 위험부담을 최소화하고 투자수익도 얻을수 있는 방법은 있다.기존 건물에 대한 리폼(Reform),리노베이션(Renovation),리포지션닝(Repositioning) 등이 새로운 부동산 이용법이다.종전처럼 주택의 부엌이나 욕실 등의 부분적인 개조차원이 아니다.기존 골조를 그대로 두고 건물의 외관이나 내부구조를 전면적으로 개보수해 전혀 새로운 형태의 건물로 바꾸는 기법이다. 현재 사용중인 건물이 처음 건설할 때와 달리 교통시설이나 주변여건이 달라지고 수요계층의 변화,시설이나 서비스 등의 개선이 요구돼 변화에 맞게 용도를 바꿈으로써 수익을 창출하는 것이다.이 방법은 단순보유에 따른 각종 부담을 줄이고 대규모 신축에 따른 위험도 없다.그러면서 부동산의 가치증대를 통한 이윤도 얻을수 있다. 오랜 침체에서 고전하는 부동산업계로서는 불황을 이길수 있는 새로운 ‘틈새시장’인 셈이다. 리폼 리노베이션 리포지션닝 등은 아직 국내에서는 걸음마 단계다.미국이나 일본에서는 보편화 추세여서 우리나라에서도 멀지않아 새로운 부동산산업으로 자리잡을 것이 분명하다.(02)3451­1122.