경기도 성남 판교 신도시의 개발 백서가 나온다. 건설교통부는 25년 이상 논쟁 끝에 확정된 판교 신도시 개발의 추진과정을 백서로발간한다고 11일 밝혔다. 판교 신도시는 1976년 녹지로 지정돼 지난해 개발 계획이 최종적으로 결정될 때까지 정부,국회,지방자치단체,환경·시민단체,주민 등이 지역균형개발,사유재산권 제한,난개발,교통난 등의 문제를 놓고 엄청난 소모전을 벌였었다.건교부는 지난해 6월까지의 과정을 1단계 백서로 11월 초 발간하고 주민입주까지의 2단계,주민입주 후 10년까지의 3단계 백서도 내놓을 예정이다. 백서에는 신도시 사업 개요 및 추진 배경,논란의 쟁점,정책결정 과정,당정협의 내용 등과 함께 5대 신도시 건설 이후 부동산시장 변화,규제완화에 따른 마구잡이 개발실태,수도권 과밀 문제 등도 광범위하게 담아 앞으로 신도시 건설 계획 때 참고하기로 했다. 류찬희기자 chani@

올해 아파트 재건축 사업승인이 지난해에 비해 대폭 증가했다. 서울시는 7일 올 상반기 재건축사업 승인분이 모두 1만 3836가구로 전년동기 대비 39%나 증가했다고 밝혔다. 특히 다가구·다세대주택 허가는 지난 6월말 현재 각각 2207동,6만 2316가구로 지난해 같은 기간에 비해 2∼3배 이상 폭발적인 증가세를 보였다. 단독주택 허가는 537가구로 지난해 전체(602가구) 수준에 육박했으며 주상복합 아파트도 6045가구로 지난해 5824가구를 이미 초과했다. 이에 따른 주택건설 실적도 올 상반기 8만 9000가구로 지난 한해동안 건설한 11만 6000가구를 크게 웃돌 전망이다. 반면 재개발 사업승인은 지난해 1·4분기의 2625가구에 비해 올해는 1067가구로 절반 이상 줄었다. 시 관계자는 “올해 강남지역 아파트단지를 중심으로 재건축 사업승인이 많이 나갔고 투자심리가 부동산시장에 확산되면서 이처럼 수치가 증가한 것”이라고 말했다. 최용규기자

■張서리 이틀째 문답/””교통비·점심값 아껴 14억 모아”” ◇(민주당 강운태 의원)잠원동 아파트는 분양받고 왜 이사 안갔나. 대현동에 살다 아파트 주인이 부도내 제일은행과 조흥은행이 빚 때문에 경매를 했고,우리가 전세를 안고 사게 되는 바람에 이사를 못가고 7개월 후 팔았다. ◇(한나라당 심재철 의원)장남에게 한달에 2500달러,연 3만달러 정도 유학비를 송금했다.장남은 유학생이 아니라 미국인인 만큼 연 1만달러가 한도이고 이를 넘으면 한국은행장의 허가를 받아야 한다.외환관리법 위반이다. 외환은행과 조흥은행을 통해 보냈고 유학생이어서 은행장 허가만 받았다. ◇(한나라당 이병석 의원)한국 근현대사 검정교과서 중 김영삼 정권은 비리정권이고 김대중 정권은 개혁정권이라는 식의 편견과 독단적인 내용이 담겨있는데. 역사적 평가는 시대가 지나야 가능하다고 본다.나도 역사를 공부했지만 한쪽의 편향된 시각은 온당치 않다. ◇(한나라당 이주영 의원)14억원이나 되는 현금성 자산을 어떻게 모았나. 그런 질문은 도둑질 했느냐는 것처럼상당히 모욕적으로 들린다.택시 탈 것을 버스 타고,1만원짜리 점심을 3000원짜리 먹고 저축했다. ◇(민주당 함승희 의원)마땅히 수사해야 할 사건에 대해 정치권 눈치를 살피는 사정기관장이 있다면 대통령에게 해임·징계를 건의할 수 있겠는가. 그렇다. ◇(한나라당 김용균 의원)부동산 투기 등 모든 의혹을 비서,시부모 등에게 미뤄 진솔함이 없다. 60평생 살며 하나님 앞에선 부끄러움이 있지만 사람 앞에서 죄를 짓지는 않았다. ◇(강운태 의원)공직자 재산등록 가운데 현금 2500만원이 있다.가정집에 현금이 있는 것은 위험하지 않은가.아들 유학자금으로 찾아놓은 것인가. 두 아들이 수술을 받는데,의사가 1인당 1000만원이 넘을 것이라고 했다.또 매년 300만원을 내는 기숙사 기금을 위해 찾아놓은 것이다. ◇(이주영 의원)총장 시절,기업으로부터 많은 기부금을 받았다.특히 공기업인 포스코가 기부금을 냈는데 영부인 이희호 여사의 도움을 받지 않았는가. 아니다. ◇총리서리 귀국한 뒤 2년간 재입국을 안해 영주권이 자동 소멸됐다고 했다.그러나외교통상부로부터 확인한 결과,미국 영주권을 포기하기 위해선 영주권 포기 확인절차를 거쳐야 한다. 통상적으로 영주권자들은 (영주권을 유지하기 위해)미국에 들어가야 한다.난 한국에 들어온 뒤 한번도 그것을 써본 적이 없다. 조승진기자 redtrain@ ■부동산 투기/“양주땅값 최소20배 올라” ◇(민주당 강운태의원)양주 땅을 구입하게 된 배경은. (김수지 이대 교수)88년 여름방학때 평소 친하게 지내던 교수 두 분과 일영 근처에서 점심을 먹었다.주위 풍경이 좋아서 퇴임 후에 이런 곳에서 평소하던 일을 하면서 같이 지내면 얼마나 좋겠느냐고 했다.마침 그 자리에 이동원 교수가 이사로 있던 광명보육원이 제2민속촌 건립 때문에 옮길지도 모른다고 해서 근처 땅을 보러 갔다. ◇(한나라당 이주영의원)양주 땅 매입시 예산과 계획은. (김수지)당시 (부동산업자가) 조속히 구입 안하면 다른 사람이 살 수 있으니,좋은 일을 하는 분들이 샀으면 좋겠다고 해서 샀다. ◇매입 부지에서 경작하고 있는 할머니들이 3∼4년 전에 땅을 내놓아서 구경시키고 했는데 평당 20만∼30만원도 안돼 안팔았다고 하던데. (김수지)아니다.그런 적 없다. ◇14년전 땅 값과 지금의 시세 차이는 얼마나 되나. (연규환 부동산중개업자)평당 3만∼4만원으로 대충 계산해보면 최소 20∼30배 뛰었다. ◇(민주당 정세균 의원)복지법인을 설립해도 좋고,나중에 땅 값이 올라도 좋다는 것 아니었나. (김수지 이대 교수)아니다. ◇군사시설 보호구역과 사격장이 들어선다는 것은 언제 알았나. (김수지)군사시설 보호구역 여부는 구입할 때 알았다.사격장은 몇년 뒤에 알았다. ◇앞으로 어떻게 할 작정인가. (김수지)복지법인을 할 것이다. ◇복지법인을 유보한 이유는. (박종철 전 연대 교수)처음에는 사단법인 하라고 하더니 나중에 3년 운영비 48억원을 적립하라고 공무원이 분명히 그랬다.그래서 계획이 유보됐다.당시 군청 과장이 중년 부인이었는데 복지법인이라는 말도 하지 말라고 제지했다. ◇매매 기준가는 88년에 비해 얼마나 올랐나. (연규환 부동산중개업자)3배 정도 올랐다.부동산시장 전체로 따지면 오른게아니다.게다가 그 곳은 손을 못대는 지역이다. ◇실제 50억원이 올랐다는 얘기가 있다. (연규환)그것은 서류도 떼어보지 않은 것이다.사실무근이다. ◇(한나라당 심재철 의원)안 살면서 주소를 옮기는 것은 위장전입이라고 하죠. (김영철 법무부 법무과장)예.나는 증인 자격으로 나온 것 아니냐. ◇주민등록표에 사실이 아닌 것이 기재되면 허위공문서가 되는 것인데 동의하나. (김영철)증인으로서 말하기 곤란하다. ◇당시 양주 땅이 농지개혁법에 적용된다는 것 알았나. (김수지 이대 교수)잘 몰랐다. 김재천기자 patrick@ ■아들 국적·건강보험/“장남 健保혜택 문제없다” ◇(민주당 강운태 의원)외국 국적을 가진 사람이 국내 초등학교,중학교를 다닐 수 있나. (정봉섭 교육부 학교정책과장)법률적으로 문제가 없다. ◇현행 규정상 외국인도 건강보험 혜택을 받을 수 있나. (이상석 보건복지부 연금보험국장)그렇다. ◇장 서리의 장남은 외국 국적을 가졌으나 내국인으로 혜택을 받았다.이에대해 잘못이 없다는 견해와 잘못이 있다는견해가 있는데. (이상석)현 법규로 보면 별 문제가 없는 것으로 볼 수 있다. ◇건강보험에서는 박찬우씨에 대해 얼마 물었나. (유병석 건강보험 직장자격차장)99년3월부터 16만 3000원을 공단에 지급했다. ◇(한나라당 박종희 의원)건강보험에 잘못 등재돼 부당하게 나간 부담금을 환수할 수 있나. (유병석)지금으로선 자격 자체에 문제가 없다.그래서 부당이득금으로 환수가 곤란하다. ◇(민주당 함승희 의원)장 서리는 ‘만약 기간 내에 국적을 정리하지 못하면 어떤 조치를 받아도 이의가 없다.’는 데 놀라서 포기할 수밖에 없었다고 했는데. (김영철 법무부 법무과장)문건 자체만 보면 당사자의 입장에서는 불안하게느끼고 심적 부담을 느꼈을 것이다.그러나 한쪽 국적을 꼭 택하라고 강요하는 것은 아니었다. ◇당시 대한민국 국민으로 남아 있을 수 있었던 것 아닌가. (김영철)대한민국 국민으로 남아 있을 수도 있었다. 홍원상기자 wshong@ ■아파트 불법개조/“재산세 171만원 내야” ◇(민주당 강운태 의원)문제의 아파트에 중간을 터서 출입문을 만든 것은 문제 없나. (주수웅 건축사 대표)없다. ◇두 채의 아파트를 출입문 만든 것은 한 채로 봐서 지방세가 더 많이 나온다는데. (박활 서대문구청 과장)더 부과해야 한다. ◇(한나라당 이병석 의원)후보자가 현재 내야 할 세금은 얼마인가. (박활)171만 400원이 맞다.현장에 나가서 알게 됐다.세금 회피했다고는 보지 않는다. ◇(한나라당 박승국 의원)벽체를 건드리는 것은 위법 아닌가. (주수웅)아니다.건축행위에 해당되는 규모가 아니다. 김재천기자 ■학력 허위 기재/“프로필 작성·날인 대신 했다” ◇(강운태 의원)장 서리는 학력 오기를 전혀 몰랐고,당시 비서인 증인이 잘못 표기해서 물의를 빚었다고 했는데. (송지예 전 이대총장 비서실 직원)그분 말씀이 맞다.대개 미국 동부 명문인 예일대나 하버드대에 신학대학원이 있기 때문에 프린스턴대에도 신학대학원이 있는 것으로 잘못 알고 그랬다. ◇(이주영 의원)96년 주요인사 프로필 카드는 누가 썼나. 제가 쓴 것이다.사인도 제가 한 것으로 알고 있다. ◇(박종희 의원)언론 인명록에 서명한 것은 송 증인의 것으로 확신하나. 95년말과 96년초에 언론사 인명록 자료는 대부분 제가 작성해 보낸 것으로 기억한다. 홍원상기자 wshong@

