아파트 분양원가 공개를 둘러싸고 시민단체와 주택건설업계,공공기관 등이 첨예하게 대립하고 있다. 분양원가 공개로 분양가를 낮춰 서민들의 주거안정을 도모해야 한다는 시민단체와,원가를 공개하는 상품이 있는가라고 반박하는 주택업계가 각을 누그러뜨리지 않고 있다.정부는 분양원가 공개여부보다는 시공사에 대한 세무조사 강화나 재건축조합의 세금탈루 조사 등에 관심을 두는 것 같다. 그렇지만 부동산 시장에서 집값 결정은 대단히 복잡하다. 얼핏 보기에 땅값에 건축비 및 기타 부대비용,개발이익을 더한 것을 분양원가라고 할 수 있다.하지만 주택 유용성이 확보되면 기존 집이나 신규 아파트 모두 다양한 가격 형성요인의 상호작용으로 값이 결정되는 메커니즘을 지녔다.따라서 분양원가의 수준을 놓고 지루한 논쟁을 벌이기 전에 그렇게 형성될 수밖에 없는 시장 체질을 먼저 바꿔야 한다.체계적이면서 시장참여주체들의 역할과 입장을 명확히 해야 한다는 얘기다. 우선 집을 삶을 영위하기 위한 공간으로 보는가,재산증식의 수단으로 삼느냐에 따라 분양원가 결정에 큰 차이가 있다.재산증식 수단으로 보는 관점이 강하면 원가는 지속적으로 올라갈 수밖에 없다.불행하게도 우리나라는 재테크 수단으로서의 성격이 강하다.따라서 주택을 정주공간으로 바라보는 인식전환이 필요하고,가수요 차단을 위한 강력한 대책이 필요하다. 둘째,원가에서 땅값이 차지하는 수준의 문제이다.땅값은 정부가 발표하는 공시지가가 있지만,이는 참고 가격에 불과하고 실거래가는 큰 차이를 보인다. 건설업자는 수요가 따르는 곳에서는 높은 땅값을 치르고라도 아파트를 짓는다.평당 건축비나 자재비는 서울이나 지방이나 큰 차이가 나지 않는데도 서울과 지방의 아파트 분양가는 차가 크다.그 때문에 아파트 원가의 절반 정도를 차지하는 땅값의 투명성 확보 시스템이 무엇보다 절실하다. 셋째,기존 아파트(스톡)가격 관리가 필요하다.아파트 분양가 산정에서 가장 큰 영향을 주는 것이 주변 시세이다.시가가 비싸다는 것은 그 지역의 지가 수준이 높다는 것을 의미한다.비싼 땅값이 분양원가 산정에 그대로 반영되고,반영된 분양원가는 다시 주변 아파트값을 끌어올리는 악순환이 계속된다는 점에서 스톡의 적정한 시가 관리가 필요하다. 넷째,주택시장에서 공공과 민간의 역할분담이 이뤄져야 한다.기존 집값이나 분양가격이 높은 것은 획일화된 주택공급 정책에서 비롯됐다고도 볼 수 있다.공공기관은 양질의 임대 아파트를,민간은 차별화된 분양주택을 공급하는 역할분담이 필요하다.현재의 공공 임대주택은 좁고,멀고,주거환경이 열악하다는 인식이 지배적이다.그렇기 때문에 보다 넓고,도심 가까운 곳의 고품질 아파트를 많이 지어 수요자 선택폭을 넓히는 정책전환이 요구된다. 민간 주택업자는 주택산업이 수주산업에서 수요창출산업으로 전환되고 있다는 점을 깨달아야 한다.높은 가격을 받기 위해서는 상품의 경쟁력을 스스로 확보해야 한다.소비자의 욕구를 만족시킬 수 있는 집을 짓고 그에 합당한 가격을 받아야 된다.디자인이나 브랜드,주택성능 향상,건강주택,고령화 대응 등으로 높은 가격으로 분양해도 수요창출이 가능한 기업이 살아남을 수 있다는 것을 깨달아야 한다. 마지막으로 집값은 경기순환에 의한 시장 조절에 의해 상승 또는 하락한다.따라서 주택을 바라보는 인식전환,건설업계의 시장대응형 경영체제를 구축해야 한다.정부는 과도한 시장억제 및 통제를 없애고 공공과 민간의 역할 분담을 분명히 그어주어야 한다.자율적인 가격 형성과 거래가 형성될 수 있는 부동산시장을 만들어가는 것이 분양원가의 공개보다 먼저 이뤄져야 한다는 것이다. 장희순 강원대 부동산학과 교수 ˝

다음달부터 대규모 개발 예정지와 용도지역이 바뀌는 곳은 개발계획 수립과 동시에 ‘토지거래허가구역’ 및 ‘토지투기지역’으로 지정된다. 토지투기지역에서 땅값이 계속 오르면 즉각 15%포인트 범위의 양도세 탄력세율이 적용된다.이렇게 되면 1년 미만 보유 토지를 팔 때 양도세율이 현행 50%에서 최고 65%까지 늘어나 ‘단타’투기 수요가 상당부분 사라질 것으로 전망된다.구체적인 시안은 5월 말까지 마련된다. 공공택지지구의 상업용지도 주택용지처럼 전매가 제한된다.부동산투자회사(리츠)도 쉽게 설립할 수 있게 된다. 정부는 10일 부동산시장안정대책반(반장 김광림 재정경제부차관) 회의를 열고 이 같은 내용을 확정했다. ●토지투기,초동 단계부터 차단 건전한 투자는 활성화하되,투기는 매입-개발-보유-매도단계로 나눠 철저히 막기로 했다. 부동 자금을 건전한 투자시장으로 끌어들이기 위해 ‘일반 리츠’의 설립요건이 완화된다.자본금이 500억원에서 250억원으로 조정되고 부동산개발사업을 허용,‘부동산펀드’조성을 쉽게 했다.90% 이상 배당할 때는 법인세도 면제해 준다.시장이 활성화될 경우 연간 10조원 가량의 부동자금이 건전한 투자 시장으로 유입될 것으로 보인다. 대신 음성적인 투기수요는 용납하지 않는다.토지거래허가 대상 면적 기준을 지금의 절반 수준으로 강화,초기 매입 단계에서 투기 수요를 차단키로 했다.공공택지지구의 상업용지 전매를 제한,거액의 프리미엄을 챙기고 소유권을 넘기는 ‘단타’투기꾼의 진입도 차단된다. 투기지역지정도 분기별에서 월별로 탄력적으로 이뤄진다.개발단계에서는 공원·학교 건설비용 등을 개발자가 부담토록 하고,농지전용부담금을 공시지가 수준으로 올리기로 했다.과다토지 보유자에게는 내년부터 종합부동산세를 도입,누진과세를 적용키로 했다. ●주택,기존 계획 차질없이 추진 분양가 과다책정업체에 대해서는 세무 당국의 감시가 강화된다.신고누락·원가 과다계상 등을 통한 세금탈루 혐의를 철저히 가려내고,분식회계·세금탈루혐의·탈법 분양업체는 세무조사라는 철퇴를 맞을 것으로 보인다. 류찬희기자 chani@˝

건설교통부는 이달 말부터 본격 시행될 예정인 주택거래신고제 신고대상 주택 중 연립주택은 일단 2년 동안만 한시적으로 운영한 뒤 필요성 여부를 재검토하는 규제 일몰제를 적용키로 했다고 8일 밝혔다. 건교부는 또 연간 집값 상승률이 전국 평균의 2배를 넘는 지역에 대해서도 주택거래신고지역 지정이 가능토록 했다.당초 안에는 집값 상승률이 월간 1.5%,3개월 누계 3% 이상일 때에만 신고지역으로 지정토록 돼 있었다. 건교부는 또 신고제 지정 구역을 시·군·구 단위뿐만 아니라 동·단지별로 적용하는 방안을 적극 검토키로 했다. 이와 함께 주상복합아파트가 입지하는 준주거,상업지역의 토지매입에 어려움이 있는 만큼 사업부지 소유자에 대해서는 종전처럼 분양주택을 우선 공급키로 했다. 건교부는 또 부동산시장 안정을 위해 ‘부동산시장 조기경보시스템’을 구축키로 하고 이달 중 국토연구원 또는 한국개발연구원에 용역을 의뢰,하반기 중으로 관련 시스템을 구축·가동할 계획이라고 설명했다. 경보 지수로는 주택가격추이,매물동향,청약률,미분양추이,이자율,주택건설실적,건축허가면적 등을 조기경보시스템의 예고지표로 활용키로 했다. 류찬희기자 chani@˝