■채권 채권상품의 ‘대표주자’인 3년만기 국고채 금리가 지난 22일 연 5.45%까지 추락했다.국채 금리는 통상 국가경제성장률과 물가상승률을 합쳐 형성된다. 올해 우리나라 경제성장률 예상치가 6%대이니 물가상승률은 고사하고 경제성 장률에도 못미치는 수익률이다.그런데도 채권에 투자해야할까. 결론부터 말하자면 전문가들의 대답은 “지금은 때가 아니다.”이다.좀 더 기다리라는 조언이다. 이유는 간단하다.금리가 더 떨어질 가능성보다는 올라갈 가능성을 더 높게 보기 때문이다. 한화증권 채권딜러 김기웅 과장은 “23일 주식시장 반등으로 채권금리가 반 등세로 돌아섰다.”면서 “대내외적인 불안요인이 여전히 존재하지만 일단 바닥권을 확인한 만큼 금리가 더 급락할 가능성은 높지 않다.”고 내다봤다. 현재로서는 채권투자로 수익성을 기대하기가 어렵다는 지적이다. 대한투자신탁증권 이병률 채권운용팀장도 “아직은 우리 경제의 펀더멘탈이 좋은 만큼 하반기에는 금리가 오를 가능성이 높다.”면서 “채권투자에 관심있는 사람은 좀 더 기다렸다가 금리가 오른 뒤에 사는 것이 유리하다.”고 말했다. 물론 최근 투신사들이 판매 당시 금리를 사실상 보장해주는 ‘금리 헤지형 ’ 신상품을 내놓고 있어 이를 활용하면 은행 정기예금(연 4∼5%)보다는 높은 수익률을 올릴 수 있다.대투가 24일부터 판매하는 1년짜리 ‘매칭스페셜 장기채권’(연 6.5%) 등이 대표적이다. 하지만 하반기에 채권금리가 오르더라도 상승폭은 제한적일 것이라는 견해가 적지 않다.한국은행 김성민(金聖民) 채권시장팀장은 “정부가 외국환평형 기금채권 3조원 어치를 올해 더 푼다고 했지만 수급불안을 해소하기는 역부족”이라면서 “하반기에 경기가 회복되더라도 기업들이 회사채 발행보다 유상증자 등을 통해 자금확보에 나설 가능성이 높다.”고 진단했다.환율 하락이 물가상승 우려를 상당부분 해소시키고 있는 점도 채권금리 급등 가능성을 희석시키는 요소다. 안미현기자 hyun@ ■금리 미국증시 폭락에 따른 국내 금융시장의 불안으로 시장금리 추이에 관심이 쏠리고 있다. 금융기관들은 지난 5∼6월 올 하반기에는 금리가 오를 가능성이 있다고 예측했었으나 최근 ‘현 수준 유지 또는 하향 안정화’로 방향을 틀었다.미국 시장의 불안이 국내 실물경기에 영향을 미칠 것으로 예상되기 때문이다. 콜금리 수준을 결정하는 한국은행을 비롯,경제연구원들도 금리인상에 대해서는 신중론을 편다. 한은 박재환(朴在煥) 정책기획국장은 23일 “금리방향은 미국의 금융시장 불안이 언제까지 이어질지 여부에 달려 있다.”면서 “미국시장과의 동조화 현상으로 국고채 금리가 계속 떨어지는 등 저금리 기조가 당분간 지속될 것 ”이라고 예상했다.그는 “금융시장 불안이 실물경제에 얼마나 영향을 미칠 것인지에 따라 향후 콜금리도 결정될 것”이라면서 “현재로서는 환율하락 에 따른 물가안정 효과도 커 하반기 경기상승 정도와 환율추이에 따라 금리 수준이 조정될 것”이라고 덧붙였다. 지난달 초 “하반기 콜금리가 0.5%포인트 인상할 것”이라고 전망했던 산업은행은 이날 미국시장 불안과 환율하락 등에 따른 영향으로 금리 인상폭을 수정했다.조사부 김영식(金英植) 팀장은 “미국시장 불안이 장기화될 경우 국내경기 회복세가 꺾일 가능성이 크다.”면서 “현 금리수준이 하반기에도 계속 유지될 수 있을 것”이라고 말했다. 삼성경제연구소·현대경제연구원 등도 국내증시 불안과 가파른 원화강세에 따른 기업들의 채산성 악화를 막기 위해 현 금리 수준을 유지하는 것이 바람직하다고 제안했다.관계자는 “미국 등 국제금융시장이 안정을 되찾을 때까지 금리인상을 자제하거나 하향안정화하는 것이 바람직하다.”고 말했다. 금융연구원 정한영(鄭漢永) 연구위원은 “경기회복 시기가 당초 3분기에서 4분기 이후로 미뤄질 수도 있어 당분간 금리를 인상할 요인은 찾기 어렵다.”면서 “시장금리가 오르지 않으면 은행의 여수신 금리도 제자리에 머물거나 오히려 내려갈 수도 있다.”고 예상했다. 김미경기자 chaplin7@ ■부동산 미국발(發) 금융위기로 국내 주식시장이 휘청거리는 가운데 전문가들은 국내 부동산시장도 금융시장 변화와 맞물려 직·간접적인 영향권에 들 것으로 전망했다. 지난해말부터 지속적인 가격상승세를 보였던 부동산시장은 올 하반기 금리가 인상되면 위축될 가능성이 있는 것으로 분석됐다.특히 국내 주식시장이 위축되면서 투자자들이 돈을 빼내 부동산쪽으로 눈을 돌릴 가능성은 있지만 아직은 장담하기 어렵다는 의견이 지배적이었다.단시일내에 가격의 급등락은 예견되지 않지만 일부에서는 내년부터 서울을 중심으로 아파트 공급물량이 늘어나는 점을 들어 부동산가격이 하향안정세를 유지할 것으로 조심스럽게 내다봤다. 한국건설산업연구원 김현아(金炫我)책임연구원은 “국내 부동산경기는 현재 사이클상 거의 정점에 달해 있고 공급물량부족도 올 연말부터는 해결될 것으로 예상된다.”면서 “금리가 가장 큰 변수가 되겠지만 내년초부터는 가격 하향세가 이어지면서 가격하락폭이 커질 것으로 보인다.”고 말했다. 국민은행 경제경영연구원 지규현(池圭鉉)박사는 “금리변동이 주택시장에 곧바로 영향을 미치게 되는데 현재 전셋값의 경우 소비자물가상승률을 앞지를 정도로 많이 올라있다.”면서 “주식시장에서 빠진돈이 부동산에 몰린다해도강남,수도권 등 일부 가격상승 예상지역에만 집중되면서 전국적으로는 가격안정화 추세가 유지될 것”이라고 예상했다. 부동산114 김희선(金希鮮)상무는 “아파트 등 주거용 상품은 급락이나 급등없이 현재 분위기를 유지할 것으로 보이지만 투자형 상품인 상가,오피스텔 등의 경우 경기불안이 가속화되면 투자심리가 급격히 얼어붙을 가능성이 있다.”고 말했다.이어 “최근 1∼2년간 개발이 엄청나게 진행되면서 물량이 늘어나게 돼있어 장기적으로는 가격이 하향추세로 갈 수 있다.”고 전망했다 .닥터아파트 곽창석(郭昌石)이사는 “저금리상황이 지속됐기 때문에 부동산 경기는 오르막길에서 액셀러레이터를 밟고 있는 상태로 지금은 잠시 브레이크(정부의 규제)를 밟는다고 볼 수 있다.”면서 “다만 일부 ‘큰손’들은 6월전에 이미 거의 움직였기 때문에 하반기들어서는 부동산매물이 줄어들면서 거래가 감소할 것으로 예상된다.”고 말했다. 김성수기자 sskim@