소버린자산운용(Soverign Asset Management)의 실체는 여전히 베일에 싸여 있다.사모펀드 운용의 원조로 알려진 소버린은 SK㈜를 집중 공략하면서 한국의 내로라하는 재벌도 외국인이 마음먹기에 따라 경영권이 바뀔 수 있다는 점을 인식시켜주고 있다. 소버린측은 “기업지배구조가 불투명해 저평가된 기업에 투자해 지배구조를 개선하는 장기 투자자”라고 밝히고 있다. 소버린은 모나코에 국적을 뒀으며 실제 소유주는 뉴질랜드의 챈들러 형제다.이런 사실 이외에 소버린이 투자하고 있는 기업이나 수익률 등은 알려져 있지 않다.소버린은 SK㈜에 대해 경영투명성 확보를 요구하고 있지만 정작 자신에 대해선 ‘자사 투자자 및 개인정보 보호’를 앞세워 정보 공개수준은 극도로 제한하고 있다. 소버린과 비슷한 헤지펀드나 사모투자펀드(Private Equity Fund)는 다수의 투자자들로부터 돈을 모아 투자하는 성격을 갖고 있다.회사를 인수할 때 자기자본도 들어가지만 대출을 받아 투자하는 비중이 높은 편이다. 그러나 소버린은 이와 다르다.챈들러 형제의 개인돈만으로 투자하며,대출도 받지 않는 독특한 형태를 띠고 있다.소버린측 관계자는 “순전히 개인의 돈만을 투자하기 때문에 다른 펀드처럼 수익률을 공개할 필요가 없다.”고 말했다. 챈들러 형제는 뉴질랜드 해밀턴 태생으로 부모로부터 물려받은 소매점을 처분,1980년대부터 신흥시장(Emerging Market)에 투자했다.첫 성공작은 홍콩의 부동산시장.부동산 거품이 최고조에 달했을 때 처분해 막대한 수익을 올린 뒤 남미로 옮겨 브라질에 투자했다.한국에는 지난해 초 국민은행에 처음 투자했다가 주가가 오를 가능성이 낮다고 보고 곧 팔았다.두번째 투자대상으로 SK㈜를 골랐다. 그동안의 움직임으로 미루어 볼 때 소버린은 한국의 기업과 법률 사정에 정통하고,매우 정교한 인수·합병(M&A)전략을 갖고 있는 것으로 보인다. 지난해 4월 소버린이 SK㈜ 주식을 장내에서 매집한 이후 국내에서는 ‘단기이익을 추구하는 펀드’라는 분석이 많았다.이에 대해 소버린측은 ‘장기 투자자’임을 공언했고 현재까지는 그 약속을 지키고 있다. 김유영기자 carilips@˝

꽃피는 춘삼월,부동산 시장은 그러나 오히려 깊은 겨울잠에 빠져들 것으로 전망된다. 정부의 투기억제 ‘칼날’이 더욱 날카로워지고 있기 때문이다.부동산 전문가들은 시장 분위기가 사그라들고 있는 만큼 투자를 자제할 것을 권한다. ●주택거래신고제,거래 위축 3월 말부터 주택거래 신고제가 시행될 예정이다.투기지역 가운데 집값 상승률이 월간 1.5% 이상 급등하거나,3개월간 3% 이상 지속적으로 상승하는 지역이 지정 대상이다.단기간 집값 오름세가 눈에 띄는 지역은 가차없이 신고제를 실시하겠다는 것이다. 신고제가 도입되는 지역의 아파트 거래는 크게 위축될 전망이다.신고 대상은 전용면적이 60㎡(18평)를 넘는 아파트와 전용면적 150㎡(45평)를 넘는 연립주택이다.재건축·재개발구역은 모든 주택이 포함된다. 문제는 신고 내용이다.아파트를 사고 팔면서 거래 당사자의 인적사항과 거래일자,소유권 이전 예정일은 물론 실거래가액,주택구입자금 조달계획 등을 빠짐없이 밝혀야 한다.‘다운계약서’를 작성,거래가를 낮춰 검인받던 지금까지의 거래 관행이 확 바뀌게 된다. 특히 실거래 가액과 자금조달계획 신고는 투자자의 거래 심리를 크게 위축시킬 것으로 보인다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “‘10·29대책’ 이후 가뜩이나 움츠러든 주택 시장이 더욱 얼어붙을 것 같다.”고 내다봤다. ●토지시장 유입자금 묶여 정부의 부동산 투기억제 ‘칼날’이 아파트에 이어 토지시장을 겨누고 있다.땅값이 급등한 경기도 판교 일대,신행정수도 이전 후보지로 거론되는 충청권은 투기지역으로 지정될 것으로 전망된다.대부분 토지거래허가구역으로 지정돼 겹겹 규제가 되는 셈이다.이렇게 되면 아파트 시장 규제를 틈타 토지시장으로 유입됐던 자금이 묶이면서 거래는 사라질 것으로 보인다. 성찬호 청부동산 대표는 “충청권 땅 투자도 이제 한물 간 것 같다.”며 “정부의 투기지역 추가지정 발표 이후 가격 오름세가 멈추고,거래도 완전히 끊겼다.”고 말했다.김치영 공인중개사는 “판교 주변 부동산 거래가 사그라지고 있다.”면서 “토지시장 규제 강화로 가격 상승세는 일단 진정됐다.”고 말했다. ●주상복합 아파트도 규제 청약자격 규제를 받지 않던 주상복합 아파트도 청약자격 요건이 까다로워진다.3월부터 20가구 이상 주상복합아파트를 분양하려면 토지의 소유권을 확보하고 분양보증을 받아야 한다. 여기에 입주자 모집승인을 받은 후 청약통장 가입자를 대상으로 입주자를 모집해야 한다.투기과열지구에서는 과거 5년 동안 다른 주택에 당첨된 사실이 있거나 2주택 이상을 소유한 가구는 청약 1순위 자격이 제한되고 전매도 금지된다.일반 아파트 수준으로 청약조건이 까다로워지는 것이다.주택경기 침체에도 불구하고 도심 아파트 청약 붐을 일으켰던 주상복합 아파트 시장이 가라앉으면 전체 주택시장이 침체로 빠져들 것으로 전망된다. ●손바뀜 많아 투자 신중해야 막차를 조심해야 한다.땅값에도 거품이 많기 때문이다.특히 큰 폭으로 오른 지방 땅값이 주춤거리고 있는 만큼 당분간은 땅 매입을 자제하는 것이 좋다. 손바뀜이 잦았던 땅을 조심해야 한다.단기 시세차익을 노린 투기꾼들의 매물이기 때문이다.용인·대전 근교 땅에 이런 매물이 많다.계약 전 등기부등본을 떼어 최근 소유권 이전이 많았던 땅은 피하는 것이 좋다. 아파트 값도 당분간 안정세를 띨 것으로 보인다.거래도 살아나기 힘들 전망이다.주상복합 아파트도 전매제한에 걸리는 만큼 무조건 청약에 덤벼들어서는 안 된다. 류찬희기자 chani@˝

이헌재가 ‘또’ 돌아왔다. 노무현 대통령은 10일 참여정부 2대 경제부총리에 이헌재 전 재경부 장관을 임명했다.이 장관은 2000년 8월 재경부 장관을 물러난 뒤 3년 6개월 만에 다시 무대의 전면에 나서게 됐다. ●부침이 뚜렷한 수재형 관료 이 장관처럼 부침이 뚜렷한 관료도 드물다.중국 상하이에서 태어난 그는 경기고와 서울대 법대를 졸업했다.대학 때에는 고시와는 담을 쌓고 지냈다.결혼 후에도 특별한 직업없이 놀았다.‘직업을 갖는 게 어떠냐.’는 처가 식구들의 제의를 받고,행정고시를 몇달 준비했다.예상문제가 적중해 행시 6회에 수석 합격했다.서울대 법대에도 수석 입학했다.이 장관은 고(故) 진의종 국무총리의 사위다. 재무부 생활은 탄탄대로였다.가장 파워풀한 이재국에서 근무했으며 고시 동기중 선두주자로,1974년에는 금융정책과장을 지냈다.김용환 당시 재무부 장관의 신임이 두터워 ‘장관급 과장’으로 통했다.세상을 살다보면 어찌 좋은 일만 생길 수 있을까.1979년 ‘율산사태’로 재정금융심의관(부이사관)을 끝으로 10년간의 공직생활을 접었다. 이 장관이 재기할 것이라고 생각하는 사람은 거의 없었다.경기고 선배인 김우중씨가 회장인 대우그룹에 들어갔으나 좋은 대접을 받지는 못했다.이 장관의 측근은 “김 회장이 있는 사무실의 문앞에 이 장관의 자리가 있었다.”면서 “워치독(watch-dog·집지키는 개)이었다.”고 말했다. 대우반도체 전무시절 경쟁사보다 입찰가격을 엄청 썼다는 이유로 대우에서 물러난 것으로 후배관료들은 알고 있다. 이 장관이 대우를 떠나자,한 후배 관료가 한국신용평가를 만들어 이 장관을 사장으로 추대했다.이 장관은 야인시절에도 당시 재무부 장관을 만나 후배들의 민원을 챙겨줬다고 한다. ‘꺼진불’이었던 이 장관은 김대중 후보의 당선과 함께 화려하게 살아났다.1997년 말 김용환 의원의 추천으로 비상대책위원회 실무기획단장을 맡으며 김대중 당선자의 눈에 들었고,98년 3월 초대 금융감독위원장에 발탁됐다.기업 및 금융구조조정을 밀어붙여 ‘미스터 구조조정’이라는 별명을 얻게 된 것도 이 때다.2000년 1월 재경부 장관으로 21년 만에 금의환향했지만,주목을 받지는 못했다. 한 측근은 “금감위원장으로는 성공했지만 재경부 장관으로는 그렇지 못했다.”고 평가했다.당시 총선을 앞두고 공적자금 추가조성 문제와 국가부채 등에 제대로 대응하지 못했다는 평가도 있었던 데다,실세였던 이기호 청와대 경제수석의 집중 견제를 받은 것도 중요한 요인으로 꼽힌다.그는 7개월 만에 물러났다. ●현안 해결하는 명 구원투수될까 김대중 대통령 시절 재경부 장관과 금감위원장 때의 공과를 떠나 LG카드 사태,신용불량자 문제 등 발등에 떨어진 현안이 이 장관을 ‘구원투수’로 불러들였다.그의 경제정책 운용방안은 시장논리에 따른 강도높은 제2금융권 구조조정,내수회복 등에 초점이 맞춰질 것 같다.부동산안정대책 등 세제 중심의 정부정책의 수단도 금융쪽으로 무게중심이 옮겨질 가능성이 크다.그는 참여정부들어 부동산시장을 세제로 너무 죄는 바람에 내수침체를 장기화시키는 요인이 됐다는 비판을 해왔다. 우선 400만명에 육박하는 신용불량자 문제가 최대의 현안이다.특히 총선과 맞물려 있어 골칫거리다.LG카드를 비롯한 카드사 문제,수익률 저하로 고민하는 보험사들과 투신사들의 구조조정 등도 과제다.여기다 칠레·일본·싱가포르 등과의 자유무역협정(FTA)체결,지역특화발전법 추진,동북아 중심국가 건설 등 현안이 한둘이 아니다.하지만 그의 활동반경은 그리 넓어보이지 않는다.제2금융권에 대한 구조조정을 추진하면서 쓸 무기가 거의 없다.제1금융권을 구조조정할 당시에는 공적자금 투입이란 무기가 있었다.청와대 참모들과의 관계 설정,이해관계에 얽힌 부처간의 조정 등도 능력을 검증하는 시험대가 될 전망이다.올해 60세.동갑내기 부인 진진숙 씨와 1남1녀. 곽태헌 주병철기자 tiger@˝

물가·금리·환율 등 경제의 구성요소들이 일관된 방향없이 제각각으로 움직이고 있다.이 때문에 경제정책 운용의 여지가 극도로 위축되고 있다.이를테면 지금같이 물가가 불안할 때에는 정책금리(목표 콜금리)를 올리는 게 일반적이지만 느린 경기회복세와 환율동향 등을 감안할 때 선뜻 택하기 힘든 상황이다. 물가-금리-환율이라는 ‘마의 3각축’을 어떻게 풀어내느냐가 숙제인 동시에 경기회복 속도를 가르는 결정적 변수가 될 전망이다. ●물가 뛰는데 수단은 별로 없어 현재 가장 우려되는 경제의 변수는 물가다.1월 소비자 물가는 1년 전보다 3.4%,한달 전에 비해서는 0.6%포인트나 올랐다.특히 생활에 밀접한 품목으로 구성된 ‘생활물가’는 전년동기 대비 4.3%나 뛰었다.통상 2∼3개월 뒤 소비자물가에 영향을 주는 생산자물가의 상승폭은 더욱 가파르다.지난달 생산자물가 상승률은 전년동기 대비 3.8%,전월 대비 1.4%로 각각 1998년 2월과 12월 이후 최고치를 보였다. 이에 따라 콜금리 인상의 필요성이 나오지만 상황은 여의치 않다.금리가 오르면 가뜩이나 위축돼 있는 내수와 설비투자에 큰 타격이 예상되는 데다 환율하락에 따른 수출경쟁력 약화도 우려되기 때문이다.환율 역시 딜레마에 빠져 있기는 마찬가지다.정부는 환율을 조금이라도 높게 유지해 수출호조세를 계속 이어가려 하지만 거꾸로 수입단가가 높아져 국내물가에 악영향을 주는 결과를 낳고 있다. 한국은행 관계자는 “국제유가와 원자재가격이 뛰고 있는 상황만을 감안하면 환율이 더 떨어지는 게 바람직하다.”고 말했다. ●전문가들의 처방도 제각각 사정이 이렇다 보니 전문가들의 처방도 각양각색이다.금융연구원 박종규 연구위원은 “향후 본격적인 경기회복에 대비해 선제적으로 콜금리를 올려 유동성을 줄이는 한편 이를 통해 물가안정을 꾀하는 것이 필요하다.”면서 “정부가 무리하게 외환시장에 개입하기보다는 상황에 따라 환율하락을 용인해야 한다.”고 말했다. 반면 LG경제연구원 김성식 연구위원은 “정부의 부동산시장 안정대책이 효과를 보고 있는 상황이기 때문에 내수경기 진작과 가계부실 위험의 완화를 위해 금리를 낮추는 방안을 고려해야 한다.”고 했다.환율과 관련해서는 “환율을 정부개입 없이 시장자율에 맡겨야 한다는 주장도 있지만,만일 이로 인해 원화절상(환율하락)이 심화된다면 우리경제를 혼자서 지탱하고 있는 수출이 큰 타격을 받게 될 것”이라며 환율 부양의 필요성을 강조했다.삼성경제연구소 홍순영 상무는 “우리경제가 본격적인 회복세를 타지 못하고 있는데다 가계부채 문제도 심각하다.”며 금리의 현행유지를 주장했다. 정부와 한국은행은 현 물가-금리정책 기조를 유지한다는 입장이어서 당분간 경제전문가들간의 논쟁은 계속될 것 같다.박승 한은 총재는 이와 관련,“하반기에 본격적인 경기회복세로 물가 상승압력이 높아지면 이에 선제적으로 대응하는 통화정책을 펴겠다.”고 밝혔었다.물가 오름세가 계속될 경우 콜금리 인상을 검토하겠지만 당장은 아니라는 입장이다.물가와 금리사이에서 고민하는 흔적이 역력하다. 환율문제 역시 재경부의 ‘환율상승 유도’와 한은의 ‘시장 자율존중’이라는 시각이 공존하고 있는 형국이다. 김태균기자 windsea@˝

늦은 감이 있지만 정부가 투기꾼들에게 날카로운 칼을 들이댔다. 정부는 4일 긴급 부동산시장안정대책 회의를 열어 판교와 아산 등 수도권·충청권 땅값급등 지역 44곳을 이달 중 토지투기지역으로 지정키로 했다. 대책은 투기목적으로 사들인 토지는 일정기간(농지 6개월,임야 1년 등) 되팔 수 없고,장기적으로 증여도 토지거래허가 대상에 포함시키기로 했다.또 위장거래를 찾아내기 위해 주택 매매·전세 계약서로 실거주 여부를 확인하는 절차도 도입키로 했다. 이번 대책은 땅값 급등과 투기꾼들의 활동을 더 이상 두고볼 수 없다는 정부의 강력한 의지를 담고 있다.그런 만큼 동원된 수단도 그 어느때보다 강력하다.하지만 이미 땅값이 오를 대로 올랐고,발빠른 투기꾼들은 이미 잠적한 상태여서 ‘뒷북정책’이라는 지적도 있다. ●“투기꾼 꼼짝마” 관행으로 이뤄진 위장전입,미등기 전매 등의 불법거래가 차단된다.성행해온 ‘쪼개 팔기’등 편법 거래도 근절된다. 먼저 토지거래 허가요건을 강화키로 했다.허가를 내주기 전 실거주 여부를 반드시 확인키로 했다.위장 전입을 막기 위한 조치다.따라서 앞으로 허가구역에서는 실제 거주해야 땅을 살 수 있다. 농지·임야 등은 아예 일정기간 되팔 수 없게 했다.농지는 최소한 6개월,임야는 1년 이내 전매를 금지하는 방안이 검토되고 있다.‘단타’를 노린 토지매입이 사실상 어려워지는 셈이다. 어린 자녀 이름으로 땅을 구입하는 관행도 어렵게 됐다.증여를 허가 대상에 포함시키기로 했기 때문이다.무상증여는 겉으로 정당한 것처럼 보이나 사실은 토지거래 허가를 피하기 위한 편법거래이다.전화 등으로 투기를 부추기는 ‘텔레마케팅 영업’도 뿌리뽑는다.불법 텔레마케팅을 적발하면 업무정지 등 행정처분과 함께 검찰에 고발하기로 했다.부정확한 정보와 사탕발림으로 꾀어 땅을 사게 한 뒤 발을 빼는 수법을 막기 위한 조치다. ●땅값 이상급등 투기지역 대상에 오른 곳은 서울 종로·중구 등 24곳,성남시 수정·분당구 등 경기도 14곳,아산시와 연기군 등 충남 4곳,충북 청원군,부산 기장군 등 44곳이다.지난해 4·4분기 전국의 땅값 상승률 조사 결과,이들 지역은 땅값 상승률이 물가상승률(0.8%)을 크게 웃돌았다.지난해 전반적인 땅값 상승률은 3.43%로 물가상승률(3.6%)을 밑돌았다. 하지만 4·4분기에는 1.45%를 기록하는 등 지난해 하반기부터 수도권·충청권 일부 지역의 땅값이 급등했다.특히 투기거래가 많았던 경기 성남시 분당구는 땅값 상승률이 무려 8.27%에 이르렀다.수정구(5.51%)와 중원구(5.33%)도 땅값이 큰 폭으로 올랐다.충남 연기군(5.13%)과 아산시(5.03%) 등도 높은 상승률을 기록했다.오창지역은 지난해 중순까지만 해도 도로변 땅값이 평당 30만∼40만원에 불과했으나 최근에는 평당 70만∼80만원을 호가하고 있다. 오진우 벤처부동산 사장은 “행정수도 이전 후보지를 중심으로 ‘묻지마 투자’가 성행하고 있다.”고 말했다. ●‘동맥경화’‘뒷북정책’이 투기 원인 김치영 공인중개사는 “투기가 극성을 부리는 것은 사회 전반적으로 만연된 투기심리와 주택시장 규제 강화로 부동자금의 흐름이 막혔기 때문”이라고 풀이했다.또 수도권·충청권 택지지구에 쏟아진 거액의 보상금도 투기 과열을 부추기고 있다고 말했다. 정부의 뒤늦은 투기대책도 지적받고 있다.대형 투기꾼들은 이미 ‘한탕’ 뒤 빠졌다는 것이 부동산가의 소문이다.자금흐름 등을 추적하지 않아 대어를 놓친 채 미꾸라지만 잡는 꼴이 될 공산도 다분하다.일정 기간 되팔 수 없도록 한 조치는 자칫 거래 자유의 원칙을 어겼다며 위헌소지도 제기되고 있다. 김영진 내집마련정보사 대표는 “그린벨트 해제,농지 규제완화 등 지가 상승요인이 상존하고 있어 이번 조치로 당장 오름세를 잡기는 힘들 것 같다.”고 말했다. 장희순 강원대교수는 “대책이 엄포용으로 끝나지 않기 위해서는 거래는 자유롭게 하되 불법·탈법을 근절시키고,자금추적과 시세차익의 환수책이 이뤄져야 투기 수요를 사전에 막을 수 있다.”고 지적했다. 류찬희기자 chani@˝