시중은행들이 그동안 조정하지 않았던 주택담보 대출금리를 잇따라 내리고 있다.부동산시장이 비수기인 데다가 포화상태의 가계대출을 조금이라도 더 늘리려는 포석이다.이런 금리 인하 추세는 이사철인 초가을까지도 이어질 전망이다. 서울은행은 9일 영업점 전결금리를 0.5%에서 0.7%로 확대,실세금리 연동형주택담보 대출금리를 연 6.67%에서 6.47%로 0.2%포인트 낮춘다고 밝혔다.관계자는 “여름철 대출비수기에 접어들어 금리경쟁력을 높이기 위한 조치”라고 말했다. 신한은행은 지난 8일 주택담보대출 가산금리를 0.2%포인트 낮췄다.이에 따라 변동금리형 주택담보 대출금리가 기존 연 6.73%에서 6.53%로 인하돼 적용된다.금융권 관계자는 “오는 8∼9월에는 이사하는 집들이 늘 것으로 보여 금리인하 경쟁은 계속될 것”이라고 말했다. 김미경기자

부동산시장의 호황 덕분에 서울지역 법원경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 지난해 상반기보다 큰 폭으로 상승한 것으로 나타났다. 법원경매 정보업체인 지지옥션은 올 상반기 서울지역 법원경매 현황을 조사한 결과,낙찰 물건의 감정가 총액이 1조 5365억원,낙찰가 총액이 1조 3020억원으로 낙찰가율이 84.7%에 달했다고 4일 밝혔다. 이는 지난해 상반기의 낙찰가율 보다 20.5%포인트,지난해 전체 보다는 16.3%포인트가 각각 상승한 것이다.아파트 경매에 ‘묻지마 투자’ 열풍이 불어닥치면서 서울지역 아파트의 경우 낙찰가율이 지난해 동기보다 16.8%포인트 상승한 97.1%를 기록,사상 최고의 낙찰가율을 나타냈다. 지지옥션 이민호 팀장은 “서울의 낙찰 물건수가 지난해 동기보다 40.6% 줄어 낙찰가율의 상승 요인으로 작용했다.”면서 “부동산시장의 과열 분위기로 단독주택,아파트,토지,빌딩 등 종류를 가리지 않고 낙찰가율이 전반적으로 상승했다.”고 말했다. 한편 서울을 뺀 전국 법원에서 실시된 부동산경매의 낙찰가율은 61.7%로 지난해 63.2%에 못미치는 대조적인 모습을 보였다. 김경두기자 golders@

국내 부동산시장이 초기 버블(거품)단계에 진입,부동산값이 하락하면 금융위기가 재현될 것으로 우려된다. 하나경제연구소 박덕배(朴德培) 선임연구위원은 28일 ‘국내 부동산 버블 진단과 시사점’보고서에서 이같이 밝혔다. 이는 1·4분기 전국 주택 및 강남지역 아파트 가격이 경제성장률과 물가,금리상승률을 감안한 내재가격보다 각각 5%,10% 더 높게 나타났기 때문이다.전국의 주택 및 아파트 가격은 지난해 하반기 이후 올 5월까지 각각 16.6%,22.8%나 올랐다. 박 연구위원은 버블이 급격히 꺼질 경우 부동산 담보대출을 공격적으로 늘려온 은행권이 부실채권 급증에 따른 충격으로 휘청거리면서 또다시 금융위기를 몰고 올수 있다고 지적했다. 이에 따라 시중 부동자금이 부동산으로 가지 않고 기업으로 흐를 수 있도록 하는 조치가 시급하다고 말했다. 그는 또 “최근 국내 금융시장의 환경과 가계대출 확대 등이 80년대 후반의 일본과 비슷해 버블 붕괴때 일본처럼 장기 경기침체에 빠질 우려가 있다.”며 “금융부문간 자금 선순환 구조를 회복하고 착실한 금융 구조조정을 추진해야 할 것”이라고 말했다. 김미경기자 chaplin7@

서울 등 대도시의 임대아파트 관리실태와 관리비 부과 과정의 불공정 행위에 대한 전면조사가 실시된다.일반아파트단지의 관리비내역도 단지별로 비교해 공개된다. 공정거래위원회는 13일 부동산시장 공정화 대책의 하나로 관리비 산정의 투명성을 높이고 불공정 관행을 없애기 위해 임대아파트 관리실태 조사를 14일부터 이달말까지 진행할 방침이라고 밝혔다. 공정위는 본부와 지방사무소를 통해 서울·부산·광주·대전 등 4개 지역의 공공및 민간 임대아파트 사업자를 대상으로 조사한다.중점 조사내용은 ▲임대아파트 단지별 관리비 부과내역 ▲임차인과 체결한 약관의 부당성 여부 ▲사업자 부담비용의 임차인 전가 여부 등이다.서울·수도권지역과 지방 대도시의 400여개 주요 대형아파트단지를 대상으로 관리비 부과내역도 조사하기로 했다.특히 일반관리비·청소비·소독비·승강기유지비·전기료·수도료·특별수선충당금 등 투명성이 낮은 각종 비용의 부과내역을 단지별로 비교해 이를 공개함으로써 관리비 산정의 투명성을 높이고 소비자 정보제공을 통한 관리비 인하를 적극 유도하기로 했다. 김태균기자 windsea@

수도 서울이 외국자본에 팔려나가고 있다. 국제통화기금(IMF) 체제직후인 99년부터 올 1·4분기까지 외국인에게 팔려 나간 서울의 부동산은 여의도 면적(293만 7000여㎡·89만평)의 약 80%인 230만 891㎡인것으로 나타났다.이를 금액으로 환산하면 무려 5조 1847억원에 이른다. 특히 경기가 상승국면에 진입,부동산시세가 IMF이전 수준인 올 1분기에는 지난해 같은 기간보다 건수로는 28%,면적은 250%가 늘어났다.연도별 취득 건수도 99년 3205건,2000년 4210건,지난해 5374건으로 꾸준한 증가세를 보이고 있다.전문가들은 부동산시장 자유화는 대세이지만 서울의 주요 토지가 대책없이 외국인 손에 넘어갈 우려가 크다고 주장한다. 외국인의 부동산 취득이 이같이 증가한 것은 정부가 IMF로 위축된 부동산시장 활성화를 위해 지난 98년 이후 외국인토지법을 허가제에서 신고제로 완화한 데 따른것이다. 3일 서울시와 각 구청에 신고한 99년부터 올 1분기까지 외국인들의 서울 소재 부동산 매입현황을 분석한 결과 구로·종로·서대문구의 땅이 20만㎡ 이상 팔렸고,중랑·양천·동작·강북·관악구는 5만∼10만㎡만 팔려 상대적으로 적었다. 금액으로는 강남이 1조 3000억원(12만㎡)으로 가장 많고,종로 7410억원,중구 5984억원 순이다. 대표적인 건물로는 현대산업개발이 내놓은 강남구 역삼동 ㈜스타타워(옛 현대I타워·연면적 21만 2190㎡)가 미국계 법인인 론스타에 5800억원에 넘어갔고,강북의 상징건물인 중구 태평로의 서울파이낸스센터(연면적 11만 9400㎡)도 3600여억원에 싱가포르자본에 넘어갔다. 정기홍기자 hong@

서울시의 토지와 건물이 급속도로 외국인들에게 팔려나가고 있다.지난 98년 부동산 시장이 본격 개방된 이후에만 여의도 면적의 4분의 3이나 되는 토지가 외국인에게 넘어갔다.서울 강남과 강북의 상징적인 건물도 외국계로 소유권이 이전됐다. ■실태분석 ●서울 지역별 특색·현황= 외국인 매입 부동산을 부지별로 분석해보면 투자가치면에서는 강남지역을,공장부지나 상권으로는 구로구,용산구 한남동 서대문구 연희동지역은 유명 외국인 학교 때문에 집중적으로 사들이는 것으로 나타났다.이밖에 해외국적을 취득한 교포들이 연고지가 있는 지역에 집을 구입,관리인을 두고 관리하거나 세를 놓는 경우도 많았다.즉 이민을 갔어도 국내 부동산을 재테크 수단으로 활용하고 있는 것이다. ●강남·서초구= 외국인들에도 투자가치가 있는 지역으로 알려져 주거용 빌라나 단독주택,아파트 등을 매입한 사례가 두드러진다.주로 교포들이 많이 사들인 것으로 밝혀졌다. 교포명의로 돼있는 부동산은 강남구 600건,서초구 550건에 이른다.구청 관계자는이들 가운데 투자목적으로 집을 구입,관리인을 두고 관리하거나 임대를 주는 경우도 있다고 말했다.서초구는 올해들어 3월말 현재 81건이 외국인 손에 넘어갔지만 취득금액은 135억4100만원에 불과해 주거 목적의 오피스텔과 아파트 매입이 많았던 것으로 분석된다. ●중구= 말레이시아 국적의 합작법인 캔저스유동화전문 유한회사가 625억원을 들여무교동의 3500㎡의 부동산(구 코오롱본사 건물)을 사들여 올들어 서울시 전체 토지매입 사례중 가장 규모가 컸다.2년전에는 강북권의 상징 건물인 중구 태평로의 파이낸스센터도 싱가포르 투자청이 매입했다.이처럼 서울시의 핵심 건물이 잇따라 외국인 손에 넘어가자 서울이 팔리는 것 아니냐는 우려의 목소리도 들린다. ●구로구= 올 3월까지 전체 누계에선 140건에 불과하지만 면적은 25만6521㎡로 서울시 자치구 가운데 가장 많다.이 가운데 공장용지가 15만1000㎡를 차지하고 있다.나머지는 주거용과 상업용 순이지만 타지역과 특이점은 소유주 가운데 중국계 사람들이 많다는 점이다. ●서대문구·마포구= 외국인들의 진출이눈에 띄는 곳이다.서대문구에는 외국인학교(초·중·고)와 한성화교학교(중·고교)가 있어 다른 지역에 살고 있는 화교들이자녀들의 진학을 위해 주거용 주택을 구입하는 경우가 많았다.총153건 가운데 중국인 소유로 돼있는 곳이 100여건에 달했다.마포구 역시 공항과 접근로가 좋고 서대문구와 인접해 있어 자녀들의 학교문제로 집을 구입하는 건수가 많은 것으로 추정된다. 이 지역은 외국인들에게 좋은 학군(?)으로 인식돼 있어 토지매입이 더욱 활성화될 것으로 부동산업계에선 전망하고 있다. ●용산구= 올해 1분기 외국인이 취득한 29건 가운데 주거용이 대부분을 차지했다.미군들이 거주하는 한강로와 옥수동 한남동 등지에 주거용 아파트와 단독주택이 많았으며 기타 업무용 부지매입은 2건에 불과했다.이밖에 금천구와 양천구 성북구 중랑구 등은 상대적으로 매입 건수나 금액면에서 다른 구청과 비교해 볼 때 현격히 떨어졌다. ●얼마나 팔렸나= 서울시에 따르면 올 1·4분기인 3월말 현재 외국인이 소유하고 있는 시내토지는 총 230만891㎡(69만6000여평)로 금액으로 환산하면 5조1847억원에 이른다. 이는 지난해 같은 기간에 비해 건수는 28%,면적은 253%가 늘었다.토지 취득건수도 99년 3205건,2000년 4210건,2001년 5374건으로 꾸준히 증가하고 있다. ●취득 주체별 현황= 외국 국적을 취득한 해외 동포가 275건에 5만4434㎡(1499억원)를 매입했다.순수 외국인은 총 42건에 4만6123(79억원),법인 및 정부단체 24건에 2만5228㎡(1341억원)였다.국적별로는 미국계 221건,유럽계 52건,일본 8건,중국 14건 등으로 미국계 교포가 많고 취득 용도별로는 주거용 매입 건수가 297건(487억원)으로 나타났다. 유진상기자 jsr@ ■외국인 매입 배경 외국인들의 토지 및 건물 매입은 외환위기 직후 국내기업의 자금 경색과 함께 부동산 시세가 급락하면서 투자의 메리트가 높아졌기 때문이다.매입은 상업용 건물및 주거용 건물로 대별된다. 상업용의 경우 외국 자본은 급매물 등으로 나온 물건을 거의 원가 이하로 손에 넣었다.까다롭던 취득절차가 신고만으로 완화되면서 매입이 쉬워졌다.강남지역 구청의 한관계자는 “IMF 직후 외국법인이 소유권을 가져간 대형 건물의 경우 현 시가를 매입시점과 비교하면 두배가 되는 곳도 있을 것”이라고 추정했다. 특히 강남구 역삼동의 ㈜스타타워(옛 현대I타워) 빌딩처럼 건물 등기상으로 소유권을 이전한 경우가 있으나 상당수는 취득·등록세 부담(최대 매입가의 10%)으로 지분상 최대 주주가 돼 실질적 경영권을 행사하고 있다.이 방법은 투자 이익을 실현되면 자금을 빼기 쉬운 장점도 크다. 고급빌라 및 단독주택,아파트 등 주거용은 대부분이 국내에 연고가 있는 교포들이 많이 구입했다.미국 시민권을 얻었거나 영주권을 가진 교포들로,시세차익을 노린투자로 볼 수 있다. 주거지역인 서초구 서초동 한 중개업자는 “투기 목적보다는 투자를 하는 경우가 많았다.”면서 “달러가치가 높아지면서 친·인척의 연고로 사 둔 것으로 풀이된다.”고 설명했다. 그는 “교포들이 성북동 서초동 등지의 고급빌라를 산 뒤 임대사업을 하는 경우가 상당수다.”면서 “그동안 가격이 좋아 재미를 보는 교포가 많다.”고 덧붙였다. 정기홍기자 hong@ ■엇갈리는 반응 서울시의 땅과 건물이 외국인들의 손에 넘어가는 것에 대해서도 긍정과 부정의 견해가 엇갈리고 있다.정부와 재계에서는 긍정적인 반면 시민단체,학자들 가운데는 우려하는 목소리가 높다. 우선 정부는 IMF(국제통화기금) 체제 이후 기업구조조정 과정에서 해외자본 유치의 수단으로 부동산 시장을 전면 개방했다.특히 98년 6월부터 외국인토지법을 전면 개정,허가제에서 신고제로 바꿔 내국인과 취득절차를 동일하게 만들었다.새로운외국인 토지취득 관련법안이 시행된 지 4년.정부에서는 지금까지 아무런 문제점이 없고 오히려 더욱 활성화시켜야 한다는 논리를 펴고 있다.WTO 체제하에서 더이상 외국인이라고 해서 규제가 불가능하다는 주장이다. 반면 시민단체나 일부 학자들은 정부에서 준비가 안된 상황에서 외국인에게 토지소유를 전면 허용,처음 의도했던 외자유치에 대한 기대효과가 미흡한데다 자칫 우리 부동산 시장이 외국자본에 흔들릴 위험에 봉착하게 될 것이라고 우려한다. 단국대 사회과학부 조명래(趙明來·경실련 도시문화위원장)교수는 “서울을 국제금융도시로 만들겠다는 계획 아래 외국인들의 건물·토지에 대한 규제가 없어졌다.”면서 “이는 우리의 상징성이 있는 건물조차 외국인들에게 넘어가 주체성 상실은 물론 건물 관리·용도변경 등에 어려움이 따르게 된다.”고 말했다. 그는 특히 “대규모 유동자금이 주식시장에 몰려올 때 부동산에 대한 가격조작,투기 등의 불법행위가 고개를 들게 될 것”이라며 “부동산 자금이 본격 유입되면 우리의 선행 경제지표인 부동산 시장의 붕괴로 이어질 수 있다.”고 우려했다. 유진상기자 ■부동산시장 개방 평가 ‘극과 극' 부동산 시장 개방으로 나타난 현상은 극과 극이다.“속수무책으로 안방문을 열었다”는 안타까움과 비난이 있는가하면 외국의 선진기법이 빌딩관리의 노하우를 전수시켰다는 긍정적인 평가가 있는 것이다.또 시세차익을 목적으로 들어온 외국자금들은 부동산 가격이 많이 올라 곧 차익실현에 나설 것이란 분석도 나온다. 빌딩관리기법 벤치마킹 외국자금은 빌딩관리에 선진기법 도입을 앞당기고 있다.임대 심사 등 건물관리가 엄격해 졌다.대표적인 곳은 역삼동 스타타워(현대I타워)를 관리하는 미국계인 론스타의 자회사인 ‘스타PMC’와 태평로 서울파이낸스센터를 관리하는 국내·외 합작법인 BHP코리아의 관계사인 ‘코리아에셋어드바이저즈’(KAA).이들 회사는 정해진 테마에 따라 입주를 허용한다.파이낸스센터가 금융관련업체의 입주만을 고집하는 것이 좋은 예이다. 이같은 원칙은 빌딩문화를 한단계 끌어올렸다는 평가를 받고 있다.파이낸스센터는 쇼핑천국인 홍콩의 부동산컨설팅회사의 노하우를 활용,쇼핑몰·식당가를 철저히임대·관리해 반년만에 강북의 최고명소로 만들었다. 고급 주택촌을 노린다 성북·서초·종로구 등 고급빌라와 주택이 있는 곳은 국내 연고가 있는 소규모 자본의 교포들이 주로 투자한다.이를 알선하는 외국계 부동산회사도 상당수 생겨난 상태로,업계는 정부의 자본시장 개방정책으로 이같은 소규모 투자는 늘 것으로 예상한다. 외국인 집단거주지역도 앞으로 외국자본 투자지역으로 각광받을 것이란 전망도 있다. 시세차익 남겼다 소규모 투자자들의 일부는 시세차익을 내고 떠나고 있다.서초동의 부동산중개업체 대표는 “뉴욕의 한 교포는 외환위기 직후 샀던 서초동 고급빌라를 최근 팔아 미국에 풀장 등을 갖춘 저택을 구입했다.”고 말했다. 정기홍기자