오는 3월 도입되는 ‘장기주택 저당대출’(모기지론)이 서민들의 내집마련 지원과 부동산시장 안정이라는 당초 목표를 제대로 달성할 수 있을지 벌써부터 우려의 목소리가 나오고 있다.거치기간이 짧아 대출 초기부터 매월 원금·이자를 함께 갚아야 돼 서민들에게 큰 부담이 될 것으로 보이는 데다 모기지론을 일선에서 판매해야 할 은행권이 낮은 수익성과 기존시장 잠식 등을 들어 시큰둥한 반응을 보이고 있다. ●주택 담보로 장기저리 대출 모기지론은 은행 등 금융기관이 대출자의 부동산을 담보로 주택구입 자금을 장기저리로 빌려주는 것으로 미국 등지에 보편화돼 있다.금융기관은 대출자의 집을 담보로 한 ‘주택저당채권’을 한국주택금융공사(신설)에 넘기는 식으로 대출금을 회수하게 되며, 한국주택금융공사는 이 주택저당채권을 바탕으로 다시 ‘주택저당유동화증권’(MBS)을 발행,자금을 마련한다. ●2억원 빌리면 20년간 매월 136만원 상환해야 모기지론의 가장 큰 장점은 담보대출비율(LTV)을 주택가격의 70%까지 적용받을 수 있다는 점이다.지난해 말 일반 주택담보대출의 LTV가 40%까지 낮아진 것을 감안할 때 모기지론을 이용하면 집값의 30%만 손에 쥐고도 내집을 마련할 수 있다.그러나 거치(원금상환 없이 이자만 납입)기간이 기존 대출상품에 비해 크게 짧은 데다 거액을 원리금 분할상환 방식으로 매월 갚아야 돼 대출자들에게 상당한 부담이 예상된다.예를 들어 서울 강북지역에서 시가 3억원짜리 32평형 아파트를 구입하기 위해 모기지론으로 2억원을 대출(연리 6.8% 가정)받을 경우 20년 만기라면 거치기간 이후부터 매월 136만원을,15년 만기라면 161만원을 갚아야 한다.당초 정부는 거치기간을 두지 않으려 했으나 이런 부담을 고려,1년 정도로 정하는 방안을 검토 중이다. 조흥은행 관계자는 “우리나라는 주택을 재테크의 수단으로 보고 주택구입 후 4∼5년 뒤에 집을 옮기면서 그때 대출금을 갚는 투기형 대출이 일반적”이라면서 “상환방법의 선택 폭이 넓어지지 않는다면 모기지론 제도가 정착하기 힘들 것”이라고 지적했다. ●은행,모기지론 판매에 시큰둥 은행권이 모기지론 판매에 얼마나 적극적으로 나설지도 미지수다.현재 정부 방침대로라면 은행이 한국주택금융공사에 주택저당채권을 넘기고 받게 될 수수료는 채권금액(대출액)의 0.5%.반면 은행이 자체적으로 주택담보대출을 판매하면 연 1.5%포인트 안팎의 예대마진(올 1월 기준)을 얻을 수 있다.신한은행 관계자는 “0.5%의 수수료에서 그나마 0.2%의 업무비용을 빼고 나면 은행 수익성에 얼마나 도움이 될지 의문”이라고 말했다.이런 움직임에는 기존 주택담보대출 상품시장의 규모가 작아지는 데 대한 우려도 깔려 있다. 우리은행 관계자는 “지금까지 은행들의 모기지론 시행과 관련한 실무협의는 단 한 차례밖에 없었다.”며 “유동화계약서,전산표준화 등에 관한 은행간 합의가 필요해 오는 3월 모기지론을 판매하기까지 일정이 촉박할 것으로 보인다.”고 말했다. 부동산시장이 아직 불안한 상황에서 이 제도가 시행됨으로써 오히려 주택가격 상승을 부채질할 것이라는 지적도 나온다.한국은행 고위 관계자는 “금융 지원이 이뤄지면 집을 장만하려는 수요가 커질 수밖에 없고 이렇게되면 주택가격이 뛸 게 뻔하다.”면서 “정책에는 때가 있는 법인데 총선을 앞둔 시점에서 서둘러 제도를 출발시키는 것은 오해를 살 수 있으며,제도 정착 차원에서도 바람직하지 않다.”고 말했다. 김유영기자 carilips@

부동산 미등기 전매자와 부동산을 직접 거래하거나 편법적으로 알선·중개하는 중개업자(떴다방),타인명의로 부동산을 거래하는 사람,분양권 전매자 등 불법적이고 투기혐의가 짙은 부동산 거래자들은 앞으로 금융거래 일괄조회를 받게 된다. 금융거래 일괄조회는 그동안 조세탈루 혐의가 있는 경우 특정 점포(금융기관의 해당 지점)에 한해 허용됐으나,부동산 투기혐의자에 대한 금융거래 일괄조회를 허용하는 ‘금융실명법’이 지난 8일 국회에서 개정돼 대통령령이 정하는 부동산거래의 경우에는 특정 점포뿐 아니라 금융기관 본점에서도 일괄조회할 수 있게 됐다.이번 조치는 대상자의 모든 금융거래 상황을 파악하기 때문에 투기사실은 물론,편법적인 상속·증여,미등기 거래 등 추가적인 불법사실들도 드러나게 돼 불법적인 부동산거래를 사전에 차단하는 효과를 거둘 것으로 기대된다. ▶관련기사 19면 정부는 13일 과천청사에서 김광림 재정경제부 차관 주재로 관계부처 관계자 등이 참석한 가운데 ‘부동산시장 안정대책반’회의를 열고 이런 내용의 금융실명법 시행령 개정안을 마련,7월부터 시행키로 했다. 이에 따르면 금융거래 일괄조회 대상인 부동산거래의 범위는 부동산 미등기 전매,중개업자가 부동산을 직접 거래하거나 알선·중개한 경우,타인 명의로 부동산을 취득해 양도하는 경우,분양권 전매 행위 등이다.또 투기지역내 부동산 양도,다량의 토지 매입후 분할 매각,2년 이내 단기거래,양도소득세율 60% 적용 대상인 1가구 3주택 이상인 경우,1가구가 1년간 3회 이상 양도·취득하는 등의 경우 ▲기준시가가 5억원 이상이고 ▲세금탈루 혐의가 높으며 ▲거래 당사자가 실지 거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제시하지 않거나 증빙서류가 허위임이 명백한 거래로 드러나면 일괄조회 대상이 된다. 정부는 또 주택거래신고제를 오는 3월부터 시행키로 했다.이에 따라 투기지역 중 건설교통부 장관이 지정하는 지역의 부동산거래 당사자는 계약체결일부터 15일 이내에 인적사항,주택규모,거래가액 등을 시장·군수·구청장에게 신고해야 한다.신고하지 않거나 허위로 신고하면 취득세액(거래가액의 2%)의 5배까지 과태료가 부과된다.중개업소가 부동산을 거래할 때마다 실거래 가격을 검인계약서에 적어 인터넷을 통해 시·군·구에 신고하는 전자신고시스템도 6월부터 시범 실시하고,내년 1월부터 전국으로 확대키로 했다. 한편 국세청은 올해 신행정수도 이전 예상 지역과 신도시 개발예정지 등의 토지나 상가 등 부동산거래 자료를 신속하게 수집·분석해 투기가 재연될 조짐을 보이면 즉각 조사에 착수하기로 했다. 오승호 주병철기자 osh@