상가건물임대차보호법이 지난해 12월 국회에서 통과돼 시행을 앞두고 있다. 일반적으로 상가건물의 임차인들은 경제적·사회적 약자로서 임대료 인상문제,임대인의 해지권 남용,임대차 기간의 불안정성,월세 산정시 고율의 이자 적용문제,임대보증금의 미반환문제,임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 불이익을 감수하고 있다.그러나 이들을 사회적으로 보호하기 위한 법적장치는 전무해 임차인의 경제생활 안정차원에서 이 법의 제정이 추진돼 왔다.그런데 최근 상가 임대료의 폭등이 우려되면서 정부는 내년 1월이던 이 법의 시행시기를 올 가을로 앞당기기로 했다.임대료 폭등에 대한 우려는 이 법이 임대차를 최소 5년간 보장하고,매년의 임대료상승폭을 제한하기로 했기 때문에 입법단계부터 제기됐다. 최근 상가 임대료를 조사해보면 법 시행을 앞두고 몇가지 변화가 있다.우선 임대료가 전체적으로 과거보다 상당히 오르고 있다.서울지역의 주요 상권에서 임대료는 평균 20∼30% 올랐다.특히 전세금을 월세로 전환하고 보증금보다는 월세를 올리는 경우가 많아졌다. 그렇지만 아직 시행령이 제정되지 않아 파급효과가 얼마나 클지는 명확히 알 수 없다.현재 법안의 가장 중요한 내용은 모두 시행령에 위임돼 있는 상태다.시행령에 위임된 주요 사안을 보면 ▲법률 적용이 배제되는 상가건물의 보증금 액수 ▲최우선변제권의 적용대상 및 범위 ▲임대료 등의 증액청구시 최고 증액률 ▲보증금의 월임대료 전환시 최고산정률 등이다. 우선 법률이 적용되는 보증금의 규모는 적용대상 건물의 범위와 함께 이 법의 효과를 사실상 결정하게 될 사안이다.법 취지가 영세상인의 생존권과 연관돼 있기 때문에 이를 감안해 금액이 결정되겠지만,적용범위에 따라 파급효과는 큰 차이가 있을 것이다. 그리고 일단 적용대상이 확정되면 이들 건물의 경우 일정금액을 최우선변제해야되고,임대료 인상률과 보증금을 월세로 전환할 때 이율이 제한된다.최우선변제의경우 최우선변제액 규모에 따라 여러가지 파급효과가 발생하는데,가장 문제가 되는 것은 금융기관이 상가건물에 대출한 금액 중 일부를 회수할 수 있다는 점이다.신규대출 역시 제한할 것으로 보여 상가건물의 유동성은 크게 떨어지게 된다. 임대료 상승률의 상한도 최근 임대료 급등을 야기하는 원인이 되고 있다는 점에서 쉽지 않은 사안이다.보호기간이 5년이기 때문에 건물주들은 이 부분에 민감할 수밖에 없다.그런데 만약 인상률 상한을 너무 높게 하면 제한의 효과가 없어지고,너무 낮게 하면 사전이나 사후에 임대료가 폭등하는 문제가 있다.보증금의 월세전환율 상한도 비슷한 문제를 가져올 것으로 예상된다. 상가임대차보호법의 입법취지에도 불구하고 파장이 클 수 있어 시행령 제정에 어려움이 적지 않을 것으로 보인다.영세상인의 생존권 보호와 부동산시장의 활력유지라는 두마리 토끼를 잡기가 쉽지 않을 것이다.더욱이 상가임대시장에 대한 체계적인 조사가 없는 상태에서 어려움이 가중될 수밖에 없다.시행령을 시급히 확정해야겠지만 사안의 중대성에 비춰 충분한 시장조사를 통해 그 효과를 측정하고 신중하게 기준을 제시할 필요가 있다. 이상영/ 부동산114 대표이사

땅값이 꿈틀대고 있다.올해 1·4분기에만 전국 땅값은 1.76% 올랐다.지난 한해의 상승률 1.32%를 앞질렀다.개발 붐이 한창인 지역에서는 서너달만에 5% 이상 뛴 곳이 있다.분기별 땅값 상승률이 1991년 이후 가장 높았다.부동산 전문가들은 경기가 회복되면 기업의 설비투자가 늘면서 하반기에도 땅값 오름세가 계속될 것으로 전망했다.아파트·오피스텔 등 주거용 부동산 일색의 부동산 투자 방향을 토지쪽으로 돌려볼 때다. 최근 땅값 상승의 원인은 경기회복의 기대감과 저금리에따른 부동산 투자 활기 등이 꼽힌다.얼마전까지만 해도 전반적인 경기 침체 여파로 땅에 대한 관심은 높지 않았다.주택과 오피스텔 등 주거용 부동산은 거래가 활발하고 환금성이 좋아 투자 수익을 쉽게 낼 수 있지만,토지는 투자수익 회수 기간이 길기 때문에 투자자들의 눈길을 끌지 못했다. 그러나 경기회복의 기대감에 힘입어 돈을 땅에 묻어두려는 투자자들이 늘면서 가격이 서서히 오르고 있다.경기가살아나면 기업의 투자가 늘고 소비가 증가한다.지금이 땅투자에 망설였던 투자자들을 끌어들이기에 딱 좋은 분위기다. 바닥을 기는 금리도 투자자들을 토지시장으로 불러 들였다.정부의 잇단 주택시장 안정대책도 투자자들의 눈길을토지시장으로 돌리게 했다.주거용 부동산의 투자 수익률이 떨어지자 개발지역 주변 땅으로 발걸음을 옮기는 투자자들이 늘었다.이를 반영하듯 개발지역 주변 부동산중개업소에는 땅을 찾는 사람들의 발길이 부쩍 잦아지고 있다. ◆대도시,그린벨트 땅값 급등=땅값이 강세를 띠는 곳은 수도권 주거·상업지역.개발제한구역(그린벨트)에서 풀리는땅도 꾸준한 상승세를 타고 있다.신도시 개발 주변지역도널뛰기를 한다. 토지공사가 발표한 1·4분기 땅값 동향에 따르면 대도시는 지난해 4·4분기보다 2.11% 올랐다.중소도시는 1.51%,군 지역은 0.78%로 대도시 주변의 토지가 가격상승을 주도했다. 정관 신시가지 및 산업단지 조성이 한창인 부산 기장군일대 땅값은 불과 석달만에 8.65% 치솟았다.아파트 재건축과 주택가격 상승의 영향으로 서울 강남 일대 땅값도 4%이상 뛰었다.국제공항 배후단지조성 및 영종도 일대 경제특구 지정에 따라 인천 중구도 4.1%의 상승률을 기록했다.반면 전남도청 이전과 상권 분산 등으로 도심이 썰렁해진광주 동구는 0.27% 떨어졌다. 중소도시에서는 그린벨트해제 혜택을 입은 청주시 상당구(5.97%),택지개발공사가 한창인 파주 교하·금촌지구 땅값이 출렁거렸다.군지역으로는 그린벨트가 풀리고 오송생명과학단지가 들어서는 충북 청원군,서울외곽순환고속도로개통과 택지개발 사업이 진행 중인 경기도 양주군 등의 땅값이 올랐다.반면에 쌀값 하락 등으로 농지 수요가 줄어든전남 광양시,충북 영동군 등의 농촌지역 땅값은 떨어졌다. ◆주거·상업용 땅이 가격 상승 주도=모든 땅이 가격이 뛰고 거래가 활발한 것은 아니다. 그린벨트 해제로 개발 가능성이 커진 녹지지역의 가격 상승이 눈에 띈다.수도권과 지방 대도시의 주거·상업용 땅값도 많이 올랐다.1·4분기에만 녹지는 2.29%,주거지역은2.00% 상승했다.특히 집을 짓거나 상업용 건물을 세울 수있는 대지 가격이 껑충 뛰었다. ◆하반기에도 땅값 상승 랠리 지속=토지공사가 부동산 전문가 407명에게 설문조사한 결과,전체의 73%가 땅값 상승이 계속될 것이라고 응답했다.이들은 그린벨트 해제지역과 대규모 택지 개발이 진행 중인 경기 지역 땅값이 오를 것으로 내다봤다. 김회철 토공 지가정보단장은 “저금리 영향으로 시중 자금이 토지 시장으로 몰리면서 토지 시장이 활기를 띤 것같다.”며 “하반기에도 완만한 상승이 계속될 것”이라고 내다봤다. 그러나 상승폭은 1·4분기에 밑돌 것으로 예측했다.금리인상이 땅값 상승을 묶어둘 소지가 있는 데다 정부가 부동산시장 안정대책을 내놓을 경우 투자 열기가 식을 수 있다는 분석이다. 류찬희기자 chani@ ■투자유망지역 어디 하반기 땅값이 오를만한 곳은 어디인가? 부동산 전문가들은 대도시 택지개발지구 주변과 그린벨트가 풀리는 땅을 투자 1순위로 꼽는다.택지개발은 정부가추진하는 계획사업인 데다 주변 부동산 시장에 미치는 영향이 크기 때문이다.또 정치권 공약으로 그린벨트 해제가추진되고 있으며,해제 이후 개발계획 윤곽도잡혀가고 있다. 올해 땅값 상승률 1,2위를 기록한 부산 기장군과 충북 청원군은 모두 그린벨트에서 풀리고 대규모 개발사업이 진행되고 있다. 최근 새로 지정된 수도권 택지지구 주변도 투자 1순위다.그린벨트에서 풀리는 땅인 만큼 쾌적한 주거환경을 자랑한다.도시기반시설이 잘 갖춰져 있어 투자 메리트가 충분할것으로 보인다. 이곳은 정부가 집값 안정을 위해 국민임대주택 위주로 개발하지만 전체의 40%는 일반 분양 아파트로 이뤄진다.해당 택지지구안의 주택을 구입하면 원주민에게 돌아가는 우선 분양권도 챙길 수 있다.쉽게 일반 아파트를 분양받을 수있는 길이다. 문제는 시기다.택지개발이 본격화되면 가격이 뛰어 투자수익률이 떨어진다.또 정부가 토지거래허가구역으로 지정해 땅을 사고 파는데 불편이 따른다.따라서 가격이 오르기전에 일찍 투자하는 것이 바람직하다.성남 도촌지구 주변도 투자 수익을 기대할 만한 후보지로 꼽힌다.성남시 중원구 도촌동,갈현동 일대로 제2의 분당으로 불릴 만큼 입지여건이 좋다.분당 신도시 북쪽에 있다. 경기도 고양시 덕양구 행신동,도내동 일대 고양 행신2지구 주변도 투자 유망 대상이다.서울에서 항공대를 지나 행신지구를 가다보면 오른쪽 야산 아래에 있다.복선전철화예정인 경의선 강매역에서 가깝다.주변 땅에 묻어두는 지혜가 필요하다. 남부지역에서는 광명시 소하동,하안동 일대가 투자 유망지역.30만여평이 택지로 개발되는 곳이다.주변 나대지나음식점 등을 지을 수 있는 땅을 노려볼 만하다.의왕시 청계동,포일동 일대도 괜찮다.안양 인덕원에서 국가지원도로 57호선을 따라 가다보면 왼쪽에 있다.이미 음식점 등이많이 들어선 곳이나 10만평 이상이 택지로 개발될 예정이다.가든,전원주택 부지 등이 유망 상품이다. 하남시 풍산동,덕풍동 일대에는 8000여가구의 아파트가들어선다.신장 지구 옆으로,서울 강동구 상일동으로 바로이어진다.올림픽도로와 외곽순환고속도로,중부고속도로의접근성이 뛰어나다. 의정부시 녹양동 일대 9만 4000평도 택지로 개발된다.서울에서 20㎞ 떨어졌다.서울∼의정부∼동두천을 잇는 수도권 북부지역의 성장 축에 있다.경원선과 교외선,국도 3호선과 39호선이 만난다.택지개발이 한창인 용인 일대도 상승 여력이 남아 있다.죽전지구 주변과 신봉·동천지구도수도권에서 알짜배기로 불린다.상업 용지는 수지 1·2지구와 붙어 있고,주변에 상현·신성지구가 인접해 상권이 조기에 형성될 것으로 보인다.구릉지를 살린 환경친화적인개발이 이뤄져 쾌적한 주거 환경이 보장되는 만큼 단독 택지를 노려보는 것도 괜찮다. 류찬희기자