새해 땅값은 전반적으로 안정된 가운데 국지적인 상승세를 띨 전망이다. 강도 높은 부동산투기억제조치 실시로 ‘묻지마 투자’가 사라지고 거래가 끊겼기 때문이다.그러나 고속철도 개통과 신행정수도 이전 바람을 타고 있는 충청권 일부,수도권 대규모 택지개발주변 땅값은 새해에도 꿈틀거릴 것으로 보인다. ●상승행진 계속할까 토지공사에 따르면 지난해의 경우 3·4분기까지 전국 땅값 상승률은 1.95%였다.집값 오름세와 비교하면 안정세를 띠었다. 하지만 일부 지역 땅값은 큰 폭으로 올랐다.신행정수도이전 기대감으로 부풀어 오른 충남 연기군·논산시와 대전 서구·유성구 일대 땅값은 6∼10%의 상승률을 기록했다.호가는 이보다 훨씬 높게 올랐다. 신도시 건설이 확정된 김포·파주시 일대 땅값도 폭등했다.판교 신도시 주변 토지시장도 후끈 달아올랐다.성남 도촌 지구 등 그린벨트를 풀어 택지를 조성하는 미니 신도시 주변의 땅값 상승률도 눈에 띄었다. 부동산 전문가들은 단기 차익을 노린 거래가 크게 줄어들겠지만 긴 안목으로 땅에 묻어 두려는 투자자의 발길은 꾸준할 것으로 보고 있다. 유윤호 건설교통부 토지국장은 “투자처를 잃은 유동자금이 토지시장으로 선회할 가능성이 커 시장을 예의 주시하고 있다.”면서 “땅값 폭등 우려가 있는 지역에 대해서는 거래 규제를 강화해 시장을 안정시킬 계획”이라고 밝혔다. 정광영 한국부동산컨설팅 사장은 “전반적으로 토지시장은 안정되겠지만 수도권 유망지역 투자 열기는 쉽게 가라앉지 않을 것 같다.”면서 “택지지구 주변,그린벨트 해제 지역 땅값은 5% 이상 상승률을 기록할 것”이라고 전망했다. ●토지 투자 유망지역 대도시 택지개발지구 주변과 그린벨트 해제지역이 투자 1순위로 꼽힌다. 지난해와 마찬가지로 신도시 개발 붐을 타고 있는 경기 성남시 판교와 성남 도촌·갈현동 일대,김포,파주,화성 동탄 택지지구 주변으로 투자자들이 몰릴 것으로 보인다.경기 고양시 덕양구 행신·도내동 일대 고양 행신2지구 주변도 노려볼 만하다.서울 뉴타운지역 땅도 투자가치가 충분하다. 고속철도 개통으로 용산·광명역 일대,천안아산역·오송역주변 땅값도 강세를 띨 것으로 점쳐진다. ●상가·건물 임대시장도 안정세 유지 상가 시장도 가라앉고 있다.지난해 초 수십대 1의 청약경쟁률을 보였던 아파트 단지 상가도 올해는 사그라들 전망이다.경기 회복이 예상된다고는 하지만 피부에 와 닿지 않고 있기 때문이다. 서울 동대문·남대문 등에 짓고 있는 테마상가도 인기를 잃었다.지난해 상반기까지는 불티나게 팔렸지만 ‘굿모닝시티’상가 분양 비리가 터진 뒤로는 투자자들의 발길이 뜸해졌다. 지난해 하반기부터 경기악화에 따른 수요 감소로 빈 사무실이 늘고 임대료가 동결됐던 오피스빌딩 시장이 경기회복 기대로 올해는 완만한 회복세를 보일 전망이다. 빌딩관리전문업체인 ㈜샘스는 하반기부터 경기가 완만한 회복세를 보일 경우 서울 오피스빌딩 임대료는 3% 가량 오를 것으로 전망했다. 이지훈 샘스 리서치담당은 “올해 오피스빌딩 시장은 하반기로 들어설수록 회복세가 강해지는 ‘전약후강(前弱後强)’의 장세가 예상된다.”고 말했다. 류찬희 기자 chani@

검찰이 최근 워크아웃(기업구조개선작업)을 졸업한 대우건설에 대해 7일 전방위 수사에 나섬으로써 배경에 관심이 몰리고 있다. 서울지검 특수2부는 지난해 대검에서 대우건설 하도급비리 내사 자료를 넘겨받을 때만 해도 사건에 큰 비중을 두지 않았다.수사 책임자가 “할 게 없을 것 같다.”고 말할 정도였다. ●검사 5명·수사관 60명 동원 수색 그러나 검찰은 이날 돌연 서울 남대문 대우건설 본사를 전격적으로 압수수색,트럭 1대 분량의 서류를 확보했다.남상국 전 사장을 자택에서 긴급체포했고,현 사장 등 회사 고위관계자 10여명을 소환,강도높은 조사를 벌이고 있다. 특히 압수수색에 검사 5명,수사관 60명이 대거 동원돼 눈길을 끌었다.지난해 SK 구조조정본부에 대한 압수수색을 비롯,최근 대선자금 수사와 관련된 기업들의 압수수색 때는 기껏해야 검사 1명,수사관 20여명이 투입됐을 뿐이다. 검찰 고위관계자는 “트럼프월드,강원랜드뿐만 아니라 다른 비리 의혹도 있다.”고 말했다.대우건설의 하도급 업체를 내사하면서 비자금 조성과 개인 유용 등의비리 단서가 포착된 것으로 알려졌다.사실 그동안 트럼프월드와 관련해서는 여러 소문이 나돌았다. ●“비리 의혹 많다.” 대우건설 전·현직 임원들이 서울 여의도 트럼프월드 건설 및 강원랜드 시공사 선정 과정 등에서 공사비 부풀리기 등을 통해 거액의 비자금을 조성해 이를 구여권 인사에게 제공한 뒤 특혜를 받았으며 일부 임원은 비자금 일부를 개인적으로 빼돌렸다는 내용이었다. 지난해 9월 한나라당 이성헌 의원은 “석탄공사와 국민은행 등이 서울 여의도동 토지매입 의사를 밝힌 H사와 트럼프월드 시공사인 대우건설측에 부지 저가매각 및 고가의 잔금 지급보증서 발행 등 각종 특혜를 줬다.”고 밝히기도 했다. 윤창렬 게이트를 수사했던 수사팀이 굿모닝시티 ‘후속타’로 대우건설을 지목,본격 수사에 나서기로 한 만큼 비리 규모와 사법처리 대상자가 어느 수위에까지 이를지 주목된다.검찰은 일단 이달 말 정기인사 이전에 수사를 마치겠다는 계획이지만,정관계 로비 정황 등이 뚜렷이 드러날 경우 의외로 수사기간이 길어질 가능성도 있다. ●‘트럼프월드'는 어떤 사업 검찰이 대우건설을 압수수색하는 계기가 된 서울 여의도 ‘트럼프월드’는 어떤 사업일까. 대우건설이 지난 99년 초 시행사인 하이테크 하우징으로부터 수주한 것으로, 도곡동 ‘타워팰리스’와 함께 국내 부동산시장에 ‘초고층 주상복합’ 붐을 일으킨 사업으로 꼽힌다.여의도 옛 석탄공사 터에 연면적 2만 3800평,지상 40층 규모로 지어졌으며 아파트 258가구,원룸 24실,오피스텔 69실로 이뤄졌다. 초고층 건물로는 국내 최초로 철근콘크리트 공법을 적용하고 내부에 호텔식 설비를 도입한 첨단 아파트다.미대 교수가 내부 인테리어를 한 91평짜리 펜트하우스는 초고가인 평당 1483만원,총 16억원에 분양됐다. 김성곤 박홍환기자 stinger@

경기 분당선의 인근 부동산시장에 관심이 높아지고 있다. 서울 강남과 분당을 잇는 분당선은 오는 16일 이매역이 개통된데 이어 내년에는 죽전역까지,2006년에는 기흥까지 연장된다. 신설역 개통을 앞두고 가격은 이미 많이 올랐지만 연장예정 구간의 인근 단지는 상승여지가 있어 장기적인 안목에서 투자할 만하다고 인근 중개업소에서는 조언한다. ●전철 어떻게 연결되나 분당선은 지난해 9월 1차로 수서∼선릉역 구간이 개통됐고,현재는 수서∼오리역이 연결돼 있다.이번에 개통되는 이매역은 야탑과 서현역 사이에 들어선다.수도권 남부지역에는 이밖에도 많은 구간이 새로 생긴다.지난달 발표된 판교지역 광역교통 개선대책에는 분당선 정자역을 시작으로 구룡산∼양재∼강남을 잇는 신분당선이 개설된다.분당선은 2005년 죽전역까지 연장되고,2006년 죽전∼기흥 구간이 신설된다. ●어디가 주목받나 진흥,동신,삼성,성지,청구아파트 등이 걸어서 10여분 거리여서 수혜가 예상된다.그러나 이미 가격은 오를 만큼 올랐다.서쪽에 야산이 있어 녹지공간이 풍부하다. 이 일대 49평형 삼환아파트는 지난해 8월 4억 2000만원선에서 지금은 5억 6000만원으로 올랐다.분당의 같은 평형대보다 2000만∼3000만원 가량 비싼 것이다. 내년에 연결될 예정인 죽전역은 죽전사거리에 들어선다.현대홈타운과 아이파크,한라프로방스 등의 분양권이 주목받고 있다.동성,길훈아파트 등 기존 단지도 역사 가까이에 있다.용인 구성 연원마을과 한국전력기술센터 사이에 들어선다.분당선 연장선으로 신갈,기흥,상갈역과 더불어 2006년 개통 예정이다.역사까지 접근성이 높은 연원마을 일대 삼성래미안,LG아파트,금호베스트빌,벽산삼호아파트 등의 수혜가 예상된다. 이밖에 2006년 하반기에 개통될 것으로 보이는 기흥역 일대는 이미 분양했거나 입주 예정인 세종그랑시아,롯데낙천대 등이 혜택을 볼 것으로 예상된다. 기흥역은 2008년 용인경전철과의 환승역이 된다. 닥터아파트 김광석 정보분석팀장은 “내년부터 용인일대에 속속 개통되는 전철역은 인근 부동산시장에 호재로 작용할 전망”이라며 “이미 가격이 어느정도 오르기는 했지만 상승여력이 있는 만큼 긴 안목에서 투자가치가 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

새해 부동산 시장은 깊은 침체의 수렁에 빠져들 전망이다.집값과 땅값은 전반적으로 안정세를 띨 것으로 점쳐진다.투자 심리가 위축되면서 상가·오피스텔 청약도 수그러들 것이란 분석이 많다.새해 부동산시장 흐름을 두차례에 걸쳐 전망해본다. ‘집값 하향 안정속 전셋값 보합,거래 스톱’ 부동산 전문가들의 새해 집값 전망이다.‘10·29대책’의 효과가 가시적으로 나타나고 50만 가구 이상의 신규 아파트 입주가 예정돼 있기 때문이다.정부의 투기억제정책이 갈수록 날카로워지고 지방분권도 가속화되고 있다.따라서 올해는 지난해 말부터 잡히기 시작한 집값이 하향 안정세를 굳힐 것으로 전망된다. ●집값하락 굳히기 들어가 국토연구원은 올해 전국의 집값이 3% 정도 떨어질 것으로 전망했다.특히 서울 아파트값은 5% 정도 하락할 것으로 내다봤다.지난해 말부터 본격적으로 시작된 집값 하락세가 올해도 이어질 것이라는 전망이다. 국내외 경제회복에 따른 소득증가,풍부한 유동성 자금,대체 투자상품 부족 등 집값 상승 요인도 있다.수도권 택지공급의한계,재건축 이주 수요 등도 무시할 수 없다.그러나 일부 상승 요인은 주택거래신고제 실시,양도·보유세 증가 등 ‘10·29대책’의 주요 내용들에 눌려 큰 힘을 발휘하지 못할 전망이다.50만 가구 이상의 신규 입주 물량도 하향 안정세에 힘을 실어줄 것으로 보인다. 손경환 토지·주택연구실장은 “10·29대책 이후 아파트값이 매주 연속 하락하고 있으며,주간 하락폭이 0.1∼0.2%대로 연착륙하고 있다.”면서 “새해 집값은 하향 안정세를 탈 것”이라고 말했다. 정부의 부동산 투기 억제책이 점차 강도를 높이고,칼날의 방향이 비싼 아파트,‘단타’거래자,다가구 소유자 등을 향하고 있다.시세차익을 노린 가수요를 잡아 아파트값 상승을 막겠다는 의지가 역력하다.부풀려진 아파트값은 어느 정도 빠질 것으로 보인다. ●전셋값 전국 1%정도 떨어질 듯 전셋값도 안정세를 띨 것으로 점쳐진다. 국토연구원은 전국 전셋값은 1% 정도 하락할 것으로 전망했다.서울은 상승·하락요인이 섞여 있어 보합세를 띨 것으로 내다봤다.전셋값에 영향을 주는 가장 큰 요인은 신규 아파트 입주 물량.지난해 서울지역 전셋값 움직임이 이를 방증하고 있다. 지난해 서울지역 아파트 입주 물량은 7만 4898가구로 전셋값 안정에 절대적으로 기여했다.특히 입주 물량이 많았던 성북·관악·동작·서초·강서구 등에서 전셋값 하락세가 눈에 띄었다.하지만 입주물량이 적었던 중구·서대문구 등은 전셋값이 다소 상승했다.이런 추세라면 새해 서울지역 전셋값도 안정세를 보일 것으로 전망된다.올 서울지역 아파트 입주 물량은 5만 3000여가구로 지난해보다 다소 줄어들 것으로 집계됐다.그러나 사실상 주거 기능을 띤 오피스텔 입주가 지난해 2만 2552가구에서 올해에는 4만 351가구로 급증,전셋값 안정에 기여할 것으로 보인다. 특히 강남구가 5201가구로 입주물량이 가장 많다.서초구에서도 3647가구가 입주 예정이다.수도권에서는 용인에서 3만 5268가구가 쏟아져 나오고 남양주에서 9729가구가 대기하고 있다. ●3월 거래신고제 실시땐 거래 ‘올스톱' 주택 거래는 당분간 거의 이뤄지지 않을 것으로 보인다.특히 3월부터 주택거래신고제가실시되면 매수세가 더욱 움츠러들 전망이다.10·29대책 이후 중개업소에는 거래가 모두 중단되는 상태가 지속되고 있다. 김치영 공인중개사는 “10·29대책 이후 매매를 성사시켜보지 못했다.”면서 “신고제가 실시되면 정상적인 거래마저 끊길 것으로 보여 중개업소 문을 닫을 예정”이라고 말했다. 주택보급률 향상으로 무주택자가 줄어들고,임대 아파트 공급이 증가해 매수세는 더욱 떨어질 것으로 보인다.재산세 부담이 늘어나 주택 소유 욕구가 떨어지고,양도세 중과세를 걱정해 매물 증가도 예상된다. ●신규 청약시장도 침체 새 아파트 시장도 침체를 면하기 어려울 전망이다.이미 지난해 말 주택시장이 가라앉으면서 서울 동시분양 아파트 청약에서 입지가 떨어지는 곳에서는 미달이 이어졌다.수도권 1순위 청약 ‘제로’사태도 발생했다. 올해도 청약시장은 침체 늪을 벗어나기 어려울 전망이다.업체들의 청약경쟁률을 높이고 계약을 유도하기 위한 전략도 다양해질 전망이다.사전 예약제와 마감재 보너스 시공 등의 조치가 확산될 것으로 점쳐진다.류찬희 기자 chani@

한국도시개발이 대전광역시 유성구 봉명동에 주상복합아파트 ‘미성 샤르망’ 210가구를 분양 중이다. 지하4∼지상15층 2개동이다.27평형 196가구,31평형 14가구로 이뤄져 있다.2006년 2월 입주 예정.평당 분양가는 490만∼670만원선.계약금은 600만원이며 중도금은 전액 무이자로 융자된다. 지하철 1호선 유성온천역(2006년 개통예정)과 인접해 있다.27평형은 안방에 드레스룸 전용 또는 드레스룸·파우더룸,온돌마루 또는 폴리싱 타일을 선택할 수 있는 인테리어 옵션제를 도입했다.욕실과 주방,안방의 동선을 5가지 형태로 설계했다.(042)471-1123. 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)는 부동산 매물전문 사이트 e매물(www.eMaemul.com) 서비스를 30일 시작한다. 아파트,분양권 재건축·재개발 등 아파트외에 원룸·상가·펜션·토지 등 비아파트 매물정보를 크게 늘렸다. 별도 회원 가입 없이 온라인상에서 매물을 등록할 수 있다.회원가입 후 등록할 경우 등록비의 5%를 사이버머니로 지급한다.e매물 개설을 기념해 1개월간 이벤트를 진행한다.매물을 등록한 고객 3명을 추첨해 ‘김치냉장고(딤채 182L)’를,100명에게 ‘2004년 부동산시장전망 보고서 및 CD’를 제공한다.당첨자는 2004년 2월3일 e매물 공지사항을 통해 발표한다.(02)516-0410(내선 240). 월드건설은 경기 용인시 구성 동백택지지구에서 ‘월드메르디앙’아파트 286가구를 분양한다.33·35평형이며 분양가는 평당 690만원선.2006년 6월 입주 예정.2007년 개통되는 용인 경전철 어정역과 동백역을 이용할 수 있다.(031)715-9002.