‘중국 부동산 시장 얕보다가는 큰 코 다친다.’ 국내 건설업체들의 중국 부동산 시장 노크가 본격화되고있지만 투자 성공을 위해선 철저한 시장 분석이 뒤따라야한다는 지적이다.전문가들은 국내 부동산 개발방식으로 접근하다가는 백전백패 한다고 충고한다. ●우쭐대는 한국 기업은 ‘NO’= 중국인들은 한국 기업들이 안하무인격으로 사업에 뛰어드는 것을 싫어한다.설령 부동산 개발을 승인해주었더라도 우쭐대거나 제맘대로 나가는 업체에는 언제든지 등을 돌린다.심할 경우는 패널티를물린다. 중국 다롄(大連)에는 국내 H건설사가 개발공사를 벌이다중단한 빌딩이 흉물스럽게 버티고 있다.건물 외관 공사까지 마쳤으나 내부 공사는 중단된지 1년 가까이 됐다.국내임원진의 의사결정이 늦어 공사를 제때 마치지 못해 중국정부와 약속한 공기를 어겼다.사무실 수요를 제대로 읽지못하고 투자,자금 조달이 어려웠던 것도 실패의 원인이다.이익은 고사하고 투자금도 제대로 건질 수 있을지 의문이다. 반면 근처에는 양쯔강 이북에서 가장 높다는 54층짜리 다롄 국제무역센터가 있다.조선족이 세운 이 빌딩은 H사 건물과 비슷한 시기에 착공,올해초 공사를 마쳤다.업무용 시설은 거의 100% 팔렸다. 상업용 시설 6개층은 오는 7월 분양할 계획이다.다롄 무역센터에는 중국 현지 기업 뿐 아니라 중국 동북지역에 진출한 세계의 대기업들이 새 둥지를 틀었다.KOTRA무역관을 비롯,외환은행,LG 등 국내 기업도 이 곳으로 이사했고 삼성물산도 곧 입주할 계획이다. H사가 짓던 빌딩과 비교,분양 가격이 싸고 입주 조건도 좋았기 때문이다.다롄 무역센터 김덕주(金德珠)회장은 “중국 정부와 맺어온 오랜 관계가 사업 성공으로 이어졌다.”고 말했다. ●‘꽌시’,철저한 보증이 성공열쇠= 중국에서 모든 사업이 그렇듯이부동산 개발의 성공도 ‘꽌시’(關係)에 달려있다.모든 기업이 중국 정부의 지원을 받는 것은 아니다.천정가오(陳政高)선양시장은 “돈만 갖고 온다고 외국 기업에 사업을 허가하던 것은 옛말이 됐다.”며 “사업 파트너를 잘 선택하고 실패 원인을 철저히 분석한 뒤 투자를 결정하는 기업에만 기회를 준다.”고 충고했다. 양춘산(楊春山) 다롄시 한국 투자담당국장은 “고위 공무원과 마음을 터놓고 대화할 수 있는 ‘^^시’가 중국 부동산 개발의 성공 열쇠”라며 “중국에 진출한 한국 기업 중에는 중국을 얕보거나 무시하다가 망신당하고 물러난 기업도 있다.”고 말했다.공사 이행보증,분양보증 등도 중국부동산 시장진출의 필수 요건이다. 류찬희기자 chani@

전국 20개 도시에 대형 상가를 개발·분양하겠다는 야심 찬 계획을 지닌 부동산디벨로퍼가 주목을 받고 있다. 서울 동대문(을지로 6가)에 연 건평 3만평 규모의 초대형패션몰을 개발,분양에 성공한 ㈜굿모닝시티 윤창열(尹彰烈·48)사장이 주인공이다. 윤 사장이 개발한 상가는 스포츠센터,수영장,영화관 등이함께 들어서는 복합쇼핑몰이다.쇼핑센터인 동시에 문화공간인 셈이다.동대문 대형상가에서 문화·체육시설을 갖춘 테마상가가 보급되기는 굿모닝시티가 처음. 새로운 아이디어를 도입한 상가는 내놓자마자 불티나게 팔렸다.분양 시작 3개월만에 90% 정도가 팔리는 ‘분양신화’를 기록했다.2004년 10월 개장 예정인 이 상가를 분양받은사람은 4000여명.분양 대금이 1조원에 가깝다. 그러나 초대형 상가를 성공리에 분양할 수 있었던 것은 결코 우연이 아니었다.의류 유통의 메카로 불리는 동대문에서대형상가 분양 경쟁을 벌이기 위해선 가격과 입지,유통망이눈에 띄어야 한다. 윤 사장은 “상가는 유동인구가 많고 교통이 편리한 곳에들어서야 한다.”고 강조한다.그의 말대로 굿모닝시티 상가는 입지만 봐도 금방 분양 성공을 예감할 수 있다.상가가 지어지는 곳은 동대문,그 중에서도 지하철역이 붙어 있는 땅이다.사거리 모서리 땅이어서 대중교통 접근이 쉽다.유동인구는 걱정하지 않아도 된다.동대문에서 상가 입지로는 최고로치는 곳이다. 입지 못지않은 것이 유통망.윤사장은 “부동산 개념으로 상가를 만들면 100% 망한다.단순 분양을 넘어 유통망 관리에힘써야 상가가 살아난다.”고 말했다.상가 컨셉트를 정할 때 90년대 초 의류도매상을 하면서 절실하게 느꼈던 체계적인유통망을 반영한 것이다.그는 “상가 분양의 성공은 입지가좌우하지만,문을 연 뒤 상가 활성화는 유통망 확보에 달려있다.”면서 전국 도·소매상인을 연결해주는 시스템을 도입,상가 활성화를 약속했다. 분양과 동시에 부동산시장이 살아나고,투자자들이 안심하고 청약할 수 있도록 개발 과정을 투명하게 공개한 것도 분양을 성공으로 이끄는데 도움이 됐다. 윤 사장의 도전은 여기서 그치지 않는다.그는 굿모닝시티주변에 2차 사업을 준비중이다.기존 상가와는 전혀 다른 유아·아동과 관련한 복합상가 개발을 꿈꾸고 있다.굿모닝시티 분양 성공은 동대문 뿐 아니라 전국에 알려졌다.전국 30여곳에서 상가 개발 제의를 받았다.일산,광주,울산 등의 사업은 어느 정도 구체화되고 있다.윤 사장은 전국 20개 도시에‘굿모닝시티’상가를 세운다는 장기 마스터플랜을 마련했다. 류찬희기자 chani@