‘일가낙지수제비' 가맹점 모집 낙지수제비전문점인 ‘일가낙지수제비’가 가맹점을 모집한다.20여개의 천연재료로 육수를 만들어 국물 맛이 얼큰하고 개운하다. 연말까지 신청하면 가맹비 500만원 가운데 200만원을 깎아준다.프랜차이즈 본사가 6일 동안 신청 가맹점에게 교육을 해준다.(02)863-8004. 잡코리아 연봉검색 서비스 온라인 리크루팅업체 잡코리아는 최근 구직자와 기업회원을 대상으로 연봉통계 및 검색서비스를 신설했다. 연봉검색 서비스는 업종별·직종별 연봉수준과 지원자의 희망연봉을 직무별·경력별·직급별·학력별로 비교 분석할 수 있도록 했다. 회원들이 등록한 1만 7000건에 달하는 연봉정보를 데이터베이스화해 부문별로 검색할 수 있다. 창업보육센터 입주자 접수 창업e닷컴은 서울 강남구 삼성동 창업보육센터의 입주자를 모집한다. 명예퇴직자와 실직자,청년 실직자에게 우선권을 준다. 200평 규모의 비즈니스센터로 인원 수에 맞춰 개별룸을 사용할 수 있다.부가서비스로 회의실과 접견실 무료 이용,전화비서 서비스도 받을 수 있다. 입주자에게는 인터넷 전용선과 전화 회선,사무 집기,가구 등이 제공된다.전문 컨설턴트의 창업·경영 컨설팅은 물론 영업·마케팅·홍보 대행,기술지원 등을 받는다.3000만∼1억원까지 창업자금 대출도 지원한다.입주기간은 1년.(02)5566-466. 다음취업 직장인에 ‘맞춤특강' 온라인 채용전문업체인 다음취업은 서울디지털대학교와 공동으로 기업·직장인을 위한 교육 프로그램을 제공한다. 기업회원에게는 디지털시대와 기업,부동산시장 전망과 대책,여성 리더십,디지털 시대의 직장인 등을 주제로 ‘찾아가는 무료 맞춤특강’을 한다. 참가 희망 업체는 30일까지 온라인 채용정보 사이트인 워키(www.workey.net)나 다음취업센터(http://job.daum.net) 게시판에 신청 이유와 연락처를 올리면 된다.

‘틈새상품 없나요.’ ‘10·29대책’으로 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 투자자들이 깊은 겨울잠에 들어갔다.그렇다고 투자자금이 부동산시장을 완전히 떠난 것이 아니다.숨을 죽인 채 관망을 하고 있을 뿐이다. 따라서 유동자금을 끌어내기 위한 상품들이 늘고 있다.목돈을 가진 사람을 대상으로 한 ‘다액투자 고수익 상품’과 주5일 근무제의 확산에 대비한 주말형 상가 등이 눈길을 끈다. ●‘다액투자 고수익’기법 등장 정부의 각종 규제 여파로 부동산시장에서 쉽고 안전하게 투자할 만한 상품을 찾기가 어려워지면서 새 기법의 상품이 나오고 있다.‘다액투자 고수익’기법은 대부분 상가에 많다.대신 상권형성이 보장돼 있는 점포여야 한다.이런 상가는 분양자를 직접 찾아가 웃돈을 주고 사기도 한다.수의계약이 가능하기 때문이다. 이렇게 사들인 상가에 매장이나 체인점 입점 계약을 한 뒤 한 차례 더 판다.계속 갖고 있다가 입점을 앞두고 프리미엄을 붙여 팔기도 한다. 시간과 공간사 한광호 대표는 “이런 상품들은 대부분 근린상가나 단지내상가의 5% 정도”라면서 “안전성이 보장되는 만큼 웃돈을 주고 사도 크게 손해보지 않는다.”고 말했다.상가전문 투자자들 중에는 상위 5% 이내의 우량 상가만 찾아 투자하는 사람들이 많다.비용이 몇십억원에 달하는 경우도 있다. 아예 단지내 상가를 통째로 분양받는 경우도 있다.목돈을 내는 대신 분양가는 할인받는다.시행사 입장에서는 목돈이 들어와 좋고,분양받는 쪽은 싸게 사는 이점이 있다.노른자위 점포는 높은 가격에 재분양하고 다른 점포는 싸게 분양하거나,입점을 앞두고 팔기도 한다. ●주5일형 점포 분양 늘어 주5일 근무제를 앞두고 5일형 점포 분양도 늘고 있다.휴일 가족나들이가 잦은 서울 대학로나 강남역 일대,극장가 인근에 최근 분양중인 상가들이 이런 유형이다. 휴일형 상권은 주말에 주로 매출이 발생하는데 주5일제가 되면 영업일수가 하루 늘어나는 효과가 있다. 이밖에 조합원 지분 거래가 가능한 재개발아파트 조합원 지분도 틈새상품으로 관심을 끌고 있다.재건축 아파트 조합원지분은 내년 1월부터 전매가 금지된다. ●목돈 드는 데다 투자위험 커 침체기에는 투자위험이 크다.샀다가 되팔기도 쉽지 않다.목돈이 들어간다는 단점도 있다.이런 거래는 대부분 전문 투자자들을 통해 이뤄지기 때문에 믿을 수 있는 중개업소를 이용하는 것이 좋다.테마상가를 주말형 상가로 포장하는 사례가 많으므로 매장 구성을 잘 살펴봐야 한다. 부동산전문가들은 “상가중에서도 노른자위만 인기일 뿐 대부분은 주택 못지않게 불황을 겪고 있다.”면서 “투자에 세심한 주의가 필요하다.”고 강조했다. 김성곤기자 sunggone@

소위 ‘균형발전 3대 특별법’이라 불리는 법안이 지금 국회에 계류 중이다.지방분권특별법,국가균형발전특별법,신행정수도건설특별법 등이다.무엇이 ‘특별한’ 탓인지 이들 법안은 정치권의 뜨거운 감자가 되었다.국가균형발전법을 놓고 수도권과 비수도권 출신 의원들이,신행정수도특별법을 놓고 충청권과 비충청권 의원들이 서로 으르렁대며 대치하고 있는 것이다. 며칠 전 일간 신문마다 이들 3대 법을 지지하는 전국의 광역단체장들의 광고가 대문짝만하게 나왔다.자기들의 정치적 구호에 이렇게 국민의 세금을 마구 써도 괜찮은 것인가.물론 서울과 인천시장 그리고 경기도지사는 빠져 있었다. 참여정부는 ‘균형발전’이란 구호를 유난히 크게 외쳐왔다.이들 3개법은 첫 작품이다.특별법에 따르면 대폭적으로 행정권한을 지방에 이양한다.그리고 균형발전위원회를 만들고,지방은 균형발전계획을 세우고 정부는 균형발전 특별회계를 만들도록 되어 있다.또한 충청도에 신행정수도를 만든다. 수도권 집중문제나 균형발전을 위한 대책은 새삼스러운 것이 아니다.이같은 대책이나 법,또는 위원회는 그동안 수없이 명멸하였다.정권이 바뀔 때마다 만들어지고 정권이 바뀌면 없어지곤 했던 것이다.지금도 지역균형개발법이 있고,지역균형특별회계 제도가 있다.아무리 법 만능주의라지만,법이 그것도 특별법이 몇 개 더 만들어진다고 손바닥 뒤집듯 해결될 일이 아닐 것이다. 그런데 심각한 것은 근본적으로 정부가 수도권과 지방문제를 잘못 짚고 있는 것 같다는 점이다.수도권 집중은 경제기능의 집중에서 출발한다.따라서 무엇보다 경제기능의 분산이 이루어져야 문화,사회,교육 등의 분산이 뒤따르게 된다.그렇다면 수도권의 경제기능이 지방으로 점진적으로 흘러내리도록,또는 지방에서 유치하도록 유도하는 데 정책의 주안점이 주어져야 한다.지방의 간절한 바람은 중앙정부의 시혜적 조처가 아니다. 그런데 참여정부는 동북아중심 구상이란 맥락에서 서울과 수도권의 경제력 집중을 오히려 조장하여 왔다.서울에는 멀티미디어시티를 만들고,인천에는 송도와 영종도에 자유지역을 만들고,경기도에서는 첨단전자단지구상이발표되고 있다.삼성,엘지,쌍용 등 대기업들이 잇따라 수도권에 대규모 공장을 짓거나 지을 예정이다.결국 고용의 집중이 심화될 것이고 수도권 문제는 제자리를 맴돌 것이다. 반면 정부는 서울에 집중되어 있는 행정기능을 지방으로 분산시키겠다는 것이다.생각해 보자.경제기능은 집중시키고 행정기능을 지방으로 분산시키는 것이 합리적인가.아니면 그 반대가 맞을까. 이 기회에 또 하나 강조하고 싶은 것은,국토의 균형개발이란 명제는 수도권 대 비수도권의 시각보다 대도시와 중소도시의 대비적 구도가 더 절실하다는 점이다.서울과 수도권이 과밀이라면 부산은 과밀이 아닌가.인구밀도는 부산이 서울보다 더 높다.대구는 어떤가.이들 대도시에는 산 중턱까지 초고층 아파트들이 빽빽하게 들어서고 도시내 교통체증은 서울보다 더한 실정이다.이들은 이미 과밀수준이다. 반면 중소도시는 대도시의 그늘이 되어 낙후되어 왔다.낡고 먼지 뒤집어 쓴 볼품없는 도읍이 구태 그대로 남아 있다.빈 집들도 많은데,그 언저리에 논밭을 밀어붙이고 고층의 아파트가 볼품없는 모습으로 버티고 서 있기도 하다.신개발지와 기성시가지는 조화를 잃고 있다.서울의 부동산시장을 달구어온 재건축,재개발은 사치스러운 용어다. 이들 중소도시가 나름대로 특성있는 기능을 중심으로 고용의 틀을 확보하고,아울러 도시환경을 획기적으로 개선해 나가도록 해야 한다.거창한 ‘구호’나 특별한 ‘법’이나 달콤한 듯한 ‘기금’보다,나는 도시주거환경을 재생해 주는 계획이 더 시급하다고 생각한다.외국의 대학도시는 조그만 대학 하나를 중심으로 특성있는 도시를 이루고 있다.행정기능,경제기능이 수도권이나 대도시에 편재된 탓도 크지만,생활환경의 격차도 지방도시의 성장을 막고 있는 요인이다. 내년에 고속철도가 개통되면 전국이 하나의 생활권이 된다.대도시와 지방의 중소도시와의 균형개발이 더 절실한 과제가 될 것이다. 이 건 영 단국대 교수 前국토연구원장