부동산시장에서 상가와 토지가 새 투자상품으로 떠오르고 있다.정부의 강력한 집값 안정 대책으로 집값 상승세가꺾이고 오피스텔과 주상복합아파트의 열기가 시들해지면서 투자자들이 상가와 토지시장으로 발길을 돌리고 있는 것이다.특히 경기회복에 따른 기대심리까지 가세,투자열기가 점점 달아오르고 있다. ◆상가시장 뜬다=적은 금액으로 투자할 수 있는 테마상가가 큰 인기를 끌고 있다.지난 18일부터 분양을 시작한 서울 영등포 의류전문 쇼핑몰 ‘점프 밀라노’는 분양 첫날부터 점포 1000개 가운데 420개가 분양됐으며 지금까지 640개나 팔려나가 64%의 계약률을 기록하고 있다.또 관악구신림동 테마 쇼핑몰 ‘르네상스’도 투자자의 발길이 끊이지 않아 높은 분양률을 보이고 있다. 이와 함께 아파트 단지내 상가나 근린상가도 각광을 받고 있다.지난 24일 분양이 실시된 경기 부천 상동지구 주공아파트 4단지 상가는 19개 점포 분양에 486명이 입찰,최고 68대 1의 경쟁률을 기록했다.또 상계동에서 분양하는 ‘하이베라스’ 오피스텔내 상가도 투자자들이 몰리고 있다. ◆토지시장도 기지개=부동산 시장에서 가장 주춤했던 토지시장이 활기를 띠기 시작했다.정부의 그린벨트 해제,택지개발지역 확대,경기회복 등 각종 호재로 투기자금 뿐만아니라 실수요자까지 가세하고 있다. 지난달 경기도 구갈3지구 단독택지 분양에는 1만 7000여명이 몰려 280대 1의 경쟁률을 기록했다.이에 앞서 용인신봉·동천지구내 택지분양도 최고 3176대 1의 경쟁률을보였다. 이에 따라 지난 1·4분기 전국의 땅값 상승률은 1.76%를기록,지난해 전체상승폭 1.32%를 넘었다. ◆집값은 내림세 뚜렷=서울 강남,경기 과천 등 그동안 집값을 이끌었던 지역의 아파트값은 하락 추세다.특히 오름폭이 컸던 재건축아파트들도 수천만원씩 내린 급매물이 나오기 시작했다. 부동산114에 따르면 지난 1,2월 아파트 상승률은 각각 4.14%,4.73%에 달했지만 3월에는 3.21%로 둔화된데 이어 지난달에는 0.94% 오르는데 그쳤다. 분양권 시장도 침체된 분위기에서 빠져나오지 못하고 있다.지난 서울지역 3차 동시분양에서 동부 센트레빌등 일부 강남권 아파트들은 5000만원 가량의 프리미엄이 붙었지만 거래가 안돼 거품이 빠지고 있다.특히 대형 평형의 경우 미계약까지 나와 아파트 투자열기가 한풀 꺾인 것으로보인다. 김영진 내집마련정보사 대표는 “아파트 기준시가 인상등 정부의 집값 잡기 대책이 효과를 보는 것 같다.”며 “상가나 토지가 상대적으로 강세를 띨 것”이라고 전망했다. 김경두기자 golders@

주택가격과 금리,선거는 어떤 상관관계가 있을까. 앞으로 2∼3달 안에 금리가 오를 것이라는 주장이 설득력을 얻으면서 부동산 전문가들은 주택시장 활황세가 주춤해질 것으로 보고 있다.한국은행이 경기부양에 촛점을 맞췄던 통화정책을 다소 수정,금리를 올리면 가장 먼저 주택시장에 파급효과가 미칠 것으로 예상되기 때문이다.또 자치단체장 및 대통령선거가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠것인지도 관심이다. 지난해 말부터 불붙기 시작한 주택경기 활황 원인은 크게 두가지.첫째는 가수요가 크게 늘었다는 것.실수요자 중심의 수요증가가 아니라 청약제도가 바뀌기 전 아파트를 분양받으려는 사람이 많아졌다는 것이다.또 하나는 저금리시대를 맞아 마땅한 투자 대상을 잃은 투자자들이 한꺼번에 주택시장으로 몰린 것.전문가들은 저금리는 부동산을담보로 한 가계대출을 증가시키고, 이 돈이 다시 부동산시장으로 유입되는데 결정적인 역할을 했다는점에 대부분동의한다. 이런 점에서 삼성경제연구소 박재룡 연구위원이 내놓은하반기 주택시장 전망은 시사하는 바가 크다. 박 연구위원은 “금리가 1% 상승하면 주택 수요는 0.047%,공급은 0.439%씩감소한다.”며 “금리가 오르면 투자자들은 주택 구입(소비)보다 저축이나 높은 수익률을 보장하는 금융상품쪽으로 눈을 돌리게 된다.”고 주장했다.그는 대신 “집값이 1%오르면 수요는 2.7% 증가할 정도로 주택가격 상승이 주택수요를 증가시킨다.”고 설명했다. 금리 상승은 주택 수요를 위축시키는 대신 공급 업체의비용을 증대시켜 채산성 악화와 자금조달의 어려움을 가져오고 곧 공급감소로 이어진다는 것이다.주택가격이 1% 상승하면 업체의 이윤이 증가해 주택건설은 2.46% 늘어날 것으로 전망했다.박 연구위원의 주장대로라면 올 하반기 부동산 시장의 최대 변수는 금리인상 여부에 달려 있는 셈이다. 양대 선거로 소비자물가와 통화량이 가장 큰 영향을 받을 것으로 예상된다.소비자물가는 선거 전부터 점차 상승,선거 이후 상승세가 계속되다가 진정될 것으로 점쳐진다.인플레이션 기대심리와 소비성이 강한 선거자금이 풀리면서 일시적으로 나타나는 현상으로 풀이된다. 통화량 증가와 물가상승은 정부의 안정기조 정책을 불러오고,금리를 인상시키며 부동산 가격의 약보합세 내지 소폭 하락을 가져올 것으로 예상된다.이에 따라 정부가 2·4분기에 금리를 올릴 경우 집값은 3·4분기부터 떨어질 것으로 전망된다. 또 주택시장 안정 정책이 대선 공약이 될 정도로 중요한사안이었던 것에서 보듯 대선 자체가 호재보다는 악재로작용할 것이라는 게 박 연구위원의 주장이다. 김경두기자 golders@

올 2·4분기 부동산 가격이 1·4분기보다 더 오를 것으로전망된다. 한국토지공사는 24일 최근 감정평가사 등 부동산전문가 406명을 대상으로 실시한 ‘2·4분기 부동산시장전망 설문조사’결과를 발표했다. 조사에 따르면 부동산가격전망 실사지수가 1분기 121에서 2분기에는 127로 상승할 것으로 전망됐다.부동산가격전망 실사지수는 0∼200 사이의 수치로 나타내며 기준치인 100을 넘을수록 상승 응답이 하락 응답에 비해 많다는 것을 의미한다. 서울은 실사지수가 125로 다소 약세를 보일 것으로 예상됐으나 각종 개발사업이 많은 경기지역의 실사지수는 142로 상승기대가 많은 것으로 조사됐다. 토공은 “부동산에 대한 기대심리 호전으로 2분기에도 가격이 강세를 띨 것으로 보인다.”며 “그러나 집값은 주택시장 안정대책 추진,시중금리 상승 가능성 등의 영향으로 2분기상승폭은 1% 안팎에 머무를 것”이라고 전망했다. 류찬희기자 chani@