외환보유고가 사상 처음으로 1500억달러를 넘어선 가운데 이 돈의 운용방향을 둘러싸고 논쟁이 가열되고 있다.폭발적으로 늘고 있는 보유외환을 좀더 효율적으로 활용해 수익을 높이자는 정부측과 외환위기 사태 등에 대비해 최대한 안전하게 운용해야 한다는 한국은행이 정면으로 충돌하고 있는 양상이다.특히 최근 정부가 설립 예정인 가칭 ‘한국투자공사’(KIC)에 외환보유고를 출연하자고 주장,장작불에 기름을 끼얹은 꼴이 됐다. ●6년새 외환보유고 17배로 급등 국내 외환보유고는 지난달 말 현재 1503억 3900만달러로 외환위기 때인 1997년 말(88억 7000만달러)의 17배로 불었다.이렇게 된 데는 크게 3가지 이유가 있다.그동안 경상수지 흑자행진이 이어지면서 유입되는 달러화가 늘었고,외국인 주식투자자금도 꾸준히 증가해 왔다.최근에는 원·달러 환율하락(원화 평가절상)을 막기 위해 정부와 한은이 달러화를 대거 사들이면서 외환보유고가 더욱 팽창했다. 때문에 지난해 이후,정부·한은·학계 등에서는 외환보유고의 적정성과 운용방향에 대해 물밑논란이 계속돼 왔다.정부와 학계 등 일부에서는 비상시 대외지급에 문제가 없을 정도로 보유외환 규모가 안정권에 들어선 만큼 이 가운데 일부를 고(高)수익 금융상품 등에 돌려쓰자고 주장해 왔다.청와대 직속 동북아추진위원회가 외환보유고 중 일부를 떼어내 싱가포르투자청(GIC) 같은 형태의 전문투자기관 KIC를 세우자고 한 것도 같은 맥락이다. ●‘비장의 카드’ 수익률 성적까지 공개한 한은 그러나 외환운용을 직접 담당하고 있는 한은은 완강하게 반대하고 있다.그동안 청와대 등을 상대로 KIC 투자의 부당함을 설명해 온 데 이어 4일에는 이재욱 국제담당 부총재보가 기자회견을 자청했다.이 부총재보는 “우리나라 외채가 1600억달러에 이르고,언제 빠져나갈지 모르는 외국인 주식투자자금이 1100억달러에 달하는 점 등을 감안할 때 현재 보유고는 크게 높은 수준이 아니다.”고 말했다.한은은 우리경제에 갑작스런 위기가 닥쳤을 때 한해동안 많게는 1000억달러가 빠져나갈 것으로 예상했다.이날 그동안 공개를 꺼렸던 외환운용 수익률의 수준까지 밝혔다.이 부총재보는 “98∼2002년 한은의 투자수익률은 통화안정증권 이자율 6.02%(2년물 기준)는 물론 같은 기간 국제투자은행들의 평균 수익률인 6.14%보다도 높다.”고 강조했다.한은은 지난달 말 기준으로 1250여억달러를 미국 재무부 발행 국채(TB)와 금융채 등의 유가증권에 투자하고 있다.나머지는 금융기관에 예치하거나 일부는 금으로 보유하고 있다. ●외환운용의 주체 누구인가 지금의 핵심이슈는 뭐니뭐니 해도 KIC에 보유외환을 출연할지 여부다.정부는 한국을 동북아시아 금융허브로 키우기 위해 KIC를 설립,아시아지역 채권시장이나 해외 부동산시장 등에 진출하겠다는 계획이다.그 종자돈을 보유외환에서 일부 떼어 쓰겠다는 것이다. 정부는 2001년 1000억달러를 돌파할 때쯤만 해도 한은과 마찬가지로 보수적인 입장이었다.그러나 지금은 다르다.정부 관계자는 “2년동안 무려 500억달러가 늘어난 데다 앞으로도 계속 증가할 것으로 보이기 때문에 대외지급 등 외환운용상 안전에는 문제가 없을 것”이라면서 “보유외환 중 일부만 떼어 쓰자는 것인데 한은이 너무 경직된 사고를 하는 것 같다.”고 말했다.그러나 한은 관계자는 “KIC에 몇백억달러라도 위탁한다면 그만큼이 고위험 자산이 되기 때문에 외환보유고 통계에서 빼야 한다.”며 “갑자기 한국 외환보유고가 줄어들면 대외신인도가 급격히 악화될 것”이라고 말했다. 논쟁이 격화되면서 외환운용의 주체가 누구냐는 식의 감정싸움 양상까지 나타나고 있다.한은은 이날 발표를 통해 외환보유액 1503억달러 중 84%인 1269억달러는 한은 소유이고,나머지 234억달러만 정부가 운용하는 외국환평형기금이라고 밝혔다.이에대해 정부 관계자는 “한은법에는 ‘한은이 재정경제부 장관의 인가를 받아 외환거래 업무를 수행한다.’고 돼 있기 때문에 한은은 단순히 위탁관리를 하는 것일 뿐”이라면서 “따라서 외환보유고는 한은 소유가 아니라 국가의 소유이며 국가적 대의를 위해 운용방향이 결정돼야 한다.”고 반박했다. 김태균기자 windsea@

지난 10월29일 부동산 안정대책이 발표된 뒤에도 증시 관계자들은 시중 부동 자금이 부동산 근처에서 맴돌면서 주식시장 등 다른 투자처로 유입되지 못하고 있는 것으로 분석됐다. 현대증권은 4일 ‘부동산 가격 변동과 주식시장과의 상관관계’보고서를 통해 주식시장의 위험률이 여전히 부동산시장의 위험률보다 30%포인트 이상 높아 부동산 가격이 하락해도 부동산 관련자금이 주식시장으로 유입되지 못한다고 밝혔다.차은주 연구원은 “1986년부터 올해까지 서울지역 아파트 매매가의 연도별 평균상승률(6.27%)은 같은 기간 주식시장의 상승률(15.27%)에 크게 못미쳤지만 등락률 편차(11.60%)는 주식시장의 편차(41.85%)보다 현저히 낮았다.”고 밝혔다. 이어 “지수 상승폭이 440포인트가 넘었던 99년의 경우,서울아파트 매매가 상승률은 9.12%에 그쳤지만 주식시장 상승률은 74.97%에 달해 두 시장의 상승률 차이가 65.85%나 됐다.”면서 “두 시장의 상승률 차이가 최소한 30%포인트 이상 벌어져야 위험 대비 수익률이 비슷해지고,수익률 차이가 50%포인트 정도는 돼야 주식시장이 더 매력적인 투자처가 될 것”이라고 전망했다. 동양종금증권은 최근 50억원 이상 거액 자산가 고객 40명을 대상으로 ‘2004년도 투자전망’에 대한 설문을 실시한 결과,응답자의 절반(50%)이 부동산을 투자 1순위로 꼽았다고 밝혔다. 보유·양도세를 강화하겠다는 정부 대책에도 불구하고 향후 처리계획에 대해서는 ‘팔지 않겠다’(76%)는 응답이 압도적이었으며,‘팔겠다’(12%)와 ‘증여하겠다’(3%)는 소수에 그쳤다.오히려 ‘부동산을 더 매수하겠다’는 의견도 9%에 달했다. 김미경기자 chaplin7@