한국은행이 가계대출 취급비중이 높은 은행에 대한 불이익의 강도를 대폭 높여 가계대출 증가세가 주춤해질 전망이다. 지난달 중소기업대출 의무비율을 지킨 은행이 단 한 곳도없을 정도로 은행권의 가계대출 편중현상이 심각한데다,향후 콜금리인상에 따른 개인파산 등 금융시장의 혼란을 막기위해서다. 은행들이 대응책 마련에 분주한 가운데 일부 은행은 금리인상으로 불이익을 벌충하겠다고 밝혀 한은의 가계대출 억제책이 자칫 고객부담으로 전가될 지 모른다는 우려도 있다. [가계대출 많으면 싼 이자돈 빌리기 어렵다] 한은은 8일 시중은행(지방은행 포함)의 가계대출 억제방안을 발표했다.핵심은 가계대출에 열올리는 은행에게 ‘페널티’(벌칙)를 주겠다는 것.페널티 수단은 총액한도대출이다.총액한도대출이란 한은이 시중은행에 빌려주는 싼 이자돈(총 11조 6000억원).이자가 연 2.5%밖에 안돼 일반예금을 통한 조달금리보다 1.5%포인트나 싸다.매달 각 은행의 대출실적에 점수를매겨 이 돈을 배정하는데,감점요인인 가계대출 비중을 60%에서 80%로 대폭올렸다. [지난달 중소기업대출 의무비율 지킨 은행 단 한 곳도 없어] 유명무실하던 중소기업대출 의무비율(시중은행 45%, 지방은행 60%) 위반제재도 강화,엄격히 적용키로 했다.미달금액의 50%만큼 총액한도대출에서 깎던 것을 75%로 올렸다.올초에도 가계대출 감점비중을 한차례 상향조정했으나 실효가없자 꺼내든 비상조치다.지난달에 이 의무비율을 지킨 시중은행이 단 한 곳도 없어 적지 않은 타격이 예상된다.국민·서울·제일은행은 가계대출 비중이 전체 대출금의 절반을넘는다. [고강도 제재 배경] 콜금리 인상을 준비중인 한은으로서는매달 5조∼6조원씩 늘어나는 은행권의 가계대출이 부담스럽다.금리가 오를 경우 대출이자 부담급증 등 시장의 혼란이예상되기 때문이다.지난해말 155조원이던 은행권 가계대출잔액은 3월말 현재 172조원으로 석달새 17조원이나 불어났다.따라서 이번 조치는 콜금리 인상을 위한 사전 정지작업이기도 하다. [시중은행,대책마련 분주] 국민은행 김영일 개인고객본부장은 “가계대출 증가와 총액한도대출 축소 사이의 득실을 따져 대응방안을 결정하겠다.”면서 “대출마진이 줄어들면금리로 대응할 수 밖에 없다.”고 말했다.중소기업대출을늘리는 대신 대출이자를 올리겠다는 얘기다.하나은행 김정태 가계고객본부장은 “우리 은행을 비롯해 신한 등 일부은행은 리스크관리 차원에서 가계대출 축소에 이미 돌입했기 때문에 큰 영향은 없다.”면서 “이달부터는 부동산시장이 비수기에 들어서 은행권의 가계대출 증가세는 둔화될 수밖에 없을 것”이라고 내다봤다. 중소기업대출 의무비율 준수 등은 지나치게 가혹한 처사라는 불만도 들린다. 안미현기자 hyun@

박승(朴昇) 신임 한국은행 총재는 1일 “경기진작보다 안정쪽에 통화정책의 초점을 맞추겠다.”고 밝혔다.이는 경기부양을 위해 저금리기조(통화완화)를 유지해왔던 한은의 통화정책을 ‘긴축’(콜금리 인상)으로 바꾸겠다는 뜻이다. 박 총재는 이날 오후 취임식을 갖고 공식 임기를 시작했다. 직접 작성한 취임사를 통해 향후 통화정책의 무게중심과 중앙은행 총재관 등 민감한 현안들을 두루 거론했다.이어 가진 기자간담회에서도 ‘할 말을 하는’ 총재관을 드러냈다. [경기진작보다는 안정] 그는 외환위기 이후 우리경제의 최대 과제는 불황극복이었고,따라서 경기진작에 우선순위를 두고 ‘돈을 풀어온’ 지금까지의 한은 저금리정책에 지지를 표명했다. 그러나 이제는 “정책기조를 변경할 때”라는 게 그의 판단이다.지난해 3·4분기를 바닥으로 경제가 이미 회복국면에들어섰으며,올해에는 잠재성장률(5% 안팎) 수준의 성장이 기대된다는 점에서다.즉,성장 못지 않게 물가와 국제수지도 중시해야 할 때가 됐으며,통화정책의 방향은 성장 우선에서 성장·물가·국제수지간의 균형적인 안정쪽으로 옮겨가야 한다는 주장이다. 자신의 이름 앞에 따라다니는 ‘성장론자’라는 수식어를상당히 의식한 흔적이 엿보인다.그는 “모든 정책판단은 경제발전 단계에 따라 달라진다.”면서 “밥먹는 게 최대 화두였던 60∼70년대와 외환위기 직후에는 성장론자였지만 밥먹는 게 해결된 지금은 안정론자”라고 못박았다. [“부동산과열은 일시적 마찰현상”] 그러면서도 그는 부동산시장 과열과 관련해 “내수 주도적인 경기회복 국면의 일시적인 마찰현상”이라며 정책판단에 있어 무게중심을 두지않을 뜻을 분명히 했다.어찌됐든 정책기조의 변경을 공식선언한 만큼,‘행동’시기가 언제일 지가 초미의 관심사로 떠올랐다.이 달은 금융통화위원회 회의가 사흘(4일) 뒤로 촉박한 만큼 동결이 확실시되지만 예상보다 금리인상 시기가 앞당겨질 것이라는 관측이 대두되고 있다. [“한은 독립 지키면서 친(親)정부적인 정책 펼 터”] 박 총재는 정부와 중앙은행의 관계를 ‘대립’이 아닌 ‘분업과보완’으로 정의했다.이같은 맥락에서 “주요 경제현안에 대해 중앙은행의 견해와 정책대안을 적극 제시하겠다.”고도했다.학계(중앙대 교수)에 있을 때 대 정부 비판을 직선적으로 쏟아냈던 것처럼 “할 말을 하는 총재가 되겠다.”는 공언이다.여기에는 전임 총재 시절 정책조언 역할이 미흡했다는 비판이 녹아있다. “한은 현안과 직접 관련없는 경제장관회의에는 참석하지않겠다.”고 한 것도 비슷한 맥락이다. 그가 진념(陳稔) 경제부총리의 적극적인 추천으로 총재에 임명된 점에 주목,중앙은행과의 정책협조가 다소 용이할 것이라고 보는 경제부처팀 일각의 기류에 일침을 놓는 대목이기도 하다. 박 총재는 한은 예산권 독립 및 은행감독권 환원 등의 문제도 “개선방향을 모색해보겠다.”고 밝혀 또 한차례 쟁점화를 예고했다. 안미현기자 hyun@

종합주가지수가 1000을 향하고 있고,경기과열론이 여전히 수그러들지 않고 있는 가운데 다음달 8일 새롭게 진용을짜는 금융통화위원회 멤버들은 28일 “경기는 과열이 아니며 금리인상은 시기상조”라고 한목소리를 냈다. 금리정책결정권을 쥐고 있는 신·구 금통위원들의 이같은견해는 향후 정책변화 가능성과 시기,근본성향 등을 엿볼수 있다는 점에서 주목된다. 일반 금통위원들보다 일주일 앞서 취임하는 박승(朴昇)신임 금통위의장겸 한은 총재는 “경기가 회복기조의 초입단계에 있다.”면서 “이때 으레 수반되는 미열을 인위적으로 누르려해서는 안된다.”고 말했다. 현 정권 초기에 청와대 경제수석을 지낸 김태동(金泰東)신임 금통위원(현 성균관대 교수)도 “계절로 치면 우리경기는 이른 봄”이라며 극히 일부 지역의 일부 산업만 보고 너무 무덥다고 얘기하는 것은 넌센스라고 잘라말했다.지방 부동산시장은 아직도 찬바람이라는 지적이다.주식시장과 관련해서도 “제자리를 찾아가는 과정”이라고 진단했다. 현재 증권연구원장인 최운열(崔運烈) 신임금통위원은 “최소한 경제성장률이 잠재성장률(4∼5%)을 2년 연속 웃돌아야 과열인데 지금은 그렇지 않다.”며 따라서 현시점에서 금리를 손대면 정상화되고 있는 경기에 찬물을 끼얹을수 있다고 콜금리 인상 반대견해를 분명히 했다. 또 우리나라의 주가수익배율(PER)이 11∼13으로,20을 넘는 홍콩·싱가포르 등과 비교하면 훨씬 낮다고 지적했다. 남북대치 등 국가특수성을 감안하더라도 저평가돼있다는주장이다. 김원태(金元泰) 현 금통위원은 “28일 발표된 2월 산업활동 지표에서도 알 수 있듯 제조업 가동률이 여전히 80%(76.5%)를 밑돌고 있고 수출과 투자가 아직 겨울잠을 자고 있다.”면서 “1분기 성장률이 잠재성장률을 회복하는 지 여부를 확인한 뒤 정책대응(콜금리 인상)을 해도 늦지 않다. ”고 말했다.1분기 성장률은 5월말께 발표된다. 남궁훈 현 위원은 “실물부문이 우리 능력에 다소 넘치게 앞서나가는 경향이 있어 쉬어갈 필요는 있다.” 면서도“아직 수출이 부진한 만큼 당장 4월에 선제조치를 취하는것은 이르다.”고 말했다. 금통위는다음달 4일 콜금리를 결정한다.이 날은 기존 멤버들이 결정을 주관하지만 ‘동결’이 거의 확실시된다. 안미현기자 hyun@